Professional Documents
Culture Documents
TÜRKİYE GAYRİMENKUL
SEKTÖRÜ RAPORU
DECEMBER
OCAK 20102009
Yasal Uyarı
Bu Belge yatırımcılara Türkiye’deki büyüme öncelikli sektörlere dair bir sektör özeti sağlamak amacıyla,
Türkiye Cumhuriyeti Başbakanlık Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansı (“TYDTA”) tarafından, DRT Kurumsal
Finans Danışmanlık Hizmetleri A.Ş.’nin (“Deloitte”) destekleri ile derlenen seriden biridir.
Belge bu sektörle ilgili bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Belge her şeyi kapsama ya da olası bir
yatırımcının bu sektöre yatırım yapma ya da yapmama konusunda karar vermesi için ihtiyaç duyacağı tüm
bilgileri içerme iddiasında değildir. Belge’nin ya da sektöre dair yapılacak diğer incelemelerle bağlantılı olarak
herhangi bir olası yatırımcıya ya da danışmanlarına verilecek herhangi bir yazılı ya da sözlü bilginin doğruluğu
ya da tamlığı ile ilgili olarak, açık ya da zımni, herhangi bir beyanda bulunulmayacak ya da garanti
verilmeyecektir ve bu konuyla ilgili olarak, TYDTA ya da Deloitte ya da herhangi bir alıcı ya da ilgili görevli,
çalışan ya da temsilci tarafından herhangi bir sorumluluk kabul edilmeyecektir. TYDTA, Deloitte ve ilgili yan
kuruluşları ve ortak şirketleri ile ilgili görevliler, çalışanlar ve aracılar Belge’ye ya da bu gibi bilgilere ve bu
Belge ve bilgilerde ortaya çıkabilecek hatalara ya da ihmallere dayanabilecek tüm sorumlulukları açıkça
reddeder. Belge’de yer alan bilgiler, Belge’nin hazırlandığı dönemde halka açık bilgi kaynaklarına dayanarak
hazırlanmıştır. Özellikle gelecekle ilgili projeksiyonlar, hedefler ve tahminlerin (varsa) elde edilebilmesi ya da
kabul edilebilirliği konusunda herhangi bir beyanda bulunulmamakta ve garanti verilmemektedir. TYDTA ve
Deloitte Belge’de yer alan bilgileri doğrulamamıştır. Belge’yi alan kişiler, Belge’nin içindeki bilgileri yasal,
kurumsal, vergisel ya da farklı bir öneri olarak yorumlamamalıdır. Herhangi bir alıcı ya da olası yatırımcı
yatırım kararı verirken bu Belge’ye dayanmamalıdır. Kendi durum tespit çalışmalarını yapmaları ve bağımsız
danışmanlık hizmeti almaları önerilmektedir.
Belge, burada anlatılan hisse senetleri ya da şirketler ya da varlıkların satılması ya da satın alınmasına ya da
söz konusu sektöre yatırım yapılmasına yönelik bir teklif ya da davet olmayıp, TYDTA ya da Deloitte ya da ilgili
yan kuruluşları ya da ortak şirketleri tarafından yapılan bir taahhüt ya da öneri niteliğinde de değildir.
Belge’nin dağıtımı ya da mülkiyet altına alınması ile ilgili olarak, TYDTA ya da Deloitte herhangi bir yargı
alanında hukuksal sorumluluk kabul etmemektedir ve herhangi bir kayıt gereksinimi ya da diğer yasal
sınırlamaların alıcı tarafından ihlal edilmesinden TYDTA ya da Deloitte sorumlu olmayacaktır.
Belge’nin aslı ya da üzerinde değişiklikler yapılmış versiyonu, hiçbir durumda yayınlanamaz, çoğaltılamaz ya
da bir ücret ya da üyelik karşılığında üçüncü taraflara satılamaz. Belge’nin fikri mülkiyet hakları TYDTA’a aittir.
2
İÇİNDEKİLER
1. Yönetici Özeti 4
2. Sektöre Genel Bakış 5
2.1 Küresel Sektör 5
2.2 Türkiye Gayrimenkul Sektörü 6
2.2.1 Genel Bakış 6
2.2.2 Konut Piyasası 7
2.2.3 Ofis Piyasası 11
2.2.4 Perakende Piyasası 12
2.2.5 Lojistik Piyasası 13
2.2.6 Sektördeki Önemli Şirketler 14
2.3 Yatırım Fırsatları 15
2.4 SWOT Analizi 18
2.5 Sektördeki Kurum ve Kuruluşlar 19
Şekiller Listesi 20
Kısaltmalar 21
3
1. Yönetici Özeti
ABD ve Avrupa gayrimenkul piyasaları son dönemde konut finansmanı sisteminde yaşanan kriz ve küresel
1
ekonomik durgunluktan büyük ölçüde etkilenmiştir. 2009 tarihli bir Knight Frank raporuna göre, ABD’de yeni
yapı arzı anket tarihindeki en düşük düzeydedir. Ayrıca, 2005 yılında neredeyse 1.500 milyar ABD doları
düzeyinde olan ipotek kredileri, 2008 yılında 850 milyar ABD doları seviyesine gerilemiştir. Aynı durum
Avrupa’daki birçok gayrimenkul piyasası için de geçerlidir. IMF, Avro Bölgesi’nde 2009 yılında GSYİH’nin %
3,2 oranında düşeceği tahmininde bulunmuştur. Daralmanın sonucunda, tüm Avrupa’da talepte azalma ve
konut fiyatlarında aşağı yönlü bir eğilim gözlemlenmektedir. Diğer yandan, Türkiye ve Rusya gibi gelişmekte
olan piyasalar, küresel krizden önemli ölçüde etkilenmiş olsalar da, halen gelecek vadetmektedir.
