Coleccion: Gaceta Civil - Tomo 11 - Numero 7 - Mes-Ano: 5_2014

¿QUIEN HA ADQUIRIDO UN BIEN POR

COMPRAVENTA OSTENTA APTITUD PARA
DEMANDAR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA?
Edmundo Trujillo Blas

[-]

TEMA RELEVANTE

En este artículo el autor señala que es jurídicamente posible, e inclusive una

prerrogativa, que el propietario no poseedor transforme su adquisición derivativa hacia
una usucapión, permitiéndole consolidar su derecho de propiedad y eliminar toda
controversia de mejor derecho de propiedad. Asimismo, señala que negar tal
posibilidad es desconocer la etiología de la usucapión. El autor además considera que
más que una posibilidad es un derecho que el propietario no poseedor tiene para
poder blindar la propiedad contra los ataques de terceros.

MARO NORMATIVO

Código Civil: arts. 949, 950, 952, 1135 y 2022.

Introducción

Son lamentables los “criterios” desacertados emitidos por parte de algunos jueces,
quienes a veces hasta infringen normas expresas, es el caso, muy común de quienes
sostienen que “el propietario poseedor” no ostenta legitimidad para demandar
usucapión, porque para eso hay que ser “poseedor no propietario”[2]; quienes los
sostienen, creen encontrar fundamento en que siendo la usucapión una modalidad de
adquisición del derecho de propiedad, mas no un mecanismo de saneamiento, es
improcedente su invocación por alguien que adquirió mediante un contrato de
compraventa válido (o por lo menos sin impugnación), en otros términos, para algunos
operadores jurisdiccionales, que el justiciable invoque una compraventa como
fundamento de la usucapión, sería una cuestión legalmente prohibida, casi un pecado.

Sin embargo, tal criterio, no solo es un craso error, sino que también constituye una
abierta y evidente infracción normativa, además, deviene de la ausencia de
conocimiento de la naturaleza jurídica y el fundamento histórico de la usucapión, sobre
todo de la lectura e interpretación aislada del artículo 949 del Código Civil, según el
cual, la compraventa o actos jurídicos similares hacen operar por sí sola la
transferencia de propiedad.

Sin duda alguna, los operadores jurídicos (magistrados y abogados), a veces nos
encontramos en unas encrucijadas jurídicas que desde perspectivas reduccionistas
serían insalvables. Es verdad, cuando alguien alega que ostenta la propiedad sobre un
bien inmueble en virtud de una compraventa que consta ya en documento privado, ya
en documento privado con intervención de Juez de Paz, ya en documento privado con
firmas legalizadas por notario, ya en Escritura Pública, en última instancia que su
derecho goce de inscripción registral, surge siempre alguna duda mínima de si este
está jurídicamente habilitado para demandar y obtener una sentencia favorable de
prescripción adquisitiva.

La gran duda de todo justiciable adviene pues, por la razón de que en nuestro sistema
jurídico la transferencia de propiedad sobre bienes inmuebles, no está revestida de
formalidad alguna, afirmándose más bien, que la compraventa suscrita aún en la
etiqueta de una botella de cerveza es suficiente para adquirir el derecho de propiedad,
que no se necesita de ningún requisito adicional, ni de Escritura Pública, ni es
obligatoria la inscripción registral al ser esta eminentemente declarativa, sino que más
bien, la compraventa aún verbalmente celebrada, es suficiente para adquirir la
propiedad.

Para entender a qué problema nos enfrentamos, hay que tener en cuenta que nuestro
Código Civil ha regulado distintas formas de adquirir la propiedad, en específico, sobre
los bienes inmuebles, existen dos modos de adquisición: i) la modalidad originaria:
dentro de la cual se comprende a la accesión en sus diversas formas[3], la
usucapión[4], y; ii) la adquisición derivativa o por transferencia en ella encontramos las
más variadas formas de traslación (compraventa, donación, permuta, compensación,
dación en pago, permuta, transacción judicial o extrajudicial, aporte societario,
sucesión testamentaria, etc.). En este breve espacio que se nos otorga, queremos dar
algunas perspectivas objetivas estrictamente jurídicas que permitan dilucidar, sobre si
¿es jurídicamente posible la mutación de la adquisición por la modalidad derivativa de
un bien hacia la adquisición por la modalidad originaria?, específicamente se pretende
dar respuesta al problema. Quien haya adquirido válidamente un bien por compraventa
u otro título similar, ¿está habilitado para demandar prescripción adquisitiva del mismo
bien?

I. Fundamentos y naturaleza jurídica de la usucapión

1. Un breve panorama histórico

Como la mayoría de las instituciones jurídicas del Derecho Civil, la usucapión o

prescripción adquisitiva de dominio, tiene sus bases históricas en el Derecho Romano.
En efecto, en el Derecho Romano clásico, la usucapión se aplicaba en dos casos, a
quien tiene una cosa in bonis; es decir, cuando transferente y adquirente han utilizado
la tradición para la transferencia de una cosa mancipi (que requiere de la mancipatio),
en cuyo caso, la usucapión opera luego de la posesión por dos años que ejercitaba el
adquirente tratándose de inmuebles; el otro caso es cuando el poseedor de buena fe
que ha recibido una cosa de un non domino al cabo de dos años se torna propietario
por usucapión[5]. Mientras que en el Derecho Romano justinianeo se suprime la
diferencia entre bienes mancipi y nec mancipi (trasmisibles por traditio) y se exige la
buena fe y el justo título para la adquisición del dominio por usucapión,
incrementándose a su vez los plazos entre los presentes a diez años y entre los
ausentes a veinte años[6].

