Fot 3101apostila de Contabiliade Imobiliria

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1.1 - impossibilidade de optar pelo lucro critério de lucro presumido até 31.12.98
1.1.1 - possibilidade de opção pelo lucro presumido a partir de 1999
1.1.2 - cálculo do imposto de renda pelo lucro presumido
1.1.3 - cálculo da contribuição social pelo critério de lucro presumido
1.1.4 - alteração da base de calculo da contribuição social sobre os lucros (Lucro Presumido) para as prestadoras de
serviços
1.2 - possibilidade de arbitrar o resultado
1.3 - lucro real
1.4 - Loteamento em Terreno de Outrem
1.5 - RET - Regime Especial de Tributação
1.5.1 - Regime Especial de Tributação Nas Incorporações Imobiliárias
1.5.1.1 - Pagamento Unificado
1.5.2 - Compensação Com os Tributos e Contribuições Devidas Pela Incorporadora
1.5.3 - Prazo de Pagamento
1.5.4 - Escrituração Contábil
1.5.5 - Responsabilidade Por Obrigações Tributárias
1.6 - Decretação de Falência ou Insolvência do Incorporador
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1.1 - obrigatoriedade
1.2 - critérios para elaboração
1.3 - inexigibilidade de autenticação
1.4 - critérios para escrituração
1.5 - falta do controle permanente de estoques

2.1 - características específicas das atividades imobiliárias
2.1.1 - quanto à obrigatoriedade
2.1.2 - quanto à escrituração
2.2 - prazo para autenticação e escrituração

3.1 - custos pagos ou incorridos
3.2 - custos contratados
3.2.1 - vantagem fiscal da utilização do custo contratado
3.2.2 - tratamento contábil
3.3 - custos orçados
3.3.1 - vantagem fiscal da utilização do custo orçado
3.3.2 - apuração do custo orçado
3.3.3 - opção pelo custo orçado
3.3.4 - rateio
3.3.5 - modificação do custo orçado
3.3.6 - tratamento contábil
3.3.7 - exemplo prático

4.1 - efetivação ou realização
4.2 - tributação
4.2.1 - venda à vista de unidade concluída
4.2.2 - venda à vista de unidade não concluída semutilização do custo orçado
4.2.3 - venda a vista de unidade não concluída com utilização do custo orçado
4.2.4 - venda a prazo ou a prestação de unidade concluída
4.2.5 - venda a prazo ou a prestação de unidade não concluída com vencimento total contratado para o curso do ano-
calendário da venda
4.2.6 - venda a prazo ou a prestação de unidade não concluída, com pagamento contratado para depois do ano-
calendário da venda

6.1 - critério da in srf nº 84/79 com alterações trazidas pela in srf nº 23/83
6.2 - critério alternativo - in srf nº 67/88
6.3 - comparação entre os dois critérios

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7.1 - apuração e conceituação da diferença
7.2 - tratamento contábil da insuficiência de custo realizado
7.2.1 - unidade não concluída vendida à vista, ou vendida a prazo ou a prestação com pagamento total contratado
para o curso do período - base da venda
7.2.2 - unidade não concluída vendida a prazo ou a prestação, com pagamento restante ou pagamento total
contratado para depois do período - base da venda
7.3 - tratamento contábil do excesso de custo realizado
7.3.1 - unidade não concluída vendida à vista, ou vendida a prazo ou a prestação com pagamento total contratado
para o curso do período - base da venda
7.3.2 - unidade não concluída vendida a prazo ou a prestação, com pagamento restante ou pagamento total
contratado para depois do período - base da venda
7.4 - tratamento fiscal da insuficiência de custo realizado
7.4.1 - quadro demonstrativo do custo orçado
7.5 - tratamento fiscal do excesso de custo realizado
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9.1 - o que pode ser considerado como permuta
9.2 - tratamento tributário diferenciado
9.3 - permuta de terreno por área a construir
9.4 - compra e venda com dação de unidade imobiliária em pagamento
9.5 - permuta entre pessoas ligadas
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1 - Planilha 1 - Controle Permanente de Estoques
2 - Planilha 2 - Controle do Saldo de Clientes e Receita Diferida
3 - Planilha 3 - Reconhecimento do Lucro Bruto
4 - Planilha 4 - Controle do Custo Diferido
5 - Planilha 5 - Controle do Custo Orçado
6 - Planilha 6 - Controle do Custo Orçado Efetivamente Realizado
7 - Planilha 7 - Cálculo do Novo Percentual de Custo Diferido
8 - Quadro Demonstrativo da Diferença Entre Custo Orçado e Custo Realizado(IN 84/79, subitem 22.2)
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(Ver material do 6. Semestre ± Contabilidade Tributária)
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(Ver material do 6. Semestre ± Contabilidade Tributária)
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As pessoas jurídicas que se dediquem às atividades imobiliárias, inclusive as pessoas físicas equiparadas (compra e
venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis) não poderão optar pelo critério de Lucro Presumido, até
31.12.98. Deverão, portanto, optar pelo critério de Lucro Real ou Arbitrado, conforme lhe for mais conveniente.
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A partir de 1º de janeiro de 1999, as empresas de construção civil, inclusive equiparadas, poderão optar pelo Lucro
Presumido, com base na Medida Provisória nº 1274, publicada no DOU em 30.10.98, convertida na Lei nº 9.718,
DOU de 28.11. 98.
As pessoas jurídicas que exercerem atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de
imóveis, enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (Art. 2º da
Instrução Normativa SRF nº 25/1999).
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As Pessoas Jurídicas que não estivem impossibilitadas de optar pelo lucro presumido conforme mencionado acima,
poderão apresentar a declaração anual de rendimentos por este critério, considerando, para tanto, os procedimentos
a seguir mencionados.
Ver material de LUCRO PRESUMIDO (apostila do 6. Semestre ± Contabilidade Tributária)
Exemplo Prático
Para ilustrar os comentários acima, demonstrar-se-á a seguir um exemplo prático.
Hipótese:
Suponhamos uma empresa, que no primeiro trimestre de 2010, apresente a seguinte situação:
- Receita da Venda de Imóveis R$ 550.000,00
- Juros Recebidos R$ 1.500,00
- Ganhos de Capital na Venda de bens do Imobilizado R$ 5.000,00
- Rend. Aplic.Financeiras R$ 10.000,00
- Atualização Monetária Recebida R$ 3.500,00
- Vendas canceladas (Distratos) R$ 2.000,00
Logo:
Receita de Vendas R$ 550.000,00
(-) Exclusões
Vendas Canceladas R$ 2.000,00
_____________
(=) Receita Bruta de Vendas R$ 548.000,00
(X) Percentual Aplicável 8%
(=) Lucro Presumido Parcial R$ 43.840,00
Base de Cálculo do IR
Base de Cálculo Parcial = R$ 43.840,00
(+) Outros Ganhos (Juros) = R$ 1.500,00
(+) Rendim.Aplic.Financeiras = R$ 10.000,00
(+) Ganhos de Capital Venda Imobilizado = R$ 5.000,00
(+)Atualização Monetária Recebida = R$ 3.500,00
(=) Base de Cálculo = R$ 63.840,00
(X) Alíquota 15%
(=) IRPJ = R$ 9.576,00
(X) 10% de 3.840,00 (63.840 - 60.000) = R$ 384,00
(=) IR Devido = R$ 9.960,00
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São aplicáveis à contribuição social sobre o lucro todos os aspectos mencionados acima para fins de imposto de
renda, tais como: conceito de Receita Bruta, conceito de demais ganhos e receitas, regime de tributação (caixa ou
competência), forma de apuração e prazos de recolhimento, etc. Há, entretanto, diferença no cálculo, conforme se
demonstrará a seguir:
Ver material de Y YY
Y Y Y
Y (apostila do 6. Semestre ±
Contabilidade Tributária)
Exemplo
- Receita da Venda de Imóveis R$ 550.000,00
- Ganhos de Capital na Venda de bens do Imobilizado R$ 5.000,00
- Rend.Aplic.Financeiras R$ 10.000,00
- Atualização Monetária Recebida R$ 3.500,00
- Vendas canceladas (Distratos) R$ 2.000,00
Logo
(-) Exclusões
Vendas Canceladas R$ 2.000,00
____________
(=) Receita Bruta R$ 548.000,00
(X) Alíquota 12%
(=) Base Cálculo Parcial R$ 65.760,00
(+) Outros Ganhos (Juros e Atualização Monetária) R$ 5.000,00
(+) Rendim.Aplic.Financeiras R$ 10.000,00
(+) Ganhos de Capital Venda Imobilizado R$ 5.000,00
(=) Base de Cálculo R$ 85.760,00
(X) Alíquota 9%
(=) Contribuição Social Devida R$ 7.718,40
b) Alíquota
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É importante salientar que a opção pelo critério de lucro arbitrado poderá ser feita, a critério do contribuinte, desde
que a receita seja conhecida. Chama-se atenção, porém, que há uma séria divergência de interpretação da
legislação que trata do lucro arbitrado, por parte da Secretaria da Receita Federal:
a) Interpretando-se a Lei nº 9.249/95, artigo 16, conclui-se que no caso de arbitramento do resultado, nas empresas
que tenham receitas de venda de imóveis, aplicar-se-ia, sobre a mesma, o percentual de 9,6%, para encontrar o lucro
presumido;
b) Por outro lado, a Receita Federal, através de Instruções Normativas e do próprio MAJUR, determina que para fins
de cálculo do lucro arbitrado, deve-se considerar a receita efetivamente recebida ou cujo recebimento estava
previsto, diminuída do custo comprovado. Esta definição, além de gerar maior tributação, também entra em choque
com a Lei. Conclui-se, então, que este assunto é passível de discussão, fora do âmbito da Secretaria da Receita
Federal.
Para melhor esclarecer a situação, vejamos a comparação das duas hipóteses, com os seguintes valores:
- Receita relativa a venda de imóveis, auferida no período-base: R$ 50.000,00
- Custo efetivamente comprovado: R$ 35.000,00
a) Lucro Arbitrado pelo critério determinado pela Lei:
Receita R$ 50.000,00
(X) Percentual 9,6%
(=) Lucro Arbitrado R$ 4.800,00
b) Pelo critério determinado pela Secretaria da Receita Federal
Receita R$ 50.000,00
(-) Custo R$ 35.000,00
(=) Lucro Arbitrado R$ 15.000,00
$

As pessoas jurídicas do ramo imobiliário que, por opção, ou por impossibilidade de trabalhar com lucro presumido
utilizarem o lucro real, farão o cálculo do Imposto de Renda e da Contribuição Social Sobre o Lucro, pelos critérios
aplicados às demais pessoas jurídicas, considerando-se, entretanto, uma série de particularidades. Ver material de
LUCRO REAL (apostila do 6. Semestre ± Contabilidade Tributária)
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'()*+),(')+)--),'.)/(-)+
Através do PN CST 15/84, é permitido que pessoa jurídica possa executar empreendimento de loteamento em
terreno de outrem. Determina, também, que tendo ocorrido tal fato, a referida pessoa jurídica fica sujeita à tributação
pelas regras aplicáveis às empresas da área imobiliária, constantes atualmente nos artigos 410 a 414 do RIR/99, e
amplamente analisados neste livro.
A pessoa jurídica em questão , se não estiver impedida por qualquer outro motivo diferente da questão aqui
analisada, poderá optar pelo lucro presumido. Como se trata de venda de unidades imobiliárias, a alíquota aplicável
para fins de presumir o lucro é de 8%;
Cada uma das partes envolvida nesta associação tributa a sua proporção nas receitas ou resultados, conforme
estipulado contratualmente, devendo a sua escrituração contábil(ou livro-caixa no caso de opção pelo lucro
presumido) obedecer esta proporção.
Portanto, cada pessoa jurídica fará sua própria contabilidade, registrando no seu estoque o custo que lhe cabe. Por
exemplo, o proprietário do terreno lançará como custo o valor do terreno. E a pessoa jurídica que fizer as obras de
infra-estrutura lançará os gastos inerentes a esta.
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Com o advento da Lei nº 10.931/2004, de 02.08.2004, a referida legislação instituiu o regime especial de tributação
que será aplicável as atividades de incorporação imobiliária, em caráter opcional, porém irretrátavel, enquanto
perdurarem os direitos de crédito ou obrigações do incorporador juntos aos adquirentes dos imóveis que compõem a
incorporação.
A IN SRF nº 474/2004 vem a disciplinar o Regime Especial de Tributação - RET instituído pela Lei nº 10.931 de 2004,
conforme consta na Quarta Parte (Anexo da legislação) deste trabalho.
A opção pelo Regime Especial de Tributação - RET se dará quando atendidos os seguintes requisitos:
a) Entrega do Termo de Opção da unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação
a ser estabelecida; e
b) Afetação do terreno e das acessões objeto da Incorporação Imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A e 31-E,
da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, incluídos pelo art. 53 da Lei nº 10.931/2004.
A adoção do RET é opcional, mas uma vez efetuada será irretratável enquanto perdurarem direitos de créditos ou
obrigações do incorporador juntos aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
A opção pelo RET obriga o contribuinte a fazer o recolhimento unificado dos tributos e contribuições do
empreendimento, a partir do mês da opção.
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Para cada incorporação submetida ao Regime Especial de Tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento
equivalente a 7% (sete por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado
dos seguintes impostos e contribuições:
a) Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ - 2,2% (doi vírgula dois por cento);
b) contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público -
PIS/PASEP - 0,65% (zero vírgula sessenta e cinco por cento);
c) Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL - 1,15% (um vírgula quinze por cento); e
d) Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS - 3,0% (três por cento).
Considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades
imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes
desta operação.
De acordo com o art. 11 da Lei nº 10.931/2004 as contribuições para o PIS/PASEP e para a COFINS, devidas pelas
pessoas jurídicas, inclusive por equiparação, seguirão o mesmo regime de reconhecimento de receitas previsto na
legislação do Imposto de Renda, ou seja, regime de caixa ou competência.
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Em cada período de apuração os tributos e contribuições pagos de forma unificada em cada empreendimento
poderão ser compensados, por espécie, com o montante das mesmas exações devidas pela incorporadora no
mesmo período de apuração, até o limite desse montante.
A parcela dos tributos e contribuições, pagos de forma unificada, que não puderem ser compensados com os
mesmos tributos e contribuições devidas pela incorporadora, será considerada definitiva, não gerando, em qualquer
hipótese, direito a restituição ou ressarcimento, bem assim à compensação com o devido em relação a outros tributos
da própria ou de outras incorporações ou pela incorporadora em outros períodos de apuração.
1
"Os pagamentos dos impostos e contribuições devidos no âmbito do RET serão considerados definitivos, não mais
podem ser compensados com os recolhimentos dos tributos da pessoa jurídica incorporadora.
Assim, a partir da vigência da MP 252, de 15.06.2005, a qual deu nova redação ao artigo 4º da Lei 10.931/2004,
deixa de haver comunicação entre a tributação da pessoa jurídica com a tributação da incorporação afetada.
1
Tendo em vista a perda de eficácia da MP 252, foi editada a Lei 11.196, de 21.11.2005, a qual deu nova redação ao
art. 4º da Lei 10931/04 nos mesmos termos da redação dada pela então MP 252. Entretanto, essa nova redação
somente produz efeitos a partir de 14.10.2005.
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O pagamento unificado dos impostos e contribuições deverá ser efetuado até o 10º dia do mês subseqüente àquele
em que houver sido auferida a receita.
A incorporadora deverá utilizar, no Documento de Arrecadação de Receitas Federais - DARF, o número específico de
inscrição da incorporação no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas - CNPJ e código de arrecadação próprio.
Os créditos tributários devidos pela incorporadora em relação a cada empreendimento não poderão ser objeto de
parcelamento.
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O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetidaao Regime
Especial de Tributação.
1
A nova redação dada pela MP 252/2005 ao artigo 4º da lei 10.931/04, exige para fins de administração tributária a
segregação das receitas, custos e despesas próprias das incorporações afetadas das demais receitas,custos e
despesas da pessoa jurídica.
1
Tendo em vista a perda de eficácia da MP 252, foi editada a Lei 11.196, de 21.11.2005, a qual deu nova redação ao
art. 4º da Lei 10931/04 nos mesmos termos da redação dada pela então MP 252. Entretanto, essa nova redação
somente produz efeitos a partir de 14.10.2005.
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O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao Regime Especial de Tributação, bem como os
demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao
Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição
para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de
Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do Regime Especial
de Tributação, sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação.
O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
Alterada pela Instrução Normativa RFB nº 934, de 27 de abril de 2009
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Estabelece o art. 9º da Lei nº 10.931/2004, que perde eficácia a deliberação pela continuação da obra, bem como os
efeitos do regime de afetação, caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e
trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da
decretação da falência, ou insolvência do incorporador, as quais deverão ser pagas pelos adquirentes em até 1 (um)
ano daquela deliberação, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior
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)4*531Os citados no texto.

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O contribuinte deverá manter registro permanente de estoques, para determinar o custo dos imóveis vendidos
(RIR/99, art. 260, inciso IV).
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O registro permanente de estoques de imóveis será feito em livro, fichas, mapas ou formulários contínuos emitidos
por processamento eletrônico de dados, a critério do contribuinte.
O registro das existências de imóveis tomará por modelo as fichas usuais de controle de estoques, podendo ter
outros elementos informativos, peculiares às atividades imobiliárias (nome do empreendimento e endereço, por
exemplo), que o contribuinte entender necessário.
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O livro ou os conjuntos de fichas, mapas ou formulários citados no subitem retro não precisam ser registrados, nem
autenticados por nenhum órgão ou repartição, mas deverão conter termos de abertura e encerramento assinados
pelo contribuinte e por contabilista legalmente habilitado, adotando-se, em relação aos termos dos conjuntos
mencionados, as mesmas regras aplicáveis em caso da substituição do livro diário por fichas ou formulários
contínuos.
A dispensa de registro e autenticação a que se refere o subitem anterior não desobriga o contribuinte de manter o
registro de estoque em boa ordem e guarda, à disposição da autoridade fiscalizadora, até que ocorra a prescrição.

Quanto se tratar de pessoa física equiparada à jurídica pela prática de atividades imobiliárias, diferentemente do
acima citado, o Controle Permanente de Estoques deverá ser autenticado na Secretaria da Receita Federal (RIR/99,
art. 260, § 4º)
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O registro de estoque será escriturado com base nos lançamentos dos custos pagos ou incorridos ou de baixas de
estoques constantes da escrita comercial.
A escrituração do registro permanente de estoque poderá ser feita de forma sucinta, mediante simples referência à
folha e ao número do livro diário em que forem efetuados os lançamentos mencionados acima, ou então, mediante
indicação do número de ordem de cada lançamento contábil, no caso da contabilidade ser feita por processamento
de dados.
O registro de estoques abrangerá todos os imóveis destinados à venda, inclusive terrenos oriundos de
desmembramento ou constantes de loteamento em implantação, edificações em andamento e respectivos terrenos
ou frações ideais de terreno resultante da incorporação imobiliária e quaisquer outros prédios em construção para
venda.
No caso de empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente, o
registro de estoques deverá discriminar, ao menos por ocasião do balanço, o custo de cada unidade distinta.
NOTA
1) Na hipótese de pessoa jurídica optar pela apuração do lucro real trimestral, a regra acima descrita deverá ser
atendida ao final de cada trimestre.
2) Veja, na parte prática deste livro, exemplo de fichas/mapas/planilhas de controle permanente de estoques.

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A não elaboração e manutenção a disposição do fisco, do controle permanente de estoques, sujeitará a pessoa
jurídica ao arbitramento do resultado por ocasião de uma eventual fiscalização.

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$$
Independentemente da obrigatoriedade do contribuinte manter controle permanente de estoque, deverá, ainda,
possuir e escriturar o livro de inventário previsto na legislação do imposto de renda. É função do registro permanente
de estoques subsidiar a escrituração do livro de registro de inventário, principalmente no que se refere a
determinação do custo e discriminação dos imóveis em estoques por ocasião do encerramento do período-base de
apuração do imposto de renda, seja ele mensal ou anual.
$$
No final de cada período-base (trimestral ou anual), de apuração de lucro real, deverão constar do livro de registro de
inventário todos os imóveis destinados à venda, concluídos ou não.
As unidades existentes em estoque na data do encerramento do período-base, serão discriminadas no livro de
registro de inventário da seguinte forma:
- os imóveis adquiridos para venda, um por um;

- os terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento, por conjunto de lotes com idêntica dimensão ou por
quadras, quando referentes a um mesmo empreendimento, ou então, terreno por terreno se assim preferir o
contribuinte;
- as edificações resultantes de incorporação imobiliária, inclusive respectivos terrenos, por conjunto de unidades
autônomas com idêntica área de construção e o mesmo padrão de acabamento, com quanto se refiram a um mesmo
empreendimento, ou então, unidade por unidade, se assim preferir o contribuinte;
- os prédios construídos para venda e respectivos terrenos, prédio por prédio.
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De acordo com o atual regulamento do imposto de renda, em seu art. 260, § 2º, o livro registro de inventário ou fichas
que o substituírem, deverão ser registrados e autenticados no Departamento Nacional de Registro do Comércio, ou
pelas Juntas Comerciais ou por repartições encarregadas do registro do comércio.
Por sua vez, a IN SRF nº 56/92 determinou que a pessoa jurídica com apuração de lucro real mensal até 1996, e
trimestral a partir de 1997, está obrigada a legalizar, ou seja, escriturar e autenticar o livro de registro de inventário
até a data marcada para pagamento do imposto do mês em questão. Com os atuais vencimentos, significa dizer que
deverão estar legalizados os livros de inventário, até o último dia útil do mês seguinte ao do encerramento do
trimestre. Diz ainda, a referida instrução normativa, que o não cumprimento das normas retromencionadas sujeitará a
pessoa jurídica ao arbitramento do resultado.
Quanto às pessoas jurídicas que optarem por apurar o imposto de renda de forma anual, estas terão até a data
tempestiva da entrega da declaração para autenticar o livro em questão.

O custo dos imóveis vendidos compreenderá obrigatoriamente:
I) o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas de
legalização;
II) os custos de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de desmembramento,
loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos.
O item II, se subdivide para cada empreendimento ou obra, ou mesmo loteamento, individualmente, conforme
exemplo a seguir:
Exemplo
a) o custo de aquisição de materiais ou quaisquer outros bens aplicados ou consumidos na produção, inclusive os
custos de transporte e seguro até o estabelecimento do contribuinte e os tributos devidos na aquisição ou importação
desses insumos;
b) o custo dos serviços aplicados ou consumidos na produção, inclusive os tributos sobre ele devidos que onerem o
contribuinte;
c) o custo do pessoal aplicado na produção, inclusive de supervisão direta, manutenção e guarda das instalações de
produção;
d) os custos de locação, manutenção e reparo e os encargos de depreciação dos bens aplicados na produção;
e) os encargos de amortização diretamente relacionados com a produção;
f) os encargos de exaustão dos recursos naturais utilizados na produção.
Como podemos verificar utiliza-se nas atividades imobiliárias, a exemplo das indústrias em geral, o critério do custo
efetivamente realizado, ou seja, custeio por absorção.
Entretanto, é importante salientar que no caso específico das empresas que atuam na área imobiliária, é permitido a
utilização de custos ainda não incorridos, como é o caso do custo orçado e do custo contratado.
A lista acima não é exaustiva, podendo haver outros gastos a ser considerados.
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Os custos pagos ou incorridos, admitidos na formação do custo do imóvel vendido, são aqueles que, além de
estarem pagos, se refiram a bens ou serviços adquiridos ou contratados para específica aplicação no
empreendimento de que a unidade negociada faça parte.
Como custos incorridos, integrarão também, o custo do imóvel vendido, todos os fatores de produção citados no item
II título ³formação do custo´, mencionado acima.
Aos custos pagos ou incorridos aplica-se o seguinte tratamento contábil:
a) Os bens adquiridos para estocagem, sem destinação específica, deverão ser debitados a uma conta de
almoxarifado e somente apropriáveis ao custo de qualquer empreendimento quando nela aplicados;
b) todos os custos pagos ou incorridos serão PRIMEIRAMENTE DEBITADOS a uma conta representativa das
OBRAS EM ANDAMENTO, classific ável no ativo circulante, para depois serem considerados na formação do custo
de cada unidade vendida;
c) os custos pagos ou incorridos referentes a empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades deverão
ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio de acordo com os mapas de apropriação de custos.
NOTA
Veja, na parte prática deste trabalho, os mapas de apropriação de custos.
Exemplo:
a) aquisição, por empresa que explore a atividade de construção e venda de imóveis, de determinada quantidade de
cimento a ser utilizada em diversas obras, não especificadas, seria contabilizada da seguinte forma:
D - Almoxarifado - Material de Construção (AC)
C - Fornecedores (PC)
Hist.: Compra efetuada da empresa Bom Material LTDA.,
Cfe. nf. 450, relativo 800 sacos de cimento R$ 4.800,00
b) Quando da utilização de parte do cimento comprado anteriormente, por determinada obra, caberia o seguinte
lançamento:
D - Obras em andamento - Obra ³X´ (AC)
C - Almoxarifado - Materiais de Construção (AC)
Hist.: Valor referente 200 sacos de cimento utilizados
neste mês R$ 1.200,00
c) Supondo-se que a obra consiste em duas unidades imobiliárias idênticas, os custos pagos ou incorridos seriam
apropriados a cada uma delas, mediante rateio (50% para cada uma, neste caso), conforme os seguintes
lançamentos contábeis:
D - Imóveis à Venda - Unidade 1 (AC)
Hist.: Valor dos materiais de construção conforme rateio R$ 600,00

D - Imóveis à Venda - Unidade 2 (AC)
Hist.: Valor dos materiais de construção, conforme rateio R$ 600,00
C = Obras em andamento (AC)
Hist.: Transf. para imóveis à venda do valor dos mat. de
construção R$ 1.200,00
NOTA
O lançamento acima deverá ser feito por ocasião da conclusão do empreendimento, se ainda houverem unidades por
vender. Considerar, também, que não é necessário e nem aconselhável, discriminar na contabilidade, unidade por
unidade. Este procedimento poderá ser feito em planilhas de rateio, mantidas em boa guarda a disposição do fisco, a
critério do contribuinte. Mas, de algum modo (na contabilidade ou extracontabilmente), deverá ficar evidenciado o
custo individual de cada unidade a ser vendida individualmente. Veja na parte prática deste livro, modelo de mapa de
rateio.
$
O contribuinte poderá também computar, na formação do custo do imóvel vendido, os custos contratados para a
realização das obras ou melhoramentos a que estiver obrigado. Esta opção é aplicável somente aos imóveis
vendidos, portanto, não deverão ser registrados custos contratados apropriáveis a unidadespor vender.
$$

!
Através deste instrumento legal, o contribuinte poderá evitar antecipação de tributação, conforme se demonstra a
seguir:
Hipótese:
Venda a vista de unidade não concluída.
Valor da Venda: R$ 100.000,00
Custo Incorrido até a data da venda: R$ 60.000,00
Custo Contratado para esta unidade: R$ 25.000,00
Logo:
Receita: R$ 100.000,00
(-) Custo até a data da venda: R$ 60.000,00
(=) Lucro Bruto antes do Custo Contratado: R$ 40.000,00
(-) Custo Contratado: R$ 25.000,00
(=) Lucro Bruto Após a Custo Contratado: R$ 15.000,00
Conclusão:
Se o contribuinte não tivesse optado por utilizar o custo contratado, teria um lucro bruto a considerar para fins de
Imposto de Renda e Contribuição Social, no valor de R$ 40.000,00. Mas, como optou por utilizar o custo contratado,
o lucro em questão foi reduzido (legalmente), para R$ 15.000,00.
$$
Aos custos contratados aplica-se o seguinte tratamento contábil:

a) o valor dos custos contratados respectivos ao imóvel vendido deverá ser creditado a conta específica do Passivo
Circulante ou do Exigível a Longo Prazo, na data da efetivação da venda, em contrapartida a um dos seguintes
débitos:
a.1) Resultado do exercício:
Débito à conta própria de Custo dos Imóveis Vendidos, se referente à unidade não concluída vendida à vista, ou
vendida a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o curso do ano-calendário da venda;
a.2) Resultado de Exercício Futuro:
Débito à conta própria deste grupo (Custo Diferido), se referente à unidade não concluída vendida a prazo ou à
prestação com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do ano-calendário da venda, na
hipótese de interesse do contribuinte pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita recebida;
b) à medida que os fornecedores de bens e serviços forem cumprindo os contratos, o contribuinte deverá debitar à
conta do Passivo Circulante ou Exigível a longo prazo e creditar a conta do Ativo Circulante - Obras em Andamento,
pelo valor do custo contratado, apropriável à cada unidade vendida;
c) os custos contratados relativos a empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades deverão ser
apropriados, a cada uma delas, mediante rateio;
d) os custos contratados poderão ser atualizados monetariamente desde que cláusula contratual neste sentido tenha
sido estipulada entre o contribuinte e o fornecedor de bens ou serviços, sendo, também, os valores relativos à
atualização computados no custo de cada unidade vendida mediante rateio;
e) os custos contratados após o dia da efetivação da venda, bem como as atualizações monetárias dos contratos de
fornecimento de bens ou serviços ocorridas depois desta data, serão creditadas à conta do Passivo Circulante ou
Passivo Exigível a Longo Prazo, em contrapartida a débitos a conta específica do Resultado de Exercício Futuro ou
Resultado do Exercício.
f) Obrigações Acessórias
f.1) O contribuinte fica obrigado a manter à disposição do fisco, demonstração analítica por empreendimento, dos
custos contratados incluídos na formação do custo de cada unidade vendida, assim como dos efeitos de atualização
monetária dos respectivos contratos de fornecimento de bens ou serviços;
f.2) Havendo opção do contribuinte pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido por concluir, todo e
qualquer custo objeto de contrato posterior à data de efetivação da venda, respectivo à unidade mencionada, deverá
ser considerado como contratado em função do custo orçado.
Para melhor ilustrar o acima descrito, demonstraremos um caso prático. Supondo-se que determinada empresa
apresentasse a seguinte posição de um empreendimento imobiliário, composto de construção para venda, de 10
unidades residenciais, idênticas:
Obras em Andamento (A.C)
Custos Incorridos
Empreendimento Morar Bem
Terrenos R$ 20.000
Material de Construção R$ 35.000
Mão-de-obra R$ 8.000
Encargos Sociais R$ 5.800
Serviços de Terceiros R$ 2.000
Total R$ 70.800
Se alienar uma unidade imobiliária do empreendimento em questão pelo valor de R$ 40.000,00 à vista, e contratar
uma firma subempreiteira para concluir este empreendimento, pelo valor de R$ 229.200,00 teríamos os seguintes
lançamentos contábeis:
a) Pela apuração do custo da unidade vendida, na data da realização da venda:
D - Custo dos Imóveis Vendidos (Cta.Resultado)

