@ F i b r a H o t e l

Informe Anual 2016

Panorama
de 2016
2.2
millones de
cuartos noche

67.2%
tasa de ocupación
del portafolio
estabilizado

+12.3%
incremento en
RevPAR del portafolio
estabilizado

75
hoteles en
operación

10
hoteles en
desarrollo
 503
millones
de pesos
distribuidos a

1,749 los tenedores

millones
de pesos
invertidos en
hoteles 2,697
millones de pesos:
deuda financiera al 31
de diciembre de 2016

+62bps
incremento en el margen
de contribución hotelera de
los hoteles administrados
(perímetro comparable 2015)

Live Aqua Monterrey Valle

 AC by Marriott Guadalajara
Informe Anual 2016

4
 Página

6 Carta del Director General

8 Introducción a FibraHotel
8 Presentación
9 Historia de FibraHotel
10 Estructura
11 Equipo de dirección

13 Panorama general de la industria

15 Oportunidad de mercado

16 Estrategia de FibraHotel
16 Fortalezas competitivas
18 Estrategia

Contenido 20
21
Adquisiciones
Desarrollos

24 Portafolio de FibraHotel
24 Presentación del portafolio
26 Mapa del portafolio
31 Afiliaciones con marcas
33 Segmentos de los hoteles del portafolio
31 Indicadores operativos del portafolio

36 Sección financiera
36 Resultados financieros para el año 2016
41 Flujo de efectivo y posición de liquidez
43 Gastos de capital
44 Distribuciones de efectivo

45 Gobierno corporativo de FibraHotel

45 Comité Técnico y Comités de FibraHotel
47 Alineación de intereses a largo plazo

48 FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores

48 Precio del CBFI
48 Tendencia accionaria

49 Eventos posteriores al año 2016

50 Estados Financieros Consolidados

NOTA: La fecha de publicación del presente Informe Anual es el 31 de mayo de 2017.

5
 Carta del D
urante 2016 finalizamos la pri-
mera etapa de crecimiento
inorgánico de FibraHotel con
Director un importante número de aperturas y
acciones que apoyaran el crecimien-
General to de AFFO por certificado durante
los próximos trimestres y años. El
portafolio actual está compuesto
Estimados por 85 hoteles y más de 12,000 cuar-
Tenedores de tos, un logro impresionante tomando
Certificados en cuenta que apenas hace cuatro
FibraHotel: años teníamos 17 hoteles y menos de
2,500 cuartos.
Me gustaría recalcar especialmente
la apertura de cinco hoteles de
Mayo 2017
Informe Anual 2016
AC by Marriott Querétaro
6
servicios completos que son una
pieza clave para FibraHotel y que
agregan un importante componente
de valor al portafolio. Estos hoteles
son el Live Aqua Monterrey, Grand
Fiesta Americana Monterrey, Fiesta
Americana Pabellón M Monterrey, AC
by Marriott Querétaro y AC by Marriott
Guadalajara con apertura durante
el año y en su conjunto representan
casi 800 cuartos con una inversión
superior a los Ps. $ 1,600 millones.
En total, el crecimiento inorgánico
durante 2016 representó una inver-
sión de más de Ps. $ 2,500 millones
con la adquisición de dos hoteles con
397 cuartos, la apertura de 11 hote-
les del portafolio de desarrollo con
1,518 cuartos y cuatro nuevos hoteles
en desarrollo con 660 cuartos. Las
aperturas durante 2016 incluyeron
hoteles en proyectos de uso mixto,
un enfoque en las principales pla-
zas del país incluyendo Monterrey, la
Ciudad de México, Guadalajara y Que-
rétaro, con siete marcas y dentro de
todos los segmentos.
Con estos hoteles FibraHotel tiene
más de 2,000 cuartos con marcas in-
ternacionales con base a esquemas
de comisión variable y más de 2,000
cuartos de servicio completo, lo que
mejora la calidad del portafolio y con-
tinúa probando nuestra estructura
de arquitectura abierta. Estos hote-
les son el resultado de un proceso
de inversión que nos ha llevado un
par de años ejecutar al ser predomi-
nantemente desarrollos en grandes
proyectos de usos mixtos.
Estamos convencidos de que estos
hoteles fueron la mejor decisión de
inversión de los recursos y que hoy
en día representan un componente
estratégico e irremplazable del
portafolio del cual apenas estamos
empezando a ver los resultados y
su valor.

Desde el punto de vista de crecimien-

to orgánico, 2016 fue un año récord
con un incremento en RevPAR supe-
rior al 12% contra 2015 para hoteles
comparables y llegando a una ocu-
pación promedio en el año superior a
67%. Este crecimiento orgánico con-
tinuó siendo parte fundamental del
éxito de FibraHotel y continuará im-
pulsando los hoteles en desarrollo y
en proceso de estabilización durante
los próximos años.

Durante los últimos dos años, hemos

observando un mercado hotelero en
México muy dinámico con impor-
tantes incrementos en RevPAR a lo
largo de toda la república. Las zonas
con mayor crecimiento incluyen el
norte del país, el Bajío y las grandes
ciudades del país (Ciudad de Méxi-
co, Monterrey y Guadalajara). Los
resultados operativos positivos de-
muestran la gran ventaja de tener
un portafolio diversificado en 26
estados del país, y nuestro equipo
continúa enfocado en incrementar
tarifa promedio y mantener la alta
penetración de mercado de nues-
tros hoteles.
Nuestro enfoque principal para 2017
continuará siendo estabilizar los hote-
les recientemente abiertos y manejar
los activos existentes enfocados en
estricto control de costos mejorando
los márgenes y el crecimiento orgá-
nico. En este sentido, la fusión entre
Marriott y Starwood nos ayudará al
tener marcas con mejor distribución
en el país y el beneficio de mayores
economías de escala en la operación.
Durante los últimos años hemos lle-
vado a cabo un importante esfuerzo
Courtyard Cd. del Carmen
para reunir al mejor equipo directivo y de Asset Management
hotelero en el país que hoy se encuentra en FibraHotel y del
cual estoy muy orgulloso y representa una importante plata-
forma para el crecimiento futuro de la empresa.
Tenemos muy claro nuestro crecimiento futuro con un pi-
peline anunciado e identificado para 2017 con tres hoteles
abiertos a la fecha y tres más en proceso de desarrollo. Para
2018 y hacia adelante tenemos algunos proyectos de hoteles
de servicio completo, cuatro de los cuales continúan avan-
zando hasta llegar a core and shell, y dependiendo de las
condiciones de mercado continuaremos con su desarrollo y
apertura en los próximos años. Nuestra perspectiva de cre-
cimiento está enfocada en hoteles dentro de proyectos de
usos mixtos con altas barreras de entrada y en hoteles que
mejoren la calidad y diversificación de nuestro portafolio.
Finalmente, durante 2016 distribuimos a nuestros tenedo-
res más de un peso por certificado y durante nuestro cuarto
evento anual para inversionistas y analistas anunciamos por
primera vez una expectativa de crecimiento de AFFO de 25%
en 2017. Me gustaría agradecer a todos nuestros tenedores,
colaboradores y socios operadores por el esfuerzo dedicado
durante el 2016, el cual representó un paso importante en la
consolidación de FibraHotel y su posicionamiento hacia un
futuro alentador.

Simón Galante
CEO FibraHotel

7

Introducción
a FibraHotel
Presentación
FibraHotel es un fideicomiso mexicano creado principalmente
para desarrollar, adquirir, poseer y operar hoteles en los seg-
mentos de servicios limitados, servicios selectos, servicios
completos y estancia prolongada. Es el primer Fideicomiso de
Inversión en Bienes Raíces (FIBRA por sus siglas) enfocado en la
industria hotelera que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores.
Se trata del mejor posicionado, así como del propietario del
portafolio de hoteles más grande en México y del primer
fideicomiso de inversión inmobiliaria en la industria hotelera
en Latinoamérica.
El objetivo de FibraHotel es proporcionar retornos atrac-
tivos a sus tenedores de CBFIs, mediante distribuciones en
efectivo estables y la apreciación del valor de los bienes in-
muebles. Además, buscará tener una cartera de hoteles de
alta calidad, a través de la afiliación con distintas marcas y
operadores de gran prestigio, así como de la diversificación
geográfica y por segmentos.
FibraHotel es únicamente dueño del activo inmobiliario y del
mobiliario de los hoteles, no es operador de hoteles ni dueño
de marcas hoteleras. Esa arquitectura abierta le permite tra-
bajar con el operador o la marca hotelera que más corresponde
Informe Anual 2016
a sus hoteles.
FibraHotel fue constituido a finales del año 2012, con un portafo-
lio de 30 hoteles en operación y cuatro hoteles en distintas etapas
de desarrollo. Desde entonces a la fecha, ha tenido un crecimien-
to sostenido, a través de una mezcla de adquisiciones de hoteles
8
en operación y de desarrollo de propiedades. Este
fuerte crecimiento le ha permitido expandir su
portafolio en términos geográficos, así como en tér-
minos de segmentos, operadores y marcas, y al 31
de diciembre de 2016, el portafolio de FibraHotel era
de 85 hoteles:
> 75 hoteles en operación:
• 62 hoteles en operación que tenía Fi-
braHotel al 31 de diciembre de 2015.
• Dos hoteles en operación fueron adqui-
ridos durante el ejercicio 2016.
• 11 hoteles pertenecientes al portafo-
lio en desarrollo al 31 de diciembre de
2015 que iniciaron operaciones durante
el 2016.
> 10 hoteles en desarrollo.
A la fecha del presente Informe Anual, el portafo-
lio de FibraHotel está conformado por 85 hoteles
(78 en operación y siete en desarrollo) derivado
de la apertura de tres hoteles del portafolio en
desarrollo desde el 1º de enero de 2017.
Estos hoteles se encuentran localizados en 26
estados de la República y están relacionados con
marcas hoteleras fuertes, lo cual proporciona
ventajas significativas e incrementa la demanda
debido a: i) calidad de su servicio, ii) programas de
lealtad, iii) sistemas modernos de reservación, iv)
canales de distribución nacional e internacional y
v) creciente demanda de los viajeros en México.
FibraHotel continúa y continuará expandiendo
su portafolio de marcas a través sus proyectos
de desarrollo y adquisiciones. Durante 2016 se
incorporaron Live Aqua, Grand Fiesta America-
na operado por Grupo Posadas y AC by Marriott
operado por Marriott International. Los hoteles
del portafolio de FibraHotel brindan servicio a
viajeros de negocios y de placer nacionales y en
menor porcentaje a viajeros internacionales. Por
esta razón, la mayoría de los hoteles se ubican
en sitios estratégicos, donde existe una actividad
empresarial e industrial o turística significativa
y además se localizan cerca o dentro de centros
de usos mixtos, centros comerciales, parques
industriales, aeropuertos, terminales de auto-
buses y centros turísticos, lo que brinda a los
huéspedes acceso a una gran variedad de ame-
nidades y servicios.
Es importante destacar que, derivado de las con-
diciones macroeconómicas y las expectativas de
FibraHotel para continuar expandiendo su por-
tafolio de manera exitosa, ha decidido frenar el
desarrollo de cuatro hoteles (Fiesta Americana
Viaducto, Fiesta Americana Veracruz, Fiesta Ame-
ricana Tlalnepantla y Live Aqua San Miguel de
Allende) hasta que considere un momento ade-
cuado para invertir y generar valor al portafolio.
 Historia de FibraHotel
A continuación se describen los principales acon-
tecimientos desde la creación de FibraHotel hasta
el 31 de diciembre de 2016:

31 de julio de 2012: constitución

del Fideicomiso.

30 de noviembre de 2012: Oferta

Pública Inicial de FibraHotel en la Bolsa
2012
Mexicana de Valores. 31 de mayo de 2013: oferta subsecuente
de CBFIs de FibraHotel en la BMV por un
monto de Ps. $4,878 millones.

Adquisición de 19 hoteles en operación

2013
(2,329 cuartos / inversión de más de
Ps. $2,500 millones).
Adquisición de 13 hoteles en operación
Apertura de dos hoteles del portafolio de
(más de 1,800 cuartos / inversión de más
desarrollo (281 cuartos).
de Ps. $1,700 millones).
Adquisición de seis proyectos de hoteles
Apertura de cuatro hoteles del portafolio
en desarrollo.
de desarrollo (274 cuartos).

Adquisición de 10 proyectos de hoteles

en desarrollo (1,201 cuartos), de un
2014
hotel en proceso de reposicionamiento
(142 cuartos), cancelación del proyecto Adquisición de un hotel en operación
de estancia prolongada en Cancún (74 (159 cuartos).
cuartos) y decremento en el inventario de
cuartos para algunos hoteles (7 cuartos). Apertura de cinco hoteles del portafolio
de desarrollo (670 cuartos).

2015 Adquisición de 10 proyectos de hoteles

en desarrollo (1,349 cuartos), suspensión
de un proyecto en Toluca (100 cuartos) e
incremento en el inventario de cuartos en
Adquisición de dos hoteles en operación desarrollo (26 cuartos).
(397 cuartos).

Apertura de 11 hoteles del portafolio de

desarrollo (1,518 cuartos).

Adquisición de cuatro proyectos de

2016
hoteles en desarrollo (660 cuartos) y
disminución en el inventario de cuartos en
desarrollo (7 cuartos).

Live Aqua Monterrey Valle

9
 Estructura
El siguiente diagrama muestra la estructura de FibraHotel:

> Elige Miembros del Comité

Técnico y nombra al
Asamblea de Representante Común.
Tenedores de CBFIs > Facultades para modificar
el Contrato de Fideicomiso
o liquidar los activos del
fideicomiso.
Tenedores de Fideicomiso > Facultad para rescindir el
CBFIs de Control contrato de Asesoría y
Planeación sin “causa”.
> Aprueba la emisión, desliste
o cancelación de CBFIs.

84.3% 15.7% > Aprueba transacciones

relevantes de inmuebles.

Contrato de Asesoría y
Administradora Planeación.

Deutsche Bank CI Banco, S.A. Fibra Hotelera Comisión de Asesoría: 1%

Mexicana, S.A. de anual del valor en libros de
México, S.A. (Representante los activos sin depreciar
(Fiduciario) Común) C.V. (Asesor) neto de deuda, pagadera
trimestralmente.

Contratos de Operación
Empresas
Operadoras
de Hoteles
Ingresos por Rentas
(alojamiento)
> Recibe ingresos por renta de
Huéspedes
habitaciones, paga gastos
y costos relacionados, así
como gastos inmobiliarios.
> Recibe dividendos después
Contrato de
de impuestos por parte
Administración
del Administrador y cubre Ingresos por servicios
cualquier faltante de efectivo hoteleros diferentes a
relacionado a gastos. habitaciones.

Fibra Hotelera, S.C.

> Provee servicios hoteleros y de (Administrador)
administración de propiedades (la mayoría
subcontratados con terceros).
> Recibe ingresos por servicios no
relacionados a habitaciones de hotel, paga Contratos de Servicios
costos y gastos relacionados.
> Paga gastos relacionados con su propia Comisión de Servicios 5%
operación. de la nómina bruta.
> Sujeto al pago de impuestos.
> Pago de dividendos después de impuestos
Compañías de
a FibraHotel o recibe distribuciones de Servicios
FibraHotel para cubrir cualquier faltante de
efectivo relacionado a gastos.
> Proveen servicios de
personal.
> Empleados: personal
Portafolio de Hoteles operativo del
portafolio hotelero.

La estructura de FibraHotel cuenta con las siguientes entidades: proyectos hoteleros, en la planeación estratégica y financiera
de largo plazo, en implementar las decisiones importantes,
Asesor en llevar a cabo las relaciones con inversionistas, entre otros
factores indispensables para el correcto desempeño de Fi-
Informe Anual 2016

FibraHotel está asesorado externamente por Administra-
dora Fibra Hotelera, S.A. de C.V., el Asesor. Fue constituido el
20 de septiembre de 2012 con el objeto de brindar asesoría y
se dedica únicamente a asuntos de FibraHotel. El Asesor es
responsable, entre otros aspectos, de: orientar y asesorar a
FibraHotel en la estrategia de desarrollo y adquisiciones de
braHotel. El Asesor sólo tiene derecho a recibir una comisión
anual, pagadera trimestralmente, equivalente al 1.00% (uno
por ciento) del valor en libro de los activos sin depreciar, neto
de deuda, de los activos de FibraHotel. No recibe ninguna otra
comisión (sobre activos adquiridos, por desarrollo o cualquier
otro tipo de comisión).

10
Administrador
FibraHotel está administrado internamente por FibraHotelera
S.C., el Administrador. Fue constituido el 5 de octubre de 2012
con el único objeto de asumir la responsabilidad de la adminis-
tración del día a día de los negocios. El Administrador contaba,
a la fecha del presente Informe Anual, con un equipo de 29 per-
sonas (equipo de Dirección, Administración y Finanzas, Jurídico,
Desarrollo, Operación y Mantenimiento). Es responsable, entre
otras funciones, de: la administración diaria de los negocios
de FibraHotel, del mantenimiento de los inmuebles y hoteles,
obtener los permisos y licencias necesarias, llevar a cabo la
auditoría previa sobre las posibles oportunidades de adqui-
sición y desarrollo, supervisar los proyectos de renovación/
desarrollo/re-desarrollo, supervisar los asuntos relativos a
los seguros de los activos, negociar en nombre de FibraHotel
y organizar la celebración de los contratos de administración
hotelera relacionados con los hoteles.
También es responsable de prestar ciertos servicios no re-
lacionados con la renta de habitaciones, como: alimentos y
bebidas, telefonía, Internet y otros servicios similares, por
lo cual factura a los huéspedes de los hoteles por separado,
estando los ingresos por tales servicios sujetos al pago de im-
puestos. El Administrador, al no ser sujeto a la estructura fiscal
de la FIBRA, paga impuestos como cualquier otra sociedad. Con
la utilidad generada por las actividades no relacionadas con la
renta de habitaciones, paga su parte proporcional de los gas-
tos generales de FibraHotel y sus impuestos. Cualquier utilidad
después de impuestos del Administrador es distrubuida a Fi-
braHotel quien es responsable por cualquier déficit, entre los
gastos e ingresos del Administrador.
Las Compañías de Servicios
Son responsables de proporcionar a FibraHotel el personal
necesario para la operación de los hoteles, en ocasiones ex-
cluyendo al personal del comité ejecutivo del hotel (gerente
general, contralor, gerente de ventas y ama de llaves), que en
algunos casos es proporcionado directamente por la empresa
de administración hotelera correspondiente, en cada caso, su-
jeto a supervisión y vigilancia del Administrador. De conformi-
dad con los términos de los contratos de servicios, las compa-
ñías de servicios tienen derecho a recibir una contraprestación
del 5% calculada sobre el total de la nómina que administran
para cubrir sus costos y gastos operacionales. Mensualmente,
FibraHotel reembolsa a las compañías de servicios los sala-
rios que pagan a los empleados que prestan sus servicios a los
hoteles. Para el cierre del 2016 contaba con aproximadamente
3,330 empleados dentro de las compañías de servicios.

Equipo de dirección

Asesor de FibraHotel

Roberto Alberto Simón

Galante Galante Galante

Administrador de FibraHotel

Eduardo López
Director General

Edouard Boudrant Guillermo Bravo José Luis Jácome Lorena García

Director Director de Director de Director Legal
Financiero Desarrollo y Relación Operaciones
con Inversionistas

> Contraloría > Desarrollo > Operación > Procesos legales

> Tesorería > Adquisiciones > Mantenimiento
> Activos Fijos > Relación con > Capex
> Administración Inversionistas
> Operación
cadenas
internacionales

11
 El equipo completo del Administrador de FibraHotel comprende, a la fecha del presente Informe Anual, 29 personas incluyendo el
equipo directivo, desarrollo, operación, contraloría, tesorería, administración, jurídico, mantenimiento y activo fijo. La función de
contabilidad se lleva de manera externa con Conectum, un centro de servicio compartido con más de 16 años de experiencia en la
industria hotelera.
El equipo directivo de FibraHotel está integrado por las siguientes personas:
> Simón Galante Zaga. Es el Director Ejecutivo (Chief Executive
Officer) del Asesor de FibraHotel y miembro del Comité Téc-
nico de FibraHotel. Miembro Fundador y Director Ejecutivo
de Grupo GDI. Cuenta con más de 20 años de experiencia en
los segmentos hoteleros, comerciales y residenciales como
desarrollador y administrador de bienes raíces, así como
también en la adquisición, el desarrollo y el financiamiento
de este tipo de proyectos. Es miembro del consejo de Fon-
do Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La
Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, las cuales son
empresas de Grupo GDI. Tiene una especialización en Admi-
nistración de Empresas del IPADE.
> Eduardo López García. Es el Director General (Chief Execu-
tive Officer) del Administrador de FibraHotel. Fungió como
Director de Inversiones Hoteleras y Desarrollo en Grupo Po-
sadas desde 1993, hasta que se unió como Director del Área
de Hoteles a Grupo GDI en 2006, cuando tenía sólo seis ho-
teles. Así mismo, negoció un contrato con un desarrollador
mexicano, líder en bienes raíces y con Grupo Posadas para
desarrollar hoteles adicionales a ser operados por Grupo
Posadas. Cuenta con más de 20 años de experiencia en el de-
sarrollo y la administración de hoteles.
> Edouard Boudrant. Es el Director Administrativo y de Finanzas
(Chief Financial Officer) del Administrador de FibraHotel. Cuen-
ta con una licenciatura en Administración de Empresas por
la Universidad de las Américas (UDLA) en Puebla y del Centre
d’Études Supérieures Européennes de Management (CESEM)
en Reims, Francia, y una maestría en Derecho Corporativo en el
École Supérieure des Sciences Économiques et Commerciales
(ESSEC) de París. Su experiencia profesional incluye ocho años
trabajando en banca de inversión tanto en Francia (Société Gé-
nérale y Lazard-NATIXIS) como en México (BBVA Bancomer).
Informe Anual 2016
12
> Guillermo Bravo Escobosa. Es el Director de Desarrollo y
de Relaciones con Inversionistas (Head of Corporate De-
velopment & Investors Relations), del Administrador de
FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Ingeniería In-
dustrial por la Universidad Iberoamericana de México y
una maestría en Administración de Empresas (MBA) por
la Universidad de Chicago Booth School of Business y su
experiencia profesional incluye trabajar como analista de
crédito y ejecutivo de relaciones en Scotiabank Inverlat
en México, así como Asociado en los Grupos de Fusiones
y Adquisiciones de Latinoamérica e Industria Diversas de
Estados Unidos (Diversified Industries) en J.P. Morgan en
Nueva York.
> Lorena García Núñez. Es la Directora Jurídica (Legal Coun-
sel) del Administrador de FibraHotel. Se unió al Grupo GDI en
el año 2002 y cuenta con más de 15 años de experiencia en
el negocio hotelero e inmobiliario.
> José Luis Jácome Herrera. Es el Director de Operación
Hotelera (Chief Operating Officer) del Administrador de
FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Administración
de Empresas Turísticas por la Universidad Anáhuac del Sur
y de la École Supérieure de Gestion (ESG) de París, Fran-
cia, especializándose en Hotel, International and Luxury
Marketing. Cuenta con una maestría en Administración de
Empresas (MBA) en alta dirección en el IPADE en conjunto
con un curso de Value Investing por Columbia Universi-
ty, Nueva York. Su experiencia profesional incluye más de
ocho años en la operación de hoteles de diferentes cade-
nas hoteleras como Fairmont, Posadas y Las Brisas, entre
otros, ocupando diferentes cargos desde Director de Hotel,
Gerente General hasta Gerente de Recepción y Gerente de
Alimentos & Bebidas.
One Durango
 En adición al bono demográfico que tiene México en contar con una de las
más atractivas pirámides poblacionales, el país recientemente hizo un es-
fuerzo importante en implementar una seríe de reformas en los sectores
de energía y telecomunicaciones, así como en educación, política y fiscal.
El consumo privado continúa siendo el motor principal del crecimiento del
país, sin embargo la manufactura ha ganado terreno debido a la mejora de
la demanda americana, una estructura de costos favo-
rable y calificada, todo en conjunto con el aumento en
la competitividad gracias a la depreciación del peso y la
importante inversión en infraestructura realizada por el
gobierno. Este crecimiento en la industria de manufac-
tura presenta un riesgo por las políticas proteccionistas
extranjeras y la posible renegociación del NAFTA, lo
que podría limitar la inversión extranjera directa en
los próximos años. Esta inversión que representó Ps.

Panorama
$26,000 millones de dólares en 2016 según UNCTAD, y
con un promedio de los últimos cinco años de más de Ps.
$30,000 millones de dólares.

general En lo que se refiere al turismo, esta industria en Méxi-

co fue responsable de aproximadamente el 8.5% del PIB

de la de acuerdo con datos de la OCDE, creciendo a una Tasa

Anual Compuesta de Crecimiento (TACC) de 6.4% entre
los años 2008 y 2015, según el INEGI, sólo por detrás del

industria sector de manufactura y el promedio de los sectores de

servicios. Asimismo, el número de visitantes al país ha
mostrado una tendencia favorable, en parte, gracias a la
calidad de los servicios y oferta turística, apoyado por
la mejora en conectividad y un tipo de cambio atracti-
vo para extranjeros. México ocupa el sexto lugar a nivel
mundial en número de sitios declarados Patrimonio
Mundial por la Organización de las Naciones Unidas para
la Educación la Ciencia y la Cultura, o UNESCO, contando
con 34 de ellos, de los cuales 27 son culturales, seis son
naturales y uno es mixto.

De acuerdo con la Organización Mundial del Turismo,

Fiesta Americana Monterrey Pabellón M
México figuró como el noveno (9°) país más visitado en
2015, con aproximadamente 32.1 millones de visitantes
internacionales, incrementando 9.6% con respecto al
año anterior. De acuerdo con la Secretaría de Turismo,
en 2016 México recibió aproximadamente 35 millones
de visitantes internacionales, incrementando 8.9%
con respecto al año anterior. En este sentido, Cancún

E
l panorama de México para la indus- recibió aproximadamente 7 millones de visitantes internacionales en 2016, posicio-
tria hotelera, durante los próximos nándose como el destino con mayor afluencia de visitantes extranjeros durante el
años, continúa siendo prometedor año, seguido por la Ciudad de México y otros destinos turísticos como Los Cabos y
ya que se ha contrarrestado cualquier Puerto Vallarta. México está bien posicionado para beneficiarse de las tendencias
impacto negativo provocado por la de- en turismo internacional de largo plazo debido a su cercanía con Estados Unidos y
valuación del peso, la incertidumbre del Canadá, lo que representa aproximadamente 359 millones de personas que se en-
Tratado de Libre Comercio de América cuentran a un promedio de 3.5 horas de vuelo (seis horas máximo) de los principales
del Norte (NAFTA), y la desaceleración destinos turísticos de México.
de la economía petrolera mediante un
importante aumento en la demanda y el Las siguientes gráficas muestran el aumento en llegadas de visitantes internacionales
consumo doméstico, el incremento en a México y el gasto de visitantes internacionales en México entre los años 2010 y 2016:
turismo en el país, las bajas tasas de des-
empleo, la estabilidad macroeconómica, Visitantes Internacionales a México Gasto anual de Visitantes Extranjeros
así como la inversión extranjera directa (millones) (miles de millones de dólares)
que continúa impulsando la industria en
el país. Como resultado, según The Eco- TACC 2010-2016
TACC 2010-2016 TACC 2010-2016
TACC 2010-2016
nomist Intelligence Unit, las proyecciones 7.0% 7.0% 8.5% 8.5%
40 40 32.1 35
32.1 35 30 30
indican un crecimiento anual promedio 29.3 29.3
30 30 23.4 23.423.4 23.424.2 24.2 19.6 19.6
17.7 17.7
del PIB nacional real de 3.2% durante los 23.3 23.3 20 20 16.2 16.2
13.9 13.9
12.7 12.7
20 20 12 11.9
12 11.9
próximos 15 años (de 2015 a 2030), debido
10 10 10 10
a la sólida estructura de reformas recien-
temente implementadas y el beneficio de 0 0 0 0
un bono demográfico, sin embargo ese
2014

2014

2014

2014
2010

2010

2010

2010
2016

2016

2016

2016
2012

2012

2012

2012
2013

2013

2013

2013
2015

2015

2015

2015
2011

2011

2011

2011

crecimiento podría ser menor si se pre-

sentan riesgos institucionales. Fuente:Fuente:
Reporte de la Actividad
Reporte Turística
de la Actividad 2016 2016
Turística Fuente:Fuente:
Reporte
Reporte
de la Actividad
de la Actividad
Turística
Turística
2016 2016

13
 De acuerdo con datos del INEGI, el empleo turístico se in-
crementó 4.8% en 2016 con respecto al año anterior, sólo
por debajo de los sectores de construcción, restaurantes
y servicios de alojamiento, alcanzando aproximadamente
15.6 millones de puestos de trabajo directos y repre-
sentando durante 2016, el 8.4% del empleo total en la
economía mexicana.

