Minggu, 04 April 2010

Contoh Draft Perjanjian

KONTRAK KERJASAMA NOMOR : ......./KK/BHP/2009 Kontrak Kerjasama (selanjutnya disebut Kontrak) ini ditandatangani pada hari ini, ...... tanggal ..... (... - ... - ......), oleh : 1. YANU TRI RISKA SUWANDHI, tempat tanggal lahir di Yogyakarta, dua puluh delapan Januari seribu sembilan ratus delapan puluh dua (28-01-1982), Warga Negara Indonesia, Pekerjaan Wiraswasta, berdomisili di Yogyakarta, bertempat tinggal di Ronodigdayan DN 3/463, Rukun Tetangga 024, Rukun Warga 007, Kelurahan Bausasran, Kecamatan Danurejan, Kota Yogyakarta, Daerah Istimewa Yogyakarta, Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor : 34.7104.280182.0001, dikeluarkan oleh Kantor Kecamatan Danurejan. Selanjutnya disebut sebagai Pihak Pertama 2. .................., tempat tanggal lahir di ................., .................................... (...-...-......), Warga Negara Indonesia, Pekerjaan .............., berdomisili di ....................., bertempat tinggal di ........................, RT ..........., RW ........., Kelurahan .........., Kecamatan ..............., Kabupaten ..........., Daerah Istimewa Yogyakarta, Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor : ............................, dikeluarkan oleh Kantor Kecamatan ................. Selanjutnya disebut sebagai Pihak Kedua. Pihak Pertama terlebih dahulu menerangkan bahwa Pihak Pertama adalah Pemilik Usaha Perorangan Grosir Pulsa Louis Sell, dengan Nomor Tanda Ijin Gangguan 503/037-GK/02KB/X/2008 yang berakhir sampai dengan tanggal dua puluh sembilan Oktober dua ribu tiga belas (29-10-2013). Selanjutnya Pihak Pertama menyatakan sah dan berwenang untuk mewakili/melakukan tindakan hukum atas usaha Grosir Pulsa Louis Sell tersebut. Pihak Kedua terlebih dahulu menerangkan bahwa Pihak Kedua dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama diri sendiri dan telah mendapat persetujuan istrinya ............, tempat tanggal lahir di ........................., (...-...-......), Warga Negara Indonesia, Pekerjaan .............., berdomisili di .............., bertempat tinggal di ..............., RT.....,RW......, Desa/Kelurahan....................., Kecamatan ............., Kabupaten ..................., Daerah Istimewa Yogyakarta, Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor : .................., dikeluarkan oleh Kantor Kecamatan ................., yang ikut menandatangani kontrak ini. Kedua belah pihak (selanjutnya disebut Para Pihak) sepakat bahwa yang dimaksud dengan Usaha dalam Kontrak ini adalah Usaha Grosir Pulsa, selanjutnya Para Pihak Sepakat untuk mengadakan / melangsungkan Kontrak menurut ketentuan-ketentuan dan syarat-syarat yang diatur dalam klausul/pasal-pasal sebagai berikut : Pasal 1 (1) Kontrak ini adalah Usaha/Bisnis dengan sharing profit system (sistem bagi hasil), dimana Pihak Pertama mengelola uang pokok investasi milik Pihak Kedua (sebagai investor) di bidang Usaha Grosir Pulsa.

(2) Usaha ini sepenuhnya adalah milik Pihak Pertama. Peran Pihak Kedua dalam usaha ini sebatas imbreng/penyertaan uang pokok investasi milik Pihak Kedua (sebagai investor) sehingga Pihak Kedua tidak memiliki hak dan wewenang dalam mencampuri operasional Usaha. Hak Pihak Kedua sesuai yang diatur dalam Kontrak ini. Pasal 2 Pihak Kedua melakukan penyetoran kepada Pihak Pertama berupa uang pokok investasi sebagai investasi ........ juta rupiah (Rp. ............,-). Pihak Kedua menyerahkan uang tersebut secara tunai dan Pihak Pertama mengakui telah menerima uang sejumlah tersebut dan Kontrak ini menjadi bukti sah penerimaan uang tersebut. Pasal 3 Kontrak ini berlaku/berlangsung untuk jangka waktu selama dua belas (12) bulan, mulai berlaku sejak tanggal ....................... (...-...-.....) hingga tanggal ................... (...-...-.......). Atas kesepakatan Para Pihak, Kontrak dapat diperpanjang waktunya dan/atau ditambahkan nilai uang pokok investasi yang diatur dalam Kontrak Baru dan/atau addendum Kontrak. Pasal 4 (1) Pihak Pertama sepakat memberikan Profit (keuntungan) kepada Pihak Kedua sebesar ............. (Rp. .........,-) per hari, terhitung sejak tanggal ........................ (...-...-......) hingga tanggal .................... (...-...-......). (2) Profit tersebut akan dibayarkan oleh Pihak Pertama setiap hari kecuali hari-hari libur resmi nasional yang ditetapkan oleh Pemerintah. (3) Profit tersebut akan diserahkan melalui Sdr. ..............., tempat tanggal lahir di ................, ................ (...-...-......), Warga Negara Indonesia, Pekerjaan ..............., berdomisili di ..............., bertempat tinggal di .................., RT ...., RW ....., Desa/Kelurahan ................, Kecamatan ............, Kabupaten ..........., Daerah Istimewa Yogyakarta, Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor: ........................., dikeluarkan oleh Kantor Kecamatan........, selanjutnya disebut sebagai Utusan yang ikut menandatangani Kontrak ini dan yang bersangkutan bertanggungjawab sebagai Utusan untuk menyerahkan/ menyalurkan Profit diatur sesuai kesepakatan antara Pihak Kedua dan Utusan Pasal 5 (1) Apabila Pihak Pertama tidak bisa memenuhi kewajiban sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 4 ayat (1) selama 3 (tiga) hari berturut-turut (diluar dari pasal 4 ayat (2)), maka Pihak Kedua pada hari ke 4 (empat) berhak untuk menagih profit yang menjadi hak Pihak Kedua kepada Pihak Pertama. Akibat dari keterlambatan ini, maka profit harian tetap berlangsung seperti dalam Pasal 4. (2) Apabila Pihak Pertama sampai dengan 7 (tujuh) hari sejak ditagih oleh Pihak Kedua masih tidak/belum bisa memberikan Profit yang dimaksud, maka Pihak Pertama wajib mengembalikan uang pokok investasi yaitu sebesar ............ juta rupiah (Rp. ............,-) pada hari tersebut ditambah dengan Profit harian yang berlangsung. Apabila sampai pd hari tersebut uang pokok investasi tidak/belum dikembalikan dan Profit belum diberikan, maka Pihak Pertama dikenakan uang paksa (dwangsom) sebesar ............................... rupiah (Rp. ........,-) per hari. Akibat dari keterlambatan ini, maka Kontrak dianggap berakhir setelah semua kewajiban Pihak Pertama dibayarkan

Pasal 6 Pihak Pertama berkewajiban mengembalikan uang pokok investasi kepada Pihak Kedua sebesar ......... juta rupiah (Rp. ..............,-) pada tanggal ............. (...-...-.......). Apabila sampai pada tanggal tersebut uang pokok investasi tidak/belum dikembalikan, maka Pihak Pertama dikenakan uang paksa (dwangsom) sebesar ..............rupiah (Rp. ..........,-) per hari dan Kontrak dianggap berakhir setelah semua kewajiban Pihak Pertama dibayarkan. Pasal ini berlaku diluar keadaan yang diatur dalam Pasal 5 ayat (2). Pasal 7 (1) Apabila Pasal 5 ayat (2) dan Pasal 6 tidak terpenuhi dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari sejak tanggal yang ditentukan tersebut, maka Pihak Kedua berhak dan berwenang untuk mengambil/menyita asset Pihak Pertama senilai jumlah tersebut. Kontrak dianggap berakhir setelah semua kewajiban Pihak Pertama dibayarkan. (2) Apabila terjadi keadaan over macht/force majeur, maka penyelesaian masalah diatur sesuai dengan kesepakatan kekeluargaan dan/atau merujuk pada peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pasal 8 (1) Selama masa Kontrak, Pihak Pertama maupun Pihak Kedua tidak dapat merubah atau membatalkan atau memutus kontrak ini secara sepihak, kecuali ada kesepakatan bersama yang diatur dalam addendum Kontrak. (2) Penarikan uang pokok investasi baik sebagian atau seluruhnya sebelum habis masa berlaku Kontrak ini, maka Pihak Pertama mengenakan biaya Penalty yang besarnya sesuai dengan kesepakatan kedua belak pihak. Pasal 9 (1) Apabila Pihak Pertama sebagai pengelola investasi dalam masa Kontrak mengalami halangan tetap atau meninggal dunia sehingga tidak bisa melanjutkan atau mengelola Usaha ini, maka segala urusan yang mengikat dalam Kontrak ini akan dilanjutkan oleh ahli waris atau kuasa yang ditunjuk (secara tertulis) berdasarkan kesepakatan ahli waris Pihak Pertama. (2) Apabila Pihak Kedua sebagai investor dalam masa kontrak mengalami halangan tetap atau meninggal dunia, maka segala urusan yang mengikat dalam kontrak ini, Pihak Kedua menunjuk Istri Pihak Kedua untuk melanjutkan kontrak ini kepada ................., dan apabila berhalangan tetap atau meninggal dunia maka akan dilanjutkan oleh ahli waris atau kuasa yang ditunjuk (secara tertulis) berdasarkan kesepakatan ahli waris Pihak Kedua. Pasal 10 Bahwa hal-hal yang tidak dan/atau belum cukup diatur dalam Kontrak ini akan diputuskan bersama oleh Para Pihak secara Musyawarah serta dengan berpedoman pada ketentuan-ketentuan dan jiwa dari perikatan/Kontrak ini, dan dituangkan secara tertulis dalam Addendum Kontrak yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Kontrak ini atau menjadi satu kesatuan dengan

