Memorias Seminario Avaluos - 28-02

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REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR
SEMINARIO INTEGRAL DE AVALÚOS

(MEMORIAS)
CAPITULO I:
DEFINICIONES BÁSICAS
Según el gran diccionario enciclopédico visual (editado por Zamora). Valor Es “Lo que
vale una persona o cosa”, según el Diccionario Pequeño Larousse Ilustrado, son
sinónimos de valor: importancia y precio.
PRECIO:
Según el mismo Diccionario, se entiende el valor en que se estima algo.
CLASES DE VALOR:
Por valor se entiende en términos generales, el grado de utilidad o aptitud de las cosas,
para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite.
En términos económicos, no todos los bienes son deseables en igual grado y el orden de
preferencia que se establece entre ellos, origina el valor, que es la resultante de una
apreciación comparativa entre 2 o más bienes.
ELEMENTOS DEL VALOR:
La Necesidad: Para que halla valor, se requiere en primer termino, que exista una
necesidad, individual o colectiva, real o imaginaria, pues de otro modo, no se explicaría
que el sujeto se esforzase en procurar medios con que satisfacerla.
La Utilidad: El bien de que se trata debe ser útil, es decir, capaz de satisfacer alguna
necesidad.
El Costo: Es preciso que el bien tenga un costo, es decir, que en su obtención deba
gastarse tiempo, esfuerzo o dinero, pues si puede disponerse de él libremente,
desaparece todo interés en la apreciación comparativa.
El Conocimiento de La Utilidad: La utilidad se basa en la creencia, fundada o no, que

el individuo tiene acerca de que un bien es apto para satisfacer una determinada
necesidad.
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CONCEPCIONES DEL VALOR:

En el mercado existen diferentes concepciones de valor: Valor de Cambio y Valor de Uso.
Valor de Cambio:
Es la relación existente entre dos bienes susceptibles de ser cambiados. El valor de
cambio no existe si el bien no posee utilidad, pues nadie cambiaría una cosa útil, por otra
que carece de utilidad.
En términos de Avalúo, el Valor de Cambio, es la cantidad de dinero que se obtendría por

un bien (Mueble o Inmueble, Tangible o Intangible), si se fuese a vender en un mercado
abierto, siempre y cuando exista demanda por el bien ofrecido.
El valor determinado en el Avalúo, es el precio por el cual se efectuaría una operación de

compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de valores de la
Propiedad Raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tenga ventaja
sobre la otra, obrando ambas libres de toda necesidad y urgencia, dentro de un equilibrio
de oferta y demanda.
Es claro, que en esta definición de valor de cambio en términos de la Actividad

Valuatoria, se integran perfectamente la necesidad, la utilidad, el costo y el conocimiento
de la utilidad.
Valor de Uso:
El Valor de Uso se identifica con la utilidad, es subjetivo e Individual, es el valor que el

hombre confiere a las cosas de acuerdo con lo que para él significan y que el Individuo
aisladamente le atribuye. En términos Valuatorios, el Valor de Uso, se aplica a bienes
inmuebles con usos especiales individuales y de utilidad particular. Mide el valor en razón
del uso específico al que se destina la propiedad, se aplica especialmente en Avalúos
Industriales.
Nota: Pese a que todavía no se habla en términos reales de los procesos valuatorios, es
pertinente aclarar que en la fijación de valores, objetivo final del avaluó, no se cuantifican
valores sentimentales, pues ello es imposible
QUÉ ES UN AVALÚO?
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Aunque en el mercado existen numerosas definiciones de avaluó, y pese a que el Gran

Diccionario Enciclopédico Visual, define avaluó como: Valuar, valuación, en términos
inmobiliarios se podría definir así:
Un avaluó es un proceso técnico, lógico y coherente que permite analizar, procesar e

interpretar información inmobiliaria, obtenida mediante investigaciones directas e
indirectas, para determinar el valor comercial más probable de un bien, en términos
monetarios, en un mercado abierto y en condiciones normales.
AVALUO COMERCIAL:
Es el valor del bien en un mercado abierto, siendo éste el precio por el cual se efectuaría
una operación de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la
propiedad raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas
sobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.
AVALUO CATASTRAL:
Es la determinación del valor de los predios, de una región determinada, obtenido
mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.
AVALUO CONTABLE:
Es la representación de la inversión que una empresa ha hecho en un bien determinado,
y la forma en que se prevé su recuperación, una vez ha cumplido su vida útil.
PRINCIPIOS GENERALES EN LA VALORACIÓN DE BIENES
El conocimiento de todos los factores que contribuyen a generar el valor de un bien, es

indispensable para determinar el justo precio de ese bien. Los principios básicos de
valor están Interrelacionados, y su relativa importancia, varia dependiendo de las
condiciones locales particulares. Estos principios pueden definirse así:
Principio de Mayor y Mejor Uso:

Se relaciona con la mayor rentabilidad de un predio a la luz de la normatividad vigente, al
uso más probable y financieramente aconsejable. El más alto y mejor uso se deriva de
un análisis de la comunidad, del vecindario, del sitio y las mejoras introducidas en el
entorno.
Principio de Sustitución:
El valor de un bien esta influenciado por el costo de adquirir otro bien comparable, que
lo pueda sustituir en gozo y deleite.
Principio de Conformidad:
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Todos los bienes para poder ser comparables deben ser similares en diseño,
construcción, vetustez, materiales, acabados, servicios públicos, localización y todos
aquellos parámetros que tengan incidencia en la determinación del valor.
Principio de Temporalidad
El valor de un bien es variable a lo largo del tiempo, pues las condiciones económicas
imperantes se alteran en el transcurrir del tiempo, prueba de ello es un simple análisis de
los indicadores económicos.
Principio de Cambio:
Todos los bienes están sujetos a cambios (deterioro y/o mejoramiento de las
características físicas del bien y del modelo económico que lo circunda), no existe
condición física o económica que permanezca constante en el tiempo.
Principio del Equilibrio – Decline:

Los elementos susceptibles de avaluó están sujetos al deterioro y/o mejoramiento de
sus características físicas lo que se traduce en cambios de su valor y ello trae como
consecuencia las siguientes situaciones:
Crecimiento, cuando se hacen mejoras sobre el bien, es lógico suponer un incremento

en su demanda y su avaluó.
Equilibrio, Cuando el bien sufre cambios que maximizan su uso, es Obvio suponer que
su vida útil se incrementa, y ello genera cambios en el avaluó.
Decline, Cuando el bien requiere una cantidad importante de mejoras, que garanticen el
mantenimiento de su utilidad original, es posible que la demanda por el bien disminuya,
pues su utilidad no se maximiza, lo que se traduce en un cambio de su avaluó.
Principio de Anticipación:
Toda inversión debe general una rentabilidad (interés de oportunidad), un bien se
adquiere con la esperanza de un valor futuro superior, independientemente del usufructo
al que se le someta.
ASPECTOS QUE SE DEBEN TENER PRESENTE EN LA ELABORACIÓN

DE UN AVALÚO.
Se deben considerar cuatro aspectos; Físico, Jurídico, Económico y Político o Normativo.
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Aspecto Físico:
Es la identificación de los linderos del inmueble sobre documentos gráficos (planos,
fotografías aéreas), para tener la certeza del predio motivo del avalúo y poder realizar el
recorrido físico del terreno. También comprende a la descripción y clasificación de las
edificaciones.
Aspecto Jurídico:
Permite definir claramente la relación entre el sujeto activo del derecho, (propietario o
poseedor) y el sujeto pasivo (inmueble) por medio de la identificación ciudadana o
tributaria del propietario o poseedor y de la escritura y registro, o matrícula inmobiliaria,
para determinar el modo de adquisición del bien motivo del avalúo y la ficha catastral
del predio respectivo.
NOTA: No es función del avaluador determinar la legalidad o no de la información

jurídica presentada durante el proceso valuatorio, la información jurídica es mas
informativa que técnica.
Aspecto Político o Normativo:

Se refiere a la observación y cumplimiento de normas de Planeación Urbana y Rural,
Medio Ambiente y en general, la correcta aplicación de la normatividad vigente.
Es uno de los aspectos mas importantes en el proceso valuatorio, pues aquellas
construcciones que estén por fuera de la norma, no pueden ser avaluadas (Articulo 31
Decreto 1420 de Julio 24 de 1998),Diferente a las construcciones que carecen de
licencia, pero que están dentro de la norma, adicionalmente la normatividad define el
Potencial de Desarrollo del predio, y es pertinente recordar que la forma técnica del
crecimiento de las ciudades, es su crecimiento en altura, por lo que el Potencial es
elemento fundamental dentro del proceso valuatorio.
Aspecto Económico:
Consiste en la determinación del valor del inmueble, diferenciando el valor de los
terrenos y el valor de la edificación, si el inmueble es un bien simple. Si el predio esta
sometido al régimen de Propiedad Horizontal, deben ser avaluados en forma individual el
terreno privado, el terreno comunal, el área construida privada, el área construida
comunal, las obras de ornato y embellecimiento, los garajes y el Potencial de Desarrollo,
si existiere, Si el predio es rural, debe avaluarse el terreno, cuyo costo siempre debe
darse en condiciones de civilización, las construcciones, los cultivos (aquí se incluye toda
la actividad agropecuaria), y el Potencial de Desarrollo si existiera. Si el predio es
Industrial debe valuarse en forma individual el terreno, las construcciones (sujetas
siempre al Código de Seguridad Industrial), la Maquinaria y el Equipo, el Good Will y el
Valor en Marcha, amen de toda la propiedad intelectual que posea la Industria, (patentes
por ejemplo).
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VALORIZACION
La Valorización es una contribución real y obligatoria, que pagan los propietarios de los
predios que se ven beneficiados con la ejecución de una obra de interés público.
Principios Generales:
Capacidad de Pago
Beneficio predial imputable a la ejecución del proyecto
ACCIONES URBANÍSTICAS
Son actuaciones administrativas sectoriales que afectan la estructura del territorio

municipal o distrital, por ejemplo:
Clasificación del suelo
Determinar espacios libres para parque áreas verdes públicas
Determinar las zonas no urbanizables por estar en zonas de riesgo
AREAS DE CESION
Son las áreas que el urbanizador no puede desarrollar arquitectónicamente, se clasifican

en:
Cesiones Tipo A: Son áreas no urbanizables que deben ser entregadas al municipio,
mediante escritura pública.
Cesiones Tipo B: Son áreas no urbanizables pero de propiedad del Conjunto y/o
Parcelación.
AREA CONSTRUIBLE
Es la máxima área susceptible de ser desarrollada en un predio.
INDICE DE OCUPACION
Es el área utilizable en el primer piso para el futuro desarrollo.
ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN
Es el producto del índice de ocupación aplicado para cada lote por el desarrollo en altura
permitido por la normatividad vigente.
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Estos dos índices se obtienen del código de construcción y urbanismo de cada municipio,
y están definidos para cada división Político-Administrativa en que se encuentre
zonificada la ciudad: Comunas, Alcaldías Menores, Sectores etc.
PROPIEDAD HORIZONTAL
Se refiere a bienes cuyo usufructuó esta definido por un Reglamento.
ESTRATIFICACION
La calificación de la fachada, la cubierta, la cocina, el baño y un ambiente, definen la

estratificación de las construcciones, su objetivo fundamental, es definir la tarifa básica
de los servicios públicos domiciliarios.
CONSTRUCCION
Es todo aquello que simultáneamente posea cubierta y cerramiento.
ELEMENTOS FINANCIEROS
- Valor Presente: Es la representación del valor de un bien, medido en dinero de

hoy.
- Valor Futuro: Es la obtención de la equivalencia de pesos de hoy, a una fecha
especifica futura del tiempo. Es decir, un peso de hoy a cuantos pesos equivaldrá
dentro de un año.
- Tasas de Interés: Es la cuantificación de la oportunidad de crecimiento que el
dinero tiene en el tiempo.
- Inflación: Desequilibrio económico reflejado en el crecimiento desmesurado de
los precios de los bienes.
- Devaluación: Perdida de poder adquisitivo de la moneda nacional ante un patrón
universal, generalmente el dólar.
ELEMENTOS ESTADISTICOS
- Media Aritmética: Es el numero que se obtiene de dividir la suma de las

observaciones por el numero de ellas.
- Media Geométrica: Se define como la raíz cuadrada.
CAPITULO II
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QUE SE ENTIENDE POR SUELO?

Por suelo se entiende la superficie de la tierra.
CLASES DE SUELOS
La Ley 388 de Julio 18 de 1997 (Ley de Ordenamiento Territorial) clasifica el suelo en:
SUELO URBANO:
Constituye el suelo limitado por el perímetro urbano, definido mediante acuerdo

municipal, las áreas del territorio Distrital o Municipal destinadas a usos urbanos por el
Plan de Ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energía,
acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y edificación, según sea el
caso. Podrán pertenecer a esta categoría aquellas zonas con procesos de urbanización
incompletos, comprendidos en áreas consolidadas con edificaciones, que se definan
como áreas de Mejoramiento Integral en los Planes de Ordenamiento Territorial.
Las áreas que conforman el suelo urbano serán delimitadas por perímetros y podrán
incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningún caso, el perímetro urbano
podrá ser mayor que el denominado perímetro de servicios públicos o sanitarios.
SUELO DE EXPANSIÓN URBANA:
Constituido por la porción del territorio municipal destinado a la futura expansión urbana,
que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del Plan de Ordenamiento,
según lo definan los Programas de Ejecución.
La determinación de este suelo se ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad

y a la posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de
servicios públicos domiciliarios, áreas libres, parques y equipamiento colectivo de
interés público o social.
Dentro de la categoría de Suelo de Expansión, podrán incluirse áreas de desarrollo

concertado a través de procesos que definan la conveniencia y las condiciones para su
desarrollo, mediante su adecuación y habilitación urbanística a cargo de sus propietarios,
pero cuyo desarrollo, estará condicionado a la adecuación previa de las áreas
programadas.
SUELO RURAL:
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Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de
oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación
de recursos naturales y actividades análogas.
SUELO SUBURBANO:
Constituyen esta categoría, las áreas ubicadas dentro del suelo rural en las que se
mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las
clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser objeto de desarrollo con
restricciones de uso, de intensidad o de densidad, garantizando el autoabastecimiento en
servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y
en la Ley 142 de 1994, podrán formar parte de esta categoría los suelos
correspondientes a los corredores urbanos interregionales.
Los municipios y distritos deberán establecer las regulaciones complementarias

tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos es éstas áreas, sin que
previamente se surta el proceso de incorporación al suelo urbano, para lo cual, deberán
contar con la infraestructura vial y redes de energía, acueducto y alcantarillado requerida
para este tipo de suelo.
SUELO DE PROTECCIÓN.
Constituido por las zonas y áreas de terreno localizadas dentro de cualquiera de las
anteriores clases, que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales, o
por formar parte de las zonas de utilidad pública para la construcción de infraestructuras
para la provisión de servicios públicos domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo
no mitigable, para la localización de asentamientos humanos, tiene restringida la
posibilidad de urbanizarse.
Relieve.
Son las elevaciones o irregularidades de una superficie de terreno considerada en su
totalidad.
Pendiente.
Es una característica importante en el uso y manejo de los suelos. Es la resultante de
dividir la diferencia de altura entre 2 puntos alto y bajo, por la distancia horizontal entre
ellos, expresada en porcentaje: (Grafica No. 1).
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Grafica No. 1
h1
h2
Clasificación de Terrenos Según Pendiente.

Plano 0 a 1%
Ligeramente plano 1 al 3%
Moderadamente inclinado 3 al 7%
Inclinado 7 al 12%
Fuertemente inclinado 12 al 25%
Escarpado 25 al 50%
Muy escarpado pendientes superiores al 50%
Clasificación agrológica.
Para los suelos rurales, las condiciones agrológicas definen su capacidad de uso,
explotación y manejo. La clasificación agronómica y/o agrológica, aparte de analizar las
condiciones físicas y químicas del suelo, tiene en cuenta variables como relieve,
pendientes, drenaje natural, encharcamiento o inundabilidad de los suelos,
discontinuidad, retención de humedad, pedregosidad, erosión, textura, profundidad
efectiva y nivel de fertilidad.
2.2.16.1. Drenaje.
Es la rapidez con que el suelo evacua el agua que cae sobre el, sin la intervención del
ser humano, según el tipo de drenaje, los suelos se puede clasificar en:
Suelos con Drenaje natural:

Es la rapidez con que los suelos se secan después de recibir una gran cantidad de
agua, sin que el hombre haya realizado obras de adecuación. Es una característica que
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depende de las condiciones del clima, ubicación, permeabilidad. El drenaje natural puede
clasificar los suelos en:
Suelos excesivamente drenados:

El agua del suelo se retira muy rápidamente, son generalmente litosoles muy escarpados
o tienen texturas arenosas o muy porosas, no muestran ningún tipo de moteado, la
mayoría de la lluvia se pierde y no son aptos para la mayoría de cultivos corrientes.
Suelos bien drenados:

El agua se retira con facilidad pero no con rapidez, retiene cantidades óptimas de agua
para crecimiento vegetal. Tienen texturas medias.
Suelos Moderadamente bien drenados:

El agua se remueve con cierta lentitud, de modo que el perfil permanece mojado durante
periodos cortos aunque importantes, generalmente no se inunda. Para cultivos
estaciónales o anuales, no se necesita establecer avenamientos, pero pueden
presentarse condiciones desfavorables a cultivos de árboles.
Suelos Imperfectamente drenados:

El agua es eliminada del suelo con lentitud suficiente para mantenerlo mojado durante
periodos apreciables de tiempo, capa Friática alta. Los cultivos estaciónales están
restringidos a una sola época del año, los cultivos arbustivos sufren por drenaje
imperfecto.
Suelos Pobremente drenados:

El agua es removida tan lentamente que el suelo permanece mojado por largos periodos
de tiempo. El agua friática esta generalmente en la superficie o cerca de ella, durante
una parte considerable del año. Ocurre en áreas planas o con ligeras depresiones, es
imposible cultivar en la mayor parte del tiempo, necesita drenaje adicional.
Suelos Muy pobremente drenado:

El agua se elimina del suelo tan lentamente que el nivel friático permanece en la
superficie o sobre ésta, la mayor parte del tiempo. Ocurre en lugares deprimidos, en
riegos cauces o están frecuentemente encharcados. Muy húmedo para cultivos, excepto
arroz.
Suelos con Drenaje externo:

Es la rapidez con que el agua se escurre por la superficie del terreno.
Suelos con Drenaje interno:

Es la rapidez con que el agua se mueve dentro del terreno.
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Encharcamiento:
En los suelos planos, en ocasiones el exceso de agua lluvia que demora en infiltrarse,
produce encharcamientos o empozamientos, asociados con suelos de estructura masiva,
texturas muy finas presencia de capas impermeables.
Permeabilidad:
Cualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire, califica la velocidad del
movimiento del agua a través de los espacios porosos.
Discontinuidad:
Son todos los factores que dificultan el laboreo de las tierras, y demandan una inversión
adicional para la normal explotación económica del predio. En este caso se anotarán las
fallas naturales del terreno, tales como zanjas, piedras, barrancos.
Retención de Humedad:
Es la capacidad que tiene el suelo para contener determinada cantidad de agua, de
acuerdo a su textura y composición.
Pedregosidad:
Se refiere a la proporción relativa de piedras mayores de 25mm. de diámetro, que se
encuentran dentro o sobre el predio.
Erosión:
Desgaste de la superficie del suelo por la acción del agua, el viento y el hombre. Según
el grado de erosión, esta se clasifica en:
Erosión Ligera:
Las pérdidas de suelo apenas son apreciables y de tipo laminar.
Erosión Moderada: Las pérdidas de suelo están entre el 25 y 75% de la capa

superficial, es claramente apreciable.
Erosión Severa:
El suelo superficial ha sido removido prácticamente todo, presenta cárcavas superficiales
y algunas profundidades.
Erosión muy Severa:

Los perfiles del suelo han sido totalmente destruidos.
Textura:
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La combinación de las arenas, limos y arcillas se llama textura. Se determinará en el

campo cualitativamente al tacto. (Pesada, mediana, liviana).
Profundidad Efectiva:
Es la profundidad a la cual pueden llegar las raíces de las plantas, sin obstáculos o
químicos de ninguna naturaleza, tales como arenas sueltas, rocas o presencia de sales,
se clasifican en:
Muy superficiales : Menos de 25 cm.
Superficiales : Entre 25 y 50 cm.
Moderadamente profundos : Entre 50 y 90 cm.
Profundos : Entre 90 y 150 cm.
Muy profundos : Más de 150 cm.
Nivel de Fertilidad:
Esta relacionado con aspectos químicos, tales como PH, saturación de Aluminio,
capacidad cationica de cambio, carbono orgánico, fósforo, potasio, sales y/o sodio. Un
suelo fértil es el que tiene buena cantidad de nutrientes. (Nitrógeno, fósforo, potasio,
calcio, magnesio), los suelos de mas fertilidad son aquellos que tienen acumulación de
sales y no perjudican en una u otra forma la germinación, el crecimiento y producción de
los cultivos, se clasifica en buena, regular y mala. Según el I.G.A.C. se mide en los
primeros 50 cm. de profundidad.
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CAPITULO III
ELEMENTOS INCIDENTES EN EL VALOR DE LOS LOTES.
Por lote en términos valuatorios, se entiende una porción de terreno claramente

delimitada.
Ubicación:
Se refiere a la situación geográfica del bien dentro de un plano general de la ciudad,
determinada por la nomenclatura asignada a la propiedad, igualmente a la ubicación con
respecto a la cuadra, a la esquina de mayor valor, a la manzana, factores que inciden en
la valorización final.
Forma:
Hace referencia a la figura exterior del lote, se clasifica en forma regular o irregular, y es
elemento altamente incidente en el valor de un lote, pues de ella depende en alto grado,
el desarrollo potencial del bien.
Frente:
Se considera como frente, la extensión superficiaria que el lote posee sobre la vía
principal, aunque es pertinente aclarar, que existen lotes con frente sobre vía principal y
sobre vías secundarias.
Fondo:
Se define como la extensión superficiaria considerada entre el frente principal del predio
y su lindero posterior.
Relación frente-fondo:
El lote tipo es aquel que tiene como fondo, dos veces el frente (6 m de frente, por 12 m
de fondo, por ejemplo). Esta relación define el futuro desarrollo del lote, ya que con ella,
se obtiene el máximo aprovechamiento de espacios.
Potencial de Desarrollo:
Es la posibilidad que el suelo tiene de soportar accidentes, estos son, las construcciones.
Su importancia radica en la necesidad que existe de desarrollar verticalmente las
ciudades.
Derecho de Superficie:
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Podría definirse como el desarrollo arquitectónico en altura viable para realizar en el

predio, es decir, la densificación de la construcción, es factor determinante del valor, pues
es evidente la escasez de tierra urbanizable existente en las ciudades.
ELEMENTOS INCIDENTES EN EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES.
Por construcción se entiende todo aquello que simultáneamente tenga cubierta y

cerramiento. Son elementos incidentes en su valor:
Materiales.
 Son los elementos que constituyen los inmuebles y pueden recibir toda clase de
formas. Es lógico suponer que se debe presentar diferencia de precios entre dos
inmuebles, uno construido en madera y otro construido en concreto. Se debe
tener especial cuidado en todos los procesos constitutivos de la construcción:
 Preliminares: Están constituidos por el descapote, cerramiento del lote, el

replanteo (localización de ejes), excavaciones o rellenos.
 Cimentación: La parte mas externa de la corteza terrestre esta recubierta por una
capa de materiales blandos, que se constituye en la comúnmente llamada tierra y
que carece de resistencia para sostener el peso de las construcciones que sobre
ella se levanten, sin ceder ni deformarse. Para evitar que esto ocurra, se abren
zanjas, que se rellenan de materiales duros y compactos. La cimentación es la
base de la construcción, va enterrada y dependiendo de la clase de terreno,
pueden ser superficiales o sencillas, profundas y en algunos casos combinados.
La estructuración de la cimentación reviste características y técnicas muy
diferentes, dependiendo de la naturaleza del terreno sobre el cual se trabaja y la
edificación que se pretenda construir, el proceso comprende las siguientes etapas:
excavación manual o con maquina, base en recebo (arena menuda mezclada con
piedra triturada y que sirve para dar firmeza), ciclópeo (mezcla de piedra y
concreto), zapata (mezcla de elementos y cantidades especificas, arena, gravilla,
hierro y cemento, normalmente se utiliza en suelos compactos), viga de amarre
(su función es la distribución de cargas horizontales).
 Estructuras: Conjunto de elementos debidamente dispuestos entre si, sujetos a

esfuerzos diversos, destinados a soportar cargas o pesos exteriores. Se utiliza el
hormigón que es la combinación de hierro y concreto, el concreto es la mezcla de
cemento, gravilla, agua y arena. Esta estructura le da soporte a cada uno de los
elementos que conforman la edificación, es la encargada de trasladar las cargas a
la cimentación, donde finalmente son absorbidas por el terreno.
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Hay dos tipos de estructura: Verticales (muros de carga y columnas), Horizontales

(vigas: Elemento en madera y/o metálico, sirven para sostener estructuras,
viguetas: hierro en doble t para el mismo fin, placa: elemento estructural horizontal
ubicado entre piso y piso, pueden ser macizas o aligeradas, de diferentes
materiales o espesores, plaquetas: elemento individual que forma parte de un
sistema estructural aligerado.
 Mampostería: Capitulo de la construcción donde se realiza el levantamiento de

muros (paredes), las hay de cerramiento (tapias), divisorios (paredes), de carga
(muros). Se clasifican también de acuerdo al material con el que construyen:
piedra (sillar o mampuestos), adobe (aglomerados, tapias), cerámicos (ladrillos,
bloques), cemento (bloques), de acuerdo a la forma en que se instalan los
ladrillos, se les da el nombre de Soga (lado mas largo), Tizón (lado ancho),
Sardinel (de canto).
 Fachada: Es la vista de la construcción por el frente, o por cualquiera de sus

lados, siempre y cuando no exista construcción aledaña, en ella se puede apreciar
la puerta de acceso, ventanas, antejardín etc...
 Pañetes: Capa superficial que se sobrepone sobre el muro, con el fin de darle la
apariencia de acabados, la mezcla que se usa para ello es cemento, arena y
agua, según su textura se habla de pañetes lisos, rústicos y sabaneros.
 Desagües: Canalizan los desechos líquidos de la construcción hacia

alcantarillados y/o pozos sépticos. Comprenden las siguientes actividades:
excavación manual, instalación de tubería, instalación de accesorios, cajas de
inspección, acometida y/o pozo.
 Instalaciones Hidráulicas y sanitarias: En este capitulo se instalan las redes de

agua potable y las bajantes de aguas negras. Actualmente se utiliza tubería de
P.V.C. con especificaciones especiales para cada una de ellas.
Normalmente van instaladas dentro de las paredes y dentro de las placas, para
que no se vean, son parte de este capitulo los puntos de agua (caliente y fría),
instalación de rejillas, instalación de aparatos sanitarios (estos pueden ser muy
costosos dependiendo de la clase de cerámica y linea), instalación de tanques y
registros, red de suministro (acometidas) y bajantes de aguas negras.
 Instalaciones Eléctricas: Corresponde a este capitulo la instalación de redes

eléctricas, los aparatos (tomas, salidas, lámparas), las cajas ( circuitos,
contadores), la acometida. En el comercio existen diferentes clases y calidades de
tuberías y cables.
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 Cubierta: Son techos en eternit, teja, barro, asbesto, madera y concreto, que
protegen cualquier espacio de las inclemencias del tiempo. Se construyen de
diferente forma y requieren de estructuras en madera o metálica.
 Pisos: Constituyen las superficies externas sobre las cuales hay desplazamiento
en las viviendas. Para que tengan buenos acabados en los primeros pisos, se
requiere realizar una excavación, colocar una base en recebo (compacto),
colocación de polietileno (impermeabiliza), placa (contrapiso), mortero de velación,
superficie de desplazamiento (baldosa, cemento, madera, tapete etc,,,), y
finalmente el guardaescoba.
 Enchape: Es el recubrimiento que se utiliza para proteger las paredes tanto

interior como exteriormente (revoque, estuco, pintura, granito, baldosa, cerámica,
mármol). Solo se pueden enchapar columnas colocadas en muros de 15 cm, el
ancho del enchape no debe ser mayor de 5 cm y el área mínima debe ser de 200
cm.
 Pintura: Es el acabado final de la mampostería, se realiza sobre: paredes (estuco,

pintura), madera (tintilla y pintura), metal (anticorrosivo y pintura).
 Cielorraso: Superficie decorativa empleada para embellecer la estructura, pueden

ser en madera, yeso, carraplast, fibra de vidrio, etc....
 Carpintería: Trata todo lo relaciona con trabajos en madera (marcos, puertas

interiores, closet, pasamanos, muebles de baño, bibliotecas) y lamina (ventanas,
puerta principal, puerta de garaje).
 Acabados: Hacen referencia al embellecimiento de la obra y los terminados

finales, que hacen que cada construcción tenga características particulares, se
consideran aquí los vidrios, espejos, cerraduras, divisiones de baño, tanque de
agua, calentador, cocina integral, etc.....
Estado De Conservación:
Hace referencia a las condiciones de habitabilidad que posee el predio, que no presente
ninguna incomodidad o peligro, como consecuencia del deterioro producido por el uso a
través de los años.
Vetustez:
Define la edad de construcción del inmueble. Generalmente se considera como vida útil
de un inmueble un lapso de tiempo comprendido entre 50 y 100 años, dependiendo de
los materiales de construcción, su adecuado mantenimiento y la destinación del
inmueble.
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Nota: En el mercado existen unas tablas que cuantifican combinadamente el estado de

conservación y la vetustez de los predios, estas tablas fueron elaboradas por los
tratadistas Fitto y Corvinni, que asumen factores de afectación negativa que debe ser
aplicada sobre todos los inmuebles, como consecuencia del paso de los años y su
estado de conservación.
El autor tiene serias dudas sobre la posibilidad de aplicación de las mencionadas tablas,
pues en ellas, se asume que el paso del tiempo necesariamente implica deterioro, lo cual
no siempre es valido, pues hoy se puede recibir un inmueble en obra gris y en un lapso
determinado de cinco años, las características físicas del predio en ese momento, serán
mejores a las que el inmueble tenia en su momento de adquisición. El autor sugiere que
se analicen conjuntamente el estado de conservación y la vetustez a la luz de las
condiciones de seguridad que el inmueble ofrece para las actividades que se desarrollen
en el.
Factor De Vecindad:
Se plantea respecto a su entorno inmediato, dependiendo de las principales vías del
sector (avenido, paralelo), de los centros de atracción económica, de las instituciones
educativas, de atención hospitalaria, institucional, de policía y centros culturales,
deportivos y recreacionales.
Diseño:
Elemento altamente incidente en la determinación final del valor de una construcción,
pues de el depende la luz solar, la distribución interior del inmueble y la resistencia de los
materiales frente a los vientos. En términos generales, el diseño es la ciencia por medio
de la cual se plasman ideas en planos, para la elaboración de un diseño se debe tener
en cuenta las características del terreno y las normas de la zona.
En el análisis del diseño el avaluador debe considerar el área del bien (determinante para
el manejo de los espacios), la zona y su ubicación (el estado, norma para cada zona en
las cuales se divide la ciudad), los servicios (se debe tener certeza sobre su factibilidad
de instalación), la luz natural (el proyecto debe orientarse según sus necesidades).
Rentabilidad:
Se cuantifica teniendo como base los ingresos que genere el bien, por cualquier
concepto: Arriendo, Publicidad.
Ubicación en altura:
No es lo mismo en términos de valor, un bien ubicado en un primer piso que en un cuarto
nivel, pues la contaminación auditiva y visual es diferente, lo mismo que las cargas
hidráulicas
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Uso actual y posible:

Se considera como uso a la destinación signada a un local y / o edificación en general,
que conforman la estructura urbana y se clasifica de acuerdo con su actividad específica.
Sistemas de transporte:
La existencia o no de sistemas de transporte masivo, o la posibilidad de acceder al
predio con los sistemas tradicionales de transporte.
Expectativas De Valorización:
Es un elemento dado por el desarrollo del entorno a causa de la ejecución de una obra
de interés público, ejecutada por el municipio, el departamento o la nación.
Se deben consultar el Plan de Desarrollo y el Plan de Ordenamiento Territorial del

municipio al cual pertenece el inmueble, para determinar aquellas obras en proceso o
proyectadas en forma inmediata, en corto tiempo y a largo plazo.
Servicios Públicos:
Si existe disponibilidad y/o limitaciones para el desarrollo de las acometidas o la
implementación de los servicios públicos es muy costosa.
Acabados:
Toda construcción arquitectónica debe tener su propio sello, obtenido mediante los
acabados, elemento constitutivo esencial del precio final, se consideran como sencillos,
modernos y de lujo.
Estratificación:
Es un parámetro que cuantifica la tarifa básica de los servicios públicos domiciliarios, sin
embargo, para definirlo se califican la fachada, la cubierta, la cocina, los baños y los
ambientes interiores, estos son elementos que definen el valor de las construcciones.
Nota 1: Existen elementos incidentes simultáneamente en el valor de las construcciones

y los lotes, su análisis dependerá del sentido común, la experiencia y el conocimiento del
avaluador. Adicionalmente es importante resaltar que existen algunos elementos
incidentes en el valor de los inmuebles, que por no ser común a todos, no deben dejar de
relacionarse, tal es el caso, de Factores Ambientales (Cercanía a un relleno sanitario,
por ejemplo), Retiro de Quebrada (Se exige una zona de 30 metros, contados a partir del
borde superior del cauce, en los cuales solo se permite recreación pasiva o
reforestación) y otros que el avaluador definirá en su visita a terreno.
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Nota 2: Los elementos incidentes en el valor de los bienes, deben ser analizados
conjuntamente y no en forma individual, pues ello permite caer en equívocos, por
ejemplo, un bien ubicado en el norte de Bogota, tiene un valor distinto a un lote
ubicado en el sur, pero por este solo factor de ubicación, no se puede concluir que
un bien valga mas o menos que el otro, se puede concluir si que poseen valores
diferentes.
CAPITULO IV
METODOS DE AVALUO.
Pese a que existen métodos valuatorios de aceptación universal, en aras de minimizar la

posibilidad de ocurrencia de un error, independientemente de la exactitud del método
empleado y de la veracidad de la información básica, el autor sugiere el empleo de por lo
menos dos métodos en la realización de cualquier avaluó.
Hay métodos que se pueden emplear indistintamente para el avalúo de lotes y de

construcciones.
Métodos Valuatorios Para Lotes.

Por lote se entiende el inmueble perteneciente a una persona natural o jurídica, situado
en un mismo municipio, definido claramente.
Método Tradicional.
Consiste en la aplicación de conocimientos básicos que posee el Avaluador, sobre
comportamiento de precios de la tierra, para un sector determinado de la ciudad, carece
de sustento lógico y coherente, pues no media ningún tipo de investigación ni aplicación
metodologica, el conocimiento que se posee es empírico. Es el menos recomendado.
Método de Mercado o Comparación.

