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ESQUEMA LEGISLACIN DEL SUELO, EXCLUIDA LA SECTORIAL

LEF REF REForz 16/12/54 26/04/57 RMSolares D 635/64 5 marzo

LS/1.976 RD 1.346/76 9 abril

RDU RD 2.178/78 23 junio

RPU RD 2.159/78 23 junio

RGU RD 3.288/78 25 agosto

LS/1.992 RDL 1/1.992 26 junio LS 8/1.990

Tabla Vigencia RD 304/93 26 febrero (LS/1.992)

STC 61/97 20/03/97

Ley 7/97 RD 14 abril 1.093/97 RDL 5/96 4 julio 7 junio Normas LH

LS 6/98 Ley 13 abril 11/99

Ley Ley LS 53/02 10/03 10/05/ 20/5 2007

LBRL 7/85 2 abril Deroga LS/1.976

Deroga artculos segn Tabla

LOE 38/1.999 5 noviembre

Modifica artculos en materia urbanstica en terminios y competencias Deroga artculos segn Tabla Modifica art. 25

A raz de STC, se pueden considerar vigentes los artculos derogados por RD 304/93

Anula parte Ley segn Tabla

STC 164/2.001 11 julio Anula artculos 16.1 y 38

Vigencia LS/1.976 en la parte que no contradice LS/1.992 no anulada

DA 5: modifica el art. 54-55 (Derecho de Reversin) Modifica arts. 27 y otros LEF: modifica art. 43 y deroga art. 38 y 39. LS 6/98: queda totalmente derogada. LS 1/92: deroga art. 133, 134.1, 243.1, 276, 280.1, 287, 288, 289, y otras de igual o inferior rango contrarias a la Ley.

LEGISLACIN DEL SUELO ESTATAL VIGENTE, EXCLUIDA LA SECTORIAL


Ley del Suelo. Aprobada Consejo Ministros 14 julio 2.006. Aprobada definitivamente el 10 de mayo 2007. Deroga LS 6/1.998; LS 1.992: art 133; 134.1; 243; 276; 280.1; 287; 288;289. LEF art 38 y 39; modifica art 43 LEF; Es de aplicacin mientras no se desarrolle el Reglamento el art 137.3 RGU (derechos arrendaticios). Modifica LRBRL art 22.2; 70.3; 75.7 e incluye el apartado 8 y una nueva D.A. 15 Ley 10/2.003, de 20 de mayo (BOE 21 mayo 2.003) Medidas urgentes de liberalizacin en el sector inmobiliario y transportes modifica LS 6/1.998: art. 9.2; se aade .2 al art. 15; art. 16; art. 27: valoracin suelo urbanizable mtodo residual dinmico (Ley hipotecaria); art. 28.4 y se aade .5 y Disposicin Transitoria 1; 2; 3 y 5 Ley 53/2.002, de 30 de diciembre Ley Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social: art. 104. modifica art. 25 LS 6/1.998 criterios generales de valoracin RDL 4/2.000 de Medidas Urgentes de liberalizacin en el sector inmobiliario y de transportes Ley 11/1.999 sobre distribucin de competencias en materia urbanstica LOE 38/1.999, de 5 noviembre: modifica artculos 54 y 55 derecho de reversin de la LEF Ley 6/1.998, de 13 dabril (Rgimen de Suelo y Valoraciones) (artculos declarados inconstitucionales 16.1 y 38. Artculo modificado: 25; Art. 23 prrafo segundo: competencia CCAA y no Estatal). Totalmente derogada Ley Suelo 2.007 RD 1.093/1.997, de 4 julio (por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecucin de la LH sobre inscripcin en el RP de Actos de naturaleza urbanstica) (1) Ley 7/1.997, de 14 abril (Suelo y Colegios Profesionales) Vigente art. 4 referente Ley 7/1.985, de 2 de abril, de BRL (RDL 5/1.996, de 7 de junio, sobre Medidas Liberalizadoras en materia de suelo) RDL 1/1.992, de 26 de junio (Texto Refundido Ley del Suelo [Ley 8/1.990]) Vigentes: arts.: 104.3; 113.2; 124.1 y .3; 136.2; 137.5; 138.b); 159.4; 168; 169; 170.1; 183; 204; 210; 211.3; 213; 214; 222; 224; 242.1 y .243.2,6; 244.2, 3 y 4; 245.1; 246.2; 255.2; 258.2 y .3; 259.3; 274; 299; 300; 301; 302; 303; 304; 305; 306; 307; 308; 309; 310; DA cuarta 1 y 3; DA sexta y DT quinta 1. RD 304/1.993, de 26 de febrero (Tabla Vigencia Reglamentos, si bien es vigente a resultas de la STC 61/1.997, de 20 marzo, es susceptible de ser anulado a los Tribunales Contenciosos Administrativos)

RD 3.288/1.978, de 25 agosto (Reglamento Gestin Urbanstica) Derogados RD 304/1.993, de 26 febrero: arts.: 3.2; 6.2, inciso final 10.3; 11.3,c); 18.1 y .2; 21.3; 36.3; 37; 38.3; 39.2; 46.3,c) y .4; 48 a 51; 56; 57; 74; 75.2; 82.2; 86.2; 88.2, .3, .4 y .5; 94.3 y .4; 101.1 b); 105; 108.2; 112; 114; 121.3; 123.2; 134; 138; 140 a 151; 152.2; 159; 160; 215.2 y .3; 220.2 y .3; 222; 227.2. (a raz de la STC, se pueden considerar vigentes) RD 2.159/1.978, de 23 de junio (Reglamento de planeamiento) Derogados RD 304/1.993, de 26 febrero: arts.: 8; 30, b); 31; 90, f); 92, g); 93.1, f); 104; 107; 108 a 114; 119; 141.3; 142.2 y .3; 147.4; 155.1 y .2, prrafo segundo; 161.3; 166 prrafo tercero (a raz de la STC, se pueden considerar vigentes) RD 2.178/1.978, de 23 de junio (Reglamento Disciplina urbanstica) Derogados RD 304/1.993, de 26 febrero: arts.: 12 a 16; 34.3; 36.2 y .3; 37; 42; 43; 53; 54.2; 56; 64; 65.2; 92.1; 94. (a raz de la STC, se pueden considerar vigentes) RD 1.346/1.976, de 9 de abril (Texto Refundido de la Ley del Suelo) Revivido por la STC 61/1.997, de 20 de marzo D 635/1.964, de 5 de marzo (Reglamento Edificacin Forzosa y Registro Municipal de Solares) Derogados RD 304/1.993, de 26 febrero: arts.: 1.2; 2 a 7; 8.2, .3 y .4; 9; 11.4; 16; 17; 22 a 24; 28 a 43; 44.4 y 45 y disp. adi. trans. y final (a raz de la STC, se pueden considerar vigentes) D 26/4/57 Reglamento de Expropiacin Forzosa Ley Expropiacin forzosa 16/12/54 Derogados Ley 38/1.999, de 5 de noviembre LOE DA.5: arts.: 54 y 55, derecho de reversin y Ley Suelo: art 38 y 39, modificacin art 43
(1) No es propiamente legislacin del Suelo, pero dado su alcance en el derecho de propiedad urbana (Urbanismo Registro de la Propiedad), creo conveniente relacionarla.

URBANO CONSOLIDADO (ASISTEMTICO) URBANIZADO 12 3 y 4.a. Derecho del ciudadano. Uso residencial: al servicio de la efectividad del derecho de disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE) Patrimonializado de la edificabilidad 7

Suelo transformado por la urbanizacin. 14.1.b. Actuaciones de dotacin: incrementar las dotaciones pblicas de un mbito de suelo urbanizado para reajustar su proporcin con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenacin urbanstica, y que no requieran la reforma o renovacin integral de la urbanizacin.

