Contrato de Locacion o Alquiler

2012-01-16 07:26:21

Una gran parte de nuestra poblacion usa bienes que pertenecen

a otros, es por eso la importancia social del contrato de
Alquiler o Locacion, el cual afecta de una forma directa la
familia en tal situacion.

EL CONTRATO DE LOCACION

DEFINICIÓN

Desde el antiguo derecho romano el contrato de arrendamiento era creador de obligaciones,

pero no traslativo de derechos reales: entre el arrendador y el arrendatario no se originaba
sino relaciones de obligaciones, sin derecho real. En otras palabras, con la celebración del
contrato de alquiler el propietario solamente transfiere el derecho de ocupación y el
usufructo o goce del inmueble, pero retiene el derecho de propiedad sobre el mismo.

El contrato de Locación o arrendamiento es aquel en virtud del cual una persona se

compromete a dar a otra el uso y goce de un objeto, durante un tiempo determinado y por
un precio convenido de antemano. En la práctica este concepto genérico se aplica a todo
aquello que implique el alquiler de un bien, sea éste mueble o inmueble.

Otra acepción muy parecida sería: El arrendamiento o locación es un contrato por el cual
una persona se compromete a proporcionar a otra el goce temporal de una cosa mediante un
precio proporcional al tiempo.

REGIMEN LEGAL

El contrato de locación está reglamentado por las disposiciones contenidas en los artículos
1708 al 1762 del Código Civil, pero por mandato del artículo 1134, del Código Civil, las
partes pueden acordar cláusulas y situaciones distintas a las contenidas en estos artículos,
bajo la condición de que no sean violatorias al orden público y las buenas costumbres.

CLASIFICACION DEL CONTRATO DE LOCACION

El Código Civil considera dos clases fundamentales de locación:

a) El Contrato de Locación de cosas, por el cual una de las partes se obliga a permitir el
disfrute a la otra de un bien durante cierto tiempo, y por un precio determinado que éste se
obliga a pagar; y

b) El Contrato de Locación de obras, mediante el cual una de las partes se obliga a realizar
algo por la otra, mediante un precio convenido.
Sin embargo, el mismo Código Civil aclara que existen muchas clases particulares de
locación. Al respecto, en su artículo 1711, dispone que "estas dos clases de locación se
subdividen además en muchas especies particulares. Se llama alquiler, el de casas y
muebles; arrendamiento, el de las haciendas rurales; salario, el del trabajo o servicio;
aparcería, el de los animales, cuyo provecho se divide entre el propietario y aquel a quien se
les confía; los jornales, destajos o ajustes alzados, para ejecutar una obra mediante un
precio determinado, es también locación, cuando se suministra el material por la persona
que hace la obra. Estas tres últimas clases se sujetan a reglas particulares".

Como podemos ver, el contrato de locación refiérese a cosas y obras, y cada una de estas
categorías se subdivide en especies particulares, pero el contrato que nos interesa tratar aquí
es el que se refiere al alquiler o arrendamiento de inmuebles.

CONDICIONES REQUERIDAS POR LA LEY PARA LA FORMACIÓN Y

VALIDEZ DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER O LOCACIÓN

Al igual que todos los contratos, el Código Civil, establece las condiciones esenciales para
su celebración, las cuales son:

1.- El consentimiento de las partes, que se obligan una respecto a la otra, sin la cual
sería nulo de pleno derecho;

2.- La capacidad legal de las partes para contratar, es decir ser dueño o tener poder legal o
especial para celebrar el contrato, tener la edad requerida por la ley, y aún teniendo la edad
requerida, no estar interdicto o imposibilitado legalmente para ello;

3.- La existencia de un objeto cierto que forme la materia; y

4.- Una causa lícita; es decir que no contravenga la ley, ni a las reglas del orden público
ni las buenas costumbres.

EL LIBRE CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES EN RELACION AL PRECIO

DEL ALQUILER

Existe libre consentimiento de las partes para concertar el precio del inquilinato, no
obstante la existencia de las disposiciones del artículo 1 de la ley 38, del 24 de octubre de
1966, que dispone una escala de precios conforme al valor del inmueble. Debido a la
fluctuación del valor de la moneda dominicana y al aumento en el valor de los inmuebles,
dicha regulación legal ha quedado en desuso, en razón de que los precios previstos en la
citada ley 38 (con un máximo de RD$35,000.00) no se corresponden con el valor real de
los inmuebles hoy día.

DIFERENCIAS Y SEMEJANZAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON

OTROS CONTRATOS

Diferencias y Semejanzas entre el Contrato de Arrendamiento y el Contrato de Venta.

Semejanzas. En ambos contratos tienen que conjugarse los elementos generales necesarios
e indispensables para la validez de los contratos (consentimiento y capacidad de las partes,
causa lícita y objeto cierto). Tanto el contrato de venta como el de arrendamiento son
consensuales, en razón de que en su formación no están sometidos a ningún requerimiento
especial de solemnidad, ni en cuanto a su validez ni en cuanto a su existencia. Se forman
por el sólo consentimiento de las partes, expresado de cualquier manera. Son contratos
sinalagmáticos, porque al momento de la suscripción las partes contraen obligaciones
recíprocas.

Diferencias.- La venta transfiere el derecho de propiedad de los bienes vendidos al

adquiriente, mientras que en el arrendamiento el arrendador transfiere al arrendatario los
derechos de uso y goce, durante un tiempo determinado.

En el contrato de venta las obligaciones del vendedor y del comprador son de ejecución
instantánea: el vendedor entrega el objeto vendido y el comprador paga el precio acordado.
En el contrato de arrendamiento la ejecución es de carácter sucesivo, pues el cumplimiento
se extiende durante toda la vigencia del contrato.

