Derecho Procesal Civil. Juicios de Arrendamientos.

2009

Reglamentación legal:

-.Tit. VI Libro III CPC., arts. 588 al 616.

-. Además dichas normas se complementan o son modificadas por:
a)DL N: 964 de 1975 sobre arrendamiento de bienes raíces urbanos.
b) DL N: 993 de 1975 sobre arrendamiento de bienes raíces rústicos.
c) DL N. 1505 de 1976 normas sobre arrendamiento y lanzamiento de
viviendas.
d) Ley N: 18.101 de 1982 que fija normas especiales sobre arrendamiento de
bienes raíces urbanos.
e) Ley N: 19.886 modificatoria de la anterior.

TIPOS DE JUICIOS ESPECIALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

A) Desahucio. Arts.588 al 596 CPC

B) Restitución de la cosa arrendada. Art. 604 CPC
C) Terminación inmediata del contrato de arrendamiento en caso señalados
por el legislador. Arts. 607 al 610 CPC
D) Terminación inmediata del contrato de arrendamiento por falta de pago
de la renta. Art. 611 CPC
E) Destinado a atajar el mal uso o deterioro del fundo arrendado. Art. 612
CPC
F) Terminación del contrato de arrendamiento de servicios inmateriales.
Art. 613 CPC
G) Destinado a hacer valer el derecho legal de retención. Arts. 597, 598 y
599 CPC

Debe hacerse presente que no todos los derechos emanados del contrato de
arrendamiento, al ser ejercitados judicialmente pueden ser encasillados en los
procedimientos anteriores. Por ello se afirma que las acciones que no tengan
un procedimiento especial, deben sujetarse a las normas del juicio ordinario o
del juicio sumario, según corresponda, recibiendo mayor aplicación este último
dado que generalmente se requiere de una tramitación rápida para que la
acción sea eficaz en estos casos.

Además de los procedimientos especiales mencionados y que son regulados

por el CPC, existen otros dos mas en leyes especiales y que tienen gran
importancia práctica; estos son:
a) Juicio relativo a los contratos de arrendamiento de bienes raíces
urbanos
b) Juicio relativo a los predios rústicos.

Reglas de competencia relativas a esta clase de juicios:

Arts. 45 y 125 COT, los que señalan que estos juicios son de competencia de
los jueces de letras y de los Jueces de Policía Local en ciudades en que no
sean asiento de un juez de letras y siempre que sean abogados. Si la cuantía
no excede de 10 UTM, el juicio es en única instancia, si excede dicha cuantía
es en doble instancia. La segunda disposición señala que el valor de lo
disputado se determina en los juicios de desahucio o de restitución de la cosa
arrendada, por el monto de la renta o del salario convenido y en los juicios de
reconvenciones por el monto de las rentas insolutas.

CARACTERSTICAS DE ESTOS JUICIOS.

-. Juicios declarativos, especiales y de aplicación particular.

-. Su tramitación es muy breve y concentrada. (DEMANDA, AUDIENCIA DE
CONTESTACIÓN Y PRUEBA, SENTENCIA)
-. Las apelaciones que dan lugar a la demanda, son apelables en el sólo efecto
devolutivo.
-. Las sentencias que en ellos se pronuncien dejan a salvo el ejercicio de las
acciones ordinarias a que tengan derecho las partes, sobre las mismas
cuestiones resueltas por aquellas. Art. 615.

1-. JUICIO DE DESAHUCIO.

El desahucio es la noticia anticipada de la voluntad de cualquiera de las partes

para poner término al contrato de arrendamiento.

Tiene lugar el desahucio:

a) Cuando no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo
b) Cuando habiéndose fijado, este tiempo no es determinado por el servicio
especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre. Art. 1951 CC.

La regla general sobre la anticipación con que debe darse el desahucio, se

ajusta al período o medida de tiempo que regula los pagos.

Clases de desahucio:

a) Judicial
b) Extrajudicial

Dependiendo si se hace o no con la intervención d ela justicia. Art. 588 CPC

La importancia de la distinción radica en que los procedimientos en uno u otro

son distintos.

DESAHUCIO JUDICIAL.

