LIBRO DEL EDIFICIO

Borrador sobre las modificaciones de la Lei 18/2008, do 29 de decembro, de vivenda de Galicia en las obligaciones de los agentes de la edificacin y en el contenido del Libro del Edificio.

ndice:

1 2 3 4

Antecedentes. Comparativa: Contenido del libro del edificio. Comparativa: Obligaciones de los agentes en relacin al libro del edificio y otras obligaciones de inters. Conclusiones.

ANTECEDENTES:

La LOE, en la exposicin de motivos (punto 1) establece el objetivo prioritario de la LEY 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin. En su artculo 7 se estableca la obligatoriedad de la presentacin del libro del edificio.(1) Asimismo, la ley 4_2003, de vivienda de Galicia estableca de una manera ms concreta algunas partes del CONTENIDO DEL LIBRO DEL EDIFICIO que se deban incorporar al mismo.

El 20 de Enero de 2009 se ha publicado en el DIARIO OFICIAL DE GALICIA una nueva ley, la ley 18/2008, do 29 de decembro, de vivenda de Galicia que pretende disear y poner en prctica una poltica propia en materia de vivienda segn recoge el Estatuto de autonoma para Galicia.

El presente informe estudiar la influencia y posibles cambios que pueda provocar la nueva ley en las obligaciones de los agentes y en el contenido del libro del edificio.

(1)
Art 7_ Documentacin de la obra ejecutada. Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporacin, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, ser facilitado al promotor por el director de obra para la formalizacin de los correspondientes trmites administrativos. A dicha documentacin se adjuntar, al menos, el acta de recepcin, la relacin identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificacin, as como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicacin. Toda la documentacin a que hace referencia los apartados anteriores, que constituir el Libro del Edificio, ser entregada a los usuarios finales del edificio.

2
COMPARATIVA: CONTENIDO DEL LIBRO DEL EDIFICIO:

MARCO REGLAMENTARIO

Antes de la Lei 18/2008, do 29 de decembro, de vivenda de Galicia

El proyecto, con la incorporacin, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas. El acta de recepcin. La relacin identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificacin. Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. (Tambin llamado Documento de Especificaciones Tcnicas DET)

Despus de la Lei 18/2008, do 29 de decembro, de vivenda de Galicia

Idem

L.O.E.

C.T.E.

Libro de subcontratacin. Calificacin energtica.

Idem

D.O.G.A.

(art. 29 de la ley 4_2003, de vivienda de Galicia)

(art. 23 Lei 18/2008, de vivenda de Galicia)

Datos fsicos de identificacin del edificio con Documentos que permitan identificar el edificio.
plano de situacin y fotografa de su fachada principal

Fechas de:
licencia de obras inicio de obras del final de las obras del acta de recepcin de la presentacin de la solicitud de la licencia de primera ocupacin o de esta si ya existiese si existiese: cdula de cualificacin o declaracin definitiva

Plano de su localizacin. Fotografa de su fachada principal.

Documentos del proceso de la edificacin:

Licencia urbanstica o acreditacin de su otorgamiento por silencio administrativo. Certificacin final da obra Acta de recepcin o acreditacin de su recepcin tcita Licencia de primera ocupacin o acreditacin de su otorgamiento por silencio administrativo.

Datos identificativos de los agentes intervinientes

Datos identificativos de los agentes intervinientes

en el proceso de edificacin.

en el proceso de edificacin: Promotor Proyectista Constructor Director de obra Director de ejecucin de la obra Empresas subcontratistas Laboratorio o entidad de control de calidad otros agentes intervinientes

Informacin sobre la situacin jurdica del

inmueble: Nota informativa del registro de la propiedad sobre la titularidad del edificio. Rgimen de proteccin, si es el caso.

Datos tcnicos de la edificacin.

Certificado de eficiencia energtica. Garantas de los elementos e instalaciones Seguros.

Informacin
inmueble:

sobre la situacin jurdica del

Si es el caso: Rgimen jurdico de proteccin Plan de mantenimiento y conservacin del Si existe: copia de escritura de divisin horizontal y los estatutos de la edificio. comunidad con las modificaciones de Instrucciones de uso y mantenimiento. las que fuesen objeto Restantes directrices que se establezcan Descripcin de cargas y gravmenes de reglamentariamente para planificar las naturaleza real existentes sobre el predio operaciones de mantenimiento del edificio y sus Garantas constituidas por el edificio en instalaciones. cumplimiento de la legislacin vigente Resto de documentos que se determinen para responder por daos materiales

ocasionados por vicios y defectos de la construccin, con indicacin del tipo de seguro suscrito y de los datos de la compaa aseguradora Otras garantas sobre instalaciones o servicios comunes del inmueble

reglamentariamente.

