Análisis Financiero Proyectos

Inmobiliarios
Parte II
Contenidos
• Información Base Requerida
• Análisis detallado del IRM
• Tipo y Escala de Proyecto
• Evaluación Financiera de Proyectos
• Costos del Proyecto
• Ventas Proyectadas
• Utilidad Resultante
• Financiamiento
• Flujos de Efectivo
 Costos
Ventas
Financiamiento
Proyectos Inmobiliarios Flujo de Caja

• Cuales con los costos de un proyecto?

• Cuanto puedo vender?

• Como determino la utilidad del proyecto?

• Como puedo financiar el proyecto?

• Que tiempo tengo planificado para todo el

proyecto?
 Costos
Ventas
Financiamiento
Costos del Proyecto Flujo de Caja

• Costos de Construcción
1. Terreno
2. Costo Directo de construcción
3. Honorarios Profesionales
4. Otros Gastos
10% 16%
10% Precio del Terreno 16% - 19%
Construcción 64% - 60%
Honorarios Profesionales 10% - 11%
Otros Gastos 10%
64%
 Costos
Ventas
Financiamiento
Costos del Proyecto Flujo de Caja

1. Costo del Terreno

• Valor de la Propiedad
• Buscar el avaluó municipal
• Valor de mercado
• Buscar referencias en internet
• Buscar en el sector
• Valor solo del terreno
• Tasación primaria

Costo del terreno (15% al 20%) de incidencia general

 Costos
Ventas
Financiamiento
Costos del Proyecto Flujo de Caja

2. Costo Directo de Construcción

• Área bruta de construcción
• Plan Masa – Retiros – Pisos – etc.
• Valor por m2 de construcción
• Equipamiento comunal
• Piscina
• Gimnasio
• Terraza Jardín
• Instalaciones especiales
• Cisterna
• Ascensor
 Costos
Ventas
Financiamiento
Costos del Proyecto Flujo de Caja

3. Honorarios Profesionales
• Arquitecto
• Diseño
• Planificación
• Dirección Arquitectónica
• http://www.cae.org.ec/tabla-de-aranceles/

• Ingenierías
• Estructura c/m2
• Eléctrica c/m2
• Sanitaria c/m2
 Costos
Ventas
Financiamiento
Costos del Proyecto Flujo de Caja

3. Honorarios Profesionales
• Estudios Especiales
• Topografía
• Suelos (NEC)
• Trafico
• Mercado
• Etc.
• Administración Construcción
• % directo
• Hacer una lista de sueldos
• Costos directos e indirectos
 Costos
Ventas
Financiamiento
Costos del Proyecto Flujo de Caja

3. Honorarios Profesionales
• Gerencia del Proyecto
• Contacta con bancos
• Contacta con inversionistas
• Contrata Profesionales
• Contacta vendedores
• Firma contratos
• Firma escrituras

• Declaratoria PH
• Calculo de alícuotas
• Cuadro de Linderos
 Costos
Ventas
Financiamiento
Costos del Proyecto Flujo de Caja

4. Otros Gastos
• Comisión por ventas
• % sobre ventas
• Cuando se paga
• Publicidad
• Letrero
• Maqueta
• Brochure
• Publicidad escrita
• Publicidad Web
• Pagina Web
 Costos
Ventas
Financiamiento
Costos del Proyecto Flujo de Caja

4. Otros Gastos
• Fideicomiso
• Si / No
• Fiscalización
• Si / No
• Costos legales
• Compra venta
• Compañía
• Poder especial
• Notaria
• Escrituras finales
• Declaratoria de PH, Notaria
 Costos
Ventas
Financiamiento
Costos del Proyecto Flujo de Caja

4. Otros Gastos
• Costos Financieros
• Intereses de prestamos
• Tabla de amortización
• Impuestos
• Compra de pisos
• Revisión Técnica CAE-ECP
• LMU-20
• Regularización de áreas
• Declaratoria de PH
• Plusvalías a pagar
• http://consultamdmq.quito.gob.ec/MDMQ_DMT_Calcul
ador/transferencia.aspx
 Costos
Ventas
Financiamiento
Costos del Proyecto Flujo de Caja

Honorarios Otros Gastos

5% 9%
19%
16%

43%
11% 36%

49% 6% 6%

Arquitectura 15% - 19% Comisión x Ventas

Ingenierías 9% - 11% Publicidad
Administración de Obra 58% - 49% Gastos Legales
Costos Financieros
Gerencia del Proyecto 13% - 16%
Impuestos
Declaratoria de PH 5%
 Costos
Ventas
Financiamiento
Costos del Proyecto
A. PROPIEDAD
Flujo de Caja

