"La Ingeniera Civil: Factor para el Impulso de La infraestructura de Mxico Mxico

Derechos de Va y Tenencia de la Tierra

Importancia para Proyectos del Programa Nacional de Infraestructura 2007-2012 2007Propuestas de la Cmara Nacional de Empresas de Consultora Dr. Reyes Jurez Del A. y Presidente
Noviembre 11, 2009

NDICE
1. Definicin 2. 2 Exposicin de motivos 3. Proceso actual de la liberacin del Derecho de Va
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4. Propuesta para la liberacin del Derecho de Va sin modificar la normatividad vigente 12 5. Propuestas de mejora para la Valuacin Federal 6. Propuesta bajo un nuevo Marco Normativo 7. Algunas experiencias Internaciones 8. 8 Propuesta de Instrumentacin Inmediata
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1. Definicin (caso del sector carretero)

Derecho de Va Ley de Caminos, L d C i Puentes y Autotransporte Federal p Art. 2, Fraccin III

Franja de terreno que se F j d t requiere para la construccin, conservacin, ampliacin, proteccin y en general para el uso adecuado de una va general de comunicacin, cuya anchura y dimensiones fija la SCT, la cual no podr ser inferior a 20 metros a cada j lado del eje del camino...

2. Exposicin de motivos
2.1 Importancia de la liberacin
a) La adquisicin de los derechos inmobiliarios necesarios para la ) q p construccin y operacin de un proyecto, constituye quiz el elemento singular de mayor riesgo en la ejecucin del mismo. b) Sin embargo, es un requisito indispensable para permitir el cumplimiento del programa de ejecucin, con todas las implicaciones tcnicas y econmico-financieras que esto conlleva. c) La incertidumbre en la disposicin completa y oportuna de los derechos de va, puede implicar un incremento sustancial del riesgo para l lograr una li it i competitiva y t licitacin titi transparente. t d) Las afectaciones ambientales y sociales tienen repercusin sobre la factibilidad del proyecto (ejemplo: reas naturales humedales etc ) naturales, humedales, etc.)
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(continuacin) e) La no disponibilidad del derecho de va durante el proceso de construccin incrementa el riesgo de paros y retrasos, pudiendo, en casos graves, llegar incluso a la suspensin de la obra. f) Por ello, es fundamental el garantizar que se cuente con los derechos de va antes del inicio de los trabajos.

g) Asimismo, es necesario transparentar el requerimiento de costos adicionales d i d di i l derivados d l problemtica relacionada con di h de la bl ti l i d dichos derechos. h) E necesario establecer mecanismos alternos por prdida d Es i t bl i lt did de viabilidad, en caso de no lograr la obtencin de los derechos o propiedad de los inmuebles requeridos por el proyecto.

2.2 Problemas que dificultan la liberacin

PROPIEDAD PRIVADA O PEQUEA PROPIEDAD a) La liberacin del derecho de va en general, y para proyectos de carreteras en particular, presenta complicaciones de diversa naturaleza, que ocasionan retrasos considerables en los procesos y tiempos de liberacin, arrastrando el calendario general de los procesos de licitacin. b) Algunos de los elementos que dificultan la liberacin del derecho de va se resumen a continuacin:
Tiempo insuficiente para su obtencin. El complejo proceso de expedicin de los avalos correspondientes. El valor de los avalos es generalmente insuficiente para afrontar las negociaciones. Cambios en los proyectos de trazo, por circunstancias que convengan a la estructuracin del proyecto en su conjunto. Lentitud en la gestin de pago. Insuficiencia en los procedimientos de evaluacin ambiental ambiental. Dictamen INAH, sobre existencias de vestigios arqueolgicos.

