La surface de plancher

Fiche écrite en avril 2014 par Béatrice Péricchi architecte-urbaniste

Introduc�on

La surface de plancher est devenue l’unité de mesure de référence pour le calcul des droits à construire
a�achés à un terrain depuis le 1er mars 2012 suite à l’applica�on de l’ordonnance du 16 novembre 2011
rela�ve à la défini�on des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme. Elle a remplacé
à la fois la surface de plancher développée hors oeuvre brute (SHOB) et la surface de plancher développée
hors oeuvre ne�e (SHON) des construc�ons créées par la loi d’orienta�on foncière du 30 décembre 1967.

L’entrée en vigueur de la référence «surface de plancher» s’inscrit dans la con�nuité d’une volonté poli�que
de simplifica�on du droit de l’urbanisme et d’allègement des démarches administra�ves à accomplir par
l’usager en vue de l’obten�on de droits à construire. Outre la sa�sfac�on du pé��onnaire, le législateur met
également l’accent sur la nécessaire améliora�on énergé�que des bâ�ments et sur le recouvrement de la
taxe d’aménagement à compter de la délivrance de l’autorisa�on d’urbanisme.

C’est ainsi que dans le cadre de la réforme de la fiscalité de l’aménagement, la référence «surface de plancher»
s’affilie à celle de «surface taxable» lors de toute demande d’autorisa�on d’urbanisme, que ce soient une
déclara�on préalable ou un permis de construire. Le principe rappelle d’ailleurs celui de la loi d’orienta�on
foncière de 1967 où la référence à la surface de plancher développée hors oeuvre ne�e était celle u�lisée
dans la fiscalité de l’urbanisme. La no�on de surface de plancher développée hors-oeuvre, qui a été la
référence u�lisée par tous les maîtres d’oeuvre de 1967 à 2012, n’a pas encore totalement disparu en droit,
même si elle est vouée à l’être.

Enfin, dans l’apprécia�on du champ d’applica�on des autorisa�ons d’urbanisme et la détermina�on des cas
de recours à un architecte, la no�on d’emprise au sol complète celle de surface de plancher.

La référence à la surface de plancher est en vigueur depuis deux ans. Il sera intéressant de rappeler les
objec�fs du législateur à l’occasion de sa créa�on, d’expliciter ses règles de calcul de manière pra�que et
pédagogique à l’aide de croquis et de donner un aperçu de son champ d’interven�on.

Les objec�fs du législateur

La loi portant engagement na�onal pour l’environnement du 12 juillet 2010 réaffirme la volonté de l’état de
poursuivre des objec�fs préalablement définis en par�culier :

- l’améliora�on énergé�que des bâ�ments sur le territoire na�onal ;

- la clarifica�on et la simplifica�on du droit de l’urbanisme donnant une meilleure lisibilité du rôle du
pé��onnaire, des collec�vités et des services de l’état dans le processus de délivrance des autorisa�ons
d’urbanisme de même qu’une meilleure sécurité juridique quant à l’octroi de droits à construire.

Béatrice Péricchi Architecte-Urbaniste_La surface de plancher_Avril 2014 P. 1/15

Pour ce faire l’ar�cle 25 de ladite loi préconise en par�culier d’«Unifier et simplifier la défini�on des surfaces
de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme» par voie d’ordonnance. Il donnera lieu à la mise
en applica�on de l’ordonnance du 16 novembre 2011 rela�ve à la défini�on des surfaces de plancher prises
en compte dans le droit de l’urbanisme. La référence à la surface de plancher hors oeuvre devient désormais
obsolète au profit de la référence à la surface de plancher. Le législateur présente ce�e dernière comme plus
facile à appréhender par l’usager mais aussi propice à l’u�lisa�on de procédés éco-responsables. En effet,
selon la nouvelle défini�on, le choix d’une isola�on plus conséquente des murs extérieurs est sans incidence
sur le quota de surface de plancher construc�ble alloué.

La référence à la surface de plancher fédère ainsi l’idée d’une simplifica�on du droit de l’urbanisme au service
des administrés mais aussi le développement de pra�ques professionnelles responsables visant à améliorer
l’efficacité énergé�que des bâ�ments.

