Panorama Do Mercado Global

Panorama do Mercado Global
Primeiro trimestre de 2011
Ressurgimento da atividade no setor de imóveis comerciais

‘Ressurgimento’ é a palavra de ordem em 2011, com o mercado imobiliário prevendo a realização de muitos negócios e
o mais forte desempenho desde 2007. Salvo a eclosão de outros abalos financeiros, nossas expectativas para 2011
são de que os volumes de investimento aumentarão na faixa de 20% a 25%, na esteira do crescimento de 50%
registrado em 2010. Com significativos montantes sendo direcionados para imóveis em todo o mundo, o robusto
desempenho do valor do capital no segmento de imóveis de alto padrão em cidades primárias observado no ano
passado seguirá aumentando durante 2011.
Os ocupantes corporativos estão voltando à ativa e a melhora da atividade nos mercados de locação está ajudando a
aumentar a confiança do investidor. Os balanços corporativos mostram-se sólidos, com muitas empresas importantes
planejando voltar a gastar justamente quando os novos estoques, tanto nos EUA como na Europa, encontram-se num
momento de baixa cíclica. Haverá falta de espaços de qualidade em 2011, o que limitará as opções disponíveis para a
mudança de espaço, levando a uma inversão da situação do mercado – de favorável ao locatário para favorável ao
locador. Essa conjuntura ficará particularmente evidente em todo o Pacífico Asiático, região em que, ao final do ano,
deverão restar poucos mercados favoráveis ao locatário.
Acreditamos que o balanço de riscos deva ficar positivo em 2011, em vista do aumento do otimismo em âmbito global,
sentimento esse que se mostrou evidente em líderes políticos e empresariais na reunião anual do Fórum Econômico
Mundial realizada entre os dias 26 e 30 de janeiro em Davos. Embora haja inevitáveis sintomas de preocupação com
pressões inflacionárias, aumento das taxas de juros e, em especial na Europa, com as dívidas soberanas, o mercado
não vê a hora de deixar para trás as dificuldades dos últimos anos.
Destaques
 Situação da economia em processo de normalização
 Mercados imobiliários exibem melhor desempenho em dois anos
 Alta dos volumes de investimento; movimentação nos mercados de dívida
 Otimismo dos ocupantes corporativos retorna, estimulando a atividade de locação
 2011 – A palavra de ordem é ‘ressurgimento’
 Transações históricas em Nova York, Boston, Londres e Pequim
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Panorama do Mercado Global – Primeiro trimestre de 2011
Economia Global
Crescimento econômico sustentado
As perspectivas econômicas globais melhoraram, vindo amainar as preocupações com uma ‘recessão de duplo
mergulho’ e com a ‘recuperação dos empregos’ na maioria das economias desenvolvidas. Durante o segundo semestre
de 2010, a recuperação revelou-se melhor que o esperado na América do Norte e em alguns países europeus
(notadamente a Alemanha), o que aponta para um crescimento sustentado em 2011. Na América do Norte, a
recuperação deve ter uma modesta aceleração de 3,2%, ante o 1,7% projetado para a Europa Ocidental, número
ligeiramente inferior ao registrado em 2010. Diante da melhora das perspectivas, o FMI elevou recentemente suas
projeções de crescimento global em 2011 para 4,4%.
As economias do Pacífico Asiático, da América Latina e dos países da Europa Central e Oriental (países PECO) vêm se
saindo muito bem, embora esse crescimento deva mostrar-se mais moderado este ano com a aplicação de políticas
monetárias e outros mecanismos regulatórios para cuidar das crescentes pressões inflacionárias. A China, apesar de
suas recentes medidas para evitar o superaquecimento, permanecerá a economia que mais cresce no mundo, com um
crescimento projetado de 9,5%.
Pressões inflacionárias e aperto das políticas antiinflacionárias

A inflação crescente e as taxas de juros em elevação devem tornar-se grandes preocupações para os investidores este
ano. Pressões inflacionárias serão uma questão de especial relevância para os mercados emergentes do Pacífico
Asiático e da América Latina, além de causar crescente desconforto em algumas economias desenvolvidas. Muitos
bancos do Pacífico Asiático começaram a implementar medidas para combater a inflação, sendo que outras
intervenções na forma de políticas também devem ocorrer em 2011. Também na Europa, aumenta a probabilidade de
ocorrer elevações das taxas básicas de juros no ano em curso. Embora, nas economias desenvolvidas, as taxas
oficiais de juros devam permanecer este ano próximas das baixas históricas, os mercados deverão começar a ‘embutir’
futuros aumentos nos preços. Da mesma forma, investidores institucionais estão começando a reavaliar as alocações
de recursos, levando em conta taxas de inflação mais altas.
Ponderando os riscos positivos

Pela primeira vez desde o início da crise financeira mundial, os riscos negativos estão sendo superados pelos riscos
positivos, representados pelo aumento do otimismo e dos gastos empresariais, mais contratações e incremento dos
fluxos de receita ligados ao investimento imobiliário. Todavia, embora a economia mundial pareça ter finalmente
entrado numa fase de crescimento mais sustentável, os investidores farão o acompanhamento dos riscos negativos
associados ao desequilíbrio das balanças comerciais, déficits governamentais, ‘guerras cambiais’, volatilidade do
mercado de commodities, inflação e os impactos potenciais de socorros em série na zona do euro. Investidores e
financiadores imobiliários continuam preocupados com questões de dívida soberana da zona do euro e também estão
observando atentamente os mercados emergentes para ver como eles lidarão com a inflação crescente.
Monitor da saúde do mercado imobiliário global

Primeiro trimestre de 2011 EUA Reino Unido Alemanha França Japão China Austrália
Taxa de juros oficial 0 - 0,25% 0,5% 1,0% 1,0% 0,1% 5,81% 4,75%
PIB QOQ % 0,8% -0,5% 0,7% 0,4% 1,1% 9,8%* 0,2%
IPC YOY % 1,5% 3,7% 1,9% 1,8% 0,0% 4,6% 2,7%
Confiança do consumidor MOM % 13,5% 17,8% 3,6% 1,2% n.d. -0,8% -1,1%
Emprego YOY % 0,9% 0,6% 1,1% 0,7% 0,2% 4,9% 3,3%
Comércio varejista MOM % 0,7% -0,8% -0,3% -0,4% -4,1% 10,1% 0,3%
Novas obras residenciais iniciadas YOY % -8,2% 15,4% n.d. 33,7% 7,1% n.d. 12,4%
Indicadores antecedentes da OCDE MOM % 0,2% 0,0% 0,0% 0,1% 0,1% 0,1% -0,1%
PMI da indústria, nível do índice 58,5 58,3 60,5 54,9 51,4 54,5 46,3
Mercado de ações, MOM, até 31 de janeiro 2,3% -0,6% 2,4% 5,3% 0,1% -0,6% 0,2%
Mercado de REIT, MOM, até 31 de janeiro 3,0% -1,3% -0,4% -2,4% 1,5% n.d. 2,5%
* PIB chinês YOY. Legenda das abreviaturas: MOM – mês contra mês, PMI – "Purchasing Managers Index” do Institute for Supply Management (ISM)
QOQ – trimestre contra trimestre, REIT – fundos de investimento imobiliário (FIIs), YOY – ano contra ano - Fontes: Global Insight, UK ONS, ABS, OECD, Markit
Economics, Reserve Bank of Australia, Federal Reserve Bank of New York, Jones Lang LaSalle. Dados de 1o. de fevereiro de 2011
Setor imobiliário global

Mercados em sua melhor forma dos últimos dois anos
A recuperação avança na maioria dos principais mercados imobiliários de todo o mundo. Os volumes de locação estão
em seu nível mais alto dos últimos dois anos, as taxas de vacância começam a se estabilizar ou a cair em todas as
partes e o crescimento dos aluguéis mostra-se agora uma característica presente em muitos mercados de primeira
linha. A melhora dos números do mercado está impulsionando ainda mais a atividade investidora, levando a um
crescimento de dois dígitos dos valores do capital em ativos de primeira linha em muitos mercados de mais alto padrão.
O ímpeto de aumento de negócios de investimento está ganhando força, estimulando os investidores a assumir mais
riscos para obter os retornos pretendidos. Essa competição trará mais liquidez ao setor conforme os mercados de
crédito forem afrouxando suas rédeas e o clima creditício for melhorando à medida que os bancos conseguirem
renegociar seus empréstimos.
Escritórios de alto padrão – Relógio de valor do capital, 2009-2010
Escritórios de alto padrão – Relógio de valores de locação, 2009-2010
Mercados de locação entram em trajetória de retomada

