REQUISITOS PARA CONSTRUIR UNA CASA

CONTENIDO

1 Trámites antes de construir una casa

1.1 Escriturar el terreno

1.2 Contratar a un arquitecto para la elaboración del proyecto

1.3 Solicitud de licencia urbanística

1.4 Visado colegial del proyecto de ejecución

1.5 Realización del estudio geotécnico

1.6 Concesión de la licencia de obras

1.7 Firma del Acta de replanteo

1.8 Comunicación de apertura del centro de trabajo

2 Trámites después de construir una casa. Final de Obra

2.1 Certificado final de obra

2.2 Acta de recepción de obra

2.3 Licencia de primera ocupación

2.4 Escritura de declaración de obra nueva

2.5 Inscripción registral del inmueble

2.6 Alta en el suministro de luz

TRÁMITES ANTES DE CONSTRUIR UNA CASA
Después de estudiar las ventajas de construir tu propia casa, y una vez tomada la decisión, lo
primero que hay que hacer es buscar un terreno para poder construir, como hemos comentado
anteriormente, la búsqueda del terreno sería una de las fases de una autopromoción de viviendas.
Antes de empezar a construir ya tienes que realizar una serie de trámites necesarios.

ESCRITURAR EL TERRENO

Para escriturar un terreno se necesita un "contrato de compraventa" que se hace público firmándolo
ante un notario, que pueden elegir libremente el vendedor y el comprador. Después se liquidan los
impuestos: IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) en caso de comprar al empresario o profesional
que urbanizó los terrenos, o ITP y AJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados) en el caso de que el vendedor sea un particular. Una vez pagados los impuestos, la
escritura se presenta al registro de la propiedad para su inscripción.

CONTRATAR A UN ARQUITECTO PARA LA ELABORACIÓN DEL PROYECTO

Los arquitectos son los profesionales de la construcción encargados de la redacción del proyecto
arquitectónico necesario para presentar ante cualquier ayuntamiento a la hora de solicitar licencia
de obra. El proyecto de una casa tiene varias fases aunque no todas son de visado obligatorio:
estudio previo, anteproyecto, proyecto básico, proyecto de ejecución, dirección de obra, liquidación
y recepción de obra.

SOLICITUD DE LICENCIA URBANÍSTICA

El ayuntamiento del municipio al que corresponda el terreno es el que otorga permisos para realizar
cualquier obra, asegurándose que el proyecto presentado cumple la normativa urbanística vigente
en el momento. Para solicitar licencia, únicamente se necesita la presentación de un proyecto
básico, del que no es necesario visado, y al que se concede una "licencia urbanística" en caso de
cumplir todos los requisitos, en caso contrario se deberán realizar las modificaciones oportunas.
Pero con esta "licencia urbanística" no se pueden comenzar las obras, que únicamente serán
autorizadas, presentando un "proyecto de ejecución" esta vez, visado por colegio profesional
competente.

VISADO COLEGIAL DEL PROYECTO DE EJECUCIÓN

Para hacerse una casa en España es obligatorio el visado del proyecto de ejecución de una vivienda
unifamiliar, según el R.D. 1000/2010. Los colegios profesionales son los encargados del visado
colegial, que en el caso de un proyecto de ejecución, será el Colegio Oficial de Arquitectos de la
comunidad autónoma a la que corresponda el terreno. Dicho visado únicamente es un control
sobre: la habilitación del autor del proyecto, integridad formal de la documentación presentada,
aplicación de las normas colegiales y normas urbanísticas aplicables. Quiere decir que un visado
colegial no revisa que el proyecto sea correcto para su construcción o que los cálculos estructurales
o de instalaciones estén realizados conforme al código Técnico de la Edificación.

REALIZACIÓN DEL ESTUDIO GEOTÉCNICO

Acompañando el proyecto debe ir el estudio geotécnico, que estudia la calidad del suelo donde se
construye, y recomienda el tipo de cimentación a utilizar, para evitar asentamientos que dan lugar
a grietas en las paredes. La realización del estudio geotécnico corresponde a un geólogo. El geólogo
realiza el estudio geotécnico necesario para cumplir con el código técnico de la construcción,
informa sobre las características del terreno, profundidad del nivel freático. Aconseja al arquitecto
sobre la cimentación que se deberá utilizar en el proyecto, a fin de evitar asentamientos
diferenciales que puedan provocar grietas.

CONCESIÓN DE LA LICENCIA DE OBRAS

Para poder construir, lo primero que se necesita es una Licencia de obra. El ayuntamiento, previo
pago de las correspondientes tasas, otorga la licencia de obra que habilita para el inicio de los
trabajos, siempre que previamente haya sido concedida la licencia urbanística. Normalmente se
otorga licencia por un plazo de uno o dos años, al que se puede solicitar prórroga en caso necesario.
Una vez se tenga concedida la licencia de obra, el arquitecto emitirá el certificado de inicio de obra
y obtendrá el libro de órdenes.

