Professional Documents
Culture Documents
STRUCTURA DOCUMENTULUI
1.Date generale
1.1. Denumirea investitiei
1.2. Elaborarea
1.3. Amplasamentul (judetul, localitatea, starda, numarul)
1.4. Tema,cu fundamentarea necesitatii si oportunitatii avute in vedere la aprobarea
studiului de prefezabilitate
1.5. Descrierea functionala si tehnologica, inclusiv memorii tehnice pe specialitati
6. Finantarea investitiei
7. Avize si acorduri
1
1. Date generale
1.1. Denumirea investiţiei:
Pensiune turistica „Bucovina Aurie”, localitatea Dorna Candrenilor , judeţul Suceava
1.3.Amplasamentul(judetul,localitatea,strada,numarul,descrierea amplasamentului)
Proprietatea se afla amplasata in intravilanul localitatii Dorna Candrenilor, judetul Suceava,
regiunea turistica Bucovina.
Terenul are suprafata totala de 1000 mp, conform contract de vanzare-cumparare
nr.3321/15.05.2002.
Vecinatatile proprietatii sunt:
- la vest – raul Bistrita;
- la sud – teren scoala generala;
- la nord – drumul DN 17 B;
- la est – teren proprietate primarie Dorna Candrenilor.
2
din apropiere, dar si posibilitatea unui acces auto rapid, face din aceasta zona o sursa importanta de
atragere a turistilor din tara sau strainatate.
Dotarile din camerele si din grupurile sanitare destinate turistilor sunt puse in exclusivitate
la dispozitia acestora.
In interiorul camerelor nu sunt admise lucrurile personale ale locatorului (articole de
imbracaminte si incaltaminte, bibelouri sau alte obiecte care ar putea stanjeni turistii).
Imobilul a fost realizat dupa anul 1992, avand destinatia initiala de casa de locuit, cu
regimul de inaltime subsol partial, parter si un etaj, cu un acoperis tip sarpanta.
Cladirea exitenta, prezinta urmatorul sistem constructiv:
fundatii continue din piatra;
planseu din beton armat, partial din elemente prefabricate (fasii cu goluri), partial din beton
turnat monolit;
pereti portanti din zidarie de piatra, cu grosimi de 30 si 50 cm.
Constructia propusa
3
mansarda, unde sunt puse la dispozitia turistilor patru camere, fiecare a doua locuri, avand
grup sanitar propriu , doua balcoane si doua terase de unde vor putea fi vizualizate
frumusetile locurilor inconjuratoare.
2.1. Suprafata si valoarea juridica ale terenului care urmeaza sa fie ocupat de lucrare
Terenul, in suprafata de 1000 mp, este proprietate particulara in comuna Dorna Candrenilor,
judetul Suceava, conform contractului de vanzare- cumparare nr.3321/15.05.2002 autentificat de
Biroul Notarial Public, identic cu numarul cadastral al parcelei 95 curti, constructii de 1000 mp
inscrisa in CF 50 nedefinitiva a comunei cadastrale Dorna Candrenilor.
4
-Tamplarie interioara din lemn;
-Ignifugarea elementelor structurale din lemn;
-Realizarea de amenajari exterioare.
5
- boxa preparare carne-legume
- spalator vesela
- vestiar
- toaleta femei
- toaleta barbati
- toaleta personal
- centrala termica
3. Etaj 1
- scara acces etaj
- coridoare
- balcon
- terase
- 1 camera
- 1 camera
- 1 camera
- 9 grupuri sanitare
- holuri aferente camerelor
- WC personal
- birou
- depozit lenjerie.
4. Mansarda
- 1 camera
- 1 camera
- 2 camere
- balcon
- terasa
2.5. Principalele utilaje de dotare a constructiilor ( cazane de abur sau apa fierbinte,
hidrofoare, ascensoare)
Cladirea se va echipa cu o centrala termica care va functiona pe combustibil gazos, centrala
termica necesara pentru asigurarea agentului termic pentru incalzirea spatiilor si pentru prepararea
apei calde.