Esperamos que el número de visitantes internacionales

que ingresan al país continúe aumentando de manera sig- La industria hotelera urbana continúa siendo un mercado
nificativa debido a desarrollos de infraestructura clave a en expansión y está sumamente fragmentado, especial-
concluirse en el corto plazo y a los acuerdos estratégicos mente con relación a la oferta de opciones de hotelería más
para incrementar la conectividad aérea. económicas. De acuerdo a HVS, el inventario de estableci-
mientos en los principales mercados del país, arroja un total
De acuerdo con Consejo Mundial de Viajes y Turismo de 1,328 hoteles con 146,448 habitaciones orientados a ser-
(WTTC) por sus siglas en inglés, de 2010 a 2015 la inversión vir a viajeros de negocios en 40 mercados seleccionados del
de capital en el sector turístico en México creció a una TACC país. De esos 1,328 hoteles, 715 son independientes y 613
de 5.4%, lo que representa aproximadamente el doble del son hoteles de marca.
crecimiento anual promedio del PIB de México en dicho pe-
riodo, y se espera que crecerá a Ps. $240,000 millones al Al día de hoy, según HVS, México cuenta, en el sector hote-
2026 en comparación con Ps. $126,000 millones esperados lero urbano, con 30 grupos hoteleros y más de 60 marcas
al 2016, lo que representa una TACC de 6.7 por ciento. reconocidas tanto a nivel nacional (Camino Real, Fiesta
Americana, Quinta Real, Fiesta Inn, One Hotels, Real Inn
Por otro lado, México celebró el Acuerdo Bilateral Aéreo y City Express, entre otras) como internacional (Marrio-
con Estados Unidos (conocido como “Cielos Abiertos”), tt, Hilton, Holiday Inn, Ibis, Fairfield Inn, Hampton Inn y
celebrado entre México y Estados Unidos, el cual entró Courtyard, entre otras). El grupo hotelero más importante
en vigor el 21 de agosto de 2016. De acuerdo con el De- en México es Grupo Posadas con un 24% del total de los
partamento de Transporte de Estados Unidos, el Acuerdo hoteles urbanos de marca, seguido por InterContinental
Bilateral tiene como objetivo aumentar la competencia Hotels Group con aproximadamente 23% y City Express
entre aerolíneas y ampliar el mercado de la aviación trans- con un 15 por ciento.
fronteriza mediante la eliminación de las restricciones en
la operación de rutas aéreas entre México y Estados Uni- Acorde con HVS, la industria hotelera urbana en Méxi-
dos. Dicho Acuerdo permite a las aerolíneas extranjeras co sigue caracterizándose por una alta penetración de
hacer paradas para recoger pasajeros locales y continuar los hoteles independientes, excepto en las ciudades
a sus destinos, así como no contar con un límite de aerolí- más importantes como la Ciudad de México o Monte-
neas permitidas para realizar una misma ruta, el cual era rrey. Al día de hoy, 54% de la muestra analizada por HVS
de tres antes de la celebración del Acuerdo. se encuentra conformada por hoteles independientes
(representando 38% del número total de cuartos), mien-
El mercado hotelero mexicano se ha transformado gracias a tras que en Estados Unidos se estima que el inventario
las tendencias económicas en el país a nivel nacional y a nivel de hoteles de marca cubre aproximadamente el 65% del
local. Se espera que la demanda de cuartos continúe cre- inventario total, y hasta un 70% u 80% en los principa-
ciendo en 2017 más rápido que la oferta hotelera, y esto lleve les centros urbanos e industriales. Adicionalmente, el
a un fuerte incremento nacional de Tarifa Efectiva en 2017. mercado hotelero mexicano cuenta con un número limi-
México tiene el sector de hospitalidad más desarrollado de tado de propietarios de portafolios significativos, varios
Latinoamérica, demostrado por los niveles sobresalientes de ellos de operadores con marcas franquiciadas. En
de visitantes durante los últimos cuatro años, distribuidos términos generales, el mercado hotelero está relativa-
entre destinos turísticos y comerciales, así como un merca- mente fragmentado.
do de negocios creciente y bien establecido que continuará
creciendo a la par con la economía nacional. El mercado hotelero en los centros urbanos e industria-
les del país, de acuerdo a HVS, ha seguido en la línea de
% del % del tendencias que se han establecido durante los últimos
Número Número
número número años. El inventario de proyectos en varias plazas se ha
de de
Tipo de total de total de
hoteles cuartos incrementado, acompañando el crecimiento en el sector
Hoteles hoteles cuartos
industrial. En un entorno global incierto, en el que influ-
Afiliados a marcas
323 24% 49,516 34% yen eventos geopolíticos, retrocesos en varias economías
internacionales
Afiliados a marcas
emergentes y periodos electorales, particularmente en
290 22% 40,632 28% Estados Unidos, la economía mexicana se ha mantenido
mexicanas
Hoteles relativamente sana y bien posicionada. El trabajo de las
715 54% 56,300 38%
independientes últimas dos décadas ha conducido a un cambio fundamen-
Total 1,328 100% 146,448 100% tal, de una economía cerrada y con una alta dependencia
Fuente: HVS en exportaciones petroleras a una economía cuyo motor
Informe Anual 2016

es el consumo interno y la manufactura de productos para

exportación. La industria automotriz es un buen ejemplo

14

de esta tendencia, de su desarrollo se ha desprendido el
crecimiento en la aeronáutica, entre otras industrias. Las
reformas estructurales de los últimos años, en particular
en la industria energética, deberá abonar a esta tendencia
favorable, si bien el avance en este rubro pudiese ir más
lentamente en tanto los precios del petróleo se manten-
gan a niveles acotados.
Ante este panorama, no deja de ser importante recono-
cer que México está compuesto por economías regionales,
algunas con actividad económica robusta y, por consi-
guiente, con demanda profunda para cuartos hoteleros, en
tanto que otras no gozan de la mismas ventajas, teniendo
una demanda hotelera más limitada. Al ampliar sus car-
teras, tanto inversionistas como operadores estudian las
condiciones de la economía local, así como el equilibrio de
oferta y demanda que permite evaluar el posicionamien-
to y posible comportamiento de distintos proyectos bajo
consideración. En ciertas plazas, se observa actualmente
una condición de sobreoferta, pero en términos generales
esto se ha dado en mercados con demanda considerable
en los que se espera una condición de relativo equilibrio
entre oferta y demanda a plazo medio.
Se observa en el mercado el ímpetu de cadenas hotele-
ras con formatos y ofertas distintas que buscan ampliar
su presencia en el país. Este fenómeno permite una mi-
gración de proyectos independientes a hoteles de marca,
creando una dinámica competitiva. Este mismo fenó-
meno conduce a una mayor segmentación del mercado
hotelero, en el que el huésped puede encontrar distintas
opciones que satisfacen sus necesidades y, a la vez, que
permite a grupos inversionistas ampliar sus carteras en
plazas prioritarias.
Actualmente las tarifas promedio en México en comparación
con Estados Unidos son las siguientes (1 USD = Ps. $18.35):
> Tarifa promedio de hoteles tipo servicio limitado: Ps.
$980 México contra Ps. $1,100 en Estados Unidos (12%
más elevado que en México).
> Tarifa promedio de hoteles tipo servicio selecto: Ps.
$1,360 en México contra Ps. $1,500 en Estados Unidos
(10% más elevado que en México).
De acuerdo a STR se pronostica que durante 2017 la deman-
da se incremente en un 3.5% dejando un crecimiento en la
ocupación hotelera de 1.6 puntos porcentuales debido al
aumento del 1.2% de la oferta existente, con un incremento
en la tarifa promedio del 0.9% y en la tarifa efectiva del 0.7
por ciento. Según STR, la nueva oferta pudiera representar
63 hoteles (9,273 habitaciones) en construcción. Actual-
mente en el mercado se estima que hay 83 hoteles (12,693
habitaciones) adicionales en proceso de planeación.
A pesar de las tenencias de crecimiento positivas antes
mencionadas, el país no es completamente inmune a los
efectos de desaceleración económica mundial, particular-
mente a la influencia de Estados Unidos, el principal socio
comercial de México. Otros posibles riesgos a corto plazo
incluyen rezagos en el sector energético, recortes al gas-
to público provocados por la baja de ingresos petroleros
y el efecto dominó de la desaceleración en económica en
China. De igual forma, los problemas de seguridad que im-
pactan al país, continúan representando un gran riesgo.
A pesar de estos factores, México tiene el sector de hos-
pitalidad más desarrollado de Latinoamérica, lo cual está
demostrado por los niveles sobresalientes de penetra-
ción de marcas, así como por el número de visitantes
durante los últimos cuatro años, distribuidos entre desti-
nos turísticos y de negocios.
Oportunidad de mercado
FibraHotel tiene una excelente posición como vehícu-
lo de inversión capaz de brindar a los inversionistas
una plataforma de crecimiento y de generación de va-
lor con exposición directa al sector hotelero local. Al ser
únicamente propietario de hoteles, cuenta con atracti-
vas oportunidades de sinergias con otros participantes
de mercado como compañías hoteleras nacionales e in-
ternacionales, operadores de hoteles, desarrolladores
inmobiliarios y otros actores en los mercados de bienes
raíces de país. El mercado hotelero brinda oportunida-
des interesantes de crecimiento sostenido tanto para
FibraHotel como para sus tenedores debido a la eficien-
cia operativa del vehículo, las tendencias del mercado en
México y el crecimiento de hoteles recientemente abier-
tos o en proceso de desarrollo.
Además, FibraHotel es capaz de seguir aprovechando
esas oportunidades gracias a la experiencia de su Asesor,
de su equipo directivo, de sus relaciones en la indus-
tria hotelera en México y a la ventaja de ser una FIBRA
hotelera que cotiza en la BMV, con acceso a capitales y
beneficios fiscales a los que otras compañías no siempre
pueden tener acceso.
Las ventajas competitivas de FibraHotel y las estrategias
que realiza y pretende continuar llevando a cabo, le per-
miten y permitirán diferenciarse de los competidores en
México y le fortalecerá en el objetivo de construir un por-
tafolio de activos hoteleros de primera calidad en el país.
Live Aqua Monterrey Valle 15
 Estrategia de
FibraHotel

AC by Marriott Guadalajara

Fortalezas competitivas
FibraHotel tiene las siguientes fortalezas competitivas:

Líder en el mercado con un portafolio de hoteles de alta calidad, múltiples marcas y operadores, geo-
gráficamente diversificado y difícil de replicar. FibraHotel cuenta con el portafolio hotelero más grande
y de alta calidad en México, con una gama de hoteles diversificada geográficamente y con propiedades
icónicas como Live Aqua Monterrey Valle, Grand Fiesta Americana Monterrey Valle, AC by Marriott Guada-
lajara y Fiesta Americana Pabellón M. Los hoteles operan en segmentos atractivos dentro de la industria
hotelera mexicana que se caracterizan no sólo por el potencial de generar atractivos rendimientos sobre el
capital invertido sino también por la oportunidad de tener un crecimiento importante debido a la demanda
Informe Anual 2016

insatisfecha de instalaciones de este tipo en México y la posible consolidación del sector. Por otra parte,
FibraHotel se beneficia del crecimiento de la economía, del mercado interno y del turismo, los cuales han
tenido una importante expansión en los últimos años impulsado por las diferentes economías regionales,
visitantes extranjeros y la inversión extranjera directa. Adicionalmente, cuenta con un número importante
de cuartos de hoteles recientemente desarrollados que están en proceso de estabilización, por lo que al
continuar este proceso deberían proporcionar un crecimiento del flujo de la FIBRA.

16
FibraHotel espera continuar diversificando su portafolio a
través de la adquisición y el desarrollo de nuevos hoteles en
ubicaciones únicas y con prospectos atractivos. Los hoteles
están relacionados con marcas reconocidas, lo cual brin-
da ventajas importantes y genera demanda debido a varios
factores como: la calidad de su servicio, los programas de
lealtad, los sistemas de reservaciones y los canales de dis-
tribución nacional e internacional. Actualmente, cuenta con
varias marcas reconocidas como: Live Aqua, Live Aqua Bou-
tique, Sheraton, Grand Fiesta Americana, Fiesta Americana,
Camino Real, AC by Marriott, Fiesta Inn, Courtyard by Marrio-
tt, Fairfield Inn & Suites by Marriott, One Hotels, Camino Real
Suites y Fiesta Inn Lofts. Estos hoteles son operados por di-
ferentes compañías incluyendo a Grupo Posadas, Grupo Real
Turismo y Marriott International.
Los hoteles de FibraHotel están localizados, principalmente, en
mercados que presentan actividad industrial, corporativa y/o
turística significativa, lo cual genera una demanda considerable
de servicios de hotelería orientada a los viajeros. Asimismo, es-
tán localizados en lugares estratégicos con distintas barreras
de entrada, incluyendo la ubicación dentro o cerca de centros
comerciales, aeropuertos, y/o parques industriales. Esas ubi-
caciones no son fáciles de replicar y brindan a los huéspedes
acceso a una amplia gama de servicios complementarios que
mejoran, indudablemente, su experiencia.
Las sólidas relaciones del equipo directivo y Grupo de Control
brindan un amplio acceso a las oportunidades de inversión.
Los directivos de FibraHotel cuentan con gran experiencia
en la adquisición, desarrollo, financiamiento, renovación, re-
posicionamiento, re-desarrollo y administración de hoteles.
Asimismo, tienen profundos conocimientos del mercado inmo-
biliario mexicano, han establecido y mantienen una amplia red
de contactos en la industria hotelera, incluyendo relaciones a
largo plazo con propietarios de hoteles, compañías operadoras
de hoteles, agentes (brokers) de hoteles y otros participantes
clave en la industria como son los desarrolladores inmobilia-
rios más destacados de México (centros comerciales, oficinas
y parques industriales, entre otros). A través de estas distintas
relaciones, el equipo directivo identifica y evalúa numerosas
oportunidades potenciales de adquisición y desarrollo para
crecer de manera rentable el portafolio de FibraHotel.
Asimismo, las sólidas relaciones del equipo directivo con
compañías operadoras de hoteles proporcionan a FibraHotel
valiosos conocimientos relacionados con el concepto de mar-
ca y le da acceso a numerosas oportunidades de desarrollo y
atractivas adquisiciones, varias de las cuales podrían no es-
tar disponibles para otros competidores. Cabe mencionar que
a través de su relación con Grupo GDI, FibraHotel tiene acce-
so a oportunidades potenciales de adquisiciones y proyectos
de desarrollo.
Propietario de activos con modelo operativo eficiente e inte-
reses alineados. Un elemento fundamental de FibraHotel es la
celebración de contratos con compañías operadoras de hoteles
a quienes se pagan comisiones predominantemente variables
con base en la utilidad bruta de operación, lo cual alinea los in-
tereses de FibraHotel con los de las compañías operadoras de
hoteles y minimiza los gastos en un ciclo a la baja, lo que brinda
una gran flexibilidad y permite aprovechar un punto de equili-
brio económico relativamente bajo.
La política de arquitectura abierta permite a FibraHotel aso-
ciarse con la empresa operadora y la marca de hoteles que
resulte más conveniente para cada hotel y circunstancia. Los
hoteles en desarrollo han sido y seguirán siendo construidos
con base en planos arquitectónicos que buscan maximizar el
uso de espacios generadores de ingresos y minimizar tanto los
costos de construcción como los gastos operativos. De igual
forma, enfatiza una administración de activos rigurosa, la cual
mejora el rendimiento operativo. Por ejemplo, vigila y aseso-
ra proactivamente a las compañías operadoras de hoteles en
la mayoría de los aspectos de su operación, incluyendo el po-
sicionamiento y reposicionamiento de inmuebles, análisis de
operaciones, diseño físico, renovación y mejoras fundamenta-
les. Como resultado de lo anterior, FibraHotel ha desarrollado
un modelo operativo eficiente que brinda un apalancamiento
operativo sustancial en una variedad de condiciones y ciclos del
mercado. Además, considera que existe un potencial de incre-
mento en los niveles de tarifa efectiva, principalmente en tarifa
promedio, lo cual conjuntamente con el apalancamiento ope-
rativo, ayudará a incrementar la rentabilidad del portafolio de
FibraHotel conforme al ambiente económico mejore en México.
También puede y podrá continuar aumentando las tarifas efec-
tivas y los márgenes de utilidad en el futuro conforme se vayan
integrando dichos hoteles a la plataforma operativa.
Ventaja de ser un precursor con un fuerte balance general
y acceso a capital. FibraHotel fue la primera FIBRA enfocada
en la industria hotelera que cotiza en la BMV y considera ser el
vehículo de inversión mejor posicionado para crecer un porta-
folio de hoteles. Como una empresa que cotiza en la BMV, tiene
y tendrá un mejor acceso al capital y también la oportunidad
de emitir CBFIs a posibles vendedores a cambio de sus inmue-
bles, brindándoles una opción adicional fiscalmente eficiente
de liquidez.
FibraHotel cuenta, al 31 de diciembre de 2016, con una adecua-
da posición de liquidez. Por ello, conjuntamente con la sólida
base de activos, tiene y tendrá la capacidad para continuar in-
curriendo en deuda, de forma conservadora y sin alcanzar sus
límites de endeudamiento, lo cual le permitirá aprovechar las
oportunidades favorables de desarrollo, adquisición e inver-
sión. Como resultado de la presencia establecida de FibraHotel
en el mercado hotelero mexicano, su ventaja de ser precursor,
su escala de operaciones, la alta calidad de su portafolio y su
sólida situación financiera, FibraHotel considera que está y es-
tará bien posicionado para aprovechar las oportunidades de
adquisiciones que existan en la altamente fragmentada indus-
tria hotelera en México y de desarrollo asociándose con las
operadoras de hoteles más grandes que busquen un socio ca-
pitalista institucional.
Sólida trayectoria de crecimiento. El equipo directivo de
FibraHotel tiene una sólida trayectoria de crecimiento,
logrando incrementar de 17 hoteles y 2,329 habitaciones del
Portafolio de Contribución a 85 hoteles y 12,023 habitaciones
al cierre del 2016 el portafolio actual. Este crecimiento se ha
dado a través de la adquisición de 35 hoteles y el desarrollo de
33 hoteles, y representa un crecimiento anual compuesto en
cuartos superior de 62 por ciento.
Alineamiento de intereses a largo plazo con el Grupo de
Control y la dirección. Las relaciones entre FibraHotel, su
Asesor y Grupo GDI se estructuraron de manera de que todos los
17
 intereses estén cercanamente alineados. Conforme al Contrato
de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, los Fideicomitentes
Adherentes Relevantes han acordado otorgar el derecho
preferencial para adquirir cualquier oportunidad de inversión
en hospedaje a futuro generada por cualquiera de ellos, en
la medida que dicha oportunidad cumpla sustancialmente
con todos los requerimientos de elegibilidad para inversión
establecidos en el Contrato de Fideicomiso, siempre y cuando el
Fideicomiso de Control sea tenedor de cuando menos el 15% de
los CBFIs en circulación.
Los CBFIs propiedad de los directivos relevantes de Grupo GDI,
así como los CBFIs propiedad de los ejecutivos relevantes del
Asesor y los CBFIs que ciertos miembros del Comité Técni-
co recibieron en relación con las Operaciones Iniciales, fueron
transferidos a un Fideicomiso de Control y están sujetos a cier-
tas restricciones para su enajenación. FibraHotel considera que
las importantes participaciones en capital por los directivos del
Asesor y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes crean una
alineación a largo plazo de los intereses de FibraHotel con los
del Asesor y los de Grupo GDI.
Estrategia
El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendimien-
tos ajustados a riesgos para los tenedores de sus CBFIs,
principalmente a través de distribuciones de su resulta-
do fiscal y de retorno de capital, según determine el Comité
Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI (en 2013,
2014, 2015 y 2016 FibraHotel distribuyó respectivamen-
te Ps. $338 millones, Ps. $424 millones, Ps. $436 millones
y Ps. $503 millones a sus tenedores). Esta meta la preten-
de lograr a través de la titularidad, expansión y la operación
eficaz de un portafolio de hoteles de alta calidad, de distin-
tas marcas y geográficamente diversificados, operados por
compañías operadoras de hoteles independientes de recono-
cido prestigio en todo México que pueden brindar atractivos
rendimientos sobre la inversión y generar una apreciación
de valor a largo plazo a través de una administración de ac-
tivos eficaz. Se busca alcanzar este objetivo a través de las
siguientes estrategias de inversión y desarrollo:
Crecer y consolidar el mercado de hoteles en México.
FibraHotel planea continuar creciendo en mercados grandes y
maduros, así como en aquellos donde hay una fuerte actividad
industrial, comercial y turística a través de adquisiciones
y desarrollos de activos hoteleros. En este sentido, planea
invertir en ubicaciones estratégicas que brindan una alternativa
conveniente para los viajeros.
También busca seguir teniendo presencia en ubicaciones es-
tratégicas y con atractivas perspectivas inmobiliarias, tales
como centros comerciales, aeropuertos y centros industria-
Informe Anual 2016
les, buscando mejorar la plataforma operativa y maximizar
las tarifas efectivas. Asimismo, se enfoca en oportunidades
donde se pueda mejorar el valor a través de estrategias de
inversión proactivas, tales como renovación, reposiciona-
miento o cambio de marca, como en los casos de hoteles sin
marca o mal administrados.
18
FibraHotel considera que con el extenso conocimiento y las am-
plias relaciones, dentro de la industria local de su Asesor y del
equipo directivo, podrá concretar oportunidades con propieta-
rios y operadores de hoteles pequeños e independientes hasta
operadores que busquen enajenar los hoteles que actualmente
poseen. Adicionalmente, la capacidad de desarrollo y las rela-
ciones con desarrolladores enfocados en proyectos de usos
mixtos presentan interesantes oportunidades de crecimiento.
De igual forma, considera que con un crecimiento disciplinado,
enfocado en incrementar valor para los tenedores de los CBFIs,
su portafolio podrá continuar creciendo en el mediano plazo,
aprovechando las características del mercado mexicano.
Buscar oportunidades usando el acceso único de FibraHotel
a oportunidades de inversión en hoteles. A través de su rela-
ción con Grupo GDI, FibraHotel tiene acceso a una amplia gama
de posibles adquisiciones, incluyendo los derechos de prefe-
rencia con respecto a oportunidades de inversión hotelera.
Éstas, así como la amplitud de las relaciones que ha estableci-
do en las industrias tanto inmobiliaria como hotelera mexicana,
generan una fuente continua de atractivas oportunidades de in-
versión fuera del proceso del mercado competitivo a través de
las cuales podrá hacer crecer su portafolio de forma disciplina-
da e incrementar el valor para todos los tenedores de sus CBFIs.
También el uso de compañías operadoras de hoteles indepen-
dientes brinda acceso a oportunidades de inversión, ya que
estas empresas podrán proporcionar posibles operaciones con
la expectativa de que se les adjudicará el contrato de adminis-
tración hotelera si FibraHotel adquiere el hotel.
Aprovechar oportunidades de crecimiento orgánico. FibraHotel
considera que puede y podrá aprovechar oportunidades de creci-
miento orgánico gracias a sus diversas ventajas como:
(i) Su enfoque en la ubicación estratégica de sus hoteles en
proyectos de usos mixtos como centros comerciales le per-
mitirá participar en el crecimiento de la economía mexicana
(y las economías regionales), así como la creciente inver-
sión extranjera directa y el turismo;
(ii) continuar aplicando su plataforma operativa eficiente y
su administración de activos disciplinada a su portafolio y
cualquier adquisición/desarrollo que se lleve a cabo; y
(iii) su mayor tamaño, debido a la adquisición y desarrollo de nue-
vos hoteles, el cual proporciona ventajas para buscar mejoras
en los márgenes operativos en los hoteles de su portafolio.
FibraHotel considera que existe una clara oportunidad de au-
mentar la tarifa efectiva en sus hoteles. Durante 2016, con
base a un perímetro de propiedades comparables de 56 ho-
teles estabilizados, la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $670,
representando un incremento de 12.3% contra el año 2015 (Ps.
$597), comparado con una tasa de inflación del 3.4% y con
un crecimiento del PIB mexicano de 2.4% por ciento contra el
año 2015. Este importante crecimiento se debe parcialmente a
condiciones de mercado y parcialmente a la calidad de sus ac-
tivos y el manejo de los mismos.
Las tendencias positivas en el consumo interno, las reformas
estructurales implementadas recientemente, el incremento en
el sector turismo y la creciente competitividad del sector in-
dustrial mexicano, hacen de México un lugar atractivo para la
inversión hotelera. Con un riesgo país estable y atractivo, una
dinámica creación de empleos, un sector bancario sólidamente
capitalizado, un bajo apalancamiento en el sector privado y dis-
minuciones en el índice de dependencia demográfica, FibraHotel
estima que la economía del país está en vías de crecimiento, lo
cual resultará en una mayor demanda de servicios de hotelería
para los viajeros en el país.
Es un hecho, que puede y podrá aumentar la eficiencia ope-
rativa de los hoteles adquiridos conforme se integren a su
plataforma, y que los hoteles en proceso de estabilización o
en proceso de desarrollo deberían mejorar las eficiencias del
portafolio. Las eficiencias operativas incluyen: operar bajo
contratos de administración hotelera con estructuras de co-
misiones variables, la administración de activos disciplinada,
la política de arquitectura abierta y el manejo de procesos de
estabilización de hoteles. También se revisan regularmente
oportunidades para invertir en los hoteles con la finalidad de
mejorar su calidad y atractivo, aumentar su valor a largo plazo
y generar atractivos rendimientos sobre la inversión. Se apli-
cará el mismo enfoque riguroso de administración de activos a
hoteles adquiridos en el futuro.
Asociación con marcas de hoteles líderes y compañías opera-
doras de hoteles. El uso de marcas de primer nivel y su relación
con compañías operadoras de hoteles líderes, tanto locales (Gru-
po Posadas, Grupo Real Turismo) como internacionales (Marriott
International), provee importantes ventajas porque estas mar-
cas y operadores de hoteles gozan de prestigio, cuentan con
programas de lealtad, modernos sistemas de reservaciones,
segmentación efectiva de productos, distribución nacional e in-
ternacional y una fuerte conciencia de las necesidades de los
huéspedes que fomentan la demanda y pueden resultar en una
mayor ocupación, tarifa promedio y tarifa efectiva. Como resul-
tado de nuestra estrategia de arquitectura abierta, permite a
FibraHotel relacionarse con la compañía operadora de hoteles
que resulte más conveniente para cada hotel y circunstancia.
Las sólidas relaciones del equipo directivo del Asesor con las
principales compañías operadoras de hoteles, conjuntamen-
te con la experiencia de más de 50 años del equipo directivo,
facilitará la capacidad de trabajar de manera eficiente con di-
chas compañías operadoras de hoteles, brindará conocimientos
valiosos relacionados con iniciativas de marca y dará acceso a
oportunidades de adquisición y desarrollo, muchas de las cua-
les quizá no estén disponibles para los competidores.
Amplia experiencia para crecer a través del desarrollo de ho-
teles en México. El importante crecimiento en la demanda
hotelera del país, durante los próximos años, va a traer atrac-
tivas oportunidades de desarrollo de hoteles de negocios en
ubicaciones estratégicas y difíciles de replicar como proyectos
de usos mixtos y centros comerciales que diversifiquen el por-
tafolio de FibraHotel, siempre buscando maximizar el retorno a
largo plazo a los tenedores.
AC by Marriott Querétaro
19

FibraHotel podrá capitalizar esta oportunidad dado que tan-
to su Asesor como su equipo directivo cuentan con una amplia
experiencia en el desarrollo de hoteles de negocios en México.
Adicionalmente, los costos por llave a los que logra desarrollar
hoteles son altamente competitivos y cumplen con estrictos es-
tándares de marcas y operadores tanto internacionales como
locales. FibraHotel cuenta con los procesos y equipos ade-
cuados para llevar a cabo estos desarrollos además de usar
compañías independientes para la construcción y desarrollo de
hoteles, eliminando cualquier conflicto de interés y maximizan-
do su capacidad de desarrollar diferentes hoteles a lo largo de
México, pero al mismo tiempo manteniendo estratégicamen-
te la estructuración y supervisión de proyectos hoteleros. Esta
combinación ayuda a determinar los proyectos más rentables,
iniciando desde la selección de la más conveniente ubicación
para el proyecto, así como la mejor marca y operador, tamaño
del hotel, incluyendo áreas de cuartos y amenidades. Todos los
desarrollos están enfocados en lograr maximizar el retorno a la
inversión a los tenedores y diversificar su portafolio en el lar-
go plazo, y a la fecha dentro de la FIBRA se han desarrollado y
abierto más de 25 hoteles.
Adquisiciones
Una parte central del crecimiento de FibraHotel se basa en
una estrategia de adquisiciones de hoteles en operación a un
precio correcto y que pueden incorporarse al portafolio en
Informe Anual 2016
operación, agregando valor a sus tenedores e incrementando
la distribución por certificado. La estrategia también está ba-
sada en una disciplina de comprar solamente hoteles de alta
20
Live Aqua Monterrey Valle
calidad en ubicaciones estratégicas y al precio correcto que
cumplan tanto con la adecuada generación de flujo de efecti-
vo (cap rate), como el correcto costo de reposición (precio por
llave). Todas las adquisiciones son evaluadas internamente,
asegurando que añadan valor a los tenedores. FibraHotel bus-
ca adquirir tanto hoteles estabilizados que sean incorporados
al portafolio bajo esquemas de operación con comisiones pre-
dominantemente variables como hoteles independientes con
alto valor del bien raíz en el cual se identifica una oportunidad
de ser reposicionado bajo una nueva marca y transferido a un
operador profesional para maximizar los flujos de efectivo al
ser incorporados al portafolio.
FibraHotel tiene un equipo de desarrollo que continuamente
está generando oportunidades que cumplan con los requisitos
de inversión. Una parte importante de éstas es que son únicas
de FibraHotel y están basadas en relaciones del equipo directivo
y del Asesor con participantes de la industria hotelera y de bie-
nes raíces en México. Así mismo, busca hoteles de alta calidad
en ubicaciones estratégicas a lo largo de todo el país que com-
plementen el portafolio y generen valor a los tenedores. Todas
las alternativas de inversión son analizadas por un comité de
adquisiciones interno y se actualizan con base a las diferentes
negociaciones que lleva a cabo el equipo directivo, seleccionan-
do solamente las mejores oportunidades que generen valor en
el largo plazo. FibraHotel está convencido que tiene una estra-
tegia de adquisiciones sostenible que le permite capitalizar en
oportunidades a través del ciclo de manera sostenible y lograr
continuar creciendo por medio de adquisiciones de hoteles. El
número de adquisiciones que FibraHotel pueda realizar está
directamente ligado con las situaciones de mercado y la dispo-
nibilidad de alternativas a adquirir al precio correcto.
Desarrollos

FibraHotel busca desarrollar hoteles en ubicaciones estraté-
gicas, principalmente dentro de proyectos de usos mixtos, en
plazas con alto dinamismo y que maximicen el retorno de la in-
versión en el largo plazo. La estrategia de desarrollo funciona
como un complemento a la de adquisición. En condiciones si-
milares, le otorga preferencia a las adquisiciones de hoteles en
operación sobre desarrollos de hoteles nuevos. Se continuará
desarrollando hoteles en situaciones estratégicas como cuan-
do no se logra entrar a una plaza a través de una adquisición
atractiva (en términos de rendimiento y costo por llave), y se
logre obtener una ubicación que tenga ventajas competitivas
como estar dentro de un proyecto de usos mixtos. Al desarro-
llar nuevos hoteles, FibraHotel espera recibir un retorno mayor
a una adquisición.
El proceso de desarrollo de un hotel inicia con la identificación
de las plazas estratégicas y los grandes proyectos de usos mix-
tos que se están llevando a cabo. Una vez que se selecciona la
ubicación, se determina el proyecto de hotel a través de un es-
tudio de mercado, definiendo el segmento de servicio del hotel,
el tamaño y las amenidades que se espera tener, así como las
diferentes opciones de marcas y operadores disponibles. El de-
sarrollo de hoteles nuevos ayuda a diversificar el portafolio a
través del crecimiento con marcas y operadores internacionales
con hoteles edificados a la medida con base a los requerimien-
tos de estas marcas.
El Asesor y el equipo directivo de FibraHotel tienen una amplia
experiencia en el desarrollo de hoteles y de acuerdo al volu-
men de hoteles se están logrando costos atractivos por llave,
manteniendo también la supervisión general y estructuración
de los proyectos hoteleros, con más de 25 hoteles en desarro-
llo abiertos dentro de la Fibra.
A la fecha del presente reporte, el portafolio de hoteles en de-
sarrollo de FibraHotel es el siguiente:

Inversión para FibraHotel

           
Fecha   Número de (Ps. $ millones)
Invertido
esperada de cuartos en
  Hotel   Estado       Total a Marzo 31
terminación construcción Remanente*
2017
1 Aloft by Marriott Veracruz   Veracruz   4T 2017   166   170.0 122.6 47.4
Ciudad de
2 Fiesta Inn Buenavista     4T 2017   129   185.0 94.9 90.1
México
Ciudad de
3 Courtyard Toreo*     4T 2017   146   45.0 - 45.0
México
Fiesta Americana Viaducto Ciudad de
4     TBD   255   600.0 104.9 495.1
(VIA 515)** México
Servicio Completo Villa del
5   Veracruz   TBD   173   275.0 39.1 235.9
Mar Veracruz**
Live Aqua San Miguel de
6   Guanajuato   TBD   134   550.0 142.6 407.4
Allende**
Fiesta Americana Ciudad de
7     TBD   224   475.0 99.8 375.2
Tlalnepantla** México
  Otros incluyendo GICSA   Varios             194.5  
  Total           1,227   2,300.0 798.3 1,696.2

* El monto por invertir incrementará debido al nuevo número de habitaciones y cambios al alcance del proyecto y será anunciado en el futuro.
** Hasta que no se determine terminar los proyectos seleccionados, no se tendrá que invertir el total remanente.

