INFORME DE TASACIÓN INDUSTRIAL

SRS. : EL CATADOR

ATT. : GRUPO “EL CATADOR”

CLIENTE : EL CATADOR

TIPO DE BIEN : INMUEBLE.

PERSONA DE CONTACTO : GRUPO

FECHA DE TASACION : 12 DE DEL 2019.

TIPO DE CAMBIO (Referencial) : 1 US$ = S/. 3.255

1.0 OBJETIVO DE LA TASACION.

1.1 FINALIDAD:

El objetivo del presente informe de tasación industrial es determinar el Valor

Comercial y de Realización de los activos para la determinación del precio
mínimo a ser tomado en cuenta aproximadamente en la oferta pública de
adquisición sobre las acciones comunes con derecho a voto emitidas por “El
Catador”, de conformidad a lo establecido en el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la Resolución Ministerial Nº
172-2018- VIVIENDA y pautas de la Superintendencia de Banca Seguros y
AFP – SBS, aprobado mediante la Resolución S.B.S. N° 880- 97 y sus
modificatorias.

1.2 INSTRUCCIONES RECIBIDAS:

Recibimos por encargo del docente el Mag. Crispín Gómez, Máximo, las
instrucciones para realizar la valuación del inmueble y se contó con la debida
autorización correspondiente por parte del cliente en este caso “El Catador”
para la inspección al inmueble.

1.3 DETALLE DE LABOR REALIZADA:

Se realizó la valuación a fecha 24 de mayo del 2019, y se recopiló, evaluó y

analizó la documentación administrativa-legal y registral proporcionada por el
que se precisa en el Ítem 4.00 (documentación sustentatoria).
2.0 DATOS DEL INMUEBLE.

2.1 UBICACIÓN:

El inmueble se encuentra ubicado Camino de Reyes distrito: San Juan

Bautista, provincia: Ica y departamento: Ica.

2.2 DESCRIPCION:

Terreno de forma irregular sobre el cual se ha levantado una edificación de

uso industrial, destinada a una bodega y vinícola.
Consta de distintos edificios de uno a dos pisos, con sus correspondientes
obras complementarias, instalaciones y áreas libres destinadas a jardines y
circulaciones.

2.3 USO ACTUAL DEL INMUEBLE:

Planta Industrial.

2.4 INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS:

Inscrito en los Registros Públicos del Ica en la Partida Registral N° 02023074.

Propietario: “El Catador”
Gravámenes y Cargas: No se tuvo información al respecto.
2.5 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:

La zona donde se ubica el predio cuenta con obras completas de habilitación

urbana como pistas asfaltadas y servicios de agua, luz, desagüe y teléfono.

2.6 AREA DE TERRENO:

60,534.72 Nota: Según inscripción en el Tomo; 000113, Folio; 000203,

Asiento 30, de la Partida Registral Nº 02023074.

Zonificación según Ordenanza Municipal: No se proporcionó el

certificado de parámetros.

2.7 LINDEROS:

Los registrados en el Asiento 30, de la Partida Registral Nº 02023074.

2.8 ÁREA DE CONSTRUCCIÓN:

10000 m2

Nota: Según tasación anterior proporcionada por el cliente.

Nota: Edificaciones iniciales y ampliaciones que se encuentran declaradas
en el Autoavalúo.

2.9 DISTRIBUCION:

Edificio de Administración:
Se trata de un edificio de 1 pisos, ubicado a la izquierda de la vía interna, en
la porción central izquierda del terreno. Cuenta con una circulación externa
con ingresos directos desde la vía exterior hacia las secciones situadas a la
derecha e izquierda, y hacia la escalera al segundo piso, que distribuyen las
distintas funciones administrativas de la planta.

Primer Piso:
La sección izquierda corresponde a las áreas administrativas de la propia
planta. El ingreso conduce a una circulación interna hacia las oficinas de
gerencia de administración, contabilidad y caja, cada una con sus respectivos
archivos, escalera interna y servicios higiénicos para el personal masculino y
femenino.
El ingreso a una zona de recepción que da acceso a las oficinas, y a la
circulación interna hacia las oficinas que constan en primer piso de gerencia
y administración con áreas de secretaría,
reuniones y espera, archivo y servicios higiénicos para el personal masculino
y femenino

Servicios Higiénicos de Ventas:

Se trata de una ampliación del edificio de administración que consiste en un
volumen de un piso adosado al área posterior y con acceso independiente
desde la circulación peatonal externa. Consta de ambientes para casilleros,
duchas y servicios higiénicos del personal del área de ventas de “El Catador”.