SITUACIN Y ACTIVIDAD prembulo Determinante del contenido del derecho de propiedad 6 derecho iniciativa sean o no propietarios suelo (libre empresa) 8 Participar ejecucin actuaciones de urbanizacin 14.1.a

URBANO NO CONSOLIDADO (SISTEMTICO)

14.1.a.2. Actuaciones de transformacin urbanstica: Actuaciones de urbanizacin Objeto: reformar o renovar la urbanizacin en mbito de suelo urbanizado. Figuras de planeamiento derivado: PEMU, PERI, UA. 16.1.b. Cesiones: entregar a la Administracin y con destino al patrimonio pblico del suelo, el suelo correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuacin (5 < % < 15), excepcionalmente se podr reducir o incrementar el porcentaje hasta alcanzar un mximo del 20%, siempre que el valor de las parcelas resultantes sean sensiblemente inferior o superior, respectivamente al medio en los restantes en su misma categora de suelo.

13.4. PROTEGIDO NO PROTEGIDO RURAL 13.1. Agrcola, ganadero, forestal, cinegtico, recursos naturales). No integrados en la trama urbana. 10.a. NO PROTEGIDO en mbito de actuacin urbanizadora suelo Patrimonializable de la edificabilidad

Arts. 319-320 CP: delito urbanstico 9.2.c costear ejecutar infraestructuras y entrega Adm incorporacin dominio publicas Posibilidad de edificacin, rehabilitacin o reconstruccin. 13.3. Carcter excepcional, usos y obras de carcter provisional: ser demolidas sin derecho indemnizatorio cuando acuerde administracin. Inscripcin Registro Propiedad.

13.2. Prohibidas las parcelaciones urbansticas

RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO Suelo: Recurso econmico, Recurso natural, escaso y no renovable

10.b. destinar suelo para 14.1.a.1: Actuacin de transformacin nueva Usos productivos y urbanizacin: suelo rural a urbanizado residenciales. Infraestructuras, dotaciones pblicas, parcelas Reserva de suelo sujeta a aptas para edificacin, y conectadas a la red rgimen de proteccin de servicios. pblica (30% mnimo). 16.1.b. Cesiones: entregar a la Administracin y con destino al patrimonio pblico del suelo, el suelo correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuacin (5 < % < 15), excepcionalmente se podr reducir o incrementar el porcentaje hasta alcanzar un mximo del 20%, siempre que el valor de las parcelas resultantes sean sensiblemente inferior o superior, respectivamente al medio en los restantes en su misma categora de suelo.

ESTADO Y PROCESO Prembulo Rgimen de actuaciones urbansticas de transformacin de suelo PLUSVALAS 14.1. Actuaciones de transformacin urbanstica

11. Instrumentos de ordenacin territorial y de ejecucin urbanstica, incluido los de beneficios y cargas, as como los convenios: informacin pblica. Figuras: Plan Parcial Urbanstico, Proyecto de Reparcelacin (Comprende: 16. Cesiones obligatorias y libre de cargas, y urbanizado: zonas verdes, viales, equipamientos, aprovechamiento medio, as como el derecho de retorno, e indemnizacin por los bienes incompatibles con el planeamiento), Junta de Compensacin (caso de ms de un propietario), Proyecto de Urbanizacin (obras bsicas y complementarias). Problema que se puede originar: ser necesario una modificacin puntual o una delimitacin de suelo o un plan parcial de delimitacin? 14.2. La caducidad de los instrumentos de ordenacin y ejecucin restituye, a los efectos de esta Ley, el suelo a la situacin en que se hallaba al inicio de la actuacin. 15. Sometido a evaluacin ambiental. 15.2. Informe medioambiental: incluye mapa de riesgos naturales. 15.3. Informes mnimos de la memoria ambiental: 1) administracin hidrolgica, 2) administracin de costas (deslinde del dominio pblico), 3) administracin competente de carreteras y dems infraestructuras. 15.4. Informe o memoria de sostenibilidad econmica: se valorar el impacto en las haciendas pblicas afectadas por la implantacin y mantenimiento de las infraestructuras necesarias. 15.5. Informe de seguimiento de la actividad de ejecucin urbanstica. 16.2. Recepcin de las obras de urbanizacin: se presumen cumplidos los deberes descritos en el apartado anterior. Corresponder la formalizacin de la Junta de Conservacin. 16.3. Los convenios entre promotor y administracin no podrn establecer ms obligaciones que las que procedan legalmente. En su 5 defecto, sern nulos de pleno derecho.

La nueva Ley de Suelo y su incidencia en el urbanismo local

1. Objetivos de la Ley 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.


Facilitar el acceso a una vivienda asequible. Abaratar el coste de las expropiaciones. Hacer ms transparente la gestin local del urbanismo. Procurar un desarrollo urbanstico sostenible. Homogeneizar los derechos y deberes de los espaoles en materia urbanstica.

2. Aspectos urbansticos de la Ley 2.1.


Son de dudosa constitucionalidad, por falta de competencia estatal en materia urbanstica.

Artculos: .

6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15.4, 15.5, 16.1.b), 23, 24, 25, 31, 32, 33.

2.2.

Normativa destinada al legislador autonmico.

Normalmente se concede un ao para que las Comunidades Autnomas adapten su legislacin urbanstica a esta Ley estatal. Por ello los preceptos urbansticos de la Ley no son aplicables por los Entes Locales ni por los agentes urbansticos.

2.3.

Declaraciones de derechos y deberes y principios del urbanismo moderno.

Muchos artculos son filosofa urbanstica, ambiental, declaraciones de derechos y obligaciones que precisan leyes de aplicacin y desarrollo, o adaptacin de planeamientos. As tenemos los artculos 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 y 9.

2.4.

Aspectos concretos destacables.

2.4.1.- Se regula el agente urbanizador privado (art. 6.a), emanacin del principio de la libre empresa (art 38 de la Constitucin): derecho de iniciativa para la actividad de ejecucin de la urbanizacin (cuando sta no deba o no vaya a realizarse por la propia Administracin competente) 2.4.2.- Reserva para vivienda de proteccin pblica: un mnimo del 30% (artculo 10) (Derecho transitorio: DT 1) 2.4.3.- Cesin de aprovechamiento medio a la Administracin: libres de cargas de urbanizacin. entre un 5% y un 15% excepcionalmente menos o ms hasta el 20% (artculo 16) 2.4.4.- Patrimonio Pblico de suelo (art. 33-34) 2.4.5.- Publicidad de los beneficiados por las modificaciones puntuales del planeamiento (DA 9,3)

3. Regulacin notarial y registral. 3.1. 3.2. 3.3.


Formacin de fincas (art. 17). Transmisin de fincas (art. 18). Declaracin de obra nueva (art. 19).

3.3.1.- En construccin 3.3.2.- Obra terminada

4. Regulacin del derecho de superficie (art. 35-36)


Materia de derecho civil Catalua tiene una Ley propia al respecto (nueva posible inconstitucionalidad).

5. Situaciones bsicas del suelo. 5.1.


Suelo rural.

5.1.1.- Concepto (art. 12.2) 5.1.2.- Utilizacin (art. 13)

5.2.

Suelo urbanizado.

5.2.1.- Concepto (art. 12.3) 5.2.2.- Transformacin urbanstica (art. 14) 5.2.3.- Desarrollo urbano sostenible (art. 15)

5.3. 5.4. 5.5.

Efectos y mbito de esta clasificacin. Importancia de la nueva valoracin del suelo rural. Adaptacin de esta clasificacin a la tradicional urbanstica.

