Frum Central Civel Joo Mendes Jnior - Processo n: 583.00.2006.

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Processo CVEL Comarca/Frum Frum Central Civel Joo Mendes Processo N 583.00.2006.156905-1 Cartrio/Vara 14. Vara Cvel Distribudo em 26/05/2006 s 18h 07m 19s Valor da Causa 30.984,63 Qtde. Autor(s) 10 Qtde. Ru(s) 1 ============== C O N C L U S O S Em 25 de agosto de 2011, fao os autos conclusos ao MM. Juiz Auxiliar da Capital, Dr. Alexandre Bucci. Eu _____ escr. subsc. Vistos. A o Declaratria de Inexigibilidade de Dbito, Nulidade de Clusula e Obrigao de Fazer proposta sob regras de Procedimento Ordinrio porXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXX, todos qualificados nos autos, em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP, tambm qualificada. A acao Narrava a petio inicial que os autores teriam se vinculado requerida em razo do empreendimento denominado de Conjunto dos Bancrios Solar de Santana nesta Comarca, aderindo ento, necessariamente, ao Termo de Adeso e Compromisso de Participao, cada qual, com vistas aquisio de uma respectiva unidade autnoma, conforme descrio de fls. 06 dos autos. Ocorre que no obstante tivessem os requerentes quitado as obrigaes contratuais assumidas, teriam eles sido surpreendidos com abusiva postura administrativa da requerida, a qual sem prvia convocao de assemblia e sem prvia aprovao, exigia o pagamento de valor atrelado rateio de finalizao de obra. Assim expostos os fatos, ao final, invocando os preceitos protetivos do Cdigo de Defesa do Consumidor, os autores postulavam no sentido da concesso de tutela antecipada e no sentido da procedncia dos pedidos formulados. Quanto antecipao de tutela, a pretenso buscava ver imposta requerida a obrigao de efetiva e de registrar a incorporao perante o 3. Cartrio de Imveis, particularmente em relao s matrculas 21.691, 81.161, 81.431, 87.048, 109.983, 109.894 e 109.895.

J os pedidos propriamente ditos eram formulados com vistas declarao de inexigibilidade da cobrana, consequente declarao de quitao e escriturao definitiva das unidades, tudo, sob pena de multa diria. Com a petio inicial vieram os documentos de fls. 42/199 e de fls. 203/357, indeferindo este Juzo o pleito de antecipao de tutela, nos termos da r. deciso interlocutria de fls. 360/360verso.

Bancoop se manifesta: Citada (fls. 365) a cooperativa r apresentou contestao tempestiva, no prazo que lhe era assegurado para a resposta. Em defesa processual de fls. 376/407, a BANCOOP preliminarmente destacava que faltaria aos autores interesse de agir em relao ao pedido de outorga de escritura definitiva, considerando a inexistncia de negativa quanto ao tema. No mrito, a requerida tecia consideraes a respeito da relao entabulada entre as partes a qual seria tutelada exclusivamente pela Lei 5764/71 (Lei das Cooperativas) de modo que inaplicveis ao caso os preceitos contidos na Lei 8078/90 (Cdigo de Defesa do Consumidor). Dizia mais a r, que por conta do regime de autofinanciamento, perfeitamente justificvel o reforo de caixa e a exigncia de saldo final, alis, aprovado de maneira legtima, nos termos do quanto disposto na Clusula 16 do Termo de Adeso e no item X do Termo de Autorizao para Uso Antecipado de Unidade Habitacional. No mais, afirmando ser impossvel a pretendida reviso contratual e mais uma vez defendendo o cabimento da cobrana feita em final apurao, a requerida rebatia os pedidos declaratrios, bem assim as pretenses cominatrias que lhe eram lanadas, negando ter havido quitao. Com a contestao foram apresentados os documentos de fls. 408/515. Rplica dos autores s fls. 517/535 dos autos, anotando-se, na ocasio, a juntada dos documentos de fls. 536/587. Nova manifestao da r (fls. 599/608) acompanhada de novos documentos (fls. 609/777). Uma vez saneado o feito (fls. 784/785) foi anunciada a inverso do nus probatrio preconizada na legislao consumerista deferindo-se durante a instruo a produo de prova pericial contbil. A referida deciso saneadora ensejou o manejo de Agravo de Instrumento por parte da cooperativa r (fls. 807) e tambm por parte dos autores, estes ltimos guerreando o indeferimento da prova pericial de engenharia (fls. 843). O Agravo manejado pela requerida BANCOOP recebeu parcial provimento em segundo grau, desobrigando-se a cooperativa do depsito dos

honorrios periciais, ressalvadas, porm, de maneira expressa, conseqncias processuais da no realizao da prova (fls. 872/876).