Silo Rank:
Se trata de un edificio de 1 pisos y sótano, ubicado en la porción posterior
derecha del terreno, entre las dos vías auxiliares y con acceso desde la
primera. Aloja los antiguos silos de almacenamiento de uvas que constan de
8 celdas de 20 TM cada una con una capacidad de almacenamiento total de
160 TM, contando con una estructura de comunicaciones con escalera de
inspección y con un ambiente para el sistema neumático.

Bases de Silos Metálicos:

Se trata de dos estructuras independientes de concreto, ubicadas en la porción
posterior derecha del terreno y a la derecha del silo Rank, entre las dos vías
auxiliares y con acceso desde la primera. Sirven de base a los nuevos silos
metálicos Nº 1 y Nº 2, para almacenamiento de Uva.

Almacenes de Materiales y otros Edificios Antiguos:

Es un vasto conjunto de edificaciones, ubicado en la porción posterior central
del terreno, a la izquierda del silo Rank, entre las dos vías auxiliares y con
acceso desde la primera. Está conformado por distintas estructuras adosadas,
integrantes de fases del antiguo sistema de germinación y tostado de granos,
con equipos que en su mayoría están actualmente en desuso. Parte de este
conjunto se ha asignado al almacén de materiales.
Recepción, Limpieza y Clasificación de Uva:
Se trata de un edificio de cuatro pisos y sótano, ubicado en la porción derecha
del conjunto. Aloja los equipos para el sistema de recepción, limpieza y
clasificación de cebada. Cuenta en el extremo con las antiguas tolvas de
recepción de granos, actualmente sin uso.
Selección de Uva:
Se trata de un edificio 1 piso, ubicado también en la porción posterior del
conjunto, a continuación del anterior. Aloja las tinas y equipos para el antiguo
sistema de selección de uva, actualmente sin uso.

Procesadra Topf y Germinación:

Se trata de un edificio 1 piso, ubicado en la porción posterior izquierda del
conjunto, a continuación de los anteriores. Abarca la mayor parte de la
estructura que originalmente alojaba los sistemas de germinación y tostado,
correspondientes a las canchas y cajas del antiguo sistema de germinación
para la producción de malta y al antiguo sistema de tostado en el horno Topf.
Los edificios descritos corresponden a etapas del proceso actualmente
desactivadas por lo que se encuentran sin uso. Según lo expuesto, sus áreas
disponibles se han sido destinadas a almacén de materiales en los ambientes
no ocupados por los equipos obsoletos.
Tostadora Seeger:
Se trata de un edificio de cinco pisos, ubicado en la porción central del
conjunto, delante de los anteriores. Abarca los equipos del segundo sistema
de tostado en el horno Seeger que, al igual que el primer sistema, se encuentra
desactivado.

Cocimiento:
Se trata de dos edificios correspondientes a diferentes etapas de la planta,
ubicados en la porción posterior izquierda del terreno, a la izquierda del horno
Topf y al extremo de la vía principal de la planta, por donde se ingresa.

Block de Cocción:
Es un edificio de dos pisos, situado a la derecha del conjunto. Alberga la sala
de equipos del proceso de cocimiento propiamente dicho, instalados
en un ambiente de doble altura, con una sala de tableros y control en segundo
piso.

Cocimiento Antiguo:
Es un edificio de tres pisos y sótano, situado a la izquierda del conjunto.
Alberga en primer piso la sala de equipos del antiguo proceso de cocimiento,
actualmente fuera de uso, instalados en un ambiente de doble altura, así como
las escaleras de comunicación con los demás niveles.
El sótano del edificio consta de los ambientes de bases de los equipos de
cocimiento y equipos auxiliares.
El segundo, tercer y cuarto piso corresponde a la sección molienda. Constan
de los ambientes que albergan los equipos de molienda conformados por
tolvas, separadores, molinos y sus respectivos accesorios. Cuenta con accesos
mediante las escaleras que suben desde el primer piso, compartidos con la
sección de cocimiento.

Bodegas, Oficina Técnica y Laboratorio:

Es un edificio de 1 piso, ubicado en la porción posterior izquierda del terreno,
a la izquierda del edificio de cocimiento y al extremo de la vía principal de la
planta por donde se ingresa. Consta en cada nivel de amplios ambientes,
destinados a las antiguas bodegas de fermentación y
maduración.
El sector delantero del edificio es de un solo piso y cuenta con acceso desde
una escalera directa desde el exterior, así como desde la circulación interior
del sector de bodegas. Consta de las oficinas de jefatura de elaboración,
oficinas técnicas de la planta, oficina de supervisores de cocimiento y
fermentación, laboratorio de microbiología, servicios higiénicos y las áreas
del laboratorio de control de calidad. En el extremo opuesto del mismo bloque
se encuentra la sala de degustación.

