Reporte de Mercado

Oficinas
2T - 2016
2T 2016 | OFICINAS
LIMA
REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO
PANORAMA ACTUAL
Al término del primer semestre de 2016, la
economía peruana muestra una ligera
recuperación cerrando el mes de abril con un
crecimiento de 2.47% (cifra oficial INEI). Este
avance respondió básicamente al excelente
comportamiento de los sectores agropecuario,
minero e hidrocarburos, comercio transportes y
almacenamiento; los cuales crecieron 2.69%,
22.82% y 3.4%, respectivamente.
Según el último Reporte de Inflación elaborado
en junio del presente año por el Banco Central
de Reserva del Perú (BCRP), la economía
peruana mostraría una aceleración con respecto
al 2015 (+3.3%), registrando un crecimiento de
4%, sustentado en el fuerte avance del sector
minería e hidrocarburos (+14.1%), esto gracias a
la puesta en marcha de los proyectos Cerro
Verde y Las Bambas. No obstante, el mismo
ÍNDICES MERCADO PRIME (A+ y A)
reporte indica que para el 2017 este sector
1T-2016 2T-2016 presentaría una desaceleración (+8.3%) a raíz
del adelanto en la producción registrada este
TASA DE año.
DISPONIBILIDAD
ABSORCIÓN NETA El mercado de oficinas prime de Lima cuenta a
la fecha con un inventario total de 962,569 m2,
OFERTA NUEVA
estimándose, de acuerdo a las proyecciones de
PRECIO DE RENTA ingreso de nuevos edificios, que a finales de
este año el inventario supere el millón de metros
cuadrados.
Durante el 2T 2016 ingresaron al mercado prime
ÍNDICES MERCADO SUBPRIME (B+ y B) 04 nuevos edificios, en las zonas San Isidro Golf
(01), Magdalena (02) y Nuevo Este (01),
1T-2016 2T-2016 sumando al inventario nuevos 80,586 m2 de
oficinas. En tanto, la absorción neta en este
TASA DE
DISPONIBILIDAD periodo alcanzó los 34,144 m2, siendo el
acumulado del primer semestre 40,849 m2 (el
ABSORCIÓN NETA
acumulado del primer semestre en el 2015
PRECIO DE RENTA alcanzaba los 28,512 m2).
El índice de vacancia se encuentra en 25.1%, con
perspectivas a incrementarse en los siguientes
periodos, manteniéndose la fase de sobreoferta.
De la disponibilidad total existente, el 59%
corresponde a oficinas clase A+, mientras que el
41% restante está compuesta por oficinas clase
A.
El precio de renta (precio de lista) promedio
para oficinas prime se encuentra en US$ 19.11 /
m2 / mes (US$ 19.19 en el trimestre anterior),
ubicándose para oficinas clase A+ en US$ 18.69
/ m2 / mes (US$ 18.81 en el trimestre anterior)
y para oficinas clase A en US$ 19.83 / m2 / mes
(US$ 19.99 en el trimestre anterior).
Según las proyecciones existentes, en lo que
resta del año deberían ingresar al mercado
prime 72,000 m2 de oficinas en 05 nuevos
edificios.
El inventario o stock de oficinas subprime
(clases B+ y B) es de 985,394 m2 distribuidos en
192 edificios. Durante el 2T 2016 ingresaron al
mercado 03 nuevos edificios en las zonas
Sanhattan (01) y Miraflores (02). La vacancia
actual alcanza el 10.6% del inventario,
distribuyéndose la disponibilidad total en 52%
en oficinas B+ y 48% en oficinas tipo B.
El precio de renta (precio de lista) se encuentra
en promedio en US$ 18.02 / m2 / mes (US$
17.70 en el trimestre anterior), ubicándose la
renta para oficinas B+ en US$ 18.96 / m2 / mes
(US$ 18.93 en el trimestre anterior) y en US$
17.30 por m2 para edificios clase B (US$ 16.26
en el trimestre anterior).
Se proyecta hasta finales de este año el ingreso
de 10 nuevos edifciios en el segmento subprime,
los que incrementarían el invenatrio en 77,000
m2.
COLLIERS INTERNATIONAL | P. 2
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SUBMERCADOS (CORREDORES) DE OFICINAS EN LIMA