Gelişen bir ülke olan Türkiye, 1950’li yıllardan bu yana yaşanan hızlı sanayileşmenin bir sonucu olarak geniş
kapsamlı bir kentleşme sürecinden geçmektedir. Nüfusun artması ve kırsal bölgelerden kentsel bölgelere
göç edilmesi şehirlerin hızla büyümesine yol açmıştır. Gayrimenkul piyasası gayrimenkul kullanım alanlarına
göre temel olarak Konut Piyasası, Ofis Piyasası, Perakende Piyasası ve Lojistik Piyasası olmak üzere
sınıflandırılabilir.
2001 yılında Türkiye bankacılık sektöründe yaşanan krizin ardından gayrimenkul sektörü uzun bir
toparlanma dönemine girmiştir. Yapı ruhsatı alan konut sayısı 2002 ile 2006 yılları arasında yıllık % 21’lik
2
bileşik büyüme oranı ile artmıştır. 2004 yılında 3,5 milyar TL olan konut kredisi tutarı 2008 yılında 37,5
3
milyar TL’ye ulaşmıştır. İstanbul’daki toplam ofis alanı 2002 ile 2006 yılları arasında % 10,7’lik yıllık bileşik
büyüme oranı ile artmıştır. Modern alışveriş merkezlerinin sayısı 2000 yılında 44 iken 2008 yılında 190’a
çıkmıştır. Depolar için alınan yapı ruhsatlarının sayısı ise 2002 ile 2007 yılları arasında % 22’lik yıllık bileşik
4
büyüme oranı ile artmıştır.
Eylül 2008’de ABD’de yaşanan ipotekli konut kredisi (mortgage) krizi kısa sürede tüm dünyaya yayılmıştır.
Türkiye’de GSYİH 2008 yılında son çeyrekteki daralmaya bağlı olarak reel bazda sadece % 1 oranında
5
artmıştır ve 2009 yılında % 6 oranında daralma gerçekleştiği tahmin edilmektedir. Yapı ruhsatı verilen konut
sayısı 2008 yılında % 12, 2009 yılının ilk dokuz ayında ise, bir önceki yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında
6
% 17 oranında azalmıştır. 2009 yılının ilk yarısında İstanbul ofis piyasasındaki ortalama boşluk oranı %
7
4,87'den % 14'e tırmanmıştır. Depoların ortalama kira bedelleri düşmüş ve boşluk oranları yükselmiştir.
Bununla birlikte ekonomi 2009 yılının ikinci yarısında canlanmaya başlamıştır. 2008 yılının aynı dönemi ile
8
kıyaslandığında 2009 yılının ikinci çeyreğinde satılan konut sayısı % 72 artmıştır. Son dönemde
satışlardaki artış ve sektörün büyüme potansiyeli göz önünde bulundurulduğunda Türkiye gayrimenkul
piyasasının yeni bir gelişme dönemine girmesi beklenmektedir.
Gayrimenkul piyasasının büyüme potansiyelinin altında yatan önemli etkenler şu şekilde listelenebilir:
Çok sayıda düşük kaliteli evin yerine yenilerinin inşa edilmesi ya da bu evlerin yıkılması
beklenmektedir. Bu durum mesken arzı üzerinde baskı yaratmaktadır.
İpotekli konut kredisi sistemi kısa süre önce Türkiye’de kullanılmaya başlanmıştır ve önemli bir
büyüme potansiyeli taşımaktadır.
Yeterince gelişmemiş perakende pazarı perakende emlak piyasasında önemli bir büyüme
potansiyeline işaret etmektedir.
Yasa dışı olarak inşa edilen evler yıkılacak ve bu da arzın doğrudan azalmasına neden olacaktır.
1
Knight Frank Küresel Gayrimenkul Piyasası Raporu 2009
2
GYODER Gayrimenkul Sektörü Raporu, 2008
3
Türkiye Bankalar Birliği
4
GYODER Gayrimenkul Sektörü Raporu, 2008
5
Economist Intelligence Unit
6
GYODER Gayrimenkul Sektörü Raporu, 2008
7
Colliers International Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu, 2009 Yılı İkinci Yarısı
8
Türkiye İstatistik Kurumu
4
2. Sektöre Genel Bakış
2.1 Küresel Sektör
ABD Piyasası
Kısa bir dönem önce yaşanan ipotekli konut kredisi (mortgage) krizi ve küresel ekonomik durgunluk 2008
yılının ikinci yarısından başlayarak tüm dünyadaki gayrimenkul piyasalarını etkilemiştir. Tüm dünyada yeni
konut inşaatları durmuş, ofis alanı talebi azalmış ve boşluk oranları artmıştır.
Çıkarılan inşaat ruhsatlarının sayısı konut arzı açısından önemli bir göstergedir. ABD’de 2006 yılından sonra
mesken arzı önemli ölçüde azalmıştır. Knight Frank Küresel Gayrimenkul Piyasası Raporuna göre ABD'de
yeni yapı arzı araştırma tarihindeki en düşük düzeydedir. İpotek kredisi krizinden kaynaklanan talepteki düşüş
ve işsizlik oranının artması ABD’de arzda düşüşe yol açmıştır.
