03manual Avaluo Urbano Dci Colombia PDF

CODIGO MA7/7.5.1.
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EDICIÓN 01
MANUAL FECHA SEP 20/2011
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DE AVALÚOS URBANOS
DOCUMENTO CONTROLADO
SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD
MANUAL
DE AVALÚOS URBANOS
EDICION
QUE CAMBIA
DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO FECHA
Se incluyó en la portada del procedimiento: DESCRIPCION Y CAUSA
DEL CAMBIO donde se describe y se explica la causa del cambio,
Septiembre
00 junto con la edición que cambia y la fecha.
Se hizo revisión de la descripción del procedimiento el cual se 20/2011
implementa como este lo indica.
REVISADO POR APROBADO POR
Cargo: Representante de la Gerencia Cargo: Gerente

Fecha: Septiembre 20/2011 Fecha: Septiembre 20/2011
CODIGO MA7/7.5.1./01
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DE AVALÚOS URBANOS
1. OBJETIVO: Establecer los procedimientos técnicos para la elaboración de informes de avalúos

urbanos desarrollados por DCI COLOMBIA.
2. ALCANCE: Este manual es aplicable a las áreas administrativas y operativas de DCI
COLOMBIA.
3. RESPONSABILIDAD: Es responsabilidad de los Peritos Valuadores la correcta aplicación del
presente manual.
4. DEFINICIONES:
AVALUO: Es el proceso de formular una opinión sobre el valor.
ANALISIS DE MERCADO: Estudio de las condiciones del mercado de bienes raíces para un tipo
específico de propiedad.
COSTO: La cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad
INMUEBLE: Predio o extensión de terreno identificado, incluyendo las construcciones y mejoras
existentes.
METODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica valuatoria que busca establecer
el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes
semejantes y comparables con el objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a ala estimación del valor comercial.
METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA O INGRESO: Es la técnica valuatoria que busca
establecer el valor comercial del bien, a partir de la renta o ingresos que se puedan obtener del
mismo bien o inmuebles semejantes o comparables por su características físicas de uso y
ubicación, trayendo el valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la
vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.
METODO DE COSTO DE REPOSICIÒN: Es el que busca establecer el valor comercial del bien
objeto de avalúo, a partir de estimar el costo total para, construir a precios de hoy, un bien
semejante al del objeto de avalúo, para luego restar la depreciación acumulada. Al valor así
obtenido se le debe restar la utilidad.
METODO RESIDUAL: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para
el terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde
con al reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible
en el terreno objeto de avalúo
PRECIO: la cantidad solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad.
VALUADOR: persona que se espera desempeñe servicios de valuación de manera competente,
en forma independiente, imparcial y objetiva
VALOR DE MERCADO: el precio mas probable que una propiedad pueda lograr en un mercado
competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el vendedor
actúan con prudencia y acopio de información, dando por hecho que el precio no se ha visto
afectado por un estímulo inapropiado
VALOR: la relación monetaria entre las propiedad y quienes compran, venden o utilizan dichas
propiedades.
5. DOCUMENTOS DE REFERENCIA:
Requisitos legales y reglamentarios para la elaboración de informes de avalúos.
6. DESCRIPCIÓN DEL PROCEDIMIENTO: Ver página siguiente
7. REGISTROS:
Informe de Avalúo Urbano
8. ANEXOS: N.A.
9. CONDICIONES ESPECIALES: N.A.
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Los Pasos y Puntos a tener en cuenta en los informes sobre avalúo desarrollados para el BBVA se
describen a continuación:
PORTADA / PRESENTACION
Debe contener la siguiente información:
Ejemplo:
No. Folio
Expedición
Vencimiento
Solicitud
Solicitante
Valuador DCI Colombia E.U.
Arq. Eduardo José Ustáriz Araméndiz
Objeto del avalúo Conocer su valor comercial
(Ver información completa en la siguiente página)
Inmueble que se valúa
Ubicación
No cuenta catastral
No. de Matrícula Inmb.
Régimen de propiedad
Estratificación
Documentos
suministrados
Propietarios
Cliente
Informe y visita técnica
Fecha de la visita
Notas:
 El No. Folio es suministrado por DCI Colombia EU – Valledupar para un mejor control de
los mismos informes.
 Fechas de Expedición y Vencimiento. Dentro del avalúo debe especificarse la vigencia del
avalúo. De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el
Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico.
 Fecha de Solicitud. Fecha en la cual recibimos la solicitud.
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 Solicitante. Es necesario colocar la entidad solicitante, el nombre del funcionario solicitante
y cargo como se muestra en el rango del cuadro anterior.
- Es importante tener a la mano el documento “solicitud de avalúo” antes de proceder a
cualquier visita técnica para no correr riesgos
 Objeto del Avalúo. Se anota la finalidad del estudio de valuación, es decir para que es
requerido el avaluó del inmueble ya sea para conocer su valor comercial, dación en pago, etc.
Es necesario adicionar en ese cuadro la siguiente nota “(Ver información completa en la
siguiente página)” la cual se complementa con los textos que se verán mas adelante en la
pagina siguiente de este documento.
 Ubicación. Es de gran importancia conocer la dirección descrita en los documentos legales
suministrados por el solicitante y/o propietario así como la nomenclatura actual urbana
anotada en la placa del inmueble en el sitio.
 Documentos suministrados. Todo aquellos documentos que nos fue suministrados por el
solicitante es necesario referenciarlos en este punto.
 Propietario/Cliente. Es importante aclarar este punto conociéndose que no siempre el
propietario del inmueble es el cliente del BBVA Banco Ganadero.
- Observe bien los documentos legales suministrados y asegurase de quien es el
propietario actualmente.
 Fecha de la visita. Es importante anotar la fecha en que se realiza la visita técnica y si es
posible anotar quien atendió esa visita.
OBJETO DEL AVALÚO