C - Obras em andamento (At.Circulante)
Empreendimento Morar Bem
Hist.: Transferência referente valor proporcional ao custo incorrido
sobre a unidade nº 1, alienada nesta data R$ 7.080,00
NOTA
Para chegar-se ao valor de R$ 7.080,00, dividiu-se o custo total incorrido (R$ 70.080,00), pelo número de unidades
do empreendimento, haja vista que, neste exemplo, todas as unidades são idênticas (mesma metragem e mesmo
padrão de acabamento).
b) Pelo registro do custo contratado para término do empreendimento proporcional a unidade vendida:
D - Custo de imóveis vendidos (Cta.Resultado)
C - Serviços contratados com terceiros (P.C.ou PELP)
Hist.: Serv. contratados para conclusão da unidade imob.

nº 1, do Empreendimento Morar Bem R$ 22.920,00
NOTA
Da mesma forma que no caso dos custos incorridos, o critério de rateio utilizado para chegar-se ao valor do
lançamento acima, foi a divisão do total contratado pela quantidade de unidades do empreendimento, haja vista,
como citado antes, que as mesmas são idênticas.
c) Pelo recebimento do valor da venda:
D - Caixa/Bancos (At.Circulante)
C - Vendas de Imóveis (Cta.Resultado)
Hist.: Valor recebido relativo à venda da unidade imobiliária nº 1,
Empreendimento Morar Bem R$ 40.000,00
d) Quando da execução do empreendimento pelo subempreiteiro contratado, apropriável à unidade vendida:
d.1) Pelo Registro .da Nota Fiscal
D - Obras em Andamento (A.Circulante)
C - Fornecedores (P. Circulante)
Hist.: Fat. nº 98 da Empreiteira Alfa Ltda., para execução de serviços de acabamento de 10 unidades do
empreendimento Morar Bem R$ 229.200,00
d.2) Pelo Rateio e Baixa da Conta Representativa do Custo Contratado
D - Serviços contratados com terceiros (P.C.ou PELP)
C - Obras em andamento (A.Circulante)
Hist.: Valor transferido relativo ao custo proporcional aprop.
por ocasião da venda da unidade nº 01 R$ 22.920,00
Razonetes Referentes aos Lançamentos Acima
Obras em Andamento Custo dos Im.Vendidos Custos Cont.Terceiro

70.800, 7.080, (1) (1) 7.080, 22.920, (2)
(3) 229.200, (2) 22.920, (5) 22.920,
22.920, (5) 30.000,
270.000,
Caixa/Bancos Receita de Vendas Fornecedores
(4) 40.000, 40.000, (4) (3) 229.200,
$
Quando a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poderá computar no custo do
imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, os custos orçados para a conclusão das obras ou
melhoramentos que estiver contratualmente obrigado a realizar.
Como esta opção diz respeito somente aos imóveis vendidos, entende-se, portanto, que a contabilidade não deverá
registrar custos orçados apropriáveis a unidades por vender.
$$

!
Através deste instrumento legal, o contribuinte poderá evitar antecipação de tributação, conforme se demonstra a
seguir:
Hipótese:
Valor da Venda: ........................................................... R$ 100.000,00
Custo Incorrido até a data da Venda: ............................. R$ 20.000,00
Custo Orçado total para esta unidade ............................ R$ 62.000,00
Logo:
Receita: R$ 100.000,00
(-) Custo até a data da venda: R$ 20.000,00
(=) Lucro Bruto antes do Custo Orçado: R$ 80.000,00
(-) Custo Orçado: R$ 62.000,00
(=) Lucro Bruto Após a Custo Orçado: R$ 18.000,00
Conclusão:
Se o contribuinte não tivesse optado por utilizar o custo orçado, teria um lucro bruto a considerar para fins de Imposto
de Renda e Contribuição Social, no valor de R$ 80.000,00. Mas, como optou por utilizar o custo orçado, o lucro em
questão foi reduzido (legalmente), para R$ 18.000,00.
$$c
O custo orçado será baseado nos custos usuais do tipo de empreendimento imobiliário e compreenderá a diferença
entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou contratados até a data de efetivação da venda.
$$cc

A opção para computar o custo orçado deverá ser feita na data em que se der a efetivação da venda de unidade
isolada ou da primeira unidade de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades distintas.
A opção será feita para cada empreendimento, separadamente, e uma vez adotado, o custo orçado deverá ser
computado na apuração individual do lucro bruto de todas as unidades do empreendimento.
$$
Os custos orçados referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a
cada uma delas, mediante rateio baseado em critérios usualmente adotados em empreendimentos imobiliários.
$$
O valor orçado para a conclusão das obras ou melhoramentos poderá ser modificado, em qualquer época, em
decorrência:
a) de sua atualização monetária;

A atualização monetária do custo orçado será admitida sempre que a aquisição de materiais ou bens, a contratação
de obra ou serviço, a realização de despesas ou encargos tiverem que ser feitas a preços diferentes dos previstos no
orçamento.
b) de alterações no projeto ou nas especificações do empreendimento;
As alterações no projeto ou nas especificações admitidas para efeito de modificação do custo orçado são apenas as
que se relacionarem com a quantidade ou a qualidade dos materiais, bens, obras ou serviços ou com a natureza dos
encargos ou despesas estipulados no orçamento.
c) de sua correção monetária.
Como critério alternativo à atualização monetária de que trata a letra a, acima, poderá ser procedida a correção
monetária, com base na variação da ufir.
Importante salientar que a partir da publicação da IN SRF nº 67/88, foi criado um critério alternativo para atualização
do custo orçado, onde a correção será feita com base no índice estabelecido no contrato de venda. Este tratamento
está melhor evidenciado, mais adiante, na parte que trata de venda com cláusula de correção monetária.
NOTA
Os valores referentes à atualização monetária e as alterações nas especificações do orçamento, serão computados,
no custo de cada unidade vendida mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário.
$$
Aos custos orçados aplica-se o seguinte tratamento contábil:

a) Valor dos custos orçados respectivos ao imóvel vendido deverá ser creditado à conta específica do Passivo
Circulante ou do Passivo Exigível a Longo Prazo, na data da efetivação da venda, em contrapartida a um dos
seguintes débitos:
- Resultado do Exercício - débito a conta de custo das unidades vendidas, se referente a unidade não concluída,
vendida à vista, ou vendida a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o curso do ano-calendário
da venda;
- Resultado de Exercícios Futuros - débito à conta própria deste grupo (custos Diferidos), se referente à unidade não
concluída, vendida a prazo ou à prestação, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do
ano-calendário da venda, na hipótese de interesse do contribuinte pelo reconhecimento do lucro bruto
proporcionalmente à receita da venda recebida (regime de caixa).
b) As modificações ocorridas no valor do orçamento da unidade vendida serão creditadas à conta específica do
Passivo Circulante ou do Passivo Exigível a Longo Prazo, em contrapartida a débitos da conta específica de
Resultados do Exercício ou da conta própria de Resultados de Exercícios Futuros.
Na hipótese da opção do contribuinte pela utilização do critério da IN SRF nº 67/88, onde a correção monetária é feita
com base no índice estabelecido no contrato, a contrapartida da atualização do custo orçado será lançado a débito
de conta de resultado, mais especificamente, variação monetária passiva. Veja maiores detalhes sobre a
contabilização da correção do custo orçado, na parte que trata de venda com cláusula de correção monetária.
NOTA
O contribuinte fica obrigado a manter, à disposição do fisco ou dos órgãos da Secretaria da Receita Federal,
Demonstração Analítica, por empreendimentos, dos valores computados como custo orçado de cada unidade
vendida, bem como dos efeitos de atualização monetária e de alterações nas especificações do orçamento,
independentemente do quadro demonstrativo do custo orçado.
$$ 6c
c
Hipótese
Venda a vista de unidade não concluída.
Valor da Venda: ........................................................... R$ 100.000,00
Custo Incorrido até a data da Venda: ............................. R$ 20.000,00
Custo Orçado total para esta unidade ............................ R$ 62.000,00
a) Pelo registro da venda efetuada:
D - Caixa/Bancos
C - Receita c/ venda de imóveis (Cta.Resultado)
Hist.: valor recebido pela venda da unidade nº 1 do Empreend.
Y ao Sr. Pedro dos Santos, cfe. Inst. particular promessa
de compra e venda R$ 100.000,00
b) Pela apuração do custo da unidade vendida:
D - Custo de Imóveis vendidos (Cta.Resultado)
Hist.: vlr. referente unidade 01, Empreend. ³Y´ R$ 82.000,00
C - Obras em Andamento Empreend. ³Y´ (AC)
Hist.: vlr.transf. p/custo dos imov.Vend R$ 20.000,00
C - Custos Orçados (PC)
Empreendimento ³Y´
Hist.: vlr. orçado p/ conclusão do empreend R$ 62.000,00
c) A medida em que forem sendo executadas as obras, a empresa registrará em sua contabilidade, os custos
incorridos após a venda, da seguinte forma:
c.1) Registro dos Gastos
D - Obras em Andamento.
C - Fornecedores/ Caixas/ Bancos
Hist.: vlr. do custo das obras realizadas no
empreendimento supra 15.000,00
d) Por ocasião do encerramento do período de apuração
D - Custos orçados Efetivamente Realizados (Passivo Circulante)
C - Obras em Andamento.
Hist.: Transf. dos custos orçados proporcionais à unidade
nº 1, para custo orçado realizado 15.000,00
NOTA
A conta ³ Custo Orçado Efetivamente Realizado´, é redutora da conta que registra o Custo Orçado;
No exemplo em questão, estamos trabalhando com uma unidade. No caso de estarmos tratando de mais de uma
unidade a ser vendida separadamente, o custo incorrido após a venda deverá ser apura do pelo critério de rateio.
Razonetes Referentes aos Lançamentos Acima
Caixa/Bancos Receita de Vendas Obras em Andam.

100.000, 15.000,00 100.000, **99.999, 20.000,
15.000, 15.000,
** Hipoteticamente, o saldo anterior.
Custo Prod.Vendidos Custo Orçado Custo Orç.Efet. Realiz.
82.000, 62.000,00 15.000,

$
!
A venda de unidades imobiliárias considera-se efetivada ou realizada quando contratada a operação de compra e
venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer
outro documento representativo de compromisso ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver
sujeita essa venda.
Considera-se condição suspensiva aquela que subordine a aquisição do direito à verificação ou ocorrência do fato
nela previsto, tal como a cláusula que faça a eficácia da operação de compra e venda dependente de financiamento
do saldo devedor do preço, ou a que sujeite esse eficácia à liberação de hipoteca que esteja gravando o bem
negociado.
No caso da venda sujeita a condição suspensiva, as quantias recebidas pelo contribuinte, a qualquer título, na fase
que anteceder ao implemento da condição, poderão ser contabilizadas em conta de antecipação de clientes,
classificável no passivo circulante.
Uma vez implementada a condição suspensiva convencionada, as quantias antecipadas pelo comprador do imóvel
serão convertidas em receita do período-base da efetivação da venda, com o conseqüente reconhecimento do lucro
bruto a elas correspondente.
Será computado no resultado do período-base em que ocorrer a resolução do contrato, ou o distrato da venda, o
valor da diferença entre a quantia restituída ao comprador e os custos do imóvel apropriados ao resultado de cada
período-base anterior.
$
$$

O lucro bruto será apurado e reconhecido no resultado do período-base, na data em que se efetivar a transação. O
lançamento contábil é bastante simples, uma vez que o custo já está totalmente incorrido devido ao fato da unidade
estar concluída e o valor foi efetivamente recebido.
Exemplo
Venda: R$ 75.000,00
Custo Incorrido: R$ 50.000,00
a) Pelo registro da venda
D - Caixa/Bancos conta Movimento
C - Receita de Venda de Imóveis
(Conta de Resultado) R$ 75.000,00
b) Pelo registro do custo
D - Custo dos Imóveis Vendidos
(Conta de Resultado)
C - Estoque de Imóveis para Venda R$ 50.000,00
Empreendimento XYZ
$$

!
Quando o contribuinte não se interessar pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido, as apurações e
apropriações de custo, a apuração e o reconhecimento do lucro bruto e as atualizações monetárias dos custos
contratados serão feitos com observância das normas a seguir descritas:
a) Inicialmente, será apurado o custo da unidade vendida, até o dia da efetivação da venda, mediante distribuição
proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados até a data
mencionada;
b) uma vez conhecido o custo da unidade vendida, o lucro bruto deverá ser apurado e, em seguida, computado
integralmente no resultado do período de apuração, na data em que se efetivar a venda;
c) os custo respectivos à unidade vendida pagos, incorridos ou contratados após a data do reconhecimento do lucro
bruto, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, terão o seguinte tratamento:
I - A parte apurada entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do período-base em que esse fato
acontecer será computada no resultado como custo adicional de venda;
II - a parte apurada em período-base posterior ao mencionado acima, será computada no resultado desse período-
base como custo de período anterior, e representará parcela redutora do lucro bruto em vendas desse período-base
posterior.

A separação determinada acima, pelo legislador, na prática é inócua, pois, de qualquer forma o valor é lançado em
conta de resultado, como custo do imóvel vendido. Nos exemplos que a seguir serão demonstrados, usaremos
apenas o nome de Custo dos Imóveis Vendidos.
d) as atualizações monetárias dos custos contratados respectivos à unidade vendida terão o mesmo tratamento
previsto nas alíneas I e II da letra ³c´ acima;
Exemplo
Venda: R$ 100.000,00
Custo Incorrido até a data da Venda R$ 15.000,00
Custo Incorrido após a data da venda R$ 5.000,00
D - Caixa/Bancos Cta. Movimento
C - Receita de Venda de Imóveis R$ 100.000,00
b) Pelo registro do custo incorrido até a data da venda
D - Custo dos Imóveis Vendidos (Conta de Resultado)
C - Obras em Andamento (Ativo Circulante)
Empreendimento XYZ R$ 15.000,00
c) Pelo registro do custo incorrido após a data da venda
$$

!
Quando o contribuinte optar pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido, as apurações e apropriações
de custo, a apuração e o reconhecimento do lucro bruto e as modificações no valor do orçamento serão feitos com
observância das normas constantes a seguir:
a) Inicialmente, será apurado custo da unidade vendida, na data da efetivação da venda, mediante distribuição
proporcional (rateio), por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados e dos
custos orçados para a conclusão das obras ou melhoramentos a que o contribuinte se obrigou;
b) uma vez conhecido o custo da unidade vendida, de conformidade com o disposto na letra ³a´ acima, o lucro bruto
deverá ser apurado e, em seguida computado integralmente no resultado do período-base, na data em que se
efetivar a venda;
c) os valores referentes à atualização monetária e às alterações nas especificações do orçamento da unidade
vendida, bem como às correções monetárias do saldo do custo orçado, sempre apurados mediante rateio de custos
do empreendimento, terão o seguinte tratamento:
I - quando ocorridos entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do período-base em que esse fato
acontecer, constituirão ajuste da conta de controle do custo orçado e serão computados no resultado do exercício
social como custo adicional da venda;
II - Quando ocorridos em período-base posterior ao mencionado na alínea precedente, constituirão ajuste da conta de
controle do custo orçado, e serão computados no resultado desse período-base como custo de períodos-base
anteriores, representando, em conseqüência, parcela redutora do lucro bruto de vendasdesse período-base
posterior.

Exemplo
Venda: R$ 100.000,00
Custo Orçado total, da unidade vendida R$ 85.000,00
D - Caixa/Bancos Cta. Movimento
c) Pelo registro do custo orçado
c.1) Cálculo do custo orçado a contabilizar
Custo Total Orçado da unidade vendida R$ 85.000,00
(-) Custo incorrido até a data da venda R$ 15.000,00
(=) Custo orçado a contabilizar R$ 70.000,00
c.2) Lançamento contábil
D - Custo dos Imóveis vendidos
C - Custo Orçado (P.Circ. ou P.Ex.Longo Prazo)
Empreend. XYZ R$ 70.000,00

Ao invés de fazermos dois lançamentos, na forma das letras b e c acima, poderíamos ter feito apenas um lançamento
de segunda fórmula, como segue:

(Cta.Resultado) R$ 85.000,00
C - Obras em Andamento (At.Circulante)
C - Custo Orçado (P.Circul. ou PELP) R$ 70.000,00
d) Pelo registro do custo incorrido após a data da venda
D - Custo Orçado Efetivamente Realizado
(P.Circul. ou PELP)

A conta Custo Orçado Efetivamente Realizado, é redutora da conta Custo Orçado. Poderíamos, também, ao invés de
abrirmos a conta de Custo Orçado Efetivamente Realizado, efetuarmos os lançamentos a débito da própria conta de
Custo Orçado. É apenas uma questão de critério.
$$c ! c

I) Na venda a prazo ou a prestação de unidade concluída, com pagamento total CONTRATADO PARA O CURSO
DO ANO-CALENDÁRIO DA VENDA, o lucro bruto será apurado e reconhecido, no resultado do período-base, na
data em que se efetivar a transação.
Exemplo
Venda: R$ 75.000,00
D - Clientes (Ativo Circulante)
C - Receita de Venda de Imóveis
Empreendimento XYZ
II) Na venda a prazo ou a prestação de unidade concluída, com pagamento restante ou pagamento total contratado
para DEPOIS DO ANO-CALENDÁRIO DA VENDA, o lucro bruto apurado poderá, para efeito de determinação do
lucro real e da base de cálculo da contribuição social sobre o lucro, ser reconhecido nas contas de resultado de cada
período-base proporcionalmente à receita da venda efetivamente recebida(a tributação poderá ser diferida),
observadas as normas descritas a seguir:
a) O lucro bruto será controlado mediante utilização de conta ou contas do grupo de resultado de exercícios futuros,
em que se registrarão a receita bruta da venda e o custo do imóvel;
b) por ocasião da venda, será determinada a relação entre o lucro bruto e a receita exclusiva da venda e, até o final
de cada período-base, será transferida, para o resultado, parte do lucro bruto proporcional à referida receita nele
recebida.
Exemplo
Venda: R$ 100.000,00
Prestação Recebida: R$ 1.000,00
D - Cliente (At.Circulante)
C - Receita Diferida
(Resultado Exerc.Futuros) R$ 100.000,00
D - Custo Diferido
(Resultado Exerc.Futuros)
Empreendimento XYZ
c) Pelo registro do recebimento da prestação
D - Caixa/Bancos (At. Circulante)
C - Cliente (At.Circulante) R$ 1.000,00
d) Pelo reconhecimento do lucro bruto (tributação)
d.1) Lançamento da receita
D - Receita Diferida (Resultado Exerc.Futuros)
C - Receita de Vendas de Imóveis

O valor a ser levado a resultado, é o efetivamente recebido, mesmo que haja correção monetária imbutida no valor.
d.2) Cálculo e lançamento do custo
O legislador determina que façamos o cálculo de quanto o lucro bruto diferido representa em relação à receita
diferida, e a partir dele encontremos o valor do custo a ser levado ao resultado. Como o objetivo é encontrarmos o
custo a ser levado a resultado, vamos simplificar o trabalho da seguinte forma:
Receita de Venda Diferida R$ 100.000,00
Custo Diferido R$ 85.000,00
Logo, conclui-se que o custo diferido, neste caso, representa 85% da receita diferida, ou se preferirem, o lucro bruto é
de 15% em relação à receita diferida. Para encontrarmos o valor do custo a ser contabilizado, basta aplicar o
percentual de 85% sobre o valor de cada prestação recebida:
Prestação Recebida R$ 1.000,00
% custo sobre a receita 85%
Custo a contabilizar R$ 850,00
Lucro Bruto R$ 150,00
C - Custo Diferido (Resultado de Exerc.Futuros) R$ 850,00

Como pode ser observado, na situação apresentada a tributação se dá por regime de caixa, tanto para imposto de
renda, quanto para a contribuição social sobre o lucro. Cabe acrescentar que o mesmo tratamento aplica-se à
incidência do PIS e da COFINS.
Note que o fator determinante da possibilidade, ou não, de diferir a tributação, é o prazo de vencimento. Se houverem
parcelas vincendas após o ano-calendário da venda, poderá ser utilizado o critério de diferimento. Ao contrário, se as
parcelas vencerem integralmente, segundo constar do contrato, até 31 de dezembro do próprio ano da venda, não
poderá haver diferimento. Saliente-se que deve ser levado em consideração, sempre o ano-calendário, mesmo que a
apuração do lucro real seja trimestral.
$$c ! c

c

I) No caso da venda a prazo ou a prestação de unidade não concluída, com pagamento total contratado para O
CURSO DO ANO-CALENDÁRIO DA VENDA, quando o contribuinte NÃO SE INTERESSAR pela inclusão do custo
orçado no custo do imóvel vendido, as apurações e apropriações de custo, a apuração e o reconhecimento do lucro
bruto e as atualizações monetárias dos custos contratados serão feitos com observância do estabelecido a seguir:
a) Inicialmente, será apurado o custo da unidade vendida, até o dia da efetivação da venda, mediante distribuição
proporcional (rateio), por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados até a
data mencionada;
b) uma vez conhecido o custo da unidade vendida, o lucro bruto deverá ser apurado e, em seguida, computado
integralmente no resultado do período-base, na data em que se efetivar a venda;
c) os custos respectivos à unidade vendida pagos, incorridos ou contratados após a data do reconhecimento do lucro
bruto, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, e terão o seguinte tratamento:
I - a parte apurada entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do período-base em que esse fato
acontecer será computada no resultado do período como custo adicional de venda;
II - a parte apurada em período-base posterior ao mencionado acima, será computada no resultado desse período-
base como custo de exercício anterior, e representará parcela redutora do lucro bruto em vendas desse período-base
posterior.

d) as atualizações monetárias dos custos contratados respectivos à unidade vendida terão o mesmo tratamento
previsto nas alíneas I e II da letra ³c´ acima;
Exemplo
Venda: R$ 100.000,00
Custo Incorrido até a data da venda: R$ 15.000,00
Custo Incorrido após a data da venda: R$ 5.000,00
c) Pelo registro do custo incorrido após a data da venda
II) No caso de venda a prazo ou a prestação de unidade não concluída, com pagamento total contratado para o
CURSO DO ANO-CALENDÁRIO DA VENDA, quando o contribuinte OPTAR pela inclusão do custo orçado no custo
do imóvel vendido, as apurações e apropriações de custo, a apuração e o reconhecimento do lucro bruto e as
modificações no valor do orçamento serão feitos com observância do que segue:
a) Inicialmente, será apurado custo da unidade vendida, na data da efetivação da venda, mediante distribuição
proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados e dos custos
orçados para a conclusão das obras ou melhoramentos a que o contribuinte se obrigou;
b) uma vez conhecido o custo da unidade vendida, de conformidade com o disposto na letra ³a´ acima, o lucro bruto
deverá ser apurado e, em seguida, computado integralmente no resultado do exercício, na data em que se efetivar a
venda;
c) os valores referentes à atualização monetária e às alterações nas especificações do orçamento da unidade
vendida, bem como às correções monetárias do saldo do custo orçado, sempre apurados mediante rateiode custos
do empreendimento, terão o seguinte tratamento:
I - quando ocorridos entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do período-base em que esse fato
acontecer, constituirão ajuste da conta de controle do custo orçado e serão computadosno resultado do exercício
social como custo adicional da venda;
II - Quando ocorridos em período-base posterior ao mencionado na alínea precedente, constituirão ajuste da conta de
controle do custo orçado, e serão computados no resultado desse período-base como custo de períodos-base
anteriores, representando, em conseqüência, parcela redutora do lucro bruto em vendas desse período-base
posterior.
NOTA
Exemplo
Venda: R$ 100.000,00
D - Custo dos Imóveis vendidos


(Cta.Resultado) R$ 85.000,00
C - Custo Orçado
(P.Circul. ou PELP) R$ 70.000,00
d) Pelo registro do custo incorrido após a data da venda
D - Custo Orçado Efetivamente Realizado
(P.Circul. ou PELP)

$$c ! c
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c c

I) Sem utilização do Custo Orçado
Nesta hipótese, quando o contribuinte NÃO SE INTERESSAR PELA INCLUSÃO DO CUSTO OR ÇADO no custo do
imóvel vendido, mas, por outro lado, interessar-se pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita
recebida, deverá observar as normas dispostas a seguir:
a) quanto às apurações iniciais do custo, do lucro bruto, e da relação entre este e a receita bruta de venda:
1 - será apurado o custo da unidade vendida, até o dia da efetivação da venda, mediante distribuição proporcional,
por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados até a data mencionada;
2 - uma vez conhecido o custo da unidade vendida, de conformidade com o disposto na alínea precedente, será
determinada a relação entre o lucro bruto até então apurado e a receita bruta de venda;
b) Com referência ao reconhecimento do Lucro Bruto:
1 - o reconhecimento do lucro bruto poderá ser feito proporcionalmente à venda recebida em cada período-base,
mediante a utilização de conta ou contas do grupo de resultado de exercícios futuros, em que se registrarão a receita
bruta da venda e os custos pagos, incorridos ou contratados;
2 - as transferências parciais do lucro bruto, do grupo de resultados de exercícios futuros para o resultado de cada
período-base, serão feitas sempre com base na relação atualizada entre o lucro bruto e a receita bruta de venda.
c) Os custos respectivos à unidade vendida pagos, incorridos ou contratados ENTRE o dia da efetivação da venda e
a data em que o cliente saldar o seu débito, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, serão
transferidos da conta de obras em andamento para conta específica de resultados de exercícios futuros, ou nesta
registrados diretamente, com o conseqüente reajustamento da relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda,
e ensejarão os seguintes procedimentos:
1 - reajustamento, periódico ou no encerramento do período-base, do lucro bruto reconhecido proporcionalmente aos
valores recebidos no período-base de tal modo que o montante do lucro reconhecido no período-base represente o
resultado da aplicação, sobre a soma das prestações nele recebidas, da última relação do período-base entre o lucro
bruto e a receita bruta de vendas;
2 - Contabilização em conta de resultado do exercício, como custo de exercícios anteriores, da diferença de custo
correspondente à parte do preço de venda já recebida até a data do balanço anterior.
d) Como alternativa ao estabelecido acima, as pessoas jurídicas que optarem pelo LUCRO REAL ANUAL, poderão
adotar os seguintes procedimentos:
1 - no final do ano-calendário, o contribuinte aplicará a última relação percentual do período-base entre o lucro bruto
e a receita bruta de venda sobre o total das prestações recebidas até essa data, inclusive valores recebidos em
períodos-base anteriores;
2 - em seguida, subtrairá, do resultado da operação indicada na alínea precedente, as parcelas do lucro bruto
computadas em períodos-base anteriores, encontrando, na diferença apurada, o valor do lucro bruto a ser
reconhecido no período-base.
e) Os custos respectivos à unidade vendida pagos, incorridos ou contratados após a data em que o cliente houver
saldado o seu débito, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, terão o seguinte tratamento:
1 - a parte apurada entre a data em que o cliente houver saldado o seu débito e o final do período-base em que esse
fato tiver acontecido será computada no resultado do período-base como custo adicional de vendas;
2 - a parte apurada em período-base posterior ao mencionado acima, será computada no resultado desse período-
base, como custo de exercícios anteriores, e representará parcela redutora do lucro bruto em vendas desse período-
base posterior.
f) São válidas, para as atualizações monetárias dos custos contratados respectivos à unidade vendida, todas as
disposições constantes das letras ³c´, ³d´ e ³e´ acima.

