Primera Parte. Los derechos reales en general.

TEMA 1.- LOS DERECHOS REALES

1. El derecho real: concepto, caracteres y contenido
2. La distinción entre derechos reales y derechos de crédito. Figuras intermedias
3. Clasificación de los derechos reales
4. La autonomía privada en la creación de los derechos reales. El problema del
numerus clausus o numerus apertus de los derechos reales.
5. Adquisición y transmisión de los derechos reales. La teoria
́ del título y el modo
6. Extinción y pérdida de los derechos reales

Segunda Parte Posesión y Usucapión

TEMA 2.- LA POSESION

1. La posesión: concepto, funciones y naturaleza
2. Clases de posesión:
A) Posesión
B) Posesión
C) Posesión
D) Ejercicio
posesión
E) Posesión
F) Posesión
natural y posesión civil
en concepto de dueno ̃ y en concepto distinto del de duenõ mediata y posesión inmediata
personal de la posesión y ejercicio por otro. El servidor de la
de buena fe y posesión de mala fe
justa o no viciosa y posesión viciosa o injusta 3. Sujetos y objeto de la posesión
4. Adquisición, pérdida, conservación y recuperación de la posesión
5. Efectos de la posesión:
A) Protección del estado posesorio: las acciones posesorias
B) Presunciones posesorias
C) El art. 464 del Código Civil
D) La liquidación del estado posesorio

TEMA 3.- LA USUCAPION

1. Concepto, naturaleza jurid́ ica y fundamento de la usucapión
2. Clases de usucapión
3. Sujetos de la usucapión
4. Objeto de la usucapión
5. Requisitos generales y especiales de la usucapión
6. Efectos y funcionamiento de la usucapión
7. La renuncia a la usucapión
8. La usucapión liberatoria

Tercera Parte Propiedad

TEMA 4.- LA PROPIEDAD

1. La propiedad en el Código Civil y en la Constitución
2. Concepto y caracteres del derecho de propiedad
3. Sujeto del dominio
4. Objeto y extensión vertical del dominio
5. El contenido del derecho de propiedad
6. La protección y defensa del dominio
́ ites y limitaciones del dominio. Las prohibiciones de disponer
7. Lim
8. Las relaciones de vecindad: Limitaciones legales del dominio por razón de la
vecindad de fincas y las servidumbres

TEMA 5.- ACCESIÓN, OCUPACIÓN, HALLAZGO Y TESORO

1. La accesión: idea general y clases

Page 1 of 71
2. Principios rectores de la unión o incorporación de cosas
3. La accesión inmobiliaria artificial o industrial
4. La construcción extralimitada
5. La accesión inmobiliaria natural
6. La accesión mobiliaria
7. La ocupación: concepto, naturaleza jurid ́ ica y objeto
8. El hallazgo
9. El tesoro

TEMA 6.- LA COMUNIDAD DE BIENES

1. La comunidad de bienes: concepto y tipos
2. Principios rectores de la comunidad de bienes
3. El contenido de la situación de comunidad
4. La extinción de la comunidad. La división de la cosa común
5. La situación de medianería: naturaleza y régimen jurídico

TEMA 7.- LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1. La propiedad horizontal: la noción del conjunto inmobiliario y de la llamada propiedad separada
2. Constitución del régimen de propiedad horizontal. El tit́ ulo constitutivo. Los Estatutos
3. Elementos de la propiedad horizontal: elementos privativos y elementos comunes. La cuota de participación. El
llamado elemento procomunal
4. Derechos y obligaciones de los propietarios
5. Organización de la propiedad horizontal: órganos de la comunidad y régimen de
adopción e impugnación de los acuerdos comunitarios
6. Extinción de la propiedad horizontal

Cuarta Parte. Los derechos reales limitados

TEMA 8.- LOS DERECHOS REALES DE GOCE Y DE ADQUISICIÓN

1. Concepto y función económica de los derechos reales de goce
2. El derecho de usufructo: concepto, sujetos, objeto, contenido y extinción
3. Los derechos reales de uso y de habitación
4. Los censos: concepto, clases y régimen jurid́ ico
5. El derecho real de superficie: concepto, constitución y contenido
6. Los derechos de sobreelevación y de subedificación: concepto y contenido
7. El derecho de aprovechamiento por turno: concepto y régimen jurid ́ ico
8. El derecho real de servidumbre: concepto, contenido general, caracteres y clases
9. Modos de constitución del derecho de servidumbre. Extinción
10. La categoría de los derechos de adquisición: concepto y naturaleza jurídica
11. El derecho de opción
12. El derecho de adquisición preferente: sus dos manifestaciones
13. El derecho de tanteo
14. El derecho de retracto. Los retractos legales
15. La colisión entre diversos derechos de adquisición

TEMA 9.- LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA

1. Los derechos reales de garantía: función, concepto y clases
2. Normas comunes a los derechos reales de garantia ́
3. El derecho real de prenda: concepto, caracteres y contenido
4. La prenda irregular. La prenda de créditos.
5. La prenda sin desplazamiento de la posesión
6. La hipoteca mobiliaria
7. La anticresis

TEMA 10.- EL DERECHO REAL DE HIPOTECA

1. El derecho real de hipoteca: concepto, funciones económicas y caracteres
2. Clases de hipotecas
3. Sujetos de la hipoteca:
A) Acreedor hipotecario
B) Deudorhipotecario
C) Hipotecantenodeudor.Elfiadorreal D) El tercer poseedor
4. Constitución de la hipoteca
5. Objeto de la hipoteca
6. La obligación asegurada con hipoteca
7. Extensión de la hipoteca
8. Contenido y protección de la hipoteca

Quinta Parte. El Registro de la Propiedad

TEMA 11.- EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Page 2 of 71
1. Concepto y finalidad
2. Sistemas registrales: idea general del sistema francés y del sistema alemán
3. La organización del Registro. La publicidad formal
4. La finca como base del Registro
5. Actos y derechos registrables. Los títulos inscribibles
6. El asiento registral: concepto y clases
7. El procedimiento registral:
A) El principio de rogación. El asiento de presentación B) El principio de tracto sucesivo
C) El principio de prioridad registral
D) El principio de legalidad. La calificación registral

TEMA 12.- LOS EFECTOS DEL REGISTRO

1. Los efectos de la inscripción en general:
A) Inscripciones declarativas y constitutivas B) Inscripciones obligatorias y voluntarias C) Inscripción y tradición
2. La inoponibilidad de los títulos no inscritos: el tercero latino
3. La eficacia no convalidante de la inscripción
4. La exactitud del Registro. La legitimación registral
5. La fe pública registral: el tercero germánico
6. Usucapión y Registro

Sexta Parte. Las propiedades especiales

TEMA 13.- PROPIEDADES ESPECIALES

1. La categoría de las propiedades especiales
2. La propiedad intelectual: régimen jurídico
3. Sujeto, objeto y contenido
4. Duración y límites
5. Transmisión de derechos
6. Otros derechos de propiedad intelectual

TEMA 1: LOS DERECHOS REALES.

1. CONCEPTO, CARACTERES Y CONTENIDO:

Un derecho real, ya no establece una relación entre un acreedor y un deudor, como las
obligaciones; el propietario, en principio no se relaciona con otra persona (depende de la
institución), no existe esa relación jurídica. Por lo que estamos ante una dominación directa y
mediata sobre una cosa de esa persona, ¿pero cómo entra en juego aquí el derecho?
Imaginemos que yo estoy en una celebración haciendo una barbacoa y empieza a salir humo de
la casa de al lado con el fin de incomodar a los vecinos. Dicho vecino alega estar en su domicilio y
poder hacer lo que quiera, lo cual no es correcto (abuso del derecho); pero yo tampoco puedo
introducirme en la casa del vecino y agredirle. El derecho real por tanto, otorga toda la posible
utilidad de ese objeto o cosa a su titular frente a cualquiera (que nadie perturbe el uso pacífico de
este derecho). Podemos hablar de alquilar un piso, regalarlo, contraer una hipoteca, comerme una
hamburguesa … “Poder inmediato sobre una cosa frente a cualquiera”.

El derecho real es un derecho privado que atribuye a su titular un señorío, que a veces es
pleno (como la propiedad) o menos pleno (aquellos derechos reales limitados, o sobre cosa ajena
- ceder un usufructo sobre un piso; el usufructuario tiene el derecho de vivir aunque el propietario
sea otra persona -).

·Sobre los caracteres:

- Inmediatividad (se ejerce sin necesidad de un tercero, no hay un intermediario).

- Exclusión (nadie puede perturbarme en el ejercicio pacífico de ese derecho real).
- El derecho real (en principio) recae sobre una cosa específica o determinada (puede ser que
recaiga sobre derechos, como la propiedad intelectual).
Page 3 of 71
 ·Sobre el contenido:

Esto consiste en que al titular del derecho real se le atribuye un conjunto de

facultades que están unitariamente agrupadas, dependiendo del derecho real en cuestión.