Datos tcnicos de la construccin:

Planos definitivos de plantas, alzados y secciones del edificio con indicacin de la distribucin de los espacios comunes y privativos y de todos los servicios e instalaciones con los que cuente el inmueble. (Electricidad, telecomunicaciones, agua, calefaccin, climatizacin y sistemas de seguridad). Si es un complejo inmobiliario se adjuntar tambin plano completo del mismo con referencia a instalaciones y los servicios de titularidad comn. Descripcin de materiales utilizados en la construccin (vistos y ocultos) con referencia a las calidades empleadas, al plan de control de calidad efectuado y con copia de los resultados obtenidos. Instrucciones de uso y mantenimiento de las diferentes partes del edificio.

3
COMPARATIVA: OBLIGACIONES DE LOS AGENTES EN RELACIN AL LIBRO DEL EDIFICIO. y OTRAS OBLIGACIONES DE INTERS. AGENTE Antes de la Despus de la Lei 18/2008, do 29 de decembro, Lei 18/2008, do 29 de decembro, de vivenda de Galicia de vivenda de Galicia
PROMOTOR (art. 09 LOE)
Entregar al adquirente, en su caso, la documentacin de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes. Como pasos previos de esta documentacin son obligaciones del promotor y probablemente se deber adjuntar a la documentacin del libro del edificio los siguientes: Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en l. Facilitar la documentacin e informacin previa necesaria para la redaccin del proyecto, as como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo. Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, as como suscribir el acta de recepcin de la obra. Suscribir los seguros previstos en el artculo 19. (Garantas por daos materiales ocasionados por vicios y defectos de la construccin.) IDEM Como apartados especficos y complementarios, nombrados en la Lei 18/2009 de vivenda se recogen los siguientes: Artigo 20.Licenza de primeira ocupacin. 2. Despois de concluren as obras de execucin do edificio ou vivenda, e tras a recepcin, a/o axente promotor solicitar a licenza de primeira ocupacin no concello en que radique o inmoble, acompaando sa solicitude a certificacin final de obra e a acta de recepcin, se se outorgase expresamente, ou a acreditacin da recepcin tcita. CUALIFICACIN DAS VIVENDAS PROTEXIDAS A/o axente promotor presentar ante a administracin competente en materia de vivenda a solicitude de cualificacin acompaada da documentacin que se estableza regulamentariamente. SECCIN SEGUNDA INFORMACIN NA OFERTA DE VENDA Artigo 86.Deber de informacin por escrito. A/o axente promotor e as/os axentes inmobiliarios debern proporcionarlles s persoas interesadas na adquisicin informacin bsica sobre as sas caractersticas, por escrito e antes de formalizar o contrato. Artigo 97.Requisitos previos. A/o axente promotor que pretenda vender vivendas de nova construcin rematadas deber dispoer da licenza de primeira ocupacin concedida expresamente ou por silencio positivo e a cualificacin definitiva de se tratar de vivendas protexidas. Artigo 99.Entrega de documentacin ao comprador. 1. Ao tempo de se asinar o contrato, a/o axente promotor deberalle entregar ao comprador de vivenda de nova construcin rematada a seguinte documentacin: a) O libro do edificio, ags que conste en poder da comunidade de propietarios, caso en que bastar coa entrega do manual da vivenda. b) Os estatutos que rexern a comunidade de propietarios, se os houber. c) A documentacin relativa hipoteca, de se constitur. Igualmente, se a vivenda pertence a un edificio en rxime de propiedade horizontal en que se designasen os rganos de goberno da comunidade, farselle entrega ao comprador dunha certificacin expedida polo secretario, co visto e prace do presidente, de que se acha ao corrente no pagamento dos gastos xerais ou, se o caso, unha certificacin indicativa dos que se deben, ags que o vendedor fose expresamente exonerado desta obriga polo comprador. 2. A documentacin comprendida no punto anterior deber ser entregada nas segundas e sucesivas transmisins da vivenda, ags a relativa hipoteca, se fose cancelada.

PROYECTISTA (art. 10 LOE)

Evidentemente, el proyecto entregado con el libro del edificio, si no existen modificaciones, ser el documento elaborado por el proyectista. Adems de la correcta elaboracin de este documento, no existen ms obligaciones del proyectista en la redaccin del libro del edificio.

IDEM Como apartados especficos y complementarios, nombrados en la Lei 18/2009 de vivenda se recogen los siguientes: Artigo 15.O proxecto. 1. O axente proxectista redactar o proxecto de acordo coas normas tcnicas e urbansticas vixentes. Artigo 16.Actuacins previas. 4. Para a supervisin dos proxectos exixirase a constancia dunha certificacin da/o axente proxectista en que conste a viabilidade xeotcnica da obra proxectada as como a acta de traza de planta sobre o terreo.