kontrak ini. Pasal 11 Bahwa didalam semua dan segala sesuatu yang bertalian dengan Kontrak ini dengan segala akibatnya, maka Para Pihak sepakat memilih tempat kediaman hukum (domisili) yang umum dan tetap di Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Yogyakarta. Demikian Kontrak ini dibuat dan diselesaikan pada hari dan tanggal seperti tersebut pada bagian awal Kontrak ini. Segera, setelah Kontrak ini dibuat, Para Pihak, Utusan dan Istri Pihak Kedua, lalu menandatangani Kontrak ini dalam keadaan sehat jasmani dan rohani serta tanpa adanya unsur paksaan dari pihak manapun. PIHAK PERTAMA YANU TRI RISKA SUWANDHI .......................... PIHAK KEDUA .......................... Mengetahui, BUYUNG HARJANA HAMNA, SH., ST., MH., MT.

Sabtu, 12 Juli 2008

Build, Operate and Transfer (BOT) Agreement (Perjanjian Pembangunan, Pengelolaan dan Penyerahan Kembali - Contoh Akta Notaril)
PERJANJIAN PEMBANGUNAN, PENGELOLAAN DAN PENYERAHAN KEMBALI (BUILD, OPERATE and TRANSFER / BOT) Nomor : - -Pada hari ini, . . -Menghadap kepada saya, Raimond Flora Lamandasa, Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan, Notaris di ......., dengan dihadiri saksi-saksi yang saya, Notaris, kenal dan akan disebutkan pada akhir akta ini : I. -Tuan Ketua Yayasan yang akan disebut dibawah, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Rukun Tetangga , Rukun Warga , Kelurahan , Kecamatan Jakarta Pusat, pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor -Menurut keterangannya dalam hal ini bertindak dalam- jabatannya selaku Ketua dan oleh karena itu untuk dan atas nama serta sah mewakili Yayasan.... berkedudukan di Jakarta, yang anggaran dasarnya dimuat dalam akta tertanggal dibuat di hadapan ......, Sarjana Hukum,Notaris di Jakarta, anggaran dasar beserta perubahannya tersebut telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia- tertanggal tambahan nomor -Selanjutnya disebut juga : - PIHAK PERTAMA II. . . . -Selanjutnya disebut juga : PIHAK KEDUA -Para penghadap telah dikenal oleh saya, Notaris. -Para penghadap masing-masing bertindak dalam kedudukannya sebagaimana tersebut diatas menerangkan : -Bahwa PIHAK KEDUA merencanakan pembangunan Rumah Sakit .... . . . yang dilakukan dengan cara membangun, mengelola, dan menyerahkan kembali bangunan tersebut kepada PIHAK PERTAMA, dimana bangunan tersebut didirikan diatas tanah hak milik PIHAK PERTAMA, yaitu : -sebidang tanah . . . -Berhubung dengan apa yang diuraikan di atas, para penghadap masing-masing menjalani

jabatannya sebagaimana tersebut di atas telah setuju/sepakat untuk dan dengan ini membuat Perjanjian Pembangunan, Pengelolaan, dan Penyerahan Kembali (Build, Operate & Transfer) dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai berikut : ----------------------------- PASAL 1 ---------------------------------------- RUANG LINGKUP PEKERJAAN ------------------------Berdasarkan Perjanjian Pembangunan, Pengelolaan dan Penyerahan Kembali (Build, Operate & Transfer) yang dibuat dengan akta ini (untuk selanjutnya disebut juga Perjanjian), PIHAK KEDUA berjanji dan mengikatkan diri untuk membangun suatu Bangunan yang akan digunakan untuk Rumah Sakit dan sarana penunjangnya sepanjang sesuai dan tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku berdasarkan Build, Operate & Transfer (untuk selanjutnya akan disebut BOT), dimana bangunan Rumah Sakit tersebut didirikan di atas sebidang tanah hak/miliknya PIHAK PERTAMA yaitu : -sebidang tanah yang bersertipikat ----------------------- PASAL 2 -------------------------------------------- SYARAT-SYARAT PEMBANGUNAN ------------------------------2.1. Spesifikasi bangunan terdiri dari gedung Rumah Sakit dan sarana penunjangnya berlantai termasuk lobby dengan luas lantai seluruhnya kurang lebih senilai lebih kurang Rp. Pembangunan tersebut harus dilaksanakan sesuai dan berdasarkan : a. Rencana Gambar.b. Rencana Anggaran Biaya Proyek. c. Spesifikasi yang disetujui kedua belah pihak. -yang harus disetujui kedua belah pihak. 2.2. PIHAK KEDUA dapat menunjuk Konsultan Pengawas dan Konsultan Perencana setelah mendapat persetujuan dari PIHAK PERTAMA. 2.3. Setiap perubahan gambar/rencana proyek yang akan dilakukan PIHAK KEDUA, wajib mendapat persetujuan tertulis lebih dahulu dari PIHAK PERTAMA. 2.4. Penunjukkan kontraktor oleh PIHAK KEDUA wajib mendapat persetujuan tertulis lebih dahulu dari PIHAK PERTAMA, dengan prioritas kepada perusahaan Badan Usaha Milik Negara (BUMN).----------------------- PASAL 3 ----------------------------------- JANGKA WAKTU PELAKSANAAN PROYEK ------------------------Jangka waktu pelaksanaan pembangunan tersebut yaitu termasuk waktu mempersiapkan, melaksanakan, menyelesaikan sampai dengan waktu menyerahkan hasil pekerjaan selambatlambatnya bulan ditambah bulan waktu pembongkaran dihitung sejak diperolehnya ijin pendahuluan (IP) dari Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Tanpa kewajiban mengeluarkan biaya, ongkos ataupun pengeluaran dalam bentuk apapun atau dalam jumlah berapapun atau memikul tanggung jawab apapun, bersedia dalam batas-batas yang dianggapnya layak memberikan bantuan kepada Pihak Kedua dalam usaha mendapatkan ijin-ijin dan memenuhi semua persyaratan yang diperlukan dari pihak yang berwenang untuk melaksanakan kewajiban-kewajiban sebagaimana ditetapkan dalam perjanjian ini. Untuk itu Pihak Kedua wajib menyerahkan jaminan pelaksanaan yang dikeluarkan oleh Bank yang disetujui oleh Pihak Pertama senilai ..% (.........persen) dari nilai BOT yang disetujui. Jaminan mana dapat dicairkan oleh Pihak Pertama setiap saat apabila selama pembangunan Proyek tersebut Pihak Kedua mengundurkan diri atau melakukan cidera janji sebagai- dimaksud pada Pasal 9 perjanjian ini. ------------------------PASAL 4 -------------------------------------WAKIL PARA PIHAK DAN WEWENANGNNYA ------------------------4.1. Guna kelancaran pelaksanaan pekerjaan, dan untuk pelaksanaan secara tertib dari hak-hak dan kewajiban-kewajiban para pihak yang tercantum dalam perjanjian ini, PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA akan menunjuk dan memberi kuasa dari waktu ke waktu kepada wakil mereka

