ESCOLA SUPERIOR ABERTA DO BRASIL – ESAB

CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO LATU SENSU EM GESTÃO E NEGÓCIOS

IMOBILIÁRIOS

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E GESTÃO DE LOCAÇÃO

Por:

Ivelto Ventura Mattos

VILA VELHA – ES 2011

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E GESTÃO DE LOCAÇÃO

Por

Ivelto Ventura Mattos

PÓS-GRADUAÇÃO EM GESTÃO E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

TRABALHO APRESENTADO À ESAB,

CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM GESTÃO
E NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS.

VILA VELHA – ES 2011

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INTRODUÇÃO

O presente trabalho reúne teoria sobre Avaliação Imobiliária e Gestão de

Locação, os critérios de como são feitas as avaliações dos imóveis, as definições da
avaliação, perícias, verificações de valores dos imóveis, tipo de avaliações, métodos
comparativos de dados, os métodos mais utilizados no mercado, a preferência do
método comparativo de dados na ausência deste a opção do método involutivo,
servidão nas avaliações de glebas urbanizáveis. O material de estudo referente a
avaliação deixa claro que esta seria a função dos engenheiros e arquitetos e
raramente encontra estudo mencionando que o corretor também faça uso das
mesma, apenas sendo mero intermediador, tal responsabilidade tem sido focado
aos engenheiros e arquitetos e profissionais que tenham o curso superior com o
curso de avaliador de imóveis. Devido a evolução de leis e regulamentos e devido
ao crescimento na área imobiliária ficou mais complexo no campo jurídico. Pode ser
observado no decorrer dos últimos anos a constante evolução e transformação que
ocorre e no setor imobiliário, baseado em lei que regulamenta o exercício das
profissões e obriga os profissionais possuírem o curso universitário para
participarem de perícias, por outro lado por não serem profissionais da área acaba
emitindo um laudo que não corresponda realmente o valor de mercado, fato este
que para um bom desempenho necessitaria um profissional do setor que é o
Corretor ou um Gestor Imobiliário. O entendimento da gestão de locação e
principais obrigações do locador e locatário, a elaboração de um contrato de
locação, como procede a retomada de um imóvel locado, aplicação da denuncia
vazia e análise das taxas de administração da locação de um imóvel que é atribuição
do corretor de imóveis.
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AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E GESTÃO DE LOCAÇÃO

A avaliação de imóveis é a tarefa de obter uma estimativa do provável valor que

um imóvel pode atingir no mercado. Já a Perícia, pode-se dizer que é o
aproveitamento eficiente do terreno é a medida de superfície de qualquer
dependência coberta, nela incluídas as superfícies das projeções de paredes, pilares
e demais elementos construtivos área equivalente de construção é a soma das
áreas cobertas e descobertas reais, contidas nos limites de uso exclusivo da unidade
considerada. Para poder ser feito a avaliação de um imóvel deve fazer uma
estimativa do valor que o mesmo possa atingir no mercado considerando as
características particulares, e condições normais de mercado, o equilíbrio razoáveis
entre as partes é o prazo e condições de negociações razoáveis. A avaliação e
sintetizada em um laudo de avaliação, a pericia é uma análise técnica, elaborado por
especialista nas áreas de Engenharia e Arquitetura e profissionais da área que
possuam curso superior e formação na área imobiliária e inscrição na associação
profissional. O valor de mercado leva em consideração a durabilidade,
heterogeneidade, fixação espacial, custo elevado e grande tempo de maturação, o
mercado da região exerce influência no valor do imóvel. A avaliação normal define o
trabalho através de metodologia adequada e atende aos quesitos, coleta de dados,
qualidade da amostra, tratamento dispensados aos elementos que é feito
estatisticamente, a transformação do preço, índices econômicos oficiais,
homogeneizações feitas através de ponderações empíricas considerando as
diferenças entre os elementos e seus atributos e a características do bem avaliado.
Quanto a servidão que contempla este estudo, pode se definido como encargo
específico que se impõe a uma propriedade em proveito coletivo ou de outrem, onde
pode ser classificada de várias formas; servidão acessória, aparente e voluntária,
servidão múltipla e não aparente, servidão perpétua, predial e temporária. A
avaliação dos imóveis rurais em princípio, pressupõe sempre a determinação do
valor do imóvel como um todo e o método sugerido para a avaliação seria o método
comparativo de custo. A avaliação dos imóveis rurais leva em consideração o
imóvel, terreno, construção e os equipamentos como máquinas e implementos
agrícolas. A determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre ele
esta na norma NB 5676 esta sendo citada por ser a mais importante, as demais
normas são complementares. O ideal da quantidade de imóveis com semelhança do
que esta sendo avaliado deve ser em número maior que dez sendo aceito um
mínimo de cinco, é muito importante também fotografar os imóveis utilizados na
pesquisa, os que estão sendo utilizado e o que esta sendo avaliado. Para atender
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suas finalidades a pesquisa pode ser dividida em coletas de dados, identificação e