PROPIEDAD SOCIAL: EJIDO O BIENES COMUNALES

Trmites l d T it sealados en el captulo IV d l L A l t l de la Ley Agraria. i Trmites en materia del Ordenamiento Rural.
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11. Exclusividad de INDAABIN en la realizacin de los avalos (Gobierno central)

1. 1 Procesos lentos de expedicin de avalos

2. Valores de los Avalos son insuficientes para adquisicin

10. Reversin de terrenos ejidales si no se usan oportunamente (1)

3. Dificultades para Firmar Convenios de Compra-venta con clusula de ocupacin previa

9. Rigideces para usar la figura de expropiacin (derecho de audiencia previa)

Problemtica de Liberacin de Derecho de Va

4.Discrepancias en medidas y colindancias o inexistencia de Ttulos de Propiedad,

8. Equipos de Negociacin Desintegrados no co cu e tes en el concurrentes e e tiempo: Tcnico Financiero Legal

7. Necesidad de estudios y evaluacin de riesgo e impacto ambiental

6. Necesidades de cambio en proyecto de trazo para mejorar el Plan de Negocios, que requieren respuesta expedita

5. Mecanismos muy lentos de pago, que fomentan especulacin y dificultan cerrar negociaciones

(1) Procede nicamente cuando se cambia de utilidad pblica, o bien si no se cumple la causa, se procede a suspender la revisin dando inicio de movimiento de tierras, promovido por el FIFONAFE. 5

3. Proceso actual de la liberacin del

Derecho de Va
3.1 Aspectos generales
a) La SCT, a travs de los centros SCT, gestiona la liberacin de los derechos de va. b) La liberacin de los derechos de va se realiza en ocasiones por los Gobiernos Estatales, con o sin reembolso de los costos correspondientes al finalizar el proceso por parte de la SCT. c) E ) Esquema mixto, con participacin d l centros SCT y l E d i i i i de los los Estados:
Centros SCT con normatividad de INDAABIN. Estados de la Repblica va un copete que cubre las expectativas de los usuarios en relacin al valor de venta

d) No es usual que la liberacin del derecho de va est a cargo del inversionista, inversionista dado que generalmente es un requisito para la licitacin de las obras. En algunos estados de la Repblica s se acostumbra que el concesionario se haga cargo de la liberacin del derecho de va.
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(continuacin)

e) Se plantea un listado de soluciones a diversos problemas relacionados con la liberacin del derecho de va, entre los que destacan los siguientes: Utilizacin de recursos de los concesionarios. Combinacin de recursos federales y estatales para valuar y cubrir indemnizaciones. Apoyo a los afectados en el seguimiento de procesos contenciosos que aceleren la obtencin de ttulos de propiedad. Realizacin de algunas obras solicitadas por los afectados. Reconocimiento de daos ocasionados a sus negocios o la g posible prdida de empleos, cuando se expropian inmuebles utilizados por establecimientos industriales o comerciales.

3.2 Alternativas para adquisicin de Derecho de Va

Antes- Expropiacin Promulgada por el Presidente Lzaro Crdenas desde 1936
No contempla mecanismos que permitan: Tramitacin oportuna y expedita; Ocupacin temporal inmediata Proceso burocrtico para expropiar y fijar el precio Derecho de audiencia previa que ocasiona: Retraso en el proceso de negociacin. VARIANTE: Expropiacin concertada Ahora: Nueva ley de Expropiacin
30 de Abril de 2009 Define declaratoria de inters pblico Seala tiempos para responder Indica procedimientos para ponerse de acuerdo Permite la ocupacin previa inmediata en tanto que el valor es fijado por un juez

Adquisicin por Convenio de compra venta

El propietario puede o no trasmitir por voluntad propia el bien inmueble afectado Dependencia de las expectativas de precio del propietario An con negociacin, el proceso de adquisicin tiene 28 o g p q ms pasos secuenciales que conllevan a un proceso lento
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3.3
1. 1 2. 3. 4. 5. 5 6. 7. 8. 9.

Procedimiento actual de liberacin

Integracin d l censo d afectados. I t i del de f t d Elaborar el formato de registro previo de afectacin. p p p p Notificar la afectacin del predio al propietario o poseedor. Requerir y obtener del propietario o poseedor la documentacin que acredite sus derechos. Integrar datos del predio y del propietario propietario. Verificar datos del inmueble en el Registro Pblico de la Propiedad. Determinar la situacin legal del inmueble. Elaboracin del plano de afectacin del inmueble de acuerdo con las escrituras del mismo. Solicitud del dictamen de uso de suelo y obtener de SCT la declaratoria de utilidad pblica de la franja del derecho de va y que esta quede inscrita en el Registro Pblico de la propiedad.

10. Obtener las autorizaciones correspondientes en materia de impacto ambiental y sobre la no existencia de vestigios arqueolgicos. 11. Negociar con los propietarios la firma del contrato de promesa de 9 compraventa.