SAN MIGUEL
MAGDALENA

SAN BORJA
SAN ISIDRO GOLF
SANHATTAN
NUEVO ESTE
Submercados
Submercadode
deOficinas
Oficinas en
en Lima
Lima

SANHATTAN

SAN ISIDRO GOLF

MIRAFLORES
MIRAFLORES

SAN BORJA CHACARILLA

CHACARILLA

MAGDALENA

SAN MIGUEL

NUEVO ESTE

Edificios dede
Edificios Oficinas Prime
Oficinas Primealal2T-2016
3T-2015

EXISTENTES

EN PROYECTO / CONSTRUCCIÓN

Mercado de Oficinas Prime de Lima - 2do Trimestre 2016 / Edificios existentes

Absorción Neta Precio de Renta
Inventario (m2) N° Edificios Disponibilidad (%)
Zona (m2) (US$ / m2 / mes)

A+ A Total A+ A A+ A Total A+ A Total A+ A Total

Sanhattan 177,358 166,438 343,797 10 13 22.2% 26.3% 24.2% -1,996 1,750 -245 19.22 20.54 19.92
San Isidro Golf 45,286 70,375 115,661 3 13 1.0% 6.2% 4.1% -453 -394 -847 24.00 23.94 23.94

Miraflores 63,980 49,185 113,165 4 5 23.5% 6.8% 16.3% 13,684 - 13,684 20.52 20.49 20.52

San Borja 25,000 19,059 44,059 1 3 - 9.0% 3.9% - 447 447 - 18.00 18.00

Chacarilla - 10,398 10,398 - 1 - 0.7% 0.7% - -76 -76 - -

Magdalena - 78,191 78,191 - 5 - 57.6% 57.6% - 6,414 6,414 - 18.00 18.00

Nuevo Este 176,960 80,338 257,298 7 8 46.9% 0.9% 34.4% 14,978 -212 14,766 18.00 15.53 17.98

Subtotal 488,584 473,985 25 48 29.2% 20.9% 25.1% 26,214 7,930 18.69 19.83
Total 962,569 73 25.10% 34,144 19.11

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de
renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

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Mercado de Oficinas Subprime de Lima - 2do Trimestre 2016 / Edificios existentes

Precio de Renta
Inventario (m2) N° Edificios Disponibilidad (%)
Zona (US$ / m2 / mes)

B+ B Total B+ B B+ B Total B+ B Total

Sanhattan 173,867 140,644 314,511 23 39 10.3% 5.9% 8.3% 19.60 18.23 19.15

San Isidro Golf 82,494 60,516 143,010 13 11 4.4% 11.5% 7.4% 17.99 17.54 17.69

Miraflores 54,527 120,403 174,454 11 31 14.6% 14.5% 14.5% 19.72 18.27 18.71

San Borja 17,597 28,938 46,535 3 7 13.6% 1.5% 6.1% - 13.44 13.44

Chacarilla 2,241 56,759 59,000 1 14 - 5.0% 5.0% - 18.57 18.57

Magdalena 17,684 - 17,684 2 - 49.7% - 49.7% 20.00 - 20.00

San Miguel 8,498 16,226 24,724 1 2 98.4% - 33.8% 15.07 - 15.07

Nuevo Este 35,520 82,035 117,555 4 17 16.3% 8.9% 11.2% 18.46 17.13 17.73

Centro - 80,044 80,044 - 12 - 1.8% 1.8% - 7.86 7.86

Lince - 7,400 7,400 - 1 - 70.0% 70.0% - - -

Subtotal 392,429 592,966 58 134 14.0% 8.4% 18.96 17.30

Total 985,394 192 10.6% 18.02

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario.
Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