2.000
%24
1.000 adet
1.500
%35
1.000
%40
500
-
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Kas.08Kas.09
ABD’de 2000 ile 2005 yılları arasında % 3,4’lük yıllık bileşik büyüme oranı ile düzenli olarak artan ipotek
kredileri 2006 yılından sonra önemli ölçüde azalmıştır. Mortgage Banking Association’a (İpotekli Konut Kredisi
Bankacılığı Birliği) göre, 2008 yılında % 25 azalan ipotekli konut kredilerinin ve 2009 yılında da % 14 azaldığı
tahmin edilmektedir. Ancak 2009 yılının son çeyreğinde konut satışları, konut inşaatları ve konut fiyatları
düzelmeye ve istikrarlı bir hal almaya başlamıştır.
1.400
1.200
milyar ABD$
1.000
800
600
400
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009T
5
Bu iyileşmenin ardında yatan önemli etkenler konut fiyatları ve ipotekli konut kredisi faizi oranlarındaki düşüş,
istihdam kaybındaki azalma ve konut kredilerinin uzun vadeye yayılması olarak düşünülmektedir. Bu etkenlere
bağlı olarak 2010 yılında ABD’de mesken arzının, konut talebinin ve konut satışlarının iyileşmesi
9
beklenmektedir.
Avrupa Piyasası
Avrupa ekonomisi de küresel ekonomik darboğazdan önemli ölçüde etkilenmiştir. 2009 yılında Avro
Bölgesi’ndeki birçok ülke ekonomisinde durgunluk yaşanmıştır. IMF 2009 yılında Avro Bölgesi’ndeki GSYİH’nin
% 3,2 oranında düştüğünü tahmin etmektedir.
10
Durgunluğun etkileri Avrupa’daki gayrimenkul piyasalarında kısa sürede hissedilmiştir. RICS European
Housing Review 2009 raporunda Avrupa konut piyasasının son durumunu şu şekilde açıklamaktadır:
Tüm Avrupa’da konut fiyatlarında düşme eğilimi gözlemlenmiştir. Orta ve Doğu Avrupa Ülkeleri,
İngiltere, İrlanda ve Fransa’da önemli düşüşler görülmüştür.
Yüksek arz düzeyine karşın mesken talebinde bir düşüş görülmektedir.
Küresel ekonomik darboğazın bankacılık sektörü üzerindeki genel etkileri ve Avrupa ekonomisindeki
durgunluğun bir sonucu olarak ipotekli konut kredisi kullanımında bir düşüş görülmektedir.
Diğer taraftan, küresel krizden etkilenmiş olsalar da, Türkiye ve Rusya gibi gelişmekte olan ülkelerdeki
gayrimenkul piyasaları gelecek vadetmeye devam etmektedir.
Doğal felaketler
Çok uluslu ve belli bir büyüklüğe ulaşmış ulusal şirketlerin sayısındaki artış ve bunun yol açtığı ofis
alanı ihtiyacındaki artış
Avrupa, Orta Asya ve Orta Doğu arasında bir köprü olan Türkiye’nin coğrafi konumunun lojistik sektörü
ve bununla ilgili inşaat ihtiyacının önemini ortaya koymakta olması
Yukarıda bahsedilen gerekçelere dayanarak Türkiye gayrimenkul piyasası aşağıdaki şekilde sınıflandırılabilir:
9
Moody’s economy.com
10
Royal Institution of Chartered Surveyors; RICS arazi, gayrimenkul, inşaat ve ilgili çevresel sorunlar
konularında dünyanın önde gelen profesyonel sertifikalarını temin etmektedir.
11
ULI ve PWC (Urban Land Institute ve PricewaterhouseCoopers), 2009
6
1) Konut Piyasası
2) Ofis Piyasası
3) Perakende Piyasası
4) Lojistik Piyasası
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
-
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Eyl.08 Eyl.09
Türkiye 2008 yılında dördüncü çeyrekte yaşanan sert düşüşe bağlı olarak reel GSYİH’de yalnızca % 1
12
oranında artış kaydederken, ülkede 2009 yılında % 6’lık bir daralma gerçekleştiği tahmin edilmektedir.
Ekonomideki durgunluk ya da daralmadan en çabuk etkilenen sektörlerden biri gayrimenkul sektörüdür. Konut
yapı ruhsatı verilen konut sayısı 2008 yılında % 12 ve 2009 yılının ilk dokuz ayında bir önceki yılın aynı dönemi
ile kıyaslandığında % 17 düşmüştür. 2008 ile 2009 yıllarının ilk dokuz ayları kıyaslandığında konut kredisi
13
kullanımı da % 9,7 oranında düşmüştür.
2009 yılının ilk dokuz ayında kullanılan konut kredilerinin ve inşaat ruhsatlarının sayısı azalmış olsa da, 2008
yılının aynı dönemi ile kıyaslandığında, bu dönemde Türkiye’de satılan konut sayısı % 25 artmıştır.
12
Economist Intelligence Unit
13
TBB
7
Şekil 4 - Türkiye’de Konut Sayısı Bazında Konut Satışları
194.743
200.000
150.000
112.168 113.088 109.333 108.861 111.913
92.516
100.000
50.000
0
Ç: Çeyrek Ç108 Ç208 Ç308 Ç408 Ç109 Ç209 Ç309
Kaynak: TÜİK
14
Colliers International’a göre, konut piyasası 2009 yılının ikinci yarısında düzelmeye başlamıştır. 2009 yılının
ikinci çeyreğinde satılan konut sayısı şaşırtıcı derecede yüksektir. Söz konusu artışın arkasında yatan en
önemli nedenin 2009 yılında faiz oranlarında yaşanan keskin düşüşler olduğuna inanılmaktadır. Düşük faiz
oranları gayrimenkul yatırımlarını gerek bireysel, gerekse kurumsal yatırımcılar açısından daha cazip bir hale
getirmiştir. Colliers International, ev sahiplerinin istedikleri ve alıcıların arzuladığı fiyatlar arasında halen fark
15
olmasına rağmen, sektördeki durgunluk döneminin sona ermiş gibi göründüğünü belirtmektedir.
