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PROPUESTAS SOBRE LA ORDENACION URBANISTICA

EN EL CONJUNTO HISTÓRICO

El presente documento basa sus consideraciones de un lado, en el estudio del

régimen normativo urbanístico, de otro en las resoluciones judiciales más reiteradas, de
otro en los artículos doctrinales y finalmente en los diversos planes de ordenación
urbanística de nuestro entorno geográfico.

Dentro del primer bloque, deben destacarse la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de

Ordenación Urbanística de Andalucía, en adelante LOUA, así como la legislación que
sobre la materia tienen en las Islas Baleares, Navarra, Cataluña, Galicia, Canarias,
Valencia, Murcia, Castilla-León, Castilla La Mancha y Madrid.

Además, se ha pormenorizado en el estudio de la Ley 16/1985, de 25 de junio, de

Patrimonio Histórico Nacional, en la Ley 11/1991, de Patrimonio Histórico de Andalucía,
así como el Decreto 266/1966, de 28 de mayo, por el que se declara como Bien de Interés
Cultural el conjunto histórico de la Ciudad de San Fernando.

La cita de autores y de Sentencias se realiza en cada apartado correspondiente.

El esquema del presente trabajo es el siguiente:

1.- Análisis sobre la figura de los Edificios Fuera de Ordenación.

2.- Análisis sobre el Catálogo.

3.- Propuestas sobre la tramitación procedimental del Peprich, los Edificios Fuera de
Ordenación, el Catálogo, el Tranvía, la Peatonalización de la calle Real, las medidas sobre
el Comercio tradicional en el casco histórico y los Centros de Barrio.

1.- SOBRE LOS EDIFICIOS FUERA DE ORDENACIÓN POR LA ALTURA.

* LA ALTURA NO ESTA CONDENADA POR LA LEY

-. Sobre este particular, la primera consideración que conviene hacer es que el Plan
Especial del Conjunto Histórico de esta Ciudad, Peprich, elaborado por la Gerencia
Municipal de Urbanismo, en adelante GMU, en el único trámite que tuvo de exposición
pública, esto es, después del Acuerdo de Aprobación Inicial, en el mes de Julio del año
2003, no se encontraba adecuado a la vigente LOUA, ya que sus referencias a la
legislación del suelo se remitían a la ya derogada Ley 1/1997.

Esto trae como consecuencia, la falta de ajuste normativo del Peprich a la Ley
del Suelo de Andalucía actualmente en vigor , a pesar de que cuando se abrió ese
periodo de información pública, en el año 2003, se advirtió por diversos ciudadanos que
presentaron alegaciones a la GMU, que la LOUA ya estaba en vigor y el Plan estaba
desfasado normativamente.
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Este desfase jurídico del Peprich es importante, porque la normativa incluida en la

LOUA, viene caracterizada por la deslegalización que en materia de ordenación
urbanística comporta, lo que significa que será el propio Plan urbanístico el que defina el
contenido de la situación legal de fuera de ordenación, y en concreto los actos
constructivos que sobre los edificios en esa situación se puedan realizar.

Todo ello abre las puertas para que sea el propio Plan el que, en primer lugar, diga
qué edificaciones y porqué se van a considerar fuera de ordenación. Y en segundo lugar,
para las que aisladamente se encuntren fuera de ordenación, señalará las limitaciones
constructivas y cuál va a ser el futuro de las mismas.

Dicho de otro modo, el Plan que regule el conjunto histórico de San Fernando
no tiene por qué declarar en razón de altura que las edificaciones queden fuera de
ordenación, esto es, ilegales respecto de la nueva ordenación, porque la ley deja
libertad al Plan urbanístico en este tema. Y aunque así lo estableciera, tampoco tendría
por qué negar la posibilidad de que a ese tipo de edificaciones se le permita realizar
cualquier tipo de obras, inclusive la obras de reconstrucción .