CONSTRUCTOR (art. 11 LOE)

Firmar el acta de recepcin de la obra. Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboracin de la documentacin de la obra ejecutada. Gestionar la documentacin de las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra establecidas en el contrato. (Nota: De este punto derivaran los proyectos, boletines, autorizaciones, etc correspondientes a las instalaciones ejecutadas y contratados por el constructor y que se deben incorporar como documentacin del libro del edificio. Incluira tambin las instrucciones de uso y mantenimiento de estas instalaciones ejecutadas) Otras obligaciones del constructor no ligadas directamente al libro del edificio, pero s a la ejecucin de la obra son las siguientes: Firmar el acta de replanteo o de comienzo Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los lmites establecidos en el contrato. Suscribir las garantas previstas en el artculo 19. Ejecutar la obra con sujecin al proyecto, a la legislacin aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecucin de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto. Tener la titulacin o capacitacin profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor. Designar al jefe de obra que asumir la representacin tcnica del constructor en la obra y que por su titulacin o experiencia deber tener la capacitacin adecuada de acuerdo con las caractersticas y la complejidad de la obra. Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.

IDEM Como apartados especficos y complementarios, nombrados en la Lei 18/2009 de vivenda se recogen los siguientes: Artigo 18.Execucin da obra. 1. A execucin da obra ser levada a cabo pola/o axente construtor de acordo cos termos do contrato que subscribise coa/o axente promotor, cando sexa unha persoa distinta a este. 2. A/o axente construtor executar as obras con suxeicin ao proxecto e baixo a direccin facultativa da obra. Corresponderalle, se o caso, a contratacin das/os axentes industriais colaboradores e a adquisicin ou a asignacin dos materiais que requira a execucin, nos termos sinalados no contrato subscrito coa/o axente promotor. Artigo 19.Recepcin da obra executada. 1. Unha vez redactado e subscrito o certificado final da obra pola direccin facultativa da obra, a/o axente construtor notificaralle /ao axente promotor a finalizacin dela, co fin de que se proceda a formalizar a sa recepcin.

DIRECTOR DE OBRA (art. 12 LOE)

Suscribir el certificado final de obra Suscribir la liquidacin final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos. Suscribir y conformar la liquidacin final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos. Elaborar y suscribir la documentacin de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos. (Este punto podra llevar a la conclusin de que es el arquitecto quien debe realizar el libro del edificio, no es as, desde mi punto de vista recoge la obligacin del director de obra de reflejar en documentacin escrita lo que se desarrolla en el punto d Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redaccin del proyecto.) Otras obligaciones del director de obra no ligadas directamente al libro del edificio, pero s a la ejecucin de la obra son las siguientes: Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redaccin del proyecto. Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra, as como conformar las certificaciones parciales, con los visados que en su caso fueran preceptivos. Verificar el replanteo y la adecuacin de la cimentacin y de la estructura proyectadas a las caractersticas geotcnicas del terreno. Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de rdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretacin del proyecto Suscribir y conformar las certificaciones parciales.

En relacin a lo establecido en la LOE, se mantiene la columna anterior. Como apartados especficos y complementarios, nombrados en la Lei 18/2009 de vivenda se recogen los siguientes: Se denomina direccin facultativa a la agrupacin de los siguientes agentes: direccin da obra director/a da execucin da obra. Director de obra: Artigo 24.Elaboracin, entrega e xestin do libro do edificio. elaborar o libro do edificio e entregarllo /ao axente promotor unha vez finalizada. Direccin Facultativa: Artigo 16.Actuacins previas. Verificacin pola/o axente director da obra nunha acta asinada pola/o axente construtor e subscrita pola/o axente director da execucin da obra, da realidade xeomtri1313ca da traza da planta e da dispoibilidade dos terreos para a sa normal execucin. Artigo 18.Execucin da obra. Expedicin do certificado final de obra, co contido e cos efectos que lle atribe a normativa de ordenacin da edificacin.

DIRECTOR DE LA EJECUCIN DE LA OBRA (art. 13)

Suscribir el certificado final de obra Suscribir la liquidacin final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos. Suscribir y elaborar la liquidacin final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos. Colaborar con los restantes agentes en la elaboracin de la documentacin de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado. Otras obligaciones del director de la ejecucin de la obra no ligadas directamente al libro del edificio, pero s a la ejecucin de la obra son las siguientes: Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y elaborar y suscribir las certificaciones parciales. Estar en posesin de la titulacin acadmica y profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesin. En caso de personas jurdicas, designar al tcnico director de la ejecucin de la obra que tenga la titulacin profesional habilitante. Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construccin de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artculo 2, la titulacin acadmica y profesional habilitante ser la de arquitecto tcnico. Ser sta, asimismo, la titulacin habilitante para las obras del grupo b) que fueran dirigidas por arquitectos. En los dems casos la direccin de la ejecucin de la obra puede ser desempeada, indistintamente, por profesionales con la titulacin de arquitecto, arquitecto tcnico, ingeniero o ingeniero tcnico. Verificar la recepcin en obra de los productos de construccin, ordenando la realizacin de ensayos y pruebas precisas. Dirigir la ejecucin material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecucin y disposicin de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra. Consignar en el Libro de rdenes y Asistencias las instrucciones precisas. Suscribir y elaborar las certificaciones parciales.

