ANALISIS DE APERTURA DE UN HOTEL (AAH)

1.- ESTUDIOS DE VIABILIDAD

Los nuevos desarrollos hoteleros y las renovaciones de propiedades existentes son proyectos que, por el
volumen de inversión requerido, se benefician de un ANÁLISIS OBJETIVO QUE PERMITA DEFINIR EL
TAMAÑO, TIPO Y CATEGORÍA DE HOTEL más adecuado a la localización escogida.

Nuestros estudios de viabilidad se basan en:

• ANÁLISIS ECONÓMICOS Y DEMOGRÁFICOS DE LA ZONA.
• ESTUDIO DEL MERCADO.

Análisis de la demanda
- Estacionalidad.( TEMPORADAS O PERIODOS)
- Niveles de demanda.(PETICION)
- Necesidades y servicios solicitados.
- Mercados y segmentos existentes. (INTERCAMBIO DE SERVICIOS)
- Demandas potenciales no desarrolladas.
- Evolución de la demanda.

Análisis de la oferta
- Análisis de los Hoteles de la zona.
- Ocupación según categorías.
- Fluctuación y estacionalidad.( MOVIMIENTO DE PRECIOS ANTE LA OFERTA)
- Tarifas según categoría y mercado.
- Evolución de la oferta

Análisis de la competencia
- Estudio del producto ofertado.
- Servicios ofertados.
- Hoja técnica.(CARACTERISTICAS DEL HOTEL)

TIPO DE HOTEL RECOMENDADO

- Concepto.
- Infraestructura/Categoría.
- Coste estimado de instalaciones.( SALARIO, ALQUILERES Y SERVICIOS)
- Plantilla idónea.
- Dotaciones.

Presupuesto económico
- Estimación de gastos de pre-apertura.
- Estimación de necesidades de fondo de maniobra.
- Presupuesto detallado de ventas primer año completo.
- Presupuesto de coste de personal con detalle de número de empleados y sueldo por categoría primer año.
- presupuesto de costo primer año completo.
- Presupuesto de gastos primer año completo.
- Proyección a diez años.
- Retornos de tesorería.

2. ASESORÍA DE APERTURAS

El primer año de un establecimiento hotelero es fundamental para su posicionamiento. La apertura organizada

del hotel permite asegurar una mayor eficiencia de servicio y satisfacción del cliente, ello redunda en un mejor
posicionamiento hacia el cliente directo y a los canales de distribución. El reconocimiento del nombre del hotel
como producto cuya calidad y precio están debidamente proporcionados permite alcanzar las cuotas de
ocupación y precio de una forma más eficiente y como consecuencia aseguran una mejor rentabilidad.

En cualquier caso, se trate de una nueva apertura, de una renovación o simplemente de una necesidad de
asegurar la re-organización más eficiente del hotel, DICHO HOTELE ofrece a los propietarios y gerentes de los
establecimientos, un servicio de asistencia basado en (abreviado y resumido) preparar de un plan de apertura
que incluya:

Establecer una Dirección General encargada de:

• Elaborar el concepto del hotel.
• Preparar un calendario de pre-apertura.
• Establecer un plan de seguimiento del calendario.
• Definir y estructurar el organigrama del hotel.
• Establecer la fluidez de comunicación(Propiedad - Constructora - Hotel)
• Asignar responsabilidades operativas.
• Búsqueda, selección y contratación de personal.
• Programa de incorporación del equipo directivo.

Establecer un programa de comercialización:

• Definir imagen, marca y logotipos.
• Marca de empresa, definición de material publicitario, folletos cartas.
• Plan de Marketing.
• Plan de Ventas.

Establecer un programa de explotación:

• Definición de concepto, servicios, menús, tarifas de cada punto de venta.
• Diseño gráfico, preparación e impresión de material de puntos de venta y habitaciones.
• Establecer e implementar imagen de marca en dotaciones
• Necesidades de dotaciones para cada punto de venta
• Definición, preparación e implementación de manuales de servicio.

