BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Dalam Pembangunan Jangka Panjang Kedua peranan tanah bagi

pemenuhan berbagai keperluan akan meningkat, baik sebagai tempat bermukim
maupun untuk kegiatan usaha. Sehubungan dengan itu akan meningkat pula
kebutuhan akan dukungan berupa jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan.
Pemberian jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, pertama-tama
memerlukan tersedianya perangkat hukum yang tertulis, lengkap dan jelas yang
dilaksanakan secara konsisten sesuai dengan jiwa dan isi ketentuan-ketentuannya.
Selain itu dalam menghadapi kasus-kasus konkret diperlukan juga terselenggaranya
pendaftaran tanah yang memungkinkan bagi para pemegang hak atas tanah untuk
dengan mudah membuktikan haknya atas tanah yang dikuasainya, dan bagi para
pihak yang berkepentingan, seperti calon pembeli dan calon kreditor, untuk
memperoleh keterangan yang di-perlukan mengenai tanah yang menjadi obyek
perbuatan hukum yang akan dilakukan, serta bagi Pemerintah untuk melaksanakan
kebijaksanaan pertanahan.

Sehubungan dengan itu Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, dalam Pasal 19 memerintah-kan
diselenggarakannya pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum
dimaksud di atas. Pendaftaran tanah tersebut kemudian diatur lebih lanjut dengan
Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah.

Dalam kenyataannya pendaftaran tanah yang diselenggarakan ber-dasarkan

Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tersebut selama lebih dari 35 tahun
belum cukup memberikan hasil yang memuaskan. Dari sekitar 55 juta bidang tanah
hak yang memenuhi syarat untuk didaftar, baru lebih kurang 16,3 juta bidang yang
sudah didaftar. Karena hal tersebut, aturan mengenai pendaftaran tanah kembali
disempurnakan, dan terbitlah Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.

1
 Tanah merupakan modal dasar pembangunan, hamper tidak ada kegiatan
pembangunan yang tidak memerlukan tanah. Oleh karena itu tanah memegang
peranan yang sangat penting, bahkan menentukan berhasil tidaknya suatu
pembangunan. Kegiatan pembangunan terutama untuk kepentingan umum selalu
membutuhkan tanah sebagai wadah untuk diletakkannya pembangunan tersebut.
Kini pembangunan terus meningkat dan tiada henti tetapi persediaan tanah semakin
sulit dan terbatas. Kondisi seperti ini diperlukan upaya pengaturan yang bijaksana
dan adil guna menghindari konflik – konflik yang terjadi di masyarakatkarena hal
tersebut.

Pemerintah yang dalam hal ini sebagai pemangku kebijakan telah

melakukan upaya dengan mengeluarkan peraturan tentang pengadaan tanah untuk
pembangunan dalam rangka kepentingan umum. Hal tersebut bertujuan untuk
menghindari konflik yang terjadi sehingga pembangunan dapat berjalan dengan
lancar. Tetapi dalam implementasi dan pelaksanaanya sering menemui kendala atau
hambatan yang berujung pada kebuntuan sehingga proses pembangunan menjadi
terhambat.

Penyusunan makalah ini dimaksudkan untuk menjadi salah satu referensi

matakuliah Hukum Agraria. Dalam konteks perkuliahan, pengajaran dan
pendidikan matakuliah Hukum Agraria.

1.2 Rumusan Masalah

1. Apa yang dimaksud dengan Pendaftaran Tanah?
2. Bagaimana Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia?
3. Bagaimana Publikasi Pendaftaran Tanah di Indonesia?
1.3 Tujuan Penulisan
1. Untuk mengetahui pengertian dari pendaftaran tanah
2. Untuk mengetahui apa saja yang menjadi dasar hukum pendaftaran tanah
3. Untuk mengetahui asas dan tujuan pendaftaran tanah.
4. Untuk mengetahui sistem publikasi dalam pendaftaran tanah

2
 BAB II
PEMBAHASAN

2.1 Pengertian Pendaftaran Tanah

Pendaftaran berasal dari kata “Cadastre” dalam bahasa Belanda merupakan

istilah teknis untuk suatu yang menunjukkan pada luas, nilai dan kepemilikan (atau
lain-lain alas hak) terhadap suatu bidang tanah. Kata “Cadastre” berasal dari
bahasa latin “Capitastrum” yang berarti suatu register atau capita atau unit yang
diperbuat untuk pajak tanah romawi (Capotatio Terrens).

