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TEMAS Y COMENTARIOS
Propiedad Horizontal
Normas y Jurisprudencia
José Libardo López Montes
Edición de 2019 01 01
Índice
Temático Cronológico con Hipervínculos
Estos contenidos se modifican a criterio del autor y cada nueva

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En la edición de hoy 2019 01 01, se ha incluido lo siguiente:
● Sin perder los contenidos anteriores, se ha modificado toda la estructura del

índice. Leer
Actas. 2004 11 17 De la Junta o Asamblea. Presupuestos y
eventos para la procedencia de la acción de tutela contra los
actos que expiden. a) Que el particular esté encargado de la
prestación de un servicio público; b) Que el particular afecte
gravemente el interés colectivo; c) Que el solicitante se encuentre en
estado de subordinación o indefensión frente al particular y resulta
procedente en los siguientes eventos: a) Cuando prima facie existe
una vulneración de derechos fundamentales o una limitación arbitraria
de estos derechos; b) Cuando el proceso verbal sumario "no resulta
idóneo y efectivo para lograr el amparo inmediato de derechos
fundamentales conculcados o amenazados en razón de actos
expedidos por dicha junta o asamblea"; c) Cuando las decisiones de
la administración o asamblea impiden las satisfacción mínima de las
condiciones de existencia vital que los individuos no pueden
asegurarse por sí mismos. En tales casos, la acción de tutela se
constituye en una vía expedita y prevalente para proteger los
derechos vulnerados.
Si la copropiedad tiene sus propios procedimientos establecidos en la
ley, quienes la representan deben observar tales mandatos bajo pena
de violar el derecho al debido proceso, como se probó en este caso
al no firmarse el acta de la asamblea en el tiempo que dispone la Ley
y en consecuencia no poder impugnarla. [Corte Constitucional,
Sentencia T-1149 de 2004 11 17].
Administrador. 2012 03 06 Nombramiento y despido. El numeral
primero, del artículo 38 ley 675 de 2001, Frente al Código Sustantivo
del Trabajo. [Corte Suprema de Justicia-Sala Laboral, sentencia
40462 de 2012 03 06, M.P. Rigoberto Echeverri Bueno].
Asamblea. 1995 07 27 De Copropietarios. Su validez es
cuestionable ante el juez civil y si es el caso, obtener el
restablecimiento de los derechos que les hayan sido conculcados.
Si las decisiones de la asamblea rebasan el ámbito de sus facultades
legales o estatutarias no pueden ser obligatorias, pese a que hayan
sido adoptadas por mayoría.
Ante la coacción de un proceso ejecutivo, se concluye, que en el
presente caso la acción de tutela es procedente. [Corte Constitucional,
Sentencia T-333 de 1995 07 27].
Asamblea. 1998 05 14 De Copropietarios. Límites
constitucionales y legales. Las decisiones de este órgano, obligan
a quienes tenían derecho a participar en la asamblea y no lo ejercieron
_______________________________ 2 _______________________________
(directamente o por medio de apoderado), lo mismo que a aquellos
que participaron y cuyas propuestas no fueron acogidas por la
mayoría. Sin embargo, la potestad reguladora de las asambleas de
copropietarios debe entenderse limitada por la Constitución y la ley,
razón por la cual no pueden sus miembros, así actúen de consuno,
arrogarse la competencia para modificar o derogar la legislación.
[Corte Constitucional, Sentencia T-216 de 1998 05 14].
Asamblea. 2003 07 10 De Copropietarios y Consejo de
Administración. Facultades y Límites constitucionales y legales.
Facultad de delegar funciones para su adopción y ejecución en
el Consejo de Administración de propiedad horizontal.
La dirección y administración del condominio está a cargo de la
asamblea general, órgano de dirección de la persona jurídica que
surge por mandato legal, integrado por la totalidad de propietarios de
los apartamentos pisos o locales cuyo representante legal es el
administrador señalado en el reglamento debidamente legalizado, es
decir, elevado a escritura pública e inscrito en la oficina de
instrumentos públicos. Dicha asamblea general, como órgano de
administración y dirección de la unidad residencial o del centro
comercial es el encargado de examinar los aspectos generales,
económicos y financieros de la copropiedad, tiene la facultad de
adoptar las decisiones que conciernen a la comunidad, las que, si se
ajustan a la Constitución, la Ley 675 de 2001.
Si bien las Asambleas de Copropietarios gozan de ciertas
competencias para la consecución del interés general, las cuales
puede desempeñar directamente o delegar en el Consejo de
Administración, también lo es que el ejercicio de tales atribuciones
debe ajustarse a la Constitución. En igual sentido, es preciso que la
ejecución de las competencias que la ley, los reglamentos de
propiedad horizontal, o por delegación de la Asamblea le sean
acordadas al Consejo de Administración, se ajuste al Texto
Fundamental. [Corte Constitucional, Sentencia T-555 de 2003 07 10].
Asamblea. 2017 03 14 De copropietarios. La indebida
convocatoria ocasiona la ineficacia de las decisiones. Las
falencias en la convocatoria constituyen uno de los presupuestos que
dan lugar a la sanción de ineficacia, lo anterior sustentado en lo
establecido en los artículos 186 y 190 del Código de Comercio.
[Superintendencia de Sociedades, Sentencia 000012 de 2017 03 14].
Bienes. 2003 07 17 Comunes. Casos en que procede la acción de
tutela - Cobro cuotas de administración - Custodia y conservación de
_______________________________ 3 _______________________________
zonas comunes - Decisiones sobre derecho de dominio sobre áreas y
bienes comunes - Definición de bienes comunes - Los Titulares de la
propiedad en común son los propietarios de unidades privadas. [Corte
Constitucional, Sentencia T-596 de 2003 07 17].
Bienes. 2008 07 01 Comunes. Las decisiones tomadas por los
órganos de administración sobre bienes de uso común están
limitadas por la Constitución y la ley; por lo tanto, cuando el
reglamento exceda esos límites, se debe dar aplicación a la figura
jurídica de la excepción de inconstitucionalidad e ilegalidad o
inaplicación del texto contrario a la constitución o la ley.
Sobre este punto, la Corte Constitucional, en sentencia T-661 de 2008
07 01, dijo:
“Si bien en principio las determinaciones tomadas por el consejo de
administración, apoyadas en el manual de convivencia obligan, éstas deben
ser inaplicadas cuando como en el presente caso contrarían la Constitución.
En la tutela de la referencia, la decisión tomada por el consejo deberá ser
inaplicada por conllevar una vulneración de los derechos fundamentales a
la salud y vida del accionante.”
Bienes. 2015 10 20 Comunes esenciales y no esenciales.
Definición. La orientación técnica No. 15 explica de forma detallada
lo que se entiende por bienes comunes, e indica cuáles de ellos deben
ser reconocidos en los estados financieros de la copropiedad.
Descargar aquí:
http://www.ctcp.gov.co/puerta/athena/_files/docs/1472852138-
4188.pdf
Bienes. 2017 02 06 Comunes esenciales y no esenciales-Registro.
Los bienes comunes esenciales son aquellos indispensables para la
existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o
conjunto y también lo son aquellos imprescindibles para el uso y
disfrute de los bienes de dominio particular, los demás que no cumplen
con los requisitos se consideran como bienes comunes no esenciales;
se consideran como bienes comunes esenciales el terreno sobre o
bajo el cual hay construcciones o instalaciones de servicios públicos
básicos, cimientos, estructura, circulaciones indispensables para
aprovechamiento de bienes privados, instalaciones generales de
servicios públicos, fachadas, techos o losas que sirven de cubiertas a
cualquier nivel, esta clase de bienes no deben ser reconocidos en los
estados financieros de la copropiedad. [Consejo Técnico de la
Contaduría, Concepto 094 de 2017 02 06]
Campos. 2001 10 11 Electromagnéticos. Acción de tutela
transitoria para la suspensión del funcionamiento de equipos
_______________________________ 4 _______________________________
emisores de radiaciones. Acción popular-Improcedencia para
solucionar conflictos de naturaleza particular. Administración,
Asambleas, Campos electromagnéticos, Competencia-De las
autoridades de policía en materia ambiental. Conflictos-Entre
copropietarios o tenedores de inmuebles de propiedad horizontal y el
procedimiento para controvertirlos. Artículo 58.3 de la Ley 675 y
proceso civil. Contaminación-Electromagnética. Derecho A la salud-
Agravación de dolencias por exposición a radiaciones
electromagnéticas. Inmisiones Que superan los límites normales de
tolerancia. Criterios jurídicos de lo que por ella debe entenderse. Juez
constitucional y civil Intervención para solucionar conflictos entre
copropietarios sometidos a emisiones radioactivas provenientes de
zonas comunes.
Ley 675 de 2001 (Artículos 19, 58.3 y 74). Obligaciones y
limitaciones (Que surgen del régimen de copropiedad). Onda corta
(Equipos) Partículas radioactivas (Emisiones) Perturbación (A la
propiedad, posesión y tenencia) Procedimiento Civil. (Hoy Código
General del Proceso). Radiación electromagnética (Niveles)
Subordinación (De copropietarios) Telefonía celular móvil
(Instalación de base y antenas) Zonas comunes (Cambio de
destinación. Su modificación por contrato de arrendamiento para
estación de telefonía celular).
Resuelta la acción de tutela, la Corte Constitucional dejó claro que los
accionantes pueden iniciar un proceso judicial, con miras a que el juez
civil ordene que cese en forma definitiva la perturbación a la que están
siendo sometidos por las emisiones radioactivas provenientes de las
zonas comunes del Conjunto Residencial. [Corte Constitucional,
Sentencia T-1062 de 2001 10 11].
Centros. 2017 01 24 Comerciales. Competencia para disponer de
las limitaciones a la libertad individual -Responsabilidad directa e
indirecta por los actos o hechos que puedan causar daño. [Corte
Constitucional, Sentencia T-030 de 2017 01 24]
Cerramientos. 1994 03 22 Demolición e Indemnización. Una
situación jurídica entre copropietarios, cuya protección puede ser
objeto de una acción indemnizatoria. Y por ser ordenado y construido
por la junta de propietarios de la unidad habitacional, es contra ella
que se puede dirigir la acción para pedir la reclamación de reparación
que se considere y para que se ordene la demolición de obra se debe
adelantar el procedimiento policivo que dé oportunidad a los vecinos
_______________________________ 5 _______________________________
para pronunciarse. [Corte Constitucional, Sentencia T-138 de 1994 03
22].
Cerramientos. 2002 02 18 Requisitos para que una propiedad o
unidad inmobiliaria esté sometida-Desafiliación de Junta
Administradora de Urbanización-Imposibilidad de ordenar por
tutela levantar cerramiento-Obstáculos para abrir la puerta de
entrada a un condominio. [Corte Constitucional, Sentencia T-106 de
2002 02 18].
Cerramientos. 2017 11 16 De áreas correspondientes al espacio
público. La calificación de una urbanización como conjunto cerrado
no tiene la virtualidad jurídica de modificar la calificación de las zonas
que por mandato constitucional y legal constituyen espacio público.
[Tribunal Administrativo de Cundinamarca Sección Primera,
Expediente 25899 33 33 001 2013 00391 03 de 2017 11 16, M.P.
Felipe Alirio Solarte Maya].
Cobro. 2018 02 26 De Honorarios. Vulneración del Derecho al
Debido proceso por parte de conjunto residencial al imponer al
accionante el cobro de los honorarios por el trabajo que adelantó un
abogado que defendió los intereses de la copropiedad. Se ordena a
administradora abstenerse de realizar dicho cobro.
PARQUEADEROS DE RESIDENTES-Asignación -como mínimo-, el
2% de los mismos a las personas con discapacidad. [Corte
Conflictos. 1993 06 08 Entre Propietarios y Arrendatarios. Las
diferencias que surjan entre propietarios y entre éstos y la
administración, con motivo del ejercicio de sus derechos o el
cumplimiento de sus obligaciones o sobre la legalidad del reglamento,
o de las decisiones de la asamblea general, o Consejo de
Administración, deben someterse a decisión judicial. [Corte
Conflictos. 1995 01 30 Improcedencia de la acción de tutela. Las
controversias que se produzcan en virtud del ejercicio de los derechos
de copropiedad y con ocasión de la aplicación del régimen de
propiedad horizontal, son de naturaleza legal, y no constitucional. La
acción de tutela no es el medio idóneo para proteger los derechos
legales y para su defensa la ley ha dispuesto otros mecanismos.
[Corte Constitucional, Sentencia, T-019 de 1995 01 30].
Conflictos. 1997 07 16 Por impedir ingreso a inmuebles privados.
El enfrentamiento, causado por la determinación de la administración
de la propiedad horizontal en el sentido de prohibir el ingreso de la
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actora al inmueble de su propiedad, es de aquellos que deben ser
resueltos por la justicia civil ordinaria. [Corte Constitucional, Sentencia
T-440 de 1997 07 16].
Conflictos. 1998 08 31 Entre copropietarios. En reiterados
pronunciamientos esta Corporación ha señalado que el mecanismo
judicial idóneo es el proceso Civil, en aquellas controversias entre
copropietarios relativos a temas como: a) la modificación de los bienes
de uso común, las alteraciones en su uso, la organización en general
del edificio. b) la definición acerca de la legalidad de la norma
aprobada en tal sentido por la Asamblea de copropietarios. c) los
conflictos económicos que se derivan de la aplicación del reglamento
de propiedad horizontal, tales como el pago de una determinada cuota
de administración. [Corte Constitucional, Sentencia T-454 de 1998 08
31].
Conflictos. 2003 07 17 Definición de subordinación e indefensión.
Comité de Convivencia y solución de conflictos entre propietarios,
tenedores y administradores por la agresión de mascota. [Corte
Conflictos. 2004 05 13 Vulneración de los derechos
fundamentales al trabajo y a la libre circulación al poner
obstáculos para ingresar paquetes al sitio de residencia -
Conflictos económicos producto de aplicar reglamento de
propiedad horizontal. Si bien hay normas que establecen
mecanismos ordinarios de protección judicial para resolver los
conflictos que se den dentro del régimen de propiedad horizontal, de
darse una vulneración a derechos fundamentales originada por la
aplicación del reglamento de copropiedad, las decisiones tomadas en
asamblea general del conjunto residencial o en cualquier tipo de
determinaciones tomadas por el administrador del condominio, es
posible proteger a través de la tutela tales derechos so pena de que
ateniéndose a la existencia de otros mecanismos ordinarios de
protección judicial se consume o continúe la transgresión de los
derechos fundamentales.
