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CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE ICA

SALA MIXTA DESCENTRALIZADA DE CHINCHA

EXPEDIENTE : 2006-88
DEMANDANTE : JUAN ZAPATA RODRIGUEZ Y OT
DEMANDADO : SUC. PROSPERO A. HUALLANCA JACOBO Y OT.
MATERIA : RETRACTO
PROCEDENCIA : JUZGADO ESPECIALIZADO CIVIL
JUEZ : DRA. PILAR AGUINAGA LOPEZ

RESOLUCION N° 28
Chincha, Veintiséis de Abril
Del año dos mil once.

VISTOS.- Observándose las formalidad prevista por el

artículo ciento treinta y uno del Texto Único de la Ley Orgánica del
Poder Judicial, e interviniendo como Ponente la señora Juez Superior
Nancy Leng de Wong, y

CONSIDERANDO:

PRIMERO.- RESOLUCION OBJETO DE GRADO:

Es materia de grado la sentencia de fojas trescientos tres al
trescientos ocho, resolución diecinueve del nueve de Marzo del dos
mil nueve, que falla declarando Fundada la demanda de retracto de
fojas 55 a 56, subsanada a fojas 77-78; en consecuencia, ordena
subrogar a la demandada doña Giuliana del Carmen Socorro Toche
Ocampo como compradora del predio rústico denominado Parcela
número 122 de la CAU San Antonio Limitada número diecisiete,
comprensión del distrito de Chincha Baja, provincia de Chincha, con
una extensión superficial de 1.2000 hectáreas, vendido por los
integrantes de la Sucesión Próspero Alejandro Huallanca Jacobo, a
través del contrato de compra venta celebrado con fecha diez de
Febrero del dos mil cinco, aclarado mediante Escritura Pública de
fecha 21 de Marzo del 2006 con los demandantes Juan Rafael
Emiliano Zapata Rodriguez y Beyer Dawn Danielle, quienes en virtud
de lo expresado deben figurar como compradores del citado
inmueble, devolviéndose por los actores a la subrogada, el precio y
los gastos que originó el contrato, con costas y costos.

SEGUNDO.- BASAMENTO DE LA APELACION:

Conforme al escrito de fojas 353 la emplazada Giuliana del Carmen
Socorro Toche Ocampo, fundamenta su impugnación en lo siguiente:
2.1.-Es completamente falso que el contrato privado de venta tiene
sus efectos de fecha cierta a partir del perfeccionamiento de la
escritura pública, pues ella adquiere sus efectos desde la misma
fecha de su suscripción, la que ocurriera en febrero del 2000, así
como no se ha tenido en cuenta que el demandante en el proceso

