UNIVERSIDAD CATÓLICA LOS ÁNGELES DE

CHIMBOTE

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

ASIGNATURA:
DERECHO DE CONTRATOS

TEMA:
DERECHO DE RETRACTO, EN RESUMEN

INTEGRANTES:

 VILCA FLORES, Cristina.

CICLO : VIII

DOCENTE:

 CARITA CARITA, Kissel

FECHA: Juliaca, 2018.

 DERECHO DE RETRACTO

1. EL RETRACTO EN EL DERECHO SUSTANTIVO

1.1. Definición De Retracto

Artículo 1592º.- El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para
subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de
compraventa.

Etimológicamente, “retracto” deriva de las voces latinas re, que significa repetición o
retorno, y tractus, esto es tracción o movimiento, y consiste en la facultad que la ley otorga
a determinadas personas para evitar la transferencia de un bien y permitirle la subrogación,
bajo las mismas condiciones pactadas entre el vendedor y el comprador.

¿Cuáles son las características más resaltantes del retracto?

1) Su condicionamiento legal, esto es, el hecho de tener causales preestablecidas, que

responden a su vez a estímulos de orden público y sin que pueda ser interpretado
extensivamente, en la medida en que constituye un recorte a los principios generales de
la autonomía de la voluntad y de la estabilidad contractual.

2) Su función subrogatoria (teoría de la subrogación que, según se dijo, ha superado a las

demás que existían, como eran la de la rescisión y de la compraventa), en cuya virtud el
retrayente reemplaza al comprador y ocupa su lugar sin necesidad de ir a un nuevo
contrato, de modo que bastará el otorgamiento de una escritura de sustitución. Esta
subrogación supone, en tal virtud, la existencia de un sujeto activo, como es el que se
subroga y de un sujeto pasivo, que es el subrogado y que tendrá, entre tanto, todos los
derechos acordados por la ley al poseedor de buena fe.

3) Las severas limitaciones impuestas por el legislador como respuesta a su naturaleza

excepcional y a los problemas que plantea en la libre comercialidad y fluidez de la
contratación. Estas limitaciones son:

a. Reducida área de acción contractual.

 b. Breve plazo de ejercicio de una acción que es de caducidad.
c. Carácter personalísimo.

Nuestro Código Civil considera al retracto como un derecho de tipo obligacional. En otras
obligaciones, como sucede en Alemania y Suiza, se le ha dado la categoría de un derecho
real. Y existen autores como Pothier, quienes sostienen su naturaleza mixta, pues si bien
nace de una obligación (personal) sin embargo afecta un bien determinado (real).

Contemporáneamente existe la tendencia a identificar al retracto como un derecho real

autónomo de adquisición, que persigue el bien allí donde se encuentre y tiene carácter
preferencial, pues le da al titular la facultad de excluir a los terceros. En la obra de Izquierdo
Alcolea existen apreciaciones ilustrativas a este respecto (Ignacio Izquierdo Alcolea, Op.
cit., páginas 25 a 44).

1.2. Extensión del retracto

Artículo 1593.- El derecho de retracto también procede en la dación en pago.

Si bien el retracto opera exclusivamente en el área de la compraventa, desde antiguo se ha

extendido por la excepción a la dación de pago, habida cuenta que esta significa un
desplazamiento de la propiedad por cuya virtud se efectúa la cancelación de una obligación
cuando el acreedor recibe, total o parcialmente, una prestación diferente a la que debía
cumplirse (artículo 1265 del Código Civil). En realidad, las razones que justifican el retracto
en la compraventa son las mismas por las que se involucra a la datio in solutum o dación en
pago.

1.3. Alcances del retracto

Artículo 1594º.- El derecho de retracto procede respecto de bienes muebles inscritos y de

inmuebles.

1.4. Conocimiento de la transferencia

Artículo 1597º.- Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del
indicado en el artículo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. Para
este caso, la presunción contenida en el artículo 2012 solo es oponible después de un año de
la inscripción de la transferencia.

Este artículo surgió como consecuencia de diversas ejecutorias de la Corte Suprema de

Justicia, según las cuales, y con el propósito de facilitar la libre circulación de la propiedad
y no entorpecer la contratación quedó establecido que el plazo de caducidad para la acción
de retracto corría desde el momento en que, por cualquier circunstancia, el retrayente
potencial tenía conocimiento de la transferencia que lo motivaba. Podemos citar entre las
ejecutorias que se dieron, las que siguen:

“Es infundada la demanda de retracto interpuesta a los cinco años de realizada la venta, si la
prueba actuada persuade que el retrayente conocía ese hecho, aun cuando no se haya
observado lo prescrito en el artículo 1446 del Código Civil” (Ejecutoria publicada en la
Revista Anales Judiciales de 1950, página 52).