TERMINOLOGÍA

· Mercado Prime: · Disponibilidad:

Compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A.
· Inventario o Stock:
Cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados,
entregados y operativos en el mercado.
· Oferta Futura:
Cantidad de metros cuadrados de oficinas que están
en construcción o en etapa de proyecto, con planes de
ser entregados al mercado.
· Absorción Bruta:
Cantidad de metros cuadrados de oficinas que se
ocupan durante un período definido de tiempo (mes,
trimestre, año), considera la rotación de ocupantes.
· Absorción Neta:
Referida a la ocupación y desocupación de oficinas
disponibles dentro del mismo periodo, no considera
los cambios de ubicación. Forma parte de la absorción
bruta y nunca es mayor a esta.
Cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados
o disponibles para ser alquilados o vendidos.
· Tasa de Disponibilidad o Vacancia:
Porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock
de oficinas que se encuentran disponibles para ser
alquilados o vendidos.
· Precios de Lista:
Precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado,
los cuales son sujetos de negociación (también
denominados “Asking Prices”). Este monto no incluye
impuestos ni gastos de mantenimiento.
· Precios de Cierre:
Precios de oficinas a los cuales se concretan
transacciones de alquiler o venta en el mercado.
Este monto no incluye impuestos ni gastos de
mantenimiento.

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PANORAMA DE LOS
ESPACIOS DE OFICINA
EN EL MERCADO
PRIME

Actualmente el inventario de
ESTATUS DE LOS m2 OFICINAS EN oficinas prime es de 962,569 m2,
DE OFICINAS CONSTRUCCIÓN distribuidos en 73 edificios.

Se estima que durante lo que resta

Planeamiento Construcción Venta Renta del año el inventario llegaría al
267,000 284,000 140,813 143,023 millón de m2.
49.6% 50.4%
Proyectos. Se encuentran
actualmente en construcción
cerca de 284,000 m2, que
ingresarían durante lo que queda
del 2016, el 2017 y parte del 2018.
Con esto el mercado sumaría 18
nuevos edificios.
Existente
962,569

Proyectos
Proyectos en comercialización Prime en comercialización
y Subprime Prime y 2016Precios
en Lima - 1er Trimestre Subprime en de
Lima - 2en
Lista do
Trimestre 2016
edificios en
Precios dey/o
fase de planeamiento Lista en edificios en fase de construcción
construcción
CLASE A+ CLASE A+ CLASE A CLASE A CLASE B+ CLASE B+ CLASE B CLASE B
Zona
Precio de Venta Precio de Renta Precio de Venta Precio de Renta Precio de Venta Precio de Renta Precio de Venta Precio de Renta
Sanhattan 2,368 - - - - - 2,500 -
San Isidro Golf - 23.00 - - - 20.00 -
Miraflores - - 2,220 21.00 2,257 - 2,210 -
San Borja - - - 19.00 - - 1,965 18.00
Chacarilla - - - - - - 2,500 -
Magdalena - - 1,897 17.00 - - - -
San Miguel - - - - - - - -
Nuevo Este 2,200 - - - 2,200 - - -
Centro - - - - - - 2,000 -
Lince - - - - - - 1,950 -
Promedio 2,263 23.00 1,962 18.42 2,218 20.00 2,173 18.00

Los precios son de lista en edificios en fase de planeamiento y/o construcción que actualmente se están comercializando. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y
sin mobiliario. Los precios no incluyen estacionamientos. Los valores indican el precio de lista promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

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OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME

Con el ingreso de 04 nuevos edificios durante el 2T 2016, el inventario

OFICINAS PRIME 2T 2016 - ABSORCIÓN total de oficinas prime asciende a 962,569 m2, distribuidos ahora
NETA, NUEVA OFERTA Y RENTA en 73 edificios. Los nuevos edificios son Skytower 757 y Alberto
del Campo, en la zona Magdalena; Basadre, en la zona San Isidro
Golf; y Panorama Plaza de Negocios en la zona Nuevo Este. De este
19.8
19.7
grupo de edificios solo Basadre fue un proyecto desarrollado para
19.6 el arrendamiento, los otros proyectos fueron producto para la venta.
19.5
19.4
80,586
19.3
La disponibilidad total en el sector prime al término del 2T 2016,
19.2 es de 241,578, correspondiente al 25.1% del inventario total. Este
19.1 indicador se encontraba, al término del 2T 2015, en 14.0%. A nivel del
19.0
18.9
mercado de Lima, la disponibilidad se concentra en las zonas Nuevo
18.8 Este y Sanhattan con 37% y 35% de la vacancia respectivamente,
18.7 mientras que en zonas como San Isidro Golf, San Borja y Chacarilla
la disponibilidad es menor al 2%.

La absorción neta registrada en el 2T 2016 alcanza los 34,144 m2,

siendo el acumulado del primer semestre de 40,849 m2. Se debe
resaltar que, al margen de lo absorbido en los nuevos edificios, la
zona que mostró mayor actividad en colocaciones en este segundo
trimestre fue Miraflores, seguido de Nuevo Este.
OFICINAS PRIME 2T 2016 - STOCK,
VACANCIA Y RENTA
PRECIOS MERCADO PRIME

El ajuste paulatino en los precios, como resultado de la sobreoferta

existente y las estrategias de comercialización, están dando
resultados en cuanto a mejorar la velocidad de colocación. Se puede
apreciar también que los precios se encuentran más diferenciados
en relación a las zonas o corredores corporativos, y guardan una
estrecha relación con la oferta existente en cada una de ellas.
Aún así, los precios de lista en algunos casos todavía muestran una
expectativa mayor a los valores realmente realizables. Es así que a
nivel absoluto de mercado se aprecian precios de lista en edificios
operativos, que van desde US$ 11.0 / m2 hasta US$ 24.5 / m2, con
las consideraciones antes mencionadas sobre la ubicación y la oferta
existente. A esto debe adicionarse la presión sobre los propietarios
en su búsqueda de inquilinos.

En oficinas prime, la renta mensual promedio (precio de lista) al finalizar el 2T 2016 se encuentra en US$ 19.11 / m2 (US$ 19.19 al primer trimestre
y US$ 19.34 al finalizar 2015), encontrándose el precio promedio en edificios de clase A+ en US$ 18.69 / m2 (US$ 18.81 al primer trimestre y US$
19.10 al finalizar 2015) y en edificios de clase A en US$ 19.83 / m2 (US$ 19.99 al primer trimestre y US$ 20.04 al finalizar 2015). La distribución
de la disponiblidad actual indica que el 59% de estos espacios están compuestos por oficinas clase A+, mientras que el 41% restante la conforman
oficinas clase A.

Los precios de venta (precio de lista) de oficinas en edificios ya operativos, se encuentran en promedio en US$ 2,190 / m2 (US$ 2,065 en el
trimestre anterior), en el caso de oficinas en edificios clase A+ el precio promedio es de US$ 2,325 / m2 (US$ 2,242 en el trimestre anterior) y
en oficinas en edificios clase A el precio promedio es de US$ 2,072 / m2 ( US$ 1,944 en el trimestre anterior). Los precios de lista se mueven en
un rango que va desde US$ 1,700 / m2 hasta US$ 2,446 / m2.

En la oferta de oficinas que se comercializa en edificios en fase de construcción, se observa que para la renta el precio mensual (precio de lista)
promedio se encuentra en US$ 19.19 / m2. En tanto, los precios de venta se encuentran en promedio en US$ 2,189 / m2.