Ya aplica cierta metodología y análisis, pues compara por lo menos tres lotes similares,
de los cuales se conoce su precio de negociación, al lote motivo del avaluó. Esta
similitud debe ser por lo menos en forma, tamaño, topografía, vías, de acceso, entorno
inmediato, y ubicación. El lote motivo del avalúo tendrá como valor, el promedio de los
lotes analizados, este método busca establecer el valor comercial del bien, a partir del
estudio de las ofertas o transacciones recientes en la zona. Aunque tampoco es el más
adecuado, por lo menos, es más confiable que el tradicional. Tiene como base el estudio
del mercado de la propiedad raíz en la zona, por ello es recomendable analizar:
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Estado de la oferta y la demanda en el sector: Cantidad y movimiento de propiedades en

venta, Numero de lotes vacantes en el sector, Lotes en proceso de construcción.
Descripción de las propiedades vendidas: Detalles físicos del lote, características

positivas y/o negativas en comparación con el inmueble que se avalúa, Rentabilidad.
Condiciones de la venta: Fecha, Tiempo en que duro ofrecida, Situación económica

general en la fecha de negociación, Necesidad o razón de la venta, Forma de pago.
Ejemplo:
Se conocen las dimensiones, forma, tamaño, topografía, vías de acceso, entorno
inmediato, ubicación y precios de los Lotes A, B y C, se pretende avaluar el lote D, cuya
área es de 450 Metros Cuadrados. Aplicando esta metodología, se procede de la
siguiente manera:
Lote A: Valor M2 $ 25.000
Lote B: Valor M2 $ 30.000
Lote C: Valor M2 $ 31.000
Promedio M2 = $ 81.000 = $ 27.000

3
Valor Lote D = 450 x $ 27.000 = $ 12.150.000
Método de Renta.
Cuantifica los Ingresos que el lote motivo del avaluó puede generar, en un tiempo
determinado y así calcular su valor. En otras palabras, mide los Ingresos que el inmueble
se espera produzca en un futuro, para determinar hoy, el precio probable del bien.
Esta técnica Valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros del bien motivo del avalúo,
mediante la comparación de los ingresos de otros inmuebles semejantes en
características físicas, de uso y ubicación, o determinando los incrementos anuales que
en los ingresos se puedan generar, mediante un análisis del mercado inmobiliario o por
incrementos ordenados por ley.
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Al momento de analizar los ingresos generados por el inmueble, estos deben ser
tomados de documentos contables legales, y se debe analizar también:
a. Contratos que regulen la posibilidad de generar ingresos, tales como contratos de

arrendamiento y publicidad, estos contratos deben haber sido suscritos en el ultimo año y
no deben estar por encima de los topes legales, en caso contrario, se tomara como base
de la cuantificación de ingresos el tope máximo legal permitido.
Los ingresos deben estar actualizados. Para realizar el avalúo de un bien por el Método
de Renta, existen varias concepciones:
Método de Renta, Tasa de Capitalización:

Por Tasa de Capitalización se entiende la relación que hay entre los ingresos que genera
en un año el inmueble y su precio de venta, es decir:
Ingresos generados en un año
T de C = -----------------------------------------------------
Precio de Venta.
La metodología sugiere:
Obtenga una tasa de capitalización representativa del sector donde esta ubicado el
inmueble motivo del avaluó. Esto implica, que se debe conocer de otro lote similar al
avaluado, los ingresos que generaba y su precio de venta. Por sector se entiende la
extensión superficiaria que se genera considerando el bien motivo del avaluó, el centro
de una circunferencia de 20 cuadras de diámetro, dependiendo de la homogeneidad del
sector, el diámetro se reducirá o ampliara.
Determine los ingresos del bien motivo del avaluó, esta información la suministra la
persona natural o jurídica que contrata los servicios valuatorios de la empresa.
Divida los Ingresos que genera el Inmueble motivo del avalúo con la tasa de
capitalización obtenida para el sector. El valor resultante, es el valor del Inmueble por el
método de Renta Tasa de Capitalización.
Ejemplo.
Obtenga una Tasa de Capitalización representativa del sector.
Para ello es necesario conocer de la zona, por lo menos, un inmueble que se halla
vendido recientemente y conocer también cuanto generaba de renta.
Se investigó que un inmueble similar al que origina el avalúo, fue vendido por $
100.000.000 y generaba ingresos anuales por $ 12.000.000.
TASA DE CAPITALIZACIÓN = Ingresos Generados ( 1 año)
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Precio de Venta
TASA DE CAPITALIZACIÓN = $12.000.000 _

$ 100.000.000
TASA DE CAPITALIZACIÓN OBTENIDA = 0.12
b. El inmueble que se pretende avaluar genera unos ingresos anuales de

$10.000.000.oo.
c. Precio del Inmueble Avaluado.
Se relaciona la tasa de capitalización obtenida con los ingresos que genera el bien
motivo del avaluó.
Ingresos Generados_
Tasa de Capitalización
Entonces:
VALOR INMUEBLE = $ 100.000.000 = $ 83.333.333

0.12
El Valor del Inmueble seria $ 83.333.333
Método de Renta. Multiplicador de Ingresos Brutos:

Por Multiplicador de Ingresos Brutos se entiende la relación entre el precio de venta de
un inmueble y los ingresos que generaba en un tiempo de un año.
MULTIPLICADOR DE INGRESOS BRUTOS = __ Precio de Venta__

Ingresos Generados
Continuemos con los datos del ejemplo anterior:
MULTIPLICADOR = $ 100.000.000 = 8.33

$ 12.000.000
El Multiplicador de Ingresos Brutos es de 8.33
Para su aplicación esta metodología propone:
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Obtenga un Multiplicador de Ingresos Brutos promedio (mínimo tres predios), lo que

significa que se debe conocer de 3 inmuebles similares al que se pretende avaluar, los
ingresos que cada bien generaba y su precio de venta.
El precio del Inmueble motivo del Avalúo, es el producto del Multiplicador de Ingresos
Brutos promedio, por los Ingresos que genera el Inmueble en un año. De acuerdo a la
exigencia metodológica, se requiere por lo menos otros dos Multiplicadores de Ingresos
Brutos.
Suponga que obtuvo información de otros dos inmuebles similares al avaluado y que
este genera $13.000.000 anuales de ingresos, se obtienen los Multiplicadores faltantes.
Toda la información se sintetiza en el siguiente cuadro:
INMUEBLE INGRESOS PRECIO DE MULTIPLICADOR

GENERADOS ($) VENTA ($) DE INGRESOS
100.000.0
A 12.0000.000 00 8.33
83.333.3
B 10.000.000 33 8.33
95.000.0
C 11.000.000 00 8.63
A AVALUAR 13.000.000 ?
A) Se obtiene ahora el Multiplicador de Ingresos Bruto Promedio, así:
Multiplicador Promedio = 25.29 = 8.43

3
B) Se obtiene el Valor del inmueble, de la siguiente manera:
Se multiplica el valor de los ingresos generados por el bien en un periodo de un año, por
el valor del Multiplicador Bruto Promedio, así:
Valor del Inmueble = $ 13.000.000 x 8.43
Valor del Inmueble por el Método de

Renta Multiplicador de Ingresos Brutos = $ 109.590.000
NOTA: Estas metodologías son de difícil aplicación en el país, por las dificultades que
implica la obtención de la información en terreno, y de las pocas garantías que en
términos de veracidad su recolección ofrece.
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METODO DE RENTA WR: El ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO, propone la

siguiente metodología:
Determine los Ingresos Anuales que genera el Inmueble. Se parte de la información

cierta que sobre los ingresos generados por el bien, suministra su propietario.
Los Ingresos deben cuantificarse para un periodo de cinco años. El incremento generado
en los Ingresos de un año respecto al siguiente, se calcula según el conocimiento que se
tenga de la actividad inmobiliaria. Hay que anotar sin embargo, que los ingresos no se
refieren solamente a ingresos generados por concepto de canon de arrendamientos,
sino a todos los ingresos que genere el inmueble por cualquier concepto, publicidad por
ejemplo.
El tiempo de cinco años en la medición de los ingresos, lo asume el Ingeniero Robledo,

basado en una premisa universalmente aceptada en Ingeniería Económica y consistente,
en que proyecciones a un lapso mayor de tiempo, son Inconsistentes, adicionalmente, en
la evaluación económica de proyecto, el punto de retorno se da al cabo del quinto año.
La formula para realizar la proyección económica es la tradicional:
VF = Vp (1 + Ip )n
VF = Valor Futuro
Donde:
Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los años en cuestión
Ip = Efecto combinado de Inflación y Devaluación de los últimos 5 años.
Esta información la suministra el Banco de la Republica a través de su

Departamento de Investigaciones Económicas (Estadística), en caso contrario,
puede calcularse aplicando la formula universal de combinación de intereses que
consiste:
Ip = (1-inflación) (1- perdida de poder adquisitivo) – 1.
La inflación y la pérdida de poder adquisitivo empleada en el calculo, es el

promedio individual de los últimos 5 años.
n = Año al cual se va a Proyectar.
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Continuemos con el mismo inmueble del ejemplo anterior, es decir, genera un ingreso
de $ 13.000.000 anuales y para efectos de aplicación metodológica, se asume un
incremento del 10% anual. Sin embargo, este incremento se da como consecuencia de la
oferta y la demanda,(inmuebles dedicados al Comercio y a la Industria),para inmuebles
dedicados a vivienda, el incremento anual se fija por decreto.(El estado permite
incrementos anuales equivalentes al 90% del índice de precios al consumidor, certificado
por el DANE), Todo ello, complementado por el sentido común y el conocimiento del
avaluador. Para el ejemplo, el Ip, se calculo y dio como resultado 0.1936, Entonces:
2.004 = 13.000.000 (1 + 0.1936)5 = $ 31.494.694
2.005 = 14.300.000 (1 + 0.1936)4 = $ 29.024.936
2.006 = 15.730.000 (1 + 0.1936)3 = $ 26.748.852
2.007 = 17.303.000 (1 + 0.1936)2 = $ 24.651.254
2.008 = 19.033.000 (1 + 0.1936)1 = $ 22.717.788
Σ $134.637.524
Se puede asumir como factor de incertidumbre el 10%, por lo tanto, se afectaría el valor
obtenido en $13.463.752. Entonces
Valor Inmueble por Renta W.R. = $134.637.524 - $13.463.752
Valor Inmueble por Renta W.R.= $ 121.173.772.
Nota: Para poder comparar los Procesos de Renta, se deben realizar los cálculos con
información real, pues los valores de los ejemplos son supuestos y por facilidad
operativa, en el caso de la metodología W.R., se asumió como incremento un porcentaje
constante del 10%, que no corresponde a la realidad.
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Es importante aclarar que el Ip (Efecto Combinado de Inflación y Devaluación de los

últimos cinco años, lo suministra el Departamento de Investigaciones Económicas del
Banco de la República)
Método Residual:
Está basado en las tendencias promedio de las incidencias de costos de los diferentes
capítulos de las construcciones, en la evaluación económica de proyectos de
construcción.
La Metodología consiste en cuantificar todos los costos incidentes en la ejecución de un

proyecto de construcción, de forma tal, que solo quede un residuo, que corresponde al
valor del Lote. Tiene su base, en la determinación del Probable Valor de Venta de un
Proyecto de construcción, obtenido a través del conocimiento que se tenga de la zona
donde esta ubicado el bien motivo del avalúo, este conocimiento, debe tener como base
la normatividad vigente y el mayor y mas rentable uso del predio, a este valor, se restan
Costos Directos e Indirectos de la construcción, Financieros, de Administración,
Utilidades e Imprevistos, quedando solamente, el valor correspondiente al Lote. Los
porcentajes de incidencia de cada ítem, puede variar de un proyecto a otro, pero los
sugeridos en el ejemplo fueron definidos por la Sociedad Colombiana de Arquitectos y
son los más aceptados.
Es obvio suponer que para determinar el precio probable de venta de un Proyecto de

Construcción, se debe haber realizado un estudio de mercado, que permita definir el
mayor y mejor uso del Lote, el área a construir y el precio de venta del metro cuadrado.
La máxima área de construcción depende del municipio donde esta ubicado el bien
motivo del avaluó, en condiciones normales, esta se obtiene por la siguiente formula:
ÁREA CONSTRUIBLE = ÁREA DEL LOTE x ÍNDICE DE OCUPACIÓN x ÍNDICE DE

CONSTRUCCIÓN
Índice de Ocupación es la máxima utilización que del lote puede hacerse para el primer
piso.
Índice de construcción es la densificación de la construcción. Ambos índices están

definidos para cada uno de los distintos sectores de la ciudad, se adoptan mediante
acuerdo del Consejo Municipal y se relacionan para los distintos barrios en el Acuerdo de
usos del suelo.
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Se sugiere para el ejemplo, un lote con área de 5000 mt2, un Índice de Ocupación de
80% y un Índice de Construcción de 5, entonces para aplicar el Método Residual, se
tendría:
Área construible = 5.000 Metros X 0.8 X 5 = 20.000
Para el ejemplo se asume que el área construible es de 20.000 M2, el área del Lote es
de 5.000 M2 y el Valor de Venta de Construcción es de $ 1.000.000 por M2
Precio Probable de Venta = $ 20.000’000.000
Costos Directos = $ Representa el 50 % del

Precio probable de Venta
Costos Indirectos = $ Entre un 10% y 20% del

Precio Probable de Venta
Costos de Administración = $ Entre un 4% y 6% del Precio

Probable de Venta
Costos Financieros = $ Entre un 3% y 5% del Precio

Probable de Venta.
Costos de Imprevistos y = $ Entre un 10% y 15% del Utilidades

Precio Probable de Venta.
Si se asume para cada ítem, la mitad del rango sugerido, se tendría:
Costos Directos 50%

Costos Indirectos 15%
Costos de Administración 5%
Costos Financieros 4%
Imprevistos y Utilidades 13%
87%
Los Costos Directos son los que tienen que ver con el desarrollo especifico del
proyecto, tales como Estudio de Suelos, Excavaciones, Cimentaciones, Mampostería,
Cubierta, Acabados, etc.
Los Costos Indirectos hacen referencia a Licencias Seguros, Planos y dirección

Arquitectónica, Honorarios, conexión de servicios, impuestos etc.
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Método del Potencial de Desarrollo:

Esta metodología fue desarrollada por el Ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO, para
su aplicación, es fundamental entender el Concepto de Potencial de Desarrollo y
Derecho de Superficie.
Potencial de Desarrollo: Es la capacidad que el suelo tiene de soportar accidentes,

estos son las construcciones.
Derecho de Superficie: Desarrollo en Altura que un predio puede obtener de acuerdo a

los usos del suelo y a su ubicación.
El Derecho de Superficie esta limitado por el Índice de Ocupación y el Índice de

Construcción.
Índice de Ocupación: Es el área utilizable en el primer piso para el futuro desarrollo.
Índice de Construcción: Es el producto del índice de ocupación aplicado para cada lote
por el desarrollo en altura permitido por la normatividad vigente.
Estos dos índices se obtienen del código de construcción y urbanismo de cada municipio,
y están definidos para cada división Político-Administrativa en que se encuentre
zonificada la ciudad: Comunas, Alcaldías Menores, Sectores etc.
Las metodologías tradicionales no han cuantificado el Potencial de Desarrollo, olvidando

la premisa generalmente aceptada que dice “La tierra urbana vale por su posibilidad
presente o futura como lugar de construcción”.
Adicionalmente la Ley 388 de 1.998 que reglamenta los Planes de Ordenamiento

Territorial, reconoce como elemento generador de Plusvalía, el cambio de normatividad
que permite incrementar la altura de construcción en una zona determinada, como se
pretende entonces, desconocer este parámetro fundamental en la Actividad Valuatoria?.
La Propuesta del Ingeniero Robledo Giraldo, para cuantificar el Potencial de Desarrollo,

tiene cuatro rangos.
a) Cuando el Lote no tiene ningún desarrollo arquitectónico, en este caso, el Potencial

de Desarrollo equivale al 50% del valor determinado para el Lote, por cualquier
metodología. Ejemplo:
Avaluando un Lote de 500 M2, sin ningún desarrollo arquitectónico, el valor fijado
inicialmente fue de $ 40.000.00.A este valor hay que sumarle el Potencial de Desarrollo,
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según la propuesta del Ingeniero Robledo, para este caso especifico, es del 50%,es
decir, $ 20.000.000 = $ 60.000.000.
b) Cuando el Lote tiene una construcción inferior al 30% del área total construible, se
determina el área total construible, que es igual al área del Lote x Índice de
Construcción, por el Índice de Ocupación
AREA DE CONSTRUCCIÓN = A Lote x IO x IC
Para el Ejemplo se asume que el Índice de Ocupación es de 0.8 (80%) y el Índice de

Construcción es de 4
AC = 500 M2 x 0.8 x 4 = 1.600 M2, Es la máxima Área Construible.
Para aplicar el segundo caso, supongamos que el Lote tiene una construcción de 300
M2.
Entonces se determina si esa área es inferior al 30% del Área Total Construible.
Si el 100% 1.600 M2
X 300 M2
X = 100 x 300 = 18.75

1.600
En este caso el Potencial de Desarrollo es igual al 30% de la Sumatoria del Valor del
Lote y el Valor de la Construcción.
Suponga el Valor de la Construcción a $200.000 M2 (Este valor se ha obtenido

previamente)
El Avaluador Tradicional, dirá que el valor del Inmueble es igual al Valor del Lote más el
Valor de la Construcción.
Avalúo Tradicional = $ Lote + $ Construcción
A.T = $ 40.000.000 + $ 60.000.000 = $ 100.000.000
W.R = $ 100.000.000 +0.3 (100.000.000)
W.R = $ 100.000.000 + $ 30.000.000 = $ 130.000.000
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c) Cuando el Lote tiene un Área Construida entre el 30% y el 75% del Área Total
Construible, entonces el Potencial de Desarrollo equivale al 10% de la sumatoria del
Valor del Lote y la Construcción.
Avalúo Tradicional = $ Lote + $ Construcción
AT = $ 40.000.000 + $ Construcción
Suponga que para este caso, el Área Construida es de 900 M2
Sí el 100% 1.600 M2
X 900 M2
X = 100 x 900 M2 = 56.25 %

1.600 M2
El porcentaje de construcción esta en el rango propuesto para el tercer caso.
A. Tradicional = $ Lote + $ Construcción
A.T. = $ 40.000.000 + $ 180.000.000 = $ 220.000.000
Avalúo W.R = $ Lote + $ Construcción + Potencial de Desarrollo
A.W.R. = $ 40.000.000 + $ 180.000.000 + P d D
A.W.R. = $ 220.000.000 + $ 22.000.000
A.W.R = $ 242.000.000
d) Cuando el Área Construida es superior al 75% del Área Total Construible.

En este caso, el Potencial de Desarrollo se considera nulo.
MÉTODOS DE AVALÚO PARA CONSTRUCCIÓN.

Por construcción se entiende en términos valuatorios, todo aquello que posea
simultáneamente cubierta y cerramiento. Si se carece de alguno de estos elementos, lo
que se obtiene entonces es una obra civil.
Método Tradicional.
Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.
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Método de Mercado y/o Comparación.

Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.
Método de Renta.
Tasa de Capitalización: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.
Renta Multiplicador de Ingresos Brutos: Aplica el mismo criterio que el empleado para el
avalúo de lotes.
Renta W.R.: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.
Método de Reposición.
Se busca dar una aproximación al costo de reemplazar o construir una propiedad de
características iguales a la que se está avaluando. Se pretende establecer el valor
comercial de un inmueble a partir de calcular el costo total de construcción a precios de
hoy, de un inmueble similar al avaluado, afectando su valor por estado de conservación,
vetustez y vida útil. En el análisis del estado de conservación es importante resaltar el
deterioro físico del inmueble, si es reparable, cual es su costo, determinar su proyección
de uso, Factores determinantes en su estado de conservación son la Obsolescencia
Técnica y Funcional. El Método de Reposición se puede realizar por ITEM o por
Procesos.
Reposición por Ítem.
Es el método más exacto pero es muy dispendioso, consiste en cuantificar cada uno de
los elementos necesarios en la construcción de un inmueble y multiplicarlos por su valor
individual de mercado, incrementado en el costo de la mano de obra, la sumatoria de
todos los elementos constituye el valor del Inmueble por el Método de Reposición por
Ítem. Es Lógico suponer que este valor tendrá afectaciones positivas o negativas según
su estado de conservación y vetustez.
En el Mercado existen programas que clasifican todos los ítem que intervienen en una
construcción (En algunos casos pueden superar las 300 ), pero también es necesario
conocer la cantidad de obra.
Reposición por Procesos:
Es el más usado pues también es muy preciso. Consiste básicamente en cuantificar los
procesos de la construcción, perfectamente definidos, mediante investigaciones directas
e indirectas, para llegar a obtener el precio por metro cuadrado de construcción.
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En términos generales se puede hablar de Preliminares, Cimentación, Desagües e

Instalaciones Subterráneas, Mampostería, Estructura en Concreto, Cubierta, Pisos,
Enchapes, instalaciones Hidráulicas, Instalaciones Eléctricas, Carpintería, Aparatos
Sanitarios, Cerrajería, Vidrios, Equipos Especiales. Para la aplicación de este método es
muy importante la consulta de revistas especializadas como CONSTRUDATA, Guía
Inmobiliaria, Boletines de Camacol, Publicaciones de las diferentes Lonjas y
Constructoras Privadas, sin olvidar el Estudio de Mercado que debe realizar el propio
Avaluador.
Nota: El fundamento real de este proceso, es la hipotética cuantificación de las

reparaciones locativas que requiriese la construcción motivo del avaluó y este valor, se
descuenta del costo MT2 nuevo obtenido en las investigaciones realizadas por el perito.
Formato Para la Descripción de las Construcciones:
Para la correcta descripción de la construcción, es necesario implementar un formato de

recolección de la información en terreno, el autor sugiere el empleo del formato de
calificación, implementado por Instituto Geográfico:
CALIFICACION DE EDIFICACIONES
1. ESTRUCTURA PUNTOS A B C PUNTOS A B C
RESIDENCIAL COMERCIAL
1.1. ARMAZON PUNTOS A B C PUNTOS A B C

MADERA 0 4*
PREFABRICADO 1 8*
LADRILLO, BLOQUE 2 12*
CONCRETO HASTA TRES PISOS 4 22*
CONCRETO CUATRO O MAS PISOS 6 22*
1.2. MUROS PUNTOS A B C PUNTOS A B C

MATERIALES DE DESECHO, ESTERILLA 0 0*
BAHAREQUE, ADOBRE, TAPIA MADERA 1 1*
MADERA 2 2*
CONCRETO PREFABRICADO 3 3*
BLOQUE, LADRILLO 4 4*
1.3. CUBIERTA PUNTOS A B C PUNTOS A B C

1 1*
MATERIALES DE DESECHO, TELAS ASFALTICAS
S0024034
R.N.A.04107075
3 3*
ZINC, TEJA DE BARRO, ETERNIT RUSTICO
ENTREPISO (CUBIERTA 6 6*
PROVISONAL)PREFABRICADO
9 9*
ETERNIT O TEJA DE BARRO (CUBIERTA SENCILLA)
AZOTEA, ALUMINIO, PLACA SENCILLA CON ETERIT 13 13*
O TEJA DE BARRO
PLACA IMPERMEABILIZADA CUBIERTA LUJOSA U 16 16
ORNAMENTAL
1.4. CONSERVACION PUNTOS A B C PUNTOS A B C

MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*
2. ACABADOS PRINCIPALES PUNTOS A B C PUNTOS A B C

RESIDENCIAL INDUSTRIAL
O
COMERCIAL
2.1 FACHADAS PUNTOS A B C PUNTOS A B C
POBRE 0 2*
SENCILLA 2 4*
REGULAR 4 6*
BUENA 6 8
LUJOSA 8 12
2.2. CUBRIMIENTO MUROS PUNTOS A B C PUNTOS A B C

SIN CUBRIMIENTO 0 0*
1 2*
PAÑETE, PAPEL COMUN, LADRILLO PRENSADO
ESTUC, CERÁMICA, PAPEL FINO 2 3
MADERA, PIEDRA ORNAMETAL 3 5
MARMOL, LUJOSOS, OTROS 4 7
2.3. PISOS PUNTOS A B C PUNTOS A B C

TIERRA PISADA 0 0*
CEMENTO, MADERA BURIDA 2 3*
S0024034
R.N.A.04107075
BALDOSA COMUN DE CEMENTO, TABLON 3 5*

LADRILLO
LISTON MACHIEMBRADO 4 7
TABLETA, CAUCHO ACRILICO, GRENITO, BALDOSA 6 9*
FINA
PARQUET, ALFOMBRA, RETAL DE MARMOL 8 11
(GRANITO PEQUEÑO)
RETAL DE MARMOL, MARMOL, OTROS LUJOSOS 9 13

MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*
3. BAÑO PUNTOS A B C PUNTOS A B C

O
COMERCIAL
3.1. TAMAÑO PUNTOS A B C PUNTOS A B C

SIN BAÑO 0
PEQUEÑO 1
MEDIANO 2
GRANDE 3
3.2. ENCHAPES PUNTOS A B C PUNTOS A B C

SIN CUBRIMIENTO 0
PAÑETE, BALDOSA COMÚN DE CEMENTO 1
BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN 2
BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO 3
CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO 4
MARMOL, ENCHAPE LUJOSO 5
3.3. MOBILIARIO PUNTOS A B C PUNTOS A B C

POBRE 0 0
SENCILLO 3 3
S0024034
R.N.A.04107075
REGULAR 6 6
BUENO 9 9
LUJOSO 11 16
MALO 0
REGULAR 2
BUENO 4
EXCELENTE 5
SUBTOTAL
4. COCINA PUNTOS A B C PUNTOS A B C

O
COMERCIAL
4.1. TAMAÑO PUNTOS A B C PUNTOS A B C

SIN COCINA 0
PEQUEÑA 1
MEDIANA 2
GRANDE 3
4.2. ENCHAPES PUNTOS A B C PUNTOS A B C

SIN CUBRIMIENTO 0
PAÑETE, BALDOSA DE CEMENTO 1
BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN 2
BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO 3
CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO 4
MARMOL, ENCHAPE LUJOSO. 5
4.3. MOBILIARIO PUNTOS A B C PUNTOS A B C

POBRE 0 0*
SENCILLO 2 3*
REGULAR 3 5*
S0024034
R.N.A.04107075
BUENO 4 7
LUJOSO 6 9*

MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*
SUBTOTAL
TOTAL RESIDENCIAL Y COMERCIAL

(1,2,3,4)
5. COMPLEMENTO INDUSTRIA
5.1. CERCHAS PUNTOS A B C
MADERA 6*
METALICA LIVIANA 12*
METALICA MEDIANA 22*
METALICA PESADA 34*
ALTURA 6*
SUBTOTAL
TOTAL INDUSTRIAL M (1,2,5)
6. GENERALES
6.1. NUMERO
TOTAL DE PISOS
DE HABITACIONES
DE BAÑOS
DE LOCALES
AÑO DE CONSTRUCCION
ESTRATO No.
OBSERVACIONES:
EDIFICACIONES VARIAS
DESTINO DESCRIPCION
S0024034
R.N.A.04107075
SERVIDUMBRES:
FIRMA DEL PROPIETARIO O POSEEDOR FECHA
DIA MES AÑO
NOTA: El avaluador puede consultar también los formatos de calificación de

construcciones de las Lonjas, CAMACOL, Oficinas particulares o diseñar su propio
formato.
AVALUÓ DE CONSTRUCCIONES SOMETIDAS AL RÉGIMEN DE

PROPIEDAD HORIZONTAL.
Es necesario aclarar que los bienes comunes definidos en el Reglamento de Propiedad

Horizontal, son inseparables de las áreas de derecho privado, lo que impide su
comercialización en forma independiente y esto influye en su valor comercial, así sean
de uso exclusivo.
En condiciones normales, un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal,

esta compuesto por:
Área Construida Privada

Área Construida Comunal
Lote Privado
Lote Comunal
Zona Comunal de Uso Exclusivo
Potencial de Desarrollo.
Garaje
Es importante entonces, cuantificar el aporte individual de esos elementos al valor total

del bien.
S0024034
R.N.A.04107075
Avalúo de Construcciones Privadas:
Estas pueden ser avaluadas por cualquiera de los métodos explicados anteriormente.
(Se recomienda reposición o renta).
Avalúo de Construcciones Comunales:
Su necesidad de avalúo individual tiene una razón lógica: Pago de la Prima del Seguro.
El Ingeniero William Robledo Giraldo, ha desarrollado la siguiente propuesta

metodológica:
Obtenga el Coeficiente de Copropiedad. Esta información se toma del Reglamento de

Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga que este es de 3.4%.
Defina las zonas comunales construidas y su área. Esta información se toma del
Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo se asumen que estas son:
Casetas de celaduría, zonas de circulación, escaleras, espacios de los ascensores,
gimnasio y salón de reuniones. Area Total = 4.500 Mts².
Determine la zona comunal construida de mayor área. Esta información se toma del
Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el presente caso se asume que el área de
mayor construcción es el salón de reuniones, con un área de 600 Mts².
Avalué por cualquier método la zona seleccionada con mayor área. Para el ejemplo, 600
m².
La zona avaluada (Se empleo el método de reposición), dio como resultado final
$500.000 m².
Cuantifique el coeficiente de área, se procede de la siguiente manera:
Si el 100% equivale a 4500 Mts²

3.4 equivale a X
X = 4500 Mts² x 3.4

100%
X = 153
S0024034
R.N.A.04107075
Valor Total Construcción Comunal = 153 * $500.000 = $76.500.000
NOTA: Si se quiere ser más exacto en el avalúo de las zonas comunales construidas,
este procedimiento debe ser aplicado en cada una de las zonas definidas: Casetas de
celaduría, zonas de circulación, escaleras, espacios de los ascensores, gimnasio y salón
de reuniones. Sin embargo, la experiencia profesional del ingeniero Robledo Giraldo,
permite concluir que avaluando la zona comunal construida de mayor área, se obtiene un
valor muy cercano a la realidad.
Avalúo de Lotes Privados:
Se procede aplicando cualquiera de las metodologías descritas anteriormente. Solo

debe tenerse cuidado en el momento de cuantificar el coeficiente de área. Se procede de
la siguiente manera:

3.4 X
X = 3000 Mts² x 3.4

100%
X = 102 Mts²
Suponga que la aplicación del método valuatorio, determino que el valor metro cuadrado
lote privado vale a $300.000.
En consecuencia el valor del lote privado será:
$300.000 * 102 Mts² = $30.600.000
Avalúo de Lotes Comunales:
El ingeniero Robledo Giraldo propone la siguiente metodología:
Defina el área del lote comunal. Esta información se obtiene del Reglamento de
Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga 3.600 Mts²
S0024034
R.N.A.04107075
Obtenga el coeficiente de área. Esta información se obtiene del Reglamento de

Propiedad Horizontal. Se asume el mismo 3.4%
Cuantifique el coeficiente de área. Se procede así:

3.4 X
X = 3600 Mts² x 3.4

100%
X = 122.4 Mts²
Asemeje precios. Esto significa que el valor obtenido por Mts² para el lote privado, se
asume para el lote comunal. La razón de ello, es que geológicamente las características
de ambos suelos son iguales.
Valor lote comunal perteneciente a esa unidad = 122.4 Mts² * $300.000 = $36.720.000
NOTA: Se afirmo anteriormente que los bienes comunes definidos en el Reglamento

de Propiedad Horizontal, son inseparables de las áreas de derecho privado, lo que
impide su comercialización en forma independiente y esto influye en su valor
comercial, a si sean de uso exclusivo. Realmente con el procedimiento anterior, lo que
se pretende es cuantificar el valor adicional que la unidad privada obtiene por la
existencia de zonas comunales sin construir, ya que en el sentido tradicional de la
propiedad, este suelo carecería de valor por las limitaciones de comercialización y uso.
Avalúo de Zonas Comunales de Uso Exclusivo:
Es valido también aclarar, que lo que se pretende es determinar el valor adicional que su
existencia genera. Es lógico pensar que si existen dos inmuebles exactamente iguales,
en todas sus características físicas, pero uno de ellos carece de zona comunal de uso
exclusivo, este, tendrá un menor valor que aquel. El ejemplo típico de las zonas
comunales de uso exclusivo, son las terrazas.
Plantea el ingeniero Robledo Giraldo, dos opciones:
Cuando la zona comunal de uso exclusivo es mayor al área construida privada, así:
Área comunal de uso exclusivo: 150 Mts²
S0024034
R.N.A.04107075
Área construida privada: 100 Mts²
Valor total área construida privada: $150.000.000
La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 20% del
valor total del área construida privada.
Valor adicional = $30.000.000
Cuando la zona comunal de uso exclusivo es menor al área privada.
Área comunal de uso exclusivo: 150 Mts²
Área construida privada: 60 Mts²
Valor total área construida privada: $150.000.000
La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 10% del
valor total del área construida privada.
Valor adicional = $15.000.000
Sin embargo, en este caso concreto, para que se genere este valor adicional, es
necesario que el área comunal de uso exclusivo, corresponda a por lo menos el
40% del área total construida privada. (Para el ejemplo, el 40% de 150 mt2 es 60).
Avaluó del Potencial de Desarrollo.
Es posible que el inmueble tenga una altura inferior a la permitida por la norma, en este
caso se debería calcular el potencial (Según el escenario, no hay que olvidar la
propuesta del Ing. Robledo Giraldo, que contempla 4 posibles escenarios).
Avalúo de Parqueaderos.
Tomando como base la experiencia del autor, este recomienda, un simple análisis de
mercado para obtener su valor, salvo en aquellos sectores, en los cuales la escasez de
parqueaderos sea manifiesta, donde se recomienda aplicar un método de reposición o de
renta.
Avalúo total del Inmueble de Propiedad Horizontal.
S0024034
R.N.A.04107075
El avalúo total del bien, corresponde a la sumatoria total de los avalúos parciales, es
decir, valor de la construcción privada + valor de la construcción comunal + valor de lote
privado + valor del lote comunal + valor zonas comunales de uso exclusivo + valor de
potencial de desarrollo + parqueadero.
INFORME DEL AVALÚO.
No existe regla alguna, ni se han adoptado por parte de los Avaluadores formas precisas
y estandarizadas, para la redacción de los documentos que contienen sus opiniones y
conclusiones sobre el avalúo de un bien. El informe debe ser suficientemente claro para
que cualquier persona lo lea y lo entienda, su forma y extensión puede variar,
dependiendo de las necesidades y requerimientos del cliente, del tipo de la propiedad en
estudio y de la habilidad y facilidad del avaluador para comunicar y exponer sus
opiniones. En cierto sentido, el informe señala la forma y el criterio que el avaluador ha
utilizado en el análisis e información de los datos concernientes al bien avaluado, para
finalmente arribar al probable precio del bien. El informe es también, un reflejo del
conocimiento y comprensión que posee el avaluador, de los factores económicos
imperantes y de los principios y técnicas del proceso valuatorio, así como de su habilidad
profesional, para utilizar e interpretar la información conocida y de su capacidad de
discernimiento, para determinar la incidencia de los diferentes factores de valorización o
desvalorización presentes, para derivar finalmente en una opinión sobre el valor del bien
inmueble en cuestión.
El contenido sugerido, aunque el lector es libre de adoptarlo, ampliarlo y/o modificarlo, es

el siguiente:
1. INFORME.
2. TABLA DE CONTENIDO:
3. CONSIDERACIONES GENERALES.
Se relaciona el método empleado, las fuentes consultadas y describe brevemente la

forma como se determinó el valor de la propiedad. Se presenta a continuación el
contenido de un modelo de informe de avalúo, valido para predios urbanos y rurales, solo
que en uno u otro caso, se eliminaran algunos parámetros.
MEMORIA DESCRIPTIVA.
 Propietario.
 Ubicación geográfica del municipio.
 Ubicación del predio dentro del municipio.
S0024034
R.N.A.04107075
 Ubicación del predio según división político administrativa (comuna, localidad,

alcaldía, sector)
 Descripción del sector en el cual se ubica la propiedad.
 Servicios públicos del sector y del predio.
 Nivel social y económico del sector, estratificación.
 Vías de acceso al sector y al predio.
 Zonificación del sector según El Plan de Desarrollo del Municipio y el Plan de
Ordenamiento Territorial.
 Espacio público circundante al predio.
 Sistema de transporte que van al sector.
 Usos del suelo según el Código de Construcciones y Urbanismo vigente en cada
municipio.
ASPECTOS JURÍDICOS.
 Titilación.
 Matricula Inmobiliaria
 Ficha catastral
 Servidumbres
 Gravámenes.
LINDEROS Y ÁREAS.
 Del lote
 Linderos según escritura pública.
 Linderos según carta catastral.
 Linderos según visita.
 Área lote según escritura pública.
 Área lote según carta catastral
 Área según levantamiento topográfico
 Área construida.
Es necesario aclarar, que las áreas oficiales según resolución 2555 de 1988 (por la cual
se reglamenta la formación, actualizada de la formación y conservación del Catastro
Nacional) son las determinadas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Cuando hay
discrepancia apreciable en las áreas, debe hacerse un proceso aclaratorio y sugerir
levantamiento de planos por profesionales expertos.
Es importante aclarar que las ciudades de Bogotá, Cali y Medellín y el Departamento de

Antioquia, poseen catastros propios e independientes del Instituto Geográfico.
S0024034
R.N.A.04107075
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PREDIO:

Se detalla todo lo referente al inmueble.
DEL LOTE:
- Forma
- Topografía
- Frente promedio
- Fondo promedio
- Relación frente - fondo
- Frente sobre vía
- Ubicación en la manzana
- Potencial de desarrollo.
Si el predio es rural, deben calificarse además los siguientes factores:

- Pendiente
- Drenaje
- Encharcamiento
- Permeabilidad
. Discontinuidad
- Retención de humedad
- Pedregosidad
- Erosión
- Textura
- Profundidad efectiva
- Nivel de fertilidad
- PH
- Existencia de Aguas
- Tipo de suelo
- Fuentes de agua
- Tipo de cultivos
DE LA CONSTRUCCIÓN:
- Cimentación
- Estructura
- Fachada
- Cubierta
- Mampostería
- Pisos
S0024034
R.N.A.04107075
- Cielorrasos
- Baños
- Cocina
- Instalaciones eléctricas
- Instalaciones hidráulicas
- Carpintería
- Ventanas
- Puertas
- Acabados
- Conservación
- Vetustez
- Numero de pisos
- Distribución de la construcción
SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO:

- Expectativas de valorización.
- Indicadores económicos de la fecha.
METODOLOGIA:
- Memoria de cálculos.
CUADRO DE VALORES, ANÁLISIS COMERCIAL:

- Valor metro cuadrado terreno.
- Área terreno
- Valor terreno
- Potencial de desarrollo
- Valor total terreno
- Valor metro cuadrado construcción
- Área construcción
- Valor construcción
- Valor garaje
- Valor total avalúo
ANEXOS
- Anexo fotográfico
- Anexo cartográfico
- Cuadro de cálculos
- Acreditaciones
S0024034
R.N.A.04107075
BIBLIOGRAFÍA.
FORMATO AVALÚO INMUEBLE EN PROPIEDAD HORIZONTAL
CONTENIDO
I INFORMACION BASICA
II. TITULACION
III. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACIÓN
IV. REGLAMENTACION URBANISTICA
V. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.
VI. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO.
VII. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCIÓN DEL ÁREA

PRIVADA
VIII. CONSIDERACIONES GENERALES
IX. AVALUO COMERCIAL
X. INDICADORES ECONOMICOS
XI. ANEXOS
S0024034
R.N.A.04107075
XII. BIBLIOGRAFIA
I. INFORMACION BASICA
1.1 TIPO DE INMUEBLE

1.2 MUNICIPIO
1.3. DIRECCION
1.3.1 LOCALIZACION
1.3.2 BARRIO O URBANIZACION
1.3.3 ALCALDIA MENOR
1.4 DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE
1.5 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS
1.6 FECHA VISITA
1.7 FECHA INFORME
II. TITULACION
2.1 PROPIETARIO
2.2 TITULO DE ADQUISICION
2.3 FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA
2.4 REGISTRO CATASTRAL
2.5 REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
2.6 FUENTES
2.7 OBSERVACIONES JURIDICAS
2.8 USO ACTUAL.
III. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION
S0024034
R.N.A.04107075
3.1 DELIMITACION DEL BARRIO O URBANIZACIÓN
NORTE:
SUR:
ORIENTE:
OCCIDENTE:
3.2 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

3.2.1 DEL SECTOR
3.3 TIPOS DE EDIFICACION

3.3.1 DEL SECTOR
3.4 ESTRATIFICACION
3.5 VIAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR

3.5.1 CARACTERISTICAS GENERALES
3.5.2 ESTADO DE CONSERVACION
3.6 VIA FRENTE A LA PROPIEDAD

3.6.1 IDENTIFICACION
3.6.2 CARACTERISTICAS GENERALES
3.7 INFRAESTRUCTURA URBANISTICA

3.7.1 VIAS
3.7.2 ANDENES
3.7.3 SARDINELES
3.7.4 ALUMBRADO PUBLICO
3.7.5 PARQUES
3.7.6 REDES DE SERVICIOS PUBLICOS
3.8 TRANSPORTE PÚBLICO
3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA
3.10 PERSPECTIVAS DE VALORIZACION
3.11 COMENTARIOS GENERALES
IV. REGLAMENTACION URBANISTICA
S0024034
R.N.A.04107075
4.1 ACUERDOS Y/O DECRETOS REGLAMENTARIOS

4.2 AREA DE ACTIVIDAD
4.3 TRATAMIENTO
4.4 USOS PERMITIDOS
4.5 AFECTACIONES
4.5.1 VIALES
4.5.2 DE SERVICIOS
V. CARACTERISTICAS GENERALES DEL GLOBO DE TERRENO
5.1 IDENTIFICACION URBANISTICA

5.2 CABIDA SUPERFICIARIA DEL GLOBO DE TERRENO
5.2.1 FUENTE
5.2.2 AREA PROPORCIONAL SEGÚN COEFICIENTE
5.3 FORMA GEOMETRICA
5.4 FRENTE
5.5 FONDO (PROMEDIO)
5.6 RELACION FRENTE - FONDO
5.7 RELIEVE
VI. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCION DEL EDIFICIO.
6.1 GENERALIDADES
6.1.1 AREAS DE CONSTRUCCION
6.1.1.1 FUENTE
6.1.2 NUMERO DE PISOS Y NIVELES
6.1.3 DISTRIBUCION
6.1.4 EDAD DE LA EDIFICACION
6.1.5 CATEGORIA DE LOS ACABADOS
6.2 ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS

6.2.1 CIMENTACION
6.2.2 ESTRUCTURAS
6.2.3 ESTRUCTURA DE LA CUBIERTA
6.2.4 CUBIERTA
6.2.5 ACABADOS FACHADA
6.2.6 ENTREPISOS
6.2.7 MAMPOSTERIA
6.2.8 VENTANERIA
S0024034
R.N.A.04107075
6.2.9 PUERTAS EXTERIORES

6.2.10 ESCALERAS
6.2.11 ACABADOS ZONAS EXTERIORES
6.2.12 ALTURA (S) LIBRES (S)
6.2.13 LUZ ENTRE COLUMNAS
6.2.14 ENUMERACION Y DESCRIPCION EQUIPAMENTO ESPECIAL.
6.3 DESCRIPCION DE ACABADOS

POR DEPENDENCIAS O GRUPOS
6.3.1 -----------------------------------
6.3.1.1 PISOS
6.3.1.2 MUROS
6.3.1.3 TECHOS
6.3.1.4 OTROS
6.3.2 ------------------------------------
6.3.2.1 PISOS
6.3.2.2 MUROS
6.3.2.3 TECHOS
6.3.2.4 OTROS
VII. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCION DE LA UNIDAD

PRIVADA (PROPIEDAD HORIZONTAL)
7.1 GENERALIDADES (DEL EDIFICIO O CONJUNTO)

7.1.1 TIPO
7.1.2 NOMBRE
7.1.3 DESTINO (S)
7.1.4 NUMERO DE PISOS
7.1.5 NUMERO DE UNIDADES POR PLANTA
7.1.6 NUMERO DE UNIDADES TOTALES
7.1.7 EDAD DE LA EDIFICACION
7.1.8 CATEGORIA DE LOS ACABADOS
7.2 ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS

7.2.1 PISOS
7.2.2 MAMPOSTERIA
7.2.3 ACABADOS
7.2.4 ENTREPISOS
7.2.5 CARPINTERIA
7.2.6 VENTANERIA
S0024034
R.N.A.04107075
7.2.7 INSTALACIONES ELECTRICAS

7.2.8 INSTALACIONES HIDRAULICAS
7.2.9 BAÑOS
7.2.10 COCINA
7.2.11 PUERTA DE ACCESO
7.2.13 ESCALERAS
7.2.14 ACABADOS
7.2.14.1 ACABADOS HALLES

7.2.14.2 ACABADOS ZONAS EXTERIORES
7.3. PARTICULARIDADES DE LA (S) UNIDAD (ES)

7.3.1. UBICACIÓN DE LA (S) UNIDAD (ES) DENTRO DEL CONJUNTO
7.3.2. AREA DE LA (S) UNIDAD (ES)
7.3.3. LINDEROS
7.3.4. COEFICIENTE DE COPROPIEDAD
7.3.5. VALOR CUOTA DE ADMINISTRACION
7.3.6. DISTRIBUCION
VIII. CONSIDERACIONES GENERALES
IX. AVALUO COMERCIAL
9.1 AREA LOTE PRIVADO

9.2 VALOR METRO CUADRADO
9.3 VALOR LOTE PRIVADO
9.4 AREA LOTE COMUNAL
9.6 VALOR TOTAL LOTE COMUNAL
9.7 VALOR TOTAL LOTE
9.8 AREA CONSTRUIDA PRIVADA
9.9 VALOR METRO CAUDRADO
9.10 VALOR AREA CONSTRUIDA PRIVADA
9.11 AREA CONSTRUIDA COMUNAL
9.13 VALOR AREA CONSTRUIDA COMUNAL
9.14 VALOR TOTAL CONSTRUCCION
9.15 VALOR ZONA COMUNAL DE USO EXCLUSIVO
9.16 VALOR PARQUEADERO
9.17 VALOR TOTAL AVALUO
S0024034
R.N.A.04107075
X. INDICADORES ECONOMICOS
XI. ANEXOS.
11.1 ANEXO CARTOGRAFICO

11.2 FOTOGRAFICO
11.3 MEMORIA DE CALCULOS
XII. BIBLIOGRAFIA
12.1 FOTOCOPIA CREDENCIALES

12.2 FECHA Y FIRMA
CAPITULO V
AVALUOS ESPECIALES
Son avalúos practicados sobre propiedades de uso especial, cuya destinación y

equipamiento los hace distintos de todos los demás, por lo tanto, la posibilidad de
comercialización es limitada ante la escasez de oferta en el mercado inmobiliario ya que
están equipadas, acondicionadas y usadas para un propósito especifico, además
presentan dificultades de adaptación para otro uso, por las limitaciones de diseño.
Los Avalúos Especiales se practican sobre inmuebles como Teatros, Estadios,

Hospitales, Condominios, Cementerios, Iglesias y catedrales, expendios de Gasolina
(bombas).
Los Avalúos Especiales son distintos de los llamados AVALÚOS ADMINSITRATIVOS,

pues por estos se entiende: “ El valor comercial asignado a un inmueble, ejecutado por
el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, directamente o por contrato con avaluadores
particulares y para los fines de establecer si una vivienda o grupo de viviendas pueden
ser consideradas de interés social (Art. 44 ley 9/89), para estimar los perjuicios por
afectación (Art. 37 ley 9/89), para recibir en donación inmuebles (decreto 222(83 Art.
176), y en general todos aquellos que no sean para compra voluntaria o expropiación,
regulados por los artículos 10, 11, 12, 18 y 27 de la ley 9 de 1989” y los AVALUOS
ADMINISTRATIVOS ESPECIALES, que son los practicados a inmuebles urbanos y
suburbanos para adquisición por Enajenación voluntaria o expropiación”. El valor del
avalúo Administrativo Especial es el valor comercial o de mercado existente o asignable
S0024034
R.N.A.04107075
al precio antes de la acción o intención manifiesta y reciente del estado, actualizado por
el IPC. Del DANE.
METODO DE AVALUO.
El uso de los tres métodos para avaluar, costo, ingreso y mercado tiende a reducir
errores en la conclusión final del avaluador, si es posible, el avaluador debe reunir la
información basado en:
1. Costo de reposición, menos la depreciación.
2. Capitalización del ingreso neto estimado del hotel.
3. Evidencia de ventas de hoteles similares o comparables.
METODO DE COSTO.
Valorar usando el método de costo es reponer el costo nuevo menos la depreciación, la

cual incluye no sólo el deterioro físico sino también la obsolescencia de la propiedad.
Es conveniente hacer ciertas reflexiones en relación con la depreciación sobre el valor

nuevo de las edificaciones, obras exteriores y complementarias, así como la
obsolescencia económica que pueden tener.
En cuanto a lo primero no hay dificultad, ya que la depreciación por edad, estado de

conservación y/o deterioro que tengan las edificaciones, están tabuladas por diversos
tratadistas, y queda a criterio del perito establecer los porcentajes de castigo.
Puede darse el caso de áreas con un deterioro mayor, como suele suceder en cocinas,
lavanderías, áreas de mantenimiento, sistemas de comunicación, ascensores, etc., que
sufren demasiado deterioro por el tráfico constante e intensa actividad a que son
sometidos; y por tanto, su depreciación tendrá que ser mayor.
El perito deberá avaluar aquellas áreas con mayor deterioro que el normal a fin de poder
hacer las correcciones del caso y determinar el valor razonable y justo, pudiendo para
ello, trabajar selectivamente según las áreas o bien con criterio de ponderación y
establecer un porcentaje global.
La Obsolescencia es otra causa de la depreciación, viene a ser la causa de la pérdida

del valor que experimenta el bien en razón de su uso económico negativo o la pérdida
del valor frente a bienes con nuevas tecnologías y mejoras en su diseño construcción, se
puede hablar de:
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- Obsolescencia funcional: que es el resultado de defectos en el diseño o cambios a

través de los años en los aspectos estructurales, materiales o diseños obsoletos a la
luz de los estándares comunes, pudiendo ser corregidos o no.
- Obsolescencia económica: es el efecto adverso de los factores externos cuya
influencia produce un resultado económico negativo imposible de corregir.
METODO DE MERCADO
La confiabilidad de este método depende de la calidad y veracidad de la información

obtenida de inmuebles similares al avaluado, se basa en el valor que un comprador
estaría dispuesto a pagar, por un bien comparable y que le generase una utilidad igual.
En el sector hotelero no siempre es posible obtener información de mercado, pues los
hoteles son diferentes por construcción, diseño, ubicación, vetustez, mobiliario y calidad
de los servicios que prestan.
AVALUO DE TERRENOS SIN URBANIZAR
El valor de los lotes en bruto se obtiene a partir del valor de lotes urbanizados, a los
cuales se resta los costos de urbanismo.
También se puede recurrir al proceso de homogenización, así: Se comparan las ofertas
encontradas con la transacción esperada, se homogeniza el tamaño del lote motivo del
avaluó con el lote típico de la zona, pero sobre todo se deben hacer comparables las
normas y las características de la edificación que se pueda construir.
Reglamentación y Normas.
Las normas de la ciudad definen lo que se puede construir en el lote de referencia, y los
parámetros definitivos para obtener el valor del lote son: Densidad permitida, Áreas de
Control Ambiental, Normas de la urbanización, Tamaño mínimo de Lotes, Cesiones,
Costos de Urbanización y la utilidad del constructor.
AVALUO DE CLUBES SOCIALES
Para el avaluó del terreno se utiliza el método Residual o el Potencial de Desarrollo, en

las construcciones se aplica el Método de Reposicion.El club Social como tal, se avalúa
por el valor de las acciones, el numero de socios y la disponibilidad de acciones en el
mercado.
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Para el avaluó de las piscinas y las canchas deportivas, se aplica el Método de

Reposición. El avaluó de campo de Golf, debe hacerse por el método de Sustitución:
Cuanto vale tener un campo de las características del predio motivo del avaluó, no se
considera solo el valor del campo, sino el costo de las adecuaciones (Condiciones y
tamaño de la vegetación).
Las instalaciones del club pueden también avaluarse por el uso alterno que tendrían. Es
importante aclarar que una cosa es avaluar el terreno, las instalaciones y
construcciones, que sería el valor físico del club, y otra muy distinta, es avaluar el Club
como negocio o como entidad Social.
AVALUO DE INSTITUCIONE SEDUCATIVAS
Las instalaciones educativas pueden ser avaluadas como inmuebles físicos y como
empresas. Como inmueble se avalúa el terreno (Método comparativo de mercado,
Residual), y la construcción por el método de Reposición. Si se avalúa como empresa, se
determina la rentabilidad del negocio y se aplica el método de Renta.
AVALUO DE TEATROS.
El avaluó se realiza por el método de renta, pues el teatro como tal, es un inmueble
negocio. Se cuantifica la demanda esperada, se definen los gastos de operación, se
determina la rentabilidad promedio ponderada y se aplica el Método de Rentabilidad.
AVALUO DE HOTELES.
Se aplica el mismo criterio del Inmueble-negocio. Se determina la rentabilidad promedio

por temporada, luego se obtiene el promedio ponderado de la rentabilidad y se aplica el
Método de Renta.
AVALUO DE LOTES PORTUARIOS.
Es necesario resaltar que la disponibilidad de lotes portuarios es escasa. Pero es claro

que se deben avaluar por el Método de Renta. Se define la posibilidad de
almacenamiento del lote, dependiendo de la capacidad de los contenedores a
almacenar (20-40 Toneladas), se cuantifica el pago por contenedor,( Una cosa es el
contenedor lleno y otra vacio), se determinan las gastos de operación, se defina la
rentabilidad y se procede a realizar el avaluó por el Método de Renta.
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CAPITULO VI
AVALUO DE RONDAS, RIO Y HUMEDALES.
El doctor OSCAR F. BORRERO OCHOA, propone la aplicación de la siguiente ecuación:
V = P.A. + F.P.R.
A+R
A= Área no afectada por la Ronda.

R= Área afectada por la Ronda del rio.
P= Precio medio por Hectárea de las fincas en la región.
F= Factor aplicable a la Ronda. Así por ejemplo, si un predio esta destinado a la
producción de cultivos permanentes (palma africana, caña de azúcar, café , banano y
frutales ) tiene un valor de afectación del 10% respecto del valor del terreno productivo.
Si el predio esta dedicado a los cultivos transitorios (maíz, sorgo, algodón), el factor a
utilizar es del 30%.Si el terreno esta dedicado a ganadería extensiva, se propone un
factor del 50%.
Ejemplo: Una finca de 40 Hectáreas, tiene 30 Hectáreas de área útil y 10 Hectáreas en

ronda de rio, y un precio promedio de $15.000.000.oo. Se dedica a cultivos transitorios.
V=15.000.000.oo*30+0.1*15.000.000.oo*10.
30+10
V= $11.625.000.oo.
METODOLOGIA PARA ZONAS URBANAS.
La practica enseña que se debe aplicar el Método Residual, para la obtención del valor
del suelo urbano de protección. Esto significa que el Constructor, potencial demandante
del predio, pagara por un terreno que permita construir determinado número de viviendas
o metros cuadrados en función de su potencialidad contractiva o densidad habitacional, y
no de acuerdo a su tamaño Generalmente el valor pagado tiene como precio de
referencia el valor rural.
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CAPITULO VII
AVALUOS INDUSTRIALES:
CLASES
Por INDUSTRIA se entiende el conjunto de actividades orientadas a las primeras y

posteriores transformaciones de los productos naturales y su ulterior envasado y
transporte. También se entiende por industria el conjunto de operaciones necesarias para
la transformación de materias primas en productos terminados, pasando por la
producción, almacenamiento y distribución de bienes económicos tangibles. En otras
palabras, los recursos físicos son transformados, fabricados y ensamblados para
formar otros bienes físicos.
Entre los productos suministrados por la industria hay que distinguir entre los Bienes de
consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus necesidades y los
Bienes de producción, destinados a producir otros bienes, como por ejemplo, máquinas
y herramientas.
Se han acuñado 2 términos:
Pequeña industria: Es la dedicada a usos de consumo, los edificios para está categoría
de industrias son edificios de uso corriente, con inversión relativamente pequeña en
maquinaria y equipo.
Industria pesada: Se refiere a Industrias que tratan grande cantidades de productos

brutos para convertirlos en productos semielaborados y usualmente se construyen para
larga duración.
Entre los productos suministrados pro la industria hay que distinguir entre los Bienes de
consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus necesidades y los
Bienes de producción, destinados a producir otros bienes, como por ejemplo, máquinas
y herramientas.
Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener

beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el
concurso de diversos elementos físicos (terrenos, construcciones, infraestructura,
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maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles. Generalmente sus utilidades

se producen por la prestación de servicios.
ETAPAS PARA LOS AVALUOS INDUSTRIALES.
El proceso valuatorio se puede resumir en los siguientes Items:
Definición del problema
Visita y Reconocimiento del Bien. Es conveniente hacer un recorrido general de la

planta, para determinar cual debe ser la forma más correcta, rápida y eficaz a seguir en
la inspección de los equipos. Es conveniente seguir el diagrama de Flujo del Proceso de
Producción, también se puede realizar la inspección sección por sección, en lo posible,
por grupo de equipos, ello permite presentar avalúos parciales, lo cual es de gran utilidad
para la empresa que solicita el estudio.
La etapa de la inspección del equipo, se puede resumir así:
 Identificación del equipo. Normalmente todos los equipos traen una plaqueta
diseñada por el fabricante, ésta tiene número de serie, modelo y país fabricante.
 Descripción del Equipo. Se relacionan los componentes y/o accesorios que hacen
parte del equipo, especificando su uso y funcionamiento
- Materiales. Obviamente, dependen del tipo de trabajo que realiza la Maquinaria.
- Diseño de la Maquina: El diseño es la actividad creativa, consistente en determinar las

características exteriores de los equipos. Es lógico, que en muchos casos, las labores
que los equipos desarrollan determinan su diseño. Se debe analizar la apariencia del
equipo, su peso y volumen, su calidad de producción y la naturaleza del mercado.
- Tipo de Combustible: Los equipos industriales pueden funcionar con electricidad, Gas,
gasolina, ACPM, vapor de agua etc.
- Mecanismos Articulados: Pueden ser barras fijas, tuberías y sus accesorios.
- Instalaciones Eléctricas e Hidráulicas: Hace referencia a la forma de conducción de

la electricidad al motor y al manejo de los fluidos.
- Motores: Por motor se entiende aquel tipo o aparato que transforma en energía
mecánica otras clases de energía.
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- Sistemas de Lubricación: Lubricación es el procedimiento mediante el cual se

engrasa o aceita un equipo, tratando de minimizar el desgaste de sus partes.
- Sistemas de Enfriamiento: Mecanismos que permiten mantener la temperatura

adecuada del equipo.
- Marca del Equipo: por marca se entiende el distintivo que el fabricante coloca a los
productos de su industria, dependiendo de su reconocimiento y posicionamiento en el
mercado, se deriva su agenciamiento, es decir, la posibilidad de conseguir repuestos
originales.
- País Fabricante del Equipo: El grado de Industrialización de un país, es casi siempre

sinónimo de calidad de los equipos que produce.
- Grado de Comercialización: Refleja la aceptación en el mercado del equipo. Es

consecuencia lógica de su marca y lugar de fabricación.
- Obsolescencia Técnica: Se mide teniendo una visión conjunta de la evolución de los

instrumentos o maquinaria y técnicas exclusivas de una industria determinada. Ejemplo
claro se presenta en la informática, un Computador es obsoleto técnicamente en 1 año.
Equipos de navegación aeronáutica, envasadoras, etc.
- Obsolescencia Mecánica: Se refiere al rendimiento mecánico, consecuencia lógica del

desgaste normal de cada parte de los equipos.
- Eficiencia mecánica: En una máquina simple, se realiza trabajo de entrada por la

aplicación de una fuerza única y la máquina realiza trabajo de salida, por medio de otra
fuerza única, durante ésta operación ocurren tres procesos:
a. Se suministra trabajo a la máquina.
b. Se realiza trabajo en contra de la fricción.
c. La máquina realiza trabajo útil o de salida. La eficiencia de la máquina, se puede

medir comparando su trabajo de salida contra el trabajo que se le suministra.
Eficiencia Mecánica = Trabajo de salida

Trabajo de entrada
La eficiencia siempre será un número comprendido entre cero y uno, es práctica común,
expresar ésta cantidad decimal en términos porcentuales. Este dato suele estar definido
en los catálogos suministrados por el fabricante de los equipos, en caso contrario, es
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fácilmente calculable, por ejemplo, una máquina que realiza 40 julios de trabajo, cuando
se le suministran 80, tiene una eficiencia del 50%
Eficiencia Mecánica = 40 Julios = 0.5 = 50%

80 Julios
La máquina ideal tendrá una eficiencia mecánica del 100%.
- Condiciones de Severidad.
Son las condiciones máximas admisibles de trabajo, generalmente los equipos están
diseñados para funcionar hasta un límite superior de trabajo, especificado por el
fabricante, si la máquina opera por encima de éste límite, lo más probable es que sufra
un deterioro acelerado, entregue resultados no confiables o en caso extremo, daños
irreparables. Algunos equipos traen en su placa de datos, las condiciones máximas
admisibles de operación, así por ejemplo, los equipos de precisión electrónica deben
trabajar a una temperatura específica, de 18 °C, si operan a una temperatura distinta, su
grado de precisión disminuye. Para las calderas y compresores, se especifica la máxima
presión y temperatura que admiten.
- El Grado de Severidad.
Es un factor determinante en la productividad y en la vida útil de las máquinas,

especialmente en aquellas cuyo alto grado de precisión se consigue sólo con métodos
modernos electrónicos y mandos especiales de microprocesadores, lo cual exige que
éstas permanezcan en espacios cerrados y en condiciones ambientales atmosféricas
totalmente controladas en lo referente a temperatura, humedad y limpieza del aire. El
avaluador industrial también debe tener en cuenta la compatibilidad química de los
materiales y el tratamiento o adecuación de los mismos para que no deterioren los
equipos, por ejemplo, el agua de alimentación de las calderas debe tratarse
químicamente para eliminar su acidez, exceso de aire, dureza (dificultas para obtener
espuma con el jabón)etc. causantes de la corrosión o incrustaciones en las cubiertas y
tubos de las mismas, disminuyendo consecuentemente su eficiencia y vida económica
útil.
- Programa de Mantenimiento.
La vida económica útil de las máquinas y equipos depende en sumo grado del programa
de mantenimiento al que estén sujetas.
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Por Mantenimiento se entiende el Procedimiento mediante el cual se tratan de conservar

las características físicas y técnicas del equipo, en forma constante a través del tiempo.
El propósito del mantenimiento, es reducir las posibilidades de que se presenten fallas en
el funcionamiento de los equipos, con lo cual se aumenta la confiabilidad en la cadena
productiva y obviamente, reparar daños, cuando se presenten.
 Mantenimiento Correctivo: Hace referencia a la reparación del equipo, es muy

costosa, pues obliga a parar los equipos sin una programación establecido
previamente.
 Mantenimiento Preventivo: Es el que se hace antes de que se presente la falla, se

origina en la implementación de rigurosos procedimientos de comprobación e
inspección, permite planear la parálisis de los equipos, por lo general, es más
económico que el correctivo.
 Mantenimiento Rutinario: Es el mantenimiento general que se hace a los equipos,

el ejemplo típico, es la lubricación y la limpieza.
 Mantenimiento Predictivo: Es una innovación en el mantenimiento de Equipos

Industriales, se realiza mediante trabajos programados que permiten deducir el
estado de los equipos y en consecuencia, determinar la necesidad de reparación.
Ejemplo: medir frecuencias de vibración.
- Montaje Electromecánico.
El montaje de una máquina debe ajustarse estrictamente a las reglamentaciones

indicadas en los planos y manuales suministrados por el fabricante y debe ser ejecutado
por personal experimentado.
Para su avalúo, los Equipos Industriales se clasifican por grupos homogéneos y unidades
completas, adicionalmente, se deben analizar y describir la ubicación de los Equipos en
la planta y dentro del ciclo productivo, el nombre del Equipo, El modelo, La serie, su
capacidad, Nombre y datos del Proveedor, Año de fabricación del Equipo, Dimensiones y
características técnicas, tipo de trabajo que desarrolla y su intensidad.
Características técnicas de los equipos. Se debe relacionar como mínimo, el

rendimiento del equipo, característica que indica la rapidez de producción o eficiencia,
para prestar un servicio determinado, esto es importante, pues permite comparar el
equipo con los existentes en el mercado.
DOCUMENTOS NECESARIOS PARA EL AVALÚO:
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Análisis de Documentos Legales y Técnicos. Algunos de los documentos a solicitar son

necesarios para acreditar el valor de reposición y la propiedad de los equipos, determinar
la ubicación exacta de los bienes, ampliar la descripción de los equipos, entre otros son
los siguientes:
Certificado de Constitución y Gerencia, con el fin de conocer número de matrícula,

domicilio, objeto social de la Industria, representante legal, reformas del Acta y vigencia
de la empresa. La Escritura de Constitución, sirve para determinar la ubicación del
inmueble donde se encuentran los bienes objeto del avalúo, especificando claramente
sus linderos y su destino económico industrial.
Certificado de Cámara y Comercio. Para conocer el objeto social de la industria y su

representante legal.
Pólizas de Seguros. Sobre éste documento se debe determinar claramente los riesgos
que cubre (robo, incendio), el número de la Póliza o contrato de seguro, la compañía
aseguradora o beneficiaria, el valor asegurado, la fecha de vencimiento.
Contratos de reserva de dominio sin tenencia, para la identificación del equipo y

determinar máquinas en pignoración, si las hay.
Facturas de compra de las máquinas y equipos objeto del avalúo (si existen), con los
correspondientes manifiestos de importación (si fueron importados). De éstos
documentos se extraen costos, fechas de adquisición, casa representante, país de origen
y firma constructora del equipo, derechos arancelarios, impuesto a las ventas y otros si
se causan, descripción detallada de la mercancía.
Cartas de Nacionalización. Este documento permite garantizar la legalidad de los

equipos motivo del avalúo.
Catálogos y manuales de operación. Son útiles para determinar las especificaciones y

características técnicas del equipo, funcionamiento del equipo, tipo de mantenimiento al
cual debe someterse y en general, normas y sugerencias para su montaje mecánico y
eléctrico.
Otros. Aquí se hace referencia a todos los documentos existentes y que puedan servir
para la realización del avalúo. (Avalúos Anteriores por Ejemplo).
OBTENCIÓN Y CLASIFICACIÓN DE LOS DATOS NECESARIOS PARA EL AVALÚO.
Separación de los datos generales y específicos de los equipos motivo del Avalúo.
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ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE LA INFORMACIÓN OBTENIDA,
Datos de compra ventas, solicitud de cotizaciones, información de revistas

especializadas.
ELEMENTOS MOTIVO DEL AVALÚO
El avalúo del Terreno sobre el cual se levanta la Construcción Industria.
El avalúo de la Construcción.
El avalúo de la Maquinaria y Equipo.
El avalúo del Good Will.
El Avalúo del Valor en Marcha.
El Avalúo de otros Intangibles de la industria. Entre estos intangibles se pueden

considerar el Nombre de la Industria y la marca de los productos que elabora, su
posicionamiento en el mercado, las formulas y patentes que tenga legalmente
registradas la, la rentabilidad, etc.
DECISIONES ADMINISTRATIVAS.
Son decisiones tomadas por la dirección o Gerencia de la Industria y deben ser

respetadas y aceptadas por el avaluador. Estas son: Vida Útil del Equipo, Método de
Depreciación y Cuota de Salvamento.
Método de Depreciación.
Por depreciación se entiende la perdida de valor del equipo por cualquier causa. Como
existen varios métodos de depreciación (Línea recta, de la suma de los años de vida útil,
por citar solo algunos.). La dirección de la empresa debe definir el método a emplear.
Se establece la vida útil del articulo (Definida por el fabricante o mediante una decisión
administrativa)
Se determina la cuota de salvamento
Al valor original del equipo (actualizado a pesos de hoy), se le resta el valor de la cuota
de salvamento y este es el valor a depreciar. Por cuota de salvamento se entiende el
porcentaje del valor original que se considera recuperable, después del equipo cumplir
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su vida útil. Es una decisión netamente administrativa y depende entre otros, del
mantenimiento hecho al equipo.
Para obtener la cantidad a depreciar en el primer año, se multiplica la constante por 1, si

es para el segundo año, la constante se multiplica por 2, y así sucesivamente, al finalizar
todo el proceso, la sumatoria de las depreciaciones anuales debe dar el valor
considerado originalmente como Valor a Depreciar.
En este método pareciera existir mas justicia, pues en la medida en que el Equipo gana
obsolescencia, mayor es la depreciación.
Vida Útil.
Por esta se entiende, el tiempo que duraría en óptimas condiciones de producción el

equipo, normalmente esta definida por el fabricante, aunque esta también depende del
grado de industrialización del país donde se trabaja. Por ejemplo, en Estados Unidos el
ciudadano medio, cambia vehículo cada 3 años, en el Oriente Medio, el ciudadano
promedio cambia vehículo cada año, en Colombia el ciudadano común obtiene un
vehículo en toda su vida productiva. El propietario puede determinar una vida útil para el
equipo, distinta a la definida por el fabricante.
La vida útil también se puede definir como el período de tiempo durante el cual el bien
es económicamente productivo, Por ejemplo: a medida que una máquina es utilizada, la
mayor parte de sus piezas están sometidas a desgaste, a pesar de que un adecuado
mantenimiento, puede hacer que ese desgaste sea más lento, las piezas componentes
de la máquina alcanzan un grado de desgaste en el cual fallan y es necesario su
reemplazo. Este fenómeno se hace más frecuente a medida que la máquina va
envejeciendo. Si se analizan estadísticas de los costos de operación, se observará que al
cabo de cierto tiempo, el costo por hora de utilización del equipo, el cual incluye los
costos de mantenimiento, se hacen mayores, en relación con el costo por hora promedio
del equipo hasta ese momento.
Este aumento en el costo de operación del equipo hace que la operación del mismo ya
no sea rentable para la empresa y se dice entonces que la máquina ha llegado al final de
su vida útil económica, y en ese momento es más rentable reemplazar el equipo viejo por
un equipo nuevo.
La vida útil que alcanza un equipo depende, obviamente, de las condiciones de

operación, intensidad de trabajo, tipo de equipo, función desarrollada y mantenimiento
recibido.
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Cuota de Salvamento. Es la cantidad de dinero que se puede recuperar del valor

original del equipo, una vez este cumple su vida útil.
DEFINICIÓN DEL MÉTODO VALUATORIO
Para cada uno de los elementos del Avalúo. Este depende de la Información obtenida en
la visita de campo, de las características técnicas de los equipos y de la información
suministrada por la empresa.
Método de Reposición.
Procedimiento para el Cálculo.
- Definir los elementos que comprenden el valor de reposición.
- Recopilar la información técnica.
- Determinar el valor de Reposición. Se emplea alguno de los métodos conocidos.

Actualización del Valor Histórico por Índices.
- Consiste en la actualización del valor histórico, mediante la aplicación de índices que

reflejan el efecto sobre el valor de la inflación en el país (para equipos nacionales), y el
efecto combinado de la inflación en el país de origen, con la devaluación del peso frente
a la moneda de dicho país, (para equipos extranjeros).
Método Comparativo.
Consiste en la investigación con fabricantes, proveedores o representantes de los

fabricantes, en el país o en el exterior, del valor de los bienes de similares características.
Para el caso de construcciones existen algunas estadísticas de entidades como

CAMACOL, CENAC, CONSTRUDATA, que publican información especializada sobre
costos de construcción. En este caso se deben adecuar los valores unitarios de metro
cuadrado construido, calculados para prototipos de construcción, a las características
específicas de la construcción objeto del avalúo.
En el caso de maquinaria y equipos, si se logra obtener una cotización de un equipo

exactamente igual a aquel que se está avaluando, se tiene una información muy
confiable; sin embargo, si la marca o el modelo ya no son fabricados, situación bastante
común, se deben involucrar en el análisis factores como calidad relativa entre el equipo
cotizado y el que es objeto del avalúo, nivel de tecnología, trayectoria de la marca, etc.
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Método de Costo de Fabricación o Presupuesto.
Consiste en la determinación del valor de un bien mediante el análisis del costo de sus
elementos constructivos, la mano de obra involucrada en su fabricación, los materiales y
equipos necesarios, y en general todos los costos de fabricación.
Este método especialmente útil para determinar el valor de construcciones, equipos que
no involucran mucha tecnología como tanques y recipientes e instalaciones como redes
eléctricas, neumáticas, tuberías de vapor o agua, etc. que se construyen para suplir
necesidades específicas.
Calculo del Valor Actual.
Se ha definido el valor actual, como valor de reposición menos una depreciación,

entendiendo el concepto de depreciación, como la pérdida del valor ocasionada por la
utilización (desgaste, deterioro, etc.) del equipo, es decir, la depreciación debe depender
de: tiempo de empleo del equipo, intensidad de trabajo, mantenimiento, condiciones de
operación.
Para determinar el valor actual del bien, se debe restar al valor de reposición, el demérito
correspondiente al desgaste por el uso a que éste está sometido el equipo.
La determinación de éste demérito, debe ser realizada técnica y objetivamente,

analizando los factores que intervienen en el proceso de desgaste o deterioro de un bien,
y la incidencia que tiene cada uno en dicho proceso.
El modelo matemático fue desarrollado, con el propósito de contar con una metodología
suficientemente válida desde el punto de vista técnico, pero también de sencilla
aplicación y sobre todo fácil de explicar.
La utilización de un modelo matemático de éstas características ha permitido, de otra

parte, implementar aplicaciones sistematizadas que facilitan el procesamiento de la
información y agilizan la realización del cálculo de los deméritos y por consiguiente del
valor actual, para grupos de bienes numerosos.
El Valor Residual:
Es el valor que conserva el bien una vez cumplida su vida útil. Es decir, que a pesar de
que la operación del bien ya no es considerada rentable, el bien conserva aún el valor de
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mercado o precio en las condiciones en que se encuentra. La magnitud de dicho valor

con relación al valor de reposición dependerá del tipo de bien de que se trate y el estado
en que se encuentre.
El valor comercial del equipo se obtiene aplicando la siguiente fórmula matemática:
Vc = Vr x C x FD x R
Donde: Vc: Valor comercial actual del equipo

Vr: Valor de reposición
C : cantidad, se refiere el número de equipos iguales inspeccionados
FD: Factor de Depreciación obtenido mediante la aplicación de la
fórmula
R: Realización, se califica porcentualmente y depende del grado de
comercialización del bien, considerando la potencial demanda y los
sectores de mercado a donde puede dirigirse la oferta del equipo, su
nivel tecnológico, su grado de obsolescencia, la situación actual y las
perspectivas económicas y financieras del país.
-Proporción del Valor Residual.
Es la relación que existe entre el valor residual del bien al final de su vida útil y el valor de
reposición del mismo. Es decir:
P = Vr / VR
-Factor de Demerito.
Es un factor que permite obtener el monto del demérito al multiplicarlo por el valor de
reposición.
Factor de demérito = (E / Vu) (1 - P)
- Ecuación del Valor Actual
Valor del equipo = VR x Factor de demérito
NOTA.- En el caso en que la edad del bien supere la vida útil económica del mismo, las
expresiones a utilizar serían las siguientes:
VA = V r = VR x P
Demérito = (VR - Vr)= VR (1 - P)
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-Fijación de Valores.
El avalúo total del bien corresponde a la sumatoria de los avalúos parciales de los
componentes de la industria: Terreno, construcciones, maquinaria y equipo, valor en
marcha y Good Will.
ELABORACIÓN DEL INFORME.
El informe debe ser lo suficientemente claro, para que cualquier persona al leerlo, lo
entienda.
FACTORES QUE AFECTAN EL AVALÚO INDUSTRIAL
-Condiciones Socioeconómicas de un País.