Na hipótese da pessoa jurídica optar pelo critério de lucro real anual, o reconhecimento do lucro bruto,
proporcionalmente à receita da venda recebida poderá, a critério do contribuinte, ser feito até o final do ano-
calendário.
Exemplo
Venda: R$ 100.000,00
Prestação (ou entrada) recebida no período-base da venda R$ 1.000,00
Prestação recebida após o período-base da venda R$ 1.000,00
(Resultado de Exerc.Futuros) R$ 100.000,00
D - Custo Diferido
c) Pelo registro do Recebimento da 1ª prestação (ou entrada)
C - Clientes (At.Circulante) R$ 1.000,00
d) Pelo reconhecimento do lucro bruto (tributação)
d.1) Lançamento da receita
C - Receita de Vendas de Imóveis (Conta de Resultado) R$ 1.000,00

d.2) Cálculo e lançamento do custo
C - Custo Diferido
(Resultado de Exerc.Futuros) R$ 150,00

renda, quanto para a contribuição social sobre o lucro. Cabe acrescentar, que o mesmo tratamento aplica-se à
e) Pelo registro do custo incorrido após a data da venda
D - Custo Diferido
(Resultado de Exerc.Futuros)
f) Pelo registro do Recebimento da 2ª prestação
g) Pelo reconhecimento do lucro bruto (tributação) em relação à segunda prestação
g.1) Lançamento da receita
D - Receita Diferida
g.2) Cálculo e lançamento do custo
Custo Diferido Ajustado R$ 20.000,00

O custo ajustado no valor de R$ 20.000,00, foi obtido considerando-se o custo incorrido que havia na ocasião da
venda, no valor de R$ 15.000,00, somado ao custo incorrido após a venda e até o período-base em questão, no valor
de R$ 5.000,00. No período seguinte pegaremos os R$ 20.000,00 e somaremos ao custo incorrido neste período
seguinte, e assim sucessivamente, até o término da obra. Isto ocorre porque não está sendo usado o custo orçado.
Logo, conclui-se que o custo diferido, neste caso, representa 20% da receita diferida, ou se preferirem, o lucro bruto,
neste momento, é de 80% em relação à receita diferida. Para encontrarmos o valor do custo a ser contabilizado,
basta aplicar o percentual de 20% sobre o valor de cada prestação recebida:
h) Ajuste do custo em relação a prestação anterior
No reconhecimento do lucro bruto relativo à primeira parcela recebida, o custo diferido representava 15% da receita
diferida, portanto, levamos ao resultado, como custo, o valor de R$ 150,00. Como o custo mudou para 20%,
conforme demonstrado acima, teremos que ajustar o valor levado ao resultado, que já não é mais de R$ 150,00, mas
de R$ 200,00. Logo temos que fazer um lançamento complementar de R$ 50,00. Como você já deve ter percebido,
quando há diferimento de tributação sem utilização do custo orçado, a cada novo lançamento de custo, o percentual
que ele representa sobre a receita se altera. E, para benefício da empresa, devemos aplicar este novo percentual
não só sobre as parcelas recebidas no período base, mas, também, nas prestações recebidas antes, o que vai gerar
lançamentos de complementação de custo.
D - Custo do Imóveis Vendidos
C - Custo Diferido
(Resultado Exerc.Futuros) R$ 50,00
Para melhor entendimento, demonstrar-se-á os razonetes representativos das contas de Receita Diferida e Custo
Diferido:
Receita Diferida Custo Diferido
100.000, 15.000,00
(1) 1.000,00 5.000,00 150,00 (2)
(3) 1.000,00 200,00 (4)
98.000,00 50,00 (5)
19.600,00
Receita Vendas Custo Imov. Vendidos
1.000,00 (1) (2) 150,00
1.000,00 (3) (4) 200,00 (5) 50,00

Podemos comprovar matematicamente se os procedimentos acima estão corretos, ou seja, o saldo atual da conta do
custo diferido deve representar sobre a receita diferida, o último percentual apurado. Veja que o saldo do custo
diferido, R$ 19.600,00, representa exatos 20% da receita diferida, que é de 98.000,00. Lembrando que o último
percentual de custo apurado sobre a receita diferida é de 20%, como pode ser visto acima. Ou se preferir, o lucro
bruto diferido é de 80%.
II - Com utilização do Custo Orçado
Nesta hipótese, quando o contribuinte INTERESSAR-SE PELA INCLUSÃO DO CUSTO ORÇADO no custo do imóvel
vendido, e pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita recebida, deverá observar as normas
dispostas a seguir:
a) Quanto às apurações do custo, do lucro bruto e da relação entre este e a receita bruta de venda:
1 - inicialmente, será apurado o custo da unidade vendida, na data da efetivação da venda, mediante distribuição
proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados edos custos
orçados para conclusão das obras ou melhoramentos a que o contribuinte se obrigou;
2 - uma vez conhecido o custo da unidade vendida, de conformidade com o disposto na alínea precedente, será
determinada a relação entre o lucro bruto apurado e a receita bruta de venda.
b) Com referência ao Reconhecimento do Lucro Bruto:
1 - O reconhecimento do lucro bruto poderá ser feito proporcionalmente à receita da venda em cada período-base,
mediante a utilização de conta ou contas do grupo de resultados de exercícios futuros, em que se registrarão a
receita bruta da venda e o custo da unidade, inclusive o orçado;
2 - as transferências parciais do lucro bruto, do grupo de resultados de exercícios futuros para o resultado de cada
exercício social, serão feitas sempre com base na relação atualizada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda.
c) Os valores referentes à atualização monetária e às alterações nas especificações do orçamento da unidade
vendida, bem como às correções monetárias do saldo do custo orçado ocorridas entre o dia da efetivação da venda e
a data em que o cliente saldar o seu débito, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, serão
levados a débito de conta específica de resultados de exercícios futuros, com o conseqüente reajustamento da
relação entre o lucro bruto e a receita bruta da venda, e ensejarão os seguintes procedimentos:
1 - Reajustamento, periódico ou em 31 de dezembro, para quem faz balanço anual, e obrigatoriamente ao final de
cada trimestre para quem faz balanço trimestral, do lucro bruto reconhecido proporcionalmente aos valores recebidos
no período-base, de tal modo que o montante do lucro reconhecido no período-base represente o resultado da
aplicação, sobre a soma das prestações nele recebidas, da última relação do período-base entre o lucro bruto e a
receita bruta da venda;
2 - Contabilização em conta de resultado do exercício, como custo de exercícios anteriores, da diferença de custo
correspondente à parte do preço de venda já recebida até a data do balanço anterior.
d) Os valores referentes à atualização monetária e às alterações nas especificações do orçamento da unidade
vendida, bem como às correções monetárias do saldo do custo orçado OCORRIDAS APÓS a data em que o cliente
houver saldado o seu débito sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento terão o seguinte
tratamento:
1 - quando ocorridos entre a data em que o cliente houver saldado o seu débito e o final do período-base em que
esse fato tiver acontecido, constituirão ajuste da conta de controle do custo orçado e serão computados no resultado
do exercício social como custo adicional da venda se utilizado o critério da IN 23/83, ou como variação monetária
passiva se utilizado o critério da IN 67/88;
2 - quando ocorridos em período-base posterior ao mencionado na alínea precedente, constituirão ajuste da conta de
controle do custo orçado e serão computados no resultado desse período-base como custo de períodos-bases
anteriores, representando, em conseqüência, parcela redutora do lucro bruto em vendas desse período-base
posterior, se utilizado o critério da IN nº 23/83, ou como variação monetária passiva, se usado o critério da IN nº
67/88.

Veja mais adiante, na parte que trata de venda com cláusula de correção monetária, o tratamento aplicado a cada
uma das duas Instruções Normativas mencionadas acima.
e) Na venda de imóvel com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da
transação, o reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita da venda recebida poderá, a critério do
contribuinte, ser feito até 31 de dezembro para as pessoas jurídicas que apurarem balanço anual, mas ao final de
cada trimestre para as pessoas jurídicas que optarem por balanços trimestrais.
Exemplo
Venda: R$ 100.000,00
Custo Orçado Total desta unidade R$ 85.000,00
Prestação recebida R$ 1.000,00
D - Custo Diferido (Resultado Exerc.Futuros)
D - Custo Diferido
(Resultado Exerc. Futuros)
C - Custo Orçado (P.Circ. ou P. Ex.Longo Prazo)

D - Custo Diferido
(Resultado Exerc. Futuros) R$ 85.000,00
d) Pelo registro do Recebimento da 1ª prestação (ou entrada)
e) Pelo reconhecimento do lucro bruto (tributação)
e.1) Lançamento da receita

e.2) Cálculo e lançamento do custo
Logo, conclui-se que o custo diferido, neste caso, representa 85% da receita diferida, ou se preferirem, o lucro bruto
diferido é de 15% em relação à receita diferida. Para encontrarmos o valor do custo a ser contabilizado, basta aplicar
o percentual de 85% sobre o valor de cada prestação recebida:

renda, quanto para a Contribuição Social Sobre o Lucro. Cabe acrescentar que o mesmo tratamento aplica-se à
f) Pelo registro do custo incorrido após a data da venda
D - Custo Diferido


a) Na venda de imóvel com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da
transação, ou seja, quando houver diferimento, os juros estipulados no contrato deverão ser apropriados aos
resultados dos períodos-base a que competirem.
b) No caso de opção do contribuinte pelo reconhecimento do lucro bruto proporcional à receita de venda recebida, a
legislação (IN nº 84/79) sugere que os juros debitados ao cliente sejam controlados em conta específica do ativo
circulante ou do realizável a longo prazo, em separado da conta própria de controle do débito pertinente à receita
exclusiva da venda.
Importante chamarmos atenção para dois pontos relevantes:
1º) mesmo no caso de haver diferimento, ou seja, tributação por regime de caixa, isto não se aplica aos juros os
quais deverão ser levados a resultado e tributados pela competência; e
2) cuidado para não confundir juros com correção monetária, a qual tem outro tratamento, como veremos no próximo
tópico. Por exemplo, se o contrato prevê atualização com base na variação do CUB, trata-se de correção monetária e
não de juros.

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a) O tratamento a adotar, quanto à correção monetária será o seguinte:
1 - primeiramente, o contribuinte deverá debitar o cliente e creditar conta própria do grupo de resultados de exercícios
futuros (Receita Diferida) pelo valor da receita da correção monetária do saldo credor do preço, segundo as
condições estipuladas no contrato;
2 - em seguida, levará a débito da conta própria do grupo de resultados de exercícios futuros (Custo Diferido),
referida na alínea precedente e a crédito de conta de variações monetárias ativas, e resultado do exercício, o valor
que exceder à correção do saldo do lucro bruto concernente à unidade vendida registrado em conta de resultados de
exercícios futuros, segundo o mesmo percentual utilizado na correção do saldo credor do preço antes dessa
correção.

Para fins da atualização monetária referida acima, os juros não integram o saldo credor do preço.
b) Como alternativa aos procedimentos indicados na letra ³a´ acima, o contribuinte poderá, em contrapartida aos
débitos de correção monetária feitos ao cliente, levar a crédito direto de conta própria do grupo de resultados de
exercícios futuros e de conta de variações monetárias ativas os valores que a elas competirem.
c) Enquanto prevalecer a opção do contribuinte pelo reconhecimento do lucro bruto em função da receita da venda
recebida, o lucro bruto corrigido será computado no resultado de cada período-base proporcionalmente aos
recebimentos ocorridos.
d) A legislação sugere, ao contribuinte, que os débitos de correção monetária feitos ao cliente sejam controlados
separando-se as quantias relativas à variações monetárias ativas e a correções monetárias do lucro bruto, levando-
se esses valores para contas distintas do ativo circulante.
e) Utilizando este critério de correção monetária, se o contribuinte estiver utilizando o custo orçado, este deverá ser
atualizado, atualmente, com base na variação da UFIR, e a contrapartida desta correção deverá ser lançada a débito
do custo diferido, fazendo com que o percentual de diferimento seja alterado.
Exemplo
Venda: R$ 100.000,00
Custo Orçado desta unidade R$ 60.000,00
Prestação (ou entrada) recebida no período-base da venda R$ 1.000,00
Prestação recebida após o período-base da venda R$ 1.100,00
Índice de correção segundo o contrato 10%
Variação (hipotética) da UFIR 5%
No período-base da venda
D - Clientes
(Ativo Circulante)
D - Custo Diferido
D - Custo Diferido

D - Custo Diferido
C - Custo Orçado
(P.Circul. ou PELP) R$ 45.000,00
C - Clientes
(At.Circulante) R$ 1.000,00

C - Custo Diferido

renda, quanto para a contribuição social sobre o lucro. Cabe acrescentar que o mesmo tratamento aplica-se à
No período-base seguinte ao da venda:
a) Cálculo da atualização monetária do Saldo do cliente
(-) Prestação Recebida R$ 1.000,00
(=) Saldo da Conta Clientes/Receita Diferida R$ 99.000,00
Correção monetária (99.000 x 10%) R$ 9.900,00
b) Contabilização da Correção do Saldo do Cliente
c) Cálculo da atualização monetária do custo diferido
(-) Valor levado a resultado R$ 600,00
(=) Saldo da conta custo diferido R$ 59.400,00
Correção Monetária (59.400 x 10%) R$ 5.940,00
d) Contabilização da Correção do Custo Diferido
D - Custo Diferido
C - Variação Monetária Ativa
e) Cálculo da atualização do custo orçado
Custo Orçado R$ 45.000,00
f) Contabilização da Correção do Custo Orçado
D - Custo Diferido (Resultado Exerc.Futuro)
C - Custo Orçado (Result.Exerc.Futuros) R$ 2.250,00
g) Pelo registro do Recebimento da 2ª prestação
h) Pelo reconhecimento do lucro bruto (tributação) em relação à segunda prestação
h.1) Lançamento da receita
h.2) Cálculo e lançamento do custo
Receita de Venda Diferida corrigida R$ 110.000,00
Custo Diferido Ajustado e corrigido R$ 68.250,00

O custo ajustado no valor de R$ 68.250,00, foi obtido considerando-se o custo diferido que havia na ocasião da
venda, no valor de R$ 60.000,00, somado à correção monetária do custo orçado, no valor de R$ 2.250,00 e do
próprio custo diferido inicial, R$ 6.000,00. No período seguinte pegaremos os R$ 68.250,00 e somaremos à correção
monetária do custo orçado deste período seguinte, e assim sucessivamente, até o término da obra.
Logo, conclui-se que o custo diferido, neste caso, representa 62,05% da receita diferida, ou se preferirem, o lucro
bruto, neste momento, é de 37,95% em relação à receita diferida. Para encontrarmos o valor do custo a ser
contabilizado, basta aplicar o percentual de 62,05% sobre o valor da prestação recebida:
% custo sobre a receita 62,05%
C - Custo Diferido
i) Ajuste do custo em relação a prestação anterior
No reconhecimento do lucro bruto relativo à primeira parcela recebida, o custo diferido representava 60% da receita
diferida, portanto, levamos ao resultado, como custo, o valor de R$ 600,00. Como o custo mudou para 62,05%,
conforme demonstrado acima, teremos que ajustar o valor levado ao resultado, que já não é mais de R$ 600,00, mas
de R$ 620,50. Logo temos que fazer um lançamento complementar de R$ 20,50. Como você já deve ter percebido,
quando há a utilização deste critério de correção do custo orçado, a cada novo lançamento de correção, o percentual
que ele representa sobre a receita se altera. E, para benefício da empresa, devemos aplicar este novo percentual
não só sobre as parcelas recebidas no período-base, mas, também, nas prestações recebidas antes, o que vai gerar
lançamentos de complementação de custo.
D - Custo do Imóveis Vendidos
C - Custo Diferido
(Resultado Exerc.Futuros) R$ 20,50
j) Pelo registro do custo incorrido após a data da venda
D - Custo Orçado Efetivamente Realizado (PC ou PELP)

A conta redutora representativa do custo orçado efetivamente realizado, também deverá sofrer correção igual aquela
que representa o custo orçado, e a sua contrapartida será registrada contra custo diferido. No período-base em
questão não há correção, pois, o valor de R$ 5.000,00 é oriundo deste mesmo período. Entretanto, no próximo
período-base o referido valor também deverá ser corrigido.
Diferido:
100.000, 60.000,00
1.000,00 9.900, 5.940,00 600,00
1.100,00 2.250,00 682,55
107.800,00 20,50
66.886,95

custo diferido deve representar sobre a receita diferida, o último percentual apurado. Veja que o saldo do custo
diferido, R$ 66.886,95, representa exatos 62,05% da receita diferida, que é de 107.800,00. Lembrando que o último
percentual de custo apurado sobre a receita diferida é de 62,05%, como pode ser visto acima. Ou se preferir, o lucro
bruto diferido é de 37,95%.
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Com o objetivo de aperfeiçoar a sistemática de apuração de resultados de operações imobiliárias, o Secretário da
Receita Federal, através na Instrução Normativa em epígrafe, baixou as seguinte orientações, que servem como
alternativa aos procedimentos mencionados no item 6.1, acima:
1 - No caso de venda a prazo ou a prestação de unidade não concluída, contratada com cláusula de correção
monetária, com pagamento parcial ou total contratado para depois do período-base da venda, a pessoa jurídica
poderá, quando optar pela inclusão do custo contratado e/ou do custo orçado no custo do imóvel vendido e pelo
reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita da venda recebida (diferimento por regime de caixa),
adotar os seguintes procedimentos alternativos para apuração e tributação do lucro, observadas as demais normas
das INs. SRF nºs 84/79 e 23/83:
a) Primeiramente, deverá debitar o cliente e creditar conta própria do grupo de resultados de exercícios futuros pelo
valor da receita da correção monetária do saldo credor do preço, segundo as condições estipuladas no contrato;
b) em seguida, levará a débito da conta própria do grupo de resultados de exercícios futuros, representativa de
custos diferidos, e a crédito de conta de variações monetárias ativas, de resultado do exercício, o valor
correspondente à correção do custo diferido, concernente à unidade vendida, registrado em conta de resultados de
exercícios futuros, segundo o mesmo percentual utilizado na correção do saldo credor do preço antes dessa
correção;
c) posteriormente, efetuará a atualização, pelos mesmos índices referidos nas alíneas precedentes, dos saldos das
contas de controle do custo orçado e contratado, a débito de conta de variações monetárias passivas.
Exemplo
Venda: R$ 100.000,00
Custo Orçado desta unidade R$ 60.000,00
Prestação (ou entrada) recebida R$ 1.000,00
Índice de correção segundo o contrato 10%
No período-base da venda
C - Receita Diferida (Resultado de Exerc.Futuros) R$ 100.000,00
D - Custo Diferido
C - Custo Orçado (P. Circ. ou P.Ex.Longo Prazo)

D - Custo Diferido
C - Custo Orçado
(P. Circul. ou PELP) R$ 45.000,00
D - Caixa/Bancos (At. Circulante)
C - Clientes (At. Circulante) R$ 1.000,00

C - Custo Diferido
(Resultado de Exerc. Futuros) R$ 600,00

Como pode ser observado, na situação apresentada, a tributação se dá por regime de caixa, tanto para imposto de
renda, quanto para a Contribuição Social Sobre o Lucro. Cabe acrescentar que o mesmo tratamento aplica-se à
No período-base seguinte ao da venda:
a) Cálculo da atualização monetária do Saldo do cliente
Receita de Vendas R$100.000,00
(-) Prestação Recebida R$ 1.000,00
(=) Saldo da Conta Clientes/Receita Diferida R$ 99.000,00
Correção monetária (99.000 x 10%) R$ 9.900,00
b) Contabilização da Correção do Saldo do Cliente
(Resultado de Exerc. Futuros) R$ 9.900,00
c) Cálculo da atualização monetária do custo diferido
(-) Valor levado a resultado R$ 600,00
(=) Saldo da conta custo diferido R$ 59.400,00
d) Contabilização da Correção do Custo Diferido
D - Custo Diferido
(Resultado de Exerc. Futuros)
C - Variação Monetária Ativa
e) Cálculo da atualização do custo orçado
Custo Orçado R$ 45.000,00
f) Contabilização da Correção do Custo Orçado
D - Variação Monetária Passiva (Conta de Resultado)
C - Custo Orçado (PC ou PELP) R$ 4.500,00
g) Pelo registro do custo incorrido após a data da venda
D - Custo Orçado Efetiv.Realizado (PC ou PELP)

A conta redutora representativa do custo orçado efetivamente realizado, também deverá sofrer correção igual aquela
que representa o custo orçado, e a sua contrapartida será registrada contra custo diferido. No período-base em
questão não há correção, pois, o valor de R$ 5.000,00 é oriundo deste mesmo período. Entretanto, no próximo
período-base o referido valor também deverá ser corrigido.
Diferido:

100.000, 60.000,00 600,00
1.000,00 9.900, 5.940,00
108.900,00 65.340,00

custo diferido deve representar sobre a receita diferida, o percentual apurado por ocasião da venda. Veja que o saldo
do custo diferido, R$ 65.340,00, representa exatos 60% da receita diferida, que é de 108.900,00.
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Como pode ser observado acima, o primeiro critério, ou seja da IN nº 23/83, faz com que o saldo do custo orçado
seja corrigido pela variação da ufir (no início, em 1979, era ORTN), e a contrapartida lançada no custo diferido, com
conseqüente necessidade de ajustar o percentual do custo sobre a receita, ou se preferirem, do lucro bruto diferido, a
cada lançamento de correção, devendo-se, ainda, fazer ajustes de custos em relação as prestações anteriores. Por
outro lado, o critério alternativo da IN nº 67/88, determina o cálculo da correção monetária do custo orçado com base
no mesmo índice utilizado para corrigir a receita diferida e o custo diferido, ou seja, o índice do contrato, e o
lançamento desta correção diretamente como despesas - variação monetária passiva.
Chega-se com isto a duas conclusões bem claras:
I) o primeiro método prejudica o contribuinte, pois a correção do custo orçado é levado para Resultado de Exercícios
Futuros e não para o Resultado, aumentando a base de cálculo do Imposto de Renda e da Contribuição Social Sobre
o Lucro. Como usamos os mesmos números nos dois exemplos, podemos facilmente fazer uma comparação:
a) Critério da IN nº 23/83:
Receita (V.Mon.Ativa) ref. Corr. Custo Diferido R$ 5.940,00
(-) Aumento do custo em função da CM do Custo Orçado R$ 20,50
(=) Receita Líquida levada a resultado R$ 5.919,50
b) Critério da IN nº 67/88:
Receita (V.Mon.Ativa) ref. Corr. Custo Diferido R$ 5.940,00
Despesa (V.Mon.Passiva) ref. Corr. do Custo Orçado R$ 4.500,00
(=) Receita Líquida levada a resultado R$ 1.440,00
II) o primeiro método apresentado, além de ser prejudicial ao contribuinte, pela razão acima citada, gera mais
trabalho, devido aos ajustes de percentual e de complementação de custos, a cada novo lançamento de correção do
custo orçado.
Logo, pelos motivos acima expostos e como a utilização de um ou outro método é de livre escolha do contribuinte,
aconselha-se que seja utilizado o critério de atualização do custo orçado, com base no índice do contrato, conforme
autoriza a IN SRF nº 67/88.

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Venda R$ 100.000,00
Custo incorrido na data da venda: R$ 15.000,00
Custo Orçado total, desta unidade R$ 85.000,00
Custo Incorrido após a venda e até a conclusão da obra R$ 60.000,00
Prestações recebidas entre a data da venda e a conclusão da obra R$ 50.000,00
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(=) Ajuste R$ 5.000,00
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Venda R$ 100.000,00
Custo Incorrido na data da venda: R$ 15.000,00
Custo Orçado total, desta unidade R$ 85.000,00
Custo Incorrido após a venda e até a conclusão da obra R$ 75.000,00
Prestações recebidas entre a data da venda e a conclusão da obra R$ 50.000,00
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D - Custo Diferido (Resultado Exerc. Futuros) R$ 85.000,00


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Prestações Recebidas R$ 50.000,00
Custo a contabilizar R$ 42.500,00
Lucro Bruto R$ 7.500,00
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(=) Ajuste R$ 2.500,00
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C - Custo Diferido (Result.Exerc.Futuros) R$ 2.500,00
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Cálculo do percentual = 10.000,00 X 100
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Segundo a IN SRF nº 84/79, o contribuinte deverá efetuar, através de sua escrita comercial, todos os procedimentos
e apurações de resultados operacionais de suas operações imobiliárias, inclusive o diferimento, parcial ou total do
reconhecimento do lucro bruto, na hipótese da venda a prazo ou a prestação com pagamento restante ou pagamento
total contratado para depois do período-base da venda, sendo portanto, vedada a utilização do livro de apuração do
lucro real - LALUR, para esse fim. Cuidado para que não haja, aqui, um mal entendido. Não se pode utilizar o
LALUR, para fazer os diferimentos, quanto aos procedimentos normais de adições, exclusões e compensações, as
empresas de construção civil, utilizarão este livro normalmente, como qualquer outra pessoa jurídica tributada pelo
lucro real.
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O assunto em questão está normatizado através da IN SRF nº 107/88, no que tange à pessoas jurídicas e pelo ADN
08/90 no que tange a pessoas físicas. Para as permutas é dispensado tratamento tributário diferenciado, conforme
vamos analisar neste tópico.
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Considera-se permuta, a troca de unidade imobiliária por outra ou outras unidades imobiliárias. Importante salientar
que qualquer operação que não envolva imóveis de ambas as partes será considerada operação de compra e venda
com todos os efeitos tributários. Por exemplo, não se considera permuta: troca de imóvel por automóvel, troca de
imóvel por ações ou quotas, etc.
Veja a definição de unidade imobiliária no início deste livro.
"$
A diferença de tratamento tributário reside no fato de que, a permuta não é considerada como operação comercial,
portanto não há resultado a ser tributado, exceto se houver torna. Torna é a parcela em dinheiro paga por uma das
partes permutantes.
Exemplo I
a) Pessoa jurídica A entrega um terreno que está registrado na sua contabilidade por R$ 35.000,00, e recebe em
troca um apartamento da empresa B.
b) A empresa B, por sua vez, tem o imóvel que está dando em troca do terreno, registrado na sua contabilidade, por
R$ 48.000,00.
c) Não há torna.
Logo:
1º) A empresa A, dará saída em sua contabilidade, do terreno pelo valor de R$ 35.000,00, e dará entrada no
apartamento que está recebendo, pelos mesmos R$ 35.000,00;
2º) A empresa B, dará saída em sua contabilidade, do apartamento pelo valor de R$ 48.000,00, e dará entrada no
terreno que está recebendo em troca, pelos mesmos R$ 48.000,00.
Conclusão:
Cada empresa registrou na sua contabilidade, a saída física de um imóvel e a entrada de outro, sem que houvesse
alteração de valores, uma vez que não houve torna. A grosso modo, pode se dizer que o custo do imóvel que está
saindo, serviu para pagar o imóvel que está dando entrada. Relevante chamar atenção para o fato de que neste
caso, não importam outros valores, tais como: valor de avaliação usado para fins de imposto de transmissão, valor de
mercado, etc. Saliente-se, também, que se uma das partes fosse pessoa física, o procedimento para a pessoa
jurídica seria o mesmo.
Exemplo II
a) Pessoa jurídica A entrega um terreno que está registrado na sua contabilidade por R$ 35.000,00, e recebe em
troca um apartamento da empresa B, mais torna no valor de R$ 20.000,00, à vista.
b) A empresa B, por sua vez, tem o imóvel que está dando em troca do terreno, registrado na sua contabilidade, por
R$ 48.000,00.
Logo:
Na empresa A:
1º) A empresa A, dará saída em sua contabilidade, do terreno pelo valor de R$ 35.000,00, e dará entrada no
apartamento que está recebendo, pelos mesmos R$ 35.000,00;
D - Estoque de Imóveis - Apartamento nº 101 - Edif. Temac
C - Estoque de Imóveis - Terreno - lote 034 R$ 35.000,00
2º) Como houve torna recebida, esta deverá ser levada a resultado:
D - Caixa/Bancos conta movimento
C - Receita de Imóveis Permutados R$ 20.000,00
1
Se, por ventura, o recebimento da torna fosse a prazo, poderia haver o diferimento, nas mesmas condições aplicadas
as vendas a prazo, que analisamos no item 4 deste capítulo, de modo que o valor da torna a receber, e seu
respectivo custo, seriam lançados inicialmente em Resultado de Exercícios Futuros e levados a resultado na medida
e que houvesse o efetivo recebimento.
3º) Facultativamente a pessoa jurídica A poderá atribuir custo para a torna, procedendo da seguinte forma:
Torna
Cálculo do% = ²²²²²²²²²²²²²²²² X 100 =%
Torna + Vlr. contábil da
unidade dada em permuta
Custo da Torna = Valor contábil do imóvel dado em permuta X 36,36%
Assim teremos:
20.000,00
Cálculo do% = ²²²²²²²²²²²²²²²²² X 100 = 36,36%
20.000,00 + 35.000,00
Custo da Torna: 35.000,00 X 36,36% = R$ 12.726,00
D - Custo de Imóveis Permutados
C - Estoque de Imóveis - Apartamento nº 101
Ed. Temac R$ 12.726,00
Conclusões
a) O lucro bruto da operação ficou em R$ 7.274,00, pois temos receita de R$ 20.000,00 menos custo de R$
12.726,00;
b) Devido a utilização do custo da torna, o valor contábil do imóvel recebido em permuta reduziu-se, conforme se
demonstra:
Custo do Imóvel dado em permuta: R$ 35.000,00
(-) Custo da torna R$ 12.726,00
(=) Custo atualizado do imóvel recebido em permuta R$ 22.274,00
Na empresa B
1º ) A empresa B dará saída do seu estoque, do apartamento, e dará entrada do terreno, pelo valor contábil que o
imóvel dado em permuta está registrado:
D - Estoque de Imóveis - Terreno Lote nº 034
C - Estoque de Imóveis - Apartamento nº 101
Ed. Temac R$ 48.000,00
2º) A empresa B deverá acrescer ao custo do imóvel recebido em permuta, o valor pago da torna:
D - Estoque de Imóveis - Terreno Lote nº 034
C - Caixa/Banco conta movimento R$ 20.000,00
"$c c
Nesta hipótese, aplicam-se os mesmos procedimentos mencionados acima. Mas, o que se busca, é solucionar um
problema que normalmente surge nesta situação, que é o valor a atribuir ao terreno que está sendo recebido como
permuta. A legislação determina que o custo a ser considerado como de aquisição do terreno, e que sabemos,
deverá compor o custo do empreendimento, é o custo relativo à construção das unidades que serão posteriormente
dadas em permuta. Ocorre, que as ditas unidades ainda não estão prontas, logo, ainda não sabemos quanto custou
o terreno. A solução na verdade é bastante simples, basta fazer o rateio do custo de construção de todas as
unidades, pelas unidades construídas menos as permutadas.
Exemplo
Suponha-se que esteja sendo edificado um empreendimento com 10 unidades autônomas, com mesma área e
mesmo padrão de acabamento, e que duas delas são permutadas em troca do terreno, e que o custo de construção
em dado momento seja de R$ 30.000,00. Logo teríamos:
Unidades em construção: 10
(-) Unidades Permutadas 2
(=) Unidades disponíveis para venda 8
Rateio de custo pelas unidades: 30.000,00 = 3.750,00
8
Conclusões
a) O custo foi simplesmente divido pelo número de unidades, pois todas tem o mesmo padrão de acabamento e
mesma área, logo o percentual de rateio é o mesmo;
b) No momento em que pegamos o custo de construção de dez unidades e distribuímos (rateamos) entre oito
unidades, estamos matematicamente lançando o custo das duas unidades permutadas dentro das outras oito
unidades. Como o custo do terreno é o custo de construção das ditas duas unidades, na prática estamos lançando o
custo do terreno nas oito unidades destinadas à venda;
Devemos ter em mente que, como o terreno a ser recebido pela empresa não será pago em dinheiro, mas sim em
unidades imobiliárias, a nossa moeda é unidade imobiliária, neste caso, logo, num primeiro momento, não existe
valor a ser atribuído ao terreno, e é isto que gera todo o problema. Mas, se vamos pagar o terreno com unidades
imobiliárias, logo, o valor de compra do terreno, é o valor gasto na construção da(s) a serem dadas em troca. Mas,
qual o valor gasto nesta(s) unidade(s), se a contrução ainda não começou? Ou, se começou mas não está
concluída?
A resposta desta questão está no exemplo acima. No momento em que, fazemos o rateio do gasto da construção de
todas as unidades, pelas unidades permutadas, matematicamente estamos distribuindo entre as demais unidades, o
custo de construção daquelas que foram permutadas. Desta forma, e de uma maneira implícita, estamos
contabilizando o custo do terreno, já que o custo de construção das unidades permutadas é o valor gasto na
aquisição do terreno.
Portanto, se usarmos este raciocínio matemático, não há nenhum lançamento mais a ser feito, ou seja, não há que
se pensar em lançar qualquer obrigação no passivo. Este é o caminho mais fácil.
c) Existem outras maneiras de se fazer este trabalho, como por exemplo, registrar o valor do terreno pelo custo
orçado das unidades a serem entregues como permuta. Entretanto, entendo que o critério sugerido é melhor, pois
entre outras coisas, dispensa ajustes no final da obra.
Ou seja, poderíamos, então, apurar o custo orçado/previsto das unidades a serem entregues em troca do terreno, e
contabilizarmos este valor a débito do Ativo Circulante - Obras em Andamento ou Terrenos a Comercializar, em
contrapartida ao passivo circulante ou exigível a longo prazo, conforme o caso. O problema neste caso, é que no final
da obra, como provavelmente o valor que foi orçado não será igual ao que foi gasto na construção das unidades
permutadas, deverá ser feito todo um trabalho de ajuste dos custos, o que não ocorre na hipótese anterior.
"$c
c
Às operações quitadas de compra e venda de terreno seguidas de confissão de dívida e promessa de dação, em
pagamento, de unidade imobiliária construída ou a construir, são aplicáveis os procedimentos examinados acima,
desde que atendidas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) a alienação do terreno e o compromisso de dação em pagamento sejam levados a efeito na mesma data,
mediante instrumento público;
b) o terreno objeto da operação de compra e venda, seja, até o final do período-base seguinte ao em que esta
ocorrer, dado em hipoteca para obtenção de financiamento, ou no caso de loteamento, oferecido em garantia ao
poder público, nos termos da Lei nº 6.76679.
"$c c