AVALUO
DESCRIPCIÓN ÁREA COSTO POR m² VALOR INCIDENCIA
MUNICIPAL
Lote 72.992 $ 270 m² 270,50 $ 73.035 $ 13,40 %
Casa 29.197 $ 108 m² 270,34 $ 29.197 $ 5,35 %
TOTAL A 102.232 $ 18,75 %
B. CONSTRUCCIÓN
DESCRIPCIÓN CANTIDAD ÁREA COSTO POR m² VALOR INCIDENCIA

Área bruta de Construcción (Departamentos) 6u 648,29 m²

TOTAL B 326.826 $ 59,94 %
C. HONORARIOS PROFESIONALES
DESCRIPCIÓN PORCENTAJE COSTO INCIDENCIA

Planificación Arquitectónica 3,00 % 9.804,77 $ 1,80 %

Planificación de Ingenierías 1,90 % 6.209,68 $ 1,14 %
Dirección Técnica y Administración de la Construcción 10 mes 10,00 % 32.682,55 $ 5,99 %
Gerencia del Proyecto 2,50 % 8.170,64 $ 1,50 %
Declaratoria de Propiedad Horizontal 0,75 % 2.451,19 $ 0,45 %
TOTAL C 18,15 % 59.319 $ 10,88 %
D. GASTOS
COSTO
DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD TOTAL INCIDENCIA
UNITARIO
Ventas % 3,50 % 24.336,97 $ 4,46 %
Publicidad % 0,50 % 3.476,71 $ 0,64 %
Fiscalización mes 12,00 0,00 0,00 $ 0,00 %
Fideicomiso mes 12,00 0,00 0,00 $ 0,00 %
Gastos Legales % 0,50 % 3.476,71 $ 0,64 %
Costos Financieros mes 12,00 20.000,00 $ 3,67 %
Impuestos % 0,80 % 5.562,74 $ 1,02 %
TOTAL D 56.853 $ 10,43 %
TOTAL COSTOS DEL PROYECTO A + B + C + D 545.229 $ 100 %
 Costos
Ventas
Financiamiento
Proyección de Ventas Flujo de Caja

• Producto Vendible
1. Área Útil
2. Otras áreas
3. Costo m2
Planta Baja - Local Comercial 1 $34,920
Planta Baja - Local Comercial 2 $35,520
Piso 1 - Departamento 1A $118,088
Piso 1 - Departamento 1B $79,638
Piso 2 - Departamento 2A $122,811
Piso 2 - Departamento 2B $82,823
Piso 3 - Departamento 3A $127,535
Piso 3 - Departamento 3B $86,009
Estacionamiento Adicional $8,000
 Costos
Ventas
Financiamiento
Proyección de Ventas Flujo de Caja

• Área Útil
• Plan Masa
• 10% de circulaciones
• Detalle por pisos
• Optimización del Diseño
• COS PB
• COS Total
• Otras Áreas
• Estacionamientos
• Bodegas
• Lavanderías
• Terrazas exclusivas
 Costos
Ventas
Financiamiento
Proyección de Ventas Flujo de Caja

• Costo por m2
• Estudio de Mercado
• Zonificación
• Demanda
• Sondeo de la zona
• Precio de venta
• Matriz de evaluación
• Valor de análisis
• Valor de mercado
• Valor de oportunidad
• Pisos mas altos
• Oferta y Demanda
 Costos
Ventas
Financiamiento
Ventas - Costos Flujo de Caja

1. Utilidad
2. Costo m2 – base
3. Utilidad vs. m2

$695,000
$545,000

$150,000

Construcción Ventas Utilidad

 Costos
Ventas
Financiamiento
Ventas - Costos Flujo de Caja

• Utilidad
• Utilidad Proyectada
• < 25%
• > 25%
• Utilidad Real

% de utilidad sobre costos 28%

% de utilidad sobre ventas 22%

 Costos
Ventas
Financiamiento
Ventas - Costos Flujo de Caja

• Costo m2
• Precio de costo
• Costo total del proyecto / área bruta total de construcción

• Utilidad vs. m2
• Cuantos m2 representan mi utilidad
• Utilidad / costo m2
 Costos
Ventas
Financiamiento
Ventas - Costos Flujo de Caja