En un primer grupo de facultades, encontramos las llamadas de rendimiento o

aprovechamiento: usar la cosa en cuestión sobre la que tengo el derecho real para obtener las
utilidades que produzca según la naturaleza o destino de la misma. Aquí podemos encontrar
cuatro situaciones: el derecho de usar (ius utendi), el derecho de obtener los frutos, el derecho de
consumir y el ius distraendi o derecho a instar a la venta (por ejemplo en casos de hipotecas). El
segundo grupo de facultades son las llamadas de exclusión y que dan lugar a 3 circunstancias: el
derecho del titular a que nadie le perturbe en el ejercicio pacífico (prevenir, impedir y reprimir las
vulneraciones). El tercer grupo son las facultades de persecución (el derecho de perseguir): yo
puedo reclamar el objeto sobre el que recae el derecho real cualquiera que sea la persona que lo
tenga y dondequiera que esté; variando el tiempo en el que puedo ejercerlo en función del
derecho. Otro grupo es el que compone a facultad de disposición; yo puedo ceder, donar o vender
la cosa en cuestión. También están las facultades de prioridad, puede ocurrir que haya una
colisión entre varios titulares sobre una misma cosa; si dos personas compran un mismo piso al
titular, razonablemente el primero que lo compre será el titular -de esto versará el caso práctico-.
Si son compatibles (dos usufructuarios por ejemplo) no hay problema, en principio. Por ejemplo en
el caso de que se constituya una hipoteca después del usufructo, podría venderse el piso en
subasta judicial (se pierde la propiedad) pero se mantiene el usufructo.

2. DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE

CRÉDITOS:

-La primera distinción a la que podemos aludir hace referencia a los sujetos, no hay un
acreedor y un deudor (sujetos perfectamente determinados); en los derechos reales el sujeto
activo está perfectamente definido (propietario por ejemplo) pero el pasivo es ambiguo e
indeterminado (la colectividad).

-El objeto de un derecho de crédito es la prestación de un servicio o un comportamiento,

por otro lado en un derecho real hablamos de un objeto específico y determinado.

-Respecto a la eficacia, el derecho de crédito solo se puede ejercer frente al deudor

mientras que el real, como hemos dicho, frente a toda la colectividad.

-Otra diferencia surge entorno a la constitución de ambos derechos. El de crédito

necesitaba meramente del contrato para exigir el cumplimiento de la obligación; pero en el
derecho real no es suficiente (arts. 1094 y 1095 C.C.)1. Éstos exigen título (contrato) y modo,
hablamos de un desplazamiento de la posesión, aunque es cierto que en el usufructo no es
necesario el modo.

-También existe la posibilidad de crear derechos reales por acuerdo entre las partes, ¿O
solo los previstos por la ley? No, podemos crear cualquier tipo de derecho de crédito aunque no
figure en el ordenamiento siempre que no sea contrario a la moral y al orden público; no obstante
cuando hablamos de derechos reales no podemos constituirlos mediante una autonomía de la

-Artículo 1094
El obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia.
-Artículo 1095
El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que
le haya sido entregada.
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voluntad, surgirían sujetos a la ley y a los que ésta prevea, y no existen más allá de estos límites
legales con el fin de garantizar la claridad y proteger a terceros adquirentes,

-Duración y causas de extinción; el derecho real en principio dura indefinidamente, pero el

ejercicio del derecho de crédito en principio lo consolida y por tanto, normalmente lo extingue.

-Inscripción en el registro de la propiedad; los derechos de obligación (a excepción del

arrendamiento debido a su parecido con el usufructo) NO son inscribibles. No obstante respecto a
los derechos reales, podemos definir que los que recaen sobre bienes inmuebles SÍ son
inscribibles en el registro.

3. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES (!!)

(Aula global)

4. LA AUTONOMÍA PRIVADA EN LA CREACIÓN DE

DERECHOS REALES. EL PROBLEMA DEL NUMERUS
CLAUSUS O NUMERUS APERTUS DE LOS DERECHOS
REALES.
Aquí vamos a estudiar sí existe la posibilidad en los derechos reales de ser creados por
parte de los particulares, además de los tipificados en la ley. En principio, en materia de derecho
patrimonial debe existir la libre autonomía de la voluntad, reconocida tanto por la C.E. como por el
C.C. En materia de derechos reales encontramos ya una pequeña traba, dado que los objetos
sobre los cuales se componen dichos derechos suelen pasar a terceros adquirentes. La doctrina
dice que hay que matizar dicha autonomía. Si acudimos al artículo 22 de la ley hipotecaria vemos
que en el registro de la propiedad se podrá constituir los títulos en los que se adquiera el dominio;
y también aquellos en los que se desarrolle un derecho de habitación, enfiteusis, usufructo, uso,
hipoteca y cualquier derecho real que considere el particular: la L.H. admite la posibilidad de
inscribir cualquier derecho real. El artículo 7, también prevé que se inscriba cualquier otro de la
misma naturaleza; junto con actos y contratos que modifiquen la facultad del dominio o cualquier
otro derecho real. De este modo, se hace referencia tanto a los derechos reales típicos como
aquellos de carácter atípico (innominados); entendiendo que se permite la libre creación de
derechos reales en cierto modo, por tanto.

Tras esto, desgajamos que existe la teoría del numerus apertus, la posibilidad de generar
cualquier derecho real fruto de la autonomía (recordamos que esto debe ser matizado). No
obstante, hay una doctrina contraria, el numerus causus, que dicta lo opuesto: que los derechos
reales sólo pueden ser los tipificados porque de lo contrario (apertus), se genera una inseguridad
jurídica entre los terceros adquirentes que no conocen los derechos innominados. La ley
hipotecaria no es una norma que pueda determinar qué derechos y existen y cuáles no, esta ley
solo podrá definir qué tipo de derecho real se inscribe en el registro. Además no hay un artículo
similar al 12553 en materia de derechos reales en el Código Civil (este opera sólo para derechos
de crédito).

2
Artículo 2
En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:
1.º Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
2.º Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación,
enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales. […]
3
Artículo 1255
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a
las leyes, a la moral, ni al orden público.
Page 5 of 71
 En diversas resoluciones, se establece que aunque nuestra legislación no cierra el sistema
de manera definitiva en cuanto a los derechos reales existentes, debemos apoyarnos más
firmemente en el numerus clausus; porque favorece la calificación que hace el registrador de los
derechos reales - cuando un título llega al Registro, éste califica, estudia, si puede incluirlo o no -.
También favorece esta teoría, el cálculo de un tercer adquirente, facilitando la relación jurídica;
además evita la creación de derechos innominados que no tengan claridad sobre los derechos
que pueda tener el adquirente.

5. ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS

REALES. LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO

La propiedad es un derecho real. Para constituir un derecho real se necesitan tanto el título
como el modo, esto es, por ejemplo la compraventa (título) y el desplazamiento de la posesión
(modo); como refleja el artículo 609 del C.C.4. Pero, en base a este artículo, ¿Qué entendemos
por ocupación? Hablamos de este caso, cuando por ejemplo, encuentro por la calle un libro
abandonado a propósito (bienes muebles únicamente, los inmuebles son propiedad del estado). El
artículo menciona los modos de adquirir y transmitir derechos sobre bienes, donde vemos que uno
de ellos, entre otros, es la tradición. Debe haber un título previo (la permuta, la compraventa …) y
además, la transmisión de la posesión como hemos mencionado anteriormente. Por lo tanto, el
elemento esencial (en la compraventa, que trataremos como negocio genérico) es que se ponga
en poder y posesión del comprador tal y como reza el artículo 1462 C.C.5; determinándose así que
el derecho real NO se entenderá constituido hasta que se produzca tal desplazamiento. ¿Es
absolutamente necesaria dicha transmisión de la posesión? Digamos que tenemos un primer
sistema de tradición (modo) que es la entrega material de la cosa; pero no solo encontramos este
caso, sino que hay otro grupo que se denomina “tradición simbólica” (art. 1463 C.C.6). Esta
tradición simbólica se ve reflejada en el artículo 14647.

Existe también la llamada transmisión instrumental, de acuerdo al segundo párrafo del

1462, se establece una equivalencia entre escritura pública y entrega de la cosa (confluyen título y
modo) a no ser que se indique o deduzca lo contrario. Sería adecuado mencionar también la
tradición in brevi manu del último párrafo del art. 1463 (cuando se vende un reloj y ya lo tiene el
comprador en su poder -ya tiene la posesión y no es necesario dicho desplazamiento-). La
constitutum posesorium no está regulada en el Código Civil pero sí ha sido reconocido por la
jurisprudencia, que la admite. Esta figura representa una transmisión de la propiedad de la cosa
pero no de la posesión (compro un piso y dejo a su antiguo dueño mantenerse allí durante un
tiempo hasta que encuentre un nuevo piso). Por último, sería conveniente mencionar la tradición
ficticia (regulada en el 1463), que afirma que la transmisión puede servir como acuerdo si no

4
Artículo 609
La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e
intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.
5
Artículo 1462
Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si
de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.
6
Artículo 1463
Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del
lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no
puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo.
7
Artículo 1464
Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.462. En cualquier otro caso en que éste no
tenga aplicación se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de
su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor.
Page 6 of 71
puede transmitirse la cosa en el momento del negocio (por ejemplo, no es posible entregar unos
cuadros que tengo en una ciudad lejana hasta que no vuelva el que me los trae).

6. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES.

Al existir multitud de derechos reales, cada uno ostentará su peculiaridad en lo que se
refiere a materia de extinción; no obstante, podemos sacar unas pautas comunes:

·Los derechos reales se extinguen de forma general (matizando en cada caso) con la
pérdida del objeto - no siempre, recordemos que cuando la prestación sea fisicamente imposible,
no hablamos de esa pérdida -; en el derecho real no prima tanto la destrucción como la
imposibilidad de satisfacer el fin económico destinado al efecto (ejemplo del usufructo de la mina,
cuando se acaban los minerales que extraigo, de qué me sirve dicho dcho. real).

·Otro criterio de extinción es la consolidación, que hace referencia a la confusión pero en

materia de derechos reales, en ella se da la propiedad pasiva y activa del derecho real. Si yo
tengo un piso y lo doy en usufructo a un sujeto, que fallece al cabo del tiempo; dicho usufructo se
une con la primera propiedad y desaparece, se extingue.

·La renuncia es otro motivo de extinción, dado que existe una libertad a renunciar en la que
deben darse el corpus y el animus (abandonar un libro, un reloj etc.). Hay que puntualizar que
cuando se renuncia a una propiedad que tiene un usufructo, éste se mantiene; de igual forma que
si existe una hipoteca - imaginemos que B tiene una servidumbre de paso sobre el terreno de A, y
éste renuncia a él: se mantendría dicha servidumbre -. Hay 3 límites sin embargo a la realización
de esta mencionada renuncia: la capacidad (menoría de edad etc.), vicios del consentimiento y el
fraude de acreedores.

TEMA 2: LA POSESIÓN.

1. LA POSESIÓN, CONCEPTO, FUNCIONES Y NATURALEZA.

Partimos aquí, de la premisa de que “toda posesión debe ser respetada”. Históricamente,
el concepto de la posesión ha oscilado entre diversas significancias (a veces incluso
contradictorias). Por ejemplo, en el derecho romano se exigía que el poseedor tuviera el ánimo de
ser propietario. La posesión, podemos considerarla por tanto como el ejercicio de hecho de un
derecho, independientemente de la consideración si ese derecho le pertenece o no legítimamente
al que lo ejercita como propio. Debemos señalar que nuestro Código Civil hace referencia a dos
tipos de posesión (artículo 4308).

Es conveniente realizar un apunte, entorno a qué opina la doctrina sobre la naturaleza de

la posesión, ¿Es un hecho o un derecho? Una parte sentencia que es un hecho, que la mera
tenencia es posesión; pero otra dice que es un derecho en tanto que el que roba un objeto aunque
lo obtenga de esta forma ilícita tiene un derecho; existe sin embargo una doctrina intermedia que
establece que la posesión es un hecho del cual se derivan derechos. ¿Qué funciones ofrece la
posesión?:

-La posesión protege al poseedor (independientemente de la propiedad).

-Le legitima para ejercitar las facultades que le otorgue dicho derecho.
-Le faculta para adquirir la propiedad mediante la usucapión.

8
Artículo 430
Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o
disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos.
Page 7 of 71
2. CLASES DE POSESIÓN.
Nuestro Código Civil establece en el artículo antes mencionado la diferencia entre
posesión natural y civil:

· La posesión natural consiste en la mera tenencia de la cosa (arrebatar un objeto otorga esta
posesión); lo que en derecho romano era la mera detentación.
· La posesión civil por otro lado, es la misma tenencia pero unida a la intención de ostentarla como
propia, en virtud de un derecho real (usufructuario, por ejemplo).

Otra clasificación que podemos realizar es aquella denominada como “nombre propio” o
“en nombre de otro” del artículo 4319 del C.C. La primera consiste en ejercer la posesión como
propietario etc. pero en mi nombre; mientras que el segundo sistema radica en el ejercicio de la
misma como representante de otro (administrador de una finca, tutores etc.). Hay que distinguir,
de nuevo aquí entre poseedor y servidor de la posesión (la señora de la limpieza que utiliza un
aspirador no la convierte en poseedora).

Un tipo diferente de distinción es la que se denomina en concepto de dueño (la que ejerce
el propietario) y en concepto diferente (el que realiza la posesión para disfrutar o conservar el
objeto) - artículo 432 C.C10. -.

Hablamos también de posesión justa e injusta: la que se tiene como consecuencia de un

derecho que se nos otorga para tener materialmente el objeto, en contraparte de aquella posesión
adquirida violentamente o de forma clandestina. Aquí figura el ejemplo del propietario de un
automóvil que lo deja en un parking y el encargado de la vigilancia lo utiliza por las noches a
espaldas del dueño; no hablamos de posesión como tal en estos casos (aunque podría
clasificarse como clandestina).

Existe también la posesión de buena o mala fe; si yo me encuentro un reloj que se que no
es mío y me lo apropio, estoy ejerciendo una posesión de mala fe, tal y como figura en los
artículos 433 y 43411 del Código Civil. La buena fe lógicamente requiere de ciertos requisitos tales
como la creencia de que tengo derecho a poseer y la ignorancia de la existencia de algún vicio; o
por otro lado, de una ignorancia razonable.

También sería conveniente mencionar la posesión viciosa.

Por último, hay que hacer referencia a la posesión civilísima, una posesión sui generis que
tiene el heredero cuando sobreviene la muerte del causante en caso de que llegue a aceptarse la
herencia.

*Para el caso práctico; artículo 464: “La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe,
equivale al título (Pero si ese propietario inicial se le hubiera perdido o fue privado del mismo, SÍ
puede reivindicarlo). Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado
de ella ilegalmente, podrá reivindicarla de quien la posea.
Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta
pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.

9
Artículo 431
La posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y los disfruta, o por otra en su nombre.
10
Artículo 432
La posesión en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa o
derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona.
11
Artículo 433
Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide.
Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario.
Artículo 434
La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba.
Page 8 of 71
Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con
autorización del Gobierno obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese
empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses
vencidos.
En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante legalmente establecido
y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de
Comercio.” Este artículo habla, en términos de derecho romano, de un título que nos de lugar a la
usucapión; pero en el derecho germánico hablamos de que ese título es el del dueño.*Pero si a
ese propietario inicial se le hubiera perdido o fue privado del mismo, SÍ puede reivindicarlo.

*Ius posesionis: es la mera tenencia, el derecho a poseer que otorga el hecho de

efectivamente, ya tener el objeto o cosa.

Ius posidendi: una persona tiene una posesión determinada pero amparada por un
derecho a ello (el propietario tiene derecho a poseer, el usufructuario etc.).*

3. SUJETOS Y OBJETOS DE LA POSESIÓN.

Todos, tanto personas físicas como jurídicas, pueden clasificarse como sujetos de la
posesión, las empresas pueden poseer bienes sí, pero dentro de las personas físicas entramos en
un debate ¿pueden todas?

-Menores e incapacitados: el artículo 44312 establece que menores e incapacitados pueden

adquirir la posesión de las cosas; ahora bien, si realiza un contrato por el que adquiere la posesión
ese contrato sería anulable, pero hasta que nadie lo plantee ese contrato es válido. El menor o
incapacitado puede adquirir la posesión no sólo por ocupación sino también por contrato. La
participación del representante de la que habla el 443 se refiere a actos procesales.

 -Posesión múltiple: el 44513 la posesión de hecho múltiple fuera de los casos de indivisión
no está permitida. Por ejemplo los copropietarios son co-poseedores. Si hubiere división no podría
haber coposesión.

En lo referente al objeto, en principio se pueden poseer las cosas y derechos tal y como
dice el artículo 43714.

Con respecto a las cosas no es indiferente que sean muebles o inmuebles, cada una se
protege de una forma determinada. A los bienes inmuebles se les pide autonomía jurídica, es
decir, si yo robo un ladrillo del piso no poseo el piso. Es importante que además estén dentro del
comercio de los hombres. Por ejemplo, un banco de un parque no puedo poseerlo porque es un
bien de dominio público, no es susceptible de apropiación, no está dentro del comercio de los
hombres.
Con respecto a los derechos, por ejemplo un derecho de servidumbre, yo poseo el derecho
a pasar sobre un camino, es cierto que lo ejercito a través del objeto, pero no poseo el objeto sino
el derecho. Hay que reseñar que no son susceptibles de posesión los derechos de la
personalidad.

