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T E S I S
PRESENTA:
ÍNDICE
1.-Resumen . . 5
2-Introducción . . 6
3-Clasificación delcondominio. , 6
4-Desconocimiento de reglamento de condominio 11
5.-Aspectos a considerar en lacompra de uncondominio 12
CAPITULO PRIMERO
6-Aspectos jurídicos relativos alcondominio 12
7-Antecedente delderecho de propiedad 14
8 -Descripción de losdistintos regímenes de propiedad 15
9 -Ordenamiento del régimen de propiedad de los bienes inmuebles 18
10-Antecedentes delderecho de copropiedad 21
11-Departamentos o propiedad horizontal 21
12-La importancia socialyeconómica del condominio 22
13-Constitución del régimen de propiedad en condominio 23
14-Código civil paraelestado de sonora 25
15-Casos en que sepuede originar el régimen de propiedad en condommio30
16-Derechos yobligaciones del condómino 32
17-Gastos yobligaciones delcondómino 36
18-Determinación de ruma, reconstrucción odestrucción del condominio 39
2
CAPITULO SEGUNDO
19.-Denominaciones usadas en régimen de propiedad en condominio 40
CAPÍTULO TERCERO
20.-Generalidades ymetodologías para lavaluación de Inmuebles
habitacionales encondominio 40
21.-Descripción del indiviso 42
22.-Desarrollo del indiviso 44
23.-Calculo de indivisos en condominio 44
24.-Elección del método para calcular los indivisos 46
25.-Homologación 46
26.-Homologación "hr" 46
27.-EIenfoque de mercado (método delvalor decambio) 53
28.-EIenfoque residual (método del residuo) 61
29.-Métodos alternativos para lavaluación de tierra 67
30.-EI método "hr" 67
31.-El método de la repercusión deterreno 73
32.-EI método de la razóndesuperficie 77
33.-El enfoque físico (método delcosto neto de reposición) 83
34.-Elfactor por demérito 88
35.-Demérito por elcriterio contable tradicional 88
36.-Demérito por elcriterio de ross heideck 89
37.-Factor por conservación (f.co.) por elcriterio ross heideck 89
38.-Demérito por elcriterio hr 91
39.-Demérito por elcriterio de kuentzle 92
40.-Demérito por elcriterio deezequiel siller 93
41.-Elenfoque de capitalización (método delvalor de uso) 94
42.-Cálculo de latasa de productividad real 107
43.-Criterio de mercado 107
44.-Desarrollo deltema 111
45 -Enfoque físico 111
46-Enfoque decapitalización de rentas 114
47 -Enfoque de mercado 115
48-Bibliografía 116
49-Anexos 116
4
c II c
RESUMEN B I B L I O T E C A
5
T E S I S
INTRODUCCIÓN
Condominio
Régimen jurídico que integra las modalidades y limitaciones aldominio de un
predio o edificación y la reglamentación de su uso y destino, para su
aprovechamiento conjunto ysimultáneo.
6
compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de
copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e
instalaciones destinadas al usocomún.
7
d).- MIXTOS: Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se
destinan ados omásde losusos señalados en los incisos anteriores.
CONDOMINIO VERTICAL
La modalidad en la cual
*Sé& #! cada condómino es
propietario exclusivo de un
piso, departamento, vivienda
o local de un edificio y
además copropietario de
sus elementos y áreas
jstr*-*
¡*M Om comunes, así como del
»
• > .
i*l terreno e instalaciones de
-m uso general establecidas.
CONDOMINIO
HORIZONTAL
La modalidad en la cual
cada condómino es
propietario exclusivo de un
¡ f ¡ i área privativa del terreno, y
en su caso, de la edificación
que se construya en ella, a
la vez es copropietario de
las áreas verdes, edificios e
instalaciones.
CONDOMINIO HABITACIONAL MULTIFAMILIAR HORIZONTAL
8
Condominio de tipo duplex
en donde la construcción
está destinada aalojar ados
familias en un mismo lote,
modalidad utilizada por los
constructores en vivienda
habitacional de uso popular
CONDOMINIO COMERCIAL
BIBLIOTECA
\ Se refiere a los parques
i
I industriales para empresas
micro, pequeñas, medianas
o grandes que se
desarrollan bajo el régimen
Mm
•Hv*!x&i^-i&jmmmu-& w<it& e n c o n d o m i n i o
CONDOMINIO INDUSTRIAL
PROBLEMÁTICA
El problema que se da en
este tipo de construcciones
bajo el régimen de
-i
j ._ condominio es la falta de
10
Ejemplo de desconocimiento
del reglamento de
condominio, el propietario
de esta vivienda se apropio
del área de uso común,
dejando sin jardín a los
demás condóminos
m%
DESCONOCIMIENTO DEL REGLAMENTO DE CONDOMINIO
El propietario edifico su
cochera en el área común
i»f ,»• *•.-:- . I .- "" v- destinada para recreación y
ornato
a ,
•* ^ • i. » • _* . i-
12
La escritura pública deberá contener varios elementos que se marcan en el
artículo 6 de la Ley de Propiedad en Condominio del Estado de Sonora e inscrito
en el Registro Público de la Propiedad, además de entregarse el plano general y
los planos de cada uno de los departamentos, casas, o locales y los elementos
comunes además del reglamento de condominio.
CAPÍTULO PRIMERO
ASPECTOS JURÍDICOS RELATIVOS AL CONDOMINIO
PROPIEDAD
Derecho de uso, goce y disposición que una persona tiene sobre un bien
determinado.
Deacuerdo al Código Civildel Estado de Sonora.
13
ARTICULO 1001.- La propiedad es un derecho real que otorga a una
persona elpoderjurídico para usar, gozar y disponer de una cosa; pero dentro de
las limitaciones ycon arreglo alas modalidades que fijen las leyes.
El Código Civil de 1870de nuestro país define ala propiedad como elderecho
de gozar ydisponer de una cosa sin máslimitaciones que las que fijan las leyes.
14
para obtener los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones,
usos, reservas ydestinos
de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas, de planear y
regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de
población".
a) PROPIEDAD INDIVIDUAL.
Forma tradicional donde cada individuo, al que se le denomina propietario
adquiere el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa dentro de las
restricciones y particularidades que determinen lasleyes.
b) LA COPROPIEDAD
En la copropiedad todos y cada uno de los copropietarios son dueños de la
totalidad del bien y no una sola parte del mismo, o sea que lo son en pro indiviso,
cuando dos o más personas adquieren la propiedad sobre una misma cosa o un
derecho.
c) EL CONDOMINIO
Este régimen se determina cuando se combinan las dos anteriores, la
individual y la copropiedad. Por lo que define al condominio como un inmueble
construido en forma horizontal, vertical o mixta susceptible de aprovechamiento
independiente, perteneciente a distintos propietarios ycon elementos comunes de
carácter indivisible.
15
Expresión de origen latina utilizada para designar el hecho de que el derecho
de propiedad sobre una determinada cosa es ejercido por más de una persona,
mediante una distribución por cuotas ideales. En el caso de un matrimonio que
ostente la propiedad de un piso, ambos son codueños, copropietarios o
condominios del mismo.
16
5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos,
cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos
unidos a lafinca yformando parte deella de unmodo permanente;
6. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el
propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria o
explotación de lamisma;
7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las
tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el
cultivo de lafinca;
8. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios
poreldueño deéstos,salvoconvenio en contrario;
9. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los
acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para
conducir los líquidos ogases a unafinca oparaextraerlos deella;
10.Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos
destinados total o parcialmente al ramo de ganadería, así como las
bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras
están destinadas aese objeto;
11.Los diques y construcciones que, aún cuando sean flotantes, estén
destinados por su objeto ycondiciones a permanecer en un puntofijo de
un río, lago ocosta;
12.Losderechos reales sobre inmuebles;
13.Las líneas telefónicas y telegráficas, y también las estaciones
radiotelegráficas fijas.
a) Patrimonio nacional,
b) Propiedad privada y,
c) Propiedad social.
17
La integración y división de cada uno de los regímenes mencionados se
ilustra enel siguiente cuadro.
Individual
CondDirinn J Privativa
Cormn
Colectiva \
REGIMEH ] PROPEDAD
DE PRIVADA . Copropiedad
PROPIEDAD
i Certificados de vivienda
Ejido
PROPEDAD
SOCIAL
Propiedad comunal
Los bienes muebles, por su lado, son los cuerpos que pueden trasladarse de
un lugar a otro, ya sea que se muevan por sí mismos o por efecto de una fuerza
exterior. Estos bienes son muebles como tales por:
a) su naturaleza;o
b) por disposición de laley.
