You are on page 1of 162
TC. istanbul Universitesi Sosyal Bilimler Enstitisi Maliye Anabilim Dali Doktora Tezi KENTSEL TOPRAK RANTI TEORILERi VE BiR UYGULAMA: ISTANBUL ESENKENT ORNEGi Aysegiil YAKAR ONAL 14442 Tez Dantsmant: Prof. Dr. Giilay GUNLUK SENESEN Y [2207 ISTANBUL 2002 Te, ISTANBUL UNiVERSITESI SOSYAL BILIMLER ENSTITOSO TEZ ONAYI MALIYE Anabilim Dalinda 14442 numarah AYSEGUL YAKAR ONAL _ hazirladin “KENTSEL TOPRAK RANTI TEORILERI VE BiR UYGULAMA: iSTANBUL ESENKENT ORNEGI” konulu DOKTORA ile ilgili TEZ SAVUNMA SINAVI, Lisanstisti Ogretim Yénetmeligi’nin 28.Maddesi uyarnca 13.05.2002 PAZARTESI giint a 1039 da yapilms, sorulan sorulara alinan cevaplar sonunda adayin tezinin vaulbueh ‘ne* OYBIRLIGI /O¥GOREEGUYEA karar verilmis JURI OYESI KANAATI (2) IMZA. PROF.DR.GULAY GUNLUKSENESEN | _ Kat~2- 2 PROF.DR. TULAY ARIN kabanl PROF.DR. iZZETTIN ONDER. ka PROF.DR. TURKAN ONCEL Keen € PROF.Dr. TURAN YAY Ka bok Besim Omer Pasa Caddesi Beyazat-34452-Lstanbul ‘Tel:0212 526 13 38 — 0212 514 01 35 Fax: 0212 520 85 04 0z Esenkent, Turkiye’nin en bityik kenti istanbul'un batrya dogru biiyime yolu ‘izerinde, kooperatif drgitlenmesi aracihyyla inga edilmis, orta simflara yonelik bir toplu konut alamdi. Sermaye birikim sirecinde onemi artan kentsel toprak rantlanmn yaratimm istanbul Esenkent Orneginde incelemeyi amaglayan bu alismada, Esenkent iki nedenden tard Onem kazanmaktadwr. Birincisi, Esenkent, Emlak Bankasimn ist simflara yOnelik olarak gelistirdigi bir yerlesim yeri olan Bahgesehir’in hemen yammnda kurulmustur. tkincisi, Esenkent, bir yerel yénetim birimi olan Esenyurt Belde Belediyesi’nin baslattza bir konut projesidir. Daha da énemlisi, Esenkent’in iizerine kurulu oldugu alan Belediye —tarafindan kamulagtinlmugtir. Diger bir deyisle, kent topragana kamusal bir midahale séz konusudur. Bu nedente, Esenkent projesi, Oncelikle, gikiy noktasindaki amact, yOntemi ve ulastiza nokta itibariyle ele alnmig, ardmdan da kentsel rant yaratimt baglaminda incelenmistir. Emlak piyasasindaki belirleyici rollerinden dolay: Esenkent emlak piyasasimn gelisimi ve konutlarin deger artis siireci Esenkent’teki emlakglar araciigiyla degeriendirilmeye ¢aligiimsur. Aragtumada anket ve yiz yize gorigme yOntemleri kullanimistr. Bu tez calismasimin sonuglani séyle Ozetlenebilir: Cikig noktast digik gelirli aileleri konut edindirmek olan proje, amacindan saparak, orta siniflara yOnelik bir konut lamina déndsmistir. Esenkent’teki kentsel rant yaratm baglammnda asil referans noktast ise Bahgesehir'dir Bahgegehir, yarattiza rantlardan dolay:, bir gekim merkezi haline gelmistir. Dolayisiyla, Esenkent’in Bahgesehir’e komgu olmast, Esenkent’teki deger artig siirecinde etkili olmasi beklenen en onemli unsurdur. Konutlann kira ve satis fiyatlan, Esenkent'te, hentiz, gergek bir deger artigt gergeklesmedigini ortaya koymaktadir. Bununla birlikte, 2000-2001 yillan arasinda deger kayiplarnin biiyik Olgade telafi edilmig olmasi ve emlaketlann yogun ilgisi Esenkent’te kentsel rant yaratim sGrecinin isledigini géstermektedir. ABSTRACT In this study, as a good example of the urban sprawi in Istanbul a residential area, which is called Esenkent, will be examined in the context of the generation of rent, There are more than one reason to choose the Esenkent as a case study: First, Esenkent was established near to Bahcesehir which is also a new residential area targeting high income group. Second, Esenkent project was realized by the local municipality, Esenyurt Municipality. The land on which Esenkent is established was expropriated by the Esenyurt Municipality. Therefore, there is a public intervention on urban rents. It means that the structure of property on land was changed. Briefly, urban rent generation in the residential area called Esenkent will be examined on the basis of private property rights and the price changes of properties. Our analysis will depend on the data from official land registers, the questionnaires and the interviews with the real estate agents. iti