Ao del Centenario de Machu Picchu para el mundo

FACULTAD DE INGENIERA

ESCUELA DE INGENIERA CIVIL

Anlisis de un proyecto de Inversin

TRABAJO ACADEMICO

Presentado Por: Abanto Rojas, Vctor Aguilar Cruz, Vaner. Len Olaya, Leonardo Silva Aranda, Elvis Valverde Cano, Osmar. Ciclo y Seccin: VIII - A Curso: Gestin de Empresas en la Construccin Docente del Curso: Ing. Pilco Castaeda, Ivn.

Trujillo Per 2011

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GESTION DE EMPRESAS EN LA CONSTRUCCION

ANILISIS DE UN PROYECTO DE INVERSION

I.

UBICACIN: Distrito de Moche - Provincia de Trujillo - Regin la Libertad - Av. La Marina TIPO DE PROYECTO Construccin de un Edificio multifamiliar de 5 pisos en la Av. La Marina. AREA DEL TERRENO El rea total del terreno es de 410.30 m2. PRECIO DEL TERRENO. Segn el Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA) el valor arancelario de terrenos ubicados en la zona del proyecto es de s/. 36.39 (nuevos soles por metro cuadrado). Pero por otro lado est el precio del mercado que es de $25 (veinticinco dlares por metro cuadrado). Calculando el precio del terreno.
COSTO CON VALOR ARANCELARIO: 36.39*410.30 = 14,930.82 nuevos soles. COSTO CON VALOR DEL MERCADO: 25*2.74*410.30 = 28,105.55 nuevos soles.

II.

III.

IV.

V.

ESTUDIO DE MERCADO:

En la actualidad en la ciudad de Trujillo se vienen desarrollando o se han desarrollado los siguientes proyectos, as como el estudio de mercado y demanda de vivienda realizada por la oficina de Investigacin y desarrollo del Fondo mi vivienda (Programa del Gobierno central), el mismo que permiti obtener los datos siguientes. a) Caractersticas de la ciudad: Trujillo, capital de la regin de La Libertad, es la tercera ciudad ms importante del pas, tanto por la dimensin de su poblacin como por su desarrollo econmico en el rea metropolitana. Las zonas administradas por la Municipalidad de Trujillo son: El continuo Urbano. El rea Integrada. El primero concentra los distritos que forman propiamente la ciudad de Trujillo, vale decir, los distritos de Trujillo, Vctor Larco Herrera, La Esperanza, El Porvenir y Florencia de Mora. En este espacio, que se caracteriza por su significativo desarrollo en relacin con las dems provincias y distritos de la regin, se encuentra la mayor parte de los conglomerados de construcciones destinadas a vivienda, comercio e industria, complementados con una red vial de transporte y comunicacin.

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De otro lado, el rea Integrada comprende el conjunto de centros poblados urbanos y rurales del valle de Santa Catalina y la cuenca baja del ro Moche. Esta rea presenta comparativamente, menor desarrollo econmico que el Continuo Urbano (dado que no se encuentra totalmente integrada a ste), y agrupa a los distritos de Laredo, Moche, Salaverry y Huanchaco. La provincia de Trujillo conforma el 6.3% de la superficie total de la regin y presenta la mayor concentracin de la poblacin a nivel de regin. b) Indicadores demogrficos: Segn el Censo Nacional XI de Poblacin y VI de Vivienda realizado por el INEI en el ao 2007, la poblacin de la regin La Libertad ascendi a 1,6 millones de habitantes, mientras que la ciudad de Trujillo, capital de la regin de La Libertad, es la tercera ciudad ms poblada del pas con un total de 683 mil habitantes, lo que representa el 42,2% del total de habitantes de la regin y el 84,1% a nivel provincial.

Fuente: Censos Nacionales XI de Poblacin y VI de Vivienda 2007-INEI

Adems, el 49,7% del total poblacional de la regin radica en la provincia de Trujillo; mientras que el 40,8% se encuentra en la ciudad. A nivel provincial la poblacin se encuentra concentrada en la ciudad de Trujillo, ya que el 84% de los habitantes de la provincia viven en la ciudad. Si a estos resultados, se le aade las acotaciones realizadas previamente respecto a la distribucin de superficie de la regin se tendr una aproximacin de la densidad poblacional de la ciudad de Trujillo, en vista que alberga al 41% de la poblacin total de la regin en el 23,2% de su rea geogrfica.

c) Entorno Econmico: La produccin de La Libertad, histricamente, representa aproximadamente el 5% del Producto Bruto Interno (PBI) nacional, llegando a obtener en el ao 2007 la mxima participacin de 5,9% durante los ltimos 10 aos. Como puede apreciarse, esta cifra mostr una evolucin creciente hasta el perodo 2003, ao

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despus del cual disminuy a 5,3% llegando a niveles similares a los perodos 1997 y 1999 en trminos proporcionales.