La realidad del Peprich, por el contrario, es que sin presentar justificación alguna,
deja fuera de ordenación a una gran cantidad de edificios, tan solo porque superan el
número de plantas que prevé para cada zona, y desde el Ayuntamiento se ha intentado
hacer creer a la opinión pública que esto lo dice el Peprich porque la ley así lo obliga. Nada
más lejos de la realidad, el Ayuntamiento no está obligado a dejar fuera de ordenación a
los edificios por razón de las alturas. Antes al contrario, puede disponer la ordenación
como crea más conveniente al interés general, cosa que desde luego no ha ocurrido con el
Peprich, que se ha redactado de espaldas a los ciudadanos.

-. En otro orden de cosas, y después de haber completado el análisis de toda la

normativa urbanística y patrimonial, se concluye que en ninguna norma legal o
reglamentaria se contempla que una edificación por razones de altura tenga
necesariamente que quedar fuera de ordenación. Tampoco existen argumentos de
protección del patrimonio histórico inmobiliario que permita deducir que los
edificios altos atentan contra el patrimonio de nuestra Ciudad. Una población con
edificios altos no tiene porqué ser calificada de irrespetuosa con la protección patrimonial.

Por este motivo, el Peprich no puede fundamentar la declaración de fuera de

ordenación de tantas edificaciones en razones de protección del patrimonio histórico de la
Ciudad.

* DISCONFORMIDAD RELEVANTE.

Tanto numerosas resoluciones judiciales de nuestro Tribunal Supremo como

opiniones de la doctrina jurídica más cualificada, llegan a la conclusión de que la
declaración de un edificio como fuera de ordenación sólo puede ser consecuencia de una
profunda disconformidad con el Planeamiento Urbanístico, no bastando una sola
inadecuación.
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Así por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1989,

señala que no pueden recibir el mismo tratamiento los edificios que ocupan zonas verdes,
espacios libres de uso público, viales, etc.(que son los que habitualmente los planes
urbanísticos dejan fuera de ordenación), que otros que incumplan aspectos morfológicos o
estructurales, como es el relativo a la altura.

Esto es, el Alto Tribunal viene a señalar que por razones de altura no se debe
condenar a un edificio a su desaparición.

Por su parte, autores como LASO MARTINEZ y GONZÁLEZ PÉREZ indican que es
necesario la concurrencia de una radical disconformidad que además no admite
generalización, sino que debe ser objeto de una declaración individual de los bienes
inmuebles. En la misma línea, RAMOS MEDRANO señala que será el Plan el que deba
indicar qué disconformidades considera que son relevantes. Finalmente, QUIRÓS
ROLDAN, ARENAS SALVATIERRA y ESTELLA LÓPEZ expresan que la disconformidad
con la nueva ordenación debe ser tan relevante y sustancial que sólo para el caso de
que ponga en entredicho las prescripciones del Planeamiento, debe serle de
aplicación el régimen de los edificios fuera de ordenación, que en cualquier caso
debe estar sujeto a los principios de interpretación restrictiva y proporcionalidad,
toda vez que constituye una auténtica limitación del derecho de propiedad.

En consecuencia, no existiendo razones jurídicas y patrimoniales para condenar la

altura de los edificios, no puede considerarse la altura como una radical disconformidad
con el nuevo planeamiento, motivo por el que no debe quedar fuera de ordenación.

* ENUMERACIÓN DE LOS EDIFICIOS FUERA DE ORDENACIÓN.

La citada opinión doctrinal, en concordancia con la legislación que sobre el suelo

tienen aprobadas buena parte de las Comunidades Autónomas, sintetizan que la mejor
solución sería que el propio Plan enumere en concreto las edificaciones que quedan en
esta situación legal.

En nuestra Ciudad, era el propio PGOU del año 1992 el que establecía esta
obligación.

Y a este respecto, es un hecho demostrado que el vigente Peprich ha incumplido

sistemáticamente este deber, ya que puede hablarse de la inexistencia de una relación
real sobre los edificios que quedan fuera de ordenación. Así, por un lado existen planos
donde se dibujan aquellas edificaciones, pero que no se corresponden con la relación que
se contiene en el propio Plan. Además, los que se contienen en esa relación se han visto
incrementados en un mínimo de 66 inmuebles después de la exposición pública.