Queda claro, que la usucapión, históricamente tiene una ontología teleológica.

Indudablemente, la usucapión es la consolidación de la causa de la adquisición
llamada justo título, se trata en buena cuenta, de una figura que desde su origen fue
concebida para suplir las carencias de perfección traslaticia de una justa causa como
serían los contratos traslaticios; sin embargo, no es que la usucapión elimine o evada,
sino que consolida, en todo caso suple el justo título, en cuanto este por sí solo no será
suficiente para probar de modo indubitable e incuestionable la propiedad.
Históricamente, entonces, la usucapión, viene a erigirse como un medio de prueba de
la propiedad, porque no hay mejor forma que acreditar la propiedad que a través de la
verificación de un fenómeno dual: posesión y tiempo, que es su realidad.

2. Esbozo filosófico

Conforme indica el profesor Ferri[7], si bien el derecho, en todos sus sentidos, es una
entidad cuya existencia es innegable, también es verdad que es un fenómeno
imperceptible por los sentidos, existe solo para la razón, en cuanto el Derecho es un
ente ideal. La circunstancia de que el Derecho sea un ente espiritual, una creación
mental humana, apreciable solo a través de la razón, hace que la esencia, naturaleza,
contenido y eficacia del Derecho, ahora en su sentido subjetivo –entendido como
prerrogativa– sea su posibilidad de probar.

El Derecho no existe si no podemos probar las formas de su manifestación, siempre es

necesaria la existencia de una forma en la cual se manifieste sensorialmente
perceptible. Por ello indica Álvarez Caperochipi que: “la propia ontología del Derecho
estriba en el conocimiento y la jerarquización de unos mecanismos de acceso a una
verdad formal, que se declara dogmáticamente como la única verdad. Este principio es
especialmente constatable con relación al derecho de propiedad; la propiedad en sí no
existe, la concepción jurídica de la propiedad es la de una apariencia dogmáticamente
definida como la propiedad; la realidad jurídica de la propiedad (la protección de la
propiedad) es inseparable de su prueba”[8] (el resaltado es nuestro).

Si el Derecho tiene como presupuesto de eficacia y existencia su prueba misma,

resulta también que la prueba es la expresión de la propia seguridad del Derecho, en
otros términos, la única garantía de la seguridad jurídica subjetiva es la prueba.
Entonces la necesidad de la prueba es inherente al ser humano por cuanto la
seguridad también es un fenómeno inexorable a su existencia, por ello “(...) va junto
con el terror del hombre ante la inseguridad de su existencia, ante la imprevisibilidad y
la incertidumbre a que está sometida”[9].

3. La usucapión como prueba de la propiedad

La propiedad entendida como el conjunto de las máximas prerrogativas que el Estado

confiere a un sujeto sobre un determinado bien, no escapa a la realidad precedente.
En efecto, el Derecho es inseparable de su prueba, por ello, con gran acierto sostiene
el profesor español Álvarez Caperochipi que “(...) la prueba ordinaria de la propiedad
se hace mediante la prueba de la posesión y el transcurso del tiempo, y esa es a la
vez, la realidad de la propiedad. La propiedad no tiene ninguna naturaleza distinta de
la de ser una posesión modalizada por el transcurso del tiempo”; para más adelante
complementar que “(...) la usucapión es algo más que la prueba de la propiedad: es la
realidad misma de la propiedad”[10] (el resaltado es nuestro).
Para entender cómo la usucapión se resume en prueba de la propiedad, es necesario
partir de la premisa que en el decurso de la historia de apropiación de bienes, siempre
existe un latente conflicto de intereses de dos o más sujetos de derecho que pueden
pretender la pertenencia del bien para sí; es decir, es una posibilidad innegable, latente
e irrefutable que un mismo bien puede ser reclamado por diversos sujetos quienes
alegarán ser propietarios, en cuyo caso, efectivamente, quien pruebe del modo más
idóneo, cierto y contundente su derecho, será el legítimo tutelado por el ordenamiento
jurídico.

Acerca del tema de los conflictos de intereses sobre un determinado bien, en una
ilustrativa sentencia el profesor Gonzales Barrón[11] refiere que pueden versar de
diversa naturaleza: así puede haber conflicto de uno que invoca usucapión versus otro
que invoca contrato de enajenación (compraventa, donación, permuta, dación en pago,
aporte societario, compensación, etc.), herencia versus contrato de enajenación,
contrato de enajenación inscrito frente a otro no inscrito, contrato de enajenación en
instrumento público versus contrato en instrumento privado. Por ejemplo, si alguien
ostenta un derecho de propiedad que consta en Escritura Pública de compraventa,
siempre cabe la posibilidad de que pueda ser objeto de interferencia por otro que
ostenta una Escritura más antigua o un título de adjudicación judicial, un testamento,
inclusive una Escritura Pública posterior pero con inscripción registral.

