MESTRADO EM CONTABILIDADE

CONTABILIDADE FINANCEIRA AVANÇADA

PROGRAMA

Introdução
1. Activos não correntes detidos para venda e
unidades operacionais descontinuadas
2. Propriedades de investimento
3. Agricultura
4. Contratos de construção
5. Provisões, passivos contingentes e activos
contingentes
 NCRF – PE
NIC 40 NCRF 11 (omissa)
ENQUADRAMENTO JURÍDICO

3 referenciais
contabilísticos

NIC 40

Regulamento (CE) n.º 1126/2008 da Comissão, de 3 de Novembro:

Regulamento (CE) n.º 70/2009, da Comissão de 23 de Janeiro 28

NCRF 11
ENQUADRAMENTO JURÍDICO

Aviso n.º 15655/2009, de 7 de Setembro.

NCRF - PE

Aviso n.º 15654/2009, de 7 de Setembro (omissa).
Hierarquia

 (NCRF – PE)
 NCRF 11
 NIC 40
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO
Objectivo

“O objectivo desta Norma Contabilística e de Relato Financeiro é o de

prescrever o tratamento contabilístico de propriedades de
investimento e respectivos requisitos de divulgação.” (§ 1).
PROGRAMA
Introdução
1. Activos não correntes detidos para venda e unidades
operacionais descontinuadas
2. Propriedades de investimento
2.1. Conceito
2.2. Critérios de reconhecimento
2.3. Mensuração
2.4. Transferências
2.5. Contabilização
2.6. Apresentação
2.7. Divulgação
3. Agricultura
4. Contratos de construção
5. Provisões, passivos contingentes e activos contingentes
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO
CONCEITOS

“Propriedade de investimento: é a propriedade (terreno ou um edifício -

ou parte de um edifício - ou ambos) detida (pelo dono ou pelo
locatário numa locação financeira) para obter rendas ou para
valorização do capital ou para ambas as finalidades, e não para:

(a) Uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para

finalidades administrativas; ou

(b) Venda no curso ordinário do negócio.” (§ 5).

Aplicação 1
A entidade “Sou Bom no Aluguer, Lda.” dedica-se ao aluguer de
apartamentos e escritórios.

Possui vários aportamentos arrendados.

Estes activos devem ser entendidos como propriedades de investimento

ou como activos fixos tangíveis?
Aplicação 2
A entidade “Compro Terrenos, Lda.” adquiriu um terreno, porque lhe
pareceu uma boa oportunidade de negócio. No entanto a gerência da
entidade não sabe ainda que destino lhe atribuir (se venda imediata,
ou construir nesse espaço o edifício administrativo da entidade).

Em que rubrica deve ser reconhecido?

Aplicação 3
A entidade “Compro Terrenos, Lda.” que se dedica à compra e venda de
terrenos adquiriu um terreno.

Em que rubrica deve ser reconhecido?

Aplicação 4
A entidade “Constrói, Lda.” dedica - se à construção.

Neste momento é dono de obra de um edifício praticamente pronto, que

está a construir em nome de uma outra entidade.

Qual a NCRF orientadora?

Aplicação 5
A entidade “Constrói, Lda.” dedica - se à construção.

A gerência decidiu construir um prédio de apartamentos que se destina

exclusivamente ao aluguer.

Em que rubrica deve ser reconhecido enquanto durar a construção?

Aplicação 6
A entidade “Sou um Grupo, SA” tem um edifício alugado à sua
subsidiária “precisamos de ajuda, Lda.”, onde funciona os serviços
administrativos desta.

Este activo nas contas consolidadas da “Sou um Grupo, SA” é uma

propriedade de investimento ou um activo fixo tangível?

E nas contas individuais?

Aplicação 7
A entidade “Sou tenho um edifício, Lda.” possui um prédio de 5 andares,
só de escritórios. Este prédio foi construído pela própria entidade e
não está em propriedade horizontal.

Os serviços administrativos da entidade ocupam os 1.ºs 4 andares . O 5.º

piso está alugado a uma empresa.