* SOBRE EL DERECHO DE UNA INDEMNIZACIÓN.

A pesar de que la legislación no lo contempla, algunos autores como CUERNO

LLATA, afirman que se admite la posibilidad de indemnizar en supuestos específicos,
cuando la declaración fuera de ordenación implique la extinción o la privación del derecho
adquirido, citando para ello dos Sentencias del Tribunal Supremo, de fechas 11 de
febrero de 1989 y 12 de diciembre de 1988.
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La última de las resoluciones judiciales señala que el derecho a un

aprovechamiento específico de un edificio según la norma vigente en el tiempo en el
que se autorizó su construcción, constituye un derecho adquirido por su titular, que
es inherente a su situación jurídica urbanística que se integra en los derechos y
limitaciones que dimanan de las edificaciones e instalaciones fuera de ordenación.

Esta circunstancia determinaría que el Ayuntamiento tenga que realizar una gran
desembolso económico par atender a las compensaciones de los aprovechamientos ya
consolidados en los edificios que se declaran fuera de ordenación.

* FORMA DE MEDIR LA ALTURA:

Si bien la altura es posible medirla en metros o número de plantas, y en razón a una

de estas dos circunstancias, declarar con un nuevo planeamiento a varios edificios fuera
de ordenación por la altura, es lo cierto que acudir al número de plantas, como así hace
el Peprich, no deja de ser un error, por cuanto a simple vista se puede comprobar
que cada planta de una edificación antigua se puede corresponder al menos con dos
plantas de una nueva.

Esto permite que una edificación moderna, teniendo la misma altura que una
antigua, esté fuera de ordenación exclusivamente por tener más plantas.

Por este motivo, sería conveniente que cualquier situación de disconformidad con la
nueva ordenación urbanística, no se fije en atención al número de plantas, sino a la altura.

* FUERA DE ORDENACION EQUIVALE A DESAPARICION:

Al margen de consideraciones relativas al tipo de obras que se puedan realizar en

una edificación calificada como fuera de ordenación, cuya decisión final corresponderá en
cualquier caso al Ayuntamiento, después de realizar un minucioso estudio técnico, de lo
que no cabe duda es que el final anunciado anticipadamente de cada una de estas
edificaciones es su desaparición, porque lo que se pretende con esa declaración es que
el edificio no dure más de lo que por naturaleza le corresponda.

La pérdida patrimonial que para muchas familias va a suponer la declaración de su

casa como fuera de ordenación es por sí sola suficientemente grave como para no
generalizar la figura de las edificaciones fuera de ordenación, como así hace el Peprich
aprobado por el Ayuntamiento, debiendo por el contrario reservarse para situaciones
aisladas y muy puntuales.

* FUERA DE ORDENACION COMO PASO PREVIO A LA EXPROPIACION:

A pesar de lo que se haya dicho por la GMU, el artículo 160 LOUA, tal y como lo
hacía su precedente 132 del Texto Refundido de 1.992, declara que la expropiación
forzosa por razón de urbanismo procede, entre otros casos, por encontrarse la
edificación en situación legal de fuera de ordenación, y se prevea expresamente en el
plan su adaptación a la nueva ordenación urbanística, por resultar incompatible con
aquella.
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En consecuencia, hay que advertir que el Ayuntamiento en este camino

expropiatorio tiene ya un importante paso andado, porque con la declaración de fuera de
ordenación le basta para el uso del procedimiento expropiatorio.

* INSEGURIDAD JURIDICA:

La mayor parte de la doctrina urbanística, y la propia página Web de la

Gerencia Municipal de Urbanismo, consideran que la declaración de una edificación
como fuera de ordenación crea una gran inseguridad jurídica y perjudica el derecho
a la propiedad de los vecinos, no sólo por el futuro incierto que recae sobre la propiedad,
sino también porque de inmediato el inmueble se depreciación económicamente y se
supedita a un aleatorio régimen de obras.

Por este motivo, y como la mejor forma de evitar el comportamiento arbitrario de

una Administración, permitiendo unas obras y denegando otras, se presenta como la
solución más factible, la de reducir al mínimo posible las situaciones legales de fuera de
ordenación.