18
en virtud de acción personal. Ende, serán muebles las acciones que cada socio
tiene en las asociaciones o sociedades, aún cuando aéstas pertenezcan algunos
bienes inmuebles.
Cabe aclarar que los bienes muebles por su naturaleza, que se hayan
considerado como inmuebles, recobrarán su calidad de muebles cuando el mismo
dueño los separe del inmueble, salvo el caso de que en el valor de éste se haya
computado elde aquellos, para constituir algún derecho realafavor de untercero.
Así mismo, la ley establece que para efectos comerciales y/o legales, los
bienes muebles e inmuebles podrán ser sujetos de la práctica de una valuación.
Una valuación es un dictamen que se practica con base en criterios técnicos y
requerimientos generales que determinan el valor de un bien, el cual será
estimado bajo el supuesto de que el mismo se encuentra en caso de venta,
coincidentemente conel principio contable de"negocio en marcha".
19
CII c
BIBLIOTECA
productivas y de sus posibilidades de uso, explotación o
aprovechamiento.
2. Edificaciones: Espacios físicos construidos para desarrollar la actividad
humana ysatisfacer necesidades específicas del hombre.
3. Elemento Accesorio: Elemento mueble ligado yconsiderado necesario e
indispensable para el funcionamiento operacional de un inmueble
especializado, ligado a la explotación económica o al resguardo cultural.
Estos elementos, ensí,seconvierten en característicos del bien inmueble
analizado, como puede ser la caldera en un hotel y baños públicos, el
depósito de combustible en plantas industriales, la espuela de ferrocarril
en industrias, la pantalla en uncinematógrafo, la planta deemergencia en
un hospital, la bóveda de seguridad con el circuito cerrado de televisión
en un banco, las butacas en una sala de espectáculos, o las vitrinas de
exhibición en unmuseo.
4. Instalación especial: Bien mueble ligado de manera temporal o
permanente a un inmueble de uso común,conelfinde darle aeste último
un mejor funcionamiento operacional, tal como puede ser el caso de los
elevadores, montacargas, escaleras electromecánicas, equipos de aire
acondicionado o de aire lavado, sistemas hidroneumáticos, sistemas de
riego por aspersión, sistemas de sonido ambiental, calefacción, antenas
parabólicas, sistemas de aspiración central, bóvedas de seguridad,
subestaciones eléctricas, sistemas de intercomunicación, pararrayos,
equipos contra incendio, equipos de seguridad, circuitos cerrados de
televisión, etc.
5. Obra complementaria: Es aquella construcción que aporta alguna
amenidad especial o beneficio adicional a un inmueble de uso común,
como son las bardas, celosías, rejas, patios, andadores, marquesinas,
pérgolas,jardines, fuentes, espejos de agua,terrazas, balcones,alboreas,
chapoteaderos, cisternas, fosas sépticas, pozos de absorción o
artesianos, aljibes,plantas detratamiento, etc.
20
Para el caso de inmuebles en régimen de propiedad en condominio, los cinco
elementos enunciados anteriormente, a su vez, se dividirán en privativos ode uso
exclusivo delcondómino, yen comunes ode uso general de los condóminos.
21
En México la propiedad en condominio se puede considerar como un derecho
doble, el derecho de propiedad privada del departamento, casa, local, etc., y el
derecho decopropiedad con indivisiónforzosa, de las áreas comunes.
22
unifamiliares donde se da un óptimo aprovechamiento de la superficie urbana,
además de unservicio máseficiente delosservicios otorgados.
23
ARTICULO 157.-Cuando un edificio en elque se pretenda instituir el régimen
de propiedad en condominio a que se refiere elArtículo 1121 del Código Civil del
Estado, conste de cinco o más departamentos, viviendas o locales, o se afecte un
área de más de cinco mil metros cuadrados, se requerirá, para su autorización,
dictamen previo de la Secretaría de Infraestructura Urbana y Ecología, en el que
sedetermine si lacapacidad de losservicios públicos instalados enlazona deque
se trate son suficientes para el número de departamentos, viviendas o locales de
que conste laedificación que sepretende realizar.
24
Además de requiere de: Certificado de Libertad de Gravamen, Factibilidad de
servicios de agua potable y alcantarillado, Factibilidad de suministro de energía
eléctrica (CFE).
25
En el Código Civil para el Estado de Sonora en los artículos del 1108 al
1148 se encuentran lo relacionado al derecho de copropiedad.
26
Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes
departamentos, viviendas, casas, o áreas, para enajenarlos a distintas personas,
siempre que exista unelemento común de propiedad que sea indivisible.
27
cuando su ubicación y número de copropiedades originen la separación de los
inmuebles sujetos aeste régimen engrupos distintos;
V.- Elvalor nominal que se asigne acada departamento, vivienda, casa, local
o área,yelporcentaje que le corresponda sobreelvalortotal, también nominal,de
las partes en condominio;
VIH- Laexistencia de lafianza prevista por los artículos 106,fracción IIIy 140
de la Leyde Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora, para responder sobre la
ejecución de la construcción y de los servicios de ésta. El monto de la fianza y su
28
término, se ajustarán a lo dispuesto por las autoridades que hayan expedido las
licencias deconstrucción;
IX.- Los casos ycondiciones enque pueda ser modificada lapropia escritura;
29
CASOS EN QUE SE PUEDE ORIGINAR EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO.
Se señalaran las áreas especificas que el comprador del inmueble en
condominio es dueño y las de uso común por los demás dueños del
fraccionamiento en condominio, sepueden originar por lossiguientes supuestos
30
ARTICULO 13.-Son objeto depropiedad común:
I.- Elterreno, excepto en el caso de condominio horizontal, sótanos, pórticos,
puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines,
senderos, vías interiores, y espacios que hayan señalado las licencias de
construcción para estacionamiento de vehículos, siempre que sean de
aprovechamiento común;
III.- Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o
disfrute común, tales como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores,
montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, albañales,
canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y
gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de
recepción o reunión social y otras semejantes, con excepción de las que sirvan
exclusivamente acada departamento, vivienda,casa,local oárea;
31
DERECHOS YOBLIGACIONES DEL CONDOMINO.
En los siguientes artículos se determinan cuales son las obligaciones a los
que sesujetarán los condóminos.
32
ARTICULO 18.- Cada condómino uocupante usará la unidad de su exclusiva
propiedad en forma ordenada ytranquila Nopodrá,enconsecuencia, destinarlaa
usos contrarios a la moral o buenas costumbres, ni hacerla servir a otros objetos
que los establecidos expresamente y, en caso de duda, a aquellos que deban
presumiese de la naturaleza del condominio ysu ubicación, ni realizar acto alguno
que afecte la tranquilidad de los demás condóminos y ocupantes, o que
comprometa la estabilidad, segundad, salubridad o comodidad del condominio, ni
incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados
ARTICULO 19.- Los condóminos del departamento bajo o primero y los del
último, o de viviendas, casas, locales o áreas situados en aquel o en éste, no
tendrán más derechos que los restantes condóminos De igual manera, los
condóminos de la planta baja no podrán ocupar para uso exclusivo o preferente
sobre los demás condóminos, los vestíbulos, sótanos, jardines, patios, ni otros
lugares detal planta, ni hacer obras en dichos lugares Asimismo, los condóminos
del último piso no podrán ocupar la azotea o techo, ni elevar nuevos pisos, ni
realizar otrasconstrucciones Las mismas restricciones sonaplicables alos demás
condóminos del inmueble
3J>
ARTICULO 20.- Cada condómino podrá hacer toda ciase de obras y
reparaciones enel interior desudepartamento, vivienda, casa, localo área, previa
licencia que, en su caso, expida la autoridad municipal correspondiente, pero le
estará prohibida toda innovación o modificación que afecte a la estructura,
paredes maestras u otros elementos esenciales del edificio o que puedan
perjudicar a su estabilidad, segundad, salubridad o comodidad Tampoco podrá
abrir claros o ventanas, ni pintar o decorar la fachada o las paredes exteriores en
forma que desentone del conjunto o que perjudique a la estética general del
inmueble
34
administración convocará a asamblea de condóminos, a fin de que, conforme io
prevenga el Reglamento, resuelvan lo conducente;
35
haberlo ocupado ininterrumpidamente por el mismo tiempo, salvo acuerdo
especial del organismo que le enajene el departamento, vivienda, casa, local o
área.