“Probado que el retrayente tuvo conocimiento de la venta, es improcedente la acción

promovida fuera del término legal, aun cuando no hubiere sido judicialmente notificada
dicha venta” (Ejecutoria del 7 de agosto de 1944, Revista de los Tribunales, año 1944, página
362).

Se advierte, de lo expuesto, que nuestra jurisprudencia actuó como propulsora del cambio
de la ley civil, pues el artículo 1597 no hizo otra cosa que recogerla. Su fundamento es
incuestionable: nadie puede invocar ignorancia cuando está demostrado que tiene
conocimiento del hecho que motiva el potencial ejercicio de un derecho: pero la prueba corre
en todo caso por cuenta del demandado. Como dice De la Puente y Lavalle “en realidad, el
artículo 1597 debe entenderse en el sentido de que la comunicación de fecha cierta o la
publicación del aviso son presunciones juris et de jure de este conocimiento, de tal manera
que producida una u otra el retrayente no podrá invocar ignorancia de la compraventa”
(Manuel de la Puente y Lavalle, Op. cit., página 242).

Este artículo fue modificado por el Código Procesal Civil con el texto transcrito al inicio del
comentario.

El cambio introducido es pertinente, por razones de seguridad jurídica.

Importa destacar, que no rige en materia de retracto la regla del artículo 2012 del Código
Civil, que consagra el principio de publicidad registral. Esto significa que el hecho de haber
quedado inscrito el contrato de compraventa de un bien inmueble o de un mueble en el
Registro respectivo, no hace presumir que ello tiene conocimiento el titular del derecho de
retracto, pues tal derecho, en caso contrario, podría ser fácilmente burlado.

1.5. Quiénes tienen derecho al retracto

Artículo 1599º.- Tienen derecho de retracto:

1. El arrendatario conforme a la ley de la materia (*). Derogado

2. El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.

3. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo
judicialmente.

4. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.

5. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.

6. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan

ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a
servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.

7. El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rustica cuya
cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquella
y esta reunidas no excedan de dicha unidad.

2. EL RETRACTO EN EL DERECHO PROCESAL

2.1. EL PROCESO DEL DERECHO DE RETRACTO

Es el Derecho preferencial que se otorga a determinadas personas para adquirir un bien y

subrogar (sustituir) al comprador en todos sus derechos y obligaciones. Se plantea como un
proceso judicial, en la modalidad del Proceso Abreviado, habiendo sido regulado por el
Código Procesal Civil de 1993 en sus artículos 495 a 503.

2.2. PLAZO EN EL QUE DEBE EJERCITARSE

El derecho de retracto debe ejercitarse en el plazo de treinta (30) días contados a partir de la
comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho o del aviso inserto en el
diario encargado de la publicación de los avisos judiciales en el lugar de la situación de los
bienes, salvo disposición distinta de las leyes especiales (Art. 1596 del CC).

La manera de determinar la fecha cierta de un documento privado está indicada en el artículo

245° del Código Procesal Civil.

Si la persona que tiene derecho de retracto se entera por medios distintos a los anteriormente,
le plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento.

La presunción del artículo 2012° del Código Civil, según el cual se presume sin admitirse
prueba en contrario que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones,
sólo es oponible después de un (01) años de la inscripción de la transferencia (Art. 1597° del
CC, modificado por la Primera Disposición Modificatoria del Código Civil).

2.3. ENAJENACIÓN RESPECTO A LA CUAL PROCEDE EL RETRACTO

Cuando antes del plazo para que expire el retracto, se hayan producido dos o más
enajenaciones, este derecho se ejercita respecto a la primera enajenación, es decir, por el
precio, tributos, gastos e intereses de dicha enajenación, quedando sin efecto las demás
enajenaciones (Art. 1601° del CC).

• Competencia territorial

Es competente el Juez del domicilio del demandado o el del lugar donde se encuentra el bien
o bienes, a elección del demandante (Arts. 14° y 24° del CPC).

