Professional Documents
Culture Documents
Les normes régissant la copropriété que ce soit en droit Marocain ou en droit Français
sont au nombre de deux à savoir:
Il ya d’abord les lois suscitées (la loi 18-00 et la loi de 1965) et ensuite le règlement de
copropriété qui en constitue l’application.
De nature conventionnelle, la copropriété ait appel à un syndicat; Le nom donné au
groupement des copropriétaires d’un immeuble. Le syndicat est administré par une
assemblée générale. Cette dernière prend toutes les décisions nécessaires à la gestion
de la copropriété et les faits exécutés par le syndic.
On doit déduire de ce qui précède que tous ces éléments forment ce qu’on appelle; Le
statut de la copropriété qu’il s’agisse de la copropriété en droit Marocain ou bien en
droit Français.
Cette comparaison a pour finalité de nous aider à mieux cerner le statut de la
copropriété en droit Marocain et également en droit Français. C’est ainsi que nous
allons répondre a la question suivante:
Quelles sont les points communs et de divergences existant entre le statut de la
copropriété en droit Marocain et en droit français, aussi bien au niveau du domaine
d’application et la structure de la copropriété qu’au niveau de l’organisation collective
de celle ci?
Pour ce faire notre plan sera comme suit:
En premier lieu nous allons traiter: le domaine d’application et la structure de la
copropriété à la lumière du droit Marocain et du droit Français (1ère partie).
En second lieu: l’organisation collective de la copropriété en droit comparé (2ème
partie).
propriété privatifs. »
L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, se réfère, dans ses deux alinéas successifs, à
deux structures d’immeubles:
La première, objet de l’alinéa 1er, est celle de l’immeuble auquel le statut de la
copropriété est impérativement applicable.
La seconde, objet de l’alinéa 2, est celle de l’ensemble immobilier auquel le statut de la
copropriété n’est applicable qu’à défaut de convention contraire créant une
organisation différente.
Le droit d’édifier de nouvelles constructions dans les cours ou dans les jardins et
dans leurs sous-sols;
Etre indemnisé par le syndicat des copropriétaires, s’il a subi un préjudice suite à
l’exécution des travaux prévus à (l’article 33 alinéa 1er). Le législateur marocain
s’est tu en ce qui concerne la précision de la nature du préjudice, alors que le
législateur de la loi du 1965 a stipulé d’une manière précise que ; le préjudice peut
résulter soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de
jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradation.
D’ester en justice pour pouvoir préserver leurs droits dans l’immeuble en
copropriété, ou réparer le préjudice causé à l’immeuble ou aux parties communes
par un des membres du syndicat ou par un tiers.
Obligations des copropriétaires :
Conformément à l’article 36 de la loi 18-00, chacun des copropriétaires est tenu de
participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et la gestion des parties
communes, en dehors de ces prérogatives, les copropriétaires sont tenus de certaines
obligations à savoir :
Aux termes de l’article 31 alinéa 3 de la loi 18-00, tout copropriétaire ayant mis en
location sa partie divise, est tenu de remettre copie du règlement de copropriété au
locataire qui s’engage, de sa part, à respecter le dit règlement dont il a pris
connaissance ainsi que par les décisions prises par le syndicat des copropriétaires.
D’après l’article 33 alinéa 1er de la loi 18-00, le copropriétaire ou ses ayants droit ou
l’occupant ne doivent pas interdire les travaux relatifs aux parties indivises décidés par
l’assemblée générale même s’ils se réalisent à l’intérieur des parties divises. Sur ce
point le législateur Français et contrairement au législateur Marocain dans son article 9
alinéa 2 a posé deux conditions afin d’obliger le copropriétaire d’accepter les travaux
relatifs aux parties indivises décidés par l’assemblée générale au sein de ses parties
divises à savoir :
1. Il faut qu’il ait nécessité.
2. Il ne faut pas que la consistance ou la jouissance des parties privatives
comprises dans son lot soient altérées de manière durable.
