RENTA DE PRIMERA CATEGORIA

A.- Definición

Se consideran rentas de primera categoría a las rentas producidas por el

arrendamiento, subarrendamiento y cesión de bienes ya sean a título oneroso
o gratuito.

B.- Supuestos

El Art. 23º de la ley del Impuesto a la Renta enumera cuales son los
supuestos que generan rentas de primera categoría. Estos son:

1.- Arrendamiento y subarrendamiento

2.- Locación o cesión temporal

3.- Las mejoras no reembolsables

4.- Cesión gratuita o a precio no Determinado

Desarrollaremos, los puntos a y d:

1.- Arrendamiento y subarrendamiento.-

Por arrendamiento se entiende el acuerdo por la cual una persona (arrendador)

se compromete a procurar el goce temporal de un bien a otra persona
(arrendatario) que a su vez se compromete al pago periódico de una renta.

Al respecto el Código Civil en el artículo 1666 señala que “Por el

arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el
uso de un bien por cierta renta convenida”.

1.1.- Arrendamiento con renta pagada en efectivo.- Este supuesto es el más

común, pues se considera que cuando se celebra un contrato de
arrendamiento de un predio se realiza a cambio de una renta mensual
materializada en dinero, el mismo que puede ser en moneda nacional o
extranjera.

1.2.- Arrendamiento en especie.- Esta referida a la renta pagada por el uso

del predio a través de otro bien distinto al dinero, que se encuentra pactada por
las partes y que es cierto y determinado, al respecto nuestra legislación
establece en el artículo 13 inc. A numeral 6 del Reglamento de la Ley del
Impuesto a la Renta para efectos de determinar el valor del bien, se
considerará el valor de mercado en la fecha en que se devengue dicha renta.

Un ejemplo que nos ilustra una renta en especie sería el caso en que el objeto
del arrendamiento es un campo de cultivo, los contratantes pactan que el
arrendatario por el uso y disfrute del mismo pagará con la producción de 1000
kilos de maíz amarillo duro, cuyo precio al valor del mercado en el mes
febrero del 2010 es de S/. 1.20 el kilo por Kg., en el mes de Marzo es de S/.
1.30 por Kg. y en el mes de abril de S/. 1.35.00 por kg. Es decir la renta del
mes de febrero es de S/1,200.00, el mes de marzo es de S/. 1300.00 y la de
abril es de S/. 1350.00 nuevos soles.

1.3.- Arrendamiento que incluye accesorios y servicios.- Este supuesto

implica un arrendamiento que puede incluir servicio de cable, telefonía,
Internet, mantenimiento de edificio, servicio de electricidad o agua; entre los
accesorios podemos encontrar; el aire acondicionado, el estacionamiento,
entre otros.
Ejemplo: Se celebra un contrato de arrendamiento cuya renta incluye servicio
de internet. El impuesto a pagar incluye la renta incluido el servicio brindado.

1.4.- Arrendamiento que incluye tributos del arrendador.- En este supuesto

el arrendatario asume las deudas tributarias del arrendador.

Esta idea se puede ilustrar mediante el siguiente ejemplo:

Se celebra un contrato en el que queda establecido que el arrendador tiene una

deuda frente a la municipalidad del impuesto predial acordándose que dicha
deuda será asumida por el arrendatario como parte de la renta mensual. La
renta mensual incluye lógicamente el pago del impuesto predial realizado por el
arrendatario.

1.5.- Arrendamiento de predios amoblados.- En caso de

predios amoblados, que incluyen, electrodomésticos, menaje, modulares y
otros. Se consideran como renta el arrendamiento del inmueble y de los
bienes muebles que lo contienen.

1.6.- Subarrendamiento.- El subarrendamiento es un contrato por el cual el

arrendatario de un predio arrienda una parte del inmueble a un tercero, de tal
manera que coexisten dos contratos diferentes: el que ha realizado el
arrendador con el arrendatario y el que tiene el arrendatario con una tercera
persona; figura que se encuentra regulada en el artículo 1692 del Código
Civil.