1. Aloft by Marriott Veracruz 2. Fiesta Inn Buenavista

Ubicación: Boca del Río Veracruz Ubicación: Ciudad de México, dentro del centro
Marca: AC by Marriott comercial Fórum Buenavista
Operador: Marriott International Marca: Fiesta Inn
Segmento: Servicio Completo Operador: Grupo Posadas
Número de cuartos: 166 Segmento: Servicio Selecto
Fecha de apertura: Cuarto Trimestre del 2017 Número de cuartos: 129
Fecha de apertura: Cuarto Trimestre del 2017
El hotel tiene la estructura y fachadas casi terminadas
y se encuentra en proceso de tablaroca, instalaciones y El hotel tiene la estructura terminada, fachadas y
acabados. albañilerías al 70% y se encuentra en proceso de
tablaroca e inicio de instalaciones.

21
 3. Courtyard Toreo

Ubicación: Ciudad de México Fecha de apertura: Cuarto Trimestre del 2017

Marca: Courtyard by Marriott
Operador: Marriott International El hotel se encuentra con la estructura y fachadas
Segmento: Servicio Selecto terminadas e iniciando tablaroca e instalaciones.
Número de cuartos: 146

4. Fiesta Americana Viaducto (Vía 515) 6. Live Aqua San Miguel de Allende

Ubicación: Ciudad de México, dentro del Proyecto de Ubicación: San Miguel de Allende, Centro Histórico
Usos Mixtos Vía 515 Marca: Live Aqua
Marca: Fiesta Americana Operador: Grupo Posadas
Operador: Grupo Posadas Segmento: Servicio Completo
Segmento: Servicio Completo Número de cuartos: 134
Número de cuartos: 255 Fecha de apertura: Por ser determinada
Fecha de apertura: Por ser determinada
El proyecto tiene una parte de la estructura terminada.
El proyecto está iniciando proceso de cimentación. La terminación de este proyecto está detenida y por el
La terminación de este proyecto está detenida y momento avanzará hasta tener la estructura terminada.
por el momento avanzará hasta tener estructura y
fachadas terminadas.

5. Servicio Completo Villa del Mar Veracruz 7. Fiesta Americana Tlalnepantla

Ubicación: Veracruz, dentro del proyecto de usos mixtos Ubicación: Ciudad de México, dentro del proyecto de
Villa del Mar Veracruz usos mixtos Sentura Tlalnepantla
Marca: Fiesta Americana Marca: Fiesta Americana
Operador: Grupo Posadas Operador: Grupo Posadas
Segmento: Servicio Completo Segmento: Servicio Completo
Número de cuartos: 173 Número de cuartos: 224
Fecha de apertura: Por ser determinada Fecha de apertura: Por ser determinada

El proyecto se encuentra en etapa de estructura del
centro comercial y por iniciar la loza de transferencia
al hotel. La terminación de este proyecto está detenida
y por el momento avanzará hasta tener estructura y
fachadas terminadas.
Informe Anual 2016
El proyecto se encuentra en etapa de estructura del
centro comercial. La terminación de este proyecto
está detenida y por el momento avanzará hasta tener
estructura y fachadas terminadas.

22
Live Aqua Monterrey Valle 23
 Portafolio de
FibraHotel
Presentación del portafolio
FibraHotel inició el año 2016 con 80 hoteles y 10,973 cuartos,
de los cuales:
> 62 hoteles (8,507 cuartos) se encontraban en operación.
> 18 hoteles (2,466 cuartos) se encontraban en distintas eta-
pas de desarrollo.
A lo largo del año 2016, FibraHotel incrementó el número de
hoteles en operación y de proyectos de hoteles en desarrollo
gracias a:
> La adquisición de dos hotel (397 cuartos) en operación.
> La apertura de 11 hoteles (1,518 cuartos) del portafolio de
desarrollo.
> La adquisición de cuatro proyectos de hoteles en desarro-
llo (660 cuartos adicionales), la disminución de un hotel (el
Informe Anual 2016
proyecto Viaducto 515 contempla un hotel Fiesta America-
na contra un Fiesta Inn y un Fiesta Inn Lofts en el proyecto
inicial)
> La disminución de siete cuartos por ajustes en el inventario
de cuartos en desarrollo.
24
FibraHotel cerró el año 2016 con 85 hoteles y 12,023 cuartos,
de los cuales:
> 75 hoteles (10,422 cuartos) se encontraban en operación.
> 10 hoteles (1,601 cuartos) se encontraban en distintas eta-
pas de desarrollo.
Entre el 1º de enero de 2017 y la fecha del presente Informe
Anual, FibraHotel:
> Abrió tres hoteles del portafolio de desarrollo (390 cuar-
tos).
> Incrementó el inventario de habitaciones para el desarrollo
Courtyard Toreo a 146 cuartos (16 cuartos).
A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel tiene 85 ho-
teles y 12,039 cuartos, de los cuales:
> 78 hoteles (10,812 cuartos) se encontraban en operación.
> Siete hoteles (1,227 cuartos) se encontraban en distintas
etapas de desarrollo.
 Grand Fiesta Americana y Live Aqua, Monterrey Valle

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel tiene un portafolio convenientemente diversificado den-
tro de la República Mexicana, con presencia en 26 estados. Los tres hoteles más importes en cuanto a
número de cuartos (Sheraton Ambassador Monterrey, Fiesta Americana Hermosillo y Fiesta Inn Perisur)
representan en conjunto 661 cuartos, siendo menor al 6.1% del total de cuartos en operación.

A la fecha del presente Informe Anual, la repartición del portafolio de los hoteles en operación es la siguiente:

Número de % de número Número de % de número

SEGMENTO
hoteles de hoteles cuartos de cuartos
Servicio Limitado 22 28.2% 2,792 25.8%
Servicio Selecto 41 52.6% 5,995 55.4%
Servicio Completo 10 12.8% 1,649 15.3%
Estancia Prolongada 5 6.4% 376 3.5%
Total FibraHotel 78 100.0% 10,812 100.0%

Número de % de número Número de % de número de

REGIÓN
hoteles de hoteles cuartos cuartos
Centro y Sur 41 52.6% 5,579 51.6%
Noreste 14 17.9% 1,805 16.7%
Noroeste 17 21.8% 2,476 22.9%
Oeste 6 7.7% 952 8.8%
Total FibraHotel 78 100.0% 10,812 100.0%

25
 75

15 12
Mapa del portafolio
25 One Patriotismo
La siguiente gráfica muestra la repartición del portafolio
84 26 Fiesta Inn Ciudad Juárez
de FibraHotel a la fecha del presente Informe Anual:
27 Fiesta Inn Mexicali
38 11 28 Fiesta Inn León
14 29 Fiesta Inn Monclova
46

45 85 hoteles 30
31
Fiesta Inn Torreón
Real Inn Morelia
85
(78 en operación) 32 Camino Real Puebla Suites
33 One Tapatío
25 80 34 Fiesta Inn Puebla FINSA
35 Fiesta Inn Oaxaca
36 One Puebla FINSA
74 37 Real Inn Guadalajara

12,039 cuartos 38
39
Fiesta Inn Tlalnepantla
Fiesta Inn Toluca Tollocan
(10,812 en operación) 40
41
Real Inn Mexicali
Fiesta Inn Lofts Monclova
63
42 One Monclova
16 43 Grand Fiesta Americana Monterrey Valle
44 Live Aqua Monterrey Valle
Ciudad de 45 Courtyard Vallejo
México 46 Fairfield Inn Vallejo

59 27 Presencia en 47
48
Fiesta Americana Aguascalientes
Fiesta Inn Xalapa
40
26 estados 49
50
One Xalapa
Fairfield Inn Villahermosa
72 51 Fiesta Inn Ciudad Obregón
26
52 Fiesta Inn Lofts Querétaro
53 Gamma León
54 Courtyard Ciudad del Carmen
79 55 Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen
9
56 Gamma Valle Grande
57 Farifield Inn Los Cabos
18 58 Fiesta Inn San Luis Potosí
29 Camino Real Puebla 59 Gamma Tijuana
51 42 60 Fairfield Inn Saltillo
56 41
13 Núm. Hotel 61 AC Torre Américas Guadalajara
22 82 44 76 1 Fiesta Inn Culiacán 62 AC Antea Querétaro
70 60
66 2 Fiesta Inn Durango 63 One Perisur
10
24 3 64 43 73 3 One Monterrey 64 Sheraton Ambassador Monterrey
1 2 30
4 One Acapulco 65 Live Aqua Boutique Playa del Carmen
Monterrey, 5 One Toluca 66 Fiesta Inn Los Mochis
Nuevo León 6 One Coatzacoalcos 67 Fiesta Inn Cuernavaca
57 7 Fiesta Inn Tepic 68 One Cuernavaca
47 69
8 One Aguascalientes 69 Fairfield Inn & Suites Juriquilla
21 62
7 58 9 Fiesta Inn Hermosillo 70 One Durango
61 8 10 One Culiacán 71 Aloft Veracruz
52
53
38
11 Fiesta Inn Ecatepec 72 Fairfield Inn & Suites Nogales
37 83 36
78 28 12 Fiesta Inn Perinorte 73 Fiesta Inn Lofts Monterrey
33 23
34 65 13 Fiesta Inn Nuevo Laredo 74 Fiesta Americana Viaducto (Via 515)
19 20 14 Fiesta Inn Naucalpan 75 One Cuautilán
39 32 49
31 68 81 55 15 Fiesta Inn Cuautitlán 76 Fiesta Americana Pabellón M
5 17 48
67 71 77 54 16 Fiesta Inn Perisur 77 Fiesta Inn Villahermosa
50 17 Camino Real Puebla 78 Fiesta inn Puerto Vallarta
6
18 Fiesta Inn Chihuahua 79 Fiesta Americana Hermosillo
Informe Anual 2016

19 Fiesta Inn Guadalajara 80 Fiesta Inn Buenavista

4 35
20 One Querétaro
Desarrollo 21 Fiesta Inn Aguascalientes
Estabilizados 22 Fiesta Inn Monterrey
23 Fiesta Inn Querétaro
No estabilizados 24 Fiesta Inn Saltillo
81 Servicio Completo Villa del Mar Veracruz
82 Fiesta Inn Monterrey Valle
83 Live Aqua San Miguel de Allende
84 Fiesta Americana Tlalnepantla
85 Courtyard Toreo

26 27
 Detalle del portafolio
Las siguientes tablas y gráficas muestran la evolución del portafolio de FibraHotel entre el año de 2012 y la fecha del presente
Informe Anual:

Número de cuartos al final del periodo

Fecha del
Fecha de
2012 2013 2014 2015 2016 Reporte
Adq.
SERVICIO SELECTO - ADMINISTRADOS Anual
1 * Fiesta Inn Aguascalientes 1/21/13   125 125 125 125 125
2 * Fiesta Inn Ciudad Juárez 1/21/13   166 166 166 166 166
3 * Fiesta Inn Ciudad Obregón 4/7/14     123 141 141 141
4 * Fiesta Inn Chihuahua 1/21/13   152 152 152 152 152
5 * Fiesta Inn Cuernavaca 12/15/14     155 155 155 155
6 * Fiesta Inn Culiacán 12/1/12 142 142 146 146 146 146
7 * Fiesta Inn Durango 12/1/12 138 138 138 138 138 138
8 * Fiesta Inn Ecatepec 12/1/12 143 143 143 143 143 143
9 * Fiesta Inn Guadalajara 1/21/13   158 158 158 158 158
10 * Fiesta Inn Hermosillo 12/1/12 155 155 155 155 155 155
11 * Fiesta Inn León 1/21/13   160 160 160 160 160
12 * Fiesta Inn Mexicali 1/21/13   150 150 150 150 150
13 Fiesta Inn Los Mochis 12/5/16         125 125
14 * Fiesta Inn Monclova 2/28/13   121 121 121 121 121
15 * Fiesta Inn Monterrey 1/21/13   161 161 161 161 161
16 * Fiesta Inn Monterrey Valle 8/1/16         177 177
17 * Fiesta Inn Naucalpan 12/1/12 119 119 119 119 119 119
18 * Fiesta Inn Nuevo Laredo 12/1/12 120 120 120 120 120 120
19 * Fiesta Inn Oaxaca 7/5/13   145 145 145 145 145
20 * Fiesta Inn Perinorte 12/1/12 123 123 123 127 127 127
21 * Fiesta Inn Puebla FINSA 7/3/13   123 123 123 123 123
22 * Fiesta Inn Querétaro 1/21/13   175 175 175 175 175
23 * Fiesta Inn Saltillo 1/21/13   149 149 149 149 149
24 * Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente 7/21/14     140 140 140 140
25 * Fiesta Inn Tepic 12/1/12 139 139 139 139 139 139
26 * Fiesta Inn Tlalnepantla 6/24/13   131 131 131 131 131
27 * Fiesta Inn Torreón 12/19/12 146 146 146 146 146 146
28 * Fiesta Inn Toluca 4/30/13   144 144 144 144 144
29 Fiesta Inn Puerto Vallarta 1/30/17           144
30 * Fiesta Inn Villahermosa 12/2/15       159 159 159
31 * Fiesta Inn Xalapa 3/27/14     119 119 119 119
32 * Real Inn Guadalajara 8/1/13   197 197 197 197 197
33 * Real Inn Mexicali 7/1/13   158 158 158 158 158
34 * Real Inn Morelia 3/1/13   155 155 155 155 155
35 * Gamma Ciudad Obregón (Valle Grande) 5/30/14     135 135 135 135
36 * Gamma León (Fussion 5) 5/22/14     159 159 159 159
37 * Gamma Tijuana (Lausana Tijuana) 7/27/14     140 140 140 140
38 Courtyard Vallejo 2/24/17           125
39 * Courtyard Ciudad del Carmen 11/25/15       133 133 133
Subtotal 1,225 3,795 4,770 5,084 5,386 5,655
Informe Anual 2016

28 Camino Real Puebla

 Número de cuartos al final del periodo
Fecha del
Fecha de
2012 2013 2014 2015 2016 Reporte
Adq.
Anual
SERVICIO LIMIDATO - ADMINISTRADOS              
40 * One Acapulco 12/1/12 126 126 126 126 126 126
41 * One Aguascalientes 12/1/12 126 126 126 126 126 126
42 * One Coatzacoalcos 12/1/12 126 126 126 126 126 126
43 * One Cuernavaca 12/15/14     125 125 125 125
44 One Cuautitlán 11/17/16         156 156
45 * One Culiacán 12/1/12 119 119 119 119 119 119
46 One Durango 2/29/16         126 126
47 * One Guadalajara Tapatío 6/24/13   126 126 126 126 126
48 * One Xalapa 3/27/14     126 126 126 126
49 * One Monclova 11/1/14     66 66 66 66
50 * One Monterrey 12/1/12 126 126 126 126 126 126
51 * One Puebla FINSA 7/2/13   126 126 126 126 126
52 * One Querétaro 1/21/13   126 126 126 126 126
53 * One Toluca 12/1/12 126 126 126 126 126 126
54 * One Patriotismo 1/21/13   132 132 132 132 132
55 * One Perisur 7/16/15       144 144 144
56 Fairfield Inn & Suites Juriquilla 1/28/16         134 134
57 * Fairfield Inn Los Cabos 6/20/14     128 128 128 128
58 Fairfield Inn & Suites Nogales 11/8/16         134 134
59 * Fairfield Inn & Suites Saltillo 3/31/15       139 139 139
60 Fairfield Inn & Suites Vallejo 2/24/17           121
61 * Fairfield Inn & Suites Villahermosa 12/9/15       134 134 134
Subtotal 749 1,259 1,704 2,121 2,671 2,792

SERVICIO COMPLETO - ADMINISTRADOS              

62 * Fiesta Americana Aguascalientes 1/15/14     192 192 192 192
63 * Fiesta Americana Hermosillo 5/1/16         220 220
64 Fiesta Americana Pabellón M 3/31/16         178 178
65 Grand Fiesta Americana Monterrey Valle 6/13/16         180 180
66 Live Aqua Monterrey Valle 6/13/16         74 74
67 * Camino Real Puebla 12/1/12 153 153 153 153 153 153
68 * Sheraton Ambassador 11/18/14     229 229 229 229
69 AC by Marriott Antea Querétaro 3/21/16         175 175
70   AC by Marriott Guadalajara 6/1/16         188 188
Subtotal 153 153 574 574 1,589 1,589

ESTANCIA PROLONGADA - ADMINISTRADOS              

71 * Camino Real Hotel & Suites Puebla 3/1/14     121 121 121 121
72 * Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen 9/8/15       120 120 120
73 * Fiesta Inn Lofts Monclova 11/1/14     37 37 37 37
74 Fiesta Inn Lofts Monterrey La Fe 7/19/16         48 48
75 * Fiesta Inn Lofts Querétaro 11/1/14     50 50 50 50
Subtotal - - 208 328 376 376

HOTELES EN ARRENDAMIENTO              
76 * Fiesta Inn Cuautitlán 12/1/12 128 128 128 128 128 128
77 * Fiesta Inn Perisur 12/1/12 212 212 212 212 212 212
78 * Live Aqua Playa del Carmen 11/19/14     60 60 60 60
Subtotal 340 340 400 400 400 400

NÚMERO DE CUARTOS EN OPERACIÓN 2,467 5,547 7,656 8,507 10,422 10,812

NÚMERO DE HOTELES EN OPERACIÓN 18 39 56 62 75 78

* Portafolio Estabilizado 2016 (56 hoteles estabilizados en operación)

29
 Número de cuartos al final del periodo
Fecha del
Apertura 2012 2013 2014 2015 2016 Reporte
DESARROLLO Anual
79 Aloft en Veracruz 2S 2017       166 166 166
80 Fiesta Inn Buenavista 2S 2017         129 129
81 Courtyard Toreo 2S 2017     130 130 130 146
82 Fiesta Americana Viaducto 515 TBD       269 255 255
83 Full-Service Villa del Mar Veracruz TBD         173 173
84 Live Aqua San Miguel de Allende TBD         134 134
85 Fiesta Americana Tlalnepantla TBD         224 224
Hoteles de desarrollo abiertos a la fecha
    - 489 899 1,753 1,901 390 -
de Informe Anual
TOTAL DESARROLLO 489 899 1,883 2,466 1,601 1,227

NÚMERO DE HOTELES EN DESARROLLO 4 8 14 18 10 7

PORTAFOLIO TOTAL FIBRAHOTEL 2,956 6,446 9,539 10,973 12,023 12,039

NÚMERO DE HOTELES 22 47 70 80 85 85

Evolución del portafolio con número de hoteles y número de cuartos

Evolución del 80 80 83 84 85 85
número de hoteles
13 12 10 7

+ 6%
18 14

vs. 2015

80 80 83 84 85 85
72 75 78
66 70
62
13 12 10 7
18 14

Núm. de hoteles en
operación
Reporte Anual
2015

T1 2016

T2 2016

T3 2016

2016

72 75 78
66 70
62
Núm. de hoteles
en desarrollo

2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 2016 Reporte Anual

Reporte Anual
2015

T1 2016

T2 2016

T3 2016

2016

Operación 62 10,973 66 10,973 70 11,525 72 11,703 75 12,023 12,039

78
Desarrollo 18 14 13 12 10 7
1,743 1,696 1,601 1,227
Total 80 2,466 80 1,853 83 84 85 85
10,422

10,812
10,007

Evolución del
9,782

10,973 10,973 11,525 11,703 12,023 12,039

9,120
8,507

número de cuartos
1,743 1,696 1,601 1,227

+ 10%
2,466 1,853
vs. 2015
10,422

10,812
10,007
9,782
T1 9,120

Reporte Anual
2015

2016

T2 2016

T3 2016

2016
8,507

Núm. de cuartos en
operación
Reporte Anual
2015

T1 2016

T2 2016

T3 2016

2016

Núm. de cuartos en
desarrollo
Informe Anual 2016

2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 2016 Reporte Anual

Operación 8,507 9,120 9,782 10,007 10,422 10,812
Desarrollo 2,466 1,853 1,743 1,696 1,601 1,227
Total 10,973 10,973 11,525 11,703 12,023 12,039 One Durango

30
Afiliaciones con marcas

Los hoteles del portafolio de FibraHotel operan bajo marcas sólidas de primer
nivel. A la fecha del presente Informe Anual, los hoteles operaban bajo las si-
guientes marcas:

> One Hotels (servicio limitado) de Grupo Posadas

> Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas
> Fiesta Inn Lofts (estancia prolongada) de Grupo Posadas
> Gamma de Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas
> Fiesta Americana (servicio completo) de Grupo Posadas
> Grand Fiesta Americana (servicio completo) de Grupo Posadas ASÍ ES MI MUNDO DE LOS NEGOCIOS.

> Live Aqua Boutique (servicio completo de playa) de Grupo Posadas

> Live Aqua (servicio completo) de Grupo Posadas
> Real Inn (servicio selecto) de Grupo Real Turismo
> Camino Real (servicio completo) de Grupo Real Turismo ASÍ ES MI MUNDO DE LOS NEGOCIOS.

> Camino Real Hotel & Suites (estancia prolongada) de Grupo Real Turismo
> Fairfield Inn & Suites by Marriott (servicio limitado) de Marriott International
> Courtyard by Marriott (servicio selecto) de Marriott International
> AC by Marriott (servicio completo) de Marriott International
> Sheraton (servicio completo) de Marriott International

La siguiente tabla establece las afiliaciones de marca de los hoteles de

FibraHotel en operación a la fecha del presente Informe Anual:

Número de % de número de Número de % de número de

hoteles hoteles cuartos cuartos
One Hotels 16 20.5% 2,002 18.5%
Fiesta Inn + Gamma 36 46.2% 5,227 48.3%
Fiesta Inn Lofts 4 5.1% 255 2.4%
Fiesta Americana + Live Aqua 6 7.7% 904 8.4%
Grupo Posadas 62 79.5% 8,388 77.6%

Real Inn 3 3.8% 510 4.7%

Camino Real 1 1.3% 153 1.4%
Camino Real Hotel & Suites 1 1.3% 121 1.1%
Grupo Real Turismo 5 6.4% 784 7.3%

Marriott International 11 14.1% 1,640 15.2%

Marriott International 11 14.1% 1,640 15.2%

Total FibraHotel 78 100.0% 10,812 100.0%

Empresas operadoras de hoteles

Grupo Posadas. Se trata de la operadora hotelera mexicana
más grande e importante del país, con más de 150 hoteles y
24,500 habitaciones en destinos de playa y ciudad ubicados
en todo el territorio nacional. Gracias al posicionamiento de
sus marcas como Live Aqua, Grand Fiesta Americana, Fiesta
Americana, The Explorean by Fiesta Americana, Fiesta Inn y
One Hoteles, Posadas es una empresa mexicana con gran re-
conocimiento internacional. También es propietaria de Fiesta
Rewards, el programa de lealtad y recompensas más impor-
tante de México, así como sus clubes vacacionales a largo
plazo: Fiesta Americana Vacation Club, Live Aqua Residence
Club, un club residencial privado y KIVAC, programa vacacio-
nal basado en puntos.
Grupo Real Turismo. Hoteles Camino Real es una compañía
mexicana de hoteles fundada en 1958 por el Banco Nacional
de México (Banamex) y un grupo de inversionistas privados.
En 1962 se celebró un acuerdo de afiliación con Western In-
ternational Hotels (que después se conocería como Westin),
para establecer el primer grupo de hoteles de lujo en México

31
 con una representación internacional. En 1993, después de 30 años de exitosas operaciones, la
relación con Westin concluyó y en junio del año 2000, la compañía fue adquirida por el Grupo Em-
presarial Ángeles y fue incorporada como Grupo Real Turismo. Actualmente, Camino Real es due-
ño de tres marcas: Quinta Real, Camino Real y Real Inn. Operan 40 hoteles con aproximadamente
6,659 habitaciones, incluyendo varios restaurantes de renombre mundial. Tienen presencia en 23
estados de la República, incluyendo a la Ciudad de México.

Marriott International, Inc. (NASDAQ:MAR). Marriott International, Inc. (NASDAQ: MAR) es la com-
pañía hotelera más grande del mundo con sede en Bethesda, Maryland, EE. UU., con más de 6.000
propiedades en 122 países y territorios. Marriott opera y franquicia hoteles y licencias de comple-
jos turísticos. Las 30 marcas principales de la compañía incluyen: Bulgari®, The Ritz-Carlton®, and
The Ritz-Carlton Reserve® St. Regis®, W®, EDITION®, JW Marriott®, The Luxury Collection®, Marrio-
tt Hotels®, Westin®, Le Méridien®, Renaissance® Hotels, Sheraton®, Delta Hotels by MarriottSM,
Marriott Executive Apartments®, Marriott Vacation Club®, Autograph Collection® Hotels, Tribute
Portfolio®, Design Hotels™, Gaylord Hotels®, Courtyard®, FourPoints® by Sheraton, SpringHill Sui-
tes®, Fairfield Inn & Suites®, Residence Inn®, TownePlace Suites®, AC Hotels by Marriott®, Aloft®,
Element®, Moxy® Hotels, y Protea Hotels by Marriott®. La compañía también opera los programas
de lealtad premiados: Marriott Rewards® que incluye el programa The Ritz-Carlton Rewards® y
Starwood Preferred Guest®.

Actualmente tenemos acuerdos con tres empresas que nos proporcionan servicios de adminis-
tración hotelera y que utilizan sus propias marcas para los hoteles que operan. En el futuro, ade-
más de continuar asociándonos con ellas, esperamos usar otras compañías líderes, las cuales
podrán usar marcas franquiciadas propiedad de terceros.

Esquema operativo

Bajo el esquema operativo de FibraHotel, la administración de
los hoteles se lleva a cabo de la siguiente manera:
> Las compañías operadoras de hoteles realizan las si-
guientes tareas: administración de los hoteles con su
propio equipo de operación, establecimiento de los pla-
nes de negocio anuales de los hoteles (ingresos y costos/
gastos), determinación de la política de tarifas y de co-
mercialización de las tarifas, estrategias de ventas de
alimentos y bebidas, así como de otros ingresos, correcto
mantenimiento preventivo de los equipos mayores y man-
tenimiento general de las propiedades, proponer gastos
de capital para mantener el estado físico de los hoteles en
óptimas condiciones, contratar al personal para operar las
unidades de negocio.
> FibraHotel realiza las siguientes tareas: aprobación de
los planes de negocio anuales de los hoteles, revisión de
los resultados de los hoteles, aprobación de los gastos
de capital para mantener el estado físico de los hoteles,
responsabilidad de las actividades inmobiliarias (predial,
seguros, etc.) y fondeo de gastos operativos de los hote-
les, entre otros.
> Tres hoteles están bajo contrato de arrendamiento con
Grupo Posadas, el cual paga a FibraHotel (Fiesta Inn
Cuautitlán, Fiesta Inn Perisur y Live Aqua Boutique Playa
del Carmen) una renta (incluyendo un componente va-
riable dependiendo de los ingresos totales del hotel o de
los resultados del hotel en el caso de Live Aqua Boutique
Playa del Carmen) y FibraHotel sólo está a cargo de los
gastos inmobiliarios. El hotel Live Aqua Boutique Playa
del Carmen está bajo contrato de arrendamiento desde
que Grupo Posadas tomó la administración del hotel, en
diciembre del 2015.
Política de mantenimiento de las propiedades
Como propietario de los hoteles, FibraHotel busca mantener
a las propiedades en un óptimo estado físico, por lo cual se
realiza mantenimiento preventivo de éstas. La política inter-
na a FibraHotel es de reservar un 5% de los ingresos totales
de los hoteles en administración para realizar gastos de capi-
tal con la intención de mantener las propiedades y sus equi-
pos. Los operadores hoteleros están a cargo de preparar un
presupuesto anual de gastos de capital que valida FibraHotel,
a ser ejecutados a lo largo del año.

A la fecha del presente Informe Anual, de los 78 hoteles en ope-
ración del portafolio de FibraHotel:
> 75 hoteles se encuentran bajo contrato de administra-
ción hotelera con compañías operadoras de hoteles, las
cuales los operan en beneficio de FibraHotel y le entregan
mensualmente el resultado operativo de los hoteles, su
Informe Anual 2016
Por otro lado, de manera periódica, FibraHotel realiza visitas
de inspección a los hoteles con el fin de certificar su aspecto
físico y correcto mantenimiento de equipos. Al mismo tiem-
po, dichas inspecciones se comparan con el reporte que cada
compañía hotelera realiza de parte de una empresa ajena a
ellas, que efectúan revisiones calendarizadas de las condi-
ciones físicas de cada unidad de negocio.

remuneración siendo variable y correspondiendo a un por-

centaje del resultado operativo de cada uno de ellos.

