You are on page 1of 39

INSTITUTO SUPERIOR TECNOLÓGICO

REPÚBLICA DEL ECUADOR


CARRERA DE ADMINISTRACION DE
EMPRESAS

TRABAJO DE TITULACIÓN
Previa a la obtención del Título de:

TECNÓLOGO DE ADMINISTRACION DE
EMPRESAS

TEMA:
PLAN DE NEGOCIOS PARA LA CREACION DE UNA INMOBILIARIA
DENOMINADA “INMOBILIARIA NASTACUAS” UBICADO EN LA PROVINCIA DE
IMBABURA, CANTÒN IBARRA.

AUTORES:
WILLAN NASTACUAS

TUTOR:
ING.ROMEL AULESTIA

COTACACHI – ECUADOR
ABRIL 2019
CERTIFICADO DE APROBACIÓN DEL TUTOR

En mi calidad de Tutor de Trabajo de Titulación, nombrado por la Comisión de Titulación

del Instituto Superior Tecnológico República del Ecuador.

CERTIFICO:

Que he analizado el Proyecto de Titulación presentado por el/la estudiante WILLAN

NASTACUAS GUANGA, como requisito previo para optar por el título de Tecnólogo en

Administración declaro no tener problema por tal motivo considero APROBADO el

trabajo en su totalidad.

Presentado por:

Con los datos del tutor

Apellidos y Nombres completos del T. Cédula N°

Tutor: ____firma________________________

Cotacachi, ______del 2018

1
DECLARACIÓN DE AUTORÍA DE TRABAJO DE TITULACIÓN

Yo, WILLAN NASTACUAS GUANGA con C.I. 1004000772, declaró que el proyecto

denominado:

“PLAN DE NEGOCIOS PARA LA CREACION DE UNA INMOBLIARIA

Se ha desarrollado de manera íntegra, respetando derechos intelectuales de las personas

que han contribuido con conceptos mediante las citas en las cuales indican la autoría y

cuyos datos de detallan de manera más completa en la bibliografía.

En virtud de esta declaración, me responsabilizo del contenido, autenticidad y alcance del

presente proyecto.

Atentamente,

Autora: WILLAN NASTACUAS GUANGA

CI. 1004000772

2
DEDICATORIA

El presente trabajo de proyecto de grado se lo dedico a mis padres que son las personas que

más aprecio y admiro, ya que me brindaron su confianza y apoyo tanto moral, social y

económico para completar mis estudios.

3
AGRADECIMIENTO

El presente trabajo investigativo lo he dedicado principalmente a Dios, por ser el inspirador

y darme fuerza para continuar en este proceso de obtener uno mis los anhelos más

deseados.

A mis padres, por su amor, trabajo y sacrificio en todos estos años, gracias a ellos he

logrado llegar hasta aquí́ y convertirme en un profesional tecnólogo. He sido el orgullo de

mis padres por ser el único hijo ya que mis padres vieron mi progreso en la sociedad.

A mis hermanas por estar siempre presente, acompañándome con el apoyo moral, que me

brindaron a lo largo de esta etapa de formación académica de mi vida.

A todas las personas que nos han apoyado y han hecho que el trabajo se realice con éxito

en especial a aquellos que nos abrieron las puertas y compartieron sus conocimientos.

4
RESUMEN

El presente documento contiene el Plan de Negocios del Proyecto Inmobiliario

“NASTACUAS S.A”, el mismo que se encuentra ubicado en la ciudad de Ibarra, en el

sector de las cuatro esquinas parroquia Caranqui, provincia Imbabura. El proyecto está

dirigido a un sector de nivel socioeconómico medio típico y medio alto, ofreciendo a sus

clientes la posibilidad de vivir en casas modernas, donde encontrará tranquilidad,

comodidad, seguridad. La viabilidad y rentabilidad del presente proyecto se analiza

mediante variables macroeconómicas, el mercado (oferta y demanda), el perfil del cliente,

la arquitectura, los costos del proyecto, las estrategias comerciales, financieras, legales y de

dirección de proyectos, para de esta manera asegurar que el producto cuente con un alto

estándar de calidad que sea apreciado y atractivo para el cliente final. Al completar esta

evaluación del proyecto se obtiene un claro panorama sobre la sensibilidad del mismo, ya

que se analizan variables como el precio de venta, los costos del proyecto.

5
ABSTRACT

This document contains the Business Plan of the Real Estate Project "NASTACUAS S.A",

the same that is located in the city of Ibarra, in the sector of the 4 corners Caranqui parish,

Imbabura province. The project is aimed at a sector of typical and medium medium high

socioeconomic level, offering its clients the possibility of living in modern houses, where

you will find tranquility, comfort, security. The viability and profitability of this project is

analyzed through macroeconomic variables, the market (supply and demand), the profile of

the client, the architecture, the project costs, the commercial, financial, legal and project

management strategies, for this way to ensure that the product has a high quality standard

that is appreciated and attractive to the end customer. By completing this evaluation of the

project, a clear picture of the sensitivity of the project is obtained, since variables such as

the sale price, the project costs and the speed of sale are analyzed.