Pendaftaran tanah menentukan hubungan hukum antara seseorang dengan

tanah sebagai benda tetap. Hubungan hukum antara seseorang dengan tanah sebagai
benda tetap termasuk dalam hukum pertanahan dan bukan bagian dari hukum
agraria. Hal ini dapat disimpulkan dari definisi Hukum Pertanahan menurut Herman
Soesangobeng yaitu:

Kumpulan peraturan yang mengatur hubungan sinergi dari pelbagai

cabang hukum dan kedudukan hukum hak keperdataan orang atas tanah
sebagai benda tetap, yang dikuasai untuk dimiliki maupun dimanfaatkan
serta dinikmati hasilnya oleh manusia, baik secara pribadi maupun dalam
bentuk persekutuan hidup bersama.

Pendaftaran tanah menurut Pasal 19 ayat (2) UUPA meliputi 3 (tiga)

kegiatan sebagai berikut :

a) Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan buku tanah;

b) Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c) Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat.

Dari ketentuan pasal tersebut, maka setiap kegiatan pendaftaran tanah yang
dilakukan haruslah dimulai dari tahap pengukuran, perpetaan dan pembukuan buku
tanah. Setelah tahap pertama tersebut selesai, maka diikuti dengan pendaftaran hak
atas tanah tersebut termasuk peralihan hak tersebut di kemudian hari. Setelah proses

3
pendaftaran hak maupun peralihan hak tersebut selesai, maka sebagai tahap akhir
adalah pemberian sertipikat sebagai surat tanda bukti hak.

Pengertian pendaftaran tanah yang telah ditentukan Pasal 19 ayat (2) UUPA
dilengkapi oleh Pasal 1 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 yaitu sebagai berikut :

rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus,

berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan,
pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis,
dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidangbidang tanah dan satuan-
satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan
rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Pengertian tersebut menjelaskan bahwa ada berbagai macam kegiatan

dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah yang saling berurutan, berkaitan satu
dengan yang lain, dan merupakan satu kesatuan rangkaian yang akan menghasilkan
tanda bukti hak atas tanah yang disebut sertipikat.

2.2 Asas-asas Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

Menurut Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997, pendaftaran tanah dilaksanakan

berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka.
a) Asas Sederhana, adalah agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun
prosedurnya dengan mudah dipahami oleh pihak-pihak yang
berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.
b) Asas aman, dimaksudkan untuk menunjukan bahwa pendaftaran tanah
harus diselenggarakan secara teliti dan cermat, sehingga hasilnya dapat
memberikan jaminan kapastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu
sendiri.
c) Asas terjangkau, artinya dapat dijangkau oleh golongan ekonomi lemah
memperhatikan kebutuhan dan kemampuannya, artinya pendaftaran tanah
harus dapat dijangkau oleh pihak-pihak yang memerlukan.

4
 d) Asas muktahir artinya data-data yang ada di dalam atau diperoleh dari
penyelenggaraan pendaftaran tanah harus dijaga eksistensinya, sehingga
data terpelihara sesuai dengan kenyataan di lapangan.
e) Asas terbuka, artinya melalui penyelenggaraan pendaftaran tanah, bagi
masyarakat maupun pemerintah yang ingin memperoleh keterangan data
fisik dan data yuridis, akan dapat memperoleh data yang benar setiap saat
di kantor pertanahan.
2.3 Tujuan Pendaftaran Tanah

Pendaftaran tanah semula dilaksanakan untuk tujuan fiskal (fiscal kadaster),

namun dalam perkembangannya, untuk menghadapi ketidakpastian yang dihadapi
dalam perbuatan-perbuatan hukum mengenai tanah, maka lahirlah pendaftaran
tanah untuk tujuan kepastian hukum (recht kadaster).

