EL REGLAMENTO GENERAL DE LOS

REGISTROS PÚBLICOS
Curso Taller - ECR

Oswald Ayarza Gómez

oayarza_lima@sunarp.gob.pe
Anexo 3437
La presentación y gráficos expuestos en estas diapositivas son ideas del expositor. Ninguna de ellas
puede ser reproducida, almacenada en sistema de recuperación, o transmitida de cualquier forma o
por cualquier medio mecánico o electrónico, fotocopia, grabación u otros, sin autorización del autor.
Copyright © Oswald Ayarza Gómez ABRIL 2017
 El Reglamento General de los Registros
1 Principios registrales. (Arts. III - X TP RGRP)
2 Contenido del asiento de presentación, vigencia y
plazos. (Arts. 12 - 30)
3 Reglas para la calificación registral. (Arts. 31 - 35)

4 Clases de Tachas. (Arts. 36 - 45)

5 Contenido del asiento de inscripción. (Arts. 46 - 55)
6 Cierre de partidas registrales, duplicidad,
superposición. (Arts. 56 - 63)
7 Rectificación. (Arts. 75 - 93)
8 Apelación. (Arts. 142 - 153) ; (160-164)
9 Evaluación.
2 Oswald Ayarza Gómez
Registrador Público de Lima
TACHA. Definición
Es la calificación que deniega el acceso de un título presentado al Registro por
distintas causas; por ejemplo, por adolecer de defecto(s) insubsanable(s) (tacha
sustantiva, Art. 42 RGRP); porque se ha presentado documentos falsos al Registro (tacha
por falsedad documentaria, Art. 36 RGRP); porque los documentos principales se han
presentado en copias simples (Art. 43-A RGRP); por caducidad del asiento de
presentación (Art. 43 RGRP).

3 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
CLASES DE TACHA

Tacha por
desistimiento Tacha
total de la sustantiva
rogatoria (Art. 42 RGRP)
(Arts. 13, 37 últ.
Párrafo RGRP).

Clases
Clases de
de
tacha
Tacha por
caducidad del
tacha Tacha por
plazo del falsedad
Asiento de documentaria
(Art. 36 RGRP)
presentación
(Art. 43 RGRP).

Tacha especial por

presentación de
copias simples de
documentos
principales.
(Art. 43-A RGRP).

4 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
Tacha Sustantiva (Art. 42 RGRP).
Es la calificación que deniega en forma definitiva el acceso a la inscripción de un
título presentado al Registro en virtud del cual considera el Registrador que adolece
de defectos insubsanables.
El defecto insubsanable puede estar referido:
a) A que afecta la validez del contenido del título.
b) Contenga acto no inscribible.
c) Se haya generado el asiento de presentación en una Oficina Registral distinta a la
competente.
d) Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral.
e) El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo.
f) Se produzca el supuesto de falsedad documentaria a que se refiere el artículo 36
RGRP (por falsedad documentaria). En estos casos no procede la anotación preventiva a
que se refieren los literales c) y d) del artículo 65 (por no estar inscrito el derecho de donde
emane; y porque adolecen de defecto subsanable).
g) En los casos a que se refieren los Arts. 43 (inscripción de recepción de obras por silencio
administrativo), 44 (inscripción de recepción parcial de obras de hab. Urbana -37 Rgto Ley 29090-), y 46
(Habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes), del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, cuando al presentar el título sobre independización, no se
hubiera cumplido con presentar los planos de independización y localización
(ubicación) del área que se desmembra visados por funcionario competente, o de ser
el caso, firmado por verificador inscrito en el índice de verificadores del Registro de
Predios; el Registrador procederá a tachar el título, luego de verificar que éste
no contiene dichos planos. 5 Oswald Ayarza Gómez
Registrador Público de Lima
Tacha Sustantiva (Art. 42 RGRP).
NO CONSTITUYE CAUSAL DE TACHA SUSTANTIVA:
• La falta de preexistencia del instrumento que da mérito a la inscripción donde dicho
acto o derecho consta.
• La aclaración o modificación del acto o derecho inscribible que se efectúe con
posterioridad al asiento de presentación con el objeto de subsanar una observación.