As operações de permuta de unidades imobiliárias realizadas entre pessoas jurídicas coligadas, controladas e
controladoras, sob controle comum ou associadas por qualquer forma, ou entre pessoa jurídica e seu sócio,
administrador ou titular, ou com cônjuge ou parente até o terceiro grau, inclusive afim, dessas pessoas físicas, serão
sempre realizadas tomando-se por base o valor de mercado das unidades permutadas e exigindo-se laudo de
avaliação, elaborado por três peritos, ou por empresa especializada, sob pena de arbitramento do valor dos bens
pela autoridade fiscal.
#
Os distratos, ou devolução de vendas, ou outro nome semelhante que se queira utilizar, nada mais são, em termos
de contabilização, do que a inversão dos lançamentos de vendas.
Suponhamos que se tenha feito uma venda, conforme os lançamentos que serão demonstrados a seguir, e
posteriormente o cliente tenha devolvido o imóvel, sendo que a empresa vendedora devolverá 70% do valor recebido:
Venda: R$ 100.000,00
Custo Incorrido até a data da venda R$ 15.000,00
Custo Orçado Total desta unidade R$ 85.000,00
Prestação recebida R$ 1.000,00
D - Custo Diferido
(Resultado Exerc. Futuros)

D - Custo Diferido
D - Custo dos Imóveis Vendidos (Conta de Resultado)
f) Pelo registro do custo incorrido após a data da venda
D - Custo Diferido (Resultado de Exerc.Futuros)
Vejamos como ficaram os saldos das contas através dos razonetes:
100.000, 85.000,00
1.000,00 850,00
99.000,00 84.150,00
Clientes Custo Orçado

100.000,00 1.000,00 70.000,00
99.000,00
Obras em Andamento Caixa

XXXXXXX 15.000,00 1.000,00
5.000,00
Receita Vendas Custo Imov.Vendidos
1.000,00 850,00
Custo Orç.Realizado
5.000,00
Logo, teríamos os seguintes lançamentos, pelo distrato:

a) D - Receita Diferida
C - Clientes R$ 99.000,00
b) D - Obras em Andamento R$ 15.000,00
D - Custo Orçado R$ 70.000,00
C - Custo Diferido R$ 85.000,00
c) D - Custo Diferido
C - Custo dos Imóveis Vendidos R$ 850,00
d) D - Obras em Andamento
C - Custo Orçado Realizado R$ 5.000,00
e) D - Devolução de Vendas
C - Caixa R$ 700,00
Vejamos como ficaram os razonetes, agora:
100.000, 85.000,00 850,00
1.000,00 850,00
99.000,00 85.000,00
0,00 0,00
Clientes Custo Orçado

100.000,00 1.000,00 70.000,00
99.000,00 70,000,00
0,00 0,00
Obras em Andamento Caixa

XXXXXXX 15.000,00
5.000,00 1.000,00
15.000,00 700,00
5.000,00 300,00
Receita Vendas Custo Imov.Vendidos
1.000,00 850,00 850,00 0,00
Custo Orç.Realizado (-) Devol. Vendas/Distratos

5.000,00 5.000,00 700,00
0,00

c

Apresentamos a seguir uma sugestão de plano de contas, para as empresas de construção civil, utilizável também
por aquelas que trabalham com obras por empreitada.
MODELO DE UM PLANO DE CONTAS PARA EMPRESAS Da Área de constRUÇÃO CIVIL - EDIFICAÇÕES,
LOTEAMENTOS E
OBRAS POR EMPREITADA
(Elaborado por João Roberto D. Pinto)
ATIVO
1 - Circulante
1.1 - Disponível
1.1.1 - Caixa
1.1.2 - Bancos Conta Movimento
1.1.3 - Aplicações Financeiras de Curto Prazo
1.2 - Créditos
1.2.1 - Clientes - Edificações e Loteamentos
1.2.1.1 - Empreendimento X
1.2.1.1.001 - Cliente A
1.2.1.1.002 - Cliente B
.
.
.
1.2.1.2 - Empreendimento Y
1.2.1.2.001 - Cliente A
1.2.1.2.002 - Cliente B
.
.
.
1.2.2 - Clientes - Obras por Empreitadas
1.2.1.1.001 - Cliente A
1.2.1.1.002 - Cliente B
1.3 - Impostos a Recuperar
1.4 - Adiantamentos a Empregados
1.5 - Adiantamentos a Fornecedores
1.6 - Estoques
1.6.1 - Almoxarifado
1.6.2 - Obras em Andamento - Edificações e Loteamentos
1.6.2.1.1 - Mão-de-obra
1.6.2.1.1.001 - Salários
1.6.2.1.1.002 - Previdência Social
1.6.2.1.1.003 - FGTS
1.6.2.1.1.004 - Férias
1.6.2.1.1.005 - Aviso Prévio
1.6.2.1.1.006 - Pro Labore
.
.
.
1.6.2.1.2 - Gastos Gerais
1.6.2.1.2.001 - Energia Elétrica
1.6.2.1.2.002 - Água
1.6.2.1.2.003 - Telefone
1.6.2.1.2.004 - Aluguel
1.6.2.1.2.005-serviços de Terceiros
1.6.2.1.2.006 - Depreciações
1.6.2.1.2.007 - Conservação e Manutenção
1.6.2.1.2.008 - Material Aplicado
.
.
.
1.6.2.2.1 - Mão-de-obra
1.6.2.2.1.001 - Salários
1.6.2.2.1.003 - FGTS
1.6.2.2.1.004 - Férias
1.6.2.2.1.005 - Aviso Prévio
1.6.2.2.1.006 - Prolabore
.
.
.
1.6.2.2.2.002 - Água
1.6.2.2.2.003 - Telefone
1.6.2.2.2.004 - Aluguel
1.6.3 - Imóveis Concluídos para Venda
1.6.3.01 - Imóvel A
1.6.3.02 - Imóvel B
.
.
1.6.4 - Obras Por Empreitada - Custos a Apropriar
1.6.4.1.1 - Mão-de-obra
1.6.4.1.1.001 - Salários
1.6.4.1.1.003 - FGTS
1.6.4.1.1.004 - Férias
1.6.4.1.1.005 - Aviso Prévio
1.6.4.1.1.006 - Pro Labore
.
.
.
1.6.4.1.1.999 - (-) Custos Levados a Resultado
1.6.4.1.2.002 - Água
1.6.4.1.2.003 - Telefone
1.6.4.1.2.004 - Aluguel
.
.
.
1.6.4.2.1 - Mão-de-obra
1.6.4.2.1.001 - Salários
1.6.4.2.1.003 - FGTS
1.6.4.2.1.004 - Férias
1.6.4.2.1.005 - Aviso Prévio
1.6.4.2.1.006 - Pro Labore
.
.
.
1.6.4.2.2.002 - Água
1.6.4.2.2.003 - Telefone
1.6.4.2.2.004 - Aluguel
.
.
.
1.7 - Despesas de Exercício Seguinte
1.8 - Outros Créditos
2 Não Circulante
2.1 - Realizável a Longo Prazo
Créditos com Sócios, Acionistas e Administradores
2.2 - Investimentos
2.2.01 - Participações em Outras Empresas
2.2.02 - Incentivos Fiscais
.
.
.
2.3 - Imobilizado
2.3.1 - Valor Original Corrigido
2.3.1.001 - Terrenos
2.32.1.002 - Prédios
2.3.1.003 - Máquinas e Equipamentos
2.3.2.1.004 - Móveis e Utensílios
2.3.1.005 - Veículos
.
2.3.2 - Depreciação Acumulada Corrigida
2.3.2.001 - Prédios
2.3.2.002 - Máquinas e Equipamentos
2.3.2.003 - Móveis e Utensílios
2.3.2.004 - Veículos
.
.
.
PASSIVO
3 - Circulante
3.1 - Fornecedores
3.1.001 - Fornecedor A
3.1.002 - Fornecedor B
3.1.003 - Fornecedor C
.
.
.
3.2 - Empréstimos e Financiamentos Bancários
3.2.001 - Banco 1
3.2.002 - Banco 2
.
.
.
3.3 - Impostos e Contribuições a Pagar
3.3.001 - Contribuição Social Sobre o Lucro
3.3.002 - PIS
3.3.003 - COFINS
3.3.004 - IR - Fonte
3.3.005 - IR - Pessoa Jurídica
.
.
.
3.4 - Obrigações Trabalhistas
3.4.001 - Salários a Pagar
3.4.002 - Prolabore a Pagar
3.4.003 - Previdência Social
3.4.004 - FGTS
3.4.005 - Férias
3.4.006 - 13º Salário
3.5 - Custo Orçado
3.5.001 - Empreendimento X
3.5.001.001 - Custo Orçado
3.5.001.002 - (-) Custo Orçado Efetivamente Realizado
3.6 - Obras por Empreitada - Receitas a Apropriar
3.6.001 - Obra X
3.6.002 - Obra Y
3.6.999 - (-) Receitas Levadas a Resultado
3.7 - Outros Débitos
.
.
4 ± Não Circulante
4.1 Exigível a Longo Prazo
4.1.1 - Débitos com Sócios, Acionistas e Administradores
4.1.2 - Empréstimos Longo Prazo
.
.
4.3 - Custo Orçado
4.3.001.001 - Custo Orçado
4.3.001.002 - (-) Custo Orçado Efetivamente Realizado
4.4 - Receita Diferida
4.4.2 - Empreendimento Y
4.5 - Custo Diferido
5 - Patrimônio Líquido
5.1 - Capital Social Integralizado
5.1.1 - Capital Subscrito
5.1.2 - (-) Capital a Integralizar
5.2 - Reservas de Capital
5.3 -
5.4 - Reservas de Lucros
5.5 - Prejuízos Acumulados
8 - Receitas
8.1 - Receitas Operacionais
8.1.1 - Receita Bruta de Vendas de Imóveis
8.1.2 - Receitas de Obras por Empreitada
8.1.2.01 - Obra X
8.1.2.02 - Obra Y
8.1.3 - Deduções da Receita Bruta
8.1.3.1 - PIS
8.1.3.2 - COFINS
8.1.3.3 - Vendas Canceladas
8.1.3.4 - Descontos Incondicionais
8.1.4 - Receitas Financeiras
8.1.4.01 - Juros Recebidos
8.1.4.02 - Variações Monetárias Ativas
8.1.4.03 - Descontos Obtidos
8.1.4.04 - Multas Auferidas
.
.
.
8.1.5 - Outras Receitas Operacionais
8.2 - Receitas Não Operacionais
8.2.1 - Venda/Baixa de Bens do Ativo Permanente
9 - Custos e Despesas
9.1 - Custo dos Imóveis Vendidos
9.2 - Custo de Obras por Empreitada
9.2.01 - Obra X
9.2.02 - Obra Y
9.3 - Despesas Operacionais
9.3.1 - Despesas Administrativas

9.3.1.1 - Despesas com Pessoal
9.3.1.1.001 - Salários
9.3.1.1.002 - Previdência Social
9.3.1.1.003 - FGTS
9.3.1.1.004 - Férias
9.3.1.1.005 - Aviso Prévio
9.3.1.1.006 - Pro Labore
.
.
9.3.1.2 - Gastos Gerais
9.3.1.2.001 - Energia Elétrica
9.3.1.2.002 - Água
9.3.1.2.003 - Telefone
9.3.1.2.004 - Aluguel
9.3.1.2.005-serviços de Terceiros
9.3.1.2.006 - Depreciações
9.3.1.2.007 - Conservação e Manutenção
.
9.3.2 - Despesas Comerciais
9.3.2.001 - Propaganda e Publicidade
9.3.2.002 - Comissões
.
.
.
9.3.3 - Despesas Tributárias
9.3.3.01 - Multas
9.3.3.02 - Impostos e Taxas
9.3.4 - Despesas Financeiras
9.3.4.001 - Juros Passivos
9.3.4.002 - Variações Monetárias Passivas
9.3.4.003 - Despesas Bancárias
9.4 - Despesas Não Operacionais
9.4.1 - Custo de Bens do Ativo Permanente Baixados/Vendidos
c

% c c
$
I - Introdução
'+),(D-5'3)-*53
As planilhas a seguir descritas foram desenvolvidas com base na legislação aplicável às empresas que têm como
objetivo as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis. Foram idealizadas para
ser elaboradas com a utilização de planilhas eletrônicas(Excell, por exemplo), mas, se o usuário preferir, poderá
elaborá-las manualmente, ou ainda, desenvolver software específico. Independente da forma de elaboração, basta
seguir as orientações anexas. Salienta-se, entretanto, que é necessário, antes, conhecimento da legislação aplicável
a este seguimento empresarial, o que pode ser obtido neste livro, e, na hipótese de utilização de planilha eletrônica,
ter conhecimento do funcionamento da mesma. Para cada empreendimento diferente, deverá ser utilizado um
conjunto das planilhas anexas, podendo as mesmas serem adaptadas às necessidades de cada empresa. Salienta-
se, ainda, que estes modelos não são oficiais, já que não há legislação que determine modelos específicos, portanto,
poderão ser adotados modelos diferentes dos sugeridos.
c)-5'.5;5.*.).)>*@'-*<?'.'3*=*38c>*,5>A*3
No exemplo prático que será apresentado mais adiante, foi utilizado o critério de cálculo mensal. Sugere-se esse
sistema, independentemente da forma de tributação escolhida pela pessoa jurídica(anual ou trimestral), pois, facilita o
cálculo de valores como por exemplo: custo incorrido até a data da venda, custo orçado efetivamente realizado e
análises gerenciais.
Entretanto, as planilhas poderão ser adaptadas às necessidades ou critérios de cada empresa e/ou profissional. Essa
adaptação significa acumular os valores, quando for o caso, utilizando-se o período que se deseja(encerramento
anual, balanço trimestral, balanço de suspensão ou redução), e facilmente obteremos os resultados desejados.
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c>*,5>A*',(-'>)c)-+*,),().)3('I/)3
1.1 - Função
Demonstrar o movimento do estoque. Está dividido em duas partes: Imóveis Vendidos e Imóveis não Vendidos. O
custo total do período deverá ser rateado independentemente do imóvel ter sido vendido ou não.
O motivo de se fazer o rateio incluindo os imóveis já vendidos, deve-se ao fato de o vendedor continuar tendo custo
com o imóvel vendido, até a sua conclusão.
1.2 - Periodicidade
Muito embora a apuração do imposto de renda e da contribuição social sobre o lucro possam ser trimestral ou anual,
considerando-se, ainda, os balanços de suspensão ou redução e aqueles apurados mensalmente para fins
gerenciais, para que não hajam dificuldades em encontrar-se o custo incorrido até a data da venda, bem como, para
facilitar o rateio dos custos incorridos após a venda, esta planilha deve ser elaborada mensalmente.
1.3 - Descrição dos Campos

1.3.1 - Apto. : Número do Apartamento
1.3.2 - Box : Número do Box
NOTA
No exemplo citado neste trabalho foram usados apartamentos(apto) e box, logicamente, as planilhas deverão ser
adaptados a outras situações, como por exemplo, lotes de terrenos.
1.3.3 - Área : a área individual de cada imóvel.
1.3.4 - Índice : resultante da divisão da área individual de cada imóvel pela área total.
1.3.5 - Saldo Anterior: o estoque final do período(mês, ano ou trimestre) anterior.
1.3.6 - Custo do Mês: o resultado da multiplicação do índice calculado para cada unidade(vem item 1.3.4), pelo custo
de construção total do mês, segundo os registros contábeis, e que deverá constar na linha ³Total´, desta mesma
coluna.
1.3.7 - Saldo Antes das Baixas : soma do saldo anterior com o custo do mês.
1.3.8 - Baixas do Estoque:
a) Imóveis Vendidos no Mês: No caso do imóvel ter sido vendido no mês em questão, deverá ser lançado nesta
coluna o valor relativo ao custo incorrido até a data da venda.
NOTA
Os apartamentos vendidos em determinado mês, constarão no mês seguinte na parte inferior da planilha, como
³Imóveis Vendidos´.
b) Imóveis Vendidos em meses anteriores : como estes imóveis já foram vendidos, o custo da sua construção apenas
³passa´ pelo estoque, para fins de rateio. Logo, não haverá saldo anterior e nem saldo final. Nesta coluna, serão
lançados exatamente o valor dos custos rateados no mês. Se a empresa trabalha com custo orçado, o valor da baixa
será levado para a Planilha nº 6 - Controle do Custo Orçado Efetivamente Realizado, coluna Realizado no Período.
Se não trabalha com custo orçado, mas utilizou-se do diferimento, o valor da baixa será levado para a Planilha 04 ±
Controle do Custo Diferido, na coluna Inclusão. Se não usa custo orçado e nem utilizou-se do diferimento, o valor
deverá ser levado diretamente ao resultado, para a conta Custo dos Imóveis Vendidos. Se você estiver trabalhando
com planilha eletrônica, determine que este valor seja transferido automaticamente de um para outro mapa, não
sendo necessário digitar novamente.
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2.1 - Função
Demonstrar o saldo dos clientes e da receita diferida, bem como a sua correção.
2.2 - Periodicidade
Esta planilha poderá ser elaborada mensalmente, trimestralmente ou anualmente, conforme o critério escolhido para
fins tributação e/ou fins gerenciais(veja observação feita no item 1.2, acima).
2.3.1 - Apto.: número do apartamento
2.3.2 - Box : número do box
NOTA
2.3.3 - Nomes : Nome de Cada Cliente
2.3.4 - Quantidade de Cubs(ou outro indexador)
a) Saldo Anterior : saldo final do período anterior(mês, trimestre, ano ou balanço de suspensão/redução) anterior,
transferido deste mesmo mapa e/ou o valor em CUB(ou outro índice se for o caso), relativo às vendas do próprio
mês.
b) Prestação: quantidade de cubs recebida no mês(ou ano), inclusive entrada se for o caso.
c) Saldo atual: saldo anterior menos valor recebido
NOTA
No modelo em questão, foi utilizado o CUB. Caso trate-se de outro índice, basta modificar o mapa. Deve-se
considerar, também, o fato de que, estas colunas representativas dos índices poderão ser eliminadas caso a
empresa e/ou profissional desejem trabalhar apenas com valores em reais
2.3.5 - Valores em Reais
a) Saldo Anterior/Inclusões: saldo final em reais, transferido deste mesmo mapa do período anterior(mês, trimestre,
ano ou balanço de suspensão/redução), e/ou o valor das vendas do próprio período.
b) Prestação: valor recebido no período, em reais, inclusive entrada se for o caso. Este valor deverá ser transferido
para a coluna ³prestação Recebida´ da Planilha nº 3. Se você estiver utilizando planilha eletrônica, determine a
transferência automática, evitando ter que digitar novamente.
c) Saldo a corrigir: saldo anterior menos a prestação.
d) Saldo Corrigido: saldo atual em CUB¶S(ou outro índice utilizado) x o valor do CUB(ou outro índice)relativo ao mês.
e) Correção: valor corrigido menos valor a corrigir
NOTA
A correção deverá ser lançada a débito do cliente e a crédito da receita diferida, quando o contribuinte se utilizar do
critério de diferimento. Caso contrário, será lançada a crédito de variação monetária ativa, no resultado.
3 - Planilha 3 - Reconhecimento do Lucro Bruto
3.1 - Função:
Demonstrar o cálculo dos valores da Receita e Custo Diferidos a serem levados ao resultado. Este mapa somente
será utilizado nos casos de vendas a prazo ou a prestação com diferimento da tributação do lucro bruto para o
momento do recebimento de cada parcela ou prestação.
3.2 - Periodicidade
3.3.1 - Apto.: número do apartamento;
3.3.2 - Box: número do box
NOTA
3.3.3 - Nomes: nomes dos clientes
3.3.4 - % de Custo: percentual de custo diferido em relação à receita diferida. Este percentual deverá ser apurado por
ocasião da venda e deverá manter-se inalterado até o término da obra, exceto se houver alguma modificação no
custo orçado que não se refira à correção monetária.
Atenção: é para colocar o percentual de custo, e não o de lucro, neste campo. Considerar, também, que na hipótese
de não utilização do custo orçado, o percentual de custo em relação a receita diferida será alterado em cada período
de apuração, em função da agregação de novos custos, conforme consta no item 4.2.6, subitem I, do capítulo II deste
livro.
3.3.5 - Prestação Recebida: valor em reais recebido no período(mês, trimestre, ano-calendário ou balanço de
suspensão/redução), transferido da planilha nº 2. Este valor deverá ser transferido contabilmente, de Receita
Diferida(Resultado de Exercícios Futuros) para Receita de Vendas(Conta de Resultado).
3.3.6 - C.I.V. - Custo dos Imóveis Vendidos. Resultante da aplicação do percentual de custo sobre o valor da
prestação recebida. Este valor deverá:
a) Ser transferido para o campo ³C.I.V.´ na planilha nº 4; e
b) Transferido contabilmente, de custo diferido(Resultado de Exercícios Futuros) para Custo dos Imóveis
Vendidos(Conta de Resultado).
3.3.7 - Lucro Bruto - Prestação Recebida menos C.I.V.(custo do imóvel vendido).
4 - Planilha nº 4 - Controle do Custo Diferido
4.1 - Função
Demonstrar o Controle do Custo Diferido, bem como sua realização.
4.2 - Periodicidade
4.3.4 - Saldo Anterior: saldo final do período anterior, transferido deste mesmo mapa.
4.3.5 - Saldo Corrigido: percentual de correção(variação do CUB ou outro índice) x saldo anterior ;
4.3.6 - Correção: saldo corrigido menos o saldo anterior
4.3.7 - C.I.V.: Custo dos imóveis vendidos levado ao resultado do mês. Este valor será transferido da planilha nº 3,
conforme instruções para elaboração da mesma.
NOTA
1)Se os clientes não efetuarem o pagamento pelo CUB(ou outro índice utilizado)do mês do pagamento, mas sim do
anterior, deverá o custo dos imóveis vendidos(CIV)ser deduzido do saldo anterior, para depois ser efetuada a
correção.
2) No caso de utilização do custo orçado, o percentual de custo diferido em relação à receita diferida, apurado por
ocasião da venda, deverá manter inalterado até o término da obra, exceto se houver algum tipo de modificação no
custo orçado que não se refira a correção monetária.
4.3.8 - Inclusão: Custo das Vendas do período.
4.3.9 - Saldo Final :
Saldo Corrigido - C.I.V. + Inclusões
5 - Planilha 5 - Controle do Custo Orçado
5.1 - Função
Demonstrar o controle do custo orçado unidade por unidade.
5.2 - Periodicidade
5.3.4 - Saldo Anterior: saldo final do período anterior, transferido deste mesmo mapa.
5.3.5 - Saldo Corrigido: saldo anterior multiplicado pelo índice de correção(variação do CUB ou outro índice conforme
o caso);
5.3.7 - Inclusão: custo orçado relativo às vendas do período.
5.3.8 - Saldo Final: saldo corrigido mais inclusões.
6 - Planilha 6 - Controle do Custo Orçado Efetivamente Realizado
6.1 - Função
Demonstrar o controle, unidade por unidade, do custo incorrido após a venda. Aplica-se exclusivamente para as
pessoas jurídicas que optaram pela utilização do custo orçado.
6.2 - Periodicidade
Muito embora a apuração do imposto de renda e da contribuição social sobre o lucro possam ser trimestral ou anual,
considerando-se, ainda, os balanços de suspensão ou redução e aqueles apurados mensalmente para fins
gerenciais, para que não hajam dificuldades em controlar os custos incorridos após a venda, esta planilha deve ser
elaborada mensalmente.
6.3.4 - Saldo Anterior: saldo final do mês anterior, transferido deste mesmo mapa.
6.3.5 - Saldo Corrigido: saldo anterior multiplicado pelo índice de correção(variação do CUB ou outro índice conforme
o caso);
6.3.7 - Realizado no Período: valor transferido da coluna ³baixas - imóveis vendidos´ da Planilha nº 1.
6.3.8 - Saldo Final: saldo corrigido mais realizado no período.
7 - Planilha 7 - Cálculo do Novo Percentual de Custo Diferido
7.1 - Função
Demonstrar o percentual atualizado que o custo diferido apresenta sobre a receita diferida. Aplica-se exclusivamente
para as pessoas jurídicas que optaram pela não utilização do custo orçado, mas optaram pelo diferimento.
7.2 - Periodicidade
Deverá ser elaborada sempre que for transferido custo ao resultado. Na verdade, esta planilha deverá ser elaborada
antes da de número 3, pois, para a confecção desta última, precisa-se do percentual de custo sobre a receita,
atualizado.
7.3.4 - Receita de Venda Corrigida: é o valor da venda, sem a redução dos valores já transferidos ao resultado,
atualizado segundo o índice previsto no contrato.
7.3.5 - Custo Anterior Corrigido: é o valor do custo acumulado até o período anterior, corrigido até o período a que se
refere a planilha, pelo índice previsto no contrato. Deve ser considerado o custo incorrido acumulado, sem a redução
das baixas(transferências para o resultado).
7.3.6 - Custo do Mês: refere-se ao custo incorrido no período em que a planilha está sendo elaborada.
7.3.7 - Custo Acumulado: soma do custo anterior corrigido + custo do mês(período) em que a planilha está sendo
elaborada.
7.3.8 - Novo Percentual - é o resultado da divisão do Custo Acumulado pela Receita de Venda Corrigida, multiplicado
por cem.

