Sobre la Promesa de Venta en general

Como aspecto general debemos de reconocer el hecho de que la promesa de venta no

constituye un contrato de compra-venta en sí mismo, sino más bien “una promesa
obligatoria de celebrar la compraventa”1; de esta característica especial dimana su
naturaleza personal y no real, esta tesis es confirmada por el artículo 2541.2 C. donde se
establece que en caso de no cumplirse esta obligación “…regirá para vendedor y
comprador…lo dispuestos acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro”.
Ahora bien, hay que hacer una distinción fundamental, hay un sector doctrinal
(franceses e italianos) que consideran la promesa de venta como una compra venta
perfeccionada a raíz de la interpretación del arto. 1589 del Código Civil de Napoleón, otro
en cambio como una simple promesa de obligarse en un futuro pero que no se da un efecto
traslativo de dominio.
Consideramos que la doctrina adecuada es la de PLANIOL reproducida por
CUADRA ZAVALA, donde se nos plantea en el comentario al arto. 2541 C.2 que es una
convención unilateral, y si la parte a quien se le hace la oferta consintiera comprar (de manera
inmediata) en base a esa promesa, esta se convierte en un contrato de compra venta sujeto a
una condición futura (dependiendo del caso, claro está); esto debido a que hay objeto cierto
y precio sobre el mismo. Y si no media un plazo de tiempo, sino que es de efecto inmediato,
CUADRA ZAVALA dice que los contratantes “…en lugar de decir: “Yo prometo vender…
Yo prometo comprar”, debieron decir: “Yo vendo… Yo compro”3.
Por lo que la promesa de venta es unilateral y no representa una obligación al que la
acepta. Por otro lado, existe la denominada “Promesa de Compra Venta”; esta no representa
un contrato de compra venta en sí mismo, sino más bien una promesa de un futuro celebrar
un contrato en determinadas condiciones, por lo que no se produce el efecto traslativo de
dominio, ni se conceden las acciones dimanantes del dominio como son la reivindicatoria, el
saneamiento por evicción, etc.
Desde una perspectiva penal, según ROJINA VILLEGAS:
“… [se] olvida la naturaleza jurídica del precontrato [promesa de venta, compra o compraventa].
En éste se origina exclusivamente obligaciones de hacer y no de dar. Desde el punto de vista civil,
el incumplimiento del contrato preliminar de compraventa, es un caso de incumplimiento de una
obligación de hacer, que sólo da lugar a la ación de cumplimiento cuando éste es posible… Como
en la hipótesis que se analiza la cosa no se encuentra ya en poder del promitente, el
incumplimiento da lugar a una acción de daños y perjuicios; no hay fraude porque no hubo
transmisión de propiedad por virtud de la promesa unilateral o bilateral de compraventa; y, por lo
tanto, tampoco existió disposición indebida por parte del promitente, quien aún era dueño de la
cosa cuando la enajenó, a pesar de la promesa aceptada. El Código Penal indiscutiblemente se

1
ESCOBAR FORNOS, Iván. “Curso de Contratos”. Editorial Hispamer. Nicaragua, 1998. P. 70 y ss.
2
CUADRA ZAVALA, Joaquín. “Anotaciones al Código Civil de Nicaragua”. Editorial HISPAMER.
Nicaragua, 2004. Pp. 951 y 952.
3
En este mismo sentido: ROJINA VILLEGAS, Rafael. “COMPENDIO DE DERECHO CIVIL IV, CONTRATOS”.
Vigésima séptima edición. Editorial Porrúa. México, 2001. P. 39.
 refiere al caso en que se ha adquirido un derecho determinado sobre la cosa, lo cual no ocurre en
la promesa de compraventa, en la que no tiene el contratante ni derecho real, ni facultad directa
respecto de la cosa4.