6 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
Tacha por falsedad documentaria (Art. 36 RGRP).
El Registrador cuando advierta la falsedad del documento en virtud del cual
se solicita la inscripción dispondrá la tacha del mismo.
En este supuesto:
• El Registrador mantendrá el título bajo su custodia mientras se encuentre
vigente el asiento de presentación.
• Si el interesado interpone apelación contra la tacha derivará el original al
TR.
• Vencido el plazo de vigencia del asiento de presentación el Registrador
derivará copia certificada por fedatario de la integridad del título al archivo
registral e informará a la autoridad administrativa superior adjuntando los
documentos cuya falsedad fue detectada con el objeto de que se adopten
las acciones legales pertinentes.
• Si se detectó en 1º o 2º Instancia la presunta falsedad documentaria, en
tanto se encuentre en trámite su acreditación, el desistimiento de la rogatoria
que pueda efectuar el administrado, sólo dará lugar a la devolución de la
documentación NO comprendida en la presunta falsificación.

7 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
Tacha especial por presentación de copias simples de
documentos principales (Art. 43-A RGRP).
Se efectúa cuando el derecho o acto inscribible se fundamenta en un documento
presentado en copias simples no autorizada por norma expresa.

En este supuesto:
• El Registrador tachará el título dentro de los 3 primeros días de su presentación.
En este caso, el asiento de presentación estará vigente por 3 días más para la
interposición del recurso de apelación.
• Si de la documentación presentada se advierte que existe otro acto o derecho
inscribible sustentado en un documento o instrumento con las formalidades previstas
por las normas, la tacha especial por presentación de documentos simples NO se
aplica.
• Si se interpone un recurso de apelación por la tacha especial por presentación de
documentos simples, el Registrador DEBE elevarlo EN EL DÍA, no siendo necesario
efectuar la anotación de apelación en la partida respectiva.
• Si efectuada la tacha especial por presentación de documentos simple NO es
apelada dentro del plazo especial de 3 días, caducará el asiento de presentación,
dando conclusión al procedimiento registral.

8 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
• Vigencia del asiento de presentación: 35 días hábiles prorrogables por 25 días
más (Arts. 4, 25, 27 RGRP). El cómputo excluye el día inicial pero incluye el día de
vencimiento.
• 6 días útiles cuando se trata de Tacha Especial por presentación de copias
simples de documentos principales (Art. 43-A RGRP). Ej. 3 primeros días para la
tacha + 3 días adicionales para interponer la Apelación.

25 días útiles adicionales.

35 días útiles
7 días útiles

Prorrogable por 25
día útil 8 día útil 35
días útiles más.
Dia 01

Tacha Especial
(Art. 43-A RGRP).

36 días tiene un título TOTAL: 35 días hábiles + 1 día natural

desde su presentación. excluyente desde su presentación.
Excluyente para el conteo del plazo
de vigencia, pero no para los efectos
Ej. de inscripción, caso en el cual sí
Título Nº 421025 del 23.02.2017, Vc. 23.05.17; incluye el día de presentación.
Título Nº 451476 del 28.02.2017, Vc. 26.05.17;
Orden Nº 10603789 del 20.03.2017, Vc. 15.06.17.

9 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
Tacha por caducidad del plazo del Asiento
de presentación (Art. 43 RGRP).
El Registrador tachará el título cuando se produce la
caducidad de vigencia del asiento de presentación.

En este supuesto se tachará el título:

• Cuando no se hubiesen subsanado las observaciones
advertidas.
• Cuando no se hubiese pagado el mayor derecho
liquidado.

10 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
Tacha por Desistimiento (Art. 13, 37 último párrafo RGRP).
El Desistimiento es el abandono o la renuncia a seguir el
procedimiento de inscripción efectuado generalmente por
el presentante del título o por las personas permitidas en
la norma.