La loi 1965 dans ses articles 10 et 9 alinéa 2 énumère mot par mot la même chose
concernant ces obligations, sauf qu’en ce qui concerne l’obligation de contribuer au
paiement des charges de l’immeuble ; Sur ce point, l’article 10 qui est d’ordre public,
distingue deux catégorie de charges :
• Les charges entrainées par les services collectifs et les éléments
d’équipement communs ;
• Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des
parties communes.
En effet, chaque copropriétaire doit verser au syndicat des provisions pour le
financement du budget voté et qui sont fixées, sauf disposition contraire, en fonction
de sa quote-part de la partie divise par rapport à l’immeuble (article 36 de la loi 18-00)
Ce budget est voté par l'assemblée générale chaque année, toutefois, les
copropriétaires peuvent s'arranger avec le syndicat pour les modalités de versement.
Nous pouvons également citer dans le même cadre de cette partie le renoncement de
certains copropriétaires à payer leurs cotisations aux syndicats.
Pour ceci, la loi 18-00 a tenu à accélérer la procédure judiciaire et obliger les
copropriétaires à verser leurs dus, et cela surtout en donnant la compétence au
président du tribunal de première instance statuant ‘’en référé’’ d’appliquer la
procédure d’injonction de paiement avec la possibilité d’exécuter le jugement malgré
l’appel. Tandis que le législateur de la loi 1965 a resté silencieux concernant
les démarches à suivre face à l’inobservation de certains copropriétaires à
l’obligation de payer leurs cotisations. La 18-00 a posé un principe dans
l’article 37 c’est que la modification des répartitions des charges ne peut être
décidée que par l'assemblée générale à la majorité des trois quarts des voix
des copropriétaires conformément aux dispositions des articles 21 et 36 de la
présente loi.
A défaut elle peut être décidée par le tribunal compétent, en outre le copropriétaire qui
considère que sa participation aux charges est supérieure à son dû, il peut porter
également le litige devant le tribunal compétent pour en demander la révision des dites
charges. Dans ce cas, le procès est intenté contre le syndicat des copropriétaires en
présence, le cas échéant, du syndic.
Tandis que la modification des répartitions des charges aux yeux de la loi du 10 juillet
1965 est décidée par l’unanimité des copropriétaires. Cependant il y a une exception à
relever dans les alinéas 1er et 2ème de l’article 11 et aussi dans l’article 25 c’est que la
modification des charges peut être décidée à l’assemblé générale statuant à la
majorité.
A défaut le copropriétaire peut porter le litige devant le tribunal de grande instance au
lieu de la situation de l’immeuble. Et ce conformément aux dispositions de l’article 11
dernier alinéa. La loi de 10 juillet 1965 a conditionné l’action de révision des charges en
prescrivant certains délais qui doivent être respectés par le copropriétaire.
Après avoir étudié le domaine d’application des lois 18-00 et du 10 juillet 1965 relatives
au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et leur structure. Une question
demeure posée, est celle de savoir l’organisation collective de la copropriété?
2ÈME PARTIE: L’ORGANISATION COLLECTIVE DE LA COPROPRIÉTÉ EN
DROIT COMPARÉ:
A. LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Le règlement de copropriété est un acte juridique ayant pour objet de définir les droits
et obligations des copropriétaires tant sur les parties privatives que sur les parties
communes de l’immeuble, et d’organiser selon des formules laissées à la volonté des
parties la marche d’une copropriété.
Cette définition atteste du rôle capital de ce règlement dans le fonctionnement de
toute copropriété. La coexistence de nombreux copropriétaires exige, en effet,
l’institution d’une véritable charte qui établit une sorte de compromis entre les intérêts
individuels des copropriétaires et l’intérêt collectif de la copropriété.