Este activo é uma propriedade de investimento ou um activo fixo

tangível?
 Propriedade
de
investimento

Direito
Ocupação Significativo

renda
+
Serviços
Apoio

Activo fixo
Significativo tangível
Aplicação 8
A entidade “Sou tenho um edifício, Lda.” possui um prédio de 5 andares,
só de escritórios. Este prédio foi construído pela própria entidade e
não está em propriedade horizontal. Tem todo o edifício arrendado a
diversas entidades. A renda que recebe inclui serviços de segurança,
portaria, correio e limpeza.

Este activo é uma propriedade de investimento ou um activo fixo

tangível?
 “Ao fazer os Critérios
juízos de valor (…), o órgão de
gestão deve consistentes
consultar e considerar a
comdas
aplicabilidade o conceito
seguintes fontes, por ordem
indicada: de propriedade
(a) de e a orientação das Normas
Os requisitos
investimento
e Interpretações que tratam de assuntos
semelhantes e relacionados;
relacionados e
(b) As definições, critérios de
reconhecimento e conceitos de mensuração para
activos, passivos, rendimentos e gastos na
Estrutura Conceptual.” (§§ 10, NCRF 4).
Se difícil distinguir se
os serviços de apoio

Divulgar em anexo
Juízo de valor
são significativos
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO
PROGRAMA
Introdução
1. Activos não correntes detidos para venda e unidades
operacionais descontinuadas
2. Propriedades de investimento
2.1. Conceito
2.2. Critérios de reconhecimento
2.3. Mensuração
2.4. Transferências
2.5. Contabilização
2.6. Apresentação
2.7. Divulgação
3. Agricultura
4. Contratos de construção
5. Provisões, passivos contingentes e activos contingentes
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO
critérios

√ Respeitar o conceito de propriedade de investimento;

√ For provável que os futuros benefícios económicos que estejam

associados à propriedade de investimento fluirão para a entidade;

√ O custo da propriedade de investimento possa ser mensurado

fiavelmente.
PROGRAMA
Introdução
1. Activos não correntes detidos para venda e unidades
operacionais descontinuadas
2. Propriedades de investimento
2.1. Conceito
2.2. Critérios de reconhecimento
2.3. Mensuração
2.4. Transferências
2.5. Contabilização
2.6. Apresentação
2.7. Divulgação
3. Agricultura
4. Contratos de construção
5. Provisões, passivos contingentes e activos contingentes
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO
mensuração

 Mensuração inicial
 Mensuração subsequente
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO
Mensuração inicial
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO
Custo (aquisição/construção)

 Aquisição/produção
 Custos iniciais (ex. advogado, escritura, …)
 Custos subsequentes (ex. obras de
melhoramento ou substituição)
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO
Não é custo

 Despesas de arranque (ex. publicidade),

 Perdas operacionais incorridas antes da
propriedade ter atingido nível de ocupação
previsto (ex. IMI)
 Despesas conservação e manutenção (ex.
substituição das lâmpadas das escadas)
 Desperdícios anormais de materiais ou de
mão de obra.
 Custo (troca) Activo não
monetários ou
Aquisição
activo não

A
R

C
T
propriedade de
monetário +
investimento
activo monetário

• transacção de troca carece de

substância comercial mensurado pela
Ou quantia escriturada
• justo valor do activo recebido nem o do activo cedido.
justo valor do activo cedido sejam
fiavelmente mensuráveis
 Mensuração subsequente
Divulga
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO

 Modelo do custo Justo Valor

 Modelo do justo valor

consistência
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO
Modelo do custo

“58 - Após o reconhecimento inicial, uma entidade que escolha o

modelo do custo deve mensurar todas as suas propriedades de
investimento de acordo com os requisitos da NCRF 7 - Activos Fixos
Tangíveis para esse modelo (…).”.