Falta de controles sobre la futura valoracin del suelo rural expropiado para ser urbanizado.

5.6.

Aparicin de la lotera: (beneficio-castigo)

urbanizable por los particulares. urbanizable por expropiacin.

5.7.

Probable fuente de litigiosidad contra el planeamiento por:

injusticia distributiva falta de igualdad posible arbitrariedad

Situaciones bsicas del suelo (artculo 12) 8

el suelo preservado de su transformacin mediante la urbanizacin (equiparable al no urbanizable) SUELO RURAL el suelo previsto para pasar a suelo urbanizado (equiparable al suelo urbanizable) . delimitado . no delimitado

SUELO URBANIZADO:

el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los ncleos de poblacin (segn determina la legislacin urbanstica).

Suelo urbano no consolidado (pendiente de cesiones)

equiparable a Solar Suelo urbano consolidado Falta algn servicio. No solar

NOTA: Las equiparaciones no figuran en la Ley;.

6.- Valoraciones.

6.1

mbito de aplicacin (art. 20.1)

6.2

Momento de la valoracin (art. 20.2)

6.3

Criterios generales (art. 21)

Comentario: Parece ser que segn la Ley, las edificaciones construidas sin licencia y no legalizadas posteriormente, no tendrn ningn valor en el momento de una posible expropiacin. Esto, una vez haya prescrito la posibilidad de que la Administracin restaure la legalidad urbanstica infringida, parece que atenta al principio constitucional de la seguridad jurdica. En mi opinin, la jurisprudencia interpretar que una vez prescrita la infraccin, se habr producido una especie de legalizacin, y la edificacin habr pasado al patrimonio del propietario del suelo (suelo patrimonializado).. Si la Administracin no utiliza su derecho a derribar un edificio, en el plazo de 4 6 aos despus de finalizadas las obras (segn establezca la respectiva legislacin autonmica), parece que no puede posteriormente actuar como si la edificacin no existiera.

6.4 Valoracin del suelo rural (artculos 21 y 22) 6.4.1.- Valor de los terrenos Capitalizacin de la renta anual o potencial (la que sea superior) Tipo de capitalizacin: lo fijar la Ley de Presupuestos del Estado. En caso contrario, ser el rendimiento de la deuda pblica del Estado en mercados secundarios a 3 aos, publicado por el Banco de Espaa (D.A. 7) El valor obtenido podr ser corregido al alza hasta el doble en funcin de factores objetivos de localizacin. 6.4.2.- Valor de las edificaciones e instalaciones Mtodo de coste reposicin, segn su estado de conservacin y antigedad. Deben ajustarse a la legalidad (art. 21.3) (si se hicieron de conformidad al planeamiento o se legalizaron posteriormente) En caso contrario, parece que no deben valorarse. 6.4.3.- Plantaciones, sembrados y arrendamientos rsticos Con arreglo a los criterios de las Leyes de expropiacin forzosa y arrendamientos rsticos.

6.5 Valoracin del suelo urbanizado 10

6.5.1.- Suelo urbanizado no edificado. sin edificaciones con edificacin ilegal (???) o con edificacin en ruina fsica se considera el uso y edificabilidad segn planeamiento. Si no los tiene, se le atribuye la edificabilidad media y uso mayoritario en el mbito especial homogneo. b) Se aplica el valor de repercusin, por el mtodo residual esttico. c) Se descuenta el valor de los deberes y cargas pendientes (cesiones pendientes y urbanizacin incompleta). 6.5.2.Suelo urbanizado edificado o en curso. El valor de tasacin ser el mayor de estos: a)

a) Valor del suelo+edificacin por el mtodo de comparacin. b) Valor del suelo por el mtodo residual esttico, sin valorar la edificacin. 6.5.3.Suelo urbanizado sometido a reforma o renovacin de urbanizacin. Se aplica el mtodo residual, pero los usos y edificabilidad son los de la situacin de origen.

6.6 Derecho transitorio (Disposicin transitoria tercera) 6.6.1.- Las reglas de valoracin de esta Ley son aplicables a todos los expedientes que se inicien a partir de su entrada en vigor. 6.6.2.- El suelo urbanizable delimitado actual se valorar conforme a la Ley 6/1998, de 13 de abril, siempre que no hayan vencido los plazos para la ejecucin del planeamiento, o si han vencido sea por causa imputable a la Administracin o a terceros. Si no existen plazos ni en el planeamiento ni en la legislacin autonmica, se aplicar el plazo de 3 aos desde la entrada en vigor de esta Ley. 6.6.3.- Mientras no se desarrolle reglamentariamente esta Ley, se aplicar Artculo 137.3 del Reglamento de Gestin urbanstica. Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.

Valoraciones.

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7.1 Indemnizacin por la prdida de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanizacin (art. 24.1) 7.1.1.- Requisitos 7.1.2.- Indemnizacin por impedir el ejercicio de la facultad de participar: valoracin del dao causado (art.24.2)

7.2 Indemnizacin de la iniciativa y la promocin de actuaciones de urbanizacin o de edificacin. (art. 25)

Expropiacin forzosa.

8.1 Rgimen general (art. 28) Elementos: - Causa expropiandi: Aprobacin y publicacin instrumentos Ordenacin Territorial y Urbanstica; declaracin de utilidad pblica y necesidad ocupacin bienes y derechos - Justiprecio: La valoracin de los bienes y derechos se efectuara de acuerdo con esta Ley mediante expediente individualizado o de tasacin conjunta - Acta de ocupacin: Ttulo inscribible. Requisitos: descripcin; identificacin conforme Ley Hipotecaria; referencia Catastral y representacin grfica mediante sistema de coordenadas y acompaada del acta de pago o consignacin del precio correspondiente

8.2

Supuestos de reversin (art. 29.1) No procede la reversin (art. 29.3)

8.3

Supuestos de retasacin (art. 29.2.b)

Responsabilidad patrimonial.

9.1. 9.2.

Supuestos indemnizatorios (art. 30) Derivada de planeamiento. (art. 30, a/ b/) alteracin de las condiciones urbansticas por modificacin del planeamiento antes de transcurrir los plazos previstos. vinculaciones o limitaciones singulares, no susceptibles de distribucin equitativa.

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9.3.

Derivada de la concesin de licencias. (art. 30, c/ d/) modificacin o extincin de las licencias por el cambio de planeamiento. anulacin de las licencias concedidas. demora injustificada en la concesin. (silencio Administrativo positivo) denegacin improcedente.

10. Funcin social de la propiedad y gestin del suelo: 10.1. Venta y sustitucin forzosa (art. 31-32)

11. Patrimonios pblicos de suelo 11.1 Nocin, finalidad y destino (art 33- 34) Bienes de los patrimonios pblicos del suelo, constituyen un patrimonio separado y los ingresos obtenidos mediante la enajenacin o sustitucin por dinero (art 16.1.b) se destinarn a conservacin, administracin y ampliacin del mismo. Los bienes y recursos que integran el patrimonio pblico de suelo debern ser destinados a las construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica, u otros usos de inters social de acuerdo con los instrumentos de ordenacin urbanstica. Terrenos adquiridos por la Administrtacin en base art 16.1.b) construccin de viviendas rgimen de proteccin-, no podran ser adjudicadas, ni en dichca transmisin ni en las sucesivas por un precio superior al valor mximo de repercusin del suelo sobre el tipo de vivienda que se trate. (se har constar dicha limitacin en el expediente administrativo). Las limitaciones, obligaciones, plazos son inscribibles en el Registro de la Propiedad (art 27 L.H.) Efectos inscripcin Registro Propiedad: Como causa de resolucin, se inscribir bien consentimiento del adquiriente bien acto unilateral administracin siempre que dicho acto no sea susceptible de recurso ordinario, administrativo o judicial. La Administracin podr efectuar la prctica de anotacin preventiva de la pretensin de resolucin segn horma hipotecaria. La anotacin registral producir los efectos de las notas marginales de condiciones impuestas sobre determinadas fincas

12. Derecho de superficie (art 35- 36)

13

13. Modificacin de la Ley reguladora de las Bases del Rgimen Local. (D.A. 9)

13.1

Nuevas competencias del Pleno (modificacin art 22.2 LRBRL) Aprobacin Inicial Planeamiento general Aprobacin que ponga fin tramitacin municipal de planes e instrumentos de ordenacin y convenios urbansticos (no delegable) Enajenaciones patrimoniales cuando su valor supere el 10 % de los recursos ordinarios del presupuesto y Permuta de bienes inmuebles No afecta a las Diputaciones, suponemos que por un olvido del legislador.