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12. Elaboracin d l proyecto d contrato, i 12 El b i del t de t t incorporacin d sus modificaciones y i de difi i firma por el afectado y la Dependencia. 13. Solicitud al INDAABIN del dictamen valuatorio individualizado del predio, para l elaboracin d l d la l b i de los documentos correspondientes. t di t 14. Integrar el expediente de compra-venta. p j p p 15. Revisin de la documentacin por el rea jurdica de la dependencia para su aprobacin. 16. Revisin de la documentacin por parte de la Secretaria de la Funcin Pblica. 17. Designar Notario Pblico y representante del Gobierno Federal para firmar la escritura respectiva. 18. 18 Autorizar la adquisicin de los predios predios. 19. Acreditar ante el notario designado, al representante del Gobierno Federal y la autorizacin de la adquisicin del predio. 20. Notificar al representante d l G bi 20 N tifi l t t del Gobierno F d l d su nombramiento y d l Federal de b i t de la fecha y hora para la firma de la escritura correspondiente.
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21. Preparar proyecto de escritura de compra-venta. 22. Gestin para la emisin de cheque de pago por la afectacin. 23. 23 Revisar la escritura por la Direccin General del Patrimonio Inmobiliario de la Secretara de la Funcin Pblica para su aprobacin. 24. Informar al representante del comprador y al vendedor para la protocolizacin de la escritura aprobada aprobada. 25. Firma ante el Notario para formalizar la compra-venta y pago al vendedor. 26. Obtener copia certificada de escritura una vez inscrita en el Registro Pblico de la Propiedad Local y enviar al rea jurdica de la dependencia correspondiente. 27. Tramitar inscripcin de la escritura en el Registro Pblico de la Propiedad Federal de Secretara de la Funcin Pblica. 28. Recepcin del predio por la dependencia. 29. Entrega del Derecho de Va liberado al Concesionario 30. Integracin de expedientes finales11 dentro de la Dependencia.

4. Propuesta para la liberacin del Derecho de Va sin modificar la normatividad vigente

a) Mayor externalizacin de la actividad, contratando servicios profesionales para apoyar integralmente la liberacin de derechos de va (asesora tcnica, social y ambiental, econmico financiero y de valuacin y Legal). Se ha venido intensificando esta prctica en la SCT Optimizacin de procesos internos orientados a una liberacin expedita del derecho de va, incluyendo prcticas de integridad y mecanismos giles de pago. Fomentar y promover el establecimiento del seguro de ttulo de propiedad propiedad. Uso de la facultad para pagar el valor de oportunidad previsto por la Ley General de Bienes Nacionales (LGBN), como sustituto de la prctica del copete desarrollando para ello una metodologa apropiada En copete, apropiada. principio, aplicar para todos aquellos proyectos inscritos en el PNI 20072012. Utilizar mecanismos para trasladar en forma eficiente y conveniente para el desarrollo del proyecto, parte del riesgo de la liberacin al sector privado, con el apoyo del sector pblico
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b)

c) d)

e)

5. Propuestas de mejora para la Valuacin Federal F d l

a) En la determinacin del valor comercial, se deber de considerar el cambio de uso de suelo del derecho de va, tomando en cuenta el mximo y mejor uso para su determinacin. b) Considerar que se trata de una venta forzosa y que el valor comercial no necesariamente responder a una condicin de precios de mercado en la zona. c) Para evitar que los valores comerciales estn sujetos a presiones de las dependencias afectados financieros o inversionistas debe existir dependencias, afectados, inversionistas, una metodologa publicada y autorizada para la determinacin de dichos valores, a fin de que se plasmen los requisitos necesarios de informacin y soportes que lleven a la conclusin de dicho valor. d) Para evitar generar especulacin de valores comerciales asociados al uso de suelo del derecho de va, se deben contar con elementos jurdicos que aseguren un proceso confiable y apegado a prcticas de tica en el personal que realice, coordine y negocie las indemnizaciones. 13

