PWSC(2018-19)3

財務委員會
工務小組委員會討論文件
2018 年 4 月 17 日

總 目 708－ 非 經 常 資 助 金 及 主 要 系 統 與 設 備
資助金－雜項
44QJ－ 青 年 宿 舍 計 劃 － 保 良 局 元 朗 馬 田 壆 青 年 宿 舍 的 建 造 工 程

請 各 委 員 向 財 務 委 員 會 建 議，把 4 4 Q J 號 工 程 計 劃 的
餘下部分提升為甲級，稱為「青年宿舍計劃－保良
局元朗馬田壆青年宿舍的建造工程」；按付款當日
價 格 計 算 ， 估 計 所 需 費 用 為 14 億 4,470 萬 元 。

問題

保良局須為「青年宿舍計劃」下的元朗青年宿舍項目進行建造工
程。

建議

2. 民 政 事 務 局 局 長 建 議 把 44QJ 號 工 程 計 劃 的 餘 下 部 分 提 升 為 甲
級 ， 按 付 款 當 日 價 格 計 算 ， 估 計 所 需 費 用 為 14 億 4,470 萬 元 ， 以 便 為
擬議的元朗馬田壆青年宿舍項目進行建造工程。

工程計劃的範圍和性質

3. 擬議工程計劃包括建造 1 幢青年宿舍及相關設施。宿舍選址佔地
約 6 1 1 1 平 方 米，而 樓 宇 的 總 建 築 樓 面 面 積 約 為 4 1 1 5 9 平 方 米。4 4 Q J 號
工程計劃餘下部分的擬議工程範圍包括－
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(a) 興 建 非 住 用 部 分 (由 地 庫 至 1 樓 )， 提 供 停 車 場 (地
庫 )、 管 理 處 和 公 用 設 施 (包 括 1 個 圖 書 室 、 多 個 廚
房 、 多 個 多 用 途 室 及 戶 外 園 景 區 )。 非 住 用 部 分 亦 包
括位於閣樓的 1 個工作室、多個貯物室和 1 個清潔
室，以及位於 1 樓的 1 個園景花園。非住用部分的
總 建 築 樓 面 面 積 約 為 7 627 平 方 米 ； 以 及

(b) 在 非 住 用 部 分 上 方 興 建 住 用 部 分 (2 樓 至 25 樓 和 天
台 )， 提 供 1 2 4 8 個 宿 舍 單 位 ( 包 括 8 1 6 個 單 人 單 位 和
432 個 雙 人 單 位 )， 並 在 每 一 層 提 供 1 個 公 用 客 廳 和
洗 衣 房 。 青 年 宿 舍 部 分 的 總 建 築 樓 面 面 積 約 為
33 532 平 方 米 。

青 年 宿 舍 的 工 地 位 置 圖 、 平 面 圖 和 剖 面 圖 載 於 附 件 1， 而 宿 舍 的 構 思 圖
則 載 於 附 件 2。

4. 如 獲 財 務 委 員 會 (下 稱 「 財 委 會 」 )批 准 撥 款 ， 保 良 局 計 劃 在 2018
年 第 二 季 展 開 建 造 工 程 ， 以 期 在 2021 年 第 三 季 竣 工 。

理由

5. 為讓非政府機構釋放現有未盡其用的土地的發展潛力，並滿足部
分在職青年對擁有自己居住空間的渴望，政府在《二零一一至一二年
施政報告》中宣布推出「青年宿舍計劃」，由政府全數資助非政府機
構在其擁有的土地上興建青年宿舍。建成後，非政府機構會以自負盈
虧形式營運有關的青年宿舍。為使青年人能透過儲蓄達致其中期個人
發展目標，非政府機構應把租金水平訂在不超過鄰近地區面積相若單
位 市 值 租 金 的 60%。 首 次 租 期 應 至 少 為 期 2 年 ， 期 滿 後 可 續 約 ， 但 總
租 期 合 計 不 得 超 過 5 年 。 年 齡 介 乎 18 至 30 歲 屬 香 港 永 久 性 居 民 的 在
職青年可申請成為租戶，而他們在申請入住時須接受入息和資產審
查，並不得在港擁有任何住宅物業。