ARTICULO 27.- Una misma persona no podrá adquirir por sí o por medio de
otra, más de una unidad de propiedad exclusiva en los condominios financiados o
construidos por organismos oficiales.
ARTICULO 37.- Las cuotas para gastos comunes que los condóminos no
cubran mensualmente, causarán intereses al tipo legal a menos que otro se fije
por la asamblea, sin que las determinaciones de ésta puedan aplicarse
retroactivamente.
36
Constituye titulo ejecutivo que trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva
civil, el estado de liquidación de adeudos que se expida por el administrador, con
la firma de conformidad del presidente del comité de vigilancia o, en su caso del
constituyente del condominio, si no se ha celebrado la primera asamblea de
condóminos, acompañándose de copia certificada de la parte relativa del acta de
asamblea, o del Reglamento, o de la determinación del constituyente del
condominio, segúnseaelcaso,enquesehayanestablecido lascuotas acargo de
los condóminos para losfondos de mantenimiento yadministración yde reserva
Esta acción sólo podrá ejercerse cuando existan por lo menos dos
mensualidades pendientes de pago,o unaparte delacuotasisetrata de periodos
mayores de pago, produciendo dicho estado de liquidación de adeudos el
vencimiento anticipado y exigibihdad de todas las cuotas subsiguientes a cargo
del moroso según se hubiese determinado la vigencia de las mismas por la
asamblea
37
la recuperación de dicho adeudo. Eneste caso,eladministrador reembolsará alos
afectados por dicho cargo las cantidades que hubiesen aportado, más los
intereses que resulten.
38
Cada unode los condóminos responderá sólo del gravamen que corresponda asu
propiedad.
39
ARTICULO 44.- Encaso de ruina delbien deque setrate, una mayoría de los
condóminos que representen el 51% de losderechos de propiedad podrá resolver,
previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstrucción o la demolición
de los bienes comunes o,ensu caso,laventa según lasprevenciones del artículo
anterior.
CAPÍTULO SEGUNDO
Asamblea de condóminos
Eselórgano supremo del condominio.
40
Asamblea de grupo de condóminos
Esla reunión parcialde condóminos, quetiene por objeto analizar y resolver
asuntos de interés sectorial,como la revisión yaprobación degastos especiales
en áreas comunes, que solo aellos afectan o benefician como parte delconjunto.
Condominio
Esel inmueble, construido enforma vertical, horizontal o mixta,susceptible de
aprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios y con
elementos o partes comunes decarácter indivisible.
Condómino
Es la persona física o moral que en calidad de propietario, o que haya
celebrado contrato por lo que, de cumplirse en sus términos, llegue a ser
propietario, esté en posesión de uno o más departamentos , casas o locales del
inmueble susceptible de aprovechamiento independiente y con partes de uso
común indivisibles, que tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre
un área determinada en la que ejerce plenos actos de dominio y derecho de
copropiedad sobre los elementos de usocomún.
Comité de vigilancia
Es el órgano unitario o colegiado nombrado libremente por la asamblea, cuya
atribución principal es velar por el eficaz cumplimiento de las obligaciones de los
condóminos ypor el buenfuncionamiento de la administración del condominio.
41
Fondo de reserva
Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del
condominio que se constituye en proporción al valor de cada departamento,
vivienda, casa o local,para losfines de adquisición o reposición de implementosy
maquinaria conque debacontar el condominio.
CAPÍTULO TERCERO
GENERALIDADES Y METODOLOGÍAS PARA LA VALUACIÓN DE
INMUEBLES HABITACIONALES EN CONDOMINIO
Las áreas comunes de uso general son aquellas que todos los usuarios del
condominio pueden disfrutar; caseta de ingreso, cisterna, gimnasio, juegos
infantiles, alberca, subestación,etc.
Una vez hecha la distribución del indiviso entre los propietarios se elaborará
un "CUADRO DE USOS DEL SUELO" el que será destinado para su revisión y
aprobación por la SIUEcomo parte de las cláusulas de autorización
42
CUADRO DE USOS DEL SUELO
1.-AREAS PRIVATIVAS
a) Habitacional unifamiliar
b) Habitacional departamental
c) Comercial
d) Bodegas
Suma
e)Áreas verdes
f) Área recreativa
Suma
DESARROLLO
El método más común para otorgarle el indiviso a un inmueble con régimen
en condominio de una planta, si este tiene cuatro departamentos a los cuatro les
corresponderá un indiviso porsocio del 0.25, o25 %delas áreas comunes.
Para el caso donde los departamentos son de áreas diferentes, el área del
indiviso será proporcional a la superficie privativa y se indicará en decimales con
una aproximación de hasta 6 dígitos (milímetros).
43
Para evitar que loscondóminos cambien la fachada dela vivienda, color,
textura ymateriales de construcción diferentes alos construidos, es considerarla
mitad exterior delosmuros dela fachada nocomo privativa sino como área
común, de esta manera solo puede cambiarse porconsenso general de los
propietarios
Interior i/ TZZY/CZZZ
/
y-r-r-y-
/
\
¿Jz^nnjJ^TTzi^rnzii Exterior
MUROS MEDIANEROS
44
Despejando:
PARTE PRIVATIVA x 100
INDIVISO =
SUMA DEAREAS PRIVATIVAS
45
3.-DE LAS RENTAS ESTIMADAS.
Que generalmente son proporcionales alosvalores de las unidades.
HOMOLOGACIÓN
Antes que nada, es importante recordar que, para lograr el objetivo de la
valuación planteado como técnica de apoyo alproceso detoma de decisiones, los
46
métodos orientados hacia la cuantificación delvalor de usoyelvalor decambio de
un bien específico que pretende valuarse son sustentados, primordialmente, en la
indagación de valores alcanzados por otros bienes considerados, para efectos de
comparación, con características físicas "idénticas" en los mercados propios desu
comercialización; sin embargo, en algunos mercados particulares u,
ocasionalmente, los bienes que intercambian los oferentes ydemandantes no son
propiamente idénticos alque se quiere determinar su valor, pero quizá algunos de
ellos podrían ser considerados "similares", es decir, podría saberse las cantidades
monetarias con las que los agentes del mercado intercambian bienes con el
mismo uso que el objeto de valuación, aunque con capacidades yaspectos físicos
"ligeramente" diferentes, en cuyo caso, habría que identificar, con la mayor
precisión posible, los elementos que integrarían esa ligera diferencia que es
aludida.
Hay que precisar también que, para considerar a dos elementos comparables
entre sí para fines de valuación, sus diferencias deberán ser pequeñas en
términos físicos, pues de lo contrario sería inadecuado e impropio realizar su
comparación.
Pues bien, la homologación es un proceso que tiene como finalidad, por una
parte, la identificación de aquellos elementos físicos que conforman las pequeñas
diferencias entre los bienes comercializados en el mercado y aquel que se quiere
valuar, y por la otra parte, cuantificar monetariamente dichas diferencias; esto con
el propósito de conocer el valor del bien en cuestión a través de la agregación o
retiro de la cantidad monetaria que representa a la multicitada diferencia y, hacer
con ello, que la comparación entre los bienes pueda realizarse con la premisa de
"identidad".
47
comparable respecto con el que desea valuarse, para que esta comparación se
realiza con condiciones de identidad y nodesimilitud.
Por cada diferencia específica que elvaluador detecte entre el bien por valuar
y el bien de comparación, deberá asignarse un factor de homologación con un
valor numérico plenamente identificado. Estas diferencias pueden corresponder,
por ejemplo, en el caso de bienes inmuebles, a determinados aspectos físicos
como son: la cantidad de calles sobre las que el predio tiene acceso directo, la
densidad e intensidad de construcción máximas permitidas, la ubicación dentro de
la zona, el equipamiento y servicios urbanos que están dispuestos, el nivel
socioeconómico de la población que habita las cercanías, las vistas panorámicas,
la calidad social de la población vecina inmediata, el nivel de seguridad pública
existente, la contaminación ambiental yauditiva delentorno, lavocación de uso,la
calidad conceptual del proyecto constructivo, la calidad de los materiales
empleados, el avance de las construcciones, su estado deconservación, suedad,
etc.
48
Junto con lo anterior, el valuador deberá identificar, de ios factores
determinados, cuáles de ellos son "estadísticamente independientes" y cuáles no,
es decir, qué factores toman un valor de manera "libre", sin importar el valor que
tomen losdemás y, qué factores dependen de lacantidad asignada aotros.