13.2

Publicidad de los instrumentos de ordenacin urbanstica (DA 1, 2) (adicin art 70 ter. LRBRL)

13.3

Declaracin de bienes e intereses de los miembros de las Corporaciones Locales y su personal directivo. Art 75.7.- (DA 1, 3 y 5)

13.4

Limitaciones para los miembros de las Corporaciones Locales, durante los 2 aos siguientes a la finalizacin de su mandato en base Ley 5/2.006, de 10 de abril de Regulacin de los Conflictos de Intereses de los Miembros del Gobierno y de los Altos Cargos de la Administracin General del Estado. Posibilidad de compensacin econmica. Art 75.8.- (DA 1, 4)

13.5

Incompatibilidades del personal directivo al servicio de los entes locales D.A. 15.(DA 1, 5)

14 Disposiciones adicionales.

14.1

Modificacin D. Final segunda apartado 5 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Pblicas. D.A. 4

14.2

Modificacin del artculo 43 de la Ley de Expropiacin Forzosa, de 16-12-1954. D.A. 5 .-

14.3

Suelos forestales incendiados. D.A. 6.-

14

15 Disposiciones transitorias.

15.1

Vivienda protegida (DT 1). Comunidades Autnomas, sin reservas iguales o superiores al 30 %, transcurrido un ao desdee la entrada en vigor de la Ley, hasta su adaptacin, ser directamente aplicable la reserva del 30 % salvo: - Instrumentos de ordenacin de los Municipios de menos de 20.000 habitantes si en los ltimos aos anteriores al inicio de su procedimiento de aprobacin se hayan autorizado edificaciones residenciales para menos de 5 viviendas por cada 1.000 habitantes y ao y siempre que no superen dichos instrumentos actuaciones residenciales para ms de 100 nuevas viviendas; as como las que tengan por objeto actuaciones de reforma o mejora de la urbanizacin existente en las que el uso residencial no supere las 200 viviendas Actuaciones de dotacin (DT 2).

15.2

15.3

Valoraciones (DT 3)

15.4

Sostenibilidad (DT 4). Transcurrido un ao entrada en vigor de la Ley, la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica no estableciera en que casos el impacto de una actuacin de urbanizacin obliga a ejercer de forma plena la potestad de ordenacin, esta revisin ser necesaria cuando la actuacin conlleve por si misma o en las aprobadas en los dos ltimos aos, un incremento superior al 20 % de la poblacin o superficie de suelo urbanizado del municipio

16 Disposicin derogatoria.

17 Disposiciones finales.

17.1 Carcter bsico de la Ley

17.2 Delegacin para dictar un Texto Refundido con el RDL 1/1992

17.3 Desarrollo reglamentario

17.4 Entrada en vigor: 1 julio 2.007

15

18

Opinin personal:

18.1.-

Fuerte: valoracin del suelo urbanizable como suelo rural (expropiacin)

18.2.-

dbil: inexistencia de controles para evitar el encarecimiento de este suelo rural al pasar a urbano. Por ejemplo, la Junta de compensacin expropia a los propietarios no adheridos a precio agrcola (a lo sumo multiplicado por 2) y el suelo expropiado puede revalorizarse por 10 por 20, en beneficio de los mayoritarios.

18.3.-

dbil: aparece la lotera-castigo de la expropiacin. Por ejemplo: Dos Polgonos de suelo urbanizable de uso residencial: Uno de ellos se gestiona por expropiacin para VPP, y otro por la modalidad de reparcelacin-compensacin bsica para vivienda libre. La diferencia de su valor puede ser abismal, aunque el polgono de vivienda libre deba destinar el 30% a VPP.

16

VALORACIN DEL SUELO

Ley del Suelo 6/1.998

Ley del Suelo


Art 20.1 Justiprecio en la Expropiacin (en cualquier finalidad y legislacin que la motive) Operaciones de reparto de beneficios y cargas Venta o sustitucin forzosa Determinacin Responsabilidad Patrimonial Art. 20.2 a) Expropiacin forzosa Igual LS 6/1.998 b) Operaciones reparto: igual LS 6/1.998 c) Indemnizacin responsabilidad patrimonial entrada vigor disposicin o inicio de la eficacia del acto causante d) Venta o sustitucin forzosa: iniciacin procedimiento de declaracin de incumplimiento del deber que lo motive

mbito art. 23

Expropiaciones Procedimientos de distribucin de beneficios y cargas

a) Expropiacin forzosa: - Justiprecio individualizo: momento iniciacin expte. Momento al que se refieren - Tasacin conjunta: Exposicin public proyecto expro. las valoraciones art. 24 b) Otros supuestos: momento iniciacin procedimiento c) Indemnizaciones por cambio planeamiento Aprobacin definitiva nuevo planeamiento (art. 41-44

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DT 3. Ley: Las reglas de valoracin sern de aplicacin a todos los expedientes incluidos en su mbito material de aplicacin que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley Terrenos clasificados en el planeamiento de suelo urbanizable delimitado, se valorarn conforme a la Ley suelo 6/1.998, modificada por Ley 10/2.003, siempre que en el momento de la valoracin no hayan vencido plazos para la ejecucin del planeamiento, o vencido o sean por causa imputable a la Administracin o a terceros. En el supuesto de no haber plazos, se adoptar de tres aos a partir entrada vigor Ley Mientras no se desarrolle el reglamento de esta Ley: Los criterios y mtodo de clculo de la valoracin con lo que sea compatible en ella se estar a lo dispuesto en el art. 137.3 RGU (RD 3288/1.978, de 25 de agosto) y a las normas de valoracin de bienes inmuebles y los determinados derechos contenidos en la Orden ECO 805/2.003, de 27 de marzo o disposicin que la sustituya
Nota.- El artculo 137.3 RGU se refiere a la determinacin de las indemnizaciones arrendaticias, que se remite al artculo 43 LEF

DISPOSICIN DEROGATORIA NICA: Quedan derogados a la entrada en vigor de la Ley: a) La Ley 6/1.998, de 13 dabril, de Rgimen del Suelo y Valoraciones b) Los artculos 133; 134.1; 243.1; 276; 280.1; 287; 288 y 289 TRLS/1.992, de 26 junio c) Los artculos 38 y 39 LEF de 16-12 -l.954 d) Otras disposiciones de igual o inferior rango que se opongan DISPOSICIN ADICIONAL QUINTA Modifica el art 43 de la LEF DISPOSICIN ADICIONAL NOVENA Modifica art 22.2; 70; 75.7, se incluye 75.8 y D.A. 15 LRBRL

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SUELO

Ley del suelo 6/1.998

Ley del Suelo

Mtodo de Comparacin (art 26.1) - Valor de fincas anlogas (6 muestras art 21.1.c) ECO 805/2003: Rgimen
Urbanstico; situacin, superficie y naturaleza; usos y aprovechamiento