Agentul termic pentru incalzire si preparare apa calda de consum se va asigura de la cazanul
VIESSMANN VITOGAS 100 care are capacitatea termica de 72 KW.
Pentru preparare apa calda de consum se va monta un boiler cu acumulare, cu preparare
indirecta, de capacitate 150l.
2.6. Utilitati
Alimentare cu apa – de la o retea de apa locala, care traverseaza terenul din vecinatate al
scolii si este alimentata prin captarea unor izvoare existente.
Alimentare cu energie electrica – prin bransamentul existent la reteaua de joasa tensiune din
zona.
Canalizarea se va realiza in sistem individual, apele uzate fiind colectate intr-un bazin
vidanjabil.
6
Alimentare cu energie termica – de la centrala termica proprie,cu functionare pe
combustibil gazos.
Nr.
Denumire post
angajaţi
Ospatar 1
Bucatar 1
Receptioner 1
Menajera 1
TOTAL 4
5.1. Valoarea totala : - reprezinta valoarea totala a proiectului fara TVA si anume 836.004 RON,
iar cu TVA 991.121 RON
7
Grafic de esalonare a investitiei
300000
250000
200000
RON 150000
100000
50000
0
1 - 10 11 12-13 14 15 16 17-18 19 20 21 22
Lunile Luna Lunile Luna Luna Luna Lunile Luna Luna Luna Luna
8
- MII RON -
Indicatori Lunile Luna Luna Luna Luna Luna Lunile Luna Luna Luna Luna
1 - 10 11 12-13 14 15 16 17-18 19 20 21 22
Total
9
5.4. Capacitati de productie rezultate ca urmare a investitiei ( in unitati fizice): 9 camere
cu doua locuri fiecare.
Veniturile din exploatare sunt veniturile realizate din activitatea curenta. Principalele
venituri se obtin din inchirierea camerelor. Avand in vedere ca in interior confortul oferit este
cel corespunzator categoriei trei margarete preturile propuse sunt urmatoarele:
-camera dubla: 90 RON
Oferta de servicii pusa la dispozitia turistilor poate imbraca una din formele:
-cazare;
-cazare cu mic dejun;
-demipensiune;
-pensiune completa;
-organizarea de mese festive, reuniuni, etc.
In ceea ce priveste capacitatile de cazare acestea sunt redate in continuare:
9 camere cu 2 locuri la pretul de 90 RON/zi
Veniturile estimate din cazare(in RON) sunt aratate in tabelul de mai jos:
Intre varianta optimista (ocupare 80% timp de 24 zile pe luna) si aceea pesimista (ocupare 20%
timp de 8 zile pe luna) se estimeaza un grad mediu de ocupare de 70% (6 camere ocupate) timp
de 24 zile pe luna ceea ce ar duce la incasarea sumei de 12960 RON lunar.
Cheltuielile din exploatare sunt cele generate de derularea activitatii curente si sunt estimate in
tabelul care urmeaza.
Nr. Cheltuieli pentru exploatare (RON) Estimare lunara
crt. medie
1. Cheltuieli privind marfurile 533
2. Cheltuieli cu materiile prime 7418
3. Cheltuielile cu materialele consumabile 2169
4. Cheltuieli cu energia si apa 1400
5. Alte cheltuieli materiale 847
6. Cheltuieli cu impozite, taxe si varsaminte asimilate 275
7. Cheltuieli cu personalul angajat, asigurari si protectie 2545
sociala
8. Alte cheltuieli de exploatare 180
9. Cheltuieli cu amortizari si provizioane 1289
TOTAL 16.656
10
Cheltuielile cu serviciile executate de terti sunt cele legate de publicitate, marketing,
telefon, taxe radio TV sau cablu.
Cheltuielile cu personalul angajat, asigurari si protectia sociala se ridica la valoarea de
2545 RON lunar.
Alte cheltuieli de exploatare sunt cele legate de micile reparatii ale diferitelor instalatii
ale pensiunii, de inlocuirea veselei sparte, etc.