Pasal 19 ayat (1) UUPA menentukan bahwa :

Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran
tanah di seluruh wilayah Indonesia menurut ketentuanketentuan yang
diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Tujuan pendaftaran tanah adalah untuk menjamin kepastian hukum.

Ketentuan Pasal 19 ayat (1) diatas menginstruksikan kepada pemerintah Indonesia
untuk melaksanakan pendaftaran tanah yang bersifat rechtskadaster, artinya yang
bertujuan menjamin kepastian hukum.
Hal ini kemudian ditegaskan lagi dalam Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997,
bahwa tujuan pendaftaran tanah adalah sebagai berikut :
a) Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak
lainnya yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya
sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
b) Untuk menyediakan informasi kepada pihak yang berkepentingan termasuk
Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan
dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan rumah susun yang terdaftar.

5
 c) Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
2.4 Objek Pendaftaran Tanah

Menurut Pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997, objek pendaftaran tanah meliputi :

a) Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak
guna bangunan dan hak pakai;
b) Tanah hak pengelolaan;
c) Tanah wakaf;
d) Hak milik atas satuan rumah susun;
e) Hak tanggungan;
f) Tanah negara.

Dari objek-objek pendaftaran tanah tersebut diatas, yang wajib dilakukan

pendaftaran meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak
pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan.
Objek pendaftaran tanah dalam Pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997 tersebut dibukukan
dalam Buku Tanah dan diterbitkan sertipikat sebagai surat tanda bukti haknya
kecuali tanah negara yang tidak perlu diterbitkan sertipikat.
2.5 Sistem Pendaftaran Tanah

Menurut Boedi Harsono, ada 2 (dua) macam sistem pendaftaran tanah yaitu
sistem pendaftaran akta (registration of deeds) dan sistem pendaftaran hak
(registration of titles). Sistem pendaftaran mana yang digunakan dalam pendaftaran
tanah menentukan apa yang didaftar, bentuk penyimpanan dan penyajian data
yuridisnya serta bentuk tanda bukti-bukti haknya.
Dalam sistem pendaftaran akta, yang didaftar oleh Pejabat Pendaftaran
Tanah (PPT) adalah akta. Dalam sistem pendaftaran akta, PPT bersikap pasif. Ia
tidak melakukan pengujian kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar.
Sistem pendaftaran akta melakukan pendaftaran terhadap dokumen-dokumen yang
membuktikan diciptakannya hak yang bersangkutan dan dilakukannya perbuatan-
perbuatan hukum mengenai hak tersebut kemudian
Dalam sistem pendaftaran hak, setiap penciptaan hak baru dan perbuatan-
perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian, juga harus dibuktikan
dengan suatu akta. Tetapi dalam penyelenggaraan pendaftarannya, bukan aktanya

