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INTRODUCCION
URBANA-LOTIZACION
1. HABILITACIONES URBANAS
INTRODUCCIÓN
El objetivo del proyecto es brindarles los principales conceptos ligados a las
habilitaciones urbanas. Para ello, nos basaremos en el titulo II: Norma GH. 010, norma
GH 020, norma TH.010, norma TH 020, norma TH 030 y norma TH 040 del
Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE). Las normas técnicas contenidas en el
RNE se aplicarán a los proceso de habilitaciones de tierras para fines urbanos, en
concordancia a las normas de Desarrollo Urbano de cada localidad, emitidas en
cumplimiento del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano.
URBANA-LOTIZACION
CONCEPTO GENERAL
2. CONCEPTO GENERAL
PLANO DE LOTIZACION
Es la lámina que muestra los terrenos urbanizables sobre los que se va a asentar una
urbanización, se dividen en polígonos, éstos en manzanas urbanas, las cuales deben
estar delimitadas por caminos o calles y estas manzanas estarán compuestas por una o
más parcelas que tendrán siempre acceso a una calle. Las parcelas podrán poseer con
servicio de electricidad, agua potable, alcantarillado, recogida de basura y transporte si
es posible. Entre las diversas manzanas es obligatorio reservar zonas de parques y
jardines de uso público.
HABILITACION URBANA
URBANA-LOTIZACION
concordante con los planes de desarrollo de la ciudad, con las normas técnicas de
diseño y legales pre-establecidas.
CONCEPTOS RELACIONADOS
3. CONCEPTOS RELACIONADOS
Urbanizaciones
Es el conjunto de construcciones levantadas en un antiguo medio rural.
Se denominan también Urbanizaciones a aquellas Habilitaciones Residenciales
conformadas por lotes para fines de edificación de viviendas unifamiliares y
multifamiliares, así como de sus servicios públicos complementarios y su comercio
local.
Zonificación:
Es dividir las tierras en áreas conocidas (distritos). Es limitar un espacio.
Es la distribución normativa de los usos de suelo de la ciudad, constituyendo un
instrumento básico para el planeamiento de desarrollo urbano.
La zonificación se concibe, en la práctica del planeamiento, generalmente como un
esquema de subdivisión de un área urbana con propósito de regular sus usos, la
densidad de población, tamaño de lotes, tipo de estructuras etc.
Lote:
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Lote mínimo:
Superficie mínima que debe tener un terreno urbano según el uso asignado.
Lote normativo:
Manzana
Lote o conjunto de lotes limitados por vías vehiculares, vías peatonales o áreas de uso
público, parques, etc. En todos sus frentes. Las manzanas estarán conformadas por un
lote único o por un conjunto de lotes
En los casos de habilitaciones urbanas de lote único, deberán considerarse áreas para
la instalación de estaciones de transformación en superficie o subterráneas.
La longitud mayor de cada manzana en habilitaciones para vivienda taller no debe
exceder de 200 Ml., y en otros tipos de habilitaciones para vivienda no deberá exceder
de 300 Ml.
URBANA-LOTIZACION
Densidad Poblacional
Se denomina densidad de población a la cantidad de habitantes que viven por
kilómetro cuadrado.
Es el indicador resultante de dividir el número de habitantes del proyecto propuesto para
un terreno con uso residencial, entre el área del terreno urbano. Los parámetros
normativos aplicables a las edificaciones serán los correspondientes a la Zonificación
Residencial del predio, o en su defecto a la Zonificación Residencial compatible. La
Densidad Neta Máxima se regirá por el siguiente cuadro:
Densidad = población/área = Nº hab/Ha
- Zonas Residenciales de Densidad Media R3 y R4: 1,300 Hab/Ha
- Zonas Residenciales de Alta Densidad R5, R6 y R8: 2,250 Hab/Ha
Para el caso de viviendas unifamiliares, la densidad es de cinco habitantes por vivienda.