El hecho de que un copropietario se encuentre en mora no autoriza al
administrador para violar derechos fundamentales ya sea de los
propietarios, de residentes, o de terceros. El administrador debe
respetar los derechos fundamentales no solo de los copropietarios
sino de los residentes y de las personas que ingresen al edificio o
conjunto. [Corte Constitucional, Sentencia T-468 de 2004 05 13].
_______________________________ 7 _______________________________
Conflictos. 2005 02 17 Procedencia de Acción de Tutela en caso
de controversias por decisiones de los órganos de dirección y
administración. [Corte Constitucional, Sentencia T-126 de 2005 02
17].
Conflictos. 2008 07 01 Procedencia de la acción de tutela contra
particulares que administran conjuntos residenciales en caso de
presentarse controversias con respecto a reglamentos de
copropiedad cuando éstos vulneran derechos fundamentales.
Los afectados por decisiones de una Junta o Consejo de
Administración, o por un Administrador, o empresa Administradora de
los conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, son
decisiones que pueden colocar en situación de indefensión o
necesariamente de subordinación a los copropietarios. Sobre estos
temas la Corte Constitucional mediante sentencia T-661 de 2008 07
01 precisó lo siguiente:
"De acuerdo con la jurisprudencia desarrollada por la Corte
Constitucional, las demandas de tutela que promuevan los residentes
de un conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal contra los
particulares que ejerzan y representen a la administración (juntas
administradoras, consejos de administración, asambleas de
copropietarios o administradores) son procedentes por tratarse de
agentes que, al amparo de la ley y los reglamentos internos, adoptan
decisiones cuya incidencia es directa para los moradores del lugar. 1
Por ejemplo, en la Sentencia T-1082 de 2001, M.P. Marco Gerardo
Monroy Cabra, la Corte explicó lo siguiente:
“Si bien hay normas que establecen mecanismos ordinarios de protección
judicial para resolver los conflictos que se den dentro del régimen de
propiedad horizontal, de darse una vulneración a derechos fundamentales
originada por la aplicación del reglamento de copropiedad, las decisiones
tomadas en asamblea general del conjunto residencial o en cualquier tipo
de determinaciones tomadas por el administrador del condominio, es posible
proteger a través de la tutela tales derechos so pena de que ateniéndose a
la existencia de otros mecanismos ordinarios de protección judicial se
consume o continúe la trasgresión de los derechos fundamentales”.
En este mismo sentido, la Corte ha señalado que es factible interponer
tutela contra particulares que administran conjuntos residenciales
debido a que los afectados por decisiones de una Junta o Consejo de
Administración, o por un Administrador, o Administradora de los
conjuntos sometidos generalmente al régimen de propiedad
1
Cfr. Sentencias T-596 de 2003, T-1015 de 2004, T-146 de 2003, T-106 de 2002, SU-509 de 2001,
T-630 de 1997, T-070 de 1997, T-411 de 1995, T-333 de 1995 y T-074 de 1994, entre otras.
_______________________________ 8 _______________________________
horizontal, son decisiones que pueden colocar en situación de
indefensión o necesariamente de subordinación a los copropietarios.
De la misma forma, se debe resaltar que si bien hay normas que
establecen mecanismos ordinarios de protección judicial para resolver
los conflictos que se den dentro del régimen de propiedad horizontal,
de darse una vulneración a derechos fundamentales originada
por la aplicación del reglamento de copropiedad, las decisiones
tomadas en asamblea general del conjunto residencial o en
cualquier tipo de determinaciones tomadas por el administrador
del condominio, es posible proteger a través de la tutela tales
derechos so pena de que ateniéndose a la existencia de otros
mecanismos ordinarios de protección judicial se consume o continúe
la transgresión de los derechos fundamentales. (El subrayado
destacado en color, no es del texto original).
En este orden de ideas, esta Corte ha sostenido que, la regla general
es que en materia de administración de las copropiedades hay que
sujetarse a lo previsto en la Ley 428 de 1998. Además, los
copropietarios están sujetos a los Reglamentos de la copropiedad2
adoptados en la forma prevista por la ley sustancial. Sin embargo,
“estos Reglamentos pueden desconocer o amenazar los derechos
constitucionales fundamentales, y en estas situaciones es procedente
la tutela”3.
Conflictos. 2011 09 22 Controversias por decisiones que adopten
órganos de dirección y administración de propiedad horizontal. [Corte
Constitucional, Sentencia T-711/11].
Conflictos. 2013 01 28 Existencia mecanismos de defensa para
controversias. Clases de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias, según ley 675/01. No cabe duda que
los reglamentos de propiedad horizontal y los manuales de
convivencia constituyen un acto de voluntad de la Asamblea General,
como resultado del ejercicio del derecho a la propiedad de sus
2
Es por ello que las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, disponen la obligatoriedad del reglamento de
convivencia, pues es ahí donde se determinarán "las normas sobre administración y conservación
de los bienes comunes; funciones que correspondan a la asamblea de copropietarios; facultades,
obligaciones y forma de elección del administrador; distribución de las cuotas de administración entre
los copropietarios, etc." (artículo 12 de la Ley 182 de 1948).
3
Ver sentencia SU-509/01, M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra (En este caso se concedió la tutela
al considerar que los obstáculos para abrir la puerta del conjunto residencial en virtud de la mora,
podían llegar a atentar contra el derecho a la vida e integridad de las personas que se veían obligadas
a bajarse de su carro para abrir la puerta. Se dijo con respecto a uno de los casos concretos que si
el dueño de un inmueble llegaba con su propio carro al parqueadero, no había ningún motivo por el
cual negarle el ingreso al mismo)
_______________________________ 9 _______________________________
integrantes. Los deberes, obligaciones, derechos y sanciones que en
ellos se incluyan deben estar acordes con la Constitución y la ley, en
especial con los derechos fundamentales de aquellos que se ven
cobijados por sus normas. En cuanto el alcance de las sanciones, es
preciso señalar que ellas deben atender a los parámetros de
razonabilidad y proporcionalidad, previa determinación de un fin
legítimo que las justifique. [Corte Constitucional, Sentencia T-034 de
2013 01 28]
Conflictos. 2016 09 01 Entre Habitantes. Regulación normativa.
PODER DE POLICÍA, FUNCIÓN DE POLICÍA Y ACTIVIDAD DE
POLICÍA-Distinción. El poder de policía, se ejerce mediante la
expedición de regulaciones generales como los reglamentos, la
función de policía, supone la expedición de actos jurídicos concretos,
como la concesión de una autorización, y la actividad de policía,
relacionada con el despliegue de operaciones materiales de uso de la
fuerza pública, la que a su vez se traduce en la organización de
cuerpos armados y funcionarios especiales a través de los cuales se
ejecuta la función.
Para los casos de perturbación que involucran la posesión y la
tenencia de bienes, así como los casos de perturbación a la
tranquilidad que se puedan presentar por las disputas entre vecinos,
existe un medio ordinario de defensa constituido por los procesos de
amparo policivo por perturbación. [Corte Constitucional, Sentencia T-
483 de 2016 09 01].
Conflictos. 2017 03 07 Entre habitantes, cuando afectan derechos
fundamentales. [Corte Constitucional, Sentencia T-141 de 2017 03
07].
Conflictos. 2017 07 17 Regla General. Debe acudirse a los
mecanismos ordinarios de defensa judicial, ya que solamente de
manera excepcional, en los casos en los que se demuestre la
afectación de necesidades básicas vitales que implique la violación de
derechos fundamentales, procederá la acción de tutela por resultar
imperiosa su protección. De la misma forma, frente a fallas
presentadas en una vivienda por hechos de terceros particulares, la
acción de tutela será procedente cuando, se infiera un riesgo
concreto, inminente y de tal gravedad que exija la intervención del juez
constitucional con miras a proteger garantías constitucionales, como
lo son los derechos fundamentales a la vida, integridad física y salud
de los habitantes del inmueble. [Corte Constitucional, Sentencia T-454
de 2017 07 17]
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Construcción. 2017 05 16 El término para garantizar la estabilidad
de la obra es de diez años y para los acabados de un año. Sobre
la estabilidad de la obra, ésta puede verse afectada principalmente
por tres situaciones: problemas de suelos, problemas de materiales o
problemas de construcción; los constructores y vendedores deberán
responder por cualquiera de ellas. Para los acabados, se debe
responder no solo con los internos de la vivienda como puertas,
ventanas, etc., sino también los que hacen parte de las zonas
comunes, en caso de que el inmueble haga parte de una propiedad
horizontal. Superintendencia de Industria y Comercio, Concepto
063060 de 2017 05 16 Temas: Protección al consumidor.
Construcción. 2017 06 29 Efectividad de la garantía por
estabilidad de la obra. Si ello se presenta dentro de las 10 años en
los cuales la ley establece la garantía legal y hasta un año más, la
copropiedad en cabeza del administrador de la propiedad horizontal
pueden iniciar el trámite de efectividad de la garantía, cuando la
pretensión vaya encaminada únicamente a la garantía sobre los
bienes comunes, tal y como se estipula en el Artículo 2.2.2.32.3.4 del
Decreto 1074 de 2015. [Superintendencia de Industria y Comercio,
Concepto 56594 de 2017]
Construcción. 2018 07 19 Constructora vulneró los derechos
colectivos de los residentes del conjunto. La Sala procedió a
amparar los derechos colectivos al goce del espacio público y la
utilización y defensa de los bienes de uso púbico; de acceso a una
infraestructura de servicios que garantice la salubridad pública; de los
habitantes del Conjunto Residencial Bosques del Centenario en el
Municipio de Girardot, puesto que el mismo no cuenta con algunas
obras de urbanismo, como lo son las instalaciones de los servicios
públicos de acueducto y alcantarillado en los baños de las zonas
sociales, y las estructuras ya construidas, presentan deficiencias.
Asimismo, se demostró que el constructor transgredió el derecho
enunciado, al desarrollar la obra civil desatendiendo las determinantes
ambientales, al efectuar el levantamiento de un muro en la ronda
hidráulica de la quebrada El Coyal, amenazando el equilibrio y
preservación del ecosistema del sector involucrado, conduciendo a un
uso inadecuado e irracional del recurso hídrico, así como poniendo en
riesgo la vida e integridad de los seres humanos que habitan en dicha
zona. [Consejo de Estado Sala de lo Contencioso Administrativo
Sección Primera, Expediente 25000 23 41 000 2012 00654 01 de
2018 07 19, M.P. Roberto Augusto Serrato Valdés].
_______________________________ 11 _______________________________
Contabilidad. 2017 01 25 Aprobación de los Estados financieros
y obligaciones del contador público. En el concepto 2016-980 el
Consejo Técnico de la Contaduría Pública señaló que la aprobación
de dichos estados en las copropiedades, no requiere un conocimiento
profundo de la normativa correspondiente sino un conocimiento
razonable y suficiente, para que se pueda garantizar que los estados
financieros contienen la información coherente y consistente y que su
grado de detalle depende de cada entidad, respecto de los estados
financieros el contador público tiene la obligación de acatar lo
dispuesto en el artículo 8º de la Ley 43 de 1990. [Consejo Técnico de
la Contaduría, Concepto 059 de 2017 01 25].
Contabilidad. 2017 02 13 Decreto 2420 de 2015. Las leyes y
decretos colombianos que regulan la transición y posterior
implementación plena de las Normas Internacionales de Información
Financiera (NIIF), no establecen ninguna excepción en cuanto a su
aplicación por parte de las personas obligadas a llevar contabilidad y
aquellas que pretendan hacer valer como prueba sus registros
contables; de modo que las copropiedades al ser sujetos que deben
tener contabilidad también deben efectuar el proceso de transición al
nuevo marco normativo. [Consejo Técnico de la Contaduría, Concepto
121 de 2017 02 13].
Contabilidad. 2017 12 18 El revisor fiscal no podrá ser propietario o
tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual
cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de
consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos
comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle
independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el
administrador y/o miembros del consejo de administración. [Consejo
Técnico de la Contaduría, Concepto 1082 de 2017.12.18].
Contabilidad. 2017 12 28 INFORMES DEL REVISOR FISCAL.
Teniendo en cuenta la Orientación Técnica No. 15 del Consejo
Técnico de la Contaduría Pública, el dictamen es un informe que
expresa el juicio profesional del revisor fiscal sobre los asuntos
sometidos a su auditoría, entre los que se encuentran los estados
financieros, actas de administradores, correspondencia,
comprobantes y libros de actas, evaluación de control interno y
cumplimiento de normas legales, entre los que se integran los aportes
al sistema de seguridad social integral, las de propiedad intelectual y
derechos de autor. El dictamen se deberá emitir por lo menos una vez
al año, al cierre del periodo anual, cuando se presenten para
_______________________________ 12 _______________________________
aprobación de la Asamblea los estados financieros de propósito
general. Tratándose de la revisoría fiscal potestativa, el tipo de
informes y la periodicidad de estos deben ser fijados en el reglamento
de propiedad horizontal, o por la Asamblea de Propietarios. (Consejo
Técnico de la Contaduría, Concepto 1093 de 2017.12.28)
Contabilidad. 2018 01 29 Presupuesto. El presupuesto es un
resumen de los ingresos y gastos (recaudos y desembolsos) en los
que incurrirá la copropiedad durante el período. Lo ejecución
presupuestal es un resumen que presenta las diferencias entre el
presupuesto y lo realmente ejecutado. [CTCP, Concepto 076 de 2018
01 29]. Leer más.
