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C O N S U L T O R E S
Presentación
El siguiente texto corresponde a la Memoria Explicativa Preliminar establecida en el marco del estudio para
la Actualización del Plan Regulador Comunal de Valdivia (PRCV). La Memoria se ha elaborado considerando
los contenidos que para ello establece la Circular Nº 55, DDU MINVU 1999, que a su vez se fundamenta en
el Artículo 42 de la LGUC1 y en el Artículo 2.1.10 de la OGUC2. Esta Circular instruye específicamente
respecto de los contenidos de los Planes Reguladores Comunales.
En coherencia con la política de desarrollo urbano promovida por el MINVU para la actualización de los
planes reguladores comunales del país, el proceso de actualización del Plan se origina a partir de la
identificación de procesos de cambio experimentados en la ciudad y la comuna durante los últimos 15
años, con la consiguiente obsolescencia del instrumento vigente desde 1988, lo que se ha expresado en
un contundente número de modificaciones a dicho instrumento.
En consecuencia, el estudio para la actualización del PRCV viene a consolidar un proceso concensuado de
reflexión institucional, con el objetivo de orientar y promover, a partir de una normativa flexible orientada
a la gestión del territorio, el desarrollo sustentable de las actividades urbanas de Valdivia, considerando la
particular estructura físico espacial y geográfica constitutiva de su territorio.
El Plan ha desarrollado un conjunto de componentes que constituyen sus principales productos y que se
expresan en los siguientes:
1 Abril de 2005.
2 31 de marzo de 2005.
Se presenta en esta Sección, a modo de resumen ejecutivo, los principales elementos de análisis y
diagnóstico elaborados en el marco del Estudio.
La siguiente Figura expresa esta zonificación, la que evolucionó posteriormente hacia el Anteproyecto del
nuevo PRCV mediante la propuesta de estructuración urbana (Plan Maestro) y el MUT, cuyos lineamientos
se exponen el la siguiente Sección 2.
VALDIVIA SUR
Macro Área Sector Central Zona Centro Fundacional y Zona Típica
Zona Barrios Bajos8
Zona Alta
Macro Área Sector Las Mulatas – Guacamayo – Angachilla W Zona Miraflores - Las Mulatas10
Zona Alto Guacamayo
Zona Estero Angachilla W
8 Este sector, junto con otros en la ciudad de Valdivia, tiene características de sector bajo, esto es, zonas de altitud apenas superior a 5
m.s.n.m., que constituyen lechos de inundación periódica y, en consecuencia, zonas de riesgo para la habitabilidad. Entre los sectores
que tienen esta característica, en las distintas macro áreas establecidas, se encuentran: borde del río Calle Calle (segmento al Sur del
Club de Yates), sector Miraflores–Las Mulatas, borde occidental de la Isla Teja, Barrios Bajos, sector Estación Collico y las áreas ribereñas
del sector Las Ánimas.
9 Ibid.
10 Ibid.
11 Agua del Obispo, Tres Espinos, Pino Guacho y Las Canteras.
Valdivia se sitúa entre uno de los subsistemas regionales que componen la Micro Región Central, y tiene
como centro principal a la ciudad de Valdivia. En el nivel de la Intercomuna, los ejes que se relevan como
corredores de interés ya sea turístico, productivo logístico o de integración son los siguientes:
En el nivel de la Comuna, los ejes que se relevan como corredores de interés para la integración son los
siguientes:
El sistema está compuesto por los corredores establecidos en el marco del Plan Maestro Bicentenario para
Valdvia, el cual recopila los distintos proyectos desarrollados en el Pladeco, la Agenda Pactada y Desafío
Valdiviano, el POT, proyectos privados y proyectos público privados.
Corredor Anillo
Circunvalación Exterior
Corredor Niebla – Toro Bayo vinculación Acceso Norte
– Isla Teja – Cabo Blanco
Corredor Fluvial
Corredor Anillo
Circunvalación Exterior
vinculación Las Mulatas
El sistema de integración funcional interior de Valdivia incluye el sistema fluvial y el sistema vial como un
sistema único de articulación, e incluye los puentes estratégicos Santa Elvira, Cau Cau y Puente Paralelo
Pedro de Valdivia. En un segundo nivel podría considerar la permanencia de los proyectos Puente Matta y
Puente Los Pelúes, además de la posibilidad de proyectar un puente entre el Puerto Las Mulatas y Toro
Bayo.
Con estos corredores se constituye un sistema que permite estructurar funcionalmente las distintas
planicies que conforman la ciudad actual y proyectada.
El siguiente Diagrama expresa los distintos instrumentos vigentes en materia de gestión para el
ordenamiento territorial comunal.
Plan de
Ordenamiento
Recomendaciones de
Territorial
Estudios de Especialidad:
Estrategia Regional
Patrimonio, Aguas
de Desarrollo
Agenda Pactada Pladeco Lluvias, Humedales,
Transporte, Proyectos
Desafío
Bicentenario, Riesgos
Plan Regional de Valdiviano
Plan
Desarrollo Urbano Estratégico de
Desarrollo
Económico
La estrategia de desarrollo regional establece lineamientos generales para el ordenamiento territorial, los
que fueron recogidas posteriormente por el PRDU de la región de Los Lagos. Básicamente establece
conceptos ya descritos relativos a i) la integración del territorio (el eje productivo y corredor bioceánico, las
rutas turísticas, las rutas de integración), ii) la sustentabilidad ambiental y el desarrollo de normativas
vinculadas a la protección de recursos de valor ecológico, iii) el reconocimiento de la identidad
diferenciada de los pueblos de la región, y iv) el fortalecimiento de la vocación turística de la región.
Desde el punto de vista de la gestión del desarrollo urbano y en concordancia con la Estrategia de
Desarrollo Regional, el PRDU plantea la necesidad de focalizar acciones en tres aspectos:
Definir orientaciones y lineamientos para encauzar la presión de ocupación del territorio que
aparece ligada a las actividades y proyectos de inversión en ejecución o programados,
Establecer prioridades para las acciones de desarrollo urbano en el territorio y para la
formulación de instrumentos de nivel intercomunal,
Incorporar un componente de gestión territorial a las proposiciones anteriores de modo de
mejorar la coordinación intersectorial en materias de desarrollo urbano y ordenamiento
territorial.
Para ello se propone un conjunto de acciones para la materialización de la Imagen Objetivo regional, en
base a Áreas Prioritarias de Desarrollo:
Ejes de integración: Ruta Interlagos, Ruta Costera, Puente sobre el Canal de Chacao, Corredor
Bioceánico y Ruta Austral,
Desarrollo de actividades productivas y su compatibilización con otras actividades y la
protección de los recursos naturales,
Áreas para el desarrollo de Actividades Turísticas,
Formulación de instrumentos de ordenamiento territorial de nivel intercomunal,
En función de los lineamientos establecidos en los instrumentos de gestión territorial descritos, el nuevo
PRCV incorpora criterios en coherencia, considerando en síntesis12:
Desde el punto de vista urbano territorial, los lineamientos de la Agenda Pactada, Desafío Valdiviano y
PEDE son consistentes con las consideraciones que realizan los instrumentos descritos.
12 En la sección 2 de la presente Memoria se detalla la metodología utilizada a partir de los componentes Plan Maestro –fundamentado en
una propuesta morfológico vocacional para la ciudad- y MUT.
En el año 2002 la población de la Comuna era de 140.559 habitantes, mientras que el censo de 1992
registró 122.168 habitantes, verificándose para el período un crecimiento anual de 1,41%. En esta década
intercensal la comuna tuvo una baja dinámica demográfica, aún cuando levemente mayor en relación a la
tendencia experimentada en la década anterior. El crecimiento absoluto en el período intercensal fue de
18.391 personas. La comuna de Valdivia sigue la tendencia regional en cuanto a una baja dinámica
poblacional. Las comunas más dinámicas poblacionalmente son Quellón, Puerto Montt y Castro.
Este proceso demográfico de movilidad se explica principalmente porque la oferta residencial de Valdivia
se ha localizado en las zonas periféricas, orientada tanto a otorgar cobertura al déficit habitacional como a
población de mayores ingresos. Los nuevos habitantes se localizarán en las nuevas áreas de expansión
urbana, uno de cuyos ejemplos es el sector Altos de Guacamayo, esperando acoger en los próximos 25
años a 40 mil personas.
