INFORME DE TASACION

REGLAMENTARIA DE UN INMUEBLE

CURSO:
INGENIERÍA DE VALUACIONES
DOCENTE:
ING. HERNANDEZ AQUIJE, WALTER
ALUMNOS:
- MEDINA QUICHCA BRYAM JESÚS.
CICLO:
VIII
SECCIÓN: GRUPO: TARDE
“C”

ICA – 2018
 UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”
FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

MARCO TEORICO

I. DEFINICIONES PREVIAS
 TASACIÓN O VALUACIÓN
Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito
tasador estudia el bien, analiza y dictaminan sus cualidades y características en
determinada fecha para establecer la estimación del valor razonable y justo del
bien de acuerdo a las normas del presente reglamento.
 PREDIO URBANO
Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e instalaciones
fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran
ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificación.
 TERRENO URBANO
Considerase terreno urbano al que está situado en centro poblado y se destine a
vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; así como los terrenos
sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro
poblado y los que tengan terminadas y recepcionadas sus obras de habilitación
urbana, estén o no habilitadas legalmente.
 VALUACIÓN DEL TERRENO
Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuación
reglamentaria, se tomará como base el valor unitario oficial del terreno urbano o
arancel urbano; y en el caso de tasación comercial, se tomara como base el valor
unitario obtenido del estudio de mercado inmobiliario de la zona.

II. VALUACION DE TERRENOS

 LOTE DE TERRENO CON UN SOLO FRENTE A VIA PÚBLICA
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública, se valuará de la
siguiente manera:
a) El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se
multiplica por el valor unitario de terreno.
b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50% del valor del
terreno.
c) En caso de ser necesario se aplicará los artículos II. C.27, II. C.28 y II. C.29
del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

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 LOTE DEL TERRENO CON MÁS DE UN FRENTE A VIA PÚBLICA

El lote de terreno urbano que tenga más de un frente a vía pública, se valuará de
la siguiente manera:
a) El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de sus
frentes y se procederá con cada porción de área en la forma que se indica en
el artículo II.C.22, sumándose luego los resultados parciales.
b) Se considerará como frente único separadamente cada uno de los frentes que
tiene el terreno y se les aplicará el procedimiento señalado en el artículo II.
C.22.
c) El valor del lote del terreno será el que resulte mayor de la comparación de los
casos a) y b)
 LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMUN O VIA DE DOMINIO
PRIVADO EN CONDOMINIO
La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo común
o vía de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del área
del dominio exclusivo, el valor que le corresponde del pasadizo común; conforme
al siguiente procedimiento:
a) El valor del área del dominio exclusivo, se obtiene aplicando el procedimiento
del artículo II. C.22. pero con un “Supuesto valor urbano” (SVU), el mismo que
se determina como sigue:
𝒂
SVU = VT x (1 - 0.01d)
𝟑𝟎𝟎
En la que:
SVU= Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado.
VT = Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio
privado.
A = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros,
medida en el lindero de ésta con la vía pública.
Si la relación a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumirá una unidad (1.0) como valor
de la misma.

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d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de
valuación, expresado en metros y submúltiplos, medida sobre las líneas de
propiedad colindantes con la vía de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultará menor de 0.5 VT se desechará éste,
considerándose como mínimo 0.5 VT.
b) La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al
procedimiento señalado en el artículo II. C.22 y el resultado obtenido se reparte
proporcionalmente al área o en su defecto al frente del lote materia de valuación.
Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o más vías públicas, para
cada una de ellas se seguirá el procedimiento señalado anteriormente, escogiéndose
el valor que resulte mayor.

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VALORACIÓN DEL INMUEBLE

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1. PROPIETARIO
QUICHCA MANCHEGO, OLGA JUSTINA

2. SOLICITANTE
QUICHCA MANCHEGO, OLGA JUSTINA

3. SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO

Se encuentra registrada por Resolución de Alcaldía.
Inscripción en la ficha N° 11000753
Asiento N° 4-C

4. OBJETO DE LA VALUACIÓN
Determinar el valor Comercial del inmueble, para efectos de venta por parte de la
entidad solicitante.

5. REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
Para la presente valuación se ha empleado, el vigente Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú; aprobado por R. M. Nº 126-2016-VIVIENDA de fecha 07-05-
2016, efectuándose por el método de Tasación Directa, la misma que
corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del
inmueble, inspección ocular del mismo y de su entorno, y toma de muestras
fotográficas.

6. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIÓN

20 de Diciembre del 2018

7. UBICACIÓN DEL PREDIO

Habilitación Urbana Ciudadela Magisterial Mz. A, Lt. Nº 44, ubicado en el Distrito,
Provincia y Departamento de Ica.

8. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se encuentra ubicado en una Habilitación Urbana de mediana densidad,
existiendo comercio local en el entorno.

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9. AREA DEL TERRENO

148.39 m2

10. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

- Por el frente, con la Calle Las Palmeras tramo C-B con 8.59 ml.
- Por la derecha entrando con Alameda Los Álamos tramo C-D con 18.59 ml
- Por la izquierdo entrando con Lote N° 45m tramo B-A con 17.40 ml.
- Por el fondo, con Lote N° 43 tramo D-A con 8.00 ml.

11. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

11.1) DESCRIPCION GENERAL.- Se trata de una propiedad con una

construcción sobre un suelo limo arcilloso sin presencia de roca, siendo su
construcción en forma Regular de material noble con acabados típicos.
11.2) DISTRIBUCION DE PLANTA.- De 01 pisos:
a) PRIMER PISO: Incluye Sala – Comedor, Cocina, 02 Dormitorios, 02
Baños, Lavandería, Terraza, Sala de Star.
11.3) CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN
a) Cimentación.- Cimiento corrido con zapatas.
b) Elementos Estructurales.- Sistema de construcción muros
confinados
c) Muros y Columnas.- Paredes de ladrillo confinado con Columnas,
vigas de amarre y vigas soleras de concreto armado de sección
rectangular.

d) Área Techada: 131.79 m2

e) Techos y Cobertura.- El techo es aligerado de concreto de sección

horizontal.

f) Pisos.- Presenta un área de 7.545 m2 con piso de cemento pulido y

124.245 m2 con Cerámica Nacional. No incluye piso de SS.HH.

g) Puertas y Ventanas.- La puerta principal es de 01 hojas de Fierro

con Vidrio templado, con un área de 2.52 m2 no incluye una puerta
auxiliar. Todas las puertas interiores son de madera cedro con un área
de 10.08 m2. Todas las ventanas son de Fierro con vidrio laminado, con
un área de 9.18 m2.

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h) Revestimiento.- Muros tarrajeados frotachados y pintados con pintura

al agua.

i) Baños.- Los SS.HH. cuentan con servicios completos (W.C.-lavatorio-

ducha) nacionales con cerámica nacional de color.

j) Instalaciones Eléctricas y Sanitarias.- Las Instalaciones Eléctricas y

Sanitarias cuentan con redes de agua fría, corriente monofásica y red de
telefonía.

11.4) OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES.

a) OBRAS COMPLEMENTARIAS.- El inmueble cuenta con un tanque elevado
de polietileno ROTOPLAST de 2500 lt (2.5m3)
b) INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES.- El inmueble cuenta con una
cisterna de concreto armado de 5m3.
11.5) ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACION
La construcción del inmueble fue realizado en el año 2010 por lo que a la
fecha tiene de antigüedad 8 años y un estado de conservación bueno.

12. CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL

ENTORNO DEL PREDIO
El predio está ubicado en una zona urbanizada que cuenta con todos sus servicios
básicos, como pistas, veredas, Red de energía eléctrica de alumbrado público, Red
de telefonía, Red de Gas, agua y desagüe; siendo un sector de clase media, con áreas
verdes cercanas. Su topografía es ligeramente plana, con pendientes inferiores a 1
%. El entorno donde se ubica el predio existen predominantemente inmuebles de
uso familiar y multifamiliar.

13. SERVIDUMBRES
No cuenta con servidumbre.

14. GRAVAMENES Y CARGAS

No tiene.

15. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION

Se usó el título de propiedad de la vivienda, con resolución N°11012479

16. OBSERVACIONES
No hubo situaciones relevantes ni discrepancias durante el proceso de la inspección
ocular y valoración del predio.

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I. TASACIÓN DEL TERRENO

1) CONSIDERACIONES PREVIAS

𝑎
SVU = VT x (1 - 0.01d)
300

En la que:
SVU= Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado.
VT = Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio
privado.
A = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros,
medida en el lindero de ésta con la vía pública.
Si la relación a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumirá una unidad (1.0) como valor
de la misma.
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de
valuación, expresado en metros y submúltiplos, medida sobre las líneas de
propiedad colindantes con la vía de dominio privado.