Ejemplo:
El objeto del presente avalúo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual en
que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el método tradicional de investigación y comparación de
mercado; además, de la observación y el análisis de sus características particulares, así como el análisis del
sector que ejerce influencia.
El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del
inmueble avaluado, entendiéndose por este el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un
vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características
generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.
Para la realización de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra
consideración son relevantes para la fijación del valor comercial del inmueble; como aspectos de tipo
económico, jurídico, de normatividad urbana y físico que nos permiten fijar parámetros de comparación con
inmuebles del mercado inmobiliario.
Notas:
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 Objeto del Avalúo. Es necesario tener en cuenta dos textos dependiendo si el inmueble que
estamos avaluando es nuevo y esta en proceso de construcción o si es un inmueble usado.
OBJETO DE AVALÚO (PARA INMUEBLES USADOS, EN PROCESO DE

REMODELACIÓN O INMUEBLE QUE ESTE EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN QUE
NO FORMEN PARTE DE UN PROYECTO, ES DECIR QUE ESTE SIENDO
CONSTRUIDO POR UN PARTICULAR):
El objeto del presente avalúo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual
en que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el método tradicional de investigación y
comparación de mercado; además, de la observación y el análisis de sus características particulares,
así como el análisis del sector que ejerce influencia.
inmueble avaluado, entendiéndose por este el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado
y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y
características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o
urgencia.
consideración son relevantes para la fijación del valor comercial del inmueble; como aspectos de
tipo económico, jurídico, de normatividad urbana y físico que nos permiten fijar parámetros de
comparación con inmuebles del mercado inmobiliario.
OBJETO DE AVALÚO (PARA INMUEBLE NUEVOS), (Este objeto solo es si el inmueble

esta construido por una constructora y que forme parte de un proyecto):
El objeto del presente avalúo es determinar el valor comercial del inmueble, teniendo en
cuenta que el constructor lo entrega totalmente terminado, así como las zonas comunales que
componen el proyecto y sus trámites y obligaciones de licencias, PH, y servicios públicos
totalmente terminados, al cual se ha llegado mediante el método tradicional de investigación y
comparación de mercado; además, de la observación y el análisis de sus características particulares,
así como el análisis del sector que ejerce influencia.
inmueble avaluado, entendiéndose por este el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado
y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y
características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o
urgencia.
consideración son relevantes para la fijación del valor comercial del inmueble; como aspectos de
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tipo económico, jurídico, de normatividad urbana y físico que nos permiten fijar parámetros de
comparación con inmuebles del mercado inmobiliario.
CARACTERÍSTICAS URBANAS
Ejemplo:
Clasificación de la zona Residencial en Habitación 3.
Índice de saturación en la zona 90% Población Normal
Vivienda de Interés social. Alrededor encontramos viviendas del mismo tipo en
Tipo de estudio. Encontramos además no muy lejos un área de recreación activa en donde se
Construcción ubican canchas de basketball y micro-fútbol, fútbol y la cancha del Estadio Menor de
Béisbol.
El sector donde se ubica el predio cuenta actualmente con servicio de agua potable
Servicios alcantarillado energía eléctrica, teléfonos privados, gas domiciliario además de un
Municipales buen servicio de transporte urbano sobre la carrera 23, pavimento en concreto rígido,
andenes y bordillos en concreto armado.
Contaminación ambiental Media producida por tráfico vehicular.
Uso de suelo permitido AAR-Ha3 Densidad Media
Vías principales de acceso Avenida circunvalar (carrera 23) y Calle 11.
Tendencia de plusvalía en la zona Media a corto plazo
Notas:
 La clasificación de la zona. Trata del uso del suelo observado en la zona o de acuerdo a la
Reglamentación Urbana de cada ciudad (Residencial, Comercial, Institucional, Etc.)
 Índice de saturación. Cantidad de inmuebles agrupados en una misma zona o sector
expresado en porcentaje.
 Tipo de construcción. Se refiere al tipo de edificaciones cercanas al inmueble en estudio
teniéndose en cuenta nivel socioeconómico, altura de las edificaciones y calidad de las
mismas.
 Servicios municipales. Se anotan los servicios que existen en el sector de manera general;
tales como: Energía eléctrica, Acueducto, Alcantarillado, Gas, Aseo, Vías, Alumbrado
público, Telefonía privada y pública, entre otros. No trata del inmueble en estudio.
 Uso del suelo. Aquel que es permitido en la zona y por el municipio en que se ubica el
predio de acuerdo al POT (Plan de Ordenamiento Territorial).
 Vías principales de acceso. Anótese los ejes viales principales de la ciudad mas cercanos al
sector donde se localiza el inmueble.
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TERRENO DEL INMUEBLE EN ESTUDIO

