FACULTAD DE NEGOCIOS

ADMINISTRACIÓN Y GESTIÓN COMERCIAL

“Contrato de Compraventa y Arrendamiento”

Autores:
Mamani Velásquez, Javier
Llerena Maravi, Edgard
Ramos Churquipa, Nayib
Rondón Rodríguez, Juan

Curso:
Legislación Comercial

Docente:
Marisol, Alfaro Chávez

2019
 EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA
La estructura de la compraventa ha sido siempre la de un contrato simple, ya
que se le ha considerado como un contrato que da lugar a una sola relación
jurídica, consistente en la obligación del vendedor de transferir la propiedad del
bien, la del comprador de pagar el precio en dinero o signo que lo represente.
El contrato de compraventa es, esencialmente, un contrato oneroso, quiere
decir que se le ser molesto o pesado.
En este orden de ideas, podemos afirmar que, a lo largo de nuestra historia
legislativa, se ha regulado al contrato de compraventa como contrato simple.
En el código de 1984 ya no cabe hablar de contratos reales, pues la mayoría
de los contratos se celebran con el solo consentimiento de las partes; y, a su
vez, se tiene clara la idea acerca de que el objeto de estos son las
obligaciones. Este cuerpo legal desterró del Derecho Peruano a los contratos
reales.
Por su contenido o área, puede ser un contrato civil, como un contrato
mercantil. También es autónomo, ya que no depende de otro contrato y así ha
sido desde que se regulo la compraventa en el código de Santa Cruz, en 1836,
hasta el código civil vigente.
La naturaleza de la compraventa, lo hace ser en principio un contrato de
ejecución inmediata. Por otra parte, de conformidad en el artículo 1552, el
vendedor está obligado a entregar el bien inmediatamente después de
celebrado el contrato y el comprador tiene, en virtud 1558, la obligación de
pagar el precio al contado al momento de la entrega de bien. Pero también
puede tratarse de un contrato de ejecución diferida. Si las partes así lo han
pactado, ya que las normas mencionadas son de carácter dispositivos y no
imperativo.
En cuanto a su duración, este contrato es, por naturaleza, uno de ejecución
instantánea, ya que las prestaciones deben cumplirse en un solo momento, aun
si las partes pactaran prorrogar alguna de las prestaciones, es decir, no puede
convertírsele mediante acuerdo de partes en un contrato de duración, salvo en
que respecta a la ejecución del pago del precio a plazos.
En cuanto a su negociación, existen los contratos de negociación previa u
contratos por adhesión a clausulas generales de contratación.
Por el rol económico, la compraventa es un contrato de cambio, pues su
principal función es la circulación de la riqueza; asimismo es un contrato de
disposición, ya que el vendedor tiene la obligación de transferir la propiedad del
bien al comprador, obteniendo a cambio la correspondiente contraprestación.
En cuanto a la prestación, la compraventa es un contrato bilateral,
sinalagmático o con prestaciones recíprocas. Por él, ambas partes quedan
recíprocamente obligadas.
Por el riesgo, la compraventa es fundamentalmente un contrato conmutativo,
ya que la existencia y cuantía de las prestaciones que deben cumplir las partes
son ciertas, en el sentido de conocerse de antemano.