Segunda Fermentación:
Es un edificio de 1 piso, ubicado en la porción posterior izquierda del terreno,
a la izquierda del edificio de bodegas. Consta de amplios ambientes de doble
altura acondicionados como cámaras frías, destinados a las bodegas de
segunda fermentación que, al igual que en el caso anterior, están fuera de uso.

Block de Fermentación:
Se trata de un conjunto de distintas estructuras de uno a tres pisos, ubicado a
la porción central izquierda del terreno, delante de la antigua fermentación y
detrás de la administración, a la izquierda de la vía interna y con acceso desde
la misma.
El primer sector del conjunto está destinado a la instalación de nuevos tanques
verticales exteriores de la planta según el proyecto de ampliación. El segundo
sector se ubica detrás del anterior y alberga los ambientes refrigerados para
los equipos de limpieza CIP, tratamiento y producción de Vino, y tanques de
sedimentación. El tercer sector alberga las nuevas bodegas de fermentación
en amplios ambientes de doble altura acondicionados como cámaras frías.

Salas de Máquinas:
Se trata de diversos volúmenes adosados, ubicado en la porción central del
terreno, entre la vía principal interna y la primera vía auxiliar con accesos
desde ambas.
El volumen principal cuenta con un piso, mezanine y sótano y consta de dos
amplias secciones destinadas a sala de compresores de aire y CO2, sala de
calderos, sub-estación de alta tensión y tableros del sistema de distribución
eléctrica de la planta, sala de grupos electrógenos, tableros de transferencia y
sala de equipos auxiliares.

Sala de Envasado Frontera:

Se trata de una edificación de un piso. Está ubicada en la porción central del
terreno, frente al edificio de tanques exteriores. Se encuentra sobre la esquina
entre la vía principal y la vía secundaria y de la planta cuenta con accesos
desde esta última.
Sala de Envasado:
Es una nave industrial que consta de un amplio ambiente de doble altura,
destinado a la instalación de transportadores y línea de embotellado.

Vestuarios:
Los vestuarios de la planta ocupan el sector izquierdo del volumen descrito.
Asimismo, los vestuarios para personal de la embotelladora Frontera ocupan
un volumen adosado a la sala de envasado, detrás de la misma. Cada uno
cuenta con tres secciones para casilleros, duchas y servicios higiénicos,
respectivamente. En el segundo piso de los vestuarios para personal de
Frontera y con acceso independiente mediante una escalera que sube desde el
primer piso se llega a un corredor que distribuye al grupo de oficinas para la
Jefatura de Producción, con servicios higiénicos.

Oficinas y Servicios:
Es un volumen de 1 pisos y sótano correspondiente al sector derecho del
volumen de envasado. El primer piso comprende diferentes ambientes con
accesos independientes destinados a un pequeño vestíbulo y escalera que
conducen al sótano, oficina de personal, oficina de ingeniería, jefatura de
mantenimiento y laboratorio de Frontera. El sótano consta de sala de jarabes
de Frontera y tanques de agua. El segundo piso cuenta con un sector con
acceso desde la escalera antes citada y corresponde al casino de visitantes,
utilizado simultáneamente como ambientes de capacitación de la empresa.

Seguridad Industrial:
Se trata de un volumen menor con secciones de un piso, ubicado en la porción
central derecha de la planta, a la derecha de la embotelladora Frontera. Se
encuentra sobre la primera vía auxiliar y cuenta con accesos desde esta misma.
Consta en primer piso de oficinas de jefatura y supervisión de seguridad
industrial, sala de equipos contra incendios escalera y servicios higiénicos.

La sección de un piso consta de tres áreas de servicios higiénicos para

personal de seguridad y mantenimiento.

Taller de Maestranza y Vehículos:

Se trata de un volumen menor de un piso, ubicado en la porción central
derecha de la planta, delante del edificio de seguridad industrial. Consta de
un amplio ambiente destinado al taller de maestranza de la planta, con un
baño.
Delante del taller de maestranza existe un ambiente adosado al mismo,
destinado al taller de reparación de montacargas y vehículos.

Embotellado, Recepción y Despacho de Cerveza:

Se trata de un conjunto de edificaciones de un piso con una pequeña
mezanine, que ocupa la porción central derecha del terreno. Está situado entre
la vía secundaria y la segunda vía auxiliar de la planta y cuenta con accesos
desde ambas y desde el patio de maniobras situado al extremo.
Sala de Embotellado:
Es una nave industrial que consta de un amplio ambiente de doble altura,
destinado a la instalación de lavadoras, transportador, envasadoras y otros
equipos de las dos líneas de embotellado. A la izquierda de este ambiente se
encuentra la sala de tableros de control.
Adosado a la sala de embotellado y detrás de la misma, se encuentra una
edificación de 1 pisos, que cuenta en primer nivel con ambientes para
talleres de mantenimiento mecánico, y depósitos de insumos de limpieza,
lubricantes y otros.se encuentran los depósitos de tapas, etiquetas y otros,
junto con los ambientes para la oficina del jefe de embotellado,
supervisores, laboratorio de envasado, y servicios higiénicos.