Para efectos tributarios en el subarrendamiento la Ley del Impuesto a la Renta

en el artículo 22º señala que la renta bruta está constituida por la diferencia
entre la merced conductiva que se abone al arrendatario y la que esta debe
abonar al propietario (arrendador).

Ejemplo: Una persona a la que un arrendatario subarrienda un local por la renta

de S/. 200.00 nuevos soles, mientras que al arrendatario, el arrendador
(propietario) le alquila el local a S/. 300.00 soles, la renta bruta se encuentra
constituida por la diferencia que se da entre ambas cantidades en este
caso S/. 100.00 soles.

1.7.- El arrendamiento por persona jurídica.- Para nuestra legislación los

ingresos obtenidos por las personas jurídicas, cuando participan en un contrato
de arrendamiento como arrendadores, son considerados como renta de tercera
categoría, según lo estipulado en el artículo 28º inciso de la ley del Impuesto a
la Renta, siendo que para el caso de los ingresos obtenidos por el
arrendamiento de predios la renta no deberá ser inferior al 6% del valor del
autoevalúo como se establece en el artículo 23º de la ley del impuesto a la
renta.

1.8 Arrendamiento al Sector Público Nacional.- Para el caso de contratos de

arrendamiento celebrados entre una persona natural o jurídica como
arrendadores y el Sector Público Nacional o se trate de museos, bibliotecas o
zoológicos como arrendatarios, si bien el contrato debería estar afectas a renta,
el legislador ha optado por exonerar de la renta al arrendador tal como consta
en el artículo 23º de la ley del impuesto a la renta.

1.9 Presunciones de la norma.- Para los arrendamientos de predios

(amoblados o no amoblados), se presume que la renta o merced
conductiva no podrá ser menor al 6% del valor del predio. (Se entiende por
valor del predio el del autovalúo declarado conforme a lo establecido en la Ley
de Tributación Municipal Art. 13 inc. a, numeral 1.3.).

1.10 Medio Probatorio.- Para efectos de acreditar el periodo en que el predio

estuvo arrendado o subarrendado, el contribuyente deberá presentar copia del
contrato respectivo, con firma legalizada ante Notario Público o con cualquier
otro medio que la SUNAT estime conveniente. La SUNAT en ningún
caso aceptara como prueba contratos celebrados o legalizados en fecha
simultánea o posterior a cualquier notificación o requerimiento.

2.- Cesión de uso gratuito o a precio no Determinado.-

Bajo este supuesto una persona puede ceder o dar un bien en uso de manera
gratuita o simplemente a un precio no determinable, sin embargo a pesar que
el cesionante no percibe una renta por haber cedido el uso del bien a título
gratuito; el legislador ha establecido que esta situación sí, constituye un hecho
imponible.

2.1. Renta ficta.- Sobre una situación o un hecho concreto que no genera
utilidad aparente al sujeto obligado, el sistema tributario crea una valoración
jurídica con la finalidad de crear efectos impositivos tributarios a este hecho
concreto.

El artículo 23º inciso d señala:

1. a) La renta ficta es generada por predios cuya ocupación ha sido cedida

por sus propietarios en forma gratuita o a precio no determinado: dicha
renta es 6 % del valor del autovalúo.
2. b) Existe cesión gratuita o precio no determinado cuando una persona
distinta al propietario ocupe, tenga posesión o ejerza alguno de los atributos
que confiere la titularidad del bien.

2.2. Oportunidad de pago.- Los contribuyentes que hayan cedido en forma

gratuita o a precio no determinado su predio no tienen obligación de
efectuar pagar a cuenta, debiendo declarar y pagar anualmente.