seleção das variáveis e a tabulação dos dados. A avaliação de glebas urbanizáveis
deve ser usada o método comparativo de dados sendo que na ausência de dados
amostrais semelhante, o avaliador pode optar pelo método involutivo, método
involutivo é aquele método cujo valor de um terreno é definido pelo estudo de
viabilidade técnico econômica, alicerçado no seu melhor aproveitamento, mediante
hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características do mesmo
e as condições do mercado, independente do método utilizado deverá ser usado as
diretrizes recomendadas pela NBR 89551/85 que são; vistoria e caracterização da
gleba, pesquisa de mercado, escolha do método de avaliação, cálculos e tratamento
de dados, devem ser citados todos os aspectos considerados para fixação do valor.
O método involutivo é usado para avaliação de glebas urbanizáveis e também para
imóveis obsoletos. O método da renda é aquele em que o valor do imóvel ou de
suas partes constitutivas é obtido pela capitalização da sua renda líquida, real ou
prevista. O método da renda é aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes
constitutivas é obtido pela capitalização da sua renda líquida, real ou prevista. O
método comparativo do custo de reprodução é aquele em que o valor das
benfeitorias resulta de orçamento sumário ou detalhado ou da composição do custo
de outras benfeitorias iguais ou semelhantes àquelas que são objeto da avaliação.
Em relação a gestão da locação imobiliária, o código civil, lei 8.245/1991 nos
artigos 22 e 23 especialmente, contemplam os deveres de ambos, locador e
locatário, as responsabilidades são atribuídas a ambos, em relação aos condomínios
de apartamentos que são regulados pela lei n°4.591 de 16 de dezembro de 1964,
afirma que na ausência do locador o inquilino poderá votar nas assembléias,
portanto não são exclusividade do locador o direito a voto. A lei do inquilinato
sistematiza as locações dos imóveis em três grupos; locação residencial, para
temporada e não residencial, a expressão imóvel não residencial é bastante ampla,
englobando tanto aqueles imóveis destinados à atividades econômica, que, porém
não representam o exercício do comércio, aqueles destinados á atividades
comercial, assim como aqueles destinados a indústria. Garantias exigidas pelo setor
imobiliário, o legislador disponibilizou garantias do locatário que pode ser: caução,
fiança e seguro fiança locatícia no entanto sob pena de nulidade, o locador não pode
exigir mais de uma espécie de garantia. O locatário pode devolver o imóvel antes do
prazo e não pagar a multa caso seja transferido de estado pela empresa na qual ele
trabalha conforme cita o art. 4º parágrafo único da lei 8.245/91). O locador pode
propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso. Não há prazo mínimo, para a
propositura da ação de despejo (art. 9°, inciso III da Lei 8.245/91). Os quesitos
obrigatórios para elaboração do contrato de locação de vê conter o nome e
qualificação do locador, locatário e fiador, descrição e endereço do imóvel locado,
valor do aluguel, forma e local do pagamento, modalidade de garantia apresentada,
discriminação dos encargos a serem pagos, destinação do imóvel, duração do
contrato, clausula de vigência em contrato de alienação do imóvel e termo de
vistoria. Ao desocupar o imóvel, o inquilino após cumprimento de sua obrigações e
resguardo seus direitos, deve solicitar à imobiliária, ou ao proprietário, o
comprovante de quitação e entrega das chaves. Independente do motivo do término
da locação, para reaver o imóvel deve ser feito uma ação de despejo. O locador
pode solicitar o imóvel sem necessidade de justificativa, após o término do contrato
baseado na denúncia vazia, nas seguintes situações; nas locações que a partir de
20/12/1991 cujo os contratos foram feitos por escrito, sendo que o prazo inicial seja
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igual ou superior a 30 meses, nos contratos verbal ou por escrito com prazo inferior
a 30 meses e que o locador tenha permanecido por mais de 5 anos ininterruptos e a
qualquer tempo se o locatário contar com o tempo maior que o estabelecido no
contrato, em todos os caso são concedidos 30 dias para desocupação do imóvel.
Quando um proprietário entrega a uma administradora seu imóvel é assumido a
posição de procuradora e tudo que for feito pela administradora tem valor legal como
se fosse o dono que tivesse tomado as decisões, desta forma é importante que o
proprietário antes de entregar seus imóveis verificar sempre a respeito da
idoneidade da administradora, ao contrário da venda que e rápida e dinâmica, a
locação é mais técnica e complexa pois a relação é duradora e regida por uma lei
especial. A comissão regulado por lei para a administradora é de 10% a 13% do
valor mensal do aluguel sendo que a taxa de contrato pode oscilar de 60% a 100%
do primeiro aluguel sendo proibida a cobrança de comissão fora destes parâmetros,
pois o Conselho Regional de Corretores de imóvel e o sindicato da classe sabem
que a cobrança de honorários abaixo destes limites o serviço de qualidade não
serão adequados. Somente uma imobiliária pode administrar um imóvel esta norma
visar proteger o locador pois do contrária poderia ser processado e condenado ao
pagamento de elevada indenização para o inquilino prejudicado no caso de locação
em duplicidade ficando impossibilitado de entrar no imóvel.
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CONCLUSÃO