VENTAS

DESCRIPCIÓN CANTIDAD ÁREA VALOR DE VALOR

VENTA
Planta Baja - Local Comercial 1 29,10 m² 1.200 $ 34.920 $
Planta Baja - Local Comercial 2 29,60 m² 1.200 $ 35.520 $
Piso 1 - Departamento 1A 94,47 m² 1.250 $ 118.088 $
Piso 1 - Departamento 1B 63,71 m² 1.250 $ 79.638 $
Piso 2 - Departamento 2A 94,47 m² 1.300 $ 122.811 $
Piso 2 - Departamento 2B 63,71 m² 1.300 $ 82.823 $
Piso 3 - Departamento 3A 94,47 m² 1.350 $ 127.535 $
Piso 3 - Departamento 3B 63,71 m² 1.350 $ 86.009 $
Estacionamiento Adicional 1u 8.000 $ 8.000 $
COS PB 22 % 59 m² Cumple con el COS PB
COS TOTAL 152 % 411 m² Cumple con el COS TOTAL

TOTAL VENTAS 695.342 $

TOTAL UTILIDADES PROYECTO 150.094 $

% de utilidad sobre ventas 21,59 %

% de utilidad sobre costos 27,53 %
c/m2 de construcción 841,06 $
Utilidad vs m2 178,46 m2
 Costos
Ventas
Financiamiento
Financiamiento Flujo de Caja

1. Promotores
2. Inversionistas
3. Preventas
4. Crédito Bancario

Crédito Bancario Promotores (Terreno)

30% 19%
Inversionistas A
5%

Inversionistas B
7%
Preventas 2 Inversionistas C
10% 6%
Preventas 1
23%
 Costos
Ventas
Financiamiento
Financiamiento Flujo de Caja

• Promotores
• Persona o Grupo de Personas Naturales
• Persona Jurídica / Empresa
• Tipo de negocio

• Inversionistas
• Persona o Grupo de Personas Naturales
• Persona Jurídica / Empresa
• Modelo de Inversión
 Costos
Ventas
Financiamiento
Financiamiento Flujo de Caja

INVERSIONISTAS
PERIODOS
A B C Promotores
Capital -30.000 $ -40.000 $ -30.000 $ -102.231,72 $
1er Pago 33.000 $ 34.100 $ 21.100 $ 61.720,56 $
2do Pago 35.700 $ 37.600 $ 24.300 $ 310.559,97 $
INVERSIONISTAS
A B C Promotores
VAN= 27.500 $ 20.000 $ 8.000 $ 197.963,22 $
B/C= 1,92 1,50 1,27 2,94
TIR= 77,17 % 48,53 % 31,79 % 107,07 %
PIR= 1 2 2 2
Capital + Pagos 98.700 $ 111.700 $ 75.400 $
 Costos
Ventas
Financiamiento
Financiamiento Flujo de Caja

• Preventas
• Preventas 1 – Hasta el 60%
• Preventas 2 – Hasta el 70%
• Crédito Bancario
• Banco Pichincha
• Mutualista Pichincha
• CFN
• Banco Pacifico
• Banco Internacional
• Tabla de Amortización
 Costos
Ventas
Financiamiento
Financiamiento Flujo de Caja

COSTOS
DESCRIPCIÓN % MONTO
INTERES ANUAL FINANCIEROS
Capital Promotores (Terreno) 15,98 % 149.448 $
Capital Promotores (Efectivo) 9,02 % 84.315 $
Capital Inversionistas A 3,21 % 30.000 $
Capital Inversionistas B 4,28 % 40.000 $
Capital Inversionistas C 3,21 % 30.000 $
Preventas Hasta el 60% 24,31 % 227.320 $
Preventas Hasta el 70% 10,00 % 93.514 $
Crédito Bancario (Capital) 30,00 % 280.542 $ 12 % 33.664,99 $
TOTAL, 100,00 % 935.139 $

Total m2 en preventas hasta el 60% 178 m²

 Costos
Ventas
Financiamiento
Flujos de Efectivo Flujo de Caja

• Cronograma de Tiempo
1. Costos del Proyecto
2. Proyección de Ingresos
3. Punto de Equilibrio
 Costos
Ventas
Financiamiento
Flujos de Efectivo Flujo de Caja

• Costos del Proyecto Meses

Descripción Monto Preoperativos Preventas Construcción Ventas
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Compra de la propiedad 102.232 $ 102.232
Comisión x Ventas 24.337 $ 24.337
Valla Publicitaria en el terreno 600 $ 600
Brochure 250 $ 250
Publicación en Revista 600 $ 200 200 200
Valla Publicitaria contratada 1.000 $ 1.000
Publicación con paginas Web 1.000 $ 1.000
Fiscalización 0 $
Fideicomiso 0 $
Otros Gastos