32
Segmentos de los hoteles del portafolio
El tipo de hoteles que integra el portafolio de FibraHotel, compuesto por medio de adquisiciones y desarrollos se
describe a continuación:
Servicio Limitado
Los hoteles de servicio limitado ofrecen un servicio de hote-
lería conveniente, los cuales tradicionalmente no contaban
con bares, restaurantes o salas de conferencias y juntas, no
ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos años, la ten-
dencia ha sido que esta clase de hoteles ofrezcan una mezcla
de estos servicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios,
piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno
incluido) y espacios limitados de salas de juntas.
A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con
22 hoteles de servicio limitado en operación que representan
2,792 cuartos (aproximadamente 25.8% del total de habitacio-
nes en operación), 16 de los cuales están operados por Grupo
Posadas bajo la marca One Hotels y seis por Marriott Interna-
tional bajo la marca Fairfield Inn & Suites by Marriott.
Servicio Selecto
Estos hoteles brindan ciertos servicios adicionales a los ho-
teles de servicio limitado, incluyendo la oferta de alimentos y
bebidas (restaurantes, bares y servicio a cuartos), salones para
eventos sociales y juntas de trabajo, así como servicios adicio-
nales dentro de la habitación.
A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con
41 hoteles de servicio selecto en operación, que representan
5,995 habitaciones (aproximadamente 55.4% del total de ha-
bitaciones en operación), 36 de los cuales son operados por
Grupo Posadas bajo las marca Fiesta Inn y Gamma de Fiesta
Inn, así como tres operados por Grupo Real Turismo bajo la
marca Real Inn y dos por Marriott International bajo la marca
Courtyard by Marriott.
Fiesta Inn Perisur
Servicio Completo
Estos hoteles cuentan con una oferta de alimentos y bebidas
robusta con varios centros de consumo (restaurantes y bares),
salas de juntas, salones de conferencias para eventos socia-
les y empresariales para 500 personas así como servicios adi-
cionales relacionados con hoteles de servicio completo: spas,
servicio a cuartos en horario amplio, valet parking, concierge,
botones y áreas públicas más amplias.
A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con
10 hoteles de servicio completo en operación que representan
1,649 habitaciones (aproximadamente 15.3% del total de habi-
taciones en operación), uno operado por Grupo Real Turismo
bajo la marca Camino Real, seis operados por Grupo Posadas
bajo las marcas Fiesta Americana, Grand Fiesta Americana y
Live Aqua, y tres operados por Marriott International bajo la
marca AC by Marriott y bajo la marca Sheraton.
Estancia Prolongada
Estos hoteles se caracterizan por un formato de suite, en con-
figuraciones de estudio de una o dos recámaras, casi siempre
con una cocina completa y un espacio de comedor y área de tra-
bajo. Dentro de los servicios que ofrecen estos hoteles se en-
cuentran áreas de lavado y secado de ropa para los huéspedes,
áreas públicas para esparcimiento, sin restaurante, con la posi-
bilidad de utilizar el de un hotel contiguo, como es la estrategia.
A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con
cinco hoteles de estancia prolongada en operación que repre-
sentan 376 habitaciones (aproximadamente 3.5% del total de
habitaciones en operación), cuatro operados por Grupo Posa-
das bajo la marca Fiesta Inn Lofts y uno operado por Grupo Real
Turismo bajo la marca Camino Real Hotel & Suites.
33
 Indicadores operativos del portafolio

Fiesta Inn Tlalnepantla

Al 31 de diciembre de 2016, los hoteles en operación del portafolio de FibraHotel (75

hoteles) reportaron lo siguiente:

> Tasa de ocupación de 62.7%

> Tarifa promedio de Ps. $1,011
> Tarifa efectiva de Ps. $634

La siguiente gráfica muestra los indicadores operativos de los 56 hoteles estabilizados

en operación de FibraHotel por trimestre entre el año 2015 y el año 2016:

67.2%ı 68.3% 69.3% 68.5%ı

64.2% 65.0% 62.9%
58.3%
1,025
1,001

980
980
950
919
937

941

702
679
684
638

616
604

597
546
T1 2015

T2 2015

T3 2015

T4 2015

T1 2016

T2 2016

T3 2016

T4 2016
Informe Anual 2016

Tarifa promedio Tarifa efectiva Ocupación

34
La siguiente tabla muestra información operativa por segmento para los 56 hoteles estabilizados en operación del portafolio de
FibraHotel para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre de 2014, 2015 y 2016:

Total Portafolio Estabilizado

    Total Portafolio (75H)
(56H) 
  Año 2014     Año 2015     Año 2016     Año 2016  
Tarifa Tarifa Tarifa Tarifa Tarifa Tarifa Tarifa Tarifa
SEGMENTO Ocup. Ocup. Ocup. Ocup.
Prom. Efectiva Prom. Efectiva Prom. Efectiva Prom. Efectiva
Servicio
58.3% $708 $413 63.7% $738 $470 63.2% $780 $493 58.9% $805 $475
Limitado
Servicio
62.1% $933 $579 64.8% $958 $620 69.7% $1,015 $707 67.9% $1,012 $687
Selecto
Servicio
58.8% $1,092 $642 57.5% $1,188 $683 60.1% $1,281 $770 50.7% $1,424 $722
Completo
Estancia
31.5% $992 $313 59.7% $1,035 $618 63.6% $1,088 $691 52.3% $999 $523
Prolongada
 
Total 60.5% $907 $549   63.7% $937 $597   67.2% $997 $670   62.7% $1,011 $634
Vs. año
318 bp 3.2% 8.7% 355 bp 6.4% 12.3%
anterior

La siguiente tabla muestra información operativa por región1 para los 56 hoteles estabilizados en operación del portafolio de
FibraHotel para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre de 2014, 2015 y 2016:

Total Portafolio Estabilizado

    Total Portafolio (75H)
(56H)
  Año 2014     Año 2015     Año 2016     Año 2016  
Tarifa Tarifa Tarifa Tarifa Tarifa Tarifa Tarifa Tarifa
REGIÓN Ocup. Ocup. Ocup. Ocup.
Prom. Efectiva Prom. Efectiva Prom. Efectiva Prom. Efectiva
Noroeste 58.1% $895 $520 62.7% $911 $571 65.3% $951 $620 64.5% $939 $606
Noreste 60.1% $843 $507 64.8% $917 $594 67.7% $1,024 $693 60.0% $1,119 $671
Centro y Sur 62.1% $946 $587 63.9% $969 $619 67.2% $1,029 $691 62.2% $1,016 $632
Oeste 59.0% $818 $483 63.3% $847 $536 73.1% $877 $642 67.8% $943 $639
 
Total 60.5% $907 $549   63.7% $937 $597   67.2% $997 $670   62.7% $1,011 $634
Vs. año
318 bp 3.2% 8.7% 355 bp 6.4% 12.3%
anterior

(1) Noroeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Baja California Norte, Baja California Sur, Chihuahua, Durango, Sinaloa y Sonora. Noreste
corresponde a las siguientes entidades federativas: Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. Centro y Sur corresponde a las siguientes entidades federativas:
Aguascalientes, Campeche, Ciudad de México, Estado de México, Guanajuato, Guerrero, Michoacán, Morelos, Oaxaca, Puebla, Querétaro, Quintana Roo, San
Luis Potosí, Tabasco y Veracruz. Oeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Jalisco y Nayarit.

Sheraton Ambassador Monterrey

35
 Sección
financiera2
Resultados financieros para el año 2016
Ingresos totales
Los resultados financieros que se describen en este apartado
están relacionados con los Estados Financieros que compren-
den 75 hoteles en operación al 31 de diciembre de 2016:
> 72 hoteles bajo contrato de operación.
> 3 hoteles bajo contrato de arrendamiento.
Durante el año 2016, los ingresos totales de FibraHotel fueron
Ps. $2,635 millones, contra Ps. $2,008 millones para el año 2015
(incremento del 31.2%):
> Ps. $2,057 millones de ingresos por renta de habitaciones
(78.1% de los ingresos totales), en incremento de 33.5 por
ciento.
> Ps. $468 millones de ingresos por alimentos y bebidas
(17.8% de los ingresos totales), en incremento de 27.4 por
ciento.
Informe Anual 2016
> Ps. $79.8 millones de ingresos por arrendamiento de (i)
tres hoteles3 y (ii) locales comerciales / antenas (en con-
junto, 3.0% de los ingresos totales), en incremento de 4.9
por ciento.
> Ps. $29.5 millones (1.1% de los ingresos totales) de otros
ingresos, en incremento de 28.5 por ciento.
36
Live Aqua Boutique Playa del Carmen
En lo que respecta a los hoteles bajo contrato de operación, los
ingresos incrementaron un 32.6%, de Ps. $1,927 millones a Ps.
$2,555 millones, debido a los siguientes factores:
> El incremento en la Tarifa Efectiva de los hoteles estabili-
zados (+12.3% para los 56 hoteles estabilizados).
> La adquisición de dos hoteles en operación durante el año.
> La apertura de 11 hoteles del portafolio de desarrollo.
> La aceleración de los hoteles que abrieron durante el año
2015 y 2016.
Entre el primer y el cuarto trimestre del año 2016, los ingresos
totales han venido creciendo, FibraHotel ha estado sumando
hoteles al portafolio:
> Enero 2016: apertura del hotel Fairfield Inn & Suites Juriquilla
> Febrero 2016: apertura del hotel One Durango
> Marzo 2016: aperturas de los hoteles AC by Marriott Queré-
taro y Fiesta Americana Pabellón M
> Mayo 2016: adquisición del hotel Fiesta Americana Hermosillo
> Junio 2016: aperturas de los hoteles AC by Marriott Guada-
lajara, Grand Fiesta Americana Monterrey Valle y Live Aqua
Monterrey Valle
> Julio 2016: apertura del hotel Fiesta Inn Lofts Monterrey La Fe.
> Agosto 2016: adquisición del hotel Fiesta Inn Monterrey Valle.
> Noviembre 2016: aperturas de los hoteles Fairfield Inn & Suites Nogales y One Cuautitlán.
> Diciembre 2016: apertura Fiesta Inn Los Mochis.

Por lo tanto, los ingresos trimestrales de FibraHotel han venido creciendo cada trimestre:

1T 2016 2T 2016 3T 2016 4T 2016 Año 2016

Habitaciones 420.3 492.8 546.9 597.2 2,057.3

Alimentos y Bebidas 91.5 118.4 120.0 138.5 468.4
Arrendamiento 18.6 17.7 20.9 22.6 79.8
Otros 3.2 6.4 8.2 11.7 29.5
Ingresos Totales 533.5 635.3 696.1 770.1 2,635.0

Ingresos - Hoteles Administrados 514.9 617.7 674.2 748.4 2,555.2

% de ingresos totales 96.5% 97.2% 96.9% 97.2% 97.0%

# de Hoteles en operación 66 70 72 75 75
# de Hoteles administrados 63 67 69 72 72
# de Hoteles arrendados 3 3 3 3 3

La siguiente tabla muestra los indicadores operativos y financieros de los hoteles en administración durante los cuatro trimestres
del año 2016, considerando únicamente los hoteles que generaron ingreso por renta de habitaciones a FibraHotel (desde fecha de
adquisición o de apertura / sin incluir los hoteles arrendados):

Ingresos Cuartos Tarifa Tarifa

Año 2016 Cuartos Dispo. Cuartos Ocup. Ocup.  
Ps. $ Millones promedio efectiva
Trimestre 1 750,630 442,090 58.9% $420.3 $951 $560
Trimestre 2 815,681 506,294 62.1% $492.8 $973 $604
Trimestre 3 878,446 555,836 63.3% $546.9 $984 $623
Trimestre 4 899,291 571,656 63.6% $597.2 $1,045 $664
 
Total 3,344,048 2,075,876   62.1%   $2,057.3   $991   $615

Costos y gastos generales totales Contribución hotelera

Durante el 2016, los costos y gastos generales totales de los
hoteles administrados de FibraHotel fueron Ps. $1,792 millones
contra Ps. $1,338 millones del 2015:
> Ps. $1,103 millones de costos y gastos indirectos (61.6%
de los costos y gastos generales totales). Se trata de los
costos de administración, de publicidad y promoción, de
mantenimiento, de recursos humanos, de los energéti-
cos y de los honorarios de las compañías operadoras de
hoteles.
> Ps. $403 millones de gastos de habitaciones (22.5% de los
costos y gastos generales totales). Se trata de los gastos
directamente relacionados con la renta de habitaciones.
> Ps. $286 millones de costos y gastos de alimentos y be-
bidas (16.0% de los costos y gastos generales totales). Se
trata de los gastos directamente no relacionados con la
renta de habitaciones (alimentos y bebidas entre otros).
La contribución hotelera ascendió, para el año 2016, a Ps. $843
millones, representando 32.0% de los ingresos totales, contra
Ps. $670 millones en 2015, representando 33.4% de los ingre-
sos totales. Este decremento en margen se debe al mix entre
hoteles bajo contratos de operación y contratos de arrenda-
miento y al mix entre hoteles estabilizados y hoteles en periodo
de estabilización:
> Ps. $764 millones correspondieron a los hoteles adminis-
trados (margen de 29.9%), contra Ps. $589 millones en
2015 (margen del 30.6%).
> Ps. $79.5 millones correspondieron a los hoteles en arren-
damiento y a los locales comerciales (margen del 100%),
contra Ps. $81.2 millones en 2015.
El decremento de 67 puntos básicos de margen de contribu-
ción de los hoteles administrados entre 2015 y 2016, se debe

(2) Excepto cuando se menciona, todas las cifras en el reporte fueron preparadas de acuerdo con las Normas de Información Financiera Internacionales (“IFRS”),
expresadas en pesos mexicanos nominales. Por tema de presentación algunos rubros contables de los resultados financieros presentados en esa sección
pueden diferir de los Estados Financieros consolidados auditados por el año 2016 sin que se modifiquen los resultados y la posición financiera de FibraHotel.

(3) Los hoteles arrendados durante todo el año 2016 son Fiesta Inn Cuautitlán, Fiesta Inn Perisur y Live Aqua Boutique Playa del Carmen.

37
 Sheraton Ambassador Monterrey

principalmente a los hoteles de recién apertura que generalmente dan un menor margen que los hoteles estabilizados, ya que
se encuentran en un periodo de aceleración de su actividad. Tomando en cuenta un perímetro comparable entre 2015 y 2016, es
decir excluyendo los hoteles que abrieron durante 2016, el margen de contribución incrementó 62 puntos básicos, de 30.6% a
31.2%. Este aumento se debe principalmente al incremento en ingresos totales de esos hoteles (+13.6%), gracias a la labor de
optimización de las tarifas por la compañías operadoras, al apalancamiento operativo a nivel de los hoteles (los gastos y costos
incrementaron 12.3%, es decir 125 puntos básicos menos que el incremento de los ingresos totales), pero también se debe a la
labor de Asset Management que efectúa el administrador con las compañías operadoras.

A lo largo de 2016, el portafolio en periodo de aceleración ha incrementado en números de hoteles gracias a las aperturas de
hoteles nuevos, y también ha tenido una tendencia favorable de su generación de flujo y de sus márgenes. El margen de contribu-
ción hotelera pasando de 6.6% en el primer trimestre a 26.6% durante el cuarto trimestre (margen de contribución anual: 19.2%).

Las siguientes tabla y gráfica muestran la evolución de los ingresos y de la contribución de los hoteles administrados no estabili-
zados durante el año 2016:

Ps. $ millones T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 Año 2016

Total de hoteles administrados no estabilizados 12 15 16 19 19

Ingresos hoteles admin. no estabilizados 35.2 63 105 143 346

  % de los ingresos de los hoteles administrados 6.8% 10.3% 15.5% 19.1% 13.6%
           
Contrib. hoteles admin. no estabilizados 2.3 6 20 38 67
  Margen 6.6% 9.2% 19.4% 26.6% 19.2%
  % de la contribución de los hoteles administrados 1.6% 3.2% 10.2% 16.3% 8.7%

Hoteles no estabilizados: evolución ingresos / contribución

$35.2 $2.3 $63.4 $5.8 $104.6 $20.3 $143.0 $38.0

26.6%
19.4%

9.2%
6.6%
Informe Anual 2016

T1 2016

T2 2016

T3 2016

T4 2016

Ingresos Contribución Margen

38
En la gráfica anterior, se puede apreciar la tendencia de acele-
ración en la generación de ingresos y contribución, asimismo un
fuerte incremento en el margen de contribución, el cual fue de
19.2% para todo el año, pero alcanzó 26.6% durante el último
trimestre del año. Esa fuerte aceleración, es producto en gran
parte de los cinco hoteles de servicio completo que se abrieron
entre marzo y junio de 2016 (AC by Marriott Querétaro, Fiesta
Americana Pabellón M, AC by Marriott Guadalajara, Grand Fies-
ta Americana Monterrey Valle y Live Aqua Monterrey Valle).
Durante el cuarto trimestre de 2016 esos cinco hoteles presen-
taron en conjunto una tasa de ocupación del 46.5%, una tarifa
promedio de Ps. $1,865, una tarifa efectiva de Ps. $867 y apor-
taron Ps. $22.6 millones a la contribución hotelera. A nivel de
contribución, los resultados todavía son bajos (menos de 10%
de la contribución hotelera del trimestre), pero el margen está
alcanzando 27.7%, con una ocupación inferior al 50 por ciento.
Utilidad de operación
Los otros gastos operativos de Ps. $484 millones se conforman
principalmente tanto de los gastos inmobiliarios (Ps. $33.9 millo-
nes), como de los administrativos de FibraHotel (Ps. $48.5 millo-
nes), de la comisión por asesoría (Ps. $105 millones), y de la de-
preciación del periodo (Ps. $297 millones). Para 2015 esos otros
gastos operativos ascendían a Ps. $385 millones, el incremento
(+25.6%) se explica principalmente por la depreciación (mayor
número de activos inmobiliarios) ya que los gastos administra-
tivos (para acompañar el crecimiento de FibraHotel) y los gastos
inmobiliarios (mayor número de activos inmobiliarios) incremen-
tan en una menor proporción que la contribución hotelera total.
La utilidad de operación ascendió a Ps. $359 millones, repre-
sentando 13.6% de los ingresos totales, contra Ps. $285 millo-
nes (14.2% de los ingresos totales) en 2015.
Utilidad de operación ajustada
Durante el año 2016, FibraHotel tuvo gastos no operativos por
Ps. $107 millones, los cuales corresponden principalmente a
gastos relacionados con las adquisiciones y desarrollo de ho-
teles (impuestos, avalúos, auditorías técnicas y gastos pre-
operativos entre otros), para 2015, esos gastos ascendieron a
Ps. $77.7 millones.
La utilidad de operación ajustada ascendió a Ps. $252 millones
contra Ps. $207 millones en 2015, equivalente a un incremento
del 22.0 por ciento.
Resultado integral de financiamiento
FibraHotel cerró el año con una posición de deuda neta de Ps.
$2,248 millones (la deuda total fue de Ps. $2,697 millones)
contra Ps. $476 millones millones al 31 de diciembre de 2015 (la
deuda total era de Ps. $852 millones).
Durante el año, la deuda financiera de FibraHotel generó un
costo financiero de Ps. $108 millones. En conformidad con las
normas IFRS, los intereses relativos a la deuda asociada con
los desarrollos que se encuentran en etapa de construcción
son capitalizados como parte de la inversión de cada pro-
yecto específico. Durante 2016, aproximadamente el 62.5%
de la deuda ha sido relacionado con proyectos en desarrollo
y FibraHotel ha capitalizado Ps. $68.0 millones de intereses.
Cabe destacar que los intereses se han pagado con efectivo
disponible para los desarrollos. Una vez que cada desarrollo
sea abierto al público se dejarán de capitalizar los intereses
respectivos, y en ese momento el costo financiero pasará por
el estado de resultados de FibraHotel en conformidad con las
normas IFRS.

Utilidad neta consolidada

Después de impuestos de Ps. $1.8 millones, a nivel de la Sociedad Civil sobre las utilidades generadas por los in-
gresos no vinculados con el alojamiento (alimentos y bebidas, entre otros), la utilidad neta consolidada alcanzó
Ps. $214 millones. La utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 43.27 centavos por CBFI (excluyendo los CBFIs
correspondiendo al portafolio en desarrollo que no contaban con derechos económicos al cierre de cada trimestre
del año 2016). Para 2015, la utilidad neta consolidada alcanzó Ps. $237 millones y la utilidad neta consolidada por
CBFI ascendió a 47.86 centavos por CBFI. El decremento en la utilidad neta consolidada se debe principalmente
al resultado integral financiero, al pasar de una utilidad de Ps. $29.8 millones en 2015 a una pérdida de (Ps. $40.7
millones) en 2016 ocasionado por el pago de intereses relacionados con las líneas de crédito, producto del esfuer-
zo de inversión a lo largo de ese año 2016 y de las alzas de tasa de interés durante ese año (la tasa de interés de
referencia de Bancos de Mexico incremento de 3.25% a finales de 2015 a 5.75% a finales de 2016).

La siguiente tabla muestra un resumen de los la utilidad neta por CFBIs de FibraHotel para los cuatro trimes-
tres y el año 2016:

1T 2016 2T 2016 3T 2016 4T 2016 Año 2016

Resultado Neto 57.1 47.1 59.5 50.2 213.9

Número de CBFI (millones)

Con derechos económicos 494.3 494.3 494.3 494.3 494.3

Utilidad neta por CBFI

Por CBFI con der. econ. $0.1155 $0.0953 $0.1203 $0.1017 $0.4327

Milliones excepto por datos en CBFIs

39
 Resumen de los resultados del año 2016 por trimestre (miles de pesos)

1T 2016 2T 2016 3T 2016 4T 2016 Año 2016

Ingresos
Cuartos 420,318 492,819 546,894 597,226 2,057,257
Alimentos y Bebidas 91,451 118,413 120,044 138,489 468,397
Arrendamientos 18,594 17,702 20,896 22,639 79,832
Otros 3,151 6,388 8,236 11,743 29,519
INGRESOS TOTALES 533,516 635,322 696,070 770,097 2,635,004

Ingresos - Hoteles Administrados 514,921 617,697 674,189 748,388 2,555,196

% de ingresos totales 96.5% 97.2% 96.9% 97.2% 97.0%

Costos y gastos
Cuartos 79,221 95,542 107,656 120,257 402,675
Alimentos 55,348 69,423 76,089 84,952 285,812
Gastos administrativos 233,559 268,871 291,204 309,448 1,103,083
Costos y gastos totales 368,129 433,837 474,949 514,657 1,791,571

CONTRIBUCIÓN HOTELERA TOTAL 165,387 201,486 221,121 255,440 843,433

Margen de contribución hotelera total 31.0% 31.7% 31.8% 33.2% 32.0%

Contribución hotelera - hoteles administrados 146,792 183,861 199,240 234,006 763,899

Margen 28.5% 29.8% 29.6% 31.3% 29.9%

Gastos Inmobiliarios 8,573 8,103 9,698 7,536 33,910

NET OPERATING INCOME (NOI) 156,814 193,383 211,422 247,904 809,523

Margen 29.4% 30.4% 30.4% 32.2% 30.7%

Gastos Corporativos 12,398 12,961 12,313 10,859 48,530

Comisión de asesría 26,093 26,102 26,182 26,296 104,673

EBITDA 118,324 154,320 172,927 210,749 656,320

Margen 22.2% 24.3% 24.8% 27.4% 24.9%

Depreciación 58,017 64,518 68,807 105,587 296,930

RESULTADO DE LA OPERACIÓN 60,306 89,802 104,120 105,162 359,390

Margen 11.3% 14.1% 15.0% 13.7% 13.6%

Gastos extraordinarios 4,406 39,749 34,133 28,642 106,931

RESULTADO DE OPERACIÓN AJUSTADO 55,900 50,053 69,987 76,520 252,459

Ingresos no operativos 1,719 262 1,428 509 3,918

Resultado integral de financiamiento (2,083) (2,278) (12,719) (23,621) (40,700)

RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 55,537 48,037 58,696 53,408 215,678

Informe Anual 2016

Impuestos (1,556) 938 (756) 3,161 1,787

RESULTADO NETO 57,093 47,098 59,452 50,247 213,890

Margen 10.7% 7.4% 8.5% 6.5% 8.1%

40
Flujo de efectivo y posición de liquidez
Flujo neto de efectivo de actividades de operación
Durante 2016, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de
actividades de operación de Ps. $633 millones contra Ps. $402
millones en 2015. Excluyendo las actividades relacionadas con
las de inversión (gastos no operativos, pago y recuperación del
IVA relacionado con los desarrollos y las adquisiciones), el flujo
neto de efectivo de actividades de operación fue de Ps. $577
millones contra Ps. $516 millones.
Flujo neto de efectivo de actividades de inversión
Durante 2016, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de ac-
tividades de inversión negativo por (Ps. $1,736 millones):
> (Ps. $245 millones) con respecto a las adquisiciones del
año 2016.
> (Ps. $1,261 millones) con respecto al portafolio en desarro-
llo (sin contabilizar los intereses capitalizados).
> (Ps. $149 millones) con respecto a las remodelaciones de
hoteles.
> (Ps. $94 millones) con respecto al CAPEX de mantenimiento
> Ps. $2.1 millones respecto a ingresos de inversión (venta de
activo fijo, etc.).
> Ps. $11.2 millones con respecto a los intereses generados
durante el periodo.
Durante 2015, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de ac-
tividades de inversión negativo por (Ps. $2,530 millones):
> (Ps. $185 millones) con respecto a las adquisiciones del año
2015.
> (Ps. $2,122 millones) respecto al portafolio en desarrollo.
> (Ps. $158 millones) respecto a las remodelaciones de ho-
teles.
> (Ps. $100 millones) respecto al CAPEX de mantenimiento.
> Ps. $6.5 millones respecto a ingresos de inversión (venta de
activo fijo, etc.).
> Ps. $34.3 millones respecto a los intereses generados du-
rante el periodo.
Flujo neto de efectivo de actividades de
financiamiento
Durante el año 2016, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo
de actividades de financiamiento por Ps. $1,231 millones:
> Ps. $1,845 millones con respecto a los recursos de las
disposiciones de las líneas de crédito que llevó a cabo Fi-
braHotel durante el último trimestre de 2016.
> (Ps. $470 millones) con respecto a las distribuciones:
• (Ps. $118 millones) con respecto a la distribución del
cuarto trimestre de 2015.
• (Ps. $99 millones) con respecto a la distribución del
primer trimestre de 2016.
• (Ps. $119 millones) con respecto a la distribución del
segundo trimestre de 2016.
• (Ps. $135 millones) con respecto a la distribución del
tercer trimestre de 2016.
> (Ps. $57.4 millones) con respecto a los intereses capitaliza-
dos pagados (sobre un total de intereses capitalizados de
Ps. $68.0 millones para el año 2016)
> (Ps. $46.3 millones) con respecto a la adquisición de cober-
turas para la deuda.
> (Ps. $39.5 millones) con respecto a los intereses en resul-
tados y otros gastos financieros pagados.
Durante el año 2015, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo
de actividades de financiamiento por Ps. $407 millones:
> Ps. $852 millones con respecto a los recursos de las dispo-
siciones de las líneas de crédito que llevó a cabo FibraHotel
durante el último trimestre de 2015.
One Perisur
41
 > (Ps. $429 millones) con respecto a las distri-
buciones:
• (Ps. $111 millones) con respecto a la dis-
tribución del cuarto trimestre de 2014.
• (Ps. $103 millones) con respecto a la dis-
tribución del primer trimestre de 2015.
• (Ps. $109 millones) con respecto a la dis-
tribución del segundo trimestre de 2015.
• (Ps. $106 millones) con respecto a la dis-
tribución del tercer trimestre de 2015.
> (Ps. $16.4 millones) con respecto a la adqui-
sición de coberturas para la deuda y a los
intereses pagados.

Flujo de efectivo operativo ajustado

Durante el año 2016, FibraHotel generó:

> Un flujo de efectivo operativo o Funds From

Operations (FFO por sus siglas en inglés) de
Ps. $511 millones, contra Ps. $450 millones
en 2015, un incremento de 13.4 por ciento.
> Un flujo de efectivo operativo ajustado o Ad-
justed Funds From Operations (AFFO por sus
siglas en inglés) de Ps. $494 millones contra
Ps. $429 millones en 2015, un incremento de
AC by Marriott Querétaro
15.1 por ciento.

Posición de liquidez

FibraHotel cerró el año 2016 con:

> Una posición de efectivo y equivalentes de efectivo incluyendo IVA por acreditar de Ps. $678 millones (el IVA acreditable as-
ciende a Ps. $229 millones). Excluyendo el IVA acreditable, la posición de efectivo y equivalentes de efectivo fue de Ps. $449
millones contra Ps. $377 millones al 31 de diciembre de 2015.
> Una posición de deuda total de Ps. $2,697 millones contra Ps. $852 millones al 31 de diciembre de 2015. La posición de deuda
neta (incluyendo IVA por acreditar) es de Ps. $2,019 millones.
> Aproximadamente Ps. $302 millones disponibles en líneas de crédito no dispuestas.

La tabla siguiente presenta el detalle de la posición de efectivo de FibraHotel:

Ps. $ miles 2015 2016 Comentario

Efectivo y equiv. de efectivo y efectivo restringido 376,824 448,828

  Efectivo y equiv. de efectivo disponible - Operación 222,443 207,725 Capital de trabajo de los hoteles
  Efectivo y equiv. de efectivo restringido - Operación 39,798 56,294 Disponible para CAPEX de mantenimiento

  Efectivo y equiv. de disponible - Inversión 114,583 184,809 Efectivo disponible para invertir

Posición de efectivo sin efectivo restringido 337,026 392,534

La tabla siguiente presenta el detalle de la posición de deuda de FibraHotel:

Ps. $ millones 2016 Moneda Tasa de interés Vencimiento

BBVA Bancomer 179.0 MXN TIIE 28d + 150bps Oct-27

BBVA Bancomer 123.1 MXN TIIE 28d + 150bps Oct-27
BBVA Bancomer 153.4 MXN TIIE 28d + 150bps Oct-27
BBVA Bancomer 202.4 MXN TIIE 28d + 150bps Nov-27
Informe Anual 2016

BBVA Bancomer 341.1 MXN TIIE 28d + 150bps Nov-27

Banorte 1 1,000.0 MXN TIIE 91d + 200bps Oct-24
Banorte 2 698.1 MXN TIIE 91d + 130bps* Jul-26

Posición de deuda total 2,697.0      

* En septiembre 2018 el margen incrementa a 200bps y en septiembre 2021 incrementa a 250bps.

42
La tabla siguiente presenta el detalle el calendario de las amortizaciones de capital de la deuda de FibraHotel:

Años Amortización %
2017 98.3 3.6%
2018 102.1 3.8%
2019 196.0 7.3%
2020 200.1 7.4%
2021 306.8 11.4%
2022 y adelante 1,793.7 66.5%
Total 2,697.0 100.0%

Al 31 de diciembre de 2016, y de acuerdo con los contratos de crédito, FibraHotel ha celebrado varios instrumentos financieros desti-
nados a cubrir las variaciones de la tasa TIIE, el 74% de la deuda de FibraHotel está cubierta. Esos productos, de vencimiento a cinco
años, fueron pagados al momento de cerrar las operaciones y tienen las siguientes características:

Ps. $ millones Disposición Tipo Strike Límite

BBVA Bancomer 657.9 Cap Spread 5.0% 9.0%

BBVA Bancomer 341.1 Cap Spread 5.0% 7.0%
Banorte 1 1,000.0 Cap 6.0%
No cubierto 698.1      

Nueva regulación aplicable a las FIBRAs

Durante el año 2014, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores emitió una regulación para medir el nivel de apalancamiento y el
índice de cobertura del servicio de la deuda de las FIBRAs.

> Nivel de endeudamiento: FibraHotel cerró el año 2016 con un endeudamiento de Ps. $2,697 millones y con un total de activos
de Ps. $12,430 millones, correspondiendo a un nivel de endeudamiento del 21.7%. Cabe destacar que el contrato de Fideicomi-
so de FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento no puede exceder el 40%, mientras que la regulación aplicable a las
FIBRAs indica que este indicador no puede ser mayor a 50 por ciento.
> Índice de cobertura de servicio de la deuda: Se calcula tomando la capacidad por parte de FibraHotel de enfrentar los pagos de
sus compromisos contra sus recursos disponibles4 para los seis próximos trimestres. Para el primero, segundo, tercero y cuarto
trimestre de 2016, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel fue de 1.2x, 1.2x, 1.7x y 1.7x, respectivamente.

Gastos de capital
Al 31 de diciembre de 2016, la reserva de gastos de capital de mantenimiento disponible, destinada a mantener el estado y las con-
diciones de los hoteles en operación y constituida con base en un porcentaje de los ingresos brutos de los hoteles bajo contrato
de operación sumaba Ps. $56.3 millones contra Ps. $37.9 millones al 31 de diciembre de 2015.