Se espera que un incentivo a las políticas de renovación urbana provoquen una recuperación de la zona
central y potencialmente incorpore nuevos hogares jóvenes de clase media. Las zonas de Las Ánimas y
Santa Rosa serán la reserva de suelo urbano para acoger el crecimiento, principalmente en la segunda
etapa del período analizado.
Las restricciones a la habitabilidad son relevantes en el territorio urbano comunal, ya que el 59% de toda la
superficie urbana tiene restricciones al asentamiento, ya sea debido a la existencia de pendientes, o zonas
húmedas de protección o riesgo de inundación (bajo la cota 2 msnm). La disponibilidad de superficie
habitable no construida constituye un potencial para el desarrollo residencial. El Cuadro siguiente muestra
las características de habitabilidad del suelo comunal. La segunda columna discrimina, del total, la
superficie disponible (no construida) en zonas habitables, en virtud del nuevo límite urbano propuesto.
Existe un 18% de suelo disponible para su consolidación.
Fuente: Preparado por PULSO S.A. en base a restitución aerofotogramétrica, fotointerpretación y estudios ambientales y de riesgos.
Valdivia corresponde a una comuna de densidad media de ocupación de suelo, alcanzando 72 habitantes
por hectárea en función de la superficie urbana habitable consolidada. Las proyecciones, realizadas en
base al crecimiento poblacional y a la incorporación al desarrollo urbano de las terrazas disponibles,
permiten estimar una densidad poblacional de 62 habitantes por hectárea, considerando una modalidad
diversa de ocupación del suelo en las distintas zonas.
13 El déficit habitacional en Chile. Medición de requerimientos de vivienda y su distribución espacial. Ministerio de Vivienda y Urbanismo,
Noviembre del 2004.
Cobertura de los Equipamientos según parámetros Las demandas por equipamiento urbano
Población Radio según población
están condicionadas al crecimiento de la
Sector Tipo Nº Habitantes Kilómetros
población y su localización en el
Educación Prebásica 10.000 0,631
Básica 10.000 0,631 territorio. Por otra parte, la oferta de
Media 20.000 0,892 equipamiento dependerá de los
estándares de servicio exigidos o
Deportes Cancha de Fútbol 10.000 0,631 propuestos en distintas normativas, así
Multicanca 5.000 0,446
como de las políticas municipales.
Gimnasio 10.000 0,631
La gran cantidad de cursos de agua y las condiciones topográficas del territorio comunal determinan la
existencia de numerosas zonas húmedas, las cuales son clasificables desde diferentes aspectos (ecológico,
geomorfológico, topográfico, etc). Así, en la ciudad de Valdivia se observan tipos territoriales húmedos
representados en los conceptos de Humedal, Hualve y Vega, componentes que han sido debidamente
diferenciados en el marco de Estudio que da origen al nuevo PRCV. En general esta tres tipologías se
desarrollan en sectores de pendiente nula o casi nula (menor de 5º) y en rangos de altura que fluctúan
entre los 0 y los 15 msnm. A partir de la intersección del río Valdivia con el río Cutipay, la topografía del
sector cambia, definiéndose por su forma fuertemente ondulada, carente de sectores planos, por lo que no
se observan áreas húmedas salvo el cauce de los ríos mencionados.
HUALVES 21
HUMEDAL 185
VEGA 260
Hualves
Hualves
Humedales
Humedales
Vegas
Vegas
Los Humedales Urbanos suman una superficie igual o superior al Santuario Andwater en río Cruces, y
contienen una mayor diversidad biótica florística (137 especies versus 80). Su relevancia radica en el hecho
que no son unidades aisladas, sino que constituyen un sistema ecológico metapoblacional interconectado,
con características de corredor de especies. Por ello, no bajan de categoría por su menor tamaño.
En general, los humedales ribereños se caracterizan por presentar en su plano una cubierta vegetal baja,
principalmente pastos y matorral arbustivo, con presencia de arborización en sus bordes aguas arriba del
humedal. El entorno de dichos humedales corresponde normalmente a áreas de cultivos agrícolas de
hábitat disperso. Por su parte, los humedales interiores se caracterizan por la presencia de pastos y
matorral arbustivo con importante vegetación arbórea en sus bordes. El entorno de estos humedales
corresponde a viviendas y vialidad, que limitan directamente con el humedal.
La idea de esta comparación es establecer una importancia relativa de los humedales, privilegiando los que
poseen una mayor diversidad de ecotipos, los cuales a su vez son los más vulnerables. Hay que considerar
que un humedal está formado por diversos ecotipos, y todos juegan un papel crucial en el funcionamiento
de éste. Para ello se dividen los humedales en 5 unidades descritas en el mapa adjunto.
Unidad de humedal
Ecotipos
1 2 3 4 5
Matorral de Quil-Quil X X X
Matorral de Espinillo X X X X
Matorral de mimbre X X X
Pradera de Junquillo X X X X
Pradera de Pasto dulce X X
Pantano de totora X X X X X
Pantano de Carrizo X X
Pantano de vatro X X
Pantano de cortadera X
Pantano de cortadera azul X X
Pantano de junquillo rojo X X
Pantano rosa de agua X
Comunidad de Loto X X
Bosque y/o matorral X X X X
TOTAL 10 11 5 5 6
Los hualves, que se han identificado mediante la fotointerpretación, corresponden a aquellas áreas
deprimidas cerradas que podrían asimilarse a una microcuenca, cuyos límites son tanto naturales como
antrópicos. En este sentido algunos hualves no son sino la continuación de humedales que han sido
divididos por acción antrópica (principalmente vialidad). Al no estar conectados con redes de drenaje no
están sometidos a variaciones de nivel por efecto de mareas, por lo que se ha podido desarrollar una
cobertura vegetal mayor. La mayor parte de ellos, al estar insertos en la trama urbana, presentan diversos
grados de ocupación que va desde canchas, rellenos e inclusive viviendas.
Las vegas identificadas se caracterizan por estar fuertemente influenciadas por el régimen de mareas, ya
que corresponden a la planicie adyacente al cauce actual. Dado que estas vegas conforman parte del
sistema de terrazas de los ríos, el área inmediatamente adyacente corresponde a la terraza siguiente que
se encuentra a una cota más elevada. Desde el punto de vista de la morfología, estas áreas se encuentran
fuertemente disectadas por canales. En general estas áreas se localizan bajo la cota 2 msnm, de modo que
todas las vegas quedarían al interior de las zonas potencialmente inundables, situación que se ve reflejada
en la cobertura vegetal que corresponde en general a pastizales dominados por totoras o plantas de
aspecto similar, resistentes a la humedad.
Otro componente relevante es la característica del Bosque Valdiviano, que ha sufrido una sustitución
sistemática de vegetación nativa por plantaciones forestales, con fuerte pérdida de biodiversidad
especializada, remoción de nutrientes de la cadena de energía, descomposición orgánica y erosión por
destrucción de sotobosque de arbustos y helechos.
El riesgo geológico en la zona de Valdivia se encuentra relacionado principalmente con las remociones en
masa e inundaciones, agravadas por los agentes atmosféricos y la erosión natural y la producida por las
personas (efectos antrópicos).
Inundación
De acuerdo a los antecedentes topográficos del área de estudio, la cota sobre la cual se producen
desbordes en algunos sectores de la ribera del río Calle-Calle es aproximadamente 2,0 m.s.n.m., por lo
que los antecedentes anteriores muestran que dicha condición se presentaría para períodos de retorno de
unos 25 años en caso de no sobreponerse el efecto de viento y de algo más de 10 años para el caso en
que si se presente dicho efecto.
Período de Precipitación Caudal Max. Altura Max. Nivel Min. Nivel Max. Nivel Max.
