Constituição de Fundo de Investimento Imobiliário

Como o investimento em bens imóveis normalmente envolve alto valor de aplicação,

poucos são os investidores que possuem recursos suficientes para aplicar diretamente em
empreendimentos dessa natureza. Esse foi um dos principais fatores que estimulou o
surgimento no mercado do conceito de fundo de investimento imobiliário, regulamentado pela
legislação brasileira a partir da década de 90, por meio da lei 8668/93 e da Instrução 205/94 da
Comissão de Valores Mobiliários.

Essa nova forma de investimento veio viabilizar o acesso de pequenos e médios

investidores aos investimentos imobiliários. Os fundos passaram a juntar os recursos captados
e investir em um ou mais empreendimentos imobiliários, que compõem sua carteira.

Trata-se, assim, de investimento imobiliário envolvendo recursos captados via mercado

de valores mobiliários (acho que não é o caso), portanto, os atos praticados por proprietários
e empreendedores passaram a ser mais controlados, e submetidos à análise de especialistas e
investidores, bem como de órgãos reguladores do mercado financeiro.

O objetivo do Fundo é auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou alienação

das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo.

São comuns construção de shopping centers e pontos comerciais em geral.

Conceito:

Os fundos imobiliários são definidos pela Lei n.º 8.668/93 como condomínios fechados,
resultantes da comunhão de recursos captados por meio do Sistema de Distribuição de Valores
Mobiliários.

O fundo imobiliário de que trata a Lei n.º 8.668/93 parece ser condomínio do tipo
germânico, pois a coisa pertence à coletividade e não aos condôminos individualmente, os
quais têm apenas direito de uso e gozo em face da relação em que se encontram e não por
serem titulares de direitos, individualmente, sobre a coisa.

O fundo imobiliário resulta de convenção que tem o caráter de negócio associativo.

Esse condomínio pode ser permanente ou transitório. Isto é, o fundo pode subsistir
indefinidamente ou pode ser organizado para uma só empreitada, finda a qual, poderá ser
extinto do fundo. Extinguindo-se o fundo extingue-se o condomínio.

À semelhança dos fundos de ações, renda fixa, derivativos, etc., são regulados e
fiscalizados pela CVM, por se tratar de captação de recursos do público para investimento
(acho que não é o caso). A quota de um fundo imobiliário é valor mobiliário, conforme
estabelece o artigo 3º da Lei n.º 8.668/93.

Estes fundos são formados por grupos de investidores, com o objetivo de aplicar
recursos, solidariamente, no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis
prontos. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis,
direitos a eles relativos, etc.

O modelo de fundo imobiliário adotado no Brasil possui as seguintes características:

1. Pode ser constituído de bens e direitos imobiliários, além dos outros ativos citados no
artigo 45 da Instrução CVM nº 472, que podem ser utilizados para integralização;

2. É, obrigatoriamente, administrado por instituição financeira; (art 5º da Lei 8668/93: Os

Fundos de Investimento Imobiliário serão geridos por instituição administradora autorizada
pela Comissão de Valores Mobiliários, que deverá ser, exclusivamente, banco múltiplo com
 carteira de investimento ou com carteira de crédito imobiliário, banco de investimento,
sociedade de crédito imobiliário, sociedade corretora ou sociedade distribuidora de títulos e
valores mobiliários, ou outras entidades legalmente equiparadas.)

3. Não tem personalidade jurídica própria. A instituição financeira que o administra "empresta"
sua personalidade jurídica ao fundo, tornando-se proprietária fiduciária dos bens
integrantes do patrimônio, os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição;

4. O fundo pode manter parte de seu patrimônio em caixa, tendo em vista sua necessidade
de liquidez. O saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa;

5. Para os casos de fundos destinados a construir imóveis, as integralizações podem ser

parceladas em séries. Os fundos podem, também, efetuar aumento de capital mediante a
emissão de novas quotas;

6. É um fundo fechado, ou seja, não permite resgate das quotas. O retorno do capital
investido se dá através da distribuição de resultados, da venda das quotas ou, quando for o
caso, na dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do
patrimônio aos quotistas.

Tributação:

Os Fundos Imobiliários brasileiros, bem como na maioria doa países em que este
instrumento é utilizado, tem uma estrutura tributária incentivada, dada a importância do setor
imobiliário para a economia destes países.

Tratamento Tributário do Fundo: O ambiente do Fundo Imobiliário é isento de

impostos, tais como PIS, COFINS e Imposto de Renda, este último só incidindo sobre as
receitas financeiras obtidas com as aplicações em renda fixa do saldo de caixa do fundo
(compensáveis quando da distribuição de resultados aos cotistas). Para que o Fundo possa ter
este benefício tributário, a Lei 9.779/99 estabeleceu os seguintes requisitos:

1. Que o Fundo distribua, pelo menos a cada seis meses, 95% de seu resultado de
caixa aos quotistas;
2. Que o Fundo não invista em empreendimento imobiliário que tenha como
incorporador, construtor ou sócio de imóvel pertencente ao Fundo, quotista que possua,
isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das quotas do Fundo.