masing-masing supaya segala yang meyangkut pelaksanaan pekerjaan, dapat diputuskan menurut prosedur tertentu dalam waktu yang singkat. 4.2. Wakil PIHAK PERTAMA dan wakil PIHAK KEDUA telah diberi batas-batas kuasa masingmasing pihak sehingga mereka mempunyai kewenangan yang jelas akan kebebasan dan batasbatasnya untuk segera mengambil keputusan mengenai masalah yang timbul dari pelaksanaan perjanjian ini. 4.3. Wakil Pihak Pertama dalam pelaksanaan pengawasannya dibantu oleh Konsultan Manajemen Konstruksi/Pengawas yang khusus ditunjuk untuk tujuan tersebut dan wajib memberikan jasa kepada Pihak Pertama sebagai berikut : a. Memberikan pendapat atas mutu gambar perancangan dan perubahannya; b. Melakukan penilaian (evaluasi) dan tanggapan atas laporan Pihak Kedua tentang kemajuan atau kemacetan atau kelambatan atas pelaksanaan fisik dari kegiatan pekerjaan dan mutu pekerjaan serta bahan-bahan yang digunakan oleh Pemborong/Kontraktor; c. Mengadakan penelitian (evaluasi) atas laporan Pengawas mengenai perkembangan dan kemajuan fisik pekerjaan dari segi kebenarannya, mutu dan kesesuaiannya dengan jadwal penyelesaian pekerjaan. 4.4 Wakil Pihak Pertama berhak memberi teguran-teguran, pemberitahuan-pemberitahuan dan penyampaian, permintaan-permintaan koreksi dan penyesuaian dengan ketentuan-ketentuan perjanjian ini kepada Pihak Kedua atau pemborong utama atau kontraktor-kontraktor lain sehubungan dengan jadwal dan mutu pekerjaan yang telah disepakati oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua. 4.5. Apabila dalam waktu paling lambat 14 (empatbelas) hari setelah menyampaikan teguranteguran, pemberitahuan-pemberitahuan, dan permintaan koreksi dan penyesuaian tersebut dalam pasal 4.4 dari perjanjian ini, Pihak Kedua atau pemborong utama, kontraktor-kontraktor atau subkontaraktor lain yang berada dalam pengawasan dan koordinasi Pihak Kedua tidak mengambil langkah-langkah yang dalam anggapan Pihak Pertama cukup tanggap dan memuaskan, maka Pihak Pertama berhak sepenuhnya untuk melaksanakan hal-hal yang ditegurkan dan dimintakan koreksi dan penyesuaiannya tersebut atas beban, biaya dan tanggung jawab Pihak Kedua atau menahan pencairan jaminan keuangan (sebagaimana dimaksud pasal 3 dari perjanjian ini) oleh Pemborong Utama, Kontraktor-kontraktor atau sub-kontraktor lain tersebut- (sebagaimana relevan).4.6. Sebagaimana halnya dengan setiap pembayaran atau- penggantian biaya oleh Pihak Kedua yang disebut dalam perjanjian ini, maka pembayaran biaya yang tercantum dalam pasal 4.5 perjanjian ini wajib dibayar oleh Pihak Kedua paling lambat 30 (tiga puluh) hari setelah- diminta secara tertulis oleh Pihak Pertama apabila dalam waktu 30 (tiga puluh) hari tersebut pembayaran biaya pembangunan belum juga dilakukan oleh Pihak Kedua, maka Pihak Kedua dengan ini memberi kuasa mutlak dan tanpa syarat yang tak dapat ditarik kembali kepada Pihak Pertama untuk atas pilihan sendiri oleh Pihak Pertama melakukan salah satu dari tindakan sebagai berikut : a. menerima pengalihan tagihan-tagihan Pihak Kedua kepada pihak ketiga sehubungan dengan pengoperasian dan pengelolaan Tanah dan Rumah Sakit oleh Pihak Kedua, dan atas nama Pihak Kedua memberitahukan kepada penyewa-penyewa Rumah Sakit tentang adanya pengalihan tagihan ini dan bahwa pengalihan tagihan ini dilakukan oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama untuk melunasi pembayaran biaya pembangunan, termasuk biaya yang termaksud dalam Pasal 4.5 Perjanjian ini ; ataub. mencairkan Jaminan Pelaksanaan sebagaimana dimaksud pasal 3 dari perjanjian dan membayar biaya termaksud dalam Pasal 4.5 dari perjanjian ini. -----------------------PASAL 5 ---------------------------------------------------- BIAYA PROYEK ----------------------------Seluruh biaya Proyek yang terdiri dari : 1. Biaya Perijinan antara lain ijin untuk Mendirikan Bangunan (IMB), Ijin Penggunaan Bangunan (IPB); 2. Biaya pembangunan phisik Proyek; 3. Biaya sarana dan prasarana;

4. Biaya-biaya lain sehubungan dengan pelaksanaan perjanjian ini sesuai spesifikasi yang disetujui oleh kedua belah pihak dan yang merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari perjanjian ini menjadi tangungan Pihak Kedua. ----------------------- PASAL 6 -------------------------------------------------JAMINAN-JAMINAN -----------------------------6.1. Pihak Kedua menjamin Pihak Pertama bahwa selama pelaksanaan pembangunan Proyek tersebut dan selama berlangsungnya pengelolaan, Pihak Pertama tidak akan mendapat tuntututan atau tagihan dari siapapun juga dan menjamin bahwa segala biaya-biaya dan ongkos-ongkos, pengeluaran dan beban lainnya yang timbul atau mungkin timbul terhadap Pihak Kedua berdasarkan tuntutan atau tagihan tersebut sepenuhnya menjadi tanggungan Pihak Kedua oleh karena itu Pihak Kedua setuju untuk- membebaskan Pihak Pertama atas segala tuntutan atau gugatan baik pidana maupun perdata, baik dari orang Pihak Kedua sendiri agennya maupun Pihak Ketiga lainnya terhadap segala kerugian yang timbul akibat kesengajaan dan atau kelalaian Pihak Kedua dalam pelaksanaan- perjanjian ini. 6.2 Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua tidak akan mendapat tuntutan atau tagihan dari siapapun juga yang menyatakan mempunyai hak atau turut mempunyai hak atas tanah sertipikat Hak ................. Nomor .................., dan apabila jangka waktu hak habis, Pihak Pertama berkewajiban untuk memperpanjang masa berlaku sertipikat tanah tersebut atau biaya sendiri.-----------------------PASAL 7 -----------------------------------------------HAK DAN KEWAJIBAN -------------------------------7.1. Berdasarkan Perjanjian ini, Pihak Kedua berhak- mengelola Proyek selama jangka waktu .... (...........) tahun terus-menerus terhitung sejak proyek siap ditempati untuk digunakan sebagai bangunan Rumah Sakit asal saja penggunaannya tidak bertentangan dengan perundang-undangan. 7.2. Selama masa pengelolaan Proyek tersebut berlaku dan 1 (satu) tahun sesudah berakhirnya jangka waktu pengelolaan, Pihak Kedua wajib atas biayanya sendiri melaksanakan pemeliharaan dengan sebaik-baiknya, melakukan perbaikan/renovasi dari waktu kewaktu, dan menjamin bahwa selama masa pengelolaan berlaku dan satu tahun sesudah berakhirnya jangka waktu pengelolaan, Pihak Kedua senantiasa selalu menjaga agar nilai teknis, fungsi, komersil dan estetika dari Proyek tersebut tidak akan surut/berkurang, kecuali hal-hal yang bersifat alami dan wajib menutup jaminan asuransi dengan kondisi Property All Risk dan atau bahaya lainnya atas Proyek tersebut pada perusahaan- (perusahaan) asuransi hingga jumlah nilai jaminan yang disetujui oleh kedua belah pihak. 7.3. Setelah masa pengelolaan Proyek oleh Pihak Kedua berakhir, hari pertama setelah selesai masa pengelolaan ... (.........) tahun, Pihak Kedua wajib menyerahkan Proyek tersebut kepada Pertama dalam keadaan baik dan utuh sesuai dengan spesifikasi yang telah disetujui serta dilengkapi dengan dokumen- dokumen dan gambar-gambar berkenaan dengan pembangunan Proyek dan bebas dari segala bentuk beban apapun juga, tidak dalam sengketa dan tidak dalam keadaan hendak dikenakan sita jaminan maupun sita eksekusi. ------------------------PASAL 8 -----------------------------------------------------------SANKSI/DENDA ----------------------------------Apabila Pihak Kedua oleh sebab apapun juga terlambat- menyelesaikan pembangunan Proyek tersebut sesuai dengan jangka waktu yang telah disetujui oleh para pihak, maka Pihak Kedua dikenakan denda keterlambatan sebesar Rp. . untuk setiap hari keterlambatan dari nilai Proyek, dengan ketentuan jumlah denda maksimal adalah ... % (.............. persen) dari proyek, denda mana wajib dibayar dengan seketika dan sekaligus.-----------------------Pasal 9 --------------------------------------------PERISTIWA CIDERA JANJI DAN AKIBATNYA ------------------------9.1. -Keterlambatan penyelesaian pekerjaan yang melewati waktu 3 (tiga) bulan, kecuali force majeure merupakan dan selanjutnya disebut Peristiwa Cidera Janji Pihak Kedua. -Dalam hal demikian setelah Pihak Pertama memberikan peringatan secara tertulis sebanyak 3 (tiga)