Mais comment se définit la surface de plancher et comment la calcule-t-on ?

Les règles de calcul de la surface de plancher

La défini�on de la surface de plancher

La surface de plancher est définie aux ar�cles L. 112-1 et R. 112-2 du code de l’urbanisme :

« Art. L. 112-1 : Sous réserve des disposi�ons de l’ar�cle L. 331-10, la surface de plancher de la construc�on
s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure
à 1,80 m, calculée à par�r du nu intérieur des façades du bâ�ment. Un décret en Conseil d’Etat précise
notamment les condi�ons dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des
aires de sta�onnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques ainsi que, dans les
immeubles collec�fs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habita�on. ».

« Art. R. 112-2 : La surface de plancher de la construc�on est égale à la somme des surfaces de planchers de
chaque niveau clos et couvert, calculée à par�r du nu intérieur des façades après déduc�on :

1. Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres
donnant sur l’extérieur ;
2. Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3. Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4. Des surfaces de plancher aménagées en vue du sta�onnement des véhicules motorisés ou non, y compris
les rampes d’accès et les aires de manoeuvres ;
5. Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habita�on ou pour des ac�vités à
caractère professionnel, ar�sanal, industriel ou commercial ;
6. Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonc�onnement d’un groupe de bâ�ments
ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’ar�cle L. 231-1 du code de la construc�on
et de l’habita�on, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7. Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont
desservis uniquement par une par�e commune ;
8. D’une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habita�on telles qu’elles résultent le cas
échéant de l’applica�on des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des par�es
communes intérieures. »

Béatrice Péricchi Architecte-Urbaniste_La surface de plancher_Avril 2014 P. 2/15

Illustra�ons du calcul de la surface de plancher au regard des disposi�ons des ar�cles
L.112-2 et R.112-2 du code de l’urbanisme

L’ensemble des illustra�ons jointes est extrait de la circulaire du 03 février 2012 rela�ve au respect des
modalités de calcul de la surface de plancher des construc�ons définie par le livre I du code de l’urbanisme.

Les no�ons de clos et couvert

Sont cons�tu�fs de surface de plancher les espaces clos et couverts.

Illustra�on 1
Les terrasses, le balcon, la coursive extérieure
et la toiture terrasse ne sont pas cons�tu�ves
de surface de plancher car ce sont des
surfaces non couvertes et non closes.

Dans l’exemple considéré, la loggia, bien que

couverte, n’est pas cons�tu�ve de surface de
plancher car ce n’est pas un espace clos. Elle
ne dispose d’aucun disposi�f de fermeture
fixe ou amovible .

Illustra�on 2
Est cons�tu�f de surface de plancher un
espace couvert qui peut-être clos par la
présence d’un disposi�f de fermeture
fixe ou non. Ce peut-être une porte,
une fenêtre, une porte-fenêtre mais
aussi un simple volet, une jalousie, un
rideau métallique ajouré ou non, une
persienne, un contrevent voire une toiture
amovible. OUI
Surface de plancher à comptabiliser

Illustra�ons 3 et 4
Le plancher d’un bâ�ment par�ellement clos (3) en raison de l’absence de murs de façade ou encore le
plancher d’une circula�on de type galerie ouverte (4) ne cons�tuent pas de la surface de plancher.

NON
NON
3 4
Béatrice Péricchi Architecte-Urbaniste_La surface de plancher_Avril 2014 P. 3/15
La no�on de nu intérieur

Illustra�ons 5 et 6
La surface de plancher de chaque niveau d’un
bâ�ment se calcule au nu intérieur des façades.
Il est donc fait abstrac�on de l’épaisseur des murs
extérieurs et de l’isola�on périphérique mais aussi
des embrasures des portes et fenêtres donnant
sur l’extérieur. A contrario, les cloisons intérieures
d’aménagement sont cons�tu�ves de surface de
plancher.

Ne pas comptabiliser la surface des embrasures

des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur

Illustra�ons 7 et 8
Les composants de l’enveloppe extérieure du bâ�ment ne cons�tuent pas de la surface de plancher qu’ils
s’agissent de murs porteurs ou non, d’isola�on périphérique, de parois vitrées suspendues, de parements
de fini�on, de piliers isolés dans les murs de fini�on (croquis 8) ou de vide inters��el dans le cas de murs
capteurs ou trombe (croquis 7).