A diciembre de 2007, los sectores ms importantes segn la participacin de stos en el PBI sectorial son el sector agrcola y minera (11% y 9,4%, respectivamente). El sector construccin ha mantenido en general una baja participacin en el PBI nacional (aproximadamente 3%). Desarrollado principalmente El sector construccin ha mostrado un crecimiento mayor en comparacin con las dems actividades, esto se explica tambin por el incremento en los despachos de cemento, mostrados en el siguiente cuadro. Los despachos de cemento constituyen un indicador preciso de la actividad constructora de la regin, debido a que no considera las ventas futuras. En diciembre de 2006, se despacharon 29 531 toneladas mtricas de cemento, y en similar periodo del ao 2007 este indicador alcanz las 46 967 toneladas mtricas, lo que representa un crecimiento de 59%. De igual forma, los despachos acumulados de enero a diciembre del ao 2007 fueron de 459 003 toneladas mtricas de cemento, representando un aumento de 33,7% en relacin a similar periodo del ao anterior.

d) Servicios bsicos de la vivienda: agua alcantarillado y energa elctrica: El anlisis del acceso a los servicios bsicos (agua, alcantarillado y energa elctrica) es importante para el estudio, ya que son determinantes para los indicadores de calidad de vida de los hogares, pues un hogar sin acceso a

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alguno de los mencionados servicios se constituye como un hogar precario o deficitario en cuanto a la calidad de su vivienda (dficit cualitativo). e) El mercado hipotecario: El mercado hipotecario cumple un rol fundamental en las polticas habitacionales del Estado, ya que a travs de l se puede acceder a un financiamiento, ya sea a travs de los productos MIVIVIENDA, para la adquisicin, ampliacin, construccin y equipamiento de las viviendas y as poder satisfacer las necesidades habitacionales de las familias. En este captulo se mostrar como ha venido desarrollndose el mercado hipotecario para el segmento de los productos MIVIVIENDA en la regin La Libertad.

VI.

SITUACION HABILITACIONAL DE LA CIUDAD DE TRUJILLO El objetivo central de esta seccin es dar a conocer las principales caractersticas de la vivienda en la ciudad de Trujillo. Para ello, se ha empleado como base fundamental la informacin proporcionada por los Censos Nacionales XI de Poblacin y VI de Vivienda 2007, realizados por el INEI. Y productos ofrecidos actualmente por empresas dedicadas a la habilitacin de inmuebles.

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a) Parque Habitacional. En promedio, las viviendas de la ciudad cuentan con 4 ambientes. En distritos como El Porvenir, este indicador se encuentra por debajo de los valores promedio; situacin que se repite en La Esperanza. Un aspecto a resaltar es el concerniente al nmero de hogares que habita una vivienda, entendindose por hogar aquella familia o grupo que cocina de manera conjunta. Al respecto, predominan las viviendas habitadas de manera exclusiva por una familia (92,8%), en tanto que los hogares allegados, familias que comparten una vivienda, alcanzan el 7,2% del total.

Por otra parte, al igual que en la mayora de ciudades, la clasificacin de las viviendas por tipo muestran una clara presencia de la propiedad horizontal (casas independientes) que es del orden del 88,8%. La propiedad vertical (departamentos en edificio) est muy poco difundida, y llega slo a un 6,7%.

Tanto en la ciudad, como en cada uno de sus distritos, la participacin de las casas independientes es mayoritaria. En La Esperanza este indicador se acerca al 100%. Los departamentos en edificio (propiedad vertical) tienen una proporcin significativa en los distritos de Trujillo y Vctor Larco Herrera, donde supera el 10% del total de viviendas.

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En cuanto al rgimen de propiedad de la vivienda, la modalidad ms extendida es la vivienda propia totalmente pagada, que constituye el 64,6% de las viviendas de la Ciudad. Si a este porcentaje se le suma las propias por invasin y propias a crdito, se obtiene que el 75,1% de las viviendas de la ciudad de Trujillo son propias. Dentro de este escenario, es tambin relevante la participacin de las viviendas alquiladas que, con un 15,7% representan el segundo grupo ms importante de la ciudad.