Para los demás casos, el cálculo de densidades se realizará de la forma siguiente:
Unidades de Vivienda Número de Habitantes
De un dormitorio 2
De dos dormitorios 3
De tres dormitorios o más 5
Densidad Bruta:
Densidad Neta:
Aportes:
Son las contribuciones obligatorias del área total de terreno a ser habilitado que sirven
como reserva de áreas para el equipamiento básico. Están establecidos
normativamente por el Reglamento Nacional de Edificaciones R.N.E.
Servicios públicos
Recreación Parques complementarios
Tipo
pública zonales Educación Otro fines
1 8% 2% 2% 1%
URBANA-LOTIZACION
Infraestructura Urbana:
Son las instalaciones necesarias para el óptimo desarrollo de las actividades urbanas,
comprende básicamente las redes de agua potable, alcantarillado, energía eléctrica,
telecomunicaciones y las vías urbanas.
CONCEPTOS RELACIONADOS
Longitud mínima recomendable para el frente de lote que da a un espacio público como
vías, parques, etc.
Área Libre:
Área rural:
Es el área establecida en los Instrumentos de Planificación Territorial que está fuera de
los límites urbanos o de expansión urbana.
El espacio rural, corresponde al sitio donde se desarrollan las actividades del campo y está
constituido por los espacios agrícolas, de pastoreo, forestal y de recreo.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Área urbana:
Es la ciudad propiamente dicha, definida desde todos los puntos de vista – geografía,
ecológico, demográfico, social, económico, etc. – excepto el político y el administrativo.
En otras palabras, área urbana es el área habitada o urbanizada, es decir, la ciudad
misma más el área contigua edificada, con usos de suelo de naturaleza no agrícola
Es el área destinada a usos urbanos, comprendida dentro de los límites urbanos
establecidos por los Instrumentos de Planificación Territorial.
Altura de Edificación:
Es la altura total de una edificación establecida en los planes de desarrollo urbano, para
el lote donde se construirá la obra. Se mide desde el nivel medio de la vereda del frente
principal de acceso de personas al inmueble a edificar, sobre el límite de propiedad. En
caso de no existir vereda, se tomará el nivel de la calzada más 15 cms. En caso que el
ingreso sea por una esquina, se tomará el nivel de la esquina. La altura total incluye el
parapeto superior sobre el último nivel edificado. En caso que exista acceso por dos
CONCEPTOS RELACIONADOS
frentes de distinto nivel se tomará el nivel más alto.
Línea de Propiedad:
Es la línea que delimita el lote o predio del espacio público (líneas, parques, etc.).
Es la línea que delimita el plomo de las fachadas en un espacio urbano (calles, plazas,
alamedas, etc.).
Predio:
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Retiro Municipal:
Estacionamiento:
Calzada o pista:
Conjunto residencial:
URBANA-LOTIZACION
Demolición:
Es la obra que se ejecuta para eliminar parcial o totalmente una edificación existente.
Frente mínimo:
Lindero que limita con un acceso vehicular o peatonal. Se mide entre los vértices de los
linderos que intersecan con él.
Limite de propiedad:
Es cada uno de los linderos que definen la poligonal que encierra el área de un terreno
urbano o rústico.
Limite de edificación: Es la línea que define hasta dónde puede llegar el área
techada de la edificación.
Vivienda multifamiliar:
Vivienda unifamiliar:
4. NORMATIVIDAD RELACIONADA
Según el REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES debemos tener en
cuenta:
TITULO II
HABILITACIONES URBANAS.
URBANA-LOTIZACION
URBANA-LOTIZACION
Artículo 4.-Las habilitaciones urbanas podrán ejecutarse en todo el territorio nacional, con
excepción de zonas identificadas como:
a) De interés arqueológico, histórico y patrimonio cultural.
c) Reserva nacional.
NORMATIVIDAD RELACIONDA
d) Parques públicos.
URBANA-LOTIZACION
NORMA GH.020
COMPONENTES DE DISEÑO URBANO
CPITULO I
GENERALIDADES
ARTÍCULO 1.-Los componentes de diseño de una habilitación urbana están constituidos
por losespacios públicos y los terrenos aptos para ser edificados.