Retorno (años) Diaria (mm) (m3/s) Crecida (msnm) (msnm) (msnm) Con Viento
Remoción en Masa
Áreas con alto y medio grado de peligro se presentan en laderas de pendientes altas a muy altas, sobre
30º. Se producen por la acción erosiva de los ríos en los pies de las laderas, como ocurre a lo largo de las
riberas de los ríos Valdivia y Tornagaleones, y por la acción erosiva de las olas, como ocurre en el sector
oriental de isla Mancera y en el sector costero de Niebla. Coinciden en general con las rocas del basamento
metamórfico paleozoico de alta pendiente cubiertas por talud artificial, como algunos sectores del camino
Valdivia-Corral y la ruta de salida norte de Valdivia, en el sector Rucapangui y caminos costeros que unen
Niebla con Curiñanco y Corral con Chaihuin. Otras causas son la erosión de suelo residual, los planos de
esquistosidad, el alto grado de fracturamiento y de meteorización y la orientación de las fallas locales. Esto
se ve agravado por las lluvias intensas y/o prolongadas y por los movimientos sísmicos.
Sismicidad
El borde costero de la Provincia de Valdivia es un borde tectónicamente activo, conformado por bloques
estructurales limitados por fallas y fracturas, algunas de las cuales se encuentran activas, produciendo
alzamientos y hundimientos de los bloques durante los movimientos sísmicos. Por otro lado, localmente,
los diferentes tipos de roca tienen características y propiedades elásticas diferentes y por lo tanto, una
diferente respuesta a las ondas sísmicas. Esto se traduce en una acción tectónica combinada sobre la zona,
produciendo un daño mucho mayor.
El terremoto de mayo de 1960 evidenció comportamientos diferenciales de los suelos de Valdivia frente a
un movimiento sísmico. Todas las encuestas y observaciones coinciden en que las zonas más bajas se
comportaron peor que las zonas más altas.
14 El objetivo central del estudio hidrológico consistió en determinar las tormentas de diseño del área de estudio, para diferentes
períodos de retorno de las precipitaciones, así como generar los hidrogramas de crecidas en el río Calle-Calle y en el río Cruces, que son
los de mayor importancia en dicha área, en conjunto con una evaluación del impacto de las mareas en el estuario. Para mayores
antecedentes, ver Estudio de Capacidad Sanitaria y Aguas Lluvia realizado para Valdivia en el marco del presente Estudio Actualización
PRCV.
En el área de Valdivia los sedimentos fluvio-estuarinos, son los que presentan mejor respuesta a los
sismos, seguidos por los depósitos fluviales recientes y las zonas de vegas. El relleno artificial y las riberas
de los ríos son los que se comportan de peor manera, seguido de las zonas pantanosas inundadas desde
el sismo de 1960. Las áreas de relleno fluvial, arenas de playa y estuarios recientes, con alto contenido de
agua y/o materia orgánica, son potencialmente peligrosas ya que la sobrecarga de obras civiles y
construcciones erigidas sobre ellas pueden gatillar el fenómeno conocido como licuefacción.
La comuna de Valdivia no es un territorio dinámico demográficamente (122 mil personas Censo 92, 140
mil personas Censo 2002, Tasa de crecimiento de 1,4%), prospectándose 208 mil personas al 2030.
Las zonas de Las Ánimas y Santa Rosa serán la reserva de suelo urbano para acoger el
crecimiento (21% de la superficie total disponible para el crecimiento residencial).
Se espera que las políticas de renovación urbana provoquen una recuperación de la zona
central, que termine con el proceso de pérdida de población e incorpore nuevos hogares
jóvenes de clase media.
Las restricciones a la habitabilidad son relevantes en el territorio urbano comunal, ya que el 59% de toda la
superficie urbana tiene restricciones al asentamiento debido a la existencia de pendientes o es una zona
húmeda de protección o de riesgo por inundación.
El área urbana de Valdivia tiene una densidad media de ocupación de suelo de 72 hab/há
considerando la superficie urbana habitable consolidada residencial. En base al territorio
urbano total, se tiene 17 hab/há, lo que muestra su dimensión y el potencial de la ciudad para
brindar espacio a sus habitantes, dependiendo de la capacidad de gestión urbana para
integrar las distintas áreas a la vida residencial.
La demanda por suelo urbano residencial, que presiona el crecimiento de la ciudad por densificación y
expansión, está determinada no sólo por el crecimiento de la población sino también por el déficit y la
demanda habitacional existentes.
En áreas verdes hay deficiencias a escala vecinal y en zonas densas como Corvi. Las áreas de
influencia de parques no logra cubrir la ciudad, identificándose una concentración y
superposición en el eje norte – sur.
El proyecto de ciudad o plan maestro deriva de un proceso metodológico de aproximación sucesiva en que
se reconocen distintos niveles de planificación, hasta lograr conformar lo que se ha denominado como
Propuesta de Estructuración Urbana. El Modelo Urbano Territorial o MUT, por su parte, es una plataforma
para la gestión institucional y la orientación de inversiones; constituye un instrumento operativo de
planificación orientado a la gestión urbana, y en tal sentido funciona sobre la base de una priorización de
áreas territoriales estratégicas sobre las cuales se fundarán acciones de inversión capaces de ir detonando
la consolidación del ordenamiento urbano comunal en el tiempo.
Las características fundamentales del proyecto de comuna han sido incorporadas en la propuesta de
Ordenanza para el PRCV.
A continuación se expresa con mayor detalle las características del Proyecto de Comuna, que da cuenta de
las principales vocaciones territoriales y, en definitiva, propone una imagen urbana en base a aspectos
morfológicos y funcionales.
2.1 Propuesta de Estructuración Urbana para la configuración del Plan Maestro o Proyecto de
Ciudad
Plataformas o Planicies, que constituyen las áreas que presentan las mejores condiciones para
acoger la expansión y consolidación urbana
Estructura fluvial de borde, que se conforma como un espacio diferenciado de la planicie
Estructura húmeda de interior (humedales, hualves y vegas), ante la cual se propone una
necesaria transición mediante un trabajo de bordes de interior orientados a su protección,
puesto que forman parte del sistema ambiental territorial
Estructura de bosques y bosquetes urbanos, también parte del sistema ambiental
Estos macrosistemas son la base para la propuesta de homologación de zonas urbanas realizada como
criterio de definición de la normativa del Plan. Sobre las áreas de homologación constituidas por planicies
o plataformas se generarán los usos más intensivos de suelo. En tanto, las áreas de homologación
constituidas por el sistema ambiental tendrán categorías de uso diferenciadas en función de su condición
de riesgo y fragilidad (protección o restricción al uso).
Las Figuras siguientes representan los macrosistemas analizados.
BORDES INTERIORES
ESTRUCTURA HÚMEDA DE
INTERIOR, BOSQUES Y BOSQUETES
CERROS Y QUEBRADAS
A partir del reconocimiento de estos grandes sistemas, se constituye un primer nivel de intervención
mediante la propuesta de una estructura de transición entre las plataformas y el sistema ambiental, a
través de la constitución de bordes urbanos. Los bordes urbanos intervienen como buffer15 entre las
plataformas de la ciudad y sus estructuras húmedas –sean estas fluviales o de interior-, y pueden tener
distintas condiciones: i) protección ecológico ambiental del sistema natural de Valdivia (hualves,
humedales, vegas), ii) protección de las plataformas ante el riesgo que puede ejercer el sistema natural
(inundación o saturación, remoción en masa), y iii) localización de equipamientos y servicios ya sea para
usos turístico recreativos o para usos residenciales (en bordes fluviales, franja de reserva para costaneras
públicas con equipamientos blandos; en bordes de interior, franjas de reserva / protección entre áreas
consolidadas y áreas húmedas, que podrían albergar equipamiento de ciertas características).
La Figura a continuación muestra la diferenciación realizada para los bordes fluviales (bordes exteriores)
de la ciudad, en función de su morfología, vocación y localización. Los bordes fluviales son objeto de
diversas ideas, iniciativas y proyectos en el marco del Plan Maestro Bicentenario para Valdivia y en
15 Se expresa como buffer una franja cuya medida o perfil permite generar zonas de protección entre subsistemas, habida cuenta de la
existencia de riesgos o fragilidad inherentes al sistema ambiental.
coherencia con los distintos proyectos desarrollados en el Pladeco, la Agenda Pactada y Desafío Valdiviano,
el POT y proyectos privados.