%c
I - Vendas a Prazo Com Utilização do Custo Orçado
Este exemplo abrange situação em que o contribuinte optou pela utilização do custo orçado, bem como, pelo
diferimento do lucro bruto.
1 - Informações Iniciais
Suponha-se uma empresa que utilize o critério de lucro real trimestral, e no segundo trimestre de um determinado
ano apresente a seguinte situação.
a) Nome do Empreendimento: 25 de Novembro
b) 10 unidades em construção
c) Unidades Vendidas: apto. 104 e box 04, vendidos em março.
d) Valor Total do Orçamento para todo o empreendimento: 1.600 CUB¶s;
e) Valor(hipotético) do CUB
- Março: 430,00
- abril : 450,00
- maio: 458,00
- junho: 510,00
2 - Fatos ocorridos no trimestre
2.1) Abril
a) Venda do apto. 103 juntamente com o box 3, em 100 parcelas, pelo valor de R$ 80.000,00, ao Sr. José da Silva;
b) Custo Incorrido no mês, relativo a todo o empreendimento, no valor de R$ 10.000,00, a ser rateado pelas unidades
em construção, mesmo as já vendidas;
c) Recebida prestação referente ao apto. 104, no valor de R$ 1.035,00, equivalente a 2,3 CUB¶s.
2.2 - Maio
a) Não houveram vendas
b) Custo Incorrido no mês: R$ 12.000,00
c) Recebimento de prestações:
- Apto. 104: 2,30 CUB¶s = R$ 1.053,40
- Apto. 103: 2,00 CUB¶s = R$ 916,00
2.3 - Junho
a) Venda do apto. 201 juntamente com o box 5, em 100 parcelas, pelo valor de R$ 85.000,00, a Sra. Maria
Schneider;
b) Custo Incorrido no mês, relativo a todo o empreendimento, no valor de R$ 18.000,00, a ser rateado pelas unidades
em construção, mesmo as já vendidas;
c) Não houveram recebimento de prestações.
3) Trabalho a Executar
Elaborar os seis mapas:
- Lançando a venda, os custos incorrido, diferido e orçado;
- Lançando as correções;
- Calculando o custo proporcional, relativo a prestação recebida;

O nome do empreendimento citado neste exemplo, foi pego de forma aleatório, considerando uma determinada data,
no caso, dia 25 de novembro, portanto qualquer semelhança como nomes reais terá sido mera coincidência. Da
mesma forma, pegou-se nomes e sobrenomes de pessoas, aleatoriamente. De modo que qualquer semelhança com
nomes reais terá sido, também, mera coincidência.
c 1 Temac Empr.Imobiliários
c>*,5>A* c 1 25 de 21 Abril

Novembro

c
IMÓVEIS NÃO VENDIDOS
APTO BOX ÁREA ÍNDICE SDO.ANTERIOR CUSTO SALDO BAIXAS SALDO
DO ANTES DO FINAL
MÊS DAS ESTOQUE
BAIXAS
101 1 93,293 0,09542137 477,11 954,21 1.431,32 1.431,32
102 2 88,166 0,09017741 450,89 901,77 1.352,66 1.352,66
103 3 86,641 0,08861762 443,09 886,18 1.329,27 1.329,27 (0,00)
201 5 115,919 0,11856356 592,82 1.185,64 1.778,46 1.778,46
202 6 86,207 0,08817371 440,87 881,74 1.322,61 1.322,61
203 7 84,918 0,08685531 434,28 868,55 1.302,83 1.302,83
304 8 103,356 0,10571395 528,57 1.057,14 1.585,71 1.585,71
401 9 115,919 0,11856356 592,82 1.185,64 1.778,46 1.778,46
403 10 84,918 0,08685531 434,28 868,55 1.302,83 1.302,83

ã"7 0,87894180 4.394,71 8.789,42 13.184,13 $"7 11.854,86
IMÓVEIS VENDIDOS
c 6 $
6

MÊS DAS
BAIXAS
104 4 118,358 0,12105820 1.210,58 1.210,58 1.210,58 0,00
-
-
-
-
-

118,358 0,12105820 -

977,695 1,00000000 4.394,71 10.000,00 14.394,71 2.539,85 11.854,86
c>*,5>A* c 1 25 de Novembro

1 Abril

c$ 6 $ $ c $ $
$ $ c $ $ $ $ $
$
INCLUS. INCLUSÕES ENTRADA
104 4 Antonio 209,30 2,30 207,00 90.000,00 1.035,00 88.965,00 93.150,00 4.185,00
Pereira
103 3 José da 177,78 177,78 80.000,00 - 80.000,00 80.000,00
Silva
170.000,00 1.035,00 168.965,00 173.150,00 4.185,00
c 1 25 de Novembro

c>*,5>A* 21 Abril
%

c$ 6 U c $ $ $$$

$
104 4 Antônio Pereira 84,20 1.035,00 871,47 163,53
1.035,00 871,47 163,53
c 1 25 de Novembro MÊS Abril

c>*,5>A*

c$ 6 $ $ $ $ $$$

$
104 4 Antonio 75.780,50 79.305,17 3.524,67 871,47 78.433,70

Pereira
103 3 José da Silva 63.804,68 63.804,68
TOTAL 75.780,50 79.305,17 3.524,67 871,47 63.804,68 142.238,39
c>*,5>A*
c 1.)'C)+@-' 21 Abril

APTO. BOX NOMES S.ANTER. SDO.CORR. CORREÇÃO INCLUSÃO SALDO
FINAL
103 3 Jose da Silva 62.475,41 62.475,41
104 4 Antonio Pereira 73.000,00 76.395,35 3.395,35 74.425,52
73.000,00 76.395,35 3.395,35 62.475,41 138.870,76
c>*,5>A*
EMPREEND.: 25 de Novembro MÊS: Abril

!
APTO. BOX NOMES SDO.ANTER. SDO.CORR. CORREÇÃO REALIZADO SDO.FINAL

104 4 Antônio Pereira - - - 1.210,58 1.210,58
- - -
- - -
- -
-
-
- -
- -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
- -
- 0 0 1.210,58 1.210,58
c>*,5>A* c 1 25 de Novembro 21 Maio

c
APARTAMENTOS NÃO VENDIDOS
c 6 $
6

2

6
101 1 93,293 0,09542137 1.431,32 1.145,06 2.576,38 2.576,38
102 2 88,166 0,09017741 1.352,66 1.082,13 2.434,79 2.434,79
201 5 115,919 0,11856356 1.778,45 1.422,76 3.201,21 - 3.201,21
202 6 86,207 0,08817371 1.322,61 1.058,08 2.380,69 2.380,69
203 7 84,918 0,08685531 1.302,83 1.042,26 2.345,09 2.345,09
304 8 103,356 0,10571395 1.585,71 1.268,57 2.854,28 2.854,28
401 9 115,919 0,11856356 1.778,45 1.422,76 3.201,21 3.201,21
403 10 84,918 0,08685531 1.302,83 1.042,26 2.345,09 2.345,09

7" 0,79032418 11.854,86 9.483,89 21.338,75 - 21.338,75
APARTAMENTOS VENDIDOS
c 6 $
6

2
6
103 3 86,641 0,08861762 1.063,41 1.063,41 1.063,41 ( )
104 4 118,358 0,12105820 1.452,70 1.452,70 1.452,70 0,00
- -
-
-
-

204,999 0,20967582 2.516,11 2.516,11 2.516,11

977,695 1,00000000 11.854,86 12.000,00 23.854,86 2.516,11 21.338,75
c>*,5>A* c 1 25 de Novembro

1 Maio

QUANTIDADE DE CUBS VALORES EM REAIS
APTO. BOX NOMES S.ANTER. PREST. S.ATUAL SDO.ANTER. PRESTAÇ. SDO.A SDO.CORR. CORREÇ.
COR.
INCLUSÕES ENTRADA
104 4 Antonio 207,00 2,30 204,70 93.150,00 1.053,40 92.096,60 93.752,60 1.656,00
Pereira
103 3 José da 177,78 2,00 175,78 80.000,00 916,00 79.084,00 80.507,24 1.423,24
Silva
173.150,00 1.969,40 171.180,60 174.259,84 3.079,24
c 1 25 de Novembro

c>*,5>A* 21 Maio
%

APTO. BOX NOMES % CUSTO PREST.RECEB. C. I. V. L.BRUTO

104 4 Antonio Pereira 84,20 1.053,40 886,96 166,44
103 3 José da Silva 79,76 916,00 730,60 185,40
1.969,40 1.617,56 351,84
c 1 25 de Novembro MÊS Maio

c>*,5>A*

APTO. BOX NOMES SDO.ANTER. SDO.CORR. CORREÇÃO C . I. V. INCLUSÃO SDO.FINAL

104 4 Antonio 78.433,70 79.828,08 1.394,38 886,96 78.941,12
Pereira
103 3 José da 63.804,68 64.938,99 1.134,31 730,60 64.208,39
Silva
TOTAL 142.238,39 144.767,07 2.528,68 1.617,56 143.149,51
c>*,5>A*
c 1 25 de Novembro 21 Maio

APTO. BOX NOMES S.ANTER. SDO.CORR. CORREÇÃO INCLUSÃO SALDO FINAL

103 3 Jose da Silva 62.475,41 63.586,09 1.110,67 - 63.586,09
104 4 Antonio Pereira 76.395,35 77.753,43 1.358,14 - 77.753,49
136.900,93 139.334,73 2.468,81 - 141.339,58
c>*,5>A*
c $125 de Novembro MÊS: Maio

!
APTO. BOX NOMES SDO.ANTER. SDO.CORR. CORREÇÃO REALIZADO SDO.FINAL

104 4 Antonio Pereira 1.210,58 1.232,10 21,52 1.452,70 2.684,80
103 3 José da Silva 0 0 0 1.063,41 1.063,41
- - -
- - -
-
-
-
- -
- -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
- -
1.210,58 1.232,10 21,52 6.290,28 3.748,21
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c
c c
S+='3('.) ),.*7',(-5@/5<?'';5*>'@-)'
/;-'7c)O

c

2.1 - Empreiteira
2.2 - Contrato de Empreitada
c

c

c !
1.1 - Definição
1.2 - Imposto de Renda
1.2.1 - Lucro Presumido
1.2.2 - Lucro Real
1.2.3 - Lucro Arbitrado
1.3 - Contribuição Social Sobre o Lucro
1.3.A - Alteração da base de cálculo da contribuição social sobre os lucros (Lucro Presumido) para as prestadoras de
serviços.
1.3.2 - Lucro Real
1.4 - PIS e COFINS

c !
2.1 - Definição
2.2.2 - Lucro Real
2.3 - Contribuição Social sobre o Lucro
2.4 - PIS
2.5 - COFINS

3.1.2 - Lucro Real
3.2 - Contribuição Social Sobre o Lucro
3.2.1 - Lucro Presumido ou Arbitrado
3.2.2 - Lucro Real
3.3 - PIS
3.4 - COFINS
3.5 - Negociações com Órgãos da Administração Federal
3.6 - Recebimento em Títulos Públicos
c
c c
S+='3('.) ),.*7',(-5@/5<?'';5*>'@-)'
/;-'7c)O
c

O
Os arts. 407 a 409 do RIR/99 (cuja matriz legal é o art. 10 do Decreto-lei nº 1.598/77), e ainda, a Instrução Normativa
nº 21, de 13.03.79, disciplinam a apuração de resultados e tributação dos contratos a curto ou longo prazo de
construção por empreitada inclusive aqueles contratados com entidades governamentais.
Este disciplinamento abrange também os contratos de empreitada de construção de estradas e semelhantes
(prédios, pontes, viadutos, canais, diques, portos, mirantes, reservatórios de água, barragens, pavimentações e
terraplanagem e outros com características semelhantes) PN nºs 33/75 e 33/78.
O
$O+=-)5()5-*
É a empresa que executa obra de construção civil, no todo ou em parte, mediante contrato de empreitada celebrado
com proprietário, dono da obra, incorporador ou condôminos.
$O',(-*('.)+=-)5(*.*
É aquele celebrado pelo proprietário, incorporador, dono da obra ou condômino de unidade imobiliária com empresa,
para execução de obra de construção civil, no todo ou em parte, com ou sem fornecimento de material.
c

c

O',(-*('3.)/-('c-*F'
$O):5,5<?'
Contratos de curto prazo são aqueles cuja construção total ou cada unidade da construção deva ser produzida em
prazo igual ou inferior a 12 meses, a preços unitários de quantidades, mesmo que se inicie em um período-base e se
conclua no período-base seguinte.
$O+='3('.) ),.*
$$O
/;-'c-)3/+5.'
a) Vedações até 1998
Até o ano de 1998, as empreiteiras de obras que fornecessem material na execução da obra, ou fossem
responsáveis pela execução da mesma, estavam impossibilitadas de optar por este sistema de tributação, devendo
apurar Lucro Real ou Arbitrado. A partir do ano de 1999, esta vedação não mais existe.

Importante lembrar que para optar pelo lucro presumido, a receita total no ano anterior não poderá ser superior a R$
48.000.000,00 (Lei nº 10.637/2002, art. 46).
b) Momento do Reconhecimento da Receita
As empresas tributadas pelo lucro presumido poderão reconhecer suas receitas de vendas de bens ou direitos ou de
prestação de serviços com pagamento a prazo ou em parcelas na medida do recebimento, segundo determina a IN
nº 104 da SRF, publicada no DOU de 26.08.98. Para tanto, se a pessoa jurídica optou por escriturar livro caixa,
deverá emitir a nota fiscal quando da entrega do bem, ou direito ou da conclusão do serviço e, indicar no livro caixa,
em registro individual, a nota fiscal a que corresponder cada recebimento. Se, por outro lado, a pessoa jurídica
mantiver escrituração contábil, deverá controlar os recebimentos de suas receitas em conta específica, na qual, em
cada lançamento, será indicada a nota fiscal a que corresponder o recebimento. Os valores recebidos
adiantadamente, por conta de venda de bens ou direitos ou da prestação de serviços, serão computados como
receita do mês em que se der o faturamento, a entrega do bem ou do direito ou a conclusão dos serviços, o que
primeiro ocorrer. Este tratamento aplica-se não só para imposto de renda, mas também, para Contribuição Social
sobre o Lucro, PIS e COFINS.
Se preferir, a pessoa jurídica poderá utilizar o regime de competência.
c) Cálculo do Lucro Presumido
c.1) Percentual Aplicável Sobre a Receita Bruta
Quando a receita for exclusivamente de mão-de-obra, o percentual a ser aplicado sobre a receita bruta, é de 32%
(trinta e dois por cento), podendo ser reduzido para 16% se a receita bruta do ano-calendário em curso não exceder
a R$ 120.000,00.
Muito embora, até o presente momento, o fisco não tenha se manifestado a respeito do assunto, entendo que se na
execução da obra for fornecido material, deverá ser aplicado o percentual de 8% sobre o somatório da receita de
serviços mais material aplicado, por analogia ao que já ocorre há muito tempo, no caso de recolhimento por
estimativa, conforme Ato Declaratório Normativo nº 6, publicado do Diário Oficial da União em 15.01.97.
Importante lembrar que a empresa tenha serviço de empreitada, e mantenha comércio (não se trata de material
aplicado nas suas obras), deverá aplicar sobre a receita de serviço 32% e sobre a receita de vendas 8%, não
cabendo no caso da receita de serviço a redução do percentual para 16%, devido à atividade comercial.
c.2) Exemplo de Cálculo
- Receita de Obras por Empreitada R$ 90.000,00
- Ganhos de Capital na Venda de bens do ativo
permanente.......... R$ 18.000,00
- Rend.Aplic.Financeiras.................... R$ 9.000,00
- Lucro Inflac.Realizado....................... R$ 3.500,00
Logo:
Receita de Obras por Empreitada R$ 90.000,00
(=) Base de Cálculo Parcial R$ 28.800,00
(+) Outros Ganhos (Juros) R$ 2.000,00
(+) Ganhos de Capital Venda Perman. R$ 18.000,00
(+) Lucro Inflacionário Realizado R$ 3.500,00

(X) Alíquota 15%
(=) IRPJ R$ 9.195,00
Adicional (10% s/1.300,00) 130,00
(=) IR Devido R$ 9.325,00 =======
NOTA
Lembre-se que, o adicional passou a incidir trimestralmente, a partir de 1997, sobre a base de cálculo do lucro
presumido que exceder a R$ 20.000,00 multiplicado pelo número de meses (no nosso exemplo R$ 60.000,00, já que
o trimestre é completo).
$$O
/;-' )*>
a) Recolhimentos Por Estimativa
a.1) Reconhecimento da Receita
Nos casos de construções contratadas com base no preço unitário de quantidades de bens produzidos em prazo
inferior ou igual a um ano, a receita deverá ser incluída na base de cálculo do imposto de renda mensal e da
contribuição social sobre o lucro, no mês em que for completada cada unidade, tenha ou não sido faturada, mesmo
que se inicie em um período-base e se conclua no período-base seguinte.
Independentemente de faturamento, quando do término da execução física de cada unidade, o contribuinte deverá
reconhecer a receita.
Veja que nesta hipótese não é utilizado, necessariamente, o regime de competência, podendo a tributação ser
postergada para quando da conclusão de cada unidade.
a.2) Percentuais Aplicáveis
Na atividade de construção por empreitada, o percentual a ser aplicado sobre a receita bruta para determinação da
base de cálculo do imposto de renda mensal será:
I) 8% (oito por cento) quando houver emprego de materiais, em qualquer quantidade.
II) 32% (trinta e dois por cento) quando houver emprego unicamente de mão-de-obra, ou seja, sem o emprego de
materiais. Nesta hipótese, e se a pessoa jurídica for exclusivamente prestadora de serviços, poderá ser utilizado o
percentual de 16% (dezesseis por cento), se a receita bruta do próprio ano-calendário não exceder a R$ 120.000,00.
a.3) Exemplo de Cálculo
Veja o exemplo citado acima, para cálculo do lucro presumido.
a.4) Balanço Anual e/ou Balanços de Suspensão ou Redução
Para fins de apuração do lucro real anual, ou balanços de suspensão ou redução, tomar por base os procedimentos
que serão mencionados a seguir, para fins de apuração do lucro real trimestral. Evidentemente a diferença vai residir
no período de apuração, sendo aplicáveis os demais procedimentos.
b) Lucro Real Trimestral
b.1) Apuração dos Resultados
Qualquer que seja o prazo de vigência do contrato de empreitada, quando a construção ou cada unidadeda
construção deva ser produzida em prazo igual ou inferior a 12 meses, a preços unitários de quantidades, apura-se o
resultado quando completada a execução (física) de cada unidade, tenha ou não sido faturada, mesmo que se inicie
em um período-base e se conclua no período-base seguinte. A empresa que optou pela tributação com base no lucro
real trimestral deverá computar o resultado dos contratos a curto prazo no trimestre em que houve o término da obra.
Na hipótese de apuração de Lucro Real Anual, o resultado das obras concluídas durante o ano-calendário será
reconhecido por ocasião do encerramento anual, sem prejuízo dos recolhimentos por estimativa, na forma acima
descrita.
Independentemente de faturamento, quando do término da execução física de cada unidade, o contribuinte deverá
apurar o resultado.
Quando o mesmo contrato versar sobre construção em curto e longo prazo, cada parte será tratada separadamente,
para efeito de apuração do resultado.
Se a execução do contrato estiver prevista de boa-fé para o prazo não superior a um ano e a sua execução se
prolongar por mais de doze meses, o resultado deverá ser apurado na forma de contrato a longo prazo e a parte
correspondente ao período inicial será tributada acrescida de juros. Até o período-base de 1994 era acrescido,
também, de correção monetária.
Os valores recebidos durante a execução da obra, deverão ser registrados no passivo circulante, e os custos
incorridos, no ativo circulante.
b.1.1) Composição dos Custos
Na apuração do resultado devem ser computados os custos diretos e indiretos (matéria-prima, mão-de-obra direta e
os custos gerais de fabricação) incorridos na construção ou produção, ou na prestação de serviços, inclusive os
custos preliminares, tais como os de preparo de projetos, necessários à execução, incorridos após a contratação;
Exemplo Prático
- Contrato assinado em jan/97
- Construção com prazo de execução de 8 meses
- Preço contratado: R$ 1.000.000,00
- Pagamentos: na assinatura do contrato: 30%
na entrega da obra: 70%
- Custos incorridos até o término da obra: R$ 600.000,00
I - Pelo recebimento na assinatura do contrato
D - Cx./Bancos (A.Circulante) 300.000,00
C - Obras p/Empreitada-Receitas a apropriar (P.Circulante) 300.000,00
II) Lançamento dos custos incorridos
D - Obras p/Empr.-Custos a Apropriar (At.Circulante) 600.000,00
C - Cx./Bancos (A.Circulante) ou Fornecedores (P.Circul.) 600.000,00
III) Pelo recebimento na entrega da obra
D - Cx./Bancos (A.Circulante) 700.000,00
C - Obras por Empreitada-Receitas a Apropriar (P.Circ.) 700.000,00
IV) Apropriação ao resultado
D - Obras por Empreitada-Receitas a Apropr. (P.Circul.) 1.000.000,00
C - Receita de Obras p/Empreit. (Conta de Resultado) 1.000.000,00
D - Custo de Obras p/Empreitada (Conta de Resultado) 600.000,00
C - Obras p/Empreitada-Custos a Apropriar (At.Circul.) 600.000,00

Nos lançamentos contábeis acima, foram considerados sempre, recebimentos e pagamentos à vista. Logo, na
hipótese de faturamento para recebimento a prazo, debitaríamos clientes e não caixa/bancos. Como a legislação
determina que nos contratos de curto prazo devemos reconhecer o resultado por ocasião da conclusão de cada
unidade, mesmo que não tenha sido faturado ou recebido, pode ocorrer de termos que contabilizar como receita valor
ainda não faturado, quando da conclusão da obra. A diferença deverá ser contabilizada como Receitas a Faturar no
Ativo Circulante.
Exemplo
1) Receita Total Contratada: R$ 1.000.000,00
2) Valor faturado até a conclusão da Obra: R$ 800.000,00
3) Valor recebido até a conclusão da Obra: R$ 700.000,00
4) Diferença entre o valor total contratado e o valor
faturado: R$ 200.000,00
Logo
I) Pelo Lançamento do valor faturado
D - Clientes (At.Circulante) R$ 800.000,00
C - Obras p/Empreit.-Receitas a Apropr. (P.Circ.) R$ 800.000,00
II) Pelo Recebimento
D - Caixa/Bancos (At. Circulante ) R$ 700.000,00
III) Por Ocasião da Conclusão da Obras
D - Obras p/Empr.-Rec. a Apropriar (P.Circulante) R$ 800.000,00
D - Receitas a Faturar (Ativo Circulante) R$ 200.000,00
C - Receita de Obras p/Empreit. (Conta de Result.) R$ 1.000.000,00
IV) Por Ocasião do Efetivo Faturamento ou Recebimento
D - Clientes ou Caixa/Bancos (At. Circulante) R$ 200.000,00
C - Receitas a Faturar (At. Circulante) R$ 200.000,00
$$O
/;-'-@5(-*.'
As pessoas jurídicas que não puderem optar pelo lucro presumido e não reunirem condições para trabalhar com lucro
real, deverão arbitrar seu resultado. Importante salientar, que se a pessoa jurídica quiser simplesmente optar pelo
critério de lucro arbitrado, isto é perfeitamente possível, desde que a receita seja conhecida.
Para fins de cálculo do lucro arbitrado, a pessoa jurídica utilizará procedimento semelhante ao do lucro presumido,
devendo entretanto, acrescer 20%, ao percentual utilizado para fins daquele, ou seja ao invés de 8% utiliza-se 9,6% e
ao invés de 32% utiliza-se 38,4%, ou ainda, na hipótese de utilizar-se o percentual reduzido, ao invés de 16%, utiliza-
se 19,2%.
Se a pessoa jurídica for exclusivamente prestadora de serviços, poderá ser utilizado o percentual de 19,2%, desde
que a receita bruta do próprio ano-calendário não exceda a R$ 120.000,00.
Considerando o mesmo exemplo utilizado acima, para fins de cálculo do lucro presumido, teríamos o seguinte cálculo
para fins de arbitramento:
(X) Percentual Aplicável 38,4%
(+) Lucro Inflacionário Realizado R$ 3.500,00

(X) Alíquota 15%
(=) IRPJ R$ 10.059,00
Adicional (10% de 7.060,00) R$ 706,00
(=) IR Devido R$ 10.765,00
=========

1) Lembre-se que, o adicional passou a incidir trimestralmente, a partir de 1997, sobre a base de cálculo do lucro
arbitrado que exceder a R$ 20.000,00 multiplicado pelo número de meses (no nosso exemplo R$ 60.000,00, já que o
trimestre é completo);
2) Entendo que também neste caso, poderá ser reconhecida a receita bruta no trimestre da conclusão da obra.
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/;-'
A partir da competência maio de 1999 até a competência dezembro de 1999, a alíquota da contribuição social será
elevada para 12%. A partir de fevereiro de 2000 voltou a ser de 9%.
$$O - Com o advento da Lei nº 10.684/03 em seu artigo 22, a partir do mês de competência de setembro de
2003, a contribuição social sobre o lucro terá a sua base de cálculo elevada de 12% para 32% para as empresas
portadoras de serviços optantes pelo lucro presumido.
A partir do mês de competência Setembro de 2003, a base de cálculo da Contribuição Social sobre os
Lucros incidente sobre as receitas decorrentes da prestação de serviços foi elevada de 12% para 32%.
Ressalte-se porém que, para a atividade de prestação de serviços, (mão-de-obra por empreitada), deve-se observar
o seguinte:
- Quando ocorre construção civil por administração ou por empreitada, unicamente de mão-de-obra, a base de
cálculo corresponderá a 32%.
- Quando ocorrer construção por administração ou por empreitada com fornecimento de materiais e mão-de-obra, a
base de cálculo corresponderá a 12%.
- Em ambas bases de cálculo aplicar-se-á a alíquota de 9%.
$$O
/;-'c-)3/+5.'

48.000.000,00 (Lei nº 10.637/2002, art. 46).
Sobre o Lucro, PIS e COFINS.
Se preferir, a pessoa jurídica poderá utilizar o regime de competência.
c) Exemplo de Cálculo
Usando os mesmos números utilizados no exemplo do imposto de renda, teríamos:
- Receita de Obras por Empreitada R$ 90.000,00
- Ganhos de Capital na Venda de bens do ativo
permanente R$ 18.000,00
- Rend.Aplic.Financeiras R$ 9.000,00
Logo:

(X) Alíquota 8%
(=) Contribuição devida
R$ 5.970,00
$$O
/;-' )*>
O valor a recolher será calculo pelo mesmo critério de lucro presumido, exceto pelo fato que presumido é devido
trimestralmente e estimativa é devida mensalmente.
Considerar os mesmos procedimentos adotados para imposto de renda, quanto à apuração do resultado.
$$O
/;-'-@5(-*.'
O cálculo deverá ser efetuado do mesmo modo que para o lucro presumido.
$Oc)
Por falta de previsão legal diferenciada, entendo que para estas duas contribuições, a base de cálculo a ser
considerada deverá ser o faturamento, pelo regime de competência, quando a tributação for pelo lucro real ou
arbitrado, podendo ser pelo regime de caixa, opcionalmente, quando a tributação for pelo lucro presumido.

Maiores detalhes sobre a forma de apuração e recolhimento das contribuições ao PIS e COFINS podem ser vistos
nos Capítulos IV e V da primeira parte deste livro.
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Trata-se dos contratos de construção por empreitada, a preço predeterminado, a ser executada em prazo superior a
doze meses.
$O+='3('.) ),.*
$$O
/;-'c-)3/+5.'

48.000.000,00 (Lei nº 10.367/2002, art. 46).
sobre o Lucro, PIS e COFINS.
c) Cálculo do Lucro Presumido
Quanto ao cálculo, após encontrada a receita bruta da forma acima citada, utilizar o mesmo procedimento citado
antes, quando tratamos dos contratos de curto prazo.
$$O
/;-' )*>
a.1) Reconhecimento da Receita

Segundo o artigo 5º, inciso II da IN SRF nº 11/96, e orientações constantes no MAJUR/97, no caso dos contratos
com prazo de execução superior a um ano, de construção a preço predeterminado de bens ou serviços a serem
produzidos, será computada na receita bruta parte do preço total da empreitada a ser executada, determinada
mediante a aplicação, sobre esse preço total, da percentagem do contrato ou da produção executada em cada mês,
de acordo com a IN SRF nº 21, de 13 de março de 1979. Logo, não é necessário reconhecer a receita pelo regime de
competência.

1) Veja mais adiante, a forma de cálculo da receita bruta pelo critério da IN nº 51/79, na letra b.5 e b.6.
2) Maiores detalhes sobre a forma de apuração e recolhimento das contribuições ao PIS e COFINS podem ser vistos
a.2) Percentuais Aplicáveis
Na atividade de construção por empreitada, o percentual a ser aplicado sobre a receita bruta para determinação da
base de cálculo do imposto de renda mensal será:
I) 8% (oito por cento) quando houver emprego de materiais, em qualquer quantidade.
II) 32% (trinta e dois por cento) quando houver emprego unicamente de mão-de-obra, ou seja, sem o emprego de
materiais. Nesta hipótese, e se a pessoa jurídica for exclusivamente prestadora de serviços, poderá ser utilizado o
percentual de 16% (dezesseis por cento), se a receita bruta do próprio ano-calendário não exceder a R$ 120.000,00.
a.3) Exemplo de Cálculo
Veja o exemplo citado acima, para cálculo do lucro presumido, item 1.2.1, letra c.2.
O resultado de contratos de construção por empreitada, com prazo de execução física superior a 12 meses, apura-se
em cada período-base, computando-se:
I - O custo de construção incorridos durante o período-base;
II - a receita de cada período-base, determinada mediante aplicação sobre o preço total da empreitada, da
percentagem do contrato executado no período-base, que poderá ser determinado:
a) segundo a relação percentual entre os custos incorridos no período-base e o custo total orçado ou estimado
reajustado; ou
b) segundo o percentual que a execução física, avaliada em laudo técnico de um ou mais profissionais, com ou sem
vínculo empregatício, habilitado na área específica de conhecimento, representar sobre a execução contratada.