CASO REAL DE COMPRAVENTA

CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA

TRIGESIMO CUARTO JUZGADO ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DE LIMA
EXPEDIENTE: 35519-2014
DEMANDANTE: DIGNA IRAIDA VALLVE MORALES DE PALOMINO
DEMANDADO: EUDOMILIA MEJIA PINEDA
MATERIA: OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA
SENTENCIA
RESOLUCION NUMERO QUINCE
Lima, veinte de agosto del dos mil dieciocho
I.- VISTOS: DE LA DEMANDA: Resulta de autos que por escrito de fojas treinta
y ocho a cuarenta y siete, subsanado por escrito de fojas 54, doña DIGNA
IRAIDA VALLVE MORALES DE PALOMINO, interpone demanda de
Otorgamiento de Escritura Pública contra EUDOMILIA MEJIA PINEDA, a fin de
que cumpla con otorgarle la escritura pública y su respectiva Inscripción ante
los Registros Públicos de Lima, respecto del inmueble ubicado en la Av.
Industrial, Manzana 29, Lote 13, distrito de Rímac (ahora Av. Diego Córdova de
Salinas N° 371 distrito de Rímac), equivalente a 145 metros cuadrados, inscrito
en la Partida Registral N° 47079829 de los Registros de Predios de Lima;
fundamenta su pretensión en los siguientes hechos: Que, con fecha 17 de
agosto de 1976, la recurrente celebró un Contrato de Compra Venta con la
demandada, sobre el 50% del total del terreno de 145m2, ubicado en la Av.
Industrial, Manzana 29, Lote 13, distrito de Rímac (ahora Av. Diego Córdova de
Salinas N° 371 distrito de Rímac); Que, el precio pactada fue S/. 134,500.00
soles oro, el mismo que fue cancelado en la forma como se pactó entre la
partes; Que, la recurrente viene ocupando dicho inmueble desde el 17 de
noviembre de 1976, luego de haberlo cancelado, momento desde el cual viene
cumpliendo con todos los impuestos ante la municipalidad del Rímac, que le
reconoce el 100% del condominio a su favor, así como los servicios de agua y
luz; Que, por razones de descuido y desconocimiento no formalizó dicha
celebración ante los registros públicos de Lima, por lo que recurre al despacho
con la finalidad de que se perfeccione la compra venta respectiva; para ello
ampara su demanda en lo dispuesto en los artículos 949°, 1411°, 1412° y
1549° del Código Civil, artículos 130°, 424°, 425°, y 546° del Código Procesal
Civil.
DEL TRAMITE DEL PROCESO: Admitida a trámite la demanda mediante
resolución número dos, de fecha doce de diciembre del dos mil trece, obrante a
fojas cincuenta y cinco, se corrió traslado en la vía del proceso sumarísimo a la
parte demandada, la misma que fue notificada mediante Edictos Judiciales
cuyos ejemplares corren de folios ochenta y nueve a noventa y seis;
ordenándose mediante Resolución N° 7 de fecha veinticinco de julio del dos mil
dieciséis, el nombramiento del Curador Procesal que represente a la
demandada, quien al ser debidamente notificado aceptó y juró el cargo; y en
ejercicio de la defensa de su representada contestó la demanda en los
términos que constan en su escrito de fojas ciento treinta y seis; y continuando
con el trámite del proceso, se citó a las partes a la Audiencia Única, la misma
que se llevó a cabo con fecha trece de marzo del dos mil dieciocho, en los
términos que constan en el acta que corre a fojas ciento cuarenta y dos a
ciento cuarenta y cuatro, en la que mediante Resolución número doce se
declaró la existencia de una relación jurídica procesal válida y saneado el
proceso; seguidamente se fijó como puntos controvertidos: 1) Determinar la
preexistencia del contrato de compraventa materia de formalización; 2)
Determinar si la demandada está en la obligación de otorgar a favor de la
demandante la escritura pública del contrato cuya solemnidad se pretende;
acto seguido se procedió a admitir todos los medios probatorios ofrecido por la
parte demandante, menos el punto 7) por tratarse de un requisito de
procedibilidad, asimismo se admitieron todos los medios probados ofrecidos en
la contestación de la demanda el cual fue presentado por el procurador público;
por lo que cumplido el mandato y quedando el proceso expedito para
sentenciar, se procede a expedir la presente.
II.- CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que, en la Audiencia Única se fijó como puntos materia de
probanza los siguientes: 1) Determinar la preexistencia del contrato de compra
venta materia de formalización; 2) Determinar si la demandada está en la
obligación de otorgar a favor de la demandante la escritura pública del contrato
cuya solemnidad se pretende. Por lo que para verificar si se han acreditado los
mismos corresponde merituar los medios probatorios aportados al proceso.
SEGUNDO: Que, es principio de orden procesal, contenido en el artículo 196º
del Código Procesal Civil, que la carga de la prueba corresponde a quien
afirma hechos que configuran su pretensión, o a quien los contradice alegando
nuevos hechos, salvo disposición legal diferente, siendo la finalidad de los
medios probatorios, acreditar los hechos expuestos por las partes, producir
certeza en el Juez respecto a los puntos controvertidos, o como en éste caso,
materia de probanza, para fundamentar sus decisiones.
TERCERO: Que, conforme a lo estipulado en el artículo 197° del Código
Procesal Civil, todos los medios probatorios son valorados por el Juez en forma
conjunta, utilizando su apreciación razonada; sin embargo, en la resolución
sólo serán expresadas las valoraciones esenciales y determinantes que
sustentan su decisión.
CUARTO: En tal sentido, si bien en nuestro sistema jurídico se encuentra
establecido que el contrato de compra-venta queda perfeccionado desde que
los contratantes convienen en la cosa y en el precio, también se advierte de lo
dispuesto en el artículo 1412° del Código Civil, que nuestra normatividad prevé
que, si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o
cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o
la convenida por las partes por escrito, bajo sanción de nulidad, éstas pueden
compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida, lo cual resulta
concordante con lo dispuesto en el artículo 1549° del Código Civil que
expresamente señala que es obligación esencial del vendedor perfeccionar la
transferencia de la propiedad del bien; el artículo 1551° del mismo cuerpo
normativo que estipula que el vendedor debe entregar los documentos y títulos
relativos a la propiedad o al uso del bien vendido, salvo pacto distinto; y el
artículo 1558° del Código en mención, donde se establece que el comprador
está obligado a pagar el precio en el momento, de la manera y en el lugar
pactados; asimismo el artículo 1583° del Código en mención, señala que el
vendedor puede reservarse la propiedad del bien hasta que se haya pagado
todo el precio o una parte determina de él, y que el comprador adquiere
automáticamente el derecho de propiedad del bien con el pago del importe del
precio convenido; entonces podemos colegir, que nuestro ordenamiento
jurídico reconoce el derecho a compelerse recíprocamente a los contratantes
para el cumplimiento de tal formalidad, no como un requisito de validez del
contrato, sino como una garantía de comprobación de la realidad del acto. Por
otro lado, se debe entender que tales prerrogativas para ser exigidas de una u
otra parte se deben desprender indubitablemente de la fuente que contiene
tales derechos.
QUINTO: Que, en cuanto al primer punto controvertido, se advierte del
documento que corre de fojas dos, que es la copia legalizada del contrato de
promesa de venta que celebraron de una parte como vendedora la señora
Eudomilia Mejía Pineda (la demandada); y como compradora la señora Digna
Iraida Vallve Morales (la demandante); indicándose en la cláusula segunda que
la vendedora en mención promete vender a favor de la compradora el 50% de
derechos y acciones del inmueble ubicado en Av. Industrial, Manzana 29, Lote
13 (ahora Av. Diego Córdova de Salinas N° 371) del distrito de Rímac, de la
provincia y Departamento de Lima, con un área de 145 metros cuadrados;
fijándose a la vez en la tercera cláusula el precio y formas de pago de los
derechos y acciones del inmueble en mención, la misma que se estableció de
común acuerdo entre las partes; asimismo, dentro de este documento privado,
donde se plasma la celebración del acto jurídico, constan las firmas de ambas
partes contratantes, la misma que fue legalizado por el Notario Público de Lima
Dr. Pablo Velásquez con fecha 23 de agosto de 1976; por lo que si bien el
documento referido tiene como título "Promesa de Venta", se advierte de su
contenido que cumple con todos los requisitos que corresponde a un contrato
de compra venta pues se pactó la obligación de transferir la propiedad de un
bien a la compradora y ésta se obligó a pagar su precio en dinero, se identificó
el objeto de la compra venta y se estableció el precio, por lo que se colige que
ha quedado evidenciada en realidad la celebración de un contrato de compra
venta entre la demandante y la demandada; el cual además, por encontrarse
con las firmas de las celebrantes, legalizadas notarialmente, constituye un
documento de fecha cierta.
SEXTO: Siendo esto así, y desprendiéndose del contrato referido, que la
demandada transfiere el 50% de derechos y acciones del inmueble ubicado en
Av. Industrial, Manzana 29, Lote 13 (ahora Av. Diego Córdova de Salinas N°
371) del distrito de Rímac, de la provincia y Departamento de Lima, en su
calidad de vendedora, a favor de la demandante en su condición de
compradora; podemos concluir que dicho acto jurídico celebrado entre las
partes, otorga facultades a la demandante de exigir que la demandada le
otorgue la respectiva Escritura Pública de los derechos y acciones transferidos,
así como evidencia la obligación de la emplazada, de otorgar la Escritura
Pública del referido contrato, más aún si de su contenido y las pruebas
actuadas, no se advierte que se haya pactado condición alguna que le
suspenda o libere de tal obligación; por lo que podemos concluir que le resulta
exigible a la parte demandada el cumplimiento de la misma.
SEPTIMO: En cuanto a la cancelación del precio pactado, la demandante alega
haber cumplido con dicha obligación y que ello se acreditaría con el hecho de
encontrarse en posesión del predio desde el 17 de noviembre de 1976, luego
de haber cancelado dicho precio, conforme a lo pactado en la tercera cláusula
del contrato materia de litis, momento desde el cual viene cumpliendo con
todos los impuestos ante la Municipalidad del Rímac, así como los servicios de
agua y luz; al respecto, se advierte que efectivamente se pactó en la cláusula
aludida que el saldo del precio se pagaría dentro del plazo de 90 días de
suscrito el contrato materia de litis, fecha en la cual la compradora tomaría
posesión del inmueble, y considerando que la actora ha acreditado haber
tomado posesión del inmueble, pues viene pagando los impuestos y arbitrios
que corresponden al mismo, habiendo acreditado el cumplimiento de dichas
obligaciones desde el año 2007 al 2014, conforme se desprende de los
formatos que corren de fojas 6 a 29, se colige que ya habría cumplido con la
cancelación del precio total, pues esta era la condición para tomar posesión del
inmueble.
OCTAVO: Por otro lado, teniendo en consideración que la parte demandada
está representada por el Curador Procesal, corresponde exonerarla de los
costos y costas del proceso.
III.- FALLO:
Por las consideraciones expuestas, y estando a que las demás pruebas
actuadas y no glosadas en nada enervan las conclusiones arribadas; el
Trigésimo Cuarto Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, administrando
justicia en nombre de la Nación, FALLA: Declarando FUNDADA la demanda
interpuesta de fojas treinta y ocho a cuarenta y siete por DIGNA IRAIDA
VALLVE MORALES DE PALOMINO contra EUDOMILIA MEJIA PINEDA; en
consecuencia, SE ORDENA: que la demandada cumpla con Otorgar la
Escritura Pública de compraventa del 50% de los derechos y acciones del
inmueble ubicado Av. Industrial, Manzana 29, Lote 13 (ahora Av. Diego
Córdova de Salinas N° 371) del distrito de Rímac, de la provincia y
Departamento de Lima; la misa que se encuentra inscrita en la Partida
Electrónica N° 47079829 de los Registros Públicos de Lima, a favor de la
demandante; y en caso de no ser apelada, elévese en consulta; sin costos ni
costas.