Le règlement de copropriété est obligatoire, il est régi par la loi du 10 juillet 1965 en
France, et au Maroc par la loi 18.00, il est normalement établit préalablement à la mise
en copropriété de l’immeuble, mais dans le droit marocain il peut être établie
ultérieurement.
Il convient donc de traiter le contenu du règlement de copropriété (Section 1) avant
d’examiner ses effets dans le droit comparé (Section 2).
1. LE CONTENU DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ :
Le règlement que se soit dans le droit de copropriété en France ou au Maroc détermine
la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance;
Il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes;
Il définit des règles de gestion du syndicat et de la tenue de l’assemblée générale ainsi
que les critères de désignation du syndic et de son adjoint et, le cas échéant, du conseil
syndical. Toutefois, cette dernière disposition d’après l’article 9 de la loi marocaine
n’est pas obligatoire si le nombre des copropriétaires est inférieur à huit.
La délimitation des charges communes ainsi que les modalités de leur répartition entre
les copropriétaires doivent également faire l’objet des dispositions du règlement.
Des clauses restrictives relatives aux modalités d’usage des parties privatives doivent
être justifiées par la destination de l’immeuble.
C’est pourquoi il importe de bien préciser dans le règlement de copropriété les cas où
un immeuble est exclusivement ou principalement destiné à l’habitation bourgeoise,
aux professions libérales, aux commerces, à des bureaux, etc.
Sous cette réserve, les stipulations du règlement de copropriété doivent être
respectées ; par exemple il ne peut être installé une boulangerie industrielle dans des
locaux dans lesquels est autorisé l’exercice d’un commerce de boulangerie.
Relativement aux modalités d’usage des paries communes, il est interdit même pour
un temps court, d’encombrer ou d’utiliser les parties communes en dehors de leur
usage normal ou d’y déposer quoi que se soit.
Selon l’article 14 de la loi du 18-00 le règlement de copropriété précise le nombre de
voix pour chaque partie privative concernant les décisions prises par l’assemblée
générale par contre au niveau de la loi 1965 le législateur français n’a pas abordé ce
point comme il a fait le législateur marocain.
On constate donc que le règlement de copropriété que se soit dans le droit marocain
ou français, doit être conforme à l’intérêt de la collectivité, et l’étude du contenu du
règlement de copropriété et plus particulièrement des clauses relatives à la destination
et aux conditions de jouissance des partie privatives révèle les atteinte portées au droit
de propriété des copropriétaires sur la fraction divise de leur lot.
C’est en effet le droit de propriété lui-même qui est remis en cause. Lorsque l’on soit
que toute personne qui accède à ce mode d’habitat recherche avant tout les avantages
et agrément que procure la propriété d’un logement, on ne serait trop conseiller à tout
éventuel acquéreur d’un appartement dans un immeuble divisé de lire attentivement
cette « charte commune » qui prend bien souvent l’aspect d’un carcan tant matériel
que juridique.
Assemblée générale:
L’assemblée générale est une réunion qui se tient afin de pouvoir procéder à la gestion
de l’immeuble en copropriété. Ceci doit s’établir conformément à la loi et au règlement
de copropriété dans le but de prendre les décisions adéquates.
L’exécution de ces décisions sera confiée au syndic ou alors au conseil syndical.
La première réunion de l’assemblée générale a lieu à l’initiative de l’un ou de plusieurs
copropriétaires. Il est à l’ordre du jour d’établir le règlement de copropriété, si ce
dernier n’est pas déjà élaboré, ainsi qu’à la désignation de l’organe de la gestion de
l’immeuble.
L’assemblée générale doit se rassembler au moins une fois tous les ans. Quand il existe
une nécessité, le syndic a le droit de convoquer les copropriétaires pour établir une
assemblée générale extraordinaire.
L’assemblée générale se doit à chaque réunion d’élire parmi ses membres (c'est-à-dire
les copropriétaires) un président qui a pour mission de diriger les travaux, un
secrétaire qui se charge de dresser les PV de la réunion.