A receita a computar é o preço total fixado no contrato, incluídos os reajustamentos na forma predeterminada no
próprio contrato ou aditamento.
Observações Importantes
1º) A opção por um dos critérios de determinação da receita a computar, em cada período-base (letras ³a´ ou ³b´ do
número II), é exercida em relação a cada contrato, mais o critério escolhido deverá ser aplicado uniformemente
durante toda a execução do contrato. Veja as fórmulas mais adiante, nos subitens b.5 e b.6.
2º) Preço predeterminado é aquele fixado contratualmente, sujeito ou não a reajustamento, para execução global;no
caso de construções, bens ou serviços divisíveis, o preço predeterminado é o fixado contratualmente para cada
unidade.
3º) A apuração do resultado, em cada período-base e sua inclusão no lucro líquido, será feita ainda que não ocorrida
a transferência de propriedade e independente de ter sido ou não recebido ou faturado qualquer adiantamento do
preço.
4º) O contrato de construção por empreitada ou de fornecimento de bens ou serviços a serem produzidos com prazos
indeterminados reputa-se contrato com prazo de execução superior a um ano, exceto se a execução for completada
dentro de um ano.
b.2) Controles Específicos
O contribuinte deverá manter registro individualizado de cada contrato em longo prazo, contendo, obrigatoriamente:
a) a descrição sumária da encomenda;
b) o prazo da execução, bem como eventual dilação;
c) o custo orçado ou estimado e os seus reajustes;
d) o preço total e os reajustes convencionados;
e) em relação a cada período-base:
- os custos incorridos;
- a receita ou parte do preço recebida ou faturada;
- o resultado apurado.
b.3) Composição dos Custos
Na apuração do resultado de contrato de construção por empreitada ou de fornecimento, a preço predeterminado, de
bens e serviços, devem ser computados:
a) Os custos diretos e indiretos (matéria-prima, mão-de-obra direta e os custos gerais de fabricação) incorridos na
construção ou produção, ou na prestação de serviços, inclusive os custos preliminares, tais como os de preparo de
projetos, necessários à execução, incorridos após a contratação;
b) O custo total orçado ou estimado e seus reajustes.
b.4) Reajustes de Custo
Os reajustes de custo decorrerão de:
a) modificação na quantidade da construção, produção ou dos serviços contratados, constante de aditamento
contratual, com a correspondente alteração do preço total;
b) reajustes por variações de preços, na forma seguinte: o custo total orçado ou estimado reajustado será igual à
soma do custo incorrido acumulado com o custo previsto, a preços do tempo da apuração parcial, para complemento
da execução.
No período-base em que se completar a execução, na apuração do resultado será tomado, como custo total orçado
ou estimado reajustado, o custo total efetivo.
b.5) Apuração do Resultado Com Base Nos Custos Incorridos
Optando o contribuinte pela apuração do resultado do contrato, a computar em cada período-base, segundo a
percentagem que o custo incorrido no período-base representar sobre o custo total orçado ou estimado, deverá
aplicar a seguinte formula:
I Preço Total X Custos Incorridos = Receita Proporcio-

Reajustado Acumulados Até o nal, Acumulada Até
Período-base o Período-base
Custo Total Orça-
do ou Estimado
Reajustado
II Receita Proporcional - Receita Proporcional = Receita Corres-

Acumulada Até o Acumulada Até o pondente ao
Perído Base Período-base Anterior Período-base
III Receita Correspondente - Custos Incorporados = Resultado Compu-
ao Período-base no Período-base tável na Determi- nação do Lucro
Líquido
b.5.1) Aspectos Contábeis

Vimos que a parcela de receita a ser computada no resultado do período-base independe do valor efetivamente
faturado.
E, não obstante ao fato de as normas sobre apuração do resultado de contratos de longo prazo, que estamos
examinando, terem sido baixadas pela lei fiscal, o fisco mantêm entendimento (PN-CST nº 11/79 e parágrafo 2º do
art. 407 do RIR/99) de que sua observância prevalece inclusive na escrituração comercial.
Deste modo, podem ser adotados os seguintes procedimentos contábeis, enquanto a execução do contrato estiver
em andamento;
I - Durante período-base (trimestral ou anual) :
a) registrar as importâncias recebidas em conta classificável no Passivo Circulante;
b) registrar os custos incorridos em conta classificável no Ativo Circulante;
II - No encerramento do período-base (trimestral ou anual) :
a) apropriar em conta de resultado o valor da receita correspondente à parte executada do contrato durante o
exercício, a débito da conta do Passivo Circulante, até o limite do valor recebido por conta do contrato e a parcela
excedente, se for o caso, debitar em conta classificável no Ativo Circulante (Receitas a Faturar, por exemplo);
b) transferir para a conta própria de custos (no Resultado) o valor dos custos incorridos durante o período-base.
Exemplo
Dados:
- Contrato de construção assinado em jan/96
- Prazo de construção: 2 anos
- Receita contratada: 100.000,00
- Custos incorridos: 1996: 20.000,00
1997: 30.000,00
- Faturamento: 1996: 30.000,00
1997: 70.000,00
- Adiantamento de 50.000,00
- Custo Orçado: R$ 50.000,00
Lançamentos Contábeis
1 - Adiantamento recebido
D = Caixa/Banco (At.Circulante) 50.000,00
C = Adiantamento de Clientes (P.Circul.) 50.000,00
2 - Custos Incorridos
D = Custo a Apropriar (At.Circulante) 20.000,00
C = Caixa/Bancos (At. Circulante) 20.000,00
3 - Faturamento no ano de 1996
D = Clientes (At. Circulante) 30.000,00
C = Receita a Apropriar (P.Circul) 30.000,00
4 - Compensação do faturamento com adiantamento
D = Adiantamento de clientes (pc) 30.000,00
C = Clientes (ac) 30.000,00
5 - Receita do ano de 1996
Receitas x Custos Incorridos = Rec. Acum. até o período
Custo Total
Orçado
100.000,00 x 20.000,00 = 40.000,00
50.000,00
D = Receita a apropriar (Pas.Circul.) 30.000,00
D = Receitas a faturar (At.Circul.) 10.000,00
C = Receita de Obras p/Empr. (Cta.Resultado) 40.000,00

O faturamento de 1996 foi de 30.000,00. Portanto a diferença (40.000,00 ( - ) 30.000,00 = 10.000,00) constitui
Direitos a faturar. O saldo dessa conta será eliminado em faturamento futuro.
6 - Apropriação do Custo
D = Custo de Obras p/ Empreitada (Cta.Result.) 20.000,00
C = Custos a Apropriar (At.Circulante) 20.000,00
b.6) Apuração do Resultado Com Base na Avaliação do Andamento da Medição
Se o contribuinte optar pela determinação da parcela da receita a ser computada no período-base, segundo a
percentagem que a execução física (demonstrada em laudo técnico) representar sobre a execução contratada,
deverá, aplicar a seguinte fórmula:
Custo Total % da Execução Custo Incorrido

A) Orçado ou Acumulada Proporcional
Estimado, x Demonstrada = Acumulado Até
Reajustado nos Laudos o Período-base
Técnicos
Até o Período-
base
Custo Incor- Custo Incorrido Custo Incorrido
rido Propor- Proporcional, Correspondente
B) cional Acu- - Acumulado Até = ao Período-base
mulado Até o Período-base
o Período- Anterior
base
C) Preço Total % da Execução Receita Proporc.
Reajustado x Acumulada, = Acumulada
Demonstrada Até o Período-base
nos Laudos Téc-
nicos Até o
Período-base
Receita Pro- Receita Propor- Receita Correspondente
porcional, cional, Acumu- ao Período-base
D) Acumulada x lada Até o Período- =
Até o Período- base Anterior
base
Receita Custos Incorridos Resultado Computável na
Correspon- x Correspondentes = Determinação do Lucro
E) dente ao ao Período-base Líquido
Perído-base
b.6.1) Aspectos Contábeis
Dados:
- Contrato de construção assinado em jan/96
- Prazo de construção: 2 anos
- Receita contratada: 100.000,00
- Custos incorridos: 1996: 15.000,00
1997: 35.000,00
- Faturamento: 1996: 30.000,00
1997: 70.000,00
- Adiantamento de 50.000,00
- Percentual acumulado de execução física: 1996: 40%
1997: 100%
- Custos Orçado/Estimado: 55.000,00
Lançamentos Contábeis
1 - Adiantamento recebido
D = Banco (ac) 50.000,00

C = Adiantamento de Clientes (pc) 50.000,00
2 - Custos Incorridos em 1996
D = Custos a apropriar (ac) 15.000,00
C = Banco (ac) 15.000,00
3 - Faturamento no ano de 1996
D = Clientes (ac) 30.000,00

C = Receita a Apropriar (P.Circulante) 30.000,00
4 - Compensação do faturamento com adiantamento
D = Adiantamento de Clientes (pc) 30.000,00
C = Clientes (ac) 30.000,00
5 - Receita do ano de 1996
100.000,00 x 40% = 40.000,00
40.000,00 - 30.000,00 (fatur.) = 10.000,00 (Dir. a Fat.)
D = Receita a Apropriar (P.Circulante) 30.000,00
D = Receitas a faturar (A.Circulante) 10.000,00
C = Receita de Obras p/ Empreitada (cta.resultado) 40.000,00
6 - Custos do ano de 1996
55.000,00 x 40% = 22.000,00
22.000,00 - 15.000,00 (Custos Incorr.) = 7.000,00 (Prov. Custos)
D = Custos de Obras p/ Empreitada (Cta.Resultado) 22.000,00
C = Custos a Apropriar (A.circulante) 15.000,00
C = Provisão para custos (pc) 7.000,00
$$O
/;-'-@5(-*.'
As pessoas jurídicas que não puderem optar pelo lucro presumido e não reunirem condições para trabalhar com lucro
real, deverão arbitrar seu resultado. Importante salientar, que se a pessoa jurídica quiser simplesmente optar pelo
critério de lucro arbitrado, isto é perfeitamente possível, desde que a receita seja conhecida.
Para fins de cálculo do lucro arbitrado, a pessoa jurídica utilizará procedimento semelhante ao do lucro presumido,
devendo entretanto, acrescer 20% ao percentual utilizado para fins daquele, ou seja, ao invés de 8% utiliza-se 9,6% e
ao invés de 32% utiliza-se 38,4%, ou ainda, na hipótese de utilizar-se o percentual reduzido, ao invés de 16%, utiliza-
se 19,2%.
Se a pessoa jurídica for exclusivamente prestadora de serviços, poderá ser utilizado o percentual de 19,2%, desde
que a receita bruta do próprio ano-calendário não exceda a R$ 120.000,00.
A receita bruta, será apurada por uma das fórmulas acima citadas para o cálculo do lucro real.
Ver o exemplo de cálculo utilizado na parte que trata dos contratos de curto prazo, pois, a única diferença é a forma
de apuração da receita.
$O',(-5@/5<?'';5*>'@-)'
/;-'
Para fins de cálculo da contribuição social sobre o lucro, utilizar os mesmos procedimentos definidos para fins dos
contratos de curto prazo, não esquecendo, porém, que a apuração da receita bruta, será feita de forma diferente, ou
seja, de acordo com as fórmulas citadas acima no subítem 2.2.2, letras b.5 e b.6.
$Oc
I) Tratamento até 08-08-2000
Em se tratando de Lucro Real, com base na IN nº 40, de 28.04.89, para fins de determinar a base de cálculo do PIS,
as receitas decorrentes da execução de obras por empreitadas ou do fornecimento de bens ou serviços a serem
produzidos, cujo prazo previsto em contrato seja superior a 12 meses, devem ser apuradas em cada mês, à opção da
pessoa jurídica, por um dos seguintes critérios:
a) pelo critério definido na IN SRF nº 21, de 13.03.79:
a.1 - com base no percentual que a execução física, avaliada em laudo técnico de medição, subscrito por profissional
da área específica de conhecimento, representar sobre a execução contratada; ou
a.2 - com base no percentual que o custo incorrido no mês representar sobre o custo total orçado ou estimado;
b) com base no faturamento efetivo do mês.

a) A opção por um dos critérios acima deverá ser mantida até completa execução do projeto.
b) O valor das receitas repassadas a subempreitadas e subcontratantes poderá ser excluída da base de cálculo,
desde que o destinatário do repasse seja contribuinte regular do PIS ou PASEP.
c) Veja que no caso da letra a, acima, são utilizadas as mesmas receitas apuradas para fins de imposto de renda e
contribuição social, de acordo com as fórmulas constantes no subítem 2.2.2, letras b.5 e b.6.
d) Maiores detalhes sobre a forma de apuração e recolhimento das contribuições ao PIS e COFINS podem ser vistos
II) Tratamento a partir de 09-08-2000
O procedimento citado no item I, acima, foi alterado devido à revogação da IN nº 40/89, através da IN nº 79,
publicada no DOU em 09-08-2000. Logo, a partir desta data, o recolhimento do PIS passa a ser por regime de
competência para as empresas tributadas pelo Lucro Real.
Para fins de lucro presumido, o reconhecimento das receitas de vendas e serviços poderá ser pelo critério de caixa
ou competência, segundo a opção do contribuinte, conforme analisado no ítem 1.2.1, letra b.
Para fins de lucro arbitrado, por falta de previsão legal, entendo que o reconhecimento da receita deverá ser feito
pelo regime de competência.
As Lei s nºs. 10.637/02 e 10.833/03, introduziram profundas modificações no sistema de tributação para o
PIS/PASEP e para a COFINS devidas pelas empresas tributadas com base no lucro real, impondo-lhes o sistema de
tributação daquelas contribuições na modalidade não cumulativa. O artigo nº. 10 da Lei nº. 10.833/03 dispõe quanto
as atividades excluídas da sistemática da não cumulatividade. Por dispor, categoricamente, que não se sujeitam à
não cumulativade as receitas advindas de contratos firmados anteriormente a 31 de outubro de 2003, com prazo
superior a um ano, bem como dos contratos de fornecimento de bens e
serviços, a preço pré determinado com o setor público. Na seqüência, a Lei nº. 10.865/04 inseriu o inciso XX ao
artigo 10 da Lei nº. 10.833/03, nele contemplando as receitas decorrentes da execução por administração,
empreitada, sub-empreitada, de obras de construção civil até 31 de dezembro de 2006.
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Em se tratando de lucro real, quando da vigência do antigo FINSOCIAL, o fisco, através da IN nº 41, de 28.04.89,
permitia que fosse utilizado, para os contratos de longo prazo, o mesmo tratamento citado acima em relação ao PIS.
Como a COFINS veio em substituição ao FINSOCIAL, entendo que poderemos adotar, como alternativa, o mesmo
procedimento de reconhecimento de receitas, com base nas fórmulas antes mencionadas (utilizadas para o Imposto
de Renda, Contribuição Social Sobre o Lucro e PIS). Evidentemente, o fisco poderá ter interpretação diferente desta.
Caberia então, discutirmos a questão.
O comentário acima é válido em relação aos fatos geradores ocorridos até 08-08-2000, pois a IN nº 41/89, citada
acima, foi revogada pela IN nº 79, publicada no DOU. em 09-08-2000. Logo, a incidência da COFINS, para as
empresas tributadas pelo Lucro Real, definitivamente será pelo regime de competência.
Para fins de lucro presumido, o reconhecimento das receitas de vendas e serviços poderá ser pelo critério de caixa
ou competência, segundo a opção do contribuinte, conforme analisado no ítem 1.2.1, letra b.
Para fins de lucro arbitrado, por falta de previsão legal, entendo que o reconhecimento da receita deverá ser feito
pelo regime de competência.
As Lei s nºs. 10.637/02 e 10.833/03, introduziram profundas modificações no sistema de tributação para o
PIS/PASEP e para a COFINS devidas pelas empresas tributadas com base no lucro real, impondo-lhes o sistema de
tributação daquelas contribuições na modalidade não cumulativa. O artigo nº. 10 da Lei nº. 10.833/03 dispõe quanto
as atividades excluídas da sistemática da não cumulatividade. Por dispor, categoricamente, que não se sujeitam à
não cumulativade as receitas advindas de contratos firmados anteriormente a 31 de outubro de 2003, com prazo
superior a um ano, bem como dos contratos de fornecimento de bens e serviços, a preço pré determinado com o
setor público. Na seqüência, a Lei nº. 10.865/04 inseriu o inciso XX ao artigo 10 da Lei nº. 10.833/03, nele
contemplando as receitas decorrentes da execução por administração, empreitada, sub-empreitada, de obras de
construção civil até 31 de dezembro de 2006.
1
Maiores detalhes sobre a forma de apuração e recolhimento das contribuições ao PIS e COFINS podem ser vistos
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Para fins de lucro presumido, as receitas relativas a contratos de empreitada, de curto ou longo prazo, contratadas
com pessoa jurídica de direito público, ou empresa sob seu controle, empresa pública, sociedade de economia mista
ou sua subsidiária, poderão ser reconhecidas no mês em que ocorrer o efetivo recebimento, conforme comentários
no item 1.2.1 letra b, ou se preferir, pelo regime de competência.
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Para fins de recolhimento por estimativa, as receitas relativas a contratos de empreitada, de curto ou longo prazo,
contratadas com pessoa jurídica de direito público, ou empresa sob seu controle, empresa pública, sociedade de
economia mista ou sua subsidiária, poderão ser reconhecidas no mês em que ocorrer o efetivo recebimento.
Para fins de lucro real, as empreitadas de curto ou longo prazo, contratadas com pessoa jurídica de direito público,
ou empresa sob seu controle, empresa pública, sociedade de economia mista ou sua subsidiária, é permitido excluir
do lucro líquido do período-base, para efeito de determinar o lucro real, o valor do lucro bruto equivalente a receita já
computada e ainda não recebida.
No período-base em que for realizado o lucro (ou seja, recebida a receita) cujo a tributação tenha sido diferida, será
feita adição ao lucro real.
O diferimento é feito mediante lançamento no livro de apuração do lucro real- LALUR, da seguinte forma:
a) No período-base da exclusão:
a.1) na parte ³A³ do LALUR: exclusão da parcela correspondente ao lucro não realizado (vide cálculo a seguir);
a.2) na parte ³B´ do LALUR: registro em conta própria de controle, na coluna débito.
b) No período-base em que for realizado o lucro:
b.1) na parte ³A´: adição dos lucros realizados;
b.2) na parte ³B´: baixa do valor adicionado na parte ³A´ utilizando a coluna crédito.
Cálculo do Valor Cuja Tributação Poderá Ser Diferida
Para a determinação da parcela a ser excluída do lucro líquido do período-base, pode-se aplicar a seguinte fórmula:
Parcela Não Recebida
Receita Computada X 100 =%
no Per-base
% x Lucro Computado no Período-base = Valor a Excluir

Saliente-se que o lucro em questão é o lucro bruto (Receita-custo de produção), e não o lucro líquido.
Exemplo
a) Receita computada no resultado do exercício: 10.000,00
b) Lucro computado no resultado: 3.000,00
c) Montante não recebido da receita computada no resultado: 6.000,00.
Logo
6.000,00 X 100 = 60%
10.000,00
3.000,00 x 60% = 1.800,00
Concluindo:
O montante relativo ao lucro não realizado, a ser diferido mediante a exclusão do lucro líquido na parte ³A´ do
LALUR, é de R$ 1.800,00.
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Neste caso, as receitas deverão ser reconhecidas pelo regime de competência.
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Semelhante ao que acontece na apuração do imposto de renda, a receita bruta poderá ser reconhecida quando do
efetivo recebimento ou pelo regime de competência, no caso do lucro presumido, e obrigatoriamente pelo regime de
competência quando se tratar de lucro arbitrado.
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Para fins de cálculo da contribuição social, as empreitadas de curto ou longo prazo, contratadas com pessoa jurídica
de direito público, ou empresa sob seu controle, empresa pública, sociedade de economia mista ou sua subsidiária, é
permitido excluir do lucro líquido do período-base, para efeito de determinar a base de cálculo da contribuição social
sobre o lucro, o valor do lucro bruto equivalente a receita já computada e ainda não recebida.
No período-base em que for realizado o lucro (ou seja, recebida a receita) cuja tributação tenha sido diferida, será
feita adição para fins de apuração da base de cálculo.
Em resumo, adota-se o mesmo tratamento do imposto de renda.
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I) Tratamento até 08-08-2000
Em se tratando de lucro real, ou presumido na hipótese do contribuinte ter optado pelo regime de caixa, nos contratos
de construção por empreitada, subempreitada ou fornecimento de bens ou serviços a serem produzidos, feitos com
pessoas jurídicas de direito público, ou empresa sob seu controle, empresa pública, sociedade de economia mista ou
sua subsidiária, o contribuinte pode excluir da base de cálculo da contribuição a parcela da receita ainda não
recebida.
A parcela excluída deverá ser computada no faturamento, no mês de seu efetivo recebimento (IN nº 126-88 e IN nº
104/98).
II) Tratamento a partir de 09-08-2000
O procedimento citado acima, foi alterado devido à revogação da IN nº 126/88, através da IN nº 79, publicada no
DOU em 09-08-2000. Logo, a partir desta data, o recolhimento do PIS passa a ser por regime de competência para
as empresas tributadas pelo Lucro Real, salientando-se que para fins de lucro presumido permanece a possibilidade
de optar por regime de caixa, nos termos na IN 104/98.
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Para fins de lucro real, a exemplo do que acontece com o PIS, contribuinte poderá reconhecer para fins da COFINS a
receita por ocasião do efetivo recebimento (Parecer COSIT nº 45 - DOU de 15.07.99).
O mesmo tratamento é aplicável ao contribuinte que optou pelo lucro presumido, se este optou por reconheceras
receitas para fins de tributação pelo regime de caixa.
Em se tratanto de lucro presumido, o reconhecimento da receita poderá ser feito pelo regime de caixa ou
competência, conforme analisado no item 3.1.2.1, letra b.
Em se tratando de lucro arbitrado, deverá ser considerado o regime de competência.
3.5) Negociações Com Órgãos da Administração Federal
A partir de 01.01.97, os pagamentos efetuados por órgãos, autarquias e fundações da administração pública federal
a pessoas jurídicas, pelo fornecimento de bens ou prestação de serviços, estão sujeitos à incidência, na fonte, do
imposto sobre a renda, da contribuição social sobre o lucro líquido, da contribuição para seguridade social - COFINS
e da contribuição para o PIS/PASEP (Lei nº 9.430/96, art. 64 e IN SRF/STN/SFC nº 23, de 02.03.2001).
A obrigação pela retenção é do órgão ou entidade que efetuar o pagamento.
O valor retido, correspondente a cada tributo ou contribuição, será levado a crédito da respectiva conta de receita da
União.
O valor do imposto e das contribuições sociais retido será considerado como antecipação do que for devido pelo
contribuinte em relação ao mesmo imposto e às mesmas contribuições.
O valor retido correspondente ao imposto de renda e a cada contribuição social somente poderá sercompensado
com o que for devido em relação à mesma espécie de imposto ou contribuição.
O imposto de renda a ser retido será determinado mediante a aplicação da alíquota de quinze por cento sobre o
resultado da multiplicação do valor a ser pago pelo percentual utilizado para o cálculo por estimativa - 1,6% ou 8% ou
16% ou 32%, conforme a atividade - aplicável à espécie de receita correspondente ao tipo do bem fornecido ou do
serviço prestado.
O valor da contribuição social sobre o lucro líquido, a ser retido, será determinado mediante a aplicação da alíquota
de um por cento, sobre o montante a ser pago.
O valor da contribuição para a seguridade social - COFINS, a ser retido, será determinado mediante a aplicação da
alíquota de dois por cento sobre o montante a ser pago, referente aos fatos geradores ocorridos até 31.01.99 e de
três por cento a partir de 01.02.99.
O valor da contribuição para o PIS/PASEP, a ser retido, será determinado mediante a aplicação da alíquota
respectiva (0,65% para as empresas em geral) sobre o montante a ser pago.
A partir de dezembro de 2002 para as empresas de Lucro Real a Alíquota passou para 1,65% (Lei nº 10.637/02, art.
2º, o Novo Código 6912, PIS será utilizado a partir de março 2003)
A respeito deste assunto, a Secretaria da Receita Federal emitiu no começo do ano de 1997, as INs nºs 1, 2 e 3.
Estas, foram substituídas pela IN nº 4, publicada no Diário Oficial da União em 20.08.97.
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A pessoa jurídica cujos créditos com pessoa jurídica de direito público, ou empresa sob seu controle, empresa
pública, sociedade de economia mista ou sua subsidiária decorrente de construção por empreitada, de fornecimento
de bens ou prestação de serviços, forem quitados pelo Poder Público com títulos de sua emissão, inclusive com
Certificados de Securitização emitidos especificamente para essa finalidade, poderá computar a parcela do lucro,
correspondente a esses créditos, que houver sido diferida, nas condições examinadas neste trabalho, na
determinação no lucro real do período-base do resgate dos títulos ou de sua alienação sob qualquer forma.
Este tratamento foi determinado, inicialmente, através da Medida Provisória nº 1.459, publicada em 22.05.96. A
mesma vem sendo reeditada mensalmente.

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5.1 - Responsáveis Pelo Recolhimento
5.2 - Procedimentos Para o Recolhimento
5.3 - Empresa Que Contratar Cooperativa
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7.1 - Das Normas Gerais

