COMENTARIO A LA LEY No. 28698.

LEY QUE FACILITA LA CONSTITUCIN Y EJECUCIN EXTRAJUDICIAL DE GARANTAS HIPOTECARIAS PARA PROGRAMAS DE VIVIENDAS Por: Rosa Elizabeth Delgado Fernndez El Derecho tiene la funcin de regular la convivencia social mediante el establecimiento de normas imperativas y dispositivas. El Ordenamiento jurdico provee a los particulares las herramientas (normas jurdicas) para que stos puedan interactuar en la consecucin de aquellas actividades que les permitan satisfacer sus intereses. El 22 de marzo del 2006, se ha publicado en el Diario Oficial El Peruano la ley No. 28698, entrando en vigencia al da siguiente de su publicacin. El objetivo segn su art. 1. Es .....agilizar la constitucin de garantas hipotecarias para hacer ms asequibles las viviendas ....a pobladores de menores recursos econmicos..... Es decir stas viviendas se hipotecan en garanta a favor del acreedor hipotecario, por un prstamo destinado a los sgts. fines: a.- La adquisicin de una vivienda nueva b.- La constitucin de una vivienda en sitio propio c.- El mejoramiento de vivienda. sta ley en su art. 6 considera como acreedor hipotecario a las personas naturales y jurdicas contraviniendo la ley de Banca y Seguros, ley No. 26702 que en su art. 11 dispone que stas actividades la realizarn las personas jurdicas, es decir los bancos y financieras constituidas bajo el marco de la ley de bancos, con autorizacin y bajo la supervisin de la Superintendencia de Banca y Seguros. Ahora y de acuerdo a la ley en comentario est permitido que personas naturales puedan ofrecer ste tipo de prstamos, cualquier persona que cuente con un determinado capital est facultado para otorgar los referidos prstamos para la adquisicin de viviendas de inters social, y si el deudor incumple con el pago de sus cuotas, ya no hay necesidad de juicio y segn la nueva norma la vivienda pasar a manos de los acreedores, pues stas hipotecas se ejecutarn extrajudicialmente.

SI BIEN NUESTRO SISTEMA PROCESAL ES LENTO, ES PREFERIBLE A LA EJECUCIN EXTRAJUDICIAL QUE SE HA LEGALIZADO CON LA PUESTA EN VIGENCIA DE LA LEY 28698. Las personas de escasos recursos a las que se pretende beneficiar, son las que ahora estn expuestas a perder sus viviendas con ejecuciones extrajudiciales, realizadas por prestamistas, que pueden ser personas naturales que actuarn con primaca de sus intereses personales, en contra de humildes familias que como lo dice la misma ley son de escasos recursos y que necesitan una vivienda. El art. 1097 del C.C. prescribe: Por la hipoteca se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de cualquier obligacin, propia o de un tercero. La garanta no determina la desposesin y otorga al acreedor los derechos de persecucin, preferencia y VENTA JUDICIAL del bien hipotecado. La venta judicial como lo prescribe la ley, se realiza con todas las garantas por el rgano jurisdiccional. sta ley perjudicar a las familias pobres que son mayoritarias en el Per. Y cmo siempre el Estado a travs del Derecho protege los intereses de los acreedores, ya que la hipoteca es un mecanismo de proteccin del derecho de crdito, es una tutela para el acreedor hipotecario quien ser titular de un derecho potestativo de ejercitar los poderes de expropiacin, de preferencia y exclusividad en respaldo del crdito otorgado. El beneficiario es colocado en una situacin de sujecin, ya que su inmueble responde por si incumple con la deuda garantizada. El bien comn que aparentemente ha sido el espritu de la ley agiliza incluso la formalidad de constitucin de la hipoteca y si bien el art. 1098 del C.C. estipula que la hipoteca se constituye por Escritura Pblica, hace la salvedad de que se puede otorgar en forma diferente de acuerdo a las disposiciones legales. En ste caso de acuerdo al art. 3. La ley 28698 dispone que sta hipoteca se constituye mediante la inscripcin del Formulario Registral. ste formulario de constitucin de hipoteca es aprobado por la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos (SUNARP). La ley 26702, ley de Banca y Seguros en su art. 176, dispone que los contratos que los acreedores bancarios y financieros celebren con sus clientes podrn extenderse en documento privado con firma legalizada notarialmente, los mismos que sern inscritos en los Registros Pblicos correspondientes, salvo los contratos cuyo valor exceda los 40 UIT. Es decir que tampoco sta ley es original, ni novedosa, ni que expresamente facilite los contratos y su inscripcin porque si bien es cierto los formularios para su inscripcin son gratuitos, se necesitar para el pago de legalizacin de firmas ante el Notario Pblico. Las empresas