Sala de Filtros:
Es una nave industrial que consta de un amplio ambiente de doble altura, con
falso techo y equipos de refrigeración, destinada a los filtros de cerveza, sala
de tanques de presión, sala de tanques de soda cáustica y equipos CIP,
almacén de productos químicos.

Almacén de Despacho:
Es una nave industrial que consta de amplias superficies para almacenamiento
de cajas de productos terminados, con circulaciones internas con capacidad
para montacargas.
El suelo del almacén ha sido previamente nivelado, para absorber el desnivel
existente con la zona izquierda del terreno.

Ampliación del Almacén de Despacho:

Es un volumen abierto de un piso situado en una franja paralela al almacén, a
la derecha del mismo y a la izquierda del patio de maniobras. Cuenta con
acceso desde dicho patio de maniobras. Está destinado a estacionamiento de
camiones para el servicio de recepción y despacho.

Almacén de Productos Terminados:

Se trata de un edificio de dos pisos, ubicado en la porción central derecha del
terreno. Está situado entre la vía secundaria y la primera vía auxiliar de la
planta, a la izquierda del almacén de despacho.

Ambos pisos absorben el desnivel existente entre la zona Oeste y Este del
terreno, de forma tal que el piso superior se encuentra al nivel de la primera
vía auxiliar y el piso inferior se encuentra al nivel de la vía secundaria que
corresponde a la plataforma del almacén de despacho.
El piso superior cuenta con amplias superficies para almacenamiento de cajas
de productos terminados, con capacidad para circulación de vehículos
montacargas. El piso inferior consta de ambientes para almacén general, túnel
de servicio, almacenes de logística, oficina de despacho, oficina de
supervisores, y oficina del jefe de almacén. Cuenta con escalera interna.

Tanques de Petróleo:
Se trata de un volumen ubicado en la sección central del terreno, frente al
almacén de productos terminados, con acceso por la vía secundaria. Consta
de una plataforma externa de equipos surtidores con tanques de petróleo en el
subsuelo. Asimismo, cuenta con un almacén de publicidad.
Vestuarios y Servicios Higiénicos de Logística:
Se trata de un pequeño volumen de un piso, ubicado en la sección central del
terreno, a la derecha de los tanques de petróleo y frente al almacén de
productos terminados, con acceso por la vía secundaria. Consta de tres
ambientes para servicios higiénicos y vestuarios del personal de logística.

Viviendas:
Se trata de tres volúmenes menores de dos pisos, destinados a viviendas de
funcionarios. La Vivienda Nº 1 se encuentra en la porción central del terreno,
frente al edificio de administración, con acceso por el patio central de la
planta. La Vivienda Nº 2 se encuentra en la porción central izquierda del
terreno, detrás del edificio de administración, y acceso actual por la zona de
estacionamiento de la administración. La Vivienda Nº 3 se encuentra en la
porción central izquierda del terreno, a la izquierda del edificio de
fermentación, con acceso por la vía interna.

Vivienda 1 (Sub-Gerencia de Producción):

Consta en primera planta de ambientes de sala con chimenea, comedor, bar,
escritorio, escalera, cocina con comedor de diario, baños y áreas de servicio,
además de cochera y jardines. El segundo piso cuenta con acceso mediante la
escalera que lleva a un área de distribución hacia cuatro dormitorios con
closet y baño.

Vivienda 2 (Trabajadores):
Consta de dos departamentos, ubicados uno en cada piso y con accesos
independientes desde el interior de la planta. El departamento del primer piso
consta de sala, comedor, cocina con comedor de diario, tres dormitorios con
closet, baño y áreas de servicio, además de cochera y jardines. El
departamento del segundo piso consta de sala con chimenea, comedor, medio
baño, cocina con comedor de diario, tres dormitorios con closet, baño y áreas
de servicio.

Vivienda 3 (Jefatura de Mantenimiento y Elaboración):

Consta de tres unidades. La primera es de dos pisos y cuenta con sala,
comedor, medio baño, cocina con comedor de diario, y áreas de servicio,
además de cochera y jardines, y en el segundo piso con tres dormitorios con
closet, y un baño. La segunda unidad también es de dos pisos y cuenta con
sala, comedor, medio baño, cocina con comedor de diario, dos dormitorios,
baño y áreas de servicio, además de cochera y jardines, y en segundo piso con
dos dormitorios con closet, y un baño. La tercera unidad está en el segundo
piso y cuenta con sala, comedor, medio baño, cocina con comedor de diario,
tres dormitorios con closet, dos baños y áreas de servicio.