Ejemplo:
Tipo de Lote Medianero Topografía Sensiblemente plana
Configuración Regular - rectangular Ubicación Al Sur con calle en medio.
Características Panorámicas Ninguna en particular
Colindancias según Folio de Matrícula Inmobiliaria #190-26471

Al Norte En 7.50 Mts Con Vivienda 10 de la misma manzana 70.
Al Sur En 7.50 Mts Con Vivienda 3 de la manzana 65, en medio calle 12B.
Al Este En 15.00 Mts Con Vivienda 11 de la misma manzana 70.
Al Oeste En 15.00 Mts Con Vivienda 13 de la misma manzana 70.
2
Area total según Mismo documento 112.50 m
Notas:
 Tipo de lote. Si es medianero, esquinero, interior, etc.
 Topografía. Si se presenta sobre alguna pendiente y aproximadamente cual es su grano de
inclinación.
 Configuración. Si es regular o irregular y si es posible anote su forma geométrica
 Ubicación. Se refiere hacia donde mira el frente de la vivienda con respecto a la orientación.
 Características panorámicas. Hacia donde tiene sus vistas el inmueble. (Cerros, parques,
edificaciones u otros).
 Colindancias. Si existen diferencias entre el área jurídica y/o catastral, se avalúa sobre el
área jurídica, haciendo las aclaraciones del caso.
USO Y DECRIPCION DEL INMUEBLE

Ejemplo:
En este punto se describen: El uso, la altura y la distribución espacial del inmueble en estudio. Además
inclúyase de manera general su estado físico de construcción. Sería estupendo anotar la composición de
la zonificación interna. Si es posible use esquemas que identifique cada zona.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL IMUEBLE EN ESTUDIO
Ejemplo:
No. de pisos 1 Vida Útil Remanente 30 AÑOS

Calidad de Calidad del Estado de
BUENA FUNCIONAL BUENA
construcción Proyecto Conservación
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Edad Aspecto
Unidades Rentables 1 20 AÑOS BUENO
Aproximada Estructural
Peligro sobre la estabilidad NINGUNA Perspectivas de Demanda MEDIA
SERVICIOS CON QUE CUENTA EL INMUEBLE EN ESTUDIO
Ejemplo:
Gas Vías
Acueducto SI Alcantarillado SI NO SI SI
domiciliario pavimentadas Aseo
Teléfono Acometidas
NO SI Alumbrado público SI Contadores SI – (1)
privado eléctricas
Ascensor
Administración -0- NO Citófono NO Escaleras SI (2)
común
Valor de Administración
Otros servicios
Observaciones
Nota:
 Es importante conocer la cantidad de líneas telefónicas, Escaleras, Ascensor, Contadores de
energía y de acueducto entre otros puntos que se puedan cuantificar; así como también
conocer el valor que se paga actualmente de administración si es que lo hay.
TIPOS APRECIADOS DE CONSTRUCCION

Ejemplo:
TIPOS APRECIADOS DE CONSTRUCCIÓN (INDICAR DISTRIBUCION Y CALIDAD DE CADA TIPO)

TIPO I Construcción nueva.
TIPO II Construcción vieja.
Notas:
 Dentro de cada tipo es necesario especificar de manera general, todos los elementos
constructivos, subdivisión interior y localización dentro del inmueble.
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ELEMENTOS DE CONSTRUCCION
Ejemplo:
Estado
Elemento Características
B R M
ESTRUCTURAS Se supone cimentación ciclópea de 30x30. Muros sencillos. X

Interiores: Pañete allanado a regla + vinilo.
MUROS X
Exteriores: Patios: Ladrillo a la vista.
CIELO RASO No presenta.
CUBIERTA Lámina ondulada en asbesto cemento y teja de cemento. X
ENCHAPES Sección en baldosa cerámica únicamente sobre cocina. X
Interiores: Cemento afinado.
PISOS X
Exteriores: Cemento.
Puertas: Las existentes en triplex.
MADERA Ventanas: Una existente en este material. X
Otros: No presenta.
Puertas: Las exteriores existentes en perfilería de hierro cal
20.
METALICAS X
Ventanas: Ninguna en este material.
Otros: Ninguno.
SANITARIA Se supone en cemento oculta. X
MUEBLES Se cuenta con los mobiliarios y accesorios necesarios para
X
SANITARIOS cumplir con la finalidad del espacio.
ELECTRICA Oculta, se supone en tubería conduit X
COCINA Mesón en concreto + enchape cerámica, sin mobiliarios. X
FACHADA Aplanado de mezcla + pintura. X
INSTALACIONES
ESPECIALES O
No presenta.
ELEMENTOS
ACCESORIOS
Notas:
 Es necesario indicar en las características cada tipo apreciado, así como también el estado
según las calificaciones anotadas.
CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO
Se anota el siguiente párrafo:
El presente avalúo se realiza de conformidad con los criterios y metodología aceptados internacionalmente
para el tipo de inmueble en estudio, y su espacio de negociación se establece considerando los resultados
de una investigación exhaustiva de mercado, en los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas
físicas, políticas, sociales y jurídicas del inmueble.
ANÁLISIS DE LA ECONOMIA URBANA