En este supuesto se tachará el título:

• Cuando el presentante del título efectúe el desistimiento de su
solicitud de inscripción mediante escrito con firma legalizada
por Notario o por funcionario autorizado para dicho efecto,
mientras no se hubiere inscrito el título. En caso que el
presentante sea Notario, su desistimiento no requerirá
legalización de firma.

11 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
Tacha por Desistimiento (Art. 13, 37 último párrafo RGRP).
(…)

• Tratándose resoluciones judiciales emanadas de un proceso

civil, sólo podrá desistirse la persona a cuyo favor se ha
expedido la resolución judicial, salvo que el presentante haya
indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de
persona distinta, en cuyo caso sólo procederá el desistimiento a
solicitud de ésta. Si el Juez deja sin efecto la resolución en
cualquier momento antes de la inscripción, el Registrador dará
por concluido el procedimiento registral tachando el título.
• El desistimiento puede ser total o parcial. El desistimiento total
debe constar en el Diario. El desistimiento es parcial cuando se
limita a alguna de las inscripciones solicitadas. Este último
procede cuando se refiere a actos separables y siempre que no
afecte los elementos esenciales del otro u otros actos
inscribibles.
12 Oswald Ayarza Gómez
Registrador Público de Lima
Tacha por Desistimiento (Art. 13, 37 último párrafo RGRP).
(…)

• El desistimiento se tramita utilizando la misma vía que el

reingreso.
• Desistimiento presentado dentro de los últimos 5 días de
vigencia del asiento de presentación. Si bien dentro de los
últimos 5 días de vigencia del asiento de presentación se
utilizan para la calificación del reingreso y, en su caso, para
extender los asientos de inscripción, nada obsta para que se
efectúe el desistimiento de la rogatoria (Art. 13 RGRP).

13 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
5 Contenido del asiento de Inscripción
(Arts. 46 - 55 RGRP).

14 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
 Contenido del asiento de inscripción (Arts. 46 - 55 RGRP).
El Asiento registral (la inscripción) es un escrito breve realizado en la partida
registral que expresa (publicita) el acto jurídico de donde emana directamente el
derecho inscrito, el cual debe constar en el título (Art. 46 RGRP).
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a
las disposiciones vigentes.
En este supuesto:
• Si la causa que da origen a la transferencia de propiedad es una compraventa,
donación, permuta, adjudicación por remate judicial, etc., el Registrador debe
consignarlo en el asiento respectivo. NO se puede poner por Ej. “Se transfiere la
propiedad por acuerdo de las partes”. Esa sola redacción sin especificar el A.J.
que da lugar a la transferencia no es admisible en nuestro sistema registral por
ser contrario además al Art. 46 del RGRP.
• En los casos de los asientos de cancelación, es necesario poner la causa de la
cancelación. NO se puede poner por Ej. “Por convenir a su derecho se levanta la
garantía (hipoteca, etc.) inscrita en el asiento D00003 de la partida 12547324.”
Debe especificarse si la cancelación obedece a la cancelación del crédito
garantizado, a la renuncia del acreedor, por haber operado a la caducidad
conforme a la Ley de caducidad N° 26639; o a cualquier otra forma de extinción
legal (Art. 105, 106 RGRP).
15 Oswald Ayarza Gómez
Registrador Público de Lima
 Contenido del asiento de inscripción (Arts. 46 - 55 RGRP).
(…)
Respecto a que “la inscripción no convalida [no da validez a]
los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”.
En este supuesto:
• Si una escritura de compraventa se otorga mediante suplantación del propietario,
aunque haya sido inscrita, nada obstará para que judicialmente se demande la
nulidad absoluta por falta de manifestación de voluntad del vendedor.
• En éste último caso, declarada la nulidad por el órgano jurisdiccional se cancela el
asiento registral (94,b RGRP).
• Este párrafo es una fuente de distinta interpretación por comentaristas, jueces y es
uno de los grandes problemas del CC (2014) y del RGRP (VIII TP). Un autor señala
que ésta protección protege al tercero registral “cuando el título que adolece de
nulidad es el del transferente del derecho y no del adquiriente del mismo” [??] Así, en
el ejemplo, si un comprador con derecho inscrito transfiere la propiedad a un tercero
no será posible la anulación del derecho adquirido, no obstante sustentarse en una
titularidad derivada de un derecho nulo.
• Nosotros NO compartimos esta opinión, pues si se inscribió un título que adolece de
nulidad por falta de manifestación de voluntad del vendedor por ejemplo, el
adquiriente NO adquirió nada; y por tanto, nada puede transmitir. Es un falso derecho
basado en una inscripción nula carente de contenido, carente de causa; por tanto,
esa adquisición es también una adquisición nula. Oswald Ayarza Gómez
Registrador Público de Lima
 Contenido del Asiento de inscripción.
Los asientos de inscripción referente a una partida se extienden en orden de
ingreso de los títulos, salvo cuando se trate de títulos conexos caso en el cual
se puede inscribir uno presentado posteriormente antes que el primero,
sujetándose a las siguientes reglas.