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 REPORTE DE MERCADO | 2T 2016 | OFICINAS

OFERTA Y DEMANDA PRECIOS MERCADO SUBPRIME

MERCADO SUBPRIME
Durante el 2T 2016 en el mercado de oficinas subprime
(clase B+ y B) ingresaron 03 nuevos edificios: Vision
Business Tower y Narciso de la Colina en la zona
Miraflores, y Schreiber Micaela Bastidas en Sanhattan.
Estos edificios aportan 12,350 nuevos m2 de oficinas
al mercado.
El inventario en este segmento es de 985,394 m2
distribuidos en 192 edificios; con una vacancia del
10.6%, equivalente a 104,480 m2, de los cuales el 52%
corresponde a oficinas clase B+ y el 48% restante a
oficinas clase B. De la disponibilidad total, se observa
concentración en las zonas Sanhattan y Miraflores, con
el 25% y 24% respectivamente del total de espacios
disponibles.
Finalizado el 2T 2016 el precio de renta promedio (precio de lista) en el segmento subprime
es de US$ 18.02 / m2 / mes (US$ 17.70 en el trimestre anterior), registrándose para oficinas
clase B+ un precio promedio de US$ 18.96 / m2 / mes (US$ 18.93 en el trimestre anterior), y
para oficinas clase B un precio promedio de US$ 17.30 / m2 / mes (US$ 16.26 en el trimestre
anterior).
El rango de precios que muestra el segmento es amplio. Así, la renta mensual (precio de
lista) para oficinas clase B+ se encuentra desde US$ 15.00 / m2 hasta US$ 21.50 / m2; y en
las oficinas clase B se observan precios desde US$ 7.46 / m2 hasta US$ 20.0 / m2.
Proyectos en construcción. A la fecha se han identificado 18 proyectos en fase de
construcción con un horizonte de ingreso al mercado de hasta finales de 2017 y que se
comercializan tanto en renta como en venta. Para la renta el precio promedio (precio de lista)
es de US$ 18.68 / m2 / mes, mientras que para la venta el precio promedio (precio de lista)
es de US$ 2,188 / m2, encontrándose para oficinas B+ el precio en US$ 2,218 / m2 y para
oficinas B US$ 2,173 / m2.

PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO B+

Y B. NÚMERO DE EDIFICIOS.
70

60

50

40

30

20

10

0
CENTRO CHACARILLA MAG MIRAFLORES N.ESTE SAN BORJA SIG SAN MIGUEL SANHATTAN LINCE

Existente Construcción Planeamiento

MERCADO B+ Y B. DISTRIBUCIÓN MERCADO B+ Y B. DISTRIBUCIÓN

DE LA DISPONIBILIDAD ACTUAL DE INVENTARIO

LINCE
CENTRO
5% CENTRO LINCE
1%
SANHATTAN 8% 1%
NUEVO ESTE
25% NUEVO ESTE
13%
12%
SAN MIGUEL SANHATTAN
2% 32%
SAN MIGUEL
8% MAGDALENA
2%
MAGDALENA SAN ISIDRO GOLF CHACARILLA
8% 10% 6%

CHACARILLA
SAN BORJA SAN ISIDRO
3% SAN BORJA
MIRAFLORES 5% GOLF
3% 14%
24% MIRAFLORES
18%

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 7
 REPORTE DE MERCADO | 2T 2016 | OFICINAS