6
TABLA DE CONTENIDO

CERTIFICADO DE APROBACIÓN DEL TUTOR ................................... 1

DECLARACIÓN DE AUTORÍA DE TRABAJO DE TITULACIÓN ...... 2

DEDICATORIA .............................................................................................. 3

AGRADECIMIENTO .................................................................................... 4

RESUMEN ....................................................................................................... 5

ABSTRACT ..................................................................................................... 6

INDICE DE TABLAS ................................................................................... 10

INDICE DE ILUSTRACIONES.................................................................. 11

CAPÍTULO I ................................................................................................. 12

1. Presentación de la empresa....................................................................................... 12

1.1. Nombre ................................................................................................................ 12

1.2. Dirección ............................................................................................................. 13

1.3. Datos de Contacto ................................................................................................ 13

1.4. Productos y servicios ........................................................................................... 13

1.5. Sondeo de Mercado ............................................................................................. 14

7
CAPÍTULO II ................................................................................................ 18

2. Planificación estratégica............................................................................................ 18

2.1. Misión .................................................................................................................. 18

2.2. Visión .................................................................................................................. 18

2.3. Objetivos.............................................................................................................. 18

2.4. Políticas empresariales ........................................................................................ 19

2.5. Valores institucionales......................................................................................... 20

2.6. FODA .................................................................................................................. 20

CAPÌTULO III .............................................................................................. 22

3. Asignación Administrativa ....................................................................................... 22

3.1. Estructura Organizacional ................................................................................... 22

CAPÍTULO IV .............................................................................................. 24

4. Planificación Legal .................................................................................................... 24

4.1. Estructura legal del negocio ................................................................................ 24

4.2. Sistema tributario ................................................................................................. 24

CAPÍTULO V ................................................................................................ 29

5. Planificación Técnica................................................................................................. 29

5.1. Aspectos tecnológicos del proyecto .................................................................... 29

5.2. Análisis de la capacidad de planta ....................................................................... 29

CAPÍTULO VI .............................................................................................. 30
8
6. Planificación financiera............................................................................................. 30

6.1. Plan de Inversión ................................................................................................. 30

6.2. Estado de situación inicial ................................................................................... 30

6.3. Flujos de caja proyectados................................................................................... 31

6.4. TIR y VAN .......................................................................................................... 34

CONCLUSIONES ......................................................................................... 35

RECOMENDACIONES ............................................................................... 35

BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................... 36

9
INDICE DE TABLAS

Tabla 1: Datos de contacto .................................................................................................. 13

Tabla 2: Inmobiliarias de Ibarra ......................................................................................... 15

Tabla 3: Características y precios de la competencia Inmobiliarias de Ibarra ................... 37

Tabla 4: Categorías de ocupación INEC ............................................................................ 37

Tabla 5: Tendencia de vivienda.......................................................................................... 38

Tabla 6: Descripción de Funciones .................................................................................... 23

Tabla 7: Selección de la tecnología .................................................................................... 29

Tabla 8: Detalle de la inversión .......................................................................................... 30

Tabla 9: Estado de Situación Inicial ................................................................................... 30

Tabla 10: Estado de Resultados proyectado ....................................................................... 32

Tabla 11: Flujo de efectivo proyectado .............................................................................. 33

Tabla 12: VAN y TIR ......................................................................................................... 34

10
INDICE DE ILUSTRACIONES

Ilustración 1: Logo de la empresa ...................................................................................... 12

Ilustración 2: Organigrama de la estructura organizacional .............................................. 22

11
CAPÍTULO I

1. Presentación de la empresa
1.1. Nombre

Según Zurita 2015), las empresas se identifican a través de su nombre, el mismo que al ser

elegido debe ser descriptivo, original, atractivo, claro y simple, en concordancia a la

definición comercial elegido para la empresa será “INMOBILIARIA NASTACUAS” la

misma que se crea con el objeto de comprar y vender viviendas, que a más de desarrollar

un autoempleo busca ampliar plazas de trabajo a la sociedad con responsabilidad social

incluyendo valores éticos y profesionales.

1.1.1. Logo

Según Alcaraz (2011): “El logo es una figura o símbolo especifico y original que

representa la imagen de la empresa” (p. 96). El logo de la microempresa

“INMOBILIARIA NASTACUAS” se muestra en la figura 1.

Ilustración 1: Logo de la empresa


Fuente: Elaboración propia

1.1.2. Eslogan

Alcaraz (2011) afirma: “El eslogan es una frase o conjunto de palabras que representan la

imagen de la empresa” (p. 97). El eslogan de la microempresa es: “El negocio no se hace

cuando se vende, sino cuando se compra”, fue elegida esta frase, para enfatizar la inversión

que hace una persona al momento de comprar un inmueble, que a más de cómodo,

confortable,represente una verdadera ganancia ligada a la adquisición del bien que

satisface a la persona que lo adquiere y que va de acuerdo con su perspectiva.


12
1.2.Dirección

La “INMOBILIARIA NASTACUAS” estará localizada en la ciudad de Ibarra en la Av.

Atahualpa “Barrio las cuatro esquinas” parroquia Caranqui. Contará con una dirección

virtual, la misma que servirá de apoyo para comercializar su producto.

Su dirección virtual es a través del correo electrónico.

1.3.Datos de Contacto

Tabla 1: Datos de contacto


COMPONENTE DESCRIPCION

Correo electrónico nastacuaswilliam@gmail.com

Dirección Av. Atahualpa “Barrio las 4 Esquinas” sector


Caranqui

Celular 0989560246

Fuente: Elaboración propia

1.4.Productos y servicios

La razón de ser de la empresa es la generación de utilidades a partir de la venta de bienes

inmobiliarios que ofrecerá casas dentro de condominios con 131 a 142 metros cuadrados

de construcción, dispone de cocina, sala, comedor, 3 baños completos, un medio baño, 3

dormitorios, garaje; a más de áreas sociales como jardines, casa comunal entre otros. Para

iniciar ofertaremos casas con una construcción menor a 131 metros cuadrados con dos

dormitorios, un baño, cocina, salar y comedor.