El borde fluvial y costero del territorio de la ciudad configuran un corredor funcional de gran potencial de
desarrollo vinculado al equipamiento y los servicios, y está caracterizado por su diversidad funcional y
atractivo escénico único, que debe orientarse con dichos atributos al desarrollo del turismo de manera
preferencial. A lo largo de este corredor se establece un uso preferente de servicios y equipamientos
turísticos de condición mixta, dentro del cual se identifican sectores de cierta especialización, de acuerdo
a la situación existente y en concordancia con la zonificación propuesta posteriormente en la nueva
Ordenanza.
Entre los múltiples bordes fluviales y costeros que constituyen la fisonomía del territorio y la ciudad, se
puede identificar claramente un segmento de mayor jerarquía definido como el Corredor Fluvial Principal,
que se extiende entre el puente proyectado Santa Elvira y el Puerto Las Mulatas, sector en el cual se ha
propuesto también la proyección de un puente con el sector de Toro Bayo. Este segmento permite articular
funcionalmente el corredor fluvial con los principales ejes viales existentes y proyectados, estableciendo la
malla funcional de corredores principales de estructuración funcional del Plan, que resulta de la
intersección del corredor fluvial principal con los corredores viales principales y con los corredores de
circunvalación principales. Lo anterior refleja un segundo nivel de intervención, en donde adquiere
especificidad este borde fluvial en particular, por el río Calle Calle.
Los Corredores Estructurantes y sus Bordes Fluviales y Costeros constituyen las principales relaciones de
contacto y articulación que deben desarrollarse entre las actividades que se presentan en las Planicies
Territoriales que constituyen el Plan, permitiendo con ello generar una estructuración urbana que asegure
un equilibrado desarrollo del conjunto de la ciudad proyectada.
Como parte del proceso metodológico realizado para estructurar el proyecto de Comuna, se sistematizó
toda la información acerca de las características y localización de los proyectos vinculados a los ejes
fluviales, de tal forma de identificar, de una parte, el territorio de borde sobre el cual se han concentrado
las propuestas de intervención derivadas de los instrumentos comunales de gestión, y de otra establecer
claramente las vocaciones de estos bordes vinculadas a su actividad principal, sea esta productiva o
turístico recreativa.
Posteriormente se propone en la Ordenanza del nuevo PRCV una normativa especial para el Borde Fluvial
Principal.
A continuación se presentan los resultados de esta sistematización, a la par con los criterios propuestos
para el nuevo PRCV.
LISTADO PROYECTOS
P L A DEC O
Socovesa
Vivienda, Los Valdivia entre Los requerimiento constitución borde uso público
Pelues(mejoramiento Pelues y Los con incentivo. Afectación vialidad y puente
terreno ribereño) Avellanos
Varios
de Valdivia Valdivia publico. Afectación vialidad. Construcción
obligatoria
Uso INFRAESTRUCTURA
Recuperación Tren Faja existente entre Infraestructura: Definir faja restricción.
ANTILHUE (Tren turístico) Estación (existente o Estaciones c/transbordo: Terminal, Collico,
nueva) y Cuesta Soto Chumpullo, Cuesta Soto
Puente Santa Elvira (Ex- Sector Chumpullo, Infraestructura: Definir faja 30mts y zona de
Matta), conexión conexión acceso transbordo, con estacionamientos y
industrial (mejoramiento norte (R5) y embarcadero. Definir calles enfrentadas.
vial) circunvalación
Estación Intermodal FFCC Ex Estación ó en Infraestructura: Zona de transbordo asociada a
- Buses Interurbanos (2º Collico-Chumpullo, estacionamientos y embarcadero
localización) asociado a Pte Matta
Puente Los Pelues, Sector Central; Infraestructura: Definir faja 30mts. Zona de
conexión Isla Teja y conexión Isla Teja y transbordo. Estacionamientos. Embarcadero.
Centro Fundacional Centro Fundacional Definir calles enfrentadas (Los Pelues-Yerbas
Buenas)(Arrayanes-Lord Cochrane)
Saneamiento Río Valdivia Infraestructura: Norma ambiental y sanitaria
(tema ambiental y asiciada a proyectos inmobiliarios, industriales
sanitario?) en el radio urbano ¿?. Condicionamiento general
de la Ordenanza Local.
Camino a Punucapa, en Entre Ruta Costera y Infraestructura: Normar ancho de faja. Trazar
borde río (Río Cruces) Límite urbano faja.
Puente Cau - Cau Infraestructura: Definir faja 30mts y zona de
transbordo, con estacionamientos y
embarcadero. Definir calles enfrentadas. Asociar
con equipamiento Santa Rosa
Mejoramiento Track Infraestructura: Este proyecto favorece drenaje
Navegación Barrios Bajos y Otros. (Condición relacionada con
(mejoramiento drenaje solución de drenaje). Permite levantar restricción
barrios bajos) cuando se ejecute.
Balneario Collico Sector Collico Infraestructura: Drenaje, conformación playa,
constitución espacio público. Normas generales
espacio público y concesiones.
ribereños Las Ánimas Ánimas entre Puente vinculado a usos de equipamiento recreacional -
Calle – Calle y Avda. turístico FUC
Matta
Prolongación Costanera, Defensa y muelle AEP e Infraestructura: Construcción defensa y
Muelle Schuster - Lord público-privado, muelle. Afectación parcial de predios con
Cochrane entre San Carlos - espacio público. Muelles privados. Incentivo
Lord Cochrane constructibilidad y patentes.
Desarrollo turístico En todos los Ejes AEP y Transporte: Norma para establecer sistema
fluvial y servicios, ejes Fluviales de espacios de ingreso a embarcaderos.
fluviales principales Asociado e usos turísticos y comerciales.
(idea)
Feria Fluvial y Mercado AEP: Espacio Público, normas generales y de
Central, mejoramiento acuerdo a proyectos . Miradores, embarcaderos,
entorno servicios turísticos. Ley FUC. Concesiones
Municipales.
Construcción 4 Costanera Calle AEP: Espacio Público, normas generales y de
miradores en costanera Calle - Valdivia acuerdo a proyectos . Miradores, embarcaderos,
(muelle, plaza, servicios turísticos. Ley FUC. Concesiones
animación) Municipales.
Proyectos UACH Borde frente a río AEP: Normar requerimientos de constitución de
(Medicina, Arquitectura, Valdivia y Cau Cau espacios de uso público, paseo borde Isla Teja.
Uach
Uso RESTRICCIÓN
Mejoramiento Zona Santa Rosa y ZR-DAC: Ajustar área de restricción. Incorporar
Aeródromo Las Marías Zona Centro usos asociados a equipamientos sector Santa
Fundacional Rosa, a vialidad y a embarcadero puente Cau
Cau.
La propuesta de estructuración urbana asimila la diferenciación de usos factibles de asignar al borde fluvial
de Valdivia según sus roles, de manera de hacerlo navegable, patrimonial, turístico recreativo, de servicios
y productivo.
La Figura siguiente propone una jerarquización, sectorización e intervenciones para el borde fluvial
principal.
TERMINAL
ESTACIÓN INTERMEDIA Corredor Fluvial Principal
TRANSFERENCIA
PUENTE CAU - CAU Corresponde al tramo del eje fluvial que contiene la
SANTA ELVIRA
mayor cantidad enfrentamientos de borde en relación
a las planicies urbanas. Las intervenciones propuestas
para el tramo y para lo cual debe normarse la
posibilidad de su acogida, son las siguientes:
4
PUENTE VALDIVIA
viales principales. Ubicación preferente para terminales
de buses urbanos e interurbanos.
ESTACIÓN INTERMEDIA
Estaciones de Transferencia (Vial-Fluvial), en puentes
PUENTE PELUES
existentes Calle – Calle, Valdivia y Cau-Cau.
2 entre estaciones.