INSCRIPCIÓN DE TÍTULOS CONEXOS.

Cuando se traten de títulos conexos (títulos referidos a la misma partida o asunto y sean
compatibles -Arts. 5, 20 RGRP-) ingresados con distinto asiento de presentación se
calificarán conjuntamente cuando:
• LO SOLICITEN el o los presentantes.
• Se encuentre pagada la totalidad de los derechos registrales.
• El título presentado en 2° lugar contenga el acto previo que posibilite la
inscripción del título presentado en 1° lugar, siempre que dicho acto preexista
a la fecha de presentación del primer título.
• No existan títulos intermedios incompatibles.
En estos casos, ¿Quién califica? El Registrador que conoce el título
presentado en primer lugar.

17 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
 Contenido del Asiento de inscripción.
CASO DE INSCRIPCIÓN POR ERROR, CUANDO SE INSCRIBE UN TÍTULO
INCOMPATIBLE PRESENTADO POSTERIORMENTE ANTES DEL
PRESENTADO CON ANTERIORIDAD (no siendo conexo y contraviniendo lo
previsto anteriormente explicado) -Art. 47 último párrafo RGRP-.

En este supuesto:
• Procederá la calificación e inscripción, de ser el caso, del título presentado
con anterioridad, dejándose constancia de esta circunstancia en el asiento.
• Simultáneamente deberá comunicarse el error incurrido al superior jerárquico
y al titular del derecho perjudicado, en el domicilio consignado por éste en el
título o, en el señalado en su documento de identidad.

18 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
6 Cierre de partidas registrales, duplicidad,
superposición (Arts. 56 - 63 RGRP).

19 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
 El Cierre de la partida registral.

El cierre de una partida consiste en impedir que se continúen efectuando

inscripciones en una partida registral por advertir la existencia:
• De duplicidad de partidas, cuando se ha abierto más de una partida registral
para el mismo bien mueble, inmueble u otro elemento en virtud del cual se
abrió la partida. En estos casos se hace referencia al cierre total de la
partida.
• Por advertir la existencia de casos de superposición total o parcial de
partidas inscritas correspondientes a distintos predios. En estos casos el
cierre será total o parcial, según corresponda.