Almacén de Uva:
Se trata de una nave industrial ubicada en la porción delantera izquierda del
terreno, con acceso por la vía principal de la planta. Consta de un amplio
ambiente para almacén de cebada. Cuenta en el exterior con las tolvas de
recepción de granos.
Comedor y Recepción:
Se trata de un volumen de un piso, ubicado a la derecha del ingreso principal,
sobre el primer tramo de la vía interna del terreno. Cuenta con distintos
ingresos directos desde la vía exterior para cada una de las funciones del
edificio; uno para la oficina de control de acceso, uno para el servicio, uno
para el comedor de personal y otro para la recepción. La oficina de control de
ingreso consta de un ambiente con baño, con esclusa de acceso de personal y
visitantes a la planta.
El comedor está dividido en dos secciones, cada una con ingreso
independiente, zona de autoservicio, área de mesas y servicios higiénicos. La
cocina se encuentra detrás de las dos zonas de autoservicio a las cuales
abastece, y cuenta con acceso a través del ingreso de servicio que conduce a
distintos depósitos, oficina, servicios higiénicos para cocineros y las áreas de
preparación y cocción. Adicionalmente, y a continuación del comedor, se
encuentran los ambientes de recepción que constan de una oficina con
mostrador y baño.

Casetas:
Son volúmenes menores de un piso destinados al control de ingreso y salida
de personas y vehículos, así como al control de balanza, según se indica a
continuación:
Caseta de Control:
Es un pequeño volumen de un piso ubicado a la izquierda del ingreso
principal, sobre el primer tramo de la vía interna del terreno y a continuación
de la oficina de recepción. Está destinado a caseta de vigilancia para el
segundo control del ingreso y salida de personas y vehículos de funcionarios
y visitantes a la planta.

Portería Carr. Jorge Chávez:

Es un pequeño volumen de un piso ubicado junto al ingreso secundario por la
Calle Retiro. Está destinado a caseta y oficina de vigilancia con esclusa de
control de ingreso vehicular para camiones al área de recepción y despacho.

Caseta de Balanza:
Es un pequeño volumen de un piso ubicado en la porción posterior derecha
del terreno, adosado al silo Rank. Se encuentra entre las dos vías auxiliares y
tiene acceso desde la primera. Está destinado a caseta de pesado de camiones
para el área de silos.

Edificaciones Menores:
Existen otras construcciones menores de un piso destinados a oficinas para
servicios complementarios, según se indica a continuación para cada caso.

Oficina De Operaciones 77:

Es un pequeño volumen de un piso ubicado detrás de la portería de la Calle
Retiro. Está destinado a oficina administrativa y servicios higiénicos de
Transportes 77.

Servicios Higiénicos de Terceros:

Es un pequeño volumen de un piso ubicado delante de la portería de la Calle
Retiro. Está destinado a servicios higiénicos para contratistas.
 Oficina y Depósito de Flota SC:
Es un pequeño volumen de un piso ubicado en un extremo del patio de
maniobras de carga y descarga. Está destinado a oficina administrativa y
depósito de flota SC.

Taller de Mantenimiento de Flota SC:

Es un volumen menor de un piso ubicado a la izquierda de la vía principal del
terreno y a continuación de la caseta de control de la planta. Está destinado al
taller de mantenimiento de la flota SC.

2.10 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS:

Zonas con Losas Aligeradas para Oficinas y Servicios:

 Estructura aporticada con zapatas, placas, columnas, vigas, escaleras y
techos de losas aligeradas de concreto armado. Cimientos, sobrecimientos,
y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros de ladrillo de arcilla.
 Pisos de loseta, vinílico, cerámica y cemento. Paredes tarrajeadas y
pintadas. Coberturas de planchas acanaladas tipo teja andina sobre
estructuras de soporte de madera. Revestimiento de mayólica blanca en
baños. Enchape de madera en algunos ambientes. Carpintería de madera
contraplacada en puertas interiores. Carpintería de madera con vidrio en
mamparas y ventanas. Cerraduras diversas. Tabiquería interna de madera.
Muebles fijos y empotrados. Baños con aparatos blancos. Grifería
cromada.
 Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías
empotradas. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas. Suministro
trifásico. Instalaciones telefónicas internas.