8
7
Béatrice Péricchi Architecte-Urbaniste_La surface de plancher_Avril 2014 P. 4/15
Cas par�culier :

Illustra�on 9
Comme le men�onnent les ar�cles L. 112-1 et R.
112-2 du code de l’urbanisme, «les surfaces de
plancher aménagées en vue du sta�onnement
des véhicules motorisés ou non» sont exclues du
champ d’applica�on de la surface de plancher
d’une construc�on. Elles ont pourtant une
incidence sur les modalités de calcul de la surface
de plancher lorsque le garage (ou le local à vélos)
se trouve mitoyen de l’habita�on. La surface de plancher correspondant à l’emprise du mur ou de la cloison
sépara�ve entre l’habita�on et le garage sera en effet comptabilisée en surface de plancher.

Illustra�on 10
On observe la même par�cularité dans le cas de l’extension d’une habita�on existante. La surface de plancher
créée incorporera l’emprise au sol du mur existant qui devient mitoyen.

La no�on de façade

Elle complète le champ d’apprécia�on du «nu intérieur».

La façade qualifie l’ensemble des parois de pourtour du
bâ�ment créant une barrière physique entre l’intérieur et
l’extérieur.

Illustra�on 11
Sauf cas par�culier, la surface de plancher prise en compte
dans le droit de l’urbanisme s’entend du cumul des surfaces
de plancher prises au nu intérieur des murs d’enveloppe de
la construc�on, que ce�e dernière soit isolée, mitoyenne à
une autre voire dispose d’une typologie par�culière comme
l’inclusion d’une cour intérieure ou pa�o.
Béatrice Péricchi Architecte-Urbaniste_La surface de plancher_Avril 2014 P. 5/15
La no�on de hauteur sous plafond ou sous toiture inférieure ou égale / supérieure à 1,80
mètre
Elle définit un seuil al�métrique à par�r lequel une surface
de plancher est prise en compte dans le cumul des surfaces
de plancher ou pas. Est poten�ellement considérée dans le
décompte, toute surface de plancher dont la hauteur sous-
plafond ou sous-toiture est supérieure à 1,80 mètre.

Illustra�on 12

Au droit des fenêtres de toiture, la hauteur doit être mesu-

rée au niveau de leur embrasure sans prendre en compte
l’épaisseur de la toiture.

Illustra�on 13

Lorsque les combles sont aménageables, seule la surface

de plancher d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80
mètre est prise en compte. Ce�e hauteur s’apprécie à
par�r de la face interne de la toiture.

Illustra�on 14
Si les combles sont déclarées
non aménageables soit du fait de
l’encombrement de la charpente soit
en raison de leur incapacité à supporter
des charges d’habita�on ou d’ac�vité,
leur surface de plancher ne sera pas
comptabilisée, cela indépendamment du
seuil des 1,80 mètre sous-toiture a�eint
ou non.

Illustra�on 15

En ce qui concerne les piscines couvertes (à toiture amovible ou non), la margelle, terrasse ou dallage entourant
le bassin cons�tue de la surface de plancher dès lors que la hauteur sous la couverture est supérieure à 1,80
mètre. En revanche, le bassin quant à lui ne cons�tue pas de surface de plancher.
Béatrice Péricchi Architecte-Urbaniste_La surface de plancher_Avril 2014 P. 6/15
La no�on de plancher, un principe intrinsèque de la surface de plancher d’un bâ�ment

L’évalua�on de la surface de plancher d’un bâ�ment repose sur la no�on fondamentale de plancher. Selon
une approche globale simplifiée, la surface de plancher d’un bâ�ment représente la somme des surfaces
de plancher, mesurées au-dessus des plinthes, de chaque niveau du bâ�ment. Sont ainsi considérés les
planchers des niveaux rez-de-chaussée et étages, les mezzanines mais aussi les combles et les sous-sols,
aménageables ou non. Dans la réalité, de nombreux principes dérogatoires liés à la forme et à la fonc�on des
espaces viennent pondérer l’approche globale, comme évoqués précédemment dans l’ensemble des cas de
figure et illustra�ons jointes. La no�on de plancher n’en reste pas moins le principe fondateur.