Supuesto sobre el caso:

Para el demandante: se le recomienda pagar el precio del inmueble a la firma

de la escritura pública para brindar seguridad jurídica a ambas partes: para el
comprador, para que tenga la certeza de que se va a inscribir su nueva
propiedad y para el vendedor, para que tenga la certeza de que va a recibir la
contraprestación, es decir, el pago acordado.

Para el demandado: podría haber apelado de dos formas: la primera es haber

dicho que el demandante nunca le pagó, con esto ganaría tiempo y dilatar al
proceso, con el fin de perjudicar al comprador; la segunda es haberse negado a
vender su inmueble, intentando acordar en la audiencia con la parte
demandante a devolverle el dinero que le había entregado con anterioridad.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. Definición

Es el contrato por el cual una persona cede temporalmente el uso de

un bien a cambio de una renta.

2. Características

*Contrato oneroso:

Se caracteriza por ser oneroso en la medida que implica tanto ventajas

como sacrificios para el arrendador y el arrendatario.

*Contrato consensual:

Es un contrato de carácter consensual, por cuanto se perfecciona con

el sólo acuerdo de voluntades y, en consecuencia, genera obligaciones
a cargo de las partes; sin que se requiera, a diferencia de los contratos
de naturaleza real, de la entrega de la cosa como requisito de
formación del contrato. Por consiguiente, el contrato es perfecto
cuando se forma el consentimiento mediante la manifestación de
voluntad de las partes, esto es, cuando el arrendador acuerda con el
 arrendatario en cederle temporalmente el uso de un determinado bien
a cambio del pago de una renta que éste debe abonarle.

*Contrato conmutativo:
Conmutativo en la medida que las partes, desde la formación del
contrato, están en condiciones de conocer cuáles son las ventajas que
les va a reportar su celebración.