Poder Inicial 150 $ 150

Otros gastos legales 1.100 $ 200 300 200 100 300
Promesa x Departamento 0 $
Escritura x Departamento 720 $ 720
Declaratoria de PH 300 $ 300
Promesa de Inversión 1.200 $ 400 400 400
Costos Financieros 20.000 $ 6.667 6.667 6.667
CAE - Aprobación de Arquitectura 697 $ 697
CAE - Aprobación de Ingenierías 356 $ 356
Plusvalías por pagar 1.418 $ 1.418
Regularización de áreas 100 $ 100
Declaratoria de PH 1.403 $ 1.403
Egresos

Impuestos Varios Municipio 1.500 $ 500 500 500

Planificación Arquitectónica 9.805 $ 1.961 1.961 1.961 1.961 1.961
Honorarios Profesionales

Estructural 2.220 $ 1.110 555 555

Eléctrico 997 $ 499 249 249
Sanitario 997 $ 499 249 249
Programación de Obra 997 $ 499 249 249
Estudio de Suelos 504 $ 504
Levantamiento Topográfico 538 $ 538
Administración de la Construcción 32.683 $ 3.268 3.268 3.268 3.268 3.268 3.268 3.268 3.268 3.268 3.268
Gerencia del Proyecto 8.171 $ 454 454 454 454 454 454 454 454 454 454 454 454 454 454 454 454 454 454
Declaratoria de Propiedad Horizontal 2.451 $ 1.226 613 613
Planta Baja 36.945 $ 20.000 16.945
Piso 1 84.929 $ 25.000 8.000 40.000 11.929
Piso 2 84.929 $ 28.000 25.000 31.929
Piso 3 84.929 $ 33.000 28.000 23.929
Estacionamientos 8.550 $ 8.550
Construcción

Bodegas 1.482 $ 1.482

Circulación Comunal Planta Baja 6.048 $ 6.048
Salón Comunal 6.000 $ 6.000
Guardianía 1.530 $ 1.530
Gimnasio 6.000 $ 6.000
Terraza Ajardinada 2.080 $ 2.080
Retiro Frontal (locales) 2.100 $ 2.100
Área Verde PB 1.305 $ 1.305
Pago Capital Crédito Bancario 163.574 $ 163.574
 Costos
Ventas
Financiamiento
Flujos de Efectivo Flujo de Caja

• Proyección de Ingresos
• Inversión, Ventas y Crédito
Meses
Descripción Monto Preoperativos Preventas Construcción Ventas
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Financiamiento 545.248 $
Capital Promotores (Terreno) 102.232 $ 102.232
Capital Inversionistas A 30.000 $ 10.000 10.000 10.000
Ingresos

Capital Inversionistas B 40.000 $ 10.000 15.000 15.000

Capital Inversionistas C 30.000 $ 15.000 15.000
Crédito Bancario (Capital) 163.574 $ 54.525 54.525 54.525
Preventas Hasta el 60% 124.917 $
Preventas Hasta el 70% 54.525 $
Piso 2 - Departamento 2B 82.823 $ 2.000 2.285 2.285 2.285 2.285 2.285 2.285 2.285 2.285 2.285 2.285 57.976
Piso 3 - Departamento 3B 86.009 $ 2.000 2.380 2.380 2.380 2.380 2.380 2.380 2.380 2.380 2.380 2.380 60.206
producto vendible

Planta Baja - Local Comercial 2 35.520 $ 2.000 962 962 962 962 962 962 962 962 962 24.864
Planta Baja - Local Comercial 1 34.920 $ 2.000 1.310 1.310 1.310 1.310 1.310 1.310 1.310 1.310 22.444
Piso 1 - Departamento 1A 118.088 $ 2.000 5.061 5.061 5.061 5.061 5.061 5.061 5.061 80.661
Piso 2 - Departamento 2A 122.811 $ 2.000 6.141 6.141 6.141 6.141 6.141 6.141 83.968
Piso 3 - Departamento 3A 127.535 $ 2.000 7.652 7.652 7.652 7.652 7.652 87.274
Estacionamiento Adicional 8.000 $ 8.000
Piso 1 - Departamento 1B 79.638 $ 79.638
 Costos
Ventas
Financiamiento
Flujos de Efectivo Flujo de Caja

• Punto de Equilibrio
• Costos vs. Ventas
Punto de Equilibrio
800000

600000

400000

200000

0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
-200000

• Crédito Hipotecario • Pago de Contado

• 30% - 70% • Crédito Hipotecario
• 50% - 50%

Mejorar el Plan de Ventas

Parte III (mañana)
• Ejercicios
– Caso practico por estudiante
– IRM
– Tipo de negocio
– Análisis de Áreas
– Determinar Costos
– Ventas
– Utilidad
– Financiamiento
– Flujos
– Exposición Personal