Por lo demás, existe una abundantísima jurisprudencia sobre los tipos de obras que
se pueden realizar, donde se define las que sean de consolidación, de aumento de
volumen, de modernización, de aumento de valor expropiatorio, o lo que se entienda por
pequeñas reparaciones. Pero en cualquier caso, posiciona al ciudadano en una
situación de absoluta dependencia del criterio que en cada momento tenga el
Ayuntamiento, lo que sin duda desembocará en situaciones discriminatorias.

* TRASMISION JURIDICA DE EDIFICIOS FUERA DE ORDENACION:

A pesar de las continuas misivas en contra dictada por la GMU, es un hecho

aceptado por toda la doctrina, el que a tenor de lo previsto en el artículo 21.2 y 3 de la Ley
6/98 de Valoraciones, es obligatorio plasmar en el correspondiente título de transmisión, la
circunstancia de que se está trasmitiendo un bien que está fuera de ordenación.

Esta transmisión puede ser tanto a título oneroso como gratuito, e incluye también a
las subastas judiciales.

En la misma línea, la transmisión realizada sin indicar esta circunstancia, puede

determinar la nulidad de la misma, que puede ser instado por el comprador en el plazo de
un año desde la transmisión.

* DECLARACION DE RUINA:

Tanto la jurisprudencia como la doctrina llegan a la conclusión de que la

declaración de un edificio como fuera de ordenación representa un callejón sin
salida, ya que en el futuro, más o menos inmediato, según el grado de conservación de la
misma, y los elementos constructivos que en ella se hayan aplicado, será preciso realizarle
obras para prolongar su existencia, y no se caiga.
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Como este tipo de obras están prohibidas, el final de una edificación en esta
situación, no puede ser otro que su declaración de ruina, terminando por desaparecer, sin
que en su reconstrucción puedan repetirse los elementos que sean disconforme con la
ordenación urbanística, como así ocurre con las plantas en el Peprich de San Fernando.

* INSCRIPCIONES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Si bien es verdad que la normativa no exige que en la anotación registral de una

finca se incluya su consideración como fuera de ordenación, también es verdad que el
artículo 76 del Real Decreto 1.093/1997 de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas
Complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción
en el Registro de la Propiedad, de Acto de Naturaleza Urbanística, establece que la
concesión de las licencias para uso y obras de carácter provisional en edificios
fuera de ordenación se harán constar en el Registro de la Propiedad mediante nota
al margen de la última inscripción de dominio de la finca correspondiente.

* FALTA DE SUELO EN LA ISLA:

Es un hecho demostrado que el término municipal de nuestra Ciudad además de

pequeño, está limitado por las servidumbres militares y el Parque Natural de la Bahía de
Cádiz.

Esta circunstancia ha motivado que desde las propias Instituciones se defienda el

crecimiento en altura, como por ejemplo:

-. Sr. Delegado de Urbanismo: hablando del techo de viviendas de la Ciudad en el

nuevo PGOU, afirma que “vamos a tener que traer a la gente a vivir al Centro”.

-. Sr. Fustegueras: afirmó que el crecimiento en altura permite un mayor uso de las
dotaciones públicas.

-. Conclusiones de la Agenda 21: también participa del crecimiento en altura.

Si nuestra Ciudad carece de suelo, es una contradicción cortar la alturas de

los edificios en el Conjunto Histórico.

*ARBITRARIEDAD:

Es un hecho constatado que edificios con altura no han sido declarados fuera
de ordenación, mientras que otros situados en la misma calle, con igual altura, sí quedan
fuera.

A pesar de que la potestad urbanística de una Ayuntamiento está cargada de

una margen amplio de discrecionalidad, este proceder administrativo, se califica como
arbitrario, y la arbitrariedad está perseguida por los Tribunales de Justicia que revisan la
legalidad de la actuación administrativa.