Les trémie d’escalier, rampe d’accès intérieure et ascenseur

Afin de poursuivre l’inventaire des cas de figure

pouvant être rencontrés, comment comptabiliser la
surface de plancher d’un niveau N et d’un niveau
N+1 en présence d’un escalier (ce pourrait être aussi
une rampe d’accès intérieure) et d’un ascenseur ?

Illustra�on 16

Premier principe : l’emprise des marches d’escalier,

des éventuels paliers intermédiaires, des ascenseurs
ou encore des rampes d’accès intérieures ne
cons�tuent pas de la surface de plancher.

Deuxième principe : les trémies c’est à dire les ouvertures pra�quées dans le plancher pour perme�re le
passage de l’escalier, de l’ascenseur, de la rampe d’accès intérieure sont exclues de la surface de plancher.

Ajustements à apporter aux deux principes de base pour le calcul de la surface de plancher comme indiqué
sur l’illustra�on 16 :

- l’emprise au sol de l’ascenseur est cons�tu�ve de surface de plancher à son niveau de départ (du fait de
l’existence d’un plancher) et seulement ;
- la projec�on au sol de la volée d’escalier est à déduire de la surface de plancher qui la supporte lorsque le
passage sous la volée est inférieur ou égal à 1,80 mètre.

Ces principes de base et leurs ajustements sont applicables à chaque niveau de plancher.

A noter en revanche que la surface correspondant au vide nécessaire au passage des gaines techniques ou
conduits (cheminées, canalisa�ons,..) intérieurs à la construc�on ne doit pas être déduite de la surface de
plancher à moins qu’elle ne jus�fie un encombrement important (passage d’homme).

Enfin sont exclues également du champ de la surface de plancher les construc�ons ne formant pas de
plancher tels que les pylônes, les bassins (notamment ceux des piscines ou les bassins de décanta�on), les
canalisa�ons extérieures et certains ouvrages de stockage (citernes, silos,…).

Béatrice Péricchi Architecte-Urbaniste_La surface de plancher_Avril 2014 P. 7/15

Les espaces de sta�onnement des véhicules motorisés (ou non) ainsi que leur desserte (aire
de circula�on et de manoeuvre, rampe d’accès) sont exclus du champ d’applica�on de la
surface de plancher

Illustra�on 17

Les véhicules considérés peuvent être des

automobiles ou des caravanes, remorques,
bateaux, avions, deux roues (vélos ou motos),
voitures d’enfants ou de personnes à mobilité
réduite,…

Les sas de sécurité sont par ailleurs assimilés

aux rampes d’accès et sont également exclus du
champ d’applica�on de la surface de plancher.

En revanche, cons�tuent de la surface de plancher toutes les surfaces non exclusivement des�nées au
sta�onnement de véhicules tels que, par exemple les surfaces des locaux de stockage ou des réserves de
matériaux ou produits liés aux véhicules, les lieux d’exposi�on de véhicules...

La no�on d’espace commun servant dans le cas d’un groupe de bâ�ments ou d’un immeuble
autre qu’une habita�on individuelle

Les alinéas 6, 7 et 8 de l’ar�cle R.112-2 du code de l’urbanisme marquent une dis�nc�on entre l’habitat
individuel et l’habitat collec�f du fait de leur divergence fonc�onnelle et l’existence d’espaces communs
servants chez le second qui bénéficie d’un champ dérogatoire étendu lors de l’évalua�on de la surface de
plancher des bâ�ments. Seront ainsi exclues de la surface de plancher d’un groupe de bâ�ments ou d’un
immeuble collec�f :

- les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires à leur fonc�onnement y compris les locaux de
stockage des déchets ;
- les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes des logements, dès lors que ces locaux sont
desservis uniquement par une par�e commune ;

Enfin, dans le cas de logements desservis par des par�es communes intérieures, une réduc�on forfaitaire égale
à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habita�on telles qu’elles résultent des modalités précédemment
évoquées sera appliquée.