Los servicios se darán en forma personalizada, otorgando el tiempo necesario a nuestros Commented [UdW1]: brindarán

clientes para atender sus necesidades y requerimientos.

13
El servicio se basa:

 Mantener contacto frecuente con el cliente. Commented [UdW2]: poner punto aparte cuando se termina una
oración.

 Tener actualizadas las oportunidades de nuevos negocios, propuestas de nuevas

oportunidades.

 Generar más negocios basados en la confianza.

 Realizar nuevas negociaciones, con clientes por recomendaciones.

1.5.Sondeo de Mercado

El sondeo es una de las herramientas usadas para identificar y analizar la problemática

dentro del mercado, ya que permite la recopilación, registro y análisis sistemático de la

información concreta obtenida a partir de transacciones reales, si bien es cierto tanto la

oferta como demanda determinan la estructura del mercado, la conducta de los agentes

económicos y los resultados a los que se llega (Ayala, 2011).

1.5.1. Oferta

La oferta de la venta de inmuebles es amplia en la ciudad de Ibarra, esta se ha desarrollado

a través de los tiempo de forma creciente conformadas por empresas de hecho, que han

organizado sus grupos de trabajo y han promovido la venta de este producto de forma

distinta a la tradicional (las ventas de inmuebles estaba dada en su mayoría de forma

directa, es decir dueño inmueble y posible usuario del inmueble), hoy en día en su mayoría

los posibles clientes efectivizan la compra de bienes raíces a través de intermediarios como

son las inmobiliarias.

En la ciudad de Ibarra las inmobiliarias más importante no sobrepasa más allá de seis, a

continuación, se detallan.

14
Tabla 2: Inmobiliarias de Ibarra
Detalle Propiedades
Ofertadas
anualmente
P&P BIENES RAÍCES 17
INMOBILIARIA FINCASA 13
MP BIENES RAÍCES 11
D&C INMOBICONT
INMOBILIARIA 9
AVEPE 3
R&R INMOBILIARIA 1
TOTAL 54

Fuente: Inmobiliarias de Ibarra, 2019

“INMOBILIARIA NASTACUAS” oferta casas independientes y en conjuntos

habitacionales lo que permitirá a nuestros clientes quedar satisfechos ya que ellos podrán

disponer de sus casas rápidamente a precios razonables se ha basado en los precios y los

metros de terreno que oferta la competencia, que para obtener la oferta se utilizó la

información de la competencia. La “INMOBILIARIA NASTACUAS” ofertara viviendas a

los diferentes clientes que se muestra en el siguiente cuadro por lo cual solo esta cantidad

de viviendas podrá cubrir para su posterior venta al público debido al bajo capital de la

empresa por lo cual con la venta de viviendas se procura obtener un margen de ganancia

del 26%.

Trimestres Número de viviendas ofertadas

1 2

2 3

3 4

4 2

TOTAL 11

15
1.5.2. Demanda

Ibarra es una ciudad de crecimiento comercial, donde habitan o buscan vivir personas y

familias de diferentes partes del país, en especial del Norte las mismas que son de extractos

sociales distintos que, atraídos por actividades laborales, negocios, estudios, el buen clima

o el desarrollo de otro tipo de iniciativas que les dan buen resultado, gustan habitar de

forma permanente en la ciudad de Ibarra, por lo que desean adquirir su casa.

El mercado meta está dirigido a todo estrato social ya que la población imbabureña es del

1,9% y según la estimación del INEC Imbabura cuenta con 221.149 habitantes la ciudad de

Ibarra ya que son clientes potenciales que cuentan con los recursos necesarios para adquirir

un bien inmueble (INEC, 2010).

En la siguiente tabla podremos observar la adquision de viviendas por parte de los clientes

hacia las inmobiliarias más importantes de la ciudad de Ibarra.

Detalle Propiedades
demandadas
anualmente
P&P BIENES RAÍCES 14
INMOBILIARIA FINCASA 10
MP BIENES RAÍCES 8
D&C INMOBICONT
INMOBILIARIA 6
AVEPE 2
R&R INMOBILIARIA 1
TOTAL 41

La demanda potencial planteada en este modelo de negocios está dirigido a todo estrato

social que cuenten con los recursos disponibles y accesos a créditos en las instituciones

financieras.

16
La INMOBILIARIA NASTACUAS ha planteado quienes serán sus clientes potenciales

que adquirirán sus viviendas por lo cual ha la empresa le compran siete casas.

Trimestres Viviendas adquiridas

1 2

2 2

3 2

4 1

Total 7

1.5.3. Demanda Insatisfecha

La demanda insatisfecha está dada por la brecha entre la oferta y demanda y su

categorización dentro de los requerimientos que tiene el posible cliente sea el precio, la

forma de enganchar al cliente y el buen trato, formas de financiamiento, modelos de casa,

requerimientos personalizados. La inmobiliaria que se propone está dirigida a los clientes

que tienen diferentes gustos o perspectivas de compras con valores adicionales a las

necesidades requeridas o casas acorde a la solicitud de los clientes para que éstos a su vez

se sientan satisfechos en su compra.