Contabilidad. 2018 02 04 REVISOR FISCAL PUEDE PONER EN
RIESGO LOS INTERESES DE UNA COPROPIEDAD SI NO
CUMPLE EL CÓDIGO DE ÉTICA. Se debe evaluar si las actuaciones
del revisor fiscal han puesto en riesgo los intereses de la copropiedad,
para lo cual, basado en lo establecido en el artículo 45 de la Ley 43
de 1990, en caso de no cumplirse, podrá presentar queja formal,
debidamente documentada, ante el Tribunal Disciplinario de la Junta
Central de Contadores, el cual es el organismo encargado de ejercer
inspección y vigilancia para garantizar que la contaduría pública se
ejerza de conformidad con las normas legales, sancionando en los
términos de la ley a quienes violen tales disposiciones. Todas las
actuaciones del revisor fiscal deben estar alineadas con las funciones
establecidas en la Ley y con las establecidas en los estatutos de la
copropiedad, a fin de evitar que se materialice una coadministración
por parte de este profesional, lo cual va en contra de los lineamientos
establecidos en el código de ética para profesionales de contaduría
pública. [Consejo Técnico de la Contaduría, Concepto 100 de
2018.02.04]. Descargar
Contabilidad. 2018 02 13 Principios que deben ser aplicados por
las copropiedades de uso residencial o mixto. Mediante la
aplicación del documento de orientación técnica 15, emitido por el
Consejo Técnico de la Contaduría Pública, se hacen precisiones
sobre la base de principios que debe ser aplicada por las
copropiedades de uso residencial o mixto. El objetivo de dicha
orientación técnica es guiar sobre el ejercicio de la profesión contable
en entidades de propiedad horizontal, edificios, conjuntos unidades
inmobiliarias cerradas, parques industriales, centros comerciales y
zonas francas, comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675
de 2001, y en los Decretos 2706 de 2012 y 3019 de 2013 (Grupo 3);
_______________________________ 13 _______________________________
3022 de 2013, y 2129 y 2267 de 2014 (Grupo 2); y 2784 de 2012 ,
1851, 3023 y 3024 de 2013, 2267 y 2615 de 2014 (Grupo 1 Temas:
Propiedad horizontal. Copropiedades. Conjuntos inmobiliarios.
Contador Público. [Consejo Técnico de la Contaduría, Concepto 129
de 2018 02 13].
Contabilidad. 2018 02 19 Los revisores fiscales no son
autoridades de policía. En una propiedad horizontal, un número
propietarios, superior al exigido por la ley, convocó una reunión
extraordinaria para tratar deficiencias de la administración. Leer más.
Contabilidad. 2018 04 09 Estados financieros y Asamblea General
de Copropietarios. Los estados financieros de una copropiedad
deben ser aprobados en su totalidad por parte de la Asamblea General
de Copropietarios. Si en la Asamblea ordinaria no se da aprobación a
la totalidad de los estados financieros, se deberá convocar una
asamblea general extraordinaria para tal fin. Es importante aclarar que
a menos que esta copropiedad no pertenezca al grupo 3, una
copropiedad que aplique el marco técnico normativo del Grupo 3, sólo
está obligada a presentar un estado de situación financiera y un
estado de resultados acompañados de las notas a los estados
financieros. En caso de que la copropiedad pertenezca al grupo 2, se
deberán aprobar todos los estados financieros en su conjunto,
entendiendo este concepto tal como lo define el numeral 3.17 de la
sección 2 del Decreto 2420 de 2015. [Consejo Técnico de la
Contaduría, Concepto 301 de 2018 04 09].
Contabilidad. 2018 04 09 La obligación de preparar las cuentas
del ejercicio corresponde al administrador. De conformidad con la
Ley 675 de 2001, la obligación de preparar las cuentas del ejercicio,
es decir la información financiera, es una responsabilidad del
administrador de la copropiedad quien debe someterlos a
consideración del Consejo de Administración y a aprobación por parte
de la Asamblea de Copropietarios. Por ende, la información financiera
debió haberse realizado de conformidad con los marcos técnicos
normativos vigentes, que pueden incluir cambios en los criterios de
reconocimiento, medición y revelación. Si la copropiedad debía aplicar
normatividad del grupo tres, debió aplicar el Marco Técnico de
Información Financiera para microempresas a partir del año 2015, y
efectuar contabilidad en paralelo con el Decreto 2649 de 1993 durante
el año 2014, para tener información comparativa cuando se emitieran
los primeros estados financieros bajo el nuevo marco en el año 2015.
[Consejo Técnico de la Contaduría, Concepto 298 de 2018 04 09].
_______________________________ 14 _______________________________
Temas: Obligaciones. Cuentas del ejercicio. Administrador.
Copropiedad].
Contabilidad. 2018 04 12 La Información financiera y
responsabilidad del administrador de preparar las cuentas del
ejercicio. De conformidad con la Ley 675 de 2001, la obligación de
preparar las cuentas del ejercicio o información financiera, es una
responsabilidad del administrador de la copropiedad acorde con el
artículo 51 numeral 4, quien debe someterlos a consideración del
Consejo de Administración y aprobación por parte de la Asamblea de
Copropietarios. Si una copropiedad debe aplicar la normatividad del
grupo 3, aplicará el Marco Técnico de Información Financiera para
Microempresas a partir del año 2015, y efectuará contabilidad en
paralelo con el Decreto 2649 de 1993 durante el año 2014, para tener
información comparativa cuando se emitieran los primeros estados
financieros bajo el nuevo marco de información financiera a diciembre
31 de 2015. Consejo Técnico de la Contaduría, Concepto 319 de 2018
04 12].
Contabilidad. 2018 04 18 Estados financieros. La información
financiera debe realizarse de conformidad con los marcos técnicos
normativos vigentes, dichos estados pueden tener criterios de
reconocimiento, medición, presentación y revelación de acuerdo al
decreto 2649 de 1993, sin embargo, a partir de mayo de 2018 no se
podrán presentar dichos estados bajo esta normatividad. Por lo tanto,
al no generarse información financiera teniendo en cuenta el marco
de información financiera vigente esos estados financieros no
cumplen con la norma. [Consejo Técnico de la Contaduría, Concepto
342 de 2018 04 18].
Contabilidad. 2018 05 03 Funciones del Revisor Fiscal. En caso de
que un revisor fiscal de una propiedad horizontal tenga registrada su
firma en la copropiedad junto con dos personas más y adicionalmente
la tiene registrada en un Banco, dicha situación va en contra de las
funciones establecidas en la ley, por lo cual pudo materializarse una
coadministración por parte de este profesional, que va en contra de
los lineamientos establecidos en el Código de Ética para profesionales
de la Contaduría Pública. [Consejo Técnico de la Contaduría,
Concepto 395 de 2018 05 03]. Descargar
Contabilidad. 2018 05 15 Fondo de imprevistos. Únicamente para
lo relacionado con los efectos contables, desde la perspectiva de los
nuevos marcos técnicos normativos contenidos en el Decreto Único
Reglamentario 2420 de 2015 y sus modificatorios, así como, la
_______________________________ 15 _______________________________
orientación 15 de copropiedades de uso residencial o mixto, se puede
concluir que el fondo es un activo con destinación específica, el cuál
debe conformarse con recursos líquidos de la copropiedad. No
obstante, cuando las cuotas ordinarias sean causadas y no
recaudadas, los recursos del fondo se reflejarán en el saldo de
cuentas por cobrar. El fondo se constituye e incrementa su valor en
los recursos obtenidos por cobros adicionales al presupuesto anual de
gastos comunes y con otros ingresos que la asamblea considere
pertinentes. Los recursos del fondo forman parte de los recursos
patrimoniales de la copropiedad y son cobrados conjuntamente con la
cuota ordinaria que cubre las expensas comunes de la copropiedad.
El cobro del fondo de imprevistos puede suspenderse cuando este
alcance el 50% del presupuesto anual de gastos del respectivo
periodo. [Consejo Técnico de la Contaduría, Concepto 001 de 2018
05 15].
Contabilidad. 2018 05 31 Asamblea de copropietarios. Estados
financieros. LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS PUEDE
DETERMINAR LA RAZONABILIDAD O NO DE LOS ESTADOS
FINANCIEROS PRESENTADOS. El Administrador y el Contador
Público, son quienes con su firma certifican sobre las afirmaciones
implícitas y explícitas que se derivan de los estados financieros, le
corresponde al Revisor Fiscal emitir una opinión sobre si existen
incorrecciones materiales conforme al marco técnico aplicado por la
entidad, la cual puede ser una opinión limpia, con salvedades,
negativa o abstención de opinión. Si después de cumplir con dichos
requerimientos, la asamblea de copropietarios determina que los
estados financieros no reflejan razonablemente la situación financiera
de la copropiedad, se deberán evaluar las razones por las cuales se
llega a estas conclusiones, dado que con esta decisión se está
cuestionando el informe financieros a cargo del Administrador de la
copropiedad, la función de dar fe pública del Contador Público y el
trabajo realizado por el Revisor Fiscal, quien ha emitido una opinión
sobre dicho informe, y debe informar en la Asamblea de copropietarios
si los estados financieros reflejan razonablemente la situación
financiera y rendimiento conforme al marco técnico aplicado. Lo
anterior podría generar la posibilidad de que un tercero independiente
verificará si se han cumplido los requerimientos de reconocimiento,
medición, presentación y revelación. También es viable informar ante
la Junta Central de Contadores el incumplimiento de las obligaciones
_______________________________ 16 _______________________________
profesionales del Contador o Revisor Fiscal. [Consejo Técnico de la
Contabilidad. 2018 06 11 Presupuesto, Registros contables,
Fondo de imprevistos. El presupuesto debe considerarse como una
herramienta de gestión, que la Ley 675 de 2001 ha previsto para tal
fin, y su ejecución debe guardar relación directa con los registros
contables y otras formalidades de la contabilidad. En su elaboración
deberá tenerse en cuenta que los saldos de efectivo restringido, por
ejemplo los generados por recaudos del fondo de imprevistos, no
deben incluirse en el saldo inicial del efectivo que se incluye en el
presupuesto de caja, debido a que eso podría afectar el valor de las
cuotas ordinarias. Por otra parte, también debe considerarse que los
excedentes generados por la copropiedad, y que forman parte del
patrimonio, no necesariamente representan flujos de efectivo, ya que
estos pueden haberse originado por la causación de cuotas que aún
no han sido recaudados. Lo anterior teniendo en cuenta la Orientación
Técnica 15 emitida por el Consejo Técnico de la Contaduría Pública.
[Consejo Técnico de la Contaduría, Concepto 507 de 2018 06 11].
Contabilidad. 2018 06 20 Fondos de imprevistos. En este caso,
existiría un fondo líquido en el activo disponible para el uso en
actividades no previstas, y podrían existir excedentes en el estado de
actividades, parte del cual debería ser apropiado como una reserva
con destinación específica que forma parte del activo neto. La
constitución de esta reserva en el activo neto no sería posible si la
copropiedad no genera excedentes o si estas son negativos. [Consejo
Técnico de la Contaduría, Concepto 547 de 2018 06 20].
Contabilidad. 2018 08 31 Contabilización de Bienes comunes.
Sólo los bienes comunes desafectados, entendiendo por estos
aquellos bienes comunes no esenciales que pasan a ser de dominio
de la copropiedad mediante escritura pública debidamente registrada,
previa autorización de las autoridades competentes y la aprobación
de la Asamblea de Propietarios con voto favorable del 70% de los
coeficientes de la copropiedad {art. 20 y 21 L 675/2001 ), serán
reconocidos en los estados financieros de la copropiedad desde la
fecha en que se hayan transferido todos los riesgos y beneficios
inherentes a la propiedad, y se cumplan los criterios para su
reconocimiento como activos. [Consejo Técnico de la Contaduría,
Concepto 665 de 2018 08 31]. Descargar aquí:
http://www.ctcp.gov.co/_files/concept/DOCr_CTCP_1_8_12537.pdf
_______________________________ 17 _______________________________
Delito. 1995 09 13 De Constreñimiento ilegal. Quien actúa mediante
procedimientos coercitivos o de presión fuera de los dispuestos por la
jurisdicción, con el fin de obtener el resarcimiento de sus perjuicios o
la obtención de sus derechos, actúa de forma arbitraria y abusiva; por
consiguiente, sus actos resultan inválidos e ilícitos a la luz del
ordenamiento jurídico. No se puede recurrir a la presión en contra de
un deudor para obtener el pago de las deudas ya que para ello existen
canales plenamente establecidos y de amplio conocimiento por parte
de los juristas, que permiten obtener el cumplimiento de obligaciones
comerciales sin menoscabar derechos fundamentales. Si estos
canales no se utilizan o si utilizándolos se presiona al deudor para que
por medio de conductos ajenos a la ley cumpla sus obligaciones, nos
encontramos ante un constreñimiento inaceptable, que bajo ningún
aspecto puede ser tolerado por la jurisdicción constitucional. [Corte
Constitucional, Sentencia T-411 de 1995 09 13]. Este tipo de
conductas, pueden dar lugar a una investigación por el presunto delito
de constreñimiento ilegal.
Delito. 2018 02 08 De Fraude Procesal POSIBILIDAD DE
INCURRIR EN DICHO DELITO POR EL COBRO EJECUTIVO DE
CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN. El artículo 453 del Código Penal
determina que el delito de fraude procesal se comete cuando “El que
por cualquier medio fraudulento induzca en error a un servidor público
para obtener sentencia, resolución o acto administrativo contrario a la
ley, incurrirá en prisión de seis (6) a doce (12) años, multa de
doscientos (200) a mil (1.000) salarios mínimos legales mensuales
vigentes e inhabilitación para el ejercicio de derechos y funciones
públicas de cinco (5) a ocho (8) años”.
Además del delito de Fraude procesal, está latente, la posible falsedad
y constreñimiento ilegal, en que pueden incurrir los administradores
de propiedades horizontales, que certifican incorrectamente las
obligaciones por expensas ordinarias o extraordinarias para su cobro
ejecutivo deuda, pues en muchos casos a sabiendas del error, se
demanda; por ello, cada caso requiere un análisis especial. Sobre la
Certificación del Administrador de la Propiedad Horizontal para el
Cobro Ejecutivo [Leer aquí]
En Sentencia SU-004 de 2018 02 08, la Sala Plena de la Corte
Constitucional, se analiza el caso de la condena al administrador de
una propiedad horizontal a 6 años de prisión, multa de 200 smlmv e
inhabilidad para el ejercicio de derechos y funciones públicas por un
término de 5 años y al pago de los perjuicios causados a los ofendidos,
_______________________________ 18 _______________________________
por la suma de $27’653.391. Leer apartes de la sentencia aquí:
https://mega.nz/#!nuZCzYra!QFvNA__1gnSwKFZMipGfBueq-
iRLCWDhLDrW5JiQU5s
Delito. 2018 06 27 De Abuso de Confianza. Condenada
administradora al usar los dineros recaudados de las cuotas de
administración para su beneficio propio. [Corte Suprema de
Justicia Sala de Casación Penal, Expediente 46814 de 2018 06 27,
M.P. Patricia Salazar Cuéllar]. Descargar
http://consultajurisprudencial.ramajudicial.gov.co:8080/WebRelatoria/
csj/index.xhtml#
Derecho. 1994 03 11 A la Intimidad. Violación del derecho a la
intimidad y al buen nombre de la persona y de la familia por la
administración de un conjunto residencial por la publicación de
determinados documentos. [Corte Constitucional, Sentencia T-115 de
1994 03 11].