O sentimento positivo das empresas e os balanços corporativos melhores estão impulsionando a atividade nos
mercados de locação. No ano passado, a absorção líquida de escritórios mais que dobrou nos mercados de primeira
linha do Pacífico Asiático; na Europa, o volume de locações está em seu mais alto patamar desde 2007; e, nos EUA, a
absorção positiva está, novamente, de volta.
Em toda a região do Pacífico Asiático, a atuação das multinacionais está se tornando mais evidente ao apresentar suas
necessidades de grande porte a mercados como China Continental, Cingapura e Índia. O setor corporativo doméstico
asiático também está se fazendo presente e competindo por espaços de classe A, especialmente na Índia e na China.
O Hudson Report – pesquisa trimestral de intenção de contratações – relativo ao quarto trimestre de 2010 indica que o
crescimento relativamente forte do emprego deve continuar na região. Em consonância com essa tendência, a
absorção líquida regional deve aumentar ainda mais em 2011.
Na Europa, o total de ocupação atingiu 10,6 milhões de metros quadrados em 2010, representando um aumento de um
terço em relação a 2009 e 5% acima da média decenal, nível esse que, no início do ano, poucos esperavam ver
atingido. A demanda de expansão mostra-se uma característica crescente na Alemanha, nos países nórdicos e nos
países da Europa Central e Oriental, mas, em outras partes, os ocupantes corporativos permanecem cautelosos, com
os eventos de locação e a consolidação sendo os principais propulsores. Embora, na Europa, o sentimento das
empresas esteja em seu mais alto nível desde 2007, o aperto fiscal ameaça prejudicar a confiança, podendo arrefecer a
demanda. As previsões são de que a ocupação de espaços de escritório em toda a Europa deve estabilizar-se em
aproximadamente 10 milhões de metros quadrados em 2011.
Nos EUA, o mercado de escritórios como um todo continua ainda em processo de estabilização. A demanda
corporativa prossegue retornando gradativamente, com três trimestres consecutivos de aumento da absorção líquida.
Os mercados de Nova York e Washington estão na liderança, mas a recuperação nascente começa a se ampliar. Na
maioria dos mercados de escritórios da América Latina, o forte crescimento econômico está se traduzindo numa
saudável demanda por escritórios. Nos principais mercados de escritórios do Brasil, a demanda de locação está
superando os novos estoques disponíveis, resultando num robusto crescimento dos aluguéis em São Paulo e no Rio de
Janeiro.
Escritórios de alto padrão – Variação dos valores dos aluguéis - 2010
Crescimento dos aluguéis em aceleração

O crescimento dos valores de aluguéis de ativos de primeira linha nos mercados de escritórios de altíssimo padrão de
todo o mundo está em seu mais alto patamar desde o primeiro trimestre de 2008. Esse crescimento está sendo
liderado por cidades do Pacífico Asiático – Hong Kong, Cingapura e Xangai registraram mais de 20% de aumento nos
aluguéis de imóveis de primeira linha em comparação com o ano passado. Na Europa, os escritórios de alto padrão em
Londres, Moscou, Paris e Estocolmo estão registrando o mais forte crescimento. Sinais de aumento dos valores dos
aluguéis estão também voltando a se fazer sentir em alguns dos principais mercados de escritórios de regiões centrais
da América do Norte, tais como Washington e São Francisco.
Esse crescimento deverá acelerar-se ainda mais nos mercados primários com o escasseamento da oferta de espaços
de qualidade e o fortalecimento da demanda por parte dos ocupantes corporativos. Prevemos que Hong Kong (área
central) encabeçará a liga global dos aluguéis em 2011, com crescimento próximo de 30%. Estão projetados
crescimentos significativos também em Cingapura, Xangai e Tóquio, e nos mercados BRIC de Moscou e São Paulo.
Na Europa e na América do Norte, prevê-se um forte aumento dos valores dos aluguéis de escritórios em muitas das
principais áreas comerciais centrais, onde a falta de espaços de altíssimo padrão se mostrará cada vez mais evidente.
Tais localidades incluem City londrina e West End de Londres, região central de Moscou, distrito La Défense de Paris,
Capitol Hill e região central de Washington, Midtown de Nova York, distrito SoMa de São Francisco, e Back Bay e
Financial District de Boston. Em outras localidades, acreditamos que a estabilidade dos aluguéis será o principal tema
em 2011, com a maioria dos mercados da América do Norte ainda por atingir o pior nível antes de começar a se
estabilizar.
Em alguns poucos mercados nos quais a demanda de locação permanece fraca ou onde há grande excesso de oferta
ou incerteza econômica persistente, os aluguéis continuarão caindo e os incentivos, aumentando. Esse comportamento
deverá caracterizar cidades como Seul, Osaka, Kuala Lumpur, Madri, Barcelona, Dublin, Dubai e Abu Dhabi, as quais
estarão entre os poucos grandes mercados favoráveis ao locatário que restarão ao final de 2011. Tanto em Dubai
como em Abu Dhabi, a disponibilidade de espaços de mais alta qualidade sendo oferecidos a aluguéis altamente
competitivos ajudará a impulsionar os volumes de locação conforme as empresas partirem para a consolidação e o
‘upgrade’, ou seja, a mudança para um espaço melhor.
Taxas de vacância caem gradualmente

As taxas de vacância atingiram um platô e estão agora diminuindo aos poucos nas três regiões, situando-se na média
mundial de 14,1% englobando os 104 mercados avaliados. No Pacífico Asiático, as taxas estão caindo mais rápido,
apesar da grande oferta, sendo as quedas das taxas de vacância especialmente acentuadas em algumas cidades
chinesas (por exemplo, em Pequim e Guangzhou) devido à forte demanda por parte de usuários finais domésticos.
Entre os mercados mais concorridos mundialmente estão a região central de Hong Kong (com taxa de vacância de
3,0%), área comercial central de Melbourne (4,4%), West End de Londres (6,5%), área comercial central de Paris
(5,5%) e região central de Toronto (6,6%). Também em São Paulo e no Rio de Janeiro, as taxas de vacância estão
abaixo dos 7%.
Embora a vacância tenha começado a diminuir na maioria dos mercados principais, um punhado de mercados de
escritórios andará na contramão da tendência. Cidade do México, Cingapura, Seul e alguns mercados da Índia estão
no meio de um ciclo de intensa entrega de novos estoques, devendo experimentar um aumento das taxas de vacância
durante 2011.
Novas unidades em baixa cíclica

A chegada de novas unidades de escritórios ao mercado está diminuindo, o que ajudará a reduzir as taxas de vacância
em 2011. A construção de novos escritórios praticamente parou na América do Norte e, na Europa, a chegada ao
mercado de novas unidades de escritórios este ano ficará em seu nível mais baixo desde 1998. Em contraste, a maior
parte da região do Pacífico Asiático se aproximará do pico de seu ciclo de desenvolvimento em 2011, com as
construtoras animadas pela forte economia regional e pela melhora dos níveis de ocupação de espaços de escritório de
qualidade, embora os novos estoques devam começar a diminuir em 2012.
Taxas de vacância de escritórios nos principais mercados – 4T 2010
Oferta de escritórios nos principais mercados – 2011-2012
Capital Imobiliário
Alta dos volumes de investimento
Com a melhora dos números do mercado e dos níveis de confiança do investidor, houve grande intensificação da
atividade de investimento em imóveis no último trimestre de 2010. Os volumes globais de investimento no quarto
trimestre ultrapassaram a casa dos US$100 bilhões pela primeira vez desde o início da crise financeira mundial, o que
ajudou o volume total relativo ao ano de 2010 a alcançar a cifra de US$319 bilhões, ou 50% a mais que os níveis de
2009 e superior à projeção de US$300 bilhões feita pela Jones Lang LaSalle no começo do ano. As três regiões
tiveram um sólido último trimestre, com as Américas e a Europa exibindo o crescimento mais vigoroso.
Entre os maiores mercados, os astros do desempenho são a China e o Brasil, países onde os volumes atingiram níveis
recordes no quarto trimestre. Os volumes nos EUA, nos países nórdicos e na Alemanha também tiveram forte alta no
último trimestre em comparação com o ano anterior. Nos números relativos ao ano inteiro de 2010, Brasil, Cingapura,
Suécia e EUA exibiram o mais saudável crescimento, com os volumes mais que dobrando em comparação com
aqueles de 2009. Somente o Japão, a Coréia do Sul e a Espanha deixaram de registrar crescimento dos volumes em
2010.
O setor de escritórios permanece a escolha predominante, porém sua proporção do total da atividade de investimento
está diminuindo devido à crescente popularidade dos imóveis de varejo na Europa e no Pacífico Asiático. Imóveis
industriais e de uso misto também estão sendo cada vez mais procurados pelos investidores, enquanto, nos EUA, a
classe de ativos representada por imóveis residenciais multifamiliares está desfrutando de posição preferencial
conforme o setor entra em robusta recuperação.
Investimento direto em imóveis comerciais – Tendências trimestrais – 2007-2010
Crescimento de dois dígitos dos valores do capital