6. 社 會 各 界 歡 迎 推 出「 青 年 宿 舍 計 劃 」， 並 期 望 早 日 落 實 這 項 措 施 。
民政事務局一直與有意興建青年宿舍的非政府機構緊密合作，並提供
所需協助以推展擬議的青年宿舍工程計劃。我們須適時展開「青年宿
舍計劃」項目的建造工程，以便青年人能盡快受惠。
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7. 為 確 保 青 年 宿 舍 的 興 建 和 經 營 符 合 相 關 的 政 策 目 標，我 們 會 以《 資
助 及 營 運 協 議 》( 下 稱「《 協 議 》」) 和 土 地 契 約 對 保 良 局 作 出 規 管 。《 協
議》內會訂定若干準則，規定保良局須根據該等準則管理和保養青年
宿 舍 ， 例 如 如 何 釐 訂 宿 位 的 租 金 、 租 期 、 青 年 租 戶 的 基 本 租 住 資 格 (如
年 齡 限 制 、 收 入 和 資 產 上 限 )和 宿 舍 的 營 運 模 式 。 至 於 將 以 原 址 換 地 方
式批出的土地契約，則會規管與該幅根據「青年宿舍計劃」闢作宿舍
的土地用途有關的事宜。如保良局未能根據《協議》或土地契約營運
青年宿舍或停止運作該青年宿舍，政府會保留權利重新收回該用地，
並接管整棟建築物。

對財政的影響

8. 按 付 款 當 日 價 格 計 算 ， 我 們 估 計 這 項 工 程 計 劃 的 建 設 費 用 為 14 億
4,470 萬 元 ， 分 項 數 字 如 下 －

百萬元
(按 付 款 當 日
價格計算)
(a) 工地工程 11.6
1
(b) 地基和地庫工程 125.8
2
(c) 建築工程 851.4
3
(d) 屋宇裝備工程 213.8
(e) 渠務工程 18.7
(f) 外部工程 35.9
(g) 額外的節省能源、綠化和 6.6
循環使用裝置
(h) 家具和設備 23.4

1
地基和地庫工程包括打樁、挖掘、側向承托和地庫牆壁的建造工程。
2
建築工程包括該大樓底層結構和上層結構的建造工程。
3
屋宇裝備工程包括電力系統、機械通風與空調系統、消防系統和升降機的建造工程。
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百萬元
(按 付 款 當 日
價格計算)
(i) 顧問費 13.9
(i) 合約管理 13.5
(ii) 駐 工 地 人 員 的 管 理 0.4
(j) 駐工地人員的薪酬 12.3
(k) 應急費用 131.3
總計 1,444.7

按 人 工 作 月 數 估 計 的 顧 問 費 的 分 項 數 字 詳 載 於 附 件 3。

9. 這 項 工 程 計 劃 的 建 築 樓 面 面 積 約 為 41 159 平 方 米 。 按 付 款 當 日 價
格 計 算，估 計 建 築 費 用 單 位 價 格 ( 以 建 築 工 程 和 屋 宇 裝 備 兩 項 費 用 計 算 )
為 每 平 方 米 建 築 樓 面 面 積 25,880 元 。 建 築 署 認 為 這 估 計 建 築 費 用 單 位
價格與類似工程計劃比較，實屬合理。

10. 如撥款獲得批准，我們會作出分期開支安排如下－

百萬元
(按 付 款 當 日
年度 價格計算)

2018-19 73.5

2019-20 213.9

2020-21 903.2

2021-22 137.5

2022-23 116.6

1,444.7
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11. 我 們 按 政 府 對 2018 至 2023 年 期 間 公 營 部 門 樓 宇 和 建 造 工 程 產 量

價格的趨勢增減率所作的最新一組假設，制訂按付款當日價格計算的
預算。如獲財委會批准撥款，保良局會委聘顧問負責這項工程計劃的
標書評審、合約管理和工地監管工作。由於可以預先清楚界定工程範
圍，保良局會以總價合約形式為相關工程招標。

12. 保良局會負責承擔與營運和維修青年宿舍有關的經常開支。

公眾諮詢

13. 我 們 在 2015 年 7 月 諮 詢 元 朗 區 議 會 轄 下 的 城 鄉 規 劃 及 發 展 委 員
會，委員均表示十分支持這項工程計劃，且通過決議促請政府早日落
實。2015 年 11 月，城 市 規 劃 委 員 會 轄 下 的 鄉 郊 及 新 市 鎮 規 劃 小 組 委 員
會同意對元朗分區計劃大綱核准圖所作的建議修訂，當中包括為推展
保良局青年宿舍工程計劃而須作出的修訂。在為時 2 個月的公開查閱
期 完 結 後 ， 行 政 長 官 會 同 行 政 會 議 在 2016 年 10 月 批 准 該 分 區 計 劃 大
綱 草 圖 。 2016 年 6 月 3 日 ， 財 委 會 批 准 該 項 撥 款 申 請 ， 以 便 保 良 局 可
為這項工程計劃進行施工前工作。