Derecho. 1997 09 25 A informar. Veracidad e Imparcialidad del
Contenido. Deben garantizar que no han sido manipulados para los
fines de quien informa, sino que se respeta en su núcleo esencial, el
derecho a informarse adecuadamente. [Corte Constitucional,
Sentencia SU.479 de 1997 09 25].
Derecho. 2001 05 17 De Petición. Corte Constitucional, Sentencia de
Unificación SU.509/01].
Derecho. 2006 02 02 De Locomoción y principio de solidaridad
social. Protección para transitar sin restricción por una zona
común. Sabido es que todo colombiano, de acuerdo con las
limitaciones que establezca la ley, tiene derecho a circular libremente
por el territorio nacional, a entrar y a salir de él y a permanecer y
residenciarse en Colombia, según lo dispone el artículo 24 de la Carta
Política y es claro que el artículo 58 de la misma normatividad
garantiza a sus titulares la potestad de gozar individualmente de los
bienes inmuebles adquiridos de acuerdo con las previsiones de la ley
civil –artículo 699 del Código Civil-. Se tiene también que el artículo
95 constitucional impone el respeto de los derechos ajenos y el no
abuso de los propios y conmina a todos a obrar conforme al principio
de solidaridad social, de tal forma que los titulares de bienes
inmuebles, acorde con la extensión y ubicación de los mismos, están
en el deber de tolerar el tránsito por sus terrenos, sin temor a que sus
actos de mera facultad comporten en sí mismos servidumbres
públicas o privadas de ninguna especie –artículo 2520 C.C.-. Indican
los antecedentes, que hasta la expedición por parte del Curador
_______________________________ 19 _______________________________
Urbano de la ciudad de la Resolución que autorizó a la Central de
Abastos de Cúcuta Propiedad Horizontal S.A. adelantar un
cerramiento perimetral, los habitantes del municipio de Cúcuta
transitaban sin restricciones por la zona que comunica la Avenida Los
Libertadores con el Anillo Vial Oriental pasando por Cenabastos, la
cual, atendiendo los Acuerdos del Concejo Municipal integra la malla
vial de la ciudad, entonces bien podía la Sala Civil Familia del H.
Tribunal Superior de Cúcuta pronunciarse sobre el restablecimiento
del derecho a la locomoción por la zona. [Corte Constitucional,
Sentencia T-059 de 2006 02 02].
Derecho. 2007 01 19 De Subrogación. Saneamiento de
obligaciones sobre inmueble adjudicado por concepto de cuotas
de administración opera por la subrogación. Las sumas que se
paguen por el comprador en cumplimiento de dicha obligación son
susceptibles de recobro a través del ejercicio del derecho de
subrogación. Así las cosas, en la medida en que la Ley 675 de 2001
establece que frente al pago de las cuotas de administración que se
deben por el anterior propietario al conjunto residencial del cual forma
parte el bien adjudicado, existe un régimen solidario de
responsabilidad, es claro que el citado precepto legal reconoce otro
mecanismo de defensa judicial a través del cual el accionante puede
obtener la solución de la controversia planteada, la cual en términos
generales apunta a lograr el saneamiento de las obligaciones que
existen sobre el inmueble por concepto de cuotas atrasadas de
administración. El citado mecanismo de defensa judicial opera una
vez el demandante cancele la deuda que pesa sobre el inmueble,
pues a partir de dicho momento puede por vía de la subrogación
reconstituir su patrimonio a cargo del vendedor, el cual de
conformidad con el Código Civil es la parte ejecutada. [Corte
Derecho. 2011 12 01 A la libertad individual. En copropiedades
comerciales. Sobre el régimen de las copropiedades para usos
comerciales, éstas se someten a las normas comunes establecidas
para la propiedad horizontal, pues en la ley 675 de 2001 no existe una
regulación específica para las copropiedades que operan para uso
comercial. El reglamento de propiedad horizontal, esencial fuente para
la ordenación de los asuntos de la copropiedad, debe concebirse
dentro de la legalidad propia del Estado de derecho constitucional. Y
no obstante contar con la facultad de regular con cierta autonomía los
derechos e intereses de la copropiedad, los reglamentos y el ejercicio
_______________________________ 20 _______________________________
de las atribuciones legales que se confieren a los órganos de la
copropiedad, no pueden negar derechos de terceros. Esto es, los
terceros que transitan, visitan el centro para desarrollar alguna
actividad no relacionada con el régimen de copropiedad. [Corte
Derecho. 2012 08 28 De personas en situación de Discapacidad a
la igualdad y a la no discriminación. Trato preferente
implementando medidas para que ejerzan sus derechos en
condiciones de igualdad, así sea circunstancial. DECISIONES DE
JUNTA O DE ADMINISTRADORES. BIENES COMUNES-Naturaleza
jurídica. [Corte Constitucional, Sentencia T-698 de 2012 08 28].
la igualdad y a la no discriminación. Dignidad humana y solidaridad
como principios fundamentales exigibles a particulares. [Corte
Constitucional, Sentencia T-416 de 2013 07 05]
Derecho. 2015 06 11 Al debido proceso y Falta de legitimación en
la causa de copropietario en proceso de rendición provocada de
cuentas. Código de Procedimiento Civil art. 238. [Corte Suprema de
Justicia-Sala de Casación Civil y Agraria Sentencia de Tutela de 2015
06 11, PONENTE: ARIEL SALAZAR RAMÍREZ ID: 419436, NÚMERO
DE PROCESO: T 1100102030002015-0119700, NÚMERO DE
PROVIDENCIA: STC7425-2015
http://190.217.24.58/sentencias/tutelas/2015/civil/dr.ariel%20salazar
%20ram%C3%ADrez/sentencias/stc7425-2015.doc]. Regresar
la igualdad y a la no discriminación. En casos idénticos al sub
examine esta Sala de Sección ha dicho que si bien es cierto las
condiciones de accesibilidad del artículo 7 del Decreto 1538 de 2005
están destinadas al espacio público, también es cierto que, por
disposición expresa del artículo 10 de ese decreto, tales condiciones
deben ser cumplidas en tratándose de conjuntos residenciales, es
decir, que en los lugares como el Conjunto Residencial Serrezuela II
del municipio de Bucaramanga, involucrado en la acción popular sub
lite, se debe acatar e implementar la regulación de accesibilidad para
las personas en condición de discapacidad. Tal interpretación resulta
coherente si se tiene en cuenta que en el artículo 4 de la Ley 472 de
1998, no se restringió la protección de los derechos e intereses
colectivos a la vulneración del espacio público como tal, así como
tampoco se hizo en los artículos 7 y 10 del Decreto 1583 de 2005,
relacionados con la accesibilidad de las edificaciones para vivienda en
_______________________________ 21 _______________________________
casos como el presente. [CONSEJO DE ESTADO- SECCIÓN
CUARTA, Sentencia de 2016 08 01, NR: 2084623, 11001-03-15-000-
2015-02957-01, PONENTE: JORGE OCTAVIO RAMÍREZ RAMIREZ,
ACTOR: JAIME ORLANDO MARTÍNEZ GARCÍA, DEMANDADO:
TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE SANTANDER-SALA DE
DESCONGESTIÓN].
Derecho. 2017 05 08 De inspección. Las disposiciones comerciales
son totalmente aplicables en las copropiedades, de manera que los
socios tienen la facultad de ejercer el derecho de inspección sobre
libros y papeles de la sociedad, en los términos definidos por la ley y
en las oficinas de la administración que funcionen en el domicilio
principal de la sociedad, pero tal derecho no puede ser ejercido en
desmedro del funcionamiento normal de la empresa, ya que tal
derecho no puede implicar un impedimento para el giro ordinario de
los negocios de la propiedad horizontal. [Consejo Técnico de la
la igualdad y a la no discriminación. La Sala determino que en virtud
del principio de solidaridad, un conjunto residencial vulnera los
derechos fundamentales a la igualdad y a la libre locomoción de las
personas en situación de incapacidad física o motora que en él
residen, al negarse tajantemente a remover las barreras
arquitectónicas que les impiden su libre circulación, sin siquiera
propiciar espacios de concertación serios en los que se verifique la
posibilidad material y jurídica de adecuar la infraestructura para
hacerla accesible a todas las personas, o tomar las medidas
compensatorias si fuere el caso. Ello independientemente de que las
barreras arquitectónicas existan desde su construcción y de que los
afectados residan allí en calidad de arrendatarios. [Corte
Derecho. 2017 07 11 De Petición. Violación cuando el consejo de
administración de una copropiedad no contesta de fondo la
petición interpuesta por un miembro de la comunidad o su
representante. [Corte Constitucional, Sentencia T-430 2017 07 11].
Derecho. 2018 08 16 De Petición. El accionante, en calidad de
propietario de uno de los predios del condominio demandado, le
solicitó en dos oportunidades a la administración de la copropiedad
una copia del acta de la reunión anual de la Asamblea General del
año 2017, así como de la convocatoria para la realización de la misma
y del presupuesto anual que se propuso en ese momento. La
_______________________________ 22 _______________________________
propiedad horizontal no dio respuesta alguna y los jueces de instancia
declararon improcedente la solicitud de amparo. Con base en la
reiterada jurisprudencia de la Corporación, la Sala de Revisión
recuerda que la acción de tutela es procedente cuando un
copropietario o residente de una propiedad horizontal la presenta
contra los órganos de administración de ésta, pues el primero se
encuentra en una situación de subordinación frente a los segundos.
Igualmente se precisa que, una organización o institución privada
vulnera el derecho de petición de una persona que se encuentra en
subordinación frente a la primera, cuando dicha persona presenta una
solicitud y la entidad no emite una respuesta de fondo dentro del
término legalmente establecido para ello. [Corte Constitucional,
Sentencia T-333 de 2018 08 16].
Derechos. 1994 03 23 Colectivos. De los copropietarios y no
propietarios. [Corte Constitucional, sentencia T-140 de 1994 03 23].
Derechos. 1997 11 28 Ajenos y Propios. Respeto de los derechos
ajenos y no abuso de los propios en los reglamentos de la
copropiedad y la fijación del monto de las cuotas, pues se debe
respetar la Constitución y la ley que prevalece sobre las
relaciones jurídicas emanadas de la propiedad horizontal. Para
ello puede acudirse a la administración de justicia civil. Es legítimo que
la administración de las propiedades horizontales procure encontrar
fórmulas que resuelvan las diferencias, evitando así la judicialización
de todas las actuaciones. De acuerdo con el numeral 1º del artículo
95 de la Constitución toda persona "debe respetar los derechos ajenos
y no abusar de los propios". Esto significa que los derechos no son
absolutos sino que encuentran límites y restricciones en los derechos
de los demás y en la primacía del orden justo, los cuales deben ser
interpretados de tal forma que hagan compatibles el ejercicio y la
protección de los derechos que se ejercen conforme a la ley y a la
Constitución. [Corte Constitucional, Sentencia T-630 de 1997 11 28].
Derechos. 2002 05 02 De los arrendatarios. Al lado de los derechos
de los propietarios, se encuentran los derechos de los arrendatarios.
Los propietarios y no propietarios, no sólo se deben someter al
régimen de propiedad horizontal, sino a todo el régimen jurídico que
regula los derechos de las personas en general y sus relaciones con
la propiedad horizontal.
De acuerdo al artículo 6° de la Constitución, el arrendatario puede,
ventilar judicialmente los conflictos que le presente la administración,
_______________________________ 23 _______________________________
conforme a las disposiciones del Código General del Proceso, en
concordancia con la Ley 675 de 2001.
La corte constitucional en la Sentencia C-318 de 2002 05 02,
determinó que los moradores no propietarios, como el caso de los
arrendatarios, pueden elevar derechos de petición a las
administradores de la propiedad horizontal y tienen derecho a ser
oídos cuando se trate de decisiones que los afecten; además, cuando
se les imponga sanciones, se les debe garantizar el derecho a la
defensa y por lo tanto podrán interponer los recursos que permita la
ley.
En dicha sentencia se manifestó:
“en todas las oportunidades, los propietarios y los moradores en general,
cuando son objeto de sanciones o de la limitación de alguno de sus
derechos, debe garantizárseles el debido proceso, y el derecho de defensa.
Además, pueden acudir al procedimiento establecido en el Código de
Procedimiento Civil.(…)”.
Respecto a los moradores en general no propietarios, dijo que el artículo 77
de la Ley 675, era claro al decir: “Solución de conflictos. Los conflictos de
convivencia se tratarán conforme con lo dispuesto en el artículo 58 de la
presente ley. Los procedimientos internos de concertación no constituyen
un trámite previo obligatorio para ejercer las acciones policivas, penales y
civiles.”
Y continuó diciendo:
“(…)cuando se trate de la imposición de sanciones a los moradores del
inmueble, aun cuando no sean propietarios de inmuebles sometidos al
régimen de propiedad horizontal, deberá siempre observarse respecto de
éstos el debido proceso interno, garantía constitucional que, en ningún caso,
puede ser vulnerado. El reglamento, en todo caso, será de obligatorio
cumplimiento tanto para propietarios como para los residentes que no lo
son. Cabe señalar, también que, así la Ley 675 de 2001 no lo dijera
expresamente como lo hace en la norma transcrita, tal circunstancia
tampoco impediría a los afectados acudir a las autoridades administrativas
o judiciales para resolver los conflictos suscitados en la convivencia en
edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal.
“(…)quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad
horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones
adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas,
casos estos en los cuales no puede privárseles del derecho de elevar
peticiones y obtener pronta resolución, como tampoco negárseles la
posibilidad de ser oídos antes de que se adopten por quien corresponda las
decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán
actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con
sujeción al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podrá
conculcar o hacer nugatorio este derecho.”.
_______________________________ 24 _______________________________
La Corte, al declarar exequibles por los cargos formulados, lo acusado
de los artículos 1, 3 parcial, 32 parcial, 37 parcial, 39 parcial, 42
parcial, 43 parcial, 44 parcial, 45 parcial, 47 parcial, 49 parcial, 50
parcial, 51 parcial, 53 parcial, 58 parcial, 59 parcial, y 62 parcial de la
Ley 675 de 2001, “Por medio de la cual se expide el régimen de
propiedad horizontal.”, lo hizo “bajo el entendido de que los moradores
no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad
horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el
derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que
puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta
sentencia.” y “bajo el entendido de que, cuando se trate de la
imposición de sanciones por parte de las autoridades internas del
inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de
respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho
de defensa.”.