49
• IBLIOTECA
y considerar que la dependencia de valores numéricos se expresa mediante la
operación numérica de la multiplicación, mientras que la independencia con la
suma de loselementos ponderados, situación que de ninguna manera es inducida
por el autor, sino por los propios planteamientos y procedimientos matemáticos
empleados por la teoría de decisiones, disciplina para la cual se aplican técnicas
devaluación.
HOMOLOGACIÓN "HR"
50
aunque a cada factor aplicado atodos los bienes (los comparables y el sujeto de
estudio) puede aplicársele unmecanismo propio deevaluación.
Loexpresado enel párrafo anterior significa que puede ser elcaso de evaluar
cada factor de homologación mediante un modelo específico, sea de índole
matemática, económica,financiera, estadística, etc.
Esas propiedades físicas que fueron aludidas con antelación pueden ser
esquematizadas, para cada bien comparable y para el objeto de valuación,
análogamente a unárbol de probabilidad,como se muestra en lafigura:
p(F.Ho.
"O F.Ho.
(F-HO^Q,^
O'
Esquema de relación entre losaspectos de deseabilidad de un bien
51
V.Ho.j = I [F.Ho.jj] [p(F.Ho.¡j)
¡=i
Donde:
V.HO.J: Valor de homologación del bien comparable "j".
F.HO.JJ: lésimofactor de homologación del biencomparable "j"-
p(F.Ho.¡j): Ponderación del iésimo factor de homologación del bien comparable
"j"
m: Número de elementos que constituyen diferencia apreciada por el
mercado.
V.Ho.j
El número que servirá para multiplicarse por el valor del bien que se conoce
sucuantía monetaria de intercambio enelmercado porindagación yasí estimar el
delque se pretende valuar, recibirá el nombre de"razón de homologación", lacual
tendrá la siguiente equivalencia:
R.Ho.j=V.Ho.x/ V.Ho.j
52
Donde:
R.HO.J: Razón de homologación del bien comparable "j".
V.Ho.x: Valor de homologación delbien que se pretende valuar
V.HO.J: Valor de homologación delbiencomparable "j".
Cabe señalar que el valor de homologación del bien que se pretende valuar
se obtendrá de la misma manera aplicada para determinar el valor de
homologación de cada bien comparable y que, las ponderaciones de los factores
de homologación deberán expresarse en escala relativa, es decir, en términos
porcentuales, respetando lasiguiente condición:
m
E píF.Ho.jj) =1
¡=i
ELENFOQUEDEMERCADO(MÉTODODELVALORDECAMBIO)
53
evidente ydefinitivo que dichas operaciones se realizan por otras cantidades que,
seguramente, se ubicanentreambasposturas, marcandoasí elconceptodevalor,
lo cual nosignifica que éste seencuentre a la mitad de la banda que se forma por
las primeras cantidades referidas, aunque también podría decirse que dichas
operaciones se efectúan por debajo del precio en que son ofrecidas y, en ese
sentido,elvaluador aplica elconcepto del "factor por negociación"(F.Ne.).
V.C.,=(F.Ne,) (P,)
54
de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen
condiciones de similitud tendría que aplicarse, antes del estudio estadístico
de la muestra, un procedimiento de homologación.
3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podría tolerarse como máximo el
10%.
n=Z2 a2 /E2,
Donde:
n Tamaño delamuestra.
55
E Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media
poblacional.
56
(entre 3 y 12) con media de 6 unidades y moda de 4, por lo que podría
considerarse, para fines pragmáticos, buscar siempre muestras de6elementos,4
como mínimo, aunque loque debe hacerse es recopilar la mayor cantidad posible
deelementos en el mercado que setrate para integrar lamuestra de comparación
ypoder efectuar, incluso,selección razonada de loselementos más consistentesy
discriminaciónjustificada deaquellos no representativos.
d =r- IHO.
57
Una vez que el valuador apruebe su homologación, verificará que la muestra
cumpla con lacondición que sea establecida en lo relativo alniveldeconfianza de
lamisma,esdecir, secalculará "Z"através de lasiguientefórmula:
Z- (n ev.c. / vv.c.)
i=1
Donde:
V.C.J: Cada uno de los elementos que integran la muestra del valor de cambio de
los bienes y/o derechos idénticos osimilares alque seestá valuando.
fj-cx: Media muestral delvalor decambio.
58
Posteriormente se comparará el valor de "Z" determinado, con lo expresado
en latablaque acontinuación semuestra:
•^Nffg&ÜB^l.
'APLICABLE DE
P
90 1645
91 1695
92 1750
93 1810
94 1880
95 1960
96 2055
97 2170
98 2330
99 2575
El valor del bien y/o derecho que se esté tratando será caracterizado por la
siguiente expresión, lacual considera losvalores máximo y mínimoextraídos de la
indagación de mercado-
59
|uv.c.: Media muestral delvalor decambio.
V.C.min: Valor de cambio mínimo indagado en mercado.
V.C.'¡=(F.Ne.i)(P.i)/A.Co.¡,
Donde:
V.C.'¡: Valor de cambio unitario de cada uno de los elementos que integrarán la
muestra (bienes y/o derechos idénticos o similares al que se está
valuando).
F.Ne.¡:Factor por negociación aplicado en el caso de cada elemento indagado en
mercado.
P.,: Precio de mercado indagado para cada caso de los bienes de lamuestra.
A.Te.¡:Área deterreno
60
A.Co.jiArea de construcción que integran las edificaciones del solar (terreno).
Lo anterior significa, para finalizar, que el valor de cambio unitario medio
deberá aplicarse de la siguiente manera, para el caso de terrenos, a efecto de
obtener el valor de cambio correspondiente al bien sujeto de valuación:
Donde:
V.C.x: Valor de cambio del sujeto de valuación.
A.Te. x : Área del terreno o solar que se valúa.
A.Co. x : Área de construcción que integran las edificaciones del solar
(terreno) que se están valuando.
I^v.c.•: Media muestral del valor de cambio unitario.
V.C.'min: Valor de cambio unitario mínimo indagado en mercado.
V.C.'max: Valor de cambio unitario máximo de la indagación de mercado.
ELENFOQUERESIDUAL(MÉTODODELRESIDUO)
61
dicha unidad, hecha con los costos netos de reposición de los componentes
restantes de la misma
Obvio es que al hablar del valor de una unidad económicamente divisible nos
referimos al correspondiente por su mayor y mejor uso en condiciones de bajo
nesgo, sea éste valor de uso o valor de cambio, sin embargo, no debe
confundirse esta ¡dea con el concepto de unidad económica mínima indivisible, ya
queel segundo es integrante de la primera y no al revés
62
aplicable (tasa de productividad), pero en el segundo será necesario,
primeramente, proceder con una indagación de mercado y, eventualmente,
también homologar para definir la cantidad a la que ascenderían los posibles
beneficios producidos en el futuro; finalmente, los costos netos de reposición de
los complementos de la unidad ya referida se establecerán demeritando el costo
de reposición nuevo de cada unode ellos por las consideraciones particulares de
los mismos por lo que respecta a su vida agotada, obsolescencia técnica y
económica.
Resulta importante señalar que, cuando el método parta del valor de cambio
recibirá el nombre de "residual estático", pero cuando se aplique con el valor de
uso se llamará "residual dinámico". No obstante, debe tenerse presente que la
metodología será "estática" cuando no se considere el valor del dinero en el
tiempo, y cuando sí se haga será "dinámica", por tanto puede decirse que, al
contrario del residual estático, eldinámico aplica una visión financiera.
63
las obras complementarias que deberían existir para dar lugar a la unidad
económicamente divisible terminada en estado nuevo como se ha dicho, además
de las comisiones y utilidades derivadas de la percepción equivalente al valor de
cambio referido, así comotambién los gastos inherentes de los costos que reciben
el nombre de"indirectos". Esto puede expresarse de la siguiente manera:
o bien:
V.C.xterreno = V . U . - C . R . N . c,ie,ea,oc - C . y U . - I.
Donde:
V.L'.xterreno Valor de cambio delterreno por valuar.
V.C: Valorde cambio dela unidad económicamente divisible.
V.U.: Valor de usode la unidad económicamente divisible.
C.R.N c,ie,ea,oc- Costos de reposición nuevo de las construcciones,
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias del inmueble.
C. y U . Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o
deuso.
Indirectos de los costos de reposición nuevo.