as

Por seu turno, ainda quanto ao aludido recurso, consigne-se que foi improvido Agravo de Instrumento tirado em sede de Recurso Especial (fls. 919/920). O Agravo manejado pelos autores foi convertido em Agravo retido (fls. 895/896). A requerida veio ento noticiar fatos novos envolvendo o empreendimento Solar Santana, informando a apurao de substancial dficit da ordem de R$ 2.396.161,61 (fls. 899/892) exibindo os documentos de fls. 893/911. Facultada ento requerida a oportunidade para o custeio da prova pericial esta ltima no providenciou o depsito dos honorrios periciais tal qual lhe cabia trazendo aos autos justificativa para tanto (fls. 940/941). O impasse surgido por conta do custeio da prova pericial ensejou a r. deciso de fls. 952/953 indagando este Juzo dos autores a respeito do interesse no custeio da prova, sendo certo, entretanto, que estes, em manifestao de fls. 960/964 dos autos tambm declinaram do custeio da prova pericial. Preclusa ento a oportunidade para a realizao da prova a instruo foi encerrada sobrevindo notcia de transao firmada entre o autor AGNALDO RIBEIRO DE ANDRADE e a requerida. Registre-se a apresentao dos memoriais finais dos autores pea seguida dos documentos de fls. 989/1004 e dos memoriais finais da requerida s fls. 1005/1025. Com autuao em apenso ao quinto volume processual temos a presena do incidente de impugnao ao valor da causa, incidente este manejado pela requerida e j resolvido em definitivo nos termos da r. deciso de fls. 15. Tambm com autuao em apenso registre-se a presena de Medida Cautelar Inominada (Processo 06.145379-9) l postulando os autores a suspenso da cobrana, bem assim a proibio de anotaes restritivas e procedimentos de cobrana levados a efeito pela r. A medida liminar postulada no feito cautelar restou deferida autorizando-se o depsito judicial da parte cabente aos autores no rateio (extra de vagas de garagem e dficit) afastando-se ainda os efeitos da mora. No referido feito, tivemos regular citao da requerida a qual apresentou contestao com idnticos argumentos em relao ao feito principal seguindo-se rplica dos autores. Vale anotar que no terceiro e quarto volumes da Medida Cautelar se encontram inmeros e sucessivos depsitos judiciais realizados pelos

autores a ttulo de cauo, a qual restou plenamente atendida conforme noticiado s fls. 696. JUIZ DECIDE No essencial, o relatrio. Decido ambos os feitos em conjunto. Processos em ordem. De incio, deixo consignado que em relao ao autor AGNALDO RIBEIRO DE ANDRADE o acordo extrajudicial noticiado s fls. 968/969 dos autos principais indicava que a lide como um todo (feito principal e feito cautelar) perdera seu objeto. Imperioso ento, em relao ao referido autor, o decreto de extino dos feitos sem resoluo do mrito, nos termos do Artigo 267, inciso VI do Cdigo de Processo Civil, por ausncia superveniente do interesse de agir, sem que se cogite, nesta vertente da lide, da imposio de nus de sucumbncia. No mais, no havendo arguies preliminares ou questes prejudiciais pendentes de apreciao, no mrito, entendo que as pretenses deduzidas pelos demais autores, tanto no Processo de Conhecimento, quanto no Processo Cautelar se mostraram procedentes, conforme passo a demonstrar de maneira fundamentada: No Processo de Conhecimento, inerte a requerida em relao ao custeio da prova pericial cujo nus lhe foi imputado, foroso concluir ter sido verossmil e demais disso, no infirmado, o relato ftico sustentado pelos requerentes, os quais, no poderiam estar sujeitos s arbitrrias e indevidas exigncias feitas pela cooperativa r. Com efeito, assistia total razo aos autores em relao ao tema da ilicitude da cobrana e da nulidade da clusula que previa a apurao de rateio final e de outras verbas advindas de um suposto dficit enfrentado pela cooperativa, mostrando-se impositivo o reconhecimento da quitao integral dos valores devidos pelos autores em favor da r. No obstante os protestos desta ltima, o certo que em nenhum momento durante o largo trmite do feito se demonstrou de maneira matematicamente razovel a origem e o montante das diferenas supostamente devidas por cada um dos autores. E de nada valia a requerida trazer aos autos cpias de outros Processos ou documentos que no continham mnimo elo de vinculao aos autores, destacando-se que a r sequer foi capaz de demonstrar como se teriam apurado as aludidas diferenas. Neste contexto, importante ainda destacar que a natureza jurdica da cooperativa no afastava a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor ao caso concreto, sobretudo, em situao na qual a suposta prestao de servios consistia, na verdade, em comercializao de bens aos cooperados, hiptese na qual o que se deveria tomar em considerao era a natureza do negcio realizado e no a finalidade social da pessoa jurdica.