Si la demanda versa sobre varios inmuebles situados en diversos lugares, será competente el
Juez de cualquier de ellos (Art. 24° del CPC).
• Competencia por razón de la cuantía

Es competente el Juez de Paz Letrado, cuando el valor del bien materia del retracto, tributos
y gastos tengan un valor que no exceda las cincuenta (50) Unidades de Referencia Procesal
(Arts. 488° y 11° del CPC).

Es competente el Juez Civil, cuando la cuantía excede de cincuenta (50) Unidades de

Referencia Procesal (Arts. 488° del CPC).

Cabe anotar que siempre se seguirá la vía procedimental del proceso abeviado aunque la
cuantía exceda de trescientas (300) Unidades de Referencia Procesal, porque esta es la vía
establecida por el artículo 486° del Código Procesal Civil, no siendo procedente para este
caso el límite que establece el artículo 488° del mismo Código.

Igualmente siempre será competente el Juez de Paz Letrado aunque la cuantía sea inferior a
veinte (20) Unidades de Referencia Procesal, porque el artículo 65° de la Ley Orgánica del
Poder Judicial, no otorga competencia en materia de retracto a los Jueces de Paz.

2.4. PARTES DEL PROCESO

Será demandante la persona que ejercita el derecho de retracto. El artículo 1599° del Código
Civil establece quiénes tienen derecho de retracto.

La demanda se dirigirá contra el enajenante y el adquiriente del bien que se intenta retraer
(Art. 496° del CPC).

2.5. DEMANDA

Según Rodriguez (2010) La demanda debe cumplir los siguientes requisitos:

1) Los establecidos por los artículos 424° y 425° del Código Procesal Civil;

2) Debe estar anexada con el certificado de depósito en dinero del equivalente de la

prestación recibida por el enajenante, los tributos y gastos pagados por el adquiriente; y, en
su caso, los intereses debidos por el adquiriente y que se hubieran devengado.
Si en la transferencia se pactó plazo para el pago del saldo, el retrayente debe otorgar garantía
suficiente, a criterio del Juez, dentro del segundo día (Art. 495° del CPC), lo cual implica
que el demandante debe ofrecer la garantía en la demanda.

Si el retrayente desconoce la contraprestación pagada o debida por el adquiriente, ofrecerá

hacer el depósito u otorgar la garantía que corresponda, dentro del segundo día de su
conocimiento (Art. 498° del CPC).

2.6. IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA

La demanda será declarada improcedente en los siguientes casos:

1) Cuando se interpone después de vencidos los treinta (30) días naturales contados a partir
del conocimiento de la transferencia (Art. 497° del CPC).
2) En los casos de improcedencia establecidos para todo proceso por el artículo 427 del
Código Procesal Civil.
3) Si el demandante no adjunta el certificado de depósito, cuando conoce la
contraprestación u ofrece pagar o prestar la garantía suficiente dentro del segundo día de
tener conocimiento de la contraprestación (Art. 500° del CPC).

2.7. Observancia del plazo del retracto

“…El plazo para hacer valer el derecho de retracto es un término fatal, improrrogable
…”(VASQUEZ DEL MERCADO, Alberto ; VASQUEZ DEL MERCADO, Oscar , 1954
:93).

Valcarce afirma que el plazo para ejercer el derecho de retracto es uno de caducidad por las
siguientes razones :1ro la brevedad del mismo ,que es una característica de la caducidad
(…); 2da la exigencia social , que no consiente que las transmisiones de la propiedad
inmueble , legalmente verificadas , estén afectadas durante mucho tiempo del giro tornadizo
de un tercero y por la incertidumbre amenazadora del retracto ; y 3ro el hecho de
contemplarse un derecho potestativo , en cuanto es la voluntad del retrayente la que por si
sola actúa en la esfera jurídica del demandado…”(VALCARCE , 1957:754).

Borrell y Soler dice del plazo para retraer que:

“La acción de retracto nace naturalmente al inscribirse la escritura de venta de la cosa que
pueda retraerse; y subsidiariamente, desde que el retrayente tenga noticia de la venta.

Dos puntos de vista hay que tener en cuenta para precisar el momento en que comienza el
plazo para retraer. Por una parte, el retracto puede ejercitarse cuando la venta de la cosa
retirable ha sido consumada; y por otra, como el que retrae lo hace para ponerse en lugar del
comprador, para que pueda asumir conscientemente las obligaciones que contrae este, y para
conocer la extensión de los derechos que por el retracto adquiriría sobre la cosa vendida, ha
de tener conocimiento exacto y completo de las condiciones de la venta.