Illustra�ons 18 et 19

Les illustra�ons 18 et 19 présentent le cas d’un immeuble mixte d’ac�vité et d’habita�on. Elles récapitulent
des points précédemment évoqués. Ainsi sont exclus du champ d’applica�on de la surface de plancher :

- les murs de façade du bâ�ment ;

Béatrice Péricchi Architecte-Urbaniste_La surface de plancher_Avril 2014 P. 8/15

- l’espace correspondant à la projec�on au sol de la volée d’escalier dès lors que son franchissement est
inférieur à 1,80 mètre ;
- le local vélo (espace commun servant) ;
- le local poubelle (espace commun servant) ;
- les celliers (annexes aux logements desservis par une par�e commune).

Les différences observées entre les deux illustra�ons concernent la subs�tu�on d’un des celliers par une
réserve qui devient l’annexe d’un local commercial existant. Ne s’agissant plus d’une annexe réservée à un
logement et desservie par une par�e commune, sa surface de plancher doit désormais être comptabilisée.
S’ajoute également le dégagement perme�ant son accès mais aussi l’emprise des cloisons séparant ledit
dégagement de la réserve et des celliers, selon la règle où chaque emprise de mur ou de cloison séparant
un espace formant de la surface de plancher d’un espace n’en formant pas est cons�tu�f de surface de
plancher.

18

19

Béatrice Péricchi Architecte-Urbaniste_La surface de plancher_Avril 2014 P. 9/15

Les collatéraux de la surface de plancher
La nouvelle surface de plancher telle que définie aux ar�cles L. 112-1 et R. 112-2 du code de l’urbanisme sert
d’unité de mesure de référence pour le calcul des droits à construire a�achés à un terrain. Elaborée dans un
cadre de simplifica�on du droit de l’urbanisme, son champ d’applica�on est devenu ciblé et par�el. C’est
ainsi que, contrairement à la surface de plancher hors oeuvre qu’elle a remplacée, la surface de plancher ne
couvre plus le champ de la fiscalité de l’urbanisme qui s’apprécie désormais au regard de la ‘‘surface taxable’’.
De la même façon, la no�on ‘‘d’emprise au sol’’ précise le champ d’applica�on des différentes autorisa�ons
d’urbanisme et la détermina�on des cas de dispense de recours à un architecte. Voici un aperçu de ces
différentes no�ons collatérales et complémentaires de la surface de plancher.

La surface taxable

Dans le cadre de la réforme de la fiscalité de l’aménagement et en filia�on directe avec la nouvelle surface
de plancher, le législateur a introduit la no�on de surface taxable. Elle sert d’assie�e au calcul de la Taxe
d’Aménagement (TA) qui est dûe par chaque �tulaire d’une autorisa�on d’urbanisme.

L’ar�cle L. 331-10 du code de l’urbanisme, qui définit la surface taxable, dispose : « La surface de la
construc�on […] s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de
plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à par�r du nu intérieur des façades du bâ�ment, déduc�on faite
des vides et des trémies ».

La surface taxable présente des éléments de défini�on communs à ceux de la surface de plancher que ce
soit la référence à l’ar�cle L. 112-1 ou encore les trois premiers alinéas de l’ar�cle R. 112-2 du code de
l’urbanisme. Elle est en vigueur depuis le 1er mars 2012.

Pour un complément d’informa�on, une circulaire rela�ve à la réforme de la fiscalité de l’aménagement ainsi
que deux fiches de synthèse sur la taxe d’aménagement sont disponibles sur le site internet de la direc�on
technique Territoires et Villes / Cerema :
h�p://www.ou�l2amenagement.certu.developpement-durable.gouv.fr/taxe-d-amenagement-r256.html

L’emprise au sol

La no�on d’emprise au sol a été créée par le décret du 29 décembre 2011 pris pour l’applica�on de
l’ordonnance du 16 novembre 2011 rela�ve à la défini�on des surfaces de plancher prises en compte dans
le droit de l’urbanisme. Ainsi :

« Le décret définit également la no�on d’emprise au sol u�lisée en complément de la surface de plancher
pour déterminer si un projet de construc�on n’est soumis à aucune formalité au �tre du droit de l’urbanisme,
requiert une déclara�on préalable ou doit faire l’objet d’une demande de permis de construire.