Los espacios públicos están, a su vez, conformados por las vías de circulación vehicular y
peatonal, las áreas dedicadas a parques y plazas de uso público. Los terrenos edificables
comprenden los lotes de libre disposición del propietario y los lotes que deben ser
aportados reglamentariamente.
ARTICULO 2.- las habilitaciones urbanas deberán intercomunicarse con un núcleo urbano
del que forma parte atraves de una vía pública formalmente recepcionada o de hecho.
Cuando se trate de habilitaciones urbanas que hayan desarrollado colindantes a áreas
consolidadas que no estén formalmente habilitadas, deberá formularse un planteamiento
integral en el que se demuestre su integración al sistema vial previsto para la zona.
NORMATIVIDAD RELACIONDA
CAPITULO III
LOTIZACION.
ARTÍCULO 25.- Las manzanas estarán conformadas por uno o más lotes y estarán
delimitadas por vías públicas, pasajes peatonales o parques públicos.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
ARTÍCULO 26.- Todos los lotes deben tener acceso desde una víapública con tránsito
vehicular o peatonal. En los casos de vías expresas y arteriales, lo harán atreves de una
vía auxiliar.
CAPITULO IV
APORTES DE HABILITACION URBANA
Servicios públicos
Recreación Parques complementarios
Tipo
pública zonales Educación Otro
fines
1 8% 2% 2% 1%
ARTÍCULO 27.- Las habilitaciones urbanas, según su tipo, deberán efectuar aportes
obligatorios para recreación pública y para servicios públicos complementarios para
educación y otros fines, en lotes edificables. Estos aportes serán cedidos a título gratuito
a la entidad beneficiaria que corresponda.
El área del aporte se calcula como porcentaje del área bruta deducida la cesión para vías
expresas, arteriales y colectoras
NORMATIVIDAD RELACIONDA
Cuando el cálculo de área de aporte no tenga el área mínima requerida, el aporte será
redimido en dinero.
El monto de la redención en dinero se calcula sumando el valor de tasación comercial del
metro cuadrado del terreno rústico, más el valor medio de las obras de habilitación urbana
entre el número de metros cuadrados habilitados.
Este valor se multiplica por el área del aporte por redimir.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Artículo 28.- Los parques para recreación pública constituirán un aporte obligatorio a la
comunidad y en esa condición deberán quedar inscritos en los Registros Públicos.
Estarán ubicados dentro de la habilitación de manera que no haya ningún lote cuya
distancia al parque, en línea recta, sea mayor de 300 ml. Pueden estar distribuidos en
varias zonas y deberán ser accesibles desde vías públicas.
Artículo 29.- El ancho mínimo del aporte para recreación pública será de 25 ml., en el
cálculo del área no se incluirán las veredas que forman parte de la sección transversal de
la vía.
Artículo 30.- Cuando el área por habilitar sea mayor a 10 hectáreas se considerará un
parque central con una superficie no menor al 30% del área destinada
reglamentariamente para recreación pública.
Artículo 31.- No se considerará para el cálculo del área de parque, las áreas
comprendidas dentro de los lados de ángulos menores de 45 grados y una línea de 25m.
Perpendicular a la bisectriz del mismo, ni las áreas de servidumbre bajo líneas de alta
tensión.
Artículo 34.- las áreas de recreación publica serán construidos y aportados para uso
público y no podrán ser transferidos a terceros.
Las áreas de recreación publica tendrán veredas, iluminación, instalaciones para riego y
mobiliario urbano. Se podrá proponer zonas de recreación activa hasta alcanzar el 30%
de la superficie del área de recreación aportada.
URBANA-LOTIZACION
CAPITULO VIII
NOMENCLATURA SOBRE HABILITACIONES URBANAS.
ARTICULO 51.- En todas las habilitaciones en que exista participación de la tierra en
lotes y agrupamientos de estos en manzanas, deberá establecerse una nomenclatura.
Dicha nomenclatura consistirá en letras para las manzanas y números para los lotes,
ambos en forma correlativa.
ARTICULO 52.- Deberá establecerse una nomenclatura adicional provisional para las
vías públicas y áreas de recreación, mediante letras o números o empleando los nombres
preexistentes para las vías con las que se empalman.