El hipotético desorden antes referido no es del todo ajeno a la realidad, más bien, es
perceptible en ella, por eso, conforme hemos postulado en otra ocasión[12], la
afirmación de que “la transferencia derivativa del derecho de propiedad no revista
ninguna formalidad”, no es más que una mera y burda falacia; pues la propiedad para
su eficacia (oponibilidad erga omnes) necesita ser probada mediante el medio más
idóneo posible.

En ese contexto, no existe duda alguna que la usucapión, a través de la historia se ha

erigido como un mecanismo probatorio absoluto de la propiedad, por eso, no es casual
que pueda sobreponerse inclusive a un derecho de propiedad inscrito en los Registros
Públicos[13]. En efecto, cuando alguien compra un determinado bien, la validez de su
adquisición está supeditada a que su causante también tenga un derecho válido, y
este a su vez, el de su anterior vendedor, y así, podría llegarse hasta el infinito[14] o,
en el caso de nuestro país hasta los títulos virreinales. La prueba de la validez de esa
cadena de transmisiones desde un origen histórico hasta el propietario actual, llamada
prueba diabólica[15], evidentemente constituye una exigencia casi imposible de
cumplir, además, siempre es latente la existencia de algún título paralelo, o también de
la fractura de la cadena de transferencia por vicios de los títulos de algunos de los
causantes.

Precisamente “ante la dificultad de la prueba diabólica, esto es, que se acredite la

condición de propietario, lo cual exige probar esa misma condición del transmitente y
así hasta el infinito; es decir, hasta el origen mismo del derecho. Esa pretensión es
imposible, razón por la cual el ordenamiento jurídico establece un mecanismo
dogmático de prueba de la propiedad: la usucapión’; en suma, ‘es una solución de
‘seguridad jurídica’, por la cual se cierra o cancela el debate sobre la propiedad. Es
decir, llegado un punto en el tiempo, ya no importa el origen de la propiedad ni la
validez y legalidad de los actos sucesivos de transmisión, ni la capacidad de los
otorgantes o la formalidad de los títulos” (el resaltado es nuestro). Por lo tanto, en
todas las situaciones conflictivas sobre un determinado bien inmueble, como es “la
falta de titularidad, doble cadena de transmisiones, posesión contradictoria al dominio,
vicios del negocio jurídico, indeterminación del objeto, confusión de linderos,
superposición de áreas o cabida, doble inmatriculación registral, entre otras, no se
tendría una solución definitiva y, en consecuencia, la indefinición de los derechos
(...)”[16] si no fuera por la usucapión quedarían en el más absoluto desorden jurídico y
social.

4. La usucapión como un hecho jurídico que elimina controversias

Tal como lo enfatizara el profesor español Díez-Picazo[17], la más aceptable teoría de

la naturaleza jurídica de la usucapión, esto es, la teoría objetiva (en contraposición a la
teoría subjetiva del abandono y la negligencia) ha establecido que la usucapión es
seguridad del derecho de propiedad, pues sin ella, nadie estaría liberado de las
pretensiones antojadizas o extinguidas ya antiguamente, esa simple pero problemática
realidad, presupone la necesidad de un límite a las pretensiones jurídicas envejecidas.
El ejercicio tardío o la resurrección de expectativas de pertenencia antiguas sobre un
bien, naturalmente que es el peor de los males para el tráfico jurídico.

Respecto al conflicto de concurrencia de sujetos con interés de atribución de un

determinado bien inmueble, de la lectura del Código Civil, se desprende que resultará
vencedor siempre el que exhibe la declaratoria de la usucapión; mientras que si
ninguno de los involucrados exhibe la usucapión, por imperativo de los artículos 1135 y
2022 existen hasta tres criterios jerarquizados de resolución de la concurrencia de
aparentes titulares: i) el primero que de buena fe accede al registro es el preferido; ii) a
falta de publicidad registral de la titularidad, se prefiere al que tenga el título de fecha
cierta más antigua; y, iii) por último, simplemente prevalece el derecho de quien exhiba
el título más antiguo.

La jerarquización de preferencias antes referida permite que la discusión de la

titularidad sea eterna, pero más que eso, en realidad estamos frente a un problema
que termina siendo un círculo vicioso; para entenderlo mejor proponemos el siguiente
ejemplo: si “A” que invoca tener una minuta con firmas legalizadas, sostiene un
proceso de mejor derecho de propiedad con “B” que ostenta una Escritura Pública
posterior, aun venciéndolo en juicio y haciéndose declarar mejor propietario que “B”,
“A” no habrá asegurado su propiedad, por cuanto existe la posibilidad de que “C” o “D”
o “E” o “F”, etc. pueda vencerle en un posterior proceso de mejor derecho de
propiedad, ostentando una Escritura Pública más antigua que el título con el cual
resultó vencedor, y quien resulte vencedor en este segundo proceso, pueda también
ser vencido por otro que invoque inclusive un derecho inscrito, así sucesivamente,
hasta el infinito, eso, aun sin contar la situación de la buena o mala fe como
determinante para resultar triunfador en semejante desorden, sin contar también las
demandas de nulidades de actos jurídicos que entre estos puedan existir.