Zonas con losas aligeradas para áreas industriales o de almacén Tipo A:

 Estructura aporticada con zapatas, placas, muros de contención, columnas,
vigas, escaleras y techos de losas macizas o aligeradas de concreto armado
con luces amplias. Excavación masiva para sótanos. Cimientos,
sobrecimientos, y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros de ladrillo de
arcilla, de doble altura en algunos ambientes.
 Pisos de cemento, gres o baldosas. Paredes tarrajeadas y pintadas.
Coberturas de planchas acanaladas tipo teja andina sobre estructuras de
soporte de madera. Revestimiento de mayólica en muros interiores
periféricos. Muros exteriores sin acabado en segunda fermentación.
Carpintería de planchas metálicas dobles en ambientes industriales y de
madera contraplacada en baños. Carpintería de madera o fierro con vidrio
en mamparas y ventanas. Cerraduras diversas. Baños con aparatos blancos.
Grifería cromada.
 Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías
empotradas. Rejillas de desagüe en ambientes del proceso industrial.
Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas. Suministro trifásico.
Instalaciones telefónicas internas. Ascensor.
 Zonas con losas aligeradas para áreas industriales o de almacén Tipo B:
 Estructura aporticada con zapatas, placas, muros de contención, columnas,
vigas, escaleras y techos de losas aligeradas de concreto armado.
Excavación para sótanos. Cimientos, sobrecimientos, y falsos pisos de
concreto ciclópeo. Muros de ladrillo de arcilla.
 Pisos de cemento y gres cerámico. Paredes tarrajeadas y pintadas.
Coberturas de planchas acanaladas tipo teja andina sobre estructuras de
soporte de madera. Carpintería de madera contraplacada en puertas
interiores. Carpintería de planchas metálicas dobles en ambientes
industriales. Carpintería de perfiles de madera o fierro con vidrio o malla
en mamparas y ventanas. Portones de planchas de fierro. Cerraduras
diversas. Baños con mayólica y aparatos sanitarios blancos. Grifería
cromada.
 Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías
empotradas y a la vista. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas y
a la vista. Suministro trifásico.

Zonas Industriales con Coberturas de Asbesto Cemento sobre

Estructuras Metálicas:
 Estructura aporticada metálica de alma llena con zapatas de concreto
armado. Techos de planchas de asbesto cemento tipo teja andina sobre
viguería metálica. Cimientos, sobrecimientos, y falsos pisos de concreto
ciclópeo. Muros de ladrillo de doble altura en algunos ambientes.
 Pisos de cemento. Paredes tarrajeadas y pintadas. Mayólica blanca en
baños. Carpintería de madera contraplacada en puertas interiores.
Carpintería de perfiles de madera o fierro con vidrio o malla en mamparas
y ventanas. Portones de planchas de fierro. Cerraduras diversas.

 Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías

empotradas y a la vista. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas y
a la vista. Suministro trifásico.

Nota: Según Tasación anterior proporcionada por el cliente.

2.11 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:

La antigüedad es de 15 a 50 años; y el estado de conservación es bueno.

2.12 DEPRECIACION:

Teniendo en cuenta el estado de conservación, la antigüedad y la tabla N° 04

de depreciación del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, le
corresponde una depreciación de 20%, 36%, 40%, 44%, 48% y 52%.
 2.13 METODO UTILIZADO:

La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento

Nacional de Tasaciones del Perú, R.M. Nº 172-2018-VIVIENDA y pautas de
la S.B.S, y su modificatoria, en consecuencia, es para determinar el valor
comercial y de realización del presente inmueble, utilizando el método de
tasación directa, el cual considera la valorización de cada uno de sus
componentes físicos del inmueble.

3.0 VALORIZACION.

3.1 VALOR DEL TERRENO:

Determinación del coeficiente del área vendible (CAV):

Título II, Capitulo VII, Artículo 44 de conformidad a lo establecido en el

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la
Resolución Ministerial Nº 172-2018-VIVIENDA de fecha 23 de Jul del 2018
y pautas de la Superintendencia de Banca Seguros y AFP – SBS, aprobado
mediante la Resolución S.B.S. N° 880-97 y sus modificatorias.

“El coeficiente del área vendible (CAV) es la relación o proporción que

existe entre el área vendible y el área bruta de la habilitación urbana.”
44.1 El coeficiente del área vendible, es la relación o proporción que existe
entre el área vendible y el área bruta de la habilitación urbana.
44.2 Los coeficientes del área vendible varían de acuerdo a las dimensiones
de los terrenos y al tipo de habilitación a realizarse según el proyecto
propuesto, teniendo en cuenta la normativa señalada en el Título II de
Habilitaciones Urbanas señalado en el Reglamento Nacional de
Edificaciones aprobado con Decreto Supremo Nº 011-2006-
VIVIENDA.
44.3 En caso de no contar con el proyecto o información necesaria se aplican
los coeficientes del área vendible consignados en la Tabla Nº 05 del
Anexo I del presente Reglamento.
 En la presente valuación se considera el coeficiente de área vendible
(CAV) por encontrarse en zona de influencia residencial - comercial de
más de 30,000.00m2 de extensión de área bruta del terreno,
correspondiéndole: 0.50, de conformidad a la Tabla Nº 05 del presente
reglamento.