Essa questo, envolvendo a BANCOOP, alis, j no nova e se encontra sedimentada na jurisprudncia do E. Tribunal de Justia do Estado de So Paulo. A respeito, invoco V. Acrdo da lavra do desembargador Francisco Eduardo Loureiro, que reconhece a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor aos negcios envolvendo a BANCOOP: Inicialmente, ao contrrio do que alega a apelante, cumpre destacar que se aplica ao contrato em exame o Cdigo de Defesa do Consumidor. Pouco importa a estrutura jurdica da empreendedora - associao, clube de investimento, cooperativa ou sociedade - com o objetivo de alienao de unidades autnomas futuras, em construo ou a construir, antes de institudo o condomnio edilcio. O que importa a natureza da atividade, que sempre consiste, com maior ou menor variao, em servios remunerados de construo de unidade autnoma futura, vinculada a frao ideal de terreno. Na clssica lio de Enzo Roppo, embora seja o contrato um conceito jurdico, reflete uma realidade exterior a si prprio, porque sempre traduz uma operao econmica (O Contrato, Almedina, p. 07 e seguintes). Tal constatao est intimamente ligada noo de causa do negcio jurdico, ou seja, "o fim econmico e social reconhecido e garantido pelo direito, uma finalidade objetiva e determinante do negcio que o agente busca alm do fato em si mesmo" (Caio Mrio da Silva Pereira, Instituies de Direito Civil, 18. Edio, Forense, vol. I, p. 319). E prossegue mais adiante o julgado: Para fixao do regime jurdico do contrato o que importa a sua causa, sendo irrelevante a forma societria pela qual se organizou a construo e venda de apartamentos ou casas. Entender o contrrio seria admitir que por ato unilateral da fornecedora, mediante simples alterao de seu objeto social, cambiasse do regime jurdico do Cdigo de Defesa do Consumidor para o Cdigo Civil, ou lei especial diversa, em manifesta fuga das normas protetivas cogentes do consumidor. Parece claro, no caso concreto, que a real operao econmica no foi de associao, mas sim de adeso a um empreendimento imobilirio, com promessa de entrega de unidades futuras. No custa lembrar que esta Quarta Cmara de Direito Privado, em inmeras oportunidades, afirmou que os empreendimentos feitos por cooperativas e associaes muitas vezes visam escapar do regime de normas cogentes protetivas do Cdigo de Defesa do Consumidor. Em tal caso, equipara-se o regime jurdico das associaes/cooperativas quele das construtoras/incorporadoras, com o propsito de evitar a fraude lei. (TJSP 4. Cmara de Direito Privado, Apelao Cvel 584.179-4-OO - SO PAULO - Voto 5977, j. em 04/12/2008). Portanto, partindo-se da premissa no sentido da efetiva caracterizao da relao de consumo, necessrio afirmar a esta altura, a existncia de abusividade na conduta da requerida, o que se revela pela manifesta falta de transparncia no trato com os cooperados/consumidores, em especial, porque a clusula em que se baseava a cobrana levada a efeito pela r,

determinando a exigncia de novos valores ao final do contrato - clusula 16. do Termo de Adeso e item X do Termo de Autorizao para Uso Antecipado de Unidade Habitacional implicava em excessiva desvantagem, onerando demasiadamente a contratante, violando, em ltima anlise, a funo social do contrato entabulado e a prpria finalidade cooperativa. Parece evidente que a apurao unilateral de valor de custo final da obra, como de resto a apurao de qualquer outro valor final, sem qualquer prestao de contas aos contratantes, por bvio, tambm no se coadunava com a transparncia que se deveria exigir nos contratos em geral. Impossvel, destarte, convalidar o desastrado e abusivo proceder da requerida, repudiando-se a inexplicvel cobrana de valores conhecidos apenas por esta ltima, sendo neste sentido o melhor entendimento jurisprudencial a respeito do tema (Apelao Cvel 582.881.4/0-00 TJSP 8. Cmara de Direito Privado, j. em 05/11/2008). Nula, portanto, a clusula 16. do Termo de Adeso e tambm o item X do Termo de Autorizao para Uso Antecipado de Unidade Habitacional, procedentes, em conseqncia, os pedidos de declarao de inexigibilidade da cobrana e de declarao de quitao. Imponho, pois, requerida o dever de regularizar a incorporao, o registro, a averbao e a escriturao definitiva das unidades descritas na exordial, o que deve ocorrer em prazo de at trinta dias contados aps o trnsito em julgado desta deciso. Desde logo, vlida a advertncia de que o descumprimento ao comando retro imposto ensejar a emisso de ordem judicial ao competente Cartrio de Registro de Imveis, suprindo-se a inrcia da requerida quanto outorga de escritura. Chegamos ento aos pedidos formulados pelos autores no Processo Cautelar, impondo-se tambm aqui, o decreto de procedncia das pretenses postas apreciao. A fumaa de bom direito sinalizada pelos autores na exordial restou plenamente corroborada ante o reconhecimento do carter indevido dos valores exigidos pela requerida, de modo que a medida liminar concedida s fls. 330/330verso merece integral confirmao. Isto significa dizer que devem ser suspensas, em definitivo, as cobranas levadas a efeito pela requerida, proibindo-se que esta ltima venha a lanar mo de anotaes restritivas e de procedimentos de cobrana em detrimento dos autores. Quanto aos inmeros depsitos judiciais realizados pelos autores no feito cautelar, bvio que os mesmos devem ser liberados em favor dos prprios depositantes.