7.2 - Das Deduções da Base de Cálculo da Retenção
7.3 - Do Destaque da Retenção nas Notas Fiscais ou Faturas
7.4 - Do Recolhimento da Retenção
7.5 - Da Compensação e da Restituição
7.6 - Das Obrigações da Contratada e da Contratante
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12.1) Da Regularização da Construção Parcial
12.2) Da Regularização de Obra Inacabada
12.3) Da Decadência
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São responsáveis diretos pelo recolhimento das contribuições para a seguridade social, inclusive da contribuição
para o financiamento da aposentadoria especial e dos benefícios concedidos em razão do grau de incidência de
incapacidade laborativa decorrente dos riscos ambientais do trabalho e as destinadas aos terceiros:
I) o proprietário e o dono da abra;
II) o incorporador;
III) a empresa construtora, quando for contratada para executar obra por empreitada total;
IV) a subempreiteira, no caso de repasse integral do contrato.
Ao adquirente de prédio ou de unidade imobiliária que, mesmo não podendo ser responsabilizado pelas contribuições
devidas pela empresa de comercialização ou pelo incorporador de imóveis na forma da Lei nº 4.591/64, pretender
regularizar o prédio ou unidade adquirida, poderá desde que responda pelos recolhimentos devidos, observados os
critérios estabelecidos pelo artigo 467 e seguintes da IN SRP n° 03 de 14/07/2005;
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O proprietário, dono-da-obra ou incorporador e a empresa construtora responsável pela execução de obra de
construção civil efetuarão o recolhimento das contribuições relativas à mão-de-obra direta própria, de forma
individualizada por matrícula CEI da obra, contendo somente as contribuições incidentes sobre a remuneração dos
segurados empregados utilizados na obra, observando quanto ao preenchimento da Guia de Previdência Social
(GPS), as orientações constantes da I N SRP nº 03 de 14/07/05.
Os responsáveis pelo recolhimento que utilizarem mão-de-obra própria na execução da obra de construção civil, na
forma prevista acima ficam obrigados a prestar informações à Previdência Social, conforme estabelecido no inciso IV
do artigo 32 da Lei nº 8.212/91, por intermédio da Guia de Recolhimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
e Informações à Previdência Social (GFIP), específica para cada obra de construção civil, conforme o manual da
GFIP/SEFIP versão 8.3.
O responsável pela obra de construção civil, pessoa jurídica, está obrigado a efetuar escrituração contábil relativa a
obra, conforme previsto no inciso IV do art. 60, observado o disposto nos §§4º, 5º e 7º do mesmo artigo da IN SRP n°
03 de 14/07/05.
Os responsáveis pela obra executada exclusivamente por mão-de-obra de empreiteiras e subempreiteiras deverão
entregar a GFIP com a matrícula CEI da obra com o código de recolhimento 150.
O responsável pela obra de construção civil está obrigado a recolher as contribuições dos segurados e aquelas a seu
cargo, sobre a remuneração dos segurados utilizados na obra, inclusive a contribuição previdenciária sobre
cooperativa de trabalho (15%), em GPS identificada com o número de matrícula CEI. Deverá ser feita GPS em
apartado pelo CNPJ, para o recolhimento das contribuições da previdência sobre a remuneração dos segurados do
setor administrativo.
As empreiteiras e as subempreiteiras não responsáveis pela matricula da obra deverão consolidar e recolher numa
única GPS, por estabelecimento com CNPJ, as contribuições incidentes sobre a remuneração de todos os segurados
envolvidos na prestação de serviços na respectiva competência (empregados, individuais, administrativo, obras e
cooperados), compensando as retenções ocorridas em conformidade com as disposições do artigo 424 da IN SRP
n°03 de 14/07/057.
As empreiteiras contratadas pelo responsável pela matrícula da obra deverão observar a obrigatoriedade de
apresentação da GFIP com o código 150, para cada obra de construção civil, constando no campo "inscrição
tomador CNPJ/CEI" a matrícula CEI da obra, e no campo razão social "inscrição tomador CNPJ/CEI" a razão social
do contratante. Tal também se aplicará às subempreiteiras, contratadas pelas empreiteiras não-responsáveis pela
matrícula da obra, utilizando-se, no entanto, no campo razão social "tomador de serviço/obra de const. civil" a razão
social do contratante direto.
Na Guia da Previdência Social (GPS) serão deduzidos os valores, desde que efetivamente pagos aos segurados
empregados a seu serviço, relativos:
I) às quotas do salário-família; e
II - ao salário-maternidade, cujo inicio do beneficio ocorreu até o dia 28 de novembro de 1999, e, também a partir de
setembro/2003, pois a Lei 10.710/2003, restabeleceu o pagamento de salário-maternidade pela empresa, para que
se possa proceder a dedução, a empresa deverá instalar o SEFIP, que atualmente é a versão 8.3.
Nota: Maiores informações sobre a compensação do salário-maternidade a partir de setembro/2003, poderão ser
obtidas no site www.caixa.gov.br, link download, GFIP/SEFIP, Informativo INSS/Salário-Maternidade.
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A empresa responsável pela matrícula da obra de construção civil, contratante de serviços de cooperativa de
trabalho, está a partir da competência de março 2.000, sujeita à contribuição do INSS de quinze por cento sobre o
valor bruto da nota fiscal ou da fatura da prestação de serviços.
O recolhimento da contribuição será efetuado pela empresa contratante até o dia 02 do mês seguinte ao da emissão
da nota fiscal, fatura ou recibo, em documento de arrecadação distinto, por obra, inserindo no campo identificador o
número da matrícula CEI, na qual foi utilizada a mão de obra dos cooperados.
A MP nº 83/2002, convertida na Lei nº 10.666/2003, em seu artigo 1º, parágrafo 1º, trouxe a obrigatoriedade das
empresas tomadoras de serviços de cooperativas, cujas atividades permitam a concessão de aposentadoria especial
aos 15, 20 ou 25 anos de contribuição, a pagar além dos 15%, o percentual de 09, 07 ou 05,
respectivamente.observando os procedimentos de preenchimento na SEFIP 8.3.
Na Construção Civil, além de serem utilizados os códigos 150 e 155, dependendo da forma de contratação
(empreitada parcial e subempreitada ou empreitada total) ou de tratar-se de obras própria, é possível a utilização do
código 211 também, nas situações em que a, cooperativa de trabalho informa os dados relativos aos seus
cooperados que prestam serviços em obra de construção civil de outras empresas ou de pessoa física.
A empresa não responsável pela matrícula, que contratar cooperativa de trabalho, deverá efetuar o recolhimento da
contribuição previdenciária de 15% sobre a nota fiscal ou fatura, em GPS identificada com o seu CNPJ.
Na contratação de mão-de-obra a ser prestada por cooperado através de cooperativa de trabalho, e havendo o
fornecimento de material ou a utilização de equipamentos mecânicos próprios ou de terceiros, fica facultada à
cooperativa a discriminação, na nota fiscal ou fatura emitida para a empresa contratante, do valor correspondente ao
material ou equipamentos, que será excluído da base de cálculo da contribuição, desde que contratualmente previsto
e devidamente comprovado, ressalvando-se as regras previstas nos artigos 149 e 150da IN SRP n° 03 de
14/07/2005.
A cooperativa de trabalho que intermediar a contratação da mão de obra dos cooperados estará obrigada a prestar
informações à Previdência Social, inserindo na GFIP, com código 211, as informações cadastrais dos cooperados e
os valores a eles distribuídos, correspondentes aos serviços prestados às empresas contratantes.
A cooperativa de trabalho que intermediar a contratação da mão de obra dos cooperados estará obrigada a prestar
informações à Previdência Social, inserindo na GFIP, com código 911, as informações cadastrais dos cooperados e
os valores a eles distribuídos, correspondentes aos serviços prestados às empresas contratantes, da seguinte forma:
CNPJ/CEI e Razão Social do Empregador - CNPJ/CEI e Razão Social da cooperativa de trabalho; campos FPAS,
SIMPLES, Outras Entidades, Alíquota RAT, CNAE-Fiscal - dados da obra; campos Inscrição e endereço do tomador
de serviço - matrícula CEI e endereço da obra (para obras sujeitas à matrícula) ou CNPJ/CEI e endereço do tomador
(para obras dispensadas de matrícula); campo Razão Social do tomador de serviço - razão social do contratante
direto.
A cooperativa de trabalho deverá elaborar folhas de pagamento nominais mensais, separando as retribuições
efetuadas a seus associados decorrentes de serviços prestados às pessoas jurídicas e as decorrentes de serviços
prestados às pessoas físicas, bem como efetuar os respectivos lançamentos contábeis em contas próprias.
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São responsáveis solidários pelo cumprimento da obrigação previdenciária principal na construção civil:
I - o proprietário do imóvel, o dono da obra, o incorporador, o condômino de unidade imobiliária, pessoa jurídica ou
física, quando contratar a execução da obra mediante empreitada total com empresa construtora, ressalvado o
disposto no inciso IV do § 2º do art. 178, onde determina que a partir de 21 de novembro 1986, as contribuições
sociais previdenciárias decorrentes da contratação, qualquer que seja a forma, de execução de obra de construção
civil, reforma ou acréscimo, efetuadas por órgão público da administração direta, por autarquia e por fundação de
direito público.
II - até a competência janeiro de 1999, o proprietário do imóvel, o dono da obra, o incorporador, o condômino de
unidade imobiliária, pessoa jurídica ou física, e a empresa construtora, com a empreiteira e a subempreiteira , na
contratação, respectivamente, de empreitada ou de subempreitada de obra ou serviço, ressalvado o disposto no
inciso IV do § 2º do art. 178, onde a partir de 21 de novembro 1986, as contribuições sociais previdenciárias
decorrentes da contratação, qualquer que seja a forma, de execução de obra de construção civil, reforma ou
acréscimo, efetuadas por órgão público da administração direta, por autarquia e por fundação de direito público.
III - os adquirentes que assumam a administração da obra, no caso de falência ou insolvência civil do incorporador,
conforme disposto no art. 31-F da Lei nº 4.591, de 1964, na redação da Lei nº 10.931, de 2004, observado que cada
adquirente responderá individualmente pelos fatos geradores porventura ocorridos resultantes da diferença do custo
orçado e o custo efetivo verificado até a data da quebra, da seguinte forma:
a) na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades; ou
b) por outro critério de rateio, deliberado em assembléia geral por dois terços dos votos dos adquirentes, de acordo
com o disposto na Lei nº 4.591, de 1964, na redação da Lei nº 10.931, de 2004.
Ao contratante, responsável solidário, é ressalvado o direito regressivo contra o contratado e admitida a retenção de
importância devida a este último para garantia do cumprimento das obrigações previdenciárias.
Exclui-se da responsabilidade solidária o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com
empresa de comercialização ou incorporador de imóveis, ficando estes solidariamente responsáveis com a empresa
construtora.
No caso de repasse integral do contrato, na forma prevista no inciso XXXIX do art. 413 (repasse integral, é o ato pelo
qual a construtora originalmente contratada para execução de obra de construção civil, não tendo empregado nessa
obra qualquer material ou serviço, repassa o contrato para outra construtora, que assume a responsabilidade pela
execução integral da obra prevista no contrato original), fica estabelecida a responsabilidade solidária entre a
empresa construtora originalmente contratada e a empresa construtora para a qual foi repassada a responsabilidade
pela execução integral da obra, além da solidariedade entre o proprietário, o dono da obra ou o incorporador e
aquelas, observado o disposto no art. 185 da IN SRP n°03/05.
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No contrato de empreitada total de obra a ser realizada por consórcio, nos termos da alínea ³a´ do inciso XXVIII do
art. 413 (contrato de construção civil ou contrato de empreitada (também conhecido como contrato de execução de
obra, contrato de obra ou contrato de edificação), aquele celebrado entre o proprietário do imóvel, o incorporador, o
dono da obra ou o condômino e uma empresa, para a execução de obra ou serviço de construção civil, no todo ou
em parte, podendo ser:
a) total, quando celebrado exclusivamente com empresa construtora, definida no inciso XX, que assume a
responsabilidade direta pela execução de todos os serviços necessários à realizaçãoda obra, compreendidos em
todos os projetos a ela inerentes, com ou sem fornecimento de material), o contratante responde solidariamente com
as empresas consorciadas pelo cumprimento das obrigações perante a Previdência Social, ressalvado o disposto no
inciso IV do § 2º do art. 178 (a partir de 21 de novembro 1986, as contribuições sociais previdenciárias decorrentes
da contratação, qualquer que seja a forma, de execução de obra de construção civil, reforma ou acréscimo,
efetuadas por órgão público da administração direta, por autarquia e por fundação de direito público.)
Não desfigura a responsabilidade solidária o fato de cada uma das consorciadas executar partes distintas do projeto
total, bem como realizar faturamento direta e isoladamente para a contratante.
As consorciadas somente se obrigam nas condições previstas no respectivo contrato, respondendo cada uma por
suas obrigações, sem presunção de solidariedade, nos termos do § 1º do art. 278 da Lei nº 6.404, de 1976.
Há responsabilidade solidária dos integrantes pelos atos praticados em consórcio, quando da contratação com a
Administração Pública, tanto na fase de licitação quanto na de execução do contrato, nos termos do art. 33 da Lei nº
8.666, de 1993, observado o disposto nos incisos III e IV do artigo 178 da devida I.N SRP n°03/05.
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O órgão público da administração direta, a autarquia e a fundação de direito público, na contratação de obra de
construção civil por empreitada total, não respondem solidariamente pelas contribuições sociais previdenciárias
decorrentes da execução do contrato, ressalvado o disposto no inciso VII do art. 179 (VII - o órgão público da
administração direta, a autarquia e a fundação de direito público:
a) no período anterior ao Decreto-lei nº 2.300, de 21 de novembro de 1986, quando contratar obra de construção
civil, reforma ou acréscimo, bem como quando contratar serviços mediante cessão de mão-de-obra, inclusive em
regime de trabalho temporário; e
b) no período de 29 de abril de 1995 a 31 de janeiro de 1999, quando contratar serviços mediante cessão de mão-
de-obra, inclusive em regime de trabalho temporário).
Nas licitações, o contrato com a Administração Pública efetuado pelo regime de empreitada por preço unitário ou por
tarefa, conforme previsto nas alíneas "b" e "d" do inciso VIII do art. 6º da Lei nº 8.666, de 1993, será considerado de
empreitada total, quando se tratar de contratada empresa construtora definida no inciso XX do art. 413 ( empresa
construtora, a pessoa jurídica legalmente constituída, cujo objeto social seja a indústria de construção civil, com
registro no CREA, na forma do art. 59 da Lei nº 5.194, de 1966;), admitindo-se o fracionamento de que trata o § 1º do
art. 25 e observado, quanto à solidariedade, o disposto no inciso IV do § 2º do art. 178 (a partir de 21 de novembro
1986, as contribuições sociais previdenciárias decorrentes da contratação, qualquer que seja a forma, de execução
de obra de construção civil, reforma ou acréscimo, efetuadas por órgão público da administração direta, por autarquia
e por fundação de direito público), entendendo-se por:
I - empreitada por preço unitário, aquela em que o preço é ajustado por unidade, seja de parte distinta da obra ou por
medida (metro, quilômetro, dentre outros);
II - tarefa, a contratação para a execução de pequenas obras ou de parte de uma obra maior, com ou sem
fornecimento de material ou locação de equipamento, podendo o preço ser ajustado de forma global ou unitária.
As contratações da Administração Pública que não se enquadrarem nas situações previstas, ficam sujeitas às
normas de retenção previstas na IN do INSS.
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A entidade beneficente de assistência social que usufrua da isenção das contribuições sociais, na contratação de
obra de construção civil, responde solidariamente apenas pelas contribuições sociais previdenciárias a cargo dos
segurados que laboram na execução da obra.
A isenção das contribuições outorgada à entidade beneficente de assistência social é extensiva à obra de
construção civil quando executada diretamente pela entidade e destinada a uso próprio.
Excluem-se da responsabilidade solidária, sujeitando-se à retenção prevista no art. 140 e, conforme o caso, no art.
172, da IN SRP n °03/05.
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Na construção civil, sujeita-se à retenção, a empresa contratante de serviços prestados mediante cessão de mão-de-
obra ou empreitada, inclusive em regime de trabalho temporário, a partir da competência fevereiro de 1999, deverá
reter 11% do valor bruto da nota fiscal, da fatura ou do recibo de prestação de serviços e recolher à Previdência
Social a importância retida, em documento de arrecadação identificado com a denominação social e o CNPJ ou CEI
(obra) da empresa contratada, com as prestações a seguir:
- a prestação de serviços mediante contrato de empreitada parcial;
- a prestação de serviços mediante contrato de subempreitada;
- a prestação de serviços tais como os discriminados no Anexo XIII desta I.N. (anexo);
- a reforma de pequeno valor.
Não se sujeita à retenção, a prestação de serviços de:
- administração, fiscalização, supervisão ou gerenciamento de obras;
- assessoria ou consultoria técnicas;
- controle de qualidade de materiais;
- fornecimento de concreto usinado, de massa asfáltica ou de argamassa usinada ou preparada;
- jateamento ou hidrojateamento;
- perfuração de poço artesiano;
- elaboração de projeto da construção civil;
- ensaios geotécnicos de campo ou de laboratório (sondagens de solo, provas de carga,ensaios de resistência,
amostragens, testes em laboratório de solos ou outros serviços afins);
- serviços de topografia;
- instalação de antena coletiva;
- instalação de aparelhos de ar condicionado, de refrigeração, de ventilação, de aquecimento, de calefação ou de
exaustão;
- instalação de sistemas de ar condicionado, de refrigeração, de ventilação, de aquecimento, de calefação ou de
exaustão, quando a venda for realizada com emissão apenas da nota fiscal de venda mercantil; (Nesta prestação dos
serviços, quando houver emissão de nota fiscal, fatura ou recibo de prestação de serviços relativa à mão-de-obra
utilizada na instalação do material ou do equipamento vendido, o valore desse serviço, integrará a base de cálculo da
retenção).
- instalação de estrutura metálica, de equipamento ou de material, quando a venda for realizada com emissão apenas
da nota fiscal de venda mercantil; (Nesta prestação dos serviços, quando houver emissão de nota fiscal, fatura ou
recibo de prestação de serviços relativa à mão-de-obra utilizada na instalação do material ou do equipamento
vendido, o valore desse serviço, integrará a base de cálculo da retenção).
- locação de caçamba;
- locação de máquinas, de ferramentas, de equipamentos ou de outros utensílios sem fornecimento de mão-de-obra;
- fundações especiais.
Caso haja, para a mesma obra, contratação de serviço relacionado nas atividades mencionadas e, simultaneamente,
o fornecimento de mão-de-obra para execução de outro serviço sujeito à retenção, aplicar- se-á a retenção apenas a
este serviço, desde que os valores estejam discriminados na nota fiscal, fatura ou recibo de prestação de serviços.
Os valores pagos a título de adiantamento deverão integrar a base de cálculo da retenção por ocasião do
faturamento dos serviços prestados.
Não havendo discriminação na nota fiscal, fatura ou recibo de prestação de serviços, aplicar-se-á a retenção a todos
os serviços contratados.
A empresa contratante ficará dispensada de efetuar a retenção, na construção civil, quando:
I - o valor retido por nota fiscal, fatura ou recibo for inferior ao limite mínimo estabelecido para recolhimento em
documento de arrecadação;
II - o serviço for prestado pelo titular ou sócio, a empresa contratada não tiver empregados e quando o faturamento
do mês anterior for igual ou inferior a duas vezes o limite máximo do salário de contribuição (teto previdenciário),
requisitos estes cumulativos. (A contratada deverá apresentar declaração assinada pelo representante legal, sob as
penas da lei, contendo as informações de que trata o aludido item).
III - contratar serviços profissionais de profissão regulamentada por legislação federal, prestado pessoalmente pelos
sócios, sem o concurso de empregados ou auxiliares, devendo tal fato constar da própria nota fiscal, da fatura, do
recibo de prestação de serviços ou de documento apartado.
Ressalte-se que, o contratante valendo-se da prerrogativa do artigo 191 da IN SRP nº 03/2005, deverá recolher o
valor retido da construtora contratada, por empreitada total com a identificação da matrícula CEI da obra, de
responsabilidade desta.
Nas contratações de serviços prestados por cooperados através de cooperativa de trabalho, a partir da competência
de março de 2000, também inexiste retenção.
No caso de empreitada, quando utilizada a faculdade do citado no artigo 191 da IN SRP n°03/05, a empresa
contratada deverá efetuar a compensação em GPS com a matrícula CEI da obra, para a qual foi efetuado o
faturamento, sendo vedada a compensação em GPS referente a outra obra.
O valor retido poderá ser compensado pela empresa construtora contratada, ainda que não tenha ocorrido o
destaque na nota, desde que se comprove que a empresa contratante recolheu tal valor. A empresa contratante
deverá compensar de conformidade com as regras estabelecidas no item 7.5, mais adiante tratado.
Se, após a conclusão da obra ou do termo final do contrato, forem emitidos nota fiscal, fatura ou recibo relativos a
serviços prestados em competências anteriores, os valores retidos poderão ser compensados no CNPJ da empresa
construtora, sendo vedada a compensação em matrícula CEI de outra obra.
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Os valores de materiais ou de equipamentos, próprios ou de terceiros, exceto os equipamentos manuais, fornecidos
pela contratada, discriminados no contrato e na nota fiscal, na fatura ou no recibo de prestação de serviços, não
integram a base de cálculo da retenção, desde que comprovados, e o valor do material fornecido ao contratante ou o
de locação de equipamento de terceiros, utilizado na execução do serviço, não poderá ser superior ao valor de
aquisição ou de locação para fins de apuração da base de cálculo da retenção.
A contratada manterá em seu poder, para apresentar à fiscalização da SRP, os documentos fiscais de aquisição do
material ou o contrato de locação de equipamentos, conforme o caso, relativos ao material ou equipamentos cujos
valores foram discriminados na nota fiscal, fatura ou recibo de prestação de serviços.
Considera-se discriminação no contrato os valores nele consignados, relativos ao material ou equipamentos, ou os
previstos em planilha à parte, desde que esta seja parte integrante do contrato mediante cláusula nele expressa.
Se a utilização de equipamento for inerente à execução dos serviços contratados, mas não estiver prevista em
contrato, a base de cálculo da retenção corresponderá, no mínimo, a cinqüenta por cento do valor bruto da nota
fiscal, da fatura ou do recibo de prestação de serviços, desde que haja a discriminação de valores nestes
documentos, observando-se, no caso da prestação de serviços na área da construção civil, os percentuais abaixo
relacionados:
- dez por cento para pavimentação asfáltica;
- quinze por cento para terraplenagem, aterro sanitário e dragagem;
- quarenta e cinco por cento para obras de arte (pontes ou viadutos);
- cinqüenta por cento para drenagem;
- trinta e cinco por cento para os demais serviços realizados com a utilização de equipamentos, exceto os manuais.
Quando na mesma nota fiscal, fatura ou recibo de prestação de serviços constar a execução de mais de um dos
serviços referidos nos itens anteriores, cujos valores não constem individualmente discriminados na nota fiscal, na
fatura, ou no recibo, deverá ser aplicado o percentual correspondente a cada tipo de serviço, conforme disposto em
contrato, ou o percentual maior, se o contrato não permitir identificar o valor de cada serviço.
Não existindo previsão contratual de fornecimento de material ou utilização de equipamento e o uso deste
equipamento não for inerente ao serviço, mesmo havendo discriminação de valores na nota fiscal, na fatura ou no
recibo de prestação de serviços, a base de cálculo da retenção será o valor bruto da nota fiscal, da fatura ou do
recibo de prestação de serviços.
Na falta de discriminação de valores na nota fiscal, na fatura ou no recibo de prestação de serviços, a base de cálculo
da retenção será o seu valor bruto, ainda que exista previsão contratual para o fornecimento de material ou utilização
de equipamento, com ou sem discriminação de valores em contrato.
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Na emissão da nota fiscal, da fatura ou do recibo de prestação de serviços, a empresa contratada deverá destacar o
valor da retenção, a título de "RETENÇÃO PARA A PREVIDÊ NCIA SOCIAL", sendo que o destaque do valor retido
deverá ser demonstrado, após a descrição dos serviços prestados, como parcela dedutível apenas para produzir
efeito no ato da quitação da nota fiscal, da fatura ou do recibo, a fim de que não se altere a base de cálculo de
qualquer tributo que incida sobre o seu valor, ficando dispensado de fazer o destaque, quando a contratante ficar
dispensada de efetuar a retenção, como já citado pelo o artigo 148 da IN SRP n°03/05.
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Os valores retidos deverão ser recolhidos pelo contratante, em nome da empresa contratada, em documento de
arrecadação até o dia dois do mês subseqüente ao da emissão da nota fiscal, da fatura ou do recibo de prestação de
serviços.
Quando por um mesmo estabelecimento da contratada forem emitidas mais de uma nota fiscal, fatura ou recibo de
prestação de serviços para um mesmo estabelecimento da contratante, na mesma competência, sobre as quais
houve retenção, a contratante deverá efetuar o recolhimento dos valores retidos, em nome da contratada, num único
documento de arrecadação.
A empresa contratada poderá consolidar, num único documento de arrecadação GPS, por competência e por
estabelecimento, as contribuições incidentes sobre a remuneração de todos os segurados envolvidos na prestação
de serviços e dos segurados alocados no setor administrativo, compensando os valores ("valor do INSS- campo 6")
retidos com as contribuições devidas à Previdência Social pelo estabelecimento.
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As regras a seguir explanadas estão de acordo com as disposições gerais da IN SRP n°03/05, que trata de
disposições inerentes à tributação e arrecadação das contribuições sociais recolhidas ao SRP para a Previdência
Social.
O valor destacado como retenção na nota fiscal, na fatura ou no recibo de prestação de serviços emitidos pela
empresa contratada na empreitada parcial e na subempreitada será compensado no recolhimento das contribuições
incidentes sobre a folha de pagamento dos segurados empregados e contribuintes individuais, inclusive os
contratados por intermédio de cooperativa de trabalho, utilizando no campo identificador da guia de recolhimento, o
número de inscrição no CNPJ do estabelecimento da contratada.
A compensação dos valores retidos efetuados no documento de arrecadação de contribuições previdenciárias
relativa à folha de pagamento da mesma competência, poderá ser integral no campo 06 da guia (valor do INSS), não
sujeita ao limite previsto no parágrafo 3º do art. 89 da Lei 8.212/1991. Não poderão ser compensadas as
contribuições destinadas a outras entidades e fundos (campo 09) as quais deverão ser recolhidas integralmente.
Na impossibilidade de compensação integral na própria competência, o saldo remanescente do valor retido poderá
ser objeto de pedido de restituição (vide anexo VIII ao final) ou ser compensado nos recolhimentos das competências
subseqüentes, devendo, para tanto, ser acrescido de juros correspondentes a 1% (um por cento) no mês seguinte ao
da emissão da nota fiscal, da taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC), acumulada
mensalmente, nos meses intermediários, e de 1% (um por cento) relativamente ao mês em que a restituição ou a
compensação estiver sendo efetuada.
Optando pela compensação em competências subseqüentes, o valor a ser compensado não estará mais sujeito a
compensação 30% (trinta por cento) do valor devido à Previdência Social, a partir da competência de abril/2004.
Caberá a compensação dos valores retidos em recolhimento efetuado em atraso, desde que o valor retido seja de
competência anterior à qual está sendo realizada a compensação.
Se a empresa não compensar os valores, ou, se após a compensação existir saldo em favor da empresa, os mesmos
poderão ser objeto de requerimento de restituição (RRR) observando-se os procedimentos estabelecidos a partir do
artigo 207 da I N SRP nº03/05.
Caso a empresa contratante efetue recolhimento do valor retido a maior ou em duplicidade, o pedido de restituição
será apresentado pela contratada, salvo se a contratante for autorizada mediante procuração específica para fazer o
pedido de restituição.
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a) A empresa contratada deverá elaborar:
- folhas de pagamento distintas e o respectivo resumo geral, para cada estabelecimento ou obra de construção civil
da empresa contratante, relacionando todos os segurados alocados na prestação de serviços, na forma prevista no
inciso III do art. 60 da IN SRP n°03/05;
- GFIP com as informações relativas aos tomadores de serviços, para cada estabelecimento da empresa contratante
ou cada obra de construção civil, utilizando o código de recolhimento próprio da atividade, conforme normas previstas
no Manual da GFIP;
- demonstrativo mensal por contratante e por contrato, assinado pelo seu representante legal, contendo:
a) a denominação social e o CNPJ da contratante ou a matrícula CEI da obra de construção civil;
b) o número e a data de emissão da nota fiscal, fatura ou recibo de prestação de serviços;
c) o valor bruto, o valor retido e o valor liquido recebido relativo à nota fiscal, fatura ou recibo de prestação de
serviços;
d) a totalização dos valores e sua consolidação por obra de construção civil ou por estabelecimento da contratante,
conforme o caso.
A empresa contratada fica dispensada de elaborar folha de pagamento e GFIP com informações distintas por
estabelecimento ou obra de construção civil em que realizar tarefa ou prestar serviços, quando, comprovadamente,
utilizar os mesmos segurados para atender a várias empresas contratantes, alternadamente, no mesmo período,
inviabilizando a individualização da remuneração desses segurados por tarefa ou por serviço contratado.
São considerados serviços prestados alternadamente, aqueles em que a tarefa ou o serviço contratado seja
executado por trabalhador ou equipe de trabalho em vários estabelecimentos ou várias obras de uma mesma
contratante ou de vários contratantes, por etapas, numa mesma competência, e que envolvam os serviços que não
compõem o CUB, relacionados no Anexo XIV da IN SRP n°03/05.
A contratada, legalmente obrigada a manter escrituração contábil formalizada, está obrigada a registrar,
mensalmente, em contas individualizadas, todos os fatos geradores de contribuições sociais, inclusive a retenção
sobre o valor da prestação de serviços.
O lançamento da retenção na escrituração contábil deverá discriminar:
- o valor bruto dos serviços;
- o valor da retenção;
- o valor líquido a receber.
Na contabilidade em que houver lançamento pela soma total das notas fiscais, faturas ou recibos de prestação de
serviços e pela soma total da retenção, por mês, por contratante, a empresa contratada deverá manter em registros
auxiliares a discriminação desses valores, por contratante.
b) A empresa contratante fica obrigada a manter em arquivo, por empresa contratada, em ordem cronológica, durante
o prazo de dez anos, as correspondentes notas fiscais, faturas ou recibos de prestação de serviços, cópia das GFIP
e, se for o caso, dos documentos relacionados de uma subcontratação elencado pelo §2º do art. 155 da IN SRP
n°03/05.
A contratante, legalmente obrigada a manter escrituração contábil formalizada, está obrigada a registrar,
mensalmente, em contas individualizadas, todos os fatos geradores de contribuições sociais, inclusive a retenção
sobre o valor dos serviços contratados.
O lançamento da retenção na escrituração contábil de que trata o art. 166, deverá discriminar:
I - o valor bruto dos serviços;
II - o valor da retenção;
III - o valor líquido a pagar.
Na contabilidade em que houver lançamento pela soma total das notas fiscais, faturas ou recibos de prestação de
serviços e pela soma total da retenção, por mês, por contratada, a empresa contratante deverá manter em registros
auxiliares a discriminação desses valores, individualizados por contratada.
A empresa contratante, legalmente dispensada da apresentação da escrituração contábil, deverá elaborar
demonstrativo mensal, assinado pelo seu representante legal, relativo a cada contrato, contendo as seguintes
informações:
- a denominação social e o CNPJ da contratada;
- o número e a data da emissão da nota fiscal, fatura ou recibo de prestação de serviços;
- o valor bruto, a retenção e o valor liquido pago relativo à nota fiscal, fatura ou recibo de prestação de serviços;
- a totalização dos valores e sua consolidação por obra de construção civil e por estabelecimento da contratada,
conforme o caso.
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Para fins de obtenção de Certidão Negativa de Débito (CND), o proprietário, o dono da obra, o incorporador ou a
empresa construtora, quando for contratada para executar obra por empreitada total, deverá apresentar:
I) Declaração e informação Sobre Obra (DISO) devidamente preenchida e assinada pelo responsável da obra ou pelo
representante legal da empresa, em duas vias;
II) Quando houver mão de obra própria, GPS - Guia da Previdência Social - com recolhimento na matricula CEI, a
partir de janeiro/1999, com a respectiva GFIP, com código 155 ou 908, e, quando não houver mão-de-obra própria, a
GFIP com o código 906;
III) Até janeiro de 1999 a Nota Fiscal ou fatura emitida por empreiteira ou subempreiteira e respectiva cópia da GPS
Guia da Previdência Social -quitada e com vinculação inequívoca à obra;
IV) A partir de fevereiro de 1999, a nota fiscal, a fatura ou o recibo de prestação de serviços em que conste o
destaque da retenção de onze por cento sobre o valor dos serviços, emitido por empreiteira ou subempreiteira que
tiverem sido contratadas, com vinculação inequívoca à matrícula CEI da obra, e, também, a partir de 1º de outubro de
2002, a GFIP relativa à matrícula CEI da obra;
V) a partir de março de 2000, a nota fiscal ou fatura relativa aos serviços prestados por cooperados por intermédio de
cooperativa de trabalho, que de forma inequívoca esteja vinculada à obra, e a cópia da GFIP com código 155, da
empresa contratante, onde foi declarado o valor pago à cooperativa;
VI) planilha com relação de prestadores de serviço assinada pelos responsáveis da empresa, em duas vias,
conforme o modelo disposto no Anexo XII, ao final apresentado;
'(*1o anexo citado acima poderá ser encontrado ao final da matéria.
VII) alvará de concessão de licença para construção ou projeto aprovado pela prefeitura ou, na hipótese de obras
contratadas com a Administração Pública, não-sujeitas à fiscalização municipal, os contratos firmados e a ordem de
serviço ou autorização para o início de execução da obra;
VIII) habite-se ou certidão da prefeitura municipal ou projeto aprovado ou termo de recebimento da obra, no caso de
obras contratadas com a Administração Pública, para fins de verificação da área a regularizar.
Além desses documentos, o responsável, pessoa jurídica, conforme o caso deverá apresentar:
a) contrato social ou estatuto original ou cópia autenticada, para comprovação das assinaturas constantes da DISO e,
no caso de sociedade anônima, sociedades civis ou cooperativas de associação ou entidade de qualquer natureza ou
finalidade, apresentar também a ata de eleição dos diretores e cópia do documento de identidade deles;
b) livro diário, devidamente formalizado, do período da obra e respectivo Razão, observado o período de 90 dias
previsto em Lei, acompanhado do Termo de Abertura e de Encerramento do Diário ou cópia do último balanço
patrimonial acompanhado de declaração firmada pelo representante legal e contador, de que a empresa possui
escrituração contábil regular.
Além dos documentos supra-elencados, poderão ser exigidos outros documentos, para comprovar situações
específicas da empresa ou da obra de construção civil (termo de opção pelo SIMPLES, documentos que comprovem
que a obra foi finalizada em período decadente, laudo técnico especificando o percentual realizado no caso de obra
inacabada, entre outros).
A CND ou a CPD-EN de obra de construção civil, sob a responsabilidade de pessoa jurídica, será liberada sem
exame dos livros contábeis, desde que a empresa os seguintes documentos:
a) DISO, conforme modelo previsto no Anexo XI (anexo), preenchida e assinada pelo responsável pela obra ou
representante legal da empresa, em duas vias, destinadas à UARP e ao declarante;
b) Prova de contabilidade, na forma d já especificada; e
c) Quando houver mão-de-obra terceirizada, apresentar planilha com relação de prestadores de serviços assinada
pelos responsáveis pela empresa, em duas vias, conforme o modelo do Anexo XII (anexo);
II - cumpra, ainda que somente em relação a esta obra, os requisitos previstos no art. 528 da IN SRP n°03/05;
E que comprove também:
a) No caso de edificações prediais, que os recolhimentos efetuados representam área regularizada, de, no mínimo,
setenta por cento da área total do imóvel, observada a aplicação de redutores legais;
b) Nos demais tipos de obras sujeitas à matrícula, que a remuneração dos segurados contida em GFIP ou em
documento de arrecadação específico, com vinculação inequívoca à obra, seja equivalente a, no mínimo, setenta por
cento do valor da remuneração contida em nota fiscal de serviço ou contrato, apurada de acordo com o da IN SRP
n°03/05.
Para fins de averbação de obra de construção civil, a CND poderá ser renovada de ofício com base em documento
anteriormente concedido, caso o sujeito passivo não tenha conseguido utilizá-la no prazo de validade legal de 60
(sessenta) dias. A CND obtida a partir de 09.06.2003, de conformidade com o parágrafo 7º do art. 257 do Decreto nº
4.729/2003, terá prazo de validade de 90 dias, contado da data de sua emissão.
A ação fiscal e a expedição da CND são da competência da Gerência Executiva da Previdência Social
circunscricionante do estabelecimento centralizador do responsável pela matrícula.
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A obra de construção civil de responsabilidade de pessoa jurídica deverá ser fiscalizada com base na escrituração
contábil e na documentação relativa às obras ou aos serviços. Considera-se empresa com escrita fiscal contábil
aquela que apresenta o livro Diário devidamente escriturado e formalizado.
Os registros contábeis deverão ser efetuados em centro de custo específico para cada obra, sendo que os
lançamentos, devidamente escriturados nos livros diários e razão, serão exigidos pela fiscalização após 90 (noventa)
dias contados da ocorrência dos fatos geradores.
Se não houver escrituração contábil, mesmo quando a empresa estiver desobrigada da apresentação, ou se a
empresa não apresentar a escrituração no prazo acima, ou quando a contabilidade não espelhar a realidade
econômico-financeira da empresa por omissão de qualquer lançamento contábil ou por não registrar o movimento
real da remuneração dos segurados a seu serviço, do faturamento e do lucro, e também quando os documentos ou
informações de interesse do INSS forem apresentados de forma deficiente ou houver sonegação ou recusa, pelo
responsável pela apresentação dos mesmos, a remuneração dos segurados utilizados para a execução da obra ou
para a prestação dos serviços será obtida:
I - pelo cálculo do valor da mão-de-obra empregada, proporcional à área construída e ao padrão em relação à obra
de sua responsabilidade, somente em relação às edificações prediais;
II - mediante a aplicação dos percentuais previstos no tópico APURAÇÃO DA MÃO-DE-OBRA CONTIDA EM NOTA
FISCAL DE SERVIÇO, tratado mais ad iante neste trabalho, sobre o valor da nota fiscal de serviço, fatura ou recibo
de empreitada ou de subempreitada; e
III - por outra forma julgada apropriada com base nos contratos, informações prestadas aos contratantes em licitação,
publicações especializadas ou outros elementos, quando não houver possibilidade da aplicação de um dos dois
critérios supra-explanados.
Na recusa ou sonegação de qualquer documento ou informação ou apresentação deficiente, a fiscalização aplicará o
disposto acima, lavrando ainda o Auto de Infração (AI).
Na empreitada total de obra executada por empresas em consórcio, observa-se-á:
I - fiscalização distinta em cada uma das empresas consorciadas, em razão de que, cada uma delas responder por
suas obrigações;
II - adoção de ação fiscal coordenada e simultânea, na forma estabelecida em ato normativo, quando o consórcio
apresenta escrituração própria;
III - lançamento de eventual crédito previdenciário no CNPJ do estabelecimento centralizador de cada empresa
consorciada, com levantamento específico na matrícula do CEI da obra;
IV - aplicação do instituto da responsabilidade solidária com a transferência dos encargos ao contratante, ou a
alguma consorciada na contratação, quando for o caso.
A responsabilidade solidária será imediatamente apurada pela fiscalização quando o contratante não comprovar o
recolhimento das contribuições previdenciárias, inclusive terceiros.
A aceitação de GPS e GFIP com remuneração inferior ao disposto no tópico APURAÇÃO DA MÃO-DE-OBRA
CONTIDA EM NOTA FISCAL DE SERVIÇO, tratado mais adiante, fica condicionada à apresentação de comprovação
de que a contratada possui escrituração contábil no período de duração da obra, através da cópia do balanço
extraído do livro Diário devidamente formalizado no exercício encerrado e a declaração de que os valores
apresentados estão devidamente contabilizados, firmada pelo representante legal da empresa e pelo contador para o
exercício em curso.
Havendo nota fiscal, fatura ou recibo emitido pela contratada que não tenha comprovado a realização da escrituração
contábil, o contratante será responsabilizado pela diferença das contribuições, se a GPS e a GFIP apresentadas não
contiverem a remuneração correspondente aos percentuais mínimos previstos no tópico APURAÇÃO DA MÃO-DE-
OBRA CONTIDA EM NOTA FISCAL DE SERVIÇO, tratado mais adiante.
A remuneração paga ou creditada a pessoa física na qualidade de segurado contribuinte individual ou sob qualquer
outra denominação, por serviços prestados na execução de obra de construção civil, será desclassificada como tal e
considerada como remuneração a segurado empregado, devendo o Auditor Fiscal da Previdência Social (AFPS)
demonstrar os pressupostos inerentes a esta condição.
Fica ressalvada, no entanto, a remuneração paga pela prestação de serviços profissionais relativos ao exercício de
profissão regulamentada por legislação federal, inscrito no Regime Geral de Previdência Social, desde que ausentes
os requisitos que caracterizem o segurado como empregado. Cabe ressaltar, que através da MP 83/2002, convertida
na Lei 10.666/2003, em seu art. 4o, a partir da competência de abril/2003, todas as empresas (inclusive as
construtoras), que contratarem contribuintes individuais a seu serviço, estão obrigadas a reter dos mesmos o
percentual de 11% sobre a remuneração paga, a título de contribuição previdenciária, e recolher esse valor com a
GPS, até o dia 02 do mês seguinte ao do pagamento. O valor da remuneração desses profissionais autônomos, caso
prestem serviços na obra de construção civil, deverá ser consignado na GFIP com o código 150 ou 155, de
conformidade com o tipo de empreitada assumida pela empresa construtora, para que os valores de recolhimento
sejam gerados na GPS respectiva.
Não será aplicado o procedimento fiscal previsto acima, na contratação de cooperados para prestação de serviços à
empresa contratante, com a intermediação da cooperativa de trabalho, desde que comprovada a regularidade na
contratação e na prestação dos serviços, nos termos da Lei n° 5.764, de 16 de dezembro de 1971.
A nova legislação previdenciária, Lei 10.666/2003, que as empresas que utilizem sistema de processamento
eletrônico de dados para registro de negócios e atividades econômicas, escrituração de livro ou produção de
documentos de natureza contábil, fiscal, trabalhista e previdenciária, a partir de 01 de julho de 2003, está obrigada a
arquivar e conservar, devidamente certificados, os respectivos sistemas e arquivos, em meio digital ou assemelhado,
durante 10 anos, à disposição da fiscalização.
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É fixado em 40% (quarenta por cento) o percentual mínimo correspondente à remuneração, a incidir sobre o valor
dos serviços da nota fiscal, fatura ou recibo.
Se a contratada estiver contratualmente obrigada a fornecer material para a execução da obra ou dispor de
equipamento mecânico próprio ou de terceiros (exceto o manual) para a execução dos serviços, cujos valores
estavam estabelecidos contratualmente, ainda que não discriminados na nota fiscal, fatura ou recibo o valor do
serviço e do material ou equipamento, sendo que o valor da remuneração da mão-de-obra utilizada na prestação de
serviços será correspondente ao mínimo de:
a) 40% (quarenta por cento) do valor dos serviços expresso na nota fiscal, fatura ou recibo de prestação de serviços;
b) 50% do valor dos serviços constante no documento fiscal, no caso de trabalho temporário.
Estando previsto em contrato o fornecimento de material ou equipamento próprio ou de terceiros (excetuando-se o
manual), e os respectivos valores não estiverem estabelecidos no contrato ou expressos na nota fiscal, fatura ou
recibo, aplicar-se-ão os critérios supra-estabelecidos.
Quando o valor do material ou do equipamento mecânico não estiver estabelecido em contrato ou quando não
houver a estipulação contratual de utilização de equipamento mecânico, mas este for inerente à execução dos
serviços, deverá obrigatoriamente haver a discriminação dos valores na nota fiscal, fatura ou recibo, não podendo o
valor dos serviços ser inferior a 50% do valor bruto da nota fiscal.
O valor do material fornecido ao contratante ou do equipamento mecânico de terceiros utilizado na obra ou serviço,
discriminado na Nota Fiscal, fatura ou recibo, não poderá ser superior ao valor de aquisição ou de locação,
respectivamente.
Quando o valor do material fornecido para a execução da obra não estiver estabelecido em contrato e não havendo a
discriminação dos valores na nota fiscal, fatura ou recibo, o valor dos serviços corresponderá no mínimo a 50%
(cinqüenta por cento) do valor bruto da nota fiscal, fatura ou recibo de prestação de serviços.
Nos serviços a seguir descritos, feitos com utilização de meios mecânicos, cujos valores relativos a equipamentos
mecânicos não foram estipulados contratualmente, o valor da remuneração não será inferior à aplicação dos
seguintes percentuais sobre o valor bruto da nota fiscal, fatura ou recibo:
I) Pavimentação asfáltica: 4% (quatro por cento);
II) Terraplanagem/Aterro sanitário: 6% (seis por cento);
II) Obras de Arte (pontes e viadutos): 18%(dezoito por cento);
IV) Drenagem: 20% (vinte por cento);
V) demais serviços realizados com utilização de equipamentos, exceto os manuais, desde que inerentes à prestação
do serviço: 14% (quatorze por cento).
Se na mesma nota fiscal, fatura ou recibo constar a execução de mais de um dos serviços supra-explanados, sem
que os valores constem individualmente explanados no citado documento fiscal, deverá ser aplicado o percentual
correspondente a cada tipo de serviço conforme expresso em contrato, ou acaso o contrato não tenha previsão do
valor de cada serviço, adotar-se-á o maior percentual.
Ressalte-se ainda, que não será considerado como provisão de equipamento o fornecimento de ferramentas,
automóveis ou caminhões, utilizados no transporte de materiais para o canteiro de obras.
Oc c