2.3. Nacimiento de la obligación tributaria de persona natural.- Los

contribuyentes a quienes se imputa la obtención de rentas fictas de primera
categoría deben declararlas y pagar el impuesto correspondiente anualmente;
de donde se desprende que, en general, tratándose de la renta ficta imputada a
una persona natural (domiciliada o no en el Perú) por la cesión gratuita o a
precio no determinado de la ocupación de sus predios ubicados en el país, el
nacimiento de la obligación tributaria se produce el 31 de diciembre de cada
ejercicio gravable

2.4. Valor del predio.- Es el valor del autovalúo del predio al momento en se
hace exigible el devengo de la renta.

2.5. Presunción de la norma.-

 Que el predio haya sido cedido a título gratuito o con precio por debajo del
mercado, lo que resulta aplicable tanto para personas naturales como
jurídicas.
 Que los predios han estado ocupados por todo el ejercicio gravable salvo
demostración en contrario.
 En el caso que el bien se entregue en cesión gratuita en menos de 12
meses, se calculará la renta presunta o ficta, según sea el caso, en forma
proporcional al número de meses del ejercicio por los cuales hubiera
arrendado o cedido el predio.

 En caso de cesión gratuita cuando una persona distinta al propietario tenga

la posesión de la propiedad, presumiéndose que la cesión indicada se
realiza por el total del bien siendo de cargo del contribuyente probar que la
misma se ha realizado de manera parcial en tal caso la renta ficta se
determinara en proporción a la parte cedida.

2.6. Medio Probatorio.- En caso de predios cuya ocupación haya cedido

gratuitamente o a precio no determinado, la acreditación del periodo de
desocupación se realizará con la discriminación en el consumo de los
servicios que se estime suficiente a criterio de la SUNAT.

RTF N° 4761-4-2003 Jurisprudencia de Observancia Obligatoria

La Administración tributaria deberá probar que el predio a estado ocupado por

un tercero bajo un título distinto al arrendamiento o subarrendamiento, debido
a que ello constituye el hecho base a fin que se presuma la existencia de
renta ficta por la cesión gratuita de la totalidad del mismo por todo el ejercicio
gravable, prevista en el inciso d) del artículo 23 de la LIR, correspondiendo a
deudor tributario acreditar, de ser el caso, que el inmueble no ha sido cedido en
su totalidad, o por todo el ejercicio

RTF N° 813-1-2006

El sólo reporte del consumo eléctrico del inmueble sobre el cual la

Administración Tributaria imputa rentas fictas, sólo acredita que el
inmueble puede haber estado ocupado temporalmente, no así que el mismo
haya sido ocupado por un tercero ya sea como arrendatario o subarrendatario
o que haya sido cedido gratuitamente.
2.7. La copropiedad.- Es una figura jurídica donde la propiedad de un mismo
bien corresponde a más de una persona en conjunto.

Para este caso no es aplicable la regulación de renta presunta cuando uno de

los copropietarios sea quien ejerza la posesión o alguno de los atributos que le
confiere la titularidad del bien de acuerdo al artículo 13º del reglamento de la
ley del impuesto a la renta.

3.- Tasa del Impuesto.

El 20% sobre la renta que percibe se multiplica por 6.25%., es decir 5 % de la

renta mensual percibida por el Arrendador.

4.- Forma de pago.

El pago mensual del impuesto se realiza, de manera sencilla, a través de Pago

Fácil, con el formulario Nº 1683 – Guía de arrendamiento – en las ventanillas
de las sucursales y agencias de bancos autorizados.

Para tal efecto el contribuyente informará a la entidad bancaria los siguientes

datos mínimos:

 Numero de RUC del deudor tributario.

 Periodo tributario al que corresponde el pago
 Tipo y número de documento de identidad del arrendatario o sub
arrendatario.

Toda persona que alquila un bien mueble o inmueble debe tener su número de
RUC.

5.- Oportunidad de pago

El impuesto se paga una vez devengado el mes, aún cuando el

arrendatario no haya pagado la renta. Si el periodo a pagar es desde enero del
2009, el sistema automáticamente lo grava con el 5%.

INFORME N° 270-2004-SUNAT/2B0000

La declaración y pago a cuenta por concepto de rentas de primera categoría

debe realizarse en forma independiente por cada arrendamiento de predios que
se devengue en un período determinado. En tal sentido, la infracción tipificada
en el numeral 1 del artículo 176° del TUO del Código Tributario se configurará
por cada declaración que se presente extemporáneamente, correspondiendo
que por cada una de ellas se aplique la sanción prevista en las Tablas de
Infracciones y Sanciones

6.- Declaración rectificatoria.