Las alteraciones prolongadas del orden público en una determinada región, tienen
altísima incidencia económica en el valor de los equipos, pues se altera el equilibrio
normal del mercado.
-Políticas Fiscales.
Las exenciones o gravámenes que existen en algunas legislaturas, se reflejan
necesariamente en el valor de los Equipos.
-Modelos Económicos Imperantes.

Los costos de los Equipos Industriales en Sistemas Económicos Proteccionistas son
diferentes a aquellos en Sistemas donde se impone el libre juego de la oferta y la
demanda.
-Tipos de Crédito Disponible.

Los costos financieros deben ser analizados cuidadosamente, pues las tasas de interés
terminan por incidir en el valor final de los Equipos Industriales.
-Inflación y Devaluación.
Por Inflación se entiende el desequilibrio económico caracterizado por el alza general de
precios y que proviene del aumento del papel moneda. Su efecto implica pérdida de
poder Adquisitivo de la moneda.
PRECISIONES VALUATORIAS.
Pese a que el resultado del Avalúo, es independiente del propósito para el cual se
elabora, es posible que un mismo bien tenga valores diferentes, igualmente correctos. Un
Equipo industrial puede representar para una Industria un valor competitivo, pues hace
que ella marche delante de su competencia, representando una alta inversión, pero
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puede ser de un valor mínimo en términos contables, o poco apreciado por una Industria
que no tenga la infraestructura necesaria para su debida explotación. El ejemplo típico de
valores diferentes de un mismo equipo industrial, se da en lo referente a los seguros. El
Valor Comercial del equipo puede ser de 100 unidades y estar asegurado por 120
unidades (Supraseguro) o por 80 Unidades (Infraseguro).
AVALÚOS PARA LA OBTENCIÓN DE SEGUROS.
Por Seguro se entiende un contrato en virtud del cual una persona o sociedad
(ASEGURADOR), asume un riesgo que debe recaer sobre otra persona (ASEGURADO),
a cambio del pago de una cantidad de dinero (PRIMA). En consecuencia, los Seguros
son una medida de protección de la Industria frente a la posibilidad de ocurrencia de un
siniestro y son la estimación del valor en el cual la Industria los cuantifica, ante la
probabilidad de ocurrencia del Siniestro: A mayor riesgo, mayor cobertura y mayor prima.
Los Avalúos cuyo objeto son la determinación de un Seguro, aunque el valor obtenido es
el comercial, permiten determinar de forma real y objetiva, la suma por la cual debe
Asegurarse el Equipo, evitando de paso las figuras de Infraseguro y Supraseguro.
El Código de Comercio en sus artículos 1101 y siguientes, es claro en lo atinente a

Seguros.
AVALUO INDIVIDUAL DE LOS COMPONENTES DE LA INDUSTRIA.
-Terreno. El Avalúo de un terreno Industrial, se Avalúa por cualquier método:

Comparación, Mercado, Potencial de desarrollo o Residual. Lo único que los diferencia
del Avalúo de un lote urbano es que al valor obtenido para el terreno, se deben sumar
todas las adecuaciones hechas en el mejoramiento de su infraestructura durante el
último año, así, éstas se hubieren realizado por fuera del perímetro del terreno
propiamente dicho, la única limitante que se da, es que estas adiciones no deben superar
el valor inicial del terreno y deben haber sido hechas en el último año.
Ejemplo:
TERRENO Valor del terreno

DE LA 5.000 Unidades
INDUSTRIA
Vía en malas condiciones
PUERTO DE
EMBARQUE
S0024034
R.N.A.04107075
Si la Industria invierte 8.000 Unidades en el mejoramiento de la vía, aunque como se

ve claramente en el gráfico, ésta inversión, está por fuera del perímetro del terreno de la
Industria, al valor del terreno obtenido inicialmente, es decir, 5.000 Unidades, sólo puede
ser adicionado éste valor, es decir, 500 Unidades, en consecuencia, el valor del terreno
será de 5.500 unidades, el resto de la inversión, debe haberse reflejado como una
VALORIZACIÓN del terreno y necesariamente estar incorporada al valor obtenido
inicialmente.
-Construcciones. Las Construcciones Industriales se avalúan por cualquier método

conocido: Comparación o de Mercado, Reposición a Nuevo o Sustitución, Renta. La
diferencia respecto al Avalúo de una construcción Urbana, radica en que la Construcción
Industrial, debe ser sometida al Código de Seguridad Industrial y las fallas que presente
respecto al citado Código, (su costo de adecuación), debe ser restado al valor fijado
inicialmente para la construcción.
8. METODOLOGIA EMPLEADA
Para la fijación de precios, se empleo una combinación de metodologías de aceptación
universal, estas fueron: Reposición y Renta. Se complemento este proceso con
investigaciones directas e indirectas, que dieron como consecuencia una tendencia
histórica de comportamiento de los precios de la tierra en el sector, se realizó también un
análisis de precios unitarios en revistas especializadas como Guía Inmobiliaria y
CONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto la opinión de profesionales especializados
y la base de datos de W.R INGENIEROS AVALUADORES.
11. SUSTENTACIÓN DEL AVALUO

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes raíces
está bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación, pues los
bienes raíces no pueden separarse de donde están ubicados, el futuro económico del
área, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o futura como lugar de
construcción, el uso actual y posible del predio, pues el valor de las propiedades se
deriva del uso al que se les someta.
Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la categoría de

los servicios públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometría del predio,
las obras en ejecución y proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son
incidentes del valor otros elementos como los materiales de construcción, los acabados,
el estado de conservación, el mayor y mejor uso, el diseño arquitectónico y la distribución
interior del inmueble, la estratificación y el entorno.
S0024034
R.N.A.04107075
Sentencia C-492/96
DERECHO DE ASOCIACION-Vulneración por exigencia de

asociarse:
Una de las formas de violar el derecho consiste precisamente en
exigir la asociación para tener acceso al ejercicio de determinado
derecho fundamental o para alcanzar beneficios que normalmente
debería obtener sin necesidad de asociarse.
EJERCICIO DE PROFESIONES-Constitución de colegios:

La propia Constitución autoriza, en lo relativo al ejercicio de las
profesiones, que, por decisión de los propios profesionales, se
puedan constituir asociaciones denominadas colegios y organizarse
mediante ellos, siempre que su estructura interna y funcionamiento
sean democráticos, con lo cual se quiere significar que no se trata de
círculos cerrados o exclusivos a los que únicamente puedan acceder
determinadas clases de personas.
COLEGIOS DE PROFESIONALES-Objeto:
Los colegios de profesionales no responden simplemente a una
necesidad asociativa entre sus integrantes para alcanzar fines
individuales de cada uno de ellos, sino que se proyectan hacia el
entorno social, si se tiene en cuenta que su primordial objeto radica
en establecer formas de autocontrol, de preservación y de
aquilatamiento de la preparación, la idoneidad, la ética y la eficiencia
de quienes, en el campo de la actividad respectiva, habrán de ejercer
su profesión.
COLEGIOS DE PROFESIONALES-Requisitos de afiliados

No es extraño que tales asociaciones exijan requisitos a sus afiliados,
en el campo de la formación académica, de la experiencia y del
prestigio, ni que vigilen de cerca la conducta que ellos observan en el
ejercicio profesional, su rendimiento, la calidad de sus servicios y su
creciente capacitación, así como las sanas prácticas de competencia,
pues de lo que se trata es de brindar garantías a la sociedad y
fortaleza al desarrollo de la profesión. Si bien toda persona es libre
de escoger profesión u oficio, la ley está autorizada para exigir
títulos de idoneidad -uno de los cuales puede ser precisamente,
además del académico, el que proviene del aval otorgado al individuo
S0024034
R.N.A.04107075
por una asociación profesional legalmente reconocida- y que,

adicionalmente, las autoridades competentes están en la obligación
de inspeccionar y vigilar dicho ejercicio.
LIBERTAD DE EJERCER PROFESION U OFICIO-Límites

La libertad de ejercer profesión u oficio no es absoluta y, por el
contrario, el ordenamiento jurídico plasma respecto de ella
importantes restricciones, en guarda del interés colectivo.
ASOCIACIONES DE PROFESIONALES-Calidad de los servicios

Cuando el Estado, mediante la ley, busca asegurar la calidad de los
servicios profesionales, dando crédito a quien demuestra, a través de
la asociación a la cual pertenece, una mayor experiencia y una
adecuada preparación, en virtud de las exigencias internas de sus
propios colegas, que así lo garantizan, no está castigando al no
asociado -quien puede ejercer su actividad en campos respecto de los
cuales no se exija el mencionado aval-, ni obligando a las personas a
asociarse. Que éstas, por su cuenta, concluyan en los mayores
beneficios que habrá de proporcionarles la asociación, es algo
diferente.
SERVICIOS PROFESIONALES - Exigencia de pertenecer a

asociaciones / COLEGIOS DE PROFESIONALES - Asignación de
funciones públicas
El Estado, en lo que se refiere a los servicios que él mismo demanda
de quienes ejercen una cierta profesión, está en libertad de
establecer mecanismos orientados a garantizar el mayor nivel de
quienes habrán de prestárselos, uno de los cuales puede consistir en
la exigencia de pertenecer a asociaciones calificadas y reconocidas
en la materia, y ello encuentra respaldo en el precepto constitucional
que autoriza a la ley para asignar funciones públicas a los colegios de
profesionales. Tampoco se vulnera el derecho de igualdad al prever
este tipo de normas, ya que no se trata de consagrar preferencias o
discriminaciones injustificadas, sino de otorgar reconocimiento a
factores objetivos que permitan obtener mayor certidumbre sobre los
antecedentes profesionales y el grado de preparación de quienes
están vinculados a instituciones que así lo garantizan. La
diferenciación que pueda resultar de ello es justificada y razonable, y
S0024034
R.N.A.04107075
corresponde a las finalidades del efectivo control sobre la calidad de

los servicios profesionales.
AVALUO DE INMUEBLES EN MATERIA TRIBUTARIA/LONJA DE

PROPIEDAD RAIZ-Afiliación del avaluador / AVALUO DE
INMUEBLES EN ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS
La Corte no encuentra que, en una materia como los avalúos de
bienes para efectos tributarios o para los diversos fines que cumplen
las entidades públicas en actuaciones administrativas, resulten
violados los derechos de ejercicio profesional, de igualdad o de
asociación de quienes no pertenecen a lonjas de propiedad raíz, por
el hecho de que se exija la afiliación del avaluador a una lonja, su
registro en ella o el respaldo de la misma, para prestar al Estado sus
servicios. Se busca aprovechar, en beneficio del interés público, la
experiencia y el reconocido prestigio de las lonjas como índice
demostrativo de la aptitud del avaluador. El Estado se reserva el
derecho de confiar ciertas funciones públicas a colegios o
asociaciones de profesionales.
DESCENTRALIZACION POR COLABORACION -

Naturaleza/PARTICULARES-Ejercicio de funciones públicas
Una de las formas de descentralización es la denominada "por
colaboración", que vincula a los particulares al servicio público, en
búsqueda de la eficiencia, la celeridad y la economía -también
principios que inspiran la actividad de la administración- y como una
manera de asegurar la participación de aquéllos en la vida de la
comunidad. Esa participación no puede estar exenta de requisitos ni
de cautelas acerca de la idoneidad de quienes, siendo particulares,
cumplan ciertas funciones públicas. La vinculación de los particulares
a una función antes confiada tan sólo a la entidad pública implica la
eliminación de trámites innecesarios.
Referencia: Expediente D-1279

Demanda de inconstitucionalidad contra los artículos 79
(parcial) de la Ley 223 de 1995 y 27 (parcial) del Decreto 2150
de 1995.
Actor: Dolfus Romero Celis
Magistrado Ponente:
Dr. JOSE GREGORIO HERNANDEZ GALINDO
S0024034
R.N.A.04107075
Sentencia aprobada en Santa Fe de Bogotá, D.C., según consta en

acta del veintiséis (26) de septiembre de mil novecientos noventa y
seis (1996).
I. ANTECEDENTES. INTERVENCIONES. CONCEPTO DEL MINISTERIO
PÚBLICO.
Han sido acusados ante la Corte los artículos 79 (parcial) de la Ley
223 de 1995 y 27 (parcial) del Decreto 2150 de 1995, que dicen
textualmente (se subraya lo demandado):
"LEY 223 DE 1995

(Diciembre 20)
Por la cual se expiden normas sobre racionalización tributaria y
se dictan otras disposiciones
El Congreso de Colombia
DECRETA:
(...)
Artículo 79.- Valor de enajenación de los bienes raíces.
Adiciónase el estatuto tributario con el siguiente artículo:
ARTICULO 90-1.- Valor de enajenación de los bienes raíces.
Cuando el administrador de impuestos y aduanas nacionales
establezca que el valor de enajenación de los bienes raíces que
aparece en las respectivas escrituras, es inferior en más de un
cincuenta por ciento (50%) al valor comercial del
correspondiente predio en el momento de enajenación, podrá
tomar como valor comercial de enajenación y para todos los
demás fines del impuesto sobre la renta y complementarios, el
valor comercial determinado en la forma prevista en este
artículo, menos el 50% de margen de error.
Para la determinación del valor comercial de los inmuebles, los
administradores de impuestos y aduanas nacionales deberán
utilizar estadísticas, avalúos, índices y otras informaciones
disponibles sobre el valor de la propiedad raíz en la respectiva
localidad, suministradas por dependencias del Estado o por
entidades privadas especializadas u ordenar un avalúo del
predio, con cargo al presupuesto de la DIAN.
El avalúo debe ser efectuado por las oficinas de catastro, por el

Instituto Agustín Codazzi o por las lonjas de propiedad raíz o sus
afiliados. En caso de que existan varias fuentes de información,
se tomará el promedio de los valores disponibles.
S0024034
R.N.A.04107075
Cuando el contribuyente considere que el valor comercial fijado

por la administración tributaria no corresponde al de su predio,
podrá pedir que a su costa, dicho valor comercial se establezca
por la lonja de propiedad raíz, el Instituto Agustín Codazzi o los
catastros municipales, en los municipios donde no operen las
lonjas. Dentro del proceso de determinación y discusión del
impuesto, la administración tributaria podrá aceptar el avalúo
pericial aportado por el contribuyente o solicitar otro avalúo a
un perito diferente.
En caso de que haya diferencia entre los dos avalúos, se tomará

para efectos fiscales el promedio simple de los dos.
PARAGRAFO.- Formación y actualización de catastros. El artículo

5º de la Ley 14 de 1983 y el artículo 74 de la Ley 75 de 1986,
quedarán así:
Las autoridades catastrales tienen la obligación de formar los
catastros o actualizarlos en todos los municipios del país dentro
de períodos máximos de cinco (5) años con el fin de revisar los
elementos físicos o jurídicos del catastro originados en
mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras
públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario.
PARAGRAFO 2.- El avalúo catastral de los bienes inmuebles
urbanos no podrá ser inferior al cuarenta por ciento (40%) de su
valor comercial.
Establécese un período de transición de cuatro (4) años (1996 -
1997 - 1998 y 1999) para dar cumplimiento total a la presente
norma.
PARAGRAFO TRANSITORIO.- Aquéllos municipios que a 31 de

diciembre de 1995 cumplan el período de siete (7) años, que no
hayan terminado la formación o actualización catastral, tendrán
un plazo adicional hasta el 31 de diciembre de 1996 para
terminarla".
"DECRETO NUMERO 2150 DE 1995

(Diciembre 5)
Por el cual se suprimen y reforman regulaciones,
procedimientos o trámites innecesarios existentes en la
Administración Pública.
S0024034
R.N.A.04107075
El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de las

facultades extraordinarias que le confiere el artículo 83 de la
Ley 190 de 1995, oída la opinión de la Comisión prevista en
dicho artículo, y
CONSIDERANDO:
(...)
DECRETA:
(...)
ARTICULO 27.- Avalúo de bienes inmuebles. Los avalúos de bienes
inmuebles que deban realizar las entidades públicas o que se
realicen en actuaciones administrativas, podrán ser adelantados por
el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o por cualquier persona
natural o jurídica de carácter privado, que se encuentre registrada y
autorizada por la lonja de propiedad raíz del lugar donde esté
ubicado el bien para adelantar dichos avalúos.
PARAGRAFO.- Si la entidad pública escoge la opción privada,

corresponderá a la Lonja determinar, en cada caso, la persona
natural o jurídica que adelante el avalúo de bienes inmuebles".
Considera el actor que las transcritas normas vulneran los artículos

2, 13, 25, 26, 38, 53, 150, numeral 10, y 336 de la Constitución
Política.
Según expone, la existencia de las normas acusadas impide a las

personas que no estén inscritas en la Lonja de Propiedad Raíz gozar
de las mismas oportunidades otorgadas a las que sí lo están, creando
también una preferencia en favor de los particulares dedicados a la
actividad comercial, porque ese es el propósito de las lonjas, pues su
objeto está constituído por los negocios sobre la propiedad
inmobiliaria, "si se tiene en cuenta que a raíz de la vigencia del
artículo 27 del Decreto Ley 2150 de 1995 y del artículo 79 de la Ley
223 del mismo año, para que una entidad de Derecho Público pueda
contar con la cooperación de un perito avaluador éste debe escogerse
por la Lonja y para que la Lonja lo seleccione necesita inscribirse en
ella, pagando sumas crecidas por concepto de afiliación y de
sostenimiento de la entidad".
Así -dice-, se consagra un trato que discrimina entre quienes se
afilien a la Lonja de Propiedad Raíz o se registren en ella y quienes no
lo hagan, porque sólo a los primeros se les da la oportunidad de
S0024034
R.N.A.04107075
actuar o ejercer su actividad en los avalúos de inmuebles que realizan

las entidades públicas.
A juicio del demandante, con las normas acusadas se vulnera también
el derecho a la libre asociación, pues las personas dedicadas a esa
actividad se ven forzadas a inscribirse únicamente a la Lonja de
Propiedad Raíz y no pueden organizarse en asociaciones diferentes o
ingresar a otras ya existentes, "como la Sociedad Colombiana de
Avaluadores, la Cámara de Propiedad Raíz y la Lonja de Avaluadores
de Colombia".
Afirma que, en la práctica, se establece un monopolio, consistente en

que se le asigna a una sola entidad de Derecho Privado la posibilidad
de escoger los peritos avaluadores que se requieran para el avalúo
de inmuebles, designación que sin duda representa un ingreso
económico para dichas entidades y particularmente para sus
afiliados.
Respecto de los apartes demandados del artículo 27 del Decreto Ley

2150 de 1995, anota adicionalmente que éste fue expedido con
fundamento en las facultades otorgadas por el artículo 83 de la Ley
190 de 1995 mediante el cual se revistió al Presidente de la República
de precisas facultades extraordinarias para que en el término de seis
meses, contados a partir de su promulgación, expidiera normas con
fuerza de ley para suprimir o reformar regulaciones, procedimientos
o trámites innecesarios, existentes en la Administración Pública.
En criterio del accionante, los apartes demandados del artículo en

cuestión, incluído el parágrafo, nada tienen que ver con la supresión
o reforma de procedimientos o trámites preexistentes porque lo que
hicieron fue crear nuevos procedimientos y establecer más requisitos
para el avalúo de bienes inmuebles que deben realizar las entidades
públicas o que se realicen en actuaciones administrativas,
apartándose por completo de las facultades otorgadas.
Dentro del término de fijación en lista, los ciudadanos ALVARO

NAMEN VARGAS, DORIS PINZON AMADO y JUAN FERNANDO ROMERO
TOBON, actuando a nombre del Ministerio de Justicia y del Derecho,
de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales y del Ministerio
de Hacienda, respectivamente, presentaron sendos escritos
enderezados a sustentar la de los artículos impugnados.
S0024034
R.N.A.04107075
El primero de los nombrados señala que la expresión "Lonja de

Propiedad Raíz" es "sustantivo genérico o apelativo a todas las lonjas
de propiedad raíz o de las entidades gremiales o asociaciones que
tengan la misma naturaleza y cualidades, sin que pueda entenderse
que lo hace en referencia particular a una sola de éstas, por cuanto
entre unas y otras no existe distinción hecha por la ley".
Las disposiciones objeto de proceso -afirma- no son discriminatorias y

su fin primordial consiste en controlar y preservar los dineros del
erario. Considera que, si tales previsiones excluyen a algunos
avaluadores de tal actividad, lo hacen con justa razón, pero afirma
que ellas mismas les dan oportunidad de ajustarse a sus exigencias,
porque simplemente se pueden inscribir en las lonjas, manteniendo la
igualdad del artículo 13 de la Carta.
Los intervinientes no creen que se establezca un monopolio, máxime

cuando el Instituto Geográfico Agustín Codazzi también puede
realizar tal labor directamente o por interpuesta persona, pero bajo
su responsabilidad.
Precisan que, aunque las disposiciones acusadas reconocen que la

inscripción de las personas que pueden actuar como avaluadoras
ante las entidades públicas sólo puede surtirse en las lonjas de
propiedad raíz, no es menos cierto que en el texto de las mismas
nunca se exige como presupuesto para la inscripción afiliarse o
convertirse en socio de la respectiva lonja, luego, desde este punto
de vista, no encuentra que exista base para concluir en la
inconstitucionalidad de los apartes bajo estudio, pues ellos sólo se
concretan a exigir la inscripción de la calidad de avaluador ante una
asociación gremial a la que la ley le asignó la función de llevar dicho
registro.
Afirman que la exigencia de ser socio de la lonja como presupuesto

previo para ser inscrito como avaluador no puede ser aplicado
actualmente frente al registro de avaluadores ante entidades
públicas, por cuanto el Decreto Ley 2150 de 1995 reconoce el derecho
a ser inscrito como tal a cualquier persona natural o jurídica, sin que
se deba acreditar circunstancia distinta a la idoneidad para el
desempeño de la función.
No encuentran fundamento a la afirmación hecha por el demandante

en el sentido de que la ley discrimina entre afiliados y no afiliados a
S0024034
R.N.A.04107075
las lonjas de propiedad raíz, pues lo que exige es que quienes deseen
actuar como avaluadores ante entidades públicas se inscriban como
tales en el registro que a partir de ahora debe llevar ese organismo.
Tampoco aceptan que la ley exija la afiliación a las lonjas para efectos
de obtener la inscripción en el registro de avaluadores, razón por la
cual no es dable pretender un beneficio económico a favor de un
específico sector, dado que esta afirmación no se ajusta a la realidad.
En cuanto al supuesto exceso de facultades alegado por el actor,

dicen que el Gobierno estaba facultado para modificar los
procedimientos existentes con el objeto de agilizar y hacer más
eficiente el servicio prestado por la administración. En materia de
avalúos -afirman- no existía norma que determinara el procedimiento
que se debía observar para contratar al experto avaluador, razón por
la cual la Administración se vió obligada a "adoptar los previstos en
disposiciones aplicables a la Administración de Justicia o a dictar
regulaciones internas que facilitaran el proceso de selección. Dado
que no existía norma, pero sí procedimientos de selección de los
avaluadores en las entidades públicas, lo que se hizo fue modificar
los trámites existentes, unificando criterios para toda la
Administración. A la luz de la disposición que otorgó las facultades
extraordinarias esto es totalmente válido, puesto que se logró el
objetivo pretendido por la ley, cual era el de simplificar y unificar los
procedimientos adelantados en las entidades, garantizando ante todo
la transparencia en la actuación adelantada por la Administración".
El apoderado del Ministerio de Hacienda manifiesta, además, sobre la

presunta vulneración de la libertad de ejercer una profesión, que ésta
siempre se ha entendido sujeta a unos límites, los cuales son
precisamente fijados por el legislador. Considera que el artículo 26 de
la Carta es lo suficientemente claro en admitir la intervención del
Congreso con el propósito de exigir títulos de idoneidad y,
adicionalmente, establecer los debidos controles en las mismas.
Expresa que en las normas existe una finalidad cual es la de

determinar lo más firmemente posible el valor de los bienes sujetos a
avalúo con las consecuencias fiscales que ello tiene.
Según informe secretarial, MARIA DEL ROSARIO VALDERRUTHEN

BUENO, apoderada de la Federación Colombiana de Lonjas y
Asociaciones Inmobiliarias -FEDELONJAS-, presentó, fuera de término,
S0024034
R.N.A.04107075
un escrito orientado a la defensa de la normatividad puesta en tela

de juicio.
El Procurador General de la Nación (E), LUIS EDUARDO MONTOYA

MEDINA, emitió el concepto de rigor el 24 de mayo de 1996,
solicitando a la Corte que declare exequibles, en lo acusado, las
normas demandadas.
A su juicio, no se vulnera el derecho a la igualdad, pues el legislador

materializa el principio constitucional conocido como la
descentralización por colaboración, entregándole a una entidad
privada de notoria eficacia y trayectoria en el ramo de la actividad
avaluadora el adelantamiento de un registro tan necesario para el
interés social, en tanto se trata de preservar los intereses
patrimoniales del Estado.
En cuanto a la actividad monopólica, opina que las disposiciones

demandadas únicamente se concretan a establecer un registro que
puede o no tener un valor determinado y, en dado caso, sería el de
los costos operativos para la realización de la inscripción, sin que de
allí se deriven beneficios económicos excluyentes.
VI. CONSIDERACIONES DE LA CORTE CONSTITUCIONAL
1. Competencia
Esta Corte es competente para resolver en definitiva sobre la
inconstitucionalidad planteada, según lo dispuesto en el artículo 241,
numerales 4 y 5, de la Carta Política.
2. El derecho de asociación y el ejercicio de las profesiones.

Importancia de los colegios de profesionales.
El actor estima que las disposiciones cuya inexequibilidad solicita
desconocen el derecho de asociación, toda vez que su aplicación
representa la práctica exclusión de los peritos avaluadores no
afiliados a las lonjas de propiedad raíz, del ejercicio lícito de su
profesión.
Ello implica, de acuerdo con el argumento central de la demanda, que

las personas dedicadas a esa actividad se ven forzadas a inscribirse
únicamente en las enunciadas asociaciones y no en otras -también
existentes en el país, como la Sociedad Colombiana de Avaluadores,
la Cámara de Propiedad Raíz y la Lonja de Avaluadores de Colombia-
S0024034
R.N.A.04107075
para poder actuar en calidad de peritos en el avalúo de bienes raíces

con miras a la determinación del valor comercial relevante en materia
tributaria (artículo 79 de la Ley 223 de 1995) y también para efectuar
los avalúos de inmuebles a que haya lugar en actuaciones
administrativas (artículo 27 del Decreto 2150 de 1995).
La Corte ha insistido en que el derecho de asociación tiene un doble

aspecto -positivo y negativo-, ya que a nadie se puede prohibir o
impedir que se asocie, pero ningún individuo puede ser forzado u
obligado a asociarse.
Una de las formas de violar el derecho consiste precisamente en

exigir la asociación para tener acceso al ejercicio de determinado
derecho fundamental o para alcanzar beneficios que normalmente
debería obtener sin necesidad de asociarse.
No obstante, la propia Constitución autoriza, justamente en lo

relativo al ejercicio de las profesiones, que, por decisión de los
propios profesionales, se puedan constituir asociaciones
denominadas colegios y organizarse mediante ellos, siempre que su
estructura interna y funcionamiento sean democráticos, con lo cual
se quiere significar que no se trata de círculos cerrados o exclusivos
a los que únicamente puedan acceder determinadas clases de
personas (artículo 26 C.P.)
Los colegios de profesionales, considera la Corte, no responden

simplemente a una necesidad asociativa entre sus integrantes para
alcanzar fines individuales de cada uno de ellos, sino que se
proyectan hacia el entorno social, si se tiene en cuenta que su
primordial objeto radica en establecer formas de autocontrol, de
preservación y de aquilatamiento de la preparación, la idoneidad, la
ética y la eficiencia de quienes, en el campo de la actividad
respectiva, habrán de ejercer su profesión.
No es extraño, entonces, que tales asociaciones exijan requisitos a

sus afiliados, en el campo de la formación académica, de la
experiencia y del prestigio, ni que vigilen de cerca la conducta que
ellos observan en el ejercicio profesional, su rendimiento, la calidad
de sus servicios y su creciente capacitación, así como las sanas
prácticas de competencia, pues de lo que se trata es de brindar
garantías a la sociedad y fortaleza al desarrollo de la profesión.
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R.N.A.04107075
La misma norma constitucional señala que la ley podrá asignar a los

colegios de profesionales funciones públicas y establecer los debidos
controles.
Un análisis sistemático de las reglas constitucionales referentes al

ejercicio de las profesiones permite concluir que, si bien toda persona
es libre de escoger profesión u oficio, la ley está autorizada para
exigir títulos de idoneidad -uno de los cuales puede ser
precisamente, además del académico, el que proviene del aval
otorgado al individuo por una asociación profesional legalmente
reconocida- y que, adicionalmente, las autoridades competentes
están en la obligación de inspeccionar y vigilar dicho ejercicio.
Ya al respecto ha señalado la Corte:
"En Colombia, tal como lo establece la disposición constitucional

citada, toda persona es libre de escoger profesión u oficio e
inclusive, si la ley no ha exigido formación académica para la
ocupación seleccionada en virtud de esa libertad, la norma hoy
vigente las favorece a todas, como regla general, con el libre
ejercicio, a menos que su índole propia implique en sí mismo un
riesgo para la sociedad.
Ese principio de libertad, que se conjuga con el derecho al trabajo

(artículo 25 de la Constitución), no se concibe como absoluto, al
igual que sucede con todas las libertades y derechos reconocidos
en la Carta Política. De su naturaleza y de las repercusiones
sociales de su ejercicio se desprenden las limitaciones que la
sujetan a prescripciones de carácter general establecidas por el
legislador y a restricciones de índole concreta por parte de las
autoridades administrativas.
Por lo que concierne al ámbito de regulación propio de la ley, la

importancia y necesidad de ésta se derivan no solamente del
artículo 26 sino de los artículos 1o. y 2o. de la Constitución y de su
mismo Preámbulo, en cuanto resulta ser el instrumento jurídico
adecuado al establecimiento de condiciones mínimas
indispensables para que el derecho de cada individuo a escoger y
ejercer una profesión no afecte a la comunidad.
Consecuencia de esa elemental precaución es la facultad conferida

por el Constituyente al legislador en el sentido de reconocer las
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profesiones, exigir títulos de idoneidad, contemplar para ellas una

previa formación académica y calificar como de riesgo social las
ocupaciones y los oficios que, aun sin requerir esa formación,
demanden especiales controles o cuidados habida cuenta de sus
peculiares características o del peligro que su desempeño
representa". (Cfr. Corte Constitucional. Sala Tercera de Revisión.
Sentencia T-408 del 8 de junio de 1992).
Así pues, la libertad de ejercer profesión u oficio no es absoluta y, por

el contrario, el ordenamiento jurídico plasma respecto de ella
importantes restricciones, en guarda del interés colectivo.
Ahora bien, en lo que respecta a las asociaciones de profesionales, la

posibilidad de fundarlas o de adherir a ellas es libre, de conformidad
con lo dispuesto en los artículos 26 y 38 de la Constitución y, según
las directrices jurisprudenciales, el Estado no puede establecer
sanciones para quien, según su autónomo criterio, decida no
asociarse, lo cual, sin embargo, no se opone a la exigencia que pueda
hacer la ley -por cuanto se refiere a la idoneidad del ejercicio
profesional- de obtener el respaldo de colegios o asociaciones de
profesionales en el ramo para asumir determinadas
responsabilidades concretas que puedan repercutir a nivel social.
De ese modo, cuando el Estado, mediante la ley, busca asegurar la

calidad de los servicios profesionales, dando crédito a quien
demuestra, a través de la asociación a la cual pertenece, una mayor
experiencia y una adecuada preparación, en virtud de las exigencias
internas de sus propios colegas, que así lo garantizan, no está
castigando al no asociado -quien puede ejercer su actividad en
campos respecto de los cuales no se exija el mencionado aval-, ni
obligando a las personas a asociarse. Que éstas, por su cuenta,
concluyan en los mayores beneficios que habrá de proporcionarles la
asociación, es algo diferente.
De otra parte, el Estado, en lo que se refiere a los servicios que él

mismo demanda de quienes ejercen una cierta profesión, está en
libertad de establecer mecanismos orientados a garantizar el mayor
nivel de quienes habrán de prestárselos, uno de los cuales puede
consistir en la exigencia de pertenecer a asociaciones calificadas y
reconocidas en la materia, y ello encuentra respaldo en el ya citado
precepto constitucional que autoriza a la ley para asignar funciones
públicas a los colegios de profesionales.
S0024034
R.N.A.04107075
Tampoco se vulnera el derecho de igualdad al prever este tipo de

normas, ya que no se trata de consagrar preferencias o
discriminaciones injustificadas, sino de otorgar reconocimiento a
factores objetivos que permitan obtener mayor certidumbre sobre los
antecedentes profesionales y el grado de preparación de quienes
están vinculados a instituciones que así lo garantizan.
La diferenciación que pueda resultar de ello es justificada y

razonable, y corresponde a las finalidades del efectivo control sobre
la calidad de los servicios profesionales.
Así las cosas, la Corte no encuentra que, en una materia tan delicada
como los avalúos de bienes para efectos tributarios o para los
diversos fines que cumplen las entidades públicas en actuaciones
administrativas, resulten violados los derechos de ejercicio
profesional, de igualdad o de asociación de quienes no pertenecen a
lonjas de propiedad raíz, por el hecho de que se exija para tales fines,
como lo hacen las normas acusadas, la afiliación del avaluador a una
lonja, su registro en ella o el respaldo de la misma, para prestar al
Estado sus servicios.
Se busca con tales preceptos aprovechar, en beneficio del interés

público, la experiencia y el reconocido prestigio de las lonjas como
índice demostrativo de la aptitud del avaluador.
Debe tenerse en cuenta que no se prohibe a los avaluadores no

asociados a las lonjas ejercer su profesión -lo que sería abiertamente
inconstitucional-, pues ellos se encuentran en libertad de prestar sus
servicios a entidades y personas distintas de las estatales. Acontece
sí que el Estado se reserva el derecho, como lo autoriza la
Constitución, de confiar ciertas funciones públicas a colegios o
asociaciones de profesionales.
Tal actitud es compatible con la previsión consagrada en el artículo

123 de la Carta, a cuyo tenor la ley determinará el régimen aplicable
a los particulares que temporalmente desempeñen funciones públicas
y regulará su ejercicio.
Pero, además, el artículo 209 de la Constitución, específicamente
aplicable a la función administrativa, declara que ella está al servicio
de los intereses generales y se desarrolla mediante la
descentralización, la delegación y la desconcentración de funciones.
S0024034
R.N.A.04107075
Una de las formas de descentralización es la denominada "por

colaboración", que vincula a los particulares al servicio público, en
búsqueda de la eficiencia, la celeridad y la economía -también
principios que inspiran la actividad de la administración- y como una
manera de asegurar la participación de aquéllos en la vida de la
comunidad. Esa participación -desde luego- no puede estar exenta de
requisitos ni de cautelas acerca de la idoneidad de quienes, siendo
particulares, cumplan ciertas funciones públicas.
Es precisamente esa modalidad de descongestión de la única entidad

pública que efectuaba avalúos de inmuebles, según las reglas legales
anteriores a las demandadas, la que avala la constitucionalidad del
artículo 27 del Decreto 2150 de 1995, desde el punto de vista del
posible exceso en el uso de las facultades extraordinarias conferidas
por la Ley 190 de 1995, ya que, como resulta natural, la vinculación
de los particulares a una función antes confiada tan sólo a la aludida
entidad pública implica la eliminación de trámites innecesarios, como
lo exige la norma habilitante.
Ahora bien, no puede hablarse de que los artículos acusados hayan

consagrado un monopolio, ya que la referencia normativa a "las
lonjas de propiedad raíz" no puede entenderse hecha con nombre
propio a las actualmente existentes sino al género de asociaciones
profesionales de esa índole y con el mismo objeto, de suerte que los
peritos avaluadores hoy no afiliados a las lonjas actuales tienen plena
libertad de constituir, si quieren, otras, en ejercicio de la libertad de
competencia garantizada en el artículo 333 de la Constitución.
A juicio de la Corte, las expresiones legales que aluden a las "lonjas

de propiedad raíz" deben entenderse en sentido genérico, no
referente de manera exclusiva a personas jurídicas ya existentes que
hayan adoptado ese nombre, y, por tanto, cobijan, en materia de
avalúos a las asociaciones y colegios que agrupen a profesionales
dedicados a ese ramo.
Una interpretación restringida daría razón al demandante, por cuanto

implicaría, allí sí, la violación del derecho a la igualdad, la vulneración
de la libertad de ejercer profesión u oficio y el establecimiento de un
monopolio inaceptable a la luz de la Constitución.
Los apartes acusados serán declarados exequibles.
S0024034
R.N.A.04107075
DECISION
Con fundamento en las precedentes motivaciones, la Corte

Constitucional de la República de Colombia, en Sala Plena, oído el
concepto del Ministerio Público y cumplidos los trámites previstos en
el Decreto 2067 de 1991, administrando justicia en nombre del
pueblo y por mandato de la Constitución,
RESUELVE:
Primero.- Decláranse EXEQUIBLES los siguientes apartes del artículo

79 de la Ley 223 de 1995:
-Del inciso tercero, las palabras "o por las lonjas de propiedad raíz o
sus afiliados".
-Del inciso cuarto, las frases "por la lonja de propiedad raíz" y "donde
no operen las lonjas".
Segundo.- Decláranse EXEQUIBLES los siguientes apartes del artículo

27 del Decreto 2150 de 1995:
"...que se encuentre registrada y autorizada por la lonja de
propiedad raíz del lugar donde esté ubicado el bien para
adelantar dichos avalúos.
PARAGRAFO.- Si la entidad pública escoge la opción privada,
corresponderá a la Lonja determinar, en cada caso, la persona
natural o jurídica que adelante el avalúo de bienes inmuebles".
Tercero.- La exequibilidad de los transcritos apartes normativos se

declara sólo en el entendido de que, para los efectos que en tales
disposiciones se contemplan, las expresiones "lonjas de propiedad
raíz" están referidas a todas las asociaciones y colegios que agrupen
a profesionales en finca raíz, peritazgo y avalúo de inmuebles.
Cópiese, notifíquese, comuníquese, insértese en la Gaceta de la Corte
Constitucional, cúmplase y archívese el expediente.
CARLOS GAVIRIA DIAZ

Presidente
JORGE ARANGO MEJIA ANTONIO BARRERA CARBONELL

Magistrado
EDUARDO CIFUENTES MUÑOZ HERNANDO HERRERA VERGARA
Magistrado
S0024034
R.N.A.04107075
JOSE GREGORIO HERNANDEZ GALINDO

Magistrado
ALEJANDRO MARTINEZ CABALLERO FABIO MORON DIAZ
Magistrado
VLADIMIRO NARANJO MESA
Magistrado
MARTHA VICTORIA SACHICA DE MONCALEANO
Secretaria General
FACTOR DE COMERCIALIZACION
Tradicionalmente el valor de los inmuebles se calculaba como la sumatoria de

terreno y construcción, pero en algunos casos esta sumatoria no refleja el valor
que el mercado estaría dispuesto a pagar por un inmueble. Surge entonces el
llamado tercer componente o factor de comercialización. Este puede ser superior o
inferior a la unidad.
VALOR DE MERCADO:
Es el precio mas alto que una propiedad alcanzaría en un mercado abierto, en un

tiempo razonable de venta y en una situación en la cual el hipotético comprador
conoce todas las características del inmueble de su zona de ubicación.
VENTAJA DE LA COSA HECHA
Es el mayor valor que un inmueble construido, por su disponibilidad inmediata,

tiene sobre otro por construir.
FACTOR DE COMERTCIALIZACION, ELEMENTOS INCIDENTES:
 Oferta y demanda de inmuebles similares.