Se efectúa notificando al arrendador o arrendatario de

conformidad al artículo 553 el decreto en que el juez manda poner en
conocimiento de uno u otro la noticia anticipada de término. La notificación
deberá efectuarse personalmente en conformidad a las reglas generales sobre
notificaciones.

Actitudes del notificado de desahucio.

a) Reclamar del desahucio. Debe hacerlo en un plazo de 10 días. Art. 590
CPC.
b) Presentada la reclamación el tribunal cita a las partes a una audiencia
que debe verificarse dentro de quinto día hábil después de la última
notificación. Las partes deben concurrir con sus medios de prueba. Art. 589
CPC
c) El tribunal dicta sentencia de inmediato o a mas tardar dentro de tercero
día. La sentencia puede acoger o desechar la reclamación.

2-. No reclamar del desahucio.

El solicitante debe pedir al tribunal que dicte sentencia sin más trámite o
pedir que se tenga por “ratificado" el desahucio.

DESAHUCIO EXTRAJUDICIAL.

Es aquél que se efectúa sin intervención de la justicia.

La prueba de este tipo de desahucio se ajusta a las reglas generales dadas
para los asuntos judicial no contenciosos. En consecuencia, el desahucio
extrajudicial es una cuestión de prueba.

Dependerá su tramitación si hay o no reclamación, si se reclama ante la justicia

el juez cita a las partes a una audiencia al quinto día hábil. Ahora bien si el
notificado de desahucio extrajudicial no reclama, al solicitante no le queda mas
remedio que concurrir a los tribunales de justicia pidiendo que se tenga por
ratificado el desahucio.

2-. JUICIO DE RESTITUCION DE LA COSA ARRENDADA POR LA

EXPIRACION DEL TIEMPO ESTIPULADO PARA LA DURACIÓN DEL
ARRENDAMIENTO O POR LA EXTINCIÓN DEL DERECHO DEL
ARRENDADOR.

Art. 604 CPC

PROCEDIMIENTO: se aplica el procedimiento dado para el desahucio, con
algunas modificaciones. Art. 604 inc. 1°

3-. JUICIO DE TERMINACION INMEDIATA DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO EN LOS CASOS EXPRESAMENTE SEÑALADOS POR
EL LEGISLADOR

ART. 607 cpc Y 1972 Y 1973 c. civil.

PROCEDIMIENTO.
La demanda es proveída por el Juez citando a las partes a una
audiencia al quinto día hábil, a fin de que las partes concurran con sus medios
de prueba y expongan lo conveniente a sus derechos.
Reciben aplicación ciertas normas dadas para la tramitación de los interdictos
posesorios.
Concluida la audiencia, se dicta sentencia de inmediato a o mas tardar dentro
de tercero día.
4-. JUICIO DE ARRENDAMIENTO POR TERMINACION INMEDIATA DEL
CONTRATO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA.
Arts. 1942 y 1977 C. Civil, art. 611 CPC

PROCEDIMIENTO. En esta clase de juicios tienen lugar las reconvenciones de

pago. El legislador supone que la primer reconvención se ha efectuado
extrajudicialmente. La segunda. Art. 1977 c.civil, se practica en el juicio mismo,
para lo cual el tribunal cita a una audiencia inmediata, y procede en lo demás
de acuerdo con el procedimiento anterior. Art. 611 CPC
Esta audiencia tiene por objeto en consecuencia, reconvenir, contestar y recibir
las pruebas de las partes.

5-. JUICIO DESTINADO A ATAJAR EL MAL USO O DETERIORACION DEL

FUNDO ARRENDADO.

ART. 1979 c. civil. Y 612 CPC.

PROCEDIMIENTO. Se utiliza el juicio sumario.

6-. JUICIO SOBRE TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DE SERVICIOS INMATERIALES.

ART. 613 cpc Y 1989 Y 2008 c. civil.

PROCEDIMIENTO. Se ajusta a las normas dadas para el desahucio. art. 604

7-. JUICIO EN QUE SE EJERCITA EL DERECHO LEGAL DE RETENCION.

ARTS. 1942 C. CIVIL

PROCEDIMIENTO. Nada dice el CPC al respecto, de modo que podrá

intentarse por vía principal, a través de un juicio sumario u ordinario, o por vía
incidental dentro de un juicio

8-. JUICIO RELATIVO A LOS CONTRATOS DE

ARRENDAMIENTO DE BIENES RAICES URBANOS.