La declaración y pago a cuenta mensual del Impuesto a la renta de primera
categoría podrá ser rectificada a través del Sistema Pago fácil, solo respecto
del dato correspondiente al monto de la renta. Para cuyo efecto el deudor
tributario informará a la entidad bancaria lo siguiente:

1. a) Que la declaración que se realiza corresponde a una rectificatoria.

2. b) El número de operación o número de orden de la declaración
original , según sea el caso,
3. c) El monto correcto de la renta
4. d) El importe a pagar de ser el caso,
5. e) El número de RUC
6. f) Periodo Tributario
7. g) Tipo y número de documento de identidad del inquilino.

Cuando se rectifique la declaración del pago a cuenta mensual del impuesto a

la renta la entidad bancaria le entregará al deudor tributario el formulario Nº
1683, que contendrá los datos informados.

El deudor tributario entregará el formulario 1683 al arrendatario o

subarrendatario, debiendo sacar una copia del formulario para acreditar ante
SUNAT la declaración y pago a cuenta.

7.- Vigencia

A partir del 1 de enero del 2009.

8.- Sobre la Sociedad conyugal.

Serán contribuyentes siempre que los cónyuges opten por esta opción y
quieran tributar como unidad. (Art.16º LIR)

Ejemplo: Arrendamiento de Inmueble:

S/. 50 000.00 ANUAL

S/. 25 000.00 Para el esposo.

S/. 25 000.00 Para la esposa.

Si tributan como Sociedad Conyugal se gravará sobre los S/.50

000.00, pero si tributan por separado cada cónyuge tributará por S/. 25
000.00
 RENTA DE SEGUNDA CATEGORIA

Las personas naturales pueden o no realizar actividad empresarial, existiendo

un régimen fiscal para cada caso.

La persona natural que no realiza actividad empresarial y realiza transacciones

inmobiliarias, se le aplicará el impuesto a la renta de segunda categoría, que
será sobre la renta neta obtenida que, es la diferencia entre el precio de venta y
el costo de adquisición del inmueble y los gastos que se hicieron y que están
vinculados con la operación.

SON RENTAS DE SEGUNDA CATEGORÍA:

Para efectos didácticos mencionaremos las rentas de segunda categoría que la

ley señala que son pasibles de impuestos, sin embargo para lo que es materia
del presente módulo sólo se considerará el punto “j”:
a. Los Intereses por colocación de capitales, cualquiera sea su denominación o
forma de pago, entre ellos tenemos los producidos por títulos, cedulas, bonos,
garantías y créditos en dinero o en valores.
b. Los Intereses, excedentes y cualquier otro ingreso que reciban los socios de
las cooperativas como retribución por sus capitales aportados, a excepción de
los percibidos por socios de cooperativas de trabajo.
c. Las regalías, se considera regalía a toda contraprestación en efectivo o en
especie, generada por el uso o por el privilegio de usar patentes, marcas, diseños
o modelos, planos, procesos o formulas secretas y derechos de autor, trabajos
literarios, artísticos y científicos.
d. El producto de la cesión definitiva o temporal de derechos de llave, marcas,
patentes, regalías o similares.
e. Rentas Vitalicias.
f. Las Sumas o Derechos recibidos en pago de obligaciones de no hacer, salvo
que dichas obligaciones consistan en no ejercer actividades comprendidas en la
tercera, cuarta o quinta categoría, cuyo caso las rentas respectivas se incluirán
en la categoría correspondiente.
g. La diferencia entre el valor actualizado de las primas o cuotas pagadas por los
asegurados y las sumas que los aseguradores entreguen a los asegurados al
cumplirse el plazo estipulado en los contratos del seguro de vida y los beneficios
o participaciones en seguros sobre la vida que obtengan los asegurados.
H. La Atribución de utilidades, rentas o ganancias de capital provenientes de
fondos Mutuos de inversión en valores, Fondos de Inversión, Patrimonios
Fideicometidos de Sociedades Titulizadoras , incluyendo las que resultan de la
redención o rescate de valores mobiliarios emitidos en nombre de citados fondos
o patrimonios y fideicomisos bancarios.
i. Los Dividendos y cualquier otra forma de distribución bancarios.
j. Las ganancias de capital, constituye ganancia de capital cualquier
ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital,
entendiéndose por bienes de capital a aquellos que no están destinados a
ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o empresa.
k. Cualquier ganancia o ingreso proveniente de operaciones con Instrumentos
Financieros.