L’assemblée générale est chargée de prendre toute décision ou toute modération qui
serait susceptible d’assurer la sécurité, la maintenance, la conservation et la jouissance
de l’immeuble ainsi que la sécurité et la quiétude de ses habitants. L’assemblée
générale est également chargée de désigner ou révoquer les organes de la copropriété
comme le syndic, son adjoint, le conseil syndical. Elle a aussi la compétence d’autoriser
le syndic ou toute autre personne à ester en justice, et d’approuver le budget du
syndicat ainsi que de fixer les dépenses et leur plafond.
L’assemblée générale peut prendre ses décisions, soit à la majorité absolue soit à la
majorité des trois quart soit à l’unanimité. Toutefois, l'assemblée générale ne doit
aucunement obliger l'un des copropriétaires à changer: La destination, les conditions
d'usage ou la jouissance de sa partie individuelle. (Article 23 de la loi 18-00). La seule
différence à relever, c’est qu’en droit français, l’assemblée générale peut
prendre ses decisions à la majorité des deux tiers alors qu’en droit marocain
la majorité est de trois quart.
L’article 14 de la loi 18-00 n’était pas claire si le syndic doit être parmi les
copropriétaires ou parmi les tiers, contrairement à la loi de 1965 qui a envisagé les
deux situations dans l’alinéa 2 de l’article 22.
Deux sortes d’assemblées générales sont prévues par le législateur marocain :
L’assemblée générale ordinaire et extraordinaire, tandis que cette subdivision n’a pas
été consacrée par le législateur français.
La position des deux lois concernant le quorum requis n’est pas similaire. La loi de 10
juillet 1965 n’exige aucun quorum pour la réunion de l’assemblée générale, tandis
que l’alinéa 2 de l’article 18 de la loi 18-00 impose la moitié des voix des
copropriétaires dans l’assemblée générale ordinaire, concernant les décisions prises
la majorité absolue.
Syndicat:
Les personnes qui sont habilitées à se regrouper dans un syndicat sont tous les
copropriétaires d’un immeuble divisé par appartements, étages et locaux.
Ce syndicat détient une personnalité morale ainsi qu’une autonomie financière, et
représente tous les copropriétaires réunis. Son objet primordial consiste en la
conservation de l’immeuble et dans l’administration des parties communes.
Tout copropriétaire est considéré membre du syndicat (de plein droit), il sera ainsi
obligé d’assister toute activité du syndicat, à savoir les décisions prises à travers
l’assemblée générale par voie de vote : chacun dispose d’un nombre de voies
selon sa partie divise dans l’immeuble.
Le syndicat dispose des droits et des obligations multiples, étant donné qu’il possède
la personnalité morale, il a donc le droit d’ester en justice (même contre l’un des
copropriétaires). Néanmoins il a des obligations et des responsabilités envers les
copropriétaires. Alors que le droit marocain attribue la personnalité morale
ainsi que l’autonomie financière au syndicat, le droit français à ce niveau,
précise l’attribution de la personnalité civile à ce dernier; (Article 14 de la
loi 1965).
1. ORGANE EXÉCUTIF : (SYNDIC ET CONSEIL SYNDICAL)
Syndic :
Le syndic peut être une personne physique, ou bien, une personne morale qui exerce
une profession de gestion des immeubles.
Le syndic et son adjoint sont désignés pour une durée de deux ans par les
copropriétaires présents ou représentés à la majorité des voix pendant l’assemblée
générale.
Si cette option fait défaut, le ou les copropriétaires concernés doivent adresser une
demande au président du tribunal de première instance. Ce dernier se charge d’en
désigner un suite à une information dont il fait part à l’ensemble des copropriétaires, et
après avoir entendu l’ensemble des présents parmi eux.
Les honoraires ou la rémunération du syndic sont fixées par l’assemblée générale,
sinon par l’ordonnance de sa nomination.