64
¡ncurriendo así en erogaciones al paso del tiempo que corresponderán a los
costos de reposición nuevo de estos elementos y, por supuesto, también a sus
indirectos; así mismo y paralelamente, se fijarán como ingresos o beneficios
periódicos lascantidades que seestablezcan equivalentemente alvalor de cambio
o de uso, según considere el estudio, de la unidad económicamente divisible,
menos lascomisiones y utilidades que procedan deestas percepciones.
o bien:
Donde:
V.C.xterreno^ Valorde cambio delterreno por valuar.
T.P. Tasa de productividad ode interésdedeflactación de losflujos
desefectivo neto.
V.C.J: Valor de cambio de la unidad económicamente divisible en el
j-ésimo instante.
65
V.U.J: Valor de uso de la unidad económicamente divisible en elj -
ésimo instante.
C.R.N.j(C¡e,ea,oc): Costos de reposición nuevo de las construcciones,
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias del inmueble enelj-ésimo instante.
C.y U.j Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o
de uso aplicables enelj-ésimo instante.
I.j Indirectos de los costos de reposición nuevo correspondientes
alj-ésimoinstante,
n: Totalde periodos analizados en el método.
66
negativos que referimos, o bien, a valores discordantes con el sentido común; por
tal motivo es aconsejable que siempre se revisen las magnitudes empleadas en la
formulación del método residual en términos absolutos, es decir, en términos de
las unidades monetarias empleadas y sus fracciones, con el fin de asegurar una
valuación adecuada.
EL MÉTODO"HR"
Para el tema tratado, esta faceta del método es aplicable para determinar el
valor de cambio de terrenos ubicados enzonas de alto grado de saturación, sobre
loscuales pueden existir o no edificaciones. Las principios que sustenta al método
son aquellas que la práctica valuatoria generalmente aplica en el ámbito urbano
(casas habitación,departamentos en condominio, locales comerciales, despachos
de oficina, etc.). Sin embargo, si el objetivo fuera valuar la tierra sobre la que se
ubican o ubicarán inmuebles ligados a la explotación económica, será más
conveniente realizar esta acción mediante técnicas financieras o deevaluación de
proyectos, o bien, habría que revisar la hipótesis planteada y definir si es posible
seguir este camino alternativo.
Donde:
V.C: Valor de cambio del inmueble encuestión.
V.F.: Valor físico o costo neto de reposición del inmueble encuestión.
67
V.U.: Valorde usodel inmueble encuestión,
a: Parámetro ponderador delvalorfísico,
b: Parámetro ponderador delvalordeuso.
68
las obras complementarias, debidamente reducidos por los factores respectivos,
es decir:
Donde:
V.F.: Valorfísico de uninmueble.
V.C.terreno: Valor decambio delterreno del inmueble.
C.N.R.cje.ea.oc: Costo neto de reposición de las construcciones, instalaciones
especiales, elementos accesorios y obras complementarias
del inmueble.
No obstante loanterior, es posible establecer una proporción através delvalor de
cambio del terreno de un inmueble y su valor físico, misma que a continuación se
muestra:
p = V.C.terreno/V.F.,
Queserá equivalente a:
P = R.Te./C.N.R. , c ,¡e,ea, 0 c,
V.C.terreno = ( p ) ( V . F . ) e q . (4)
Donde:
V.C.terreno: Valor decambiodelterreno del inmueble.
V.F.: Valor físico de un inmueble.
p: Porcentaje con el cual participa el terreno del inmueble en su valor
físico.
69
Es evidente que el complemento con la unidad del parámetro "p" representará el
valor neto de reposición de las construcciones, instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias del inmueble en cuestión, lo cual
quedará representado del siguiente modo:
C.N.R.c.,e.ea,oc=(1-p)(V.F.).
70
V.C.terreno = { ( b ) ( V . U . ) / [ ( F . C . ) ( a + b ) - a ] } - C.N.R.cje.eaoc 1
V.C.terreno (1 - p ) = P (C.N.R.c,,e,ea,oc)
V . C . = ( F . C . ) ( V . C . t e r r e n o + C.N.R. c ,¡e,ea,oc) e q .( 7 )
V.C.=[F.C./(1-p)][C.N.R.c.,e,ea,oc];
F . C . = ( V . C . ) ( 1 - p ) / C.N.R.cie.ea.oc 2
1
Expresión para determinar el valor de tierra de un inmueble que es exclusivamente rentado, a
partir de su valor de capitalización, del factor de comercialización y los ponderadores del valor
comercial de lazona ("a" y"b",que son fijados por criterio del valuador)
71
Despejando de Eq.(2) elvalorfísico se obtiene:
V . C . / F . C . - V.C.terreno + C . N . R . C i eea.oc
72
El Método de la Repercusión deTerreno
La repercusión de terreno (R.Te.) es la cantidad del valor total del un terreno
de un inmueble que impacta a cada unidad de superficie construida en él. Se
definedelasiguiente manera:
R . T e . = V.C.terreno / A . C o .
Donde:
Noobstante,sabiendo que:
Yque:
V . U . terreno = V.C.terreno / A . I ©.
R . T e . = V.C.'terreno / [ ( N . N . ) ( C . O . S . ) ]
73
Donde:
R.Te.: Repercusión deterreno correspondiente alpredio.
V . C . terreno- Valorde cambio unitariodelterreno encuestión.
N.N.: Número de niveles que integran alaconstrucción.
R . T e . t = [ C . N . R . t / C.N.R.total] [V.C.terreno / A . C o . t ]
Donde:
R.Te.t: Repercusión deterreno deltipo de construcción "t".
C.N.R.t: Costo neto de reposición de las construcciones correspondientes al
tipo"t".
C.N.R.'t: Costo neto de reposición unitario de las construcciones
correspondientes altipo"t".
C.N.R.totai: Costo netode reposición delos "j" tipos deconstrucción,esdecir, del
totalde las construcciones ubicadas en el inmueble.
V.C.terreno^ Valor de cambio delterreno encuestión.
A.Co.t: Área deconstrucción deltipodeconstrucción "t".
j: Número detiposde construcción existentes enel inmueble.
Lo anterior significa que el subíndice "t"tomará los valores de los "j" tipos de
edificaciones, es decir, tendrá valores desde la unidad hasta "j". Las " j "
repercusiones de terreno calculadas para cada tipo de construcción del inmueble
guardarán lasiguiente relación con la repercusión deterreno general:
74
J
Donde:
Través de otros (al menos dos) que posean el mismo uso, pero que tengan
diferente superficie y diferente edificabilidad. Podría aplicarse también, si se
cuenta con un estudio estadístico, al menos dos "medias" de superficie y dos de
valores netos de reposición unitarios de terreno ya homologados, con los que se
formarán, al menos, dos pares ordenados. Se aplicará, por cada par ordenado,
alguna de lasdos siguiente expresiones, según proceda:
Donde:
R.Te.i: Repercusión de terreno correspondiente al iésimo predio o par
ordenado procedente de unestudio estadístico.
V.C.terreno: Valor de cambio del iésimo elemento (terreno) cuyo valor essabido.
75
A.Co.,: Área máxima permitida de las edificaciones que pueden ser
construidas enel iésimoterreno cuyo valor seconoce.
V.C./terreno: Valor de cambio unitario del iésimo predio (terreno) del cual es
conocido su valor.
N.N.¡: Número máximo de niveles que se permiten construir el iésimo
terreno convalorsabido.
C.O.S.,: Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al iésimo predio
del cual seconoce su valor.
Donde:
V.C.xterreno: Valor decambio delterreno por valuar.
R.Te.x: Repercusión deterreno determinada parael predio por valuar.
A.Co.x: Área máxima de las construcciones que pueden ser edificadas en el
terreno cuyo valor quiere serconocido.
76
ElMétodo de la Razón de Superficie
Este método será aplicable cuando se pretenda valuar un predio con base en
otros dos que posean el mismo usoyedificabilidad, pero diferente superficie entre
ellos y aquél por valuar. La base para tal fin la establecen dos premisas: La
primera deellas, ladefinición de la razónde superficie:
R.Su.¡=A.Te.j/A.Te.x
Donde:
F.Su. = R.Su.1/k
Donde:
F.Su.: Factor por superficie.
R.Su.: Razón de superficie.
k: índicedel radicalde la razónde superficie.
77
igualmente, el mismo valor. Esta propiedad resulta ser independiente de las
superficies de los predios involucrados enelmétodo, situación que haceal modelo
adecuado yconveniente en loque respecta asu aplicación.