LAS ENTIDADES Y LOS LABORATORIOS DE CONTROL DE CALIDAD DE LA EDIFICACIN. (art. 14) LOS SUMINISTRADORES DE PRODUCTOS. (art. 15) LOS PROPIETARIOS Y LOS USUARIOS. (art. 16)

Prestar asistencia tcnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor del encargo y, en todo caso, al director de la ejecucin de las obras.

IDEM

Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados, as como las garantas de calidad correspondientes, para su inclusin en la documentacin de la obra ejecutada. No existe obligacin del propietario y usuario en relacin a la elaboracin del libro del edificio. Tienen las siguientes obligaciones en relacin a la observacin del mismo: Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificacin mediante un adecuado uso y mantenimiento, as como recibir, conservar y transmitir la documentacin de la obra ejecutada y los seguros y garantas con que sta cuente. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilizacin adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentacin de la obra ejecutada.

IDEM

IDEM Como apartados especficos y complementarios, nombrados en la Lei 18/2009 de vivenda se recogen los siguientes: Conservar e, se for o caso, transmitir o libro do edificio e, nomeadamente: Completar e actualizar a documentacin que o integra e rexistrar as incidencias e as actuacins de mantemento acometidas, as como as obras de conservacin, reforma e rehabilitacin nos termos previstos no plan de mantemento e conservacin do edificio. Se o caso, poer disposicin da persoa arrendataria ou usuaria da vivenda a documentacin que lle permita facer un uso responsable dela e coecer as instrucins para actuar no caso de emerxencia. Otros deberes: Artigo 26.Deberes de conservacin e rehabilitacin. 1. As persoas propietarias das vivendas teen o deber de conservar as sas condicins normais de funcionalidade, seguranza, salubridade, ornato pblico e habitabilidade, de acordo coas determinacins do proxecto tcnico que servise de base para o outorgamento da licenza urbanstica, co establecido no plan de mantemento e conservacin do edificio e coas exisencias da normativa urbanstica, ambiental e tcnica da edificacin. 2. As persoas propietarias debern levar a cabo as obras de rehabilitacin que resulten necesarias sobre os elementos comns ou privativos dos edificios e vivendas, cando o incumprimento do deber de conservacin ou a insuficiencia das medidas adoptadas supoan unha deterioracin das condicins normais de funcionalidade, seguranza, salubridade, ornato pblico e habitabilidade. Artigo 27.Suxeito pasivo dos deberes de conservacin e rehabilitacin. 1. Os deberes de conservacin e rehabilitacin recaen sobre a persoa propietaria da vivenda. A persoa que adquire unha vivenda queda subrogada na posicin da anterior no cumprimento dos devanditos deberes, as como nos dereitos que puider ter fronte Administracin, ags os de carcter persoalsimo. No instrumento pblico mediante o que se transmita, por calquera ttulo, a vivenda, a persoa transmitente deber declarar estar ao corrente no cumprimento dos deberes de conservacin e rehabilitacin ou expresar os que tea pendentes de cumprimento. 2. Cando a persoa propietaria dunha vivenda for descoecida, corresponderalle administracin competente en materia de vivenda realizar as obras que sexan necesarias para a axeitada conservacin e rehabilitacin do edificio, sen prexuzo das accin de repeticin que procedan.

CONCLUSIONES:

En lneas generales en la ley 18/2008, do 29 de decembro, de vivenda de Galicia existen artculos que establecen cambios de calado en lo que ser el proceso constructivo, sus objetivos y los usos que realizan los agentes de la edificacin en el caso concreto de Galicia. Sin embargo, no es objeto de este informe analizar la totalidad de la ley. Este informe se debe centrar en el Libro del Edificio y en este caso concreto se mantiene lo bsico. Debe ser as pues debe cumplir lo establecido en la LOE de igual manera que lo haca la ley 4_2003, de vivienda de Galicia y para argumentarlo los puntos 2 y 3 anteriores desarrollan esta afirmacin. Sin embargo, existen dos diferencias en relacin al Libro de Edificio que considero importantes:

A El director de obra se asigna de manera clara como el agente que debe elaborar y entregar el libro del edificio al promotor. B Se determinar reglamentariamente el modelo y las formalidades a las que se debe ajustar el libro del edificio.