Deudores. 1999 10 14 Lista de morosos, uso de citófono, ingreso de
taxis y compras por porteros (S. T-789/99)
Domicilios. 2002 09 05 Prohibición de entrega de pedidos. [Corte
Elección. 2004 08 02 Del Consejo de Administración. Deben ser
elegidos de acuerdo al cuociente electoral para no actuar en contra de
quienes estaban llamados a representar una minoría. Frente a la
controversia por las decisiones adoptadas y por aplicación irregular
del reglamento de copropiedad, el que se sienta afectado por una
decisión, puede controvertirla, solicitando incluso su suspensión
provisional. [Corte Constitucional, Sentencia T-717 de 2004 08 02].
Espacio público. 1993 06 17 Restitución. En la ocupación irregular
del espacio público, el solo transcurso del tiempo no le da firmeza u
oponibilidad frente a la actuación de la Alcaldía, puesto que es muy
claro el inciso primero del artículo 82 de la Constitución, al señalar la
inoponibilidad del interés de los copropietarios al uso común. [Corte
Espacio Público. 2017 03 16 Los antejardines privados también
hacen parte integral. El artículo 5º del Decreto Nacional 1507 de
1998 establece que el espacio público se conforma, inclusive, por
aquellos antejardines de propiedad privada presentes en el inmueble
del ciudadano, de manera que este no puede adelantar obras sobre
tales áreas sin contar con el permiso o autorización de la entidad local
competente ya que en tal caso, se faculta a la administración a
adelantar el proceso de imposición de multas y demolición de lo
_______________________________ 25 _______________________________
construido. [Consejo de Justicia -Secretaria Distrital de Gobierno,
Resolución 100 de 2017 03 16]. Descargar
Expensas. 2005 02 17 Comunes. Solidaridad en su pago entre el
propietario anterior y el nuevo propietario-Compra de inmueble en
remate, que tenía deuda por este concepto. [Corte Constitucional,
Sentencia T-120 de 2005 02 17].
Expensas. 2018 06 26 Interés de mora e Interés bancario
corriente. De acuerdo con lo establecido en el artículo 40 de la Ley
675 de 2001, el incumplimiento del pago de las expensas causará
intereses de mora de una y media veces el interés bancario corriente
certificado por la Superintendencia Financiera de Colombia, a menos
que la Asamblea de Propietarios determine una tasa inferior. Por lo
anterior, será la asamblea la que determine la tasa de interés por
concepto de mora sin ser superior a una y media veces el interés
bancario corriente. [Consejo Técnico de la Contaduría, Concepto 582
de 2018 06 26].
Expropiación. 2015 07 23 Administrativa. Metodología para la
elaboración del avalúo, teniendo en cuenta los derechos provenientes
de los coeficientes de copropiedad y el actor tiene la carga de
demostrar en el proceso que el avalúo oficial es equivocado,
demostrando precisamente su incorrección. Ley 388 de 1997, articulo
62 / Resolución 762 de 1998, articulo 17. [Consejo de Estado-Sección
Primera, Sentencia de 2015 07 23, ponente: Guillermo Vargas Ayala,
NR: 2076610, 25000232400020050035001, actor: Carlos Julio
Pereira Pérez y otros, demandado: instituto de desarrollo urbano – idu
y
otros.http://anterior.consejodeestado.gov.co/SENTPROC/F25000232
400020050035001PARAADJUNTARSENTENCIA20150917140750.d
oc ]. Regresar
Fotografías. 2017 09 25 Para ingreso. Las fotografías son datos
privados por lo que para su tratamiento se requiere el consentimiento
previo o expreso e informado por parte de Titular bajo lo establecido
en el artículo 9 de la Ley 1581 de 2012. De este modo, una propiedad
horizontal debe definir un proceso en el cual se determinen las
condiciones y actos para los cuales se recogen los datos, sin importar
que el único fin sea regular el ingreso. [Superintendencia de Industria
y Comercio, Resolución 60460 de 2017 09 25]
Hipoteca. 2015 09 29 Divisibilidad. Diferencias entre las figuras
de propiedad horizontal y comunidad ordinaria. Código Civil
Artículo 2433. [CONSEJO DE ESTADO-SALA DE LO
_______________________________ 26 _______________________________
CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN TERCERA
SUBSECCIÓN B, Sentencia de 2015 09 29, PONENTE: STELLA
CONTO DÍAZ DEL CASTILLO, NR: 2086231, 08001-23-31-000-1998-
00782-01, 28745, ACTOR: JORGE LUIS PABÓN APICELLA Y
OTRA, DEMANDADO: RAMA JUDICIAL-DIRECCIÓN EJECUTIVA
DE ADMINISTRACIÓN JUDICIAL].
Irretroactividad. 1996 08 01 De la ley 16 de 1985. [Corte
Constitucional, sentencia C-336 de 1996 08 01].
Junta Administradora. 1997 02 13 Proporcionalidad de las
medidas que puede adoptar. Las atribución de proteger los jardines
y, en general, todos los bienes de la copropiedad, debe ejercitarse
dentro de cierta racionalidad, de modo que la medida adoptada
guarde proporcionalidad con la finalidad y la utilidad que se busca, sin
que sea admisible que ella pueda llegar a crear una situación de
peligro o a generar un eventual perjuicio contra los miembros de la
copropiedad. [Corte Constitucional, Sentencia T-070 de 1997 02 13].
LEASING. 2017 04 21 Habitacional. La regulación de esta figura
comercial se encuentra consagrada en el Libro 28 de la Parte 2 del
Decreto 2555 de 2010, que de acuerdo con el artículo 2.28.1.3.1 del
mismo decreto se establece que el bien entregado en leasing
habitacional debe ser de propiedad de la entidad autorizada que actúe
en calidad de leasing, durante el término del contrato, y en el caso de
regímenes de propiedad horizontal al ser la entidad financiera la
propietaria del bien inmueble es esta la llamada a ejercer en la
asamblea general de propietarios, los derechos que le asisten en tal
calidad, aunque ello no impide que faculte al locatario para que la
represente en las reuniones de copropietarios en las condiciones que
se definan en el poder. [Superintendencia Financiera de Colombia,
Concepto 29326 de 2017.04.21].
Ley 1480 de 2011 10 12 “Por medio de la cual se expide el Estatuto
del Consumidor y se dictan otras disposiciones”. 2012 10 31
Demanda de inconstitucionalidad en contra del artículo 80.
SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD, INSOLVENCIA DE
PERSONAS NATURALES NO COMERCIANTES Y
CONTROVERSIAS RELACIONADAS CON VIOLACIONES AL
RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN NORMAS DE
CONVIVENCIA. Se resolvió: “Declarar INEXEQUIBLES las
expresiones “saneamiento de la propiedad, insolvencia de personas
naturales no comerciantes y controversias entre copropietarios
relacionadas con violaciones al régimen de propiedad horizontal en
_______________________________ 27 _______________________________
normas de convivencia, así como en todos los asuntos en que la ley
haya permitido o permita a otras autoridades administrativas el
ejercicio de funciones jurisdiccionales” del artículo 80 de la ley 1480
de 2011”. [Corte constitucional, sentencia de C-896 de 2012 10 31].
Ley 675 de 2001 “por medio de la cual se expide el régimen de
propiedad horizontal”. 2004 02 24 Demanda de
inconstitucionalidad contra el inciso primero del artículo 30
sobre la determinación de intereses. Carácter supletivo de
disposiciones del Código Civil y Código de Comercio cuando no
se ha fijado uno inferior por la Asamblea con base en el régimen
normativo especial. La Corte ha puesto de presente que en materia
de propiedad horizontal se está en presencia de un régimen normativo
especial cuyo objeto es regular una forma de dominio en la que
concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y
derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes
comunes, con miras a la obtención de un fin constitucional, a saber,
“garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles
sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”. [Corte
Constitucional, Sentencia C-153 de 2004 02 24].
Ley 675 de 2001 “Por medio de la cual se expide el régimen de
propiedad horizontal.”. 2002 04 16 Demanda de
inconstitucionalidad contra el artículo 64, parcial. Espacio
Público y Cerramientos. El concepto de espacio público constituye
una expresa limitación a la propiedad privada, en general, y a la
propiedad horizontal, en especial, pues ésta es una forma de
organización de la propiedad privada que tiene plena eficacia sólo en
la medida en que las limitaciones a la libertad de circulación, y a otros
derechos, generadas por los sistemas de cerramiento y control de
ingreso que se desprenden de la figura jurídica de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas no invadan el espacio público ni excluyan de
su goce a los habitantes que no pertenecen a dichas unidades.
El cerramiento del espacio público por parte de un grupo de
propietarios privados para su beneficio particular representa, prima
facie, una afectación permanente y grave del espacio público. Dicho
cerramiento se traduce en la práctica en la apropiación de una
porción del espacio público por unos particulares y en la
consecuente exclusión del resto de los habitantes del acceso a
un espacio destinado por mandato constitucional al uso común.
Condicionar la posibilidad del cerramiento a una autorización
administrativa, sin señalar criterios que impidan dicha apropiación y
_______________________________ 28 _______________________________
exclusión, resulta insuficiente para proteger los bienes
constitucionalmente garantizados. [Corte Constitucional, Sentencia C-
265 de 2002 04 16].
Ley 675 de 2001 08 03. 2018 12 29 “Por medio de la cual se expide
el régimen de propiedad horizontal”. Ineficacia. En esta fecha fue
expedida la Ley y publicada en el Diario Oficial No. 44.509 de 2001 08
04. Conforme a su artículo 87, comenzó a regir desde su publicación
y derogó expresamente las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de
1998, así como todos los decretos que fueron expedidos para
reglamentarlas.
La Ley 675 de 2001 precisó en su artículo 86, que a partir de su
publicación, todas las propiedades horizontales se rigen por esta
norma y que las PH, que no modificaron en lo pertinente, sus
reglamentos internos en el plazo otorgado, automáticamente el texto
de la Ley quedó incorporado a dichos reglamentos. Además de lo
anterior, desde el 4 de agosto de 2001, todas las decisiones que se
hayan tomado en contrario a la Ley 675, SON INEFICACES.
Conforme a la Sentencia C-488 de 2002 06 26, los únicos inmuebles
que podían regirse por una reglamentación anterior fueron los edificios
y conjuntos que el 4° de agosto de 2001 habían sido constituidos como
propiedad horizontal mediante el registro de la escritura pública,
contentiva del reglamento de copropiedad y de los documentos a que
hacen referencia los artículos 4° y 6° del Decreto 1365 de 1986, salvo
que sus copropietarios, convengan regirse por las disposiciones de la
Ley 675 de 2001 y modifiquen sus estatutos; por ello, se resolvió
“Declarar EXEQUIBLE la expresión “y tendrán un término de un (1)
año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos,
prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno
Nacional” contenida en el inciso primero del artículo 86 de la Ley 675
de 2001, en el entendido que estas modificaciones deben hacerse
conforme a las disposiciones de los reglamentos de propiedad
horizontal existentes en el momento de la vigencia de esta ley.” Y
“Declarar EXEQUIBLE la expresión “Transcurrido el término previsto
en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las
modificaciones señaladas”, en el entendido que esta disposición se
aplica exclusivamente a las normas de orden público contenidas en
esta ley.”. El texto de la ley se puede consultar aquí.
Ley 675 de 2001 08 03“por medio de la cual se expide el régimen
de propiedad horizontal”. 2018 12 29 Comentarios al título. Leer
_______________________________ 29 _______________________________
aquí:https://mega.nz/#!TyQiWCrD!B9FpoKIlvBHddwqLlDOnHb1zH9
wzIWPS5HgcC_qNIjk
de propiedad horizontal”. 2018 12 29 Comentarios al artículo 30.
En su inciso segundo y parágrafo, permite a la administración publicar
el nombre de los propietarios que se encuentren en mora. Esta
publicación realmente es un constreñimiento que desde mi punto de
vista viola los derechos constitucionales de estas personas y los
expone sin el debido proceso al escarnio público como sanción para
presionarla a pagar. Es lamentable que una ley autorice estos
procedimientos. [Leer más
https://mega.nz/#!HyoRXQ7B!ay4l34RWqsXS_oeX4AUVJ6vedyYDK
G68OPqBciN70AM]. Respecto a este tema, sugiero apoyar la
interesante demanda de inconstitucionalidad en contra del inciso 2°
del artículo 30 y el numeral 1° del artículo 59 de la ley 675 de 2001,
presentada por las abogadas Ana María Sánchez Quintero, en calidad
de Supervisora de la Clínica Jurídica de Interés Público de la
Universidad del Rosario. Ana Lucía Rodríguez Mora, Angie Daniela
Yepes García y Natalia Rodríguez Álvarez, ciudadanas en ejercicio,
en calidad de miembros activos del Grupo de Acciones Públicas, la
cual se puede descargar aquí:
http://www.corteconstitucional.gov.co/secretaria/archivo.php?id=6163
de propiedad horizontal”. 2002 07 10 Demanda de
inconstitucionalidad contra los artículos 3, 25 y 37 (parciales). Se
corrige la Sentencia C-522, en el sentido de que la expresión
“parágrafo”, corresponde a “párrafo”. El párrafo 2° del artículo 37
de la Ley 675 de 2001, se declara EXEQUIBLE en el entendido que
cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de
cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de
propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones
de contenido económico conforme a lo expresado en la parte
motiva de la sentencia. ASAMBLEA GENERAL DE
COPROPIETARIOS-Amplitud y difusión con previa antelación-
Distinción al votar decisiones económicas de las que no lo son-
Metodología para el desarrollo-Participación de moradores-Voto de
cada propietario equivalente al porcentaje del coeficiente de
propiedad-Voto porcentual-Criterio de coeficiente de copropiedad
horizontal-Definición de relaciones internas y no vinculación directa
con interés social o utilidad pública. COMUNIDAD POLÍTICA Y
_______________________________ 30 _______________________________
COMUNIDAD SOCIAL-Dimensiones diferentes del rol que
desempeña un individuo-Distinción define nivel de intervención del
Estado-Distinción es garantía para ejercicio de derechos y fuente de
participación para integrar formas de gobierno-Debate sobre los
derechos y legitimidad de una forma de gobierno. DERECHOS
POLÍTICOS-Límites y garantías de ciudadanos-Garantías en órbitas
distintas a estrictamente políticas-Fuente de legitimidad. PRINCIPIOS
DE IGUALDAD Y PARTICIPACIÓN DEMOCRÁTICA-Relación
estrecha. RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Derechos y
deberes de copropietarios con base en criterio de coeficiente de
propiedad-Desarrollo de relación existente entre copropietarios-
Distinción en compromiso de derechos en relación comercial y de
vivienda-Mayor cuota de sostenimiento por mayor coeficiente-
Objeto de la ley y del contenido-Participación porcentual conforme al
coeficiente de propiedad-Poder de disposición restringido y específico
de la organización administrativa-Sistema de voto ponderado en toma
de decisiones-Un voto por cada unidad privada en decisiones que no
comprometen el patrimonio y más. [Corte Constitucional, Sentencia C-
522 de 2002 07 10].
inconstitucionalidad contra los artículos 3° (parcial), 20, 21, 22,
45, 46, 56, 59 (parcial) y contra el Capítulo XIII.