1.- Sobre el impuesto

Impuesto que grava el ingreso que proviene de la enajenación (venta) de bienes

de capital, en donde se incluye los bienes inmuebles.

2.- Sujetos pasivos

Las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas que

venden o transfieren inmuebles a título oneroso.

3.- Tasa efectiva del impuesto

Se afecta con el 5% de la ganancia de capital (precio de venta menos costo

computable).

4.- El costo computable.

De acuerdo con lo dispuesto por el literal a) del artículo 21 de la Ley del Impuesto
a la Renta, para efectos de la determinación del costo computable en la
enajenación de bienes inmuebles efectuadas por una persona natural, sucesión
indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, se tendrá en cuenta
lo siguiente:

El costo computable será el valor de adquisición o construcción reajustado por

los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía
y Finanzas sobre la base de los índices de precios al por mayor proporcionados
por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), incrementado con el
importe de las mejoras incorporadas con carácter permanente.

Los referidos índices se fijan mensualmente por Resolución Ministerial del

Ministerio de Economía y Finanzas, que se publica dentro de los primeros cinco
(5) días hábiles de cada mes. Los reajustes se aplican también a los costos
posteriores y a las mejoras de acuerdo a los índices que correspondan a la fecha
en que se realizaron.

Costo computable en caso de enajenación de inmuebles a plazos

En el caso de la venta de inmuebles a plazos cuyas cuotas convenidas para el

pago comprendan más de un ejercicio gravable (un año), que sea realizada por
una persona natural, una sucesión indivisa (la masa hereditaria que no se ha
dividido) o una sociedad conyugal, que opto por tributar como tal y que percibe
rentas de 2da categoría o por sujetos domiciliados, el costo de los bienes
vendidos que corresponda a cada año (ejercicio gravable), se determinará de
acuerdo al siguiente procedimiento:

1. Se dividirá el ingreso percibido en el ejercicio por concepto de la venta, entre

los ingresos totales provenientes de las mismas.
2. El resultado obtenido en el punto anterior será redondeado considerando
cuatro decimales y se multiplicará por el costo computable de bien vendido.

5.- Pagos definitivos por rentas de segunda categoría:

En los casos de venta de inmuebles o derechos sobre los mismos, el vendedor

abonará en calidad de pago definitivo 5% de la renta percibida.

6.- Forma y lugar para realizar el pago:

Para realizar el pago, será mediante el Sistema “Pago Fácil” para lo cual deberá
proporcionar la siguiente información:

1. Número de RUC.
2. Período tributario, que corresponde al mes en que percibe la renta.
3. Código de tributo: 3021 (Renta de segunda categoría-cuenta propia).
4. Importe a pagar.
5. La constancia de pago del impuesto debe presentarse al Notario, Formulario
1662 –boleta de pago- que entrega el banco al recibir el impuesto, éste es un
requisito previo a la elevación
de la escritura pública de la minuta respectiva.
Los principales contribuyentes realizarán el pago en los lugares Fijados por
SUNAT para efectuar la declaración y pago de sus Obligaciones tributarias.
Los medianos y pequeños contribuyentes, en las sucursales o agencias
bancarias autorizadas.

7.- Plazo para efectuar el pago:

El pago se debe efectuar hasta el mes siguiente de haber percibido la renta,

según el último dígito del RUC del contribuyente para las obligaciones de
periodicidad mensual.
Todo pago fuera del plazo deberá incluir los intereses monetarios respectivos,
calculados desde el día siguiente al vencimiento hasta el día de pago.