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Se anotan aspectos generales de la ciudad o población donde se ubica el predio
centrándonos en el sector inmobiliario dentro de la economía y como se ve afectado, como
se muestra en el siguiente ejemplo:
Valledupar, es una ciudad pujante, que cuenta con unos muy buenos servicios públicos y una importante
plusvalía en términos de inversión inmobiliaria.
En lo que se refiere al mercado inmobiliario este se encuentra en un nivel medio debido a la crisis económica
por la que pasa la región y con una oferta no acorde con la situación real del mercado. La última dada por
corredores inmobiliarios, que han tergiversado el mercado mismo de los productos inmobiliarios, llámese
terrenos, casas u oficinas, por lo que se observa una especulación irracional de acuerdo a las expectativas
de crecimiento existentes en la ciudad. De lo anterior, se observa la desfiguración del componente lógico y
macro del mercado inmobiliario.
El desarrollo de la zona donde se ubica el inmueble en estudio está consolidado por la escasez de terreno
para este tipo de vivienda que se ha desarrollado, lo que obligó al desdoblamiento de la parte occidental de
la carrera 19 donde se combinan un tipo de vivienda de estrato 3 y 4 debido también a la implantación del
nuevo plan vial de la ciudad y a la especulación del valor de la tierra. Los planes de vivienda en oferta en el
corredor de la carrera 19 en su parte sur nos ha marcado una residencia de este tipo de estrato 3 en
combinación con el uso comercial por lo cual consideramos que el uso del terreno superó las expectativas
del inicio de desarrollo de este sector.
DIAGNOSTICO DEL BARRIO

Se anotan aspectos generales del sector o barrio donde se ubica el predio centrándonos en el
sector inmobiliario dentro de la economía y como se ve afectado, como se muestra en el
siguiente ejemplo:
El barrio Novalito lo podemos definir como un barrio de alta tendencia al crecimiento y a la plusvalía de los
productos inmobiliarios, sobretodo los que se acercan a la carrera novena, que es un eje de desarrollo
comercial de alta calidad de importancia en la ciudad, considerado el barrio mas exclusivo de Valledupar
cuenta con un potencial importantes para desarrollos inmobiliarios residenciales; los cuales en los últimos
cinco años no se han ofertado en forma significativa, limitándose a construcciones unifamiliares. Por lo
anterior y de acuerdo a una demanda insatisfecha es posible configurar un proyecto para este sector y este
estrato. Se destaca de manera relevante que en la zona enmarcada desde la carrera 4 hasta la novena
existe una tendencia a densificar la zona con residencias y conjuntos residenciales en altura.
REGLAMENTACION URBANA EN EL SECTOR

Es importante conocer la reglamentación del sector según planeación municipal mediante el
POT (Plan de Ordenamiento Territorial) de la localidad y observar si el predio en estudio
cumple con los requisitos impuestos por los organismos encargados. Es necesario verificar
y aclarar si el inmueble cuenta con alguna afectación vial, ronda de río, ambiental o
cualquier otra.
LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN
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DE AVALÚOS URBANOS

ESTE TEMA ES UNO DE LOS MAS IMPORTANTES QUE DEBEMOS TENER EN CUENTA
CUANDO EFECTUEMOS AVALÚOS QUE NO ESTÁN SUJETOS A PROPIEDAD
HORIZONTAL.
SIN EXCEPCIÓN, SIEMPRE DEBEMOS AVERIGUAR SI EL INMUEBLE CUENTA CON

LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN Y AVALUAR LAS ÁREAS QUE SE ENCUENTRAN
LEGALIZADAS, SI EL INMUEBLE NO TIENE LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN DEBEMOS
OBLIGATORIAMENTE AVERIGUAR LA NORMA Y PLASMARLA EN EL AVALÚO Y
VERIFICAR QUE EL INMUEBLE ESTE CONSTRUIDO ACORDE A LO EXIGIDO EN LA
NORMA, EN LO REFERENTE A AISLAMIENTOS LATERALES, ANTEJARDINES,
AISLAMIENTOS POSTERIORES, REQUERIMIENTOS DE PARQUEADEROS, ETC. Y
AVALUAR SOLO EL ÁREA QUE SEA SUSCEPTIBLE DE SER LEGALIZADA, Y SE DEBE
INFORMAR DENTRO DEL TEXTO DEL AVALÚO.
CUANDO ENCONTRAMOS ÁREAS ILEGALES EN LOS INMUEBLES, DEBEMOS

PLASMAR LA SIGUIENTE NOTA .
Ejemplo:
NOTA 1: Dentro del área construida calculada, no se tiene en cuenta el antejardín cubierto que tiene un área
aproximada de 21.0 M2, ni el área del patio interior que es aproximadamente de 12.6 M2.
NOTA 2: En la Ley 388 de 1997 y el decreto 1052 de 1998, se fijan las pautas y se establecen las
sanciones para las construcciones que se adelanten sin licencia. En este inmueble se
construyo la zona de antejardín y el área del patio, infringiendo las normas vigentes por lo
tanto es susceptible de la imposición de multas pecuniarias al momento que la autoridad
competente lo estime conveniente. Dichas multas son sucesivas hasta que se
restablezcan las condiciones originales del inmueble por tal motivo, como metodología
valuatoria no se liquida ni se avalúa este exceso de área ilegal.
SI EL INMUEBLE SE ENCUENTRA SOMETIDO A RÉGIMEN DE P.H. Y CUENTA CON