Konut arz ve talebi arasındaki fark da sektörün gelecekteki büyümesine dair diğer bir olumlu göstergedir.
GYODER’in konut ihtiyacı ile ilgili çalışmasının sonuçlarına göre, Türkiye’deki konut arzı talebi halen
16
karşılayamamaktadır. Bu durum yasal olarak inşa edilen konut sayısının talebi karşılamaktan çok uzak
olduğu şeklinde de yorumlanabilir. Colliers ve Buildecon gibi sektörün uzman kuruluşları söz konusu açığın
çoğunlukla kaçak yapılaşma (Türkiye’deki sektörün geleneksel bir sorunu) yoluyla karşılandığını belirtmektedir.
500.000
%66.2
%74.1
400.000
300.000
200.000
100.000
-
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Yapı ruhsatları Konut talebi
Kaynak: GYODER Gayrimenkul Araştırma Raporu 2, TÜİK
Türkiye’deki kaçak yapılaşma gelecekte oluşacak yeniden yapılandırma ihtiyacının da bir göstergesidir. Kaçak
yapıların kalitesi düşüktür ve yasa dışı olmaları nedeniyle gelecekteki durumları belirsizdir. İleride bu evlerin
yıkılması ya da içinde oturanların gelir düzeyleri arttıkça daha yüksek kalitedeki evlere taşınmaları söz konusu
14
Colliers International Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu, 2009
15
Colliers International Türkiye Gayrimenkul Sektörü, 2009
16
GYODER Gayrimenkul Araştırma Raporu 2, 2009
8
olabilir. Şehirlerin yeniden yapılandırılması kapsamında bu tür kaçak yapıların devlet tarafından yıkıldığı
geçmişte gözlenmiştir. Arzda yaşanması olası bu azalmanın bir sonucu olarak yüksek kaliteli yapıların
inşasında ve konut fiyatlarında bir artış olması beklenebilir. Türkiye’de bankacılık sektöründe yaşanan krizin
ardından 2002 ile 2006 yılları arasında gayrimenkul sektörünün yıllık % 40’lık bir büyüme hızı yakalamış
olduğu gibi, yakın tarihteki ekonomik darboğazın etkilerinin sona ermesinden sonra sektörün yine önemli bir
büyüme hızı yakalaması beklenmektedir.
Konut Finansmanı
Türkiye’deki konut finansmanının hem kurumsal hem de kurumsal olmayan kaynakları bulunmaktadır. Proje
finansmanı, konut kredileri ve ipotekli konut kredileri kurumsal finansman kaynaklarıdır. Kooperatifler ve hisse
paylaşımı anlaşmaları ise kurumsal olmayan alternatiflerdir.
Kooperatifler üyelerini daire ya da müstakil konut sahibi yapmak için kurulan yasal tüzel kişiliklerdir.
Kooperatifler özellikle orta gelir düzeylerindeki vatandaşlar tarafından en çok tercih edilen mülk edinme
yöntemlerinden biridir.
Türkiye’de hisse paylaşımı anlaşmaları da yaygın olarak kullanılmaktadır. Bu tür anlaşmalarda arazi sahibi
sermaye payının bir bölümü (örneğin inşa edilecek dairelerin yarısı) karşılığında müteahhide arazisini
vermektedir.
Proje finansmanında, projeyi geliştiren taraf uygun vadeli ve teminatlı kredi vermeyi kabul eden bir finans
kuruluşuna başvurmaktadır.
Çok düşük bir seviyeden başlamış olmakla birlikte, son yıllarda en hızlı büyüyen konut finansmanı kaynağı
konut kredileridir. Enflasyon ve faiz oranlarının düşüşüne paralel olarak, 2005 yılından sonra konut kredileri
önemli ölçüde artmıştır. 2004 yılından önce konut kredilerinin GSYİH’ye oranı % 1’den daha düşüktür. Ancak
bu oran 2008 yılında % 4’e yükselmiştir.
Şekil 6 – Türkiye’de Kullandırılan Konut Kredileri
20,0 %2,0
15,0 12,4 %1,5
10,0 %1,0
3,5
5,0 1,4 1,6 %0,5
- %0,0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Son dönemde yaşanan darboğazın ve kriz döneminde artan faiz oranlarının bir sonucu olarak yeni konut
kredileri 2008 yılının son çeyreğinden itibaren düşmeye başlamıştır. Finansman maliyetindeki artışın olumsuz
etkisi 2009 yılının ilk yarısında da devam etmiştir. 2009 yılının ikinci yarısından başlayarak faiz oranları
düşmüş ve bu düşüş konut kredilerini ve konut satışlarını olumlu yönde etkilemiştir.