Os valores do capital em escritórios de alto padrão estão crescendo robustamente, refletindo a forte compressão das
taxas de retorno nos últimos 12 meses e acelerando o crescimento dos aluguéis. O crescimento dos valores do capital
em ativos de primeira linha em mercados de escritórios de alto padrão variou na faixa de 20% a 30% em comparação
com o ano anterior. Alguns mercados obtiveram bem mais de 30%, entre eles Hong Kong, Londres, Paris e Moscou.
Nos principais mercados de entrada para escritórios dos EUA e do Canadá, as taxas de retorno estimadas para imóveis
de alto padrão despencaram 200 pontos base ou mais, enquanto os valores de capital hipotéticos de imóveis de alto
padrão tiveram, em alguns casos (São Francisco e Washington), uma recuperação de mais de 50% desde o auge da
recessão do mercado.
Escritórios de alto padrão – Variação dos valores do capital – 2010
China domina a atividade na região do Pacífico Asiático

No Pacífico Asiático, os volumes de investimento, no quarto trimestre de 2010, totalizaram US$25 bilhões, 32% a mais
que no quarto trimestre de 2009, enquanto os volumes relativos a todo o ano de 2010 perfizeram o total de US$85
bilhões ou 29% a mais que em 2009. Muitos dos principais mercados registraram crescimento significativo, liderados
por Austrália, China, Cingapura e Hong Kong. Apesar de o Japão continuar sendo o maior mercado, respondendo por
quase 30% do total do volume, o país andou na contramão da tendência de crescimento e registrou queda na atividade
de investimento em 2010, embora isso tenha refletido mais a falta de ativos disponíveis no mercado do que um
sentimento negativo do investidor. Na verdade, no quarto trimestre de 2010, a China foi o mercado número um do
Pacífico Asiático, registrando em todo o ano passado volumes equivalentes a dois terços dos do Japão.
Austrália – Um destino preferido

A Austrália é um dos destinos preferidos do Pacífico Asiático, refletindo a disponibilidade de negócios, o que está em
agudo contraste com alguns dos outros mercados regionais. O forte interesse tanto por parte de investidores
estrangeiros como de fundos domésticos, os quais estão repatriando recursos do exterior, impeliu o volume de
transações em 2010 para o quarto lugar nos recordes já registrados. Está em curso um significativo reposicionamento
dos portfólios pelos fundos domésticos, incluindo “A-REITs” (fundos de investimento imobiliário de classe A), sendo
provável uma retomada na atividade de fusões e aquisições durante 2011, apoiada na divergência entre as avaliações
dos fundos e os valores dos ativos objeto. Há sinais preliminares de que os investidores australianos estão voltando a
olhar para o exterior, aproveitando sua forte moeda doméstica.
Volumes da EMEA (Europa, Oriente Médio e África) são os mais altos desde o primeiro trimestre de 2008
O investimento direto em imóveis comerciais na região da EMEA totalizou €102 bilhões em 2010. O quarto trimestre foi
particularmente impressionante, registrando €36 bilhões, o mais alto patamar por significativa margem desde o primeiro
trimestre de 2008. A Alemanha e os Países Nórdicos registram as maiores melhoras, impulsionadas pela ampla
recuperação econômica e pelos bons números do mercado.
Os mercados grandes e líquidos do Reino Unido, da Alemanha e da França responderam por mais da metade da
atividade na região da EMEA, confirmando o apetite do investidor por produtos principais em mercados maduros e
transparentes. Londres continua sendo o principal alvo mundial dos investidores internacionais. No entanto, há
evidências de que os investidores estão se preparando para olhar para lugares mais distantes. A Europa Central,
especificamente a Polônia, viu seus volumes se recuperarem fortemente, e também a Turquia testemunhou marcado
aumento na atividade. Na região do Oriente Médio e do Norte da África, foram registradas as primeiras transações
dignas de nota nos Emirados Árabes Unidos (EAU) e no Egito durante a última parte de 2010.
Américas – liquidez melhora

A recuperação nos mercados de capitais das Américas acelerou-se no quarto trimestre de 2010. Os volumes de
investimento em imóveis industriais, de escritório, de varejo e de hotelaria em toda a região totalizaram US$38 bilhões
no quarto trimestre, representando o nível mais alto desde o primeiro trimestre de 2008 e um aumento de 150% em
comparação com o quarto trimestre de 2009. Ao final do ano de 2010, os volumes de investimento nas Américas
haviam mais que dobrado para US$97 bilhões desde a baixa cíclica de US$45 bilhões em 2009.
Os EUA registraram um aumento especialmente acentuado na atividade, com uma série de negócios sendo fechados
em dezembro, empurrando para cima os volumes anuais. Dos US$37 bilhões em 2009, os níveis saltaram para US$80
bilhões ao final de 2010. Os investidores, em especial os REITs (fundos de investimento imobiliário) abertos e fechados
(bem como alguns compradores institucionais), intensificaram muito sua atividade na área de aquisições durante 2010
em função do aumento da confiança na recuperação econômica e da maior liquidez nos mercados de títulos de dívida.
Brasil – o astro do desempenho

O Brasil é o mercado de maior destaque tanto das Américas como em âmbito mundial, com o volume de transações
tendo atingido uma alta recorde em 2010. Com seu crescimento econômico de base ampla e os mais altos retornos
continuando a atrair investidores internos e externos, os volumes superaram a cifra dos US$6 bilhões, correspondendo
a mais do triplo dos níveis obtidos em 2009.
Investimento direto em imóveis comerciais – Tendências regionais – 2009-2010
Investimento direto em imóveis comerciais – Maiores mercados – 2009-2010
Movimentação nos mercados de dívida