In continuare sunt estimate veniturile din servirea mesei si organizarea de cine festive.
Valoarea medie a unei cine este de 45 RON persoana (in care sunt incluse si bauturi
alcoolice) si la care se estimeaza un profit de minim 50% (22,5 RON). Se presupune ca toti
cei cazati servesc macar o masa pe zi la pensiune.
Calculul veniturilor din servirea mesei este estimat la aproximativ 16.200 RON lunar.
Micul dejun va fi servit contracost (valoare 10 RON) si nu se va adauga profit.
Preparatele care vor fi servite din bucataria proprie vor fi atat traditionale cat si din bucataria
internationala . Exemple de preparate care pot fi oferite sunt redate in continuare:
Sunt prezentate in continuare modalitatile de calcul in cazul unor meniuri tip mic dejun,
pranz si cina.
12
Clatite cu carne si sos de smantana (5 RON portia)
13
Botosani
7. Pastrav Pastravaria Badeuti 10
8. Pasari Producator individual
9. Ulei, faina, zahar, sare, piper Metro Suceava -
10. Bauturi Metro Suceava -
11. Ghebe Producator individual 8
12. Cas Producator individual 7
13. Urda Producator individual 6,5
14. Smantana Producator individual 6
15. Cascaval Producator individual 9
16. Oua Producator individual, 0,7
17. Mere Producator individual 1,5
18. Afine Producator individual 8
6. Finantarea investitiei
Cost eligibil total – 200.000 euro din care
contributie comunitara - 75.000 euro
cofinantare nationala - 25.000 euro
aport intreprinzator - 100.000 euro
COST TOTAL -200.000 euro cu tva
7. Avize si acorduri
STRUCTURA DOCUMENTULUI:
4. Piata de desfacere
Bazele de productie
Terenuri
Terenuri pentru constructii- 1000mp
Forta de munca
Forta de munca
Nr. crt. Specialitate/ Nr.
Meserie
1 Administrator 1
2 Org. activ. turism 1
3 Sofer 1
4 Magazioner 1
5 Sortator ciuperci 1
6 Ospatar 1
7 Menajera 1
8 Bucatar 1
15
9 Receptioner 1
- permanenti 9
- sezonieri 0
TOTAL 9
Cladiri
Cladiri(mii Ron)
Denumire Valoare Amortizare Valoare Amortizare Cota de
cladiri (noi, initială cumulată ramasă anuala intretinere
modernizari) anuală
Pensiune 656 656 13 7
turistica
“Bucovina
Aurie”
TOTAL 656 656 13 7
Utilaje
Utilaje(mii RON )
Denumire Valoare Amortizare Valoare Amortizare Cota de
utilaje initiala cumulată ramasă anuala intretinere
anuala
Centrala 19 19 2 1
termica
TOTAL 19 19 2 1
17
Reclamele vor evidentia particularitatile si activitatile prin care pensiunea turistica
„Bucovina Aurie” se deosebeste de celelalte din zona.
Intrarea pe piata este unul din obiectivele propuse. Acesta se poate realiza prin
asigurarea inca din start a unei calitati corespunzatoare a produselor si a serviciilor turistice. O
campanie publicitara in perioada premergatoare darii in functiune va face mai cunoscuta oferta.
Va fi necesara alocarea unor fonduri pentru cheltuieli cu publicitatea.
O strategie pentru crearea unei nise pe piata consta in dezvoltarea de produse si
programe turistice care nu sunt oferite in zona sau sunt oferite la o calitate inca
necorespunzatoare.
In afara de pliante, panouri, placute indicatoare si bannere de care s-a amintit deja se
va mai folosi publicitatea prin pagina de internet. Pe linga posibilitatea prezentarii interactive si
in conditii grafice deosebite, site-ul pensiunii va avea posibilitatea rezervarii locurilor on-line.