NO URBANIZABLE art. 9

Mtodo de Capitalizacin de Rentas (art. 26.2)


- Capitalizacin al 3 % (DT 2 RDL 2/2.004 LHL y DT 2 RDL 1/2.004 TR Ley Catastro Inmobiliario

Mtodo de Capitalizacin de Rentas (art 12.2; 22.1.a y D,A, 7 )


- Se utilizar como tipo de capitalizacin la ltima referencia publicada por el Banco de Espaa del

Rendimiento de la deuda pblica del Estado en mercados secundarios a tres aos Mtodo de Comparacin (art 27.1
URBANIZABLE NO DELIMITADO art 10

art 26.1) Mtodo de Capitalizacin de Rentas (art. 12.2 y 22.1.a)

art 16.2

Mtodo de Capitalizacin de Rentas (art. 26.2)

Notas: Mtodo de capitalizacin de rentas: cuando por inexistencia de valores comparables no sea posible el mtodo de Comparacin (LS 6/98) Ley del Suelo: El valor del suelo rural podr ser corregido al alza hasta un mximo del doble en funcin de factores objetivos de localizacin (art 22.1) En ningn caso podrn considerarse expectativas derivadas de la asignacin de edificabilidades y usos por la ordenacin territorial o urbanstica que no hayan sido an plenamente realizados (art 22.2)

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Ley del Suelo 6/1.998


Valor Repercusin Ponencias Catastrales (art 27.2) SUELO URBANIZABLE DELIMITADO art 10 art 16.1

Ley del Suelo

Mtodo Residual (art 27.2)

Mtodo de Capitalizacin de Rentas La mayor de la explotacin segn su estado (art 12.2 i 22.1.a) D.A.7

Ponencias Catastrales (art 27.2 LS 6/98) No vigencia: Inexistencia; prdida de vigencia de sus valores, inaplicabilidad por modificaciones planeamiento Vigencia de los valores: 5 aos (de acuerdo art 145 RGU y interpretacin del Jurado Expropiacin y Tribunales) Vigencia ponencia: LHL de l.988 ... 8 aos; Ley 53/l.997 modifica LHL ...... 10 aos Conclusin: Es vigente la Ponencia si tiene menos de 5 aos, a excepcin que se haya producido una modificacin o revisin del planeamiento Aplicacin: 16-6-l.976 (entrada vigor LS 1.976) hasta 5-5-l.998 (entrada vigor LS l.998) A partir 5-5-l.998: se tienen que comprobar si son o no admisibles Normas Ponencias Catastrales: normas 8.1.a) 9.2 8.1.b) 9.3 9.5 10 El Valor bsico de repercusin en polgono (VRB), (/m2 techo) o, en su caso, calle, tramo de calle, paraje se obtiene por el mtodo Residual Valor unitario ( /m2 suelo) bsico en polgono Valor unitario = VR0 x E0 + VR1 x E1 + ....... (E = edificabilidades diferenciadas por usos) VRP = VRC x coeficientes Coeficientes correctores del valor del suelo

RD 1020/l.993

Aprovechamiento (art. 27.2 LS 6/l.998) La edificabilidad ser la que pertoque, del valor bsico de repercusin en polgono, deducido de les ponencias catastrales A = > = 0,90 x Au x Sup Au = aprovechamiento unitario; Sup = superficie

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Residual (art 27.2 ): En los supuestos de inexistencia o prdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales, se aplicaran los valores obtenidos por el mtodo Residual La STC 164/2.001, de 11 julio: declara nulo el artculo 16.1 LS 6/1.998 La Ley 10/2.003 (vigencia a partir 22 mayo 2.003) art. 1 modifica: - El artculo 16 (reglas bsicas para el ejercicio del derecho) y artculo 27 (valor del suelo urbanizable) de la LS 6/1.998 - La DT 1 de la Ley 6/1.998: que equiparaba al suelo urbanizable tanto el suelo Urbanizable programado como el no programado El Texto Refundido del DL 1/2.005 de Urbanismo de Catalunya, DT 1: equipara al suelo urbanizable no programado al suelo no delimitado, de acuerdo con la DT 1.2 b) de la Ley 2/2.002. Cuestiones que se plantean: 1.- En Catalunya: a partir 5-5-l.998 hasta 21 junio 2.002 (entrada en vigor Ley 2/2.002), en planeamiento aprobado: Se crea la problemtica de la valoracin del suelo urbanizable no programado como urbanizable delimitado (Valor Urbanstico) o no delimitado (valor no urbanstico) A raz de las consideraciones antes citadas: El SUNP se valora como el SNU, sin perjuicio de aplicar expectativas urbansticas 2.- A partir de la Ley 10/2.003 En el suelo Urbanizable delimitado, el clculo del valor de repercusin es por el mtodo Residual Dinmico, adoptndose la Orden ECO 805-2.003, de 27 de marzo, sobre Normas de valoracin de Bienes Inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras Ej --------- (1 + i)tj Sk ----------(1 + i)tk

Frmula:

F =

Ej = Valor venta del producto inmobiliario (/m2.t.), resultado de publicaciones oficiales (Generalitat Catalunya, Ayuntamiento, ...), estudios de mercado (Colegio de API, empresas de valoraciones, ....) ... > valor = > valor del suelo
Sk = Gastos en concepto de la edificacin, urbanizacin, planeamiento y gestin, indemnizaciones, promocin y ventas > gastos = < valor del suelo i = Tasa de actualizacin > taxa = < valor del suelo t = Nmero de perodos de tiempo previstos para desarrollar la operacin > tiempo = < valor del suelo

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No obstante, se puede aplicar el siguiente procedimiento: = S2 / ( 1 + i )t = S1 - Costes de urbanizacin

Expresin:

VA S2

1)

2) 3) 4)

Se calcula el valor del suelo S1 por el mtodo Residual Esttico (hiptesis del nivel I, licencia de obra concedida). S1 ....... Vv = 1,4 x ( Vr + Vc ) x Fl Fl = 0,0000006 x Vv + 0,92 Se deduce del valor del suelo S1 los costes de urbanizacin pendientes para transformar el suelo en solar (art. 30 Ley 6/1.998), obteniendo el valor del suelo S2 en su situacin actual. Este valor ser el valor actual del suelo en la hiptesis del Nivel I. Estimar el tiempo burocrtico-especulativo t entre el valor de la tasacin y la obtencin de la licencia de obra. Actualizar el valor S2 durante el tiempo t al tipo de inters inmobiliario y segn tipologa, para obtener el Valor Actual del Suelo. A este tipo de inters inmobiliario se le aadir una prima de riesgo del 1% por cada trimestre del tiempo burocrtico t, con un mximo del 10%. Tipo de inters inmobiliario: Vivienda 1 residencia: Vivienda 2 residencia: Oficinas: Locales comerciales: 4-5 % 7-8 % 6-7 % 7-8 % Naves industriales: Aparcamientos: Fincas rsticas: 9-10 % 6- 7 % 3-5%

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Ley del Suelo

Valor bsico de repercusin ms especfico RD 1020/93 norma 8 Sin urbanizacin consolidada : 1 a) Valor repercusin parcela (VRP) 1 b) Valor repercusin calle (VRC) Deduccin: cargas urbansticas (art 30)