9
Şekil 7 - Konut Kredilerine Uygulanan Aylık Ortalama Faiz Oranı ve Çeyrek Dönemler İtibarıyla Verilen Krediler
milyon TL
1,20
1,00 3,0
0,80
0,60 2,0
0,40 1,0
0,20
0,00 0,0
Haziran 07 Eylül 07 Aralık 07 Mart 08 Haziran 08 Eylül 08 Aralık 08
Çeyrek dönemler içerisinde verilen konut kredileri
Ortalama aylık faiz oranları (TL)
Kaynak: TBB ve GYODER Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri, 2008
Türk lirası cinsinden konut kredilerinin aylık faiz oranları Kasım 2008’de % 1,89’a ulaşmışken 2009 yılının ikinci
yarısında % 1,25 ile % 1,30 düzeylerine kadar gerilemiştir. Bazı Türk bankaları Ağustos ayından sonra aylık
faiz oranlarını %1’in altına düşürmüştür. Bu gibi gelişmelerin önümüzdeki dönemlerdeki satışları ve
17
gayrimenkul sektörünü olumlu yönde etkilemesi beklenmektedir.
Türkiye’de konut kredisi kullanımı Orta ve Doğu Avrupa’daki AB üyesi ülkelere ve Avro Bölgesi’ndeki
ortalamaya kıyasla çok düşük seviyededir. Türkiye’deki konut kredilerinin düşük seviyede olması 2008 ile 2009
yıllarında – bazı Orta Avrupa ülkelerinin aksine – sermaye yeterliliği oldukça iyi bir düzeyde olan bankacılık
sistemi açısından herhangi bir istikrarsızlığa ya da riske sebep olmamıştır. Konut kredileri tutarının düşük
olmasının temel nedenleri faizlerin yüksek ve vadelerin kısa olmasıdır. Bunlara ek olarak, Türkiye’deki evlerin
önemli bir bölümü inşaat ruhsatı alınmadan yapılmıştır. İnşaat ruhsatı olmayan evleri satın alan düşük gelirli
gruplar yasal olarak izin verilmediği için konut kredisi kullanamamaktadır.
Bu sorunların çözümü için çalışma başlatan hükümet, konut kredileri düzeyini yükseltmek amacıyla 2007
yılında Konut Finansmanı Kanunu’nu yürürlüğe koyarak daha uzun vade seçenekleri ve vergi tasarrufu
olanakları sunmuştur.
17
Colliers International Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu, 2009
10
Günümüzde konut kredilerinin düşük bir düzeyde olmasına bağlı olarak ipotekli konut kredisi sisteminde büyük
bir büyüme yaşanması ve bunun da Türkiye gayrimenkul sektörü üzerinde olumlu etkilerinin olması
beklenmektedir.
2.500.000
Anadolu
2.000.000 Yakası
27% Avrupa
Yakası - İş
1.500.000 Merkezi
Bölgesi
1.000.000 51%
Avrupa
500.000 Yakası - İş
Merkezi
- Olmayan
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Bölge
22%
Kaynak: GYODER Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri, 2008 Kaynak: GYODER Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri, 2008
Yaklaşık % 75’i Avrupa yakasında bulunan İstanbul’daki toplam ofis alanı 2002 ile 2008 yılları arasında, %
10,7’lik yıllık bileşik büyüme oranıyla artmıştır. Avrupa yakasında önemli iş merkezleri Maslak, Levent,
Beşiktaş ve Şişli’dir. Havaalanı bölgesinde ise (Güneşli – Yeşilköy – Topkapı) iş merkezleri yoğunlukta
18
bulunmamaktadır. Anadolu yakasında ise ofisler Kozyatağı, Ataşehir ve Ümraniye’de yoğunlaşmıştır.
2
Colliers 2009 Gayrimenkul Sektörü Raporuna göre, 2009 yılının ilk çeyreğinde A sınıfı ofis stoku 144.700 m
artmıştır. Raporda takip eden 2-3 yıl içinde ofis arzının en çok Şişli, Levent, Kozyatağı ve Ümraniye
bölgelerinde artacağı belirtilmektedir.
30,0
ABD$/m2
30,0 30,0
25,0 15,0 25,0
%
18
GYODER Gayrimenkul Sektörü Raporu, 2008
11
A ve B sınıfı ofisler içinde, en yüksek doluluk oranı ve aylık en yüksek kira tutarı Levent, Etiler ve Maslak
bölgelerindedir. Bu bölgeler İstanbul'daki en önemli iş merkezleridir ve m² başına aylık kiralar 35 ile 45 ABD
doları arasında değişmektedir.
2009 yılında yaşanan gelişmelerle birlikte yukarıda anlatılan genel durum bir miktar değişmiştir. 2009 yılının ilk
19
yarısında İstanbul ofis piyasasındaki ortalama boşluk oranı % 4,87’den % 14’e yükselmiştir. Aynı dönemde, A
sınıfı ofislerin ortalama aylık kirası % 10 düşmüştür. Colliers International ortalama boşluk oranının % 15
düzeyini aşabileceği 2010 yılı içinde ofis piyasası dinamiklerinin değişeceğini tahmin etmektedir. Kiralarda
yeniden düzenlemeler yapılacak ve kiracılar kira sözleşmelerinin koşulları üzerinde daha fazla söz sahibi
olacaktır.
2
Alışveriş merkezlerinin brüt kiralanabilir alanı (BKA), 160.000 m ’lık bir alanın eklenmesi ile birlikte, 2009 yılının
2 21
ilk yarısında 5,03 milyon m ’ye ulaşmıştır. BKA’da önceki yıllarda yaşanan hızlı büyüme ile kıyaslandığında,
2009 yılında önemli bir yavaşlama olmuştur. Yavaşlamaya karşın, sektörün sürekli olarak gelişmesine bağlı
olarak, perakende gayrimenkul piyasası halen büyümektedir. Türkiye, Avrupa inşaat liginde Rusya, Fransa,
22
İtalya, Polonya ve Romanya gibi ülkelerin önünde ve lider konumundadır. 2009 yılının ilk yarısında
tamamlanan alışveriş merkezi alanının % 67’si Anadolu şehirlerinde bulunmaktadır.