Custo de aquisição + despesas adicionais de compra –

depreciações acumuladas – imparidades acumuladas
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO
Modelo do custo

Depreciações

Método da linha recta

NCRF 7 – Activos
Método do desgaste funcional
fixos tangíveis
Método do saldo decrescente

Quantia depreciável = custo de aquisição + despesas adicionais de

compra – valor residual
 Modelo do custo

Imparidades
Mais alto entre:
 JV menos os
custos de vender
 Valor de uso
NCRF 12 – Imparidade
de activos

É o excedente da quantia escriturada de um activo, ou de uma

unidade geradora de caixa, em relação à sua quantia recuperável.
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO
Modelo do justo valor

“ (…) é a quantia pela qual um activo pode ser trocado ou um passivo

liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa
transacção em que não exista relacionamento entre elas.” (§ 5).

À data de balanço

As diferenças no justo valor (em dois períodos consecutivos): resultados

NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO

“32 - (…) o justo valor das propriedades de investimento [deve ser

determinado] na base de uma valorização por um avaliador
independente que tenha uma qualificação profissional relevante e
reconhecida e que tenha experiência recente na localização e na
categoria da propriedade de investimento que esteja a ser
valorizada.”.
Aplicação 9
A entidade “tenho propriedades de investimento, Lda.” tem um
escritório alugado à entidade “não tenho activo fixos, Lda.”. Este
activo foi adquirido em Fev./n por 2.500.000 euros. A entidade optou
pelo modelo do justo valor. À data de balanço o justo valor deste
activo era de 2.600.000,00.

Qual a quantia a reconhecer em Fev./n?

O que se deve fazer à data de balanço?

PROGRAMA
Introdução
1. Activos não correntes detidos para venda e unidades
operacionais descontinuadas
2. Propriedades de investimento
2.1. Conceito
2.2. Critérios de reconhecimento
2.3. Mensuração
2.4. Transferências
2.5. Contabilização
2.6. Apresentação
2.7. Divulgação
3. Agricultura
4. Contratos de construção
5. Provisões, passivos contingentes e activos contingentes
 PROPRIEDADE
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO

DE
INVESTIMENTO

ACTIVO FIXO
TANGÍVEL INVENTÁRIOS
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO

 MENSURAÇÃO.
 RECONHECIMENTO;
 RECONHECIMENTO
PROPRIEDADE DE
INVENTÁRIOS
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO

INVESTIMENTO

 quando e apenas quando alteração de uso

E
 evidencia pelo começo de desenvolvimento com
vista à venda
Aplicação 10
A entidade “Tenho Terrenos, Lda.”, que se dedica à compra e venda de
terrenos, tem um terreno reconhecido como propriedade de
investimento, que decidiu vender, tal como está.

Assim, iniciou os procedimentos necessários à sua venda (contratou uma

agência para o efeito).

Em que rubrica deve ser reconhecido?

 RECONHECIMENTO
PROPRIEDADE DE
INVENTÁRIOS INVESTIMENTO
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO

 quando e apenas quando alteração de uso

E
 começo de uma locação operacional para uma
entidade
Aplicação 11
A entidade “Tenho Terrenos, Lda.”, que se dedica à compra e venda de
terrenos, tem um terreno que decidiu não vender enquanto este não
se valorizar significativamente. A gerência estima que este terreno
atinja um “bom valor” para venda dentro de 5 anos.

Em que rubrica deve ser reconhecido?

 RECONHECIMENTO
PROPRIEDADE DE ACTIVOS FIXOS
INVESTIMENTO TANGÍVEIS
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO

 quando e apenas quando alteração de uso

E
 começo de ocupação do dono
Aplicação 12
A entidade “Tenho Imóveis, Lda.”, que se dedica à compra e venda de
terrenos, tem um imóvel arrendado a um particular. O particular
rescindiu o contrato. A entidade decidiu ceder, graciosamente, esse
espaço à filha do sócio, que trabalha na empresa, até que a casa
desta, que se encontra em fase de construção, esteja terminada.

Em que rubrica deve ser reconhecido?

 RECONHECIMENTO
ACTIVOS FIXOS PROPRIEDADE DE
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO

TANGÍVEIS INVESTIMENTO

 quando e apenas quando alteração de uso

E
 começo de ocupação pelo dono e/ou fim da
construção ou desenvolvimento
Aplicação 13
A entidade “Constrói, Lda.” dedica - se à construção. Durante a
construção arrendou um apartamento que detinha aos seus
operários, pelo preço corrente no mercado.