kali berturut-turut, masing-masing peringatan berlaku paling sedikit 14 (empatbelas) hari kerja, ternyata Pihak Kedua tidak atau belum melakukan tindakan untuk memulihkan Peristiwa Cidera Janji, maka Pihak Pertama berhak menunjuk Pihak Ketiga untuk menyelesaikan Proyek atas biaya Pihak Kedua atau memutuskan- Perjanjian ini dengan pemberitahuan secara tertulis kepada Pihak Kedua. 9.2. Di dalam hal terjadinya Peristiwa Cidera Janji yang diikuti oleh pemutusan Perjanjian ini sebagaimana dimaksud dalam ayat 9.1 di atas, maka kedua belah pihak setuju dan karenanya mengikatkan diri untuk melakukan perhitungan mengenai nilai pekerjaan yang telah dilakukan oleh Pihak Kedua hingga tanggal efektif pemutusan Perjanjian ini. 9.3. -Pelaksanaan perhitungan dimaksud akan dilakukan oleh Penilai. -Dalam hal para pihak tidak mencapai mufakat dalam hal memilih Penilai dimaksud di dalam waktu 30 (tigapuluh) hari takwim terhitung tanggal efektif pemutusan Perjanjian ini, maka Penilai tersebut akan dipilih/ ditunjuk oleh Ketua Badan Arbitrase atas permintaan tertulis dari para pihak secara bersama atau oleh masing-masing pihak secara sendiri-sendiri. 9.4. Penilai akan melakukan penilaian sesuai dengan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku di Indonesia terhadap pekerjaan penataan, pengembangan dan- pembangunan yang telah dilakukan oleh Pihak Kedua hingga tanggal efektif pemutusan Perjanjian, dan melaporkannya kepada para pihak secara tertulis. 9.5. Dalam waktu 7 (tujuh) hari takwim setelah tanggal penerimaan laporan tertulis dari Penilai, Pihak Kedua wajib memutuskan dan memberitahukan keputusannya tersebut kepada Pihak Pertama secara tertulis sebagai berikut : - Memutuskan untuk menunjuk pihak ketiga untuk melanjutkan penataan, pengembangan dan pembangunan Proyek dan penunjukkan pihak ketiga untuk meneruskan Proyek tersebut harus mendapat persetujuan dari Pihak Pertama. - Bilamana dalam waktu 3 (tiga) bulan belum berhasil menunjuk pihak ketiga untuk meneruskan pekerjaan yang belum terselesaikan, maka Pihak Pertama berhak mengerjakan sendiri atau menunjuk pihak lain untuk menyelesaikan pekerjaan tersebut, dengan ketentuan Pihak Pertama tidak diwajibkan untuk membayar ganti kerugian kepada Pihak Kedua. -----------------------Pasal 10 --------------------------------------------------FORCE MAJEURE ------------------------------10.1. Para pihak secara bersama-sama maupun masing-masing sendiri tidak akan bertanggungjawab terhadap perubahan Peraturan Pemerintah atau dituntut untuk bertanggung-jawab atas setiap keterlambatan atau kegagalan untuk memenuhi suatu atau beberapa kewajibannya sebagaimana dirinci di dalam Perjanjian ini, apabila keterlambatan atau kegagalan tersebut diakibatkan oleh kejadian atau peristiwa yang secara layak dan patut tidak dapat dihindarkan/dielakkan atau berada di luar kemampuan para pihak untuk- menghindarkan kejadian atau peristiwa tersebut (Force majeure). -Kejadian atau peristiwa dimaksud, termasuk tetapi tidak terbatas pada kecelakaan, kehendak Tuha, huru-hara, epidemi, perang, perubahan peraturan perundang-undangan, tindakan pemerintah, jatuhnya kapal terbang, kekacauan sosial, dan bencana alam. 10.2. Di dalam hal terjadinya suatu atau beberapa kejadian atau peristiwa sebagaimana dimaksud dalam ayat 10.1 di atas, para pihak secara bersama-sama maupun masing-masing sendiri, dengan dilandasi itikad baik akan melakukan setiap dan seluruh upaya dan usaha semaksimal mungkin agar kejadian atau peristiwa tersebut dapat dihindarkan/berakhir atau paling sedikit akibat dari kejadian atau peristiwa dimaksud ditekan menjadi seminimal/sesingkat mungkin. -----------------------Pasal 11 ---------------------------------------------------A S U R A N S I ------------------------------11.1. Selama Pihak Kedua melaksanakan pembangunan sampai selesai, Pihak Kedua wajib mengasuransikan Proyek yang dibangun tersebut dengan Contruction All Risk untuk jumlah dan syarat-syarat yang disetujui oleh Pihak Pertama. 11.2. Setelah Proyek selesai dan dikelola oleh Pihak Kedua,- selama ... (.............) tahun tersebut, Pihak Kedua wajib mengasuransikan bangunan dan sarana-sarananya dengan kondisi Property All

Risk, untuk jumlah dan syarat-syarat yang disetujui oleh Pihak Pertama, dan apabila terjadi musibah, maka claim asuransi yang didapat harus digunakan untuk memperbaiki/membangun kembali Proyek tersebut. -----------------------Pasal 12 -----------------------------------------------------PEMINDAHAN HAK ------------------------------Masing-masing pihak berjanji dan mengikat diri tidak akan memindahkan haknya/bahagiannya dalam Perjanjian ini tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pihak lainnya, kecuali sebagaimana dimaksud dalam pasal 9 ayat 9.5 di atas. -----------------------Pasal 13--------------------------------------------PENYELESAIAN PERSELISIHAN -------------------------13.1. -Jika ada sesuatu hal yang tidak atau tidak cukup di atur dalam akta ini, maka hal itu akan diputuskan oleh para pihak bersama secara musyawarah.-Jikalau dalam hal itu mereka tidak dapat mencapai persetujuan atau jika diantara para pihak timbul perselisihan tentang arti atau bolehnya dijalankannya sesuatu peraturan yang tersebut dalam akta ini, sedang mereka dengan cara lain tidak dapat menyelesaikan perselisihan itu, maka perselisihan itu akan diputuskan oleh satu oang Arbiter yang ditunjuk bersama oleh para pihak atau bilamana mereka tidak menyetujui satu orang Arbiter, oleh tiga orang Arbiter, yakni masing-masing pihak mengangkat seorang Arbiter ditambah dengan seorang Arbiter yang dipilih oleh kedua orang Arbiter yang diangkat oleh masing-masing pihak itu. 13.2. -Jikalau dalam pengangkatan para Arbiter tidak ada persesuaian faham mengenai pengangkatan Arbiter yang ketiga atau jika dalam waktu dua minggu setelah- diminta oleh pihak yang satu, pihak yanglain tidak menunjuk seorang Arbiter, maka salah satu pihak dapat minta kepada hakim yang berwenang untuk menunjuk tiga orang Arbiter. -Dalam hal demikian, maka terserah kepada hakim yang berwenang untuk merumuskan soal atau soal-soal yang menjadi perselisihan itu. -Para Arbiter tersebut akan memutuskan sebagai orang yang jujur dan sebagai hakim yang tertinggi. -----------------------Pasal 14 ---------------------------------------------------KETENTUAN LAIN ----------------------------14.1. Selama Pihak Kedua mengelola Proyek, Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk menjual atau menjaminkan tanah dan Proyek kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis dari Pihak Pertama. 14.2. Bilamana dalam pelaksanaan Proyek, Pihak Kedua memerlukan pembiayaan berupa pinjaman dari pihak lain, maka yang boleh diagunkan/dijaminkan oleh Pihak Kedua adalah hanya berupa tagihan (tagihan) uang sewa atas Proyek yang akan diperoleh. 14.3. Penunjukkan perusahaan yang akan melakukan Maintenance Service oleh Pihak Kedua harus mendapat persetujuan Pihak Pertama. 14.4. Perjanjian ini mulai berlaku setelah Bank Garansi sebesar ..% (.........................) dari nilai BOT yang disetujui sebagai jaminan pelaksanaan diterima oleh Pihak Pertama atau selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari semenjak perjanjian ini ditanda-tangani, dalam hal Pihak Kedua tidak dapat menyerahkan jaminan pelaksanaan tersebut pada waktunya, maka Pihak Pertama dapat membatalkan Perjanjian ini secara sepihak, segala biaya yang telah dikeluarkan menjadi tanggungjawab/beban Pihak Kedua. 14.5. Pihak Pertama akan mendampingi Pihak Kedua dalam proses pembangunan Rumah Sakit mengenai mutu dan kwalitas bangunan serta berhak menolak apabila tidak sesuai dengan spesifikasi yang telah disetujui bersama. -----------------------Pasal 15 -----------------------------------------------------PEMBERITAHUAN------------------------------Setiap pemberitahuan, surat-surat, tawaran, permintaan, persetujuan dan lain sebagainya sehubungan dengan Perjanjian ini harus dilakukan secara tertulis kepada alamat- sebagaimana tercantum dibawah ini. -Segala pemberitahuan menurut Perjanjian ini dianggap telah dikirimkan dan diterima oleh para pihak bila disampaikan ke alamat sebagai berikut : PIHAK PERTAMA :