Demanda Insatisfecha= Oferta – Demanda

Demanda=13

Por lo cual la INMOBILIARIA NASTACUAS podrá cubrir con siete casas para la venta a

sus clientes mediante marketing digital y también visitando a los clientes de la competencia

que no han podido acceder a la compra de un bien inmueble para ello se utilizara mucho la

facilidad de palabra y enganchamiento y el sobrante de casas se lo dejaremos por ética a la

competencia.
17
CAPÍTULO II

2. Planificación estratégica
2.1. Misión

Según Mantilla (2009) la misión es la razón de ser de una microempresa, abarca el objetivo

principal de la misma y es una declaración expresa de los principios corporativos, en tal

virtud la misión de la microempresa es:

“INMOBILIARIA NASTACUAS” ofrece productos habitacionales acorde al

requerimiento de sus clientes, con precios razonables, acorde a la necesidad de sus clientes,

ligados a planes de financiamiento, que resuelven necesidades insatisfechas de la

ciudadanía, mediante una atención oportuna con gestión autónoma y de calidad. Commented [UdW3]: Responder las tres preguntas básicas de
la misión: quiénes somos,qué queremos y cuál es el valor agregado?

2.2.Visión

Según Mantilla (2009) la visión es la perspectiva a largo plazo de lo que la empresa desea

conseguir y determinando estrategias que facilitaran la obtención de dicho logro, en

consecuencia, la visión de la microempresa es:

“INMOBILIARIA NASTACUAS” para el año 2030 será un referente en gestión

inmobiliaria en la provincia y en el Cantón Ibarra, que manejará modelo creativo e

innovador que permita satisfacer las expectativas de un mercado local creciente. Commented [UdW4]: Poner el valor valor agregado

2.3.Objetivos

Los objetivos que se persiguen son los siguientes:

18
2.3.1. Objetivo general

Crear una inmobiliaria que satisfaga las necesidades habitacionales que la sociedad impone

a través de sus requerimientos, utilizando un estándar establecido para todos nuestros

clientes para que los compradores tengan acceso a sus viviendas a un precio razonable. Commented [UdW5]: Ser más específico

2.3.2. Objetivos específicos Commented [UdW6]: Los objetivos específicos son los
resultados que me permite cumplir el objetivo general, relacionar y
creo que tres son suficientes
 Elaborar un plan de negocio para determinar si es sostenible la propuesta y aceptada

en el mercado.

 Revisar la posibilidad de financiamiento del plan de negocios propuesto con las

diferentes instituciones financieras.

 Determinar los productos con los que se iniciará la inmobiliaria con sus características

y limitaciones

 Proponer una estructura organizativa básica para que funcione la inmobiliaria.

2.4.Políticas empresariales

Es muy importante tener políticas claras en la empresa, que establecerán el marco de

conducta de todos los niveles de la empresa hacia el logro de los objetivos propuestos.

Son la base de la toma de decisiones en la empresa ante cualquier situación.

A continuación, se enlista una propuesta de políticas empresariales que servirán de base

en la organización, debiendo estas completarse o modificarse con un equipo de trabajo y

de acuerdo a las necesidades del negocio.

 Realizar las acciones necesarias para el logro de los objetivos.

 Fortalecer permanentemente la capacidad técnica del personal.

 Establecer capacitaciones constantes en servicio al cliente al personal de la empresa.

 Mantener una comunicación clara y transparente con los clientes, proveedores y

aliados estratégicos. Commented [UdW7]: Noemas APA

19
 Establecer políticas claras para la preventa y postventa del servicio.

 Cumplir con los plazos acordados de entrega de bienes inmuebles mediante una

rigurosa estrategia de servicio.

 Gestionar créditos directos para el financiamiento de los inmuebles a los clientes.

 Realizar un seguimiento de cumplimiento de metas que aseguren el mejoramiento

continuo.

2.5.Valores institucionales

 Responsabilidad: cumplimos con el encargo y hacerlo bien.

 Realismo: Invertimos con los pies en la tierra. Commented [UdW8]: Definir con términos con criterio
profesional y con-
ceptos claros y precisos en general todos los valores
 Compromiso: trabajamos en relación al logro efectivo de nuestra misión y visión.

 Solidaridad: nos ponemos en los zapatos del otro (empatía con entorno).

 Transparencia: Somos claros.

 Integridad: Hacemos lo que decimos, pensamos y creemos (Si no lo puedes contar, no

lo hagas).

2.6.FODA

La matriz FODA es una herramienta de diagnóstico que valora la viabilidad actual y futura

de un proyecto, que permite la toma de decisiones; está conformado por cuatro

componentes: FORTALEZAS Y DEBILIDADES VARIABLES INTERNAS DE LA

EMPRESA), OPORTUNIDADES Y AMENAZAS (VARIABLES EXTERNAS DE LA

EMPRESA) (Alcaraz, 2011).

Análisis interno

Dentro de nuestro análisis interno en la propuesta se tiene varias fortalezas y debilidades

que a continuación se las lista:

20
Fortalezas

 Contar con personal calificado que conoce del negocio de bienes raíces.

 Mantener contactos frecuentes con los posibles clientes.

 Tener socios estratégicos en el área comercial dentro de la competencia.

 Realizar negocios con clientes recomendados.

 Alianzas y convenios con empresas financieras.

Debilidades

 Poca accesibilidad a los inmuebles en venta.

 Ser nuevos en el mercado.

 Tener limitado capital propio.

 Cartera reducida de clientes.

 Recursos y garantías financieras limitadas.

Análisis externo

El objetivo de este análisis consiste en identificar las oportunidades y amenazas en el

ambiente propio de la dinámica del negocio. En este punto la propuesta tiene las siguientes

oportunidades y amenazas:

Oportunidades

 Bajas tasas de interés para producto financiero de vivienda.

 Varias instituciones financieras que brindan financiamiento para vivienda.