12
Artículo 443
Los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas; pero necesitan de la asistencia de sus representantes
legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor.
13
Artículo 445.
La posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisión. Si surgiere
contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual; si resultaren dos poseedores, el más antiguo; si las fechas
de las posesiones fueren las mismas, el que presente título; y, si todas estas condiciones fuesen iguales, se constituirá en depósito o
guarda judicial la cosa, mientras se decide sobre su posesión o propiedad por los trámites correspondientes.
14
Artículo 437
Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación.

Page 9 of 71
Los animales también son susceptibles de posesión tal y como dicta el 61015 y ss., la ley distingue
entre animales fieros o domésticos; sí es cierto que la posesión depende de las características de
los mismos, pero ambos son susceptibles de apropiación.

4. ADQUISICIÓN, PÉRDIDA, CONSERVACIÓN Y

RECUPERACIÓN DE LA POSESIÓN.
La primera referencia que encontramos en el Código Civil de la posesión, es la que
aparece en el artículo 43816; donde se nos plantean tres situaciones: la posesión adquirida por
ocupación (cuando me encuentro algo tirado por la calle y me lo llevo, donde no ostento la
propiedad pero he adquirido la posesión -aprehensión material-), y por otro lado se menciona “el
hecho de quedar sujetos éstos a la acción de nuestra voluntad” (hablamos aquí de la traditio, la
posesión ficticia: el caso en el que me traen una serie de bienes desde otro país en un camión o
un contenedor y, aunque aún no los tengo físicamente, tengo esa posesión ficticia -título y modo-).
Por último, menciona los actos y formalidades legales - una sucesión, la escritura pública…-.

En cuanto a la pérdida de la posesión, nos remontamos al artículo 46017 C.C.. Este hace
referencia a diversas causas por las que se extingue este derecho: el abandono de la posesión,
con los dos elementos que ya conocemos (corpus y animus, acto físico de abandonar
acompañado de la voluntad de dicho acto). Otro supuesto de pérdida es la cesión, la transmisión
de dicha posesión que puede ser provisional o definitiva; también se da en los supuestos de
usufructo gratuito. También, lógicamente entran aquí los supuestos de destrucción y pérdida; y
aquellas situaciones en las que se da la posesión de otro por más de un año aún en contra de la
voluntad del primero (si me roban un libro que no reclamo durante ese período de tiempo, éste le
pertenece -le pertenece la posesión, no la propiedad!!-).

Respecto a la conservación de la posesión podemos acudir a diversos artículos de la

legislación: primero el 196018 C.C., y luego el 45919 también es relevante. donde se presume que
el poseedor actual que hubiera sido en tiempo anterior en todo el periodo intermedio, también lo
ha sido. Por otro lado, el artículo 46620 del Código Civil nos dice que el que recupera conforme a
derecho - no violentamente- la posesión indebidamente perdida, se entiende a todos los efectos
que ha sido una posesión ininterrumpida.

15
Artículo 610
Se adquieren por la ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, como los animales que son objeto de la
caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas.
16
Artículo 438
La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el hecho de quedar éstos sujetos a la acción de
nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho.
17
Artículo 460
El poseedor puede perder su posesión:
1.º Por abandono de la cosa.
2.º Por cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito.
3.º Por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar ésta fuera del comercio.
4.º Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un año.
18
Artículo 1960
En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes:
1.ª El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante.
19
Artículo 459
El poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior, se presume que ha poseído también durante el tiempo intermedio,
mientras no se pruebe lo contrario.
20
Artículo 466
El que recupera, conforme a derecho, la posesión indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en
su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción.

Page 10 of 71
 5. EFECTOS DE LA POSESIÓN.
Aquí nos encontramos en una situación en la que nosotros vamos a litigar o debatir
entorno a la posesión, no a la propiedad. Aquí vamos a tener una reclamación, más sumaria, más
sencilla; con menos complicaciones que en las reclamaciones de propiedad. Antes se hablaba de
interdicto de mantenimiento y acción de recuperación, ahora la LEC no habla expresamente de
estos interdictos, pero sí se siguen planteando en los juzgados. En el artículo 250 de esta Ley
hace referencia vagamente mediante “el juicio verbal civil” a estos procedimientos (ver también
439). A partir de aquí, ¿Qué presupuestos son necesarios para presentar esta demanda?

Primero, respecto a la legitimación activa, quién puede presentar esta demanda, en el

44621 se nos dice que todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión, incluyendo
aquí que el propietario es poseedor, el arrendatario, el depositario. En el caso del ladrón hay una
posesión incorporal por parte del que ha sido robado y éste puede plantear la demanda; pero no el
éste ladrón contra otro ladrón. La legitimación pasiva, lógicamente, recae sobre el que ha
realizado esa desposesión. Supongamos que yo entrego un bien a alguien de buena fe en forma
de cesión y éste realiza una acción que me desposee, habría que tener en cuenta la buena o mala
fe en la actuación.

El interdicto de mantenimiento consiste en una solicitud en la que, aunque aún no he sido

desposeído, pido al juez que dicte sentencia a mi favor en el que se ejerzan medidas contra un
tercero que, por ejemplo, amenaza con privarme de la posesión de un determinado bien de forma
reiterada. Por otro lado, la acción de recuperación procede cuando ya he perdido esa posesión.
Los plazos vienen perfilados en el artículo 196822. La situación posesoria viene a ser el qué podría
reclamar cuando haya posesión legal. Si yo soy propietario y el otro arrendatario, esa no es una
situación posesoria reclamable (él tiene derecho a poseer). No obstante, si el propietario se mete
en el piso mientras estoy de viaje y yo soy arrendatario el que tiene posesión mediata es él.

Ahora entramos en las presunciones posesorias, que se postulan como iuris tantum -
permiten prueba en contrario -. Éstas consisten en facilitar la prueba de la posesión para cualquier
consecuencia (demandas o juicios). Una de estas presunciones, es la del 43323, que habla de
aquellas que son referentes a títulos. Otro tipo de presunción es la que figuraba en el 1960 o 459
como hemos visto: “el poseedor que demuestre su posesión actual en época interior […]”.
También hay presunción en el 435 y 436. También en el 448 - presunción legal que posee con
justo título y que no se le puede obligar a exhibirlo -, por ejemplo cuando ejerzo como dueño de un
piso y me comporto como si lo fuera (me encuentro a un vecino y le digo que el piso es mío,
aunque no sé si realmente lo es), si alguien quisiera probar que yo no soy propietario realmente se
tendrá que demostrar.

Respecto a la liquidación del estado posesorio, se aplican los artículos 45124 y ss.. Hay dos
poseedores, uno que lo es en un momento y otro que le plantea la demanda y lo es en otro

21
Artículo 446
Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha
posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen.
22
Artículo 1968
Prescriben por el transcurso de un año:
1.º La acción para recobrar o retener la posesión.
2.º La acción para exigir la responsabilidad civil por injuria o calumnia, y por las obligaciones derivadas de la culpa o
negligencia de que se trata en el artículo 1.902, desde que lo supo el agraviado.
23
Artículo 433
Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide.
Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario.
24
Artículo 451
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesión.
Se entienden percibidos los frutos naturales e industriales desde que se alzan o separan.
Los frutos civiles se consideran producidos por días, y pertenecen al poseedor de buena fe en esa proporción.
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momento. Por ejemplo yo tengo un terreno y lo alquilé, pero tenía una cosecha, ¿Qué sucedería
con ella? Hay unas situaciones concretas en las que habrá que hacer una diferenciación entre
poseedor de mala y de buena fe. El segundo hará suyos esos frutos percibidos; cuando se habla
de buena fe los hará suyos hasta que se interrumpa esa posesión. Si esos frutos se consumieran,
o se emplearan de modo alguno, se hace un reparto proporcional. El de mala fe, debe devolver
todos esos frutos y además, los que hubiera podido percibir, aunque por dejadez no los haya
obtenido. En cuánto al régimen de gastos, volvemos a esos gastos que vimos en las anteriores
asignaturas (necesarios, útiles y los de lujo y puro recreo).

Respecto a la responsabilidad distinguimos entre la buena fe, donde sólo se responde en

aquellos casos donde éste haya procedido con dolo; mientras que el de mala fe responde en
todos los casos (negligencia, fuerza mayor -retardo malicioso-, dolo, culpa etc.)

TEMA 3: LA USUCAPIÓN.

1. Concepto, naturaleza jurídica y fundamento de la usucapión.

En nuestro código civil se hace referencia a ciertas situaciones donde se producen

modificaciones en las relaciones jurídicas a causa del tiempo, como en este caso. Aquí en nuestra
legislación, aparece (como vestigio del derecho romano) en el artículo 193025. Por usucapión se
puede adquirir (y extinguir) cualquier clase de derecho real (servidumbre, propiedad etc.).