A ello debe añadirse que esta discriminación impide alcanzar el fin pretendido
por el Peprich al declarar tantos edificios fuera de ordenación, cualquiera que éste sea.
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* REGULACION EN OTRAS CC.AA.:

1.- En este ámbito, resulta interesante comenzar con la Exposición de Motivos de la

Ley del Suelo de las ISLAS BALEARES, que dice textualmente:

“La experiencia ha demostrado la inutilidad de declarar edificios fuera de

ordenación, ya que la finalidad perseguida por la Ley, que es la de adecuarlos a las
normas de nueva implantación, se ha conseguido en muy raras ocasiones”.

Esta es una nueva razón para desechar la utilización, y mucho menos generalizada,
de la situación legal de fuera de ordenación.

La misma Ley, destaca la necesidad de que el plan relacione concretamente los

edificios que quedan fuera de ordenación.

2.- Por su parte, en NAVARRA, resulta llamativo que además de exigir la citada
relación pormenorizada, se establece la obligación de tramitar un Procedimiento
Administrativo, para aquellos casos en los que algún edificio o instalación resultara
disconforme con el nuevo planeamiento, pero no apareciera reflejado en la relación
expresa.

Esta situación, se ha dado en el Peprich, donde con una gran inseguridad jurídica
se expresan unas normas cuyas conclusiones son imprevisibles. Para evitar esto, se
podría acudir a la fórmula de Navarra, donde se tramitaría ese procedimiento, en el que se
le daría audiencia al interesado para su defensa.

3.- En CATALUÑA, la Ley del Suelo, destaca porque solo declara como fuera de
ordenación aquellos inmuebles que van a ser objeto de expropiación, cesión
gratuita o de medición. Ello conlleva que la mera disconformidad con la nueva
ordenación urbanística no sitúa al edificio como fuera de ordenación.

* LEGISLACION SOBRE PATRIMONIO:

Por lo que afecta a la Ley 16/1985 de 25 de Junio de Patrimonio Histórico

Nacional, en su artículo 15.3º, se define lo que es un Conjunto Histórico. Esta definición no
se parece en nada a lo que para el Peprich supone el Conjunto Histórico de San Fernando.

De otro lado, el artículo 20 señala que la declaración como bien de interés cultural
de un conjunto histórico determina la obligación del Municipio de redactar un Plan Especial
de Protección, cuyo contenido se perfila en el párrafo segundo de ese mismo precepto, sin
que en ningún sitio se habilite a declarar un elevado número de edificios como fuera de
ordenación, tal y como hace el Peprich.

Por lo que afecta a la Ley 11/1991 de Patrimonio Histórico de Andalucía, en su

artículo 27.2º se vuelve a definir el Conjunto Histórico, llegándose a la misma conclusión
que con la Ley Estatal.
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Es interesante esta norma, porque en su artículo 32 permite que la regulación del

Plan Especial de Protección a la que se refiere la Ley Estatal, puede hacerse no solo a
través de un Plan Especial, (como lo es el Peprich), sino también, en el propio PGOU.

Finalmente, en el Decreto 266/1996 de 28 de Mayo, por el que se declara como

bien histórico cultural el Conjunto Histórico de San Fernando, se indica que para definir los
límites del mismo se ha tomado como base un plano redactado en el año 1.986, por la
Consejería de Obras Públicas, completado con nuevas aperturas del PGOU de San
Fernando.

Sin embargo, existe un Informe del Arquitecto Municipal, D. DIEGO CANO

GONZÁLEZ de fecha 19 de Julio de 2.005 donde dice textualmente respecto de la
delimitación del Peprich que “Se amplía el ámbito previsto del Plan Especial en seis
manzanas de la Ciudad, así como en la nueva glorieta de accedo al casco histórico”,
sin que explique la justificación que esta ampliación tiene.

Sobre este último particular, al igual que se ha hecho en otros Municipios, como por
ejemplo en ARCOS DE LA FRONTERA, sería necesario instar de la Consejería la
modificación de la delimitación del Conjunto Histórico, ya que la que ha servido como base
al Peprich ha sido la que estableció el Decreto 266/96, pero modificada por el propio
Ayuntamiento, y ésta a su vez tiene un trazado absolutamente irregular.