Nama:. . Alamat : . . . Nomor faksimile : Nomor telepon : - PIHAK KEDUA :Nama:. . Alamat : . . . Nomor faksimile : Nomor telepon : . -Setiap pihak dapat mengubah alamatnya dengan membuat- pemberitahuan tertulis pada pihak lainnya. -----------------------PASAL 16 -----------------------------------------------------DOMISILI HUKUM -------------------------------Mengenai perjanjian ini dan segala akibatnya serta- pelaksanaannya para pihak memilih tempat tinggal yang tetap dan seumumnya di Kantor Panitera Pengadilan Negeri . -----------------DEMIKIAN AKTA INI -----------------------------------Dibuat dan diresmikan di ..., pada hari dan tanggal tersebut pada bagian awal akta ini, dengan dihadiri oleh :1. Tuan . . 2. Nyonya . . sebagai saksi-saksi. -Segera setelah akta ini dibacakan oleh saya, Notaris, kepada para penghadap dan saksi-saksi, maka akta ini ditanda tangani oleh para penghadap saksisaksi dan saya, Notaris. -Dilangsungkan dengan . . -Minuta akta ini telah ditanda tangani dengan sempurna. -Dikeluarkan sebagai (dokumentasi pribadi : Raimond Flora Lamandasa, SH, MKn.)

INVESTASI DALAM BENTUK BANGUN-GUNASERAH (BUILD, OPERATE, AND TRANSFER)

Posted on Januari 11, 2008 by primarycons BOT Untuk menghindari kesukaran dalam menghitung besarnya Penghasilan Kena Pajak bagi golongan Wajib Pajak tertentu, berdasrkan pertimbangan praktis dan sesuai kelaziman pengenaan pajak dalam bidang-bidang usaha tersebut, Menteri Keuangan berwenang untuk menetapkan Norma Penghitungan Khusus guna menghitung besarnya penghasilan neto dari Wajib Pajak tertentu tersebut. Mengenai perlakuan PPh terhadap pihak-pihak yang melakukan kerjasama dalam bentuk perjanjian Bangun-Guna-Serah (Build, Operate, and Transfer) diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 248/KMK.04/1995 tanggal 2 Juni 1995 jo Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor: SE-38/PJ.4/1995 tanggal 14 Juli 1995 sebagai berikut: 1. Bangun-Guna-Serah (Build, Operate, and Transfer) adalah: Bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor; Yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah (BOT); Dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa BOT berakhir. Bangunan yang didirikan investor dapat berupa: gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah toko, hotel, atau bangunan lainnya. 2. Pihak-pihak yang melakukan perjanjian BOT adalah: Investor yang diberikan hak untuk mendirikan bangunan dan mengunakan atau mengusahakan bangunan tersebut selama masa BOT; Pemegang hak atas tanah yang memberikan hak kepada investor. 3. Penghasilan Bagi Investor Penghasilan investor sehubungan dengan perjanjian BOT adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh investor dari pengusahaan bangunan yang didirikan antara lain: Sewa dan penghasilan lain sehubungan dengan penggunaan harta; Penghasilan sehubungan dengan hak pengusahaan bangunan seperti penghasilan dari pengusahaan hotel, pusat fasilitas olah raga, dan lain-lain; Penggantian atau imbalan yang diterima atau diperoleh dari pemegang hak atas tanah apabila masa perjanjian BOT diperpendek dari masa yang telah ditentukan. 4. Biaya Bagi Investor: Biaya yang boleh dikurangkan dari penghasilan bruto bagi investor adalah biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dengan memperhatikan Pasal 9 ayat (1) UU PPh, berkenaan dengan pengusahaan bangunan yang didirikan berdasarkan perjanjian BOT tersebut; Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh investor untuk mendirikan bangunan merupakan nilai perolehan investor untuk mendapatkan hak menggunakan/ mengusahakan bangunan tersebut, dan nilai perolehan tersebut oleh investor diamortisasi dalam jumlah yang sama besar setiap tahun (metode garis lurus) selama masa perjanjian BOT. Contoh 1: Investor PT BRILIAN mendirikan bangunan Ruko di atas tanah milik PT ABYAN berdasarkan perjanjian BOT dengan biaya Rp 30.000.000.000,00 untuk masa selama 15 tahun. Amortisasi yang dilakukan oleh PT BRILIAN setiap tahun adalah sebesar: Rp 30.000.000.000,00 : 15 = Rp 2.000.000.000,00 Apabila masa perjanjian BOT menjadi lebih pendek dari masa yang telah ditentukan dalam

perjanjian, maka sisa biaya pembangunan yang belum diamortisasi, diamortisasi sekaligus oleh investor pada tahun berakhirnya masa BOT yang lebih pendek tersebut. Contoh 2: Berdasarkan contoh 1 di atas, PT BRILIAN pada akhir tahun ke-12 menyerahkan bangunan kepada PT ABYAN. Dengan diperpendeknya masa perjanjian tersebut, kepada PT BRILIAN diberikan imbalan oleh PT ABYAN sebesar Rp 5.000.000.000,00 Pada akhir tahun ke-12 (tahun berakhirnya masa perjanjian BOT), PT BRILIAN memperoleh tambahan penghasilan sebesar Rp 5.000.000.000,00 dan berhak atas tambahan amortisasi sebesar: Rp 30.000.000.000,00 (12 x Rp 2.000.000.000,00) = Rp 6.000.000.000,00 Apabila masa perjanjian BOT menjadi lebih panjang dari masa yang telah ditentukan dalam perjanjian karena adanya penambahan bangunan, maka biaya penambahan tersebut ditambahkan dengan sisa biaya pembangunan yang belum diamortisasi, dan oleh investor jumlah tersebut diamortisasi hingga berakirnya masa BOT yang lebih panjang tersebut. Contoh 3: Berdasarkan contoh 1 di atas, PT BRILIAN pada akhir tahun ke-11 menambah bangunan dengan biaya Rp 20.000.000.000,00 dan masa BOT diperpanjang 5 tahun sehingga menjadi 20 tahun. Penghitungan amortisasi PT BRILIAN mulai tahun ke-11 adalah sebagai berikut: Sisa yang belum diamortisasi pada awal tahun ke-11 Rp 10.000.000.000,00 Nilai perolehan penambahan bangunan Rp 20.000.000.000,00 Dasar amortisasi yang baru Rp 30.000.000.000,00 Masa Amortisasi adalah 10 tahun (20 tahun-10 tahun) Amortisasi setiap tahun mulai tahun ke-11 adalah: Rp 30.000.000.000,00 : 10 = Rp 3.000.000.000,00 Amortisasi biaya mendirikan bangunan dimulai pada bulan bangunan tersebut digunakan/diusahakan. Apabila pembangunan tersebut meliputi masa lebih dari 1 tahun sebelum dapat digunakan/diusahakan, maka biaya yang telah dikeluarkan harus dikapitalisasi. 5. Penghasilan Bagi Pemegang Hak Atas Tanah. Penghasilan yang diterima/diperoleh pemegang hak atas tanah selama masa BOT merupakan Obyek PPh sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) UU PPh. Penghasilan yang diterima/diperoleh pemegang hak atas tanah sehubungan dengan perjanjian BOT dapat berupa: a) Pembayaran berkala yang dilakukan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah dalam atau selama masa BOT; b) Bagian dari uang sewa bangunan; c) Bagian keuntungan dari pengusahaan bangunan dengan nama dan dalam bentuk apapun yang diberikan oleh investor; d) Penghasilan lainnya sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah yang diterima atau diperoleh pemegang hak atas tanah. Dalam hal bangunan yang didirikan oleh investor tidak seluruhnya menjadi hak investor tetapi sebagian diserahkan kepada pemegang hak atas tanah, maka bagian bangunan yang diserahkan oleh investor merupakan penghasilan bagi pemegang hak atas tanah dalam tahun pajak yang bersangkutan. Atas penyerahan tersebut terutang PPh sebesar 5% dari jumlah bruto nilai yang tertinggi antara nilai pasar dengan nilai jual obyek pajak (NJOP) bagian bangunan yang diserahkan sebagaimana dimaksud dam UU Nomor 12 Tahun 1985 tentang PBB sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 12 Tahun 1994, dan harus dilunasi oleh pemegang hak atas tanah selambatlambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah setelah penyerahan. Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah masa perjanjian BOT berakhir adalah merupakan Obyek PPh berdasarkan ketentuan Pasal 4 ayat (1) UU PPh. Nilai perolehan atas bangunan yang diterima dari investor adalah sebesar nilai pasar atau NJOP yang