Tratamento Tributário do Cotista: Quando das distribuições de rendimentos aos

cotistas, que são realizadas sempre em dinheiro, há a retenção de 20% a título de Imposto de
Renda, qualquer que seja o cotista.

Isenção de Imposto de Renda para Pessoas Físicas: A Lei 11.196/05 estendeu os

benefícios do inciso III do artigo 3º da Lei 11.033/04, de isenção do Imposto de Renda sobre as
distribuições pagas a cotistas Pessoa Física, nas seguintes condições:

1- O cotista beneficiado tem que ter menos do que 10% das cotas do Fundo;
2 - O Fundo tem que ter, no mínimo, 50 cotistas; e
3 - As cotas do Fundo têm que ser negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado
de balcão organizado.

No caso de ganho de capital que o cotista porventura obtiver na venda de cotas,

atualmente, qualquer que seja o contribuinte, há tributação á alíquota de 20%.

O quotista estrangeiro será penalizado por IOF caso retorne seu investimento em
menos de um ano.
Vantagens

1. Existe a possibilidade de pulverização, ou

seja, a possibilidade de fracionar o
investimento, trazendo para este mercado
uma massa de investidores de pequeno e
médio porte, que não possuem alternativas
para investir em imóveis.

2. Praticidade: deixa de existir a burocracia

causada pelo formalismo da transação
imobiliária

3. Transparência da operação é muito maior,

pois todos os atos do fundo são de
responsabilidade de instituição financeira
que o administra.

4. A versatilidade do fundo imobiliário é muito

grande, pois qualquer empreendimento de
base imobiliária é passível de ser incluído.
Do patrimônio do fundo também podem
participar direitos imobiliários, como a
concessão e o aluguel. Pode-se captar
recursos via fundo imobiliário para construir
um imóvel em terreno público, havido por
concessão, auferindo renda pelo tempo
pactuado.

5. Normalmente, nos fundos imobiliários

existentes atualmente no Brasil, há a
garantia de receita mensal equivalente a no
mínimo 1,25% ao mês da fração ideal
compromissada, pelo prazo de trinta e seis
meses, a contar da data de outorga da
escritura definitiva, descontados os
percentuais referentes aos impostos.
Desvantagens
b. o risco de mercado: é o decorrente
1. Submete-se à regulação da CVM; das condições adversas do mercado
financeiro e de capitais relativamente à
2. Terceirização da administração: ter cotas oscilação do preço dos ativos que
compõem a Carteira do fundo;
de um fundo imobiliário é não ter que
administrar diretamente o investimento
imobiliário feito. c. o risco de liquidez: é o que decorre
da dificuldade de venda de um ativo da
a. O patrimônio do Fundo será Carteira no mercado;
constituído pelos bens e direitos
adquiridos pela instituição d. o risco legal: é o que decorre de
administradora, em caráter fiduciário; irregularidades de ordem jurídica diversas
que impedem, por exemplo, a execução
b. A alienação dos imóveis de um contrato, resultando em eventual
prejuízo, ou o não cumprimento das
pertencentes ao patrimônio do fundo será
normas legais estabelecidas;
efetivada diretamente pela instituição
administradora. Entretanto, os recursos
resultantes da alienação constituirão e. o risco operacional é o que está
patrimônio do fundo. diretamente relacionado à gestão do
fundo, e que decorre de erro humano,
3. O quotistas deverão integralizar as cotas falha de sistema, falha de controles
em dinheiro, salvo alguns casos em que se internos, procedimentos inadequados de
pode integralizar em bens devidamente controle, errôneas avaliações de risco,
precificados mediante laudo de avaliação. etc.

4. Riscos: f. Quando se alude especificamente

aos riscos relativos aos fundos
a. o risco de crédito: aquele em que a imobiliários, além dos riscos supra-
contraparte (emissor do título) não citados, elencam-se aqueles relativos às
cumpre com as obrigações decorrentes aprovações de projeto, às receitas e
do título, isto é, quando incorre em despesas projetadas e aos ajustes
inadimplemento; institucionais, decorrentes dos percalços
da economia brasileira.

Fontes: http://www.fundoimobiliario.com.br/institucional.htm
http://www.cvm.gov.br/port/protinv/caderno6.asp#IX
http://www.ceddtvm.com.br/ced.asp?id=13
http://jus.uol.com.br/revista/texto/2573/o-fundo-de-investimento-imobiliario/1
http://www.classificadosemsaopaulo.com.br/fundos-de-investimentos-imobiliarios.htm