14. 我 們 在 2018 年 1 月 22 日 諮 詢 立 法 會 民 政 事 務 委 員 會 ， 委 員 均 支
持把撥款建議提交工務小組委員會審議。委員要求提供的補充資料亦
已 在 2018 年 4 月 9 日 提 交 委 員 會 。

對環境的影響

1 5 . 這 項 工 程 計 劃 不 屬 於《 環 境 影 響 評 估 條 例 》( 第 4 9 9 章 ) 的 指 定 工 程
項 目 。 保 良 局 在 2018 年 3 月 完 成 初 步 環 境 評 審 ， 並 獲 環 境 保 護 署 署 長
同 意 結 果 。 評 審 所 得 的 結 論 是 ， 只 要 採 取 適 當 的 緩 解 措 施 (包 括 安 裝 雙
層 通 風 窗 、 隔 聲 鰭 和 吸 音 屏 )， 青 年 宿 舍 不 會 受 到 任 何 不 良 環 境 因 素 所
影響。保良局已在整體工程預算費內預留實施有關緩解措施所需的費
用。
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16. 至 於 在 施 工 期 間 的 短 期 環 境 影 響 緩 解 措 施 ， 保 良 局 會 控 制 噪 音 、
塵埃和工地流出的廢水所造成的滋擾，以確保符合有關合約所規定的
標 準。這 些 措 施 包 括 在 進 行 高 噪 音 建 築 工 程 時，使 用 滅 音 器 或 減 音 器 ，
或豎設隔音板或隔音屏障；經常清洗工地和在工地灑水；以及設置車
輪清洗設施。

17. 在 策 劃 和 設 計 階 段 ， 保 良 局 曾 考 慮 採 取 措 施 ， 盡 量 減 少 產 生 建 築
廢物。此外，保良局會要求承建商盡可能在工地或其他適合的建築工
地 再 用 惰 性 建 築 廢 物 ( 例 如 挖 掘 所 得 的 泥 土 )，以 盡 量 減 少 須 於 公 眾 填 料
接 收 設 施 處 置 4 的 惰 性 建 築 廢 物。為 進 一 步 減 少 產 生 建 築 廢 物，保 良 局
會鼓勵承建商盡量利用已循環使用或可循環使用的惰性建築廢物，以
及使用木材以外的物料搭建模板。

18. 在 施 工 階 段 ， 保 良 局 會 要 求 承 建 商 提 交 計 劃 書 ， 列 明 廢 物 管 理 措
施，供政府批核。計劃書須列載適當的緩解措施，以避免和減少產生
惰性建築廢物，並把這些廢物再用和循環使用。保良局會確保工地的
日常運作符合經核准的計劃，並會要求承建商在工地把惰性與非惰性
的建築廢物分開，然後運送到適當的設施處置。保良局會以運載記錄
制度，監管惰性建築廢物和非惰性建築廢物分別運送到公眾填料接收
設施和堆填區處置的情況。

19. 保 良 局 估 計 這 項 工 程 計 劃 會 合 共 會 產 生 約 57 440 公 噸 建 築 廢 物 ，
其 中 1 3 4 1 0 公 噸 ( 2 3 . 3 % ) 惰 性 建 築 廢 物 會 在 工 地 再 用，另 外 3 8 3 3 8 公 噸
(66.8%)惰 性 建 築 廢 物 會 運 送 到 公 眾 填 料 接 收 設 施 供 日 後 再 用 。 保 良 局
會 把 餘 下 的 5 692 公 噸 (9.9%)非 惰 性 建 築 廢 物 於 堆 填 區 處 置。就 這 項 工
程計劃而言，把建築廢物運送到公眾填料接收設施和堆填區處置的費
用 ， 估 計 總 額 為 390 萬 元 (金 額 是 根 據 《 廢 物 處 置 (建 築 廢 物 處 置 收 費 )
規 例 》 (第 354N 章 )所 訂 明 ， 在 公 眾 填 料 接 收 設 施 處 置 的 物 料 每 公 噸 收
費 71 元 ， 而 在 堆 填 區 處 置 的 物 料 則 每 公 噸 收 費 200 元 計 算 )。