A aferição indireta da remuneração dos segurados na obra de construção civil de responsabilidade de pessoa
jurídica, com base na área construída e no padrão da obra, será procedida nos termos do Capítulo IV, Título V da IN
SRP n°03/05.
Ressalte-se que a escolha do indicador mais apropriado para a avaliação do custo das construções civis e a
regulamentação da sua utilização para fins da apuração do salário-de-contribuição com base na área construída e no
padrão de construção compete exclusivamente ao INSS, de acordo com os parágrafos 4º e 6º da Lei 8.212/91.
O Custo Global da Obra - CGO será calculado pela SRP, a partir do enquadramento da obra, mediante a
multiplicação do CUB correspondente ao tipo da obra pela sua área total, submetida, quando for o caso, à aplicação
de redutores, conforme previsto no art. 449 da IN SRP n°03/05.
A Remuneração da Mão-de-obra Total - RMT despendida na obra será calculada mediante a aplicação dos
percentuais abaixo definidos na proporção do escalonamento por área, sobre o CGO(Custo Global da Obra), e
somando os resultados obtidos em cada etapa:
I - nos primeiros 100 m2, será aplicado o percentual de quatro por cento para a obra tipo 11 (alvenaria) e dois por
cento para a obra tipo 12 (madeira/mista);
II - acima de 100 m2 e até 200 m2, será aplicado o percentual de oito por cento para a obra tipo 11 (alvenaria) e
cinco por cento para a obra tipo 12 (madeira/mista);
III - acima de 200 m2 e até 300 m2, será aplicado o percentual de quatorze por cento para a obra tipo 11 (alvenaria) e
onze por cento para a obra tipo 12 (madeira/mista);
IV - acima de 300 m2, será aplicado o percentual de vinte por cento para a obra tipo 11 (alvenaria) e quinze por cento
para a obra tipo 12 (madeira/mista).
No caso de conjunto habitacional popular, utilizar-se-á, independentemente da área construída:
I - para obra em alvenaria (Tipo 11), o percentual de doze por cento;
II - para obra madeira ou mista (Tipo 12), o percentual de sete por cento.
A remuneração relativa à mão-de-obra própria, inclusive 13º salário, cujas contribuições recolhidas tenham
vinculação inequívoca à obra, será convertida em área regularizada, que dividirá o valor desta remuneração pela
RMT (Remuneração da Mão-de-obra Total - em seguida descrita), calculada a partir do CUB vigente na competência
do recolhimento efetuado, multiplicando-se o quociente assim obtido pela área total da obra, que poderá ser ainda
submetida aos redutores previstos no art. 449 da IN SRP n°03/05 (50% para áreas cobertas e 75% para áreas
descobertas nas obras ali previstas). Será considerada para fins de dedução prevista neste item a remuneração:
a) contida em documento de arrecadação recolhido na matrícula CEI da obra, com endereço da obra e com o nome
do responsável, para competências até dezembro de 1998, inclusive a gratificação natalina (mão-de-obra direta).
b) constante em GFIP com comprovante de entrega, com código 155, constantes no Manual da GFIP, específica
para a matrícula CEI, acompanhada do recolhimento das contribuições previdenciárias correspondentes na matrícula
CEI, para competências a partir de janeiro de 1999 (mão-de-obra direta).
Havendo remuneração relativa a mão-de-obra terceirizada (inclusive gratificação natalina), cujas contribuições
recolhidas tenham vinculação inequívoca à obra, será convertida em área regularizada (parágrafo anterior),
considerando-se ainda:
a) até 01/1999 - remuneração correspondente às contribuições recolhidas em GPS identificada com o CNPJ do
prestador, com endereço da obra e trazendo no campo observações, a identificação da matrícula CEI e o número do
documento fiscal;
b) de 02/1999 até setembro/2002;
b.1) a remuneração declarada em GFIP específica com a matrícula CEI no campo "inscrição tomador CNPJ/CEI",
com comprovante de entrega, produzida por empreiteira contratada responsável pela obra, desde que comprove o
recolhimento dos valores retidos sobre as notas fiscais, faturas ou recibos emitidos pela empreiteira;
b.2) a remuneração declarada em GFIP específica para a obra, com respectivo comprovante de entrega, da
subempreiteira contratada, desde que comprovado o recolhimento dos valores retidos com base nas notas fiscais,
faturas ou recibos emitidos pelas empreiteira ou subempreiteira;
b.3) o valor da retenção sobre notas fiscais, faturas ou recibos emitidos pela empreiteira ou subempreiteira, quando
não for apresentada a GFIP da contratada, conforme previsto nos subitens acima;
c) a partir de outubro/2002 - somente será convertida em área regularizada as remunerações declaradas em GFIP
específica da obra, acompanhadas de comprovante de entrega, produzidas pelo empreiteiro ou subempreiteiro, com
a respectiva comprovação dos valores retidos.
No caso explicitado no subitem b.3, o valor da retenção será dividido por 0,368 para que se apure o valor
correspondente à remuneração que deverá ser convertida em área pelos critérios definidos no Título V da IN SRP
n°03/05.
Ressalte-se ainda que não poderá ser objeto de dedução a remuneração relativa a período decadencial.
Não se aproveitará para fins de dedução, a quantia paga devida ou creditada aos segurados não vinculados à obra
ou cuja função não integre o cálculo do CUB, conforme Anexo XIV (no final), ainda que constantes de GFIP
específica da obra.
A conversão na forma deste item, em área regularizada, da remuneração correspondente às contribuições vinculadas
à obra, deverá observar a legislação em vigor na competência do recolhimento.
No período anterior à vigência da IN/INSS nº 69/2002, deverão ser aplicadas as regras estabelecidas na
OS/INSS/DAF nº 161/1997.
A área regularizada, apurada de acordo com as disposições previstas a partir do terceiro parágrafo deste item, será
deduzida da área construída e, ocorrendo diferença de espaço a regularizar, esta será dividida pela área total,
podendo ser aplicados os redutores já referidos, e multiplicada pela RMT, definida nos quadros supra, calculada com
base no CUB vigente na data do cálculo, resultando assim a remuneração relativa a área a regularizar, que será
objeto das contribuições previdenciárias e de terceiros e fundos.
Se for constatado que não existem recolhimentos de contribuições relativas à remuneração gasta na execução da
obra, a remuneração será feita pela multiplicação da área construída pelo valor do CUB (da data do cálculo),
aplicando-se os percentuais especificados nos quadros acima expendidos.
Para fins do disposto acima, da apuração das contribuições sociais devidas, serão aplicadas sobre a remuneração
supra, as alíquotas definidas para a empresa, utilizando-se a alíquota mínima de 8% (oito por cento) para a
contribuição dos segurados empregados, sem limite, não se considerando a dedução da alíquota da CPMF.
Não poderá ser deduzida a remuneração referente aos serviços constantes no Anexo XII (ao final), que não são
incluídos no CUB, mesmo que tenha havido a retenção.
Será convertida em área regularizada a remuneração:
a) contida em Notificação Fiscal de Lançamento de Débito (NFLD) ou Lançamento de Débito Confessado (LDC)
relativos á obra, quer seja apurada com base em folha de pagamento ou resultante de eventual lançamento de débito
por responsabilidade solidária;
b) obtida com o resultado da divisão do valor recolhido pelo contratante, em razão da utilização de mão-de-obra
prestada através de cooperativas de trabalho na área da construção civil, cuja nota fiscal ou fatura de prestação de
serviços esteja vinculada à obra, por 0,368 (trezentos e sessenta e oito milésimos);
c) correspondente a 5% (cinco por cento) do valor da nota fiscal de concreto, massa asfáltica ou argamassa
preparada ou usinada, utilizada inequivocamente na obra, independentemente de apresentação da guia de
recolhimento da Previdência Social. Isto não se aplica a argamassa em pó adquirida para preparo na obra.
O INSS aplicará o redutor de 50% para áreas cobertas e de 75% para espaços descobertos, desde que se constate
que as mesmas integram a área total da edificação (vide nota abaixo), nas seguintes obras:
Jardim, quintal, quiosque, playground, quadra esportiva ou poliesportiva, área de churrasqueira, piscina pré-fabricada
de fibra, telheiro, varanda, terraço sem paredes externas e divisórias internas, garagem e pilotis, estacionamento
térreo, área coberta junto às bombas e espaço descoberto de circulação ou a estacionamento de veículos nos postos
de gasolina.
Compete exclusivamente a SRP, a aplicação de percentuais de redução e a verificação das áreas reais de
construção, as quais serão apuradas com base nas informações prestadas na DISO, confrontadas com as áreas
discriminadas:
I - no projeto arquitetônico aprovado pelo órgão municipal;
II - no projeto arquitetônico acompanhado da ART registrada no CREA, caso o órgão municipal não exija a
apresentação do projeto para fins de expedição de alvará/habite-se.
A redução será aplicada também às obras que envolvam acréscimo de área já regularizada, reforma e demolição.
Não havendo discriminação das áreas passíveis de redução no projeto arquitetônico, o cálculo será efetuado pela
área total, sem utilização de redutores.
Jardins, quintais e playgrounds sobre terreno natural não são considerados área construída e não deverão ser
incluídos no cálculo da remuneração.
'(*1 Área total da edificação vem a ser a soma dos espaços cobertos e descobertos de todos os pavimentos do
corpo principal do imóvel, incluindo subsolo e pilotis, e seus anexos, constantes do mesmo projeto de construção,
informada no habite-se, certidão da prefeitura municipal, planta ou projeto aprovados, termo de recebimento de obra
(contrato com a Administração Pública) ou em outro documento oficial.
O 0c
As situações abaixo elencadas, trazem os procedimentos para regularizar a obra construída parcialmente ou
inacabada, bem como explanam o prazo decadência das contribuições previdenciárias.
$O* )4/>*-5F*<?'.*',3(-/<?'c*-;5*>1
Neste tipo de regularização efetua-se o enquadramento pela área total do projeto, submetida a aplicação dos
redutores, apurando-se as contribuições proporcionalmente à área já construída, constante dos habite-se parciais ou
documentos equivalentes emitidos.
Ressalte-se que teremos alguns procedimentos distintos:
a) será aproveitado para conversão em área regularizada, os artigos 445 a 448da IN SRP n°03/05 (de acordo com o
item anterior), e somente a remuneração de mão-de-obra compreendidas entre a data de início da obra e a data de
expedição de um dos seguintes documentos: habite-se parcial, certidão da prefeitura municipal, planta ou projeto
aprovados, termo de recebimento de obra ou outro documento oficial expedido por órgão competente;
b) a soma das áreas proporcionais regularizadas, calculadas na forma acima, será deduzida da área efetivamente
construída constante de um dos citados documentos, resultando a área proporcional a regularizar;
c) o espaço proporcional a ser regularizado será dividido pela área total do projeto (e se necessário com a aplicação
dos redutores), e esse quociente será multiplicado pelo valor da RMT, calculada para o CUB (da datado cálculo), e,
observando-se o que dispõe os artigos 445 a 448 da referida Instrução, resultando na remuneração a regularizar;
d) sobre a remuneração a regularizar serão aplicadas as alíquotas das contribuições previdenciárias e de outras
entidades e fundos;
e) nas regularizações parciais subseqüentes, serão aplicados os critérios previstos anteriormente, e também serão
considerados para fins de conversão em área regularizada, os recolhimentos advindos deaferições indiretas parciais;
f) após cada regularização parcial, confrontar-se-á a obra executada com as remunerações de mão-de-obra, desde o
início da obra até a data do último documento apresentado (previstos no subitem a).
Se o INSS apurar que a soma das áreas constantes dos documentos apresentados pelo sujeito ativo for menor do
que a área total do projeto aprovado, será apurada essa diferença juntamente com a última regularização, ao final da
obra.
A área parcialmente concluída comprova-se com a apresentação de habite-se parcial, planta ou projetos aprovados
ou certidão específica, que esclareça o fato, emitido pelo órgão municipal competente.
Cada CND de obra parcial deverá mencionar apenas a área constante do documento, devendo-se registrar no
cadastro da obra a área total do projeto e a área das CND parciais que forem sendo emitidas.
$O* )4/>*-5F*<?'.)@-*,*;*@*.*
Neste caso, deverá ser solicitado ao responsável pela regularização da obra laudo de avaliação técnica de um
profissional habilitado pelo CREA, acompanhado da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no
qual seja informado o percentual da construção já realizada, em relação à obra total.
Esse percentual informado em laudo será utilizado para determinação da área que constará na CND de obra
inacabada e que servirá de base para a apuração das respectivas contribuições, efetuando-se o enquadramento de
acordo com a área total do projeto, e apurando-se as contribuições proporcionalmente à área correspondente à obra
inacabada.
Na conclusão da obra, será regularizada a área resultante da diferença entre a área total do projeto e a da CND da
obra inacabada, efetuando-se o enquadramento pela área total do projeto.
Na CND de obra inacabada, após o endereço da obra propriamente dito, deverá constar a expressão "obra
inacabada".
$O*);*.J,;5*1
O direito de a Previdência social apurar e constituir seus créditos extingue-se após 10 (dez) anos, contados a partir
do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o crédito poderia ter sido constituído.
A comprovação do início ou da conclusão da obra em período abrangido pela decadência cabe ao interessado. Essa
comprovação, poderá ser feita com a apresentação de um dos documentos que tenham vinculação inequívoca à obra
a seguir citados e seja contemporâneo do fato a comprovar:
I - comprovantes de recolhimento das contribuições previdenciárias na matrícula CEI da obra;
II - notas fiscais de prestação de serviços;
III - recibos de pagamento a trabalhadores;
IV - comprovante de ligação de água ou de luz;
V - notas fiscais de compra de material nas quais conste o endereço da obra como local de entrega;
VI - ordens de serviço ou autorizações para o início de obra, no caso de contratação com órgãos públicos;
VII - alvará de concessão de licença para construção.
A comprovação do término da obra em período decadencial dar-se-á com a apresentação de um ou mais dos
seguintes documentos:
I - habite-se, Certidão de Conclusão de Obra - CCO;
II - um dos respectivos comprovantes de pagamento de Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU, em que conste a
área da edificação;
III - certidão de lançamento tributário contendo o histórico do respectivo IPTU;
IV - auto de regularização, auto de conclusão, auto de conservação ou certidão expedida pela prefeitura municipal
que se reporte ao cadastro imobiliário da época ou registro equivalente, desde que conste o respectivo número no
cadastro, lançados em período abrangido pela decadência, em que conste a área construída, passível de verificação
pela SRP;
V - termo de recebimento de obra, no caso de contratação com órgão público, lavrado em período decadencial;
VI - escritura de compra e venda do imóvel, em que conste a sua área, lavrada em período decadencial.
Poderão ainda ser utilizados para comprovação do término da obra em período decadencial, os seguintes
documentos, que deverão ser apresentados no mínimo de três:
a) correspondência bancária para o endereço da obra, de período decadencial;
b) contas de telefone ou de luz, de unidades do último pavimento de período também decadencial;
c) Declaração de IR com comprovante de entrega a SRF, relativa a exercício pertinente a período decadencial, na
qual conste a discriminação do imóvel, com endereço e área;
d) vistoria do corpo de bombeiros, constando a área do imóvel, em período decadencial;
e) planta aerofotogramétrica e de laudo técnico em que conste a área do imóvel e a ART, de período decadencial.
As cópias dos documentos que comprovam a decadência deverão ir arroladas com a DISO.
Oc0
A empresa que executar obra ou serviços de construção civil, quando da emissão da nota fiscal, fatura ou recibo,
deverá fazer a vinculação à obra, consignando na nota fiscal, fatura ou recibo, na identificação do destinatário ou
juntamente com a descrição dos serviços, a matrícula CEI e o endereço da obra para a qual eles foram prestados.
Não pode optar pelo Sistema Integrado de Pagamento de Impostos e Contribuições das Microempresas e das
Empresas de Pequeno Porte (SIMPLES), instituído pela Lei n0 9.317/96, dentre outras, a pessoa jurídica que realize
operações relativas à locação de mão-de-obra ou que se dedique à incorporação ou á construção de imóveis,
próprios ou de terceiros, compreendendo as empresas construtoras, as empreiteiras e as subempreiteiras de obras
de construção civil, com ou sem fornecimento de material.
Podem ser parcelados os créditos relativos a contribuições aferidas indiretamente, inclusive as apuradas mediante
ARO, relativas à obra de construção civil sob responsabilidade de pessoa jurídica, não podendo ser objeto de
parcelamento, os créditos oriundos de valores retidos por empresas contratantes de serviços mediante cessão de
mão-de-obra ou empreitada, de que trata o art. 31 da Lei nº 8.212, de 1991, bem como do adicional previsto no art. 6º
da Lei nº 10.666, de 2003 (Aposentadoria Especial). O parcelamento será concedido em até quatro prestações
mensais, iguais e sucessivas, por competência em atraso (considerar-se-á a quantidade de competências existentes
no crédito), desde que o total não exceda o limite máximo de sessenta prestações. Para o crédito oriundo do ARO,
observará as competências relativas ao período compreendido entre a data do início e a data do término da obra de
construção civil, constantes da DRO ou da DISO (Declaração e Informação Sobre Obra).
A pessoa jurídica optante pelo SIMPLES que edificar obra de construção civil, independentemente das contribuições
de que trata a Lei 9.317/96, sujeitar-se-á às contribuições previstas no artigo 22 da Lei n° 8.212/91, inclusive as
destinadas aos Terceiros, incidentes sobre a remuneração dos segurados utilizados na execução da obra. Isto
também se aplicará às associações desportivas que mantém equipe de futebol profissional, às agroindústrias e ao
produtor rural.
Nenhuma contribuição da parte de empresa, será devida ao INSS se a obra devidamente matriculada no prazo legal,
destinada a uso próprio, for executada sem mão-de-obra assalariada por entidade beneficente ou religiosa. Para a
regularização da obra, a entidade beneficente ou religiosa, deverá obedecer as normas contidas no artigo 463 da
Instrução Normativa SRP nº 03/05, bem como apresentar a escrituração contábil devidamente formalizada. Caso o
INSS constate que tenha sido utilizada de mão-de-obra assalariada, ainda que parcial, serão devidas as
contribuições correspondentes.
De acordo com a IN INSS nº 118/05, a partir de 01.01.2004, será exigido pelas empresas o perfil profissiográfico
previdenciário (formulário do INSS), para todas as atividades que exponham o trabalhador a agentes nocivos
químicos, físicos, biológicos ou associação de agentes prejudiciais à saúde ou a integridade física que contemplem o
direito de aposentadoria especial. Cabe ressaltar que na construção civil, as empresas deverão solicitar a análise de
um médico ou engenheiro do trabalho sobre a possibilidade de exposição a agentes nocivos, pois pelo que se
depreende da legislação (Anexos II e IV do Decreto nº 3.048/99), algumas atividades estarão sujeitas a agentes
nocivos, tais como:
- cromo e seus composto tóxicos (fabricação de cimento), microorganismos e parasitas infecciosos vivos e seus
produtos tóxicos (construção, escavação de terra, esgoto),
- dentre outros agentes nocivos a serem determinados por tais profissionais especializados.
O6
A seguir serão relacionados os anexos da IN SRP n°03/05, bastante citados nos textos acima e de fundamental
importância para o assunto aqui tratado.
REFERÊNCIAS BILBIOGRÁFICAS
WWW.informanet.com.br

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   c

- os imóveis adquiridos para venda, um por um;

D - Imóveis à Venda - Unidade 1 (AC)

Hist.: Valor dos materiais de construção conforme rateio R$ 600,00

Aos custos contratados aplica-se o seguinte tratamento contábil:

D - Custo dos Imóveis Vendidos (Cta.Resultado)

Hist.: Serv. contratados para conclusão da unidade imob.

Razonetes Referentes aos Lançamentos Acima

Obras em Andamento Custo dos Im.Vendidos Custos Cont.Terceiro

a) de sua atualização monetária;

Aos custos orçados aplica-se o seguinte tratamento contábil:

Caixa/Bancos Receita de Vendas Obras em Andam.

D - Custo dos Imóveis Vendidos

D - Custo dos Imóveis Vendidos

Receita Diferida Custo Diferido

Clientes Custo Orçado

Obras em Andamento Caixa

Logo, teríamos os seguintes lançamentos, pelo distrato:

Clientes Custo Orçado

Obras em Andamento Caixa

Custo Orç.Realizado (-) Devol. Vendas/Distratos

9.3.1 - Despesas Administrativas

1.3 - Descrição dos Campos

c 1 Temac Empr.Imobiliários

c>*,5>A* c  1 25 de 21 Abril

c>*,5>A* c  1 25 de Novembro

c  1 25 de Novembro

c $ 6   U  c $  $ $$$

  1.035,00 871,47 163,53

c  1 25 de Novembro MÊS Abril

c $ 6    $ $  $ $   $$$ 

104 4 Antonio 75.780,50 79.305,17 3.524,67 871,47 78.433,70

TOTAL 75.780,50 79.305,17 3.524,67 871,47 63.804,68 142.238,39

c  1.)'C)+@-' 21 Abril

73.000,00 76.395,35 3.395,35 62.475,41 138.870,76

APTO. BOX NOMES SDO.ANTER. SDO.CORR. CORREÇÃO REALIZADO SDO.FINAL

c>*,5>A* c  1 25 de Novembro 21 Maio

2   

c>*,5>A* c  1 25 de Novembro

c  1 25 de Novembro

APTO. BOX NOMES % CUSTO PREST.RECEB. C. I. V. L.BRUTO

  1.969,40 1.617,56 351,84

c  1 25 de Novembro MÊS Maio

APTO. BOX NOMES SDO.ANTER. SDO.CORR. CORREÇÃO C . I. V. INCLUSÃO SDO.FINAL

TOTAL 142.238,39 144.767,07 2.528,68 1.617,56 143.149,51

c  1 25 de Novembro 21 Maio

APTO. BOX NOMES S.ANTER. SDO.CORR. CORREÇÃO INCLUSÃO SALDO FINAL

c $125 de Novembro MÊS: Maio

APTO. BOX NOMES SDO.ANTER. SDO.CORR. CORREÇÃO REALIZADO SDO.FINAL

(=) Base de Cálculo R$ 61.300,00

(=) Base de Cálculo R$ 67.060,00

(=) Base de Cálculo R$ 39.800,00

a.1) Reconhecimento da Receita

I Preço Total X Custos Incorridos = Receita Proporcio-

II Receita Proporcional - Receita Proporcional = Receita Corres-

b.5.1) Aspectos Contábeis

Custo Total % da Execução Custo Incorrido

D = Banco (ac) 50.000,00

D = Clientes (ac) 30.000,00

7.1 - Das Normas Gerais

#c      

O c 

c c

c

c 1 Temac Empr.Imobiliários

c>,5>A c 1 25 de 21 Abril

c>,5>A c 1 25 de Novembro

c 1 25 de Novembro

c$ 6 U c $ $ $$$

1.035,00 871,47 163,53

c 1 25 de Novembro MÊS Abril

c$ 6 $ $ $ $ $$$

c 1.)'C)+@-' 21 Abril

c>,5>A c 1 25 de Novembro 21 Maio

2

c>,5>A c 1 25 de Novembro

c 1 25 de Novembro

1.969,40 1.617,56 351,84

c 1 25 de Novembro MÊS Maio

c 1 25 de Novembro 21 Maio

c $125 de Novembro MÊS: Maio

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