La única forma de evitar semejante galimatía, precisamente es mediante el instituto de

la usucapión; en consecuencia, no hay duda alguna respecto a que esta tenga como
naturaleza jurídica, la de ser un hecho jurídico preclusivo, vale decir, es un hecho
jurídico que “pone fin a los debates interminables sobre la legalidad de las
adquisiciones, (...), la usucapión busca poner punto final, cierre y clausura a los
debates sobre la titularidad de los derechos; por tal razón, se le considera un hecho
jurídico (...), que agota la controversia sobre el dominio”[18]. Solo dentro de ese
parámetro adquiere algún significado el artículo 950 del Código Civil peruano; pues, no
hay otra forma de entender a la usucapión.

II. Una prerrogativa incomprendida: la metamorfosis de la propiedad adquirida por

compraventa hacia la usucapión
Conforme hemos precisado, la usucapión ostenta una ontología teleológica, como
hecho preclusivo –que elimina controversias–, es un instrumento de la seguridad del
tráfico jurídico de bienes, como correlato de ello, innegablemente también es la única
garantía cabal de la eficacia del derecho de propiedad, no podríamos dudar que
también es un mecanismo de instauración de paz social respecto a la titularidad de un
bien. Como bien dijo Álvarez Caperochipi[19], la usucapión es un medio de
identificación de la propiedad, es el significado constituyente de la apariencia como
única realidad del derecho de propiedad, solo la usucapión es el más cabal medio de
prueba de la propiedad.

Desde lo anterior, además, porque él único derecho capaz de existir es aquello que
ostenta seguridad jurídica, también, porque la seguridad jurídica es una categoría
inexorable de todo derecho –incluido los fundamentales–, sin duda alguna, si la
prescripción adquisitiva es capaz de sobreponerse a cualquier otra forma de
adquisición, evidentemente estará fuera de toda razón la mínima idea por la cual se
postule que un sujeto que adquirió por compraventa o título similar, esté impedido de
acudir a la usucapión sobre el bien objeto de compraventa; sin embargo, por más
inconcebible que parezca, muchos nos hemos topado con algunos jueces y fiscales
con competencias en materia civil, que se han inclinado porque se declare
improcedente la demanda de usucapión que formule alguien que cuente con un título
válido; lo cierto es que para concebir la inexistencia de tal impedimento imaginado, ni
siquiera es necesario realizar todo un esfuerzo doctrinario, toda vez que está previsto
en el segundo párrafo del propio artículo 950 del Código Civil, mas como una situación
que aporta un grado mayor de legitimidad a la adquisición por dicha modalidad, esto
es, invocar usucapión cuando medie justo título (compraventa, donación, permuta,
etc.) es más legítimo todavía, que invocarlo sin tener título alguno, ese es el
fundamento o razón para que el mencionado artículo reduzca el plazo de la posesión
cuando existe justo título.

La perspectiva de la usucapión como garantía de la seguridad jurídica del derecho de

propiedad, más allá de una simple reflexión sobre la inexistencia de algún impedimento
para quien ya ostenta un título válido de adquisición de su bien, como por ejemplo una
escritura pública, constituye una premisa que permite sostener válida e
inobjetablemente que la usucapión, más bien es un derecho, una prerrogativa, que le
asiste tanto al poseedor sin ningún título como al poseedor con título, inclusive del
poseedor que cuente con un título debidamente inscrito en Registros Públicos. Por
ello, es sorprendente que existan posturas tan groseras que encuentren una causal de
improcedencia, una prohibición de usucapión a quien ostenta una adquisición eficaz
por compraventa, no es concebible que una adquisición por compraventa válida no
pueda valer como justo título para acudir a la usucapión, si precisamente la condición
es que para invocarlo como justo es presupuesto que este sea válido, mientras que si
es deficiente ya no puede cumplir esa función.

En efecto, la doctrina entiende unánimemente al justo título como aquel que tiene por
objeto trasmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades
exigidas para su validez[20]. Para Gonzales Barrón, “el justo título implica que el
poseedor ha tomado control sobre el bien con base en una causa de adquisición, es
decir, a un acto jurídico válido y verdadero, con virtualidad transmisiva de dominio”[21].
Nuestro Código Civil, no define el justo título, como sí lo hacen otros Códigos. Ante esa
concordancia sobre lo que es el justo título no hay cabida para sostener que quien ha
adquirido mediante una compraventa válida (no nulificada) esté impedido de demandar
usucapión. Dicha postura evidentemente estaría reducida al absurdo.

Para quienes entienden la ontología de la usucapión, no será muy difícil concebir que
quien cuenta con una compraventa o acto jurídico similar que no ha sido materia de
invalidación; es decir, quien ha adquirido válidamente un bien, está habilitado para
demandar prescripción adquisitiva, invocándolo como justo título, sin importar que
dicha compraventa conste en documento privado, con fecha cierta o escritura pública,
sin importar inclusive que el acto jurídico de adquisición haya sido inscrito en los
registros públicos.