 La gente prefiere invertir en casa propia que gastar en arriendo.

 Normativa legal que valida estos procesos.

 Ibarra tiene características muy favorables para que la gente decida vivir en esta

ciudad.
21
Amenazas

 La experiencia de la competencia.

 La débil y desbalanceada economía ecuatoriana.

 Las altas tasas de desempleo que se incrementan de forma permanente.

 Cultura anclada en los modelos tradicionales de comercio de inmuebles.

CAPÌTULO III

3. Asignación Administrativa
3.1.Estructura Organizacional

La estructura de la inmobiliaria está compuesta de las siguientes áreas de trabajo:

 El área administrativa: estará integrada por su gerente, contador externo y una

secretaria.

 Área técnica: una persona responsable en el área de ventas y un asesor jurídico de

manera externa.

3.1.1. Organigrama Estructural

Gerente

Contador Asesor Jurídico

Agente de
Secretaria
ventas

Ilustración 2: Organigrama de la estructura organizacional


Fuente: Elaboración propia

22
3.1.2. Orgànico Funcional

A continuación, se describe un resumen de las funciones por cada cargo:

Tabla 6: Descripción de Funciones


Tabla 3: Descripción de Funciones
Cargo Funciones y actividades
Área
Administrativa
Representante legal de la sociedad de hecho.
Gestiona recursos.
Realiza negociaciones.
Planifica y dirige todas las actividades de la empresa.
Gerente
Firmar los convenios y contratos.
Fijar los precios de venta de los servicios e inmuebles y autoriza los
gastos.
Realiza registros ingresos y egresos.
Realiza conciliaciones financieras.
Contador
Elabora informes económicos.
Elabora las declaraciones al SRI
Maneja la imagen de la empresa.
Entrega información telefónica, en redes sociales y directa a la comunidad en
general.
Secretaria Revisa correspondencia.
Redacta la correspondencia.
Llena facturas.
Brinda apoyo al área contable y administrativa.
Área Técnica
Promociona la inmobiliaria.
Maneja y amplía la cartera de clientes.
Fideliza clientes.
Agente de Capta a los clientes tanto inversionistas como clientes finalistas de bienes inmuebles.
Ventas Cierra ventas.
Asesora al cliente en el financiamiento del inmueble.

Fuente: Elaboración propia

El perfil que se necesita para cada una de las diferentes funciones estará basado en la

preparación académica, la experiencia que tengan dentro de servicios que prestan la

empresa inmobiliaria, sin dejar de lado lo más importante el don de gentes basado en la

práctica y el cultivo de los valores éticos y profesionales.

23
CAPÍTULO IV

4. Planificación Legal
4.1. Estructura legal del negocio

La inmobiliaria deberá consolidarse respetando en el ámbito jurídico necesario que cumpla

con todos los parámetros legales, que permita su funcionamiento. Se comprometerá a

respetar y cumplir la Constitución vigente de la República del Ecuador y las leyes,

reglamentos establecidos para la creación de una empresa constructora, así como también

los estatutos y reglamentos que regirán a la nueva empresa.

Se define que la Inmobiliaria “NASTACUAS S.A” iniciará sus actividades a nombre de

Willan Nastacuas como representante de la empresa inmobiliaria que se constituirá como

sociedad anónima, en base al artículo 146 de la ley de compañías del Ecuador. Commented [UdW9]: definir que es Sociedad Anónima, si esa
es la manera de constituirse

Normativa Commented [UdW10]: poner punto aparte siempre que termina


una oración

 Ley comercio

 Código civil

 Ley de Régimen Tributario Interno

 Ley de Seguridad Social

 Patente municipal

4.2.Sistema tributario

Requisitos

La compañía deberá constituirse con dos o más accionistas, según lo dispuesto en el

Artículo147 de la Ley de Compañías, sustituido por el Artículo 68 de la Ley de Empresas

Unipersonales de Responsabilidad Limitada. La compañía anónima no podrá subsistir con

24
menos de dos accionistas, salvo las compañías cuyo capital total o mayoritario pertenezcan

a una entidad del sector público.

El nombre.

La sociedad de hecho se usa nombres y apellidos de los socios, en este caso se usará el

apellido “NASTACUAS” para identificar a la inmobiliaria.

Solicitud de aprobación.

Esta solicitud se la presentará ante un notario, quien realizará la minuta que será firmada

por los socios y la autoridad presente.

Socios y obligaciones.

La sociedad de hecho tiene un número mínimo de dos personas, no tiene un número

máximo. Sus obligaciones son ilimitadas y solidarias y sus derechos es la división de

utilidades es de forma igualitaria.

Capital

El capital está conformado por el valor en efectivo, bienes, trabajo, su monto no se

encuentra determinado, es en base al negocio o actividad económica que deseen iniciar. Commented [UdW11]: justificar el texto

Patente municipal

De acuerdo al Art. 547 del COOTAD publicado en el suplemento del Registro Oficial Nro.

303 del 10 de octubre del 2010, deben declarar y pagar el impuesto a la patente municipal

todas las personas y las empresas o sociedades domiciliadas o con establecimiento en el

Cantón Ibarra que realicen permanentemente Actividades comerciales, industriales,

financieras, inmobiliarias y profesionales.

25
De acuerdo al Art. 2 del Código de Comercio se consideran actos de comercio a las

actividades de transporte.

Por tanto, toda persona que realice actividades económicas que generen ingresos por su

propia cuenta está obligada a pagar el impuesto de patente municipal.