ASAMBLEA-Quórum deliberatorio, decisorio y mayorías para
decisiones. JUNTA ADMINISTRADORA-Integración por propietarios
y moradores. EXPENSAS NECESARIAS EN EDIFICIO O
CONJUNTO DE USO COMERCIAL O MIXTO-Asunción de expensas
necesarias por bienes comunes-Sectores y módulos de contribución.
No todas las expensas necesarias originadas en los bienes comunes,
son necesariamente asumidas por todos los copropietarios, pues,
como lo ordena la disposición que se acaba de transcribir, en los
edificios o conjuntos de uso comercial o mixto se debe prever la
existencia de "bienes y servicios comunales que no estén destinados
al uso y goce general de los propietarios”. En relación con ellos, las
expensas necesarias estarán a cargo exclusivo de los propietarios de
los bienes privados del respectivo sector, quienes los sufragarán de
acuerdo con los módulos de contribución respectivos. Esta regla
busca proteger a aquellos propietarios que, por la naturaleza,
destinación, o localización de su unidad privada, no se ven
_______________________________ 31 _______________________________
beneficiados con el uso y goce de ciertos bienes o servicios comunes.
[Corte Constitucional, Sentencia C-738 de 2002 09 11].
inconstitucionalidad contra el artículo 29, inciso 4º. -Concepto de
derecho de dominio o propiedad, elementos y titularidad –Constitución
-Exigencia de paz y salvo para transferencia de dominio -Forma
especial de dominio -Órgano de dirección de la PH –Regulación -
Representación legal y administración. [Corte Constitucional,
Sentencia C-408 de 2003 05 22].
inconstitucionalidad contra el parágrafo 1º del artículo 16. Norma
acusada no lo decreta el impuesto predial, sino que fija un parámetro
general, fijando pautas, regulaciones y orientaciones generales y
dejando en manos de las autoridades municipales la fijación,
administración, recaudo y control del mismo. Además se estudia la
naturaleza jurídica de la PH y su alcance, el concepto de comunidad
y titularidad de la propiedad en común. [Corte Constitucional,
Sentencia C-944 de 2003 10 15].
inconstitucionalidad contra el artículo 50, inciso primero, parcial.
DERECHO DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA-Alcance y
características jurídicas, no circunscritas únicamente al campo
electoral. De las normas superiores sobre las que se edifica la
democracia participativa, se infiere que el derecho de participación de
todas las personas no se circunscribe al ámbito electoral, sino que
permea todos los ámbitos públicos, privados, sociales, familiares y
comunitarios, en los cuales se han de tomar decisiones que afectan a
toda la comunidad, como sucede con las decisiones adoptadas al
interior de una copropiedad.
La participación, así como el resto de los derechos fundamentales
consagrados en la Constitución Política, no es un derecho absoluto,
pues el mismo admite modulaciones cuya precisión le corresponde al
legislador, a quien le compete a través de instrumentos democráticos
seleccionar entre las opciones normativas que surgen de la Carta
Política, las que desarrollen de mejor manera el derecho en cuestión,
sin que resulten irrazonables o desproporcionadas.
_______________________________ 32 _______________________________
La designación del administrador por el consejo de
administración cuando este exista, no desconoce el derecho de
participación de todos los copropietarios, pues son ellos precisamente
los que en asamblea general han elegido a sus integrantes de entre
los propietarios de las unidades privadas respectivas, para que en
cumplimiento de las atribuciones que les confiere la ley y el
reglamento nombren al administrador, creando con ello un
procedimiento razonable que permita la agilización en la toma de
decisiones. La eficiencia y la eficacia no son sólo principios
predicables de la función administrativa del orden estatal, son, en
concepto de la Corte, principios de ineludible aplicación en todas los
escenarios en los que hayan de adoptarse decisiones que afectan los
intereses de una copropiedad, en donde se hace indispensable que
los principios en cuestión irradien todas las decisiones de suerte que
se aseguren la convivencia pacífica y la vigencia de un orden justo.
[Corte Constitucional, sentencia C-127 de 2004 02 17].
inconstitucionalidad contra los artículos 13, 20, 28, 32 y 46
(parciales). DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES.
INHIBICIÓN-Por ausencia de cargo de inconstitucionalidad.
Esta Corporación, ha manifestado que el mismo supone que el
ciudadano demandante formule siquiera un cargo de
inconstitucionalidad. Lo anterior se logra, señalando con claridad,
certeza, especificidad, pertinencia y suficiencia, las razones por las
cuales estima que la ley o el precepto acusado vulnera el
Ordenamiento Superior. De no atenderse tal exigencia, no es viable
un pronunciamiento de fondo por parte de la Corte Constitucional,
circunstancia que da lugar a un fallo inhibitorio. [Corte Constitucional,
Sentencia C-176 de 2004 03 02].
inconstitucionalidad contra el inciso tercero del artículo 29.
EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Participación y Solidaridad
del pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario.
Exigencia de paz y salvo por notario en transferencia de dominio.
Dado que es la Ley la que establece en este caso la solidaridad entre
el vendedor y el adquirente del bien privado sometido a propiedad
horizontal es claro que la misma ley es la que sirve de fundamento a
la obligación que así surge para el nuevo propietario. Dicha
_______________________________ 33 _______________________________
solidaridad, encuentra a su vez fundamento en la necesidad de
proteger la copropiedad como tipo especial de dominio, por lo que
resulta claramente razonable que el Legislador la establezca como
una manera de asegurar el cumplimiento de las obligaciones de los
copropietarios. [Corte Constitucional, Sentencia C-376 de 2004 04
27].
inconstitucionalidad contra los artículos 38 y 50 (parciales).
Mecanismos de elección del Administrador por el Consejo de
Administración. [Corte Constitucional, Sentencia C-474 de 2004 05
18].
inconstitucionalidad contra los artículos 3° (parcial) y 25 numeral
3°. PROPIEDAD PRIVADA-Deber de regulación por el Estado.
EXPENSAS COMUNES y COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. De
conformidad con los artículos 1, 2°, 58 y 150 de la Carta, la potestad
del Legislador es amplia para regular y establecer los mecanismos
que definan la manera de acceder al derecho a la propiedad privada,
así como sus contenidos, transferencia y límites.
El derecho a la propiedad horizontal puede definirse como una forma
de dominio individual sobre un bien, que se acompaña además del
dominio colectivo sobre ciertos bienes denominados comunes, que
son necesarios para el ejercicio efectivo del derecho individual.
La Ley 675 de 2001 podía optar por establecer como regla para
determinar el pago de las expensas comunes un criterio de
proporcionalidad al área de cada inmueble, diferente a otros criterios
posibles, y conforme al cual a mayor copropiedad individual
corresponden mayores erogaciones en gastos comunitarios, bajo el
supuesto de la mayor capacidad de contribución en las expensas
comunes. Este criterio resulta razonable desde la perspectiva de las
atribuciones del legislador, porque desarrolla el derecho a la
propiedad horizontal asegurando su viabilidad práctica y responde a
los intereses comunitarios que subyacen a este tipo de propiedad.
Esa diferenciación está fundada en la existencia de situaciones
fácticas diversas, desde un punto claramente relevante, en la medida
en que no todos los miembros de una propiedad en régimen horizontal
tienen inmuebles que ocupen exactamente la misma área. En esas
condiciones, y acorde con el principio clásico del derecho, según el
_______________________________ 34 _______________________________
cual lo accesorio sigue a la suerte de lo principal, es razonable
establecer que las contribuciones al mantenimiento de la propiedad
común se funden en características de los inmuebles privados, como
lo hace la figura del coeficiente de propiedad, que precisamente se
calcula como una proporción entre el área privada y el área total del
edificio o del conjunto. [Corte Constitucional, Sentencia C-782 de 2004
08 18].
inconstitucionalidad contra el artículo 48 (parcial). Proceso
ejecutivo con base en el certificado expedido por el
administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional.
El artículo demandado se ocupa de regular lo referente a la acción
ejecutiva dirigida a obtener judicialmente el pago de las expensas por
los deudores morosos o retardados, y dispone que en tales procesos
sólo podrán exigirse por el juez competente, como anexos a la
respectiva demanda: (i) el poder debidamente otorgado; (ii) el
certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica
demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta
calidad; (iii) el título ejecutivo contentivo de la obligación que será
solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún
requisito ni procedimiento adicional y (iv) copia del certificado de
intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el
organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento
que autorice un interés inferior. [Corte Constitucional, Sentencia C-
929 de 2007 11 07].
de propiedad horizontal”. 2008 07 01 Artículo 36. Administración
de la copropiedad. Conforme a la ley, la administración de ninguna
manera puede extenderse a las áreas privadas, pues su función
únicamente recae sobre las áreas comunes.
La administración desborda el campo de sus atribuciones cuando
obstaculiza o impide a los habitantes de las unidades ejercer los
derechos individuales que les corresponden.
La libertad de escoger mecanismos pacíficos para solucionar
conflictos no puede contrariar la Constitución, pues esta vincula a los
particulares y no es viable que realicen limitaciones arbitrarias de los
derechos fundamentales, pues de acuerdo con el numeral 1º del
artículo 95 de la Constitución toda persona "debe respetar los
derechos ajenos y no abusar de los propios" y esto significa, que
_______________________________ 35 _______________________________
los derechos no son absolutos sino que encuentran límites y
restricciones en los derechos de los demás.
Los reglamentos internos de una propiedad horizontal deben respetar
la Constitución y los derechos constitucionales fundamentales, los
cuales prevalecen sobre las relaciones jurídicas emanadas de la
propiedad horizontal.
Las Juntas Administradoras y los demás órganos de la copropiedad
no pueden contrariar el principio de la dignidad humana, el cual es una
condición para el ejercicio de la libertad y la seguridad, ni están
facultadas para impedir la satisfacción mínima de las condiciones de
existencia vital para los habitantes.
Téngase presente la posible tipificación del delito de constreñimiento
ilegal.
Sobre estos aspectos la Corte constitucional mediante sentencia T-
661 de 2008 07 01 se pronunció así:
“(...)la dirección y administración corresponde a la Asamblea General
de Copropietarios, al Consejo de Administración y al Administrador del
Conjunto,4 cada uno de los cuales tiene asignadas funciones
diferentes pero de colaboración mutua, cuya misión consiste, en
últimas, en velar por la armónica y sosegada convivencia de los
residentes en un mismo conjunto o edificio. Al respecto esta
Corporación ha señalado:
“Tal como lo dispone la Ley 675 de 2001, una vez constituida legalmente la
propiedad horizontal, surge una persona jurídica conformada por los
propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es administrar
en forma oportuna y eficaz los bienes y servicios comunes, así como
manejar los asuntos de interés común y hacer cumplir la ley y el reglamento
de propiedad horizontal (art.32).”5
Como se desprende de la normativa aplicable y de la jurisprudencia
desarrollada sobre la materia, el papel que desempeñan los órganos
de dirección y administración de los inmuebles sometidos al régimen
de propiedad horizontal está ligado especialmente al manejo
responsable de las áreas comunes, por supuesto que sin perder de
vista la prudente utilización que de las áreas privadas corresponde a
los residentes y la posibilidad de adoptar correctivos para garantizar
la tranquilidad de todos los moradores. En la Sentencia T-470 de 1999
la Corte explicó que: “la Administración de un centro residencial, cuya
4
Artículo 36 de la Ley 675 de 2001.
5
Sentencia C-127 de 2004, MP. Alfredo Beltrán Sierra. La Corte declaró exequible el artículo 50
(parcial) de la Ley 675 de 2001, relativa a la facultad que tiene el Consejo de Administración para
nombrar al administrador en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
_______________________________ 36 _______________________________
función únicamente recae sobre las áreas comunes y de ninguna
manera puede extenderse a las privadas, desborda el campo de
sus atribuciones cuando obstaculiza o impide a los habitantes de las
unidades de aquél ejercer los derechos individuales que les
corresponden.” 6
Por tanto, los organismos de administración tienen la facultad de
decidir cuales son las medidas que adoptarán en orden a garantizar
la seguridad, existencia y conservación de las zonas comunes de la
propiedad horizontal, sin embargo, esta libertad de escogencia de
mecanismos pacíficos para solucionar los conflictos no puede
contrariar la Constitución, pues el artículo 4º de la Carta dispone que
aquella es "norma de normas” y como tal vincula no sólo a todas las
autoridades públicas sino también a los particulares. Por
consiguiente, es legítimo que la administración de las propiedades
horizontales procuren encontrar fórmulas que resuelvan la
diferencia, evitando así la judicialización de todas las
actuaciones de la sociedad, pero no es viable que se realice una
limitación arbitraria de derechos fundamentales.
De ahí que, si bien un derecho subjetivo le da al titular un poder de
actuación para la satisfacción de sus intereses, esto no autoriza a que
se ejercite de forma contraria a su finalidad o sin un propósito legítimo
que lo autorice, pues de acuerdo con el numeral 1º del artículo 95
de la Constitución toda persona "debe respetar los derechos
ajenos y no abusar de los propios". Esto significa que los
derechos no son absolutos sino que encuentran límites y
restricciones en los derechos de los demás y en la primacía del
orden justo, los cuales deben ser interpretados de tal forma que
hagan compatibles el ejercicio y la protección de los derechos que se
ejercen conforme a la ley y a la Constitución. En consecuencia, el
sometimiento al derecho de otra persona no significa que aquella
pueda dañar ilegítima e injustamente los derechos constitucional y
legalmente protegidos, pues en el Estado de Derecho la
jerarquización de normas constituye un elemento indispensable para
el respeto de los derechos individuales.