 Localización especifica del bien en un barrio y/o manzana.
 Condiciones generales de la economía en el momento del avalúo
 Tendencia de comportamiento de los precios
 Diseño del bien avaluado.
 Normatividad vigente
 Infraestructura de servicios públicos y estrato
S0024034
R.N.A.04107075
Calculo del Factor de Comercialización
Fc. = Valor de Mercado___

Costo de Reproducción
TARIFAS MINIMAS PARA AVALÚOS

COMERCIALES
VALOR DEL INMUEBLE TARIFAS
POR MIL
Por los primeros $ 100.000.000 1.50 %
Por los siguientes y/o fracción $ 400.000.000 1.00 %
Por los siguientes y/o Fracción $ 500.000.000 0.75%
Por fracción superior a y/o fracción $1.000.000.000 A
Convenir
Tarifa mínima (50% salario mínimo mes)
2. TARIFAS PARA MAQUINARIA INDUSTRIAL Y EQUIPOS ESPECIALIZADOS
VALOR TARIFAS POR

MIL
Por los primeros $ 25.000.000 3.50 %
3.25 %
Por los siguientes $ 25.000.000
Por los siguientes $ 50.000.000 3.00 %
Por los siguientes $ 1.000.000.000 2.00 %
Tarifa mínima $ 205.000
4. TARIFAS PARA AVALUOS DE RENTA
VALOR TARIFAS POR

MIL
S0024034
R.N.A.04107075
Por los primeros $ 1.000.000 15.0 %

10.0 %
Por la fracción Superior a $ 10.000.000 5.0 %
5. TARIFAS MÍNIMAS E INCREMENTOS SOBRE LAS TARIFAS ANTERIORES

SEGÚN CATEGORÍAS POR LOCALIZACIÓN.
Las tarifas establecidas en los puntos 1, 2 y 3 tendrán un incremento de acuerdo a la ubicación

del inmueble o maquinaria con base en las siguientes categorías:
Categoría A: Avalúo Dentro de zonas urbanas y suburbanas de Santafé de Bogotá.

Categoría B: Avalúos zonas urbanas y rurales de los municipios de Chía, cota,
Funza, Mosquera y la Calera.
Categoría C: Avalúos zonas urbanas y rurales de los municipios de Cajicá,
Zipaquirá, Tocancipá, Gachancipá, Sibaté, Faca, Guatavitá, Guasca,
Suesca, Nemocón, Sesquilé, Cogua, Sopó y el Rosal de la sabana de
Santafé de Bogotá.
Categoría D: Avalúos zonas urbanas de capitales de Departamentos.
Categoría E: Avalúos zonas urbanas y rurales de otros Municipios.
6. TARIFAS MINIMAS E INCREMENTOS SOBRE LAS TARIFAS ANTERIORES

SEGÚN CATEGORÍAS POR LOCALIZACION
CATEGORI AVALÚOS RECARGO SOBRE GASTOS

A COMERCIA LA DE
LES EN No. TARIFA DESPLAZAMIENTO
DE SMMLV URBANO
RURAL
A 0.5 0 25 % NO
B 1.0 0 25 % NO
C 1.5 25 % 35 % SI
D 2.0 0 35 % SI
E 2.5 25 % 35 % SI
S0024034
R.N.A.04107075
NOTAS:
1. Las tarifas anteriores no incluyen IVA
2. Para las categorías D y E, los gastos especiales de transporte, alojamiento, etc., serán
cobrados adicionalmente a los honorarios.
3. Cuando el Avalúo signifique la práctica de trabajos o gestiones distintas a la estimación del
justiprecio tales como levantamiento topográfico del inmueble, estudio de suelos,
evaluación de proyectos etc., podrá convenirse un honorario adicional al fijado por las
tarifas.
TARIFAS PARA AVALUOS CORPORATIVOS
1. TARIFAS PARA AVALUOS COMERCIALES DE INMUEBLES URBANOS Y

RURALES
VALOR DEL INMUEBLE
TARIFAS POR
MIL
Por los primeros $ 100.000.000 4.50 %
Por la fracción Superior a $ 1.000.000.000 1.5 %
2. TARIFAS PARA AVALUOS DE RENTA

VALOR DEL INMUEBLE TARIFAS POR
MIL
Por los primeros $ 1.000.000 45.0
Por los siguientes $ 4.000.000 30.0
Por los siguientes $ 5.000.000 22.5
Por la fracción Superior a $ 10.000.000 15.0
3. TARIFAS PARA AVLUOS DE MAQUINARIA INDUSTRIAL Y

EQUIPOS ESPECIALES
VALOR DEL INMUEBLE TARIFAS POR

MIL
S0024034
R.N.A.04107075
Por los primeros $ 25.000.000 10.5 %

9.75 %
Por los siguientes $ 1.000.000.000 6.00 %
Tarifa mínima $ 500.000
4. TARIFAS DE HONORARIOS MÍNIMOS Y RECARGOS POR CATEGORÍAS DE

LOCALIZACIÓN.
Categoría A: Avaluó dentro de las zonas urbanas y suburbanas de Capitales de los departamentos
de Antioquia, Atlántico, Bolívar, Caldas, Cauca, Boyacá, Cesar, Magdalena, Guajira,
Cundinamarca, Tolima, Santanderes, Quindío, Valle, Meta, Sucre, Córdoba, Huila Risaralda,
Nariño.
Categoría B: Avalúos para otros municipios y zonas rurales de estos departamentos.
Categoría C: Avalúos de zonas urbanas de las capitales de los Departamentos de Arauca,
Amazonas, Caquetá, Casanare, Choco, Guainía, Guaviare, Guajira, Vaupez y Vichada.
Categoría D: Avalúos de otros municipios y zonas rurales de estos municipios.
5. TARIFAS DE HONORARIOS MINIMOS Y RECARGOS POR CATEGORÍAS DE

LOCALIZACION
CATEGORI AVALÚOS RECARGO SOBRE GASTOS
A COMERCIA LA DE
LES EN NO. TARIFA DESPLAZAMIENTO
DE SMMLV URBANO
RURAL
A 0 0 25 % NO
B 3.00 0 25 % NO
C 4.50 25 % 35 % SI
D 6.00 25 % 50 % SI
Ley 550 de Diciembre 30 / 99 decreto 422:
S0024034
R.N.A.04107075
Artículo 1º: Honorarios por avalúos de inmuebles localizados en suelo urbano. Las
tarifas máximas descendentes en proporción directa al número de metros
cuadrados de inmuebles urbanos; que podrán cobrar los avaluadores cuando sea
necesaria su labor para el desarrollo de alguna de las operaciones activas o
pasivas de que trata la ley 546 de 1999, serán las siguientes:
NUMERO DE METROS CUADRADOS PORCENTAJE QUE SE APLICARA AL
DEL INMUEBLE AVALUADO VALOR DEL SALARIO
MINIMO DIARIO LEGAL
VIGENTE
De 0 a 100 1.5 %
De 100 a 200 1.35%
De 200 a 500 1.20%
De 500 a 1.000 1.05 %
De 1.000 a 5.000 0.6 %
De 5.000 a 10.000 0.3 %
De 10.000 en Adelante 0.15 %
Artículo 2º. Honorarios para avalúos de inmuebles localizados en suelo diferente al urbano.
Las tarifas máximas, descendentes en proporción directa al número de metros cuadrados de
inmuebles localizados en suelo diferente al urbano, que podrán cobrar los valuadores, cuando sea
necesaria su labor para el desarrollo de alguna de las operaciones activas o pasivas de que trata la
ley 546 de 1999, serán los siguientes:
NUMERO DE METROS CUADRADOS PORCENTAJE QUE SE APLICARA AL

DEL INMUEBLE AVALUADO VALOR DEL SALARIO MINIMO
DIARIO LEGAL VIGENTE
De 0 a 2.000 1.5 %
De 2.000 a 5.000 1.06 %
De 5.000 a 10.000 0.6 %
De 10.000 a 20.000 0.3 %
De 20.000 a 50.000 0.15 %
De 50.000 a 100.000 0.11 %
De 100.000 a 500.000 0.07 %
De 500.000 en adelante 0.06 %
Artículo 3º Valor máximo de los avalúos. En todo caso, los honorarios resultantes de multiplicar
el número de metros cuadrados del inmueble avaluado, en ningun caso podrán superar la suma
equivalente a veinte (20) salarios mínimos mensuales legales vigentes.
NOTAS:
 El sistema de liquidación es acumulativo, según los rangos establecidos en el
Decreto 466 del 2.000.
S0024034
R.N.A.04107075
 Los metros cuadrados corresponden a la suma del área del terreno mas el área
construida.
 El porcentaje expresado se explicara al valor del salario mínimo diario legal
vigente.
 Se entenderán por predios urbanos los definidos como suelo urbano, suelo de
expansión urbana y suelo suburbano contenidos en los artículos 31 , 32 y 34 de la
ley 388 de 1997.
 Se entenderá por predios rurales los definidos en el artículo 33 de la ley 388 de
1997.
 Los gastos de desplazamiento y alojamiento para los avalúos rurales , se han
liquidado por separado.
 Salario Mínimo Legal Vigente
$358.500.oo
 Salario Mínimo Diario Legal Vigente
$11.950,oo
MODELO DE AVALUO DE ZONAS COMUNES
Bogotá D.C, 31 de Mayo de 2002
Señores:
CONSEJO DE ADMINIOSTRACION EDIFICO OFICENTER 96
Ciudad
Asunto: Entrega de Avalúo
Apreciados Señores:
De acuerdo a su solicitud adjunto estoy enviando el avalúo del inmueble ubicado en:
CRA 16 # 96 – 64. EDIFICO OFICENTER 96

CHICO – BOGOTA, D.C.
S0024034
R.N.A.04107075
Toda inquietud que surja al respecto, le rogamos hacérnosla saber a efectos de darles a conocer las
explicaciones y sustentaciones del caso.
Cordialmente,
GLORIA INES MORENO ORTIZ

Relaciones Públicas
C.Consecutivo
Anexo: Fólder de Avalúos
CONTENIDO
1. INFORMACION BASICA
2. TITULACION
3. CARACTERISTICAS
4. VARIABLES ENDOGENAS Y EXOGENAS
5. CALCULO DE VALOR
S0024034
R.N.A.04107075
6. INDICADORES ECONOMICOS
7. ANEXOS
AVALUO COMERCIAL
CRA 16 # 96 – 64 . EDIFICIO OFICENTER 96
CHICO RESERVADO – BOGOTA, D.C.
1.1. DIRECCION DEL INMUEBLE: El predio (edificio OFICENTER 96) objeto del
presente avalúo se encuentra localizado en la Cra. 16 # 96 – 64, P. Horizontal Barrio el
Chicó, Reservado II Sector de la Localidad (02) de Chapinero de la Ciudad de Bogotá Dpto
de Cundinamarca República de C/bia.
1.2. UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Bogota, D.C.
1.3. TIPO DE INMUEBLE: EDIFICIO
1.4. CLASE DE AVALUO: COMERCIAL
1.4. DESTINACION ACTUAL: LOCALES Y OFICINAS
1.5. SOLICITANTE: CONSEJO DE ADMINISTACION

EDIFICIO OFICENTER 96
S0024034
R.N.A.04107075
1.6. PERITO AVALUADOR: CARLOS A. PERANQUIVE N.
1.7. ELABORADO POR: GLORIA INES MORENO O.
1.8. FECHA INSPECCION OCULAR: 06 de Mayo de 2002
1.9. FECHA DEL AVALUO: 09 de Mayo de 2002
2. TITULACION:
2.1. PROPIETARIO INICIAL: INVERSIONES A CONSTRUIR

LTDA
Construcciones Restrepo S. en C.
NIT: 800.101.101-1 y 800.022.460-1
2.2. SOPORTES:
1. Certificado de Tradición y Libertad # 50C-1033573–50C-
144535–.
2. Cédula Catastral # U 95 15 1.
3. Licencia de Construcción # 009742 de 10 de Julio de 1995 vigente
hasta el 16 de Enero de 1997.
3.1. Modificación de la licencia No. 9060604-21664 de
Septiembre
16 de1 1996.
2.3. TITULOS DE ADQUISICIÓN: Escritura Pública # 2494 del 23 de Septiembre de

1996
Reforma de la complementación y aclaración del
Reglamento de P. Horizontal según Escritura Pública
# 2020 del 31 de Agosto de 1998.
Planos arquitectónicos.
2.4. GRAVAMENES: Ninguno.
NOTA: Lo anterior no constituye un estudio de títulos
3. CARACTERISTICAS
S0024034
R.N.A.04107075
3.1.1. CARACTERISTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE: (Construcción).
El inmueble en estudio está construido con estructura antisísmica en un sistema

convencional en armadura de hierro placas de concreto, muros de fachadas tanto internos como
externos, muros perimetrales divisiones con paredes de ladrillo, escaleras, columnas y ductos.
El Edificio OFI Center 96 consta de: Siete (7) pisos de altura con áreas resultantes de
cubierta inclinada - Ciento un (101) oficinas- Trece (13) locales – Tres (3) sótanos para un total de
142 parqueaderos para propietarios – veinte (20) parqueaderos para visitantes y áreas comunales;
central de citofonía, salón Auditorio, ascensor, Shut de basuras cuarto de bombas y maquinas,
subestación eléctrica, strip telefónico. Además con todos los servicios públicos.
3.1.2. DEPENDENCIAS:
Tercer Sótano: Consta de 48 parqueaderos – tanque de agua – dos (2) cuartos
disponibles – foso ascensor – escalera – cuarto de bombas.
Segundo Sótano: Consta de 46 parqueaderos – tanque de agua – cuarto de contadores 2–

cuarto disponible – foso ascensor. Escaleras.
Primer Sótano: Consta de 48 parqueaderos – subestación eléctrica – cuarto de basuras –

cuarto disponible – foso ascensor – escaleras.
Primer (1) Piso: Consta de 20 parqueaderos - 13 locales con baño dos (2) Oficinas con
terraza cada una – ascensor - salón de conferencias – escaleras – dinner room – tres (3) baños
comunales – espacio para fax y fotocopiadora – Oficina para administración – Recepción
casilleros – hall – coffe lobby – cuarto de basuras - cuarto de aseo - escaleras y antejardín .
Segundo (2) Piso: Consta de 20 Oficinas con baño cada una – áreas comunales de hall –
ascensor- escaleras – terraza de seis (6) oficinas – baños comunal – aseo zona de espera y
circulación peatonal comunal.
Tercer (3) Piso: Consta de 19 Oficinas con baño cada una – áreas comunes de hall –
ascensor escaleras – terraza de tres (3) oficinas – cuarto de aseo – baños comunal – zona de
espera y circulación peatonal comunal.
Cuarto (4) Piso: Consta de 16 Oficinas con baño cada una - áreas comunes de hall -
ascensor – escaleras – baños comunal – cuarto de aseo - sala de espera – circulación peatonal
comunal.
Quinto (5) Piso: Consta de 16 oficinas con baño cada una – áreas comunes de hall –
ascensor escaleras – baños comunal – cuarto de aseo – zona de espera y circulación peatonal.
S0024034
R.N.A.04107075
Sexto Piso: Consta de 17 oficinas con baño cada una – áreas comunes de hall –
ascensor – escaleras – baños comunal - cuarto de aseo zona de espera – circulación peatonal
comunal.
Séptimo Piso: Consta de 11 Oficinas con baño cada una – áreas comunes de hall –
ascensor – escaleras – baños comunal – cuarto de aseo – zona de espera y circulación peatonal.
Área de cubierta inclinada que comunica con oficina del séptimo piso.
Nota: Los Locales y las Oficinas todos son irregulares en el área del lote como en área
constructiva.
En la inspección ocular se observo modificaciones de construcción de acuerdo a la

licencia inicial en algunas unidades privadas.
3.1.3. FUNCIONALIDAD: El diseño es funcional por cuanto son claros los conceptos de
relación ó proporcional, de acuerdo con su uso.
3.1.4. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Posee todos los servicios públicos

instalados y en funcionamiento con líneas telefónicas y acometidas, redes sanitarias internas e
hidráulicas y las de ventilación, instalaciones generales de energía eléctrica. También cuenta
con bajantes de aguas lluvias y negras.
3.1.5. VETUSTEZ: Seis (6) años.
3.1.6. ESTADO DE CONSERVACION: Su Conservación se encuentra en buen estado.
3.1.7. ILUMINACION: Todas las áreas poseen iluminación natural a través de ventanales y luz
cenital.
3.1.9. LINDEROS: El inmueble objeto del presente avalúo reglamento, está ubicado en la
Ciudad de Bogotá, .C., del barrio Chico Reservado distinguido en la nomenclatura urbana con
la dirección cra 16 # 96 - 64 y comprendido dentro de los linderos según Escritura Pública # 2494
de 23 de Septiembre de 1996.
3.10. ESPECIFICACIONES DEL TERRENO: Presenta en general una topografía

promedio plana.
3.11. FICHA TECNICA Y FORMA: La forma geométrica de acuerdo a lote ideal

aproximadamente en forma rectangular.
S0024034
R.N.A.04107075
3.12. AREA DEL TERRENO: 1.159.79 mt2
3.13. AREA CONSTRUIDA: 8.665.44 mt2
3.14. DEFINICIÓN GENERALES DE LAS UNIDADES PRIVADAS:
3.14.1. LOCAL # 1
MATICULA INMOBILIARIA: 50C-1441900
DEPENDENCIAS: Conformado por: Un (1) baño
UBICACIÓN: Exterior
AREA CONSTRUIDA: 27.74 mt2
COEFICIENTE: 0.553 %
PISOS: cerámica
CARPINTERÍA: Madera
VENTANEARÍA: En aluminio y vidrios bronce
BAÑO: Porcelana corona
PINTURA: Pintuco, en muros, techos y madera.
ESPEJOS: En vidrio peldar
PROPIETARIO: AGUDELO RETREPO Y CIA
3.14.2. LOCAL # 2
PARQUEADERO: UNO (1)
PISOS: Alfombra y cerámica
PROPIETARIO: MUEBLES DE OFICINA ABIERTA
3.14.3. LOCAL # 3
S0024034
R.N.A.04107075

PAEQUEADERO: UNO (1)
PROPIETARIO: MUEBLES DE OFICINA ABIERTA
3.14.4. LOCAL # 4
COEFICIENTE: 0.192%
PAEQUEADERO: UNO ( 1)
PISOS: Cerámica y cerámica
PROPIETARIO: YOLANDA MEDINA DE TRUJILLO
3.14.5. LOCAL # 5
PISOS: Cerámica
PROPIETARIO: YOLANDA MORA DE TRUJILLO
3.14.6. LOCAL # 6
S0024034
R.N.A.04107075

PISOS: Cerámica
PROPIETARIO: JAVIER RESTREPO V
3.14.7. LOCAL # 7
DEPANDENCIAS: Conformado por: Un (1) baño
PISOS: Cerámica
3.14.8. LOCAL # 8
PISOS: Cerámica
S0024034
R.N.A.04107075

3.14.9. LOCAL # 9
PISOS: Cerámica
PROPIETARIO: EDGAR RODRÍGUEZ (INGENIARCO)
3.14.10. LOCAL # 10
PISOS: Cerámica
PROPIETARIO: PRODUTEC S.A.
3.14.11. LOCAL # 11
PISOS: Cerámica
S0024034
R.N.A.04107075
PROPIETARIO: MIRYAM HELENA CAMARGO
3.13.12. LOCAL # 12
PISOS: Cerámica
PROPIETARIO: MIRYAM HELENA CAMARGO
3.14.12. LOCAL # 13
PISOS: Cerámica
PROPIETARIO: MIRYA M HELENA CAMARGO
3.14.13. OFICINA # 101

UBICACIÓN: Interior
S0024034
R.N.A.04107075
PROPIETARIO: ARNULFO FORERO LAGUNA
3.14.14. OFICINA # 102

UBICACIÓN: Interior
PROPIETARIO: SILVA CASTELLANOS Y CIA S. En C.
3.14.15. OFICINA # 201

PROPIETARIO: ADRIANA XIMENA FLORES CANO
3.14.16. OFICINA # 202

S0024034
R.N.A.04107075

PROPIETARIO: JUAN JASSIR E HIJOS (Acevedo y Cia)
3.14.17. OFICINA # 203

PROPIETARIO: TERESA NAFFAH (INGENIARCO)
3.14.18. OFICINA # 204

COEFICIENTE: 0.483%
PROPIETARIO: SAMI JASSIR (INGENIARCO)
S0024034
R.N.A.04107075
3.14.19. OFICINA # 205

PROPIETARIO: JESÚS GARCIA (INGENIARCO)
3.14.20. OFICINA # 206

PROPIETARIO: JORGE MARQUEZ (INGENIARCO
3.14.21. OFICINA # 207

S0024034
R.N.A.04107075

PROPIETARIO: PATRICIA RODRIGUEZ
3.14.22. OFICINA # 208

PROPIETARIO: JANA GRUNTORADOVA DE FRANCO
3.14.23. OFICINA # 209

PROPIETARIO: AUGUSTO OSSA RAMÍREZ
3.14.24. OFICINA # 210

S0024034
R.N.A.04107075
PROPIETARIO: JAIRO MEJIA PORRAS
3.14.25. OFICINA # 211

PROPIETARIO: CONSUELO SALAMANCA
3.14.26. OFICINA # 212

PROPIETARIO: MARTHA LUCILA GONZALEZ V.
3.14.27. OFICINA # 213

S0024034
R.N.A.04107075
PROPIETARIO: CECILIA JACOME DE PERALTA
3.14.28. OFICINA # 214

PROPIETARIO: MIGUEL ANTONIO CHISCO
3.14.29. OFICINA # 215

3.14.30. OFICINA # 216

S0024034
R.N.A.04107075

PROPIETARIO: JORGE HERNANDO RODRIGUEZ R.
3.14.31. OFICINA # 217

PROPIETARIO: SONIA GUZMAN M
3.14.32. OFICINA # 218

PROPIETARIO: NESTOR GONZALEZ
S0024034
R.N.A.04107075
3.14.33. OFICINA # 219

PROPIETARIO: CAMILO BEDOYA
3.14.34. OFICINA # 220

PROPIETARIO: DARWIN ZABALA
3.14.35. OFICINA # 301

S0024034
R.N.A.04107075

3.14.36. OFICINA # 302

PROPIETARIO: CLARITZA DE ACOSTA Y OTROS
3.14.37. OFICINA # 303

3.14.38. OFICINA # 304

S0024034
R.N.A.04107075
3.14.39. OFICINA # 305

3.14.40. OFICINA # 306

3.14.41. OFICINA # 307

S0024034
R.N.A.04107075
3.14.42. OFICINA # 308

PROPIETARIO: MARIA CONSUELO BARRERO A.
3.14.43. OFICINA # 309

PROPIETARIO: YURI FERNANDO VANEGAS
3.14.44. OFICINA # 310

S0024034
R.N.A.04107075

PROPIETARIO: SAMI JASSIR (INGENIARCO)
3.14.45. OFICINA # 311

PROPIETARIO: MAGALI GARCIA (INGENIARCO)
3.14.46. OFICINA # 312

PROPIETARIO: ERMIN BAEZ CABALLERO
S0024034
R.N.A.04107075
3.14.47. OFICINA # 313

PROPIETARIO: ERMIN BAEZ CABALLERO
3.14.48. OFICINA # 314

3.14.49. OFICINA # 315

S0024034
R.N.A.04107075

PROPIETARIO: LUIS E. ORTEGA
3.14.50. OFICINA # 316

PROPIETARIO: ROSA AMELIA RAMOS CAMPOS
3.14.51. OFICINA # 317

PROPIETARIO: JAIME LAMOINE
3.14.52. OFICINA # 318

S0024034
R.N.A.04107075
BAÑOS: Porcelana corona
PROPIETARIO: A.V. VILLAS
3.14.53. OFICINA # 319

PROPIETARIO: AGUDELO RESTREPO Y CIA
3.14.54. OFICINA # 401

PROPIETARIO: HERNAN MORA MARTINEZ
3.14.55. OFICINA # 402

S0024034
R.N.A.04107075
PROPIETARIO: JORGE LUIS LINARES
3.14.56. OFICINA # 403

PROPIETARIO: ARTE Y REPRESENTACIONES LTDA
3.14.57. OFICINA # 404

PROPIETARIO: HANS SCHURER
3.14.58. OFICINA # 405

S0024034
R.N.A.04107075

PROPIETARIO: SAMI JASSIR
3.14.59. OFICINA # 406

PROPIETARIO: HERNAN MORA MARTINEZ
3.14.60. OFICINA # 407

PROPIETARIO: BLANCA NUBIA BARRIOS
S0024034
R.N.A.04107075
3.14.61. OFICINA # 408

PROPIETARIO: NELCY NATALIA MUÑOS ARIAS
3.14.62. OFICINA # 409

PROPIETARIO: ALIANZA FIDUCIARIA
3.14.63. OFICINA # 410

AREA CONSTRUIDA: 42.3236.65 mt2
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R.N.A.04107075

PROPIETARIO: MARTHA VILLA POSSE
3.14.64. OFICINA # 411

PROPIETARIO: RAUL REMOLINA (INGENIARCO)
3.14.65. OFICINA # 412

PROPIETARIO: HERNAN MORA MARTIZ
3.14.66. OFICINA # 413

S0024034
R.N.A.04107075
PROPIETARIO: HERNAN MORA MARTIZ
3.14.67. OFICINA # 414

PROPIETARIO: LUCIA DE ROJAS
3.14.68. OFICINA # 415

PROPIETARIO: GONZALO ESTRADA
3.14.69. OFICINA # 416

S0024034
R.N.A.04107075
PROPIETARIO: AGUDELO RESTREPO Y CIA
3.14.70. OFICINA # 501

PROPIETARIO: XIJMA LTDA. JAIME DURAN G
3.14.71. OFICINA # 502

PROPIETARIO: ASTRID CASTRO BALLESTEROS
3.14.72. OFICINA # 503

S0024034
R.N.A.04107075

PROPIETARIO: GARNICA VILLAMIZAR
3.14.73. OFICINA # 504

PROPIETARIO: NANCY ELIANA RODRÍGUEZ
3.14.74. OFICINA # 505

PROPIETARIO: SAMUEL ORTEGÓN
S0024034
R.N.A.04107075
3.14.75. OFICINA # 506

PROPIETARIO: JORGE ELIÉCER DIAZ NIETO
3.14.76. OFICINA # 507

PROPIETARIO: MOA LTDA
3.14.77. OFICINA # 508

COEFICIENTE: 1..167 %
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PROPIETARIO: JOSE LENOIR AGUILAR
3.14.78. OFICINA # 509

PROPIETARIO: JESÚS GARCIA RAMIREZ
3.14.79. OFICINA # 510

PROPIETARIO: JUAN JASSIER E HIJOS (Ingeniarco)
3.14.80. OFICINA # 511

S0024034
R.N.A.04107075
PROPIETARIO: HECTOR BOBADILLA CADENA
3.14.81. OFICINA # 512

PROPIETARIO: JORGE CABALLERO
3.14.82. OFICINA # 513

PROPIETARIO: A.V. VILLAS
3.14.83. OFICINA # 514

S0024034
R.N.A.04107075
PROPIETARIO: GLADIS GUARON
3.14.84. OFICINA # 515

PROPIETARIO: ALFREDO BOBADILLA
3.14.85. OFICINA # 516

3.14.86. OFICINA # 601

S0024034
R.N.A.04107075

PROPIETARIO: AR. COSTRUCCIONES S.A.
3.14.87. OFICINA # 602

PROPIETARIO: AR. CONSTRUCCIONES S.A
3.14.88. OFICINA # 603

S0024034
R.N.A.04107075
3.14.89. OFICINA # 604

3.14.90. OFICINA # 605

3.14.91. OFICINA # 606

S0024034
R.N.A.04107075

PROPIETARIO: INVERSIONES INMPO S.A.
3.14.92. OFICINA # 607

3.14.93. OFICINA # 608

3.14.94. OFICINA # 609

S0024034
R.N.A.04107075
3.14.95. OFICINA # 610

3.14.96. OFICINA # 611

3.14.97. OFICINA # 612

S0024034
R.N.A.04107075
3.14.98. OFICINA # 613

3.14.99. OFICINA # 614

3.14.100. OFICINA # 615

S0024034
R.N.A.04107075

3.14.101. OFICINA # 616

3.14.102. OFICINA # 617

S0024034
R.N.A.04107075
3.14.103. OFICINA # 701

PROPIETARIO: GUSTAVO MORA.
3.14.104. OFICINA # 702

PROPIETARIO: NESTOR RAUL LOZANO BERNAL
3.14.105. OFICINA # 703

S0024034
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PROPIETARIO: EDUARDO PALACIOS
3.14.106. OFICINA # 704 a 711

MATICULA INMOBILIARIA: 50C-1442006 a 50C-1442013
AREA CONSTRUIDA: 1.096.69 mt2
PROPIETARIO: FERROVIAS
3.2 ENTORNO
3.2.1. SERVICIOS PUBLICOS DEL SECTOR: Cuenta con una infraestructura, suficiente en
la actualidad y con proyección futura de acuerdo al plan maestro P.O.T. Decreto 619 del año
2000 (hasta el año 2009) a nivel de acueducto, energía eléctrica eléctrica, alumbrado,
telefonía convencional, redes satélites. De igual forma posee muy buen servicio de
alumbrado público.
3.2.2. SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un completo sistema de red

vial en buenas condiciones, siendo las principales vías: Cra 15 - Av. 9 – Calle 94 - Calle 100
- Cra 11 – Autopista Norte: Todas de gran flujo vehícular. El sector y el predio se encuentran
cubiertos por buen servicio de transporte y a través de las vías descritas anteriormente
transitan en todos los sentidos rutas Transmilenio de buses, busetas, colectivos, servicios
ejecutivos y otros servicios especiales planes de desarrollo.
PREDOMINANTES: El sector, dentro del cual se encuentra el inmueble objeto avalúo, es

un sector cuya destinación actual es el uso Mixto (residencial, oficinas y comercio)
posee accesos a supermercados (Olimpica – Carulla etc).
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3.2.3. INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA: Se constituye como un de los tramos de la Cra

15 donde se encuentra con mayor infraestructura y amoblamiento urbano referente a vías y
dotación del espacio público.
El desarrollo comercial se intensificó a partir del año 1976 consolidándose con la inauguración
del Centro 93 presentando actualmente alturas homogéneas promedio de seis (6) pisos.
Corresponde al último tramo de la Cra. 15 donde existe una sola calzada con sentido de
circulación Sur-Norte.
3.3. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: Hace parte de la Ciudad Central.