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solo ha señalado dos propiedades, ocultando la real dimensión de los
predios que sumados superan el mínimo permitido, así como ha
superado el tiempo máximo que permite la ley para este tipo de
procesos, por lo que la acción es caduca.
2.2.- La demanda se sustenta en que toma conocimiento de la
transferencia – contrato de compraventa objeto del retracto el día
tres de noviembre del 2006, como consecuencia del emplazamiento
con la acción de reivindicación y pago de frutos, expediente 2006-757
que hubiera interpuesto en su contra, así como que sumados no
superan la unidad agrícola familiar, es decir que no superan las 15
hectáreas, sin embargo se tiene que la compraventa del inmueble se
realiza en febrero del 2000, hecho que se acredita con la minuta
transcrita en escritura pública del 10 de febrero del 2005, y que el
demandante tuvo conocimiento con la carta notarial del 31 de julio
del 2006, siendo recepcionada el tres de agosto.
2.3.- En el proceso que le fuera interpuesto al ahora demandante,
este interpusiera excepción de prescripción extintiva, indicando que
los hechos tenían como data el año 2001, motivando que se declarara
nulo lo actuado, en ella se reconoció que el derecho de propiedad la
adquiere en febrero del 2000 y que al haber sido despojada como
consecuencia del proceso de ejecución de garantías, le había
ocasionado el hoy demandante con el acto de despojo a partir del
cinco de setiembre del 2001.
2.4.- La caducidad de la demanda puede ser declarada de oficio por
el Órgano Jurisdiccional y de acuerdo al artículo 1596 del Código Civil,
el derecho de retracto debe de ejercitarse dentro del plazo de 30 días
contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que
goza de este derecho; de no ser se cuenta a partir de la fecha de
conocimiento y solo para este caso es la presunción contenida en el
artículo 2012.
2.5.- La recurrente con fecha 31 de Julio del 2006 recepcionada el
tres de agosto del 2006 curso carta notarial y que surte sus efectos,
quedando con dicho documento acreditado que tuvieran
conocimiento de la compra venta, encontrándose caduca la acción, al
haberse recepcionado el 3 de agosto del 2006, mas cuando la sola
obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en
contrario.
2.6.- El otorgamiento de la escritura pública no es necesaria para el
perfeccionamiento de la transferencia, siendo ello así la decisión
arribada por la Jueza, vulnera el debido proceso.
2.7.- Se ha reconocido que la recurrente ha detentado la posesión en
su condición de propietaria hasta el cinco de setiembre del 2001,
fecha en que es despojada, así como esta demostrado que la minuta
de compra venta (documento privado contractual) se ha suscrito en
febrero del 2000, así como en la inspección se demostró de que las
plantaciones tienen mas de los cinco años a la fecha de interposición
de la demanda de pago de frutos e indemnización-
2.8.- Tampoco se ha tenido en cuenta que los demandados
reconocen categóricamente la minuta efectuado en febrero del 2000

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y al momento de producirse la venta del bien en litis, se tiene que el
demandante no tenia la condición de colindante, el que la tenía fue su
hermano Rene Toce Ocampo, no teniéndolo los demandantes.
2.9.- Al momento de interponer su demanda solo ha señalado que
tiene dos predios que no superan las 15 hectáreas y menos aún
sumando las que pretende adquirir, sin embargo resultan ser
propietarios de una unidad agrícola que sumados superan el máximo
de ley, pues una tiene con la parcela 113 de 2.6961 hectáreas, 121
de 4.1579 hectáreas, 124 B de 7.0000 hectáreas, las que sumadas
hacen un total de 16.8541 hectáreas, lo que superan la Unidad
agrícola.

TERCERO.- SOBRE LA APELACION:

3.1.- Que, siendo el objeto del recurso de apelación, conforme prevé
el artículo 364° del Código Procesal Civil, que el Órgano Jurisdiccional
Superior examine a solicitud de parte o tercero legitimado la
Resolución que le causa agravio, es de señalarse que una vez
efectuada, el Órgano Superior podrá anularla, revocarla (total o
parcialmente) o, en su caso, confirmarla cuando la encuentra
arreglada a ley
3.2.- Así también, resulta relevante para el proceso recordar el
principio jurídico tantum devolutum quantum apellatum prevista en el
artículo 370 del Código invocada, que significa que la instancia
superior sólo conoce mediante la apelación de los agravios
expresados por el apelante.

CUARTO.- ANTECEDENTES:
4.1.- Mediante escrito de fojas 55, don Juan Rafael Emiliano Zapata
Rodríguez y Beyer Dawn Danielle, demanda de retracto a la Sucesión
de Próspero Alejandro Huallanca Jacobo y Giuliana del Carmen
Socorro Toche Ocampo queriendo subrogarse en el lugar del
comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compra
venta celebrado con fecha 10 de febrero del año 2005, aclarado
mediante escritura pública de fecha 21 de Marzo del presente año,
celebrados entre los demandados, así como costas y costos que se
devenguen, basándose en que los recurrentes son propietarios del
predio rústico parcela 112 con un área de 2.6962 hectáreas y 122 B
con UC 11240 de tres hectáreas, el predio rústico materia de la
presente tiene una extensión de 1.2000 hectáreas es colindante con
los terrenos de su propiedad.
4.2.- Por escrito de fojas 106 doña Giuliana del Carmen Socorro Toce
Ocampo solicita la nulidad de la resolución de la demanda de retracto
por que el depósito es por la suma de cuatro mil trescientos dólares
americanos y el valor de la compra venta se ha realizado por el
mismo precio, no ha cumplido con el depósito de la prestación
recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el
adquiriente. Así mismo interpone la excepción de oscuridad y
ambigüedad en el modo de proponer la demanda (116) y de falta de
legitimidad para obrar del demandante, ya que los actores
adquirieron el predio colindante el 7 de mayo del 2001, cuando la