Establecer un programa de recursos humanos:

• Uniformidad para empleados.
• Necesidades de plantilla, análisis de salarios competitivos
• Búsqueda y selección de plantilla.
• Calendario de incorporaciones, búsqueda, selección y contratación.
• Asignación de responsabilidades.
• Plan de formación

Establecer un programa de organización administrativa que incluya:

• Estructura administrativa de recepción, controles, informes, etc.
• Estructura administrativa de puntos de venta(incluyendo restaurantes, bares, etc).
• Selección de programas informáticos para recepción, puntos de venta y contabilidad.
• Definir e implementar plan de cuentas, informes contables, informes a dirección y propiedad.
• Definir e implementar informes de gestión para comercial, explotación, recursos humanos, gestión de
compras.
• Definir e implementar manuales administrativos, controles y auditorías..

Establecer programas de compras:

• Búsqueda y selección de proveedores.
• Necesidades de dotación de inventarios.
• Sistemas y controles.

Programas de:
• Comité de seguridad.
• Mantenimiento.
• Cumplimientos de normativas (ley de datos, incendios).

3. COMERCIALIZACIÓN HOTELERA

Un hotel, como toda empresa, necesita posicionarse en un entorno cada vez más competitivo como única
alternativa para maximizar su rentabilidad. Detrás de todo proyecto, hay altísimas inversiones que para
rentabilizarse necesitan desarrollar un Plan de Ventas que debe ser ejecutado por un departamento altamente
cualificado que permita llegar al mayor número de segmentos posibles.

Identidad corporativa
• Definición de la imagen corporativa.
• Creación y desarrollo de Logotipo y Anagrama de la Marca.( MODIFICACIÓN EN EL ORDEN DE LAS LETRAS)
• Aplicación de identidad corporativa a la comunicación interna/externa.

Publicidad
• Planificación y seguimiento del desarrollo de la Estrategia de Comunicación, soportes publicitarios, Campañas
de Comunicación.
• Orientación y supervisión en desarrollo de: catálogos, folletos, material impreso, Pagina Web, videos, CD
Rom, DVD, Banners.
• Diseño de Presentaciones a organismos e instituciones.
• Preparación de Plan de Medios e Inversión de la Campaña Publicitaria.

Promociones y Merchandising
• Asesoramiento en la creación y desarrollo de Campañas Promocionales para diferentes públicos objetivos:
consumidor final, canal de distribución y redes de ventas.
• Obsequios y regalos promocionales.
Plan de Marketing
• Planificación y desarrollo del Plan General de Marketing en coordinación con la dirección del hotel.
• Seguimiento en la implantación de las acciones de marketing y comercial definidas en el Plan General de
marketing del establecimiento.
• Asesoramiento al departamento comercial en la planificación de la política comercial y de ventas del hotel.

Plan de ventas
• Investigación de Mercados
- Objetivo Principal: Obtención de información del mercado.
- Fuentes de información: Aplicación de técnicas de estadística y análisis de datos.
- Uso de Información: Asesoramiento y control de acciones comerciales de mercado, para el diseño e
implantación del Plan de Marketing y Comercial.
- Área de Aplicación: Mercado, competencia, producto, precio, comunicación, distribución, etc.
• Definición de mercados y objetivos.
• Definición en coordinación con la dirección del hotel de las políticas de tarifas, descuentos, comisiones,
rappels, etc., para las negociaciones con clientes: Agencias, Consorcios, Tour operadores.
• Inclusión en GDS (Sistemas de Distribución Global) a precios negociados.
• Inclusión en centrales de reservas con las condiciones concertadas a través de nuestra Cadena hotelera.
• Inclusión en los canales de distribución a través de Internet ya acordados con DOMUS HOTELES.
• Contratación con agencias mayoristas y Tour operadores con los que mantenemos relaciones comerciales.
• Diseño de informes comerciales y seguimiento de presupuestos.
• Revisión y análisis del cumplimiento de objetivos de ventas y toma de las decisiones correctoras en su caso en
coordinación con la dirección.
• Seguimiento y asesoramiento al equipo comercial del hotel, en los acuerdos de colaboración firmados con los
distintos intermediarios y distribuidores.
• Asesoramiento en la participación en Ferias nacionales e internacionales con stand propio o con apoyo de
instituciones, participación en workshops, reuniones, seminarios del sector, organización de viajes
promocionales, presentaciones.