5
ESTACIÓN INTERMEDIA
PUENTE CALLE - CALLE
TERMINAL
TRANSFERENCIA
LAS MULATAS
La planificación de los bordes agua se ha abordado a partir del criterio general de uso y acceso público de
la comunidad a un bien catalogado como tal por la legislación vigente. En tal sentido, se ha determinado
una franja establecida en la nueva Ordenanza, a partir de la Cota 2 msnm (cota de inundación), como
territorio de uso público, que propone ejes de servidumbre para garantizar accesos a esta franja en
aquellos lugares en que existen bordes de uso privado. El concepto de acceso y uso público de bordes de
agua sugiere otorgar espacio para usos de tipo turísticos recreativos. En tal sentido, la reflexión apunta a
generar alternativas para la recuperación de estos espacios, particularmente cuando incorporan valor
natural y potencial para el desarrollo turístico. La franja, catalogada de protección, se traza como garantía
para el acceso público al borde fluvial y costero, a la vez que como protección ante los riesgos imperantes
o reserva para caminos públicos en general.
d. Estructura Vial
Como parte del proceso metodológico realizado para estructurar el proyecto de Comuna, también se
sistematizó toda la información acerca de las características y localización de los proyectos viales, a partir
de las propuestas de intervención derivadas de los instrumentos comunales de gestión.
A continuación se presentan los resultados de esta sistematización, a la par con los criterios propuesto en
el marco del nuevo PRCV.
Puentes
PUENTE CAU CAU Zona Crecimiento Habitacional y Estación Intermedia de Transbordo Santa Rosa:
Equipamientos Santa Rosa Sistema Transporte Público – Estacionamientos –
Sistema Transporte Fluvial
PUENTE LAS MULATAS Zona Crecimiento Habitacional, Estación Terminal de Transbordo Las Mulatas:
Equipamientos e Industrial Las Sistema Transporte Público – Estacionamientos –
Mulatas – Torobayo – Alto Sistema Transporte Fluvial y Costero
Guacamayo
PUENTE SANTA ELVIRA Zona Crecimiento Industrial Estación Terminal de Transbordo Santa Elvira:
Collico – Chumpullo y Sistema Transporte Público – Estacionamientos –
Habitacional Santa Rosa Sistema Transporte Fluvial – Estación Interurbana y
de Tren
Para conformar el sistema funcional propuesto para la ciudad, articulando el sistema vial estructurante con
el sistema fluvial principal, se constituyen dos Corredores Principales Cruzados, conformando un sistema
de Par Cruzado en el Área Central: Corredor Central Picarte y Corredor Central Pedro Aguirre Cerda – Pedro
Montt. Se establecen los siguientes proyectos estructurantes:
Los bordes de la vialidad principal de la ciudad configuran corredores funcionales de desarrollo vinculados
a la provisión homogénea de equipamientos y servicios, que pueden ser caracterizados por su diversidad
funcional. Por ello, a largo de estos corredores se establecen usos preferentes para equipamientos y
servicios, como uso mixto, dentro de lo cual se identifican sectores de cierta especialización de acuerdo a
la situación existente y en concordancia con la zonificación propuesta para el nuevo PRCV.
Con estos corredores se constituye un sistema que permite estructurar funcionalmente las distintas
planicies que conforman la ciudad actual y proyectada, generando un tejido urbano principal compuesto
por vialidad existente y proyectada:
Corredor Central Picarte: Fortalecer una vialidad estructurante fundacional de la ciudad, que
cumple con la función de relacionar el acceso sur a la ciudad con el área central y la Isla Teja.
Conformar un par vial que permita potenciar este eje, especialmente en el área central (Zona
Fundacional – Isla Teja).
Corredor Central Pedro Aguirre Cerda: Fortalecer una vialidad estructurante fundacional de la
ciudad, que cumple con la función de relacionar el acceso norte a la ciudad con el área central.
Conformar un corredor que permita potenciar este eje, especialmente en la configuración de esta
área central proyectada (Zona Fundacional – Planicie Norte).
Corredor Lateral Costero: Generar una vialidad estructurante que permita conformar un corredor
lateral paralelo al corredor Pedro Aguirre Cerda, generando un by-pass para liberar la carga sobre
la zona fundacional, con un acceso norte alternativo al actual. Acceso Norte – Santa Rosa – Isla
Teja – Toro Bayo - Niebla.
Corredor Lateral General Lagos: Generar una vialidad estructurante que permita conformar un
corredor lateral paralelo al corredor Picarte y central superior, creando una alternativa desfasada
que permita repartir la carga sobre la zona centro sur, conectando los bolsones urbanos en
desarrollo al sur, especialmente Alto Guacamayo.
Anillo Interior: Terminar circuito y conectar sistema interior, caracterizar como un regulador de la
carga que soportan las áreas centrales, generando buffers de alivio vehicular y un sistema de
mejoramiento de la gestión de tránsito y de los estacionamientos.
Anillo Exterior: Generar circuito exterior conectado con el sistema exterior y vinculado con el
sistema fluvial proyectado, ordenador de la expansión y el crecimiento.
Los Corredores Estructurantes y sus Bordes constituyen las principales relaciones de contacto y
articulación que deben desarrollarse entre las actividades que se presentan en las Planicies Territoriales
que constituyen el Plan, permitiendo con ello generar una estructuración urbana que asegure un
equilibrado desarrollo del conjunto de la ciudad proyectada.
3 4
2
5
1
Los lineamientos en este ámbito se orientan a la rearticulación y crecimiento de la Zona Fundacional para
generar un sistema de Áreas Centrales, que permita acoger un desarrollo urbano hacia la transformación
de la ciudad en su proyección como cabecera provincial. Los lineamientos se fundamentan en los distintos
estudios, proyectos e instrumentos de gestión vigentes (Plan Bicentenario, Pladeco, Agenda Pactada y
Desafío Valdiviano, POT, Proyectos Privados y Proyectos Público Privados).
Las consideraciones realizadas para la definición de un área homologada de renovación urbana, que
incluye el polígono patrimonial central, se basan en concentrar las áreas de renovación en los sectores
centrales de la ciudad, por las ventajas que esto conlleva en materia de atractividad de población para la
generación de una demanda por vivir en áreas de renovación urbana, de mayor densidad y altura,
considerando la facilidad de acceso a comercio, servicios y equipamiento, y de otra parte por la necesidad
de focalizar la gestión de subsidios para renovación urbana con incentivos sobre áreas prioritarias.
Extender esta definición a áreas muy grandes de la ciudad diluye el efecto real de este instrumento, ya que
éste se basa en generar una renta diferencial en el suelo urbano que permita atraer las inversiones sobre el
territorio. Por otra parte, el beneficio de este instrumento se focaliza en sectores de clase media, ya que el
subsidio habitacional de 200 UF está dirigido a viviendas de un costo promedio de 1.500 UF, que
corresponde a un segmento de demanda acotado que se podrá desplazar a las zonas donde se generen
estos incentivos, especialmente los hogares jóvenes.
SITUACIÓN PROPUESTA
SITUACIÓN ACTUAL
El fortalecimiento de las áreas centrales se apoya en la idea de Par Cruzado constituido por los ejes Acceso
Sur – Picarte – Los Lingues, y Pedro Aguirre Cerda – Pedro Montt, descrito anteriormente, proyectando la
actividad central hacia áreas pericentrales inmediatas al centro, consideradas como de expansión central.
Ambos ejes determinan una configuración de usos de suelo y características de edificación vinculadas a los
núcleos Planicie Norte Central y planicies pericentrales en Francia Norte, Isla Teja, Las Ánimas y sector de
FFCC, propicios para una estrategia de renovación urbana.
La propuesta se refleja en la nueva Ordenanza para el PRCV, a partir de incentivos de uso y edificación
generados sobre el centro y el pericentro. Se incorpora también una normativa especial vinculada al
patrimonio, en el marco del Estudio vigente mencionado.
16 Surplan, 2005.
Gestión Inmobiliaria y
Desarrollo Urbano
Gestión Inmobiliaria y
Desarrollo Urbano
Gestión Inmobiliaria y
Renovación Urbana
Gestión Inmobiliaria y
Renovación Urbana
Como ya se mencionaba, el Modelo Urbano Territorial (MUT) constituye una plataforma de gestión urbana
de los lineamientos expresados en el Plan Maestro (propuesta de estructuración urbana), reflejados a su
vez en el Plan Regulador Comunal y su Ordenanza. El MUT genera una estrategia de intervención
priorizada, sobre áreas urbanas específicas con mayor potencial de desarrollo.