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recurrente adquirió el predio materia de retracto en febrero del 2000,
fecha anterior a los colindantes, y absolviendo la demanda (146) debe
tenerse en cuenta que el predio lo adquirió el 7 de Mayo del 2001,sin
embargo la compra de los predios no se ha efectuado en febrero del
2005 sino conforme la minuta ello fuera en febrero del 2000, no
siendo colindantes en ese tiempo, así como no precisa en calidad de
que realiza el retracto, ni demostrado ser propietario del bien
colindante con fecha anterior.
4.3.- Mediante escrito de fojas 195 doña María Maura Matías viuda de
Huallanca, por derecho propio y en su calidad de integrante de la
sucesión demandada, solicita se declare infundada o improcedente,
indicando que la venta se realizó en el año 2000 y el actor adquiere
en el año 2001 la propiedad colindante; no existiendo obligación de
notificar a los colindantes la decisión de vender sus bienes, teniendo
en cuenta que se vendió el predio en el año 2000, siendo un terreno
agrícola. En igual forma absuelve don Víctor Hugo Huallanca Matías
(223).
4.4.- Se decreta la rebeldía de los otros demandados mediante
resolución del 23 de Marzo del 2007 (fojas 242).
4.5.- Por resolución once del dieciséis de Mayo del 2007, inserta a
fojas 259, se declara infundada la nulidad deducida y mediante
sucesiva resolución obrante a fojas 271 del dieciséis de octubre del
dos mil siete se declara Infundadas las excepciones de oscuridad o
ambigüedad en el modo de proponer la demanda y la falta de
legitimidad para obrar del demandante, en consecuencia, Saneado el
proceso.
4.6.- La Audiencia se realiza a fojas 294, disponiéndose se pongan los
autos en Despacho para emitirse la correspondiente sentencia.

QUINTO.- SOBRE EL RETRACTO:

5.1.- Con arreglo a lo que prevé el Artículo 1592 del Código Civil .- “El
derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas
para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa. El retrayente debe
reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos pagados por
éste y, en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el
retracto en las ventas hechas por remate público».
5.2.- La definición contenida en este artículo es bastante completa
pues destaca las siguientes características del derecho de retracto:
• Es un derecho otorgado por la ley; no puede crearse
convencionalmente.
• Sólo gozan del derecho determinadas personas, señaladas
taxativamente por la ley.
• El derecho consiste en la subrogación de estas personas en el
lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato
de compraventa.
• Quien ejerce el retracto debe reembolsar al comprador los
conceptos indicados en el segundo párrafo del artículo.

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5.3.- Ahora bien para ejercer el derecho de retracto ella debe
realizarse dentro de un plazo de treinta días contados a partir de la
comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho
(artículo 1596 del acotado) Este plazo se computa por días civiles
(artículo 183 inciso primero) esto es incluye feriados y domingos, no
admitiendo interrupción, ni suspensión de su cómputo, salvo en el
caso previsto en el inciso octavo del artículo 1994.
5.4.- Los principales requisitos para el ejercicio del derecho de
retracto son los siguientes: a) Observancia del plazo de retracto; b)
Reembolso o consignación del precio del bien materia de retracto c)
Existencia del título en que se funda el retracto.
5.5.- El colindante que pretende irrogarse el derecho de retracto
debe acreditar a) Que su predio no supera las quince hectáreas; b)
Que el predio en venta tampoco supera las quince hectáreas; c) Que,
la cabida del área a retraer sumada con la del inmueble de su
propiedad no supera tampoco las quince hectáreas.1 En el caso del
derecho de retracto, se establece que la cabida del área a retraer
sumada con el inmueble de propiedad del actor, reunidas no debe
exceder de quince hectáreas.