4. GESTIÓN HOTELES

La gestión hotelera conceptualmente es una oferta de empleo por parte de un propietario a una persona jurídica.
El propietario contrata a una empresa compuesta por profesionales especializados en las distintas partes de una
industria con el fin de asegurar una mayor eficiencia de su propiedad.

La empresa de gestión no reemplaza la necesidad de tener un director de hotel. El director de hotel

vive el día a día, y su perspectiva del hotel, a menudo, está demasiado acentuada por los problemas del día a
día.

La empresa gestora, a través de sus profesionales, supervisa la operación hotelera en todos sus aspectos
asistiendo y orientando a la dirección y a la propiedad del hotel en las medidas más eficientes, productivas y
oportunas a tomar. Supervisa la operación de forma tanto directa como indirecta, con visitas periódicas al hotel
y con un seguimiento constante de todos los informes de gestión.

La empresa gestora aporta asimismo otros valores añadidos, difíciles de obtener de forma directa por un
hotel.
• Facilita a precios rebajados la incorporación a canales de distribución tales COMO, centrales de reservas, tour
operadores, agencias de viajes, servicio de internet, etc.

• Aporta bases de datos de grandes cuentas y acuerdos preferenciales con centrales de compras.

• Mejoras en la comercialización a través de asistencia a ferias nacionales e internacionales.

• Facilita la correcta implementación de sistemas de control y gestión.

• Comparte gastos comerciales con otros hoteles asociados en la gestión para obtener costos más reducidos
(asistencia a ferias, folletos, promociones, etc.).

• Mejora la supervisión, control y seguimiento de la plantilla de empleados del hotel.

• Ofrece soporte técnico, profesional y especializado, y mejora la rentabilidad del proyecto hotelero.

En un contrato de gestión el propietario y la empresa gestora entran en un acuerdo de gestión por el cual la
remuneración puede consistir en una cifra fija mensual más incentivos de gestión, es decir, un porcentaje basado
en los resultado obtenidos, típicamente de un 10% de los beneficios de operación, o bien, en un porcentaje de
las ventas (típicamente un 3% como remuneración y un incentivo de un 10% de los beneficios de operación.

GESTIÓN HOTELERA GARANTIZADA La gestión hotelera garantizada se concierta como una garantía
de rendimiento de la empresa gestora. En el concepto más sencillo de gestión garantizada la empresa gestora y
el propietario entran en un acuerdo por el cual el 10% de incentivos no se retribuye a la empresa gestora si el
beneficio de operación no alcanza un mínimo. En ese caso se incrementa el porcentaje de incentivo una vez
alcanzado el mínimo.

Estas formulas de gestión garantizada pueden llegar a complicarse hasta el punto de garantizar al propietario un
retorno mínimo de operación, en cuyo caso el incentivo a cobrar superado este, puede alcanzar cifras de hasta el
50% del rendimiento obtenido, ya que es el propietario el único beneficiario de cualquier revalorización de la
propiedad, a pesar de que la empresa de gestión está asumiendo el primer tramo de beneficio y tomando el
consiguiente riesgo de mercado.

5. EXPLOTACIÓN HOTELERA

ALQUILER

El contrato de alquiler garantiza un rendimiento fijo a la propiedad-inversión, por parte de LOS HOTELES, al
mismo tiempo que el propietario se asegura el beneficio de la plusvalía que aporta la inversión inmobiliaria.
Esta plusvalía se ve incrementada por el buen posicionamiento que DICHOS HOTELES hace del
establecimiento dentro del mercado hotelero lo que asegura un incremento del valor de la propiedad
inmobiliaria.
CONCEPTO Y TIPOS DE HOTEL
1. Concepto y tipos de Hotel

Se denominarán hoteles los establecimientos comerciales abiertos al público que, ofreciendo alojamiento
turístico, con o sin comedor y otros servicios complementarios, ocupan la totalidad de un edificio o parte
independizada del mismo, constituyendo sus dependencias un todo homogéneo, con entradas, ascensores y
escaleras de uso exclusivo y que reúnen los requisitos técnicos mínimos establecidos en la legislación vigente
de cada país. Podemos catalogar 21 clases de hoteles que a continuación detallaremos y analizaremos .