Aunque ambos tipos de contratos garantizan privilegios al vendedor y al arrendador, se

diferencian en que los privilegios del arrendador son de carácter mobiliario (y están
previstos por el art.2102 del Código Civil) mientras que los privilegios del vendedor son de
carácter inmobiliario (y se encuentran señalados en el art.2103 del citado Código).

Diferencias y Semejanzas entre el Contrato de Arrendamiento y el Usufructo.

Semejanzas.- Entre el arrendamiento y el usufructo la similitud esencial radica en el hecho

de que ambas instituciones jurídicas confieren a una de las partes, por tiempo determinado,
el derecho de usar un bien sobre el cual no posee un derecho de propiedad.

Diferencias.- La constitución del usufructo conlleva el desprendimiento de un derecho real,

mientras que el arrendamiento o alquiler sólo confiere al arrendatario o inquilino un
derecho personal y mobiliario sobre la cosa arrendada. Además, el usufructo se extingue
por la muerte del usufructuario, mientras que el arrendamiento, por el contrario, no se
extingue con la muerte de alguno de los titulares.

Diferencias entre el Arrendamiento y el Depósito

Diferencias.- El contrato de depósito es esencialmente gratuito, mientras que el arrenda-

miento se efectúa a título oneroso. Además, el contrato de depósito es un contrato real, en
el cual sólo excepcionalmente se autoriza al depositante el disfrute de la cosa depositada. El
arrendamiento, por el contrario, es un contrato consensual, y el provecho de la cosa es
imprescindible para su existencia.

Diferencias entre el contrato de arrendamiento y el préstamo de uso (comodato)

Diferencias.- El arrendamiento se diferencia del préstamo de uso porque el arrendamiento
es a título oneroso, y el préstamo de uso es a título gratuito.

CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE INQUILINATO

a) Es un contrato Consensual, es decir, que su formación no está sometida a ningún

requisito especial de solemnidad, ni en cuanto a su validez ni en cuanto a su existencia. Se
forma por el sólo consentimiento de las partes, expresado en cualquier forma. (El solus
consensus obliga). De manera que basta con que se produzca un acuerdo con respecto al
inmueble, al precio y al tiempo para que se perfeccione el contrato de alquiler, de donde se
desprende que dicho contrato puede ser escrito o verbal.

b) Es un Contrato Sinalagmático, porque supone obligaciones alternas a ser cumplidas por

cada una de las partes, aplicándose en el mismo las reglas del "non adimpleti contractus" (si
tu no cumples, yo tampoco), propia de la teoría del riesgo y de la resolución judicial. En lo
relativo a la excepción non adimpleti contractus tanto la jurisprudencia francesa como la
dominicana han estado de acuerdo en no aprobar la misma en materia de alquileres,
alegando que este es un contrato sinalagmático imperfecto y que, además, sería permitir un
desorden en provecho del inquilino si éste no pagara alegando reparación del inmueble
dado en alquiler. En resumen, podemos afirmar que en la suscripción y formación del
contrato de inquilinato se generan obligaciones recíprocas: de una parte, el propietario se
obliga a entregar y a permitir gozar el uso del inmueble durante el tiempo que dure el
contrato de inquilinato y el inquilino se obliga a pagar el precio convenido.

c) Es un Contrato Oneroso, porque el alquiler supone el pago de una determinada suma de

dinero, es decir, un precio que es uno de los elementos esenciales para la validez de este
tipo de contrato, de tal manera que el uso que otorga el propietario al inquilino sobre el
inmueble dado en alquiler está condicionado al pago de un precio convenido entre las
partes. La falta de este elemento, es decir del precio, que es el elemento sine qua non del
contrato, lo vicia de nulidad, y en consecuencia acarrearía la realización de otro contrato a
título gratuito.

En nuestro país con relación al precio se han experimentado algunas fórmulas que van
desde el pago en moneda extranjera o con índices móviles, tomando en consideración las
tasas de cambio de moneda de otras latitudes, para evitar que la depreciación de la moneda
nacional afecte los niveles de precios ajustados originalmente. Nuestra Constitución
prohíbe y anula cualquier contrato que obligue al pago en moneda extranjera, y en este
sentido se ha pronunciado la honorable Suprema Corte de Justicia.

d) Es un Contrato de Cumplimiento Sucesivo, aunque en principio los contratos están

afectados por términos o condiciones las legislaciones especiales en la materia suelen
conceder determinados derechos al inquilino para mantenerse en los lugares alquilados,
más allá del término fijado contractualmente, lo que hace parecer en la práctica que estos
contratos son por tiempo indefinido, y es entonces cuando cobra interés este carácter que
supone el cumplimiento de las obligaciones alternas del contrato hasta la entrega y
descargo de las partes, exceptuando la relación del fiador que goza del beneficio de la
excusión al término fijado. En pocas palabras, podemos decir que el contrato de inquilinato
es de cumplimiento sucesivo porque las partes están obligadas a realizar y cumplir sus
obligaciones durante toda la vigencia de dicho contrato.

e) Es un contrato Conmutativo, porque las partes pueden percibir las ventajas al momento
de suscribir el Contrato de Alquiler.

QUIENES PUEDEN DAR EN ALQUILER

En principio puede dar en alquiler el propietario, o la persona a quien este le otorgue poder
para ello; pero el Código Civil de manera dispersa contiene disposiciones que le reconocen
la capacidad legal de ciertas personas que no obstante no poseer la calidad de propietarios
pueden dar en alquiler un inmueble entre los cuales se cuentan: los esposos, los tutores, los
usufructuarios y los menores emancipados.

El Propietario.