 Ley de régimen tributario interno

La Ley de Régimen Tributario Interno establece las obligaciones tributarias que deben

cumplir las personas que desarrollen una actividad económica, conocidos como

contribuyentes; en este caso el dueño de la empresa Sr.Willan Nastacuas, representante de

la INMOBILIARIA “NASTACUAS S.A”con la administración tributaria, y de esta

manera establecer las declaraciones que el contribuyente debe presentar de manera

mensual y anual, en las fechas establecidas, para así evitar deudas tales como: multas,

intereses o recargos tributarios la Ley Orgánica del Régimen Tributario interno, en el

artículo 19 establece que las personas naturales obligadas a llevar contabilidad sean

aquellas que hayan superado la siguiente base:

Operen con un capital propio que al inicio de sus actividades al 1° de enero década

ejercicio impositivo supere las 9 fracciones básicas desgravadas (100.530,00 dólares) de

impuesto a la renta (1 fracción básica equivale a 11.170 dólares) (SRI, 2015).

Los ingresos brutos anuales de su actividad, del ejercicio inmediato anterior haya superado

las 15 fracciones básicas (167.550 dólares).Costos y Gastos, del ejercicio fiscal inmediato

anterior hayan sido superiores a 12 fracciones básicas desgravadas (134.040 dólares) (SRI,

2015).

Las personas naturales y sociedades deben presentar sus declaraciones de IVA, de acuerdo

al noveno dígito de su número de ruc, que nos detalla en la tabla 5 de la siguiente manera.

26
 Instituto Ecuatoriano De Seguridad Social (IESS)

El Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social es una entidad, cuya organización y

funcionamiento se fundamenta en los principios de solidaridad, obligatoriedad,

universalidad, equidad, eficiencia, subsidiariedad y suficiencia. Se encarga de aplicar el

Sistema del Seguro General Obligatorio que forma parte del sistema nacional de Seguridad

Social.

Empleador. - Es la persona, entidad de cualquier clase que fuere por cuenta y orden de la

cual se ejecuta la obra o a quien se presta el servicio.

Obligaciones:

Inscripción del trabajador con relación de dependencia: El empleador tiene la

obligación de registrar al trabajador a través de la página web del IESS mediante el Aviso

de Entrada, desde el primer día de labor, dentro de los quince días siguientes al inicio de la

relación laboral.

• Novedades: El empleador deberá informar al Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social,

a través del sistema de historia laboral en la opción Registro de Novedades la modificación

de sueldos, contingencias de enfermedad, separación del trabajador (aviso de salida) u otra

novedad, dentro del término de tres días posteriores a la ocurrencia del hecho (Ministerio

del trabajo, 2014).

• Pago de Aportes: El cálculo de los aportes que debe cancelar el empleador que tenga

trabajadores en relación de dependencia, se entiende como materia gravada a todo ingreso

que sea regular y susceptible de apreciación pecuniaria percibido por el trabajador, que en

ningún caso podrá ser inferior a la establecida por el IESS. El empleador deberá retener a

sus empleados el 9,45% como aporte individual; mientras que el patrono deberá cancelar el

12,15% por concepto de aporte. Dichos valores deben ser cancelados al Instituto

27
Ecuatoriano de Seguridad Social, mediante planillas las mismas que deberán ser impresas

en el portal del empleador y pagados hasta el día 15 del mes siguiente la retención de los

aportes (Ministerio del trabajo, 2014).

• Rubros de Salarios de Aportación: Para el cálculo de las aportaciones y contribuciones

del Seguro General Obligatorio se considera: Todo ingreso regular, es decir, todo lo que se

entregue al trabajador a libre disponibilidad (Ministerio del trabajo, 2014).

Los trabajadores que prestarán sus servicios en la INMOBILIARIA “NASTACUAS S.A”

serán afiliados seguro social obligatorio y recibirán todos los beneficios de ley.

28
CAPÍTULO V

5. Planificación Técnica
5.1.Aspectos tecnológicos del proyecto

Para ofertar nuestras propuestas inmobiliarias, se necesita una infraestructura adecuada, en

donde se encuentre la oficina inmobiliaria, la misma que debe estar ubicada en una zona

estratégica, de tal forma que proporcione condiciones de trabajo aceptable, además exista

gran influencia de público, sea de fácil acceso ubicarla, que posee todos servicios básicos,

por lo cual utilizaremos computadoras, copiadora, internet.

5.1.1. Selección de la tecnología

Nuestra empresa utilizara la tecnología más adecuada para su funcionamiento y además de

eso nuestros clientes podrán utilizarla.

Tabla 4: Selección de la tecnología


Descripción Características
Computadora La Computadora Servirá Para Realizar Tareas Administrativas Financieras, De
Consulta, Trámites En Línea En Las Diferentes Instituciones Que Permitan
Agilitar La Venta De Los Productos Que Oferta La Inmobiliaria, También Para
Proformas Y Otras Acciones Apoyo Para El Área Administrativa Y
Comercial.
Impresora Tres En La Impresora Permitirá Imprimir Documentos Y También Servirá Como
Uno Ayuda Para Los Clientes Cuando Deseen Imprimir Los Diferentes Tramites,
También Sirve Para Escanear Y Fotocopiar.
Internet Servicio De Internet Servirá Como Un Servicio Personalizado Para Nuestra
Empresa Y Para Los Clientes.
Teléfono Móvil Servirá Para Comunicarse Y Tomar Fotografías De Los Diferentes Predios
Construidos.
Fuente: Elaboración propia

5.2. Análisis de la capacidad de planta

La empresa “INMOBILIARIA NASTACUAS”, lo que necesita es su oficina de atención al

público, esta a su vez debe ser confortable, amoblada, que cuente con los servicios básicos,

ubicada en un lugar comercial.