Os mercados norte-americanos de títulos de dívida seguem se abrindo. Muitos financiadores – bancos nacionais
grandes e diversificados, companhias seguradoras, bancos internacionais e até mesmo o mercado de títulos lastreados
em hipotecas comerciais (títulos CMBS) – veem um 2011 em que os níveis de produção aumentarão conforme os
valores de imóveis de primeira linha forem tendo uma retomada, os números do mercado se estabilizarem e a economia
melhorar, o que, combinado com uma política monetária conciliatória, está despertando um interesse renovado dos
financiadores em imóveis comerciais.
O mercado norte-americano de títulos lastreados em hipotecas comerciais (títulos CMBS) também está exibindo sinais
mais intensos de ‘ressurgimento’. Em 2010, o total de emissões de novos títulos CMBS nos EUA foi de US$10,9
bilhões, o quíntuplo do total de emissões em 2009, da ordem de US$2,1 bilhões. Os investidores de títulos CMBS
norte-americanos empurraram os preços dos títulos para seu mais alto patamar em mais de dois anos por confiar que o
pior já passou no que se refere a imóveis comerciais. Em 2011, o total de emissões deve ultrapassar os US$40 bilhões,
trazendo para os proprietários maior liquidez para renegociar seus financiamentos prestes a vencer. O primeiro
trimestre de 2011 teve uma largada que promete, com mais de US$10 bilhões já engatilhados.
No Pacífico Asiático, os mercados de dívida estão funcionando bem, devendo, em 2011, haver muito mais opções de
financiamento e um leque maior de entidades das quais se possam adquirir dívidas. Os bancos dispõem de
orçamentos para dívidas novas, as quais não são meras recomposições e refinanciamentos de empréstimos existentes.
A disponibilidade de financiamento está começando a se intensificar também da parte de entidades não bancárias, tais
como companhias de seguros e financiadoras hipotecárias. Com o aumento da concorrência, os índices de
financiamento (“LTV”) estão ultrapassando o recente patamar de 50% e voltando para a faixa dos 60% a 65%.
Em toda a Europa há sinais de nervosismo entre os financiadores mais antigos, o que está influenciando o porte e o
número de transações realizadas, com preocupações generalizadas em torno das regras propostas pelo Basileia III.
Enquanto isso, o governo alemão prossegue com a reforma bancária, o que está levando muitos Landesbanks a
procurar se desfazer de, ou consolidar, seus braços de financiamento imobiliário.
Há, todavia, a promessa de novas fontes de capital na Europa em 2011, com uma série de financiadores não bancários,
principalmente seguradoras de vida, ansiosos por entrar no mercado. Além disso, o chamado “Solvency II”, arcabouço
regulatório revisado do setor securitário europeu, também pode abrir uma nova fonte de capital ao permitir às
companhias seguradoras fazer mais empréstimos para imóveis comerciais.
Ocupantes corporativos
Confiança retorna, estimulando a atividade no mercado
A volta da confiança corporativa será um estímulo a mais para os mercados imobiliários em 2011. A confiança europeia
está agora em níveis cujo último registro data de dezembro de 2007. O setor corporativo dos EUA em geral goza de
ótima saúde, com saldos de caixa 49% maiores que três anos atrás1 e lucros 26% maiores na comparação ano contra
ano, os mais altos em quatro anos.
Esse otimismo renovado se traduzirá num aumento dos gastos corporativos, boa parte dos quais irá para a atividade de
fusões e aquisições, servindo de catalisador para os mercados imobiliários conforme os profissionais de imóveis
corporativos procurarem administrar o crescimento e as duplicidades na revisão de portfólios. As empresas investirão
capital também para fazer o upgrade de sua infraestrutura de TI, implementar estratégias internas voltadas para a
melhora das taxas de utilização e produtividade, e promover uma melhora de seu espaço.
Aumento dos quadros de pessoal

No Pacífico Asiático, o aumento dos quadros de pessoal tem sido uma característica presente em vários trimestres
consecutivos, mas nas Américas e na Europa é agora que as contratações seletivas estão voltando. Hoje, a atenção
está sendo intensamente direcionada para a criação de pontos de presença que possam acomodar o crescimento
futuro. Prevemos que os ocupantes corporativos tomarão mais iniciativas no mercado, em linha com o aumento
planejado das contratações, a necessidade de contatar novos candidatos em meio à volta da ‘guerra por talentos’ e a
necessidade de tornar o espaço de trabalho mais produtivo.
Multinacionais asiáticas entram em campo

Vemos as corporações asiáticas desempenhando papéis principais no Pacífico Asiático, com empresas indianas e
chinesas competindo agora com as multinacionais por espaços de classe A em cidades de primeira linha. Haverá mais
atividade intrarregional, com os ocupantes corporativos investindo numa nova safra de mercados próximos da orla.
Começamos a notar multinacionais voltando a procurar oportunidades em mercados em desenvolvimento, em especial
da Indonésia e do Vietnã, os quais estavam calmos mesmo antes da crise financeira mundial.
Nos EUA, as áreas de crescimento ficarão concentradas no setor de alta tecnologia, principalmente na região do Vale
do Silício, bem como em alguns setores industriais tradicionais. A exploração de óleo e gás, juntamente com a
atividade de processamento petroquímico, voltou a crescer. Outras atividades de serviços, tais como das áreas jurídica,
bancária, de auditoria e contabilidade e de consultoria, estão tendo uma retomada. Entre as ‘áreas de crise’ estarão
defesa e governo em todas as esferas – federal, estadual e municipal.
Na Europa, a demanda vem sendo sustentada pelo ressurgente setor bancário e financeiro, bem como pelo setor
público. Todavia, o primeiro vem se tornando menos ativo, enquanto o último obviamente terá seu avanço refreado.
Corporações alinham seus portfólios

Os profissionais da área de imóveis corporativos continuarão se concentrando atentamente em recompor seus
portfólios de modo a alinhá-los com as novas realidades operacionais e com oportunidades de crescimento
selecionadas, notadamente nos mercados emergentes.
Continuaremos vendo os ocupantes corporativos liberando seus excessos de espaço de mais baixa qualidade para o
mercado, o que manterá infladas as taxas de vacância como um todo.
Nos EUA, os locatários corporativos estão considerando ater-se a compromissos de mais longo prazo nos imóveis
principais, impelidos pelos aluguéis mais baixos e por sua crescente confiança no ambiente econômico.
1
419 empresas não financeiras integrantes do S&P 500
A ‘fuga para a qualidade’ se tornará um desafio maior no decorrer de 2011, dada a pequena quantidade de novos
estoques de alta qualidade que está chegando aos principais mercados do mundo. Essa escassez também puxará os
custos de aluguel para cima, fazendo os mercados começarem a ficar favoráveis para os locadores.
Mudanças nas normas contábeis para locação pesam nas tomadas de decisão
As mudanças que devem ocorrer nas normas contábeis para locação estão começando a pesar na tomada de decisões
pelas empresas, trazendo de volta para a pauta a questão dos imóveis próprios. Para algumas empresas, essas
mudanças poderão fazer a balança voltar a pender para a ocupação de ativos estratégicos pelo proprietário,
especialmente em mercados que estejam enfrentando acentuado aumento dos aluguéis. As empresas poderão decidir
pela compra como tática para fixar seus custos e evitar altas potenciais nos aluguéis.
Hotéis
Volume de transações deve aumentar entre 15% e 25% em 2011
2010 revelou-se um ano ótimo para o mercado global de hotéis, com o volume de transações totalizando US$24,3
bilhões, representando um aumento de 140% na comparação ano contra ano. As Américas registraram o aumento
mais expressivo no mesmo período, quintuplicando os volumes para US$11,1 bilhões. A região da EMEA teve a
segunda maior liquidez, experimentando um salto de 110%, para US$9,3 bilhões. A atividade em todo o Pacífico
Asiático cresceu num ritmo mais moderado, com vendas totalizando US$3,9 bilhões, um aumento de 17%.
Essa trajetória ascendente deve continuar em 2011, com um crescimento esperado de 15% a 25% nos volumes em
termos globais, totalizando US$28-30 bilhões. De modo geral, o ritmo de recuperação será regido principalmente pela
melhora dos números operacionais, pelo otimismo dos investidores e pelo representativo montante de capitais próprios
no mercado.
Até a liquidez melhorar de forma mais significativa, os maiores investidores de hotéis deverão ser aqueles que só
compram com capital próprio ou fazem aquisições com baixa alavancagem. Os principais compradores de ativos
hoteleiros em 2011 serão os REITs (fundos de investimento imobiliário), devido à recente e bem sucedida captação
adicional de capital, e investidores de grande porte que dispõem de capital oportunista. No lado vendedor, bancos,
financiadores e administradores especiais de dívida serão atores muito motivados este ano por conta de sua tentativa
de sanear seus balanços. Os fundos de investimento em participações também deverão começar a emergir como
vendedores mais atuantes mundialmente com a chegada de suas datas de liquidação. Além disso, proprietários e
operadores continuarão a desinvestir de forma seletiva e a se concentrar mais em formas de propriedade que
requeiram menos capital, visando a reduzir a volatilidade dos resultados.
Em comparação com 2010, haverá maior profundidade e extensão de oportunidades de investimento, com mais ativos
chegando ao mercado em 2011. A concorrência por ativos de primeira linha em cidades de entrada e alguns centros
urbanos maiores vem se intensificando em escala global, portanto os ativos de segunda linha devem ganhar mais
preferência em mercados maduros. Além disso, estão aumentando as oportunidades de aquisição nos mercados
emergentes da China, Índia, Europa Central e Oriental, América Latina e Oriente Médio, embora investir nesses
mercados costume exigir conhecimento especializado da região.
Não há dúvida de que os investimentos transnacionais aumentarão ainda mais este ano. Todavia, o capital estrangeiro
continuará a ser altamente seletivo e muitas vezes regido por fatores não econômicos, tais como familiaridade com os
mercados e a geografia. Os grupos que continuarão ativos serão os da Ásia e do Oriente Médio, com os da Rússia, da
Índia e da América Latina também podendo emergir como investidores transnacionais. Os fundos de investimento
imobiliário sediados nos EUA também deverão voltar-se para hotéis na Europa e na América Latina, em 2011.
Hotéis – Volume global de transações de investimento - 2000-2011
Varejo
Mercados de varejo aquecidos no Pacífico Asiático
O mercado de varejo do Pacífico Asiático tende a ser um dos mais vigorosos do mundo em 2011. Segundo a última
Pesquisa Global de Confiança do Consumidor da Nielsen, divulgada em janeiro, nove dos 14 países mais otimistas do
mundo no quarto trimestre de 2010 estavam situados no Pacífico Asiático, entre eles Austrália, China, Índia e a maioria
dos países do sudeste da Ásia. O setor de varejo da China está tendo um desempenho particularmente bom, com forte
crescimento das vendas do varejo e da absorção líquida. Os mercados da China Continental estão na liderança
mundial em termos de crescimento da locação de imóveis de varejo, com Pequim e Xangai já observando os aluguéis
voltarem para seus picos anteriores. A recuperação da demanda de aluguéis prossegue na Índia, porém continua
gradual. Na Austrália, a demanda varejista continua melhorando na maioria dos estados e das categorias de varejo. A
entrada de novos shopping centers nos mercados da Ásia em 2010 aumentou 48% na comparação ano contra ano, ou
o equivalente a pouco mais de dois milhões de metros quadrados, porém ficou abaixo das expectativas anteriores em
função dos frequentes adiamentos, em especial na Índia, onde existe ainda uma grande oferta contida. Em 2011, a
oferta deve aumentar para aproximadamente três milhões de metros quadrados.
Europa – a ‘fuga para imóveis de alto padrão’