Es el poseedor del derecho de propiedad sobre el inmueble alquilado, esté amparado por un
título de propiedad o sea un poseedor de buena fe.

En muchos casos, el propietario otorga poder a otra persona para que en su nombre y en su
presentación proceda a arrendar el inmueble, y en otros casos esos poderes recaen en manos
de Administradores, a quienes el propietario les confiere poder para arrendar, cobrar y
desalojar si fuere necesario el inmueble de su propiedad.

El Esposo.

El Código Civil dispone que corresponde al marido la administración de los bienes

personales de la mujer. Puede realizar por si mismo todas las acciones mobiliarias y
posesorias que correspondan a la mujer. Es por eso que el esposo casado bajo el régimen de
la comunidad de bienes tiene facultad para alquilar el inmueble propiedad de su esposa.

En caso de disolución de la comunidad, sea por divorcio o muerte, la mujer o sus herederos,
no están obligados por los arrendamientos hechos por el marido por un período mayor de
nueve años, sino por el tiempo que queda para vencerse el plazo de arrendamiento. Ahora
bien en cuanto a los arrendamientos hechos por un período menor de nueve (9) años y
mayores de tres (3) años antes del plazo de su vencimiento si se trata de bienes rurales y
luego de dos (2) años para fincas urbanas, quedan sin efecto, a menos que su ejecución no
haya empezado antes de la disolución de la comunidad.

Los Tutores.

Los Tutores tienen facultad para dar en arrendamiento los bienes inmuebles propiedad de
los menores bajo su guarda. Ahora bien, no pueden tomar en arriendo el inmueble, salvo
autorización otorgada al protutor por el Consejo de familia.
Esta facultad para arrendar los bienes de un menor de edad cesa cuando dicho menor es
emancipado o cumple la mayoría de edad. En tales casos, el arrendamiento será regido por
las reglas establecidas por el legislador en nuestro Código Civil.

Los Usufructuarios

Tiene libre disposición de arrendar los bienes inmuebles, por un período igual al que
establece el Código Civil en el título del Contrato de Matrimonio y los derechos respectivos
de los esposos.

Los Menores emancipados

Por principio jurídico, los menores de edad no tienen capacidad legal para celebrar ningún
tipo de contratos, excepto aquellos que han sido emancipados.

En materia de contratos relativos a inquilinatos, los menores emancipados sólo tienen

capacidad para celebrar contratos de arrendamientos cuya duración no exceda de nueve (9)
años.

OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO O ARRENDADOR

El arrendador esta obligado frente a su inquilino, sin necesidad de estipulación particular, a

lo siguiente:

1.- Entregar la cosa arrendada al arrendatario.

2.- Conservar la cosa arrendada a fin de que sirva a los fines del arrendamiento.

3.- Garantizar al arrendatario el libre disfrute de la cosa arrendada.

4.- Dar garantía al arrendatario de los vicios y defectos de la cosa arrendada.

5-.- Responder frente al arrendatario por los daños o pérdidas sufridos por él a
consecuencia de los vicios o defectos de la cosa arrendada.

6- Indemnizar al inquilino, en caso de que haya procedido a vender el inmueble, y el nuevo

propietario solicite su expulsión.

7- Entregar al inquilino la cosa alquilada, es decir, poner a su disposición el objeto del

contrato de inquilinato. La entrega de las llaves de la casa alquilada, es una expresión
formal del cumplimiento de esta obligación.

8- Conservar la cosa en estado de servir para el uso para la que ha sido alquilada. Por ser el
contrato de inquilinato, de cumplimiento sucesivo, el propietario está obligado a realizar
todas las reparaciones al inmueble, para que la comodidad que debe disfrutar el inquilino
no se vea disminuida.
La obligación de conservación no obliga al propietario en caso de destrucción parcial o
total del inmueble alquilado, por caso fortuito o de fuerza mayor, o culpa del inquilino,
quien deberá reconstruirlo. Sin embargo, nuestros reglamentos sanitarios son rigurosos y
las condiciones de salubridad e higiene del inmueble están a cargo del dueño de la casa.

También consideramos válidas las cláusulas que ponen a cargo del inquilino el pago de los
servicios públicos, agua, luz, teléfono, etc.

Por último es prudente señalar que en la práctica suele suceder que el inquilino que habita
una vivienda de poco valor y por consiguiente de muy bajo alquiler (pago) y en
conocimiento de la obligación del propietario de hacer las reparaciones que propendan a la
habitabilidad en condiciones óptimas del inmueble alquilado, lo que amerita una inversión
que en la mayoría de los casos no puede realizar el propietario y en consecuencia da la
libertad de hacerla al inquilino, contemplando dicha inversión como pago por anticipado
del inmueble alquilado.

Obligación de garantía por los vicios ocultos

El artículo 1721 del Código Civil señala de manera clara, precisa y concisa que: "se debe
dar garantía al inquilino de todos los vicios y defectos de la cosa alquilada que impidan su
uso, aún cuando los conociere el inquilino en el momento de suscripción del contrato de
inquilinato. Pero si de estos vicios o defectos resultare alguna pérdida para del inquilino,
estará obligado el propietario a indemnizarle.

El propietario debe dar garantía por los vicios ocultos que tenga el inmueble, y que impidan
o disminuyan el uso del arrendamiento, de conformidad con su destino.

Garantía al inquilino del libre disfrute de la cosa arrendada

El propietario del inmueble alquilado está obligado a garantizar al inquilino que no será
perturbado en el ejercicio de su derecho y en el pacífico disfrute del inmueble, ni de hecho
ni de derecho.