Donde:
V.C.x'terreno: Valor de cambio unitariodel predioque se pretende valuar.
F.Su.,: Factor por superficie deliésimo predio cuyo valor essabido.
V.C.,': Valor de cambio unitario del iésimo predio del cual se conoce su
valor.
( V . d W r e n o ) ( R . S u V * ) = (V.C.terreno) (R.Su. 2 1 / k )
Ln(A.Te.x)]
78
Donde:
A.Te.¡: Área del iésimoterreno delcualsesabe su valor.
V.C.¡'terreno: Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyovalor esconocido.
k: índice del radical de la razóndesuperficie.
Por último, elvalor del predio en cuestión se determinará aplicando las siguientes
equivalencias:
v[(k-1)/k]
V.C.xterreno = ( V . C . 1 ' t e r r e n o ) ( A . T e . i ) 1 , K ( A . T e . x )
V . C . x t e r r e n o = (V.C.2'terreno)(A.Te.2)1/k(A.Te.x)[(k-1)/k]
Donde:
V.C.xterreno: Valor de cambio del predio que se pretende valuar.
V.C.¡'terreno: Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyo valor esconocido.
A.Te.¡: Área del iésimoterreno delcualse sabe su valor.
A.Te.x: Área delterreno que sequiere valuar.
COMBINACIÓNDELMÉTODODEREPERCUSIÓNDETERRENOYDEL
MÉTODODELARAZÓNDESUPERFICIE
El caso interesante a resolver ahora es la consideración simultánea de los
métodos de la razónde superficie de repercusión deterreno. Laconsideración que
debe postularse estará en función de la siguiente expresión, análoga a la
formulada enel punto inmediato anterior:
79
En la que se establecen, con base en la edificabilidad (área de construcción
existente opotencialdel predio), las siguientes equivalencias:
F.Su.1 = ( R . S u . 1 ) 1 / k
F.Su.2 = (R.Su. 2 ) 1 / k
R.Su.i = A.C0.1 / A . C o . x
R.Su. 2 = A . C o . 2 / A . C o . x
Donde:
R.Te.x: Repercusión de terreno del predio sujeto avaluación.
RTe.j: Repercusión deterreno del iésimo solar comparable.
V . U . j terreno- Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyo valor es conocido.
F.Su.i: Factor porsuperficie correspondiente al iésimo terreno comparable.
R.SU.Í: Razón desuperficie del iésimo solar comparable.
k: índicedel radical de la razón de superficie.
A.Co.i: Área deconstrucción (edificabilidad) del iésimo comparable.
A.Te.j: Área del iésimo terreno comparable.
80
A.Te.x: Area delterreno sujeto avaluación.
N.N.¡: Número máximo de niveles que se permiten construir en el iésimo
terreno convalor conocido (comparable).
N.N.X: Número máximo de niveles que se permiten construir en el terreno
sujeto avaluación.
C.O.S.¡: Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al iésimo predio
delcual se conoce suvalor por indagación.
C.O.S.x: Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al predio sujeto a
valuación.
[V.C.i'terrenoltíA.Te^HN.N.^ÍC.O.S.!)] 1 ^ / [(N.N.^C.O.S^)]
\y.C.2\errenomA.Je.2)(N.N.2)(C.O.S.2)]ml[(H.U.2)(C.O.S.2)]
(A.Te.2)(N.N.2)(C.O.S.2) / ( A . T e . O f N . N . ^ C . O . S . ! )
k = (IntA.Te.zl+lnEN.N.zl+IntC.O.S^-InfA.Te.iJ-IntN.N.^-IntC.O.S.!]) /
(IntV.d'terrenol+IntN.N.zl+IntC.O.S.zl-IntV.C.z'terrenol-InCN.N.^-InfC.O.S.!])
81
Donde:
k: índicedel radicalde larazón desuperficie.
A.Te.,: Área del iésimoterreno comparable.
N.N.,: Número máximo de niveles que se permiten construir en el iésimo
terreno convalor conocido (comparable).
C.O.S.,: Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al iésimo predio
del cualse conocesuvalor por indagación.
v.c.;terreno- Valor de cambio unitariodel iésimo predio cuyo valor es conocido.
V.C.xterreno = (V.d'terrenoXA.Te.iJ^^N.N.OíC.O.S.i)]^^'"^
Donde:
V.C.xterreno: Valor de cambio del predio sujeto avaluación.
V.d'terreno: Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyo valor es conocido.
A.Te.,: Área del iésimoterreno comparable.
A.Te.x: Área delterreno sujeto avaluación.
N.N.,: Número máximo de niveles que se permiten construir en el iésimo
terreno con valorconocido (comparable).
82
C.O.S.x: Coeficiente de ocupación desuelo correspondiente alpredio sujetoa
valuación,
k: índice del radical de la razóndesuperficie.
83
normalmente reducido, por la aplicación de factores específicos que dan lugar al
concepto de"costo netode reposición"(C.N.R.) yque son derivados de:
1. Losañosque haestadoenuso,
2. Lavigencia del biendesde elpunto de vista de su usotecnológico;y,
3. Elgrado deconservación omantenimiento que haya recibido.
Con esto se establece una jerarquía del estado de los bienes, donde
corresponde el valor de diez a los bienes nuevos sin usarse, nueve a los bienes
84
nuevos con poco uso yen perfecto estado, disminuyendo hasta elvalor decuatro,
que significa "muy mal estado". Los valores tres, dos, y uno significan que el bien
se encuentra en estado de desecho. Posteriormente, esta calificación se divide
entre diez para obtener un valor decimal y poder aplicarla con el principio del
"factor pordemérito"(F.De.) que será abordado más adelante.
Cabe resaltar que es mucho más común la aplicación del primer mecanismo
que la delsegundo, locual notiene unajustificación propiamente dicha,aunque lo
que parece aceptarse con ello es que existe dependencia entre los conceptos de
edad, conservación y obsolescencia de los bienes, pues al afectar al costo de
reposición nuevo por el producto de los factores correspondientes se indica esta
situación; en cambio, el segundo mecanismo, además de considerar el grado de
85
participación en el costo neto de reposición de cada uno de estos concpetos a
través de la ponderación de los factores, establece independencia de los mismos
por aplicar el principio de la sumatoria, lo cual, en opinión de algunos, es lo más
razonable en virtud de los resultados que se obtienen cuando estos tres factores
toman simultáneamente valores diferentes de launidad.
La aplicación del método del costo neto de reposición podría ser inadecuado
bajo ciertas circunstancias de valuación, especialmente cuando setrata de bienes
usados o que son destinados a la producción de beneficios económicos o
financieros, pero sin duda aporta una primicia para la determinación de la cuantía
monetaria que podría alcanzar un bien en mercados primarios, pues es innegable
que el concepto del costo de adquisición de un bien corresponde al momento en
que este concepto, junto con el de valor y precio, tienen una equivalencia
numérica (el momento del intercambio entre el oferente y el demandante), sin
olvidar que la idea de un bien nuevo con laque seestá partiendo.
86
para considerar de este modo que se tiene la misma utilidad que la estructura del
sujeto devaluación.
Por supuesto, el valuador hará notar, como condición para el avalúo, que es
imposible duplicar exactamente la propiedad no contemporánea en el mercado
actual, por loque elvaluador tendrá que medir también elefecto deesta condición
sobre la conclusión de valor de la propiedad, ya que las características existentes
del bien inmueble en cuestión pueden ser más o menos valiosas, según lo
deseables que resulten enel mercado.
Por ejemplo, supóngase una vivienda antigua que puede tener carpintería
exterior e interior difícil de duplicar, muy fuera del alcance de loque se encuentra
en la actualidad; en un caso así, el valuador estimará el costo de producir
características de calidad similar utilizando materiales y métodos de construcción
disponibles en el mercado de hoy. Sin duda, muchos detalles arquitectónicos,
tales como molduras elaboradas, se pueden encontrar en materiales quetienen la
misma apariencia que los originales de los cuales han sido copiados, aunque
dichos materiales podrían ser más baratos y de mayor facilidad de instalación, lo
cualsignificaría que se obtendrá uncosto neto de reposición menor.
87
EL FACTOR POR DEMERITO
El factor por demérito (F.De.) será entendiendo como el producto del factor
por vida agotada (F.Va.) por el factor por conservación (F.Co.) y por el factor por
obsolescencia técnica (F.Ot), es decir:
Donde:
F.De.: Factor por Demérito.
F.Va.: Factor porVida Agotada.