Las acciones de planeación están dirigidas a la consolidación de la vocación de la localidad
como área mixta receptora de actividades residenciales, comerciales, de servicios y educativas,
complementada con la recuperación de los espacios públicos, la protección de los cerros
orientales, la dotación de equipamientos y el mejoramiento de su accesibilidad vial que
contempla el nuevo sistema de transporte, elemento estructurante básico con estaciones y
primera línea del transmilenio.
Puede considerarse que su desarrollo es relativamente reciente, especialmente en
lo relacionado con los proyectos multifamiliares. Esas construcciones tienen una altura
entre 5 y 7 pisos, siendo de excelentes especificaciones constructivas y arquitectónicas. Ha
sido atractiva por el aprovechamiento que se le da a la vista de la Ciudad.
3.4. ZONA EDUCACION: La localidad y el sector se encuentran rodeados de centros
educativos de nivel preescolar, primario, secundario, universitarios e institutos de educación
informal y/o técnica.
3.5. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA: La estratificación se encuentra
determinada en el plano censal como estrato Socio - Económico 6 (Alto-Alto). Se localiza al
norte de la ciudad y se caracteriza por ser un sector Residencial consolidado. Se nota la
presencia de edificios para apartamentos y casas en conjuntos cerrados
básicamente.
3.6. NORMATIVIDAD: La reglamentación urbanística está definida como área de
Comercio y servicios, zona de comercio y servicios, zona de comercio cualificado con
tratamiento de consolidación
4. SUSTENTACIÓN DEL AVALUO:
Para la determinación del justo precio, además de todo lo anteriormente descrito en el presente
informe del avalúo comercial, se han tenido en cuenta los siguientes ítems, que influyen
directamente sobre el precio , estos son los siguientes:
 Localización dentro del sector
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 La reglamentación de la zona y del predio particularmente

 Servicios Públicos
 Posibilidades de valorización
 Las condiciones actuales de oferta y demanda de la zona de inmuebles de alguna manera
comparable con el que es objeto del presente avalúo.
 Nivel socioeconómico de los pobladores del sector o sus alrededores.
 Normatividad Vigente.
 Potencial de desarrollo.
 Posible rentabilidad del predio.
 Infraestructura Vial.
 Forma del predio
 Vetustez
 Calidad de la Construcción
 Estado de Conservación
AREA LOTE 1159.79 M2

AREA CONSTRUIDA
TERCER SOTANO 995.41 M2
SEGUNDO SOTANO 995.41 M2
PRIMER SOTANO 995.41 M2
PRIMER PISO 642.54 M2
SEGUNDO PISO 747.69 M2
TERCER PISO 747.77 M2
CUARTO PISO 747.77 M2
QUINTO PISO 748.77 M2
SEXTO PISO 760.52 M2
SEPTIMO PISO 760.52 M2
AREA BAJO CUBIERTA INCLINADA 523.63 M2
TOTAL AREA CONSTRUIDA 8.665.44 M2
Licencia de Construcción modificación No. 009742 de Julio 18 de 1996 área total construida
8.664.44 M2, prácticamente igual a las áreas contempladas en los planos arquitectónicos,
consideramos por lo tanto la construcción dentro de la licencia pero hay invasión – construcción
de bienes comunes por parte de la Sociedad FERROVIAS aconsejamos desafectar dichas áreas
comunes con el procedimiento expuesto anteriormente.
A V A L U O CA T A S T R A L
LOCAL # 1 $ 40.892.000 OFICINA # 404 $ 47.723.000

LOCAL # 2 $ 55.934.000 OFICINA # 405 $ 43.434.000
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LOCAL # 3 $ 50.301.000 OFICINA # 406 $ 43.928.000

LOCAL # 4 $ 14.437.000 OFICINA # 407 $ 161.569.000
LOCAL # 5 $ 29.018.000 OFICINA # 408 $ 81.138.000
LOCAL # 6 $ 33.686.000 OFICINA # 409 $ 58.676.000
LOCAL # 7 $ 33.686.000 OFICINA # 410 $ 50.779.000
LOCAL # 8 $ 33.863.000 OFICINA # 411 $ 83.761.000
LOCAL # 9 $ 48.592.000 OFICINA # 412 $ 52.853.000
LOCAL # 10 $ 35.987.000 OFICINA # 413 $ 52.721.000
LOCAL # 11 $ 77.343.000 OFICINA # 414 $ 37.877.000
LOCAL # 12 $ 77.208.000 OFICINA # 415 $ 37.883.000
LOCAL # 13 $ 77.213.000 OFICINA # 416 $ 56.735.000
OFICINA # 101 $ 38.709.000 OFICINA # 501 $ 59.923.000
OFICINA # 102 $ 33.273.000 OFICINA # 502 $ 40.518.000
OFICINA # 201 $ 59.923.000 OFICINA # 503 $ 40.518.000
OFICINA # 202 $ 40.518.000 OFICINA # 504 $ 47.723.000
OFICINA # 203 $ 40.792.000 OFICINA # 505 $ 43.434.000
OFICINA # 204 $ 33.582.000 OFICINA # 506 $ 43.255.000
OFICINA # 205 $ 52.721.000 OFICINA # 507 $ 161.569.000
OFICINA # 206 $ 24.155.000 OFICINA # 508 $ 81.138.000
OFICINA # 207 $ 38.019.000 OFICINA # 509 $ 58.676.000
OFICINA # 208 $ 55.210.000 OFICINA # 510 $ 50.779.000
OFICINA # 209 $ 35.382.000 OFICINA # 511 $ 83.761.000
OFICINA # 210 $ 34.140.000 OFICINA # 512 $ 52.853.000
OFICINA # 211 $ 34.140.000 OFICINA # 513 $ 52.721.000
OFICINA # 212 $ 38.019.000 OFICINA # 514 $ 37.877.000
OFICINA # 213 $ 26.234.000 OFICINA # 515 $ 37.883.000
OFICINA # 214 $ 26.223.000 OFICINA # 516 $ 56.735.000
OFICINA # 215 $ 56.182.000 OFICINA # 601 $ 59.923.000
OFICINA # 216 $ 88.482.000 OFICINA # 602 $ 40.518.000
OFICINA # 217 $ 62.553.000 OFICINA # 603 $ 40.518.000
OFICINA # 218 $ 37.877.000 OFICINA # 604 $ 47.723.000
OFICINA # 219 $ 37.883.000 OFICINA # 605 $ 43.941.000
OFICINA # 220 $ 56.735.000 OFICINA # 606 $ 45.629.000
OFICINA # 301 $ 59.923.000 OFICINA # 607 $ 73.519.000
OFICINA # 302 $ 40.518.000 OFICINA # 608 $ 97.196.000
OFICINA # 303 $ 40.518.000 OFICINA # 609 $ 81.138.000
OFICINA # 304 $ 47.028.000 OFICINA # 610 $ 58.676.000
OFICINA # 305 $ 42.592.000 OFICINA # 611 $ 50.779.000
OFICINA # 307 $ 140.665.000 OFICINA # 613 $ 52.853.000
OFICINA # 308 $ 32.335.000 OFICINA # 614 $ 52.721.000
OFICINA # 309 $ 35.799.000 OFICINA # 615 $ 37.877.000
S0024034
R.N.A.04107075
OFICINA # 310 $ 37.750.000 OFICINA # 616 $ 37.883.000

OFICINA # 311 $ 27.481.000 OFICINA # 617 $ 56.735.000
OFICINA # 312 $ 26.923.000 OFICINA # 701 $ 59.207.000
OFICINA # 313 $ 54.510.000 OFICINA # 702 $ 40.518.000
OFICINA # 314 $ 62.558.000 OFICINA # 703 $ 40.518.000
OFICINA # 315 $ 40.646.000 OFICINA # 704 $ 194.071.000
OFICINA # 316 $ 41.903.000 OFICINA # 705 $ 450.475.000
OFICINA # 317 $ 37.877.000 OFICINA # 706 $ 303.858.000
OFICINA # 318 $ 37.883.000 OFICINA # 707 $ 402.826.000
OFICINA # 319 $ 56.735.000 OFICINA # 708 $ 39.961.000
OFICINA # 401 $ 59.923.000 OFICINA # 709 $ 37.877.000
OFICINA # 402 $ 40.518.000 OFICINA # 710 $ 37.883.000
OFICINA # 403 $ 40.518.000 OFICINA # 711 $ 56.735.000
TOTAL $2.566.841.000 TOTAL $4.383.579.000
VALOR TOTAL COMERCIAL $6.950.420.000
5. CALCULO DE LAS UNIDADES PRIVADAS
TOTAL TOTAL VALOR VALOR

CLASE DE INMUEBLE
OFCS. M2 M2 TOTAL
LOCAL ES 13 416,94 $2.500.000 $1.042.350.000
OFICINAS PRIMER PISO 2 225,60 $1.400.000 $ 315.840.000
OFICINAS SEGUDO PISO 20 747,69 $1.400.000 $1.046.766.000
OFICINAS TERCER PISO 19 747,77 $1.400.000 $1.046.878.000
OFICINAS CUARTO PISO 16 747,77 $1.400.000 $1.046.878.000
OFICINAS QUINTO PISO 16 748,77 $1.400.000 $1.048.278.000
OFICINAS SEXTO PISO 17 760,52 $1.400.000 $1.064.728.000
OFICINAS SEPTIMO PISO 11 1.198,39 $1.400.000 $1.677.746.000
AREA BAJO CUBIENTA
INCLINADA 523.63 $1.400.000 $ 733.082.000
TOTAL 136 UN 6.117.08 $9.022.546.000
TOTAL: NUEVE MIL VEINTIDOS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y SEIS
MIL PESOS M/CTE ($9.022.546.000)
S0024034
R.N.A.04107075
6. CALCULO DE LAS AREAS COMUNES
TOTAL VALOR
PISOS DESCRIPCIÓN VALOR TOTAL
M 2 UNITARIO
PRIMER Dinner room, salón de 605.05 $1.400.000 $ 847.070.000
conferencias, cuarto de
fotocopias, administración, tres
(3) baños, cuarto de aseo,
ascensores, escaleras, halles,
recepción, casilleros, porch,
parqueaderos públicos y jardín
exterior.
SEGUNDO Sala de espera, halles, baños de 114.04 $1.400.000 $ 159.656.000
hombres y de mujeres, basuras,
escaleras, ascensores, muros,
columnas y ductos.
TERCER Sala de espera, halles, baños de 91.34 $1.400.000 $ 127.876.000
columnas y ductos.
CUARTO Sala de espera, halles, baños de 62.39 $1.400.000 $ 87.346.000
columnas y ductos.
QUINTO Sala de espera, halles, baños de 62.39 $1.400.000 $ 87.346.000
columnas y ductos.
SEXTO Sala de espera, halles, baños de 77.39 $1.400.000
columnas y ductos. $ 108.346.000
SOTANOS Aéreas libres. 493.14
1–2y3 $ 450.000 $ 221.913.000
TOTAL: 1.505.74 $1.639.553.000
SON: MIL SEICIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS
CINCUENTA Y TRES MIL PESOS. M/CTE. (1.539.553.000)
7. VALOR CATASTRAL DE LAS AREAS COMUNES

S0024034
R.N.A.04107075
TOTAL VALOR VALOR TOTAL

PISOS DESCRIPCIÓN UNITARIO
M2
PRIMER Dinner room, salón de 605.05 $1.387.160 $ 839.301.158
fotocopias, administración,
tres (3) baños, cuarto de aseo,
ascensores, escaleras, halles,
recepción, casilleros, porch,
parqueaderos públicos y jardín
exterior.
SEGUNDO Sala de espera, halles, baños 114.04 $1.387.160 $ 158.191.726

de hombres y de mujeres,
basuras, escaleras, ascensores,
muros, columnas y ductos.
TERCER Sala de espera, halles, baños 91.34 $1.387.160 $ 126.703.194
CUARTO Sala de espera, halles, baños 62.39 $1.387.160 $ 86.544.912
QUINTO Sala de espera, halles, baños 62.39 $1.387.160 $ 86.544.912
Sala de espera, halles, baños 77.39 $1.387.160 $ 107.352.312
SEXTO
SOTANOS Aéreas libres. 493.14 $ 390.000 $ 171.264.600
1–2y3
TOTAL: 1.505.74 $1.575.902.814
SON: MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS

DOS MIL OCHOCIENTOS CATORCE PESOS. M/CTE. (1.575.902.814)
S0024034
R.N.A.04107075
8. CALCULO POR REPOSICIO DE LAS UNIDADES PRIVADAS
CLASE DE INMUEBLE TOTAL TOTAL VALOR VALOR

OFCS. M2 M2 TOTAL
LOCAL ES 13 416,94 $680.000 $ 283.519.200
OFICINAS PRIMER PISO 2 225,60 $680.000 $ 153.408.000
OFICINAS SEGUDO PISO 20 747,69 $680.000 $ 508.429.200
OFICINAS TERCER PISO 19 747,77 $680.000 $ 508.483.600
OFICINAS CUARTO PISO 16 747,77 $680.000 $ 508.483.600
OFICINAS QUINTO PISO 16 748,77 $680.000 $ 508.483.600
OFICINAS SEXTO PISO 17 760,52 $680.000 $ 517.153.600
OFICINAS SEPTIMO PISO 11 1.198,39 $680.000 $ 814.905.200
AREA BAJO CUBIENTA
INCLINADA 523.63 $680.000 $ 356.068.400
136 UN 6.117.08 $4.158.934.400
TOTAL
TOTAL: CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO MILLONES

NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS
PESOS. M/CTE. ($4.158.934.400)
9. CALCULO POR REPOSICIÓN DE LAS AREAS COMUNES

10.
PISOS DESCRIPCIÓN TOTAL VALOR VALOR TOTAL
M2 UNITARIO
Dinner room, salón de 605.05 $680.000 $ 411.434.000
fotocopias, administración,
tres (3) baños, cuarto de
PRIMER aseo, ascensores, escaleras,
halles, recepción,
casilleros, porch,
parqueaderos públicos y
jardín exterior.
SEGUNDO Sala de espera, halles, 114.04 $680.000 $ 77.547.200
baños de hombres y de
S0024034
R.N.A.04107075
mujeres, basuras, escaleras,

ascensores, muros,
columnas y ductos.
Sala de espera, halles, 91.34 $680.000 $ 62.111.200
TERCER mujeres, basuras, escaleras,
ascensores, muros,
columnas y ductos.
CUARTO mujeres, basuras, escaleras,
ascensores, muros,
columnas y ductos.
QUINTO mujeres, basuras, escaleras,
ascensores, muros,
columnas y ductos.
SEXTO mujeres, basuras, escaleras,
ascensores, muros,
columnas y ductos.
SOTANOS 493.14 $680.000 $ 335.335.200
Aéreas libres.
1–2y3
TOTAL: 1.505.74 $1.023.903.200
SON: MILVEINTITRES MILLONES NOVECIENTOS TRES MIL DOSCIENTOS
PESOS. M/CTE. ($1.023.903.200)
10. CALCULO DE VALOR
AREA VALOR VALOR

M2 M2 TOTAL
AREA CONSTRUIDA 5.700.14 $1.400.000 $7.980.196.000
AREA LOCALES 416.94 $2.500.000 $1.042.350.000
AREA COMUNES 1.505.74 $1.400.000 $ 2.108.036.000
S0024034
R.N.A.04107075
VALOR TOTAL AVALUO COMERCIAL: $11.130.582.000
SON: ONCE MIL CIENTO TREINTA MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y DOS MIL
PESOS. ($11.130.582.000)
A continuación se determinan a manera informativa y/o para los efectos comerciales a que haya
lugar los Indicadores Económicos de la fecha:
DOLAR
Tasa representativa del mercado: $2.256.30
UVR 120.688
DTF 11.59
12. CERTIFICACION DEL AVALUO.
Por medio de la presente certifico que:

1. No tengo interés presente ni futuro de la propiedad en cuestión.
2. Este reporte de avalúo ha sido elaborado en conformidad y esta sujeto a los
requerimientos del Código de ética y los estándares de conducta profesional, de la Lonja
Nacional de Avaluadores Profesionales “LONJANAP” del cual soy miembro activo. (RM-
FE-01-003)
S0024034
R.N.A.04107075
3. Corporación Nacional de Lonjas y Registros “CORPOLONJAS” miembro activo

(R.N.A/C – 01 – 001 y R.N.P.H. 01 – 001)
FECHA DEL AVALUO: 15 DE MAYO DE 2002
Cordialmente,
PATRICIA GONZALEZ GUIO

CORPORACIÓN COLOMBIANA DE LONJAS Y REGISTROS
(“CORPOLONJAS DE COLOMBIA”). R.N.A/C.C-01-007.
13. ANEXOS:
13.1. Fotografías
13.2. Certificado de Tradición y Libertad
13.3. Plano de Normatividad.
13.4. Plano de ubicación.
13.5. Certificaciones profesionales.
S0024034
R.N.A.04107075
CLASES DE AVALUOS: MODELOS
Bogotá, D.C., 16 de Abril de 2004
Señora:
LUZ ANGELA VALENZUELA ACOSTA
Asunto: Entrega de Avalúo
Apreciada Señora:
De acuerdo a su solicitud estoy enviando el avalúo del inmueble ubicado en la siguiente dirección:
DG. 152 No. 45 - 60. INT. 6. ETAPA B. APTO. 102 - BOGOTA
S0024034
R.N.A.04107075
Cordialmente,
GLORIA INES MORENO ORTIZ

Dpto. de Avalúos
CONTENIDO
7. TITULACION
8. CARACTERISTICAS
9. VARIABLES ENDOGENAS Y EXOGENAS.
S0024034
R.N.A.04107075
AVALUO COMERCIAL
DIAG. 152 No. 45 - 60. INT. 5, ETAPA B. APTO. 102 MAZUREN - BOGOTA, D.C.
1. INFORMACIÓN BASICA
1.1. DIRECCION DEL INMUEBLE: El predio objeto del presente avalúo se encuentra
localizado en la Dg. 152 No. 45 - 60. Int. 5, Etapa B.
Apto. 102, Bogotá.
1.2. UBICACION DEL INMUEBLE: Bogotá, D.C.
1.4. TIPO DE INMUEBLE: APARTAMENTO Sometido a régimen de propiedad

horizontal con coeficientes de copropiedad No.
0.328% y 0.63%
1.5. DESTINACION ACTUAL: VIVIENDA
1.6. SOLICITANTE: LUZ ANGELA VALENZUELA A.
1.7. PERITO AVALUDOR: NELLY VERA DE CAPACHO
1.8. FECHA INSPECCION OCULAR: 05 de Abril de 2004
1.9. FECHA DEL AVALUO: 06 de Abril de 2004
S0024034
R.N.A.04107075
2. TITULACION
2.1. PROPIETARIOS: URBANIZACIONES Y CONSTRUCCIONES

MAZUREN S.A.
2.2. TITULOS DE ADQUISICIÓN: Escrituras Publicas No. 6408 del 15 de

Septiembre de 2003 de la Notaría 45 y Bogotá, y
4263 del 29 de Septiembre de 2000 de la notaria 1
Bogotá; D.C.
2.3. SOPORTES: Certificados de tradición y libertad con

matrícula Nos. 50N-20242536 (Apto) y
50N-20242433 (garaje).
2.4. TIPO DE PROPIEDAD: Particular.
2.5. GRAVAMENES: Uno con el Banco DAVIVIENDA S.A.
3. CARACTERISTICAS
3.1. CARACTERÍSTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE: (Construcción).

El inmueble en estudio está construido en un sistema convencional en armadura de hierro,
placas de concreto, muros perimetrales, fachada con ladrillo a la vista.
3.1.2. VETUSTEZ: Nuevos (Para estrenar)
3.1.3. FUENTE: Certificados de Tradición y Libertad Nos: 50N-20242536 y 50N-20242433
3.1.4. ESTADO DE CONSERVACIÓN: Nuevos
3.1.5. ILUMINACIÓN: Todas las áreas poseen buena iluminación natural a través de
ventanales y luz cenital.
3.1.6. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Poseen todos los servicios públicos

debidamente instalados y con línea telefónica.
3.1.7. PENDENCIAS: Consta de: Sala-Comedor - dos (2) alcobas con closet y principal con
baño, baño auxiliar (piso en cerámica y enchapado) - cocina integral con zona de lavandería
S0024034
R.N.A.04107075
(piso en cerámica) y garaje cubierto privado; (los pisos del apartamento están en alfombra
de tráfico pesado).
3.1.8. FUNCIONALIDAD: Los diseños son funcionales por cuanto son claros los conceptos de
relación proporcional, de acuerdo con sus usos.
3.1.9. LINDEROS: Los que se determinan en las Escrituras Públicas Nro. 6408 de la Notaria 45
del 15 de Septiembre de 2003 y 4263 del 29 de septiembre de 2000 de la notaría 1 de
Bogotá, D.C
3.1.10. ESPECIFICACIONES DEL TERRENO: Topografía: Presenta en general una topografía

promedio plana.
3.1.11. FICHA TECNICA Y FORMA: Forma Rectangular.
3.1.12. AREA DEL APARTAMENTO: 75.08 m2.
3.1.13. AREA DEL GARAJE: 10.06 m2.
3.2. ENTORNO
3.2.1. SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un sistema de red vial en
buenas condiciones, siendo las principales vías: Autopista Norte - Cle.153 – 170 – El
sector y el predio se encuentran cubiertos por un magnifico servicio de transporte y a
través de las vías descritas anteriormente; transitan en todos los sentidos rutas de
Transmilenio – buces y servicios ejecutivos y otros servicios especiales en concordancia
con los planes de desarrollo.
3.2.2. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector, dentro del cual se encuentra el inmueble

objeto del avalúo, es un sector residencial consolidado, conformado por desarrollos
multifamiliares de cinco y seis pisos de altura.
3.2.3. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: La infraestructura urbanística es adecuada,

preservando vías internas en buen estado de conservación de buena capacidad y
continuidad, escasean la zonas verdes.
3.2.4. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: Adecuadas según el comportamiento

económico actual. La dotación de equipamientos y el mejoramiento de su accesibilidad vial,
que contempla el nuevo sistema de transporte, elemento estructurante básico con
estaciones del Transmilenio.
En cuanto al espacio público se han realizado obras de recuperación en zonas peatonales
y zonas verdes. Las condiciones de accesibilidad son favorables debido que cuenta con
S0024034
R.N.A.04107075
importantes vías arterias de la ciudad como - La Autopista Norte, sobre el cual se ha

puesto en marcha con gran éxito el programa de transporte masivo denominado
Transmilenio.
3.2.5. ZONA EDUCACION: La localidad y el sector se encuentran rodeados de centros

educativos de nivel preescolar, primario, secundario, e institutos de educación informal y/o
técnica.
3.2.6. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA: La estratificación se encuentra

determinada en el plano censal como estrato Socio- Económico cuatro (4)
3.2.7. NORMATIVIDAD: Los usos del suelo se encuentran normalizados y reglamentados. Su

reglamentación urbanística es: Área de actividad Residencial Especial con tratamiento de
Conservación, continuidad de norma, en el cual se permiten las normas contempladas
en el decreto original de la urbanización: A-RG-02-6A.
USOS DEL SUELO: De acuerdo al polígono establecido en la plancha y su decreto

reglamentario dice así: PRINCIPAL: Vivienda
COMPLEMENTARIOS: Comercio, locales.

avalúo comercial, se han tenido en cuenta las siguientes variables endógenas y exógenas que
influyen directamente sobre el precio y para su calificación; estos son los siguientes:
 Oferta y demanda del inmueble en el sector especifico o con otros sectores similares.
 Servicios públicos y privados
 Estudio de planos, normas y demás. (Potencial de Desarrollo).
 Vetustez y calidad de la construcción y su estado de conservación (estado de
 habitabilidad).
5. CALCULO DE VALOR
S0024034
R.N.A.04107075
AREA VALOR VALOR

M2 M2 TOTAL
AREA DEL APARTAMENTO 75.08 M2 $910.000 $68.322.800
GARAJE 10.06 M2 $ 4.500.000
VALOR TOTAL AVALUO COMERCIAL $72.822.800
Son:
DOLAR
Tasa representativa del mercado: $2.550.00
UVR 120.688
DTF 7.00%

requerimientos del Código de ética y los estándares de conducta profesional, de la
Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales “LONJANAP” del cual soy miembro
activo. (R.N.A/L-01-015)
Cordialmente,
S0024034
R.N.A.04107075

Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales (LONJANAP)
R.N.A/L-01-015.
8. ANEXOS:
8.1. Soportes
8.2. Fotografías
8.3. Certificaciones
====================================================================
AVALUO COMERCIAL
CARRERA 95 No. 66A – 02/04/06. ALAMOS
BOGOTA, D.C.
S0024034
R.N.A.04107075
encuentra localizada en la Cra. 95 # 66A -02 /
04/06, b, Álamos de la localidad 10 (Engativa) de
la de la Ciudad de Bogotá, D.C., R/Colombia.
1.4. TIPO DE INMUEBLE: BODEGA
1.5. DESTINACION ACTUAL: COMERCIAL
1.5. SOLICITANTE: TERESA ESTEVEZ DE MATEUS
1.7. PERITO AVALUDOR: PATRICIA GONZALEZ GUIO
1.8. ELABORADO POR: GLORIA INES MORENO ORTIZ
1.9. FECHA INSPECCION OCULAR: 25 de Noviembre de 2004
1.10. FECHA DEL AVALUO: 26 de Noviembre de 2004.
2. TITULACION
2.1. PROPIETARIOS: TERESA STEVEZ DE METEUS
2.2. TITULOS DE ADQUISICIÓN: Escritura Publica No. 3121 del 5 de Junio de

de 1975 de la Notaría 4de Bogotá, D.C.

matricula No. 50C-262785, C. Catastral No.
67A 94 12
2.5. GRAVAMENES: Ninguno
S0024034
R.N.A.04107075
3. CARACTERISTICAS
3.1. CARACTERÍSTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE:

SISTEMA CONSTRUCTIVO: (Construcción). El inmueble en estudio está construido
con estructura antisísmica en un sistema convencional en armadura de hierro placas de
concreto, muros de fachadas tanto internos como externos, muros perimetrales divisiones
con paredes de ladrillo, escaleras, columnas y ductos.
3.1.2. VETUSTEZ: Veinte y nueve (29) años
3.1.4. ESTADO DE CONSERVACIÓN: Conservación en buen estado de acuerdo a su

vetustez
3.1.5. ILUMINACIÓN: Todas las áreas poseen buena iluminación natural a través de ventanales
y luz cenital.

debidamente instalados y con tres (3) líneas telefónicas y luz monofásica y trifásica.
3.2.8. PENDENCIAS: Consta de dos (2) locales - mezanine - una oficina auxiliar de la bodega
(en piso afinado) y cocina grande enchapada el piso en mármol.
3.2.10. LINDEROS: Los que se determinan en la Escritura Pública No. 3121 de la Notaria 4 del 5
de Junio de 1975 de Bogotá, D.C

promedio plana.
3.2.12. FICHA TECNICA Y FORMA: Forma Rectangular
3.2.13. AREA DEL LOTE: 747.10 mt2
3.1.13. AREA DE CONSTRUCCIÓN: 747.10 mt2
3.2. ENTORNO
S0024034
R.N.A.04107075
3.2.1. SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un sistema de red vial en buenas
condiciones, siendo las principales vías: Cle. 68 - Cra 100 – Av. Ciudad de Cali. El sector y
el predio se encuentran cubiertos por un magnifico servicio de transporte y a través de las
vías descritas anteriormente; transitan en todos los sentidos rutas de alimentadores de
trasmilenio, buses, busetas, colectivos, servicios ejecutivos y otros servicios especiales en
concordancia con los planes de desarrollo.
3.2.3. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: Se presentan desarrollos industriales importantes

por su área y conformación, quedando una buena parte de la zona aun por desarrollar, se
destaca la presencia de parques industriales, en su mayoría sometidos al régimen de
propiedad horizontal, que si bien es cierto no cuentan con el debido equipamento especial, si
lo contribuyeron al desarrollo organizado de la zona. Esta sometido a normas ambientales y
de altura por su cercanía al aeropuerto Internacional El Dorado, el cual facilita las
actividades industriales, encontrando cierta especialización en negocios aduaneros y
aeronáuticos. sector, dentro del cual se encuentra los inmuebles objeto del avalúo, es un
sector cuya destinación actual es mixto.
3.2.4. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: La infraestructura urbanística es aceptable
disponiendo de vías de buena capacidad.

económico actual. Las condiciones de accesibilidad, han mejorado con la apertura total de
la avenida Ciudad de Cali y al ser terminada la construcción del puente elevado sobre al
avenida del dorado. Adicionalmente, la construcción de la avenida José Celestino Mutis que
tiene en servicio varios tramos.

técnica.

determinada en el plano censal como estrato Socio- Económico 3 (medio-medio).
3.2.7. NORMATIVIDAD: Los usos del suelo se encuentran normatizados y reglamentados.

Presenta zonificación definida como Área de Actividad Especializada Zona Industrial con
tratamiento de desarrollo: D-ZID-A3, correspondiente a predios que aún se encuentran sin
construir

S0024034
R.N.A.04107075
 Vetustez y calidad de la construcción y su estado de conservación (estado de habitabilidad).
5. CALCULO DE VALOR
AREA VALOR VALOR

M2 M2 TOTAL
AREAS CONTEMPLADAS
SEGÚN DPTO
ADMINISTRATIVO CATASTRO.
(BOLETIN CATASTRAL)
AREA DEL LOTE 747.10 M2 $300.000 $224.130.000
AREA CONSTRUIDA 747.10 M2 $350.000 $261.485.000
SON: CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO MILLONES SEISCIENTOS QUINCE

MIL PESOS. M/CTE. $485.615.000).
7. CERTIFICACION DE LOS AVALUOS.

S0024034
R.N.A.04107075

FECHA DEL AVALUO: 26 DE NOVIEMBRE DE 2004
Cordialmente,

R.N.A/L-01-015
AVALUO COMERCIAL
CARRERA 14 No. 98 – 47/51- CHICO NORTE
BOGOTA, D.C.
encuentran localizada en la Cra. 14 # 98-47/51,
barrio Chico Norte de la localidad 02 de
Chapinero de la Ciudad de Bogotá, D.C., R/ca de
Colombia.
1.4. TIPO DE INMUEBLE: CASA
1.5. SOLICITANTE: ALBESINO GIACOMO PRINCIPIANO
1.7. PERITO AVALUDOR: CARLOS A. PERANQUIVE NIÑO
1.9. FECHA INSPECCION OCULAR: 27 de Agosto de 2003
S0024034
R.N.A.04107075
1.10. FECHA DEL AVALUO: 29 de Agosto de 2003.
2. TITULACION
2.1. PROPIETARIOS: ALBESINO PRINCIPIANO GIACOMO
2.2. TITULOS DE ADQUISICIÓN: Escritura Publica No. 5147 del 4 de Agosto de

1979 de la Notaría 5ª de Bogotá, D.C.

matricula No. 50C-294717. Catastral UQ U 98
14 1
3. CARACTERISTICAS

SISTEMA CONSTRUCTIVO: Los inmuebles en estudio están construidos en un sistema
convencional contemporáneo
3.1.2. VETUSTEZ: Veinte y ocho (28) años
3.1.4. FUENTE: Certificados de Tradición y Libertad Nro: 50C-294717 del 22 de Octubre de

1975.
3.1.4. ESTADO DE CONSERVACIÓN: Conservación en buen estado de acuerdo a su

vetustez
y luz cenital.

debidamente instalados y con línea telefónica.
S0024034
R.N.A.04107075
3.1.7. PENDENCIAS: Consta de: Jardín - ante jardín - Nueve (9) oficinas, sala de juntas –
muebles de archivo – depósito con baño – cocina - chimenea - cuatro (4) baños
enchapados – garaje, piso en tapete y cerámica con madera, puertas y baranda en madera,
hall de oficinas, techos con claraboyas y perta principal de seguridad.
3.2.15. LINDEROS: Los que se determinan en la Escritura Pública Nro. 5147 de la Notaria 5ª del 4
de Agosto de 1979 de Bogotá, D.C

promedio plana.
3.2.18. AREA DEL LOTE: 675.70 mt2
3.1.13. AREA DE CONSTRUCCIÓN: 302.70 mt2
3.3. ENTORNO
3.2.1. SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un sistema de red vial en buenas
condiciones, siendo las principales vías: Cra. 11- Cra 15 – Cle. 100 – Cle 94. El sector y el
predio se encuentran cubiertos por un magnifico servicio de transporte y a través de las
vías descritas anteriormente; transitan en todos los sentidos rutas de buses, busetas,
colectivos, servicios ejecutivos y otros servicios especiales en concordancia con los planes
de desarrollo.
3.2.8. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector, dentro del cual se encuentra los

inmuebles objeto del avalúo, es un sector cuya destinación actual es Especial.
3.2.3. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: La infraestructura urbanística es adecuada,

preservando vías internas en buen estado de conservación de buena capacidad y continuidad

económico actual.
Hace parte de la ciudad Central. Las acciones de planeación de la vocación de La localidad
como área mixta receptora de actividades residenciales, comerciales, de servicios y
S0024034
R.N.A.04107075
educativas, complementada con la recuperación de los espacios públicos, la protección de

los cerros orientales, la dotación de equipamientos y el mejoramiento de su accesibilidad
vial, que contempla el nuevo sistema de transporte, elemento estructurante básico con
estaciones del Transmilenio.
En cuanto al espacio público se han realizado obras de recuperación en zonas peatonales y

zonas verdes. Las condiciones de accesibilidad son favorables debido que cuenta con
importantes vias arterias de la ciudad como la Clle 92 y la 100, las carreras 7ª, 9ª, 11 y 15 y
La Autopista Norte, sobre el cual se ha puesto en marcha con gran éxito el programa de
transporte masivo denominado Transmilenio. No obstante al interior de zona se presentan
frecuentes congestiones en el tráfico vehicular en razón a la intensa actividad que se genera.

técnica.

determinada en el plano censal como estrato Socio- Económico 6 (alto - alto).
3.2.8. NORMATIVIDAD: Los usos del suelo se encuentran normatizados y reglamentados.

Su reglamentación urbanística es: Al igual que la mayoría de los estratos altos de esta zona
de la ciudad, originalmente fue desarrollado en construcciones unifamiliares de uno (1) a
dos (2) pisos, de excelentes especificaciones constructivas y arquitectónicas, algunas de las
cuales han dado paso a edificaciones multifamiliares modernas. Presentan dos (2)
zonificaciones correspondientes:
a). Área de actividad Residencial Especial con tratamiento de Actualización en la parte sur-
oriental y occidental: A-RE-01-4ª b). Área Residencial Especial con tratamiento de
Actualización para el costado nor-oriental, permitiendo alturas de cuatro (4) y seis (6) pisos
respectivamente, dejando aislamientos laterales: A-RE-01-6A. USOS DEL SUELO: De
acuerdo al polígono establecido en la plancha y su decreto reglamentario dice así:
PRINCIPAL: Vivienda COMPLEMENTARIOS: Comercio, locales:
S0024034
R.N.A.04107075


 habitabilidad).
5. CALCULO DE VALOR
AREA VALOR VALOR

M2 M2 TOTAL
AREAS CONTEMPLADAS
SEGÚN DPTO
ADMINISTRATIVO CATASTRO.
(BOLETIN CATASTRAL)
AREA DEL LOTE 675.70 M2 $650.000 $439.205.000
AREA CONSTRUIDA 302.70 M2 $530.000 $160.431.000
SON: QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS

MIL PESOS. M/CTE. ($599.636.000)
7. CERTIFICACION DE LOS AVALUOS.