La perturbación de hecho resulta de cualquier actividad del propietario, que turbe al

inquilino en el goce pacífico de la cosa objeto del contrato de alquiler, tales como la entrada
en la casa del inquilino sin su aquiescencia, etc.

La perturbación de derecho pueda darse en caso de que el propietario alquile parte de la

casa alquilada al inquilino originario a otro que establezca trabajo o actividad que ponga en
peligro la salud del inquilino original.

OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL INQUILINO

Obligaciones.-
El contrato de inquilinato, sea verbal o escrito, impone al inquilino una serie de
obligaciones, las cuales debe cumplir, y de no hacerlo entonces estaría violando el contrato.
El artículo 1728 del Código Civil describe las obligaciones que gravitan sobre el inquilino
o arrendatario, las cuales son:

1- Usar la cosa alquilada como buen padre de familia, lo que quiere decir, darle a la cosa
arrendada un uso racional, conforme a sus condiciones propias, el destino y el objeto para
el cual fue entregada en arrendamiento, y a falta de convención debe darle el uso que se
deduzcan de las circunstancias, apegados al sentido común y a las buenas costumbres.

2- Pagar el precio del arrendamiento en la forma, lugar y plazos convenidos. El contrato

de inquilinato supone de parte del inquilino la obligación de pagar una determinada suma
de dinero, que bien puede hacerse en dinero líquido o en naturaleza, según sea lo convenido
entre las partes.

3- Devolver el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió, exceptuando los

deterioros que pudiera sufrir por vejez o causa mayor, salvo prueba en contrario.

4- Responder por los daños y perdidas sufridas por el inmueble durante su posesión, salvo
que no sea por culpa suya.

5- Responder en caso de incendio, salvo caso de fuerza mayor. En caso de varios

inquilinos, será responsable el que ocupe la habitación donde se inició el siniestro.

6- Responsabilidad del Inquilino: los deterioros y pérdidas que sucedan por causa de las
personas de su casa, o por la de subarrendamientos realizados por él.

Como pudimos observar no sólo el propietario está obligado a conservar el inmueble dado
en alquiler, sino también del inquilino, quien debe entregarlo al momento de la expiración
del contrato, en buen estado. En este sentido se distinguen dos situaciones distintas: cuando
el propietario haya levantado, antes de iniciarse el inquilinato, un acto contentivo de las
condiciones en que fue entregado el inmueble y a la expiración del inquilinato se han
producido deterioros por causa del inquilino en esta circunstancia el inquilino está obligado
a entregar la cosa en el estado que le fue entregada, salvo si los deterioros sobrevinieran a
consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, en cuyo caso para poder eximirse de
responsabilidad deberá aportar las pruebas de estas circunstancias.

Debemos afirmar sin ningún tipo de reservas que la obligación fundamental que pesa sobre
del inquilino es la realización del pago de los alquileres vencidos en los plazos convenidos
en el contrato de inquilinato.

Derechos Del Inquilino.-

El inquilino de un inmueble tiene libre disfrute del mismo, por lo que tiene derecho, entre
otras cosas: Primero, a no ser molestado en el disfrute del dominio útil del inmueble
(artículo 1726); esto es, a realizar todas las actividades que no colidan con el orden público
y las buenas costumbres, siempre que no violen las estipulaciones del contrato y hacer
todas conexiones e instalaciones que hagan habitable el inmueble, sin que estas cambien la
estructura física del mismo, y Segundo, a ocuparlo junto a su familia y cónyuge, aunque al
momento del contrato no haya estado casado.

Posibilidades del Propietario cuando el Inquilino incumple sus Obligaciones.-

Cuando del inquilino incumple sus obligaciones, el propietario posee varios medios para
garantizar su derecho:

1) Solicitar la resolución judicial del contrato, con la consecuente expulsión del inquilino.

2) El derecho de retención, que permite al locador o arrendador rehusar la entrega del

inmueble alquilado hasta que el arrendatario o inquilino haya pagado la suma a que se
comprometió.

3) Proceder de conformidad con el artículo 2102 del C.C., sobre los bienes que guarnecen
los lugares alquilados.

4) Cuando el inquilino ha efectuado depósito y fianza puede retenerlas hasta que se realice
el pago.

5) Cuando el contrato ha sido suscrito por un fiador solidario, por ser éste un codeudor,
puede perseguírsele para obtener el cobro de los alquileres adeudados.

El artículo 1728 del Código Civil impone al inquilino la obligación de usar la cosa
alquilada según el destino previsto, el uso predeterminado en el contrato, por las partes
suscribientes, o en su defecto los jueces deben intuir la intención de los contratantes debido
al poder soberano de apreciación de los jueces.

El artículo 1729 del Código Civil es claro al señalar que cuando el inquilino le da un uso
distinto a la casa alquilada, el propietario puede pedir la rescisión del contrato. Pero
además, nuestra legislación prohíbe al inquilino la instalación de negocios o la realización
de actividades en el inmueble alquilado que estén reñidas con la moral o sean contrarias al
orden público.

PARTES IMPORTANTES EN LA FORMACION DEL CONTRATO DE

INQUILINATO

El contrato de inquilinato, al igual que todos los contratos y convenciones que efectúen las
personas, para ser reputado como válidos deben estar sometidos a los requisitos generales
establecidos en el artículo 1108 del Código Civil dominicano.

De manera que las partes o elementos importantes en la formación del contrato de alquiler
son:
a) Una cosa que sea objeto del contrato de alquiler, es decir, un inmueble.

b) Dos o más personas que tengan la capacidad necesaria para celebrar el contrato, es
decir, un propietario o una persona que ejerza tal calidad, y un inquilino.

c) El libre consentimiento de las partes, es decir, libre de vicios.

d) Que el contrato sea efectuado por cierto tiempo.

e) Que se establezca un precio o alquiler convenido por las partes.