Fuentes: DL N: 964 de 1975 y ley 18.101 de 1982 y modificaciones posteriores.

(ley 19.866).

Estos cuerpos legales establecen normas sustantivas y también procesales. El

DL N: 964 se aplica a todas las situaciones derivadas de contratos celebrados
con anterioridad al 29 de enero de 1982, fecha de entrada en vigencia de la ley
18.101.
Del mismo modo se substanciaran por las disposiciones del citado DL a los
juicios iniciados con anterioridad a enero de 1982 y a aquellos juicios que se
inicien y que digan relación con los contratos celebrados con anterioridad al 29
de enero de 1982.

Arrendamientos a los cuales no se les hace aplicable esta ley.

a) Predios urbanos con cabida superior a una hectárea.
b) Inmueble fiscales
c) Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses,
por periodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para
fines de descanso o turismo.
d) Hoteles, residenciales y establecimientos similares en las relaciones
derivadas del hospedaje.
e) Estacionamientos de vehículos
f) Viviendas regidas por la ley 19.281.

No obstante esta exclusión, tratándose de las letras c) y e), el

procedimiento a aplicar en caso de litigo derivado de estos contratos, se
regirá por las disposiciones establecidas en la ley.

-.CARACTERISTICAS DE ESTOS JUICIOS.

1-. ORGANICAS:

a) Juez competente: jueces de letras de acuerdo a las normas generales

del COT en única o primera instancia. También son competentes los Jueces de
Policía Local que sean abogados y se desempeñen en aquellos lugares que no
sean asiento de juez de letras.
b) La cuantía en esta clase de juicios se determina sobre el valor de la
renta o salario convenido (desahucio y restitución) y sobre el valor total de las
rentas insolutas en los juicios de reconvenciones de pago.
c) No se aplica el fuero
d) En materia de competencia relativa deberá distinguirse si la pretensión
es mueble o inmueble, de lo cual dependerá la aplicación de las reglas
generales del COT (arts. 135 o 137).

2-, FUNCIONALES:

a) Las partes pueden comparecer y defenderse personalmente, en primera

instancia, siempre que la renta no supere las 4 UF.
b) Puede solicitarse la notificación de la demanda a las empresas de gas,
energía o agua, a fin de que el demandado sea el único responsable por los
consumos de los mismos.
c) El demandado puede reconvenir al actor en la audiencia respectiva.
d) El llamado a conciliación es obligatorio.
e) El tribunal de oficio o a petición de parte, podrá decretar medios
probatorios que estime pertinentes.
f) La prueba se aprecia de acuerdo a la sana critica.
g) En este tipo de contrato de arrendamiento sólo procede el desahucio
judicial.

-.PROCEDIMIENTOS:

Art. 7° Ley 18.101

El procedimiento se aplica a los siguientes juicios:
1- Desahucio
2- Terminación del arrendamiento.
3- Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado
4- Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador
5- De indemnización de perjuicios
6- Otras que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos
contratos.
(en consecuencia, la enumeración de este artículo es sólo enunciativa)

1-. PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO.

En los contratos pactados mes a mes y en los de duración indefinida, el

desahucio solo puede ser JUDICIAL o MEDIANTE NOTIFICACIÓN
EFECTUADA POR NOTARIO.

No se requiere fundamentar el desahucio.

El plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación y se

aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere
ocupado el inmueble, no pudiendo en total dicho plazo exceder de seis meses.

En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año, el arrendador solo

podrá solicitar judicialmente la restitución y en tal evento el arrendatario tendrá
un plazo de dos meses contados desde la notificación de la demanda.

2-. PROCEDIMIENTO DE RESTITUCION.

En estos casos el arrendatario esta obligado a pagar la renta de arrendamiento

y demás gastos de su cargo solo hasta la restitución del inmueble.

Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, este

podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue sin forma
de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe.
Dicho ministro de fe levantara acta del estado del inmueble al momento
de la entrega y remitirá copia al tribunal de la misma.

3-. PROCEDIMIENTO DE TERMINACION DEL ARRENDAMIENTO POR NO

PAGO DE RENTAS.

Art. 1977 CC., y art. 10° Ley. La segunda de las reconvenciones de pago se
efectuara en la audiencia de contestación de la demanda.