ÁREAS POR FUERA DEL REGLAMENTO, COMO TERRAZAS O AISLAMIENTOS
CONSTRUIDOS, SOLAMENTE SE AVALÚAN LAS ÁREAS DEL REGLAMENTO HACIENDO
LAS RESPECTIVAS ACLARACIONES QUE NO SE AVALÚAN LAS ÁREAS ILEGALES Y SE
DEBE PLASMA EN EL AVALUÓ LA SIGUIENTE NOTA.
NOTA: Según la resolución numero 0762 del 23 de octubre de 1998 otorgada por el ministerio de hacienda y
crédito público e Instituto Geográfico Agustín Codazzi en su artículo 17 dice: avalúos de bienes
sometidos al régimen de propiedad horizontal. El avalúo se practicara únicamente para las áreas
privadas que legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes
de copropiedad, por lo anterior el área de ampliación que consta de ---------------------- con un área de
---------------no se tiene en cuenta dentro del avalúo.
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DE AVALÚOS URBANOS
LOCALIZACION
PREDIO EN ESTUDIO CENTRO CIAL

VALLECENTRO
H. ROSARIO PUMAREJO
C. MEDICO JARDINES
DE SANTANA
C. MEDICO WENCESLAO R.
MUNICIPIO DE VALLEDUPAR
Notas:
 Es de gran importancia contar con un plano de localización dentro del informe ya que de esta
manera es muy fácil ubicarse dentro de la ciudad. (El anterior plano pertenece a la ciudad de
Valledupar, téngase en cuenta que debe corresponder a cada municipio en donde se ubica el
inmueble es estudio)
METODOLOGÍA DE VALUACION
La metodología de valuación del inmueble en estudio, cuenta con los siguientes análisis:
I. Análisis del valor neto de reposición

II. Análisis de valor de capitalización
III. Análisis del valor de mercado
Notas:
 El valuador tendrá en cuenta los análisis necesarios de acuerdo al inmueble.
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DE AVALÚOS URBANOS

ANÁLISIS DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN
Notas:
 Debe existir previamente al análisis planteado en el siguiente cuadro una investigación del
mercado de terrenos en la zona preferiblemente con áreas similares a la del inmueble en
estudio donde se considere la fecha o el tiempo de negociación, localización y valor unitario.
Valor Neto de Reposición Terreno

Lote tipo predominante: Precio unitario : N$/ m²
Fracción de Precio Precio Precio Indiviso Precio del
terreno: Area m2 Unit m2. Neto m2 parcial N$ (en su caso) terreno N$
1 única 300,00 45.000 13.500.000 1,000000 13.500.000,00
2
Superficie total terreno 300,00 Precio del terreno: 13.500.000
Valor Neto de Reposición Construcciones

Porción Tipo de Area m 2 Precio unit. Demerito Precio unit. Precio Observaciones
construcción de reposición % neto de parcial
nuevo $/ m² reposición $ $
Mixto Global 104,00 100.000 85,00% 85.000 8.840.000,00
0 -
0 -
Superficie total terreno 104,00 10.400.000 Total $ 8.840.000
Valor Neto de Reposición Obras Complementarias

Porción Tipo de Area Precio unit. Demerito Precio unit. Precio Observaciones
construcción m2 de reposición % neto de parcial
nuevo $/ m² reposición $ $
0,00 -
0,00 -
0,00 -
Superficie total terreno 00 Total $ -
Resumen VRN VNR %

Terreno $ 13.500.000 $ 13.500.000 60,43%
Construcción $ 10.400.000 $ 8.840.000 39,57%
Instalaciones y zonas
$ comunes - $ - 0,00%
TOTAL 23.900.000 22.340.000 100,00%
ANÁLISIS DEL VALOR DE CAPITALIZACION
Notas:
 Debe existir previamente al análisis planteado en el siguiente cuadro una investigación sobre
las rentas en la zona preferiblemente con áreas similares a la del inmueble en estudio donde
se considere la fecha o el tiempo de negociación, localización y valor unitario mensual.
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DE AVALÚOS URBANOS
Superficie Superficie Renta Unitaria

CONCEPTO Importe
construida m2 Rentable m2 $/m2
Mixto 104,00 104,00 2.000,00 208.000,00
- -
Renta mensual 208.000,00
Renta anual 2.496.000,00
ANÁLISIS DEL VALOR DE MERCADO
Notas:
 Debe existir previamente al análisis planteado en el siguiente cuadro una investigación sobre
el mercado de inmuebles en la zona preferiblemente con áreas similares a la del inmueble en
estudio donde se considere la fecha o el tiempo de negociación, localización y valor unitario.
Superficie Superficie Precio Unitario

CONCEPTO Importe
construida m2 Vendible m2 $/m2
Mixto 104,00 104,00 230.000,00 23.920.000,00
Total 23.920.000,00
CONSIDERACIONES FINALES
Notas en la hoja del valor comercial:
ES MUY IMPORTANTE TENER EN CUENTA QUE CUANDO EL INMUEBLE ES NUEVO,