Por entender que todos los elementos enunciados precedentemente han sido de una manera
u otra explicados en nuestra exposición, vamos a analizar brevemente lo relativo a la
capacidad de las personas para contratar, por considerar que el mismo puede prestarse a
confusión con relación a la capacidad general de las personas para enajenar, debido a que el
contrato de alquiler es un acto administrativo y no de enajenación, de lo que resulta la
capacidad de los menores emancipados, los pródigos, los administradores de los bienes de
otro, como es el caso del marido, el tutor, etc., para consentir un contrato de alquiler.

a) Condiciones o Cláusulas del Contrato

Son las prohibiciones y obligaciones a que se somete al inquilino en cuanto al uso del in-
mueble, o sea, se estipula si es para uso Comercial o para habitarla con la familia, así como
en cuanto a las reparaciones y mejoras, etc.

b) El Precio del Alquiler

El precio del alquiler de un inmueble puede ser fijado libremente por consenso de las
partes, salvo de que se trate de aumento del mismo o el caso en que el valor del inmueble
esté por debajo de la suma de Treinta y Cinco Mil Pesos (RD$35,000.00).

Casos en los cuales procede Solicitar la Rebaja del Precio del Alquiler

La ley establece de manera expresa las causas en que el inquilino puede solicitar la rebaja
del precio del inquilinato, pero dicha rebaja será aplicada a partir de la resolución que lo
ordene, por lo que no opera con relación a las mensualidades vencidas a esa fecha.

El inquilino puede solicitar la rebaja del precio del arrendamiento, en las siguientes
circunstancias:

a- Cuando por caso fortuito se destruye parte del inmueble arrendado.

b- Cuando ha sido molestado en su disfrute, por una acción de un tercero relativa a la

propiedad del inmueble, puede solicitar una rebaja proporcional en el precio, siempre y
cuando haya denunciado esa perturbación al propietario.
c- En caso de reparación urgente del inmueble, si los trabajos duran más de 40 días, el
inquilino puede solicitar la rebaja proporcional del precio.

Contestaciones sobre el Precio del Alquiler

Cuando el contrato es verbal y cuando el precio de un inmueble ocupado sea contradicho y

no exista recibo para probarlo, se deberá hacer mediante el juramento deferido al
propietario, salvo que el inquilino requiera la tasación por perito, en cuyo caso debe cubrir
éste los gastos si se pasase del precio alegado.

EL SUBARRENDAMIENTO EN SENTIDO GENERAL

En principio y por mandato expreso de la ley el inquilino o arrendatario tiene el derecho de

subarrendar el todo o parte del inmueble alquilado, salvo el caso de que se le haya
prohibido de manera expresa en el contrato de inquilinato.

Es válido el arriendo de la cosa ajena porque éste solamente crea un derecho personal (un
derecho de crédito) entre el propietario y el arrendatario, que de ninguna manera implica
transmisión del derecho real de propiedad.

Distinto al arrendamiento principal, el subarrendamiento no surte efecto, en principio, con

respecto al arrendador. El arrendatario conserva su crédito contra el locatario principal, y
sigue obligado para con éste, sin asumir ninguna obligación en beneficio del subarrendador.

Así pues, el subarrendador no puede afectar al arrendador sino por efecto de la acción
oblicua, si el locatario principal no satisface por sí mismo las obligaciones resultantes del
subarrendamiento.

Siendo las disposiciones del artículo 1717 del Código Civil una prerrogativa a favor del
inquilino, vale deducir que no procede la demanda en desalojo por haberse subalquilado
parte o la totalidad del inmueble a condición de que el contrato de inquilinato se haya
realizado verbalmente.

El Subarrendatario en caso de incumplimiento de pago o de embargo de ajuar en virtud al

artículo 819 del Codigo de Procedimiento Civil, debe responder frente al propietario por el
importe correspondiente a su subarrendamiento, y sin que pueda alegar pagos por
adelantado. Los pagos hechos por el subarrendatario, ya sea en virtud de una cláusula de su
contrato, o como consecuencia de la costumbre establecida en el lugar, no se reputarán
como anticipos.

Son válidas las cláusulas que impongan la prohibición absoluta de ceder el arrendamiento o
la de subarrendar, y aquellas que no permiten cesiones o subarrendamientos sino con la
aprobación del arrendador.

El Subalquiler en el Contrato Verbal

Se presenta una situación problemática en el contrato verbal de inquilinato cuando el
propietario se ve relacionado con personas diferentes a las que alquiló su propiedad, debido
a que su inquilino puede ceder o subalquilar el inmueble que ocupa a menos que se le
prohíba por escrito, según lo establece el legislador en nuestro Código Civil.

Pero además, este tipo de contrato presenta otros inconvenientes, tales como el aumento del
precio del alquiler, las condiciones en que se entrega el inmueble a favor del inquilino ante
un eventual comprador del inmueble, la duración del contrato, etc. Pero es bueno aclarar
que tanto el Código Civil como algunas leyes adjetivas plantean algunas excepciones
perniciosas relativas a los contratos verbales de inquilinato.

La Garantía.

El artículo 2102 del Código Civil establece que el privilegio de los alquileres y
arrendamientos de los inmuebles, son los frutos de las cosechas del año, y el precio de todo
el ajuar de la casa alquilada o del predio rústico.

Es por eso que el artículo 1752 del Código civil obliga al inquilino proveer la casa alquilada
de muebles suficiente, a no ser que de seguridad para responder del alquiler.