1.000 kişiye düşen BKA’daki artış katedilen gelişmenin önemli bir kanıtıdır ve perakende piyasası için de iyi bir
2 2
karşılaştırma göstergesidir. Bu rakam 2000 ile 2008 yılları arasında 18 m ’den 61 m ’ye yükselmiştir. Ankara
19
Colliers International Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu, 2009 Yılı İkinci Yarısı
20
AC Nielsen
21
Jones Lang Lasalle Türkiye Gayrimenkul Sektörüne Genel Bakış, 2009 Yılı İlk Yarısı
22
Cushman and Wakefield, Avrupa Alışveriş Merkezi Gelişim Raporu, 2009
12
2 2 23
ve İstanbul 1.000 kişiye düşen BKA bakımından (sırasıyla 176 m ve 150 m ) en önde gelen şehirlerdir.
2 2
Türkiye’nin 1.000 kişi başına 61m olan ortalama alışveriş merkezi arzı 1.000 kişi başına 214m olan AB
ortalaması ile kıyaslandığında halen çok düşüktür. Türkiye’nin ortalaması Çek Cumhuriyeti, Polonya, Slovakya
ve Macaristan gibi Orta ve Doğu Avrupa ülkelerinin de altındadır.
Şekil 12 – AVM 1.000 Kişi Başına BKA (m2) 2009
Türkiye ve Rusya’daki perakende piyasaları, Avrupa’daki en hızlı büyüyen piyasalardır. Türkiye’de 1.000 kişiye
2 24
düşen BKA’nın 2010 yılında 118 m olması beklenmektedir. Buna ek olarak, organize perakende piyasasının
toplam perakende sektörü içindeki payı halen çok düşüktür. Bu nedenle gelecekte daha fazla büyümesini
beklemek iyimserlik olmayacaktır.
23
Jones Lang Lasalle Türkiye Gayrimenkul Sektörüne Genel Bakış, 2009 Yılı İlk Yarısı
24
Jones Lang Lasalle Türkiye Gayrimenkul Sektörüne Genel Bakış - 2009 Yılı İlk Yarısı
25
Jones Lang Lasalle Türkiye Gayrimenkul Sektörüne Genel Bakış - 2009 Yılı İlk Yarısı
13
üretim ve ticaret faaliyetlerinde azalmaya yol açmış ve bu durum da depoların doluluk oranının düşmesine yol
açmıştır.
Şekil 13 - İstanbul’da Depoların Aylık Ortalama Kirası ve Boşluk Oranı
30,0
25,0
25,0 23,5
21,0
19,0
20,0
16,5
15,0
10,0
5,0 5,5 6,0
4,0 4,5
5,0
-
2004 2005 2006 2007 2008
Ortalama aylık depo kirası ABD$ Ortalama boşluk oranı (%)
Kaynak: GYODER Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri, 2008
Bununla birlikte, son yıllarda aralarında DHL, CEVA Logistics, Kühne Nagel ve Gergo’nun da yer aldığı çok
sayıda uluslararası lojistik şirketi Türkiye pazarına girmiştir. Küresel ekonominin düzelmesinden sonra bu
sayının daha da artması muhtemeldir. Türkiye’nin coğrafi önemi nedeniyle bölgedeki artan ekonomik etkinliği
destekleyecek olan lojistik piyasasının orta ve uzun vadede gelişmesi beklenmektedir.
2.2.6 Sektördeki Önemli Şirketler
Türkiye’de faaliyet gösteren 14 adet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) bulunmaktadır. Sermaye Piyasası
Kurulu’nun yayınladığı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’ne göre GYO’ların binalara,
arazilere, imar projelerine, gayrimenkule dayalı menkul değerlere ve sınırlı bir kapsamda da olsa, devlet tahvili
ya da hazine bonosu gibi diğer sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmalarına izin verilmektedir. GYO’ların
Sermaye Piyasası Kurulu’nda kayıtlı olmaları ve İstanbul Menkul Kıymetler Borsası’nda işlem görmeleri
gerekmektedir.
GYO’ların sayıları ve portföylerinin büyüklüğü zaman içinde artmıştır. 2002 ile 2006 yılları arasında GYO’ların
sayısı aynı kalmış ancak 661 milyon ABD doları olan portföylerinin toplam büyüklüğü neredeyse üç katına
çıkarak 1,8 milyar ABD dolarına ulaşmıştır. 2008 yılında GYO sayısı 14’e çıkmış ve toplam portföy büyüklüğü
2,8 milyar ABD dolarına ulaşmıştır. Diğer taraftan küresel durgunluk ve finans piyasalarında yaşanan darboğaz
İstanbul Menkul Kıymetler Borsası’nı da etkilemiş ve GYO’ların piyasa değeri 2007 yılındaki 2,7 milyar ABD
doları seviyesinden 2008 yılında 763,3 milyon ABD dolarına düşmüştür.