DATOS:
Valor Comercial Urbano (VCU) de la calle = 158.00 Nuevos Soles.
 a =4.50 m
 d = 103.08 m

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2) SOLUCION
 PRIMER PASO: CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU).

𝑎
SVU = VT x (1 - 0.01d)
300

𝑎
Como 300 > 1, entonces asumimos como máximo la unidad.

SVU = S/. 158.00/m² x 1 [(1 - 0.01(0.00)]

SVU = S/. 400.00/m² x 1
SVU = S/. 158.00

Nuestro Supuesto Valor Arancelario resulta ser igual al VAUT, debido a que se
encuentra en la esquina del inicio del pasaje.

 SEGUNDO PASO: VALOR DEL TERRENO (VT)

=3(F)2
= 3(8.59)2
= 221.36 m2
Lo comparamos con el AT:
221.36 m2 > 148.39 m2 3F2 > AT
Al resultar este valor mayor al área del terreno, multiplicamos el área del terreno
por el valor arancelario del terreno urbano:
= 148.39m2 ( S/.158.00/m2)
= S/.23 445.62 Nuevos Soles
 TERCER PASO: VALOR DEL PASAJE (V't)

S = 4.50m x 48.00m
S = 216.00m² S < 3f²
APLICAMOS:

VT = 216.00m² x S/. 158.00/m²

VT= S/.34 128.00 Nuevos Soles

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Del valor hallamos, hallaremos la prorrata para nuestro inmueble:

𝑉′t 34128
= = 𝑆/. 2844
12 12

 CUARTO PASO: CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO (VT)

VT = Vt + v't/12

VT = S/.23 4453.62 + S/. 2844

VT = S/. 26289.62 NUEVOS SOLES

II. TASACIÓN DE LA EDIFICACION

1.- CALCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)
a) VALOR UNITARIO DEL AREA TECHADA:
 MUROS Y COLUMNAS: S/.219.63 x m2
 TECHOS: S/. 162.01 x m2
 PISOS: S/. 88.41 x m2
METRADO VALOR UNITARIO SUB- TOTAL
CEMENTO PULIDO 7.545 23.34 176.10
CERAMICA NACIONAL 124.245 92.37 11476.51
TOTAL 11652.61

 PUERTAS Y VENTANAS: S/. 74.81 x m2

METRADO VALOR UNITARIO SUB- TOTAL
MADERA CEDRO 10.08 51.48 518.9184
PUERTA DE FIERRO 5.04 132.83 669.4632
VENTANAS DE FIERRO 9.18 68.58 629.5644
TOTAL 1817.946

 REVESTIMIENTO: S/. 49.64 x m2

 BAÑOS: S/. 74.27 x m2
 INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS: S/. 58.53 x m2
VUAt = S/. 727.30 x m2

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b) VALOR UNITARIO DE OBRAS COMPLEMENTARIAS:

 TANQUE ELEVADO: S/. 958.74 x m2

VUOC= S/. 958.74 x m2

c) VALOR UNITARIO DE INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES:

 CISTERNA: S/. 1005.68 x m2

VUIF= S/.1005.68 x m2

VSN= Σ(At x VUAt) + Σ(metr.OC x VUOC) + Σ(metr. IF x VUIF)

VSN = (727.30 x 131.74) + (1.5 x 958.74) + (5 x 1005.68)
VSN = S/. 102317.38

2. DEPRECIACION DE LA EDIFICACION (D)

La depreciación de la edificación la determinamos con las tablas del anexo
del presente reglamento. Para nuestro caso, el estado de conservación es
regular y corresponde a un P = 5.
D = (P/100) x VSN
D = (5/100) x 102317.38
D = S/. 5115.87

3. DETERMINACION DEL VALOR DE LA EDIFICACION (VE)

Se obtiene deduciendo la depreciación del valor similar nuevo, aplicando la
siguiente expresión:
VE= VSN – D
VE = 102317.38 – 5115.87
VE = S/. 97201.51

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III. VALOR TOTAL DEL PREDIO

El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:
VTP = VT + VE
VTP = 26289.62 + 97201.51
VTP = S/. 123 491.13 Nuevos Soles

IV. ANEXOS:

 PLANO DE UBICACIÓN:

AA.HH. CIUDADELA MAGISTERIAL, DISTRITO DE ICA

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 TITULO DE PROPIEDAD

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 PANEL FOTOGRAFICO

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