Distinguimos aquí la prescripción adquisitiva y la extintiva. La prescripción, en cuanto a su

naturaleza se define como una forma de adquisición de la propiedad y cualquier derecho real
(609). La doctrina establece que la usucapión también es un efecto de la posesión ya que es ésta
la que da lugar a que se pueda llegar a ser propietario, la apariencia de posesión da lugar a una
adquisición real de la propiedad (es el camino que conduce precisamente a la propiedad). En lo
referente al fundamento de la misma, viene impregnada de la necesidad de eliminar la inseguridad
jurídica acompañado de que, dice la doctrina, es preferible una situación de derecho ejercitado a
una titularidad no ejercida. Además, con este sistema evitamos juicios y pleitos.

2. Clases de usucapión.

Aquí distinguimos entre la ordinaria (194026) se necesitan poseer las cosas de buena fe y justo
título, además un tiempo determinado previsto en el Código; y extraordinaria, aquella en la que no
son necesarios los presupuestos anteriores - mi tío fallece y yo me pienso que su piso me lo ha
dejado a mí y me meto a vivir ahí, aunque en realidad no es así -.

También varía en función de si se trata de bienes muebles o inmuebles; y de si la

usucapión recae sobre el dominio u otros derechos reales (1930, 1951, 1952 etc.).

25
Artículo 1930
Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.
También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean.
26
Artículo 1940
Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el
tiempo determinado en la ley.
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*CASO PRÁCTICO: hay una serie de sentencias en las que se exige un análisis sobre si se puede
reclamar la propiedad o ya se ha adquirido la propiedad por usucapión. Acudir a los plazos de
acciones reivindicatorias !!. Yo adquiero a los 20 años cuando la persona se encuentre en el
extranjero o en ultramar; pero si el tiempo es intercalado entre que esa persona está presente y
ausente, cada dos años de ausente se computará como 1 de presencia (1965). *

3. Sujetos de la usucapión.

Respecto de los sujetos de la usucapión, debemos remontarnos a los que sí podían serlo de la
posesión, dado que si se puede ostentar la posesión, se puede obtener un derecho real por
usucapión -incluimos también al menor y al incapaz como susceptibles de poseer-. Por ejemplo, si
un menor se encuentra un objeto perdido por la calle, puede llevárselo y adquirir su propiedad a
través de esta institución. Pero, estos menores o incapaces, que sean por ejemplo propietarios de
un bien, ¿Podrían perder por prescripción dicho bien? Bueno, sobre esta cuestión hubo una
amplia discusión doctrinal que finalizó con la cristalización del artículo 193227 del C.C.; que dice
que los derechos y acciones prescriben en perjuicio de toda clase de personas (incluidas las
jurídicas). Es relevante también para este tema, apreciar el 193428 que haba de los efectos en
favor y en contra de la herencia (remontarnos a la posesión civilísima).

Otro sujeto de la posesión es el que figura en el artículo 193329, referente a los propietarios
comuneros (co-propietarios). Si uno de ellos (pongamos 3 hermanos) es poseedor de un piso en
régimen de co-propiedad con ellos, pero en realidad no es suyo el inmueble; y lo adquiere
mediante la usucapión, esta se traslada a todos los comuneros.

4. Objeto de la usucapión.
Es conveniente comenzar este punto con una cuestión, ¿Se puede adquirir por usucapión
un derecho real sobre un bien mueble? Si por ejemplo yo no soy propietario de unos cuadros, sino
simplemente un usufructuario de ellos, e intento ejercer la usucapión, el 195530 nos habla
solamente de dominio; no de los demás derechos reales. Si bien, aunque el Código no hace
referencia expresa a esta cuestión, la doctrina SÍ permite la adquisición de derechos reales a
través de la prescripción adquisitiva (aunque no se trate de la propiedad) en lo referente a los
bienes muebles.

Pero bien, ¿Qué tipo de objetos? Pues como suele suceder en el derecho civil, hablamos
de cosas que están dentro del comercio de los hombres, de cosas susceptibles de tráfico jurídico.

27
Artículo 1932
Los derechos y acciones se extinguen por la prescripción en perjuicio de toda clase de personas, inclusas las jurídicas, en los términos
prevenidos por la ley.
Queda siempre a salvo a las personas impedidas de administrar sus bienes el derecho para reclamar contra sus representantes
legítimos, cuya negligencia hubiese sido causa de la prescripción.
28
Artículo 1934
La prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo
concedido para hacer inventario y para deliberar.
29
Artículo 1933
La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás.
30
Artículo 1955
El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe.
También se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra
condición.
En cuanto al derecho del dueño para reivindicar la cosa mueble perdida o de que hubiese sido privado ilegalmente, así como respecto
a las adquiridas en venta pública, en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al
tráfico de objetos análogos, se estará a lo dispuesto en el artículo 464 de este Código.

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Yo no puedo vender, por ejemplo, un parque público. Tampoco entran en este ámbito, por
ejemplo, las cosas prohibidas - véase las drogas -.

No obstante, hay algunos derechos reales que no están incluidos en el espectro de

aquellos que se pueden adquirir mediante la usucapión, como por ejemplo la servidumbre que
está excluida por la ley - sólo se adquiere en virtud de título - (53931 C.C.); la hipoteca tampoco -
dado que no se puede ostentar su posesión para ejercer esta usucapión -. Respecto al derecho
real de prenda, exige que el que entrega el bien objeto de prenda, deba ser propietario, por lo que
al dárselo al acreedor, no lo recibe de un NO propietario y por lo tanto no puede adquirirlo por
usucapión.

5. Requisitos generales y especiales de la usucapión.

Este punto hace referencia a la distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria y los
requisitos, generales y especiales respectivamente, para que se haga efectiva. Básicamente, en
líneas generales, estos requisitos son la posesión y el tiempo. ¿Cómo deben ser ese tiempo y esa
posesión?

Respecto al primer requisito, el artículo 194132 nos dice cómo debe ser la posesión: en
concepto de dueño, pública e ininterrumpida. Este “dueño”, hace referencia al titular de un
derecho real, dado que genera un poco de incertidumbre la terminología. Esta expresión, exige del
sujeto actos inequívocamente dominicales, que se comporte como un verdadero titular o dueño.

Como hemos mencionado, el que tiene el objeto realiza actos inequívocamente

dominicales, se comporta frente a sí mismo y frente a los demás como verdadero titular del
derecho real de que se trate (como propietario, como usufructuario…).

¿Qué requisitos exige la usucapión, cómo debe ser y desarrollarse?

·Pública: yo le doy el uso propio de su naturaleza al objeto, no lo escondo.

·Pacífica: la violencia en la obtención del objeto no permite la obtención por usucapión,

tiene que pasar un año desde que obtiene el objeto por violencia, desde ahí ya empieza el ladrón
a ser poseedor (460.433 C.C:), tiene la posesión pacífica y puede a partir de ahí empezar el tiempo
para obtener la usucapión.

·No interrumpida: Las interrupciones se producen de forma natural o civil (art. 194334 y ss.).

- Natural: reflejada en el 194435 C.C. en cierta forma se relaciona con el ya mencionado art.
460.4 C.C. y la posesión incorporal de la que hablábamos en ese momento; si se cesa por tiempo

31
Artículo 539
Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título.
32
Artículo 1941
La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.
33
Artículo 460
El poseedor puede perder su posesión:

1.º Por abandono de la cosa.

2.º Por cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito.
3.º Por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar ésta fuera del comercio.
4.º Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un año.
34
Artículo 1943
La posesión se interrumpe, para los efectos de la prescripción, natural o civilmente.
35
Artículo 1944

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menor de un año ese tiempo sí que contaría en el plazo de la usucapión. Sin embargo si
abandonó el objeto habría interrupción pero el tiempo durante el que lo abandonó no cuenta para
la usucapión.

- Civil: aparece en el 194536 C.C., aunque es reseñable mencionar que en el 1946.2 señala
que “Se considerará no hecha y dejará de producir interrupción la citación judicial: Si el actor
desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia”

Es relevante también la mención del 1947 C.C., que dice que: “También se produce
interrupción civil por el acto de conciliación siempre que dentro de dos meses de celebrado se
presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada”; y del 1948:
“Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño
interrumpe asimismo la posesión.”.

Si se produjera la interrupción, el plazo de usucapión se reiniciaría; teniendo que distinguir

en términos de tiempo. Como estamos en los requisitos generales debemos distinguir que en la
ordinaria los plazos son más breves: para bienes muebles (195537 C.C.) 3 años de buena fe - no
hace falta hablar de título porque la adquisición de buena fe equivale al título -; y 6 años de mala
fe. Por otro lado para bienes inmuebles (arts. 1957 y 195938) 10 años, buena fe y justo título; y 20
años, buena fe, justo título y ausentes (extranjero o ultramar), se aplica este criterio porque al no
estar presente es mucho más difícil de que se entere de que hay alguien poseyendo lo suyo. Por
último, serán necesarios 30 años cuando medie mala fe.
Es procedente hablar del 1958 C.C.: “Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente,
cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente.”