6
yang didaftar, melainkan haknya yang diciptakan dan perubahan-perubahannya
kemudian. Akta hanya merupakan sumber datanya. Sistem pendaftaran hak tampak
dengan adanya Buku Tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data
fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertipikat sebagai surat tanda
bukti hak atas tanah yang didaftar.
Sebelum berlakunya UUPA, Indonesia menganut sistem pendaftaran
akta (registration of deeds) yang diatur dalam Overschrijvings Ordonnantie 1834-
27. Akta atau surat perjanjian peralihan hak atas tanah dilakukan dihadapan
Overschrijvings Ambtenaar yang merupakan pejabat pendaftaran tanah pada masa
itu. Sebagai hasil dari pendaftaran tersebut, kepada penerima hak diberikan grosse
akta sebagai bukti terjadinya peralihan hak tersebut.
Setelah berlakunya UUPA, Indonesia menganut sistem pendaftaran
hak (registration of titles). Sistem pendaftaran ini digunakan karena peralihan hak
atas tanah di Indonesia sesuai dengan hukum adat adalah bersifat nyata, terang dan
tunai (kontant, concreet, belevend en participarend denken) yaitu:
a) Tunai, artinya penyerahan hak atas tanah oleh pemilik tanah (penjual)
dilakukan bersamaan dengan pembayaran harganya oleh pihak lain
(pembeli).
b) Riil/Nyata, artinya kehendak atau niat yang diucapkan harus diikuti dengan
perbuatan yang nyata menunjukkan tujuan jual beli tersebut, misalnya
dengan diterimanya uang oleh penjual, dan dibuatnya perjanjian di hadapan
kepala desa.
c) Terang, artinya untuk perbuatan hukum tersebut haruslah dilakukan
dihadapan kepala desa sebagai tanda bahwa perbuatan itu tidak melanggar
ketentuan hukum yang berlaku.
Terdapat dalam Pasal 29 dan 31 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997,
dengan adanya Buku Tanah dan Surat Ukur juga Sertipikat sebagai tanda bukti hak.

7
2.6 Publikasi Pendaftaran Tanah
Pada garis besarnya, dikenal 2 (dua) macam sistem publikasi yaitu sistem
publikasi positif dan sistem publikasi negatif:

1. Sistem Publikasi Positif

Sistem publikasi positif selalu menggunakan sistem pendaftaran hak

sehingga harus ada register atau buku tanah sebagai bentuk penyimpanan dan
penyajian data yuridis dan sertipikat sebagai surat tanda bukti hak. Register atau
buku tanah yang disajikan dalam sistem publikasi positif ini dijamin kebenarannya
oleh negara.

Dalam sistem publikasi positif berlaku asas itikad baik yang melindungi
pihak yang dengan itikad baik dan dengan pembayaran memperoleh hak dari orang
yang namanya terdaftar sebagai pemegang hak yang sah dalam Register. Pihak
yang beritikad baik memperoleh suatu indefeasible title (hak yang tidak dapat
diganggu gugat) dengan didaftarnya namanya sebagai pemegang hak dalam
Register. Pihak yang dengan itikad baik ini dilindungi dan dijamin haknya atas
tanah tersebut, meskipun orang yang mengalihkan ternyata bukan pemegang hak
yang sebenarnya.

Sistem publikasi positif digunakan untuk melindungi orang yang

memperoleh suatu hak dengan itikad baik. Menurut Effendi Perangin, sistem
publikasi positif mengandung pengertian apa yang terkandung dalam buku tanah
dan surat-surat tanda bukti hak yang dikeluarkan merupakan alat pembuktian yang
mutlak, sehingga pihak ketiga yang bertindak atas bukti-bukti tersebut
mendapatkan perlindungan yang mutlak, meskipun di kemudian hari terbukti
bahwa keterangan yang terdapat di dalamnya tidak benar. Mereka yang dirugikan
akan mendapat kompensasi dalam bentuk lain. Menurut Arie S. Hutagalung
sebagaimana dikutip oleh Urip Santoso, orang yang mendaftar sebagai pemegang
hak atas tanah tidak dapat diganggu gugat lagi haknya dan negara sebagai pendaftar
menjamin bahwa pendaftaran yang dilakukan adalah benar.

8
 Ciri-ciri pendaftaran tanah yang menggunakan sistem publikasi positif
adalah:

1. Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran hak

(registration of titles).

2. Sertifikat yang diterbitkan sebagai tanda bukti hak bersifat mutlak, yaitu
data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertifikat tidak dapat
diganggu gugat dan memberikan kepercayaan yang mutlak pada buku
tanah.

3. Negara sebagai pendaftar menjamin bahwa data fisik dan data yuridis dalam
pendaftaran tanah adalah benar.

4. Pihak ketiga yang memperoleh tanah dengan itikad baik mendapatkan

perlindungan hukum yang mutlak.

5. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertifikat tanah mendapatkan

kompensasi dalam bentuk yang lain.

6. Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah membutuhkan waktu yang lama,

petugas pendaftaran tanah melaksanakan tugasnya dengan sangat teliti, dan
biaya yang relatif tinggi.

Sistem publikasi positif memiliki beberapa kelebihan dan kekurangan.

Menurut Sudikno Mertokusumo, kelebihan dari sistem publikasi positif adalah:

1. Adanya kepastian dari buku tanah yang bersifat mutlak.

2. Pelaksana pendaftaran tanah bersifat aktif dan teliti.

3. Mekanisme kerja dalam penerbitan sertifikat hak atas tanah mudah

dimengerti orang lain.

Menurut Arie S. Hutagalung, kelebihan dari sistem publikasi positif adalah:

1. Adanya kepastian hukum bagi pemegang sertifikat.

2. Adanya peranan aktif pejabat kadaster.
3. Mekanisme penerbitan sertifikat dapat dengan mudah diketahui publik.

Sedangkan kekurangan dari sistem publikasi positif menurut Sudikno

Mertokusumo adalah:

9
 1. Akibat dari pelaksana pendaftaran tanah bersifat aktif, waktu yang
digunakan sangat lama.

2. Pemilik hak atas tanah yang sebenarnya berhak akan kehilangan haknya.

3. Wewenang pengadilan diletakkan dalam wewenang administrasi, yaitu

dengan diterbitkannya sertifikat tidak dapat diganggu gugat.

Hal yang senada dikemukakan oleh Arie S. Hutagalung yang

mengemukakan beberapa kekurangan sistem pendaftaran positif:

1. Pemilik tanah yang sesungguhnya akan kehilangan haknya karena tanah

tersebut telah ada sertifikat atas nama pihak lain yang tidak dapat diubah
lagi.

2. Pernanan aktif pejabat kadaster memerlukan waktu dan prasarana yang

mahal.

3. Wewenang pengadilan diletakkan dalam wewenang pengadilan

administrasi.

Hermanses mengemukakan bahwa sistem publikasi pendaftaran yang

positif initerdiri dari2 (dua) sistem yaitu sistem Torrens dan sistem Grundbuch:

- Sistem Torrens

Sistem Torrens ini lebih dikenal dengan nama The Real Property Act atau
Torrens Act yang mulai berlaku di Australia Selatan sejak tanggal 1 Juli 1858.
Menurut A.P. Parlindungan, cita dasar dari sistem Torrens yang diciptakan oleh Sir
Robert Torrens adalah bahwa manakala seseorang mengklaim sebagai pemilik fee
simple baik karena undang-undang atau sebab lain, maka ia harus mengajukan suatu
permohonan agar lahan yang bersangkutan diletakkan atas namanya

Pendaftaran suatu hak atas nama seseorang dalam sistem Torrens

menjadikan seseorang (misalnya A) sebagai pemegang yang sah menurut hukum
terhadap semua orang termasuk orang (misalnya B) dari siapa A memperoleh hak
tersebut. Berhubung dengan itu, apabila pengalihan hak dari B kepada A menjadi

10
batal, B sudah tidak dapat menuntut kembali hak itu dari A apabila hak atas tanah
tersebut telah didaftarkan atas nama A.

Sertipikat tanah dalam sistem Torrens dengan demikian merupakan alat

bukti yang paling lengkap tentang hak dari pemilik yang namanya tercantum dalam
sertipikat. Hak tersebut tidak lagi dapat diganggu gugat oleh siapapun. Apabila
ternyata ada pemilik hak atas tanah yang sebenarnya maka diberikan ganti rugi
melalui dana asuransi. Untuk merubah buku tanah adalah tidak dimungkinkan lagi
terkecuali jika sertipikat tanah diperoleh melalui cara pemalsuan dengan tulisan
atau diperoleh dengan penipuan.