Ejercitada la acción de terminación del contrato de arrendamiento, se puede

deducir conjuntamente las de cobro de servicios básicos adeudados (luz, agua,
gas, gastos comunes). Todas se resuelven en la sentencia.

PROCEDIMIENTO ESTABLECIDO EN LA LEY 18.101

Art. 8° ley 18101, fue sustituido íntegramente por la ley 19.866, de 11 de abril
de 2003..

Esta modificación estableció un procedimiento regido por los principio de la

oralidad, concentración, inmediación y de sana crítica.

El PROCEDIMIENTO se sintetiza en lo siguiente:

1-. El procedimiento será verbal, pero las partes pueden presentar minutas
escritas.
2-. La demanda debe indicar los medios de prueba de que piensa valerse el
demandante. Si se rendirá prueba testimonial por el demandante, la lista de
testigos debe ir en la demanda
2-. Presentada la demanda el tribunal la provee, citando a las partes a una
audiencia al quinto día hábil después de la última notificación.
3-. La notificación de la demanda y a terceros se efectúa de acuerdo a las
reglas generales, pero respecto de la notificación establecida en el artículo 44
CPC, se aplica lo dispuesto en el artículo 553 CPC
4-. La nómina de testigos del demandado debe ser presentada al tribunal antes
de las 12 horas del día previo a la audiencia
5-. La audiencia es de contestación, conciliación y prueba, en la cual el
demandado puede reconvenir, quedando facultado el demandante
reconvenido para constestar de inmediato o en una audiencia especial, que
debe verificarse dentro de los cinco días siguientes, a objeto de recibir la
contestación de la misma y recibir también las pruebas que ofrezca. La
reconvención será tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestión
principal.
6-. El llamado a conciliación es obligatorio, luego de contestada la demanda.
7-. Si no existen hechos sustanciales pertinentes y controvertidos, cita de
inmediato a las partes a oír sentencia.
8-. Si existen hechos sustanciales pertinentes y controvertidos y no se ha
producido conciliación, el tribunal fija los puntos sobre los cuales deberá
rendirse la prueba, procediéndose de inmediato a recibir la prueba ofrecida en
la demanda y en la contestación. Concluida la recepción de la prueba, el
tribunal cita de inmediato a oir sentencia.
9-. La prueba puede ser recepcionada también en la audiencia especial que se
fije en caso de reconvención, entendiéndose suspendido el juicio en el
intertanto.
10-. La prueba es apreciada de acuerdo a las reglas de la sana crítica.
11-. Los incidentes deben promoverse y tramitarse en la misma audiencia sin
paralizar el curso de la misma
12-. La sentencia se pronunciara sobre la acción deducida y sobre los
incidentes, o solo sobre estos últimos cuando sean previos e incompatibles on
aquellos.
13-. Solo son apelables la sentencia definitiva y las resoluciones que pongan
termino al juicio hagan imposible su prosecución. Las apelaciones se
concederán en el sólo efecto devolutivo.
14-. Existe cosa juzgada provisional respecto de las demandas de desahucio
o restitución declaradas sin lugar. El actor no puede intentar nuevamente su
pretensión sino seis meses después que haya quedado ejecutoriada la
sentencia de rechazo. Art. 16 Ley.
15-. Ejecución de la sentencia de acuerdo a las reglas generales, pero las
que dispongan la restitución del inmueble se ejecutan a través del lanzamiento.
Arts. 595 y 40 CPC y 13 de la ley.
16-. Oponibilidad procesal respecto de los subarrendatarios. Art. 11 Ley.
Para que la demanda alcance en sus efectos a los subarrendatarios en los
juicios de desahucio, restitución o terminación del contrato de arrendamiento,
esta debe serles notificada.

Antes de la modificación de la ley 19.866, la ley 18.101, establecía como

procedimiento aplicable el juicio sumario con una serie de modificaciones que
en definitiva desnaturalizaron al mismo en estos casos. Estas se referían a: no
cabe la sustitución del procedimiento; no es necesario que concurra el defensor
de ausentes; no hay aumento del termino de emplazamiento, etc.

9-. JUICIO RELATIVO A PREDIOS RUSTICOS

DL 993 DE 1975

PROCEDIMIENTO: Se aplica el juicio sumario del CPC

..
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