29
CAPÍTULO VI

6. Planificación financiera
6.1.Plan de Inversión

Está formada por dos partes: Inversión fija e inversión diferida, la misma que se encuentra

el 60% financiada y el 40% cuenta con un capital propio. A continuación, se especificará

cada componente de la inversión del proyecto.

Tabla 5: Detalle de la inversión


Detalle Inversión Porcentaje
Capital Propio 19440 40%
Financiamiento 29160 60%
Total 48600 100%
Fuente: Elaboración propia

El capital propio de este proyecto el 40% será financiado por la venta de un terreno y el

60% del financiamiento que se lo realizará en la cooperativa 23 de Julio, dicha información

y los respectivos documentos.

6.2.Estado de situación inicial

El estado de situación inicial, permite exponer información clara y ordenada de la situación

actual con lo que la empresa pretende iniciar sus actividades.

Tabla 6: Estado de Situación Inicial


Activos Valor Pasivos Valor
Activos Corrientes Pasivos A Largo Plazo
Bancos 1000 Préstamo Bancario 29160
Útiles De Oficina 100 Total De Pasivos 29160
Inventario Bienes Raíces 45000
Total De A. Corrientes 46100 Patrimonio
Activos Fijos Capital Social 19440
Equipo De Computación 1000 Total Patrimonio 19440
Muebles De Oficina 1500
Total Activos Fijos 2500
Total De Activos 48600 Total Pasivos Y Patrimonio 48600
Fuente: Elaboración propia

30
6.3.Flujos de caja proyectados

El Estado de resultados proyectado a 5 años detallado en la tabla 10 nos muestra todo el

dinero que la empresa generará ganancias, considerándose como ventas del primer año de

una casa cada trimestre en un precio promedio de $58.500,00 al año se obtendrá 23.400,00

el segundo año se proyecta vender una casa cada 2 meses, el tercer año una casa por mes,

el cuarto año 2 casas por mes y el quinto año 3 casa por mes, considerando ya que se tiene

mayor experiencia, mayor clientela, mayor conocimiento del mercado y destreza de

negociación y venta, se aspira ganar un 30% como margen de contribución de los costos

fijos como son gastos administrativos y financieros los que se logran cubrir sin mayor

dificultad se cumplen con las metas de las ventas propuestas. Se considera un incremento

del gasto del 1% por cada año y solamente en el gasto de arriendo el incremento

considerado es del 2% anual, presentamos el estado de resultado proyectado a cinco años el

mismo que servirá de base para elaborar el flujo de efectivo.

31
Tabla 7: Estado de Resultados proyectado
Ventas Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Ingresos Proyectados 234000 351000 702000 1404000 2106000
Costo De Ventas 180000 270000 540000 1080000 1620000
Margen De Contribución 54000 81000 162000 324000 486000
Gastos Administrativos
Sueldos Y Salarios 17400,00 17574,00 17749,74 17926,49 18106,27
Depreciación 350,00 350,00 350,00 350,00 350,00
Arriendo 3000,00 3060,00 1248,48 1272,96 1298,46
Suministros Y Materiales 120,00 150,00 180,00 200,00 250,00
Comisiones De Servicios 400,00 600,00 1200,00 2400,00 3600,00
Servicios Básicos 240,00 242,40 244,42 246,44 248,46
Total Gastos Administrativos 21510,00 21976,40 20972,64 22395,89 23853,19
Gastos Financieros
Interés 4338 4338 4338 4338 4338
Total Gastos Financieros 4338 4338 4338 4338 4338
Utilidad Antes De Impuestos 28152,00 54685,60 136689,36 297266,11 457808,81
40% De Impuestos 11260,8 21874,24 54675,744 118906,444 183123,524 Commented [PA12]: esta parte de los impuestos debe detallarse
Utilidad Neta 16891,20 32811,36 82013,62 178359,67 274685,29
Fuente: Elaboración propia

32
A continuación, presentamos el flujo de efectivo proyectado a 5 años

Tabla 8: Flujo de efectivo proyectado


Detalle Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Ingresos En Efectivo
Utilidad Proyectada 16891,20 32811,36 82013,62 178359,67 274685,29
Depreciación 350,00 350,00 350,00 350,00 350,00
Total Ingresos En Efectivo 0 17241,2 33161,36 82363,616 178709,666 275035,286
Egresos En Efectivo
Capital Propio 29160
Financiamiento 48600 Commented [PA13]: debe cuadrar con la tabla numero 8

Total Egresos En Efectivo 77760 0 0 0 0 0


Flujo Neto De Efectivo -77760 17241,2 33161,36 82363,616 178709,666 275035,286
Fuente: Elaboración propia

33
6.4.TIR y VAN

Tabla 9: VAN y TIR


Van: $155.492
Tasa de descuento: 26%
Tir: 70,9%
Fuente: Elaboración propia
El valor actual neto (VAN) es un indicador de la rentabilidad de un proyecto, consiste en

traer a valor presente los cobros y pagos de un proyecto o inversión para conocer cuánto se

va a ganar o perder con esa inversión (Sapag, 2011).

El valor actual neto obtenido es de 155492 lo que significa que es un valor favorable por lo Commented [UdW14]: poner bien los valores como se indicó
anteriormente

tanto la inversión es aconsejable.