3. Elementos esenciales del contrato

a. Los sujetos: intervienen necesariamente dos partes. A una se le

denomina Arrendador, que es el propietario y la contraparte
Arrendatario, que es la persona que entra en posesión y disfruta del
bien, pagando una renta.

b. El bien: se pueden alquilar bienes muebles o inmuebles, que existan al

momento del contrato, que su uso debe ser posible, que tenga un valor
económico y que sea permitido por la ley o las buenas costumbres.
Tratándose de bienes muebles, estos deben ser bienes no fungibles o
no consumibles, pues existe la obligación del arrendatario de devolver
el mismo bien sin más deterioro que el uso normal y diligente. Cuando
se cede temporalmente un bien mueble fungible o consumible, al
contrato se le denomina Mutuo.

c. Plazo: El plazo determinado. según El Art. 1688 del C.C. no puede

exceder de lO años; los bienes del Estado no pueden ser arrendados
por más de 6 años, y los de menores, por más de 3 años. Todo plazo
mayor se considera nulo en la parte del exceso.

(En el Art. 1687, el contrato de arrendamiento puede ser de duración

determinada o indeterminada, utilizando inadecuadamente el término
“indeterminada”, pues la esencia del contrato es su temporalidad.
Considero en todo caso, que el Código debió haber señalado como
presunción legal que en los contratos que no se hubiese pactado
plazo se considere que son por un año y de igual forma en las
prórrogas o renovaciones tácitas o de hecho.)

d. Pago de una renta. - El arrendador cede el uso de un bien a cambio de

percibir una renta, que viene a constituirse en una remuneración por el
uso del bien que debe pagar el arrendatario. La renta debe consistir en
una determinada suma de dinero pactada en moneda nacional o
extranjera, pagada por el arrendatario por períodos que pueden ser
mensuales, trimestrales, semestrales, anuales o en otros plazos, en
forma adelantada o al vencimiento del periodo. La renta debe ser fijada
necesariamente en dinero, pues si se pacta en una parte de los frutos
o productos provenientes del mismo bien, el contrato se convierte en
un Joint Venture, y si no se pacta renta o es gratuito, al contrato se le
denomina comodato.

e. Formalidad. - Los contratos pueden ser verbales, escritos o solemnes,

 es decir, por escritura pública. Sin embargo, el Art. 1670 del C.C.
establece diferentes preferencias para cuando el mismo bien es
arrendado a dos o más personas, teniéndose en estos casos
importancia la forma adoptada en el contrato. El orden de dicha
preferencia es el siguiente:

- El contrato celebrado por escritura pública e inscrito en los Registros

Públicos.

- El arrendatario que hubiese empezado a poseerlo.

- El arrendatario cuyo contrato no se hubiese inscrito, pero que

conste de escritura pública. Si son varios contratos por escritura,
prevalece el de fecha anterior.

- Si los contratos son privados y por escrito, será preferido el de fecha

anterior.

Sugerencias:

a. Si el contrato de arrendamiento consta de escritura pública y se

encuentra inscrito en los Registros. el comprador está obligado a
respetar el plazo y las demás condiciones del contrato.

b. Si el contrato consta de documento privado, el comprador puede darlo

por concluido, salvo y por excepción, que expresamente se haya
obligado a respetar el contrato de arrendamiento.

TIPOS:

Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda:

Puede ser celebrado por el arrendador o por cualquier persona ya sea
natural o jurídica.
En este caso el arrendador, cederá temporalmente al arrendatario, el uso
de su casa por ejemplo para que sea de uso exclusivo de vivienda,
estipulándose la renta y el plazo del contrato. Si este no se indicara, se
entenderá que se trata un año desde la legalización notarial con el
formulario correspondiente.
Arrendamiento con opción de compra de inmueble destinado a vivienda:
En este caso, el arrendatario puede convertirse en propietario.
También puede ser celebrado por el arrendador o por cualquier persona ya
sea natural o jurídica.
El arrendador cede temporalmente al arrendatario el uso de un inmueble,
para que se use como vivienda, a cambio de un alquiler. El contrato
deberá fijarse, por un plazo determinado y al final de este plazo, el
arrendatario tendrá el derecho a ejercer la opción de compra del inmueble.
Este deberá celebrase por escrito, únicamente con el Formulario Único de
Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda
(FUAO). En este deberá consignarse, según la forma de pago y
cronograma, el precio de la opción de compra del inmueble.
Arrendamiento-financiero de inmueble destinado a vivienda:
En este caso el arrendatario puede convertirse en el propietario, solo y por
medio de una empresa del sistema financiero.
Es un contrato en el que el arrendador financiero a través de una
financiación permite al arrendatario el uso de la vivienda, a través del pago
de cuotas periódicas y con la opción de que el arrendatario pueda comprar
la vivienda por un valor pactado. El arrendador financiero, que es una
empresa del sistema financiero, que deberá tener autorización de la
Superintendencia de la Banca y Seguros, es el que compra la casa y a
través de éste se cederá el uso al arrendatario.
Este contrato se deberá realizar por escrito, a través del Formulario Único
de Arrendamiento Financiero, leasing, destinado a vivienda (FUAL). En
este deberá estipularse el precio de compra del inmueble en el supuesto
que el arrendatario optará por esta opción.
CASO REAL DE ARRENDAMIENTO

7° JUZGADO DE PAZ LETRADO MIXTO - LA VICTORIA Y SAN LUIS

EXPEDIENTE : 00155-2016-0-1821-JP-CI-01
MATERIA : DESALOJO
JUEZ : BAUTISTA DIPAZ EDWIN
ESPECIALISTA : CORDOVA ZAMBRANO ROSA SUMAQ
DEMANDADO : JORGE IRAZOLA EIRL
DEMANDANTE : GHERSON COHEN, SALOMON

SENTENCIA

RESOLUCIÓN NÚMERO NUEVE

La victoria, nueve de mayo
Del dos mil diecinueve. -
VISTOS: Fluye de autos, que de fojas 35 a 40,
subsanada a 44 don GHERSON COHEN, SALOMON, interpone demanda de
DESALOJO sustentada en la causal de vencimiento de contrato contra JORGE
IRAZOLA E.I.R.L. a fin de que proceda a desocupar y restituir el inmueble
ubicado en Jr. Enrique Nerini N° 959, Distrito de San Luis, Provincia y
Departamento de Lima (antes Lote N° 16 de la manzana H, de la
Urbanización San Luis).