Na Europa, os varejistas continuam usando a estratégia de ‘fuga para imóveis de alto padrão’, expandindo-se, de modo
geral, para as melhoras ruas e os melhores shopping centers. A geografia não constitui um grande limitador, com
pontos bem situados e regiões com bons números entrando na pauta para exame. As marcas de moda bem sucedidas
em 2010, tais como Superdry e Hollister, continuarão a se expandir este ano. A elevação dos preços de shoppings de
alto padrão ocorrida em 2010 destacou a falta de oferta de espaços de primeira linha, fator esse que será um dos
principais propulsores do mercado em 2011 em vista do fato de que o mercado de novos empreendimentos imobiliários
permanece fraco (embora prevejamos um grande desengavetamento de planos que haviam sido adiados).
Mercado varejista norte-americano se estabiliza em 2011

Nos EUA, as taxas de vacância de imóveis de varejo provavelmente atingiram o seu pico em todo o país. Embora o
aumento da ocupação de espaços esteja agora superando o baixo índice de novas entregas, as taxas de locação
continuam caindo. Os aluguéis de imóveis de varejo devem parar de cair este ano, havendo uma melhora no setor
varejista dos EUA em função das boas perspectivas macroeconômicas e do aumento do consumo. Com a esperada
aceleração no crescimento do emprego nos próximos 12 meses, a situação do mercado varejista deve continuar em
seu processo de estabilização em todo o ano de 2011.
No que se refere às tendências entre as categorias de lojas de varejo, muitas redes de ‘moda popular’ que registraram
crescimento em 2010, apesar do ambiente complicado do varejo em geral, devem continuar tendo um bom
desempenho em 2011. Entre as categorias que enfrentarão dificuldades este ano, o tradicional segmento de
supermercados está lutando para manter sua participação de mercado, uma vez que tanto supermercados que vendem
a preços populares como estabelecimentos do tipo butique e orientados para nichos estão aumentando agressivamente
suas vendas de produtos alimentícios.
Imóveis industriais / galpões

Principais propulsores apontam para demanda mais forte em 2011
Com a melhora, em todo o mundo, dos principais propulsores da demanda de galpões industriais – ou seja, comércio
internacional, vendas do varejo e produção industrial – uma contínua recuperação encontra-se em curso nesse setor
imobiliário, embora em diferentes ritmos.
No Pacífico Asiático, os aluguéis nos principais centros estão subindo, com os maiores aumentos tendo sido registrados
em Cingapura (18% de aumento no quarto trimestre) com a retomada da demanda em função do fortíssimo crescimento
do PIB e da produção industrial. Os robustos níveis de consumo interno e de exportações estão aumentando a
demanda por espaços de logística nas cidades primárias da China. Durante 2010, foram limitados os estoques que
chegaram ao mercado da região do Pacífico Asiático, embora uma oferta maior seja esperada em Xangai, Pequim e na
Austrália durante 2011.
Na Europa, os mercados de imóveis industriais em geral registraram uma ocupação maior em 2010, com a Alemanha e
o Reino Unido registrando a maior alta em dez anos. Todavia, a atividade de ocupação está sendo impelida pela
consolidação e pela mudança para imóveis mais modernos, com os locatários aproveitando as condições de locação
favoráveis, o que impedirá uma absorção líquida mais notável no médio prazo. O número limitado de novos
empreendimentos ocasionou uma oferta reduzida de estoques modernos, sendo que, na Europa Oriental, há uma
crescente falta de espaços modernos. No entanto, não prevemos que os empreendimentos especulativos voltem tão
cedo, isto porque a obtenção de recursos e financiamento continua difícil. Os ocupantes, por consequência, estão
sendo cada vez mais empurrados para a via da construção personalizada. A limitada oferta de estoques modernos
está provocando uma pressão de alta em muitos mercados.
Nos EUA, a absorção líquida passou agora para o azul. Embora os principais mercados de distribuição e de zonas
portuárias continuem liderando a retomada, mais mercados estão começando a sair da baixa de seus ciclos
imobiliários. A atividade de locação ainda está sendo impelida pela demanda por grandes blocos de espaço logístico
de primeira linha. Embora a resistência ao crescimento dos aluguéis deva persistir no início de 2011, não devem
ocorrer mais quedas nas taxas médias, uma vez que a oferta está diminuindo lentamente na ponta superior do setor.
Imóveis residenciais
Forte recuperação no mercado de locação de apartamentos nos EUA
O mercado norte-americano de locação de apartamentos está no meio de uma forte recuperação, com as taxas de
locação exibindo agora contínuos e sólidos ganhos. As taxas médias de vacância no país estão em trajetória de queda,
tendo já diminuído cerca de 150 pontos base desde seu pico cíclico no final de 2009.
A retomada no setor de imóveis multifamiliares reflete a recuperação em curso no mercado de trabalho e, conforme a
economia for melhorando, a formação de lares voltará a se acelerar e muitos retornarão ao mercado de locação. Além
disso, com o mercado de habitações à venda ainda por encontrar um ponto de estabilização de preços e com os
padrões de crédito mais apertados do que nos “anos de bolha”, a propensão a alugar está muito maior agora do que
esteve por anos. Ademais, a ‘Geração Y’ está agora no auge de seus anos de locação, de modo que também a
demografia deve ajudar a forte demanda de locação de unidades habitacionais a continuar no médio prazo. Por fim, o
setor de apartamentos será o primeiro tipo de imóveis dos EUA a experimentar um retorno de níveis substanciais de
novas construções, com o número de novas obras iniciadas já em trajetória ascendente, o que levará a um aumento
das entregas em 2012 e 2013.
Retomada no setor de imóveis residenciais de altíssimo padrão na Ásia