El resultado sobre los planos, no puede ser otro que un trazado absolutamente
caprichoso, incoherente, y alejado de la realidad, ya que se encuentra repleto de
constantes vericuetos y modificaciones de un trazado lineal, expresivos de una voluntad
manipuladora del diseño del Conjunto Histórico, rompiendo manzanas enteras, de forma
que una parte que de dentro y el resto fuera.

* NORMAS URBANISTICAS DE OTROS MUNICIPIOS DE NUESTRO ENTORNO Y

SIMILARES:

1.- CADIZ:

En este Municipio en el PGOU no se califican como fuera de ordenación a los

edificios por su altura, sino exclusivamente aquellos que ocupen suelo calificado como
viario, espacios libres públicos de sistema general o local o que estén destinados a
usos incompatibles con calificaciones dotacionales. Además, los destinados a usos
incompatibles por la protección del medio natural o aquellos que atenten contra los valores
del patrimonio cultural, y finalmente aquellas instalaciones con graves carencias de
seguridad.

En cualquier caso, en el Municipio de Cádiz la altura es libre (art.3.2.5. del

PGOU), por lo que los edificios altos están dentro de ordenación, estando permitidos en
ellos la realización de obras de mantenimiento y prolongación de la vida del mismo, así
como los de reconstrucción.

2.- CARTAGENA:

En el Planeamiento Municipal de esta Ciudad los edificios que superan las alturas
permitidas por el planeamiento no se considerarán fuera de ordenación.
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Pero lo más destacado de este planeamiento es la ingente cantidad de Ayudas

destinadas al fomento de obras de rehabilitación en edificios del caso histórico, ayudas
para la adquisición de vivienda a particulares afectados por actuaciones urbanísticas,
ayudas a fomentar la mejora de la imagen urbana, ayudas destinadas a fomentar la
promoción, construcción y adquisición de aparcamientos en el casco histórico, ayudas
destinadas al fomento de actividades económicas, y finalmente incentivos para la
ocupación residencial del casco histórico.

2.- SOBRE EL CATALOGO

Adolece de muchos defectos, por las siguientes razones:

-. EL NUMERO DE INMUEBLES CATALOGADOS ES EXCESIVO: supone

aproximadamente un 40% de los inmuebles incluidos en el Conjunto Histórico. En muchos
casos es evidente que esta protección se extiende a inmuebles que no tienen nada que
proteger. Tenemos más inmuebles catalogados que otras ciudades como Cádiz ó Arcos
Fra, que si cuentan con una tradición milenaria. Esta superprotección nos conduce al
absurdo, queriendo conservar lo que no existe o cuyo valor patrimonial es insignificante.

-. EL CATALOGO DE LOS INMUEBLES SE HA HECHO SIN VISITAR EL

INTERIOR DE LOS MISMOS: como así reconoce el Arquitecto Municipal D. Diego Cano
en su Informe de fecha 19 de julio de 2005, al afirmar textualmente que “ se desconoce
por quien suscribe si se ha podido realizar la inspección al interior de algunos
edificios”. La visita al interior de las fincas es imprescindible para poder describir las
fichas de cada una de ellas correctamente, en donde se especifica entre otras cosas el
estado de conservación, huecos, patrios, escaleras, etc.

Para mayor confusión se han detectado, en principio, los siguientes fallos:

- Se han añadido 11 fincas en el Catálogo con la aprobación definitiva, es decir,

después del único trámite de Información Pública.

- Se han quitado 48 fincas con la aprobación definitiva.

- Se ha modificado los niveles de protección de 107 fincas que ya estaban en el

Catálogo, unas para aumentarlo y otras para reducirlo.

- Se ha cambiado las “Obras Permitidas” en 339 fincas catalogadas.

- Se desconoce si el resto de las actuaciones que para cada finca contempla el

Plan, que son “Obras Obligatorias”, “Obras Prohibidas” y “Usos Admisibles”, se
han modificado también, algo que puede presumirse fácilmente.