S0024034
R.N.A.04107075

requerimientos del Código de ética y los estándares de conducta profesional, de la Lonja
Nacional de Avaluadores Profesionales “LONJANAP” del cual soy miembro activo. (RM-
FE-01-003)
(R.N.A/C – 01 – 001 y R.N.P.H. 01 – 001)
====================================================================
AVALUO DE MAQUINARIA
TIPO DE MAQUINARIA:
FECHA DE INSPECCION : Enero 9 del 2001
DIRECCION :
URBANIZACION:
CIUDAD: Bogotá D.C
PROPIETARIO:
ORDENADO POR:
OBJETIVO DEL AVALUO : ACTUALIZACION DE ACTIVOS
ELABORADO POR :
PERITOS AVALUADORES : ING. WILLIAM ROBLEDO GIRALDO

M.P. No. 2522249646 CND
M.A.P. 0158
S0024034
R.N.A.04107075
CIUDAD Y FECHA: Bogotá, D.C., Enero 12 del 2001
2. INFORMACION DE LA EMPRESA
NOMBRE:
NIT No. : 860.002.396 - 0
DOMICILIO: Bogotá D. C.
MATRICULA: 00004717
CONSTITUCION:
VIGENCIA: La sociedad no se halla disuelta, duración hasta el 31 de Diciembre del

2050.
OBJETO SOCIAL : A.- Constituir, Adquirir participar y/o explotar industrias de toda clase y/o
establecimientos destinados a la elaboración, transformación, distribución,
importación, exportación y venta de productos de consumo jy en especial los
derivados de la arcilla, el gres, cemento, plasticos, esmaltes y productos
químicos. B.- Adquirir, fundar o participar en negocios tendientes a la
explotación de la industria ladrillera y de todas aquellas complementarias
a la actividad constructiva. C. Adquirir y enajenar a cualquier titulo, tomar
o dar en arrendamiento por cuenta propia o ajena toda clase de bienes
muebles e inmuebles, rurales o urbanos, adelantar la urbanización,
parcelación y/o construcción y venta de todos aquellos inmuebles que
ajuicio de la Junta Directiva no fueren necesarios para la producción. D.-
Explotar bosques y minas de toda clase, extraer o transformar materias
primas, productos vegetales y demas recursos necesarios para las
actividades industriales de la Compañía.
1. PROPOSITO DEL AVALUO

El objeto buscado al solicitar este estudio, en ninguna forma modifica el valor comercial del mismo.
Es, entonces propósito de este avalúo determinar el valor real que pueda alcanzar el bien en
términos de dinero si se somete al mercado abierto en un plazo prudencial, con una forma y pago
razonable.
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R.N.A.04107075
2.1 DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE
En la actualidad el inmueble se encuentra dedicado a la producción de Ladrillos, Tejas y

Pisos, contando además con algunas oficinas administrativas.
2.2 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO
 Copia Escritura Pública. 0898 del 28 de Octubre de 1985 de la Notaría 37 del

Círculo de Bogotá.
 Plano Topográfico realizado por el Arq. Rómulo H. Moros O.
 Matrícula Inmobiliaria No. 50 C- 490001
3. INFORMACIÓN JURIDICA
Los lotes que componen el Globo total de terreno fueron englobados mediante la Escritura Pública
No. 0898 del 28 de Octubre de 1985 de la Notaría 37 del Círculo de Bogotá.
3.1. CONSTRUCCION
La edificación se construyó a expensas de los propietarios anteriores con dineros de su exclusiva

propiedad.
3.2 MATRICULA INMOBILIARIA
El globo total de terreno, está constituido por 3 unidades cuyas matrículas son:
050-0706855
050-0689024
050-0700032
NOTA: El predio se englobo y tiene la Matrícula Unica No. 50 C-940001
3.2. REGISTRO CATASTRAL
D7S – 2/1
D7S – 2/2
D7S - 2/4
S0024034
R.N.A.04107075
3.4. GRAVAMENES HIPOTECARIOS
Actualmente el inmueble objeto del avalúo, no presenta ningún Gravamen Hipotecario.
NOTA : Este análisis no constituye un estudio jurídico.
4. LOCALIZACION DEL INMUEBLE
El inmueble materia de este avalúo se encuentra ubicado en el Centro -Oriente de la Ciudad, en la
5. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA ZONA DE LOCALIZACION

5.1. DELIMITACION DEL SECTOR
NORTE : Avenida 1ª
SUR : Diagonal 4 Sur
ORIENTE : Carrera 4ª
OCCIDENTE : Carrera 6ª
5.2. SECTORES CATASTRALES
NORTE : Las Cruces
SUR : Buenos Aires
ORIENTE : Calvo Sur
OCCIDENTE : Ramírez
5.3. ACTIVIDADES PREDOMINANTES DEL SECTOR
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R.N.A.04107075
5.3.1. SECTOR
PRINCIPAL : Vivienda
COMPLEMENTARIOS : Industria y Comercio
COMPATIBLES : Institucional
5.4 CLASES DE EDIFICACIONES
Viviendas, comercios puntuales e industrias clase II.
5.5 ZONAS VERDES Y RECREACIONALES
Parque de Las Cruces, Parque de San Cristóbal.
5.6 ESTRATO SOCIOECONÓMICO
Estrato tres (3) comercial según resolución 246 del Plan Censal del año 1.990.
5.7. VIAS DE ACCESO IMPORTANTES
En sentido Norte-Sur y viceversa las carrera 4ª y 5ª, en sentido Oriente – Occidente la Avenida
1ª.
5.8 INFRAESTRUCTURA URBANISTICA
5.9.1. VÍAS: Presentan un buen desenvolvimiento vehicular en las horas pico, asfaltadas y en
satisfactorio estado de conservación.
5.9.2. ANDENES: En concreto
5.9.3. ALUMBRADO: Este servicio es bien atendido por la Empresa respectiva con postes de
alumbrado a distancias adecuadas.
5.9.4. SERVICOS PUBLICOS

El sector cuenta con redes instaladas de Acueducto, Alcantarillado, Energía
eléctrica: Monofásica, Recolección de basura, Teléfonos (8 líneas); todo estos
suministrados por la respectiva empresas públicas de Santafé de Bogotá
5.10 TRANSPORTE PÚBLICO

Servicio inmediato hacia la mayoría de los sectores de Bogotá.
5.11 COMENTARIOS GENERALES
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R.N.A.04107075
La zona se ha venido consolidando comercial e industrialmente sin perder su carácter de

Residencial General, posee una buena infraestructura de servicios, la seguridad del sector está
a cargo de la Décima Sexta Estación y de los Centros de Atención inmediata de Girardot y El
Guavío, aunque es susceptible de mejorar. La salud está a cargo del Hospital del Guavío y las
UPA de las Cruces, Los Laches y Santa Rosa de Lima. Institucionalmente se halla muy bien
cubierto pues cuenta con instalaciones que prestan sus servicios desde salas- cunas hasta la
culminación de estudios Universitarios, sobresalen La Universidad de La Salle de Los Andes y
el Externado de Colombia, para su recreación la zona cuenta con teatros, como el Camerín del
Carmen y parques como Las Cruces y San Cristobal, en esta última localidad se está
construyendo una de las Bibliotecas del Plan Piloto, El sector financiero hace presencia con
algunas oficinas de Bacos y Corporaciones de Ahorro y Vivienda. Aunque no cuenta con un
sistema de transporte masivo de pasajeros, posee un buen cubrimiento de Empresas
Transportadoras de pasajeros en buses, busetas y micro bus.
6. REGLAMENTACION URBANISTICA
TRATAMIENTO Desarrollo
AREA DE ACTIVIDADES Múltiple
TIPOLOGIA DE USO Autorregulable
ALTURA BASICA 2 Pisos
TIPOLOGIA DE AISLAMIENTO Continuo
ALTURA DE EXCEPCION 5 Pisos
7. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

7.1 TERRENO
7.1.1 AREA DEL TERRENO: 38.060.89 M2, según levantamiento topográfico

realizado por el Arq. Romúlo H Moros, Matrícula
No. 13259.
7.1.2 FORMA GEOMETRICA: Irregular
7.1.3. RELIEVE: Plano en un 90 % y 10 % restante, levemente

inclinado
7.1.4. FRENTE SOBRE LA VIA: sobre la Avenida 1ª 47.49 Ml, sobre la Carrera 3ª
140.15 Ml, sobre la carrera 6ª 57.71 Ml, Sobre la
Carrera 5ª 94.84 Ml.
7.1.5. FONDO: 175 ML Promedio

S0024034
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7.1.6. DISPOSICION: Intermedio
7.1.7 DRENAJE: Moderadamente drenado.
7.1.8. ENCHARCAMIENTO: Leve
7.1.9. RETENCION DE HUMEDAD: Buena, sin llegar a extremos de empozamiento.
7.1.10. PEDREGOSIDAD: Mínima
7.1.11. EROSION: Incipiente.
7.2. CONSTRUCCION
Dentro del predio se pueden distinguir varios tipos de construcción: Área Administrativa, Taller
de Mantenimiento, Laguna de Oxidación, Obras Civiles de los Hornos Horizontales, Hornos
Circulares, Bodega de Almacenamiento de Carbón, área técnica, laboratorio y enfermería,
bodega metalmécanica, oficina de despachos y bascula, portería, obra civil de descanso y
finalmente la batería de baños.
NOTA: Aunque se podría pensar que los hornos horizontales deberían relacionarse en el avalúo
de maquinaria y equipos, ya que su función es la transformación de materias primas en productos
acabados, la empresa ha tomado la decisión de considerarlos como parte integral de la
construcción, por su permanente adhesión al suelo.
7.2.1 AREA ADMINISTRATIVA
7.2.1.1. MATERIALES
ESTRUCTURA : Concreto
CUBIERTA : Teja Asbesto cemento
PISOS VARIADOS : Tablón cerámico de diferentes
Especificaciones (4 x 26) y (30 x 30)
CIELORASO : Madera
PAREDES INTERNAS : Estucadas y Pintadas con vinilo
FACHADA: : Ladrillo a la vista

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VENTANAS : Ornamentación lámina con vidrio plano

transparente
PUERTAS INTERNAS : Ornamentación madera
PUERTA EXTERIOR : Vidrio transparente
VETUSTEZ : 8 años aprox.
ACABADOS : Sencillos
7.2.1.2 DISTRIBUCION GENERAL
8 oficinas, 2 recepciones, 2 cocinetas, cafetería, 3 baterías de baños.
7.2.2TALLER DE MANTENIMIENTO
7.2.2.1. MATERIALES
CUBIERTA : Asbesto cemento
PISOS VARIADOS : Cemento
CIELORASO : Madera (parcial)
PAREDES INTERNAS : Ladrillo revocado

transparente
PUERTA EXTERIOR : Ornamentación metálica
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ACABADOS : En franco deterioro.
Salón principal con dos cuartos pequeños para almacenamiento de herramientas.
7.2.3. LAGUNA DE OXIDACION
Es un pozo artificial recubierto en ladrillo común, piso en cemento con un diametro aproximado
de 7 metros y una altura máxima de 8 metros. Se utiliza para recoger el agua lluvia, que
posteriormente sera utilizada para regar el material.
7.2.4. OBRAS CIVILES DE LOS HORNOS HORIZONTALES.
En términos valuatorios por Obras Civiles se entiende aquellas estructuras que carecen de
cubierta o cerramiento y por construcción aquellas estructuras que poseen cubierta y
cerramiento, para el caso concreto de los Hornos Horizontales, estos son construcción dentro
de una obra civil.
Los Hornos Horizontales están divididos en zonas de precalentamiento, zonas de cocción y

zonas de enfriamiento, poseen asi mismo zonas de recuperación, con un tubo de recuperación,
ventiladores de enfriamiento, tanques de adelgazamiento de combustible, tablero de control
electrónico y zonas de almacenamiento de productos terminados.
7.2.4.1. MATERIALES
CUBIERTA : Placa aligerada para los Hornos y para la

Obra Civil teja de asbesto cemento.
CIELORASO : Ladrillo refractario
PAREDES INTERNAS : Ladrillo a la vista.
FACHADA: : Concreto para el Horno
PUERTAS INTERNAS : lámina
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R.N.A.04107075
VETUSTEZ : 6 y 10 años aprox.
Los Hornos Horizontales están divididos en zonas de precalentamiento, zonas de cocción y

zonas de enfriamiento, poseen asi mismo zonas de recuperación, con un tubo de
recuperación, ventiladores de enfriamiento, tanques de adelgazamiento de combustible,
tablero de control electrónico, quemadores de carbón y combustible, área de ventilación,
chimenea, resistencias de calentamiento de combustible, láminas de acero, motores de puerta
de horno, sistemas hidráulicos, bombas de inyección, quemadores, pirómetros, termocuplas y
zonas de almacenamiento de productos terminados.
7.2.5. HORNOS CIRCULARES
Elementos de mucha obsolecencia técnica, que sin embargo juegan papel importante en la
producción de ladrillos y pisos, generalmente usados para refractar ladrillos. Son en total 5
hornos, cuyas caracteristicas de construcción son similares, pese a que tienen diferentes etapas
de mantenimiento y vetustez, para efectos de la actualización de activos se considerarán como
un todo de valor igual.
7.2.5.1. MATERIALES
CIMENTACION : Ciclópeo
CUBIERTA : Asbesto cemento.
CIELORASO : Ladrillo vitrificado
PAREDES INTERNAS : Ladrillo a la vista.
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PUERTAS INTERNAS : lámina
ACABADOS : Aceptables
7.2.6. BODEGA DE ALMACENAMIENTO DE CARBON
7.2.6.1. MATERIALES
CUBIERTA : Asbesto cemento, canaleta
CIELORASO : Madera (parcial)
PAREDES INTERNAS : Ladrillo a la vista
ACABADOS : Simples
Salón amplio de almacenamiento de material.
7.2.7AREA TECNICA (LABORATORIO Y ENFERMERIA)
7.2.7.1. MATERIALES
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R.N.A.04107075
PISOS VARIADOS : Madera, cemento, baldosa y tablón cerámica.
CIELORASO : Madera y placa aligerada
PAREDES INTERNAS : Ladrillo a la vista, enchape y estucadas y

pintadas.

transparente
PUERTA EXTERIOR : madera
Primer Piso:
Enfermería, laboratorio y baño.
Segundo Piso:
Departamento técnico.
7.2.8. TALLER DE METALMECANICA
7.2.8.1. MATERIALES
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R.N.A.04107075
CUBIERTA : Asbesto cemento canaleta
CIELORASO : Cerchas metálicas
ACABADOS : Sencillos.
7.2.9. DESPACHOS Y BASCULA
7.2.9.1. MATERIALES
CIMETACION : Ciclópeo
CUBIERTA : Placa aligerada
CIELORASO : Madera

transparente
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R.N.A.04107075
7.2.10. PORTERIA
7.2.10.1. MATERIALES
PISOS VARIADOS : Tablón cerámica
CIELORASO : Marmolina
PAREDES INTERNAS : Estucadas y pintadas

transparente
BAÑO : Enchapado
Salón de trabajo y baño
7.2.11 OBRA CIVIL DE DESCANSO
S0024034
R.N.A.04107075
CIELORASO : Entarimado de madera
MAMPOSTERIA : Ladrillo a la vista
7.2.12 CARPINTERIA
CIELORASO : Placa aligerada
MAMPOSTERIA : Estucados y Pintados
7.2.13. SUPERFICIE DE RODADURA
Se consideran también Obras Civiles, la superficie de rodamiento extendida para el patio de

maniobras, cuya ára aproximada es de 1.400 M2
7.2.14. CERRAMIENTO.
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Se refiere al muro que circunda el perímetro del predio construído en ladrillo

común.
Altura Promedio: 2.7 ML

Longitud: 1.019.81
NOTA: En el valor determinado por M2 para cada dependencia, se incluyen

instalaciones eléctricas e Hidráulicas
7.3. AREA CONSTRUIDA
Area Administrativa 252.55 M2
Taller de Mantenimiento 300.00 M2
Laguna de Oxidación 336.00 M3
Horno Horizontal (1) 1.442.00 M2
Horno Horizontal (2) 1.648.00 M2
Obra Civil Hornos Circulares 800 .00M2
Bodega de Almacenamiento 206.08 M2
Area Técnica (laboratorío y Enfermería) 120.00 M2
Bodega Metalmécanica 503.96 M2
Portería 16.08 M2
Obra Civil de Descanso 23.75 M2
Carpintería 83.72 M2
Superficie de Rodadura 1.400.00 M2
Cerramiento 2.753.49 M2
Batería de Baños. 63.96 M2
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R.N.A.04107075
7.4 LINDEROS GENERALES
Se hallan descritos en la Escritura Pública No. 0898 de fecha 28 de Octubre de 1985 de la

Notaría 37 del Círculo de Bogotá.
8. ESTUDIOS ECONOMICOS DE LA ZONA
8.1 ESTADO DE OFERTA : Regular
8.2 ESTADO DE DEMANDA : Regular
NOTA: Es pertienente aclarar, que en la zona no existe un inmueble comparable al avaluado, por lo
tanto, el estudio económico corresponde al lote tipo del sector.
8.3 PERSPECTIVAS DE VALORIZACION
El inmueble posee actualmente una valorización muy moderada debido a la recesión económica
nacional, sentida especialmente en el sector de la construcción, sumando a ello el potencial
mercado que el predio tendría en una hipotética situación de venta.
9. CRITERIOS Y CONSIDERACIONES
Las explicaciones y comentarios contenidos en el presente informe de avalúos, tienen

su respaldo en la experiencia Profesional como Miembros Activos de la Lonja
Inmobiliaria de Colombia.
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R.N.A.04107075
Adicionalmente a las características más relevantes de la propiedad expuestas en los

capítulos anteriores y a la visita del inmueble, para adoptar el precio unitario se
adelantaron encuestas de opinión con otros expertos en Finca Raíz, se actualizo el
Banco de Datos de la Empresa.
También en determinación del justo precio, hemos tenido en cuenta los siguientes
elementos de juicio:
 Su área de terreno, sus características y forma geométrica.

 Su Potencial de desarrollo
 Su área construido
 Los materiales, acabados de construcción y solidez
 La distribución interior
 Su diseño arquitectónico
 Su posible rentabilidad
 Su vetustez 20 años promedio.
 Estado de las vías y servicios públicos
 Su vecindario
 Los servicios con que cuenta
 Calidad del sector y posición socio-económica
 Los tipos de edificaciones circunvecinas
 Su reglamentación urbanística
 Su frente sobre la Avenida 1ª
 El índice y perspectivas de valorización
 Su infraestructura urbanística
 Ubicación del inmueble dentro del entorno de la ciudad
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R.N.A.04107075
 Valor de la tierra en le sector y el costo de su actual construcción

 Mercado inmobiliario de oferta y demanda
 Banco de datos de la empresa sobre este tipo de inmuebles
 Actividad edificadora y movimiento en ventas
 Su estado de conservación
 El uso actual del inmueble
10. AVALUO COMERCIAL - CERTIFICACION
El comité de, establece para el inmueble ubicado en la de Bogotá un avalúo

comercial en base de:
DESCRIPCION AREA M² VALOR M² TOTAL
LOTE 38.060.89 M2 A $ 70.000 $ 2.264.262.300
VALOR TOTAL............................................................................... $ 6.173.417.355
SON: SEIS MIL CIENTO SETENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ Y SIETE
MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO PESOS M/CTE.
Cordialmente,
ING. WILLIAM ROBLEDO GIRALDO

M.P No. 25222249646 CND
M.A.P. No. 0158
S0024034
R.N.A.04107075
===========================================================
=
AVALUO COMERCIAL RURAL
FINCA “LA HELIDA”- VEREDA EL GAITAL MUNICIPIO DE VELES -DERPARTAMENTO

DE SANTANDER DEL SUR- REPUBLICA DE COLOMBIA
1. INFORMACION BASICA:
1.1. DIRECCION DEL INMUEBLE: El predio (Finca “LA HELIDA”)

objeto el presente avalúo se encuentra
localizada en la vereda El Gaital
jurisdicción del Municipio de Veles
Departamento de Santander del Sur
Republica de Colombia.
1.2. UBICACION DEL INMUEBLE: Municipio de Veles – Santander
1.3. TIPO DE INMUEBLE: FINCA: Globo de terreno mas c/tcciòn
1.4. DESTINACION ACTUAL: EXPLOTACIÓN AGROPECUARIA Y
AGRICOLA
S0024034
R.N.A.04107075
1.6. SOLICITANTE: ROQUE J. POLANIA SAAVEDRA
1.9. FECHA DEL AVALUO: 23 de Julio de 2003.
2. TITULACION:
2.1. PROPIETARIO: ROQUE J. PALOMINO ZARATE ((
2.2. SOPORTES: Certificado de Tradición y Libertad con

Matricula No. 324-9102 - Inscripción
Catastral No. 228.
2.3. TITULO DE ADQUISICIÓN: Escritura Publica No. 723 del 09 de

Septiembre de 1960 de la Notaría (1ª)
Primera y registrada en la oficina de
Registro de Instrumentos Públicos de
Veles (S.S.)
2.4. NOMENCLATURA OFICIAL: Finca denominada “LA HELIDA”
2.5. TIPO DE PROPIEDAD: Particular
3. CARACTERISTICAS:
S0024034
R.N.A.04107075
3.1. CARACTERISTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE: (Construcción)

Se trata de un globo de terreno mas construcción donde su explotación es agrícola y
Ganadera, pero por su localización en el municipio de Veles se hace muy atractiva bien sea
para explotarla construyendo estanques de piscicultura, ya que por sus excelentes fuentes
hídricas que lo riegan con un (1) río, tres (3) quebradas y cuatro (4) nacimientos de agua y
con amplias zonas verdes.
3.1.1. ESPECIFICACIONES DEL TERRENO: Suelo Topografía: Presenta en general una

topografía promedio del 60% inclinada y parte ondulada Se caracteriza por tener una
textura, la vegetación obedece a una zona de clima frío y templado.
3.1.2. AGUAS: Existen nacimientos permanentes y cañada veranea.
3.1.3. RENAJES: La zona de cultivos es tierra bien drenada con pendientes de 12% a 24% lo que
contribuye con humedad para las cosechas.
3.1.4. PRECIPITACION MEDIA ANUAL: 1.886 mm
3.1.5. DISCUNTINUIDAD: El predio se encuentra dividido en dos zonas bien definidas una alta
y una ondulada.
3.1.6. CONDICIONES CLIMATICAS: La región donde esta ubicada esta finca posee un clima
templado en la zona baja y cálida y fría en la zona alta, con temperaturas promedio de
16.7ºC.
3.1.7. SUELO: Suelo con relieve inclinado pendiente superior al 12% sin erosión, sin piedras que
no interfieren en las labores de la maquinaria sin problemas de salinidad, ocurrencia no
mayor del 10% del área suelos bien drenados sin peligro de inundaciones, los
encharcamientos si se presentaren no presentarían daños en los cultivos. Retención de agua
de alta a mediana permeabilidad de alta a mediana, permeabilidad modernamente lenta,
nivel de fertilidad de moderado a alto. Son suelos amplios para una margen de cultivos
transitorios y perennes. Requieren las usuales prácticas de manejo: Empleo de fertilizantes,
correctivos, abonos verdes, rotación de cultivos.
3.1.8. TEMPERATURA: 16.7ºC. Promedio
3.1.9. RELIEVE: Inclinado 60% ondulado 40%
3.1.10. PRODUCTOS: 1. Agricultura: Zona Baja: Café, caña, plátano cacao. Zona Alta:
Maracayá, guayaba, fríjol, maíz, lulo. 2. Ganadería: Ganado Bovino, Ovino, Caprino,
Equino.
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R.N.A.04107075
La finca es potencial en Piscicultura por sus excelentes fuentes hídricas
3.1.11. AREA DEL TERRENO: La superficie del predio es de 166 hectáreas
3.1.12. LINDEROS DEL GLOBO EN MAYOR EXTENSIÓN: Son Los Determinados En La

Escritura No. 723 del 9 de Septiembre De 1960 de La Notaria primera (1ª) del municipio de
Veles.
3.2. ENTORNO:
3.2.1 ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector dentro del cual se encuentra el

inmueble objeto del avalúo, es un sector de desarrollo urbanístico especialmente es una zona
donde predominan la agricultura y la ganadería aunque ocupan un lugar no muy
desarrollado, también predominan actividades comerciales la mas importantes son las de
origen agropecuario.
3.2.2 INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: Dista de Bucaramanga en 238 Km. , el área

municipal es de 452 Km2 y limita por el norte con Puerto Parra y Simacota, por el Este con
el Santa Helena de Opón, La Paz, Chipata y Guepsa , por el Sur con el municipio de
Barbosa, Puente Nacional y Guavata y por el Oeste con Bolívar y Landázuri. El territorio
municipal es ondulado sin mayores elevaciones.
3.2.3. SERVICIOS DOMICILIARIOS: El predio cuenta con el servicio de energía eléctrica y

alcantarillado, conectado a la línea principal del departamento de Santander.
3.2.4. VIAS DE ACCESO: Las vías para llegar a este predio se están culminando los trabajos de
pavimentación, son de buenas especificaciones con amplias infraestructura de drenaje para
evacuar las aguas lluvias.
3.2.5. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION:

El municipio de Veles está localizado en el departamento de Santander del Sur.
S0024034
R.N.A.04107075
Es cabecera del círculo Notarial con dos (2) Notarías, pertenece a la oficina seccional de
Registro con jurisdicción sobre los municipios de Veles, Aguada, Barbosa, Cimitarra,
Chipata y otros; pertenece al distrito judicial de San Gil y es cabecera del circuito judicial
sobre los municipios de Veles, Aguada, Barbosa, Cimitarra y otros ; corresponde a la
circunscripción electoral de Santander. En el año 1995 tenía registrados 2.238 predios
urbanos y 6.030 rurales. El territorio es montañoso hacia el Sur y parte de la cordillera
oriental, Lo riegan los ríos Magdalena, Carare, Guavito y Opón, además con numerosas
corrientes menores. Sus tierras se distribuyen el los pisos térmicos, cálido y templado y frío.
Las actividades económicas de mayor importancia son la agricultura, la ganadería, la
minería y el comercio. Los principales cultivos son: caña, guayaba, café, fríjol, maíz y
cacao. Se destaca la ganadería vacuna, se explotan minas de caliza. Tiene registrados 57
establecimientos industriales y 40 comerciales., Las actividades comerciales mas destacadas
en el municipio guardan relación con los productos de origen agrícola y los famosos
bocadillos veleños.
3.2.6. NORMATIVIDAD: Con carácter informativo la situación actual del predio esta dentro de
un plan de desarrollo del municipio de Veles donde debe conservar la infraestructura
ambiental, ecológica y turística guardando un índice de construcción y afectación de acuerdo
al plan de desarrollo del municipio anteriormente mencionado, tiene posibilidades para
proyectos de recreación y habitacional o sea condominios.
4. VARIABLES ENDOGENAS PARA LA NIVELACION DE PRECIOS
Para la determinación del justo precio, además de todo lo anteriormente descrito en el

presente avalúo comercial, se han tenido en cuenta las siguientes variables endógenas y
exógenas que influyen directamente sobre el precio y para su calificación; estos son los
siguientes:
 oferta y demanda de lotes de terreno en el sector especifico o con otros sectores
similares
 Localización cerca de importantes proyectos.
 Las condiciones actuales de oferta y demanda de la zona de inmueble de alguna manera
comparables con el que es objeto del presente avalúo.
 Nivel socioeconómico de los pobladores del sector o sus alrededores
 Marketing de producción de acuerdo a su actividad actual
S0024034
R.N.A.04107075
INTERVIENEN EN LA NIVELACION:
4. CALCULO DE VALOR:
AREA VALOR VALOR

H H TOTAL
AREA DEL LOTE 166 $1.450.000 $249.000.000
VALORTOTAL : $249.000.000
SON: DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MILLONES DE PESOS. M/CTE.

($249.000.000,oo)
7. CERTIFICACION AVALUO:

Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales “LONJANAP” del cual soy miembro activo.
(R.N.A/L-01-015)
FECHA DEL AVALUO FINCA EL OLVIDO: 23 DE JULUIO DE 2003
Cordialmente,

R.N.A/L-01-015.
S0024034
R.N.A.04107075
=====================================================================
AVALUO COMERCIAL
CALLE 13 No. 24 – 07. RICAURTE - BOGOTA, D.C.
localizado en la Cle. 13 No. 24 – 07, barrio
Ricaurte Bogotá, dpto. de Cundinamarca, R. de
Colombia.
1.4. TIPO DE INMUEBLE: LOCAL
1.5. SOLICITANTE: CARLOTA MARTINEZ BOLAÑOS
S0024034
R.N.A.04107075
1.9. FECHA INSPECCION OCULAR: 11 de Junio de 2004.
1.10. FECHA DEL AVALUO: 11 de Junio de 2004
2. TITULACION
2.1. PROPIETARIO: NELSON BOLAÑOS QUIJANO
2.2. TITULOS DE ADQUISICIÓN: Escritura Pública No. 1699 del 18 de

Julio de 1988 de la notaria 33 de Bogotá.
2.3. SOPORTES: Certificados de tradición y libertad con matricula No.

50C-1153610
3. CARACTERISTICAS

SISTEMA CONSTRUCTIVO: El inmueble en estudio está construido en un
sistema convencional contemporáneo.
3.1.2. VETUSTEZ: Dieciséis (16) años
3.1.5. FUENTE: Certificados de Tradición y Libertad No: 50C-1153610 del 28 de Abril de 1988.
3.1.4. ESTADO DE CONSERVACIÓN: Conservación en buen estado.
y luz normal.

debidamente instalados, con tres (3) líneas telefónicas.
S0024034
R.N.A.04107075
3.1.11. PENDENCIAS: Primer piso: Local esquinero con un (1) baño y messanine con baño,
pisos en baldosa.
3.1.12. FUNCIONALIDAD: Los diseños son funcionales por cuanto son claros los conceptos
de relación proporcional, de acuerdo con sus usos.
3.1.9. LINDEROS: los que se determina en la escritura pública No. 1699 de la notaria 33 del 18
de Julio de 1988 de Bogotá. D.C.

promedio plana.
3.1.12. AREA DEL LOTE: 43.37 m2
3.1.13. AREA DE CONSTRUCCIÓN: 88.20 m2
3.4. ENTORNO
3.2.1. SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un sistema de red vial y
peatonales en buenas condiciones, siendo la principal vía la Cle. 13 – Cra. 24 – Cra. 30 -
Cle. 11. El sector y el predio se encuentran cubiertos por un servicio de
transporte; transitan en todos los sentidos rutas de buces, busetas, colectivos,
servicios ejecutivos y otros servicios especiales en concordancia con los planes de
desarrollo.
3.2.9. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector, dentro del cual se encuentra los

inmuebles objeto del avalúo, es un sector cuya destinación actual es comercial.
3.2.3. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: El sector fue desarrollado en forma organizada,

contemplando una infraestructura urbanística propia de un sector debidamente planeado
y acorde a las expectativas y necesidades de los que serian sus futuros ocupantes.
Las construcciones se levanten en su mayoría con zona de bodega en doble altura y una
zona de oficinas con posibilidades de punto de venta sobre la fachada en dos ((2) pisos.
Sobre los ejes viales principales, se desarrolla en forma consolidada el uso comercial. A
pesar de no estar dentro de los límites de la zona, la construcción y la apertura reciente del
almacén Carrefour, sin duda presenta un aspecto importante de gran influencia sobre éste
sector.
S0024034
R.N.A.04107075

económico actual. Zona Céntrica Capitalina, tradicional de uso industrial – Comercial. Su
desarrollo se originó con el traslado a ésta área de varios de los negocios de ferreterías que
funcionaban en el Centro de la ciudad en los alrededores de la Calle 11 al occidente de la
avenida Caracas.
3.2.11.
técnica.

determinada en el plano censal como estrato Socio- Económico CERO (0), (Comercial).
3.2.6. NORMATIVIDAD: La reglamentación urbanística fue modificada en el presente año por

la UPZ No. 102 – Sabana, clasificándola en área de actividad de comercio y servicios, zona
de comercio pesado, en tratamiento de consolidación urbanística, manteniendo las
normas originales de la urbanización. Pertenece al sector normativo No. 14.
USOS DEL SUELO: De acuerdo al polígono establecido en la plancha y su

decreto reglamentario dice así:
PRINCIPAL: Vivienda
COMPLEMENTARIOS: Comercio, locales:
S0024034
R.N.A.04107075

 habitabilidad).
5. CALCULO DE VALOR
AREA VALOR VALOR

M2 M2 TOTAL
AREA DEL LOTE 43.37 m2 $500.000 $21.685.000
AREA CONSTRUIDA 44.10 m2 $950.000 $41.895.000
MASSANINE 44.10 m2 $350.000 $15.435.000
SON: SETENTA Y NUEVE MILLONES QUINCE MIL PESOS. M/CTE. ($79.015.000).

FECHA DEL AVALUO: 11 DE JUNIO DE 2004
Cordialmente,
S0024034
R.N.A.04107075

R.N.A/L-01-015.
AVALUO COMERCIAL DE RENTA
INMUEBLE UBICADO EN LA CARRERA 23 No. 63-66

APARTAMENTO 402
BARRIO: SAN LUIS LOCALIDAD TEUSAQUILLO

ORDENADO POR: MARTHA LILIANA MARTINEZ GUARNIZO
Bogotá, D.C. Octubre 12 de 2.004
CONTENIDO
1. MEMORIA DESCRIPTIVA
2. ASPECTOS JURIDICOS
S0024034
R.N.A.04107075
3. LINDEROS
4. AREAS
5. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR
7. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.
8. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION
9. AVALUO COMERCIAL
10. SUSTENTACION DEL AVALUO
11. BIBLIOGRAFIA
12. ANEXOS
S0024034
R.N.A.04107075
AVALUO
1. MEMORIA DESCRIPTIVA.
1.1. PROPIETARIO
MARTHA LILIANA MARTINEZ GUARNIZO
1.2. UBICACIÓN GEOGRAFICA DEL MUNICIPIO.-
El Distrito Capital de Bogotá, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera Oriental de los
Andes a 2.640 Mts de altura sobre el nivel del mar.
Area total : 1.732 Km2

Area Urbana : 421 Km2
Area Rural : 1.311 Km2
Clima : Homogéneo con lluvias aisladas durante los meses de Abril, y Mayo.
Temperatura media anual de 14ºC.

Longitud : 74º 4´ Oeste Greenwich.
Latitud : 4º 35´ Norte.
Límites : Norte: Municipio de Chía. Oriente : Cerros orientales y los municipios de La
Calera, Choachi, Ubaque, Chipaque, Une y Gutiérrez. Sur: Departamentos de
Meta y Huila. Occidente: Río Bogotá, y municipios de la cabecera, Venecia, San
Bernardo, Arbelaez, Pasca, Sibate, Soacha, Mosquera, Funza y Cota.
Árbol : Caucho sabanero.
Escudo : Lo otorgó Carlos V para el nuevo reino de Granada. El águila
Simboliza la firmeza, las 9 granadas representan el valor y la intrepidez.
Bandera : Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se adoptó oficialmente la bandera
de la Ciudad. Se compone de dos franjas horizontales de color amarillo y rojo. El
amarillo simboliza Justicia, clemencia, virtud y benignidad. El rojo representa
libertad, salud y caridad.
Himno : Se adoptó mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto por
Pedro Medina Avendaño y musicalizado por Roberto Pineda Duque.
División Político Administrativa: La Ciudad está regida por un alcalde Mayor y 20 alcaldías
menores, que es el número de localidades en las cuales se divide la Ciudad.
S0024034
R.N.A.04107075
1.3. UBICACIÓN DEL PREDIO DENTRO DEL MUNICIPIO.-
El predio motivo del avalúo se ubica en el Sector Occidental de la Ciudad, en el Barrio San Luis,
Localidad de Teusaquillo y se distingue con el número 63-66 de la Carrera 23, Apartamento 402
de la actual nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogotá.
1.4. UBICACIÓN DEL PREDIO SEGÚN SECTOR.-
El inmueble se ubica en el Barrio San Luis al Occidente de La Ciudad.
1.5. DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE.-
El inmueble al momento de realizar la visita (Octubre 12 de 2004), se encuentra destinado al Uso

Residencial.
1.6. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO.-
Copia de la Escritura Pública No. 1597 del 05 de Agosto de 1998 en la Notaria 15 del Círculo de
Bogotá.
Copia de Matrícula Inmobiliaria 50C-1433754.
Copia de Matrícula Inmobiliaria 50C-1433732 Garaje No. 08.
1.7. PROPOSITO DEL AVALUO.-
Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo éste el precio por el cual se
efectuaría una operación de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedad
raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro
de un equilibrio de oferta y demanda.
2. ASPECTOS JURIDICOS.
2.1. TITULACION
El inmueble motivo del avalúo, se adquirió según Escritura Pública No. 1597 del 05 de Agosto de
1998 en la Notaria 15 del Círculo de Bogotá.
2.2. MATRICULAS INMOBILIARIAS
50C-1433754 Y 50C-1433732.
2.3 FICHA CATASTRAL
S0024034
R.N.A.04107075
63 22 27
2.4. GRAVAMENES
Según la información suministrada por su propietario, el inmueble no presenta gravámenes.
NOTA: Este análisis no corresponde a un estudio de títulos.
3. LINDEROS
Se encuentran descritos en la Copia de la Escritura Pública No. 1597 del 05 de Agosto de 1998 en
la Notaria 15 del Círculo de Bogotá
4. AREAS
4.1. AREA DEL TERRENO.
357.88 Metros Cuadrados.
4.2. AREA DE LA CONSTRUCCIÓN.
53.38
4.2.1 FUENTE
Escritura Pública.
5. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION.-
5.1. DELIMITACION DEL BARRIO
Norte : Calle 63 C
Sur : Calle 57
Oriente : Carrera 17.
Occidente : Carrera 24.
Residencial general y zonas limitadas de Comercio y Servicios con actividad Múltiple.
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R.N.A.04107075
5.3. TIPOS DE EDIFICACIONES DEL SECTOR
Edificaciones institucionales, locales comerciales, viviendas modificadas y multifamiliares estratos

3 y 4.
5.4. ESTRATIFICACION
El sector es mayoritariamente estrato 4.
5.5. VIAS DE ACCESO AL SECTOR
En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Calle 63, en sentido Norte – Sur y viceversa La
Carrera 24 , carrera 17.
5.5.1. TIPO DE VÍA.
Son vías de tipo V-O, es decir Avenidas de 2 Calzadas y 6 carriles.
5.5.2. ESTADO DE CONSERVACION
Bueno.
5.6. VIA FRENTE A LA PROPIEDAD
El Edificio tiene frente sobre La Carrera 23.
5.7. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA.-
5.7.1. VIAS
En buen estado
5.7.2. ANDENES
En buen estado
5.7.3. SARDINELES.
En buen estado.
5.7.4. ALUMBRADO PUBLICO.
S0024034
R.N.A.04107075
Bueno, postes de iluminación situados a distancias adecuadas.
5.7.5. REDES DE SERVICIOS PUBLICOS.
El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios públicos.
5.8. TRANSPORTE PÚBLICO.
El sector cuenta con un sistema masivo de transporte de pasajeros “TRANSMILENIO”, el cual

posee en el sector la estación de la Calle 63, también existen rutas de transporte de pasajeros en
buses, busetas y colectivos, que permiten llegar sin inconvenientes al predio.
5.9. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION.
Normales, pese al estancamiento de todo el Sistema Económico Nacional, es decir, puede variar
entre un 10 y 15% anual.
5.10. COMENTARIOS GENERALES.-
Zona con área de Actividad Residencial General. El sector financiero cuenta con algunas oficinas
de los principales Bancos. La salud se encuentra cubierta con centros de atención como La Clínica
Palermo, La seguridad depende de La Décima Tercera Estación y el CAI de Teusaquillo y la
Soledad, complementada con numerosas empresas de vigilancia privada. El sector se ha
desarrollado básicamente como una zona residencial que cuenta con buenas obras de
infraestructura pública y de servicios públicos. El comercio juega papel preponderante en la
cotidianidad del sector, pasando desde el comercio informal hasta el especializado en el corredor
comercial de la Avenida 30. La actividad Institucional y de Servicios es importante, contando con
Universidades como La Nacional
6. REGLAMENTACION URBANISTICA.-
6.1. ACUERDOS Y / O DECRETOS REGLAMENTARIOS
Acuerdo 6 de 1990
6.2. AREA DE ACTIVIDAD
Residencial General.
6.3. USOS PERMITIDOS
S0024034
R.N.A.04107075
Residencial General, Tipología 3 y 4.