En virtud a esa garantía el arrendador puede por mandato del artículo 819 y siguientes del
Código de Procedimiento Civil, previo mandamiento de pago y en caso de urgencia por
autorización del juez de paz, trabar embargo conservatorio sobre los bienes muebles o
frutos que guarnecen en la casa o finca arrendada.

El artículo 1 de la Ley 4314, del 22 de Octubre del 1955, G. O. No. 7904 modificada por la
Ley 1788 del 5 de febrero de 1988 exige a los propietarios y encargados de inmuebles, el
depósito en el Banco Agrícola, las sumas que exijan como depósito, adelanto, anticipo o
cualquiera que sea la denominación para garantizar el pago de los alquileres o el
cumplimiento de cualquier otra obligación legal o convencional derivada del contrato.

El párrafo I del referido artículo exige que el inquilino pague en dinero efectivo el valor
equivalente a por lo menos un mes de alquiler en los contratos cuyo término de
vencimiento sea de un año; de dos meses, en los contratos de un año y medio en adelante
hasta dos años; de tres meses cuando el contrato es por dos años y medio o de tres años,
salvo que las partes acuerden una suma mayor. Esta garantía debe ser depositada en el
Banco Agrícola de la República Dominicana y muchas veces además del depósito, los
arrendatarios exigen la presentación de un fiador solidario, para el caso de que del inquilino
no tenga la solvencia económica suficiente como para cubrir sus compromisos.

El Tiempo de Validez del Contrato

El término es una condición del contrato de inquilinato. Aunque no existe límite para el
término, todo ello queda evidenciado en los artículos 1709 y 1737 del Código Civil, el
primero cuando señala que una de las partes se obliga a permitir el disfrute a la otra durante
cierto tiempo, y el segundo, cuando dice que el arrendamiento termina de pleno derecho a
la expiración del término fijado.

LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Es la creación de un nuevo contrato de arrendamiento por voluntad de las partes, cuando el

contrato por escrito ha terminado.

Es como si fuera una renovación de un contrato de locación vencido resultante de que el

locatario se mantenga en el bien alquilado sin que el propietario se oponga. Esta definición
resulta incompleta, toda vez que esta opera con la única condición de que el inquilino quede
en el disfrute de la cosa, exista oposición o no del arrendatario.

Si al expirar el arrendamiento que se hizo por escrito, el inquilino queda y se le deja en

posesión, se realiza un nuevo contrato; cuyo efecto se regula por el artículo 1736, que hace
relación a los arrendamientos que se hicieron sin escrito.

Para que pueda operar la tácita reconducción hace falta que el inquilino se haya mantenido
ocupando el inmueble y que el propietario no se haya opuesto a ello. Normalmente el
propietario señala su oposición dándole aviso al inquilino, en la forma establecida en el
artículo 1736, lo cual no es indispensable para poner fin a un arrendamiento de duración
determinada, aunque su finalidad, pues, es de manifestar la intención del propietario de no
renovar el arrendamiento.

La tácita reconducción no prolonga el anterior arrendamiento; más bien perfecciona un

nuevo arrendamiento, que se presume concertado por duración indeterminada sometido a
todas las condiciones del arrendamiento primitivo, excepto la duración, que es
indeterminada.

CARÁCTER DE PERPETUIDAD RELATIVO DEL CONTRATO DE

INQUILINATO.

En todo contrato de locación suscrito de manera escrita se establece el término del mismo.
Pero no obstante a esto, el artículo 3 del Decreto 4807 del 1959, le otorga al Contrato de
Alquiler un carácter de perpetuidad relativa, toda vez que prohíbe el desahucio de un
inquilino por la llegada del término del contrato de Alquiler.

En principio el propietario solamente puede demandar la rescisión del contrato, cuando del
inquilino ha incurrido en una violación a las disposiciones del contrato o a una incurrido en
una de las faltas establecidas en el código Civil.

El propietario no puede rescindir el Contrato de Alquiler, aunque declare querer ocupar por
sí mismo la casa alquilada, no habiendo convenio en contrario. En caso de que las partes
hayan convenido en el contrato que pueda el propietario venir a ocupar la casa, está
obligado a notificar su intención de hacerlo con una anticipación de tres días a lo menos.
Ahora bien, si el propietario necesita desalojar al inquilino, cuando el inmueble vaya a ser
ocupado personalmente por el propietario o por una de las personas establecidas en la parte
final del artículo 3 del decreto 4807, del 1959, o cuando el inmueble vaya a ser objeto de
reparación, reedificación o nueva construcción, se debe solicitar el desahucio por ante el
control de Alquileres de Casas y Desahucios.

EL CONTRATO DE ALQUILER PUEDE SER ESCRITO O VERBAL

Contrato Escrito

Es aquel en el cual las condiciones que rigen la convención con relación al inquilinato están
consignadas por escrito en un acto que puede ser auténtico. La importancia de este tipo de
contrato radica, en que se pueden fijar de manera clara las condiciones que lo rigen, entre
las cuales podemos destacar el uso, el precio, el tiempo y la relación frente a terceros, como
lo es el subalquiler. Además, el contrato de alquiler escrito goza del beneficio que establece
el artículo 1134 del Código Civil, razón por la cual el documento resultante de la
convención es ley para las partes contratantes, y sólo puede ser atacado cuando contravenga
la moral, las buenas costumbres y algunos aspectos que nuestra Suprema Corte de Justicia
considera de orden público y de interés social.

Es cuando las condiciones de la convención que rige la relación del inquilinato están
consignadas en un acto, sea autentico o bajo firma privada.

La importancia del contrato escrito radica, en que se pueden fijar de manera clara las
condiciones que lo rigen, entre las cuales podemos destacar, el uso, el precio, el tiempo y la
relación frente a tercero, como lo es el subinquilinato.