Durante el año, los gastos de capital más relevantes de FibraHotel son los siguientes:

> Gastos de capital de mantenimiento para mantener los activos: Ps. $94.1 millones.
> Gastos de capital de inversión en hoteles actuales. FibraHotel constantemente analiza la oportunidad de realizar inversiones
de capital en los hoteles del portafolio actual cuando los retornos esperados de los mismos justifican la inversión. Durante el
año, invirtió Ps. $149 millones en gastos de capital de remodelación, principalmente en los hoteles Fiesta Americana Hermo-
sillo, Sheraton Ambassador Monterrey y Live Aqua Boutique Playa del Carmen:
• Fiesta Americana Hermosillo: remodelación de (i) habitaciones, (ii) pasillos y (iii) áreas públicas. Esta remodelación tiene
un presupuesto de Ps. $85.0 millones, de los cuales Ps. $70.6 millones se han invertido al 31 de diciembre de 2016.
• Sheraton Ambassador Monterrey: remodelación de (i) habitaciones, (ii) pasillos y (iii) áreas públicas. Esta remodelación
tiene un presupuesto de USD 5.0 millones, de los cuales Ps. $73.9 millones se han invertido al 31 de diciembre de 2016. (Ps.
$13.2 millones durante el año 2016).
• Live Aqua Boutique Playa del Carmen (reposicionamiento bajo una nueva marca): mejoras en (i) habitaciones y (ii) adición
de centros de consumo. Esta remodelación tiene un presupuesto de Ps. $26.3 y al 31 de diciembre se ha invertido Ps.
$18.0 millones.

(4) Para FibraHotel, los compromisos corresponden a i) servicio de la deuda (principal e intereses); ii) gastos de capital (CAPEX de mantenimiento
de los hoteles); y iii) gastos de desarrollos no discrecionales (proyectos en desarrollo). Los recursos disponibles corresponden a: i) efectivo y
equivalentes de efectivo (excluyendo efectivo restringido); ii) IVA por recuperar; iii) utilidad operativa después de pago de la distribución; y iv)
líneas de crédito disponibles.

43
 Distribuciones de efectivo

Distribución para el año 2016

FibraHotel busca generar valor para sus tenedores de CBFIs. Por esta razón, para el ejercicio 2016, el Comité Técnico de FibraHotel
aprobó distribuciones por un importe total de aproximado de Ps. $503 millones, el cual se detalla en la siguiente tabla:

1T 2016 2T 2016 3T 2016 4T 2016 Año 2016

Distribución Total 99.0 119.0 134.7 150.5 503.2

Resultado Fiscal 9.2 0.0 38.7 0.0 47.9

Retorno de Capital 89.8 119.0 96.0 150.5 455.3

Número de CBFI (millones) 499.4 499.4 499.4 499.4 499.4

Con derechos económicos 494.3 494.3 494.3 494.3 494.3

Distribución por CBFI $0.2003 $0.2408 $0.2726 $0.3045 $1.0181

Resultado Fiscal $0.0187 $- $0.0783 $- $0.0970
Retorno de Capital $0.1816 $0.2408 $0.1943 $0.3045 $0.9211

Cifras en millones de pesos excepto por datos de CBFIs.

Para el ejercicio 2015, FibraHotel distribuyó un total de Ps. $436 millones, representando Ps.
$0.8812 por CBFIs. El incremento de la distribución por CBFI, entre 2015 y 2016, fue de 15.5
por ciento.

CBFIs con restricción económica

Al momento de concretar el IPO FibraHotel, adicionalmente a la emisión de los 223’611,110

CBFIs que se ofertaron al público inversionista, se emitieron 80’290,656 CBFIs al Fideicomiso
de Control a cambio de los 21 hoteles del portafolio de aportación, de los cuales cuatro se
encontraban en distintas etapas de desarrollo (portafolio de aportación en desarrollo), re-
presentando un total de 9’697,897 CBFIs:

> Real Inn Morelia: emisión de 2’342,667 CBFIs

> One Guadalajara Tapatío: emisión de 688,564 CBFIs
> Camino Real Hotel & Suites Puebla: emisión de 1’538,461 CBFIs
> Courtyard by Marriott Toreo: emisión de 5’128,205 CBFI

Se acordó que esos 9’697,897 CBFIs no tendrán derechos económicos (distribución) hasta que
cada uno de los cuatro hoteles en desarrollo sean terminados y estén operando. Al 31 de
diciembre de 2016, tres hoteles están operando (Real Inn Morelia, One Guadalajara Tapatío y
Camino Real Hotel & Suites Puebla) y los derechos económicos de los CBFIs emitidos a cambio
de esos tres hoteles han sido liberados. La siguiente tabla detalla la información relativa a los
CBFIs con y sin derechos económicos:

1T 2016 2T 2016 3T 2016 4T 2016 Año 2016

Número total de CBFIs 499.4 499.4 499.4 499.4 499.4

CBFIs sin derechos económicos 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1

Courtyard by Marriott Toreo 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1
Informe Anual 2016

CBFIs con derechos económicos 494.3 494.3 494.3 494.3 494.3

Cifras en millones de pesos excepto por datos de CBFIs.

44
 Gobierno
Corporativo
de FibraHotel AC by Marriott Querétaro

Comité Técnico y Comités de FibraHotel

A la fecha del presente Informe Anual, el Comité Técnico de FibraHotel está integrado por 11
miembros propietarios, de los cuales cuatro son miembros independientes (36%).

Información biográfica de los miembros

1. Roberto Galante Totah. Co-Presidente del Comité Técnico de FibraHotel. También es Socio
Fundador y Presidente de Grupo GDI, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, empre-
sas de Grupo GDI.
2. Alberto Galante Zaga. Presidente del Consejo de FibraHotel. También es Socio y Vicepre-
sidente de Grupo GDI, y miembro ejecutivo del Consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II,
Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, empresas de
Grupo GDI.
3. Simón Galante Zaga. Socio fundador y CEO de Grupo GDI. Cuenta con más de 20 años de
experiencia en el ramo inmobiliario hotelero, residencial y comercial, como desarrollador
y administrador de inmuebles, así como en la adquisición, desarrollo y financiamiento de
proyectos inmobiliarios. Es miembro ejecutivo del Consejo de Fondo Hotelero Mexicano I
y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, empresas de
Grupo GDI. Cuenta con una especialización en Dirección de Empresas por el IPADE.
4. Adolfo Benjamín Fastlicht Kurián. CEO de Icon Group, una empresa mexicana de desarrollo
inmobiliario. Fue co-fundador y Co-CEO de Grupo Cinemex, hoy la segunda cadena de ex-
hibición cinematográfica del país. Actualmente es CEO de The Lot Premium Cinemas en la
Jolla, California. Se ha desempeñado como Presidente de la Asociación de Desarrolladores
Inmobiliarios (ADI), la principal Asociación de la industria de bienes raíces en México y par-
ticipa en los consejos de diversas.
5. Sandor Valner Watstein. CEO de Walton Street Capital America Latina, un administra-
dor global de fondos inmobiliarios. Fue Director de Credit Suisse First Boston en México
y miembro del comité ejecutivo para América Latina. Fue socio de EMVA y Valor Consulto-
res, bancos de inversión, y ha trabajado con JP Morgan en finanzas corporativas y M&A.
Es cofundador y vicepresidente de la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de
Infraestructura y miembro del consejo de administración de varias empresas inmobilia-
rias en América Latina. Es miembro activo del World’s Presidents Organization. Cuenta con
maestrías en Ingeniería y Administración de Empresas por la Universidad de Stanford.
Fiesta Americana Monterrey
Pabellón M

45
 6. Albert Galante Saadia. Es Ingeniero Industrial por la Uni-
versidad Autónoma Metropolitana de México. Desde 1991
es miembro del Consejo de Mex Factor, Sofom E.N.R. Es
socio fundador de Normalización y Certificación Electró-
nica, S.C., y del organismo de certificación en electrónica
que fue establecido en 2001. Es CFO y miembro del Consejo
de Ampliequipos, S.A. de C.V. Laboratorios de Pruebas de
Seguridad desde 1987 y desde 1986 CFO y asesor de Am-
pliaudio, S.A. de C.V. Importación y Exportación de Equipos
de Electrónica y Similares.
7. Mayer Zaga Bucay. Es el CFO de Grupo Industrial Miro,
una empresa fabricante de textiles y ropa, así como un
agente de importación y exportación para marcas como
Nike, Adidas y Victoria’s Secret, entre otros, empleando a
alrededor de 2,000 personas. Fue co-fundador en 1983 de
la galardonada compañía de ropa Ocean Pacific, abriendo
cerca de 50 tiendas en todo el país y suministró a tiendas
departamentales altamente reconocidas en México. Ac-
tualmente es inversionista en varios proyectos de bienes
raíces, así como socio en Grupo GDI.
8. Manuel Zepeda Payeras. Ha jugado un papel clave en la
mayoría de las principales instituciones y el marco regu-
latorio de los sectores de vivienda e hipotecas en México.
Entre otras actividades, presidió durante 12 años el Fon-
do de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda
(FOVI), un fideicomiso creado para proporcionar apoyo
financiero para la adquisición y construcción de vivien-
da económica e interés social. Fue Fundador y Director
General de Sociedad Hipotecaria Federal, una institución
financiera creada para desarrollar los mercados primario
y secundario de hipotecas; fue Presidente de Unión Inte-
ramericana para la Vivienda, una asociación que agrupa a
más de 100 intermediarios financieros en América Latina
para el financiamiento hipotecario. También fungió como
asesor de diversos compañías de vivienda y compañías
de financiamiento hipotecario como SARE Holding, MAR-
HNOS Vivienda, ARKO Promoción Inmobiliaria, Crédito In-
mobiliario y el Fondo Inmobiliario INMESP de BBVA. Tam-
bién fue Economista en Jefe de la Oficina de Asesores del
Presidente entre 1976 y 1982, y ha sido miembro de varias
organizaciones no lucrativas. Cuenta con una maestría
en Economía y otra en Administración de Empresas por la
Universidad de Chicago.
9. Jaime Zabludowsky Kuper. Actualmente es el Presidente
Ejecutivo del Consejo Mexicano de la Industria de Produc-
tos de Consumo, una asociación que agrupa a 43 de las
empresas más importantes de bienes de consumo de alta
rotación. También es Presidente del Consejo Mexicano de
Asuntos Internacionales, Vicepresidente y Socio Fundador
de IQOM Inteligencia Comercial. Ha sido consejero indepen-
diente en el Consejo de Administración de PEMEX Explora-
ción y Producción, donde fungió como Presidente de su Co-
mité de Adquisiciones, Arrendamientos, Obras y Servicios.
También ha ocupado diferentes cargos públicos, incluidos,
entre otros, Subjefe de la Negociación del Tratado de Libre
Comercio entre México y EE.UU., Embajador de México ante
la Unión Europea, Jefe Negociador para el Acuerdo de Libre
Comercio entre México y la Unión Europea y Economista del
Informe Anual 2016
Comité de Asesores Económicos de la Presidencia de Méxi-
co (1985 a 1988). Fue Asesor de los gobiernos de Asia y Amé-
rica Latina, y organizaciones internacionales multilaterales
en materia de comercio internacional y competitividad. Es
miembro del consejo de asesores de diversas empresas,
46
asociaciones civiles e instituciones públicas. En 2014 recibió
la presea “Carrera al Universo”, la mayor distinción que la
Sociedad de Alumnos del Instituto Tecnológico Autónomo
de México (ITAM) da a uno de sus miembros. Es Doctor en
Economía por la Universidad de Yale.
10. Felipe de Yturbe Bernal. Fue Director General de la Casa
de Bolsa de Grupo Financiero Scotiabank Inverlat, así
como Director General Adjunto de Banca de Corporativa,
Banca de Inversión y Mercados, Banca de Empresas, Te-
sorería y Fiduciario de esa misma institución. Fue Geren-
te General de Deustche Bank México y Gerente General
de Banco Mexicano. Ha sido socio de Yturbe, Laborde y
Asociados, una firma especializada en la gestión de in-
versiones. Colaboró durante 12 años en el Banco Nacional
de México, donde ocupó varios cargos, incluyendo, entre
otros, Director General Adjunto de Banca Corporativa,
Banca de Inversión y División Fiduciaria. También ocupó
los cargos de Tesorero y Director Financiero de Cementos
Anáhuac y fue Vicepresidente de The First National Bank
of Chicago en la Oficina de Representación en la Ciudad
de México. Cuenta con una maestría en Administración de
Empresas por la Universidad de Harvard.
11. Pablo de la Peza Berrios. Colaboró en el Banco Banamex
de 1976 a 2013 donde ocupó diversas posiciones tanto
en México como en el extranjero: Director de la Tesore-
ría Internacional, Director General de California Com-
merce Bank, Director de Planeación Financiera de Bana-
mex, Director General de Seguros Banamex y de AFORE
Banamex, Director Corporativo con Responsabilidad de
Planeación Estratégica y Desarrollo Corporativo para
México y los negocios de Citi en América Latina. Director
Corporativo con responsabilidad sobre los negocios de
Asset Management de Banamex (Afore, Seguros, Pensio-
nes, Impulsora de Fondos de Inversión y Fiduciario). Ha
sido miembro de Consejos de Administración de varias
sociedades de inversión administradas por Banamex y
Presidente de los Consejos de Seguros, Afore e Impulsora
de Fondos Banamex. En 2013 se jubiló de Banamex, aun-
que sigue participando en el Consejo de Administración y
Comités de varias de las empresas del Grupo Financiero.
Es miembro independiente del Comité Técnico y los co-
mités de inversiones de algunas entidades listadas en
la Bolsa Mexicana de Valores. Es miembro del comité de
inversiones de una fundación de gran tamaño. También
es Mentor en Endeavor. Es Ingeniero Industrial por la Uni-
versidad Iberoamericana.
Para mayor información sobre el funcionamiento de nuestros
Comités (elección/destitución de los miembros, sesiones y
votaciones, facultades de los Comités, remuneración de los
miembros independientes, etc.), favor de referir al Reporte
Anual 2016 disponible en español en la página web de FibraHo-
tel (www.fibrahotel.com) o en la página web de la Bolsa Mexi-
cana de Valores (www.bmv.com.mx).
Durante el 2016, el Comité Técnico sesionó cuatro veces para
aprobación de los Estados Financieros y de las distribuciones,
con aprobación previa del Comité de Auditoría.
Del 1º de enero de 2017 a la fecha del presente Informe Anual,
el Comité Técnico sesionó dos veces para aprobación de Esta-
dos Financieros y de distribuciones, con aprobación previa del
Comité de Auditoría.
Alineación de intereses a largo plazo

Desde su origen, FibraHotel ha buscado tener una alineación de intereses a largo pla-
zo, tanto con su Asesor, con el grupo GDI y con sus Tenedores, la cual se traduce de la
siguiente manera:

> Grupo GDI contribuyó con todos sus activos hoteleros en operación a FibraHotel.
> Grupo GDI, a través del Fideicomiso de Control, es el mayor accionista y está sujeto
a un periodo de restricción de venta en el largo plazo.
> Grupo GDI otorgó un derecho de preferencia a FibraHotel sobre cualquier oportuni-
dad hotelera futura que cubra los parámetros de inversión de FibraHotel.
> El Asesor de FibraHotel sólo cobra una comisión de asesoría, correspondiendo a
1.00% del valor de los activos no depreciados y neto de deuda.
> Respecto a los CBFIs entregados al Fideicomiso de Control a cambio de propiedades
en desarrollo, no tienen derechos económicos (distribución) hasta que dichos hote-
les estén en operación.

Para mayor información sobre el Contrato de Fideicomiso de FibraHotel, el Fideicomiso

de Control y los periodos de restricción de venta, entre otros, favor de referir al Reporte
Anual 2016 disponible en español en la página web de FibraHotel (www.fibrahotel.com)
o en la página web de la Bolsa Mexicana de Valores (www.bmv.com.mx).

Fiesta Inn Monclova

47
 FibraHotel
en la Bolsa
Mexicana de
Valores
Precio del CBFI

AC by Marriott Guadalajara

La gráfica siguiente muestra $18.0 45.0

la evolución del precio del CBFI
de FibraHotel y sus volúmenes
entre el 1º de enero y el 31 de $16.0 30.0
diciembre de 2016:

$14.0 15.0

$12.0 -
Dic. 2015

Ene. 2016

Feb. 2016

Mar. 2016

Abr. 2016

May. 2016

Jun. 2016

Jul. 2016

Ago. 2016

Sep. 2016

Oct. 2016

Nov. 2016

Dic. 2016

Volumen FIHO Precio FIHO IPC Índice FIBRAS

Tenencia accionarial

A la fecha de presente Informe Anual, la tenencia 15.7% Fideicomiso

accionarial de FibraHotel es la siguiente: de control
Informe Anual 2016

Público
inversionista 84.3%

48
Eventos
posteriores
al año 2016

Fairfield Inn Villahermosa

Apertura del hotel Fiesta Inn Puerto Vallarta

El 30 de enero de 2017. FibraHotel anuncia la apertura del hotel Fiesta Inn Puerto Vallarta dentro del centro
comercial La Isla Puerto Vallarta, con 144 habitaciones de servicio selecto operado por Grupo Posadas.

Resultados del cuarto trimestre de 2016

El 27 de febrero de 2017, FibraHotel anuncia los resultados financieros y la distribución del cuarto trimestre
del 2016.

Apertura de los hoteles Courtyard by Marriott y Fairfield Inn & Suites by Marriott Vallejo

El 1 de marzo de 2017, FibraHotel anuncia la apertura de los hoteles Courtyard by Marriott Vallejo con 125
habitaciones de servicio selecto y Fairfield Inn & Suites Vallejo con 121 habitaciones de servicio limitado,
operados por Marriott International.

Presentación Citi 2017 Global Property CEO Conference

El 6 de marzo de 2016, FibraHotel presentó en la conferencia CITI 2017 Global Property CEO Conference.

49
 Estados
Financieros
Consolidados

Gamma Tijuana

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank

México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División
Fiduciaria) y Subsidiaria
Estados financieros consolidados por los años que terminaron el 31 de diciembre de
2016, 2015 y 2014, e Informe de los auditores independientes del 31 de marzo de 2017

Informe de los auditores independientes y estados

financieros consolidados 2016, 2015 y 2014
Página Contenido

51 Informe de los auditores independientes

Estados Financieros

54 Estados consolidados de posición financiera

55 Estados consolidados de resultado integral
56 Estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomisarios
57 Estados consolidados de flujos de efectivo
58 Notas a los estados financieros consolidados

50
Informe de los auditores independientes al Comité Técnico y a la Asamblea
de Tenedores del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank
México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria)
Opinión

Hemos auditado los estados financieros consolidados adjuntos del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596
(Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria (“FibraHotel” o “el
Fideicomiso”), los cuales comprenden los estados consolidados de posición financiera al 31 de diciembre de
2016, 2015 y 2014, y los estados consolidados de resultado integral, estados consolidados de cambios en el
patrimonio de los fideicomitentes y estados consolidados de flujos de efectivo correspondientes a los años que
terminaron en esas fechas, incluyendo un resumen de las políticas contables significativas.

En nuestra opinión, los estados financieros consolidados adjuntos presentan razonablemente, en todos los
aspectos importantes, la posición financiera consolidada del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank
México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria al 31 de diciembre de 2016, 2015 y
2014, así como su desempeño financiero y sus flujos de efectivo consolidados correspondientes a los años que
terminaron en esas fechas, de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS –
International Financial Reporting Standard o IAS – International Accounting Stantanrd, por sus siglas en inglés)
emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB).

Fundamentos de la opinión

Llevamos a cabo nuestra auditoría de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría (NIA). Nuestras
responsabilidades bajo esas normas se explican más ampliamente en la sección de Responsabilidades de los
Auditores Independientes sobre la auditoría de los estados financieros consolidados de nuestro informe. Somos
independientes de FibraHotel de conformidad con el Código de Ética para Profesionales de la Contabilidad
del Consejo de Normas Internacionales de Ética para Contadores (Código de Ética del IESBA) y con el emitido
por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos (Código de Ética del IMCP), y hemos cumplido las demás
responsabilidades de ética de conformidad con el Código de Ética del IESBA y con el Código de Ética del IMCP.

Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una base suficiente y adecuada
para nuestra opinión.

Cuestiones clave de la auditoría

Las cuestiones clave de auditoría son aquellas cuestiones que, según nuestro juicio profesional, han sido de la
mayor significatividad en nuestra auditoría de los estados financieros consolidados del periodo actual y que
fueron seleccionados de aquellos comunicados a la Administración y al Comité de Auditoría de FibraHotel, pero no
pretenden representar todos los asuntos discutidos con ellos. Estas cuestiones han sido tratadas en el contexto
de nuestra auditoría de los estados financieros consolidados en su conjunto y en la formación de nuestra opinión
sobre estos, y no expresamos una opinión por separado sobre esas cuestiones. Hemos determinado que las
cuestiones que se describen a continuación son las cuestiones clave de la auditoría que se deben comunicar en
nuestro informe.

Evaluación de adquisiciones de propiedades como activos o negocios

La Administración de FibraHotel utiliza su juicio profesional para determinar si la adquisición de una propiedad,
o un portafolio de propiedades, representan una combinación de negocios o una adquisición de activos. Dicha
determinación podría tener un impacto significativo en cómo se contabilizan los activos adquiridos y los
pasivos asumidos, tanto en su reconocimiento inicial como en ejercicios posteriores. La prueba de este juicio
fue significativa para nuestra auditoría, debido a que el proceso de evaluación requiere probar los acuerdos
de compra de las propiedades con base en los criterios de las IFRS para definir un negocio, lo cual fue incluido
en nuestros procedimientos de auditoría. Con base en nuestras pruebas de auditoría sobre este juicio de la
administración y la definición de negocio que se incluye en la IFRS 3 Combinaciones de negocios, hemos
concluido que las adquisiciones de propiedades tratadas como activos por FibraHotel, son razonablemente
correctas debido a que no se adquieren de los vendedores de dichas propiedades, ni insumos ni procesos en
dichas transacciones.

51
 Cumplimiento fiscal para mantener el estatus como FIBRA de acuerdo con la Ley del Impuesto Sobre la Renta

Como se menciona en la Nota 1 de los estados financieros consolidados, para mantener el estado como FIBRA, el
Servicio de Administración Tributaria Mexicano (“SAT”) ha establecido, en los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto
Sobre la Renta, que el Fideicomiso debe distribuir anualmente al menos el 95% de su resultado fiscal neto a los
titulares de sus CBFIs, en adición a otros requisitos. La prueba de cumplimiento con dichos artículos fue significativa
para nuestra auditoría debido a que es el fundamento principal de negocio en marcha del Fideicomiso. Como resultado
de lo anterior, nuestros procedimientos de auditoría incluyeron, la revisión del resultado fiscal anual del Fideicomiso y
el involucramiento de expertos fiscalistas para evaluar el cumplimiento de los principales requerimientos de dichos
artículos de la legislación vigente al 31 de diciembre de 2016. Por la relevancia del asunto comentado, un cambio en
el estatus de la entidad con base en la Ley del Impuesto Sobre la Renta, puede tener un efecto material sobre los
estados financieros consolidados. Los resultados de nuestros procedimientos de auditoría fueron razonables.

Otra información incluida en el documento que contienen los estados financieros consolidados

La Administración de FibraHotel es responsable por la otra información. La otra información comprenderá la

información que será incorporada en el Reporte Anual que FibraHotel está obligada a preparar conforme al Artículo
33 Fracción I, inciso b) del Título Cuarto, Capítulo Primero de las Disposiciones de Carácter General Aplicables a las
Emisoras y a otros Participantes del Mercado de Valores en México y al Instructivo que acompaña esas disposiciones
(“las Disposiciones”). El Reporte Anual se espera que esté disponible para nuestra lectura después de la fecha de este
informe de auditoría.

Nuestra opinión de los estados financieros consolidados no cubrirá la otra información y nosotros no expresaremos
ninguna forma de seguridad sobre ella.

En relación con nuestra auditoría de los estados financieros consolidados, nuestra responsabilidad será leer el
Reporte Anual, cuando esté disponible, y cuando lo hagamos, considerar si la otra información ahí contenida es
inconsistente en forma material con los estados financieros consolidados o nuestro conocimiento obtenido durante
la auditoría, o que parezca contener un error material. Cuando leamos el Reporte Anual emitiremos la leyenda sobre
la lectura del informe anual, requerida en el Artículo 33 Fracción I, inciso b) numeral 1.2 de las Disposiciones.

Responsabilidad de la Administración y del Comité de Auditoría en relación con los estados financieros
consolidados

La Administración de FibraHotel es responsable de la preparación y presentación razonable de estos estados

financieros consolidados adjuntos de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera,
emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad y del control interno que la administración
considere necesario para permitir la preparación de estados financieros libres de errores importantes debido a
fraude o error.

En la preparación de los estados financieros consolidados, la Administración es responsable de la valoración de la

capacidad de FibraHotel de continuar como empresa en funcionamiento, revelando, según corresponda, las cuestiones
relacionadas con el Fideicomiso en funcionamiento y utilizando el principio contable de negocio en marcha, excepto si
la administración tiene intención de liquidar la sociedad o de cesar sus operaciones, o bien no exista otra alternativa
realista.

La Administración de FibraHotel es responsable de supervisar el proceso de información financiera del Fideicomiso.

Responsabilidad del auditor independiente sobre la auditoría de los estados financieros consolidados

El objetivo de nuestra auditoría es obtener una seguridad razonable acerca de si los estados financieros consolidados
en su conjunto están libres de desviaciones materiales, derivadas de fraude o error, y emitir un informe que incluye
nuestra opinión sobre dicha razonabilidad.

La seguridad razonable es un alto nivel de seguridad, pero no es garantía de que una auditoría llevada a cabo de
conformidad con las NIA, detectará siempre una desviación material cuando ésta exista. Las desviaciones pueden
surgir de un fraude o error y son consideradas materiales cuando, individualmente o en su conjunto, se espera que
de forma razonable influyan en las decisiones económicas de los usuarios, tomadas sobre las bases de los estados
financieros consolidados adjuntos.
Estados Financieros

52
Como parte de una auditoría ejecutada de conformidad con las NIA, ejercemos el juicio profesional y mantenemos el
escepticismo profesional a lo largo de la planeación y realización de la auditoría.

Adicionalmente:

a) Identificamos y evaluamos los riesgos de desviaciones materiales de los estados financieros consolidados,
derivadas de fraude o error, diseñando y aplicando procedimientos de auditoría que responden a esos riesgos,
y obteniendo evidencia de auditoría que es suficiente y apropiada para proporcionar las bases para nuestra
opinión. El riesgo de no detectar desviaciones materiales que resulten de un fraude es mayor de las que resulten
de un error, ya que el fraude puede involucrar conspiración, falsificación, omisión intencional, tergiversación, o
la anulación de un control interno.

b) Obtuvimos un entendimiento del control interno relevante para la auditoría para poder diseñar los
procedimientos de auditoría apropiados en las circunstancias, pero no con el propósito de expresar una opinión
sobre la efectividad del control interno del Fideicomiso.

c) Evaluamos lo apropiado de las políticas contables utilizadas y la razonabilidad de las estimaciones contables y
sus revelaciones correspondientes realizadas por la Administración.

d) Concluimos sobre lo adecuado de la utilización, por la dirección, del principio contable de empresa en
funcionamiento y, basándonos en la evidencia de auditoría obtenida, concluimos sobre si existe o no una
incertidumbre material relacionada con hechos o con condiciones que pueden generar dudas significativas
sobre la capacidad de FibraHotel para continuar como empresa en funcionamiento. Si concluimos que existe
una incertidumbre material, se requiere que llamemos la atención en nuestro informe de auditoría sobre la
correspondiente información revelada en los estados financieros o, si dichas revelaciones no son adecuadas,
que expresemos una opinión modificada. Nuestras conclusiones se basan en la evidencia de auditoría obtenida
hasta la fecha de nuestro informe de auditoría. Sin embargo, hechos o condiciones futuros pueden ser causa de
que FibraHotel deje de ser una empresa en funcionamiento

e) Evaluamos la presentación global, la estructura y el contenido de los estados financieros consolidados, incluida
la información revelada, y si los estados financieros consolidados representan las transacciones y eventos
relevantes de un modo que alcancen una presentación razonable.

Comunicamos a los responsables de la Administración de FibraHotel en relación con, entre otras cuestiones, el
alcance y el momento de la realización de la auditoría planificados y los hallazgos significativos de la auditoría, así
como cualquier deficiencia significativa en el control interno que identificamos en el transcurso de la auditoría.

También proporcionamos a los responsables de la Administración de FibraHotel una declaración de que hemos
cumplido con los requerimientos de ética aplicables en relación con la independencia y comunicado con ellos acerca
de todas las relaciones y demás cuestiones de las que se puede esperar razonablemente que pueden afectar nuestra
independencia, y en su caso, las correspondientes salvaguardas.

Entre las cuestiones que han sido objeto de comunicaciones con los responsables de la Administración de FibraHotel,
determinamos que han sido de la mayor significatividad en la auditoría de los estados financieros consolidados del
período actual y que son en consecuencia, las cuestiones clave de auditoría. Describimos esas cuestiones en este
informe de auditoría, salvo que las disposiciones legales o reglamentarias prohíban revelar públicamente la cuestión
o, en circunstancias extremadamente poco frecuentes determinemos que una cuestión no se debería comunicar en
nuestro informe porque cabe razonablemente esperar que las consecuencias adversas de hacerlo superarían los
beneficios de interés público de la misma.

Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C.

Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited

C. P. C. Alexis Hernández Almanza

Ciudad de México, México
31 de marzo de 2017

53
 Estados consolidados de posición financiera

Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014

(En miles de pesos)

Activos Notas 2016 2015 2014

Activo circulante:
Efectivo, equivalentes de efectivo y
efectivo restringido 5. $ 448,829 $ 376,825 $ 2,091,905
Cuentas por cobrar a clientes y otras
cuentas por cobrar 6. 242,685 207,912 169,174
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 13. - 3,190 3,190
Impuestos por recuperar, principalmente
Impuesto al Valor Agregado 228,709 288,545 234,063
Pagos anticipados 16,627 5,788 2,614
Total del activo circulante 936,850 882,260 2,500,946

Activo a largo plazo:

Propiedades, mobiliario y equipo de hotel
- Neto 7. 9,970,023 7,535,661 6,725,074
Propiedades en desarrollo 8. 1,396,600 2,310,689 773,571
Depósitos en garantía 2,380 1,813 1,654
Impuestos a la utilidad diferidos 11. 3,298 4,055 3,995
Instrumentos financieros derivados 12b. 120,887 11,441 -
Total del activo a largo plazo 11,493,188 9,863,659 7,504,294

Total activos $ 12,430,038 $ 10,745,919 $ 10,005,240

Pasivos y patrimonio de los

fideicomisarios

Pasivo circulante:
Porción circulante de la deuda a largo
plazo 10. $ 98,288 $ 7,849 $ -
Cuentas por pagar a proveedores y
gastos acumulados 9. 348,107 316,936 233,880
Impuestos por pagar 6,868 5,110 4,370
Total del pasivo circulante 453,263 329,895 238,250

Pasivo a largo plazo:

Deuda 10. 2,598,743 844,619 -
Total de pasivo a largo plazo 2,598,743 844,619 -
Total del pasivo 3,052,006 1,174,514 238,250

Patrimonio de los fideicomisarios:

Aportación de los fideicomisarios 14. 8,737,636 9,160,109 9,495,343
Patrimonio no exhibido - (15) (15)
Resultados acumulados 580,354 414,383 271,662
Reserva por efecto de valuación de
instrumentos financieros derivados 12b. 60,042 (3,072) -
Total del patrimonio de los
fideicomisarios 9,378,032 9,571,405 9,766,990

Total pasivo y patrimonio de los

Estados Financieros

fideicomisarios $ 12,430,038 $ 10,745,919 $ 10,005,240

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

54
Estados consolidados de resultado integral

Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014

(En miles de pesos)

Notas 2016 2015 2014

Ingresos por:
Arrendamiento de habitaciones $ 2,057,257 $ 1,541,320 $ 1,162,025
Alimentos y bebidas 468,397 367,525 289,662
Arrendamiento de inmuebles 79,832 75,393 68,797
Otros 29,519 23,699 10,280
2,635,005 2,007,937 1,530,764

Costos y gastos de habitaciones (402,676) (288,706) (198,587)

Costos y gastos de alimentos y bebidas (285,813) (215,273) (164,666)
Costos y gastos de administración (1,103,084) (833,778) (585,196)
Gastos inmobiliarios (33,911) (24,905) (21,644)
Gastos corporativos (252,458) (211,953) (160,203)
Depreciación 7. (296,930) (213,782) (162,930)
Gastos de adquisición de negocios (7,676) (15,766) (73,689)
Otros (gastos) ingresos, Neto 3,913 5,930 (31,783)
Ingresos por intereses 11,173 34,327 120,807
Gastos por intereses (40,282) - -
Otros gastos financieros (13,948) (4,063) -
Resultado cambiario, neto 2,364 (508) 3,572
(2,419,328) (1,768,477) (1,274,319)

Utilidad antes de impuestos a

215,677 239,460 256,445
la utilidad

Impuestos a la utilidad neta 11. 1,787 2,884 2,742

Utilidad neta consolidada del año 213,890 236,576 253,703

Otros resultados integrales, que se

reclasificarán a resultados:
Utilidad (pérdida) en valor razonable de
63,114 (3,072) -
instrumentos de coberturas de interés

Utilidad neta integral consolidada del

$ 277,004 $ 233,504 $ 253,703
año

Utilidad neta por CBFIs con derechos

$ 0.4327 $ 0.4786 $ 0.5134
económicos (pesos), básica y diluida

Utilidad neta por CBFIs en circulación

$ 0.4282 $ 0.4737 $ 0.5080
(pesos), básica y diluida

Promedio ponderado de CBFIs en

494,273,561 494,273,561 494,189,262
circulación con derechos económicos

Promedio ponderado de CBFIs emitidos $ 499,401,766 499,401,766 499,401,766

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

55
 Estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomisarios

Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014

(En miles de pesos)

Reserva por
efecto de
Total del
Aportación valuación
Número de Patrimonio Resultados patrimonio
de los fidei- de instru-
CBFIs no exhibido acumulados de los fidei-
comisarios mentos
comisarios
financieros
derivados

Saldos al 1 de enero de 2014 $ 499,401,766 $ 9,846,459 $ (15) $ 84,845 $ - $ 9,931,289

Distribución a tenedores - (351,116) - (66,886) - (418,002)

Utilidad neta integral

- - - 253,703 - 253,703
consolidada del año

Saldos al 31 de diciembre
499,401,766 9,495,343 (15) 271,662 - 9,766,990
de 2014

Distribución a tenedores - (335,234) - (93,855) - (429,089)

Utilidad neta integral

- - - 236,576 (3,072) 233,504
consolidada del año

Saldos al 31 de diciembre
de 2015 499,401,766 9,160,109 (15) 414,383 (3,072) 9,571,405

Pago de patrimonio no
- - 15 - - 15
exhibido

Distribución a tenedores - (422,473) - (47,919) - (470,392)

Utilidad neta integral

- - - 213,890 63,114 277,004
consolidada del año

Saldos al 31 de diciembre
$ 499,401,766 $ 8,737,636 $ - $ 580,354 $ 60,042 $ 9,378,032
de 2016

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

Estados Financieros

56
Estados consolidados de flujos de efectivo

Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014

(En miles de pesos)

2016 2015 2014

Flujos de efectivo de actividades de operación:
Utilidad neta consolidada $ 213,890 $ 236,576 $ 253,703

Ajustes por:
Impuestos a la utilidad reconocidos en resultados 1,787 2,884 2,742
(Utilidad) pérdida en venta de mobiliario y equipo
(1,793) 2,439 15,982
de hotel
Depreciación 296,930 213,782 162,930
Ingresos por intereses (11,173) (34,327) (120,807)
Gastos por intereses 40,282 - -
Otros gastos financieros 13,948 4,063 -
553,871 425,417 314,550

Cambios en el capital de trabajo en:

Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por
(34,773) (38,738) (62,778)
cobrar
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 3,190 - (374)
Impuestos por recuperar, principalmente
63,061 (52,879) (29,657)
Impuesto al Valor Agregado
Pagos anticipados (10,839) (3,174) (653)
Depósitos en garantía (567) (159) (749)
Cuentas por pagar a proveedores y gastos
5,785 83,056 76,720
acumulados
Impuestos por pagar 1,758 740 956
Impuestos a la utilidad pagados (4,243) (6,331) (4,570)
Flujo neto de efectivo generado en
577,243 407,932 293,445
actividades de operación

Flujos de efectivo de actividades de inversión:

Adquisiciones de negocios (244,826) (189,359) (1,764,318)
Adquisiciones de propiedades, mobiliario y equipo
(243,266) (302,068) (663,319)
de hotel
Venta de mobiliario y equipo de hotel 2,098 3,184 1,379
Inversión en desarrollo de proyectos (1,261,461) (2,071,817) (265,880)
Intereses cobrados 11,173 34,109 120,807
Flujo neto de efectivo utilizado en
(1,736,282) (2,525,951) (2,571,331)
actividades de inversión

Flujos de efectivo por actividades de financiamiento:

Préstamos obtenidos 1,844,562 852,468 -
Pago de prima de instrumento financiero derivado (46,332) (14,513) -
Intereses pagados capitalizados (57,255) (1,864) -
Intereses pagados (25,592) - -
Distribución a tenedores (470,392) (429,089) (418,002)
Otros gastos financieros pagados (13,948) (4,063) -
Flujo neto de efectivo generado
por (utilizado en) actividades de 1,231,043 402,939 (418,002)
financiamiento

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo

restringido:
Aumento (disminución) neto de efectivo,
72,004 (1,715,080) (2,695,888)
equivalentes de efectivo y efectivo restringido
Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo
376,825 2,091,905 4,787,793
restringido al inicio del período

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo

restringido al final del período (incluye efectivo
restringido por $241,103, $205,982 y $1,968,184 $ 448,829 $ 376,825 $ 2,091,905
al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014,
respectivamente)

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

57
 Notas a los estados financieros consolidados

Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014

(En miles de pesos)

1. Actividades y eventos significativos

Actividades -

El Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria
(“FibraHotel”) se estableció como un fideicomiso inmobiliario el 31 de julio de 2012 por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V.,
(el “Fideicomitente”) y Deutsche Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (el “Fiduciario”). FibraHotel se estableció
principalmente para desarrollar, adquirir y poseer bienes inmuebles para ser destinados a la operación hotelera. Los servicios que ofrece
pueden ser limitados, selectos, completos y de estancia prolongada, de acuerdo con la afiliación a marcas y operadores de servicios. Los
hoteles del portafolio de FibraHotel operan bajo las siguientes marcas:

Live Aqua One Sheraton

Fiesta Americana Grand Fiesta Inn Lofts Fairfield Inn & Suites by Marriott
Fiesta Americana Live Aqua Boutique AC Hotels by Marriott
Fiesta Inn Camino Real & Suites Courtyard by Marriott
Gamma Real Inn

Para el desarrollo de su operación, FibraHotel tiene celebrados contratos de asesoría en planeación con Administradora Fibra Hotelera
Mexicana, S. A. de C. V. (“Administradora Fibra Hotelera”) (parte relacionada), los cuales están basados en un honorario anual pagadero
trimestralmente, equivalente al 1% del valor en libros de los activos sin depreciar, netos de deuda; asimismo tiene contratos para la operación
hotelera con Grupo Posadas, S. A. B. de C. V. (“Posadas”), Grupo Real Turismo, S. A. de C. V. (“Real Turismo”), Operadora Marriott, S. A. de C. V.
(“Marriott International”) y Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Inc. (“Starwood Hotels”) (en conjunto las “Operadoras”). Estos contratos
establecen un honorario basado en la utilidad bruta de operación de los hoteles entre otros. Adicionalmente FibraHotel tiene celebrados
contratos de arrendamiento con Posadas que correspondan a rentas fijas y, en su caso, rentas variables, los cuales están basados en la
utilidad de operación.

FibraHotel no tiene empleados, por lo que no tiene obligaciones de carácter laboral, excepto por las obligaciones solidarias, que pudieran surgir
ocasionadas por la falta de cumplimiento de las obligaciones laborales y fiscales de las entidades que le prestan los servicios administrativos
de personal y operación. Los servicios administrativos que requiere le son proporcionados por partes relacionadas y terceros.

FibraHotel, como un fideicomiso de inversiones en bienes raíces (“FIBRA”), califica para ser tratada como una entidad de traspaso en México
de conformidad con la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Por lo tanto, todos los ingresos de la conducción de las operaciones del fideicomiso
se atribuyen a los titulares de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (“CBFIs”) y el fideicomiso no está sujeto a Impuesto Sobre
la Renta en México. Para mantener el estado de FIBRA se ha establecido, en los artículos 187 y 188 de la Ley de Impuesto Sobre la Renta, que
el fideicomiso debe, entre otros requisitos, distribuir anualmente al menos el 95% de su resultado fiscal neto a los titulares de sus CBFIs. Con
fecha de 12 de octubre de 2012, FibraHotel obtuvo resolución de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público publicada en el Diario Oficial de la
Federación que le permite operar bajo esta jurisdicción.

Fibra Hotelera S. C. es subsidiaria del Fideicomiso F/1596, tenedor de 99.99% del patrimonio de la sociedad. Entre sus responsabilidades
es la administración del negocio, mantenimiento de los inmuebles y hoteles, obtención de licencias y permisos necesarios, supervisión de
proyectos de renovación, desarrollo y remodelaciones, lo correspondiente con seguros, vigilancia de servicios públicos, negociación de
contratos de administración hotelera. Fibra Hotelera, S. C. está sujeta a impuestos.

El domicilio social de FibraHotel se encuentra en Santa Fe No. 481 Piso 7 Col. Cruz Manca, Cuajimalpa de Morelos, C.P. 05349, Ciudad de México.

a. Integración del Portafolio de hoteles

El detalle de hoteles del portafolio en administración y arrendamiento de FibraHotel a nivel operador es el siguiente:

Número de hoteles al 31 de diciembre

Operador 2016 2015 2014
Administrados Arrendados Administrados Arrendados Administrados Arrendados

Posadas 58 3 49 3 46 3
Real Turismo 5 - 5 - 5 -
Marriott International 8 - 4 - 1 -
Starwoods Hotels 1 1 - 1 -

Total 72 3 59 3 53 3

Total de Hoteles en operación 75 62 56

Total de habitaciones 10,422 8,507 7,656
Estados Financieros

Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 los hoteles en portafolio de desarrollo ascienden a 10, 18 y 13, respectivamente.

Existen contratos de obra celebrados con diversos desarrolladores inmobiliarios para llevar a cabo la construcción de los hoteles
que integran el portafolio de desarrollo. Las inversiones para FibraHotel al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014, ascienden a
$1,396,600, $2,310,689 y $773,571, respectivamente, los cuales se presentan en el estado de posición financiera en el rubro de
“Propiedades en desarrollo”.

58
b. Negocios adquiridos

Durante 2016, 2015 y 2014, FibraHotel concluyó exitosamente la adquisición de un hotel para los años de 2016 y 2015, y 14 hoteles en
el año de 2014, el valor razonable de los activos netos adquiridos, se presenta a continuación:

Mobiliario y
Año Terreno Edificio equipo de hotel Total

2016 $ 34,376 $ 203,533 $ 6,917 $ 244,826

2015 $ 38,660 $ 133,847 $ 16,852 $ 189,359
2014 $ 320,129 $ 1,269,354 $ 174,835 $ 1,764,318

El valor razonable de los activos netos adquiridos antes mencionados, está determinado con base al enfoque de ingresos y el
enfoque de mercado. El enfoque de ingresos es comúnmente utilizado para determinar el valor de este tipo de inmuebles que son
generadores de flujo mediante la operación misma del inmueble, ya que se obtiene un valor presente de beneficios futuros, con
base en las características propias del negocio, tales como ingresos, costos, gastos, entre otras. Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y
2014 se han completado las valuaciones de mercado con los efectos de enfoque de ingresos y mercado. Los detalles de los activos
adquiridos y pasivos asumidos a la fecha de adquisición acerca de la jerarquía del valor razonable al 31 de diciembre de 2016, 2015 y
2014 se establecen como de Nivel 2.

A continuación se presenta un resumen del ingreso y utilidad neta de los inmuebles adquiridos e incluidos en el estado consolidado
de resultado integral de FibraHotel, así como una estimación de los resultados de estos hoteles si hubiesen sido operados un
ejercicio de 12 meses.

2016 2015 2014

Importe reportado
Ingreso $ 32,148 $ 3,291 $ 162,656
Utilidad neta $ 11,389 $ 1,603 $ 51,025

Importe proforma a 12 meses (No auditado)

Ingresos $ 77,155 $ 39,492 $ 1,543,395
Utilidad neta $ 27,334 $ 19,236 $ 286,954

Los costos de adquisición de negocios de hoteles, que incluyen costos de desarrollo, al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 fueron
por $7,676, $15,766 y $73,689, respetivamente, y fueron reconocidos en los estados consolidados de resultado integral.

Fibrahotel tiene establecidos planes de crecimiento y expansión, y de acuerdo a sus políticas de inversión evaluará proyectos que se
someterán a la aprobación del comité técnico.

Eventos relevantes -

a. Disposición de líneas de crédito

Durante el ejercicio 2016, FibraHotel dispuso de $543.5 millones de la línea de crédito a largo plazo con BBVA Bancomer, S. A.,
Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BBVA (BBVA Bancomer); adicionales a los $456.5 millones de los que ya había
dispuesto en 2015, las condiciones se mantienen a una tasa TIIE a 28 días más 1.50 puntos porcentuales.

Adicionalmente, FibraHotel mantiene una línea de crédito a largo plazo con Banco Mercantil del Norte, S. A., Institución de Banca
Múltiple, Grupo financiero Banorte (Banorte), de la cual las disposiciones de enero y hasta septiembre de 2016 ascendieron a $604.1
millones, las cuales junto con las disposiciones de 2015 por un monto de $395.9 millones llegaron al límite de la línea de crédito por
$1,000 millones. Esta línea de crédito causó interés a una tasa TIIE a 91 días más 1.25 puntos porcentuales. En el mes de noviembre
de 2016, tal y como se estableció en el contrato de línea de crédito, el crédito pasó de período revolvente a largo plazo por lo que la
tasa de interés cambió a TIIE a 91 días más 2.00 puntos porcentuales.

Finalmente FibraHotel negoció una tercera línea de crédito de $1,000 millones con Banorte, de la cual dispuso de un monto de 698.1
millones, ésta genera un interés a una tasa TIIE a 91 días más 1.30 puntos porcentuales. Al 31 de diciembre de 2016, el saldo de la línea
de crédito no dispuesto es de 301.9 millones.

Debido a lo anterior para mantener una estabilidad en las tasas, FibraHotel contrató instrumentos financieros de cobertura de tasa
de interés respecto a las disposiciones de la línea de crédito de BBVA Bancomer y de Banorte. Para mayor información al respecto de
esos instrumentos financieros de cobertura de tasa de intereses referirse a la Nota 10.

b. Promesa de compra del Hotel Fiesta Americana Hermosillo

El 29 de abril de 2016, FibraHotel firmó un contrato de compra-venta sujeto a plazo, condiciones suspensivas y opción de compra
para la adquisición del hotel denominado “Fiesta Americana Hermosillo” bajo las siguientes cláusulas: i) el plazo del cumplimiento
será el 31 de enero de 2020, ii) la contraprestación será la que resulte de multiplicar 10.06 veces el EBITDA del hotel promedio de
los últimos 3 años, menos la inversión realizada a mejoras y desembolsos por arrendamientos, sujeto a un límite inferior de $80.5
millones. Al mismo tiempo de la firma del contrato de compra venta, FibraHotel firmó un contrato de arrendamiento a un plazo
forzoso a 2020 por $10 millones, de los cuales la arrendadora se compromete a invertir ésta cantidad en mejoras al inmueble, por
otro lado FibraHotel se compromete bajo los mismos términos a invertir $75 millones en dicho inmueble. La venta del inmueble será
reconocida una vez que se cumplan las cláusulas antes mencionadas.

59
 2. Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera nuevas y revisadas

a. Modificaciones a las Normas IFRS’ y nuevas interpretaciones que son obligatorias a partir de 2016

En 2016 FibraHotel aplicó las siguientes modificaciones a las IFRS emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad
(IASB) las cuales no tuvieron efectos importantes en los estados financieros consolidados.

Modificaciones a la IAS 1 Iniciativa de Revelaciones

Incluyen orientaciones sobre cómo aplicar en la práctica el concepto de materialidad para revelaciones en los estados financieros.

Modificaciones a la IAS 16, IAS 38 Métodos Aceptables de Depreciación y Amortización

Las modificaciones a la IAS 16 prohíben a las entidades usar un método basado en ingresos para depreciar la de propiedad, planta
y equipo.

Las modificaciones a la IAS 38 introducen una presunción refutable que los ingresos no son una base apropiada para amortizar un
activo intangible, excepto en los siguientes dos casos:

i) Cuando el activo intangible se expresa como una medida del ingreso; o

ii) Cuando puedes ser demostrado que los ingresos y el consumo de los beneficios económicos del intangible están altamente
correlacionados.

Actualmente la Administración de FibraHotel utiliza el método de línea recta para la depreciación de inmuebles y equipo y
amortización de activos intangibles, ya que considera que es el método más apropiado para reflejar el consumo de los beneficios
económicos inherentes en estos activos.

b. IFRS nuevas y revisadas emitidas no vigentes a la fecha

A la fecha se han publicado y emitido las siguientes IFRS nuevas y revisadas, que aún no entran en vigor. Estas normas permiten su
aplicación anticipada, opción que en los estados financieros al 31 de diciembre de 2016 no ha sido ejercida por FibraHotel:

i) Efectivas a partir del 1 de enero de 2017, por las cuales la entidad no espera tener impactos importantes en su información
financiera consolidada.

Modificaciones a IAS 12, Impuesto a la utilidad: Reconocimiento de activos por impuesto diferido por pérdidas no realizadas

Establece requisitos sobre el reconocimiento y la medición de pasivos o activos por impuestos corrientes o diferidos y las enmiendas
aclaran los requisitos sobre el reconocimiento de activos por impuestos diferidos por pérdidas no realizadas, con el propósito de
abordar diferentes tratamientos contables que se observan en la práctica.

Modificaciones a IAS 7, Estados de Flujos de Efectivo: Proporcionar revelaciones

Con el objetivo de proporcionar revelaciones que permitan a los usuarios de los estados financieros evaluar los cambios en los
pasivos derivados de las actividades de financiamiento, el IASB requiere que los cambios en los pasivos que surjan de las siguientes
actividades sean revelados: (i) en los flujos de efectivo de financiamiento; (ii) derivados de la obtención o pérdida de control de
subsidiarias u otros negocios; (iii) el efecto de las variaciones de tipo de cambio; (iv) en valor razonable; y (v) otros.

ii) Efectivas a partir del 1 de enero de 2018, por las cuales no es posible a la fecha proporcionar un estimado razonable de sus
efectos en los estados financieros consolidados, hasta haber completado un análisis y revisión detallada.

IFRS 9 Instrumentos Financieros

• La IFRS 9 requiere que todos los activos financieros reconocidos dentro del alcance de la IAS 39, Instrumentos Financieros:
Reconocimiento y Medición sean medidos posteriormente a costo amortizado o a valor razonable. Específicamente, las
inversiones de deuda en un modelo de negocios cuyo objetivo es cobrar los flujos de efectivo contractuales y que tengan
flujos de efectivo contractuales que sean exclusivamente pagos de capital e intereses sobre el capital en circulación
generalmente se miden a costo amortizado al final de los periodos contables posteriores. Los instrumentos de deuda
mantenidos en un modelo de negocios cuyo objetivo es alcanzado mediante la cobranza de los flujos de efectivo y la venta
de activos financieros, y que tengan términos contractuales para los activos financieros que dan origen a fechas específicas
para pagos únicamente de principal e intereses, son generalmente medidos a “valor razonable a través de otros resultados
integrales (ORI)”.  Todas las demás inversiones de deuda y de capital se miden a sus valores razonables al final de los
periodos contables posteriores. Adicionalmente, bajo la IFRS 9, es posible hacer la elección irrevocable de presentar los
cambios posteriores en el valor razonable de una inversión de capital (no mantenida con fines de negociación) en ORI, con
ingresos por dividendos generalmente reconocidos en los resultados del año.

• En cuanto a pasivos financieros designados a valor razonable a través de resultados, la IFRS 9 requiere que el monto del
cambio en el valor razonable del pasivo financiero atribuible a cambios en el riesgo de crédito de dicho pasivo sea presentado
en ORI, salvo que el reconocimiento de los efectos de los cambios en el riesgo de crédito del pasivo que sea reconocido en
ORI creara una discrepancia contable en el estado de resultados. Los cambios en el valor razonable atribuibles al riesgo de
crédito  del pasivo financiero no se reclasifican posteriormente al estado de resultados. Anteriormente, conforme a IAS 39,
el monto completo del cambio en el valor razonable del pasivo financiero designado como a valor razonable a través de
resultados se presentaba en el estado de resultados.
Estados Financieros

• En relación con el deterioro de activos financieros, la IFRS 9 requiere sea utilizado el modelo de pérdidas crediticias
esperadas, en lugar de las pérdidas crediticias incurridas como lo indica la IAS 39. El modelo de pérdidas crediticias
incurridas requiere que se reconozca en cada periodo de reporte las pérdidas crediticias esperadas y los cambios en el
riesgo de crédito desde el reconocimiento inicial. En otras palabras, no es necesario esperar a que ocurra una afectación en
la capacidad crediticia para reconocer la pérdida.

60
 • Los requerimientos de contabilidad de cobertura tiene tres mecanismos disponibles actualmente en la IAS 39. Conforme
a la IFRS 9, se introduce una mayor flexibilidad para que tipos de instrumentos califiquen en contabilidad de coberturas,
específicamente ampliando los tipos de instrumentos que califican y los tipos de los componentes de riesgo de partidas no
financieras que son elegibles para contabilidad de cobertura. Adicionalmente, las pruebas de efectividad han sido revisadas
y remplazadas con el concepto de ‘relación económica’. Adicionalmente, no será requerida la evaluación retrospectiva de la
efectividad, y se han introducido mejoras a los requisitos de revelaciones para la administración de riesgos.

IFRS 15 Ingresos de Contratos con Clientes

El principio básico es reconocer los ingresos con clientes que representen la transferencia prometida de bienes o servicios por los
montos que reflejen las contraprestaciones que se espera recibir a cambio de dichos bienes o servicios. Específicamente establece
un enfoque de cinco pasos para reconocer los ingresos:

1: Identificación del contrato o contratos con el cliente

2: Identificar las obligaciones de desempeño en el contrato;
3: Determinar el precio de la transacción;
4: Asignar el precio de la transacción a cada obligación de desempeño;
5: Reconocer el ingreso cuando se satisfaga la obligación de desempeño.

Por lo tanto, el ingreso se debe reconocer una vez satisfecha la obligación, es decir cuando el ‘control’ de los bienes o servicios de la
obligación de desempeño haya sido transferido al cliente. Asimismo se han incluido guías para hacer frente a situaciones específicas
y se incrementa la cantidad de revelaciones requeridas. Al entrar en vigor la IFRS 15 remplazará las guías de reconocimiento de
ingreso de la IAS 18, Ingresos, IAS 11, Contratos de Construcción y sus interpretaciones.

iii) Efectiva a partir del 1 de enero de 2019; durante 2017 FibraHotel iniciará el análisis y la evaluación de los impactos de
esta nueva norma, sin embargo por la naturaleza de sus operaciones, se espera que no tenga efectos importantes en la
información financiera consolidada.

IFRS 16 Arrendamientos

Para los arrendatarios, esta nueva norma requiere bajo un modelo único que la mayoría de los arrendamientos se presenten en el
estado consolidado de posición financiera, eliminando la distinción entre los arrendamientos operativos y financieros, para lo cual
se reconocerá un derecho de uso del activo, similar a cualquier otro activo no financiero con su depreciación correspondiente, y un
pasivo por arrendamiento que devengará intereses. Esto típicamente produce un perfil de reconocimiento acelerado del gasto (a
diferencia de arrendamientos operativos bajo IAS 17 donde se reconocen gastos en línea recta), debido a que la depreciación lineal
del derecho de uso y el interés decreciente del pasivo financiero, conllevan a una disminución general del gasto a lo largo del tiempo.
El pasivo financiero se medirá a su valor presente (pagos mínimos durante el plazo del arrendamiento, descontados a la tasa de
interés implícita siempre que pueda ser determinada, en caso contrario deberá utilizarse una tasa de interés incremental de deuda).

Para contratos con término de 12 meses o menos que no contengan opciones de compra (elección por clase de activo), y para
contratos donde los activos subyacentes tengan un valor que no se considere significativo cuando son nuevos, (equipo de oficina
menor o computadoras personales - elección sobre una base individual para cada contrato de arrendamiento-), un arrendatario
podría elegir contabilizar los pagos de arrendamiento como un gasto en una base de línea recta en el plazo del arrendamiento.

3. Principales políticas contables

a. Declaración de cumplimiento

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados de acuerdo con las IFRSs emitidas por el Consejo de Normas
Internacionales de Contabilidad.

b. Bases de medición

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados sobre la base de costo histórico, excepto por los
instrumentos financieros derivados y las propiedades, mobiliario y equipo de hotel y propiedades en desarrollo que se valuaron a su
valor razonable en 2012 a la fecha de aportación y adquisición, como se explica a mayor detalle en las políticas contables incluidas
más adelante.

i. Costo histórico

El costo histórico generalmente se basa en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y
servicios.

ii. Valor razonable

El valor razonable se define como el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría por transferir un pasivo en
una transacción ordenada entre participantes en el mercado a la fecha de valuación independientemente de si ese precio
es observable o estimado utilizando directamente otra técnica de valuación. Al estimar el valor razonable de un activo o un
pasivo, la FibraHotel tiene en cuenta las características del activo o pasivo, si los participantes del mercado tomarían esas
características al momento de fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de medición. El valor razonable para propósitos
de medición y/o revelación de estos estados financieros consolidados se determina de forma tal, a excepción de las
transacciones con pagos basados en acciones que están dentro del alcance de la IFRS 2, las operaciones de arrendamiento
que están dentro del alcance de la IAS 17, y las valuaciones que tienen algunas similitudes con valor razonable, pero no es
un valor razonable, tales como el valor neto de realización de la IAS 2 o el valor en uso de la IAS 36.

Además, para efectos de información financiera, las mediciones de valor razonable se clasifican en Nivel 1, 2 ó 3 con base
en el grado en que son observables los datos de entrada en las mediciones y su importancia en la determinación del valor
razonable en su totalidad, las cuales se describen de la siguiente manera:

• Nivel 1 Se consideran precios de cotización en un mercado activo para activos o pasivos idénticos que la entidad
puede obtener a la fecha de la valuación;

61
 • Nivel 2 Datos de entrada observables distintos de los precios de cotización del Nivel 1, sea directa o indirectamente,
• Nivel 3 Considera datos de entrada no observables.

c. Bases de consolidación

Los estados financieros consolidados incluyen los estados financieros de FibraHotel y el de su subsidiaria en la que tiene control. El
control se obtiene cuando FibraHotel:

• Tiene poder sobre la inversión

• Está expuesta, o tiene derecho, a rendimientos variables derivados de su participación con dicha entidad, y
• Tiene la capacidad de afectar tales rendimientos a través de su poder sobre la entidad en la que invierte

FibraHotel reevalúa si tiene o no el control en una entidad, si los hechos y circunstancias indican que hay cambios a uno o más de los
tres elementos de control que se listaron anteriormente.

La subsidiaria se consolida desde la fecha en que su control se transfiere a FibraHotel, y se deja de consolidar desde la fecha en la
que se pierde el control.

Cuando es necesario, se realizan ajustes a los estados financieros de la subsidiaria para alinear sus políticas contables de
conformidad con las políticas contables de FibraHotel.

Todos los saldos y operaciones entre la subsidiaria y FibraHotel se han eliminado en la consolidación.

Participación
2016, 2015 y
Entidad 2014 Actividad

Prestación de servicios de asesoría y consultoría técnica,

jurídica, fiscal, comercial y administrativa relacionados
con la compra-venta, administración, arrendamiento
y subarrendamiento de toda clase de terrenos, casas,
edificios, bodegas, hoteles, plazas y locales comerciales
Fibra Hotelera, S. C. 99.99% y oficinas.

FibraHotel reevaluó si controla las entidades que le prestan los servicios administrativos de personal y operación mencionadas
en la Nota 1 y concluyó que de acuerdo con la IFRS 10 no se tiene el control de acuerdo a lo siguiente: (i) poder, FibraHotel no tiene
la capacidad de decidir sobre las actividades relevantes, no está expuesta y no tiene derechos sobre los rendimientos variables y
(ii) exposición (derechos) o rendimientos variables, los accionistas de las entidades de nóminas no han realizado distribuciones,
ya que no es el objeto de la entidad. Además el honorario por la prestación de servicios administrativos es del 5% y se encuentra
a valor de mercado por dichos servicios. Dicho honorario no es modificado para beneficio de FibraHotel. El honorario cubre los
gastos efectuados por las entidades de nóminas para el desempeño de sus operaciones y es suficiente, por lo que las entidades de
nóminas no son perdedoras. En adición los activos de las entidades de nóminas son de una naturaleza tal que no pueden utilizarse
en combinación con FibraHotel para el desempeño de su operación.

d. Combinación de negocios

Las adquisiciones de negocios se contabilizan utilizando el método de adquisición. La contraprestación transferida en una
combinación de negocios se mide a valor razonable, el cual se calcula como la suma de los valores pagados de los activos transferidos
a FibraHotel más los pasivos incurridos por FibraHotel con los anteriores propietarios de la empresa adquirida y las participaciones
de capital emitidas por FibraHotel a cambio del control sobre la empresa adquirida a la fecha de adquisición. Los costos relacionados
con la adquisición generalmente se reconocen en el estado de resultados conforme se incurren.

A la fecha de adquisición, los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos se reconocen a valor razonable.