Vale dizer que os referidos depsitos devem ser unificados, expedindo-se, aps, em nome do patrono dos requerentes, Mandado de levantamento nico, repartindo-se oportunamente, diretamente entre os requerentes os respectivos montantes por eles depositados. Por dado causa ao manejo das Aes, a cooperativa requerida dever responder pelos nus advindos da sucumbncia e sem que se cogite de litigncia de m-f, nada mais h para ser dito quanto ao resultado de mrito da lide. Isto posto, forte na fundamentao retro, decido a presente Ao Declaratria de Inexigibilidade de Dbito, Nulidade de Clusula e Obrigao de Fazer da forma e para os fins que se seguem: Com base na previso legal do Artigo 267, inciso VI do Cdigo de Processo Civil, por ausncia superveniente de interesse de agir, JULGO EXTINTAS, sem resoluo de mrito, as aes principal e cautelar propostas pelo autor AGNALDO RIBEIRO DE ANDRADE. Com base na previso legal do Artigo 269, inciso I do Cdigo de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos deduzidos por MARIA DOMINGUES FERNANDES, ROSIMEIRE NUNES DA SILVA, JEANE S. NAKAGAWA, SRGIO JANSON DE SOUZA MELLO, REGINA M. ARIOLI MELLO, HELENA S. FUJIMURA, RICARDO M. SHIMODA, MAGALI M. OYAMADA e ISABEL CRISTINA DIAS RIBEIRO em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP. Declaro a nulidade, por abusividade ofensiva aos preceitos do Cdigo de Defesa do Consumidor, da clusula 16. do Termo de Adeso e do item X do Termo de Autorizao para Uso Antecipado de Unidade Habitacional. Acolho o pedido declaratrio de inexigibilidade da cobrana e declaro quitadas as obrigaes contratuais assumidas pelos autores perante a cooperativa requerida. Imponho requerida o dever de regularizar a incorporao, o registro, a averbao e escriturao definitiva das unidades descritas na exordial, o que deve ocorrer em prazo de at trinta dias contados aps o trnsito em julgado desta deciso. O descumprimento ao comando retro imposto ensejar a emisso de ordem judicial ao competente Cartrio de Registro de Imveis, suprindo-se a inrcia da requerida quanto ao tema da outorga de escritura, revelando-se desnecessrio ento, o arbitramento de multa. Tambm com base na previso legal do Artigo 269, inciso I do Cdigo de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos deduzidos nos autos do Processo Cautelar, confirmando em definitivo, a medida liminar concedida s fls. 330/330verso destes autos. A procedncia dos pedidos nos autos do Processo Cautelar se d de modo a suspender em definitivo, as cobranas levadas a efeito pela requerida, proibindo-se que esta ltima venha a lanar mo de anotaes restritivas e de procedimentos de cobrana em detrimento dos autores.

Autorizo que sejam unificados todos os depsitos judiciais realizados pelos autores, expedindo-se, aps, Mandado de levantamento em favor do patrono dos requerentes, repartindo-se diretamente entre estes os valores consignados em Juzo. Condeno a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais havidas em razo de ambos os feitos, todas atualizadas desde os desembolsos. Condeno finalmente a requerida ao pagamento de verba honorria una, vlida para ambos os feitos, verba esta arbitrada de maneira equitativa, em respeito ao disposto no Artigo 20, pargrafo quarto do Cdigo de Processo Civil, em quantia de R$ 5.000,00, com incidncia de atualizao monetria oficial a partir desta data. Em momento oportuno, no que se refere s verbas de sucumbncia retro impostas, que seja cumprido o quanto disposto no Artigo 475 j do Cdigo de Processo Civil. P. R. I. C. So Paulo, 27 de setembro de 2011. Alexandre Bucci Juiz de Direito