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d) P Para garantizar l consistencia d l valores comerciales y el control ti la i t i de los l i l l t l de los mismos en un avalo maestro, debe de existir una autoridad con atribuciones que permita el registro de dichos valores comerciales y en su caso sancione o participe como rbitro ante y, caso, cualquier controversia. e) Considerar, por parte de la autoridad federal, la legislacin local para cambiar al mismo ti bi l i tiempo el uso d suelo d l predios aledaos al l de l de los di l d l derecho de va, para evitar los asentamientos irregulares o la especulacin de precios. f) Revisar el funcionamiento actual o promover la constitucin de asociaciones de profesionales especializados en la materia:
Participacin de los colegios correspondientes de ingenieros, arquitectos Empresas consultoras de la CNEC con especialidades afines que cumplan con un perfil profesional competente y de experiencia exitosa y con alguna norma especfica, bajo prcticas de integridad, lo cual puede lograrse a travs del programa de certificacin de la Cmara Nacional de Empresas de Consultora.

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f) Revisar y/ establecer nuevos mecanismos que permitan la autoregulacin de la actividad, va la transparencia de la prctica de los avalos con vigilancia verificacin y control avalos, vigilancia, control. g) Promover la modernizacin de los sistemas de informacin catastral y cartogrfica actualizada en las dependencias del Registro Pblico Federal. h) Revisar la conveniencia de privilegiar el uso del avalo maestro sobre los avalos especficos bajo lineamientos establecidos, para mayor agilizacin del proceso integral de adquisicin e inscripcin en el Registro Pblico Federal de bienes inmuebles nacionales.

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6. Cambios deseables al marco normativo

a) Eliminar la exclusividad del INDAABIN para la fijacin de precios de ) p j p adquisicin de bienes inmuebles a cargo del Gobierno Federal. b) Establecer mecanismos giles para la determinacin de valor comercial, considerando referentes Nacionales o Internacionales o algn tipo de procedimiento alternativo que corresponda, para la determinacin de precios de mercado, que en caso de diferendo p pudieran ser sometidos a un tercero mediante un arbitraje, mediacin j o peritaje vinculatorio para las partes, que a un costo bajo y en forma expedita resuelva el diferendo. c) Resolver el problema de la especulacin de la tierra y de la inflacin ) p p de los precios generada por la construccin de proyectos viales, mediante la declaracin previa del uso del suelo, para reducir la circulacin comercial de los predios afectados por el proyecto en cuestin.
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d) Acelerar casos piloto con los mecanismos sealados en la Ley de Expropiaciones que indican que, una vez acreditada la causa de utilidad pblica, en caso d no ll tilid d bli de llegar a un acuerdo con el d l particular, el Juez pondr la tierra a disposicin de la autoridad, y slo quedara a discusin el precio de la adquisicin, adquisicin con la obligacin de pago a cargo del Estado en los plazos perentorios estipulados en la ley. e) Atar esta posibilidad a la liberacin de va de Proyectos Estratgicos que incorpora el Proyecto de la Nueva Ley de Planeacin Regional.

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7. Algunas experiencias Internacionales g p

Algunos pases como Costa Rica y El Salvador tienen p procedimientos muy eficientes para la liberacin del derecho de va. y p En el caso de Costa Rica, el procedimiento tiene la siguiente estructura:
Declaratoria de Inters Pblico D l t i d I t Pbli por l A t id d la Autoridad. Expedicin del Decreto Expropiatorio. Inscripcin de la declaratoria en el Registro Pblico de la Propiedad. Avalo de bienes. Notificacin del avalo al afectado.

Si lo acepta, expresa o tcitamente, el avalo queda firme. Si no lo acepta puede iniciar un procedimiento de revisin

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Las L partes pueden acudir al arbitraje para resolver sus dif t d di l bit j l diferencias. i Si el afectado se opone al arbitraje la Autoridad puede iniciar el procedimiento especial de expropiacin ante Juez competente. Este procedimiento slo tendr por objeto revisar el avalo del bien expropiado y fijar el monto final. El Juez que conozca del asunto:
Ordena la inscripcin definitiva de la expropiacin en el Registro de la Propiedad. Nombra al perito que revisar el avalo avalo.