COMPONENTE TERRITORIAL
Piezas Urbanas
Áreas Prioritarias de
Partes Gestión del
desarrollo Urbano
Centralidades
MUT
Vial
Articulación de las
Sistemas Partes del Modelo
Estructurantes
Ambiental
Propuestas Acciones
Estratégicas Prioritarias
Estrategias de
Desarrollo
Institucional
Estrategias Indicadores
de Desarrollo de Gestión
Urbano
Estrategias de
Gestión de
Proyectos
Componente Territorial
Piezas Urbanas
Constituyen una porción del territorio que dispone de una gama diversificada y/o especializada de
actividades y que cumplen un papel estratégico en la estructuración del espacio urbano, ya que sobre éstas
se planifican propuestas y/o proyectos estructurantes como los principales proyectos que serán objeto de
gestión del Plan (proyectos estratégicos estructurantes). En virtud de lo anterior, la sumatoria de las piezas
no equivale a la totalidad del territorio, de tal forma que se priorizan porciones de la comuna para la
gestión urbana en función de los proyectos que las originan.
Para el caso de Valdivia las piezas urbanas adquieren una morfología de Corredores, que a su vez se
vinculan fuertemente al sistema fluvial, a diferencia de la concepción de piezas urbanas en ciudades y
comunas interiores. Debido a su carácter estratégico para la gestión del desarrollo urbano, las piezas
urbanas siempre tendrán una relación con la vocación predominante de un territorio.
Las piezas urbanas definidas por el MUT son 4 y se expresan en los Cuadros siguientes. Posteriormente se
ilustran en la Figuras a continuación.
Pieza Urbana 1 Área Central Sur, entre Potenciar un corredor de costanera Prolongaciones contempladas
Corredor Central el predio de FFCC y el representativa del área fundacional, con para la Costanera
Puerto Las Mulatas efecto de fachada y proyección cultural, Puente paralelo P. de Valdivia
Fundacional Costanera
definida entre dos nodos significativos con Zonas protección entorno
fuerte potencialidad turística (sector FFCC y patrimonial (inmuebles y
sector Puerto Las Mulatas) y respaldado por zonas típicas)
los contenidos patrimoniales del área Corredor fluvial Puerto Las
central. La idea se refuerza con la Mulatas – Toro Bayo
implementación de un corredor fluvial a Proyecto Kohler
modo de pequeños muelles para Costanera pública Ribera Toro
embarcaciones orientadas tanto a paseos Bayo (borde poniente río
recreativos como a recorridos de apoyo a Valdivia)
otras actividades. Paraderos fluviales entre
Puente Santa Elvira y el Puerto
Las Mulatas
Proyectos peatonalización del
centro
Pieza Urbana 2 Sector oriente de la Consolidar un corredor productivo Puente Santa Elvira
Corredor Productivo ciudad, definido en competitivo, que conecte áreas industriales Circunvalación Exterior
torno a los ejes Ruta 5, previstas en sectores Collico – Chumpullo,
Oriente
entre accesos norte y acceso norte, acceso sur y Puerto Las
sur, y anillo Mulatas, utilizando como ejes principales la
circunvalación exterior, Circunvalación Exterior (entre Collico y Las
entre las áreas Collico – Mulatas pasando por el Acceso Sur) y Pedro
Chumpullo, acceso sur y Aguirre Cerda (Acceso Norte – Puente Santa
Puerto Las Mulatas como Elvira, empalmando con la Circunvalación).
puntos relevantes.
Pieza Urbana 3 En torno al eje Ruta T- Potencialidad, mediante la consolidación de Ciclovía Los Notros – Niebla
Corredor Recreativo 350, entre Los Notros y un sendero a nivel de la planicie (Ruta T- Subcentro Toro Bayo (área
Niebla. 350), de formar parte de un corredor ZE1e del PRC vigente), en
Poniente
provisto de ciclovía entre el sector de Los complemento con actividad
Aromos – Los Notros y Niebla, orientado turística y comercial de Av. 7
hacia una vocación ecológico recreativa. Muelle Público Toro Bayo,
vinculado a Corredor Fluvial
hacia Puerto Las Mulatas·
Paseo Av. 7, sector Toro Bayo,
proyectando corredor entre el
Muelle Toro Bayo y el Puerto
Las Mulatas·
Paradores productivos en el
corredor
Pieza Urbana 4 Paseo en torno al borde Este corredor, entre el puente Calle Calle y el Recuperación Balneario en
Corredor Recreativo fluvial Las Ánimas – eje camino Cabo Blanco, se compone de borde fluvial Las Ánimas
ASENAV – Cau Cau, entre segmentos con vocación recreativa pública Paraderos fluviales entre el
Norte
el límite urbano oriente en el sector de Las Ánimas, un segmento Puente Santa Elvira
propuesto y el área de actualmente industrial (ASENAV) en que se proyectado, y el Puerto Las
Cau Cau. prospecta la deslocalización de la industria Mulatas·
en virtud de su potencial turístico e Costanera de borde con
inmobiliario, y el sector de Cau Cau que posible ciclovía en base a un
prevé la consolidación de un proyecto sendero básico de bajo
ecológico en el área del ex Fundo Cau Cau. impacto
Puente Cau Cau de vinculación
entre riberas de tipo ecológico
recreativas
Centralidades
Toro Bayo, en torno al área turístico industrial y su prolongación hacia el río Valdivia, enfrentando
al Puerto Las Mulatas.
Norte de Guacamayo
Sector Corvi, aprovechando la disponibilidad de terrenos Serviu en el sector oriente de esta área,
en el pie de monte .
Area de expansión norte de Valdivia, vinculado al sector Santa Rosa y ASENAV, sobre Av. España.
b. Sistemas Estructurantes
Los sistemas estructurantes tienen una función articuladora entre áreas de un territorio y conceptualmente
constituyen el soporte para la planificación, coordinando elementos existentes en el resto de la ciudad y
elementos proyectados en la misma. En relación a los sistemas estructurantes para Valdivia, el Subsistema
Vial deriva de la consolidación de la vialidad estructurante proyectada para la ciudad, en convergencia con
los proyectos de conectividad propuestos por los instrumentos de gestión territorial ya descritos. A su vez,
el Subsistema Ambiental es concordante con el análisis realizado en torno a los macrosistemas y bordes
urbanos expresados en la propuesta de estructuración urbana para Valdivia planteadas anteriormente.
c. Propuestas Estratégicas
Las propuestas estratégicas para el desarrollo urbano derivan de las consideraciones realizadas para las
piezas urbanas del MUT, y pueden sintetizarse en las siguiente Figura.
El modelo de gestión territorial consiste en diseñar una organización efectiva de la institución municipal
para la implementación del Modelo Urbano Territorial (MUT). La esencia de este modelo de gestión está en
llevar a la práctica las políticas territoriales establecidas por el Municipio, que constituyen la base del
Modelo Urbano. La consolidación de la imagen urbana comunal, y de zonas específicas, es el resultado
esperado de la planificación territorial, ya que esta imagen es la suma de los objetivos, proyectos y
aspiraciones de la comunidad.
Para lograr los resultados es necesario garantizar que los proyectos públicos y privados, y otras
intervenciones normativas, se planifiquen y prioricen en función de las estrategias de desarrollo urbano
territorial, la propuesta de estructuración urbana y los preceptos del MUT. Para lograr esto, es necesario
generar los procesos de gestión y coordinación de las decisiones relacionadas con el territorio, que
corresponde al menos a las siguientes materias:
En el contexto de la gestión institucional municipal, es relevante el hecho que el Municipio cuenta con
instrumentos como el Plan de Desarrollo Organizacional, cuyo diseño incorpora la figura de un Comité
Estratégico de Gestión donde se toman las principales decisiones acerca de las políticas municipales. En
éste participan el Alcalde, el Administrador Municipal y Secplan.
Por otra parte, la propia Comisión de Ordenamiento Territorial Municipal (COTM, 2002) tiene como función
principal tratar materias de urbanismo, planificación y ordenamiento territorial, y ha sido la instancia
donde se han tomado decisiones relevantes en la materia. En éste participan los directores de los
departamentos y profesionales directamente vinculados a la gestión territorial, y el Asesor Urbanista actúa
como Secretario Ejecutivo de esta Comisión.
