DENSIFICACIÓN URBANA ORDENADA

Andrés Paredes
Normas de Arquitectura e Ingeniería
MAPI UISEK
Enero 2019

INTRODUCCIÓN

En una de las conferencias dela UISEK Lecture Series, la expositora Raphaela Guin trató sobre la
densidad y la tipología de altura. Se trataron muchos conceptos en la conferencia, sin embargo tales
conceptos o ideas no deberían ser aplicados solamente a la “tipología de altura”.

El presente ensayo tiene como objetivo indicar algunas de esas ideas para revisar su aplicación local
con el objetivo de llegar a una densificación ordenada, así como los beneficios, los problemas y
contradicciones de la densificación.

DESARROLLO

La densificación urbana es un conjunto de procesos por el que las ciudades buscan ser más compactas,
eficientes, equitativas y sustentables. En lugar de expandir su crecimiento hacia nuevos territorios de
manera horizontal, la ciudad crece en su interior no solamente de manera vertical, sino también
reciclando y volviendo a desarrollar los espacios urbanos abandonados o subutilizados para su mayor
y mejor uso.

La densificación pretende intensificar el uso mixto de suelo y aumentar la infraestructura de

equipamiento y servicios urbanos para satisfacer las necesidades de la mayor cantidad de habitantes
y usuarios sobre un mismo territorio. También se usa el término “ciudad compacta” para describir una
ciudad densa, donde no solamente la densidad poblacional es alta, sino también los servicios,
comercios, e infraestructura tienen mayor capacidad, para así generar un equilibrio sustentable.

Deterioro de los espacios deshabitados en el centro de Quito – Fuente: www.lahora.com.ec

¿Cómo se densifica un espacio urbano?

Los usos mixtos del suelo y usos flexibles de las edificaciones de altura son mecanismos importantes
y viables siempre y cuando se los haga de manera ordenada y regularizada. Los nuevos lugares a
implementarse deben planificarse por medio de un diagnóstico urbano, de usos generales y
específicos del suelo, densidades habitacionales e intensidades de ocupación del suelo, entre otros.

Los usos de suelo mixtos, sus permisividades y sus compatibilidades dependerán del potencial
inmobiliario de cada predio. Se deberá analizar el dinamismo económico del sector para acoplar las
permisividades a las actividades económicas ya establecidas en el área de intervención.

Los grandes cambios que necesita Quito, por ejemplo es la mejora del transporte público, lo cual es
de vital importancia para la movilidad de las personas. En Quito, una intervención dirigida hacia
estatalizar las operaciones del transporte público mejoraría enormemente la movilidad, pero el sacar
de funcionamiento a innumerables cooperativas de transporte privado tiene un alto costo social y
político, situación que las administraciones de turno no han estado dispuestas a asumir.

Otros instrumentos de densificación a menor escala que podrían ser aplicables son permitir que haya
permeabilidad en los accesos y fachadas, porches aprovechados como locales comerciales abiertos,
creación de pequeñas plazas y espacios de interacción social que de alguna manera brinden servicios
a todas horas.

Participación de la ciudadanía para el aprovechamiento de las áreas de manera de que exista

interacción entre cada uno de los actores sociales que utilizan el espacio urbano.

Todas estas soluciones o mecanismos deberán ser orientados a que exista armonía en el resultado
final del espacio densificado.

Densificación urbana en el norte de Quito – Fuente: www.elcomercio.com.ec

Beneficios de la densificación de espacios

Agrupar comunidades de densidad media y alta favorece en la interacción de los habitantes, ya que
permite que disfruten de espacios compartidos como áreas verdes o recreacionales. Estos conjuntos
multifamiliares o barrios se convierten en espacios seguros donde transita gente.

La posible reducción de emisiones de gases contaminantes, así como la promoción de actividades

físicas forma parte de las condiciones medio ambientales y saludables que proporciona la
densificación como aspectos positivos de su implementación.

Proponer el diseño de ciudades compactas permite reducir costos de provisión y mantenimiento de

infraestructuras y servicios, además de disminuir los tiempos que toma desplazarse por los diferentes
puntos de una ciudad. Esta forma de interactuar con los espacios públicos permite que los ciudadanos
hagan uso de la bicicleta, caminen o accedan al transporte público.

Problemas de la densificación

Las normas que originalmente se aplican en la política de densificación están orientadas a la

construcción de viviendas de carácter social pero las inmobiliarias han aprovechado esta práctica para
aumentar los metros cuadrados construidos en altura sin ofrecer viviendas más accesibles.

La densificación en altura sin analizar el contexto y el entorno a largo plazo puede llevar a la
construcción de grandes edificios que visualmente no aportan nada a la zona, excepto congestión,
ruido y deterioro de otras funciones sociales y de espacio público.

El desarrollo de un centro urbano continúa siendo una de expansión, la demanda de recursos

naturales aumenta. Este crecimiento es, además, desigual. Las zonas densas requieren más servicios
y parte del valor inmobiliario es el acceso a estos servicios. Así, no sólo se sobrecargan infraestructuras
ya existentes, sino que las nuevas inversiones se dirigirán a estas mismas zonas. Esto puede actuar en
perjuicio para las zonas rurales, se profundiza el tema de desigualdad socio-espacial y la migración.

CONCLUSIONES

- La densificación que hoy podría ser una solución, mañana podrá algún día problema.

- La densificación no es el remedio milagroso de la ciudad inhabitada, por tanto la planificación

a nivel político debe, en primera instancia, comprender qué tipos de densidad ayudarán a la
ciudad a alcanzar ciertas metas y cuáles son las mejores formas de implementar estrategias
adecuadas para sus contextos y comunidades. Deben también entender los costos y
beneficios asociados con las estrategias de densificación sin implementarlas a ciegas. Además,
deben tener en cuenta la opinión de los ciudadanos cuyo patrimonio inmueble será
modificado (a la alza o a la baja) por las acciones de densificación.

- Al no existir ninguna medida para que los urbanistas privados contribuyan en la producción
pública del espacio, las infraestructuras de las que hoy se aprovechan serán pronto
insuficientes.

- El transporte público, la red hidrosanitaria o los servicios de recolección de basura, sin

inversión en expansión, serán incapaces de sostener poblaciones crecientes.
 - La gran contradicción de la densificación es que se asume que el mercado inmobiliario podrá
ofrecer suelo costeable a las poblaciones hoy dispersas. Sin embargo, en un escenario de
brechas en los costos de arriendos y especulación, el valor del suelo central denso y
urbanizado aumenta y las posibilidades de habitar la ciudad central disminuyen (en los últimos
años se ven que en Quito una gran cantidad de la compra-venta de inmuebles corresponde a
propiedades no orientadas como de carácter social). Así, las zonas periféricas de bajos recurso
continuarán siendo la residencia de poblaciones que a menudo deben desplazarse a la ciudad
central, en transportes públicos insuficientes y saturados. La solución, a esto, que debería ser
el desplazar poblaciones centrales a la periferia, simplemente genera que nuevamente haya
espacios no habitados en el centro de la ciudad. Y así el ciclo se hace contínuo. Es la dinámica
de la ciudad.

BIBLIOGRAFÍA

Comisión de Vivienda del Senado de la República México “México Compacto”‖. CDM, 2014.

Exposiciones “UISEK Lecture Series”, Disertación de Raphaela Guin, Quito, 2019.