- Sistem Grundbuch

Sistem Grundbuch (buku tanah) berasal dari Prusia, yaitu suatu negara
bagian dari negara Jerman. Menurut sistem Grundbuch, pendaftaran sesuatu hak
atas nama seseorang mempunyai kekuatan bukti yang berlaku terhadap pihak ke-3.
Pendaftaran akan menjadikan seseorang (misalnya A) sebagai pemegang hak yang
sah terhadap semua orang kecuali terhadap orang (misalnya B) dari mana A
memperoleh hak tersebut. Selama A masih terdaftar sebagai pemegang hak maka
B dapat menuntut kembali hak atas tanahnya tersebut namun apabila hak sudah
dialihkan kepada pihak lain (misalnya C) maka B tidak dapat menuntut kembali hak
atas tanah tersebut.

Sertipikat tanah dalam sistem Grunbuch dengan demikian merupakan alat

bukti yang lengkap bagi pemegang hak terhadap pihak ketiga. Pemegang sertipikat
tanah mempunyai hak yang tidak dapat diganggu gugat siapapun lagi kecuali pihak
dari mana pemegang hak memperoleh hak tersebut.

2. Sistem Publikasi Negatif

Dalam sistem publikasi negatif, negara tidak menjamin kebenaran data yang
disajikan. Pendaftaran hak atas tanah tidaklah merupakan jaminan pada nama yang
terdaftar dalam buku tanah. Hak dari seseorang yang namanya sudah terdaftar
dalam buku tanah masih dimungkinkan untuk dibantah sepanjang bantahan itu
dapat dibuktikan dengan memberikan alat-alat bukti yang cukup kuat.

11
 Sistem publikasi negatif menganut asas hukum nemo plus yurisdi mana
seseorang tidak dapat melakukan tindakan hukum yang melampaui hak yang
dimilikinya, dan akibat dari pelanggaran tersebut adalah batal demi hukum
(rechtswegenietig). Oleh karena itu walaupun telah ada pendaftaran, selalu terbuka
kemungkinan adanya gugatan kepada pemilik yang namanya tercantum dalam
sertipikat dari orang yang dapat membuktikan bahwa dialah pemegang hak atas
tanah yang sebenarnya.

Asas nemo plus yuris bermaksud melindungi pemegang hak atas tanah yang
sebenarnya dari tindakan orang lain yang mengalihkan haknya tanpa diketahui
pemegang hak yang sebenarnya.

Ciri-ciri sistem publikasi negatif dalam pendaftaran tanah yaitu :

1. Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran akta

(registration of deeds);
2. Sertifikat yang diterbitkan sebagai tanda bukti hak bersifat kuat, sepanjang
tidak dibuktikan sebaliknya oleh alat bukti yang lain;
3. Negara sebagai pendaftar tidak menjamin bahwa data fisik dan data yuridis
dalam pendaftarn tanah adalah benar;
4. Dalam sistem publikasi ini mengunakan lembaga kedaluwarsa (acquisitive
verjaring atau adverse possessive);
5. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertifikat dapat mengajukan
keberatan kepada penyelenggara pendaftaran tanah untuk membatalkan
sertifikat ataupun gugatan ke pengadilan untuk meminta agar sertifikat
dinyatakan tidak sah;
6. Petugas pendaftaran tanah bersifat pasif, yaitu hanya menerima apa yang
dinyatakan oleh pihak yang meminta pendaftaran tanah.

Menurut Tjahjo Arianto, sistem publikasi negatif dalam pendaftaran tanah

tidak selalu menggunakan sistem pendaftaran akta (registration of deeds).
Pelaksanaan pendaftaran tanah di Indonesia dikaji dari PP No. 10 Tahun 1961 yang

12
kemudian diperbaharui dengan PP No. 24 Tahun 1997 menggunakan sistem
publikasi negatif dengan registration of title atau pendaftaran hak.