Análisis del Caso concreto

El primer aspecto con el que nos encontramos es que el precontrato celebrados por
Ximeno y Zandro es una promesa de venta (unilateral claro está) en el año 2009; esta recae
sobre un inmueble rústico; y, como elemento final, Ximeno había vendido a su hijo Joel el
terreno rústico a través de un contrato privado de fecha 25 de junio de 2007.
El primer error con el que nos encontramos es que el contrato de venta se realizo a
través de documento privado, siendo necesario que sea realizado en documento publico a
como lo mandata el arto. 2483 C.; claro está, existe la posibilidad que se de la venta de un
inmueble a través de un documento privado, pero para efectos registrales será necesario
elevarlo a escritura pública y ambos contratantes se pueden compeler a esto. Por lo que desde
cierto punto de vista, la adquisición realizada por el hijo de Ximeno es imperfecta ya que el
tiene el dominio de manera incompleta porque no puede vender la propiedad, ya que el solo
tener el documento privado le dota de un dominio imperfecto que no le permite inscribirlo
en el registro y por lo tanto no puede disponer de él.
Por otro lado, la promesa de venta no es traslativo de dominio, por lo tanto, no puede
existir estelionato, ya que al tenor del arto. 233.1.b) del C.P., la modalidad de acción del
Estelionato (atendiendo al caso concreto) sería la de vender un bien ajeno como propio; en
este caso el solo se comprometió a venderlo no a lo vendía propiamente.
Según el análisis de DONNA, el bien jurídico protegido es la propiedad, consistiendo este
una esta con sus propias características, consistiendo su modalidad de acción una forma
especial de fraude al vender como propios los bienes ajenos. Por lo tanto para el
perfeccionamiento de la figura se necesita la escritura pública y cumplir las demás
formalidades legales. Continúa el mismo autor en su disertación y dice que al ser una
defraudación solo es posible tenerse por consumado una vez realizado el perjuicio, por lo que
es un delito de resultado5.
Opino que puede existir la consumación por tentativa, ya que de conformidad al arto.
28 C.P. existe una voluntad de realizar la compra venta, o sea, realizar el delito de estelionato
aún a sabiendas de no tener la propiedad por haberla trasladado a su hijo a través de un
contrato de compra venta anterior, por lo que es claro el conocimiento de que no es un bien
propio y la intención de volver a vender, esta venta no se produce ya que “Zandro se entra
circunstancialmente que Ximeno había vendido a su hijo Joel el terreno”. Por lo que lo
correcto hubiera sido “interpuso la denuncia por el delito de estelionato en grado de tentativa
o tentativa de estelionato”.

4
ROJINA VILLEGAS, Rafael. “COMPENDIO DE DERECHO CIVIL IV, CONTRATOS”. Vigésima séptima
edición. Editorial Porrúa. México, 2001. P.40
5
DONNA, Edgardo Alberto. “DERECHO PENAL, PARTE ESPECIAL”. Tomo II-B. RUBINZAL – CULZONI
EDITORES. Argentina, 2001. Pp. 429-435.
 Sin embargo, MUÑOZ CONDE al comentar la estafa (un delito de defraudación al
igual que el estelionato y que afectan el mismo bien jurídico a saber: el patrimonio: nos dice
que:
“el delito como tal se castiga en tanto lesiona un derecho patrimonial individual. Este contenido
patrimonial… no debe de ser olvidado para no castigar indebidamente hechos que frustran
expectativas de comportamiento en el tráfico jurídico económico, pero que no producen perjuicios
económicos para nadie en concreto”6.

Por lo que a la luz de esta doctrina no cabe la imputación de la estafa, ya que la promesa de
venta presumimos que fue gratuita, por lo que no hay ni siquiera una afectación al patrimonio,
lo que no provoca un grado de tentativa; caso diferente hubiera sido que la persona pagara
una suma de dinero por la promesa y que esta suma fuera a descontarse del total del precio
cuando se fuera a realizar la venta misma, porque en este caso ya habría un menoscabo al
patrimonio. Por lo que atendiendo al principio de lesividad, realmente no hay una lesión al
bien jurídico tutelado que es el patrimonio.

Fuentes del conocimiento

RAMÍREZ VIGO, William Alfonso. “La celebración de un contrato de Promesa de Venta
de bien inmueble ajeno, ¿Configura el delito de Estelionato?” [En línea]. SOSLEGAL
Abogados. Disponible en: https://soslegal.com.pe/la-celebracion-de-un-contrato-de-
promesa-de-venta-de-bien-inmueble-ajeno-configura-el-delito-de-estelionato/ [Consulta:
04/06/2019].
Nicaragua
ESCOBAR FORNOS, Iván. “Curso de Contratos”. Editorial Hispamer. Nicaragua, 1998.
CUADRA ZAVALA, Joaquín. “Anotaciones al Código Civil de Nicaragua”. Editorial HISPAMER.
Nicaragua, 2004.
ROJINA VILLEGAS, Rafael. “COMPENDIO DE DERECHO CIVIL IV, CONTRATOS”.
Vigésima séptima edición. Editorial Porrúa. México, 2001.
DONNA, Edgardo Alberto. “DERECHO PENAL, PARTE ESPECIAL”. Tomo II-B.
RUBINZAL – CULZONI EDITORES. Argentina, 2001.
MUÑOZ CONDE, Francisco. Derecho Penal, Parte Especial. 19ª edición. Tirant lo Blanch.
España, 2013.
Nicaragua. Ley No. 641. “CÓIDGO PENAL DE LA REPÚBLICA DE NICARAGUA”. La
Gaceta Diario Oficial No. 83, 84, 85, 86, 87 del 2008. Editorial BITECSA. Nicaragua, 2016.

6
MUÑOZ CONDE, Francisco. Derecho Penal, Parte Especial. 19ª edición. Tirant lo Blanch. España 2013. P. 403.