A atividade de vendas em todo o mercado asiático de imóveis residenciais de mais alto padrão arrefeceu após a série
de medidas contra a especulação implementadas no segundo semestre de 2010. Há, todavia, sinais de que as vendas
estão voltando a ganhar impulso em Cingapura e na China. A atividade de locação continua melhorando, com
crescente demanda por parte de expatriados em cidades como Hong Kong, Pequim e Cingapura. Houve registros de
absorção positiva, tendo a vacância caído na maioria dos mercados monitorados, com exceção de Xangai, onde houve
um declínio da demanda de locação após o encerramento da World Expo em outubro. A demanda crescente está
aumentando a confiança dos locadores, conforme evidenciado pelo aumento dos aluguéis na maioria das cidades
durante o quarto trimestre de 2010.
Volume de habitações de padrão médio na Europa permanece baixo, mas as de alto padrão mostram boas
perspectivas
O crescimento dos preços na maioria dos mercados de habitações de padrão médio de toda a Europa continua
reprimido. Em 2011, o crescimento ocorrerá em localidades específicas, com os preços de novas unidades tendo um
bom desempenho em áreas de grande procura. A região central de Londres – principalmente suas áreas nobres –
continuará a atrair capital interno e estrangeiro. Os valores dos aluguéis estão em trajetória de alta, de modo que os
atrativos de comprar novos imóveis prontos ou na planta estão ganhando força. Londres continua se beneficiando da
riqueza global e da demanda por parte de investidores endinheirados, inflando os preços de imóveis de altíssimo
padrão, de terrenos em novos loteamentos e de imóveis em novos empreendimentos imobiliários.
Perspectivas globais
Situação da economia em processo de normalização
Em 2011, os principais mercados imobiliários do mundo devem ganhar ímpeto, devendo este ser o mais vigoroso ano
para imóveis desde 2007, tanto em termos de volume como de desempenho. A combinação de dados econômicos
mais otimistas, sentimento positivo das empresas, maior lucratividade corporativa e retorno seletivo das contratações
pelas empresas contribuirá para a elevação dos volumes de locação, melhorando os números do mercado e a
confiança do investidor.
Situação do mercado muda para ‘favorável ao locador’

A atividade de locação ganhará fôlego em 2011, o que ajudará a reduzir ainda mais as taxas de vacância da média
mundial atual de 14,1% para menos de 13,5% até o final do ano, ainda alta pelos padrões históricos. Não obstante,
haverá falta de espaços de qualidade, sendo que, em alguns mercados principais, a inversão da situação – de favorável
ao locatário para favorável ao locador – ocorrerá assim que os novos estoques se esgotarem. Em especial os
ocupantes corporativos que estiverem à procura de grandes blocos de escritórios nos centros mundiais ficarão em
crescente desvantagem conforme os novos espaços de mais de 10.000 metros quadrados forem rareando, o que dará
aos proprietários a oportunidade de elevar os aluguéis e diminuir as concessões. A oferta de espaços usados e de
mais baixa qualidade permanecerá grande e, em termos relativos, a valores significativamente inferiores aos dos
espaços de alto padrão.
Escritórios de alto padrão – Projeção da variação de valores em 2011
Ímpeto de investimento continua

Prevê-se um aumento adicional da atividade de investimento nos próximos 12 meses, com o total mundial de
investimentos diretos em imóveis comerciais crescendo na faixa de 20-25%, para mais de US$380 bilhões, na esteira
dos mais de 50% de crescimento registrados em 2010 em comparação com 2009. Os riscos negativos, especialmente
as taxas de inflação e de juros, podem causar um certo abalo no sentimento do investidor, porém acreditamos que, com
o aumento da confiança das empresas, o saldo acabará ficando no positivo.
Os investidores globais, que estão munidos de muito capital próprio e capital financiado de baixo custo, em muitos
casos estão ainda frustrados com a relativamente pequena oferta de produtos principais. Todavia, a crescente
recuperação da economia e do mercado imobiliário os estimulará a ampliar sua busca.
Em 2011, esperamos testemunhar:
 os investidores buscando mais imóveis com um componente de agregação de valor;

 uma expansão da amplitude geográfica da atividade de investimento, conforme os investidores se
movimentarem mais para o alto da curva de risco;
 uma aceleração da chegada de ativos ao mercado;
 mais produtos sendo postos à venda por bancos em sua tentativa de reduzir sua exposição a risco imobiliário;
 um aumento nas disposições (liberação para o mercado) de ativos de ‘etiqueta cara’; e
 uma redução do montante de tempo que os empréstimos inadimplentes poderão continuar ‘definhando’,
indicando que bancos e administradores de dívida acham que o mercado se recuperou adequadamente e que
eles podem obter preços justos.
Investimento direto em imóveis comerciais – 2005-2011
Fundos asiáticos mostram-se ativos

No Pacífico Asiático, os volumes de investimento devem atingir aproximadamente US$100 bilhões em 2011, um
aumento de 15-20% em comparação com 2010. O dinheiro está chegando, e cada vez mais do exterior, mas será
principalmente dinheiro asiático em busca de negócios asiáticos transnacionais. Players conhecidos da Coreia e da
China verão novos players asiáticos juntar-se a eles no mercado. Não obstante, a base substancial de investimento no
Pacífico Asiático provirá de fontes de capital internas. É também provável que vejamos mais negócios de plataforma ao
longo dos próximos 12 meses. O custo do hedge de moedas será um fator importante nas tomadas de decisão dos
investidores do Pacífico Asiático este ano, com o risco de moedas ditando a escolha de mercados tanto quanto os
números do mercado imobiliário.
Europa – fundos com ‘subpeso’ em imóveis

Na Europa, a atividade de investimento deve aumentar ainda mais em 2011, estando a região encaminhada para um
forte segundo trimestre. Os volumes devem aumentar de 10% a 15% em comparação com 2010, embora essa
estimativa possa vir a se revelar conservadora. O foco estará concentrado nos mercados principais do Reino Unido, da
Alemanha e da França, mas os investidores ampliarão sua busca geográfica para os Países Nórdicos e para mercados
selecionados da Europa Central e Oriental. A Rússia deverá registrar mais negócios no segundo semestre do ano,
podendo revelar-se o quarto mercado de investimento europeu mais ativo em 2011.
Muitos fundos estão com ‘subpeso’ no que se refere a imóveis e estarão desejosos de fazer negócios. Os principais
compradores serão companhias de seguros e os principais fundos abertos alemães. Também veremos mais joint
ventures entre gestores de ativos/especialistas em ativos e fundos soberanos.
EUA – uma recuperação em bases mais amplas

Nas Américas, esperamos que o volume total de transações atinja no mínimo US$135 bilhões em 2011, representando
um aumento adicional de 40% em relação aos volumes de 2010. A atividade de investimento se dará em bases mais
amplas, com os investidores olhando para além das principais cidades de entrada dos EUA. Os imóveis residenciais
multifamiliares estarão em alta, com o setor experimentando forte recuperação das taxas de locação. A atratividade do
setor de escritórios aumentará com o início de uma sustentada tendência de queda dos níveis de vacância em todo o
território norte-americano. A taxa total de vacância deverá cair aproximadamente 100 pontos base em 2011. O
crescimento dos aluguéis tenderá a ser modesto, porém se acelerará no decorrer de 2011, sendo maior – com
porcentuais de dois dígitos, em alguns casos – em espaços de alto padrão localizados nas áreas comerciais centrais de
mercados de entrada.
Crescimento do capital traz a disponibilização de produtos

Em 2011, o forte desempenho das tendências de preço experimentado na faixa nobre do mercado começará a se
ampliar, tanto por qualidade/nível de risco dos ativos como por sua geografia. Com a melhora dos números do
mercado, os valores do capital deverão aumentar ainda mais este ano, em praticamente todos os principais mercados
de escritórios do mundo. Contudo, em alguns mercados como Londres e Hong Kong, o ritmo de crescimento poderá
experimentar uma desaceleração em relação aos altíssimos níveis de 2010 conforme as taxas de retorno de imóveis de
alto padrão se estabilizarem. A força do crescimento do capital poderá começar a trazer a disponibilização de mais
produtos.
Principais transações realizadas recentemente