SEXTO.- ANALISIS DE LA SENTENCIA, CON RESPECTO A LOS

AGRAVIOS DENUNCIADOS:

Sobre el término de caducidad:

6.1.- El proceso de retracto es uno de naturaleza formal, en el que
necesariamente deben cumplirse con todos y cada uno de los
requisitos establecidos en el artículo 4952 del Código Procesal Civil
para su admisión a trámite, ya que de faltar uno solo la demanda será
rechazada.
6.2.- Las partes vinculan mediante sus pretensiones la actividad
decisoria del juez, quien tiene la obligación de resolver de modo
congruente con respecto a la pretensión del actor y la resistencia del
demandado, lo que se manifiesta en el aforismo “ne eat iudex ultra
petita partium”3.
6.3.- El instituto de la caducidad, tiene como fin asegurar una
situación jurídica vinculado al interés colectivo y la seguridad jurídica,
es por ello que el juez está facultado para aplicarla de oficio, siendo
los plazos de caducidad fijado por la ley.
6.4.- Cuando se interpone una demanda, habiéndose vencido el plazo
para plantear una pretensión procesal derivada de un derecho
sustantivo temporal, susceptible de caducidad, el juzgador por
iniciativa propia debe pronunciarse por la caducidad de la pretensión
en el acto de calificación de la demanda (427 inciso tercero del
C.P.C.) o también en cualquier estado del proceso por ser de orden
público.
1
Casación 721-99 Ica del 17 de abril del 2000
2
Además de cumplir con los artículos 424 y 425 la demanda debe estar anexada con el certificado de
depósito en dinero del equivalente a la prestación recibida por el enajenante, tributos y los gastos pagados
por el adquiriente,
3
Casación 2798-99 Arequipa publicada el 7 de abril del 2000, Págs. 4996-4997.

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6.5.- Ahora bien, con respecto a la caducidad sustentada como
agravio, debe advertirse si la demanda se ha interpuesto fuera del
plazo de treinta días naturales computados a partir del conocimiento
de la transferencia, teniendo en consideración que la caducidad
extingue la acción y el derecho, la que puede ser declarado de oficio,
sin admitir pacto en contrario, siendo de carácter imperativo.
6.6.- La demanda conforme al sello de ingreso de la demanda, ésta
fuera recepcionada el seis de diciembre del 2006, siendo notificada el
primero de Febrero del 2007, conforme consta de fojas 81 al 86 con
vueltas.
6.7.- Es decir que cuando se notifica a los emplazados ya la acción de
retracto había caducado por haber transcurrido el término que
contempla dicho proceso, la cual constituye una excepción y una
limitación del derecho de propiedad y, por tanto, tiene un plazo de
vigencia de carácter perentorio, conforme lo establecen claramente el
artículo mil quinientos noventiseis del Código Civil.
6.8.- Probanza de ello es la propia declaración asimilada que tuvieran
conocimiento de la compra venta del inmueble con la demanda de
reivindicación 2006-757 JECCH-SB notificada a su parte el tres de
Noviembre del 2006, sin embargo la acción puesta en conocimiento
a la parte accionante el primero de Febrero del 2007, transcurrido
el término de caducidad que prevé la disposición acotada, tanto mas
el escrito de subsanación se presenta el dieciocho de diciembre
del 2006 (vencido con exceso los treinta días).
6.9.- Se corrobora lo glosado, con la carta notarial del 31 de Julio del
2006, de fojas cuarenta y seis, ingresada por los propios accionantes
que fuera entregada por conducto notarial conforme a su reverso el
tres de agosto del 2006 (221 del Código procesal Civil), donde la
compradora le adjunta la copia de la Escritura Pública de compra
venta, así como la ficha Registral. Estableciéndose allí una fecha
cierta de la celebración de la compra y venta.
6.10.- De donde se desprende la existencia de documento de fecha
cierta que demuestra que la demandada compradora, hubiera
adquirido el inmueble; por lo que la acción se ha puesto en
conocimiento de la parte demandada fuera del tiempo previsto en la
ley, la cual era de treinta días; puesto que los plazos de caducidad se
produce transcurrido el último día del plazo, aunque éste sea inhábil,
no admitiendo interrupción, ni suspensión (2005 del Código Civil).
6.11.- Finalmente se tiene que conforme al 1592 del Código citado, el
retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y
gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados. Siendo
ello así, el monto del precio abonado por parte de la demandada
compradora, mediante el depósito Judicial 2006059105123l cuya
copia corre a fojas sesenta y nueve, tiene como data dieciocho de
diciembre del 2006, es decir fuera de los treinta días, siendo éste uno
de los requisitos indispensables para el derecho de la subrogación; la
que debió igualmente realizarse dentro del término que señala el
1596 del acotado.
6.12.- Por lo expuesto, deviene fundado en declararse la caducidad
del derecho del retrayente.