Fundamentos de hecho y derecho de la demanda. -

1. Con fecha 01 de agosto de 1997 el recurrente suscribió con la demandada

un contrato de arrendamiento respecto del inmueble ubicado en Jr. Enrique
Nerini N° 959, Distrito de San Luis, Provincia y Departamento de Lima (antes
Lote N° 16 de la manzana H, de la Urbanización San Luis), por un plazo de 02
años, contrato que fue renovado el 01 de agosto de 1999 por un plazo adicional
de un 01 año y medio, vencido el plazo no se renovó, la demandada sigue
ocupando el inmueble hasta la actualidad;
2. La presente demanda la fórmula para que la empresa Jorge Irazola E.I.R.L
cumpla con restituirle la posesión del bien por vencimiento de contrato de
arrendamiento;
3. No obstante, de haberse citado a conciliación extrajudicial a la
demandada este no ha concurrido a las citaciones respectivas, levantándose la
correspondiente acta por inasistencia de la demandada;
4. Señala que la propietaria del bien sub materia es la empresa inmobiliaria
SUSAR S.A.C. quien en su momento demando a la empresa Jorge Irazola
E.I.R.L por desalojo en su calidad de propietaria del mismo y no obstante que la
citada inmobiliaria se encuentra legitimada para demandar desalojo, el juzgado
de san Luis así como el 37 Juzgado civil de lima, mediante resolución de fecha
14 de abril del 2015 (expediente 33884-14) resolvió la apelación formulada por
inmobiliaria Susar SAC, estableciendo que sólo el señor Salomon Gherson
Cohen en su calidad de arrendador del inmueble sub materia, es el único
autorizado a solicitar la restitución del inmueble, motivo por el cual la presente
demanda es tramitada por la recurrente.
Ampara su demanda en los artículos 585, 586 del Código Procesal Civil.

Trámite del proceso. -

1. Admitida la demanda por resolución número 02 del 01 de julio del 2016

obrante a folios 45, se procedió a emplazar a la demandada conforme es de
verse del cargo de notificación obrante a folios 46 a 47.
2. Mediante escrito del 05 de agosto del 2016 que obra de folios 66 a 73, la
demandada Jorge Irazola E.I.R.L se apersono al proceso, formulo defensa
previa, tacha y contesta la demanda señalando en síntesis lo siguiente: i)
Respecto a la defensa previa: en un primer momento en audiencia única de
fecha 20 de abril del 2017 de folios 86 a 88 se declaró fundada la defensa previa,
que apelada fue declarado improcedente por el Superior Jerárquico mediante
auto de vista número 03 del 14 de agosto del 2018; ii) con relación a la tacha,
fue declarada infundada en la audiencia única de fecha 30 de enero del 2019, y
al no ser apelada a pesar de estar debidamente notificada, técnicamente ha
quedado consentida; iii) RESPECTO A LA CONTESTACIÓN DE LA
DEMANDA; señala: a) el demandante señaló que la empresa Inmobiliaria Susar
S.A.C. es la propietaria del inmueble materia de Litis, sin embargo, como se
puede corroborar de los mismos medios probatorios adjuntados a la demanda,
el actor carece de interés económico o moral para accionar la presente demanda
de desalojo; b) el actor no fue ni es en la actualidad propietario del bien, no tiene
la condición de arrendador, no sólo por ser manifiestamente nulos los contratos
de arrendamiento adjuntos a la demanda, sino además por el hecho innegable
que en ambos documentos el actor interviene a título personal atribuyéndose
una inexistente titularidad del bien (cláusula primera de ambos contratos) y sin
precisar en ninguna de las cláusulas de ambos documentos proceder en
representación o por mandato de la propietaria del bien Inmobiliaria Susar
S.A.C., siendo en consecuencia palmaria la inexistencia de interés económico o
moral del demandante; c) de la revisión de los contratos de arrendamiento de
fechas 01 de agosto de 1997 y 01 de agosto de 1999, se puede comprobar la
inexistencia de la anuencia o consentimiento de la propietaria Inmobiliaria Susar
S.A.C., para que el actor arriende a título personal un bien que no le pertenece;
d) invoca como fundamento legal los artículos 1681 inciso 10, y 1700 del código
civil, dicha normatividad no resulta aplicable al caso de autos, desde que el
demandante no tiene la condición de arrendador en virtud de la nulidad absoluta
de los contratos de arrendamiento adjuntos a la demanda, carecen de eficacia
probatoria, por ende el actor no puede atribuirse derechos como arrendador, no
goza de titularidad y carece de legitimidad e interés para demandar la restitución
del bien; e) mediante resolución expedida por el mismo juzgado declaró fundada
un medio de defensa propuesto por la recurrente y confirmada por el 37 Juzgado
Civil de Lima, es de precisar que no es cierto que ambas resoluciones
establecieron que es solo el señor Salomon Gherson Cohen, en su calidad de
arrendador el autorizado a solicitar la restitución del el inmueble, la resolución
únicamente sustento como fundamento que en ese entonces la empresa
Inmobiliaria Susar S.A.C., carecía de legitimidad para accionar el desalojo por
no ser parte involucrada en los contratos de arrendamiento, la citada resolución
no otorga legitimidad al actor para accionar la demanda de desalojo; precisa que
si bien el juzgado civil confirmo la apelada al referir que correspondía al
arrendador en el contrato entablar la demanda de desalojo, ello es una lógica
apreciación que se colige partiendo solo del superficial análisis de la relación
jurídica material, sin embargo ello no significa que haya legitimado al acto para
formular una pretensión de desalojo.
3. Por resolución número 03 del 26 de agosto del 2016 que obra a fojas 74,
se tuvo por apersonada, formulada la defensa previa, la tacha y por contestada
la demanda; citándose para la audiencia única mediante resolución 04 que obra
a fojas 77, audiencia que se llevó a cabo conforme es de verse de fojas 86 a 88
donde se declaró fundada la defensa previa y que apelada el Superior Jerárquico
la declaró improcedente la defensa previa.
4. Mediante resolución N° 07 del 05 de diciembre del 2018, al haber declarado
improcedente la defensa previa se citó a audiencia única, conforme es de verse de
fojas 106 a 108, en la que se saneó el proceso, fijándose como único punto
controvertido: Determinar si le asiste el derecho al demandante de solicitar la
desocupación del inmueble materia le litis por la causal de vencimiento de
contrato; y, se admitieron y se actuaron los medios probatorios; declarándose
por resolución N° 08 infundada la tacha –que notificada a la demanda esta no ha
presentado ningún medio de impugnación, por lo que, ha quedado técnicamente
consentida-, razón por la cual los presentes actuados se encuentran expeditos
para emitir sentencia.
Fundamentos de la Sentencia:

PRIMERO. - Toda persona tiene derecho a la tutela jurisdiccional efectiva

para el ejercicio o defensa de sus derechos e interés con sujeción a un
debido proceso, tal como lo indica el artículo 139° de la Constitución Política
del estado. Asimismo, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha
indicado: ''El principio constitucional al debido proceso está constituido por la suma de
todos aquellos principios que lo informan y que debe operar para asegurar un
pronunciamiento jurisdiccional pleno, en el sentido de que el Juez a tenido conocimiento
cabal del problema jurídico sometido a su decisión (..)”

SEGUNDO. - El desalojo según Lino Cornejo, citado por Alberto Hinostroza

considera que el juicio de desalojo (…) es aquel que tiene por una pretensión
tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra
ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación
exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso, aunque sin
pretensiones a la posesión.

TERCERO. - El artículo 586° del Código Procesal Civil señala: “Pueden

demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo
lo dispuesto en el artículo 598°, considere tener derecho a la restitución de un
predio. (…)”; (Lo subrayado y énfasis es nuestro).

CUARTO. -El objeto de la prueba recae sobre los hechos afirmados por las
partes, proporcionándole al Juez certeza sobre los mismos (convicción
judicial), a fin de emitir su decisión; en este contexto, la carga de probar
corresponde a quien afirma hechos que configuran su pretensión, o a quien los
contradice alegando nuevos hechos, según lo dispuesto en el numeral 196° del
Código Adjetivo desarrollado por la Cas N° 1970-2004-Lima; asimismo, los
medios probatorios tienen por finalidad acreditar los hechos expuestos por las
partes, producir certeza en el Juez respecto de los puntos controvertidos y
fundamentar sus decisiones, como lo regula el artículo 188° del Código Procesal
Civil.

RESOLVIENDO LA CONTESTACIÓN

QUINTO. – Los argumentos señalados por el demandado que en síntesis se

reproduce en el numeral 2, ítems iii) a, b, c, y d de la presente resolución deben
desestimarse por lo siguiente:

5.1. El demandado señala que el demandante no es el propietario de

inmueble materia de Litis, carece de interés para accionar la presente demanda,
no goza de titularidad y carece de legitimidad e interés para demandar la
restitución del bien, deben desestimarse, porque, conforme es de verse de los
Contratos de arredramiento de fechas 01 de agosto de 1997 y 01 de agosto de
1999 el señor Salomon Gherson Cohen tiene la calidad de arrendador y otorga
en arrendamiento el inmueble materia de litis a favor del emplazado, en este
sentido, el demandante se encuentra legitimado para demandar desalojo por
vencimiento de contrato de arrendamiento, de conformidad con el primer párrafo
del Artículo 586º del Código Procesal Civil, asimismo, la parte demandada tiene
la calidad de arrendataria del referido inmueble y por tanto se encuentra
legitimada para ser demandada por desalojo por vencimiento del contrato, según
lo estipulado en el segundo párrafo del Artículo 586º del Código Procesal Civil.

Sin perjuicio de lo expuesto precedentemente se advierte de la resolución N° dos

de fecha 14 de abril del 2015 expedida por el 37 Juzgado Especializado en lo
Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima lo siguiente: “(…) en los contratos
de arrendamiento, (…) de fecha primero de agosto de mil novecientos
noventa y nueve, y por el que acuden ante dicha instancia y es que al contrario
de lo argumentado, se instaura el proceso de desalojo por vencimiento de dicho
contrato, por lo que no se puede soslayar que el arrendador es el Señor
Salomón Gherson Cohen y no la demandante, aun cuando resulte siendo ésta
la propietaria (…) que de acuerdo al planteamiento sostenido por la actora,
únicamente es el arrendador, en este caso, la persona de Salomón Gherson
Cohen quien puede solicitar la restitución del inmueble (…)”; (Lo subrayado
y énfasis es nuestro), de lo expuesto se concluye que quien puede solicitar la
restitución del bien inmueble materia de Litis es el demandante Salomon
Gherson Cohen y no la propietaria; por lo demás, debe tenerse presente que en
el presente proceso no se discute el derecho de propiedad del demandante, sino
la relación jurídica obligacional entre las partes contratantes, lo que implica la
evaluación de otros elementos y normativa.