América do Norte
Google presente na maior transação do mundo em 2010 envolvendo um único imóvel
EUA, Nova York
Na maior transação do mundo em 2010 envolvendo um único imóvel, o Google fechou a compra do prédio localizado
no número 111 da Eighth Avenue, em Manhattan, no final de dezembro, por cerca de US$1,8 bilhão. O Google, que já
ocupa aproximadamente 50.000 metros quadrados de espaço de escritórios no edifício, adquiriu o imóvel de 270.000
metros quadrados de uma joint venture formada pela Jamestown Properties, pelo New York State Common Retirement
Fund e pela Taconic Investment Partners. O prédio abriga diversos centros de processamento de dados de grande
porte.
EUA, Boston
No submercado da região central de Back Bay, o fundo de investimento imobiliário Boston Properties, com sede local,
comprou, em dezembro, a icônica John Hancock Tower, de 160.000 metros quadrados, de uma joint venture formada
pela Normandy Real Estate Partners e pela Five Mile Capital Partners por US$930 milhões. A venda rendeu
significativo retorno para a joint venture, que apenas 20 meses antes havia comprado o edifício por US$661 milhões.
EUA, Chicago
O fundo de investimento imobiliário Regency Centers, com sede na Flórida, adquiriu o Willow Festival, shopping center
ancorado por supermercado, de aproximadamente 38.000 metros quadrados, localizado na região suburbana norte da
cidade. O Regency comprou o shopping, que foi inaugurado há três anos e conta com 96% de seus espaços alugados,
dos seus construtores, a Hamilton Partners, por um preço ao redor de US$64 milhões.
EUA, Los Angeles

A Shenzhen New World, empresa imobiliária chinesa, fechou acordo de compra do Sheraton Universal Hotel, em Los
Angeles, por US$90 milhões. O imóvel foi vendido pela Prudential Asset Resources e continuará a ser operado como
um Sheraton.
Canadá, Toronto
Na região suburbana de Mississauga, o Ontario Pension Board comprou o Erin Mills Town Centre, centro varejista de
85.000 metros quadrados, da joint venture formada pela Cadillac Fairview e The Erin Mills Development Corporation. O
preço de compra foi de aproximadamente C$370 milhões (US$365 milhões).
Canadá, Toronto
No submercado de North York, o Concorde Corporate Centre foi negociado em dezembro por cerca de C$87 milhões
(US$86 milhões). O fundo de investimento imobiliário Artis comprou o centro empresarial, composto de três prédios, da
Crown Realty Partners.
América Latina
Brasil, São Paulo e Rio de Janeiro
A AMB Property Corporation, com sede em São Francisco, celebrou a formação de um fundo de co-investimento em
logística, de US$422 milhões, com a dotação de recursos de uma importante universidade. Com a formação do fundo,
comprou 59.400 metros quadrados de imóveis em construção, dos quais 88% já se encontram pré-alugados. Além
disso, perto de 830.000 metros quadrados de área foram comprados em São Paulo e Rio de Janeiro, com um potencial
de construção de 339.000 metros quadrados.
Brasil, São Paulo
O fundo de private equity Prosperitas Investimentos concluiu a venda da ECO Berrini , torre de 32 andares de
escritórios, para o PREVI, fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil, por R$560 milhões (US$330
milhões), segundo anunciado. O edifício, que recebeu o selo de certificação ambiental LEED Platinum, certificação
máxima de sustentabilidade, é considerado um dos mais modernos e eficientes empreendimentos imobiliários do Brasil.
Brasil, São Paulo

A São Carlos Empreendimentos e Participações, proprietária e operadora de imóveis comerciais, vendeu recentemente
o edifício Jauaperi, prédio de escritórios de classe A localizado no Centro Administrativo Rio Negro, em Alphaville. A
torre de 15 andares que totalizam 11.960 metros quadrados encontra-se em construção. A transação foi realizada pelo
valor de R$69,3 milhões (US$41 milhões).
Brasil
A Sonae Sierra Brasil, empresa proprietária, operadora e incorporadora de shopping centers, planeja captar entre
US$277 e US$341 milhões numa IPO listada na BM&FBOVESPA, em São Paulo. Os recursos levantados serão
investidos em shopping centers, bem como na compra de terrenos e outros imóveis.
México, Cidade do México
No submercado Reforma, a seguradora espanhola MAPFRE comprou o prédio de escritórios Reforma 243 de um
vendedor particular pela soma aproximada de US$34 milhões, segundo anunciado.
Pacífico Asiático
Austrália, Brisbane
O Westscheme, fundo de pensão de US$3,2 bilhões, vendeu sua participação no Brisbane Square por A$300 milhões
(US$297 milhões) para o Charter Hall Core Plus Office Fund e a Telstra Super.
Austrália, Melbourne
A REST Industry Super comprou um prédio novo de A$240 milhões (US$227 milhões) na região das Docklands, no
maior negócio realizado na cidade em 2010. O edifício de 37.000 metros quadrados foi comprado de uma joint venture
formada pela Babcock & Brown e a Melbourne Civic City.
O ASIA Property Fund vendeu sua participação de 25% no Westfield Doncaster Shopping Centre para o fundo
imobiliário não listado ISPT por A$350 milhões (US$346 milhões).
A Mulpha Australia Limited vendeu o hotel Hilton Melbourne Airport, de 276 quartos, pelo valor anunciado de A$109
milhões (US$108 milhões). O comprador é o Pan Pacific Hotels Group, subsidiária de uma das maiores empresas de
hotelaria e imóveis de Cingapura, a UOL Group Limited.
China, Pequim
O Hong Kong Charter Group, proprietário dos shopping centers de luxo Charter Mall localizados em Shenyang e
Changchun, comprou o Le Mall, shopping center de grande porte localizado na avenida West Chang’an, da Huaxi Real
Estate Investment Company por aproximadamente RMB 6,0 bilhões (US$900 milhões).
China, Pequim
O People's Insurance Company of China Group (PICC Group) adquiriu o Capital Times Square, complexo de varejo e
escritórios, por RMB 3,7 bilhões (US$556 milhões).
China, Xangai
A Grosvenor concluiu a aquisição em bloco de um shopping ainda em construção na área de Changfeng Park por
RMB1,7 bilhão (US$225 milhões). A Grosvenor Fund Management e a Vega Wharlock Properties, grupo de
investimento em imóveis de varejo e de administração de fundos, compraram o empreendimento de varejo ‘The North’
para seu Grosvenor Vega China Retail Fund.
China, Xangai
A CapitaMalls Asia Limited comprou uma participação de 66% numa área de empreendimento de uso misto no distrito
de Luwan, a qual conterá um shopping center de seis andares, por RMB 2,5 bilhões (US$375 milhões).
Japão, Osaka
A RREEF Investment adquiriu um imóvel de varejo (edifício Shinsaibashi SI) localizado em Shinsaibashi por ¥19,5
bilhões (US$236 milhões) da AIG.
Japão, Tóquio
Um consórcio de investidores formado por Secured Capital Japan, Orix e Trinity Investment, adquiriu o patrimônio de
uma empresa de objeto social exclusivo que é proprietária do Espoir Omotesando, imóvel de varejo de alto padrão, por
¥31 bilhões (US$375 milhões), numa das maiores transações imobiliárias realizadas em 2010 no Japão.
Japão, Tóquio
A NREG Toshiba Building, subsidiária da Nomura Real Estate Holdings, vendeu o edifício Ginza Seven, em Ginza
Chuo-ku, por ¥18 bilhões (US$218 milhões) para a GK GZ Capital.
Coreia, Seul
A Merrill Lynch vendeu sua participação de 50% no edifício Center 1 para a co-investidora Mirae Asset MAPS por
KRW550 bilhões (US$490 milhões). O ativo será colocado no fundo Mirae Asset MAPS Frontier Private Equity Real
Estate Trust No. 28.
Coreia, Seul
O edifício Hana Daetoo Securities foi adquirido pelo fundo Hana Daol Land Chip REIT No. 1 por KRW 287 bilhões
(US$260 milhões) do Hana Financial Group.
Nova Zelândia
A Pacifica Partners, joint venture formada entre a Host (dos EUA) e a GIC (de Cingapura), adquiriu um portfólio de
hotéis da Nova Zelândia por A$115 milhões (US$114 milhões). O portfólio foi vendido pela TAHL, companhia de
investimentos sediada na Austrália e especializada em ativos hoteleiros. O portfólio é composto de cinco hotéis de
serviço completo e de médio padrão que totalizam 1.011 quartos.
Cingapura
A City Developments Limited (CDL) vendeu The Corporate Office, prédio de escritórios de 21 andares e 10.200 metros
quadrados de espaço livre, para um consórcio liderado pelo grupo Oxley Holdings por S$215 milhões (US$165
milhões).
Cingapura
O fundo K-REIT Asia, listado em Cingapura, vendeu as torres Keppel Towers e GE Tower para a Keppel Land por
S$579 milhões (US$444 milhões).
Tailândia
O hotel Dusit Thani Laguna Phuket, de 226 quartos, foi adquirido pela Dusit Thani Public Company Limited,
proprietária/operadora de hotéis tailandesa. O ativo foi vendido por THB2,6 bilhões (US$87 milhões) pela Laguna
Resort and Hotels.
Europa
França, Paris
A SIIC de Paris adquiriu dois prédios de escritórios no distrito La Défense (Coface e Les Miroirs) da SFL por €286
milhões (US$388 milhões).
França, Paris
A Klépierre vendeu um complexo de escritórios e varejo no 8ème arrondissement para a Invesco Real Estate pelo valor
anunciado de €134,5 milhões (US$183 milhões). O complexo totaliza mais de 12.000 metros quadrados e abriga a
sede da Linklaters.
Alemanha, Frankfurt
Uma joint venture formada pelo Governo de Cingapura e o JP Morgan (representando a China Investment Corp.)
comprou o edifício Opernturm, prédio de escritórios de altíssimo padrão que totaliza 67.000 metros quadrados, por €580
milhões (US$787 milhões) da incorporadora Tishman Speyer.
Itália, Milão
A Milano Assicurazioni vendeu um prédio de escritórios na Piazza Cordusio (região central de Milão) para a Sorgente
SGR (fundo Donatello) por €105 milhões (US$143 milhões).
Itália, Roma
O DEGI (Europe Fund and Global Fund) vendeu o prédio ocupado pelo Ministério da Saúde para a Generali por €120
milhões (US$163 milhões).
Holanda, Roterdã
A Government Buildings Agency (GBA), agência responsável pela administração dos imóveis de propriedade do
Governo, comprou o centro empresarial Wilhelminahof (escritórios e áreas anexas), localizado em Roterdã, de um
consórcio de proprietários, fazendo a maior transação de um único ativo realizada em 2010 no mercado holandês. O
consórcio reúne a ING Real Estate Development, a MAB Development Nederland B.V. e os fundos de pensão da KPN e
da TNT, representados pela TKP Investments. O complexo foi comprado por aproximadamente €220 milhões (cerca de
US$300 milhões). A área construída totaliza mais de 81.000 metros quadrados. Nessa transação, a GBA foi
assessorada pela Jones Lang LaSalle.
Suécia, Estocolmo
A Vasakronan adquiriu todo o quarteirão Blåmannen 20, conhecido como ‘Klara Zenit’, por SEK4,35 bilhões (US$641
milhões) da HausInvest, fundo imobiliário aberto alemão administrado pela Commerz Real. Este foi o maior
investimento imobiliário de um único ativo já realizado na Suécia. O Blåmannen 20 está localizado no coração da área
comercial central da cidade, sendo composto de aproximadamente 70.000 metros quadrados de escritórios e
estabelecimentos de varejo de altíssimo padrão. A Jones Lang LaSalle assessorou a Vasakronan na transação.
Rússia, Moscou
A Horus Capital vendeu cinco centros comerciais de classe B para a Otkritie Finance Corporation por cerca de US$800
milhões, incluindo o passivo da empresa (US$600 milhões). Os ativos são os centros comerciais Gamma, Avion,
Fabrika Stanislavskogo, Krugozor e LeFORT.
Reino Unido, Londres
O JP Morgan Asset Management assinou acordo para a compra da área de escritórios denominada Bishops Square na
City de Londres pelo valor anunciado de £557 milhões (US$880 milhões) de uma joint venture formada pela
Hammerson e o Oman Investment Fund.
O JP Morgan adquiriu o imóvel localizado no número 25 da Bank Street, em Canary Wharf, para ali instalar a sede de
seu banco de investimento europeu. O banco comprou a torre de 33 andares, que havia sido desocupada pelo Lehman
Brothers, por £495 milhões (US$782 milhões), e planeja ocupá-la em 2012.
O Norges Bank, que administra o Global, fundo de pensão do governo norueguês, assinou acordo para a compra de um
arrendamento de 150 anos de uma participação de 25% nos imóveis da Regent Street que integram os bens da Coroa.
Assessorada pela Jones Lang LaSalle, essa transação de £452 milhões (US$714 milhões) é o primeiro investimento
imobiliário do fundo. O portfólio da Regent Street é composto de 113 prédios distribuídos em 39 quarteirões.