El Contrato Verbal

La existencia del consenso entre las partes es suficiente para celebrar un contrato de
inquilinato sin necesidad de suscribir las convenciones del mismo. Lo cual implica que no
se requiere ninguna formalidad para la existencia del inquilinato, más que la voluntad de las
partes, quedando sus relaciones normadas por las disposiciones previstas por las leyes a
este respecto.

Pero este contrato puede producir los inconvenientes previstos en los artículos 1715, 1716 y
1717 del Código Civil, en cuanto a la prueba o la existencia del mismo, en cuanto al precio
y al subalquiler.

Negación del Contrato Verbal

Si una de las partes niega la existencia del contrato de inquilinato, solamente puede ser
probado mediante el juramento deferido a la parte que lo niega, el testimonio es
inadmisible, no importa que el precio sea ínfimo. Es importante señalar que el artículo 1ro.
de la Ley 38 de fecha 24 de Octubre de 1966, fija el precio por alquiler de los inmuebles
cuyo valor no excedan de la suma de treinta y cinco mil pesos, pero esta disposición ha
quedado implícitamente derogada debido al aumento del precio de los inmuebles.

En caso de que del inquilino alegue ser propietario, el juez de paz debe ordenar el
sobreseimiento de la demanda, hasta tanto el tribunal competente decida sobre la propiedad.

LA RESCISIÓN, RESOLUCIÓN O RESILIACIÓN DEL CONTRATO.

Es oportuno señalar la marcada diferencia que existe entre las terminologías rescisión y
resiliación.

Aunque el Código de Procedimiento Civil, el Código Civil y el decreto 4807, utiliza el

término rescisión de contrato, en cuanto a los efectos jurídicos de esta figura se está al
frente de una resiliación toda vez que la rescisión es una acción en nulidad del contrato por
causa de una lesión; mientras que la resiliación no está llamada a despojar el contrato de la
eficacia jurídica. Los contratos de ejecución sucesiva, pero respetando los efectos que ha
producido en el pasado, como en el caso de los contratos de inquilinato cuando termina, el
propietario del inmueble no tiene que devolver lo que ha percibido por los alquileres
vencidos, ni el inquilino tiene derecho a reclamarlo.

Tanto las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, como las del decreto 4807,
establecen las causas por las cuales se puede solicitar la resiliación del contrato de
inquilinato.

En regla general la resiliación del contrato, se resuelve por la pérdida de la cosa y por el
incumplimiento del arrendador o arrendatario con sus obligaciones. Las disposiciones de
este artículo son muy genéricas, dado que no las señala, pero dentro de esas causas
podemos enumerar las siguientes: 1.- La falta de pago de los alquileres vencidos; 2- El
término del contrato; 3- Insuficiencia de muebles que signifiquen la garantía para responder
por el inquilinato; 4- El subarrendamiento prohibido en el contrato.

El Decreto 4807 de 1959, ha establecido causas por las cuales se puede desahuciar al
inquilino, las cuales son las siguientes: 1- La falta de pago; 2- Uso del inmueble para un fin
distinto al establecido, siempre que sea perjudicial al propietario o contrario al orden
público o a las buenas costumbres y 3- Por haber subalquilado parcial o total el inmueble,
no obstante haberlo prohibido en el contrato; 4- Para la reconstrucción, reedificación o
nueva construcción del inmueble y 5- Cuando va a ser ocupado por el propietario, su
cónyuge, parientes o afines

De estas cinco causas establecidas, solamente las dos últimas: 4- Para la reconstrucción,
reedificación o nueva construcción del inmueble y 5- Cuando va a ser ocupado por el
propietario, su cónyuge, parientes o afines son causas de desahucios, porque las demás son
causas de resiliación, para lo cual no se necesita el desahucio. Además que excluye dentro
de las causas de la Resiliación, la llegada del término.

CAUSAS DE RESILIACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER

En virtud a las disposiciones del artículo 1741 del Código Civil, el contrato de locación se
resuelve por la pérdida de la cosa alquilada, y por la falta del arrendador o del inquilino de
cumplir sus obligaciones.

Las disposiciones del artículo precedentemente citado, regulan las dos causas de resiliación
del contrato de inquilinato: la primera es la pérdida de la cosa alquilada, como sería la
destrucción de una casa, por cualquier causa; mientras que la segunda, la condiciona a una
falta imputable al inquilino, como sería la violación del contrato de inquilinato, la falta de
pago, entre otras. Pero las disposiciones de los artículos 1736 y 1737, del Código Civil y el
artículo 3 del Decreto 4807 incluyen el desahucio como causa de resiliación del contrato de
inquilinato. A todo lo cual le agregamos la voluntad de las partes.

La Resiliación por Violación del Contrato por parte del Inquilino

El hecho de que el inquilino viole el contrato de inquilinato, no le da derecho al propietario

a perturbar o desalojar, porque no opera de pleno derecho, sino que debe ser perseguido por
la vía judicial. Entre sus causas tenemos:

1- Por falta de Pago.

2- Sub-arrendamiento no autorizado en el contrato.

3- Insuficiencia de muebles, los cuales son la garantía del pago del inquilinato.

4- Dar un uso distinto al establecido en el contrato.

5- Cambio de la forma del inmueble alquilado

6- Pérdida de la Cosa.

7- Llegada al término, cuando existe contrato escrito.

En las últimas dos causas la rescisión del contrato opera de pleno derecho. (Artículos 1722
y 1737, Código Civil).

Indemnización del Inquilino al Propietario en caso de Rescisión de Contrato

En todos los casos en que el propietario deba demandar al inquilino en rescisión del
contrato, puede solicitar al juez que ordene el pago del precio del arriendo hasta el tiempo
necesario para el nuevo arriendo, esto es sin perjuicio de los daños y perjuicios que puedan
resultar por el uso.