Şekil 14 - Türkiye’deki GYO’lar
14
Şekil 15 - GYO’ların Portföy Değeri ve Piyasa Değeri
2.000
10
1.500 8
6
1.000
4
500
2
- -
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Türkiye’de GYO’ların önemli işlevlerinden biri de gayrimenkul piyasasındaki kayıt dışı işlemleri ortadan
kaldırmak ve gayrimenkul sektörüne şeffaflık getirmektir. Bu işlev değerleme firmalarının yardımıyla
gerçekleştirilmektedir. GYO’ların portföy değerleri Sermaye Piyasası Kurulu tarafından onaylanan bağımsız
değerleme firmalarından alınan ekspertiz raporlarına dayanmaktadır.
13,0
12,0
11,0
10,0
%
9,0
8,0
7,0
6,0
2004 2005 2006 2007 2008
Ofis yatırımları AVM yatırımları Lojistik yatırımları
Kaynak: GYODER Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri, 2008
ULI ve PWC tarafından hazırlanan Gayrimenkul Sektöründe Ortaya Çıkan Eğilimler Raporu, Avrupa’daki
gayrimenkul yatırımı ve imar eğilimlerine dair genel bir bakış sağlamaktadır. Bu raporun 2009 sayısına göre
İstanbul, Münih ve Hamburg’un ardından Avrupa’daki en cazip üçüncü yatırım piyasasıdır. Rapor İstanbul’un
yatırım uzmanları için en cazip piyasalardan biri olma özelliğini koruduğunu göstermektedir.
15
Araştırma sonuçlarına göre katılımcıların büyük bir bölümü perakende sektörü dışındaki İstanbul emlak
piyasası için “satın al” önerisinde bulunmaktadır. Merkezî iş bölgelerindeki A sınıfı ofis arzının talebi
karşılamaya yeterli olmaması ve arazi varlığının sınırlı ve pahalı olması nedeniyle en güçlü satın alım önerisi
ofis piyasasına yönelik olarak verilmektedir. Diğer taraftan, 2008 yılında yatırım beklentileri notu 7,2 puan ile
tarihindeki en yüksek seviyesine ulaşan İstanbul’un notu 2009 yılında 5,4’e gerilemiştir. Buna rağmen raporda
İstanbul’un 2008 yılında olduğu gibi Avrupa’da en çok tercih edilen yatırım merkezlerinden biri olacağı
belirtilmektedir.
Şekil 17 - Araştırma Sonuçlarına Göre Yatırım Önerileri ve Yatırım Öngörüleri (puan)
Kiralık daire
%46 %40 %14 7,0
(mesken)
6,5
Endüstriyel %43 %43 %15
6,0
Parekende %36 %44 %20
5,5
16
Yurt dışında kurulan yabancı tüzel kişilikler sadece Petrol Kanunu, Turizm Kanunu ve Sanayi Bölgeleri
Kanunu'na uygun olarak gayrimenkul edinebilir.
2. Yabancı yatırımcılar Türkiye’de kurdukları ya da kısmen sahibi oldukları şirketler vasıtasıyla şirket ana
sözleşmelerinde belirtilen faaliyetleriyle ilgili gayrimenkul satın alma hakkına sahiptir. Aynı hüküm
yabancı yatırımcılar ile yerli şirketler arasındaki mal ya da hisse satışları için de geçerli olacaktır.
Askeri bölgeler, güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelerde gayrimenkul alımları Genel Kurmay
Başkanlığı’nın onayına tabidir.
Yabancı yatırımcılar gayrimenkulün bulunduğu ilin valiliğinden izin alarak gayrimenkul ve hak
edinebilmektedir. Yatırımcıların aynı maddede listelenen gerekli belgelerle birlikte ilgili valiliğe
başvuruda bulunmaları gerekmektedir. Komisyon söz konusu resmi yetkililer tarafından sağlanan yazılı
görüşlere uygun olarak, başvuruyu değerlendirmektedir.
Yatırımcılara vergisel çerçeve ile ilgili kısa bir özet aşağıda verilmiştir.
1. Kurumlar vergisi: Gayrimenkul işlemleri ve kira gelirlerinden elde edilen sermaye kazançları da dâhil
olmak üzere, net kârın % 20’si.
2. Gelir vergisi: Gayrimenkullerden kira geliri elde eden gerçek kişiler kademeli olarak % 15’ten % 35’e
kadar çıkan düzeyde gelir vergisi ödemekle yükümlüdür.
3. Katma değer vergisi: Ürünlerin ve hizmetlerin türüne bağlı olarak % 1, % 8, % 18 düzeyindedir.
2
İkametgâh olarak kullanılan 150m ’nin altındaki konutlar % 1, diğer tüm gayrimenkuller %18 oranında
KDV’ye tabidir.
4. Gayrimenkulün tescili tapu bedeline tabidir. Hem alıcının hem de satıcının ödemesi gereken bedel
gayrimenkulün edinme ya da devir bedelinin % 1,5’i olarak hesaplanır.
5. Emlak vergisi: 2009 yılında tescil değerleri üzerinden ikametgâh amaçlı kullanılan binalar için % 0,1,
diğer binalar (fabrika ya da ofis olarak kullanılan) için % 0,2, araziler için % 0,1 ve şantiye alanları için
% 0,3 düzeyindedir.