8.- Ganancias de capital no gravada con el impuesto a la renta

a. Casa- habitación única

No constituye ganancia de capital gravada con el impuesto a la renta, la venta

efectuada por persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó
por tributar como tal, que no genere rentas de 2da categoría, de inmuebles
ocupados como “casa- habitación” del vendedor.
Se considera “casa-habitación” del vendedor, al inmueble que permanezca en
su propiedad por lo menos 2 años y que no esté
destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina y similares.

Si el vendedor tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla con las

condiciones para ser considerado “casa-habitación”,
Se considera sólo al último que quede, luego de la venta de los demás
inmuebles. Cuando la venta se produzca en un solo contrato o cuando no fuera
posible determinar las fechas en la que dichas operaciones se realizaron se
reputará como “casa-habitación del vendedor al inmueble de mayor valor.

b. Adquisiciones inmobiliarias antes del 1° de enero del 2004.

Tampoco se encuentra gravada con el impuesto de 2da Categoría por la venta

de inmuebles distintos a “casa-habitación” efectuadas por personas naturales,
sucesiones indivisas o sociedades conyugales que optaron por tributar como
tales, cuando la adquisición se haya realizado con anterioridad al 1º de Enero
del 2004 y se haya vendido con posterioridad a dicha fecha.

9.- Imputación de la renta de segunda categoría:

Las rentas de segunda categoría se imputan en el ejercicio en que se perciban,

se entiende percibida cuando se encuentre a disposición del beneficiario, aun
cuando no la haya cobrado.

10.- Determinación del impuesto a la renta:

Para las rentas de 2da categoría la determinación del impuesto es inmediata y

no de periodicidad anual, en caso el agente de retención no cumpla con realizar
la retención respectiva, será el propio contribuyente quien realice el pago del
impuesto dentro de los mismos plazos que corresponden al agente de retención,
y a la vez informa a la SUNAT el nombre y domicilio del agente de retención, con
la consiguiente consecuencia de que el agente de retención sea sancionado de
acuerdo al código Tributario por no efectuar retención.

11.- Habitualidad:
Cuando una persona natural vende un inmueble y esté no realiza actividad
empresarial se considera que es no habitual y por lo tanto tributa como renta de
segunda categoría. Sin embargo, si está misma persona realiza tres
enajenaciones en un ejercicio gravable se considera como persona
habitual con actividad empresarial, y tributará como renta de tercera categoría.

12.- Pérdida de la condición de habitualidad:

En el caso de la venta de inmuebles, se pierde la condición de habitualidad si es

que en los dos ejercicios gravables siguientes de haber adquirido la habitualidad
no se realiza ninguna enajenación.

13.- Adquisición de inmueble de un no domiciliado – personas naturales

En el caso que se desee adquirir un inmueble de propiedad de una persona

natural no domiciliada en el país, el comprador se encuentra obligado a
efectuar la retención por concepto del Impuesto a la Renta, la cual se
determinará y pagará utilizando el PDT Otras Retenciones – Formulario
Virtual N° 617, debiendo la SUNAT o los bancos autorizados, según
corresponda, emitir la constancia de presentación y pago, en caso no mediara
rechazo del PDT.

Quienes son considerados no domiciliados?

a. Las personas naturales peruanas residentes en otro país y en el caso que no

se pueda acreditar la condición de residente en otro país aquel que permanece
por más de 183 días fuera del territorio nacional dentro de un periodo cualquiera
de 12 meses.

b. Las personas naturales extranjeras que no hayan residido o permanecido en

el país más de ciento ochenta y tres (183) días calendario durante un periodo
cualquiera de doce (12) meses

La retención al no domiciliado se calcula aplicando la tasa del treinta por ciento

(30%) de las rentas provenientes de enajenación de inmuebles de conformidad
a lo dispuesto por el inciso b) del artículo 54° del TUO de la Ley del Impuesto a
la Renta.