Terminada a obra, com a desocupação dos empregados, vai estabelecer

um contrato de arrendamento com uma empresa.

Em que rubrica deve ser reconhecido?

 mensuração
PROPRIEDADE
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO

DE
INVESTIMENTO

ACTIVO FIXO
TANGÍVEL INVENTÁRIOS

Modelo do custo
Modelo do justo valor
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO
Modelo do custo

“Quando uma entidade usar o modelo do custo, as transferências entre

propriedades de investimento, propriedades ocupadas pelo dono e
inventários não alteram a quantia escriturada da propriedade
transferida e não alteram o custo dessa propriedade para
finalidades de mensuração ou divulgação.” (§ 61).
 Modelo do justo valor (em propriedades de investimento)
ACTIVOS FIXOS
TANGÍVEIS
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO

PROPRIEDADE DE
INVESTIMENTO
INVENTÁRIOS

“ (…) pelo justo valor para propriedade ocupada pelo dono ou para
inventários, o custo considerado da propriedade para subsequente
contabilização de acordo com a NCRF 7 - Activos Fixos Tangíveis ou a
NCRF 18 - Inventários deve ser o seu justo valor à data da alteração
de uso.” (§ 62).
 Modelo do justo valor (em propriedades de investimento)
ACTIVOS FIXOS PROPRIEDADE DE
NCRF 11 - PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO

TANGÍVEIS INVESTIMENTO
(já detidos)

NCRF 7, Justo
Se diferente valor
até à
data da
alteração
de uso

Diferença reconhecida em:

capitais próprios
resultados
ACTIVOS FIXOS PROPRIEDADE DE
TANGÍVEIS INVESTIMENTO
(já detidos)
Se não há saldo em excedentes de
revalorização - resultados

1.º debitar
Se há saldo em
JV < Qe capitais próprios
excedentes de
revalorização
2.º debitar
resultados

Se não há saldo em imparidades –

capitais próprios
JV > Qe
1.º debitar
Se há saldo em imparidades
imparidades
2.º creditar
capitais próprios
JV = Qe
 ACTIVOS FIXOS PROPRIEDADE DE
TANGÍVEIS INVESTIMENTO
(CONSTRUÍDOS)

Justo
NCRF 7,
Se diferente valor
até à
data da
alteração
de uso

Diferença reconhecida em resultados

 PROPRIEDADE DE
INVENTÁRIOS INVESTIMENTO

Justo
NCRF
Se diferente valor
18, até à
data da
alteração
de uso

Diferença reconhecida em resultados

Propriedades de investimento Activos não correntes detidos para venda

Se ao custo (mensuração) NCRF 8

Se ao Justo valor (mensuração) NCRF 11

PROGRAMA
Introdução
1. Activos não correntes detidos para venda e unidades
operacionais descontinuadas
2. Propriedades de investimento
2.1. Conceito
2.2. Critérios de reconhecimento
2.3. Mensuração
2.4. Transferências
2.5. Contabilização
2.6. Apresentação
2.7. Divulgação
3. Agricultura
4. Contratos de construção
5. Provisões, passivos contingentes e activos contingentes
contas

42 Propriedades de investimento
421 Terrenos e recursos naturais
422 Edifícios e outras construções
……
426 Outras propriedades de investimento
……
428 Depreciações acumuladas
429 Perdas por imparidade acumuladas
Aplicação 14
A entidade “tenho activos para trocar, Lda.” tem um escritório em
Olhão, onde funciona alguns serviços administrativos. A gerência
pretende transferir esses funcionários para as instalações que tem
em Faro, e trocar com a entidade “Sou Flexível, Lda.” esse activo por
um escritório em Faro com o objectivo de o alugar . O escritório de
“tenho activos para trocar, Lda.” foi adquirido por 100.000,00 euros e
já foram reconhecidos 50.000 euros de depreciações.