In camere vor exista mape informative care vor prezenta oferta de servicii a pensiunii dar si
programele speciale care pot fi urmate.
Oaspetilor le vor fi oferite cadouri constand in obiecte personalizate cu sigla pensiunii.
Se va urmari inscrierea pensiunii in pliantele locale cum ar fi “Mic indrumar in
activitatea turistica” si in publicatiile locale(de exemplu “Buletinul informativ de turism” editat
de Centrul de informare, consultanta, invatamant si editura in turism Bucovina).
Pensiunea va intra in asociatia nationala de profil “Asociatia Nationala a Turismului
Rural si Ecologic” iar oferta ei va fi prezenta la targuri, expozitii pentru consumatori dar si pe
mesele unor agentii de turism.
STRATEGIA DE MARKETING
1. Crearea ofertei
Amplasamentul se afla in imediata vecinatate a Municipiului Vatra Dornei de unde se
deschid cele mai importante trasee turistice ale Bucovinei, una dintre cele mai pitoresti zone ale
Romaniei. Tinuturile Bucovinei inglobează pagini de istorie, traditii si obiceiuri stravechi,
monumente unice si mestesuguri specifice, ctitorii medievale care atesta o permanenţă spirituala
si istorica a locuitorilor acestor meleaguri, acest lucru atragand turisti in toate anotimpurile.
Lansarea pe piata a unui produs care sa castige admiratia consumatorilor prin calitatea
sa, dar si prin pretul mai mic decat cel al concurentei, reflecta ideea fundamentala a politicii
firmei noastre.
Oferta pensiunii “ Bucovina Aurie” este in primul rand aceea de locuri de cazare si
respectiv serviciile care trebuie sa insoteasca acest produs.
Capacitatea de cazare a pensiunii “Bucovina Aurie” este de 9 camere a cate doua locuri
fiecare.
Dotarile din cadrul acestei pensiuni sunt: salon, loc pentru depozitare bagaje si valori,
centrala termica, balcon, terase.
Pensiunea are in dotare si o bucatarie complet utilata si o sala de mese de 28 de locuri
oferind turistilor masa in regim de :cazare cu mic dejun inclus, demipensiune, pensiune
complete cat si organizarea unor mese festive, reuniuni etc.
Oferta de petrecere a timpului liber pentru turistii cazati la pensiunea “
Bucovina Aurie” este diversificata:
Vara: plimbari in aer liber, seri cu specific moldovenesc in aer liber, vizite la Manastirile
din zona, excursii si drumetii in muntii Calimani, Masivele Giumalau si Rarau,
posibilitatea unei tabere de creatie artistic.
Iarna: sanius, plimbari in aer liber, festinuri cu mancare traditionala moldoveneasca, in
Vatra Dornei se poate practica ski, patina, plimbari cu telescaunul.
In exteriorul pensiunii:
Prezentare judet
Vatra Dornei
Oras in nordul Romaniei (Judetul Suceava), aflat la confluenta raurilor Dorna si Bistrita,
in Tara Dornelor, una dintre cele mai pitoresti depresiuni ale Carpatilor Orientali, la o altitudine
de 802-808 m, si la 110 km sud-vest de Municipiul Suceava. Ambianta este cu atat mai propice
cu cat Vatra Dornei este inconjurata de munti impaduriti: Muntii Giumalau, Muntii Bistrita,
Muntii Calimani, Muntii Rodna, Muntii Suhard si Muntii Obcina Mestecanis.
Statiune cu sezon permanent, cu clima intramontan-depresionara: vanturi moderate, veri
racoroase (temperatura medie in iulie este de 15,2°C) si ierni friguroase (temperatura medie in
ianuarie este de -6°C). Temperatura medie anuala este de 5,2°C, iar media anuala a
precipitatiilor este de 800 mm ( precipitatii mai abundente se semnaleaza in intervalul mai-
august).