Las actuales estrategias de desarrollo institucional son consistentes y apropiadas para la planificación y
gestión del territorio establecida en el Modelo Urbano Territorial (MUT) y las estrategias de desarrollo
urbano. La COTM es el centro de la gestión urbana del municipio, y debe contar con autoridad para la
gestión urbano territorial, derivada de la autoridad municipal, a través del Comité Estratégico de Gestión.
El siguiente Diagrama expresa la propuesta general de organización institucional para la gestión urbana de
Valdivia. El Diagrama propone el conjunto de relaciones necesarias para desarrollar la gestión del territorio
comunal, según lo indicado anteriormente.
17 Este componente se detalla el la propuesta de Modelo Urbano Territorial realizada para el Estudio.
Autoridad
Municipal
CEG
SECTOR PRIVADO Comité Estratégico de
Gestión
Dirección
Administración y
Finanzas
VALDICOR
COTM Direcciones
SOCIEDAD PROTECTORA DEL
Comisión de Municipales
PATRIMONIO AMBIENTAL Ejecutoras
Ordenamiento
COMITÉ DE CONCESIONES Territorial Municipal
Representantes
URBANAS
Territorios
Comunales
Gerencia Proyecto Gerencia Proyecto Gerencia Proyecto Gerencia Programa Gerencia Programa
Corredor Central Seccional Industrial Habilitación Programa de Programa
Costanera Collico - Chumpullo Corredor Turístico Renovación Urbana Equipamiento y
Fluvial Subcentros
La nueva Ordenanza del PRCV se ha generado sobre la base de un proceso exhaustivo de homologación de
zonas, para lo cual se ha utilizado tres insumos:
El Plan Maestro generado a partir de la Propuesta de Estructuración Urbana realizada para el área
urbana de planificación, que a su vez se fundamenta en los lineamientos existentes en los
instrumentos de gestión territorial, estudios y proyectos vigentes para la comuna,
Las características del actual PRCV
Las modificaciones que ha experimentado la LGUC y su Ordenanza, cuya última versión tiene fecha
31 de marzo de 2005.
Por otra parte, la edición del documento, que corresponde al texto refundido, se realizó contemplando los
siguientes aspectos:
Reclasificación de los usos según norma vigente (Ley y OGUC), actualizando las normas locales en
base a los nuevos contenidos, definiciones y estructura de este instrumento,
Nueva estructuración de las normas específicas, generando una propuesta innovativa como
expresión y lectura en materia de normas de uso de suelo y edificación,
Incorporación de los resultados del estudio de patrimonio
Incorporación de definiciones propias atingentes a la ordenanza local y que no están incorporadas
en la OGUC,
Modificación total de nomenclatura y denominación de zonas
Particularmente, para el Borde Fluvial Principal se definieron normas generales, especiales y transitorias.
Las Generales se vinculan al espacio público de borde y realiza consideraciones sobre líneas oficiales,
líneas de edificación, líneas de alta marea, bordes de restricción y/o protección, edificación y usos en
predios de borde, y espacio reservado para el aprovisionamiento del sistema de transporte interconectado
fluvial y terrestre. Las Especiales se refieren a autorizaciones especiales de uso y edificación por parte del
DOM, Inmuebles de Conservación Histórica y Diseño urbano y arquitectónico18. Las Transitorias se refieren
a la liberación de áreas de riesgo por inundación en Barrios Bajos y Riberas en general, dependiendo de
estudios técnicos (planes maestros, defensas y otros).
En relación a las áreas patrimoniales, se definieron Normas Generales sobre resguardo patrimonial
(edificaciones y entornos), Normas Especiales Zona Típica, Centro Cívico, Barrio Esmeralda y entornos de
Espacios Públicos, y se incorporó el listado de inmuebles y espacios patrimoniales – Estudio Surplan.
El instrumento PRCV, originado en el Estudio Actualización del Plan Regulador Comunal de Valdivia, se
orienta a determinar las condiciones para el ordenamiento territorial del área urbana de Valdivia,
considerando aquellas nuevas áreas que se ha prospectado incorporar con objetivos de desarrollo urbano.
En consecuencia, el territorio urbano en referencia está definido por la ciudad central de Valdivia, el
corredor Valdivia – Niebla, el corredor costero Niebla - Loncoyén y las áreas nucleares de Calfuco y
Curiñanco, según se expresa en la Figura siguiente y en los planos relativos a la Zonificación del nuevo
PRCV (PRC 1), alcanzando con ello una superficie aproximada de 7.544 hectáreas19.
La propuesta de modificación del límite urbano considera, de una parte, la incorporación de áreas
actualmente periurbanas en la ciudad de Valdivia como mecanismo de regulación de la forma de
crecimiento de la ciudad en áreas que requieren un desarrollo sustentable por sus características de
fragilidad ambiental. De otra, la inclusión de bolsones costeros previendo el futuro desarrollo de las
localidades de Calfuco y Curiñanco.
En efecto, existe la necesidad de salvaguardar las características del medio físico mediante la regulación de
su uso, evitando la generación espontánea de asentamientos y/o usos de suelo incompatibles con el
entorno. Es por esto que la modificación del límite se orienta a la generación de áreas con características
de edificación y uso regulados, en baja densidad y con exclusión de actividades, en función de lograr
CURIÑANCO
CALFUCO
El límite urbano está descrito en detalle en el Anteproyecto de Ordenanza, y considera los siguientes
aspectos relevantes en coherencia con los lineamientos establecidos más arriba:
Incorporación de nuevas áreas al desarrollo urbano: Área norte de Santa Rosa y entorno, Cau Cau,
Santa Elvira, sector Angachilla y Entorno, Sur de Collico y Chumpullo, Bolsones urbanos de Calfuco
y Curiñanco
Incorporación de coordenadas UTM en la descripción, debido a las dificultades para establecer con
claridad algunos puntos
3.3 Zonificación
Como resultado final de la Homologación de zonas, su cantidad se redujo de 83 zonas originales del PRC
vigente, a 37 nuevas zonas.
El resultado del análisis de homologación de zonas se expresa en los Cuadros siguientes, en donde se
expresa la nueva zona y las zonas antiguas que se homologaron a ésta.