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Sobre el área del predio con relación a la parte accionante
6.13.- Se tiene que el derecho de retracto conforme a la disposición
del 1599 del Código civil, la puede realizar el propietario de la tierra
colindante, cuando se trata de un bien como la de la acción o sea de
finca rústica, si bien el área del predio materia de la presente, es de
1.2000 hectáreas, la parte demandante, debió demostrar que dicha
área con la de su predio; no excede de la unidad agrícola mínima
respectiva, o cuando aquella y esta reunidas no excedan de dicha
unidad (15 hectáreas).
6.14.- Este agravio deducido al momento de impugnar, no fuera
interpuesto por la parte demandada compradora o vendedora; de
modo que no fue objeto de la controversia, sin embargo estando al
principio de publicidad previsto en el 2012 del Código Civil, se
advierte que la parte demandante es propietario de la parcela 121
con un área de 4.2000 hectáreas (fojas 315), rectificada con un área
de 4.1579 hectáreas (fojas 317) de la parcela 124 B (fojas 320) con
un área de 7,000.0000 metros cuadrados o 7.000 hectáreas, así como
de la parcela 122 B (fojas 322) con un área de 3.000 hectáreas, así
como de la parcela 113 (fojas 324) con un área de 4.2000 hectáreas,
rectificada a fojas 13 con un área de 2.6962 hectáreas, colindantes al
predio materia de retracto, que dan un área superior a la Unidad
agrícola prevista en el 1599 citado.
6.15.- El retracto de predio rústico colindante se ha establecido con
el propósito de facilitar la reunión de pequeños rústicos a otros de su
misma especie, remediando el obstáculo que la excesiva división de
la propiedad opone al desarrollo de la riqueza agrícola, existiendo el
límite indicado de la Unidad agrícola, a fin de evitar la formación de
latifundios.

Con respecto a los otros agravios,

6.16.- Estando a la caducidad de la pretensión demandada de
retracto, deviene inoficioso resolver sobre la fecha de adquisición, al
no haberse demostrado por parte de la compradora demandada el
acto jurídico de la transferencia conforme lo señala el artículo 196 del
Código Procesal Civil referido al año 2001.

CONCLUSION: Dentro de ese análisis, es de aplicación el inciso

quinto del artículo 451 del acotado4.

POR CUYAS CONSIDERACIONES:

RESOLVEMOS: DECLARANDOSE: La Caducidad de la acción de

retracto incoada por don Juan Rafael Emiliano Zapata Rodríguez y
esposa Beyer Dawn Danielle, en contra de la Sucesión de Próspero
Alejandro Huallanca Jacobo y Giuliana del Carmen Socorro Toche
Ocampo, respecto al predio rústico denominado Parcela número 122
de la CAU San Antonio Limitada número diecisiete, comprensión del

4
Anular lo actuado y dar por concluido el proceso, si se trata de caducidad del proceso.

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distrito de Chincha Baja, provincia de Chincha, con una extensión
superficial de 1.2000 hectáreas, en consecuencia, DECLARAMOS: LA
NULIDAD E INSUBSISTENCIA de lo actuado y concluido el proceso. SE
DISPONE: La devolución del proceso al Juzgado de origen, conforme
lo señala el artículo trescientos ochenta y tres del Código Procesal
Civil.

S.S.

MEZA MAURICIO

ZARATE ZUÑIGA

LENG DE WONG