FIRMA DEL ACTA DE REPLANTEO

El inicio de las obras empieza comprobando la viabilidad del proyecto comprobando el replanteo,
es decir, si es posible trasladar a la realidad física del terreno lo que aparece en los planos. En este
momento se firma un documento con el que oficialmente comienza la ejecución material de la obra.
Este documento deberá firmarse por el auto promotor, la dirección facultativa de las obras y el
constructor encargado de ejecutar dichas obras.

COMUNICACIÓN DE APERTURA DEL CENTRO DE TRABAJO

Antes de iniciar la ejecución de las obras, el promotor deberá efectuar un aviso a la autoridad laboral
competente, comunicando la apertura del centro de trabajo, en el que deberá incluir el plan de
seguridad y salud proporcionado por el constructor, que a partir de este momento estará a
disposición permanente de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social.
TRÁMITES DESPUÉS DE CONSTRUIR UNA CASA. FINAL DE
OBRA
Una vez finalizados los trabajos de construcción de la vivienda hay que legalizarla para poder contar
con los suministros necesarios de agua o luz, y también para poder realizar una transmisión
patrimonial como venderla.

CERTIFICADO FINAL DE OBRA

Una vez terminada la obra, el arquitecto firmará el Certificado Final de Obra, que necesitará también
su visado por el colegio correspondiente, donde certificará que la obra se realizó conforme al
proyecto por el que obtuvo licencia. El arquitecto también te proporcionará el Certificado de
eficiencia energética y el libro del edificio. Es en este momento, en el que se saldan todas las deudas
pendientes con el arquitecto.

ACTA DE RECEPCIÓN DE OBRA

El acta de recepción de obra es el documento que firman promotor y constructor al entregar la obra.
Esta recepción de la obra puede realizarse con o sin reservas, es decir, se puede recepcionar la obra
especificando los defectos observados, de manera objetiva, y se puede estipular el plazo en que
deberán quedar subsanados dichos defectos.

LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

Para poder ocupar el inmueble es necesaria la Licencia de primera ocupación o cédula de

habitabilidad, necesaria también para la inscripción en el registro de la propiedad. La otorga el
ayuntamiento aportando el certificado final de obra.

ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

La declaración de obra nueva es una manifestación en escritura pública del propietario, en la que se
hace constar el inicio o finalización de nuevas actuaciones u obras. La obra nueva debe
necesariamente declararse en escritura pública otorgada ante notario. El notario es un funcionario
público del estado, dependiendo del ministerio de justicia, y al tiempo un profesional del derecho
que ejerce en régimen de competencia. El notario asesora y garantiza que lo que se firma está
ajustado estrictamente a la legalidad. Están repartidos por todo el territorio español y se tiene
derecho a elegir el que se quiera. Hay dos modalidades de declaración de obra nueva: la obra nueva
en construcción y la obra nueva terminada. La obra nueva en construcción es necesaria para obtener
financiación, se realiza la hipoteca sobre el inmueble en construcción y al acabar la obra se firma un
acta notarial de final de obra. La obra nueva terminada es necesaria para contratar los suministros
de agua, luz...etc.

INSCRIPCIÓN REGISTRAL DEL INMUEBLE

La escritura de declaración de obra nueva se inscribe en el Registro de la Propiedad. Cada registro

de la propiedad está a cargo de un registrador y cada registro tiene una determinada circunscripción
territorial. Las inscripciones han de realizarse en el registro en cuya circunscripción radique el
inmueble. Puedes averiguar a qué registro pertenece tu inmueble en la página web de los
registradores de España. El registrador es un funcionario público y depende del Ministerio de
Justicia. Para poder inscribir la obra terminada, te pedirá: Certificado final de obra, licencia de
primera ocupación y certificado de eficiencia energética.

ALTA EN EL SUMINISTRO DE LUZ

La empresa distribuidora de energía eléctrica será la que nos suministre la electricidad que
necesitemos contratar para nuestra vivienda. Para dar de alta el suministro de luz, la compañía
eléctrica nos pedirá la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, copia de la escritura
de la propiedad, Documento Nacional de Identidad y el certificado de la instalación eléctrica de la
vivienda unifamiliar o Boletín eléctrico. Dicho boletín identifica al instalador autorizado responsable
de la instalación eléctrica, en el que declara que se ha realizado conforme a la normativa vigente, y
debe ser inscrito en el registro de la comunidad autónoma correspondiente.