La no�on d’emprise au sol a pour objet de maintenir, compte tenu de leur importance, un contrôle préalable
sur certaines construc�ons qui sont exclues du calcul de la surface de plancher, telles les construc�ons non
closes comme les hangars ou les construc�ons dédiées au sta�onnement. La no�on est également u�lisée
pour apprécier si un projet de construc�on soumis à permis de construire peut être dispensé de l’obliga�on
de recourir à un architecte.»

Béatrice Péricchi Architecte-Urbaniste_La surface de plancher_Avril 2014 P. 10/15

La défini�on de l’emprise au sol au regard du champ d’applica�on des autorisa�ons d’urbanisme

Depuis le 1er avril 2014, l’ar�cle R. 420-1 du code de l’urbanisme définit l’emprise au sol comme suit :

« L’emprise au sol au sens du présent livre (livre IV) est la projec�on ver�cale du volume de la construc�on,
tous débords et surplombs inclus.
Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les
débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. »

Croquis de principe illustrant les no�ons de surplomb et de modénature cons�tu�fs ou non

d’emprise au sol (ES)

...des immeubles comportant des arcades

Source croquis :
www.extranet.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr

D’une manière imagée, l’emprise au sol correspond à l’ombre portée au sol lorsque le soleil est à la ver�cale de
la construc�on. Puisqu’elle comprend les débords et les surplombs, seront pris en compte les prolongements
extérieurs de niveaux de la construc�on tels que les balcons, les loggias, les oriels, les coursives.

Seront toutefois exclus de l’emprise au sol les éléments de modénature des�nés à l’embellissement des
construc�ons comme les bandeaux, corniches, acrotères de même que les marquises.

Béatrice Péricchi Architecte-Urbaniste_La surface de plancher_Avril 2014 P. 11/15

Croquis de principe illustrant la no�on de débord cons�tu�f ou non d’emprise au sol (ES)

L’auvent ou porche qualifie une

avancée de toit. Il est cons�tu�f
d’emprise au sol quant il est
soutenu par des poteaux
comme ciprès voire par une Par contre les simples
structure en encorbellement. débords de toiture
structureencorbellement. ne cons�tuent pas
d’emprise au sol.

Source croquis :
www.extranet.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr
Illustra�on 20

Emprise au sol Surface de plancher

L’emprise au sol se calcule au nu extérieur des murs de façade de la construc�on alors que la surface de
plancher se calcule au nu intérieur des mêmes murs.

Les champs d’applica�on de la surface de plancher et de l’emprise au sol sont bel et bien dis�ncts bien que
complémentaires au regard de l’apprécia�on des autorisa�ons d’urbanisme et du recours à un architecte.
En effet, sont cons�tu�ves d’emprise au sol des construc�ons qui ne sont pas nécessairement cons�tu�ves
de surface de plancher. Ce sont par exemple les cas des surfaces closes et couvertes aménagées pour le
sta�onnement, des construc�ons non closes comme les hangars, ou encore les rampes d’accès extérieures,
les bassins de piscine ou de réten�on, les coursives, les balcons,...
Béatrice Péricchi Architecte-Urbaniste_La surface de plancher_Avril 2014 P. 12/15
La défini�on de l’emprise au sol au regard du seuil d’interven�on obligatoire de l’architecte

Le calcul de la surface de plancher et celui de l’emprise au sol d’un bâ�ment s’effectuent simultanément
pour apprécier si le recours à l’architecte est obligatoire. Néanmoins, au regard du seuil d’interven�on
obligatoire de l’architecte, la défini�on de l’emprise au sol est plus restric�ve que précédemment. En effet,
suite à la publica�on du décret du 07 mai 2012 modifiant l’ar�cle R.431-2 du code de l’urbanisme, l’emprise
au sol, pour une personne physique construisant pour elle-même une construc�on non agricole, se définit
comme la projec�on ver�cale du volume de la par�e de la construc�on cons�tu�ve de surface de plancher.
Ce�e défini�on exclut du champ de l’emprise au sol les surfaces closes et couvertes aménagées pour le
sta�onnement des véhicules, les par�es non closes et couvertes (les auvents, les coursives, les terrasses,
les balcons), les rampes d’accès extérieures aux construc�ons, les bassins, etc.