Por lo tanto, finalmente tenemos:

VT = AT x (VUP x CAV x Fr)

Dónde:
VT = Valor Total
AT = Área de terreno
VB = Valor Básico
VUP = Valor Unitario promedio obtenido conforme al procedimiento
establecido en el numeral 42.2 del artículo 42 del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú.
CAV = Coeficiente de Área Vendible (Tabla Nº 05)
Fr = Factor de reducción por habilitación urbana (Tabla Nº 06)

VT = Valor Total del Terreno

AT = 60534.72m2
VUP = US$ 1,40.00
CAV = 0.50
Fr = 0.50

VALOR DEL TERRENO (VT):

VT = AT x (VUP x CAV x Fr)

VT = 60,534.72m2 x (US$ 1,40.00/m2 x 0.50 x 0.50)
VT = US$ 2’118,715.20
 3.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN:

Depreciación por antigüedad y estado de conservación: 20%, 36%, 40%,

44%, 48% y 52%.

Valor Estimado
por m2
Descripción Área (m2) (US$) Factor de Deprec. Valor Total (US$)

Techos de Concreto Aligerado

Edificio de
255.00 280 0.48 34,272.00
administración
Servicios
higiénicos de 75 280 0.8 16,800.00
ventas
Oficina técnica y
100 280 0.48 13,440.00
laboratorio
Oficinas
embotelladora 245 280 0.48 32,928.00
frontera
Seguridad
120 260 0.52 16,224.00
industrial
Vestuarios y
servicios
45 260 0.48 5,616.00
higiénicos de
logística
Caseta de
12 220 0.52 1,372.80
balanza
Vivienda 1 - dos
380 220 0.82 68,552.00
pisos
Portería 18 180 0.84 2,721.60
Comedor y
280 240 0.87 58,464.00
recepción
Servicios
higiénicos de 20 220 0.87 3,828.00
terceros
Oficina
20 220 0.87 3,828.00
Operaciones
Oficina y depósito
40 220 0.87 7,656.00
de flota SC
Áreas Industriales de Concreto A
Cocimiento
578 240 0.48 66,585.60
antiguo
Block de cocción 100 240 0.64 15,360.00
Bodegas antiguas
687.00 240 0.48 79,142.40
fuera de uso
Segunda
798.00 240 0.56 107,251.20
fermentación
Block de
fermentación 790.00 240 0.64 121,344.00
nuevo
Áreas Industriales de Concreto B
Recepción,
limpieza y
480 240 0.48 55,296.00
clasificación de
cebada
Remojo de Uva–
456 240 0.52 56,908.80
tres pisos
Silo Rank 765.00 240 0.48 88,128.00
Base de silo
350 240 0.48 40,320.00
metálico 1
Tostadora Topf y
germinación,
697.00 240 0.48 80,294.40
almacén de
mater.
Tostadora Seeger 400 240 0.48 46,080.00
Sala de
máquinas,
256 240 0.48 29,491.20
calderos,
generadores
Subestación alta
50 240 0.64 7,680.00
tensión
Planta de aire y
80 240 0.64 12,288.00
CO2
Embotelladora
280 240 0.64 43,008.00
frontera
Taller y
70 240 0.64 10,752.00
maestranza
Embotellado,
recepción y
250 240 0.64 38,400.00
despacho de
cerveza
Áreas con Estructuras Madera
Recepción,
limpieza y
78 140 0.52 5,678.40
clasificación de
cebada
Silo Rank 420 140 0.48 28,224.00
Block de cocción 140 140 0.87 17,052.00
Sala de
máquinas,
542 140 0.87 66,015.60
calderos,
generadores
Embotelladora
760.00 140 0.87 92,568.00
frontera
Almacén de
productos 800.00 140 0.8 89,600.00
terminados
Embotellado,
recepción y 720.00 140 0.8 80,640.00
despacho de uva
Áreas de techos livianos
Almacén de Uva y
recepción de 300.00 80 0.56 13,440.00
grano
Taller y
200 80 0.64 10,240.00
maestranza
Tanques de
400 80 0.56 17,920.00
petróleo
Taller de
mantenimiento 77 80 0.8 4,928.00
SC
Sub Total: 10,181.00 1,590,338.00
Obras Complementarias
15%. Corresponde a
las aceras,
pavimentos,
1,030,508.64
silos, pozos,
reservorios, cercos,
etc.
Sub Total: 1,030,508.64

TOTAL: 2,620,846.64
3.3 VALOR DE TASACIÓN DIRECTA:

 3.1 + 3.2: US$ 4,739,561.84

3.4 VALOR COMERCIAL TOTAL: US$ 4,739,561.84

Se considera que el Valor de Tasación Directa refleja adecuadamente el Valor

Comercial, teniendo en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario.