Es preciso acudir al 1960 para llevar a cabo una computación exacta del tiempo: “En la
computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes:
1.ª El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo
el de su causante.
2.ª Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado
siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.
3.ª El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse
en su totalidad.”

Existen ciertos requisitos especiales para la ordinaria, figurantes en el art. 1950: “La buena
fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de
ella, y podía transmitir su dominio”.

El justo título, regulado en el art. 1952 se define como: “el que legalmente baste para
transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate” (ej.: Un contrato, una
herencia…). El título ha de ser verdadero –no puede ser simulado- y válido –que se transmita
realmente la posesión, que pueda empezar a contarse el tiempo-.

Se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año.
36
Artículo 1945
La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente.
37 Artículo 1955
El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe.
También se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra
condición.
En cuanto al derecho del dueño para reivindicar la cosa mueble perdida o de que hubiese sido privado ilegalmente, así como respecto
a las adquiridas en venta pública, en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al
tráfico de objetos análogos, se estará a lo dispuesto en el artículo 464 de este Código.
38
Artículo 1957
El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte
entre ausentes, con buena fe y justo título.
Artículo 1959
Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta
años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo
539.
Page 15 of 71
 6. Efectos y funcionamiento de la usucapión
En cuanto al funcionamiento, ¿Es necesario que sea invocada por el sujeto activo, por el
usucapiente? ¿O es ya propietario sin necesidad de esto? El nuevo propietario está en situación
de interinidad, si él la invoca es propietario, si no la invoca el propietario anterior sigue
manteniendo sus derechos. Para invocarlo se admite la notarial y la judicial (por vía de excepción
o de declaración, bien porque cuando te interponen una demanda alegas usucapión o bien porque
solicitas al juez que te declare propietario).

¿Qué efectos tienen?

- Todo lo que hago como poseedor actuando en concepto de dueño es válido, ya que se le
otorga carácter retroactivo en el momento de adquirir la propiedad.
- Todos los frutos percibidos en este tiempo son del propietario por usucapión.

7. La renuncia a la usucapión (1935CC)

¿Se puede renunciar a la usucapión? Sí, la renuncia quiere decir que ya ha habido
adquisición de los bienes por usucapión, por tanto renunciamos a los bienes ya adquiridos por
usucapión, NO hay interrupción, pues ya hemos ganado los bienes. Una vez hecha la renuncia
podríamos volver a adquirir los bienes por usucapión si mantenemos la posesión. Lo que no
puedo hacer es renunciar al derecho de prescribir en el futuro.

8. La usucapión liberatoria
No la regula el CC pero la doctrina la ha desarrollado. Si yo veo un piso abandonado y me
meto ¿puedo adquirir el piso por ocupación? Sería posible, con dudas pero sí. Se extinguen o
liberan los derechos reales limitados, no ejercitados e incompatibles con la posesión.

TEMA 4: LA PROPIEDAD

1. La propiedad en el Código Civil y en la Constitución

Aquí, debemos realizar una distinción conceptual entre la significancia que nos ofrece el
Código Civil y aquella de la carta magna.

El Código civil, nos habla en su artículo 34839 C.C. de tres facultades de las que dispone el
propietario, que son:

• Gozar
• Disponer
• Reivindicar

39
Artículo 348
La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.
Page 16 of 71
 Sin embargo, esto ha despertado ciertas críticas, en tanto que como el código es tan
antiguo, cuando se hizo no existía una propiedad urbanística ni una propiedad intelectual y por
tanto solo regula la propiedad inmobiliaria/agraria. Además acentúa el carácter individualista o
absoluto de la propiedad sin darle ningún aspecto social, sin hablar de la subordinación del interés
del propietario al interés social. Podríamos decir por tanto, que hay una absoluta libre disposición
del objeto por parte del propietario. El concepto del código civil no es completo, puesto que la
propiedad es un conjunto de facultades mucho más amplias que las tres mencionadas. Por lo que
la doctrina y jurisprudencia han tenido que desarrollar otro concepto de propiedad

Por otro lado, la C.E. en su artículo 3340 nos habla también del concepto de propiedad; sito
en el Título 1º Capitulo 2 Sección 2ª “De los derechos y deberes de los ciudadanos” –no dentro de
los derechos y libertades- su situación es relevante porque:
• No es necesaria su regulación por ley orgánica
• Tiene una jerarquía inferior a los derechos como la vida, intimidad…
• No puede ser objeto de recurso de amparo

La propiedad está subordinada al interés general como observamos en el art. 33.2 y en

otros artículos de la propia CE. Por ello se permite la expropiación forzosa pero se debe seguir el
procedimiento, se tiene que dar la causa y se tiene que llevar por quien es competente.

2. Concepto y caracteres del derecho de propiedad.

Como concepto doctrinal, la propiedad es un derecho real de apropiación de un bien
cualquiera corporal o incorporal (se ha ido restringiendo), pero quizá se trata más de un derecho
real, de un señorío, sobre cosas corporales. El dominio, desarrollado por el derecho romano, se
define como el derecho de utilizar y disfrutar una cosa con respeto a la ley, y a la moral y orden
público.

El T.S. dice es un derecho real de carácter autónomo y abstracto que le da a su titular un

señorío (poder directo e inmediato) que a veces está integrado por un conjunto de facultades pero
que son de carácter elástico; puesto que a veces se pueden tener en su totalidad, a veces se está
privado de ellas y pueden recuperarse sin que en ningún caso se pierda el contenido potencial de
ese derecho (hoy tengo su total propiedad, pero mañana a causa de un usufructo no, y lo
recupero a los 10 años).

Sus caracteres son los siguientes:

• Es un derecho real pleno, es decir, directo e inmediato sobre una cosa

• Exclusivo, puedo ejercitar frente a cualquiera que me perturbe una defensa de la
propiedad; es la facultad de oponer a terceros este derecho real; siendo un derecho de carácter
perpetuo (o indefinido al menos, dado que dura lo mismo que dura el objeto).
3. Sujeto del dominio

Respecto a quién puede ostentar el dominio, volvemos a la máxima de que cualquier

persona física o jurídica (pública o privada) puede hacerlo, siempre y cuando se tenga capacidad
jurídica; existiendo también aquí la posibilidad de que se de un supuesto de copropiedad. No
obstante existen límites a la hora de ejercer este derecho de propiedad, dado que por ejemplo un
menor no puede vender un inmueble o hacer testamento; distinguiendo de este modo la capacidad
para tener el derecho de propiedad, de aquella para ejercerlo.

40
Artículo 33
1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante
la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.
Page 17 of 71
4. Objeto y extensión vertical del dominio
En cuanto al objeto, respecto de las cosas corporales parece que no se suscita ninguna
duda, un ordenador, un reloj etc. son susceptibles de ser propiedad de alguien. No obstante, ¿Qué
sucede con las cosas incorporales? La doctrina ha establecido que, por ejemplo las energías, SÍ
son susceptibles del tráfico jurídico y un sujeto puede poseerlas.

Debemos mencionar, que también existen propiedades especiales, de carácter sui generis,
entre las que se encuentran la propiedad intelectual o industrial; también susceptibles de
apropiación.

La extensión vertical del dominio hace referencia (350 CC) a, por ejemplo, la longitud del
dominio en un terreno, haciendo mención tanto a la propia superficie como al inmediato subsuelo -
respetando las leyes-; pero no atiende a un límite aéreo real (sale a colación aquí el artículo 141 de
la Ley de Navegación Aérea). Tradicionalmente, la idea era que todo lo que había por debajo y por
encima del terreno, era propiedad y dominio del titular; doctrina que se ha desechado. Es importante
en este sentido, mencionar el artículo 59242 del C.C., referente a las ramas de los árboles sitos en
las mencionadas fincas.

5. El contenido del derecho de propiedad

El derecho de propiedad faculta a su titular a una serie de capacidades tales como:

- El aprovechamiento: el uso, la utilización, el gozo del bien…. (348 C.C. ya mencionado) en

relación siempre a lo dispuesto en las leyes.
- Disfrute, percibir los frutos por ejemplo, si yo alquilo el piso, recojo la cosecha. Dentro de esta
capacidad otorgada por el derecho de propiedad se encuentra la facultad de acción que es hacer
suyo los bienes que se incorporan a su propiedad (ius fruendi).
- Facultad de exclusión, ya mencionada - un ejemplo sería el artículo 388 43 C.C.-.
- Por último, facultad de disposición: yo puedo donar, vender, alquilar mi piso y disponer totalmente
del bien, si es de mi propiedad.