SUELO URBANO NO CONSOLIDADO art 28.1

Valoracin del suelo urbanizado no edificado o con edificacin existente o en curso de ejecucin es ilegal o est en situacin de ruina fsica: Mtodo RESIDUAL ESTTICO Deduccin: cargas urbansticas (art 16.1) Aprovechamiento: Sin uso lucrativo: edificabilidad media y el uso mayoritario de las edificaciones existentes Con uso lucrativo: el asignado por la ordenacin urbanstica art. 12.3 y 23.1. a,b,c)

mbitos de gestin: reforma, renovacin o mejora urbana SUELO URBANO NO CONSOLIDADO art 28.2 PEMUS / PERIS Aprovechamiento urbanstico, el mayor entre A = 1,00 x Au x Sup y A = 1,00 x Ae Mtodo RESIDUAL ESTTICO Usos y edificabilidades: los atribuidos por la ordenacin en su situacin de origen art. 23.3

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Ley del Suelo 6/1.998

Proyecto de Ley del Suelo

Valor repercusin ponencias catastrales (VBRP), en defecto (VBRC) Ponencias: Vigente URBANO CONSOLIDADO art. 28.3 y 4 Ponencias: No vigente Mtodo RESIDUAL ESTTICO Frmula:
Vv = 1,4 x ( Vr + Vc ) x Fl Fl = 0,0000006 x Vv + 0,92

Suelo edificado o en ejecucin: Valor del suelo el superior entre: a) Suelo + edificacin Mtodo: COMPARACIN b) Mtodo RESIDUAL ESTTICO sin considerar la edificacin existente art. 12.3 y 23.2

Nota.La Ley 10/2.003, modifica los artculos 28.4 y aade el punto 5 y la DT 1 a), pero se adopta el citado mtodo Residual Esttico

Con el suelo urbano consolidado en valoraciones hipotecarias, de acuerdo con la Orden Ministerial 30/11/1.994, derogada por la ECO 805/2.003: OM 30-11-l.994: ECO 805/2.003: frmula....... frmula ...... Vs = Vv x ( 1 b ) - Ci Vs = Vv x ( 1- b ) - Ci b = 1,5 x ( p + t) ; b = DT nica (margen de beneficio) Ci = Suma total costes Vv = valor venta producto

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SUELO

Ley del Suelo 6/1.998

Ley del Suelo

SUELO URBANIZABLE SUELO URBANO Normativa: Art 25 LS 6/1.998 modificado por Ley 53/2.002 de 30/12, art. 104: - Criterio general de valoracin Art 29 Ley 6/1.998: suelo sin aprovechamiento; se adopta la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polgono fiscal, a efectos catastrales, est incluido Art 32.3. c) Ley 2/2.002 (concepto de suelo no urbanizable) Deduccin gastos urbansticos (art 30 LS 6/98) STS 9 marzo y 13 abril 2.005 (proteger ciudad no es crear ciudad) STS 12 mayo 1.994; 21 enero l.992; o STC 19 diciembre l.986
En suelo urbanizable: Valor venta producto terminado: VPO En suelo urbano edificado: Valor en venta producto acabado, Valor mercado Mtodo Residual Esttico

Suelo rural Suelo urbanizado Normativa: Art. 21.2 segundo prrafo - Criterio general valoracin . Suelo rural Capitalizacin rentas . Suelo Urbanizado Residual Esttico Deduccin gastos si procede . Aprovechamiento urbanstico Art. 23.1. a) Edificabilidad media y uso mayoritario

DESTINADO A INFRAESTRUCTURAS art. 29

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INDEMNIZACION DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR EN ACTUACIONES DE URBANIZACIN


Art. 24 Ley suelo

Requisitos: a) Terrenos incluidos en la delimitacin del mbito de actuacin y se haya de completar la ordenacin para poder ejecutarla b) Que el acto o disposicin que motiva la valoracin impida el ejercicio de esta facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando usos del suelo, o reduciendo edificabilidad c) Que la disposicin, acto o hecho tengan efectos antes del vencimiento de los plazos establecidos para su ejercicio, o despus si la ejecucin no se hubieses podido llevar a cabo por causas imputables a la Administracin d) Que la valoracin no lleve causa de incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de la facultad

Indemnizacin.Resultado de aplicar el % que determine la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica (art. 16.1,b) Se refiere a la edificabilidad media ponderada, de cesin obligatoria y libre de cargas a la Administracin. Con carcter general el % no puede ser inferior al 5 %, ni superior al 15 % D.Final 1 3.b) En Ceuta y Melilla: el % ser del 15 % y se podr incrementar hasta un 20 % a) A la diferencia entre el valor del suelo en situacin de origen y el valor que le correspondera una vez acabada la actuacin, cuando se impida el ejercicio de la facultad

b) A la disminucin provocada en el valor que li correspondera al suelo si estuviese terminada la actuacin, cuando se alteren las
condiciones del ejercicio de la facultad

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INDEMNIZACION DE LA INICIATIVA Y LA PROMOCIN DE ACTUACIONES DE URBANIZACIN O DE EDIFICACIN


Art. 25. Ley del Suelo

1. Condiciones: Devengan intiles por efecto de la disposicin o acto que motive la valoracin, los siguientes gastos y costes se tasaran por su importe incrementado por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo: a) Para la elaboracin del proyecto/s tcnico de los instrumentos de ordenacin y ejecucin que sean necesarios para legitimar la actuacin de urbanizacin, edificacin o conservacin o rehabilitacin de la edificacin b) El importe de las obras ejecutadas y de financiacin, gestin y promocin precisos para la ejecucin de la actuacin c) Las indemnizaciones pagadas

2. Una vez iniciadas las actuaciones de urbanizacin, stas se valoraran en la forma citada o en proporcin al grado de ejecucin, siempre que la ejecucin que se desarrolle est de acuerdo con los instrumentos que legitimen y no haya transcurrido los plazos establecidos. El grado de ejecucin se le asignar un valor entre 0 y 1, que se multiplicar: a) A la diferencia entre el valor del suelo en situacin de origen y el valor que le correspondera una vez terminada la actuacin, cuando la disposicin que motive la valoracin impida terminarla b) A la disminucin provocada en el valor que le correspondera al suelo si estuviese terminada la actuacin, cuando se alteren les condiciones de ejecucin, sin impedir que se puedan acabar La indemnizacin obtenida nunca podr ser inferior a la establecida en el artculo anterior y se distribuir proporcionalmente entre los adjudicatarios de parcelas resultantes de la actuacin En el caso de que el promotor de la actuacin no sea retribuido mediante adjudicacin de parcelas resultantes, su indemnizacin se descontar de los propietarios y se calcular aplicando la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo a la parte no percibida de la retribucin Los propietarios del suelo que no estn al da en el cumplimiento de sus deberes y obligaciones, sern indemnizados por los gastos y costes a que se refiere el apartado 1, que se tasarn en el importe efectivo que le corresponda. 27

VALORACIN DEL SUELO EN RGIMEN DE EQUIDISTRIBUCIN DE BENEFICIOS Y CARGAS


Art. 26.

1. En defecto de acuerdo entre los diferentes propietarios sobre la valoracin del suelo aportado (art. 8.1.c)), a los efectos de reparto de beneficios y cargas y adjudicacin de parcelas resultantes, el valor del suelo se tasar por aqul que le correspondera si estuviese acabada la actuacin 2. Propietarios que no puedan participar en la adjudicacin de parcelas resultantes, por causa de insuficiencia de su aportacin, el suelo se tasar por el valor que le correspondera si estuviese acabada la actuacin, descontando los gastos de urbanizacin correspondiente incrementado por la tasa de libre de riesgo y la prima de riesgo

RGIMEN DE VALORACIN
Art. 27.