merupakan dasr pengenaan PPh. Atas penyerahan tersebut terutang PPh sebesar 5% dari jumlah bruto nilai yang tertinggi antara nilai pasar dengan nilai jual obyek pajak (NJOP) bagian bangunan yang diserahkan sebagaimana dimaksud dam UU Nomor 12 Tahun 1985 tentang PBB sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 12 Tahun 1994, dan harus dilunasi oleh pemegang hak atas tanah selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah setelah penyerahan. Pembayaran PPh sebesar 5% yang dilakukan oleh pemegang hak atas tanah atas penyerahan bangunan yang dilakukan oleh investor bagi WP orang pribadi bersifat final dan bagi WP Badan merupakan pembayaran PPh Pasal 25 yang dapat diperhitungkan dengan PPh terutang untuk tahun pajak yang bersangkutan. Dikecualikan dari pengenaan PPh sebesar 5% apabila pemegang hak atas tanah adalah badan pemerintah. Nilai bangunan yang diterima oleh pemegang hak atas tanah merupakan nilai perolehan bangunan apabila bangunan tersebut dialihkan kepada pihak lain. 6. Biaya Bagi Pemegang Hak Atas Tanah. Biaya yang boleh dikurangkan dari penghasilan bruto bagi pemegang hak atas tanah adalah biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dengan memperhatikan Pasal 9 ayat (1) UU PPh. 7.

Natah Bali
Just another WordPress.com weblog

Kerjasama Hotel Agen Perjalanan Wisata

May 2, 2008 in Kantor Pariwisata Tags: Contract Rate Karena ada hubungannya dengan pekerjaan saya dan sering menjadi pertanyaan oleh teman-teman kantor, postingan saya berikut ini adalah diambil dari sebuah blog. Metode Kerjasama Mutualistik Bagi Hotel dan Biro Perjalanan Wisata Oleh Made Sudiarta,S.S, M. Par (Staf Pengajar pada Jurusan Pariwisata Politeknik Negeri Bali) 1.Pendahuluan Pariwisata di Indonesia termasuk di Bali sejak terjadinya peristiwa memilukan Bom Bali di Kuta telah membawa berbagai dampak terhadap perekonomian Indonesia. Tragisnya, sebagian besar hotel mengalami almost zero rate atau mengalami tingkat hunian yang sangat rendah. Permasalahan tersebut berdampak begitu besar bagi kalangan hotelier dan industri-industri pendukung pariwisata, terjadi PHK, re-scheduling employs, dan kebijakan lainnya. Pada umumnya, sebagian hotel di Bali mengandalkan kerjasama yang saling menguntungkan antara hotel dengan travel agency atau Biro Perjalanan Wisata. Kerjasama ini diikat dengan sebuah kontrak kerjasama yang di kalangan perhotelan disebut room contract rate. Dari room contract rate inilah masing-masing pihak memperoleh hasil yang bernilai ekonomi. Hal ini menjadi menarik untuk dibahas atau dianalisis dari perspektif hukum bisnis pariwisata. Untuk menganalisa atau mengkaji lebih ilmiah maka diperlukan identifikasi permasalahan yang jelas. Dalam Kajian tentang Civil law and Common Law convergence ini, maka perlu dilihat tiga hal mendasar yang terkait, yaitu: 1.Tradisi hokum yang diterapkan dalam kontrak kerjasama antara pihak hotel (hotelier) dengan Travel agent, 2.Elemen elemen yang tertera pada kontrak kerjasama dan pertimbangan pertimbangan dari elemen yang disepakati dalam kerjasama tersebut , dan 3.Realisasi operasional dari kontrak kerjasama antara hotelier dengan travel agent. Dari pendekatan teori, pada kontrak kerjasama yang digunakan pada bisnis pariwisata seperti di perhotelan memiliki relevansi atau ada koherensi dengan beberapa teori hukum baik yang secara praktis digunakan maupun yang hanya menjadi landasan teori hukum saja. Masalah kontrak kerjasama adalah merupakan suatu kesepakatan yang didasari atas berbagai pertimbangan oleh kedua belah pihak. Di Indonesia pada umumnya aplikasi hukum yang diterapkan pada hukum kepariwisataan adalah menggunakan tradisi hukum sipil atau civil law yang merupakan warisan pemerintah Belanda (Wiyasa Putra, dkk : 2001; 21). Jika dikaitkan penerapan tradisi hukum, dalam masalah kontrak sebenarnya digunakan kedua tradisi hukum yaitu common law dan civil law. Pada common law keputusan-keputusan pengadilan dijadikan dasar pembentukan kontrak, sedangkan pada civil law, yang dijadikan dasar adalah Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Per) dan Kitab Undang-Undang Hukum Dagang (KUHD). Dalam tradisi common law, syahnya suatu kontrak ditentukan oleh keseriusan proses negosiasi, sedangkan pada civil law ditentukan oleh pernyataan kehendak untuk terikat (expression of will) para pihak (Wiyasa Putra:2001). Proses negosiasi dalam tradisi common law menjadi hal yang sangat penting. Oleh karenanya dalam proses ini seseorang yang terlibat dalam negosiasi hendaknya

memiliki keterampilan tentang negosiasi yang baik. Hukum bisnis dapat diklasifikasikan berdasarkan ruang lingkup berlakunya, yaitu hukum bisnis domestik dan hukum bisnis internasional (Wiyasa Putra:2001;24). Dilihat dari landasan hukumnya, masalah yang terkait dengan hotel dan travel agency telah diatur dalam Undang-Undang Kepariwisataan No 9 Tahun 1990, yang dalam pelaksanaanya diatur lagi terutama yang terkait dengan badan hukum secara terpisah oleh Keputusan Menteri. Badan usaha hotel diatur dalam Keputusan Menteri Pariwisata No KM.94/HK.103/MPPT-87, sedangkan badan hukum yang menyangkut Biro Perjalanan Wisata diatur dalam Keputusan Menteri Pariwisata No.KM.96/HK. 103/MPPT-87 yang mengatur tentang usaha jasa angkutan wisata termasuk didalamnya Biro Perjalanan Wisata atau travel agency . Dalam kaitannya dengan perjanjian kontrak kerjasama antara hotel dengan travel agency inipun umumnya kedua belah pihak memberlakukan kedua ruang lingkup ini. Pihak hotel selalu bekerjasama dengan travel agency domestik dan internasional dalam operasionalnya untuk memenuhi target pengisian room occupancy. Elemen-Elemen Yang Umum Berlaku dalam Kontrak Kerjasama Kontrak kerjasama antara hotel dan Biro Perjalanan Wisata (BPW) diberlakukan hampir pada sebagian hotel baik hotel kecil maupuan hotel besar di Bali. Kontrak kerjasama seperti ini adalah merupakan suatu kerjasama yang dilakukan secara terus menerus dan diatur melalui suatu periode masa kontrak. Akan tetapi beberapa item yang tercantum dalam kontrak sisesuaikan dengan kondisi kedua belah pihak ketika menandatangani kontrak tersebut. Elemen-elemen kontrak yang secara teoritis mencakup sepuluh elemen, tidak secara pasti berlaku di semua hotel. Kesepuluh elemen yang dimaksud adalah judul, tanggal kontrak, para pihak dalam kontrak, pertimbangan, Pengertian, Ruang Lingkup, Transaksi, Pilihan Forum, Penyelesaian Sengketa,Realisasi kontrak. 1.Judul Dalam kontrak kerjasama ini elemen judul nampaknya ditampilkan secara jelas misalnya CONTRACT BETWEEN AN HOTEL & NEW HORIZONS PTY LTD. Judul dalam kotrak dibuat sejelas mungkin untuk memastikan kedua perusahaan yang bekerjasama dan terikat dalam kontrak 2.Tanggal Kontrak Tanggal kontrak yang tercantum dalam kontrak adalah tertanggal penandatangan kontrak. Tanggal tersebut adalah bertepatan dengan tanggal pada saat pertemuan negosiasi kedua belah pihak. Dalam formulir kontrak, tanggal tertulis tiga kali. Pertama tanggal pada bagian kiri atas, yaitu tanggal penulisan/negosiasi kesepakatan kedua belah pihak. Sedangkan dua tanggal dibawah baik pada kiri bawah maupun kanan bawah adalah tanggal saat menandatangani kontrak tetapi penulisan tanggal yang memiliki tujuan yang berbeda-beda ini tidak diberlakukan secara merata bagi setiap hotel. Selain ketiga tanggal di atas, dalam kontrak ini juga ada tanggal- tanggal yang berfungsi lain disepakati. Tanggal tersebut meliputi 1.Tanggal berlakunya kontrak ( contract validity yaitu kontrak berlaku mulai misalnya tanggal 1 April 2004 hingga 31 Maret 2005). 2.Tanggal pemberlakuan check out time yang khusus 3.Tanggal pemberlakuan Release Date terutama membedakan release date untuk low , high dan peak season yang berkenaan dengan pemberian room allotment. 3. Para Pihak dalam Kontrak Pada umumnya contract rate hotel yang melibatkan travel agency yang berasal dari negara-negara commonwealth seperti Asutralia, New Zealand, penerapan kontraknya menggunakan menggunakan tradisi common law. Sehingga secara eksplisit tidak menyebut dengan istilah pihak kedua belah pihak secara berkali-kali. Kata both parties hanya disebut sekali saja. Penyebutan inipun tidak lebih dominan terkait dengan permasalahan hukumnya tetapi justru permasalah yang menyangkut masalah operasional (masalah amendment) dalam proses pelaksanaan kerjasama. Walaupun secara ekplisit tidak disebutkan para pihak dengan tegas, akan tetapi baik pihak Hotelmaupun pihak BPW