Vatra Dornei este un loc ideal de odihna si petrecere a vacantei, care ofera posibilitati de
practicare a alpinismului si a sporturilor de iarna. Un lift scaun acopera distanta de 3.200 m
dintre oras si Dealul Negru (altitudine 1.300 m). Atractii turistice: parcul natural din centrul
19
statiunii, renumit pentru veveritele care haladuiesc acolo, si pentru concertele sustinute in
sezonul estival de orchestra de alamuri; cabana de pe Dealul Runc; Muzeul vanatorii si
stiintelor naturale; Muzeul etnografic al Bucovinei etc. Agentia de voiaj din localitate
organizeaza excursii cu autocarul pe diferite trasee. Unul dintre cele mai interesante trasee este
cel care include vizitarea manastirilor din Nordul Moldovei (Voronet, 1488; Humor, 1530;
Moldovita, 1532; Sucevita, 1581-1601). Toate aceste manastiri reprezinta monumente unicat ale
artei feudale romanesti, cu picturi murale atat interioare cat si exterioare. Se viziteaza de
asemenea alte locuri renumite din punct de vedere etnografic si folcloric.
Judetul Suceava
Suceava este un judet in nordul regiunii Moldova din Romania, cea mai mare parte a sa
fiind constituita din Bucovina de sud. Judetul este compus din 5 municipii, 11 orase si 97 de
comune (2005).
Fiind locuit inca din Paleolitic (100000-10000 i. Hr.), judetul Suceava a marcat istoria
romanilor cu momente semnicative. Acest loc a fost leaganul primului stat centralizat Moldova
(1359) cu fondatori ai culturii europene si luptatori neinfricati care si-au aparat pamantul
stramosesc, cum ar fi: Bogdan I (1359-1365), Petru Musat (1375-1391), Alexandru cel Bun
(1400-1432) si Stefan cel Mare (1457-1504). Atractiva datorita bogatiilor si drumurilor
comerciale accesibile spre est, aceasta parte a tarii a fost de multe ori calcata de invadatori,
teritoriul sau schilodit de vecini, in cele din urma intrand sub dominatia imperiului Austriac
timp de 150 de ani (1868-1918). Tratatele de pace de dupa razboi nu au restaturat dreptul istoric
al Bucovinei.
Judetul Suceava are aproximativ 700.000 de locuitori dintre care 250.000 in zona urbana
si 450.000 locuitori in zona rurala. Clima este temperata si umeda, cu o temperatura medie
anuala de 8°C. Dealurile si muntii sunt formele de relief predominate, iar 54 % din suprafata
judetului este acoperita de paduri (3/4 din acestea fiind paduri de conifere). terenul arabil are o
suprafata de 1813 kmp si bazinul hidrografic cuprinde 136 kmp de rauri si iazuri.
Pamant al legendelor, acesta este pentru vizitatorii acestei parti a Romaniei, cunoscuta
sub numele de Bucovina, un loc unde istoria e prezenta pretutindeni. Loc de nastere a unei
vechi civilizatii, judetul Suceava este situat in partea nord-estica a Romaniei si ocupa unul
dintre primele locuri si a potentialul economic, uman si turistic. Relieful este cu munti si dealuri
si cu o densa retea hidrografica cu ape repezi. Numarul de 100000 de turisti care viziteaza anual
acest judet este explicat prin pozitia sa geografica, la intersectia drumurilor dintre nord si sud,
est si vest, a vecinatatii cu Ucraina , Polonia, Republica Moldova, cat si nenumaratele
monumente culturale si istorice. Trasatura caracteristica a acestui judet este ca pe o suprafata
restransa se gasesc un numar mare de actractii turistice. Aici se gasesc facilitati pentru
sporturile de vara si de iarna, pentru pescuit si vanatoare, cat si pentru odihna. Muntii din
judetul Suceava sunt variati si cu locuri atractive. Un drum pitoresc este cel care trece prin
masivul vulcanic Caliman (Vf. Pietrosu), Masivele Giumaslau si Rarau, acesta din urma fiind
cunoscut pentru relieful sau carstic. Privelisti minunate sunt oferite de cheile raurilor Bistrita
Aurie, moldova si Suceava. Judetul are rezervatii naturale de flora si fauna (bouri, cerbi, ursi,
porci mistreti, cosoi de munte, lincsi). Aici se intalnesc peisaje care por fi comparate cu cele din
Elvetia, Franta, Austria, Italia, Germania, Spania, s.a. Valoarea ecologica si ospitalitatea
proverbiala a oamenilor creeaza conditii bune sa integreze zona Dornele in valorile montane ale
lumii. printre cele 35 de monumente si rezervatii naturale, padurea seculara de la Slatioara (600
ha cu brazi de peste 400 de ani) ofera o remarcabila priveliste a naturii.