Otro de los criterios de evaluación es la tasa interna de retorno (TIR), que mide la

rentabilidad como porcentaje, es decir es el porcentaje de beneficio o pérdida que tendrá la

inversión para las cantidades que no se han retirado del proyecto (Sapag, 2011).

La Tasa Interna de Retorno (TIR) del 70,9% con una tasa de descuento de 26% muestra

que la inversión es favorable ya que supera el valor que se obtendría en caso de no

realizarse la inversión.

34
CONCLUSIONES Commented [UdW15]: las conclusiones y recomendaciones se
relacionan con los objetivos general y específico ,reformular en
función de ello

Luego de realizar el plan de negocios titulado como “INMOBILIARIA NASTACUAS”, se

llegó a establecer las siguientes conclusiones:

 Mediante los resultados del plan de negocios indica que es factible la implementación

de una inmobiliaria en la ciudad de Ibarra de acuerdo con las necesidades encontradas.

 La empresa tiene gran apertura para personas de la misma comunidad brindando

beneficios y desarrollo económico tanto para la empresa como para los compradores,

esto se logró comprobar con la determinación del FODA estableciendo necesidades en

la comunidad.

 El estudio financiero demostró que el plan de negocios es factible y viable ya que se

obtuvo resultados positivos de los principales indicadores, con la evaluación financiera

se obtuvo un VAN de $155.492, un TIR del 70,9 % con tasa de descuento del 26% y

un periodo de recuperación de capital de lo que muestra una viabilidad financiera.

RECOMENDACIONES

 Ejecutar el plan de negocios de la creación de una inmobiliaria en la provincia de

Imbabura ya que mediante los estudios realizados tanto económicos como financieros

muestran valores positivos generando rentabilidad para la empresa.

 El plan de negocios se debe ejecutar ya que es viable y al mismo tiempo abre espacios

para desarrollar y cambiar la forma de vida de los clientes brindándonos beneficios

mutuos.

 La inmobiliaria debe establecer convenios con empresas similares para la optimización

de costos.

35
BIBLIOGRAFÍA
Alcaraz, R. (2011). El emprendedor de èxito. Mèxico: Mc Graw Hill.

Ayala, J. (2011). Valoracion inmobiliaria. Vertice.

INEC. (2010). Fascículo provincial de Imbabura. Recuperado el 12 de 02 de 2019, de

http://www.ecuadorencifras.gob.ec/wp-content/descargas/Manu-lateral/Resultados-

provinciales/imbabura.pdf

INEC. (2011). Encuesta de Estratificación del Nivel Socioeconómico . Recuperado el 26 de

03 de 2019, de http://www.ecuadorencifras.gob.ec/documentos/web-

inec/Estadisticas_Sociales/Encuesta_Estratificacion_Nivel_Socioeconomico/11122

0_NSE_Presentacion.pdf

Mantilla, K. (2009). Conceptos fundametales de la planeaciòn estratègica de las

relaciones pùblicas. Barcelona: UOC.

Ministerio del trabajo. (2014). Ley de seguridad social. Recuperado el 05 de 03 de 2019,

de http://www.trabajo.gob.ec/wp-content/uploads/2015/11/LEY-DE-

SEGURIDAD-SOCIAL.pdf

Sapag, N. (2011). Proyectos de inversiòn: Formulaciòn y evaluaciòn. Chile: Pearson.

SENPLADES. (2010). Código orgánico de organización territorial, autonomía y

descentralización. Recuperado el 15 de 02 de 2019, de

http://www.inocar.mil.ec/web/images/lotaip/2016/literal_a/base_legal/A._Codigo_

organico_coordinacion_territorial_descentralizacion_autonomia_%28cootad%29.p

df

36
SRI. (2015). Ley orgánica de régimen tributario interno – LORTI. Recuperado el 06 de 03

de 2019, de www.sri.gob.ec/BibliotecaPortlet/descargar/cbac1cfa-

7546.../20151228+LRTI.pdf

Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros. (2017). Ley de compañias.

Recuperado el 01 de 03 de 2019, de

https://portal.compraspublicas.gob.ec/sercop/wp-

content/uploads/2018/02/ley_de_companias.pdf

Zorita, E. (2015). Plan de Negocios. Madrid: ESIC.

ANEXOS Commented [UdW16]: INCLUIR ANEXOS

Tabla 10: Características y precios de la competencia Inmobiliarias de Ibarra


Detalle Características Precio
P&P BIENES RAÍCES $45.000
INMOBILIARIA FINCASA $43.000
MP BIENES RAÍCES 2 Dormitorios 1 Baño $47.000
D&C INMOBICONT Cocina - Comedor Sala
INMOBILIARIA $38.000
AVEPE $55.000
R&R INMOBILIARIA $36.000
Fuente: Inmobiliarias de Ibarra, 2019

Tabla 11: Categorías de ocupación INEC


Categorías PEA %
Empleado Público 9.934,00 16
Empleado Privado 21.441,00 35
Jornalero 4.593,00 7
Patrono 3.430,00 6
Socio 1.101,00 2
Cuenta Propia 15.406,00 25
Trabajador No Remunerado 1.143,00 2
Empleada/O Doméstica/O 2.317,00 4
Se Ignora 2.357,00 4
Total 61.722,00 100
Fuente: INEC, 2010

37
Tabla 12: Tendencia de vivienda
VIVIENDA – IBARRA
TENDENCIA DE VIVIENDA HOGARES %
PROPIA Y TOTALMENTE PAGADA 59.158 57,43
ARRENDADA 43.851 42,57
TOTAL 103.009 100
Fuente: INEC, 2010

38

You might also like