Consideramos que la postura en relación a la habilitación jurídica de quien ostenta

documento privado, inclusive documento privado con fecha cierta, deberían ser
pacíficas, pero siendo el Perú un país de maravillosas arbitrariedades y de sesgados
criterios, más de un operador jurídico soberbio ha dicho lo contrario. Lo que podría
denotar alguna dificultad; más bien, es si quien ostenta una compraventa elevada a
escritura pública puede mutar la causa de su adquisición hacia una modalidad
originaria como es la usucapión; peor aún, si el comprador que goza de inscripción
registral puede demandar usucapión, situación emblemática que a continuación
acrisolamos.

1. Derecho del poseedor –que adquirió el bien por escritura pública– acudir a la
usucapión

Existen dos modalidades marcadamente diferentes de adquisición de la propiedad, las

modalidades originarias y las modalidades derivativas. Las primeras son aquellas en
las que la adquisición de la propiedad opera sin la concurrencia de una voluntad de
transferencia por parte del propietario precedente; es más, los modos originarios de
adquisición trasladan la pertenencia del bien a favor de un sujeto extinguiendo el
derecho del antiguo propietario contra su voluntad, la usucapión es el mejor ejemplo de
ello, por el cual se extingue en contra de su voluntad, el derecho del antiguo propietario
a favor del advenedizo propietario, en ella no cuenta la voluntad del antiguo dueño,
sino, es suficiente verificar que el advenedizo haya poseído durante un plazo y bajo
ciertas condiciones. Mientras que las modalidades derivativas, conforme lo indica el
profesor Gonzales Barrón[22], son aquellas en las cuales se produce un acto de
transmisión voluntaria del derecho; es decir, dos sujetos están causalmente vinculados
de tal suerte que uno da y el otro recibe; el mejor ejemplo de esa modalidad de
adquisición es la compraventa.

El mismo Gonzales, con gran acierto sostiene que las modalidades originarias de
adquisición son más poderosas que las derivativas; por cuanto, ellas operan ex novo;
es decir, el titular estrena el derecho o lo recibe novedosamente, sin vinculación alguna
con el anterior propietario; más bien, se produce un rompimiento del dominio, una
especie de línea divisoria por la cual el titular primigenio termina su historial, mientras
el nuevo lo comienza sin vinculación con el pasado. La preponderancia de las
adquisiciones originarias se debe también a que en ellas no interesa dilucidar quién es
el propietario primigenio, pues el dominio igual se pierde cualquiera que este fuese; de
allí que por definición teórica la adquisición derivada cede o es vencida por la
originaria. Si en la primera el derecho está supeditado a la titularidad del transmitente,
y en la segunda no, entonces esta última es superior porque opera en forma absoluta e
irremediable. Por lo tanto, la usucapión es más poderosa que el registro y su tracto
sucesivo (publicidad de actos de transmisión y adquisición derivativas); ni qué decir,
entonces es más poderosa todavía contra las titularidades amparadas únicamente en
Escrituras Públicas o documentos privados con fecha cierta.

Si la usucapión es más poderosa que la modalidad derivada de adquisición de la

propiedad sobre un bien, lo es precisamente por ser un hecho jurídico que cierra las
discusiones acerca de la pertenencia del bien, así como de los antecedentes y la
cadena traslaticia; entonces, el sujeto de derecho que ostenta la propiedad sobre un
bien a causa de haberlo adquirido por compraventa mediante documento privado o
escritura pública, más que una mera posibilidad, ostenta un incuestionable derecho de
acudir a la usucapión para blindar su propiedad contra los ataques de los terceros, no
sería tan atrevido sostener que ese derecho es hasta fundamental, por cuanto el
derecho a la propiedad lo es, también porque la seguridad jurídica es un principio
constitucional. Desde esa perspectiva, la afirmación “quien ostenta una compraventa
elevada a escritura pública está imposibilitado de acudir a la prescripción”,
indudablemente rebasa toda lógica jurídica elemental. No nos imaginamos semejante
concepción, puesto que si la usucapión puede operar a favor de quien posee como
propietario diez años sin justo título ni buena fe, ¿cómo podría no operar a favor de
quien sí ostenta una causa de adquisición válida elevada a escritura pública?,
cualquier criterio que vaya en contra, simplemente es insostenible, en todo caso, es
fácil darse cuenta que la usucapión que formule el segundo es más legítimo que el
formulado por el primero, ¿cuál sería la razón para sostener lo contrario? Claro está,
que ninguna.