O Sahara India Pariwar, conglomerado indiano de múltiplas empresas, comprou o Grosvenor House Hotel em Mayfair.
O hotel foi adquirido de The Royal Bank of Scotland por £470 milhões (US 742 milhões), segundo anunciado.
Região do Oriente Médio e do Norte da África (região do MENA)

Egito, Cairo
A Sweid & Sweid, construtora e incorporadora com sede em Dubai, vendeu seu recém-construído prédio de escritórios
de 11.600 metros quadrados, localizado no distrito comercial New Cairo. O edifício foi comprado por US$31 milhões
pelo banco de investimento Abraaj Capital, de Dubai, o qual agregou o ativo ao seu fundo imobiliário da região do
MENA. Conhecido como “The 47th”, o edifício está 90% alugado para condôminos que incluem as empresas Red Bull,
Tesco, Fujitsu e GlaxoSmithKline. A Jones Lang LaSalle atuou em nome da parte vendedora.
EAU, Dubai
O recém-terminado Ritz-Carlton Hotel, localizado no Dubai International Financial Centre (DIFC), foi vendido por sua
construtora, a Union Properties, pelo preço anunciado de AED1,1 bilhão (US$300 milhões). O negócio representou a
maior venda de um único ativo em anos na região, tendo sido uma das maiores transações do mundo no setor de
hotéis em 2010. ■
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unpredictable. It has been based on sources we believe to be reliable, but we have not independently verified those sources and we do not guarantee that the information in
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looking involve known and unknown risks and uncertainties that may cause future realities to be materially different from those implied by such forward-looking
statements. Advice we give to clients in particular situations may differ from the views expressed in this report. No investment or other business decisions should be made
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Panorama Do Mercado Global - 1T2011

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Primeiro trimestre de 2011

Ressurgimento da atividade no setor de imóveis comerciais

Pressões inflacionárias e aperto das políticas antiinflacionárias

Ponderando os riscos positivos

Monitor da saúde do mercado imobiliário global

Setor imobiliário global

Escritórios de alto padrão – Relógio de valor do capital, 2009-2010

Escritórios de alto padrão – Relógio de valores de locação, 2009-2010

Mercados de locação entram em trajetória de retomada

Escritórios de alto padrão – Variação dos valores dos aluguéis - 2010

Crescimento dos aluguéis em aceleração

Taxas de vacância caem gradualmente

Novas unidades em baixa cíclica

Taxas de vacância de escritórios nos principais mercados – 4T 2010

Oferta de escritórios nos principais mercados – 2011-2012

Investimento direto em imóveis comerciais – Tendências trimestrais – 2007-2010

Crescimento de dois dígitos dos valores do capital

Escritórios de alto padrão – Variação dos valores do capital – 2010

China domina a atividade na região do Pacífico Asiático

Austrália – Um destino preferido

Américas – liquidez melhora

Brasil – o astro do desempenho

Investimento direto em imóveis comerciais – Tendências regionais – 2009-2010

Investimento direto em imóveis comerciais – Maiores mercados – 2009-2010

Movimentação nos mercados de dívida

Aumento dos quadros de pessoal

Multinacionais asiáticas entram em campo

Corporações alinham seus portfólios

Hotéis – Volume global de transações de investimento - 2000-2011

Europa – a ‘fuga para imóveis de alto padrão’

Mercado varejista norte-americano se estabiliza em 2011

Imóveis industriais / galpões

Retomada no setor de imóveis residenciais de altíssimo padrão na Ásia

Situação do mercado muda para ‘favorável ao locador’

Escritórios de alto padrão – Projeção da variação de valores em 2011

Ímpeto de investimento continua

Em 2011, esperamos testemunhar:

 os investidores buscando mais imóveis com um componente de agregação de valor;

Investimento direto em imóveis comerciais – 2005-2011

Fundos asiáticos mostram-se ativos

Europa – fundos com ‘subpeso’ em imóveis

EUA – uma recuperação em bases mais amplas

Crescimento do capital traz a disponibilização de produtos

Principais transações realizadas recentemente

EUA, Los Angeles

Brasil, São Paulo

Reino Unido, Londres

Região do Oriente Médio e do Norte da África (região do MENA)

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