financieras tambin tienen previamente impresos los contratos para ser llenados gratuitamente y legalizados ante Notario. Si bien el beneficiario est autorizado conforme a ley para expresar su intencin de constituir un gravamen sobre el citado bien haciendo uso de sus facultades que le franquea el orden jurdico, pero tambin es evidente la desventaja en que se encuentra el deudor precisamente por ser una persona de escasos recursos, con una gran necesidad de vivienda y con la expectativa de la casa propia, situacin de la gran mayora de las familias peruanas, que lo determinar a recurrir a prestamistas, poniendo en grave riesgo que el deudor pueda recuperar el bien, por ello es preferible la ejecucin va judicial, porque no obstante su lentitud, es mucho ms transparente y se hace a travs de un funcionario jurisdiccional. As mismo, los bancos para el otorgamiento de prstamos para vivienda exigen engorrosas formalidades que la gente de escasos recursos no puede cumplir, lo que determinar a que stas personas recurran a solicitar prstamos ante una persona natural, la misma que puede actuar con usura. sta ley tambin darn lugar a la Banca paralela, que por no ser pblica, ni estar legalmente constituida de acuerdo a la ley de bancos, no podr ser supervisada por la Superintendencia de Banca y Seguros. En definitiva, no se favorecer a las personas de escasos recursos, y dar lugar al nacimiento de personas inescrupulosas acentuando la usura en desmedro del sector ms necesitado de stas viviendas, que se ver al final despojado mediante ejecuciones extrajudiciales. El art. 5 establece Las hipotecas que se constituyan para garantizar los prstamos otorgados bajo el amparo de la presente ley, SE EJECUTARN EXTRAJUDICIALMENTE, bajo el sgte. Procedimiento: a) Producido el incumplimiento del deudor respecto de tres (3) o ms cuotas consecutivas, o no, el deudor est facultado para solicitar el refinanciamiento de su deuda en un plazo no mayor de treinta (30) das. Culminado el plazo precedente y si el deudor no solicita el refinanciamiento correspondiente, el acreedor hipotecario cursar una carta notarial requirindose el pago de la deuda exigible en un plazo no menor de cuarenta y cinco (45) das naturales contados a partir del da siguiente del requerimiento. De no producirse el pago dentro del plazo referido o de no haberse acreditado que ste ya se realiz, el acreedor hipotecario dar por vencidas todas las cuotas y dirigir carta notarial al deudor, para efectos

de proceder a la venta directa del bien hipotecado al mejor postor en el plazo de cinto ochenta (180) das naturales, salvo pacto en contrario. El deudor hipotecario est facultado a cancelar el ntegro de la deuda antes de que el acreedor venda el bien hipotecado, debiendo asumir los costos en que haya incurrido el acreedor. b) En caso de que el acreedor hipotecario no pudiese vender el inmueble en el plazo previsto en el inciso a, podr solicitar la adjudicacin del bien en pago del crdito pendiente,....... Al respecto, el presidente de la Asociacin Peruana de Consumidores y Usuarios (ASPEC) ha cuestionado la ejecucin extrajudicial sosteniendo que se pone en vulnerabilidad a las familias que precisamente son de economa ajustada, y que el departamento legal de su institucin viene estudiando la ley 28698, para su debido pronunciamiento. As mismo el economista Jorge Gonzles Izquierdo la califica de abusiva. Sin embargo nuestra comunidad jurdica no se ha pronunciado.