Esta deplorable actuación administrativa motivada por el incumplimiento del

deber de informar a los ciudadanos, complementado por la desinformación que se
transmitió a los vecinos en la exposición que se instaló en la Casa Lazaga, así como los
cambios efectuados después del único plazo de alegaciones, ha causado una situación de
indefensión constitutiva de una defecto de nulidad radical o de pleno Derecho, prohibido
por nuestro Ordenamiento Jurídico.
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3.- CONCLUSIONES-PROPUESTAS

SOBRE LA TRAMITACION PROCEDIMENTAL DEL PEPRICH

Debe iniciarse desde el principio, ya que se han ignorado los preceptos de la LOUA
sobre el deber de llamar al procedimiento a los afectados y de utilizar medios de
difusión complementarios (art. 32.1º y 36.2), se han modificado las consecuencias
perjudiciales del Plan después de su único trámite de exposición pública, con la
aprobación Inicial.

El plan está viciado de nulidad radical, ex art. 62 Ley 30/1992 de 26 de noviembre,

por alteración del procedimiento e indefensión de los interesados, y la consecuencia que
lleva aparejada en nuestro Ordenamiento Jurídico la nulidad de los actos y procedimientos
administrativos es su inexistencia y, por tanto, la obligación de dictarlos y tramitarlos
nuevamente.

La nueva tramitación procedimental, permitirá someter a información pública el

nuevo Peprich, donde deberán ser notificados personalmente los propietarios de
inmuebles que resulten o puedan resultar afectados por su aprobación.

SOBRE LOS EDIFICIOS FUERA DE ORDENACION POR LA ALTURA

Ningún edificio debe quedar fuera de ordenación por razón de su altura,

porque:

. La protección patrimonial no está reñida con la altura.

. Una Ciudad no tiene mayor valor histórico por tener edificaciones bajas.

. San Fernando no tiene suelo, y necesita traer a la gente al centro.

. Agenda 21: hay que crecer en altura.

. La Altura implica personas residentes y estos actividad económica.

. La declaración como fuera de ordenación genera inseguridad jurídica, ataca al

derecho de propiedad.

. La disconformidad debe ser de mayor relevancia que las alturas (Ej. Ocupar suelos
públicos, etc).

. Fuera de ordenación equivale a desaparición.

. Fuera de ordenación despatrimonializa a los vecinos (les obliga a declarar en las

transmisiones jurídicas, les condena a la pérdida de su propiedad en un futuro incierto, les
dificulta o impide articular las transmisiones sustentadas en préstamos hipotecarios).

. La desaparición de las alturas no tiene ningún provecho para la Ciudad.

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. Los edificios fuera de ordenación deben ser puntuales y deben estar

correctamente enumerados y justificada su calificación.

. La Altura propicia más suelo público para equipamientos (FUSTEGUERAS)

SOBRE LA PROTECCION AL CASCO HISTORICO

Debe realizarse un nuevo Catálogo, en el que tampoco debe limitarse la altura

de los inmuebles a la que tienen ahora, porque el contenido en el Peprich adolece de
numerosos defectos, que son insubsanables.

Para elaborar el Catalogo es imprescindible:

a) Que se visite el interior de las fincas por un técnico municipal, distinto al que ha
participado en la elaboración del actual documento , a fin de evitar perjuicios y agravios
comparativos, medida ésta que se ha incumplido para elaborar el actual Peprich.

b) Sólo se debe catalogar las fincas dotadas de una verdadero valor arquitectónico y
lo que deba ser conservado, porque de los 2.289 edificios del Conjunto Histórico, se han
catalogado en torno al mil fincas (para unos 1.026 y para otros 989), es decir, en torno al
40 % del total (para unos 44,82% y para otros 43,20%), superando esta cifra a otras
Ciudades que si cuentan con una verdadera tradición milenaria, como por ejemplo Cádiz,
Arcos Fra, etc.

c) Se debería simplificar los Niveles de protección, quedando reducido a los

siguientes:

1º.- Edificios Monumentales: aquellas piezas arquitectónicas que por su

singularidad, valor emblemático, histórico o monumental, son elementos irrepetibles e
insustituibles en la Ciudad.