Zona nueva
ZU1 Zona Residencial
Zonas antiguas ZU4, ZU4a Corvi, Francia Sur, Las Ánimas Santa Rosa y puntos específicos
ZE1a Colindante El Bosque entorno a la feria, expansión colindante a la ZU4 hacia el
sur por Picarte
ZE4a y ZE 4b Guacamayo
ZKv1 y ZKv2 entorno parque Krahmer
ZU8 parte de la Feria
ZE3a norte de Angachilla
Zona nueva
ZU2 Zona Residencial
Zonas antiguas ZE4 El Bosque
ZU3 Krahmer
ZKv2a Guacamayo, borde poniente y Puntilla
Zona nueva
ZU3 Zona Residencial
Zonas antiguas ZE1c Teja, Toro Bayo Los Notros
ZU2 Teja
ZE6 parcial, área interior Ribera nor oriente de Los Notros de 1250 m2 de subdivisión
predial
ZE1d Torobayo industrial, que ya cambió a residencial
Zona nueva
ZU4 Zona Residencial
Zonas antiguas ZU3c Guacamayo parte norte, y norte del área sur
ZE2, ZE2a, ZE3a Torobayo
ZE3a Corredor Toro Bayo Niebla
ZE7, ZE8, ZE9 corredor Toro Bayo Niebla
Zona nueva
ZU5 Zona Expansión
Zonas antiguas Localización actual: Guacamayo (ZU3c), Angachilla, Santa Rosa, Cau Cau
Zona nueva
ZU6 Zona Residencial Mixta
Zonas antiguas ZU2, ZU3, ZU4 y ZU7 zona Teja
ZU3 Plataforma central zona alta
Antigua ZU6 Collico sur
Zona nueva
ZU7 Zona Centro 1
Zonas antiguas Centro (ZU1, ZU1a, ZU1b),
Seccional hotel (ZU1c),
Seccional ferrocarriles (ZU1d),
Borde Calle Calle (ZU3),
Barrios Bajos (ZB1, ZB2, ZB3, ZB4),
Zona Alta (ZU3)
Zona nueva
ZU8 Ejes Estructurantes
Zonas antiguas ZUE equipamiento con vivienda en 2º piso al norte de Angachilla
ZU-EM equipamiento con vivienda en 2º piso en Guacamayo (bordes vialidad)
ZE3b Angachilla norte
Av. España
Nueva Circunvalación Sur
Picarte
Zona nueva
ZU9 Zona Residencial Costera Intermedia
Zonas antiguas ZC1 y ZC3
Zona nueva
ZU 10 Zona Residencial Costera de Borde
Zonas antiguas ZC4, ZC6, ZCE1, ZCE2, ZCE3
Zona nueva
ZU 11 Zona Residencial Costera Mirador
Zonas antiguas ZCR1, ZCR2
ZONAS INDUSTRIALES
Zona nueva
ZUI 1 Zona Industrial Collico Chumpullo
Zonas antiguas ZU 6
Zona nueva
ZUI 2 Zona Industrial Las Mulatas
Zonas antiguas ZU 6
Zona nueva
ZUI 3 Zona Industrial Toro Bayo
Zonas antiguas ZE 1e
Zona nueva
ZUI 4 Zona Industrial Niebla
Zonas antiguas ZC 2
Zona nueva
ZUI 5 Zona Industrial Plataforma de Niebla
Zonas antiguas ZC 5a
ZONAS EQUIPAMIENTO
Zona nueva
ZUE1 Equipamiento CON VIVIENDA 2º PISO
Zonas antiguas Zona ZE1b, subcentro de Torobayo
ZKE equipamiento con vivienda en 2º piso en Krahmer
ZU-EA Servicios automotrices Guacamayo
ZU-EC Equipamiento y comercio Guacamayo
ZU-EI Equipamiento general Guacamayo
Zona nueva
ZUE2 Equipamiento Universitario
Zonas antiguas ZU9 Zona de equipamiento universitario con vivienda para estudiantes y profesores
Zona nueva
ZUE3 Equipamiento Educacional
Zonas antiguas ZU-EE Equipamiento educacional Guacamayo
Zona nueva
ZUE4 Equipamiento Deportivo
Zonas antiguas ZU-ED Equipamiento deportivo y áreas verdes Guacamayo
ZU8 parte de feria
Borde Las Animas
Zona nueva
ZUE5 Equipamiento Feria
Zonas antiguas ZU8 Feria
Zona nueva
ZUE6 Equipamiento Niebla
Zonas antiguas ZC7 y ZC5
Zona nueva
ZUE7 Equipamiento Cementerios
Zonas antiguas ZCR4b Niebla
Cementerio Alemán, Cementerio Parque Austral Valdivia, Cementerio Municipal,
Nuevo Cementerio Municipal
Zona nueva
ZUE8 Equipamiento Terminales de Locomoción
Colectiva
Zonas antiguas
ZONAS ESPECIALES
Zona nueva
ZRI 1 Restricción Infraestructura
Zonas antiguas
ZR4 (genérica infraestructura), ZR4a y ZRK3
(líneas de alta tensión), ZCR4a
Zona nueva
ZRI 2 Restricción Infraestructura Ferroviaria
Zonas antiguas
ZR4b (ferroviaria),
Zona nueva
ZRI 3 Restricción Infraestructura Sanitaria
Zonas antiguas
ZR6 (sanitaria)
Zona nueva
ZRI 4 Restricción Parques
Zonas antiguas
ZR1 (parque) ZRK2 Parque Krahmer ZE5
Teja, ZR1a (Islote Haverbeck)
Zona nueva
ZP 1 Zona de Protección de Humedales
Zonas antiguas
ZR2a (zonas húmedas de Guacamayo), (ZR2), ZRK1 ZRK2 ZCR3c,
ZR1a (Islote Haverbeck)
Zona nueva
ZP 2 Zona de Protección de Hualves o Vegas
Zonas antiguas
Zona nueva
ZP 3 Zona de Protección de Bosques
Zonas antiguas
Zona nueva
ZPP 1 Zona de Protección Patrimonial Fuerte Niebla
Zonas antiguas CCH 1 Niebla
Zona nueva
ZPP 2 Zona de Protección Patrimonial de Niebla
Zonas antiguas CCH 2 Niebla
Zona nueva
ZPP 3 Zona de Protección Patrimonial Área Central
Zona nueva
ZCP Zona de Protección de Playa y Bordes de Río
Zonas antiguas
ZR3 (protección de bordes de agua cota 2), ZCP Niebla
Zona nueva
ZRR1 Zona de Protección Por Remoción sin Edificación
Zonas antiguas ZCR3a, ZCR3b
Zona nueva
ZRR2 Zona de Protección Por Remoción con Edificación
Zonas antiguas Zonas de Riesgo: zonas de remoción en masa (ZR5, análisis en detalle para discriminar zonas
donde se permita algún tipo de edificación)
Guillermo Villegas Barrios Coordinador Contraparte Técnica Director de Desarrollo Urbano, SEREMI de
Vivienda y Urbanismo X Región de Los Lagos
Comisión de Ordenamiento Territorial Municipal
Francisco Zuloaga Coordinador Contraparte Equipo Asesor Urbanista, SECPLAN Municipalidad de
Técnico Municipal Valdivia
María Rita Ubilla Coordinadora COTM Directora de SECPLAN, Municipalidad de Ovalle
Eduardo Luzzi Representante DOM en COTM Director de Obras, Municipalidad de Valdivia
Enrique Sánchez Representante DOM en COTM DOM Municipalidad de Valdivia
Manuel Kiyan Representante DOM en COTM DOM Municipalidad de Valdivia
Nino Bernucci Representante Depto. de Tránsito en Director Departamento de Tránsito,
COTM Municipalidad de Valdivia
Francisco Acuña Representante Depto. de Director Área Medioambiente, SECPLAN
Medioambiente en COTM Municipalidad de Valdivia
Municipalidad de Valdivia
Ramón González Administrador Municipal
Esteban Marinovic Asesor del Alcalde
Federico Larsen Comisión Bicentenario
Germán Uribe Director Depto. de Finanzas Municipalidad de Valdivia
Moisés Alfessi Jefe Departamento de Informática Municipalidad de Valdivia
Otras Instituciones
Iván Flores Gerente General VALDICOR, Concejal
Alejandro Larsen Director Provincial SERVIU
María Antonieta Moncada Arquitecta SERVIU Provincial, Coordinadora Proyecto Seccional Guacamayo
Durante el proceso se obtuvo y procesó una importante cantidad de información, cuyos componentes se
expresan a continuación. En las distintas áreas de especialidad, además de la utilización de información
secundaria se relevó información directamente en terreno.
Documentos
Bases de Datos
Censo 2002
Patentes Comerciales Municipales
Encuesta CASEN 2000
Permisos de edificación 1990 – 2001 Valdivia. MINVU.
Postulantes a Programas Habitacionales MINVU
Directorio Provincial de Establecimientos Educacionales de Valdivia. 2005.
Bases Cartográficas
Cartografía Aerofotogramétrica elaborada por PULSO S.A. en base a vuelo contratado y realizado
en noviembre de 2004
Cartografía Aerofotogramétrica sector costero Loncoyén – Curiñanco
Cartografía Plan Maestro de Evacuación y Drenaje de Aguas Lluvias de Valdivia, AC Consultores
Ltda. y DOH MOPTT, octubre de 2002.
Plan Maestro de Evacuación y Drenaje de Aguas Lluvias de Valdivia, X Región. AC Consultores Ltda.
y DOH MOPTT, octubre de 2002.
Red de Agua Potable y Alcantarillado de Valdivia.
Territorios operacionales determinados para Valdivia, Empresa Aguas Décima
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Base de datos de peces: http://www.fishbase.org
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Información sobre anfibios y reptiles: http://www.udec.cl/~hediaz/
CONAMA: http://conama.cl
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Estudio geológico y geoambiental de Chiloé insular y parte occidental de la IX Región. Geología
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convergence rate. In Revista geológica de Chile, Vol. 27, Nº 2. Santiago.
Se dio inicio al proceso de participación ciudadana y difusión en el mes de febrero de 2005, a comienzos
de la Segunda Etapa, en base a talleres y jornadas públicas y abiertas.
Se ha realizado diversos Talleres Técnicos de Planificación con el Municipio y otros actores clave con
opinión técnica en los meses de febrero, marzo, abril y julio.