La valoracin se realiza, en aquello no dispuesto con esta Ley: a) Conforme a los criterios que determinen las Leyes de la Ordenacin territorial y urbanstica (operaciones para la ejecucin de la ordenacin urbanstica y, en especial, la distribucin de los beneficios y cargas de ellas derivadas) b) Criterios de la legislacin general de la expropiacin forzosa y responsabilidad de las Administraciones pblicas, segn proceda, en los restantes casos

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EXPROPIACIN FORZOSA Y RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL

Art. 28. Ley del Suelo. Rgimen de expropiaciones por razn de la ordenacin territorial y urbanstica

1. Se puede aplicar por las finalidades previstas en la legislacin de conformidad con esta Ley y la Ley de expropiacin forzosa 2. La aprobacin de los instrumentos de la ordenacin territorial y urbanstica comporta la declaracin de utilidad pblica y necesidad de ocupacin de los bienes y derechos correspondientes, cuando estos instrumentes habiliten para su ejecucin y sta se tiene que producir por expropiacin 3. El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se fijan de acuerdo con esta Ley mediante procedimiento individualizado o de tasacin conjunta. Si hay acuerdo con el expropiado se puede satisfacer en especie 4. El acta de ocupacin por cada finca o bien afectado por el procedimiento expropiatorio ser ttulo inscribible, incorporndose: descripcin; identificacin conforme legislacin hipotecaria; referencia Catastral, y representacin grfica mediante un sistema coordenadas que se acompaa al acta de pago o justificante de la consignacin del precio correspondiente La referencia catastral y la representacin grfica puede ser sustituida por una certificacin catastral descriptiva y grfica del inmueble La superficie objeto de actuacin se inscribir como una o varias fincas registrales sin que sea obstculo la falta de inmatriculacin de alguna de estas fincas. En el supuesto de expropiacin de una parte de finca, el asiento en el registro de la Propiedad se identificar la porcin de finca expropiada Si a la inscripcin se detectan dudas fundadas sobre su existencia, se pondr tal circunstancia en conocimiento de la Administracin competente, sin perjuicio de practicarse la inscripcin

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SUPUESTOS DE REVERSIN Y DE RETASACIN

Art. 29. Ley del Suelo 1.- Si se altera el uso que motiva la expropiacin de suelo, en virtud de modificacin o revisin del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica, procede la reversin, a excepcin de: a) Que el uso dotacional pblico que hubiere motivado la expropiacin hubiese estado efectivamente implantado y mantenido durante ocho aos, o bien que el nuevo uso asignado al suelo sea igualmente dotacional pblico b) Se hubiera producido la expropiacin para la formacin o ampliacin de un patrimonio pblico de suelo, siempre que el nuevo uso sea compatible con los fines de ste c) Haberse producido la expropiacin por la ejecucin de una actuacin de urbanizacin d) Haberse producido la expropiacin por incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas propias del rgimen aplicable al suelo conforme a la Ley e) Cualquier de los restantes supuestos en que no proceda la reversin de acuerdo con la Ley de Expropiacin Forzosa 2.- En los casos del apartado 1 c): a) Procede la reversin, cuando haya transcurrido diez aos desde la expropiacin sin que la urbanizacin se haya terminado b) Procede la retasacin cuando se alteren los usos o la edificabilidad del suelo, en virtud de modificacin del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica que no se efecte en el marco de un nuevo ejercicio pleno de la potestad de ordenacin, y esto suponga un incremento de su valor conforme a los criterios aplicados en su expropiacin. El nuevo valor se determinar mediante la aplicacin de los mismos criterios de valoracin a los nuevos usos y edificabilidades. Corresponder al expropiado o a sus causahabientes la diferencia entre dicho valor y el resultante de actualizar el justiprecio En aquello no previsto en el prrafo anterior, ser de aplicacin al derecho de retasacin lo dispuesto por el derecho de reversin, incluido su acceso al Registro de la Propiedad. 3.No procede la reversin cuando del suelo expropiado se segrega su vuelo o subsuelo, de acuerdo con el artculo 17.3, siempre que se mantenga el uso dotacional pblico por el que fue expropiado o se den alguna de las circunstancias del apartado primero

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SUPUESTOS INDEMNIZATORIOS
Art. 30. Ley del Suelo Dan derecho a indemnizacin les lesiones en los bienes y derechos que resulten de los siguientes supuestos: a) La alteracin de las condiciones del ejercicio de la ejecucin de la urbanizacin, o de las condiciones de participacin de los propietarios en ella, por cambio de la ordenacin territorial o urbanstica o del acto o negocio de la adjudicacin de esta actividad, siempre que se produzca antes de los plazos previstos para su desarrollo, o transcurridos stos, si la ejecucin no se hubiese llevado a cabo por causas imputables a la Administracin Las situaciones de fuera de ordenacin producida por los cambios en la ordenacin territorial o urbanstica no sern indemnizables, sin perjuicio de que pueden serlo la imposibilidad de usar y disfrutar de la construccin o edificacin en esta situacin durante su vida til (analoga art. 41.2 LS 6/1.998) b) Las vinculaciones y limitaciones singulares derivadas de la ordenacin territorial o urbanstica que excedan de los deberes legalmente establecidos respeto de construcciones y edificaciones, o comporten una restriccin de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribucin equitativa (art. 43 LS 6/l.998) c) La modificacin o extincin de la eficacia de los ttulos administrativos habilitantes de obras y actividades, determinadas por el cambio sobrevenido de la ordenacin territorial y urbanstica (art. 42 LS 6 /1.998) d) La anulacin de los ttulos administrativos habilitantes de obras y actividades, as como la demora injustificada en su otorgamiento y su denegacin improcedente. En ningn caso, dar lugar a indemnizacin si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado (art. 44.2 LS 6 /1.998)

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VENTA Y SUBSTITUCIONES FORZOSAS


Art. 31. Procedencia y alcance de la venta o substituciones forzosas 1. El incumplimiento de los deberes de edificacin o rehabilitacin provistos en esta Ley dar lugar a la expropiacin por incumplimiento de la funcin social de la propiedad o la aplicacin del rgimen de venta o substitucin forzosa, sin perjuicio de que la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica pueda establecer otras consecuencias 2. La substitucin forzosa tiene por objeto la facultad dedificacin, para imponer su ejercicio en rgimen de propiedad horizontal con el propietario actual del suelo 3. En los supuestos de expropiacin, venta o substitucin forzosa previstos en este artculo, el contenido del derecho de propiedad del suelo nunca podr ser disminuido por la legislacin reguladora de la ordenacin territorial y urbanstica en un porcentaje superior al 50 % de su valor, correspondiendo la diferencia a lAdministracin

Art. 32. Rgimen de la venta o substitucin forzosa 1. La venta o substitucin forzosa se iniciar de oficio o a instancia de interesado y se adjudicar mediante procedimiento con publicidad y concurrencia 2. Dictada resolucin declaratoria del incumplimiento de los deberes del rgimen de la propiedad del suelo y acordada la aplicacin del rgimen de venta o substitucin forzosa, la Administracin actuante remitir al Registro de la Propiedad certificacin del acto o actos correspondientes por su constancia por nota al margen de la ltima inscripcin de dominio. La situacin de venta o substitucin forzosa se consignar en las certificaciones registrales que de la finca se expidan 3. Resuelto el procedimiento, la Administracin actuante expedir certificacin de la adjudicacin, que ser ttulo inscribible en el Registro de la Propiedad 4. En la inscripcin registral se harn constar las condiciones y plazos de edificacin a que queda obligado el adquirente en cualidad de resolutorias de ladquisicin

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VALORACIN DE EDIFICACIONES
NORMATIVA CATASTRAL. RD 1.020/1.993. NORMA 12. - VALOR DE REPOSICIN NETO: VRN = VRB x Cd x Cc Cc Ih Ilo Ia = = = = = Cc x Ih x Ilo x Ia x (1 Cd) x Cc

Coste construccin intrnseco Honorarios tcnicos y direccin facultativa, control cualidad, estudio seguridad, salud, ........ Licencia de obras Aranceles no recuperables: escritura terreno; obra Nueva ....