Comercial Zonal
7.1. TIPO DE INMUEBLE
Urbano
7.2. FORMA
Regular.
7.3. TOPOGRAFIA
Plana en toda su extensión
7.4. FRENTE
Sobre la Carrera 23.
7.5. DISPOSICION DEL INMUEBLE.
Intermedio.
8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION
8.1. NÚMERO DE PISOS
5 Pisos
8.2. DISTRIBUCION DEL INMUEBLE.
Apartamento compuesto por: sala, comedor, dos alcobas la principal con baño, un baño social,
cocina y zona de lavandería.
S0024034
R.N.A.04107075
10.3. VETUSTEZ
8 años aproximadamente
10.4. ESTADO DE CONSERVACION
Bueno.
10.5. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION
Cimentación: Vigas con Zapata de Amarre

Estructura: Concreto
Cubierta: Placa impermeabilizada.
Fachada: Ladrillo a la vista.
Cielorraso: Placa aligerada y marmolina.
Mampostería: Estuco y pintura.
Ventanearía: Marco metálico y vidrio plano transparente.
Puertas exteriores: Madera y vidrio.
Pisos: Baldosa común, tapete y baldosa mayólica.
Baño: Enchape unicolor.
Cocina: Integral con extractor de olores.
Instalaciones hidráulicas y sanitarias: Redes de P.V.C.
Instalaciones eléctricas: Trifásica
Carpintería: Metálica y Madera.
Pintura: Estuco y vinilo.
Acabados: Sencillos.
11. AVALUO COMERCIAL
9.1. METODO DE RENTA
Se parte de el Canon de arrendamiento mensual para inmuebles similares al avaluado, como este
tiene uso residencial, se asume un incremento anual del 10%. El método empleado es el sugerido
por el Ingeniero William Robledo Giraldo, que dice:
$450.000.oo X 12 X 2.41 $ 13.014.000.oo +10 %

$495.000.oo X 12 X 2.02 $11.998.800.oo + 10%
$554.500.oo X 12 X 1.69 $11.042.460.oo + 10%
$609.950.oo X 12 X 1.42 $10.393.548.oo + 10%
$670.945.oo X 12 $8.051.340 .oo
S0024034
R.N.A.04107075
Σ = $ 54.500.148.oo
9.2. AREA TOTAL CONSTRUIDA (Se da un valor integral por se Propiedad Horizontal).
53.38 M2.
9.3. VALOR M2 CONSTRUCCIÓN INTEGRAL.
$1.000.000.oo.
9.4. VALOR TOTAL CONSTRUCCIÓN INTEGRAL.
$53.380.000.oo.
9.5. VALOR GARAJE No. 8
$6.000.000.oo
9.6. VALOR TOTAL AVALUO METODO DE REPOSICIÓN
$59.380.000.oo
Como se emplearon dos métodos de avalúo el valor definitivo será el promedio de ellos, es decir:
$56.940.074.oo
CINCUENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL PESOS M/CTE.

($56.940.074.oo).
Para la fijación de precios, se empleo una combinación de metodologías de aceptación universal,

estas fueron: Reposición y Renta. Se complemento este proceso con investigaciones directas e
indirectas, que dieron como consecuencia una tendencia histórica de comportamiento de los
precios de la tierra en el sector, se realizó también un análisis de precios unitarios en revistas
especializadas como Guía Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto la
opinión de profesionales especializados y la base de datos de W.R INGENIEROS
AVALUADORES.
S0024034
R.N.A.04107075
Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes raíces está bastante
influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación, pues los bienes raíces no pueden
separarse de donde están ubicados, el futuro económico del área, pues la tierra urbana tiene valor
por su posibilidad presente o futura como lugar de construcción, el uso actual y posible del predio,
pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.
Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la categoría de los

servicios públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometría del predio, las obras en
ejecución y proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros
elementos como los materiales de construcción, los acabados, el estado de conservación, el mayor
y mejor uso, el diseño arquitectónico y la distribución interior del inmueble, la estratificación y el
entorno.
14. ANEXOS
FOTOGRAFICO
Atentamente,
S0024034
R.N.A.04107075
Bogotá, D.C., 20 Abril de 2002
Señores:
FANAGRA S.A.
Ciudad
Asunto: Envío de Avalúo
Apreciados Señores:
De acuerdo a su solicitud adjunto estoy enviando el avalúo del inmueble ubicado en:
KILÓMETRO 10 DE LA CARRETERA VILLIVICENCIO VIA MUNICIPIO ACACIAS

– VEREDA EL DANUBIO VILLAVICENCIO - META
Cordialmente.

Dpto Comercial
C:Consecutivo
Folder Avalúos
S0024034
R.N.A.04107075
CONTENIDO
11. TITULACION
12. CARACTERISTICAS
13. VARIABLES ENDOGENAS Y EXOGENAS.
17. CERTIFICACION DEL AVALUO
18. ANEXOS
S0024034
R.N.A.04107075
AVALUO COMERCIAL
DE MAQUINARIA Y EQUIPO
KILÓMETRO 10 DE LA CARRETERA VILLIVICENCIO VIA MUNICIPIO

ACACIAS – VEREDA EL DANUBIO VILLAVICENCIO - META
DIRECCIÓN Y CIUDAD DEL MUEBLE: Kilometro 10 de la carretera

Villavicencio vía Acacías vereda el
Vereda el Danuvio Ciudad de
Villavicencio Departamento del Meta
1.1. TIPO DE MUEBLE: PLANTA DE MARGARINAS
1.2. CLASE DE AVALUO: MAQUINARIA Y EQUIPO
1.4. SOLICITANTE: MANFRED EUGENIO

SCHMIDT HERNANDEZ
1.5. OBJETIVO DEL AVALUO: ACTUALIZACION DE ACTIVOS
1.6. PERITO AVALUADOR: CARLOS A. PERANQUIVE NIÑO
1.9. FECHA INSPECCION OCULAR: 19 de Octubre de 2001
1.10. CIUDAD Y FECHA: 20 de Abril de 2002
S0024034
R.N.A.04107075
2. TITULACION
2.1. PROPIETARIOS: FABRICA NACIONAL DE GRASAS S.A. “FANAGRA S.A.”
2.2. SOPORTE: CERTIFICADO DE TRADICIÓN Y LIBERTAD CON MATRICULA

No. 230-008.093 R. CATASTRAL CATASTRAL: 00-05-007-
0028-001.
2.3. NIT: 08600903658
2.4. TITULOS DE ADQUISICIÓN: ESCRITURA PUBLICA No. 331 del 1 de junio de

1981 de la Notaria 25 de Bogotá, D.C.
2.6. GRAVÁMENES: Ninguno
3. CARACTERISTICAS
3.1. CARACTERÍSTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE (construcción) El

inmueble en estudio esta construido en un sistema convensional ciclópeo, construcción
arquitectónica contemporánea, divisiones con paredes de ladrillo, mampostería estructural
con bloque hueco con cemento de perforación vertical, vigas a nivel de dinteles, formando
un anillo en concreto reforzado.
3.1.1. ESTILO: Contemporáneo
3.1.2. VETUSTEZ: Seis (6) años
3.1.3. ESTADO DE CONSERVACION: Su construcción se encuentra en deterioro normal de

acuerdo a su uso
3.1.4. ILUMINACION: Todas las áreas poseen buena iluminación natural a través de
ventanales y luz cenital.
3.1.5. SISTEMA CONSTRUCTIVO: La construcción está levantada sobre un cimiento

corrido ciclópeo con viga de amarre, muros de carga y divisorios en bloque de gres,
S0024034
R.N.A.04107075
pisos en placa falsa y cubierta en estructura de madera, tratamiento de fachada en

ladrillo a la vista.
3.1.6. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Posee todos los servicios públicos

debidamente instalados y en funcionamiento con líneas telefónicas y acometidas y una red
sanitaria e hidráulica.
3.1.8. FUNCIONALIDAD: El diseño es funcional por cuanto son claros los conceptos de
relación proporcional, de acuerdo con su uso.
3.1.9. LINDEROS: Los que se determinan en la Escritura Pública No.331 del 1 de junio de la
Notaria 25 de 1981 de Bogotá, D.C.

promedio plana.
3.1.11. FICHA TECNICA Y FORMA: la forma geométrica de acuerdo a lote ideal

aproximadamente en forma rectangular.
3.1.12. AREA DE LOTE: 43992 MT2
3.1.13. AREA DE CONSTRUCCIÓN MARGARINAS Y ACEITES: 624 MT2
3.1.14. ESTADO DE CONSERVACION: El inmueble se encuentra en deterioro normal de

acuerdo s u vetustez
3.1.15. SERVICIOS DOMICILIARIOS DEL INMUEBLE: El inmueble objeto del presente

avalúo cuenta con todos los servicios domiciliarios y posee acometidas a nivel de energía
eléctrica, acueducto (propio), alcantarillado, red telefónica.
3.5. ENTORNO
3.2.1. DELIMITACION DEL SECTOR: El sector cuenta con un completo sistema de red
vial en buenas condiciones, siendo las principales vías: Villavicencio, Acacias y con el
departamento de Cundinamarca. El sector y el predio se encuentran cubiertos por un
magnífico servicio de transporte y a través de las vías descritas anteriormente
transitan en todos los sentidos rutas de buses, colectivos, servicios ejecutivos y otros
servicios especiales en concordancia con los planes de desarrollo.
S0024034
R.N.A.04107075
3.2.2. ACTIVIDADES PREDOMINANTES:

SECTOR
PRINCIPAL: Vivienda
COMPLEMENTARIOS: Industria y Comercio.
COMPATIBLES: Institucional
3.2.3. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION:

VILLAVICENCIO: Ciudad del departamento del Meta. La cabecera municipal y Capital
departamental, está situado en el Noroccidente del Departamento, en el pie demonte de la
cordillera Oriental localizado a los 04º de longitud Norte y 73º de longitud Oeste y
a una altura de 467 m sobre el nivel del mar. Temperatura media: 25.5º C. Precipitación
media anual: 3.663 mm. Dista a Bogotá 126 km2. Limita al Norte con los municipios de el
Calvario y Restrepo, por el con Puerto López, por el Sur con acacías y San Carlos de
Guaroa, y por el Oeste con Acacías y el departamento de Cundinamarca. Hace parte del
municipio los inspecciones de policía de alto de Buenavista, Alto de Pompeya, Apiay y
otros; Cuenta con dos (2) Notarías. Es cabecera del círculo principal de Registro con
jurisdicción sobre los municipios de Villavicencio y otros.
En 1995 tenía registrados 75.688 predios urbanos y 6.036 rurales. En el territorio municipal
se distinguen dos regiones, una montañosa ubicada al Oeste y Noroeste del municipio y
otra una planicie ligeramente inclinada hacia el Oriente Nororiente. Las lluvias están
distribuidas en un régimen monomodal donde los meses mas lluviosos son abril, mayo y
octubre, y los menos lluviosos de diciembre a marzo. A humedad relativa promedio
anual es de 80% sus tierras se distribuyen en los pisos térmicos cálido, templado y frío. La
actividad económica es dinámica y se concentra principalmente en el comercio debido que
a través de Villavicencio se canalizan hacia Bogotá y otras ciudades del interior la
mayoría de los productos agropecuarios y agroindustriales del Llano la agricultura, la
ganadería y la explotación de petróleo y gas a pequeña escala en el campo de Apiay.
Villavicencio cuenta con instituciones hospitalarias, centros de salud, centros del Bienestar
familiar, escenarios deportivos, emisoras en AM y FM, Salas de cine; cuenta también con
varios hoteles, hostales, residencias y otras formas de hospedaje que ofrecen al visitante
diferentes alternativas de alojamiento, sitios de interés cultural y turísticos.
ACACIAS: Municipio en el departamento del Meta. Su cabecera está localizada a los 03º
de latitud norte y 73º de latitud oeste. Altura sobre el nivel del mar 523 m. Temperatura
media 25ºC. Precipitación media anual 5.018 mm. Dista de Villavicencio 24 km2 El área
municipal es de 1.149 km2 y limita por el norte con el departamento de Cundinamarca y
Villavicencio, poe el Este con San Carlos de Guaroa, por el Sur con Guamal y Castilla la
Nueva y por el Oeste con el departamento de Cundinamarca.
Hacen parte del municipio las inspecciones de policía de Dinamarca, San Cristóbal, San
Isidro y otras. En 1995 tenía registrados 13892 predios urbanos y 2837 rurales. El relieve
S0024034
R.N.A.04107075
del territorio es inclinado al oriente y gran parte de él corresponde al piedemonte de la

cordillera oriental, baña el municipio los ríos Guayuriba, Sardinata, Acacías, Orotoy, y
Grande además de algunos caños, sus tierras se distribuyen en los pisos térmicos
cálido, templado, friobioclimático páramo. Según datos del censo de 1993 la población era
de 27738 habitantes y el sector rural tenía 6677 habitantes.
Las actividades económicas de mayor importancia son la ganadería y la agricultura; los
principales cultivos es la palma africana, cítricos, yuca, arroz de riego, maíz tecnificado,
maíz tradicional y sorgo. Se destaca la ganadería vacuna. Tiene registrados 16
establecimientos industriales y 115 comerciales. dispone de un hospital, centros de
atención del I. Colombiano del Bienestar Familiar. Cuenta Tiene un aeropuerto con 11
establecimientos de preescolar, una biblioteca una emisora FM un teatro y algunos
escenarios deportivos, ofreciendo también variadas formas de hospedaje. El
municipio además de su agradable aspecto cuenta con varios sitios de interés cultural y
turístico como el Mirador la Loma y algunas piscinas naturales.
3.4. ZONA EDUCACION: La localidad y el sector se encuentran centros educativos de nivel

preescolar, primario, secundario, e institutos de educación informal y/o técnica.
3.5. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA: La estratificación se encuentra
determinada en el plano censal como es estrato de vivienda
3.6. REGLAMENTACION URBANISTICA Los usos del suelo se encuentran

normatizados y reglamentados.
USOS DEL SUELO: De acuerdo al polígono establecido en la plancha y su decreto

reglamentario dice así:
PRINCIPAL: Vivienda
COMPLEMENTARIOS: Comercio, locales:
S0024034
R.N.A.04107075
4. DESCRIPCIÓN DEL EQUIPO Y SUS CAPACIDADES
EQUIPO DOS (II)
4.1. TANQUE DE HIDROSOLUBLES TAG.1

Inoxidable con serpentín, agitador bomba y motor.
Capacidad 1.200 Lts
4.2. TANQUE DE LIPOSOLUBLES LPS.1

Inoxidable con serpentín, agitador bomba y motor.
Capacidad 1.200 Lts
4.3. TANQUE DE PREMEZCLA (BLENDIN TANK)

Con camisa de calentamiento con agua caliente, acero inoxidable, agitador, aislamiento,
bomba y motor.
Capacidad 1.600 Lts
4.4. TANQUE DE ALIMENTACIÓN TA.1

Inoxidable con camisa de agua caliente, agitador, aislamiento.
Capacidad 2.000 Lts
4.5. BOMBA DE ALTA PRESION CAT

Tipo pistón, triple acero inoxidable con motor y variador eléctrico de frecuencia.
Capacidad 2.000 kilos/hora
4.6. CRISTALIZADOR (CREPACO INC CHICAGO)
Refrigerado con amoniaco, provisto de su evaporador y Motorreductor
Capacidad 1000 kilos/hora
4.7. BOMBA DE RECIRCULACION B.R
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R.N.A.04107075
Bomba tubular, marca SILU, acero inoxidable, provista de motor variador eléctrico de
frecuencia.
Capacidad 5.000 kilos/hora
4.8. MOGENIZADOR
Marca INMECOLSA, acero inoxidable provisto de motor y variador eléctrico de
frecuencia.
Capacidad 2.000 Kilos/hora
4.9 TANQUE DE RETORNO TR 2.

Inoxidable, con serpentín para agua caliente, con agitador Bomba y motor.
Capacidad 1.200 Lst.
4.10. SISTEMA DE LLENADO A GRANEL.

En línea con báscula electrónica automática.
Capacidad de 2.000 Kilos/hora
4.11. TABLERO ELECTRONICO Y DE CONTROL

Para motores, controles y reconexión
TUBERIAS Y ACCESORIOS
Nota: la capacidad de la línea esta definida por la capacidad del grupo Cristalizador
Homogenizador.
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5. EQUIPOS COMUNES
SISTEMA DE AGUA CALIENTE: Provisto de tanque con serpentín en acero

inoxidable con bomba de circulación y sistema de tubería y accesorios.
-TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE GRASA; Compuesto por uno (1)

tanques e acero al carbón de 15 toneladas cada uno, dos bombas, tuberías y
accesorios.
-SISTEMA DE AGUA TRATADA: Compuesta por dos filtros de arena, tanque

de 15M3, bomba, filtro de carbona activado, filtros de cartucho, tanque de
1.200litros inoxidable.
PLANTA DE REFIGERACION: De 40 toneladas de refrigeración, compuesta por:
* Un compresor de dos cabezas marca MYCON de 75 HP (motor) con control

computarizado.
De depósito de amoniaco de 300 litros Un tanque marca VILTER
* Un condensador de evaporación de 80.000 kilo calorías/hora marca VILTER,

* Tablero de mando de la planta en frío.
* Además de válvulas, controles, tuberías y demás elementos para aun buen
funcionamiento.
* Este equipo produce 40 toneladas de refrigeración y enfría 120.000 kilos calorías/hora.
Toda y equipos conforman una unidad productiva que puede trabajar por si sola esta
maquinaria independientemente o como es hoy día parte de una planta procesadora de
aceites y grasas FANAGRA S.A.
Esta planta esta situada en una bodega al Sur de la planta en general Comprende dos
sistemas paralelos que se pueden trabajar independiente o unidas.
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EQUIPO No. II.
Igual al anterior descrito y aunque con capacidades diferentes tiene la misma terminación de
empaque granel. También los dos equipos se conectan para trabajar unidos o independientemente.
Todo equipo está construido en acero inoxidable incluyendo tubería y accesorios.
6. VARIABLES ENDOGENAS Y EXOGENAS QUE INTERVIENEN EN LA

NIVELACION DE PRECIOS
 Vetustez y calidad de la construcción y su estado de conservación (estado de habitabilidad).
7. CALCULO DE VALOR:
VALOR COMERCIAL DEL EQUIPO: U$1.130.000,oo
VALOR EN PESOS: $2.631.713.500,oo
SON: DOS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y UN MILLONES SETECIENTOS TRECE

MIL QUINIENTOS PESOS. M/CTE. ($2.631.713.500,oo)
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DOLAR
Tasa representativa del mercado: $2.280
Corrección Monetaria 13.50%
DTF 13.43%
9. CERTIFICACION DEL AVALUO

2. Este reporte de avalúo ha sido elaborado en conformidad y esta sujeto a los requerimientos
del Código de ética y los estándares de conducta profesional, de la Lonja Nacional de
Avaluadores Profesionales “LONJANAP” del cual soy miembro activo. (RM-FE-01-
003)
(R.N.A/C – 01 – 001 y R.N.P.H. 01 – 001)
Cordialmente,
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R.N.A.04107075
10. ANEXOS:
8.1. Fotografías
8.2. Certificado de Tradición y Libertad
8.3. Plano y certificación de estratificación
8.4. Plano de ubicación.
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R.N.A.04107075
AVALUO COMERCIAL DE RENTA
INMUEBLE UBICADO EN LA CARRERA 23 No. 63-66

APARTAMENTO 402
BARRIO: SAN LUIS LOCALIDAD TEUSAQUILLO
ORDENADO POR: MARTHA LILIANA MARTINEZ GUARNIZO
Bogotá, D.C. Octubre 12 de 2.004
CONTENIDO
13. MEMORIA DESCRIPTIVA
14. ASPECTOS JURIDICOS
15. LINDEROS
16. AREAS
17. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR
20. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION
22. SUSTENTACION DEL AVALUO
23. BIBLIOGRAFIA
24. ANEXOS
S0024034
R.N.A.04107075
AVALUO
2. MEMORIA DESCRIPTIVA.
2.1. PROPIETARIO
MARTHA LILIANA MARTINEZ GUARNIZO
1.2. UBICACIÓN GEOGRAFICA DEL MUNICIPIO.-
El Distrito Capital de Bogotá, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera Oriental de los
Andes a 2.640 Mts de altura sobre el nivel del mar.
Area total : 1.732 Km2

Area Urbana : 421 Km2
Area Rural : 1.311 Km2
Clima : Homogéneo con lluvias aisladas durante los meses de Abril, y Mayo.
Temperatura media anual de 14ºC.

Longitud : 74º 4´ Oeste Greenwich.
Latitud : 4º 35´ Norte.
Límites : Norte: Municipio de Chía. Oriente : Cerros orientales y los municipios de La
Calera, Choachi, Ubaque, Chipaque, Une y Gutiérrez. Sur: Departamentos de
Meta y Huila. Occidente: Río Bogotá, y municipios de la cabecera, Venecia, San
Bernardo, Arbelaez, Pasca, Sibate, Soacha, Mosquera, Funza y Cota.
Árbol : Caucho sabanero.
Escudo : Lo otorgó Carlos V para el nuevo reino de Granada. El águila
simboliza la firmeza, las 9 granadas representan el valor y la intrepidez.
Bandera: :Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se adoptó oficialmente la bandera
de la Ciudad. Se compone de dos franjas horizontales de color amarillo y rojo. El
amarillo simboliza Justicia, clemencia, virtud y benignidad. El rojo representa
libertad, salud y caridad.
Himno : Se adoptó mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto por
Pedro Medina Avendaño y musicalizado por Roberto Pineda Duque.
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R.N.A.04107075
División Político Administrativa: La Ciudad está regida por un alcalde Mayor y 20 alcaldías
menores, que es el número de localidades en las cuales se divide la Ciudad.
2.3. UBICACIÓN DEL PREDIO DENTRO DEL MUNICIPIO.-
El predio motivo del avalúo se ubica en el Sector Occidental de la Ciudad, en el Barrio San Luis,
Localidad de Teusaquillo y se distingue con el número 63-66 de la Carrera 23, Apartamento 402
de la actual nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogotá.
2.4. UBICACIÓN DEL PREDIO SEGÚN SECTOR.-
El inmueble se ubica en el Barrio San Luis al Occidente de La Ciudad.
2.5. DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE.-
El inmueble al momento de realizar la visita (Octubre 12 de 2004), se encuentra destinado al Uso

Residencial.
1.6. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO.-
Copia de la Escritura Pública No. 1597 del 05 de Agosto de 1998 en la Notaria 15 del Círculo de
Bogotá.
Copia de Matrícula Inmobiliaria 50C-1433754.
Copia de Matrícula Inmobiliaria 50C-1433732 Garaje No. 08.
1.7. PROPOSITO DEL AVALUO.-
Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo éste el precio por el cual se
efectuaría una operación de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedad
raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro
de un equilibrio de oferta y demanda.
3. ASPECTOS JURIDICOS.
2.1. TITULACION
El inmueble motivo del avalúo, se adquirió según Escritura Pública No. 1597 del 05 de Agosto de
1998 en la Notaria 15 del Círculo de Bogotá.
2.2. MATRICULAS INMOBILIARIAS
50C-1433754 Y 50C-1433732.
S0024034
R.N.A.04107075
2.3 FICHA CATASTRAL
63 22 27
2.4. GRAVAMENES
Según la información suministrada por su propietario, el inmueble no presenta gravámenes.
NOTA: Este análisis no corresponde a un estudio de títulos.
3. LINDEROS
Se encuentran descritos en la Copia de la Escritura Pública No. 1597 del 05 de Agosto de 1998 en
la Notaria 15 del Círculo de Bogotá
4. AREAS
4.9. AREA DEL TERRENO.
357.88 Metros Cuadrados.
4.2. AREA DE LA CONSTRUCCIÓN.
53.38
4.2.1 FUENTE
Escritura Publica.
9. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION.-
9.1. DELIMITACION DEL BARRIO
Norte : Calle 63 C
Sur : Calle 57
Oriente : Carrera 17.
Occidente : Carrera 24.
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Residencial general y zonas limitadas de Comercio y Servicios con actividad Múltiple.
9.3. TIPOS DE EDIFICACIONES DEL SECTOR
Edificaciones institucionales, locales comerciales, viviendas modificadas y multifamiliares estratos

3 y 4.
9.4. ESTRATIFICACION
El sector es mayoritariamente estrato 4.
9.5. VIAS DE ACCESO AL SECTOR
En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Calle 63, en sentido Norte – Sur y viceversa La
Carrera 24 , carrera 17.
9.5.1. TIPO DE VÍA.
Son vías de tipo V-O, es decir Avenidas de 2 Calzadas y 6 carriles.
ESTADO DE CONSERVACION
Bueno.
9.6. VIA FRENTE A LA PROPIEDAD
El Edificio tiene frente sobre La Carrera 23.
9.7. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA.-
9.7.1. VIAS
En buen estado
9.7.2. ANDENES
En buen estado
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9.7.3. SARDINELES.
En buen estado.
9.7.4. ALUMBRADO PUBLICO.
Bueno, postes de iluminación situados a distancias adecuadas.
9.7.5. REDES DE SERVICIOS PUBLICOS.
El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios públicos.
9.8. TRANSPORTE PÚBLICO.
El sector cuenta con un sistema masivo de transporte de pasajeros “TRANSMILENIO”, el cual

posee en el sector la estación de la Calle 63, también existen rutas de transporte de pasajeros en
buses, busetas y colectivos, que permiten llegar sin inconvenientes al predio.
9.9. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION.
Normales, pese al estancamiento de todo el Sistema Económico Nacional, es decir, puede variar
entre un 10 y 15% anual.
9.10. COMENTARIOS GENERALES.-
Zona con área de Actividad Residencial General. El sector financiero cuenta con algunas oficinas
de los principales Bancos. La salud se encuentra cubierta con centros de atención como La Clínica
Palermo, La seguridad depende de La Décima Tercera Estación y el CAI de Teusaquillo y la
Soledad, complementada con numerosas empresas de vigilancia privada. El sector se ha
desarrollado básicamente como una zona residencial que cuenta con buenas obras de
infraestructura pública y de servicios públicos. El comercio juega papel preponderante en la
cotidianidad del sector, pasando desde el comercio informal hasta el especializado en el corredor
comercial de la Avenida 30. La actividad Institucional y de Servicios es importante, contando con
Universidades como La Nacional
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R.N.A.04107075
10. REGLAMENTACION URBANISTICA.-
10.1. ACUERDOS Y / O DECRETOS REGLAMENTARIOS
Acuerdo 6 de 1990
10.2. AREA DE ACTIVIDAD
Residencial General .
10.3. USOS PERMITIDOS
Residencial General, Tipología 3 y 4.

Comercial Zonal
11.1.TIPO DE INMUEBLE
Urbano
11.2.FORMA
Regular.
11.3.TOPOGRAFIA
Plana en toda su extensión
11.4.FRENTE
Sobre la Carrera 23.
11.5.DISPOSICION DEL INMUEBLE.
Intermedio.
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12. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION
12.1. NÚMERO DE PISOS
5 Pisos
12.2. DISTRIBUCION DEL INMUEBLE.
Apartamento compuesto por: sala, comedor, dos alcobas la principal con baño, un baño social,
cocina y zona de lavandería.
12.3. VETUSTEZ
8 años aproximadamente
12.4. ESTADO DE CONSERVACION
Bueno.
12.5. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION
Cimentación: Vigas con Zapata de Amarre

Estructura: Concreto
Cubierta: Placa impermeabilizada.
Fachada: Ladrillo a la vista.
Cielorraso: Placa aligerada y marmolina.
Mampostería: Estuco y pintura.
Ventanearía: Marco metálico y vidrio plano transparente.
Puertas exteriores: Madera y vidrio.
Pisos: Baldosa común, tapete y baldosa mayólica.
Baño: Enchape unicolor.
Cocina: Integral con extractor de olores.
Instalaciones hidráulicas y sanitarias: Redes de P.V.C.
S0024034
R.N.A.04107075
Instalaciones eléctricas: Trifásica

Carpintería: Metálica y Madera.
Pintura: Estuco y vinilo.
Acabados: Sencillos.
9.1. METODO DE RENTA
Se parte de el Canon de arrendamiento mensual para inmuebles similares al avaluado,

como este tiene uso residencial, se asume un incremento anual del 10%. El método
empleado es el sugerido por el Ingeniero William Robledo Giraldo, que dice:
$450.000.oo X 12 X 2.41 $ 13.014.000.oo +10 %

$495.000.oo X 12 X 2.02 $11.998.800.oo + 10%
$554.500.oo X 12 X 1.69 $11.042.460.oo + 10%
$609.950.oo X 12 X 1.42 $10.393.548.oo + 10%
$670.945.oo X 12 $8.051.340 .oo
Σ = $ 54.500.148.oo
9.2. AREA TOTAL CONSTRUIDA (Se da un valor integral por se Propiedad Horizontal).
53.38 M2.
9.3. VALOR M2 CONSTRUCCIÓN INTEGRAL.
$1.000.000.oo.
9.4. VALOR TOTAL CONSTRUCCIÓN INTEGRAL.
$53.380.000.oo.
9.5. VALOR GARAJE No. 8
$6.000.000.oo
9.6. VALOR TOTAL AVALUO METODO DE REPOSICIÓN
S0024034
R.N.A.04107075
$59.380.000.oo
Como se emplearon dos métodos de avalúo el valor definitivo será el promedio de ellos, es decir:
$56.940.074.oo
CINCUENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL PESOS M/CTE.

($56.940.074.oo).
Para la fijación de precios, se empleo una combinación de metodologías de aceptación universal,

estas fueron: Reposición y Renta. Se complemento este proceso con investigaciones directas e
indirectas, que dieron como consecuencia una tendencia histórica de comportamiento de los
precios de la tierra en el sector, se realizó también un análisis de precios unitarios en revistas
especializadas como Guía Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto la
opinión de profesionales especializados y la base de datos de W.R INGENIEROS
AVALUADORES.
Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes raíces está bastante
influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación, pues los bienes raíces no pueden
separarse de donde están ubicados, el futuro económico del área, pues la tierra urbana tiene valor
por su posibilidad presente o futura como lugar de construcción, el uso actual y posible del predio,
pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.
Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la categoría de los

servicios públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometría del predio, las obras en
ejecución y proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros
elementos como los materiales de construcción, los acabados, el estado de conservación, el mayor
y mejor uso, el diseño arquitectónico y la distribución interior del inmueble, la estratificación y el
entorno.
13 BIBLIOGRAFIA
Acuerdo 6 de 1.990
“AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS” William Robledo.
BASE DE DATOS DE “W.R. INGENIEROS AVALUADORES”.
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14. ANEXOS
FOTOGRAFICO
Atentamente,

Memorias Seminario Avaluos - 28-02

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REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR

SEMINARIO INTEGRAL DE AVALÚOS

Según el mismo Diccionario, se entiende el valor en que se estima algo.

ELEMENTOS DEL VALOR:

El Conocimiento de La Utilidad: La utilidad se basa en la creencia, fundada o no, que

REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR

CONCEPCIONES DEL VALOR:

En términos de Avalúo, el Valor de Cambio, es la cantidad de dinero que se obtendría por

El valor determinado en el Avalúo, es el precio por el cual se efectuaría una operación de

Es claro, que en esta definición de valor de cambio en términos de la Actividad

El Valor de Uso se identifica con la utilidad, es subjetivo e Individual, es el valor que el

REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR

Aunque en el mercado existen numerosas definiciones de avaluó, y pese a que el Gran

Un avaluó es un proceso técnico, lógico y coherente que permite analizar, procesar e

PRINCIPIOS GENERALES EN LA VALORACIÓN DE BIENES

El conocimiento de todos los factores que contribuyen a generar el valor de un bien, es

Principio de Mayor y Mejor Uso:

REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR

Principio del Equilibrio – Decline:

Crecimiento, cuando se hacen mejoras sobre el bien, es lógico suponer un incremento

ASPECTOS QUE SE DEBEN TENER PRESENTE EN LA ELABORACIÓN

Se deben considerar cuatro aspectos; Físico, Jurídico, Económico y Político o Normativo.

REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR

NOTA: No es función del avaluador determinar la legalidad o no de la información

Aspecto Político o Normativo:

REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR

Son actuaciones administrativas sectoriales que afectan la estructura del territorio

Son las áreas que el urbanizador no puede desarrollar arquitectónicamente, se clasifican

Es la máxima área susceptible de ser desarrollada en un predio.

Es el área utilizable en el primer piso para el futuro desarrollo.

REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR

Se refiere a bienes cuyo usufructuó esta definido por un Reglamento.

La calificación de la fachada, la cubierta, la cocina, el baño y un ambiente, definen la

Es todo aquello que simultáneamente posea cubierta y cerramiento.

- Valor Presente: Es la representación del valor de un bien, medido en dinero de

- Media Aritmética: Es el numero que se obtiene de dividir la suma de las

REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR

QUE SE ENTIENDE POR SUELO?

Constituye el suelo limitado por el perímetro urbano, definido mediante acuerdo

SUELO DE EXPANSIÓN URBANA:

La determinación de este suelo se ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad

Dentro de la categoría de Suelo de Expansión, podrán incluirse áreas de desarrollo

REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR

Los municipios y distritos deberán establecer las regulaciones complementarias

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Clasificación de Terrenos Según Pendiente.

Suelos con Drenaje natural:

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Suelos excesivamente drenados:

Suelos bien drenados:

Suelos Moderadamente bien drenados:

Suelos Imperfectamente drenados:

Suelos Pobremente drenados:

Suelos Muy pobremente drenado:

Suelos con Drenaje externo:

Suelos con Drenaje interno:

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Erosión Moderada: Las pérdidas de suelo están entre el 25 y 75% de la capa

Erosión muy Severa:

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La combinación de las arenas, limos y arcillas se llama textura. Se determinará en el

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MULTIPLICADOR DE INGRESOS BRUTOS = Precio de Venta