Obiectivele turistice ale judetului: Manastirile pictate(Voronet- bine sfătuit la vreme de
rastriste de catre sihastrul Daniil din Voronet, Stefan cel Mare hotaraste, drept multumire,
inaltarea unei manastiri care sa fie sfant loc de rugaciune; Sucevita- Traditia aseaza pe valea
raului Sucevita, intre dealuri, o biserica din lemn si o schivnicie de pe la inceputul veacului al
XVI-lea; mai apoi, pentru rascumpararea cine stie caror pacate, o femeie ar fi adus cu carul ei
tras de bivoli, timp de treizeci de ani, piatra necesara actualei constructii; Putna- Prima ctitorie a
20
Voievodului Stefan cel Mare si Sfant, Manastirea Putna, cu hramul Adormirea Maicii
Domnului, a fost sorocit loc de odihna vesnica pentru domnitor si familia sa; Humor- Aflata la 5
km de Gura Humorului, Manastirea Humor este una dintre cele mai vestite ctitorii ale evului
mediu moldovenesc. In padurile nesfarsite de la poalele Obcinei Mari, Oana vornicul de la
Suceava, intemeia loc de rugaciune pe valea raului Humor dupa 1400, la vremea domniei lui
Alexandru cel Bun; Dragomirna- La mosia sa Dragomirna, la 12 km de Cetatea de Scaun a
Moldovei – Suceava, Anastasie Crimca impreuna cu boierii Lupu si Simion Stroici au inaltat in
1602 biserica “schitului” inchinata Sfintilor Enoh, Ilie si Ioan Teologul, in prezent aflata in
cimitirul obstii si altele.
Cetatea de Scaun: Cetatea de Scaun fost mentionata documentar pentru prima data la 10
februarie 1388, fiind construita in timpul domniei lui Petru I Musat(1375 - 1391). Initial
constructia este de plan rectangular, avand latura de sud de 36 m si cea de est de cca 40 m.
Cetatea de Scaun(Cetatea Suceava) a fost supusa un puternice asedii in timpul domniei lui
Stefan cel Mare(1476,1485,1497) fara a putea fi cucerita! In anul 1538, tradarea boierilor face
posibila cucerirea ei de catre otomani.
Muzeul de istorie Suceava: Muzeul de Istorie Suceava adaposteste o colectie valoroasa
de exponate, prezentand istoria Sucevei in general si pe cea a Bucovinei in special. Tot aici este
deschisa si o galerie de arta cu lucrari semnate de artisti de renume din tara si din Bucovina. Un
punct de mare atractie este “Sala tronului”.
Toate aceste bijuterii arhitectonice se încadrează perfect într-un cadru natural de
excepţie. Masivul Rarău, râul Suceava, râul Moldova cu afluentul său Moldoviţa, defileul
Bistriţei Aurii, codrii seculari de la Slătioara, sunt doar câteva puncte forte.
Intre varianta optimista (ocupare 80% timp de 24 zile pe luna) si aceea pesimista
(ocupare 20% timp de 8 zile pe luna) se estimeaza un grad mediu de ocupare de 70% (6 camere
ocupate) timp de 24 zile pe luna ceea ce ar duce la incasarea sumei de 12960 RON lunar.
23