Cd = coeficiente depreciacin ...... norma 13 ..... Cd = [(1 - 1,5) x d / u x c x 100] t Siendo: u c t = Uso predominante edificio (> 66%) = Calidad edificatoria = Tiempo; aos transcurridos des de su construccin

d = 1 (t 35) / 350

No obstante, cuando al largo de la vida del edificio se realizan obras de mejora, o rehabilitacin, para obtener el coeficiente de depreciacin, procede calcular la Edad Efectiva, mediante la siguiente frmula algebraica: Ee = Er - ( Er x Cr / Ca )
Siendo: Ee = Edad efectiva edificacin Ca = Coste edificio antes de reposicin excluido el sueloCr = Coste reparacin edificio Er = Edad real edificacin

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As mismo, se puede efectuar el clculo del coeficiente de depreciacin en base a la siguiente frmula (Circular 9.06/1.990 del Centro de Gestin Catastral y Cooperacin Tributaria): Fa = Fc + (Fr Fc) x I
Siendo: Fa = Fecha antiguidad Fc = Fecha construccin Fr = Fecha reforma I = Coeficiente de reforma

Coeficientes de reforma: Rehabilitacin integral Reforma total

1 0,75

Reforma media Reforma mnima

0,50 0,25

Edificios con uso predominante: La superficie edificada sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior al 66% de la superficie total sobre rasante. En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida til mxima se obtiene ponderando los plazos mximos sealados para cada uso en funcin de la superficie destinada a cada uno de los usos Coeficiente de conservacin OM 30/11/94: La depreciacin funcional se calcular deduciendo del CRB (coste de reposicin bruto), excluido el valor de mercado del suelo, el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina. D 1.020/93 y OM 28/7/89 (sta ltima derogada): establece los siguientes coeficientes para el estado de conservacin del edificio: Normal: edificios que independientemente de su antiguidad no necesitan reparacin = 1 Regular: Construcciones que presentan defectos permanentes sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad = 0,85 - 1 Deficiente: Edificaciones que precisan reparaciones de relativa importancia comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad = 0,50 a 0,85 Ruinoso: Construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina = 0 a 0,5

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VALORACIN DE ARRENDAMIENTOS URBANOS


Leyes de arrendamientos Urbanos: D 4.104/l.964, de 24 diciembre, vigencia 30 diciembre 1.964: Prrroga forzosa RDLey 2/1.985 (decreto Boyer), de 30 de abril: Supresin prrroga forzosa Ley 29/1.994. vigencia 1/1/1.995: Mnimo 5 aos

- Justiprecio de los derechos de arrendamientos: En base Ley 1.964 y Decreto Boyer: Normativa: Jurisprudencia: RGU 1.987. art 137; LEF Art 43 STS 21/2/1.995; 4/5/l.987; 27/11/1.984 : diferencia de rentas capitalizadas al 10 %

Nota.- En aplicacin del Decreto Boyer y sin prrroga forzosa, el clculo se referir al tiempo pendiente de contracto

En base Ley 29/1.994 Frmula de capitalizacin: Vc = R / i x (( 1 - (1 / (1 + i) n ))

Nota: Si el perodo de tiempo del contracto es superior a 15 aos, la diferencia de valor es escasa con la capitalizacin al 10%, pero por tiempos cortos (dos, tres aos) s que existen diferencias importantes; esto es deducible de la aplicacin de la frmula ( R = diferencia de rentas; i = tasa anual mnima segn uso; n = tiempo pendiente en aos)

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VALORACIN DE ARRENDAMIENTOS RSTICOS

Leyes de arrendamientos Rsticos y normativa: Ley 1.980 art. 100.1 Ley 1/1.992; art 4.1 arrendamientos rsticos histricos Ley 49/2.003, de 26 de noviembre. DA 2. LEF art. 44: 47 i 52; Jurisprudencia STS 25 octubre 1.978 Nota.- La DA 2 Ley 49/2.003 coincide con el artculo 100.1 de la Ley l.980

- Justiprecio de los derechos de arrendamientos: Ley 1.980 y 49/2.003: Expropiacin sin cambio de clasificacin de suelo (no urbanstica): 1 renta anual actualizada + parte renta anual por ao que quede de contracto + gastos y mejoras + derecho de exigir expropiacin total finca + cosechas pendientes + daos de explotacin + indemnizacin por cambio de residencia + premio de afeccin (5 %) sobre todos los conceptos Expropiacin con cambio de clasificacin de suelo (urbanstica): 1/12 parte del valor del terreno valorado como suelo no urbanizable (con limitaciones)

Ley 1/1.992: El arrendatario tiene derecho a 1/3 parte del valor de la finca 36

VALORACIN DE DERECHOS REALES

Normativa daplicacin: LS 6/1.998: art. 32 LEF: art. 42 RDL 1/1.993 Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados art. 10 (impuesto sobre derechos reales) ECO 805/2.003

Nuda propiedad: Valor del bien - valor del usufructo. Usufructo vitalicio: RDL 1/1.993, de 24 de septiembre; art. 10: 70% del valor real del bien par usufructuario hasta 20 aos de edad, deduciendo el 1% por cada ao que pase. Mnimo 10% del valor real del bien y ECO 805/2.003, art. 56. Usufructo temporal: RDL 1/1.993, art. 10: 2% por cada ao x Valor bien; mximo 70%. Uso y habitacin: RDL 1/1.993: 75% del valor del usufructo (vitalicio o temporal). Derechos reales de garanta: RDL 1/1.993, art. 10: Capital garantido/ capital + 3 aos de intereses. Derecho de superficie: OM 30/11/l.994: Valor del inmueble (Cantidades actualizadas a pagar en el futuro por el superficiario + valor actual de reversin del inmueble en el momento de acabarse la concesin o el derecho de superficie). Mtodo de clculo: Capitalizacin, apartado III 1 del anexo 2. OM 30/11/l.994 y ECO 805/2.003, art. 53. El proyecto de Ley del Suelo (Estatal) tambin legisla sobre el derecho de superficie Censos: Ley 6/1.990, de 16 de marzo, de censos: art. 16; y DT 4. Censo dominio directo: DT 4.4 b). mximo 2 laudemios en 40 aos ltima transmisin y art. 16 ....2 %. Censo Nuda percepcin: DT 4. 4.a) en defecto de porcentaje, el 3%. Concesiones administrativas: art. 41 LEF: Capitalizacin con inters legal de los rendimientos lquidos de la concesin de los 3 ltimos aos, teniendo en cuenta el plazo de reversin; ver RDL 1/1.993, art. 13 y ECO 805/2.003, art. 54. Servidumbres: OM 30/11/l.994: Indemnizacin por daos al predio dominante por su extincin. Orden ECO 805/2.003, art. 55.

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VALORACIN DE UNA ACTIVIDAD O NEGOCIO

Se pueden dar dos supuestos: Traslado del negocio o actividad Cese del negocio

Normativa: - Cese del negocio: Capitalizacin al 8% o 10% de los beneficios medios anuales de la industria, calculados por el promedio de los beneficios netos de los ltimos tres aos anteriores al ao correspondiente a la fecha de valoracin declaracin de la renta- (STS 16 de junio de l.980; 12 de junio l.981 y 6 de julio de l.981; 12 diciembre l.997) - Traslado negocio: Real Decreto de 20 de diciembre de l.990, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad, en la regla 6a.b), de su parte V

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