Penjelasan Umum PP No. 24 Tahun 1997 menyatakan bahwa pendaftaran

tanah menganut sistem publikasi negatif tetapi yang mengandung unsur positif,
karena akan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat. Untuk mengatasi kelemahan sistem publikasi negatif pada
umumnya dengan menggunakan lembaga kedaluwarsa (acquisitive verjaring).
Namun karena sistem hukum pertanahan kita yang bersumber dari hukum adat tidak
mengenal lembaga kedaluwarsa (acquistieve verjaring), maka diberlakukanlah
lembaga rechtsverwerking. Rechtsverwerking dapat diartikan sebagai akibat yang
timbul dari suatu pelepasan hak atau akibat yang timbul karena tidak melakukan
suatu perbuatan hukum yang merupakan kewajiban yang harus dilakukan seseorang
oleh hukum, sehingga sesuatu hak menjadi hilang.

SISTEM PUBLIKASI YANG DIGUNAKAN DI INDONESIA

Mengacu kepada Penjelasan Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah nomor

24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP Pendaftaran Tanah), sistem
publikasi yang digunakan di Indonesia adalah sistem publikasi negatif yang
mengandung unsur positif. Hal ini dapat dibuktikan dari hal-hal berikut:

1. Pendaftaran tanah menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai
alat pembuktian yang kuat, bukan sebagai alat pembuktian yang mutlak
(sistem publikasi negatif).

2. Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran hak

(registration of titles), bukan sistem pendaftaran akta (registration of deed)
(sistem publikasi positif).

3. Negara tidak menjamin kebenaran data fisik dan data yuridis yang
tercantum dalam sertifikat (sistem publikasi negatif).

4. Petugas pendaftaran tanah bersifat aktif meneliti kebenaran data fisik dan
yuridis (sistem publikasi positif).

13
5. Tujuan pendaftaran tanah adalah untuk memberikan jaminan kepastian
hukum (sistem publikasi positif).

6. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertifikat dapat mengajukan

keberatan kepada penyelenggara pendaftaran tanah untuk membatalkan
sertifikat atau mengajukan gugatan ke pengadilan agar sertifikat dinyatakan
tidak sah (sistem publikasi negatif).

14
 BAB III
PENUTUP

3.1 Kesimpulan

Pengertian pendaftaran tanah yang telah ditentukan Pasal 19 ayat (2) UUPA
dilengkapi oleh Pasal 1 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 yaitu sebagai berikut :

rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus,

berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan,
pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis,
dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidangbidang tanah dan satuan-
satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan
rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Menurut Boedi Harsono, ada 2 (dua) macam sistem pendaftaran tanah yaitu
sistem pendaftaran akta (registration of deeds) dan sistem pendaftaran hak
(registration of titles). Sistem pendaftaran mana yang digunakan dalam pendaftaran
tanah menentukan apa yang didaftar, bentuk penyimpanan dan penyajian data
yuridisnya serta bentuk tanda bukti-bukti haknya.
Dalam sistem pendaftaran akta, yang didaftar oleh Pejabat Pendaftaran
Tanah (PPT) adalah akta. Dalam sistem pendaftaran akta, PPT bersikap pasif. Ia
tidak melakukan pengujian kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar.
Sistem pendaftaran akta melakukan pendaftaran terhadap dokumen-dokumen yang
membuktikan diciptakannya hak yang bersangkutan dan dilakukannya perbuatan-
perbuatan hukum mengenai hak tersebut kemudian
Dalam sistem pendaftaran hak, setiap penciptaan hak baru dan perbuatan-
perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian, juga harus dibuktikan
dengan suatu akta. Tetapi dalam penyelenggaraan pendaftarannya, bukan aktanya
yang didaftar, melainkan haknya yang diciptakan dan perubahan-perubahannya
kemudian. Akta hanya merupakan sumber datanya. Sistem pendaftaran hak tampak
dengan adanya Buku Tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data

15
fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertipikat sebagai surat tanda
bukti hak atas tanah yang didaftar.
Pada garis besarnya, dikenal 2 (dua) macam sistem publikasi yaitu sistem
publikasi positif dan sistem publikasi negatif:

1. Sistem Publikasi Positif

Sistem publikasi positif digunakan untuk melindungi orang yang

memperoleh suatu hak dengan itikad baik. Menurut Effendi Perangin, sistem
publikasi positif mengandung pengertian apa yang terkandung dalam buku tanah
dan surat-surat tanda bukti hak yang dikeluarkan merupakan alat pembuktian yang
mutlak, sehingga pihak ketiga yang bertindak atas bukti-bukti tersebut
mendapatkan perlindungan yang mutlak, meskipun di kemudian hari terbukti
bahwa keterangan yang terdapat di dalamnya tidak benar. Mereka yang dirugikan
akan mendapat kompensasi dalam bentuk lain. Menurut Arie S. Hutagalung
sebagaimana dikutip oleh Urip Santoso, orang yang mendaftar sebagai pemegang
hak atas tanah tidak dapat diganggu gugat lagi haknya dan negara sebagai pendaftar
menjamin bahwa pendaftaran yang dilakukan adalah benar.

2. Sistem Publikasi Negatif

Dalam sistem publikasi negatif, negara tidak menjamin kebenaran data yang
disajikan. Pendaftaran hak atas tanah tidaklah merupakan jaminan pada nama yang
terdaftar dalam buku tanah. Hak dari seseorang yang namanya sudah terdaftar
dalam buku tanah masih dimungkinkan untuk dibantah sepanjang bantahan itu
dapat dibuktikan dengan memberikan alat-alat bukti yang cukup kuat.

Sistem publikasi negatif menganut asas hukum nemo plus yurisdi mana
seseorang tidak dapat melakukan tindakan hukum yang melampaui hak yang
dimilikinya, dan akibat dari pelanggaran tersebut adalah batal demi hukum
(rechtswegenietig). Oleh karena itu walaupun telah ada pendaftaran, selalu terbuka
kemungkinan adanya gugatan kepada pemilik yang namanya tercantum dalam
sertipikat dari orang yang dapat membuktikan bahwa dialah pemegang hak atas
tanah yang sebenarnya.

16
 Asas nemo plus yuris bermaksud melindungi pemegang hak atas tanah yang
sebenarnya dari tindakan orang lain yang mengalihkan haknya tanpa diketahui
pemegang hak yang sebenarnya.

3.2 Saran

Banyak anggapan dari masyarakat bahwa proses pendaftaran tanah di

Indonesia masih begitu rumit. Padahal, apabila kita menaati aturan-aturan yang
berlaku, maka proses tersebut akan mudah dan berjalan dengan lancar. Untuk itu,
apabila memiliki tanah yang belum bersertipikat, maka segera mendaftarkannya di
Kantor Pertanahan agar tanah yang kita miliki sah dihadapan hukum.

17
 DAFTAR PUSTAKA

Arifin Bur & Desi Apriani.2017. SERTIFIKAT SEBAGAI ALAT PEMBUKTIAN

YANG KUAT DALAM HUBUNGANNYA DENGAN SISTEM PUBLIKASI
PENDAFTARAN TANAH.Riau. UIR Law Review Volume 01, Nomor 02
Bronto Susanto.2014. KEPASTIAN HUKUM SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH
BERDASARKAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997.
Surabaya. DIH, Jurnal Ilmu Hukum Vol. 10, No. 20
Ilyas Ismail.2011. SERTIFIKAT SEBAGAI ALAT BUKTI HAK ATAS TANAH
DALAM PROSES PERADILAN. Aceh. Kanun Jurnal Ilmu Hukum Ilyas Ismail No.
53
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
KAJIAN PERSIAPAN PERUBAHAN SISTEM PENDAFTARAN TANAH
PUBLIKASI POSITIF DI INDONESIA 2016 oleh Direktorat Tata Ruang dan
Pertanahan Badan Perencanaan Pembangunan Nasional

18