INFORMACIÓN COMPLEMENTARIA
5. INFORMACION COMPLEMENTARIA
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
URBANIZACIONES
TIPOS DE URBANIZACIONES:
Las Urbanizaciones pueden ser de diferentes tipos, los cuáles se establecen en función
a tres factores concurrentes:
ÁREA FRENTE
TIPO DENSIDAD CLASE DE MINIMA MÍNIMO TIPO DE
POBLACIONAL DENSIDAD DE LOTE DE LOTE VIVIENDA
menor a 1300
1 Hab/Ha BAJA DENSIDAD (R1) 450 Mt2 15 ML UNIFAMILIAR
menor a 1300
2 Hab/Ha BAJA DENSIDAD (R2) 300 Mt2 10 ML UNIFAMILIAR
3 1300 Hab/Ha DENSIDAD MEDIA (R3) 160 Mt2 8 ML UNIFAMILIAR
4 1300 Hab/Ha DENSIDAD MEDIA (R4) 90 Mt2 6 ML UNIFAMILIAR
D. MEDIA (R3 y R4) ALTA (R5, UNIFAM /
5 2250 Hab/Ha R6 y R8) (*) (*) MULTIFAM
6 2250 Hab/Ha DENSIDAD ALTA (R5,R6 y R8) 450 Mt2 15 ML MULTIFAMILIAR
INFORMACIÓN COMPLEMENTARIA
URBANA-LOTIZACION
La calidad mínima de obras en las Urbanizaciones para fines multifamiliares será la tipo
B.
Las Urbanizaciones Progresivas son aquellas en las que se difiere la ejecución de las
calzadas y/o aceras y que, cumpliendo con la ejecución de las demás obras mínimas,
podrán solicitar la recepción de las obras de manera parcial.
URBANA-LOTIZACION
Las Urbanizaciones con Construcción Simultánea son aquellas en las que la edificación
de viviendas se realiza de manera simultánea a la ejecución de obras de habilitación
urbana. INFORMACION COMPLEMENTARIA
SIMBOLOGÍA:
En todas las habilitaciones en que exista partición de la tierra en lotes y agrupamientos de
éstos en manzanas, deberá establecerse una nomenclatura. Dicha nomenclatura
consistirá en letras para las manzanas y números para los lotes, ambos en forma
correlativa.
Deberá establecerse una nomenclatura provisional para las vías públicas y áreas de
recreación mediante letras o números o empleando los nombres persistentes para las vías
con las que se empalman.
MANZANA A
LOTE 1
VIA CALLE
PLANOS DE HABILITACION
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CRITERIOS DE DIBUJO
6. CRITERIOS DE DIBUJO:
La realización de la gráfica o el plano de lotización se efectúa sobre un plano de planta
a escala 1/2000, donde se podrá apreciar tanto las manzanas, así como los lotes, calles,
y áreas públicas.
Las delimitaciones de las manzanas urbanas se harán con un grosor de línea de 0.6
Los diseños de lotes son totalmente inseparables de los asuntos mayores de la planificación
de sitios. El esquema total del tamaño del desarrollo, influenciado por una serie de factores,
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
determinará qué partes del sitio pueden ser utilizadas para lotes residenciales, qué densidad
de desarrollo es factible y qué porción de la tierra puede ser utilizada. El diseño de lotes es
completamente inseparable de las decisiones acerca del trazado de las calles, ya que las
formas y los tamaños de los lotes deben de depender de los espacios entre calles y
posiblemente entre calles y callejones. CONTENIDO DEL PLANO
El plano tiene que estar completa, suficiente y conciso, con el fin de dar toda la
información necesaria por medio del plano para poder ejecutar la obra del proyecto en
la forma más concreta posible y sin dar información inútil o innecesaria.
Lotes.
Manzanas.
Vías Públicas (calles).
Orientación.
Aportes como Parques, hospitales, colegios, etc.
Los detalles de los elementos que más resaltan son las siguientes:
URBANA-LOTIZACION
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URBANA-LOTIZACION
VEREDAS V
PISTAS P
JARDINES J