20 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
Procedimiento de cierre (Art. 57 RGRP).
• Advertida la duplicidad, será puesta en conocimiento de la Gerencia
Registral correspondiente, la cual mediante Resolución debidamente
motivada dispondrá las acciones previstas en el Capítulo II del RGRP (Art.
56 y ss).
• Tratándose de partidas abiertas en distintos órganos desconcentrados, el
competente para conocer el procedimiento de cierre será el Gerente
Registral del órgano desconcentrado en el que se encuentre la partida de
mayor antigüedad.
• Advertida o comunicada la duplicidad (total o parcial), el Gerente Registral
del órgano desconcentrado en el que se encuentra la partida menos
antigua, remitirá al Gerente Registral competente en un plazo no mayor de
20 días, copia autenticada por fedatario de la partida registral y de los
antecedentes registrales. Tratándose de predios, el área de catastro donde
se encuentra la partida más antigua, emitirá el informe correspondiente.
• Concluido el procedimiento de cierre en los supuestos de los párrafos
anteriores (partidas abiertas en distintos órganos desconcentrados), el
Gerente Registral competente, mediante oficio, encargará el cumplimiento
de la resolución de cierre, a los Gerentes Registrales de las Zonas
Registrales en las que obren las demás partidas involucradas.
21 Oswald Ayarza Gómez
Registrador Público de Lima
Procedimiento de cierre (Art. 58, 59, 60, 61 RGRP).
• Duplicidad de partidas idénticas.- La Gerencia correspondiente dispondrá el
cierre de la partida menos antigua y la extensión de una anotación en la más
antigua, dejando constancia que contiene los mismos asientos de la partida
que ha sido cerrada, con la indicación de su número. Asimismo, en la
anotación de cierre se dejará constancia que las inscripciones y anotaciones
se encuentran registradas en la partida que permanece abierta.
• Duplicidad de partidas con inscripciones compatibles.- En estos casos, la
Gerencia correspondiente dispondrá el cierre de la partida menos antigua y el
traslado de las inscripciones que no fueron extendidas en la partida de mayor
antigüedad.
• Duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y oposición.-
Cuando las partidas duplicadas contengan inscripciones o anotaciones
incompatibles, la GR correspondiente dispondrá el inicio del trámite de cierre
de partidas y ordenará se publicite la duplicidad existente, mediante
anotaciones en ambas partidas. La Resolución que emita dicha Gerencia, será
notificada a los titulares de ambas partidas así como a aquellos cuyos
derechos inscritos puedan verse afectados por el eventual cierre, en el
domicilio que aparece señalado en el título inscrito con fecha más reciente.

22 22
(…)
Respecto a la “Duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y oposición”.

Adicionalmente, se publicará un aviso conteniendo un extracto de la citada

resolución en el El Peruano y en uno de mayor circulación en el territorio nacional,
pudiendo publicarse en forma conjunta en un solo aviso, el extracto de 2 ó más
resoluciones, a fin de que cualquier interesado pueda apersonarse al procedimiento
y formular oposición al cierre.
El aviso se publicitará además a través de la página Web de la SUNARP, a cuyo
efecto, la Gerencia Registral remitirá copia del mismo a la Oficina de Imagen
Institucional y Relaciones Públicas, antes del inicio del cómputo del plazo de 60
días a que se refiere el penúltimo párrafo, a efectos que se publicite durante dicho
plazo.
CASO DE OPOSICIÓN AL TRÁMITE DE CIERRE DE PARTIDA (Art. 60 pénultimo párrafo
RGRP).
• Transcurridos 60 días desde la última publicación del extracto de la Resolución,
la Gerencia dispondrá el cierre de la partida registral menos antigua. Si dentro
del plazo indicado se formula oposición, se dará por concluido el procedimiento
administrativo de cierre de partidas, ordenando que se deje constancia de tal
circunstancia en las partidas duplicadas. En este último caso, queda expedito el
derecho de los interesados para demandar ante el juez correspondiente la
declaración de cierre, cancelación, invalidez o cualquier otra pretensión
destinada a rectificar la duplicidad existente.
• La oposición se formulará por escrito, precisando las causales que determinen la
inexistencia de duplicidad o la improcedencia del cierre de partidas.
(…)
Respecto a la “Duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y oposición”.

• Duplicidad generada por aparición de partidas perdidas.- Cuando con

posterioridad a la reconstrucción de una partida registral, apareciera la
partida perdida, la Gerencia Registral dispondrá el cierre de la partida
extendida en reemplazo de la original durante el procedimiento de
reconstrucción, salvo que en la partida reconstruida se hayan extendido
nuevos asientos, en cuyo caso prevalecerá ésta.

