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Ing. Msc.

Luis Fernando Restrepo Gómez

… Tomado del Trabajo de Investigación titulado "ADQUISICIÓN DE SUELO


DEL COUNTRY CLUB DE BOGOTÁ: TENSIONES Y LECCIONES DE UN
PROCESO INCONCLUSO", realizado en el año 2007 por la investigadora
principal Dr. MSc. Claudia Acosta M., y como Investigador Asociado el Dr. Msc.
Juan Felipe Pinilla Pineda

CLAUDIA M. ACOSTA MORA, es una abogado titulada, con una maestría en


estudios urbanos del Colegio de México. En la actualidad trabaja como
consultor en materia de política de vivienda y suelo para diversas
instituciones del estado y es docente e investigador acreditado del

DEFINICIÓN DE VALOR COMERCIAL

Dada la importancia trascendental que tiene para efectos de la aplicación de los


métodos de avalúo la determinación de cuál es el alcance y sentido de la
expresión “valor comercial”, conviene en este aparte revisar la definición
contenida en el Decreto 1420 de 1998. El artículo 2º de dicho Decreto establece
que:

“Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más probable por el
cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor
actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas
que afectan el bien”. (Cursiva y subrayado fuera de texto).

La parte subrayada de la definición resulta de suma importancia, pues está


señalando que una de las determinantes para definir el valor comercial tiene
que ver con las condiciones jurídicas que pesan sobre el bien. En este sentido,
habría que concluir que para la determinación del valor comercial no basta
con conocer las dinámicas propias del mercado inmobiliario y el
comportamiento de los agentes en relación con sus ofertas o expectativas, sino
que tal situación debe ser contrastada con el conjunto de determinantes
jurídicas que afectan y/o determinan tal valor.
Ing. Msc. Luis Fernando Restrepo Gómez

Las condiciones jurídicas que afectan un bien, para efectos de


determinar su valor comercial, deben ser entendidas como el conjunto de
los principios, mecanismos y deberes que pesan sobre una determinada
propiedad de acuerdo con todas las características propias de la regulación
urbanística.

Al considerarse que el contenido económico de la propiedad inmobiliaria está


determinado por decisiones públicas relativas al ordenamiento del territorio, y
que el contenido urbanístico de la propiedad (ius edificandi) no hace parte
per se de la propiedad, será necesario concluir que el mencionado “valor
comercial” y su determinación, hacen alusión al conjunto de circunstancias
jurídicas que señalan las posibilidades de uso y aprovechamiento del suelo de
conformidad con el régimen de deberes urbanísticos (cesiones de suelo,
participación en la financiación de las cargas urbanísticas, participación en
plusvalías, mecanismos de gestión asociada forzosa, etc) contenidos en la
normas urbanísticas.

Es así como el Decreto 1420 de 1998 (Artículo 21 numeral 1) dispone que uno
de los parámetros que se tendrán en cuenta en la determinación del valor
comercial es “la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al
momento de la realización del avalúo en relación con el inmueble objeto del
mismo”.

Por reglamentación urbanística vigente debe entenderse el conjunto de


determinaciones urbanísticas que definen tanto las posibilidades de
aprovechamiento como los deberes urbanísticos que deben asumirse para
poder concretar tales aprovechamientos.

Esta anotación es de suma importancia, dado que muchas veces se tiende


a pensar que los efectos de la reglamentación urbanística deben ser
evaluados solamente con relación a los potenciales asignados (usos del
suelo y potenciales constructivos) y se olvida la incidencia que sobre el
valor comercial tienen también los deberes, responsabilidades,
cesiones y en general las obligaciones urbanísticas.

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