3.5 VALOR DE REALIZACION TOTAL: US$ 4,739,561.84

Para determinar el Valor de Realización se ajustó el Valor Comercial por un

factor de realización de 0.80, teniendo en cuenta la situación actual del
mercado inmobiliario así como los gastos de venta, comisiones, avisos, etc.
detallados como, gastos de publicidad 2.00%, Gastos de tasación 0.20%,
comisión de ventas 5.00%, mantenimiento 2.00% y estimación de descuento
por remate 10.00%, otros 0.80%.

3.6 FACTORES CONCURRENTES Y COMENTARIOS:

 El inmueble se encuentra ubicado en una zona completamente consolidada

con infraestructura de servicios urbanos apropiados para la industria,
donde existen edificaciones de uso comercial y residencial.
 Se encuentra Camino de Reyes distrito: San Juan Bautista, provincia: Ica y
departamento: Ica.
 La presente valuación se ha efectuado con total independencia, declarando
que no existe algún vínculo con el cliente-propietario, no tener relación
alguna ni pertenecer al mismo grupo económico.
 CONCLUSION:
En base a la información obtenida del estudio del mercado en el entorno,
zonas colindantes y base de datos, siendo las referencias inmuebles de
menor extensión se aplicarán factores de homologación por la extensión,
considerando también la ubicación, zonificación, entorno del inmueble, y
pautas de la SBS, la situación actual del mercado inmobiliario y posibilidad
de venta, a criterio del perito se estima que solo el valor del terreno en la
zona de uso industrial, es de US$ 1,400.00/m2, valor que se tomará en
cuenta para la aplicación de lo normado en el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú.
 DECLARACION JURADA DE PERITOS

Por el presente Certificado, que en el mejor de nuestro conocimiento y con la mejor información
que hemos podido obtener declaramos:

 Las afirmaciones y valores contenidos en este reporte son el reflejo verdadero y correcto del
ejercicio de nuestro trabajo.
 Los análisis y contenidos consignados en el reporte son imparciales y no están influenciados
por ningún interés personal.
 Declaramos no tener ningún interés personal en la propiedad ni ninguna relación con los
propietarios o personas que nos encargaron este trabajo.
 El análisis, opiniones y conclusiones de este trabajo han sido desarrolladas siguiendo lo
estipulado en el Reglamento Nacional de Tasaciones, así como todo lo normado al respecto
por la Superintendencia Nacional de Banca y Seguros.
 El inmueble tasado ha sido debidamente inspeccionado por nuestro perito tasador.
 Las áreas del inmueble han sido tomadas de los documentos proporcionados por el Cliente.
NOTAS ACLARATORIAS:

A) DEFINICIONES DE TERMINOS UTILIZADOS EN LAS TASACIONES.

VALOR DE TASACION:
Es el mejor ESTIMADO DEL VALOR del bien que puede hacer un Perito basándose en la mejor información actualizada disponible.
Calculado de acuerdo a las Normas del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
De ninguna manera puede tomar en cuenta expectativas futuras, si no sólo hechos realmente existentes al momento de hacer la Tasación.
VALOR COMERCIAL.
Es el VALOR ESTIMADO que se obtiene afectando el Valor de Tasación por un factor obtenido de la comparación de operaciones de compra
venta realizada de bienes similares, estableciendo las diferencias que pudieran existir entre éstos y el bien, analizado inclusive sus cualidades
intrínsecas o intangibles.

B) NO CONFUNDIR LOS RESULTADOS DE UNA TASACION CON LOS PRECIOS QUE ES ALGO QUE FIJAN LOS
PROPIETARIOS O LOS POSIBLES COMPRADORES.

PRECIO DE UN BIEN.
El precio de un bien es un hecho realmente existente.
Existen 3 precios:
 Precio solicitado por el propietario.
 Precio ofertado por el comprador.
 Precio de cierre de la operación de compra - venta.
PRECIO DE MERCADO.
Queda definido en la cantidad de dinero que se fija por un bien, como resultado de la negociación entre la oferta y la demanda, dentro de un
mercado libre.
ANEXOS