El crédito mercantil se mide como el exceso de la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no
controladora en la empresa adquirida, y el valor razonable de la tenencia accionaria previa del adquirente en la empresa adquirida
(si hubiere) sobre el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición. Si después
de una revaluación el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición excede la
suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida (si hubiere), el
exceso se reconoce inmediatamente en el estado de resultados como una ganancia por compra a precio de ganga.

e. Instrumentos financieros

Los activos y pasivos financieros se reconocen cuando FibraHotel se convierte en una parte de las disposiciones contractuales de
los instrumentos.

Los activos y pasivos financieros se valúan inicialmente a su valor razonable. Los costos de la transacción que son directamente
atribuibles a la adquisición o emisión de activos y pasivos financieros (distintos de los activos financieros a valor razonable con
cambios en resultados) se suman o reducen del valor razonable de los activos o pasivos financieros, en su caso, en el reconocimiento
inicial. Los costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos y pasivos financieros a su valor razonable con
cambios en resultados se reconocen inmediatamente en resultados.

f. Activos financieros
Estados Financieros

Los activos financieros se clasifican en las siguientes categorías: activos financieros ‘a valor razonable con cambios a través de
resultados’ (“FVTPL”, por sus siglas en inglés), inversiones ‘conservadas al vencimiento’, activos financieros ‘disponibles para su
venta’ (“AFS”, por sus siglas en inglés) y ‘préstamos y cuentas por cobrar’. La clasificación depende de la naturaleza y propósito de
los activos financieros y se determina al momento del reconocimiento inicial. Todas las compras o ventas de activos financieros
realizadas de forma habitual se reconocen y eliminan con base en a la fecha de negociación. Las compras o ventas realizadas de
forma habitual son aquellas compras o ventas de activos financieros que requieren la entrega de los activos dentro del marco de
tiempo establecido por norma o costumbre en dicho mercado.

62
 Préstamos y cuentas por cobrar

Las cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar con pagos fijos o determinables que no cotizan en un mercado activo
se clasifican como préstamos y cuentas por cobrar. Los préstamos y cuentas por cobrar se valúan al costo amortizado usando el
método de interés efectivo, menos cualquier deterioro.

Deterioro de activos financieros

Los activos financieros distintos a los activos financieros a valor razonable con cambios a través de resultados, se sujetan a pruebas
para efectos de deterioro al final de cada fecha de reporte sobre el cual se informa. Se considera que los activos financieros están
deteriorados, cuando existe evidencia objetiva que, como consecuencia de uno o más eventos que hayan ocurrido después del
reconocimiento inicial del activo financiero, los flujos de efectivo futuros de la inversión han sido afectados.

Para los instrumentos de capital cotizados y no cotizados en un mercado activo clasificados como disponibles para su venta, un
descenso significativo o prolongado del valor razonable de los valores por debajo de su costo, se considera evidencia objetiva de
deterioro.

Para todos los demás activos financieros, la evidencia objetiva de deterioro podría incluir:

• Dificultades financieras significativas del emisor o contraparte;

• Incumplimiento en el pago de los intereses o el principal;
• Es probable que el prestatario entre en quiebra o en una reorganización financiera; o
• La desaparición de un mercado activo para el activo financiero debido a dificultades financieras.

Baja de activos financieros

FibraHotel deja de reconocer un activo financiero únicamente cuando expiran los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo
del activo financiero o cuando se transfieren de manera sustancial los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo
financiero.

En la baja de un activo financiero en su totalidad, la diferencia entre el valor en libros del activo y la suma de la contraprestación
recibida y por recibir y la ganancia o pérdida acumulada que haya sido reconocida en otros resultados integrales y resultados
acumulados se reconocen en resultados.

g. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

El efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de cheques e inversiones a
corto plazo. El efectivo se presenta a valor nominal y los equivalentes se evalúan a su valor razonable. FibraHotel considera como
equivalentes de efectivo a todos los instrumentos de deuda de alta liquidez adquiridos con un vencimiento a la fecha de adquisición
de tres meses o menos. Los equivalentes de efectivo están representados principalmente en valores gubernamentales en la que los
recursos se pagan al vencimiento.

El efectivo restringido consiste en efectivo corresponde al fondo para inversión en bienes inmuebles cual será utilizado para la
adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición y al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado
para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital.

h. Propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se registran inicialmente al costo de adquisición. Las propiedades,
mobiliario y equipo de operación que provienen de adquisiciones realizadas después de esa fecha se registran a su valor de
adquisición.

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se presentan al costo menos la depreciación acumulada y cualquier
pérdida acumulada por deterioro.

Las propiedades que están en proceso de construcción para fines de explotación, suministro o administración, se registran al costo
menos cualquier pérdida por deterioro reconocida. El costo incluye honorarios profesionales y, en el caso de activos calificables, los
costos por préstamos capitalizados conforme a la política contable de FibraHotel. Dichas propiedades se clasifican a las categorías
apropiadas de propiedad, planta y equipo cuando estén completas para su uso planeado. La depreciación de estos activos, al igual
que en otras propiedades, se inicia cuando los activos están listos para su uso planeado.

La depreciación se calcula bajo el método de línea recta con base en la vida útil remanente de los activos netos de su valor residual
y de sus mayores componentes ya que FibraHotel lo considera más apropiado y consistente con respecto de los métodos utilizados
por las compañías más representativas del sector. Basado en estudios técnicos FibraHotel concluyó que tanto sus edificios como
sus diferentes componentes tienen vidas útiles diferentes y serán sujetos a reemplazo en períodos diferentes, desde 10 años en el
caso de ciertas áreas comunes hasta 55 años para las estructuras metálicas del edificio. El valor residual es del 24% en el caso de
los edificios, los demás activos no tienen valores residuales significativos, según lo determinado por valuadores independientes.

La vida útil estimada, el valor residual y el método de depreciación se revisan al final de cada año, y el efecto de cualquier cambio en
la estimación registrada se reconoce sobre una base prospectiva.

Las tasas de depreciación de los edificios, mobiliario y equipo al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 son:

Edificio acabados 10
Edificio mejoras 10
Edificio instalaciones 7
Edificio obra civil 1
Mobiliario y equipo 10

63
 La ganancia o pérdida que surge de la venta o retiro de una partida de propiedades, mobiliario y equipo de hotel, se calcula como la
diferencia entre los recursos que se reciben por ventas y el valor en libros del activo, y se reconoce en los resultados.

i. Deterioro del valor de los activos tangibles

Al final de cada fecha de reporte, FibraHotel revisa los valores en libros de sus activos tangibles a fin de determinar si existe un
indicativo de que estos activos han sufrido alguna pérdida por deterioro. Si existe algún indicio, se calcula el monto recuperable del
activo a fin de determinar el alcance de la pérdida por deterioro (de haber alguna). Cuando no es posible estimar el monto recuperable
de un activo individual, FibraHotel estima el monto recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece dicho activo.
Cuando se puede identificar una base razonable y consistente de distribución, los activos corporativos también se asignan a las
unidades generadoras de efectivo individuales, o de lo contrario, se asignan al grupo más pequeño de unidades generadoras de
efectivo para los cuales se puede identificar una base de distribución razonable y consistente.

El monto recuperable es el mayor entre el valor razonable menos el costo de venderlo y el valor de uso. Al evaluar el valor de uso, los
flujos de efectivo futuros estimados se descuentan a su valor presente utilizando una tasa de descuento antes de impuestos que
refleje la evaluación actual del mercado respecto al valor del dinero en el tiempo y los riesgos específicos del activo para el cual no
se han ajustado las estimaciones de flujos de efectivo futuros.

Si se estima que el monto recuperable de un activo (o unidad generadora de efectivo) es menor que su valor en libros, el valor en
libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se reduce a su monto recuperable. Las pérdidas por deterioro se reconocen
inmediatamente en resultados.

Cuando una pérdida por deterioro se revierte posteriormente, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se
incrementa al valor estimado revisado de su monto recuperable, de tal manera que el valor en libros ajustado no exceda el valor en
libros que se habría determinado si no se hubiera reconocido una pérdida por deterioro para dicho activo (o unidad generadora de
efectivo) en años anteriores. La reversión de una pérdida por deterioro se reconoce inmediatamente en resultados.

j. Impuestos a la utilidad

Como se menciona en la Nota 1, FibraHotel califica y pretende mantener la calificación como FIBRA para fines del Impuesto Sobre la
Renta (“ISR”), y, por lo tanto, no reconoce provisión por impuestos a la utilidad, excepto por su subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., que
está sujeta al ISR. Ver Nota 11.

k. Provisiones

Las provisiones se reconocen cuando FibraHotel tiene una obligación presente (legal o implícita) como resultado de un evento
pasado, es probable que FibraHotel sea requerida para liquidar la obligación y se puede estimar fiablemente que se consignará el
importe de la obligación.

El importe que se reconoce como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para liquidar la obligación presente,
al final del periodo sobre el que se informa, teniendo en cuenta los riesgos y las incertidumbres que rodean a la obligación. Cuando
se valúa una provisión usando los flujos de efectivo estimados para liquidar la obligación presente, su valor en libros representa el
valor presente de dichos flujos de efectivo (cuando el efecto del valor del dinero en el tiempo es material).

l. Arrendamientos

Los arrendamientos se clasifican como financieros cuando los términos del arrendamiento transfieren sustancialmente a los
arrendatarios todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad. Todos los demás arrendamientos se clasifican como
operativos.

­ FibraHotel como arrendador

El ingreso por rentas bajo arrendamientos operativos se reconoce empleando el método de línea recta durante el plazo del
arrendamiento. Los costos directos iniciales incurridos al negociar y acordar un arrendamiento operativo se adicionan al
valor en libros del activo arrendado, y se reconocen empleando el método de línea recta durante el plazo del arrendamiento.

m. Moneda extranjera

Las transacciones en moneda extranjera se registran al tipo de cambio vigente a la fecha de su celebración. Los activos y pasivos
monetarios en moneda extranjera se valúan en moneda nacional al tipo de cambio vigente a la fecha de los estados financieros. Las
fluctuaciones cambiarias se registran en los resultados.

n. Pasivos financieros e instrumentos de patrimonio

Clasificación como deuda o patrimonio

Los instrumentos de deuda y/o patrimonio se clasifican como pasivos financieros o como patrimonio de conformidad con la
sustancia del acuerdo contractual.

Instrumentos de patrimonio

Un instrumento de patrimonio consiste en cualquier contrato que evidencie un interés residual en los activos de FibraHotel luego de
deducir todos sus pasivos. Los instrumentos de patrimonio emitidos por FibraHotel se reconocen por los recursos recibidos, neto de
los costos directos de emisión.
Estados Financieros

Pasivos financieros

Los pasivos financieros se clasifican como pasivos financieros a valor razonable con cambios a través de resultados o como otros
pasivos financieros.

64
 Otros pasivos financieros

Otros pasivos financieros, (incluyendo los préstamos y cuentas por pagar), se valúan subsecuentemente al costo amortizado
usando el método de tasa de interés efectiva.

Baja de pasivos financieros

FibraHotel da de baja los pasivos financieros si, y solo si, las obligaciones de FibraHotel se cumplen, cancelan o han expirado.
La diferencia entre el valor en libros del pasivo financiero dado de baja y la contraprestación pagada y por pagar se reconoce en
resultados.

o. Instrumentos financieros derivados

FibraHotel utiliza instrumentos financieros para manejar su exposición a los riesgos de volatilidad en tasas de interés, incluyendo
contratos de cap spread de tasa de interés. En la Nota 12b se incluye una explicación más detallada sobre los instrumentos
financieros derivados.

Los derivados se reconocen inicialmente al valor razonable a la fecha en que se subscribe el contrato del derivado y posteriormente
se revalúan a su valor razonable al final del periodo de reporte. La ganancia o pérdida resultante se reconoce en los resultados
inmediatamente a menos que el derivado esté designado y sea efectivo como un instrumento de cobertura, en cuyo caso la
oportunidad del reconocimiento en los resultados dependerá de la naturaleza de la relación de cobertura.

p. Contabilidad de coberturas

FibraHotel designa ciertos instrumentos como de cobertura, los cuales incluyen derivados de coberturas de flujo de efectivo.

Al inicio de la cobertura, FibraHotel documenta la relación entre el instrumento de cobertura y la partida cubierta, así como los
objetivos de la administración de riesgos y su estrategia de administración para emprender diversas transacciones de cobertura.
Adicionalmente, al inicio de la cobertura y sobre una base continua, FibraHotel documenta si el instrumento de cobertura es
altamente efectivo para compensar la exposición a los cambios en el valor razonable o los cambios en los flujos de efectivo de la
partida cubierta.

La Nota 12b incluye detalles sobre el valor razonable de los instrumentos derivados usados para propósitos de cobertura.

q. Reconocimiento de ingresos

FibraHotel reconoce sus ingresos como sigue:

i. Los ingresos se obtienen por la operación de los hoteles, e incluyen las rentas por habitaciones, alimentos y bebidas y otros
ingresos, los cuales se reconocen conforme se prestan dichos servicios hoteleros.

ii. La política de FibraHotel para el reconocimiento de ingresos por arrendamientos operativos se describe en la Nota 3.l.

r. Clasificación de costos y gastos

Los costos y gastos presentados en el estado consolidado de utilidad integral fueron clasificados de manera combinada por su
naturaleza y función.

s. Estado de flujos de efectivo

FibraHotel presenta sus estados de flujos de efectivo utilizando el método indirecto. Los intereses recibidos se clasifican como flujos
de efectivo de inversión; intereses pagados y distribuciones y dividendos se clasifican como flujos de efectivo de financiamiento..

t. Utilidad neta por CBFIs

Se determina dividiendo la utilidad consolidada entre el promedio ponderado de CBFIs en circulación durante el período. La utilidad
neta por CBFIs con derechos económicos se determina al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 restando al total de 499,401,766 CBFIs
en circulación, los 5,128,205 CBFIs de 2016, 2015 y 2014, correspondientes al Portafolio de aportación en desarrollo que tendrán
derechos económicos hasta que los hoteles sean terminados y abiertos al público (ver Nota 14).

4. Juicios contables críticos y fuentes clave para la estimación de incertidumbres

En la aplicación de las políticas contables de FibraHotel, las cuales se describen en la Nota 3, la Administración debe hacer juicios,
estimaciones y supuestos sobre los valores en libros de los activos y pasivos de los estados financieros consolidados. Las estimaciones y
supuestos relativos se basan en la experiencia y otros factores que se consideran pertinentes. Los resultados reales podrían diferir de estas
estimaciones.

Las estimaciones y supuestos se revisan sobre una base regular. Las modificaciones a las estimaciones contables se reconocen en el periodo
en que se realiza la modificación y periodos futuros si la modificación afecta tanto al periodo actual como a periodos subsecuentes.

a. Juicios críticos en la aplicación de políticas contables

Combinaciones de negocios

La administración usa su juicio profesional para determinar si la adquisición de una propiedad, o un portafolio de propiedades,
representan una combinación de negocios o una adquisición de activos. En particular, considera los siguientes criterios:

i. El número de propiedades (terrenos y edificios) adquiridos,

ii. La medida en la que adquiere los procesos importantes y la medida en que los servicios secundarios los provee la propiedad
adquirida (por ejemplo, mantenimiento, limpieza, seguridad, contabilidad, otros servicios de la propiedad, etc.).

65
 iii. La medida en la que la propiedad adquirida asigna a sus propios empleados para administrar la propiedad y/o llevar a
cabo los procesos (incluyendo todos los procesos administrativos relevantes, según sea el caso, tales como facturación,
cobranza y generación de información gerencial y de inquilinos).

Esta determinación puede tener un impacto significativo en la forma de contabilizar los activos y pasivos adquiridos, tanto al
inicio como posteriormente. Las transacciones que ocurrieron durante los períodos presentados en estos estados financieros se
contabilizaron como adquisiciones de activos.

Clasificación de un hotel (propiedad de inversión/activo)

Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, una propiedad de inversión genera
flujos de efectivo independientemente de otros activos poseídos por FibraHotel. Esto distingue a las inversiones inmobiliarias de la
propiedad ocupada por el propietario.

Si FibraHotel es propietaria del inmueble y administra los servicios prestados a los clientes del hotel mediante la celebración de
contratos de operación y arrendamiento y los servicios proporcionados a los huéspedes son significativos, no se clasifica como una
propiedad de inversión sino propiedad de Fibra Hotel. Un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada, en lugar de una
propiedad de inversión.

Puede ser difícil determinar si los servicios prestados son lo suficientemente significativos para que una propiedad no califique
como propiedad de inversión. Por ejemplo, que el dueño de un hotel transfiera algunas veces, ciertas responsabilidades a terceros
en virtud de un contrato de operación. La posición del dueño podría ser, en esencia, la de un inversionista pasivo o el dueño podría
simplemente haber subcontratado funciones del día a día pero conservando una exposición significativa a las variaciones en los
flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.

La Administración usa su juicio profesional para determinar la clasificación de los hoteles aportados y adquiridos como propiedad,
mobiliario y equipo de hotel sobre la base de que el hotel es utilizado en el curso normal de los negocios, y por lo tanto, no es
propiedad de inversión.

Las transacciones que ocurrieron durante los períodos presentados en los estados financieros se contabilizaron como adquisición
de negocio y se presentan en propiedad, mobiliario y equipo de hotel.

Clasificación de arrendamientos

Como se explica en la Nota 3l, los arrendamientos se clasifican en función de la medida en que los riesgos y beneficios inherentes
a la propiedad del bien objeto del contrato recaen con FibraHotel o con el inquilino, dependiendo de la sustancia de la transacción,
más que la forma de los contratos. FibraHotel ha determinado, basándose en una evaluación de los términos y condiciones de los
acuerdos, que mantiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de estos bienes y,
por lo tanto, los clasifica como arrendamientos operativos.

b. Fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones

Estimación de vidas útiles y residuales de los activos fijos

FibraHotel a través de la opinión de sus expertos internos del área de desarrollo evalúa a cada periodo la vida útil y residual de los
activos según su experiencia operativa y las características de los activos y su operación a la fecha de revisión. Su impacto está en
el rubro de la depreciación acumulada, en el estado consolidado de posición financiera y en los gastos por depreciación del ejercicio.

Estimación para cuentas de cobro dudoso

FibraHotel no ha reconocido estimación alguna para cuentas incobrables debido a que no ha habido cambio significativo en la calidad
crediticia y los importes aún se consideran recuperables. FibraHotel no mantiene ningún colateral u otras mejoras crediticias sobre
esos saldos, ni tiene el derecho legal de compensarlos contra algún monto que adeude FibraHotel a la contraparte.

Mediciones de valor razonable y procesos de valuación

Algunos de los activos y pasivos de FibraHotel se miden a su valor razonable en los estados financieros consolidados.

Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, FibraHotel utiliza los datos de mercado observables en la medida en que
estén disponibles. Cuando los datos de entrada del nivel 1 no están disponibles, FibraHotel contratará un valuador calificado
independiente para llevar a cabo la valuación. El Administrador trabaja de manera conjunta con el valuador calificado independiente
para establecer las técnicas de valuación y los datos de entrada apropiados para el modelo.

La información acerca de las técnicas de valuación y los datos de entrada utilizados en la determinación del valor razonable de los
distintos activos y pasivos se describen en las Nota 12.

5. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

2016 2015 2014

Efectivo y bancos $ 207,726 $ 170,843 $ 123,721

Efectivo restringido:
Fondo para inversión en bienes inmuebles (i) 184,809 168,445 1,926,518
Estados Financieros

Fondo de reserva para gastos de capital (ii) 56,294 37,537 41,666

$ 448,829 $ 376,825 $ 2,091,905

66
 Efectivo restringido

(i) Consiste en un fondo para la adquisición de los bienes inmuebles y para la inversión en el portafolio de desarrollo. Al igual que los
equivalentes de efectivo, este efectivo restringido se encuentra invertido en valores gubernamentales.

(ii) Consiste en el efectivo correspondiente al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de
reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital. En el fondo se depositan el 5% de los ingresos de los hoteles en
operación. Al igual que los equivalentes de efectivo, este efectivo restringido se encuentra invertido en valores gubernamentales.

6. Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar

2016 2015 2014

Clientes $ 126,774 $ 101,639 $ 111,862

Agencias de viaje 70,568 49,310 42,575
Tarjetas de crédito 18,749 13,305 6,363
Otras 20,784 38,545 2,927
236,875 202,799 163,727

Rentas por cobrar a:

Grupo Posadas, S. A. B. de C. V. (antes Hoteles y
Villas Posadas, S. A. de
C. V.) 5,810 5,113 5,447

$ 242,685 $ 207,912 $ 169,174

Antigüedad de las cuentas por cobrar

Actualmente Fibrahotel mantiene niveles de cobranza mensual iguales a su período de facturación mensual; las prácticas comerciales y
de negociación permiten a Fibrahotel mantener la mayoría de sus cuentas por cobrar con antigüedad de cobro menores a los 90 días. Las
cuentas por cobrar que se encuentran en procedimientos judiciales son poco importantes para crear una estimación de incobrabilidad.

2016 2015 2014

60-90 días $ 11,768 $ 9,871 $ 10,086

Más de 90-120 días 30,372 28,136 21,241

Total $ 42,140 $ 38,007 $ 31,327

Antigüedad promedio (días) 84 78 40

7. Propiedades, mobiliario y equipo de hotel

2016 2015 2014

Terrenos $ 1,566,756 $ 1,252,162 $ 1,176,161

Edificios 7,487,919 5,701,739 5,015,764
Mobiliario y equipo de operación del hotel 1,708,630 1,078,859 816,586
10,763,305 8,032,760 7,008,511

Menos - Depreciación acumulada (793,282) (497,099) (283,437)

$ 9,970,023 $ 7,535,661 $ 6,725,074

67
 Mobiliario y
Costo Terrenos Edificios Total
equipo de hotel

Saldos al 1 de enero de 2014 $ 827,570 $ 3,532,018 $ 498,326 $ 4,857,914

Altas:
Portafolio de Aportación 28,462 96,538 - 125,000
Adquisiciones y traspasos de propiedades en
320,129 1,387,208 321,061 2,028,398
desarrollo (1)
Bajas - - (2,801) (2,801)

Saldos al 31 de diciembre de 2014 1,176,161 5,015,764 816,586 7,008,511

Altas:
Adquisiciones y traspasos de propiedades en
76,001 685,975 262,273 1,024,249
desarrollo (1)

Saldos al 31 de diciembre de 2015 1,252,162 5,701,739 1,078,859 8,032,760

Altas:
Adquisiciones (1) 34,376 70,047 473,424 577,847
Traspasos de propiedades en desarrollo 280,218 1,716,133 157,399 2,153,750
Bajas - - (1,052) (1,052)

Saldos al 31 de diciembre de 2016 $ 1,566,756 $ 7,487,919 $ 1,708,630 $ 10,763,305

Mobiliario y equipo de
Depreciación acumulada Edificios hotel Total

Saldos al 1 de enero de 2014 $ 65,858 $ 57,450 $ 123,308

Gasto por depreciación 84,110 78,820 162,930
Bajas - (2,801) (2,801)

Saldos al 31 de diciembre de 2014 149,968 133,469 283,437

Gasto por depreciación 108,550 105,232 213,782
Bajas - (120) (120)

Saldos al 31 de diciembre de 2015 258,518 238,581 497,099

Gasto por depreciación 140,337 156,593 296,930
Bajas - (747) (747)

Saldos al 31 de diciembre de 2016 $ 398,855 $ 394,427 $ 793,282

Algunos inmuebles de FibraHotel están otorgados en garantía de las líneas de crédito descritas en la Nota 10, cuyo valor en libros aproximado
es de $3,575 millones.

(1) Las adquisiciones incluyen combinaciones de negocios, ver Nota 1.

Estados Financieros

68
8. Propiedades en desarrollo

2016 2015 2014

Proyectos GICSA $ 302,559 $ 186,306 $ -

Proyecto Vía Vallejo 272,227 69,527 35,577
Proyecto Fiesta Inn Los Mochis 141,464 39,672 10,114
Proyecto Live Aqua San Miguel Allende 137,419 - -
Proyecto Cencali 108,767 103,010 21,761
Proyecto Aloft Veracruz 102,125 34,397 -
Proyecto Fiesta Americana Via 515 100,871 50,378 -
Proyecto Toreo 94,872 94,872 94,872
Proyecto Fiesta Americana Tlalnepantla 87,756 - -
Proyecto Full Service Villa del Mar 36,838 - -
Proyecto Mixto Trébol Monterrey - 640,390 292,303
Proyecto Pabellón M - 372,604 -
Torre Américas 1500 Guadalajara AC - 243,517 136,337
Proyecto AC Antea - 190,039 28,833
Proyecto Juriquilla - 120,718 21,956
Proyecto Fairfield Inn Cuautitlán - 57,174 -
Proyecto One Durango - 53,639 -
Proyecto Fairfield Inn Nogales - 22,065 -
Proyecto Hotel Toluca - 8,228 8,200
Proyecto Ciudad del Carmen - - 17,407
Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen - - 47,927
Proyecto Fairfield Inn Saltillo - - 27,794
Otros 11,702 24,153 30,490

$ 1,396,600 $ 2,310,689 $ 773,571

Como resultado de la oferta pública del 30 de noviembre de 2012 Grupo GDI realizó una aportación de 4 hoteles recibiendo 9,697,897 de CBFIs,
equivalentes a $179,411, como resultado de las negociaciones empresas afiliadas a Grupo GDI se obligaron a realizar la construcción de estos
hoteles hasta ser abiertos al público, momento en el cual los CBFIs obtendrían derechos económicos y FibraHotel pagaría la diferencia entre
el valor de la aportación y el costo total de cada uno de los hoteles.

La liberación de estos CBFIs se realizó conforme a los siguiente: i) durante 2013, Grupo GDI terminó la construcción de los hoteles One
Guadalajara Tapatío y Real Inn Morelia, los cuales se encontraban en el Portafolio de desarrollo. FibraHotel pagó el remanente de la inversión
y se liberaron 3,031,231 CBFIs; y ii) FibraHotel pagó el remanente del hotel Camino Real Hotel & Suites Puebla ante la apertura en 2014, la
liberación de los CBFIs ascendió a 1,538,461. Al 31 de diciembre de 2016 existen 5,128,205 CBFIs sin derechos económicos.

9. Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados

Proveedores $ 210,807 $ 165,125 $ 139,921

Gastos acumulados 79,258 73,724 73,714
Otras cuentas por pagar, incluye intereses por
58,042 78,087 20,245
pagar de deuda por $27,407, $2,017 y $ -

$ 348,107 $ 316,936 $ 233,880

10. Deuda

a. Los préstamos se integran como sigue:

2016 2015

Línea de crédito con garantía hipotecaria a largo plazo con Banorte. Al

31 de diciembre de 2016 devenga a una tasa TIIE a 91 días más 2.00 y
$ 1,000,000 $ 395,933
al 31 de diciembre de 2015 a una tasa TIIE a 91 días más 1.25 puntos
porcentuales
Línea de crédito con garantía hipotecaria a largo plazo con Banorte a
698,067 -
una tasa TIIE a 91 días más 1.30 puntos porcentuales.
Línea de crédito con garantía hipotecaria a largo plazo con BBVA
998,964 456,535
Bancomer a una tasa TIIE a 28 días más 1.50 puntos porcentuales
2,697,031 852,468

Menos - Porción circulante de la deuda a largo plazo (98,288) (7,849)

A largo plazo $ 2,598,743 $ 844,619

69
 b. Vencimientos de los préstamos:

Año Vencimientos

2018 $ 102,150
2019 195,977
2020 200,097
2021 306,790
Más de 5 años 1,793,729

$ 2,598,743

Para mantener una estabilidad en las tasas, FibraHotel contrató varios instrumentos financieros de cobertura de tasa de interés
respecto a las disposiciones de la línea de crédito de BBVA Bancomer y Banorte de acuerdo a los siguientes supuestos:

Cuatro instrumentos, contratados con BBVA Bancomer, cubriendo $657.9 millones de la línea de crédito de BBVA Bancomer con las
siguientes características:

- Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.

- Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% y el 9.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de 5.0%.
- Si la TIIE se encuentra arriba del 9.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE contra un nivel de tasa TIIE menos una bonificación
del 4.0%.

Un instrumento, contratado con Santander, cubriendo $341.1 millones de la línea de crédito de BBVA Bancomer con las siguientes
características:
- Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.
- Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% y el 7.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de 5.0%.
- Si la TIIE se encuentra arriba del 7.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE contra un nivel de tasa TIIE menos una bonificación
del 2.0%.

Un instrumento, contratado con Banorte, cubriendo $1,000.0 millones de la primera línea de crédito de Banorte con las siguientes
características:
- Si la TIIE es menor a 4.5%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de 5.0%.
- Si la TIIE se encuentra entre el 4.5% y el 6.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.
- Si la TIIE se encuentra arriba del 6.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de 6.0%.

Respecto a los contratos de crédito con BBVA Bancomer y Banorte, FibraHotel tiene que cumplir con ciertas obligaciones de hacer y no hacer.
Al 31 de diciembre de 2016 las restricciones y obligaciones de hacer y no hacer fueron cumplidas.

11. Impuestos a la utilidad

A fin de cubrir los requisitos del régimen fiscal de FIBRA, en términos de lo previsto en el Oficio del SAT, conforme a los artículos 187 y 188 de
la LISR, FibraHotel debe distribuir anualmente por lo menos el 95% del Resultado Fiscal a los tenedores de los CBFIs de FibraHotel.

La subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., está sujeta al ISR, cuya tasa es del 30%.

a. Impuestos a la utilidad reconocidos en los resultados al 31 de diciembre:

2016 2015 2014

ISR:
Causado $ 1,030 $ 2,944 $ 4,545
Diferido 757 (60) (1,803)

$ 1,787 $ 2,884 $ 2,742

b. Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014, el único concepto que integra el impuesto sobre la renta diferido activo corresponde a gastos
acumulados por $3,298, $4,055 y $3,995, respectivamente.

12. Instrumentos financieros

Administración del riesgo de patrimonio

FibraHotel administra su patrimonio para asegurar que continuará como negocio en marcha, a la vez que busca maximizar el patrimonio de
sus fideicomisarios y las distribuciones a través de la optimización del uso de deuda y patrimonio. La estrategia general de FibraHotel no ha
sido modificada en comparación con 2015 y 2014.

El patrimonio de FibraHotel consiste principalmente en el patrimonio de los fideicomisarios. Los objetivos de la Administración de capital son
manejar el patrimonio para asegurase que los fondos de operación se encuentren disponibles para mantener consistencia y sustentabilidad
en las distribuciones a los fideicomisarios y fondear los gastos de capital requeridos, así como proveer los recursos necesarios para la
adquisición y desarrollo de nuevas propiedades.
Estados Financieros

FibraHotel puede adquirir hoteles sujetos a hipotecas financieras existentes u otros adeudos, y podrán incurrir nueva deuda o refinanciar
deuda cuando adquieran hoteles sujetos al cumplimiento con las políticas de apalancamiento, o en ciertas circunstancias, podrían estar
obligados a pagar distribuciones superiores al efectivo disponible para distribución y de ser necesario se utilizarán los recursos de futuras
ofertas de deuda y capital, enajenación de activos u obtención de créditos para efectuar algunas distribuciones. El servicio de la deuda de
dicho financiamiento o adeudo tendrá prioridad sobre cualesquier distribuciones con relación a los CBFIs.