Solo en el caso de no poderse acreditar que el que tiene derecho a retraer ha tenido
conocimiento de la venta que motiva el retracto, puede recurrirse al medio supletorio de la
inscripción, lo cual no es necesario si se demuestra que dicho conocimiento existía
anteriormente, o que la inscripción no llego a practicarse o que se practicó más tarde”.
(BORREL Y SOLER, 1952 :271-272).

2.8. Reembolso o consignación del precio del bien materia de retracto

Serra Domínguez, en lo que toca al presupuesto o requisito del ejercicio de la acción de

retracto consistente en la consignación del precio del bien o en la fianza de consignación
cuando sea conocido, manifiesta lo siguiente:

“…Se justifica este presupuesto por la necesidad de evitar demandas temerarias obligando
al retrayente a que efectúe el pago previamente , demostrando así que desea y puede ejercitar
la acción de retracto .La consignación debe realizarse por tanto dentro del plazo señalado
para el ejercicio de la acción de retracto , y debe ajustarse al precio real por el que se realizó
la enajenación .Pero estos principios tan claros han motivado en la práctica judicial gran
número de problemas que afectan tanto al momento de efectuar la consignación cuanto al
precio que debe ser consignado.

a. Momento en que debe efectuarse la consignación. -Aun cuando normalmente de

presentación de la demanda puede efectuarse antes o después, pero siempre dentro del
plazo de ejercicio de la acción.
b. Cantidad que debe ser consignada. - Debe consignarse únicamente el precio de la
primitiva compraventa
c. Determinación del importe del precio. - El legislador contempló el supuesto de que se
ejercitara el retracto simplemente por haber adquirido el conocimiento de la existencia
de la compraventa aun sin conocer el precio de la misma, sustituyendo en tales supuestos
la consignación por la fianza de efectuar la consignación, si este precio debía ser el
escriturado, o por el contrario el precio real, en los supuestos de simulación del precio.

2.9. TITULO EN QUE SE FUNDA EL RETRACTO.

El sujeto titular del derecho de retracto debe contar con el título correspondiente para ejercer
el retracto y acreditarlo en juicio, es decir tiene que ser una de las personas señaladas en el
artículo 1599 del Código Civil y debe demostrar dicha calidad. En cuanto a la presentación
del título se justifica por el carácter excepcional del retracto y las perturbaciones que puede
suponer una acción de retracto infundada para el tráfico jurídico: El legislador no puede
exigir la presentación de un título que de por si prejuzgue la sentencia, tampoco basta la
mera alegación de existencia del derecho

2.10. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

La contestación de la demanda debe contener los requisitos generales que establece el

Código, y como requisito especial, si en la demanda se expresa que se desconoce el precio
de la contraprestación pagada o debida por el bien que se intenta retraer, al contestar la
demanda se debe proporcionar esta información (Art. 499° del CPC).

2.11. CARGA PROBATORIA

La carga de la prueba del conocimiento de la transferencia corresponde a los demandados

(Art. 501° del CPC).

2.12. CONCLUSIÓN ANTICIPADA DEL PROCESO

En cualquier estado del proceso, el Juez puede declarar la conclusión del mismo, si habiendo
indicado el retrayente que desconoce la prestación pagada o debida, se acredita que la
conocía o que estaba en razonable aptitud de conocerla.
En la misma resolución le impondrá al demandante una multa no menor de veinte (20) ni
mayor de cuarenta (40) Unidades de Referencia Procesal, sin perjuicio de las costas y costos
del proceso. Esta resolución es apelable con efecto suspensivo (Art. 502° del CPC).

2.13. ACUMULACIÓN SUCESIVA DE PROCESOS

El artículo 503° del Código Procesal Civil dispone que en el caso del artículo 1600° del
Código Civil proceda la acumulación sucesiva de procesos. El artículo 1600° del Código
Civil establece que, si hay diversidad en los títulos de dos o más que tengan derecho de
retracto, el orden de preferencia será establecido en el artículo 1599° del mismo Código
Civil.

El artículo 503° del Código Procesal Civil se refiere el tercer supuesto del artículo 88° del
mismo Código, es decir, a la reunión de dos o más procesos en uno, a fin de que una sola
sentencia evite pronunciamientos jurisdiccionales opuestos.