O escritório de “Sou Flexível, Lda.” tem um justo valor de 120.000 euros.

a) Contabilize a operação.

b) Contabilize a operação assumindo que o JV do escritório de “Sou

Flexível, Lda.” não é determinável.
Aplicação 15
A entidade “tenho activos, Lda.” possui um edifício de escritórios, no
qual tem a sua sede, que se encontra alugado a diversas entidades,
adquirido em 5/1/n-4 por 8.000.000 euros, tendo sido atribuída uma
vida útil de 50 anos. A sua sede ocupa 60% da área útil do edifício.
Em 31/10/n a entidade deslocou parte dos seus serviços para outro
edifício, passando a ocupar apenas 10%. E pretende alugar os
restante 50%. Nesta data o justo valor do edifício era de
11.460.000,00 euros. O edifício não se encontra em propriedade
horizontal.

Proceda aos registos convenientes.

PROGRAMA
Introdução
1. Activos não correntes detidos para venda e unidades
operacionais descontinuadas
2. Propriedades de investimento
2.1. Conceito
2.2. Critérios de reconhecimento
2.3. Mensuração
2.4. Transferências
2.5. Contabilização
2.6. Apresentação
2.7. Divulgação
3. Agricultura
4. Contratos de construção
5. Provisões, passivos contingentes e activos contingentes
Balanço
Balanço (modelo reduzido)
DATAS
RUBRICAS NOTAS
31 XXX N 31 XXX N-l
ACTIVO
Activo não corrente
…
Propriedades de investimento
…
PROGRAMA
Introdução
1. Activos não correntes detidos para venda e unidades
operacionais descontinuadas
2. Propriedades de investimento
2.1. Conceito
2.2. Critérios de reconhecimento
2.3. Mensuração
2.4. Transferências
2.5. Contabilização
2.6. Apresentação
2.7. Divulgação
3. Agricultura
4. Contratos de construção
5. Provisões, passivos contingentes e activos contingentes
Divulgação

 Genéricas
 Modelo custo
 Modelo do justo valor
 Genéricas
 Modelo de mensuração utilizado;

 Critérios utilizados para distinguir as PI de outros itens quando o

reconhecimento como tal foi difícil;

 Obrigações contratuais de compra, construção ou desenvolvimento PI;

 Obrigações contratuais para reparações, manutenções ou aumentos;

 Quantias reconhecidas nos resultados relativos a:

 Gastos operacionais directos provenientes de PI;

 Gastos operacionais directos provenientes de PI que não geram

rendimento.

 Existência e valores de restrições sobre a capacidade de realização de PI.

 Modelo do justo valor
 Métodos e pressupostos significativos utilizados na determinação do JV
das PI, incluindo uma declaração que indique se a determinação do JV foi
ou não realizada com base em evidências do mercado ou por outros
factores;

 Forma como o JV é determinado com base em valorização feita por

avaliador ou perito independente;

 Reconciliação do valor contabilístico no início e no final do período que

mostre as adições, activos classificados como detidos para venda, ganhos
ou perdas líquidas provenientes de ajustamentos de JV, diferenças
cambiais líquidas resultantes da transposição de DF para outra moeda de
apresentação e da transposição de uma unidade operacional estrangeira
para a moeda de apresentação da entidade que relata e outras alterações.
Modelo do custo

 Métodos de depreciação usados;

 Vida útil ou taxas de depreciação usadas;

 Valor contabilístico bruto e depreciação acumulada (incluindo perdas

por imparidade acumuladas), no início e no fim do período;

 Reconciliação do valor contabilístico no inicio e no final do período

que mostre as adições, activos classificados como detidos para
venda, depreciações, perdas por imparidade e suas reversões,
diferenças cambiais líquidas e outras alterações;

 O JV das PI, e a forma como foi determinado.

NIC 40

A NCRF 11 segue de muito perto a NIC 40 não

havendo diferenças nos critérios:
 Reconhecimento
 Mensuração
 Apresentação
 Divulgação
Passa a considerar que as propriedades de
investimento em
construção/desenvolvimento pela entidade
segue os requisitos desta norma em vez da
NIC 16 – Activos fixos tangíveis.