Podría surgir la interrogante, pero el poseedor que ostenta una compraventa elevada a
escritura pública o quien ya posee un documento privado con firmas certificadas o
quien ostenta una escritura imperfecta ¿para qué necesita acudir a la usucapión?
Responderemos a esa interrogante de modo pragmático, de paso también
prevendremos las eventuales acusaciones acerca de que nuestra postura tiene solo
una justificación teórica más no experimental. Imaginemos que “A” celebró hace más
de diez años un contrato de compraventa mediante escritura pública sobre un bien
inmueble, aparentemente su derecho de propiedad estará consolidada; sin embargo,
es latente la posibilidad de que su vendedor o el vendedor de su vendedor, o
cualquiera de los antiguos propietarios de la cadena de trasmisión que llegan hasta
“A”, haya otorgado en compraventa también mediante escritura pública a favor de un
tercero al que le llamaremos “C”, si “C” demanda mejor derecho de propiedad a “A”,
alegando que su título es de fecha cierta más antigua, “A” podrá resultar vencido con
absoluta facilidad por imperativo del artículo 1135 del Código Civil[23]. En todo caso,
siendo menos imaginativos, es inminente también la posibilidad que el vendedor de
“A”, puede celebrar una nueva compraventa digamos a favor de “D”, si este lograse la
inscripción registral a su favor, y luego también demandara reinvindicación (que lleva
implícito la determinación del mejor propietario), en este supuesto, por la misma regla,
“A” también será vencido por “D”.

Como podemos apreciar, el problema para “A” es seriamente preocupante, eso sin
considerar aún los otros supuestos más graves como por ejemplo las ineficacias
estructurales (invalidez), inoponibilidad, etc.; entonces ¿qué mecanismo jurídico está al
alcance de “A” para que pueda blindar el derecho adquirido por escritura pública
aparentemente invulnerable? De considerarlo así (toda vez que es una prerrogativa no
un imperativo), justamente necesita acudir a la institución de la usucapión, este es el
único modo de que su derecho de propiedad goce de eficacia, la garantía de la eficacia
de su derecho implica que ostentará seguridad jurídica, recordemos que un derecho
que no ostenta tal cualidad, simplemente no es derecho, pues como hemos afirmado
en otra ocasión la seguridad jurídica es la dimensión axiológica de toda prerrogativa,
como tal, le es un valor inmanente[24].

Lo que intentamos dejar en claro, es que una escritura imperfecta (como llaman
algunos), un documento privado con fecha cierta, ni una escritura pública (digamos
perfecta) generan un derecho de propiedad invencible como la usucapión, las
adquisiciones derivativas, generan solo una expectativa razonable; solo la usucapión
posee la fuerza necesaria para dotar a la propiedad de su elemento esencial que es la
“exclusión universal”, un derecho real que no ostenta esa cualidad no pasa de ser una
mera ilusión[25], a veces, tan fugaz como un suspiro; por eso, como reiteramos, no es
casual que la usucapión sea la única realidad de la propiedad, lo es porque le otorga
esa cualidad tan indispensable e inherente que es la posibilidad de que sea opuesta
erga omnes; la usucapión tiene esa fuerza avasalladora proveniente del poder imperial
que le ha sido investido con el cetro de la posesión y la corona del tiempo.

¿Cómo el juez podría negarle a “A” el elemental atributo de querer procurarse el

derecho más perfecto y el más excluyente?, ¿cómo podrían privarle el acceso a la
seguridad alegando que por ostentar un contrato elevado a escritura pública la puertas
para la usucapión le han sido cerradas?, ¿cómo podría obstaculizarle la única
posibilidad que tiene de poner punto final, de agotar cualquier controversia con
terceros sobre su dominio? Mejor habría que negarle ya la propiedad, pues como
sostuvo Álvarez Caperochipi[26], la usucapión más que la mejor prueba de la
propiedad es su esencia misma, solo la usucapión es la única realidad de la propiedad.
En suma, no existe fundamento racional alguno para negar que una adquisición por la
modalidad derivada (compraventa) pueda ser transformada a una adquisición
originaria (usucapión), para ello, a la adquisición derivada, solo necesitamos sumarle la
posesión prolongada en el tiempo legalmente establecido.

2. El poseedor que ostenta una adquisición por la modalidad derivativa inscrita en

registros públicos puede acudir a la usucapión. La usucapión secundum tabulas
también es un derecho

Cualquiera podría preguntarse, quien ya tiene un contrato de compraventa inscrito en

los registros públicos, ¿para qué necesitaría acudir a la usucapión? Los fenómenos
jurídicos no son tan sencillos como nos indican sus apariencias.

Existen dos clases de usucapión en cuanto a registros públicos se refiere, la

denominada usucapión contra tabulas y la usucapión secundum tabulas; la primera, es
la que opera a favor del poseedor que no ostenta un derecho de propiedad inscrito
contra otro sujeto de derecho que sí ostenta una titularidad inscrita a su favor en los
registros públicos, mientras que la segunda es entendida como la usucapión a favor
del que aparece inscrito en los registros públicos como titular del bien, contra otro que
no tiene el derecho inscrito[27] pero que por alguna razón ostentaría un mejor derecho,
pero la usucapión secundum tabulas también puede operar en contra de otro derecho
inscrito, la denominación secundum tabulas (según registros) se le da en virtud
precisamente a que opera a favor del mismo que ostenta el derecho inscrito.