5.2. Por otro lado, la demandada alega que son manifiestamente nulos los
contratos de arrendamiento de fechas 01 de agosto de 1997 y 01 de agosto de
1999, dichos argumentos deben desestimarse, porque lo que pretende es la
nulidad sustancial del negocio jurídico fundada en patologías que afectan su
estructura; estas deben postularse en un proceso cognitivo; por lo que, no
corresponde en este proceso discutir la validez del negocio jurídico (Contrato de
arrendamiento), como erradamente pretende la demandada; no debemos olvidar
que el principio de la autonomía de la voluntad y la supletoriedad de la ley en los
contratos, prevista en los artículos, 1354 y 1356 del Código Civil, subyacen en la
obligatoriedad de éstos, en cuanto se haya expresado en ellos, como lo dispone
el artículo 1361 del mismo cuerpo legal, que recoge el principio de pacta sunt
servanda en el presente caso, el contrato de arrendamiento que se cuestiona
suscrito entre las partes no ha sido declarado nulo o anulado, resuelto o
rescindido, ineficaz o inválido ni judicialmente, ni de común acuerdo o
extrajudicialmente entre las partes, en consecuencia surte sus efectos
válidamente y deben cumplirse en sus propios términos.

SEXTO. - Por lo expuesto y luego de haber compulsado las pruebas en forma

integral podemos concluir que la relación contractual plasmada en el Contrato
de Arrendamiento de fecha 01 de agosto de 1999, suscrito por los sujetos
procesales inmersos en el presente proceso ha fenecido; queda, claro entonces
que con la solicitud de conciliación y el acta de conciliación N° 544-2015, se
demuestra que se da por concluido el vínculo contractual y solicita la restitución
del predio materia de Litis, tanto más si se tiene en cuenta que la demandada
durante el proceso no han demostrado la prórroga de la vigencia del contrato
celebrado con el demandante encontrándose, la emplazada en la obligación de
efectuar la devolución del bien inmueble en atención a lo previsto por el inciso
10 del artículo 1681 del Código Civil.

Por estas consideraciones, el Señor Juez del Séptimo Juzgado de Paz Letrado
de la Victoria y San Luis, administrando justicia a nombre de la nación:

RESUELVE:

DECLARAR FUNDADA la demanda interpuesta de fojas 35 a 40, subsanada a

44 por el demandante don GHERSON COHEN, SALOMON, sobre DESALOJO
por vencimiento de contrato: EN CONSECUENCIA: Se ordena a la demandada
JORGE IRAZOLA EIRL desocupe el inmueble sub – litis ubicado en el JR.
ENRIQUE NERINI N° 959, DISTRITO DE SAN LUIS, PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE LIMA (antes Lote N° 16 de la manzana H, de la
Urbanización San Luis), con expresa condena de costas y costos del proceso;
NOTIFICÁNDOSE.

UN SUPUESTO:

SOLUCIÓN DEL CASO DE ARRENDAMIENTO

Cuando el arrendador no cumple con el pago de contrato se vuelve
inmediatamente un poseedor precario
Según LEY N.º 30933, LEY QUE REGULA EL PROCEDIMINTO ESPECIAL
DE DESALOJO CON INTERVENCION NOTARIAL
LA PROBLEMÁTICA DEL ARRENDAMIENTO
Aquí el problema es el incumplimiento de pago por el arrendatario, lo cual no se
respeta las cláusulas del contrato de arrendamiento, generando un perjuicio en
el patrimonio de arrendador, cuando recurre al Poder judicial en busca de hacer
valer sus derechos de propietario y recuperar su bien, lo que encuentra es un
largo, tedioso y costos proceso de desalojo
OBJETO DE LA LEY
ARTICULO 1: Establecer y regular el procedimiento especial del desalojo,
mediante intervención del notario y con ejecución judicial
APLICCION DE A LEY
ARTÍCULO 2: Podrás acogerse a lo dispuesto en la presente ley el propietario,
el arrendador, el administrador y todo aquel considere tener derecho a la
restitución de un bien inmueble, contra el arrendatario que se ha sometido
expresamente al procedimiento establecido por la presente ley.
No están comprendidos en el ámbito de la presente ley la desocupación por
motivo de contratos de alquiler venta, arrendamiento financiero u otros tipos de
contratos que incluyan pago para adquirir la propiedad del inmueble.

VIGENCIA DE LEY
La ley que regula el procedimiento de desalojo con intervención notarial fue
aprobada por el Pleno del Congreso el 16 d abril de 2019, promulgada por el
Poder Ejecutivo el 23 de abril del 2019, publicada y entro en vigor el 25 de abril
del 2019.

ARTICULO 4. REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD

1. El inmueble materia de desalojo notarial debe encontrar individualizado
de manera inequívoca, y en el contrato de arrendamiento debe
consignarse las referencias precisas de su ubicación.
2. El contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario
Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA). En
este caso, el contrato de arrendamiento puede estar destinado a
vivienda, comercio, industria.
3. Las modificaciones al contrato de arrendamiento deben cumplir con la
misma formalidad que el contrato primigenio.