Definido el valor final se notifica a la Autoridad para que pague. Previo pago el afectado deber desocupar el inmueble en el plazo de pago, dos meses. Si el afectado no desocupa, el Juez pone a la Autoridad en posesin del inmueble con el uso d l f i bl l de la fuerza pblica si f bli i fuere necesario. i
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En Espaa el Gobierno se apoya en empresas consultoras para agilizar Espaa, la liberacin de derecho de va. Los aspectos clave incluyen: Integracin de un equipo interdisciplinario con participacin del proyectista, proyectista el grupo negociador el grupo valuador y el equipo de negociador, abogados Se cuenta con una metodologa de valuacin y una base actualizada cartogrfica-catastral y d valor d l produccin, con l t li d t fi t t l de l de la d i lo cual se vuelve expedita y transparente la fijacin del valor Se cuenta con en mecanismo de pago prcticamente inmediato, de tal suerte que no se contamina de negociacin y pago de los siguientes predios a liberar La integracin del equipo de proyectistas permite cuantificar en tiempo real posibles cambios de trazo sobre la marcha que amerite la negociacin En caso de inconformidades o discrepancias existen las figuras de p g arbitraje y de participacin de un Juez para determinar montos finales (poco usual)
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8. Propuesta de Instrumentacin Inmediata

a) Aprobar el paquete de autorizacin para preparacin y para inversin de los proyectos en los trminos descritos anteriormente. Como parte de la preparacin: i. Instruir la creacin de Fideicomisos para la liberacin anticipada de derechos de propiedad, cuyos montos por Dependencia seran parte del presupuesto global aprobado para los proyectos Integrar grupos de asesora externa para apoyar la negociacin, liberacin y titulacin de los derechos de propiedad adquiridos (contenido legal, social, ambiental, econmico-financiero, tcnico y de valuacin).

ii.

b)

Eliminar l exclusividad d l INDAABIN para l fij i d precios d adquisicin d Eli i la l i id d del la fijacin de i de d i i i de bienes inmuebles a cargo del Gobierno Federal, hacindolo extensivo a Banobras y la Banca Comercial. Podra referirse a una autorizacin temporal para los proyectos incluidos en el PNI 2007-2012. Promover y difundir la facultad ya aprobada por el INDAABIN de solicitar un Comit Especial para autorizar el pago de avalos segn valor de oportunidad previsto por la Ley General de Bienes Nacionales (LGBN), y blindar a los funcionarios que utilicen dicha autorizacin mediante interpretacin de la Secretara de la Funcin Pblica.
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c)

Propuesta ..de instrumentacin inmediata ..de

e) Establecer los procedimientos que permitan a los proyectos del PNI, en caso de no llegar a un acuerdo con el particular, obligue a la autoridad que requiera el derecho de va a acreditar ante un Juez la causa de utilidad pblica y, como consecuencia, el Juez ponga en posesin de la tierra a la autoridad, y slo quedara a discusin el precio de la adquisicin, con la obligacin de pago a cargo del Estado en un plazo perentorio.

Esta propuesta se recoge tal cual en la iniciativa de la Nueva Ley de Expropiaciones, ya aprobada por el Congreso. f) Privilegiar el uso del avalo maestro sobre los avalos especficos bajo lineamientos establecidos, para mayor agilizacin del proceso integral de adquisicin e inscripcin en el Registro Pblico Federal de bienes inmuebles nacionales.

g)

Resolver el problema de la especulacin de la tierra y de la inflacin de los precios generada por la construccin de proyectos viales, mediante la declaracin previa del uso d l suelo, para reducir l circulacin comercial d l del l d i la i l i i l de los predios afectados por el di f t d l proyecto en cuestin

. h) Optimizacin de procesos internos orientados a una liberacin expedita del derecho de va, incluyendo prcticas de integridad y mecanismos giles de pago, y haciendo intervenir de manera directa a las autoridades locales, las reas de gobernacin y de 22 contralora.

Contenido del Proyecto de Presupuesto de Inversin en Obra Pblica

Solicitar a la Cmara de Diputados que distinga en el PEF los siguientes tipos de inversin al autorizarlas: Proyectos autorizados para su preparacin previa
Autorizacin para incluir fondos para liberacin previa de derechos de va

Proyectos terminados autorizados para su ejecucin

Paquetes de Inversin
Recursos para Preparacin de proyectos de Inversin que se iniciarn en 2 e 3 aos Recursos para liberacin anticipada de derechos de va Recursos para Construccin de Proyectos a iniciar en el ao

Requiere de un Programa Nacional de Infraestructura a refrendar sexenalmente Requiere proyectos con la ingeniera, autorizaciones y derechos de propiedad concluidos

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