20. 至 於 工 程 可 能 造 成 的 噪 音 、 空 氣 和 水 質 污 染 ， 保 良 局 會 實 施 環 境
緩解措施，並會按照現行法例和作業守則監察工程。工程在施工期間
對環境造成的影響輕微。

4
公 眾 填 料 接 收 設 施 列 載 於 《 廢 物 處 置 (建 築 廢 物 處 置 收 費 )規 例 》 (第 354N 章 )附 表 4。
任 何 人 士 均 須 獲 得 土 木 工 程 拓 展 署 署 長 發 出 牌 照，才 可 在 公 眾 填 料 接 收 設 施 處 置 惰 性
建築廢物。
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節省能源、綠化和循環使用裝置

21. 這項工程計劃會採用多種節能裝置和可再生能源技術，特別是－

(a) 空氣供應監控系統；

(b) 能源管理系統；

(c) 排風熱能回收裝置；以及

(d) 光伏系統。

22. 在 綠 化 措 施 方 面 ， 保 良 局 會 為 這 項 工 程 計 劃 進 行 垂 直 綠 化 ， 並 在
各層提供其他綠化設施，以收環保和美化之效。

23. 在 循 環 使 用 裝 置 方 面，保 良 局 會 採 用 雨 水 集 蓄 系 統，以 灌 溉 園 景 。

24. 採 用 上 述 裝 置 和 措 施 ， 估 計 所 需 的 額 外 費 用 總 額 約 為 660 萬 元 (包
括 用 於 節 能 裝 置 的 190 萬 元 )， 這 筆 款 項 已 計 入 這 項 工 程 計 劃 的 預 算 費
內 。 這 些 節 能 裝 置 每 年 最 少 可 節 省 9.8% 的 能 源 消 耗 量 ， 其 成 本 回 收 期
約 為 11.1 年 。

對文物的影響

25. 這 項 工 程 計 劃 不 會 影 響 任 何 文 物 地 點 ， 即 所 有 法 定 古 蹟 、 暫 定 古
蹟、已評級文物地點或歷史建築、具考古研究價值的地點和由古物古
蹟辦事處界定的政府文物地點。

土地徵用

26. 這項工程計劃無須徵用土地。
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背景資料

27. 我 們 已 在 2016 年 6 月 把 44QJ 號 工 程 計 劃 的 一 部 分 提 升 為 甲 級 ，

核 准 工 程 預 算 費 則 為 6 , 8 1 0 萬 元 ( 按 付 款 當 日 價 格 計 算 )， 以 供 保 良 局 為
青年宿舍工程計劃進行施工前工序。獲批撥款後，保良局已委聘建築
工程總顧問和物料測量顧問，進行詳細設計和相關的技術評估工作，
以 期 綜 合 整 理 詳 細 的 設 計 ， 以 便 在 2018 年 第 二 季 和 2019 年 第 二 季 ，
分別為地基工程和主要合約工程進行招標。保良局草擬青年宿舍的詳
細設計時，貫徹了以下的主要設計原則－

(a) 採用平實和環保的樓宇設計風格；

(b) 顧及和融入周圍環境；以及

(c) 為年輕人創造機會，讓他們處身於發揮創意和啟發
思維的地方。

施 工 前 工 序 現 已 大 致 完 成，我 們 可 着 手 為 主 要 的 工 程 申 請 撥 款。同 時 ，
保良局會參考相關的技術評估結果，並因應情況，把有關通風、交通
噪音和地質狀況的緩解措施納入該座樓宇的設計範圍內。

28. 「 青 年 宿 舍 計 劃 」 的 租 戶 對 象 是 年 齡 介 乎 18 至 30 歲 屬 香 港 永 久
性 居 民 的 在 職 青 年 (包 括 自 僱 人 士 )。 1 人 申 請 者 的 入 息 水 平 ， 不 得 超 過
18 至 30 歲 就 業 人 士 每 月 收 入 的 第 75 個 百 分 值 ； 2 人 申 請 者 的 總 入 息
水 平，則 不 得 超 過 1 人 申 請 者 的 1 倍。1 人 和 2 人 申 請 者 的 總 資 產 淨 值
上 限 分 別 是 35 萬 元 和 70 萬 元 。