F.Co.: Factor por Conservación omantenimiento actual.
F.Ot.: Factor por Obsolescencia técnica oeconómica.
Para determinar este factor por demérito se propone seguir cualquiera de los
cinco criterios siguientes, de los cuales el primero aplica un esquema de
depreciación lineal, y los demás incorporan la idea de afectar el valor letargada o
retardadamente al paso deltiempo:
88
directamente proporcional al tiempo transcurrido desde su adquisición, lo cual se
traduce en lasiguiente expresión aplicable alcaso delfactor porvida agotada:
F.Va. = 1-(V.U.C./V.U.T.).
Donde:
F.Va.: Factor porVida agotada.
V.U.C.: Vida ÚtilConsumida expresada enaños.
V.U.T.: Vida ÚtilTotaltambién expresada en años.
El valor del factor por conservación será establecido con base en la calificación
que el valuador proporcione de acuerdo con su experiencia y mediante la
expresión siguiente:
Donde:
F.Co.: Factor porConservación.
C: Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en
escala absoluta del ceroaldiez.
Por lo que toca al factor por obsolescencia técnica, éste tomará un valor entre el
cero y la unidad y, al igual que el factor por conservación, será también
establecido conforme laexperiencia ycriterio del valuador.
89
F.Va. = 1-(V.U.C./V.U.T.) 1 4
Donde:
F.Va.: Factor porVida agotada.
V.U.C.: Vida Útil Consumida.
V.U.T.: Vida ÚtilTotal.
ESTADO F.Co.
CALIFICACIÓN
Excelente 10 1.00
Muy bueno 9 0.92
Bueno 8 0.84
Regular 7 0.78
Malo 6 0.72
Muy Malo 5 0.64
Pésimo 4 0.52
Desecho 3 0.35
Menos que desecho 2 0.11
90
Demérito porel Criterio HR
El segundo criterio sugerido ha sido formulado por el autor y denominado
como "HR", latabulación respectiva espresentada enelAnexo 9 considerando un
factor por obsolescencia técnica de uno, al igual que las gráficas de su
comportamiento mostradas enelAnexo 8. Delmismo modoque elcriterio anterior,
se toma en cuenta la edad del bien a valuar y su estado físico mediante la
asignación de una calificación estimativa.
F.Va. = 1 - (V.U.C./V.U.T.)2
Donde:
F.Va.: Factor porVida agotada.
V.U.C: Vida Útil Consumida.
V.U.T.: Vida ÚtilTotal.
Donde:
F.Co.: Factor por Conservación omantenimiento actual.
91
El "Porcentaje de Desecho Nuevo" es aquel que se le asigna por experiencia
a un bien con características peculiares e hipotéticas de desecho y con vida útil
remanente equivalente a la vida útil total, es decir, como si se tratara de un bien
nuevo.
Donde:
F.Va.: Factor porVida agotada.
V.R.N.: Valor de Reposición Nuevo.
92
Al igualqueelmétodo anterior, elfactor por conservación seráestablecido por
elvaluador mediante laexpresión siguiente:
F.Co. = C./10
Donde:
F.Co.: Factor por Conservación omantenimiento actual.
C: Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en
escala absoluta del cero aldiez.
Donde:
F.Va.: Factor porVida agotada.
V.U.T.: Vida ÚtilTotal.
V.U.C.: Vida Útil Consumida.
F.Co. = C./10
93
Donde:
F.Co.: Factor por Conservación omantenimiento actual.
C: Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en
escala absoluta delcero aldiez.
94
periódica significa referirnos al beneficio económico que sucede en intervalos
iguales,y referir queésta sea constante quieredecir quese incluirá en los cálculos
en unidades monetarias reales de la fecha en que se valúa, o sea, en cantidades
ligadas a una misma fecha, donde cada una de sus unidades tendrá el mismo
poder adquisitivo que lasdemás.
95
decir, sedeberá extraer delmercado la"renta"que,deforma periódica y constante
como ha sido dicho, podría obtenerse durante el transcurso del tiempo que
subsista elbien y/o derecho que desea valuarse.
Sin duda, en el ámbito del mercado es difícil que se conozcan las cantidades
concretas en la que los dueños de bienes y/o derechos específicos los ceden a
quienes demandan el ejercicio de su uso, pero suele difundirse en medios
informativos el precio pretendido por los oferentes que disponen en el mercado el
mencionado uso y, eventualmente, las propuestas que los demandantes hacen
para usar las cosas; por tal motivo, y tomando en cuenta contoda seguridad que
la cesión se lleva a cabo en una cantidad que se ubica entre ambas posturas (no
necesariamente en un punto medio), por lo que es aplicable, al igual que en el
método del valor de cambio, el concepto del "factor por negociación" (F.Ne.), ya
que en términos prácticos, puede decirse también que la cesión del uso de las
cosas ocurre por cantidad inferior alprecio.
R.B.P.j=(F.Ne.,) (P.R.P.i)
96
Es importante indicar quetodas las rentas brutas periódicas de los bienes y/o
derechos que serán integrantes de la muestra de estudio (R.B.P.¡) deberán
referirse al mismo intervalo, es decir, si el periodo es fijado semanalmente, las
mencionadas rentas deberán aplicarse cada semana; si el periodo se refiere al
mes, éstas serán aplicables mensualmente; si el periodo es de seis meses, todas
ellas seaplicarán semestralmente; siel periodofuera anual,se relacionarán conel
año;yasí sucesivamente.
3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podría tolerarse como máximo el
10%.
97
Para definir el tamaño de la muestra, de manera a priori, puede aplicarse la
siguiente expresión:
n - Z. VR.B.P. / e R.B.P. ,
Donde:
n: Tamaño de la muestra.
Z: Número de unidades de desviación estándar en la distribución normal que
producirá el nivel deseado de confianza. Para el caso planteado, Z será
igual a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%,y de 1.645 cuando
este sea del90%.
vR Bp: Coeficiente devariación de lasrentas brutas periódicas indagadas.
BRBP:Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media
poblacional.
Al igual que el análisis hecho en el caso del método del valor de cambio,
puededecirse que eltamaño de la muestratendrá unrango entre 3y 12 unidades,
con media de 6 y moda de 4, por lo que prácticamente habrá siempre que buscar
muestras de 6 elementos, 4 como mínimo, aunque lo que debe hacerse es
recopilar la mayor cantidad posible de elementos en el mercado que setrate para
integrar la muestra de comparación y poder efectuar, incluso, selección razonada
de los elementos más consistentes y discriminación justificada de aquellos no
representativos.
98
r - R.B.P.max — R - B . P . m ¡ n ,
d = r- IHO.
•7 _ / „ - 2/ , 2»1/2
Z - (n e R .B. P . / VR.B.P. )
99
«n i i c
Los estadísticos ^ í a l a d T J ? erTfa explosión a n w i o r s e calcularán a través de
las siguientes fórmulas estadísticas:
n
2-,1/2
CTR.B.P. = [1/n E(R.B.P.¡- (XR.B.P.) ]
i=1
Donde:
n: Tamaño de la muestra.
R.B.P.,: Cada uno de los elementos que integran la muestra de la renta bruta
periódica de los bienes y/o derechos idénticos o similares al que se
quiere valuar.
[ÍRB.P.: Media muestral de la renta bruta periódica.
100
Y posteriormente se comparará el valor determinado con lo expresado en la
tabla quefue mostrada enelmétodo anterioryque es lasiguiente:
bONFWÑZA§íf
90 1645
91 1695
92 1750
93 1810
94 1880
95 1960
96 2055
97 2170
98 2330
99 2575
Por lotanto, la renta bruta periódica potencial que el bien y/o derecho que se
esté tratando podría generar será caracterizada por la siguiente expresión, la cual
considera losvalores máximo y mínimoextraídos de la indagación de mercado::
R . B . P . x = ( R . B . P . m ¡ n + 4 ^ R . B . P . + R.B.P.max) / 6,
Donde:
R.B.P x: Renta bruta periódica delsujeto devaluación.
fiRBp: Media muestral de la renta bruta periódica.
101
R.B.P.mln: Renta bruta periódica mínima indagada en mercado.
R.B.P.max: Renta bruta periódica máximade la indagación de mercado.
102
activo),también son deducciones ala renta bruta periódica,junto con las primeras
dos mencionadas eneste párrafo.
R.N.P.x=R.B.P.x- ED.¡
¡=1
Donde:
R.N.P.X: Renta neta periódica delsujetodevaluación.