PRONÓSTICO
502 oficinas
La dinámica de comercialización en el sector
de oficinas prime ha mostrado, en este último
extranjeras que quieren entrar a nuestro medio, y
es resultado de la composición que está tomando
en 67 países
trimestre, mayor dinamismo que en el trimestre nuestro mercado: crecimiento de los edificios
• US$ 2.3 billones de ingresos anuales
anterior e incluso que en el mismo periodo multipropietarios y un amplio rango de metros
• 160 millones de metros cuadrados
del año pasado, especialmente en cuanto a cuadrados bajo la propiedad de estos.
bajo administración
las colocaciones en edificios ya operativos.
Sin embargo, se debe ser cauto en cuanto al En cuanto a la implementación, se observa con • 16,300 profesionales
análisis, pues asimismo, el indicador de vacancia mayor frecuencia la intención de ofrecer espacios • US$ 97 billones en más de 84,000
continúa incrementándose (25.1% a la fecha) y con algún nivel de implementación a cargo del transacciones
esta tendencia no variará a lo largo de este año, landlord. Esta inversión sería trasladada al inquilino
pues aún se espera que ingresen en el segundo en la renta mensual, con lo que se tendrían dos
semestre 5 nuevos edificios que aportarían más factores para el análisis: el incremento en el valor
de 70,000 m2 de oficinas de los cuales una buena de la renta final (renta + implementación) y la
porción estará disponible para la renta. Estos liberación de la necesidad por parte del inquilino PERÚ:
edificios se ubicarán en las zonas Sanhattan (02), del desembolso inmediato por la implementación. Lima
Eric Rey de Castro
Miraflores (02) y Magdalena (01). En este punto mejores perspectivas la tienen los Director Gerente
grandes landlords por su capacidad de inversión. Av. San Borja Norte 793
De las operaciones de renta registradas en este San Borja, Lima 41
último periodo, cabe indicar que la flexibilización En términos generales, el contexto de TEL 511 224 0804
del factor precio ha permitido que se concreten sobreoferta exige mayor análisis y estrategias FAX 511 224 0505
en gran parte las negociaciones. Otras variables a de comercialización en el entorno micro del
considerar son los meses libres de renta ofrecidos negocio. En tanto, a nivel macro se observa
y en menor medida la implementación de las la lectura positiva en cuanto el manejo de la
oficinas por parte del landlord. Estos dos últimos sobreconstrucción, las proyecciones para los
puntos merecen una mención aparte, pues si siguientes años en cuanto a nuevos proyectos se
bien hay intención de introducir en la fórmula la mantienen, habiéndose identificado actualmente
facilidad de más meses libres, esta decisión varía en construcción 284,000 m2 de oficinas prime,
de acuerdo al tipo de landlord (por el tamaño de los cuales se estima ingresarán al mercado hasta RESEARCHER:
los espacios que manejan), pero que sin embargo el año 2,018. Ello debe aportar a que la vacancia Lima
en comparación a otros mercados resultan aún no se dispare, y favorecer la colocación gradual de Sandro Vidal
Gerente de Investigación
poco importantes, pues se está lejos de ofrecer los espacios, aunque -como ya hemos comentado
Av. Manuel Olguín 501 Oficina 502
meses libres en cantidades relevantes. Este es un anteriormente- la fase de absorción estimamos Surco, Lima 33
punto que llama la atención todavía a empresas será más prolongada de lo esperado. TEL 511 399 3350

DISTRIBUCIÓN DE LA VACANCIA
(m2 OFICINAS) EN EL MERCADO PRIME Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de
carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por
fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida.
350 343.8 Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así
como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no
garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información
300 presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su
propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers
257.3 International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y
250 garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y
excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera
m2 de oficinas (miles)

surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser

200 encontrados en nuestra página web www.colliers.com/peru

Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través

150 de 16,300 profesionales especializados en 502 oficinas distribuidas en 67
115.7 113.2
países. Colliers tiene ingresos de US$ 2.3 billones, un volumen anual en
valor de transacciones de más de US$ 97 billones y maneja más de 160
100 83.1 88.5 millones de metros cuadrados en administración.
78.2
44.1 45.0
50
18.4 10.4
4.8 1.7 0.1
0
SANHATTAN SIG MIRAFLORES SAN BORJA CHACARILLA MAGDALENA NUEVO ESTE

Inventario Vacancia
Accelerating success.

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