FORMA PARTE DE UN PROYECTO Y LO ESTA CONSTRUYENDO UNA CONSTRUCTORA
NO UNA PERSONA PARTICULAR, EL AVALÚO SE DEBE EFECTUAR COMO
TERMINADO DE ACUERDO A LOS ACABADOS OBSERVADOS EN EL APTO. MODELO,
TENIENDO EN CUENTA QUE EL INMUEBLE ESPECÍFICAMENTE QUE SE VA A
HIPOTECAR AL BBVA TENGA COMO MÍNIMO UN AVANCE DE OBRA DEL 70%
(OBRA BLANCA APROX.), SI NO CUMPLE CON ESTE AVANCE EL AVALÚO NO SE
PUEDE EFECTUAR Y SE LE INFORMA AL BBVA POR ESCRITO.
CUANDO EL AVALÚO SE PUEDE EFECTUAR PORQUE EL INMUEBLE CUMPLE CON

EL AVANCE MÍNIMO REQUERIDO DEBEN IR LAS SIGUIENTES NOTAS EN LA HOJA
DE VALOR.
NOTA:
- El constructor se compromete a entregar el inmueble objeto de avalúo totalmente terminado.
- El avance actual del inmueble objeto de avalúo es de un ----%.
- El avance total del proyecto y de las zonas comunales es de un -----% aprox.
- Por solicitud del BBVA, el valor asignado al inmueble objeto de avalúo, es totalmente terminado.
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DE AVALÚOS URBANOS

- Por solicitud del BBVA, el valor asignado al inmueble incluye las zonas comunales totalmente
terminadas.
SI SE TRATA DE UN INMUEBLE SUELTO QUE LO ESTA CONSTRUYENDO UNA

PERSONA NATURAL Y NO FORMA PARTE DE UN PROYECTO EL AVALÚO SE DEBE
EFECTUAR EN EL ESTADO ACTUAL DEL AVANCE DE OBRA Y SE DEBE EXPLICAR EN
LA HOJA DEL VALOR QUE EL AVALÚO ASIGNADO AL INMUEBLE CORRESPONDE A
SU ESTADO ACTUAL. IGUALMENTE CUANDO EL PROPIETARIO ESTA REMODELANDO
EL INMUEBLE, EL VALOR SE ASIGNA EN EL ESTADO EN QUE SE ENCUENTRA, NO
CON LA REMODELACIÓN COMPLETA YA QUE PUEDE OCURRIR QUE EL
PROPIETARIO DEJE LA REMODELACIÓN A MEDIAS POR ALGÚN MOTIVO.
GALPONES COMO NEGOCIO
Es importante tener en cuenta que en la estimación de valor comercial no se contempla el valor

del negocio ni la influencia que éste tenga sobre las construcciones. Esto quiere decir que las
edificaciones que fueron construidas y están destinadas únicamente para la explotación del
negocio de cría de pollos, hacen parte del establecimiento de comercio. En la eventualidad de
terminar la actividad del negocio, dichas construcciones carecen de interés y de valor para la
mayoría de potenciales clientes de compra del inmueble, luego éstas no entran en el mercado
abierto de la oferta y demanda como cualquier otra construcción.
Aunque su valor de reposición es mayor, su vida útil comercial es incierta.
Depende de la permanencia del negocio al que estén vinculadas.
Esto es muy importante en este predio, ya que los galpones representan más del ---% del valor
total del mismo.
ZONAS COMUNES CESIÓN TIPO A
No se si esta, mi situación se presente en tu ciudad, porque hemos encontrado conjuntos que

ofrecen las cesiones tipo A como propias, por ello se hacen los siguientes comentarios.
“La zona verde encontrada dentro del conjunto corresponde a la Cesión Tipo A, la cual es un área
de uso público cedida en forma gratuita al Distrito. Por lo anterior la Alcaldía puede hacer efectiva
la restitución de espacio público con base a lo establecido en el POT y el nuevo código de Policía,
situación que inicio como programa bandera la anterior administración y que ha continuado la
actual”.
METODOLOGÍA:
En el presente avaluó se empleo la metodología de comparación de mercado donde se analizo la

oferta de inmuebles similares en el sector y en zonas de la ciudad de alguna manera comparables.
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DE AVALÚOS URBANOS

En las ofertas encontradas en el sector de inmuebles comparables, se detectó que en su valor de
pedido están incluyendo el beneficio de tener zonas verdes como áreas comunales privadas del
conjunto, pero es importante aclarar que estas corresponden a la Cesión Tipo A de los conjuntos
las cuales son áreas de uso público cedidas en forma gratuita al Distrito.
PROGNOSIS INMOBILIARIA
Ejemplo:
Cuando el mercado es sano, y las condiciones de oferta y demanda están en equilibrio, la labor del
avaluador es menos complicada. La labor se complica en situaciones de crisis generalizada de una sociedad,
como el que vive Colombia desde finales de los noventa y en general en toda América Latina, en tanto se
requiere de una información de coyuntura económica más oportuna y más ágil.
El trabajo de nosotros realizamos se ha dinamizado con el uso del gráfico de Prognosis inmobiliaria. En dicho
gráfico hemos marcado con un punto azul, el sitio de la curva, en el cual creemos que se encuentra el predio
en estudio, en el tiempo que estamos haciendo el avalúo, lo cual significa que es posible que en el corto
plazo se presenten aún disminuciones en el valor de la propiedad. Con este dato, una entidad financiera
podrá evaluar el riesgo y establecer con que porcentaje castiga el valor del bien.
CURVA DE PRÓGNOSIS INMOBILIARIA
- Éspeculación en el mercado Inmobiliario