24
 El Cierre de la partida registral.
Superposición entre partidas registrales ¿Es posible que se cancele la partida más
antigua? El procedimiento especial previsto en la Ley N° 27333.

25 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
 Finalidad y efectos de las anotaciones de duplicidad y
de cierre de partidas (Art. 62 RGRP).
• En tanto no se efectúe el cierre respectivo, no existe impedimento para la
inscripción de actos referidos a las partidas duplicadas; sin perjuicio que el
eventual cierre de partidas que se realice afectará a todos los asientos registrales
de la partida de menor antigüedad.
• Una vez extendida la anotación de cierre, no podrán extenderse nuevos
asientos de inscripción en la partida cerrada. Sin embargo, dicho cierre no
implica en modo alguno declaración de invalidez de los asientos registrados,
correspondiendo al órgano jurisdiccional declarar el derecho que corresponde en
caso de inscripciones incompatibles.
Tenga en cuenta que:
• Tratándose de Predios, cuando aún no se hubiera dispuesto el inicio del
procedimiento de cierre por duplicidad de partidas con inscripciones
incompatibles, el Jefe del Área de Informática, a solicitud de la GR, procederá a
incorporar en la base de datos del sistema informático registral un mensaje que
publicite en las partidas involucradas la duplicidad detectada de manera
categórica por el área de catastro, el mismo que se mantendrá hasta que ocurra
cualquiera de las siguientes situaciones:
26 Oswald Ayarza Gómez
Registrador Público de Lima
Tenga en cuenta que:
(…)
El mensaje del sistema informático que publicite en las partidas involucradas la
duplicidad detectada se mantendrá hasta que:
• Se anote en la partida respectiva la Resolución de la Gerencia Registral que
disponga el inicio del procedimiento de cierre de partida por duplicidad.
• El Gerente Registral se abstenga de iniciar el procedimiento de cierre de partida
conforme a lo dispuesto en la 3° Disposición Complementaria de la Ley Nº
27333.
• El Registrador efectúe la anotación de independización por superposición
parcial de predios, a que se refiere el artículo 63 del RGRP.
• El Gerente Registral disponga su levantamiento, en los demás casos en los que
no proceda iniciar el procedimiento de cierre.

27 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
Superposición parcial y eventual desmembración de
partidas (Arts. 63 RGRP).
• Cuando la duplicidad sea generada por la superposición parcial de predios, se
procederá de conformidad con lo establecido en el Art. 60 RGRP,
especificándose en la respectiva anotación de cierre, que éste sólo comprende
parte del área del predio inscrito en la partida menos antigua, dejándose
constancia del área que no se encuentra afecta al cierre parcial, con precisión de
los linderos y medidas perimétricas, salvo que no se haya podido determinar con
exactitud el área superpuesta, en cuyo caso se precisará su ubicación y el área
aproximada.
• Tratándose de superposiciones generadas por independizaciones respecto de
las que no se hubiera extendido el asiento de modificación de área ni la
respectiva anotación de independización en la partida matriz, y siempre que los
asientos de las respectivas partidas sean compatibles, se dispondrá que el
Registrador proceda a extender, en vía de regularización, el asiento y la
anotación de correlación omitidos, indicando en el primer caso, cuando
corresponda, el área, linderos y medidas perimétricas a la que queda reducida el
área mayor como consecuencia de la desmembración que se regulariza.

28 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
• Si la superposición a que se refiere el párrafo anterior, fuera detectada por las
instancias de calificación registral, éstas dispondrán o efectuarán, según
corresponda, de oficio o a petición de parte, la extensión del asiento y anotación
omitidos, en la forma señalada en el párrafo precedente.

29 Oswald Ayarza Gómez

Registrador Público de Lima
 EL REGLAMENTO GENERAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS
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