ARTICULO 7. CAUSALES PARA EL PROCEDIMIENTO ESPECIAL

El desalojo al amparo de la presente ley procede cuando se configura alguna
de las siguientes causales:
1. Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento
2. Incumplimiento del pago a la renta convenida de acuerdo con lo
establecido en el contrato de arrendamiento.
A efectos de constatar el incumplimiento del pago a la renta, el notario solo
considera la constancia de transferencia o depósito de los pagos realizados a
través de la cuenta de abono acordado por ambas partes.
NUEVO REGIMEN DE DESALOJO
ARTICULO 8. PROCEDIMIENTO NOTARIAL PARA LA CONSTATACION DE
LAS CAUSALES DE DESALOJO
1. El notario recibe la solitud de desalojo, constata el incumplimiento de los
requisitos de procedibilidad, el contenido del contrato y los requisitos de
la solicitud.
2. El notario notifica al arrendado en el inmueble materia de desalojo y en
su domicilio contractual.

ARTICULO 9. TRAMITE JUDICIAL DE LANZAMIENTO

1. Culminada la etapa notarial del procedimiento especial a la que se
refiere la presente ley, el interesado formula solicitud de lanzamiento
dirigida al juez de paz letrado con la autorización de letrado y el pago de
la tasa judicial respectiva, para que sea trasladada por el notario con la
copia legalizada del expediente notarial.

CLAUSULAS
 CLAUSULA DE ALLANAMIENTO FUTURO
La arrendataria y allana desde ya a la demanda para desocupar el
inmueble por la causal de vencimiento de contrato de arrendamiento
 DESALOJO CON INTERVENCION NOTARIAL
Las partes que suscriben el presente contrato declaran su compromiso e
intención de someterse a las disposiciones de la ley n.º 30933, ley que
regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial

CONCLUSIONES

1) Respecto a la información obtenida sobre el contrato de compraventa,

específicamente del de inmuebles, se puede concluir que un inmueble
no puede ser vendido contando solamente con la minuta del inmueble,
se necesita obligatoriamente de la escritura pública, la cual titularice
quien o quienes son los dueños vigentes de la propiedad.

2) Respecto a la información obtenida sobre el contrato de arrendamiento,

es de vital importancia adjuntar una cláusula de allanamiento futuro para
que, en caso de incumplimiento de contrato, el proceso de resolución del
 mismo sea más rápido y se dicte sentencia de la demanda interpuesta al
arrendatario infractor de forma más eficaz y efectiva.

3) Respecto a la información obtenida sobre ambos contratos, podemos

concluir que las similitudes entre ambos son las siguientes:

- En cuanto al nombre, ambos son contratos nominados.

- En cuanto a su regulación, ambos son contratos típicos sociales y
legales, pues están jurídicamente regulados en la ley (ambos en el
Código Civil)
- En cuanto a su estructura, ambos son contratos simples, pues cada
uno de ellos da lugar a una relación jurídica.
- En cuanto a su contenido, ambos contratos pueden ser de naturaleza
civil o mercantil.
- En cuanto a su autonomía, ambos son contratos principales, puesto
que ninguno depende jurídicamente de otro contrato.
- En cuanto a su formación, ambos son contratos consensuales, ya
que se celebran con el consentimiento de las partes involucradas.
- En cuanto al tiempo, el de compraventa es un contrato de ejecución
inmediata e instantánea, salvo los casos en los que se acuerda un
pago a plazos. En cambio, el de arrendamiento es un contrato de
duración a corto o a largo plazo fijo.
- En cuanto a su negociación, ambos contratos pueden ser de
negociación previa, es decir, aquel en el cual las partes tienen la
libertad de modelar su contenido, o ser celebrados por adhesión o,
por último, con arreglo a cláusulas generales de contratación.
- En cuanto al rol económico, el de compraventa es un contrato de
cambio y de disposición, mientras que el de arrendamiento es un
contrato de goce, pues está destinado al disfrute del bien por el
arrendatario, sin tener la disposición del mismo, y de restitución, pues
obliga a quien recibe el bien a devolverlo.
- En cuanto a su función, ambos son contratos fundamentalmente
constitutivos, aunque también podrían ser, por excepción,
modificatorios, pero nunca serán resolutorios.
- En cuanto a los sujetos a quienes obliga, ambos son contratos
individuales, ya que las obligaciones creadas por ellos afectan
únicamente a las partes que los celebran.
- En cuanto a la prestación, ambos son contratos bilaterales,
sinalagmáticos o de prestaciones recíprocas.
- En cuanto a la valoración, ambos son contratos celebrados a título
oneroso.
- En cuanto al riesgo, ambos son contratos conmutativos.
- En cuanto a sus efectos, ambos son contratos meramente
obligatorios u obligacionales.
 Finalmente, queda la satisfacción de haber redactado un trabajo conciso
y claro que nos brindó datos de gran relevancia sobre la base teórica de
ambos contratos, aparte de aclararse varios aspectos prácticos
relacionados con dichos temas gracias al análisis e interpretación de los
casos resueltos expuestos.

RECOMENDACIONES:

 La comprar o arrendar a veces suele convertirse en una pesadilla

gracias a un sinfín de problemas que se generan en ese rubro por ello
es recomendable tener un asesor experto para poder tomar una decisión
firme y segura

 Los problemas más comunes que enfrentan las personas cuando

quieren adquirir una vivienda o propiedad son; propietarios impostores,
proyectos no concluidos o viviendas entregadas con los acabados que
no fueron ofrecidos

 Existen cinco claves para no resultar estafados: buscar los antecedentes

del vendedor o arrendador, confirmar la propiedad del vendedor o
arrendador (corroborar la propiedad del inmueble en la super
intendencia nacional de registros públicos), revisar al detalle las
condiciones del inmueble (puede haber fallas en los acabados), tener la
documentación en regla, venta sin coacción (el comprador siempre tiene
que certificar que la venta se realiza por voluntad propia).