2º.- Edificios Singulares: aquellos que, sin alcanzar el grado de excepcionalidad

de los anteriores, deben ser conservados, por su tipología, su concepción global de la obra
de arquitectura, su relevancia en el tejido urbano, su valor histórico reconocido, o por
responder a un proyecto unitario.

Dentro del Catálogo, el contenido de las Fichas de cada finca, donde se describe el
inmueble y lo que sea susceptible de protección, debe quedar abierto para ser completado
en el momento en que se vaya a realizar obras, donde se redactará de común acuerdo
entre el propietario y una Comisión Municipal del Patrimonio (Art. 4.2.3 PGOU Cádiz)

Finalmente, la altura de las fincas catalogadas debería ser autorizada como mínimo
bajo más tres, porque ya los edificios construidos en el siglo XIX se hacían con esta
distribución vertical, y a estas alturas del siglo XXI, con la escasez de suelo que existe en
nuestra Ciudad, no vamos a ser todavía más restrictivos que en el siglo XIX.

Por lo que afecta a las fachadas, debería exigirse su respeto a la tipología

constructiva de la zona.
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SOBRE EL TRANVIA

-. De existir Tranvía, a salvo que se demuestre lo contrario con un estudio

técnico y se pregunte a la gente si lo quiere así, debe pasar bien por la C/ Real pero
por conducto subterráneo, o en su defecto por la Ronda del Estero o por la Avenida
Pery Junquera, porque:

. Es la solución propuesta por el Consorcio Metropolitano de Transportes.

. Es lugar que menos paralizaría el centro de la Ciudad.

. Es la ubicación menos peligrosa para los ciudadanos y la que menos reclamaciones

futuras de responsabilidad patrimonial generaría.

. El trazado de la calle Real no está avalado de un estudio técnico.

. Las medidas de seguridad no permitirían cruzar transversalmente con vehículos la calle

Real, como así se contempla por el Peprich.

. El trazado por la calle Real eterniza el trayecto desde Chiclana Fra hasta Cádiz.

. Va a dividir la Ciudad en dos partes.

SOBRE LA PEATONALIZACION DE LA CALLE REAL

La calle Real NO debe peatonalizarse porque:

. Existen otras medidas que sirven para descongestionar el tráfico en la calle Real.

. La peatonalización pierde su finalidad con el Tranvía por la calle Real.

. Exige realizar expropiaciones forzosas para abrir nuevos viarios.

. Debería tener un solo sentido para circular y calles transversales para salir.

SOBRE EL COMERCIO

. Deben eliminarse las trabas para instalar nuevos comercios de grandes dimensiones.

. Deben eliminarse los horarios de distribución de mercancías.

. Debe eliminarse la obligatoriedad de los Centros de distribución y almacén de

mercancías

SOBRE LOS CENTROS DE BARRIO

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Debe eliminarse por su poca utilidad, y en cualquier caso, solo deben admitirse si no
llevan aparejadas expropiaciones de fincas de propiedad privada.

SOBRE LOS AJUSTES DE LOS ELEMENTOS DE LA FACHADA

-. Debe garantizarse la subvención pública para que su implantación no implique un

coste para los propietarios. Lo contrario sería penalizar a los residentes del Conjunto
Histórico solo por esa razón, representado ello una discriminación proscrita por el artículo
14 de nuestra Constitución.

-. En aras a la progresiva homogeneización y uniformidad de los edificios del

Conjunto Histórico, por una Comisión Especializada deben establecerse los criterios
arquitectónicos que deben seguir el diseño exterior de los inmuebles, tanto para los que se
construyan nuevos, como los que se reformen integralmente, cualquiera que sea su altura.

SOBRE LAS EXPROPIACIONES FORZOSAS QUE CONTEMPLA EL PLAN

Debe suprimirse toda expropiación forzosa que no sea estrictamente indispensable

para cumplir una finalidad de interés colectivo, no alcanzable por otro medio.

San Fernando, 6 de Marzo de 2.006.

2.006
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PROPUESTAS SOBRE LA ORDENACION URBANISTICA

DEL

CONJUNTO HISTORICO DE

SAN FERNANDO

(PEPRICH)

Abril 2006
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