- Activos sobreapalancados - Recuperación de las instituciones financieras
- Deterioro de las condiciones de - Recuperación del mercado de segundas
la economía - Los bancos prestan de nuevo al sector Inmobiliario.
-
- -
- Incremento en bancarrotas y concordatos

-
- -
lor
Activos en la cartera morosa de créditos.
- Las Instituciones financieras reciben va
el
De
daciones en pago por debajo del valor d

s
to
ce
en
ns
em
o
cr
de
In
lv
al
or
Reconocimiento de la Crisis
- Inyección de capital fresco
- Estabilización de la economía
- Los entes gubernamentales entran en la
- Recuperación del sector inmobiliario.
solución se emiten Decretos, se dictan
Normas, Resoluciones, etc - Refinanciación de los prestamistas.
- Los activos se ajustan al valor comercial. - El volumen de transacciones se incrementa.
Fuente. III Simposio Internacional de Avalúos. Agosto ]- 1 3 de 1.997. Santa fé de Bogotá. Eduardo Ramirez Favela. (Mexico).
Situación del inmueble
El grado de comercialización depende del tiempo que estimemos se pueda comercializar el inmueble
y de su grado de dificultad.
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DE AVALÚOS URBANOS

GRADO DE COMERCIALIZACION
Se consideran tres (3) grados de comercialización de los que se le determinará uno (1) al inmueble en
estudio. El grado que se asigne será la calificación para el mismo dentro de la zona (barrio o sector) y
la ciudad. Esta calificación se hará teniéndose en cuenta los distintos aspectos posibles
(económicos, de localización, de uso, de localización, de construcción, etc.), que ayuden o
determinen algún tipo de negociación para el inmueble. A continuación señalamos los grados:
TIPO A: Fácil comercialización. De cero (0) a seis (9) meses.
TIPO B: Regular comercialización. De seis (9) meses a un (18) año.
TIPO C: Difícil comercialización. De un (18) año en adelante.
La estructura del mercado en la zona es difícil (TIPO C) debido a la recesión.
CONCLUSIONES
Se debe anotar como se muestra el ejemplo a continuación:
El valor comercial del inmueble ubicado en la Calle 13C #20-25 del Barrio La Popa de la ciudad de
Valledupar de propiedad de la señora MARITZA CONCEPCIÓN RODRÍGUEZ RODRIGUEZ es el
siguiente:
CONCEPTO AREA PARCIAL Importe

Terreno 600,00 300.000,00 180.000.000,00
Construcciones 820,00 380.487,80 312.000.000,00
Total 492.000.000,00
Nota: Téngase en cuenta como cuadro final un análisis donde se muestre independientemente el
terreno de la construcción.
 Se determina como valor de mercado la cantidad de: $492´000.000.00 en NR

(CUATROCIENTO NOVENTA Y DOS MILLONES DE PESOS M/CTE)
VIGENCIA DEL AVALÚO: De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998

422/200, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Publico y de Desarrollo
Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado
desde la fecha de expedición, siempre y cuando las condiciones físicas y normativas
del inmueble evaluado no sufran cambios significativo así como tampoco se presenten
variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable
ATENTAMENTE,
ARQ. EDUARDO JOSÉ USTARIZ ARAMENDIZ

REGISTRO R.N.A. 1237
MIEMBRO LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR
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DE AVALÚOS URBANOS
ANEXO FOTOGRAFICO
Como requisito final deben anexarse las siguientes fotos como mínimo:
 1 Aspecto de la via – sector.

 1 Fachada. (si es medianero) 2 si es esquinero.
 1 Sala.
 1 Cocina.
 1 Baño.
 1 Alcoba.
 1 Patio.
A CONTINUACIÓN LES RECORDAMOS ALGUNOS PUNTOS QUE SE DEBEN TENER

EN CUENTA EN LOS AVALÚOS CON DESTINO AL BBVA
* METODOLOGÍA PARA FIJACIÓN DE VALORES
EL BANCO HA TENIDO OBSERVACIONES DE LA SUPERINTENDENCIA SOBRE LOS

VALORES ESTIMADOS EN LOS AVALÚOS EN EL SENTIDO DE QUE EN LA MAYORÍA
DE LOS CASOS LOS INFORMES NO CUENTAN CON EL SUSTENTO
CORRESPONDIENTE A LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL INMUEBLE.
EN ESTE ORDEN DE IDEAS ES NECESARIO INCLUIR UN CAPITULO EN EL CUAL SE
INDIQUE CLARAMENTE LA METODOLOGÍA UTILIZADA PARA LA DETERMINACIÓN
DEL VALOR. DONDE SE DEBEN ANEXAR CIFRAS DE MERCADO DE LA ZONA,
VALORES DE REPOSICIÓN Y DEPRECIACIÓN, CIFRAS DE MÉTODOS RESIDUALES,
ENCUESTAS; DEPENDIENDO DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA.
- Se debe tener en cuenta cuando un inmueble tenga licencia de construcción o

cuando un lote tenga licencia de urbanismo y sus fechas de vencimiento.
- Todos los avalúos que sean para DACION EN PAGO y/o REMATE deben ser
enviados los originales directamente a DCI COLOMBIA EU - Valledupar, junto con
todos los documentos suministrados para su elaboración, incluyendo estudio de
mercado.
- Los tiempos de entrega de los avalúos debe ser para los urbanos 3 días hábiles
después de la visita y para los rurales 5 días hábiles después de la visita.
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DE AVALÚOS URBANOS