La usucapión contra tabulas (contra registros), no encierra mayor dificultad para

entenderlo, el contenido literal del artículo 952 del Código Civil es claro y suficiente. Lo
que en verdad resulta de difícil entendimiento, por eso es necesario hacer una
ampliación y mayor fundamentación, es la usucapión según registros. Debemos partir
por establecer que existen dos tipos de sistemas registrales, efectuando la clasificación
con base en el criterio de los efectos que produce sobre el negocio jurídico causal
(compraventa, donación, etc.): convalidantes y no convalidantes.

Una inscripción tiene efectos convalidantes cuando al inscribir en los Registros

Públicos el acto queda convalidado por más vicios estructurales que pueda tener,
estos son los sistemas donde la inscripción registral o el asiento se desliga del negocio
jurídico en virtud al cual se inscribe, por ejemplo se extiende un asiento registral en
virtud a una compraventa que está incurso en alguna causal de nulidad y que es
declarada como tal –acto jurídico nulo–, pese a ello el asiento registral extendido en
virtud a dicho acto nulo conserva su validez y eficacia; es decir, la inscripción ha
convalidado el acto nulo, son los sistemas donde los asientos adquieren autonomía
respecto al acto en virtud al cual han nacido.

Por su parte, la inscripción no convalidante, es aquella que no subsana; esto es, no

purga los vicios del que puedan padecer los actos jurídicos materia de incorporación
registral; por ello, los asientos que tuvieron su génesis en el negocio jurídico nulo son
pasibles de ser cancelados; por cuanto están sujetos a la suerte del negocio. El
Sistema Registral peruano no tiene efectos convalindantes conforme al segundo
párrafo del artículo 46[28] del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los
Registros Públicos, aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los
Registros Públicos Nº 126-2012-SUNARP-SN.

Un sistema registral no convalidante como el nuestro, no otorga una garantía cabal de

que el derecho de propiedad adquirido por la modalidad derivada como por ejemplo la
compraventa sea inatacable, pues estando el asiento de su titularidad atada a la suerte
del negocio jurídico causal, es indudable que cuando por nulidad, anulabilidad,
resolución, rescisión, revocación, etc. decaiga este, también se extinga por
cancelación.

Recordemos que la mayoría de los registros públicos del mundo no están

implementados con base en el sistema cartográfico catastral unificada del territorio de
la república, las pocas excepciones son el sistema registral germano y el sistema
torrens, del cual evidentemente no hemos heredado casi nada. La ausencia de una
información catastral hace que en especial en nuestro país sea recurrente la existencia
de varias partidas aperturadas para un solo inmueble, la mayoría de las veces
publicitando informaciones diferentes y siempre incompatibles entre sí, ello presupone
que sobre un solo inmueble puede haber más de un titular registral. Las normas
registrales dan la salida que en los casos de multiplicidad de partidas registrales sobre
un mismo inmueble prevalece el que tenga mayor antigüedad, atendiendo al viejo
principio, “el primero en el tiempo es el preferido en el derecho”. Siendo esa la realidad
registral, queda claro que tener el derecho de propiedad inscrito tampoco es una
garantía suficiente de exclusión total de los terceros, pues la probabilidad de ser
vencido por otro es una situación que siempre, se asoma a la puerta de nuestra aún
rústica mansión registral.

Pero para entender la real magnitud del fantasma que le acecharía a un titular registral
que ha adquirido derivativamente su propiedad, acudiremos otra vez a un ejemplo,
para ello, traeremos a nuestro mejor colaborador “A” quien es poseedor y titular
registral con compraventa inscrita de un lote “L” que corre en la partida registral
“RRRR”, bajo nuestro sistema registral no convalidante y no basado en el catastro, no
tiene su derecho seguro porque es posible que el mismo inmueble “L” esté inscrito en
una partida registral más antigua “QQQQ” a favor de otro propietario “B”. En una
eventual demanda que le instaure “B” sobre mejor derecho de propiedad, tratándose
de adquisiciones por la modalidad derivada, “A” resultará vencido por la prioridad en el
tiempo; además como el registro no convalida los actos inscritos “A” puede perder la
propiedad por las múltiples causas de decaimiento del negocio causal que le podría
interponer cualquier tercer legitimado sea “C”, “D”, “E” o “F”.

La única alternativa que el poseedor y titular registral “A” tiene para blindar su
propiedad de ataques de terceros es la usucapión, en este caso la usucapión
secundum tabulas que extinguirá el derecho del tercero que ostenta una titularidad,
que el derecho de este goce de inscripción en otra partida registral o que no cuente
con inscripción registral. En suma, en este caso a “A” también le asiste el
incuestionable derecho de acudir a la majestad de la usucapión que goza del poder de
la posesión y el tiempo, precisamente para garantizar la inatacabilidad de su derecho,
atributo de vida o muerte para probar y defender su propiedad que no podría ser
negado bajo una vacua premisa que “‘el propietario poseedor’ no ostenta legitimidad
para demandar usucapión, porque para eso hay que ser ‘poseedor no propietario’”; por
el contrario, que tenga el derecho inscrito le otorga mayor legitimidad para invocar la
usucapión, pudiendo sin duda alguna invocar la propia inscripción como justo título.