En consecuencia, los reglamentos internos de una propiedad
horizontal deben respetar la Constitución y los derechos
6
Sentencia T-470 de 1999, MP. José Gregorio Hernández Galindo. La Corte concedió el amparo a
una persona quien la administración le había impuesto, como sanción por haberse visto involucrado
en una riña, la expulsión del conjunto, por cuanto encontró que la medida era irrazonable y
desproporcionada.
_______________________________ 37 _______________________________
constitucionales fundamentales, los cuales prevalecen sobre las
relaciones jurídicas emanadas de la propiedad horizontal.
En este orden de ideas, podemos concluir que las Juntas
Administradoras y los demás órganos de la copropiedad no
pueden contrariar el principio de la dignidad humana, el cual es
una condición para el ejercicio de la libertad y la seguridad, ni
están facultadas para impedir la satisfacción mínima de las
condiciones de existencia vital para los habitantes, están sujetos
a ciertos parámetros constitucionales y legales entre los cuales
sobresale el respeto a los derechos fundamentales de los residentes.
Como lo ha venido sosteniendo de tiempo atrás esta Corporación, “si
bien las Asambleas de Copropietarios gozan de ciertas competencias
para la consecución del interés general, las cuales puede desempeñar
directamente o delegar en el Consejo de Administración, también lo
es que el ejercicio de tales atribuciones debe ajustarse a la
Constitución. En igual sentido, es preciso que la ejecución de las
competencias que la ley, los reglamentos de propiedad horizontal, o
por delegación de la Asamblea le sean acordadas al Consejo de
Administración, se ajuste al Texto Fundamental.”[4] (Los subrayados
destacados en color, no son del texto original).
inconstitucionalidad: del artículo 33 (parcial). IMPUESTO DE
INDUSTRIA Y COMERCIO-Hechos gravables en el impuesto de
industria y comercio no predicables de la persona jurídica de la
propiedad horizontal. El artículo 33 de la Ley 675 de 2001 atribuye
la condición de no contribuyente a las personas jurídicas originadas
en las constituciones de propiedad horizontal, “en relación con las
actividades propias de su objeto social” [Corte Constitucional,
Sentencia C-812 de 2009 11 18].
de propiedad horizontal”. 2013 05 29 Interpretación de los
artículos 5 y 46. La Corte resolvió ordenar dejar sin valor ni efecto
una sentencia de la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito
Judicial de Bucaramanga, debido a que “El parágrafo primero del
artículo 5° de la Ley 675 de 2001, literalmente dispone: “En ningún
caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de
propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas
contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.”
[Resaltado a propósito].”. [Corte Suprema de Justicia-Sala de
_______________________________ 38 _______________________________
Casación Civil y Agraria, Sentencia de 2013 05 29, M.P. Dr. ARIEL
SALAZAR RAMÍREZ, ID: 244297, N° de proceso o expediente T
11001-02-03-000201301090-00,
http://190.217.24.58/sentencias/tutelas/2013/civil/dr.ariel%20salazar
%20ram%C3%ADrez/mayo/t-11001020300020130109000(29-05-
13).doc].
inconstitucionalidad contra el Artículo 33. CALIDAD DE NO
CONTRIBUYENTE EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-
Inhibición para pronunciarse sobre expresión “en relación con las
actividades de su objeto social” contenida en Artículo 33 de Ley 675
de 2001. [Corte Constitucional, Sentencia C-514 de 2013 07 31].
Ley 675 de 2001“Por medio de la cual se expide el régimen de
propiedad horizontal.”. 2002 05 02 Temas: Demanda de
inconstitucionalidad en contra de los artículos 1, 3, parcial, 32,
parcial, 37, parcial, 39, parcial, 42, parcial, 43, parcial, 44, parcial,
45, parcial, 47, parcial, 49, parcial, 50, parcial, 51, parcial, 53,
parcial, 58, parcial, 59, parcial, y 62. -Naturaleza jurídica-Referencia
histórica y razón de ser del régimen de propiedad horizontal-Teorías
jurídicas sobre pertenencia y titularidad de bienes comunes-
Pertenencia y titularidad de bienes comunes-Nacimiento de derecho
de dominio sobre bienes comunes-Propietario comparte con otros
titularidad sobre bienes comunes-Composición de bienes comunes-
obligaciones-Límites al ejercicio de la propiedad-Sujeción a la
Constitución-Los titulares de propiedad en común son los propietarios
de unidades privadas-Decisiones de la asamblea general de
propietarios sobre derecho de dominio sobre áreas y bienes comunes.
Desde su regulación legal, el derecho de dominio sobre los bienes
comunes nace directamente del derecho que adquirieron los
propietarios de los bienes privados. Es decir, de la propiedad de los
bienes privados deviene el derecho de dominio de los bienes
comunes, con todas las consecuencias que ello significa.
No hay ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en
común son los propietarios de las unidades privadas del edificio o
conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. En
consecuencia, sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en
conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las
decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y
los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones
_______________________________ 39 _______________________________
corresponden a la forma que consideren más eficiente para
administrar tales bienes y las sanciones a imponer a quienes
incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en
conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad,
con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la
Constitución y la ley.
Quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad
horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por
decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las
autoridades internas, casos estos en los cuales no puede privárseles
del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resolución, como
tampoco negárseles la posibilidad de ser oídos antes de que se
adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto
puedan afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por
intermedio de representantes suyos y con sujeción al reglamento de
propiedad horizontal que no podrá conculcar o hacer nugatorio este
derecho. [Corte Constitucional, Sentencia C-318 de 2002 05 02].
Licencias. 2017 08 10 De urbanismo y construcción. Las
prorrogadas en los actos administrativos demandados, desconocieron
la licencia Urbanística 0269 de 1986, ante lo cual el apoderado de la
sociedad considera que se debió tener en cuenta el Plan de
Organización Territorial expedido por el Concejo Municipal. En la
Escritura Pública se refirió que la construcción del condominio se
realizó de acuerdo con la Licencia mencionada. Así mismo, se
consignó el Reglamento de Copropiedad y Administración del
condominio. En este reglamento de copropiedades aplicable y de
obligatorio cumplimiento para la totalidad del condominio, se
reglamentó el funcionamiento del mismo. En la Escritura Pública se
transmitió a título de compraventa a favor de la sociedad, el derecho
de dominio y la posesión que tiene en propiedad horizontal sobre el
lote de terreno identificado con el No. 31 del condominio. Así las
cosas, si el Lote No. 31, hace parte del condominio, está sometido a
su régimen de copropiedad. Las licencias de urbanismo y de
construcción otorgadas a la sociedad urbanizadora, desconocieron el
reglamento de copropiedad que rige el condominio del cual el Lote No.
31 hace parte, ya que el uso aprobado para la obra es de vivienda
multifamiliar, desconociendo que el uso para todo el condominio sería
permisible el uso unifamiliar exclusivamente. Adicionalmente, no se
encuentra acreditado que se haya modificado el reglamento de
copropietarios, bajo la obtención del voto afirmativo de propietarios
_______________________________ 40 _______________________________
que representen no menos del 80% de las unidades en que está
dividido el condominio, y que dicha modificación haya sido elevada a
Escritura Pública; modificación consistente en la permisión del uso de
vivienda multifamiliar. [Tribunal Administrativo de Cundinamarca
Sección Primera Expediente 25307 33 33 001 2014 00504 01 de
2017.08.10, M.P. Claudia Elizabeth Lozzi Moreno}. Temas: Lote.
Condominio. Régimen de copropiedad].
Manual. 2008 07 01 De Convivencia. Inaplicación cuando contraria
la Constitución. [Corte Constitucional, Sentencia T-661/08].
Normatividad. 1948 04 21 Decreto 1286 de 1948 04 21. La primera
norma dictada en Colombia sobre propiedad horizontal, fue el Decreto
1286 de 1948 04 21 convertido en la Ley 182 de diciembre de 1948 y
posteriormente se dictó la Ley 16 de 1985, hasta llegar a la actual Ley
675 de 2001.
Normatividad. 2002 06 26 En las normas anteriores, aspectos que
configuran el esquema de propiedad regulado-Ampliación de
relaciones de concurrencia-Derecho sobre los bienes privados-
Facultades y obligaciones de los copropietarios y de las asambleas
respecto de unidades independientes-Destinación y uso de unidades
independientes-Propiedad de bienes comunes es accesoria a
titularidad sobre bienes privados-Derecho sobre los bienes comunes-
Facultades y obligaciones de copropietarios y de asamblea respecto
de bienes comunes-Bienes comunes no esenciales-Bienes comunes
de uso exclusivo-Contribución con el pago para uso de bienes
comunes-Esquema que amplía la comunidad de intereses a aspectos
individuales-Enajenación y cesión de unidades independientes-
Término de adecuación de reglamento a nuevas previsiones legales-
La no adopción de reformas en término señalado se entenderán
incorporadas en el reglamento-Sujeción a nueva normatividad en
aspectos que no desfiguren facultades adquiridas ni impongan nuevas
obligaciones y cargas-Modificación de reglamento conforme a
disposiciones de reglamentos de propiedad existentes en el momento
de vigencia de ley-Incorporación de nuevas disposiciones transcurrido
el término sin que se hubiesen efectuado modificaciones y otros temas
más. [Corte Constitucional, Sentencia C-488 de 2002 06 26].
Nulidad. 2017 08 15 Efectos de la Sentencia de nulidad. La
sentencia de nulidad que recaiga sobre un acto de carácter general,
afecta las situaciones particulares que no se encuentren
consolidadas, esto es, que al momento de producirse el fallo se
debatían o eran susceptibles de debatirse ante las autoridades
_______________________________ 41 _______________________________
administrativas o ante la jurisdicción. [Consejo de Estado Sala de lo
Contencioso Administrativo Sección Segunda, C.P. Sandra Lisset
Ibarra Vélez Expediente 15001 23 33 000 2015 00238 01 (4302-2015)
de 2017 08 15].
Órganos de Administración. 1998 05 26 Cumplimiento de sus
decisiones. El derecho de asociación, entendido como la facultad de
pertenecer o no a determinada agrupación, es un derecho de rango
fundamental y, por ende, susceptible de tutela, cuando el mismo
resulta vulnerado o amenazado, en sus aspectos negativo y positivo.
El ejemplo típico lo constituye el régimen de propiedad horizontal, en
el que la ley busca fijar condiciones de convivencia en una
determinada comunidad que, por sus características, requiere de
quienes la conforman, el acatamiento de normas y decisiones que
buscan la efectividad plena de sus derechos, uno de ellos, el de
propiedad. Las decisiones por los órganos de la PH, son de obligatorio
cumplimiento, siempre y cuando, se tomen en forma democrática, y
no afecten derechos fundamentales, como la intimidad, el libre
desarrollo de la personalidad o el debido proceso, entre otros
derechos. [Corte Constitucional, Sentencia T-247 de 1998 05 26].
Parqueaderos. 1999 10 11 Restricción de ingreso a zona comunal de
parqueo. [Corte Constitucional, Sentencia T-752/99].
Proceso. 1994 05 17 Verbal. Sobre las facultades de la Asamblea de
Copropietarios antes de la expedición de la Ley 675 de 2001. [Corte
Propiedad Horizontal. 2003 07 10 Definición. La Corte
Constitucional mediante Sentencia T-555 de 2003 07 10, definió el
régimen de propiedad horizontal así:
“El régimen de propiedad horizontal, se ha entendido como la
“forma de dominio que implica, por un lado, la propiedad
exclusiva sobre una parte del inmueble bien sea un apartamento,
un piso o un local comercial, y por otro, la propiedad común de
las áreas sociales, necesarias para la existencia, seguridad y
conservación del edificio”
Esta definición fue reiterada en la sentencia T-661 de 2008 07 01, la
cual remite a pronunciamientos en el mismo sentido contenidos en las
Sentencias C-127 de 2004, C-726 de 2000 y T-1149 de 2004.
Pruebas. 2017 08 16 Medios probatorios. Señalan las normas
procesales que toda decisión judicial debe fundarse en pruebas
regular y oportunamente allegadas al proceso, las cuales deben
solicitarse, practicarse e incorporarse al expediente dentro de los
_______________________________ 42 _______________________________
términos y oportunidades señalados por la ley, de manera que el juez
tiene la facultad de no admitir la prueba cuando la misma se allega de
manera inoportuna y además el hecho de que la prueba se aporte en
el término legal, no implica en sí que deba ser tenida en cuenta para
efectos de proferir la sentencia definitiva ya que antes se requiere su
valoración por las reglas de la sana crítica, para efectos de determinar
si es pertinente, conducente y útil al proceso. [Corte Suprema de
Justicia Sala de Casación Civil, Expediente 05697 31 03 001 2007
00115 01 de 2017 08 16, M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo].
Reglamento. 1997 01 30 Características. El contenido del
reglamento de copropiedad no podrá ir más allá de la regulación que
exige el mantenimiento de la comunidad, de aquello que resulte
necesario para su existencia, seguridad y conservación, y con las
limitaciones establecidas en la ley. Esos límites procuran evitar que
en las decisiones que se adopten en la asamblea general de
copropietarios se violen los derechos de las minorías a través de la
votación impositiva de la mayoría. [Corte Constitucional, Sentencia T-
035 de 1997 0130].
Reglamento. 2003 02 21 Casos en que procede la acción de tutela
respecto de reglamentos - Deudor moroso es el propietario no el
arrendatario - Conflictos derivados de la aplicación del
reglamento de propiedad horizontal - Expensas comunes.
La posibilidad de acudir al proceso verbal ante la jurisdicción civil
ordinaria, para dirimir los conflictos suscitados con ocasión de las
decisiones del órgano de administración y representación de un
sistema de propiedad horizontal, no necesariamente determina la
improcedencia de la acción de tutela, pues ella procede si el juez que
la conoce considera que con las medidas adoptadas por las
autoridades particulares se transgreden derechos fundamentales de
los residentes, que exigen e imponen la adopción de medidas
inmediatas de protección.