1.-HOTELES DE CIUDAD O URBANOS: Están ubicados en las ciudades, al igual que en loa áreas de negocios y
centros comerciales.

2.-HOTELES DE AEROPUERTO: Están ubicados cerca de los aeropuertos. Sus clientes son pasajeros de tránsito
o tripulaciones de líneas aéreas. Una de sus características principales, es que la estancia es muy reducida.

3.-HOTELES LOW COST: Hoteles de servicio limitado, pero funcionales. Están ubicados alrededor de núcleos
urbanos.

4.-HOTELES DE PLAYA (RESORTS): Ubicados en las proximidades de la playa. Las estancias suelen ser de varios
días. Son muy apetecidos por sus costas y la variedad de sus mares.

5.-HOTELES DE NATURALEZA: Ubicados en las proximidades de parajes naturales, reservas y áreas protegidas.

6.-APARTAMENTOS O APARTAHOTELES: Son unidades que cuentan con instalaciones adecuadas para los
servicios de A & B

7.-ALBERGES TURISTICOS: Suelen ser económicos y por lo regular, se comparten dormitorio y baño

8.-HOTELES FAMILIARES: Son todos aquellos que se caracterizan por una gestión familiar para viajeros que
proporciona servicios de restauración y alojamiento.

9.-HOTELES POSADA: Establecimiento para viajeros que proporciona servicios de restauración y alojamiento.
El pago es mucho menor

10.-HOTELES MONUMENTO: Se encuentran ubicados en edificios de interés cultural. Ejemplos de este tipo son
los hoteles situados en castillos, conventos, iglesias y palacios.

11.-MOTELES (motor-hotel: Son establecimientos situados en las proximidades de carreteras que facilitan
alojamiento en departamentos con garaje y entrada independiente para estancia de corta duración.

12.-HOTELES BALNEARIO: Hospedaje situado dentro de unas instalaciones balnearias dedicadas a los baños
públicos o medicinales.

13.-HOTELES CASINO: Se caracterizan por su oferta de juego en sus propias instalaciones.

14.-HOTELES CLUBES: Hospedaje que cuenta entre sus instalaciones uno o varios club nocturnos de cierta
importancia donde se bebe y se baila y en el que suelen ofrecerse espectáculos musicales. También se
denominan así los hoteles situados junto a clubes dedicados a espectáculos eróticos donde habitualmente se
ejerce la prostitución.

15.-HOTELES DEPORTIVOS: Se caracterizan por su orientación a la práctica de determinados deportes ya sea

en sus instalaciones o en sus aledaños

16.-HOTELES GASTRONOMICOS: Se caracterizan por ofrecer una oferta gastronómica exclusiva que se
presenta como la principal del establecimiento.

17.-HOTELES DE MONTAÑA: Situados en la montaña. Mantienen una gran calidad hotelera, gastronómica y de
entretenimiento. Son muy frecuentados tanto en el invierno como en el verano.

18.-HOTELES BOUTIQUE: El término hoteles boutique es originario de Europa, utilizado para describir hoteles
de entornos íntimos, generalmente lujosos o no convencionales. Se diferencian de las grandes cadenas por
ofrecer una clase de alojamiento, servicios e instalaciones excepcionales y personaliza

19.-HOTELES DE NEGOCIOS: Este tipo de hoteles se caracterizan por atender a personas que visitan un lugar
con fines de trabajo o negocio. Se han sido diseñados con el objetivo de poder realizar convenciones y
reuniones, en consecuencia estarán dotados de los servicios complementarios pertinentes.

20.-HOTELES DE TEMPORADA: También llamados estacionales. Existen para satisfacer una necesidad
específica

21.-HOTELES RUSTICOS : Situados en terrenos rústicos o rurales. Son edificaciones rehabilitadas y muchas
cercanas a instalaciones agropecuarias.

22.-HOTEL HOSPITAL La combinación perfecta entre salud y vacaciones Viajar para realizarse alguna
intervención o procedimiento médico no solamente es más cómodo en cuanto a precio, sino también por la
calidad de servicios médicos disponibles para su atención.