29. 現 時 ， 根 據 「 青 年 宿 舍 計 劃 」 正 進 行 規 劃 或 興 建 的 工 程 計 劃 共 有
6 個，包 括 香 港 青 年 協 會 位 於 大 埔 的 工 程 計 劃、保 良 局 位 於 元 朗 的 工 程
計劃、東華三院位於上環的工程計劃、香港青少年發展聯會位於旺角
的工程計劃、香港女童軍總會位於佐敦的工程計劃和香港聖公會福利
協會有限公司位於元朗的工程計劃。
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30. 工 程 計 劃 的 工 地 範 圍 內 現 有 23 棵 樹 木 ， 其 中 13 棵 樹 木 會 保 留 ，
而 餘 下 的 10 棵 則 會 保 留 並 予 以 修 剪 。 擬 議 的 工 程 並 不 涉 及 移 走 或 砍 伐
樹 木 。 全 部 現 有 樹 木 均 不 屬 珍 貴 樹 木 5。 保 良 局 會 把 種 植 花 木 的 建 議 納
入 工 程 計 劃 內，包 括 種 植 大 概 9 棵 樹 木、5 000 叢 灌 木 和 24 000 棵 地 被
植物。

31. 我 們 估 計 ， 為 進 行 擬 議 的 工 程 而 開 設 的 職 位 約 有 620 個 (560 個 工

人 職 位 和 60 個 專 業 或 技 術 人 員 職 位 )， 合 共 提 供 11 000 個 人 工 作 月 的
就業機會。

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民政事務局
2018 年 4 月

5
珍貴樹木」指《古樹名木冊》載列的樹木或符合下列最少一項準則的其他樹木－
(a) 樹 齡 達 一 百 年 或 逾 百 年 的 古 樹 ；
(b) 具文化、歷史或重要紀念意義的樹木，例如風水樹、可作為寺院或文物古蹟地標
的樹木和紀念偉人或大事的樹木；
( c) 屬貴重或稀有品種的樹木；
(d) 樹 形 出 眾 的 樹 木 (顧 及 樹 的 整 體 大 小 、 形 狀 和 其 他 特 徵 )， 例 如 有 簾 狀 高 聳 根 的 樹
木、生長於特別生境的樹木；或
( e) 樹 幹 直 徑 等 於 或 超 過 1.0 米 的 樹 木 (在 地 面 以 上 1.3 米 的 位 置 量 度 )， 或 樹 木 的 高
度 、 樹 冠 覆 蓋 範 圍 等 於 或 超 逾 25 米 。
 PWSC(2018-19)3 附 件 3

44QJ－ 青 年 宿 舍 計 劃 －
保良局元朗馬田壆青年宿舍的建造工程

估計顧問費和駐工地人員員工開支的分項數字
(按 2017 年 9 月 價 格 計 算 )

預計的人 總薪級 倍數 估計費用

(註 1)
工作月數 平均薪點 (百萬元)

(a) 合約管理的 專業人員 － － － 8.0

顧 問 費 (註 2) 技術人員 － － － 3.6
小計 11.6#
(b) 駐工地人員 專業人員 48 38 1.6 6.0
的 員 工 開 支 (註 3) 技術人員 109 14 1.6 4.8
小計 10.8
包括－

(i) 管 理 駐 工 地 人 0.3#
員的顧問費

(ii) 駐 工 地 人 員 的 10.5#
薪酬

總計 22.4

1. 我 們 是 採 用 倍 數 1 . 6 乘 以 總 薪 級 平 均 薪 點，以 估 計 顧 問 所 提 供 駐 工
地 人 員 的 開 支 (目 前 ， 總 薪 級 第 38 點 的 月 薪 為 78,775 元 ， 而 總 薪
級 第 14 點 的 月 薪 則 為 27,485 元 )。

2. 顧問的員工開支，是根據顧問合約中的前期顧問服務和施工前工
作 進 行 估 算 後 得 出 的。待 財 務 委 員 會 批 准 把 4 4 Q J 號 工 程 計 劃 的 餘
下部分提升為甲級後，聘請顧問的工作才會展開，以進行擬議的
建造工程。

3. 我們須待建造工程完成後，才可得知實際的人工作月數和實際所
需的開支。
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備註

本附件的費用數字以固定價格顯示，以對應同一年度總薪級表的薪
點 。 以 #號 標 示 的 數 字 在 本 文 件 第 8 段 中 是 按 付 款 當 日 價 格 計 算 。