tersebut tetap menganggap bahwa kontrak ini adalah milik kedua belah pihak. 4.Pertimbangan Dari aspek pertimbangan, dalam kontrak ini juga tidak memberi justifikasi secara tertulis. Tetapi segala yang diputuskan secara tertulis dalam kontrak ini sesungguhnya sudah melalui suatu tahapan dan proses. Dalam menempuh tahapan dan proses, sudah pasti didasari oleh pertimbanganpertimbangan tertentu. Sebagai contoh: kesepakatan dalam memberikan harga untuk room rate berupa single US$ 18.00 Double US$ 18.00 dan Triple US$ 21.00 sudah melalui suatu pertimbangan yang cukup matang. Keberanian pihak hotel memberikan harga yang sangat rendah pada saat itu didasari atas tingkat persaingan pengisian antar . Banyak hotel memberlakukan 2 for 1 contract atau setiap client yang menginap dua malam hanya membayar satu malam saja. Dengan kondisi ini, maka pihak hotel memandang perlu dilakukan kebijakan penyesuaian nilai kontrak dalam menghadapi persaingan yang sudah tidak terbendung lagi.Dengan demikian hal-hal yang bersifat situasional juga menjadi pertimbangan dalam kontrak tersebut . Beberapa item pokok contract rate yang sering menjadi pertimbangan : 1.Contract Validity Secara umum contract rate validity berlaku untuk satu tahun opersional.Tahun opeasional perusahaan umumnya mulai dari tanggal 1 April hingga 31 Maret tahun berikutnya. Perpanjangan contract rate biasanya dilakukan minimal tiga bulan sebelum masa kontrak berakhir. Apabila akan ada perpanjagan, maka didahului dengan mengadakan proses negosiasi ulang antara kedua belah pihak. Hasil dari negosiasi ulang tersebut digunakan sebagai dasar untuk membuat perpanjangan masa kontrak tahun berikutnya. 2.Currency Kesepakatan tentang penggunaan currency adalah hal yang cukup penting dalam item yang dibahas dalam kontrak. Adanya penetapan tentang penggunaan currency (mata uang) yang akan digunakan dalam transaksi dari realisasi kontrak pada tahun operasional.Di Bali umumnya digunakan US Dollar. Dengan adanya kesepakatan tersebut, maka pembayaran yang dilakukan oleh pihak travel agency kepada pihak hotel tidak akan mengalami masalah.Biasanya dari pihak hotel setiap bulan mengirim standard rate yang digunakan untuk claim kepada travel agency, karena fluktuasi nilai dollar terhadap rupiah tidak selalu sama untuk periode tertentu. Jadi departemen akunting akan menyampaikan pengumuman kepada pihak travel agency tentang currency ini secara periodik. 3.Room Rates Kesepakatan tentang room rate dilakukan dengan berbagai pertimbangan antar kedua belah pihak. Bagi pihak hotel, dengan memberikan room rate yang dalam kontrak ini cukup rendah atau tinggi tentunya sudah melalui proses pertimbangan dari kebijakan menejemen hotel.Rendah atau tingginya room rate yang disepakati oleh pihak hotel sudah mempertimbangkan akan prospek bisnis ke depan serta sejarah kerjasama yang telah dilalui. Dari pertimbangan room rate ini hotel berharap agar hotel selalu diberikan dukunga berupa reservasi secara berkelanjutan selama masa kontrak masih berlaku 4.Free night offer Free night offer pada umumnya berisikan tentang kesepakatan bagi pihak hotel untuk memberikan harga kamar gratis bagi client dari travel agency yang menginap di hotel dalam kurun waktu tertentu, misalnya bagi client yang menginap minimal 10 malam, maka pada malam terakhir diberikan gratis (tidak bayar kamar). Apabila sebagian besar client yang menginap menginap dalam kurn waktu yang cukup lama, umumnya pihak hotel akan rela memberikan free night ini. 5.Preferential check out time Wisatawan yang menginap, terutama yang berasal dari Australia hampir rata-rata berangkat sore hari karena pesawat menuju Asutralia juga rata-rata sore hari. Oleh karenanya wisatawan Australia lebih sering meminta agar waktu untuk meninggalkan hotel (check out time) sore hari atau malam hari. Kesepakatan ini juga penting bagi hotel, karena pihak hotel agar bisa mengatur alokasi (room assigment) bagi setiap wisatawan yang akan menginap pada saat wisatawan yang lain sudah

meninggalkan hotel. Jadi dengan kesepakatan yang jelas ini, pihak hotel berkesempatan untuk mengatur sirkulasi penghunian kamar setiap hari. 6.Extra bed Ada kalanya wisatawan baru meminta disediakan extra bed setelah tiba di hotel, tetapi adapula yang sejak berada dinegaranya sudah meminta untuk disediakan extra bed. Untuk hal ini travel agency melakukan negosiasi harga yang layak untuk extra bed serta memperhitungkan kelayakan kamar yang bisa diisi extra bed di dalam kamarnya. 7.Charge for refrigerator Ada sebagian hotel yang menyediakan kulkas, tetapi bentuk persediaannya kulkas yang dalam keadaan kosong. Tetapi ada juga yang menyewa dengan membayar uang tambahan atau extra charge. Permintaan untuk menyediakan kulkas di dalam kamar bisa dilakukan melalui travel agency maupun langsung. Oleh karenanya, dalam kontrak juga dibicarakan agar tidak terjadi over charge atau kelebihan pembayaran. 8.Meal rate Harga makanan atau meal rate tidak terlalu menjadi perhatian besar bagi travel agency, terutama apabila travel agency tersebut melakukan kerjasam dengan hotel-hotel kecil. Akan tetapi jika bekerjasama dengan hotel besar, maka masalah harga makanan sangat penting, terutama pada model makan prasmanan, atau buffee. Dalam kontrak kerjasama ini untuk meal rate hanya diklasifikasikan pada konteks adanya party, jadi bukan perhitungan ketika makan yang bersifat reguler atau seharihari, kecuali bentuknya paket. 9.Brochure support Kesepakatan tentang brochur support adalah bentuk kesepakatan yang dibuat guna adanya proses timbal balik atas jasa yang dilakukan oleh kedua belah pihak. Travel agency menyanggupi untuk mempromosikan hotel yang mau memberikan dukungan dana promosi dalam jumlah tertentu (disesuaikan dengan besarnya ruang yang disepakati). Dengan memberi bantuan promosi kepada travel agency maka pihak hotel tidak perlu lagi harus melakukannya sendiri berpromosi ke negara tersebut. Demikian juga pihak travel agency akan secara konsisten malakukan upaya promosi sesuai dengan kesepakatan yang disepakati dalam item ini. 10.Room Allotment Allotment of room adalah jatah kamar yang harus diberikan oleh pihak hotel kepada travel agency. Batasan jatah kamar yang harus diberikan disepakati sesuai dengan kemampuan hotel untuk menyediakan secara pasti jatah tersebut. Pemberian jatah tersebut biasanya dibeda-bedakan antara travel yang satu dengan yang lainnya, dan perbedaannya juga pada season yang berlangsung. Pada low season misalnya, jatah kamar diberikan lebih banyak, dan pada high season jatah kamar akan lebih sedikit. Yang perlu di tekankan dalam kesepakatan ini adalah jatah kamar tidak bisa ditolak oleh pihak hotel. Demikian juga pihak hotel memberikan tekanan dengan menggunakan cut date atau release date, dimana pihak travel agency harus sudah memastikan kamar yang dipesan sebagai jatah pada jarak waktu yang ditentukan, khususnya yang masuk katagori sebagai allotment. Jika terjadi keterlambatan pemberitahuan dari pihak travel agency maka pihak hotel punya hak untuk tidak menerima pemesanan kamar yang terkatagori jatah tersebut 11.Special benefits Special benefit. Maksudnya adalah kesepakatan pihak hotel untuk memberikan sesuatu yang spesial kepada travel agency. Pemberian khusus ini berupa kebijakan hotel untuk memberikan sesuatu seperti birthay cake, fruit basket, decorated room, free dinner. Semua yang diberikan oleh hotel dalam bentuk special benefit semata-mata diberikan kepada wisatawan yang meminta sesuatu melalui special request. Special benefit ini benar-benar hanya sebagai hadiah yang diberikan oleh pihak hotel kepada wisatawan.Sedangkan travel agency diuntungkan karena akan bisa menjadi alat promosi untuk memperoleh pelanggan yang lebih banyak menginap di hotel yang memberikan special benefit.