Aşağıda 2002 ve 2009 yılları arasında gayrimenkul sektöründe yabancı yatırımcılar tarafından yapılan satın
alma ve birleşme işlemlerinin bir listesi yer almaktadır:
Şekil 18 - Türkiye Gayrimenkul Sektöründe Satın Alma ve Birleşmeler (2002 – 2009)
17
2.4 SWOT Analizi
S
trengths (Güçlü Noktalar)
Sağlam bankacılık sistemi
W
eaknesses (Zayıf Noktalar)
İpotekli konut kredisi kullanımına uygun olmayan
Kısa bir süre önce uygulamaya konulan ipotekli kaçak ve eski konutların sayıca fazla olması
konut kredisi sistemi Özellikle İstanbul’da elverişli arazinin kısıtlı
Dünya çapında isim yapmış güçlü inşaat miktarda ve pahalı olması
firmalarının varlığı
ULI’nin 2008 yılında Türkiye’yi Avrupa’da yatırım
yapılacak en cazip; 2009 yılında ise üçüncü en
cazip pazar olarak değerlendirmiş olması
O
pportunities (Fırsatlar)
Konut arzının talepten düşük olmasına bağlı
T
hreats (Tehditler)
Özellikle İstanbul ve Türkiye’nin önde gelen
olarak ortaya çıkan büyüme potansiyeli sanayi bölgelerini kapsayan Marmara
Bölgesi’ndeki yüksek deprem riski
Deprem yönetmelikleri uyarınca konut kalitesinde
beklenen artış Sektördeki alışılagelmiş dalgalanma eğilimi
Artan mesken ve plaza binası ihtiyacı
Şehirlerdeki yeniden yapılandırma çalışmalarının
gecekonduların yıkılmasına ve yerine daha
yüksek kalitede konutların inşa edilmesine
sebebiyet vermesi
18
2.5 Sektördeki Kurum ve Kuruluşlar
Kurum ve Kuruluşlar
İsim Kısaltma Tanım Web sitesi
GYODER, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği, 2
Ağustos 1999 tarihinde, Türkiye’deki gayrimenkul yatırım
ortaklıklarının (GYO) mevcut ve kurulmakta olan temsilcileri
tarafından, Türkiye’de yeni ve gelecek vaad eden,
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği GYODER ekonomiye dinamik bir yön vermede lokomotif olacak www.gyoder.org.tr
gayrimenkul sektörünün tanıtım ve temsilini sağlamak,
gelişimini teşvik etmek, sektöre kalite, kontrol ve eğitim
konularında standardlar getirmek ve korumak amacı ile
kurulmuştur.
Merkezi Ankara'da olan kurulun İstanbul'da bir temsilciliği
bulunmaktadır. Kurul'un temel görevi; Sermaye piyasasının
güven açıklık ve kararlılık içinde çalışmasını ve Tasarruf
Sermaye Piyasası Kurulu SPK www.cmb.gov.tr
sahiplerinin yani yatırımcıların hak ve yararlarının
korunmasını
sağlamaktır.
Toplu Konut İdaresi Başkanlığının işlevi Türkiye'de konut
T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi üretim sektörünün teşvik edilerek hızlı artan konut talebinin
TOKİ www.toki.gov.tr
Başkanlığı planlı bir şekilde karşılanmasını sağlamak yönünde
belirlenmiştir.
19
Şekiller Listesi
Şekil 1 - ABD’de Yapı Ruhsatına Sahip Konut Sayısı ........................................................................................... 5
Şekil 2 – ABD’de Verilen İpotekli Konut Kredileri .................................................................................................. 5
Şekil 3 - Türkiye’de Konut Yapı Ruhsatı Verilen Konut Sayısı .............................................................................. 7
Şekil 4 - Türkiye’de Konut Sayısı Bazında Konut Satışları ................................................................................... 8
Şekil 5 - Türkiye Konut Arz ve Talebi .................................................................................................................... 8
Şekil 6 – Türkiye’de Kullandırılan Konut Kredileri ................................................................................................. 9
Şekil 7 - Konut Kredilerine Uygulanan Aylık Ortalama Faiz Oranı ve Çeyrek Dönemler İtibarıyla Verilen Krediler
......................................................................................................................................................................10
Şekil 8 - 2007 Yılı Konut Kredilerinin GSYIH’ye Oranı (%) .................................................................................10
2
Şekil 9 – (a) İstanbul’da Ofis Stoku (m ) ve (b) İstanbul’daki Ofis Alanı Dağılımı ...............................................11
Şekil 10 - İstanbul A Sınıfı (a) ve B Sınıfı (b) Ofis Piyasası (Ç408) ....................................................................11
Şekil 11 - Türkiye Perakende Sektörü Arzı .........................................................................................................12
2
Şekil 12 – AVM 1.000 Kişi Başına BKA (m ) 2009 ..............................................................................................13
Şekil 13 - İstanbul’da Depoların Aylık Ortalama Kirası ve Boşluk Oranı .............................................................14
Şekil 14 - Türkiye’deki GYO’lar ............................................................................................................................14
Şekil 15 - GYO’ların Portföy Değeri ve Piyasa Değeri ........................................................................................15
Şekil 16 – İstanbul Gayrimenkul Yatırımları Reel Getiri Oranı ............................................................................15
Şekil 17 - Araştırma Sonuçlarına Göre Yatırım Önerileri ve Yatırım Öngörüleri (puan) .....................................16
Şekil 18 - Türkiye Gayrimenkul Sektöründe Satın Alma ve Birleşmeler (2002 – 2009) ......................................17
20
Kısaltmalar
AB Avrupa Birliği
ABD Amerika Birleşik Devletleri
BKA Brüt Kiralanabilir Alan
GSYİH Gayrisafi Yurt İçi Hasıla
GYODER Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği
IMF Uluslararası Para Fonu
KDV Katma Değer Vergisi
TBB Türkiye Bankalar Birliği
TYDTA Türkiye Cumhuriyeti Başbakanlık Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansı
ULI Urban Land Institute
YBBO Yıllık Bileşik Büyüme Oranı
21