70
- Índice de endeudamiento

El índice de endeudamiento del periodo sobre el que se informa es el siguiente:

2016

Deuda (i) $ 2,724,438

Activos totales $ 12,430,038

Índice de deuda neta a capital contable 22%

(i) La deuda se define como préstamos a largo y corto plazo más intereses (excluyendo los derivados), como se describe en

las Nota 10.

Cabe mencionar que el contrato de fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento no puede exceder el 40%, sin
embargo la nueva regulación aplicable a las FIBRAS indica que no puede ser mayor al 50%.

- Índice de cobertura de deuda

Al 31 de diciembre de 2016, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FribraHotel es de 1.68%. Los compromisos corresponden
a:

• Servicio de la deuda de $390 millones

• Estimado de gastos de capital de $265 millones
• Estimado de gastos de desarrollos no discrecionales de $287 millones

Categorías de instrumentos financieros

2016 2015 2014

Activos financieros:
Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo
$ 448,829 $ 376,825 $ 2,091,905
restringido
Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por
$ 242,685 $ 207,912 $ 169,174
cobrar
Cuentas por cobrar a partes relacionadas $ - $ 3,190 $ 3,190
Instrumentos financieros derivados $ 120,887 $ 11,441 $ -

Pasivos financieros:
Costo amortizado $ 2,924,622 $ 1,083,601 $ 227,748

Objetivos de la administración del riesgo financiero

El objetivo de la administración del riesgo financiero, es satisfacer las expectativas financieras, resultados de operaciones y flujos de efectivo
que mejoren la situación financiera de FibraHotel, también para asegurar la capacidad de realizar distribuciones a los tenedores de CBFIs y
para satisfacer cualquier futura obligación de deuda.

La función del Comité Técnico de FibraHotel es asesorar e instruir al fiduciario en relación con la venta o cancelación de los CBFIs, analizar
y aprobar las posibles inversiones, enajenaciones y adquisiciones, prestar servicios empresariales, coordinar el acceso a los mercados
financieros nacionales, monitorear y gestionar los riesgos financieros relacionados con las operaciones de FibraHotel a través de informes
internos de riesgo que analizan las exposiciones por grado y magnitud de los riesgos. Estos riesgos incluyen el riesgo de mercado (incluyendo
riesgo de cambio y riesgo de tasa de interés), riesgo de crédito y riesgo de liquidez.

Riesgo de mercado

Las actividades de FibraHotel lo exponen principalmente a riesgos financieros de cambios en tasas de interés. FibraHotel subscribe una
variedad de instrumentos financieros derivados para manejar su exposición al riesgo cambiario y en tasas de interés, incluyen Cap Spread de
las tasas de interés para mitigar el riesgo del aumento de las tasas de interés.

Las exposiciones al riesgo del mercado se valúan usando el Valor en riesgo (VaR) complementado con un análisis de sensibilidad.
No han habido cambios en la exposición de FibraHotel a los riesgos del mercado o la forma como se administran y valúan estos riesgos.

a) Administración del riesgo cambiario

FibraHotel realiza transacciones denominadas en dólares estadounidenses (“dólar”), por lo tanto, está expuesto a fluctuaciones
cambiarias entre el tipo de cambio del peso mexicano y el dólar.

71
 i. La posición monetaria en moneda extranjera al 31 de diciembre es:

2016 2015 2014

Miles de dólares:
$
Activos monetarios $ 2,508 $ 1,561 1,759
Pasivos monetarios (574) (238) (135)

Posición larga 1,934 1,323 1,624

$
Equivalente en miles pesos $ 39,964 22,764 $ 23,929

ii. Los tipos de cambio, en pesos, vigentes a la fecha de los estados financieros consolidados y a la fecha de su emisión son
como sigue:

31 de diciembre de 31 de diciembre de 31 de diciembre de 31 de marzo de

2016 2015 2014 2017

Dólar $ 20.6640 $ 17.2065 $ 14.7348 $ 18.7079

- Análisis de sensibilidad de moneda extranjera

En la opinión de la Administración, no existe un riesgo cambiario real en función de que no existe deuda contratada en
dólares.

Si el tipo de cambio tuviera un cambio de $1 peso por Dólar hacia arriba o hacia abajo y todas las otras variables fueran
constantes, el resultado del año y el patrimonio de FibraHotel por el período terminado al 31 de diciembre de 2016, 2015 y
2014, tendría un decremento/incremento de aproximadamente $1,934, $1,323 y $1,624, respectivamente.

b) Administración del riesgo de tasas de interés – Instrumentos financieros derivados

FibraHotel se encuentra expuesta a riesgos en tasas de interés debido a que obtiene préstamos a tasas variables. Este riesgo
es manejado por la FibraHotel manteniendo contratos cap spread de tasa de interés. Las actividades de cobertura se evalúan
regularmente para que se alinien con las tasas de interés y el apetito de riesgo definido; asegurando que se apliquen las estrategias
de cobertura más rentables. El detalle de los instrumentos financieros es como sigue:

Instrumentos financieros derivados designados como de coberturas de tasas de interés

Beneficio Valor nocional Valor razonable

Contratos Fecha de Fecha de
máximo 31 de diciembre 31 de diciembre de
vigentes Institución celebración vencimiento
% 2016 2016

Cap Spread Bancomer, S.A. 4 18/nov/15 30/oct/20 $ 180,000 $ 10,025

Cap Spread Bancomer, S.A. 4 16/dic/15 30/nov/20 153,400 8,703
Cap Spread Bancomer, S.A. 4 27/ene/16 31/dic/20 202,400 11,712
Cap Spread Santander, S.A. 4 11/mar/16 1/mar/21 341,067 14,182
Cap Spread Bancomer, S.A. 4 1/dic/15 30/nov/20 123,333 6,996
Collar Banorte, S.A. 6 15/sep/16 20/nov/21 1,000,000 69,269

$ 120,887

Considerando los instrumentos financieros derivados descritos arriba, la deuda cubierta al 31 de diciembre de 2016
asciende al 74%.

- Análisis de sensibilidad para las tasas de interés – Instrumentos financieros derivados

Los siguientes análisis de sensibilidad han sido determinados con base en la exposición a las tasas de interés tanto para
los instrumentos derivados como para los no derivados al final del periodo sobre el que se informa. Para los pasivos a tasa
variable, se prepara un análisis suponiendo que el importe del pasivo vigente al final del periodo sobre el que se informa ha
sido el pasivo vigente para todo el año. Se realizó un análisis de sensibilidad tomando en cuenta los siguientes escenarios
de tasa de interés (TIIE 28 días y TIIE 91 días): +100 puntos base, +25 puntos base, -25 puntos base, -100 puntos base,
considerando un rango de confianza entre 95% y 99% para un horizonte temporal de 1 día, los resultandos de estos efectos
al 31 de diciembre de 2016 son como sigue:.

Escenario TIIE 28 días TIIE 91 días Impacto

Estados Financieros

Menos 100 puntos base 5.11% 5.19% $ (15,000)

Menos 25 puntos base 5.86% 5.94% (2,362)
Al 31/12/2016 6.11% 6.19% -
Más 25 puntos base 6.36% 6.44% 1,745
Más 100 puntos base 7.11% 7.19% 7,336

72
 De acuerdo a los resultados que arroja el análisis de sensibilidad bajo los escenarios y según las características y estructura
de las posiciones en derivados analizadas, se concluye que los riesgos de mercado a los que se enfrenta la posición en
swaps de la entidad se encuentran principalmente en: a) Tasa TIIE a 28 días; b) Curva TIIE-IRS y c) La correlación existente
entre los factores de riesgo. A mayor correlación mayor volatilidad del portafolio de factores de riesgo.

Administración del riesgo de crédito

El riesgo de crédito se refiere al riesgo de que una contraparte incumpla sus obligaciones contractuales que resulten en una pérdida
financiera para Fibrahotel. Prácticamente todos los ingresos de Fibrahotel se derivan de los ingresos por prestación de servicios hoteleros.
Como resultado de ello, su rendimiento depende de su capacidad para cobrar los servicios hoteleros a huéspedes y la capacidad de los
huéspedes para hacer los pagos. Los ingresos y los fondos disponibles para su distribución se verían negativamente afectados si un número
significativo de los huéspedes, o cualquiera de los arrendatarios principales no realiza los pagos de alquiler a su vencimiento o cerrara sus
negocios o se declarara en quiebra.

Fibrahotel ha adoptado una política de solo negociar para los hoteles en arrendamiento con contrapartes solventes y obteniendo las
suficientes garantías cuando es apropiado, lo que intenta mitigar el riesgo de pérdidas por faltas de pago.

El riesgo de crédito es generado por saldos de efectivo y equivalentes de efectivo, cuentas por cobrar, otras cuentas por cobrar e instrumentos
financieros. La máxima exposición al riesgo de crédito es la que se muestra en el estado de posición financiera.

Administración de riesgo de liquidez

El riesgo de liquidez representa el riesgo de que FibraHotel se encuentre con dificultades para cumplir con sus obligaciones asociadas con
pasivos financieros que se liquiden mediante la entrega de efectivo u otro activo financiero. La responsabilidad última de la administración
del riesgo de liquidez se basa en FibraHotel, quien ha establecido un marco apropiado para la administración del riesgo de liquidez para la
administración del financiamiento a corto, mediano y largo plazo, y los requerimientos de administración de la liquidez. FibraHotel administra
el riesgo de liquidez manteniendo reservas adecuadas, vigilando los flujos de efectivo proyectados y reales de los ingresos, y conciliando los
perfiles de vencimiento de los activos y pasivos financieros. El departamento de tesorería monitorea los vencimientos de los pasivos para
programar los pagos respectivos.

La siguiente tabla detalla los vencimientos contractuales restantes de FibraHotel para sus pasivos financieros con períodos de reembolso
acordados. La tabla ha sido diseñada con base en los flujos de efectivo proyectados no descontados de los pasivos financieros con base en
la fecha en la cual FibraHotel deberá hacer/ obtener los recursos. La tabla incluye los flujos de efectivo de intereses proyectados tomando en
cuenta la deuda al 31 de diciembre de cada año, así como los desembolsos de capital de la deuda financiera incluidos en el estado de situación
financiera. Las deudas financieras a tasa de interés variable están sujetos a cambio, si los cambios en las tasas de interés variable difieren de
aquellos estimados de tasas de intereses determinados al final de la fecha de reporte se presenta a valor razonable:

Un año Entre 1 y 3 años más de 3 años Total

Al 31 de diciembre de 2016
Deuda $ 98,288 $ 298,127 $ 2,300,616 $ 2,697,031
Cuentas por pagar a proveedores
y otras 227,591 - - 227,591
Intereses variables proyectados
de la deuda, neto del
instrumento financiero derivado 194,130 540,669 711,877 1,446,667

Total $ 520,009 $ 838,796 $ 3,012,493 $ 4,371,289

Al 31 de diciembre de 2015
Deuda $ 7,849 $ 253,429 $ 591,190 $ 852,468
Cuentas por pagar a proveedores
y otras 238,982 - - 238,982
Intereses variables proyectados
de la deuda, neto del
instrumento financiero derivado 46,154 92,694 177,540 316,388

Total $ 292,985 $ 346,123 $ 768,730 $ 1,407,838

Al 31 de diciembre de 2014
Cuentas por pagar a proveedores
y otras $ 227,748 $ - $ - $ 227,748

Valor razonable de instrumentos financieros

Valor razonable de los instrumentos financieros registrados a costo amortizado

Excepto por la deuda a largo plazo, los valores en libros de las cuentas por cobrar, cuentas por pagar y otros activos y pasivos
financieros (incluyendo cuentas por pagar/cobrar a partes relacionadas y pagos anticipados) son a corto plazo y, en algunos casos,
devengan interés con tasas ligadas a indicadores de mercados. Por lo que, Fibrahotel considera que los valores en libros de los
activos y pasivos financieros reconocidos al costo amortizado en los estados financieros, se aproxima a su valor razonable. El valor
razonable de la deuda a largo plazo se demuestra abajo.

73
 Valor razonable de los instrumentos financieros valuados al FVTPL sobre una base recurrente

Valor razonable al Jerarquía

Activos y pasivos
del valor Técnicas de valuación e inputs clave
financieros
31/12/16 31/12/15 31/12/14 razonable

Valor de mercado. El valor razonable

Deuda $ 1,761,176 $ 616,308 $ - Nivel 3 de la deuda es medido en información
poco observable.
Valor de mercado. El valor razonable
de las inversiones es medido con
Inversiones en valor
$ 241,103 $ 205,982 $ 1,968,184 Nivel 1 precios cotizados (no ajustados) en
gubernamentales
mercados activos de instrumentos
idénticos.

Derivados designados como instrumentos de cobertura

Valor razonable al Jerarquía

Activos
del valor Técnicas de valuación e inputs clave
financieros
31/12/16 31/12/15 31/12/14 razonable

Flujos futuros de efectivo descontados,

se calculan sobre la base de las
Instrumentos
tasas de interés a plazo (a partir
financieros
de las curvas de rendimiento
derivados activos
$ 120,887 $ 11,441 $ - Nivel 2 observables al final del periodo
designados como
de referencia) y tasas de interés
cobertura de
contractuales, descontados a una
tasas
tasa que refleja el riesgo de crédito
de varias contrapartes.

Valor razonable de los terrenos y edificios adquiridos en combinación de negocios

Los terrenos y edificios que Fibrahotel adquiere a través de combinación de negocios se registran a su valor razonable a la fecha de
adquisición, según IFRS 3.

El valor razonable de los terrenos y edificios se determinó con base en al el enfoque de ingresos. No ha habido ningún cambio en la
técnica de valuación durante el año.

Los detalles de los terrenos y edificios de la FibraHotel y la información acerca de la jerarquía de valor razonable al 31 de diciembre
se establece de la siguiente manera:

2016 2015 2014

Nivel 2 valor razonable Nivel 2 valor razonable Nivel 2 valor razonable
Total Total Total
Hoteles Portafolio de Adquisición que
incluyen:
- Terrenos $ 34,376 $ 38,660 $ 320,129
- Edificios 203,534 129,483 1,269,354

$ 237,910 $ 168,143 $ 1,589,483

Técnicas de valuación y supuestos aplicados para propósitos de determinar el valor razonable

• El valor razonable de los activos y pasivos financieros con términos y condiciones estándar y negociados en los mercados
líquidos activos se determinan con referencia a los precios cotizados en el mercado (incluyendo los pagarés redimibles
cotizados, las letras de cambio, obligaciones, bonos vitalicios y bonos gubernamentales).
Estados Financieros

74
 • El valor razonable de los otros activos y pasivos financieros (sin incluir los descritos arriba) se determinan de conformidad
con modelos de determinación de precios de aceptación general, que se basan en el análisis de flujos de efectivos
descontados utilizando precios de transacciones actuales observables en el mercado y cotizaciones para instrumentos
similares. En particular, el valor razonable de la deuda a largo plazo, que se calcula solo para efectos de la revelación
anterior y no para el registro contable de la deuda, la cual se considera de Nivel de medición 3, como se describe abajo,
fue determinado utilizando un modelo de flujos de efectivo descontados, utilizando estimaciones de tasas actuales de
mercado basados en curvas observables de TIIE y un spread de crédito estimado utilizando créditos observables en
entidades similares, el cual es ajustado según sea necesario.

Los instrumentos financieros que son medidos subsecuentemente a su reconocimiento inicial al valor razonable, son agrupados en
3 niveles, con base en el grado al que el valor razonable es observable:

• Nivel 1 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de los precios cotizados (no ajustados) en los mercados
activos para activos o pasivos idénticos;
• Nivel 2 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de inputs distintos a los precios cotizados incluidos dentro
del Nivel 1, que son observables para el activo o pasivo, bien sea directamente (es decir como precios) o indirectamente (es
decir que derivan de los precios); y
• Nivel 3 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de las técnicas de valuación que incluyen los inputs para
los activos o pasivos, que no se basan en información observable del mercado (indicadores no observables).

13. Transacciones y saldos con partes relacionadas

a. Transacciones comerciales

Durante el año FibraHotel realizó las siguientes transacciones comerciales con partes relacionadas que no son miembros de
FibraHotel:

2016 2015 2014

Administradora Fibra Hotelera, S. A. de C. V.:
Honorarios de administración $ 104,673 $ 103,669 $ 96,730

Grupo A:
Gasto:
Servicios administrativos $ 51,572 $ 41,465 $ 40,646

El Grupo A se integra por Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. A. de C. V., Soluciones y Administración Estratégica, S. A. de C. V.,
Fibra Hotelera, S. C., Solución de Recursos Humanos, S. A. de C. V., Administradora GDI, S. A de C. V., Control y Desarrollo Administrativo,
S. A. de C. V. FibraHotel paga un honorario por servicios administrativos correspondientes al importe de la percepción económica del
personal e impuestos, más un 5% de margen de utilidad.

La operación antes mencionada, se encuentra documentada a través de contratos con vigencia de cinco años, renovables.

b. Los saldos por cobrar con partes relacionadas son:

2016 2015 2014

Controladora Cabi FHM $ - $ 2,174 $ 2,174

Alterturismo, S. de R. L. de C. V. - 734 734
Grupo Innovador Turístico y de Servicios, S.
de R. L. de C. V. - 233 233
Grupo Empresarial Hermosillo - 49 49

$ - $ 3,190 $ 3,190

75
 14. Patrimonio de los fideicomisarios

Aportaciones y contribuciones-

a. Las aportaciones de los fideicomisarios a valor nominal se integran como sigue:

Aportación de patrimonio inicial Emisión de CBFIs Total

$ 15 $ 10,009,645 $ 10,009,660

El 5 de febrero de 2016, se exhibió la totalidad del patrimonio por un monto de $15.

b. El patrimonio de FibraHotel está representado por la aportación inicial de $15, el Portafolio de Aportación, el Portafolio de Aportación
en Desarrollo y el monto de los recursos provenientes de emisiones de CBFIs.

c. Con fecha 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo una oferta subsecuente de CBFIs en la Bolsa Mexicana de Valores (“BMV”)
y en otros mercados internacionales. El monto de la oferta global ascendió a $4,877,725 ofreciendo 195,500,000 CBFIs, incluyendo
sobreasignación, a un precio de $24.95. El Fideicomiso de Control de FibraHotel participó con la suscripción de 2,000,000 CBFIs.

Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 existen 499,401,766 CBFIs en circulación.

Distribuciones-

d. Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014, el Comité Técnico de FibraHotel ha aprobado y pagado distribuciones de las cuentas de
ingresos fiscales, a los titulares de los CBFIs de la siguiente manera:

Distribución Distribuciones
Fecha de aprobación de Distribuciones del
por CBFI de reembolso de Total distribuciones
distribuciones resultado fiscal
(Pesos) patrimonio

16 de febrero de 2016 $ 0.2380 $ 117,659 $ - $ 117,659

19 de abril de 2016 0.2003 89,757 9,224 98,981
19 de julio de 2016 0.2408 119,008 - 119,008
18 de octubre de 2016 0.2726 96,049 38,695 134,744

Total a diciembre de 2016 $ 422,473 $ 47,919 $ 470,392

Distribución Distribuciones
Fecha de aprobación de Distribuciones del
por CBFI de reembolso de Total distribuciones
distribuciones resultado fiscal
(Pesos) patrimonio

19 de febrero de 2015 $ 0.2250 $ 111,216 $ - $ 111,216

21 de abril de 2015 0.2074 85,452 17,052 102,504
21 de julio de 2015 0.2204 63,014 45,926 108,940
20 de octubre de 2015 0.2153 75,552 30,877 106,429

Total a diciembre de 2015 $ 335,234 $ 93,855 $ 429,089

17 de febrero de 2014 $ 0.2134 $ 105,001 $ - $ 105,001

29 de abril de 2014 0.2001 98,590 - 98,590
22 de julio de 2014 0.2313 47,421 66,886 114,307
21 de octubre de 2014 0.2025 100,104 - 100,104

Total a diciembre de 2014 $ 351,116 $ 66,886 $ 418,002

La distribución por CBFIs es el resultado de dividir la utilidad antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA
por sus siglas en inglés), menos la reserva de CAPEX y gastos extraordinarios, entre el número de CBFIs en circulación con derechos
económicos. Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 los CBFIs sin derechos económicos ascienden a 5,128,205.
Estados Financieros

76
15. Cobros mínimos en contratos de arrendamiento

El valor de los cobros mínimos de arrendamiento operativos, descritos por marca hotelera, son como sigue:

Año Fiesta Inn Live Aqua Boutique

Menos de un año $ 53,487 $ 19,443

De uno a 5 años 267,435 77,772

$ 320,922 $ 97,215

Los contratos de hoteles en arrendamiento reflejan términos que van de uno a cinco años.

Cabe mencionar, que el resumen antes mencionado no considera ningún ajuste en el tiempo a los importes de renta, a los cuales se tiene
derecho contractualmente, y que en la mayoría de los casos corresponde al efecto de la inflación. Asimismo, tampoco se considera ninguna
renta de carácter variable, ni tampoco períodos de renovación, sino únicamente los plazos forzosos para los inquilinos, de conformidad con
el concepto antes mencionado de rentas futuras mínimas.

16. Información por segmentos de negocio

a. Segmentos de información financiera

La información por segmentos que se informaba externamente, era analizada sobre la base de los tipos de ingresos por
arrendamiento de habitaciones, ingresos por alimentos y bebidas, gastos de operación por los diferentes tipos de marcas de hoteles
que integran el portafolio de inversión de FibraHotel. Sin embargo, la información que se proporcionaba al funcionario que toma las
decisiones operativas del Fideicomiso para propósitos de asignar los recursos y evaluar el rendimiento del segmento, se enfocaba
de manera más específica en la categoría del cliente para cada tipo de portafolio. Las categorías principales de clientes para estos
bienes son servicio proporcionado y marca. Los segmentos a informar de FibraHotel de acuerdo a la IFRS 8 son por lo tanto, son los
siguientes:

Servicio selecto

Estos hoteles brindan ciertos servicios adicionales a los hoteles de servicio limitado, incluyendo la oferta de alimentos y bebidas,
restaurantes, bares y servicio a cuarto 24 horas, salones para eventos sociales y juntas de trabajo, así como servicios adicionales
dentro de la habitación.

Servicio limitado

Los hoteles de servicio limitado ofrecen un servicio como su nombre lo indica de hotelería conveniente, los cuales tradicionalmente
no contaban con bares, restaurantes o salas de conferencias y juntas, tampoco ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos
años, la tendencia ha sido que esta clase de hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de negocios,
gimnasios y piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de salas de juntas.

Estancia prolongada

Los hoteles de este segmento se caracterizan por un formato de suite, en configuraciones de estudio de una o dos recámaras, casi
siempre con una cocina y un espacio de comedor y área de trabajo. Entre los servicios que brindan estos hoteles son áreas públicas
similares a un hotel de servicios selectos sin salas de reuniones.

Servicio completo

Estos hoteles cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas de
juntas y salones de conferencias para eventos sociales y empresariales asi como en ciertos casos servicios adicionales como spas,
servicio a cuartos en horario amplio, valet parking, concierge, botones y áreas públicas más extensas.

77
 b. Ingresos y resultados por segmento

Se presenta un análisis de los ingresos y resultados del Fideicomiso de las operaciones continuas por segmento a informar:

2016
Servicio selecto Servicio limitado Estancia prolongada Servicio completo Corporativo Total
Ingresos por:
Arrendamiento de habitaciones $ 1,252,953 $ 413,211 $ 67,985 $ 323,108 $ - $ 2,057,257
Alimentos y bebidas 360,156 - - 108,241 - 468,397
Arrendamiento de inmuebles 73,436 - - 6,396 - 79,832
Otros - - - - 29,519 29,519
1,686,545 413,211 67,985 437,745 29,519 2,635,005
Costos y gastos generales:
Habitaciones 234,077 93,643 11,961 62,995 - 402,676
Alimentos y bebidas 205,384 2,846 - 77,583 - 285,813
Gastos administrativos 704,060 192,021 7,564 199,438 - 1,103,083
Gastos corporativos - - - - 290,133 290,133
Depreciación - - - - 296,930 296,930
1,143,521 288,510 19,525 340,016 587,063 2,378,635

Gastos financieros, netos y otros (40,693)

Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 215,677

2015
Servicio selecto Servicio limitado Estancia prolongada Servicio completo Corporativo Total
Ingresos por:
Arrendamiento de habitaciones $ 1,015,905 $ 309,166 $ 48,600 $ 167,649 $ - $ 1,541,320
Alimentos y bebidas 298,442 - - 69,083 - 367,525
Arrendamiento de inmuebles 74,251 - - 1,142 - 75,393
Otros - - - - 23,699 23,699
1,388,598 309,166 48,600 237,874 23,699 2,007,937
Costos y gastos generales:
Habitaciones 181,793 65,309 7,718 33,886 - 288,706
Alimentos y bebidas 171,081 - - 44,192 - 215,273
Gastos administrativos 572,623 142,612 1,509 117,034 - 833,778
Gastos corporativos - - - - 246,694 246,694
Depreciación - - - - 213,782 213,782
925,497 207,921 9,227 195,112 460,476 1,798,233

Gastos financieros, netos y otros 29,756

Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 239,460

2014
Servicio selecto Servicio limitado Estancia prolongada Servicio completo Corporativo Total
Ingresos por:
Arrendamiento de habitaciones $ 839,237 $ 210,495 $ 14,565 $ 97,728 $ - $ 1,162,025
Alimentos y bebidas 245,726 - - 43,936 - 289,662
Arrendamiento de inmuebles 62,825 3,777 - 2,195 - 68,797
Otros - - - - 10,280 10,280
1,147,788 214,272 14,565 143,859 10,280 1,530,764
Costos y gastos generales:
Habitaciones 139,077 43,245 1,907 14,358 - 198,587
Alimentos y bebidas 138,670 1,641 - 24,355 - 164,666
Gastos administrativos 483,199 93,635 - 65,830 - 642,664
Gastos corporativos - - - - 229,851 229,851
Depreciación - - - - 162,930 162,930
760,946 138,521 1,907 104,543 392,781 1,398,698

Gastos financieros, netos y otros 124,379

Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 256,445

c. Los principales activos y pasivos por segmento al 31 de diciembre son:

2016 17. Compromisos y contingencias

Servicio limitado Servicio selecto Estancia prolongada Servicio completo Otros Total
Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 1,772,760 $ 5,231,710 $ 415,481 $ 2,549,146 $ 926 $ 9,970,023 Ni el Fiduciario ni sus activos están sujetos a cualquier tipo de acción legal, excepto
Propiedades en desarrollo $ 145,507 $ 768,498 $ 94,872 $ 387,723 $ - $ 1,396,600 las derivadas de sus operaciones y actividades rutinarias.
Deuda (1) $ - $ - $ - $ - $ 2,697,031 $ 2,697,031
18. Aprobación de la emisión de los estados financieros consolidados
2015
Servicio limitado Servicio selecto Estancia prolongada Servicio completo Otros Total Los estados financieros consolidados adjuntos fueron autorizados para su
emisión el 31 de marzo de 2017, por el Lic. Edouard Boudrant, Director de Finanzas y
Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 1,343,777 $ 5,030,418 $ 369,317 $ 791,306 $ 843 $ 7,535,661 el Lic. Eduardo López, Director General de FibraHotel, consecuentemente estos no
Propiedades en desarrollo $ 253,596 $ 538,850 $ - $ 1,496,927 $ 21,316 $ 2,310,689 reflejan los hechos ocurridos después de esa fecha, y están sujetos a la aprobación
Deuda (1) $ - $ - $ - $ - $ 852,468 $ 852,468 de la Asamblea General Ordinaria de Tenedores de Certificados Bursátiles
Fiduciarios Inmobiliarios la cual podrá modificar los estados financieros.
2014
Servicio limitado Servicio selecto Estancia prolongada Servicio completo Otros Total
Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 946,500 $ 5,130,743 $ 125,000 $ 522,218 $ 613 $ 6,725,074
Estados Financieros

Propiedades en desarrollo $ 57,950 $ 179,731 $ 47,927 $ 457,473 $ 30,490 $ 773,571

(1) La deuda contratada corresponde a contratos corporativos, mismos que por ******
su naturaleza no pueden ser distribuidos a un segmento en específico.

78 79
 La Bolsa Mexicana hace constar el listado de los
Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios denominados
FIHO FIBRAS emitidos por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana,
S.A. de C.V., en su carácter de Fideicomitente.

Directorio Características de la Emisión:

Clave de Cotización: FIHO

Fecha de Listado en la BMV: 30 de noviembre de 2012
Monto Total de la Oferta Global Inicial: $ 4,136,805,535.00
(con sobreasignación)
EMISORA:
Monto Total de la Oferta en México:
FibraHotel $ 2,685,163,334.00
(con sobreasignación)
Torre Corporativo World Plaza
Monto Total de la Oferta Internacional: $ 1,451,642,201.00
Avenida Santa Fe # 481 Piso 7
(con sobreasignación)
Colonia Cruz Manca, Delegación Cuajimalpa,
C.P. 05349, Ciudad de México
Intermediarios Colocadores:
www.fibrahotel.com
www.twitter.com/FibraHotel
www.linkedin.com/company/fibrahotel J.P. Morgan Casa de Bolsa, S.A. de C.V.
Casa de Bolsa BBVA Bancomer, S.A. de C.V.
Grupo Financiero BBVA Bancomer J.P. Morgan Grupo Financiero

ASESOR:
Administradora Fibra Hotelera Mexicana,
S.A. de C.V.
Evercore Casa de Bolsa, S.A. de C.V
Casa de Bolsa Banorte IXE, S.A. de C.V.
Grupo Financiero Banorte
Torre Corporativo World Plaza
Avenida Santa Fe # 481 Piso 7
Colonia CruzAsesor Manca, y Agente Estructurador
Delegación Cuajimalpa,de la Oferta:
C.P. 05349, Ciudad de México
Evercore Partners México, S. de R.L.
FIDUCIARIO:
Deutsche Bank México, S.A., Institución
de Banca Múltiple, División Fiduciaria
Blvd. Manuel Ávila Camacho, #40 Piso 17,
Torre Esmeralda I, Colonia Lomas de Chapultepec,
Delegación Miguel Hidalgo, C.P. 11000, Ciudad de México

REPRESENTANTE COMÚN:
CI Banco S.A., Institución de Banca Múltiple
Av. Paseo de las Palmas núm. 215 Piso 2,
Col. Lomas de Chapultepec, Delegación
Miguel Hidalgo, Ciudad de México

AUDITOR EXTERNO:
Deloitte – Galaz Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C.
Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited
Diseño por: www.katapolt.mx

Paseo de la Reforma #115, Piso 6

Colonia Cuauthémoc, Delegación Cuauthémoc,
C.P. 06500, Ciudad de México

Live Aqua Trébol Monterrey

Torre Corporativo World Plaza

Av. Santa Fe No. 481-Piso 7,

Col. Cruz Manca, CP 05349
Del. Cuajimalpa, México D.F.
www.fibrahotel.com