Dengan demikian semua yang telah disepakati disini, merupakan realisasi sistem dalam common law yang mana pertimbangan- pertimbangannya tidak tertulis secara tegas dalam kontrak. 4.1.4. Pengertian Sebagaimana pada umumnya dalam tradisi civil law bahwa suatu istilah dalam kontrak kerjasama diberi penjabaran makna atau arti dari peristilahan yang digunakan dalam kontrak tersebut. Akan tetapi dalam common law tidak terlalu melihat dari sisi yang demikian. Nampak ada kecenderungan yang berkeinginan praktis dalam common law. Oleh karenanya, dalam commom law walaupun tidak dibuat pengertian-pengertian secara khusus tetapi peristilahan yang digunakan sudah dipahami oleh kedua belah pihak. Sebagai contoh: penggunaan intilah free dinner bukan berarti makan secara bebas, akan tetapi mendapat makan gratis dengan alasan dan pertimbangan tertentu. Dalam kontrak tidak lagi dijabarkan pengetian dari free dinner tersebut, tetapi langsung diterapkan bahwa setiap masa tinggal tertentu, client secara otomatis mendapat jatah untuk makan malam gratis. Jadi dengan demikian, pengertian-pengertian tidak lagi bahas secara rinci sebagaimana dalam civil law. 5.Ruang Lingkup Yang dimaksud dengan ruang lingkup disini adalah ruang lingkup yang terkait dengan kontrak tersebut. Secara khusus, ruang lingkup dari kotrak ini meliputi ruang ringkup kerjasama dibidang pelayanan, baik pelayanan reservasi, kedatangan, pelayanan di dalam hotel, sampai pada pelayanan tamu meninggalkan hotel. Ruang lingkup kerjasama ini juga mencakup promosi,system pembayaran atau transaksi bagi kedua belah pihak. 6.Transaksi Disamping promosi, juga mencakup system pembayaran atau transaksi bagi kedua belah pihak. mekanisme pembayaran atau transaksi juga ditetapkan dalam kerjasama ini, misalnya melalui claim advice, atau Bank transfer, dll. 7.Pilihan Hukum Dalam kotrak kerjasama yang dilakukan oleh kedua belah pihak tidak semua kontrak menyebutkan kemungkinan pilihan hukum dalam menyelesaikan sengketa. Sebagian besar permasalahan yang berkenaan dengan perselisihan, kesalah pahaman, serta ketidak sepakatan dalam operasional kontrak ini diselesaikan dengan jalan penyelesaian bersifat privat. Para pihak tidak mengharapkan kerjasama ini menyebabkan masing-masing pihak menemui jalan buntu dalam menyelesaikan persoalan Sekecil apapun masalah yang dihadapi, permasalahan yang terkait dengan kerjasama dengan pihak travel agency diupayakan diselesaikan dengan segera, sehingga tidak berlarut-larut bahkan harus meneylesaikan melalui jalur pengadilan atau hukum. 8.Pilihan Forum Berbeda halnya dengan pilihan hukum, bahwa forum adalah cara terbaik digunakan menyelesaikan permasalahan. Dalam kontrak ini, walaupun tidak disebut langsung, tetapi dalam realisasinya forum ini selalu dilakukan untuk mengantisipasi kemungkinan-kemungkinan yang terjadi dalam pelaksanaan kontrak tersebut. 9. Penyelesaian Sengketa Dilihat dari elemen penyelesaian sengketa, sebenarnya dalam kerjasama bisnis dengan pihak yang berasal dari kebiasaan menggunakan common law agaknya sangat tidak mengharapkan terjadinya sengketa dalam kerjasama. Justru yang dicari adalah jangan sampai terjadi sengketa dan berupaya menjadi dekat dan akrab dalam berbisnis. Oleh karena demikian, dalam kontrak kerjasama dengan model common law pula tidak dicantumkan mekanisme secara tertulis yang digunakan dalam menyelesaikan setiap sengketa. Akan tetapi secara operasional, setiap permasalahan sebelum menjadi sengketa diselesaikan terlebih dahulu dengan melalui berbagai pertemuan para pihak. Dengan demikian bisa meminimalkan terjadinya sengketa dalam realisasi kerjasama bagi kedua pihak. 10.Realisasi Kontrak Setiap kontrak kerjasama yang dibuat oleh hotel tidak sebatas konsep belaka, melainkan untuk

kepentingan operasional,memberikan atau meningkatkan pendapatan yang maksimal bagi pihak hotel maupun BPW. Dengan demikian, disamping secara konseptual, maka yang lebih penting dalam kerjasama tersebut adalah realisasi dari pada konsep itu sendiri. Keuntungan yang diperoleh hotel dengan mengadakan kontrak ini yang paling berarti bahwa ketika musim sepi (law season) pihak hotel sangat dibantu yaitu diberikan client secara reguler sehingga dari berbagai travel agent yang diajak kerjasama Dilihat dari kenyataan ini nampaknya hotel sangat memerlukan model kerjasama yang sedemikian rupa, walaupun secara konseptual isi kontrak kerjasama tersebut tidak secara utuh menguraikan permasalahan yang dibutuhkan oleh pihak hotel terutama bagi yang terbiasa menggunakan tradisi hukum civil law. Dan Ternyata pada hubungan internasional,seperti pada dunia pariwisata sesungguhnya sebagian bisnis di Indonesia sudah menggunakan tradisi common law. KESIMPULAN Setelah memperhatikan dan menelaah berbagai hal mengenai contract rate yang diterapkan dalam bekerjasama antara hotel dengan BPW, maka dapat disimpulkan sebagai berikut: 1.Kedua belah pihak, umumnya memiliki kesepakatan dalam menggunakan tradisi hokum baik menggunakan tradisi kontrak common law maupun civil law. Isi kontrak tersebut nampak menyentuh masalah-masalah pokok saja dan tidak dibuat dengan kalimat yang terlalu panjang. Yang dipentingkan dalam konsep ini adalah esensi dari kontrak tersebut. 2.Dalam penerapan kontrak kerjasama melalui contract rate pada hakekatnya berisikan elemenelemen sebagaimana yang diuraikan dalam prinsip-prinsip hukum dalam kontrak kerjasama, akan tetapi penggunaan tradisi common law pada konsep tersebut menyebabkan tidak dicantumkannya secara detail tentang elemen-elemen yang biasanya ada pada konsep hukum dalam kontrak. 3.Dengan ditandatangani dan diterapkannya konsep contract rate oleh kedua belah pihak, maka konsep tersebut tidak hanya semata-mata dibuat secara konseptual tetapi diimplementasikan dengan nyata untuk kepentingan pendapatan bagi kedua usaha yang saling bekerjasama. 4.Dengan terealisasinya kontrak kerjasama antara hotel dan BPW di Bali, maka perpaduan antara penerapan civil law dan common law menjadi metode yang cukup baik dalam memperoleh target pasar baik bagi hotel maupun bagi travel agency. DAFTAR PUSTAKA Keputusan Menteri Pariwisata No KM.94/HK.103/MPPT-87, Keputusan Menteri Pariwisata No.KM.96/HK. 103/MPPT-87 Undang-Undang Kepariwisataan No 9 Tahun 1990 Wyasa Putra, Ida Bagus,SH,M.Hum, dkk. : 2001: Hukum Bisnis PARIWISATA. PT. Reflika Aditama, Bandung. Wyasa Putra,Ida Bagus. 2004. Materi Kuliah Hukum Pariwisata Kajian Pariwisata Pasca Sarjana Unud.