La Resiliación de Pleno Derecho

Es cuando el contrato queda rescindido sin necesidad de decisión judicial, o arreglo

particular entre las partes.
a.- Cuando se destruye la totalidad de la cosa arrendada por caso fortuito que impidan su
uso.

b.- A la expiración del término fijado, cuando se hizo por escrito, sin necesidad de notificar
el desahucio

La Resiliación por Causa de Desahucio

Se puede demandar la resiliación del contrato por causa de desahucios en los casos
siguientes:

a.- El procedimiento de desahucio es aquel que se lleva a cabo en virtud de las

disposiciones del artículo 1736 del Código Civil que fija los plazos de 90 y 180 días para
los casos de contrato verbal de inquilinato de inmuebles para uso familiar y para uso
comercial, industrial o fabril respectivamente.

b.- Es aquel que se lleva a cabo mediante una autorización al respecto que se hace por ante
el Control de Alquileres de Casas y desahucios, en virtud a las disposiciones del artículo 3
del Decreto 4807. Cuyas causas son las siguientes: Cuando el inmueble vaya a ser objeto de
reparación, reedificación o nueva construcción o cuando vaya a ser ocupado personalmente
por el propietario o su cónyuge, o por parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes
o colaterales hasta el segundo grado inclusive, durante dos años por lo menos.

El decreto arriba señalado crea una confusión al asimilar los términos desahucio y desalojo,
y eso es así porque prohíbe desahucio del inquilino de un inmueble por persecución del
propietario, salvo las causas señaladas en su artículo 3, en el que incluye entre esas causas
la falta de pago, el sub inquilinato prohibido en el contrato, el uso distinto y cambio de la
estructura del inmueble, causas estas que son motivo de rescisión, procedimientos para los
cuales no se necesita la autorización del control de Alquileres.

Son realmente causas de desahucio las siguientes:

1.- La llegada al término de un Contrato Verbal.

2.- La necesidad de reparación, reedificación o nueva construcción del inmueble alquilado.

3.- Cuando el propietario, su cónyuge, parientes de uno de ellos, ascendientes o

descendientes colaterales hasta el segundo grado inclusive, vayan a ocuparlo por un
término no menor de dos años.

En el primer caso se notifica el plazo establecido en el artículo 1736, según sea el caso, y
luego se apodera al Tribunal de Primera Instancia, para que se pronuncie sobre la
Resiliación y el desalojo; mientras que en las dos últimas causas se debe apoderar
administrativamente el Control de Alquileres de Casas y Desahucio, y en segundo grado la
Comisión de apelación,
Cuando se haya notificado un desahucio no puede el inquilino, aunque continúe en el
disfrute de la cosa, invocar la tácita reconducción.

LA LLEGADA DEL TÉRMINO EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER

El término o duración en los Contratos de Alquiler constituye uno de los componentes más
controvertidos en los arrendamientos de inmuebles urbanos. El artículo 1709 del Código
Civil prevé la temporalidad del arrendamiento al definirlo como un contrato mediante el
cual una parte se obliga a dejar gozar a la otra una cosa durante cierto tiempo y el artículo
1737 del mismo código dispone que el arrendamiento termina de pleno derecho a la
expiración del término fijado cuando se hace por escrito.

El arrendamiento cuya duración se haya concertado, cesa automáticamente con la llegada al

término, sin que sea necesario para el arrendador dar aviso al arrendatario. De lo antes
expuesto se infiere que solamente los contratos concertados por escrito, tienen termino.

Ni la muerte del inquilino ni la venta del inmueble alquilado ponen fin al arrendamiento,
salvo cláusula en el contrato indicando lo contrario.

Ahora bien, si a la llegada del termino el inquilino sigue en el disfrute del inmueble, sin que
el propietario haya formulado su oposición a esto, se presume que lo hace en las mismas
condiciones estipuladas en el contrato por el término de tres meses o más, sin que pueda ser
desahuciado sino después de notificada la fecha con arreglo a la ley.

El nuevo contrato será regulado por el artículo 1736, que hace relación a los
arrendamientos verbales.

INDEMNIZACIONES A QUE TIENE DERECHO EL INQUILINO EN CASO DE

VENTA DEL INMUEBLE ALQUILADO

El contrato de inquilinato no limita en modo alguno el derecho del propietario de enajenar

el inmueble, pero si el arrendador vendiera la cosa arrendada, no podrá el adquiriente
expulsar al inquilino que tenga un arrendamiento auténtico o de fecha cierta, a menos que
se hubiere reservado este derecho en el contrato de arrendamiento. Si el arrendamiento no
se hubiese hecho mediante acto auténtico o no tuviese fecha cierta, no estará el arrendador
obligado a indemnizarlo, por los daños y perjuicios.

Si se ha convenido al hacer el arrendamiento, que en caso de venta puede el nuevo dueño

expulsar al inquilino, y no se hubiere estipulado nada de daños y perjuicios, estará obligado
el arrendador a indemnizar al inquilino del modo siguiente:

a- Si se tratase de una casa de uso familiar se indemnizará al inquilino con el equivalente a

tres meses de renta;

b- Si se tratase de un local Comercial, indemnizará al inquilino con el equivalente a seis (6)

meses de renta;
c- Si se tratase de un una finca o bienes rurales, se indemnizará al colono con un tercio del
precio del arrendamiento, por el tiempo que reste para vencerse el contrato.

No es posible expulsar al inquilino si antes, el arrendador o el nuevo adquiriente no hace

efectivo el pago de la indemnización.