6. La protección y defensa del dominio.

Vamos a estudiar 3 tipos de acciones que protegen el derecho de la propiedad:

Por un lado, tenemos aquellas que protegen el dominio contra una perturbación total y cuya
finalidad es el que se reconozca el derecho a dominio y se restituya la situación actual (alguien me
ha quitado mi reloj, podré exigir al juez que se me reconozca mi derecho de propiedad y dominio y
se me restituya el mismo). Estas acciones, son la acción reivindicatoria y la rescisoria de dominio.
La segunda, ha dejado de tener vigencia en España, pero es una acción que dirige el propietario no
poseedor contra el poseedor no propietario y su objetivo es el reconocimiento del derecho y
devolución del objeto.

41
Artículo 1
El espacio aéreo situado sobre el territorio español y su mar territorial está sujeto a la soberanía del Estado español.
42
Artículo 592
Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a
reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen
en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.
43
Artículo 388
Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo,
sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas.
Page 18 of 71
 Respecto de la acción reivindicatoria, no obstante, podemos hablar de la existencia de 3
requisitos: en relación con el actor, que justifique su derecho de dominio - probatio diabólica-;
respecto del poseedor, que efectivamente tenga la posesión (pero de forma ilegal, no se podrá tener
la legitimación pasiva si se tiene la posesión en virtud de un título -por ejemplo usufructuario-); y
que se acredite la identidad del objeto (que lo que yo reclamo es efectivamente mío). Es necesario,
en esta acción, que aunque a la persona que tiene la posesión se la haya declarado como no
propietaria; probar por parte del demandante que él sí ostenta un título de dominio sobre la cosa. El
demandado debe ser un poseedor actual, sin obrar en su poder título de posesión alguno (no
prosperará acción alguna en este caso). Si se alega que el que le transmitió la propiedad al que
reclama no era el verdadero propietario, ¿Hay que probar que ese propietario y todos los demás
que me lo han transmitido lo son? Aquí, opera un límite, el de la usucapión, dado que si yo pruebo
que he poseído el bien durante tanto tiempo para adquirir la propiedad es suficiente, si no es cuando
aparece la probatio diabólica.

Aún con todo, siguen dándose supuestos en los que no se puede ejercer el derecho de
reivindicación (recordemos el caso práctico de los cuadros de D. Ramón y Dª. Carmen). Por
ejemplo, el que figura en el artículo 34 de la L.H. o el del artículo 464 del C.C.. Tampoco se pueden
reclamar las cosas vendidas en subasta pública o empeñadas a no ser que se pague el precio y los
intereses; así como los supuestos que aparecen en los siguientes arts. del Código de Comercio: 85;
545

Finalmente, esta acción tiene su formalización definitiva con la condena del juez: a devolver
el objeto (un reloj, un piso etc.) y a reconocer el dominio del propietario real -condenando en costas
e intereses si procede al demandado-.

La acción declarativa de dominio, tiene el objetivo de reconocer el derecho de propiedad.

Ésta es planteada por el presunto propietario que pretende justificar (y debe probar por tanto) su
derecho de dominio, pero no necesariamente ha de plantearse contra un poseedor. ¿Qué plazo
puede tener esta acción para ejercerse? Pues, aunque pueda parecer que son 30 años por tratarse
de una acción de reclamación NO es así. Se trata de una acción personal, por lo tanto el plazo será
de 15 años.

Sobre la acción rescisoria de dominio, la definíamos como aquella situación del derecho
romano fundamentada en el principio de que “aquel que no se puede defender no prescriben sus
bienes en su perjuicio”; no obstante actualmente el artículo 193244 C.C. señala que prescriben en
perjuicio de toda clase de personas (por ejemplo si un menor tiene un bien y otro adquiere la
posesión, al final actúa en concepto de dueño y obtiene por usucapión el bien, este menor ya no
podrá presentar la acción rescisoria).

El segundo grupo de acciones son aquellas que reprimen una perturbación parcial,
hablamos aquí de la acción negatoria y de aqua pluvia arcenda.

La primera, la negatoria, consiste en, por ejemplo, negar una servidumbre de luces y vistas
(ver caso práctico D. Jaime). Es la negación que plantea el propietario en relación con la existencia
de una carga o un gravamen (normalmente el caso más habitual es el de negación de la servidumbre
en este supuesto); que exige de dos requisitos: primero justificar la acción de derecho de dominio,
y segundo la existencia de una perturbación que produce un tercero con respecto del objeto de
derecho de domino.

La acción aqua pluvia arcenda consiste en que no se pueden hacer variación alguna en
los predios de corrientes de agua que perjudiquen a terceros. Es una acción de un uso bastante

44
Artículo 1932
Los derechos y acciones se extinguen por la prescripción en perjuicio de toda clase de personas, inclusas las jurídicas, en los términos
prevenidos por la ley.
Queda siempre a salvo a las personas impedidas de administrar sus bienes el derecho para reclamar contra sus representantes
legítimos, cuya negligencia hubiese sido causa de la prescripción.

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reducido, dado que se suele dar sobre todo en ámbitos de suelo rústico (alguien modifica el curso
de un torrente e inunda la cosecha de su vecino). Regulada en el artículo 55245 C.C.; se establece
básicamente que ni el dueño del predio superior puede hacer obras que lo graven, ni el del inferior
aquellas que modifiquen la servidumbre.

También aparecen aquí otros subgrupos de acciones, como la denuncia de obra nueva;
que se trata de la suspensión provisional de la misma por diversas razones (por ejemplo que no es
el propietario el que la está llevando a cabo, que puede provocar algún tipo de daño, temas relativos
a concesiones administrativas etc.); orientada contra obras terminadas o en construcción.

Otra acción es la denominada de daño temido, consistente en la adopción de medidas para

mitigar el riesgo que pueda producir el mal estado de un árbol, edificio, columna etc. respecto de
los daños que pudiere producir sobre bienes o personas. Es una reclamación dirigida al propietario
buscando soluciones sobre todo enlazadas con la rehabilitación de los bienes en cuestión. Como
apunte, es relevante mencionar que se puede demandar a la Administración a través de esta acción.

Por último, un tercer grupo de acciones es aquel orientado al señalamiento de límites.

Presentada en los artículos 38446 y ss. del Código, se desarrolla acción de deslinde. Es
una reclamación judicial en la que con citación de todos los interesados, el juez define cuáles son
los límites de la propiedad (acudiendo al registro, al catastro o dónde sea necesario).

También existen otras acciones que protegen indirectamente el dominio:

1) Los llamados interdictos de la posesión y aquellas orientadas a retener/recobrar la posesión.

2) La denominada Ad exhibendum: dado que la posesión de los bienes muebles es difícil de

probar en determinados procesos, tanto el derecho de dominio (no tenemos una factura) como
la posesión de un tercero; se consigue a través de esta acción que el demandado tenga la
obligación de, si esta en posesión de este bien litigoso, exhibirlo (por ejemplo, yo sospecho que
alguien tiene un bien de mi propiedad, un reloj que no se pone, puede exigir mediante esta
acción que lo muestre ante el juez; para así poder llevar a cabo otro tipo de acciones sobre
seguro). Asimismo, es importante teóricamente la acción publiciana, consistente en que si
alguien que tiene la posesión en concepto de dueño y que está a punto de conseguirla por
usucapión, se encuentra con que alguien con menos derecho le perturba en el ejercicio de dicha
posesión; puede ejercerla para proteger su dominio.

7. Límites y limitaciones del dominio. Las prohibiciones de

disponer.
En este punto del temario, nos encontramos con una situación en la que hay que realizar
una diferencia entre límites y limitaciones. Cuando hablamos de límites, se trata fundamentalmente,
de establecer en relación con la propiedad, un punto el cual no puede sobrepasar el propietario en
el ejercicio de su derecho. Ese punto es fundamentalmente el de no causar daños a terceros cuando
no se tenga ningún beneficio en el ejercicio de ese derecho (es lo que la doctrina ha llamado actos
de emulación - el ya conocido abuso de derecho-). Opera como un límite general, sin perjuicio de
aquellas situaciones en las que se traspasa y perturba el derecho de propiedad de una persona

45
Artículo 552
Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores,
así como la tierra o piedra que arrastran en su curso.
Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la graven.
46
Artículo 384
Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.
La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.
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(actos llamados de uso inocuo -por ejemplo una manzana que se cae en la finca y es recogida por
un tercero-).

Las limitaciones por otro lado, son prescripciones de carácter ocasional o específico, no
general; para situaciones concretas, siendo éstas de dos tipos:

· De interés público: básicamente es la expropiación forzosa (reflejada en el art. 33 C.E.) la que nos
hace referencia a ello. Sí es cierto que hay otras limitaciones de este tipo, pero que son
fundamentalmente de carácter administrativo: prohibición de acceso a la propiedad a extranjeros
por razones de interés del estado; las relativas a la zona marítimo terrestre (no construir por ejemplo
en esta zona plataformas o instalaciones de tendido eléctrico, la servidumbre de acceso al mar etc.);
aquellas relacionadas con el medio ambiente; la ley de patrimonio del estado (si yo poseo un cuadro
de Velázquez declarado interés del estado, debo saber que no se puede vender fuera de España);
la ley de suelo que no permite construir en un terreno no urbanizable; ley de carreteras etc.