La interrogante que quizás surgiría es: si estamos frente a concurrencia de titulares

con derechos inscritos, ¿por qué preferir necesariamente a “A”? La respuesta nos la
proporciona mediante otra interrogante Peña Bernaldo, cuando dice: ¿Qué tiene más
fuerza, el registro con sus declaraciones formales, o la realidad de una posesión
continuada?[29]. Evidentemente, si a esa interrogante que sugiere ya implícitamente
una respuesta le añadimos la ontología teleológica que tiene la usucapión, y si todavía
le volvemos a agregar el fundamento económico, el derecho siempre tiene que buscar
el desplazamiento de los bienes de la inactividad a los usos productivos[30]; es decir,
es más legítimo tutelar a quien se considere propietario y aprovecha el bien para
servirse de él, y servir a los demás que tutelar a quien se dice propietario porque tiene
su título colgado en un frío y viejo rincón o a quien se conforma con inscribirlo y abdica
por mucho tiempo de su uso y goce[31].

Como complemento de nuestra fundamentación añadimos que la posibilidad de la

usucapión según registros ha sido adoptado expresamente por ejemplo en la
legislación española, así la vieja Ley Hipotecaria prevé en su artículo 35 que: “A los
efectos de la prescripción adquisitiva en favor de un titular inscrito, será justo título la
inscripción y se presumirá que aquel ha poseído pública, pacífica e
ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los
antecesores de quienes traiga su causa” (el resaltado es nuestro), precisamente
comentando dicho dispositivo, el autor Díez-Picazo[32], llega a la incuestionable
conclusión de que si existe inscripción registral no hay duda a que existe justo título y
que con ello, se cumple el requisito de la ineludible existencia de que el título exista. La
usucapión secundum tabulas, paradójicamente inclusive está aceptado y desarrollado
en los sistemas registrales convalidantes como el sistema austriaco, al respecto nos
dicen Enneccerus, Wolff y Raiser que: “el efecto de la usucapión inscrita es la
adquisición del derecho inscrito. La adquisición del derecho mismo, solo se consuma al
terminarse la usucapión”[33].

Con todo ello consideramos haber eliminado cualquier fundamento adjetivo que
pudieran tener los que consideran que el poseedor que ostenta compraventa en
documento privado con fecha cierta, escritura imperfecta, escritura pública o con
compraventa inscrita, no tiene legitimidad para demandar prescripción; pero más que
eso, hemos advertido la miseria del fundamento sustantivo de semejante criterio.

Conclusiones y sugerencias

1. Es evidente que algunos operadores jurídicos conciben al Derecho como un fin en sí

mismo, cuando el Derecho es un instrumento dinámico diseñado para posibilitar la
coexistencia armoniosa de los seres humanos; por ello, recomendamos que la
aplicación de toda institución jurídica para resolver un caso concreto, debe ser
adecuada a sus fines, esto es, debe aplicarse de modo tal que no trastoque el
sentimiento natural de justicia de los seres humanos debiendo encaminarse a la
solución efectiva de sus situaciones jurídicas subjetivas.
 2. Como correlato de lo anterior, se advierte la necesidad imperativa de que los
operadores jurídicos tengan una perspectiva flexible, mas no reduccionista de las
instituciones jurídicas, para así poder resolver con eficacia los problemas de los
ciudadanos. El juzgador no debe olvidar los fines y necesidad de formalización como
uno de los caminos a la pacificación social con justicia en cuanto a la atribución de
bienes se refiere.

3. La usucapión es un instituto jurídico diseñado para precluir los eventuales conflictos

jurídicos de diversos sujetos respecto a la titularidad de un bien, en tanto y en cuanto,
es el único medio de prueba que le dota de un contenido y esencia real al derecho de
propiedad, pues permite su eficacia a través de la oponibilidad universal y seguridad
jurídica, eficacia que se manifiesta a través de la prevalencia por encima de los
derechos de propiedad provenientes de las modalidades de adquisición derivativa
(compraventa, donación, adjudicación, etc.), inclusive por encima de las que goce de
publicidad registral, prevalencia que se justifica en la correspondencia entre la
apariencia (títulos e inscripción registral) y la realidad (posesión + tiempo), toda vez
que resulta más legítimo la tutela a la realidad que a la mera y fría apariencia.

4. La conclusión precedente permite inferir que no solo el poseedor no propietario, sino

también el poseedor propietario de un bien amparado en una adquisición derivativa
(compraventa, donación, permuta, dación en pago, sucesión, etc.), aun esté elevada a
escritura pública o inclusive goce de inscripción registral, ostenta el derecho de acudir
a la usucapión para consolidar el derecho de propiedad y eliminar toda controversia de
mejor derecho de propiedad; además, es más legítimo tutelar a quien ostenta una
posesión con una causa de adquisición válida (propietario poseedor) frente al que no
tiene ninguna (poseedor no propietario). En suma, es jurídicamente posible, y sobre
todo, es una prerrogativa la posibilidad de que un sujeto de derecho pueda transformar
su adquisición derivativa hacia la usucapión, transformación que se realiza con la
verificación de la posesión prolongada en el tiempo, pues la usucapión es eso, la
metamorfosis de la adquisición derivativa por efecto de la posesión y el tiempo.

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