R.B.P.X: Renta bruta periódica del bieny/o derecho que desea valuarse.
D.Í: Cada una de las deducciones determinadas y cuantificadas por el
valuador.
103
resta al bien de duración o el que le queda al derecho de vigencia, es decir, los
momentos iguales en losque la renta neta periódica delsujeto devaluación.
Donde:
V.U.R.X: Vida útil remanente del sujeto de valuación otiempo restante en que
la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será
vigente (caso de losderechos).
V.U.T.X: Vida útiltotal ovigencia totaldel sujeto devaluación.
V.U.C.X: Vida útil consumida o edad del bien y/o derecho del cual se quiere
saber suvalor de uso.
Debe acotarse que la vida útil remanente (V.U.R.X), la vida útiltotal (V.U.T.X) y
la vida útil consumida (V.U.C.X) de las cosas deben establecerse en las mismas
unidades de tiempo, las cuales deben corresponder a los momentos establecidos
para capitalizar la renta neta periódica, sean estos semanas, meses, bimestres,
semestres, años, lustros, etc.; así mismo, será indispensable que la propia renta
neta periódica también esté relacionada con dichas unidades de tiempo, por lo
que se deberá efectuar los ajustes que sean necesarios, ya sea acumulándola o
dividiéndola acordemente aefecto decumplir con esta condición.
Contando con la renta neta periódica, con la vida útil remanente y con los
intervalos de capitalización, restará definir, bajo el esquema de la teoría del
interés, latasa de deflactación, llamada "tasa de productividad real" (T.P.R.X), que
se empleará para convertir la serie de beneficios o flujos netos periódicos futuros
mencionados en el valor de uso del bien y/o derecho sujeto de valuación, esto
mediante la aplicación del concepto de la sumatoria o acumulación del valor
104
presente de cada uno deellos,elcualse refleja en lasiguiente expresión derivada
de laaplicación de matemáticas financieras:
Donde:
R.B.P.'¡: Renta bruta periódica unitaria de cada uno de los elementos que
integrarán la muestra (bienes y/o derechos idénticos o similares al
que se está valuando).
F.Ne.¡: Factor por negociación aplicado en el caso de cada elemento
indagado en mercado.
P.¡: Precio de mercado indagado para cada caso de los bienes de la
muestra.
A.Te.¡: Área de terreno.
A.Co.¡: Área de construcción que integran las edificaciones del solar
(terreno).
D.'^D.j/A.Te.j,
D.'¡ = D.¡/A.Co.¡,
106
Por el otro lado, trabajar con valores unitarios significa que elvalorde uso de
unterreno sujeto devaluación se calculará con lasiguiente expresión:
V.U.R.xi
V.C.X =(A.Te.x) (R.N.P.'X/T.P.R.X) (1 - (1+T.C.R.X)-VuK X ),
Donde:
V.U.X: Valor de usodelsujeto devaluación.
A.Te.x: Área delterreno osolar que sevalúa.
A.Co.x: Área de construcción que integran las edificaciones del solar
(terreno) que seestán valuando.
R.N.P.'X: Renta neta periódica unitaria del sujeto devaluación.
V.U.R.X: Vida útil remanente del sujeto de valuación otiempo restante en que
la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será
vigente (casode losderechos).
T.P.R.X: Tasa de productividad real aplicable para capitalización de los
beneficios netos periódicos futuros.
107
T.P.R.x = [(1+T.P.E.) / (1+T.I.A.)]- 1
Donde:
T.P.R.X: Tasa de productividad real aplicable alsujeto de valuación
T.P.E.: Tasa de productividad efectiva
T.I.A.: Tasa inflacionaria anual
Criterio de Mercado
Bajo este criterio, laTasa de Productividad Real será medida directamente del
mercado específico de bienes que se esté tratando, para lo cual será necesario
integrar un par de muestras: una con valores de cambio de los bienes en el
mencionado mercado, y otra con rentas que estos generan en el mismo en
términos netos, en la que evidentemente se deberán conocer las vidas útiles
remanentes de los respectivos bienes que laformen.
108
Pero en el caso de considerarla, habría que establecer la siguiente función
que surge de la analogía con el concepto de amortización, la cual habrá que
resolverla poralgún método numérico, como puede sereldeNewton:
Donde:
R.N.A.,: Renta neta anualizada de cada elemento que integra la muestra
relativa a las rentas de mercado.
V.U.R.,: Vida útil remanente de cada elemento de la muestra o tiempo
restante que se piensa durará (caso de los bienes) o será vigente
(caso de losderechos) elmismo.
T.P.R.¡: Tasa de productividad real de cada uno de los elementos
muéstrales.
P-vc: Media muestral delvalor de cambio.
109
de Productividad Real (cero, por ejemplo), y sustituir dicho valor en lafunción yen
su derivada como lo indica la expresión anterior. El nuevo valor obtenido servirá
para que, de nueva cuenta, se sustituya en lafunción yen suderivada y,con este
procedimiento iterativo, se obtenga acada paso un mejor valor que seaproxime al
verdadero deestatasa.
110
(el de uso y el de cambio); adicionalmente, cabe mencionar que este criterio
implica realizar indagaciones periódicas a los diferentes mercados de bienes para
determinar las tasas que corresponderán aplicarse en un momento determinado,
pues si se pretende efectuar este procedimiento para valuaciones esporádicas,
podría eventualmente ser difícil contar con los datos necesarios y suficientes para
suaplicación.
ENFOQUE FÍSICO.
ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DERENTAS.
ENFOQUE DE MERCADO.
ENFOQUE FÍSICO.
Este enfoque será aplicable en la valuación de toda clase de edificios
habitacionales y elementos privativos de éstos, ya sea en proyecto, construcción,
remodelación o terminados; o bien, tratándose de estudios de valor que reflejen
valores con hipótesis devivienda terminada.
111
Procedimiento de cálculo para realizar un avalúo mediante el enfoque físico.
Para calcularelvalorde uninmueble mediante este enfoque sedeberán sumar los
siguientes componentes:
I. El terreno en el que se encuentra el inmueble o el edificio por construir o
remodelar. Para determinar el valor del terreno o del inmueble a remodelar se
utilizará preferentemente el enfoque de mercado, o, en su caso, el enfoque
residual, de acuerdo con lo previsto en estas reglas; analizando el inmueble a
partir de losfactores que demeritan o benefician sucondición.
Los costos indirectos, para realizar la reposición, serán los costos promedio
del mercado según las características del inmueble, con independencia de quien
pueda realizar la reposición. Dichos costos se calcularán con los precios
existentes en lafecha del avalúo y serán integrados dentro del valor de reposición
considerado como nuevo. De manera enunciativa más no limitativa se incluirán
como necesarios los siguientes:
112
En los costos de la construcción no se incluirán los elementos no adheridos a
laconstrucción que sean fácilmente removidos.
113
ENFOQUE DECAPITALIZACIÓN DERENTAS.
La utilización deesteenfoque requiere que existan suficientes datos de rentas
sobre Comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de ese
mercado. La aplicación de dicho enfoque no será necesaria para la valuación de
viviendas declase mínima, económica, interés socialy media,descritas enla regla
vigésimo séptima.
114
ENFOQUE DE MERCADO.
Para la utilización de este enfoque se deberá disponer de información
suficiente del mercado local de que se trate; a efecto de contar con al menos seis
transacciones u ofertas de inmuebles similares que reflejen en el avalúo,
adecuadamente, la situación actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se
deberán identificar, en su caso, parámetros necesarios para realizar una
homologación de comparables:
115
CONCLUSION
Se concluye que elvaluador es pieza clave,fundamental en la determinación
del valor de un bien inmueble que se encuentra bajo el régimen en condominio y
deberá apegarse a la normatividad vigente en la región donde está el inmueble
que se está valuando.
BIBLIOGRAFÍA
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Administración Editorialtrillas México, D.F. 2002
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3.- Ley 293 sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de inmuebles para
el Estado de Sonora,México.
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Anaya Editores, S.A. México, D.F. 2005
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116
www.tododecasa.com
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Septiembre del 2001.
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9.- Constitución Política de losestados Unidos mexicanos
Anaya Editores,S.A. México D.F. 2004
10.- Programa Municipal dedesarrollo urbano, hermosillo, Sonora 2003
11.- Várela Ingeniería de Costos, México 2005
12.-GarciaAmor JulioA. LaCompraVenta Inmobiliaria, EditorialTrillas, México
D.F. 2000
ANEXOS
Caso practico