VII.

PROYECTOS ACTUALES ANALIZADOS: a. PROYECTO SOL DE LAS DELICIAS. Cuenta con todo lo que necesitas para vivir de manera cmoda y segura: Acceso controlado, parques, estacionamiento para residentes y visitantes. Clima de campo muy cerca de la playa, convirtindose en una ubicacin saludable para ti y tu familia. Este nuevo concepto de viviendas, pone a tu alcance casas de uno y dos pisos, de acuerdo al tamao de tu familia, tus posibilidades econmicas y tus sueos. Caractersticas del Proyecto (Desde S/. 90,000 S/. 120,000) 244 casas Cerco perimtrico Lotes hasta 219 m2. Ingreso privado Servicios bsicos Pistas de concreto 04 parques

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VIVIENDA DE UN PISO (S/.95,000) rea de lote desde 128m2. Caractersticas Sala Comedor. Sala de estudios. 02 Dormitorios. Lavandera.

Cochera. Cocina. Bao

VIVIENDA DE DOS PISOS (S/. 142,000) Primer Piso: Sala-Comedor, Dormitorio, Cocina, Bao, Lavandera y Cochera Segundo Piso: 02 Dormitorios, Bao, Sala de estar, Terraza. b. PROYECTO SOL DE LOS CEDROS. Caractersticas del proyecto Precio = (S/. 126 000 S/. 149 200) Departamentos desde 84 m2 hasta 90 m2 con 3 dormitorios, 2 baos, cuarto y bao de servicio. Excelentes acabados, pisos de cermico, reposteros altos y bajos en cocina, closets. Estacionamiento incluido en el precio en los primeros 6 pisos. A partir del 7mo piso no incluye estacionamiento. c. RESIDENCIAL LAS CAMELIAS. Caractersticas del proyecto Un Edificio de 5 pisos con 10 Departamentos, todos con vista al parque, ubicado en la Calle Las Camelias n 682- 688 en Urb. Las Palmeras del Golf, Trujillo. Departamentos de 109 y 180 m. Diseo arquitectnico moderno con hall de ingreso principal, ascensor directo al dpto. Y con semistano para cocheras, reas para tendal en ltimo piso. Cuenta con: Balcn, Tres (3) Dormitorios, sala de estar, 2 Baos completos (Bao incorporado a Dormitorio Principal), Cocina, Cuarto y bao de servicio, Bao de visita, Lavandera. Acabados de primera: Closets con puertas de melamine color natural, colgador, maletero y batera de cajones en melamine. Pisos de sala comedor y dormitorios en parquetn con zcalo de madera. Cocina con pisos y paredes de porcelanato. Reposteros alto y bajo con puertas de melamine y tablero de granito. Lavatorio de baos con tablero de mrmol. Tina en bao de dormitorio principal. Medidor de agua individual, portero elctrico. d. RESIDENCIAL JUAN PABLO II. Conformado por 05 Edificios de 5 pisos y 10 Departamentos en cada uno, (08 flats y 02 duplex), todos con vista a calle a solo dos cuadras del Ovalo Papal y a dos cuadras de la UNT. A dos cuadras del nuevo Metro y a pocos minutos del centro de la ciudad. Urbanizacin cerrada. Cuenta con: 3 Dormitorios. 2 Baos completos (Bao incorporado a Dormitorio Principal), Cocina, Lavandera, Cuarto y bao de servicio. Tendal en azotea. Acabados de primera: Clset de melamine, pisos de Sala, Comedor y dormitorios en Cermico.

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VIII.

PROPUESTA DE PROYECTO Se realiza la propuesta de un edificio de 5 niveles con 15 Departamentos, ubicado en la Av. La Marina, en el distrito de Moche. Departamentos de 85 y 90 m. Diseo arquitectnico moderno, escalera principal independiente Y con semistano para cocheras, reas para tendal en ltimo piso. Cuenta con: Vistas panormicas, Tres (3) Dormitorios, sala, comedor, 2 Baos completos (Bao incorporado a Dormitorio Principal), Cocina. Acabados de primera: Closets con puertas de melamine color natural, colgador, maletero y batera de cajones en melamine. Pisos de sala comedor y dormitorios en parquetn con zcalo de madera. Cocina con pisos y paredes de Cermica y Maylica. Reposteros alto y bajo con puertas de melamine y tablero de granito. Medidor de servicios individual, portero elctrico.

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