Le syndic est chargé d’exécuter les dispositions du règlement de copropriété, il est
également chargé de concrétiser les décisions de l'assemblée générale, de procéder
aux réparations urgentes, de collecter les participations des copropriétaires, et leur
communiquer la situation de la trésorerie, et finalement d’entreprendre les démarches
administratives et représenter le syndicat en justice.
Au décès du syndic, à sa révocation ou sa démission, le syndic adjoint le
remplace dans toutes ses missions. Le syndic adjoint exerce ces fonctions que
provisoirement si le syndic refuse de remplir ses tâches, s'il est absent ou s'il informe
de sa volonté de cesser ses fonctions.
En droit français, la durée des fonctions du syndic ne doit pas excéder trois ans, il est
alors démis de ses fonctions, jusqu’à décision de l’assemblée des copropriétaires sur
son renouvellement ou son remplacement.
Conseil syndical:
Lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier géré par plusieurs syndicats de
copropriétaires, il est créé un conseil dénommé le conseil syndical qui a pour mission
d’assurer la gestion des parties communes.
Le conseil syndical est composé d’un ou de plusieurs représentants de chaque syndicat
des copropriétaires, ils sont élus lors de la réunion de l’assemblée générale des
copropriétaires de chaque syndicat membre de l’ensemble immobilier.
Le conseil syndical procède lors de sa première réunion à l’élection de son président
parmi ses membres pour une durée de deux ans et tient ses réunions à la demande de
son président ou à l’initiative de deux membres, toutes les fois qu’il est jugé nécessaire
et au moins une fois tous les six mois.
Le conseil syndical désigne son syndicat à la majorité absolue.
Le conseil syndical assume les tâches qui sont confiées en vertu du règlement de
copropriété ou des décisions par l’assemblée générale.
Le législateur français n’a pas précisé la durée de la fonction du président, mais il a cité
la durée du mandat des membres du conseil syndical qui ne peut excéder trois ans, ce
que le législateur marocain n’a pas cité.
Conclusion
En conclusion, nous évoquerons seulement la loi 18-00 puisque c’est une œuvre
législative récente, et pour croire qu’une nouvelle réforme, à elle seule, résoudrait les
problèmes que soulève la copropriété dans notre pays, la loi 18-00 a besoin de temps
pour s’adapter aux exigences de la pratique, à travers notamment des décrets qui
viendront combler ses lacunes, et une interprétation adéquate de ses dispositions.
Il ne faut surtout pas oublier qu’une évolution des mentalités devrait aller de pair avec
ces mesures. Certains copropriétaires n’arrivent pas en effet à saisir la particularité de
ce type de logement et ont tendance à se comporter comme de véritables
propriétaires. Mais ce n’est pas tout. La répartition des charges entre copropriétaires
ne fait l’objet d’aucune indication précise dans le texte de loi, ce qui crée des
ambiguïtés énormes. Par exemple, les occupants du rez-de-chaussée doivent-ils
contribuer aux frais liés à l’entretien de l’ascenseur? Les familles qui n’ont pas de
voiture peuvent-elles refuser de payer pour tout ce qui touche le garage intérieur?
Dans les cas où les immeubles disposent aussi de petits commerces, la situation se
corse encore.
Comme disait Sartre «L’enfer, c’est les autres». Et à en croire les multiples histoires qui
circulent au sujet de la vie en copropriété, l’écrivain avait vraiment vu juste. La loi 18-
00 plutôt que de recadrer la vie dans les immeubles, aurait semé la pagaille sur le
terrain. Les sociétés de syndic de copropriété ont beaucoup de difficultés à fonctionner,
si bien que plusieurs d’entre sont devenues déficitaires.
De ceci, on peut conclure que Les dispositions de la loi 18-00 prospèrent dans un vide
juridique patent, laissant la porte ouverte à toutes les dérives.
Bibliographie
Webographie:
• www.casafree.com
• www.aujourd’hui.ma
• www.juriguide.com
• www.immobiliermaroc.org