- Si no se tiene la solicitud por escrito junto con los documentos no se iniciará ningún
trámite, si lo iniciamos es por cuenta y riesgo de nosotros.
- Los corresponsales no podrán cobrar directamente los honorarios de los avalúos ni

a la sucursal ni a los clientes.
- Se debe describir claramente la ubicación del inmueble en especial cuando se trata

de inmueble rurales, mencionando la distancia desde algún lugar conocido ya que
hemos tenido avalúos en zonas rurales y que de acuerdo a la localización que se
describe es imposible ubicarlo, si bien ustedes conocen perfectamente su zona
cuando llegan los avalúos a AVC Ltda que no conocemos la zona nos es muy difícil
ubicarnos en el inmueble objeto de avalúo.
Es de gran importancia contar con un plano de localización dentro del informe

ya que de esta manera es muy fácil ubicarse dentro de la ciudad.
- Áreas: En los inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal el valor del

avalúo se debe liquidar sobre el ÁREA PRIVADA del inmueble, teniendo en cuenta
la parte proporcional del terreno según el coeficiente de copropiedad, pero sin
dejarlo plasmado dentro del avalúo.
Si existen diferencias entre el área jurídica, la física y/o la catastral, se avalúa

sobre EL ÁREA JURÍDICA, haciendo las aclaraciones del caso.
Para el caso de los avalúos de inmuebles rurales, se debe verificar el área catastral
del inmueble, ya que hemos encontrado en muchas ocasiones diferencias
sustanciales, estando lo físico en acuerdo con lo catastral y errado lo jurídico y
dentro del informe se debe escribir el área registrada en catastro.

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CODIGO MA7/7.5.1.

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

REVISADO POR APROBADO POR

Cargo: Representante de la Gerencia Cargo: Gerente

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

1. OBJETIVO: Establecer los procedimientos técnicos para la elaboración de informes de avalúos

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

Debe contener la siguiente información:

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

OBJETO DEL AVALÚO

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

OBJETO DE AVALÚO (PARA INMUEBLES USADOS, EN PROCESO DE

OBJETO DE AVALÚO (PARA INMUEBLE NUEVOS), (Este objeto solo es si el inmueble

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

TERRENO DEL INMUEBLE EN ESTUDIO

Colindancias según Folio de Matrícula Inmobiliaria #190-26471

USO Y DECRIPCION DEL INMUEBLE

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL IMUEBLE EN ESTUDIO

No. de pisos 1 Vida Útil Remanente 30 AÑOS

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

SERVICIOS CON QUE CUENTA EL INMUEBLE EN ESTUDIO

TIPOS APRECIADOS DE CONSTRUCCION

TIPOS APRECIADOS DE CONSTRUCCIÓN (INDICAR DISTRIBUCION Y CALIDAD DE CADA TIPO)

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

ESTRUCTURAS Se supone cimentación ciclópea de 30x30. Muros sencillos. X

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

Se anota el siguiente párrafo:

ANÁLISIS DE LA ECONOMIA URBANA

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

DIAGNOSTICO DEL BARRIO

REGLAMENTACION URBANA EN EL SECTOR

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

SIN EXCEPCIÓN, SIEMPRE DEBEMOS AVERIGUAR SI EL INMUEBLE CUENTA CON

CUANDO ENCONTRAMOS ÁREAS ILEGALES EN LOS INMUEBLES, DEBEMOS

SI EL INMUEBLE SE ENCUENTRA SOMETIDO A RÉGIMEN DE P.H. Y CUENTA CON

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

PREDIO EN ESTUDIO CENTRO CIAL

I. Análisis del valor neto de reposición

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

Valor Neto de Reposición Terreno

Valor Neto de Reposición Construcciones

Valor Neto de Reposición Obras Complementarias

Resumen VRN VNR %

ANÁLISIS DEL VALOR DE CAPITALIZACION

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

Superficie Superficie Renta Unitaria

ANÁLISIS DEL VALOR DE MERCADO

Superficie Superficie Precio Unitario

Notas en la hoja del valor comercial:

ES MUY IMPORTANTE TENER EN CUENTA QUE CUANDO EL INMUEBLE ES NUEVO,

CUANDO EL AVALÚO SE PUEDE EFECTUAR PORQUE EL INMUEBLE CUMPLE CON

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

SI SE TRATA DE UN INMUEBLE SUELTO QUE LO ESTA CONSTRUYENDO UNA

GALPONES COMO NEGOCIO

Es importante tener en cuenta que en la estimación de valor comercial no se contempla el valor

ZONAS COMUNES CESIÓN TIPO A

No se si esta, mi situación se presente en tu ciudad, porque hemos encontrado conjuntos que

En el presente avaluó se empleo la metodología de comparación de mercado donde se analizo la

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

CURVA DE PRÓGNOSIS INMOBILIARIA

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- Incremento en bancarrotas y concordatos