Com o estudo conclui-se que existem muitos métodos para avaliar um imóvel,
sendo que os métodos que são mais utilizados são os comparativo de dados e os de
renda ou involutivo, o primeiro citado apesar de mesmo possuir alto grau de precisão
acaba deixando a desejar devido os risco do capital investido no imóvel avaliado,
ficando portanto indicado o segundo, que é o de renda ou involutivo.Quanto a fonte
de pesquisa, devem constar no laudo pois faz parte da exigência da NBR5676.No
que diz respeito aos procedimentos e ferramentas a serem utilizadas a literatura foi
satisfatória principalmente quando comparado com as informações disponíveis na
área de avaliação imobiliária. O objetivo é de mostrar como o gestor imobiliário deve
olhar o mercado em relação a avaliação e perícia de imóveis e os respectivos
fundamentos. Por ser um mercado complexo o setor imobiliário na economia, por
causa das características dos seus produtos que são os imóveis em relação aos
demais produtos e serviços, sendo que está incluso diversos produtos sem contar
com o envolvimento de uma gama de profissionais para seu planejamento,
construção e negociação de venda, refletindo com isso diretamente nas avaliações
e necessitando portanto conhecimentos básicos para pode avaliar um imóvel. A
gestão de locação contempla direitos e deveres do Locador e locatário baseado nas
leis que os amparam, e no preparo que se espera dos gestores e corretores devem
ter para que possa atuar de maneira tranqüila com isso passando segurança para
seu clientes.
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REFERÊNCIA

GONÇALVES, Márcia Valéria; 1 ª Edição 2009, Módulo de Avaliação Imobiliária e Gestão de Locação