A través de la acción de tutela, única y exclusivamente se puede
cuestionar la validez de una decisión de una asamblea de
propietarios, en la medida en que con ella se vulneren derechos
fundamentales de los residentes. Por ello, para efectos de controvertir
la interpretación del inciso 1º, del art. 29 de la Ley 675 de 2001, que
sirvió de fundamento para la decisión con la que se encuentra en
desacuerdo el actor, y cuyos efectos de su aplicación no transgreden
derechos de rango constitucional, debe acudirse al proceso verbal
sumario previsto en el parágrafo 1º, numeral 1º del art. 435 del Código
_______________________________ 43 _______________________________
de Procedimiento Civil. [Corte Constitucional, Sentencia T-146 de
2003 02 21].
Reglamento. 2018 07 27 Vigencia. La vigencia del reglamento de
propiedad horizontal rige a partir de la inscripción de la escritura
pública en el Registro de Instrumentos Públicos, sin que esta haya
sido objeto de aclaración, modificación o cualquier otra causal que se
encuentre inmersa en el artículo 9 de la ley 675 de 2001 que llegue
alterar la vigencia del misma. [Superintendencia de Notariado y
Registro, Concepto 2437 de 2018 07 27].
Representante. 1996 08 06 Legal de la copropiedad. La exigencia
de individualización de los copropietarios, puedan obviarse con la
prueba de la representación judicial de la comunidad en cabeza del
administrador. Una vez constatada la legalidad del nombramiento del
representante legal de la comunidad y establecidas sus funciones en
el reglamento, éste válidamente puede proceder a entablar acciones
judiciales y extrajudiciales en defensa de los intereses de la
comunidad. [Corte Constitucional, Sentencia T-345 de 1996 08 06].
Representante. 2015 02 05 Legal de la copropiedad.
Representación judicial conforme a los artículos 32, 50 y 51 numeral
10 de la Ley 675 de 2001, en demanda por daños ocasionados en las
zonas comunes, con ocasión de la construcción de una edificación
contigua. [Corte Suprema de Justicia-Sala de Casación Civil y Agraria,
Sentencia de 2015 02 05, M.P. Dr. JESÚS VALL DE RUTÉN RUIZ
TUTELA, ID: 362370, N° de proceso o expediente T
1100102030002015-00118-00, N° DE PROVIDENCIA: STC861-2015,
http://190.217.24.58/sentencias/tutelas/2015/civil/dr.jes%C3%BAs%2
0vall%20de%20rut%C3%A9n%20ruiz/sentencias/stc861-2015.doc].
Representante. 2016 11 30 Legal de la copropiedad. Derecho al
Debido Proceso. Desconocimiento del régimen de propiedad
horizontal al ordenar la vinculación de todos los copropietarios al
proceso. Ley 675 de 2001 art. 32. En efecto, el artículo 32 de la Ley
675 de 2001 preceptúa que una vez constituida la propiedad
horizontal, «da origen a la persona jurídica conformada por los
propietarios de los bienes de dominio particular», y precisa que su
objeto es «administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios
comunes, manejar los asuntos de interés común…», fin que «sin lugar
a dudas, habilita a la persona jurídica a ejercer actos tendientes a
prevenir o resolver asuntos que interesen y afecten a todos los
copropietarios y que tenga incidencia directa en aquellos bienes y
servicios comunes a los copropietarios». (CSJ STL4551-2015). A su
_______________________________ 44 _______________________________
turno, el artículo 50 ibídem, establece que, «[l]a representación legal
de la persona jurídica y la administración del edificio corresponden a
un administrador designado por la asamblea general de propietarios»,
a quien corresponde entre otras funciones básicas, las de «cuidar y
vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración,
conservación y disposición de los mismos de conformidad con las
facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad
horizontal» y «[r]epresentar judicial y extrajudicialmente a la persona
jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la
necesidad lo exija». [Corte Suprema de Justicia-Sala de Casación
Civil y Agraria, Sentencia TUTELA de 2016 11 30, ID: 525519,
NÚMERO DE PROCESO: T 2500022130002016-00425-01,
NÚMERO DE PROVIDENCIA: STC17409-2016, PONENTE: ARIEL
SALAZAR RAMÍREZ].
Responsabilidad. 2003 03 28 Civil Extracontractual. Obligación
de seguridad impuesta en reglamentos. Indemnizaciones por
concepto de daño emergente y lucro cesante, más intereses
moratorios por falla del servicio de vigilancia en las zonas
comunes. Obligación de garantizar a los copropietarios la
seguridad de sus bienes, tanto en las áreas comunes como en
las privadas o particulares como consecuencia. Responsabilidad
del administrador en la vigilancia de la copropiedad.
Para estos temas, téngase en cuenta que las relaciones que no se
originan en un contrato de naturaleza civil o comercial, sus efectos
jurídicos operan por ministerio de la ley, motivo por el cual el
incumplimiento de una obligación o deber, genera una
responsabilidad directa de carácter extracontractual, conforme a la
regulación contenida en los artículos 2341 y siguientes del C. Civil y
también se debe tener en cuenta que la responsabilidad de las
personas jurídicas por los hechos de sus dependientes, está afincada
en el artículo 2347 del estatuto civil. [Corte Suprema de Justicia-Sala
de Casación Civil y Agraria, Sentencia de 2003 03 28, M.P. Dr. SILVIO
FERNANDO TREJOS BUENO, ID: 224702, N° de proceso o
expediente 7809, N° de providencia 7809,
http://190.217.24.58/sentencias/civil/2003/dr.silvio%20fernando%20tr
ejos%20bueno/autos/s-038-2003%20[7809].doc].
Responsabilidad. 2015 12 21 Del administrador por no cumplir con
su obligación de llevar la contabilidad que administra con todos los
soportes contables que le exige la ley, lo cual está entre las funciones
que le son exigibles. En el evento que el administrador no desee
_______________________________ 45 _______________________________
recibir los documentos contables estos podrán ser remitidos al
consejo de administración y dejar constancia de recibo de los mismos.
Consejo Técnico de la Contaduría Pública, [Concepto 789 de 2015 12
21
http://www.ctcp.gov.co/_files/concept/CTCP_CONCEPT_4511_2015
_789.pdf ]. Regresar
Responsabilidad. 2017 03 30 Por actos individuales de
propietarios. Conforme a la Ley 675 de 2001 todo conjunto o edificio,
luego de conformado, se convierte en persona jurídica cuyo
patrimonio se integra por los bienes comunes y adquiere la obligación
de conservarlos y disponer de ellos de acuerdo a las facultades y
restricciones legales existentes, pero de allí no puede concluirse que
deba responder por los actos individualmente ejecutados por cada
uno de los propietarios de las unidades residenciales. [Tribunal
Superior de Bogotá DC Sala Civil, Expediente 11001 31 03 030 2010
00595 01 de 2017.03.30, M.P. Hilda González Neira].
Responsabilidad. 2018 03 05 Entre habitantes por la realización
de obras que irrogan daños. [Corte Suprema de Justicia Sala Civil,
Sentencia SC-5122018 (11001310301620050015601), de 2018 03
05, M. P. Aroldo Wilson Quiroz].
Retiro. 2000 12 14 De asociado de la copropiedad [Corte
Servicios. 2002 07 25 Comunes. Suspensión siempre que no se
afecten necesidades vitales. [Corte Constitucional, Sentencia T-
568/02].
Solidaridad. 2008 10 09 En materia de cuotas de administración.
Régimen de transición consagrado en la ley 675 de 2001. evolución
legislativa y jurisprudencial. [Corte Constitucional, Sentencia T-972 de
2008 10 09].
Suspensión. 2001 01 31 De servicio de citófono y portería. [Corte
Constitucional, sentencia T-107/01].
Título. 2007 11 07 Ejecutivo. Certificación del Administrador de la
Propiedad Horizontal para el Cobro Ejecutivo.
Para que el certificado que expida el administrador de la propiedad
horizontal cumpla con los requisitos legales para tener el valor legal
de título ejecutivo, debe contener una obligación realmente existente,
pues esa certificación no puede versar sobre hechos ajenos a la
realidad, pues la ley no concede licencia al administrador para que
certifique situaciones contrarias a la realidad; así lo definió la Corte
Constitucional al decidir la demanda del artículo 48 de la ley 675
_______________________________ 46 _______________________________
donde mediante Sentencia con efecto erga omnes C-929 de 2007 11
07, se precisó lo siguiente:
“(…)Es evidente que la norma acusada busca facilitar la expedición del
documento que preste mérito ejecutivo, el cual deberá, en todo caso,
contener una obligación realmente existente.
El correcto entendimiento de la norma, entonces, lleva a concluir que lo que
se pretendió fue permitir que sólo el certificado expedido por el
administrador constituyese título ejecutivo, lo que no implica que esa
certificación pueda versar sobre hechos ajenos a la realidad,(…)”.
(…)
Los apartes acusados no conceden licencia al administrador para que
certifique situaciones contrarias a la realidad, (…) sino que busca facilitar la
expedición de un documento que debe corresponder con la verdad de los
hechos(…)”.
(…)
En efecto, del texto demandado se deduce claramente, que quien juzga la
procedencia del cobro de las expensas no es el administrador del conjunto,
sino el juez de la causa, quien deberá estimar la validez y veracidad de
los documentos que se alleguen al proceso y ordenar las pruebas que
considere conducentes para el esclarecimiento del asunto planteado,
trámite durante el cual el deudor tiene la posibilidad de controvertir los
hechos y elementos probatorios que se alleguen en su contra.
Así las cosas, (…) de su texto no se infiere ningún obstáculo para que el
fallador examine las actas de la asamblea y califique su valor
probatorio, a pesar de que éstas no hagan parte del título
ejecutivo(…)”. (Los subrayados en negrilla, no son del texto original).
Lo determinado por la Corte Constitucional, debe concordarse con lo
previsto en el Código Penal para los delitos de falsedad, fraude
procesal y constreñimiento ilegal, entre las varias conductas punibles
en que puede incurrir el administrador de una propiedad horizontal –
como principal responsable- cuando expide una certificación que no
se ajuste a la realidad de los hechos.
Para adicionar lo anterior, téngase presente que el artículo 45 de la
Ley 675 prevé que todos los propietarios y moradores -entre ellos los
arrendatarios- tienen derecho que se les entregue copia de las actas
de asamblea y establece un procedimiento para aquellos eventos en
los que éstas les sean negadas. [Volver a SU-004]
Tributario. 2015 02 19 Responsable del IVA en el servicio de
parqueadero en la explotación económica de las zonas comunes
/ antinomia jurídica en personas exentas de impuestos
nacionales pero responsables del IVA / principio de equidad y
progresividad tributaria. Ley 675 de 2001, Artículos 32 y 33 /
Estatuto Tributario – Articulo 482; Decreto 1372 de 1992, Articulo
_______________________________ 47 _______________________________
1. Cancelación de la inscripción en el registro nacional de
vendedores. [Consejo de Estado-Sección Cuarta, Sentencia de
2015 02 19, PONENTE: HUGO FERNANDO BASTIDAS BÁRCENAS,
NR: 2081339, 11001032700020070001400, 16473, ACTOR:
EDIFICIO ESPONSIÓN P.H., DEMANDADO: Unidad de
Administración Especial.- dirección de impuestos y aduanas
nacionales DIAN]. Sentencia:
http://anterior.consejodeestado.gov.co/SENTPROC/F110010327000
20070001400sentenciascuarta20150219125539.doc ]. Regresar
Aclaración Sentencia:
20070001400S4PARAADJUNTARACLAR20150424143844.doc
Aclaración:
20070001400S4PARAADJUNTARACLAR20150407095132.doc
Salvamento de Voto
20070001400S4PARAADJUNTARSALV20150327170635.doc
Tributario. 2015 12 02 IMPUESTO PREDIAL. Los bienes comunes
no pueden ser objeto del impuesto predial en forma separada de
los bienes particulares, pues el pago del impuesto sobre cada
bien privado satisface la obligación tributaria sobre los bienes
comunes. [CONSEJO DE ESTADO- SECCIÓN CUARTA, Sentencia
de 215 12 02, NR: 2077399, 25000-23-27-000-2007-90182-01,
18899, PONENTE: CARMEN TERESA ORTIZ DE RODRIGUEZ,
ACTOR: COMPLEJO COMERCIAL CENTRO CHIA P. H.,
DEMANDADO: DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS
NACIONALES–DIAN].
Tributario. 2017 02 24 Régimen cuando se destinan áreas
comunes a actividades industriales y comerciales. En virtud de la
modificación introducida por la Ley 1819 de 2016, son contribuyentes
del régimen ordinario del impuesto sobre la renta y complementarios
las propiedades horizontales cuando estas destinen bienes o áreas
comunes para la explotación comercial o industrial y esto les genera
algún tipo de renta, no obstante esto no será aplicable a las
propiedades horizontales de uso residencial tal como se ha definido
en el Decreto 1794 de 2013 (art. 16). [Dirección de Impuestos y
Aduanas Nacionales, Concepto 1468 100208221 009 de 2017 02 24].
Tributario. 2017 11 23 El Consejo de Estado hace algunas
precisiones sobre el impuesto que debe pagar el servicio de
_______________________________ 48 _______________________________
parqueadero prestado por propiedades horizontales antes de la Ley
1607 de 2012 [Consejo de Estado-Sección Cuarta, Sentencia de 2017
11 23, Mag. STELLA JEANNETTE CARVAJAL BASTO, EDIFICIO
SEGUROS BOLÍVAR CHAPINERO P.H. contra DIRECCIÓN DE
IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES–DIAN, 19445 - 11001-03-
27-000-2012-00028-00].
Tributario. 2018 00 00 Revocatoria concepto 20502 de 2017,
Administradores de propiedad horizontal podrán estar sujetos a
retención por honorarios teniendo en cuenta la calidad del servicio
prestado, no solo del 4%. [DIAN, Oficio 408 de 2018 03 21]. Leer más.
Tributario. 2018 12 21 Impuestos a la renta y complementarios e
impuesto de industria y comercio. Excepto las de uso residencial,
las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad
horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas
comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún
tipo de renta, serán contribuyentes del régimen ordinario del impuesto
sobre la renta y complementarios y del impuesto de industria y
comercio. Leer más aquí:
https://mega.nz/#!DvIkDQRQ!LvCKvJlM802eTmBRFKMf9rv1czf6BR
g3rULVNoysFuY
Zonas. 2005 02 10 Comunes. La facultad para garantizar su custodia
y conservación, no autoriza limitar arbitrariamente los derechos en
cuanto al origen, contenido y manejo de agendas o libros de registro.
[Corte Constitucional, Sentencia T-108 de 2005 02 10].
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