Par voie de conséquence, les demandeurs d’un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte
pour les projets de travaux conduisant à dépasser l’un des plafonds fixés par l’ar�cle R. 431-2 du code de
l’urbanisme, soit :
- 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol de la par�e de la construc�on cons�tu�ve de surface
de plancher pour les construc�ons autres qu’agricoles ;
- 800 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol pour les construc�ons agricoles ;
- 2 000 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol pour les serres de produc�on.

Zoom sur les autorisa�ons d’urbanisme et le recours à l’architecte

Les tableaux synthé�ques ci-dessous illustrent les disposi�ons législa�ves introduites par le décret du 29
décembre 2011 pris pour l’applica�on de l’ordonnance du 16 novembre 2011 rela�ve à la défini�on des
surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme et celles définies par le décret du 7 mai
2012 rela�f à une des dispenses de recours à un architecte. Ils rendent compte des effets conjugués de la
surface de plancher et de l’emprise au sol au regard du champ d’applica�on des différentes autorisa�ons
d’urbanisme et la détermina�on des cas de dispense de recours à un architecte.

Règle concernant les construc�ons nouvelles :

Source tableaux : service juridique du Conseil Na�onal de l’Ordre des Architectes

Béatrice Péricchi Architecte-Urbaniste_La surface de plancher_Avril 2014 P. 13/15

Règle concernant les travaux sur construc�ons existantes :

Seuil de recours à un architecte :

Source tableaux : service juridique du Conseil Na�onal de l’Ordre des Architectes

Béatrice Péricchi Architecte-Urbaniste_La surface de plancher_Avril 2014 P. 14/15
Textes de référence
La loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement na�onal pour l’environnement, art.25 ;

Le rapport au Président de la République rela�f à l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 rela�ve

à la défini�on des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme ;

L’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 rela�ve à la défini�on des surfaces de plancher prises en
compte dans le droit de l’urbanisme et son décret d’applica�on n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 ;

La circulaire du 03 février 2012 rela�ve au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des
construc�ons ;

Le décret n°2011-1771 du 5 décembre 2011 rela�f aux formalités à accomplir pour les travaux sur construc�ons
existantes ;

Le décret n° 2012-274 du 28 février 2012 rela�f à certaines correc�ons à apporter au au régime des
autorisa�ons d’urbanisme ;

Le décret no 2012-677 du 7 mai 2012 rela�f à une des dispenses de recours à un architecte ;

Le décret n° 2014-253 du 27 février 2014 rela�f à certaines correc�ons à apporter au régime des autorisa�ons
d’urbanisme ;

L’ar�cle 28 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rec�fica�ve pour 2010 ;

L’évalua�on des impacts de la réforme du calcul de la surface de plancher sur le seuil dispensant du recours
obligatoire à un architecte.
http://www.ladocumentationfrancaise.fr/var/storage/rapports-publics/144000014/0000.pdf

Art. L.112-1 du code de l’urbanisme ; Art. R.112-2 du code de l’urbanisme

Art. L. 331-10 du code de l’urbanisme
Art. R. 420-1 du code de l’urbanisme
Art. R.421-1 du code de l’urbanisme ; Art. R.421-2 a) du code de l’urbanisme
Art. R.421-9 a) et R.421-9 c) du code de l’urbanisme ; Art. R.421-11 a) du code de l’urbanisme
Art. R.421-13 du code de l’urbanisme
Art. R.421-14 a) et R.421-14 b) du code de l’urbanisme
Art. R.421-17 a) et R.421-17 f) du code de l’urbanisme
Art. R.431-2 du code de l’urbanisme.

Bibliographie

«Surface de plancher et densité de construc�on»

Calcul de la surface de plancher, détermina�on et ges�on de la densité d’une construc�on, fiscalité.
Franck Bourdon, Sylvain Pérignon, édi�ons Le moniteur, août 2012.

Le « Mémento Urbanisme Construc�on 2014-2015 » : la synthèse d’une réglementa�on complexe et dispersée

aux Edi�ons Francis Lefebvre. A jour au 15 octobre 2013, le « Mémento Urbanisme Construc�on 2014-2015
» bénéficie d’une actualisa�on permanente.

Béatrice Péricchi Architecte-Urbaniste_La surface de plancher_Avril 2014 P. 15/15