De interés privado; que ya veremos enlazado a la relación de vecindad y a las servidumbres legales.

En lo referente a las prohibiciones de disponer, se definen como limitación a la facultad de disponer

establecida por ley -la ley de patrimonio del estado ejemplo anterior, o el derecho de uso y habitación
del 52547 C.C.-; por determinación judicial -bienes embargados o concursos de acreedores- o por
acuerdo de las partes -se da aquí un problema en lo que respecta a que las partes contratantes
pueden acordar una transmisión de una venta a título oneroso (art. 2748 L.H.: por ejemplo yo te
vendo un piso y acordamos que tú no lo puedes vender en 50 años, esto opera entre ellos, entre
las partes; pero no tiene efectos oponibles a terceros dado que no es inscribible en el registro de la
propiedad. No obstante cuando dicha transmisión se hace a título gratuito, ese acuerdo entre partes
de, por ejemplo, no venderlo en 500 años, sí que opera pero sólo a efectos de dos generaciones)-.

8. Las relaciones de vecindad: Limitaciones legales del dominio por

razón de la vecindad de fincas y las servidumbres.
Aquí vamos a ver las anteriormente mencionadas relaciones de vecindad, esto es derechos de un
propietario y deberes de otro (normalmente propietarios de terrenos contiguos), que se intentan
conciliar de una forma razonable en el ejercicio del derecho de propiedad. A veces
equivocadamente hay que diferenciarlas de las servidumbres legales; dado que las relaciones de
vecindad aparecen en nuestro Código en el ya mencionado art. 552 por ejemplo, también en los
arts. 580 y ss. relativos a las servidumbres de luces y vistas; en el 56949 que regula el paso de
materiales por fincas ajenas con fines edificativos; o el 59050 respecto de construcciones cerca de
determinados lugares.

47
Artículo 525
Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título.
48
Artículo 27
Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán
acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquiera otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento.
49
Artículo 569
Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros
objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que
se le irrogue.
50
Artículo 590
Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos,
depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean
peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo
necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.
A falta de reglamento se tomarán las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo daño a las
heredades o edificios vecinos.

Page 21 of 71
 Por otro lado, en las servidumbres sí hay una relación entre dos fundos de gravamen, es
decir uno de los dos propietarios debe soportar una molestia o un efecto negativo de la actividad
del otro (hablamos de predio sirviente y predio dominante). Es conveniente mencionar la
servidumbre forzosa (artículo 53051 C.C.).

TEMA 5: ACCESIÓN, OCUPACIÓN, HALLAZGO Y TESORO.

1. La accesión: idea general y clases.

La idea general de la accesión aparece en los artículos 35352 y s.s. del Código Civil; y se
fundamenta en el mencionado derecho de aprovechamiento del dominio que desarrolla el
concepto de la accesión continua (o accesión por incorporación) como un modo de adquirir la
propiedad -debemos diferenciarla de la accesión por producción o discreta que es una facultad del
dominio-. Hay un bien concreto al que se le une natural o artificialmente otra cosa.

Distinguimos entre:

-Accesión de bienes inmuebles a muebles.

-Accesión de bienes inmuebles a inmuebles.
-Accesión de bienes muebles a muebles.

2. Principios rectores de la unión o incorporación de cosas.

Los principios rectores de esta idea, se concretan en el principio de buena fe, tanto en su
vertiente objetiva como subjetiva; el principio de que lo accesorio sigue a lo principal, realizándose
una distinción entre el objeto que se una a la cosa determinada como principal salvo que el
artilugio incorporado tenga mucho más valor que este; y por último encontramos el principio de
superficie solo cedit, definiéndose la superficie, el terreno, como lo de más valor y lo principal, el
bien donde se incorporan las demás cosas de menor valor.

3. La accesión inmobiliaria artificial o industrial.

Si acudimos al Código, en los artículos 358 y 35953 encontramos la regulación pertinente a
estos efectos; tratándose como una accesión de mueble a inmuebles donde desciframos tres
situaciones diferentes:

1º: Una edificación, plantación o siembra, realizada por el propietario del terreno con el material
ajeno. El propietario, por el tercer principio que hemos visto será el dueño del terreno, teniendo
que pagar eso sí, por los materiales. No obstante, si actúa de mala fe, tendrá además que
proceder a la indemnización.

51
Artículo 530
La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.
El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.
52
Artículo 353
La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.
53
Artículo 358
Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los
mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes.
Artículo 359
Todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario.
Page 22 of 71
2º: En este segundo caso, una persona construye con material propio en un terreno ajeno, el
propietario sigue siendo el dueño del terreno principio de superficie solo cedit. Éste puede
quedarse con todo pagando el coste del material u obligar al otro a pagarle el valor del terreno. Si
aquí concurriera mala fe, el propietario seguirá siendo el del terreno, y no tendrá por qué pagarle
el material y además, exigir una indemnización; o incluso obligarle a dejar el terreno tal y como
estaba.

3º: Hablamos aquí de la edificación, plantación o siembra, con material de un tercero por una
persona que no es dueña del terreno. El que paga los gastos, será el que toma los materiales,
pero si no pudiere, recaerá subsidiariamente sobre el dueño del terreno para evitar un
enriquecimiento injusto.

4. La construcción extralimitada.
Es aquella situación en la que se construye en un terreno propio contiguo a otro, invadiendo
el ajeno. El código civil NO regula este fenómeno y tendremos que acudir a la jurisprudencia y al
derecho comparado, a través de lo que fijan los ordenamientos francés, portugués y alemán.
Nuestra jurisprudencia dice que, si es una extralimitación de pequeña entidad, por ejemplo si me
adentro únicamente 2 metros, se pagará el valor de la invasión y además daños y perjuicios si
existieren. Sin embargo, si lo que se da es una amplia infracción de las lindes, se podrá pagar el
valor del terreno al propietario con su consentimiento o por otro lado, establecer una comunidad de
bienes a través de un acuerdo. Si hubiese mala fe en dicha extralimitación, podría exigirse la
demolición de la misma.

Es conveniente mencionar el supuesto de accesión invertida, donde tiene mucho más valor
la construcción que el terreno, el Supremo ha establecido que deben desarrollarse una serie de
requisitos: tratarse de un terreno ajeno con material de otra persona (dueños diferentes), que tenga
más valor la construcción lógicamente; que formen un todo inseparable -no puedan separarse sin
detrimento de los bienes- y que exista además buena fe. Si se dan estos presupuestos, el propietario
de la construcción será el dueño del todo, teniendo que pagar el terreno a su propietario.

5. La accesión inmobiliaria natural.

Hablamos aquí de los ya mencionados supuestos de aluvión y avulsión. Se entiende como
aluvión 36654, el crecimiento de un terreno por el cambio del nivel del agua de carácter paulatino;
diferenciándose del 36855, que regula la avulsión, que se trata de un cambio más brusco.

Aparece aquí también el supuesto en el que por causas naturales uno o varios árboles se
vean desplazados hacia otros terrenos (artículo 36956).

El concepto de mutación de cauce, hay que diferenciarlo según los que nos ofrecen los
artículos 370 y 372:

·Artículo 370
Los cauces de los ríos, que quedan abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas,
pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud respectiva a cada uno. Si el

54
Artículo 366
Pertenece a los dueños de las heredades confinantes con las riberas de los ríos el acrecentamiento que aquéllas reciben
paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas.
55
Artículo 368
Cuando la corriente de un río, arroyo o torrente segrega de una heredad de su ribera una porción conocida de terreno y lo transporta a
otra heredad, el dueño de la finca a que pertenecía la parte segregada conserva la propiedad de ésta.
56
Artículo 369
Los árboles arrancados y transportados por la corriente de las aguas pertenecen al propietario del terreno adonde vayan a parar, si no
lo reclaman dentro de un mes los antiguos dueños. Si éstos lo reclaman, deberán abonar los gastos ocasionados en recogerlos o
ponerlos en lugar seguro.
Page 23 of 71
cauce abandonado separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá
equidistante de unas y otras.
·Artículo 372
Cuando en un río navegable y flotable, variando naturalmente de dirección, se abre un nuevo
cauce en heredad privada, este cauce entrará en el dominio público. El dueño de la heredad lo
recobrará siempre que las aguas vuelvan a dejarlo en seco, ya naturalmente, ya por trabajos
legalmente autorizados al efecto.

El último supuesto que se desarrolla en este sentido, queda regulado en 371 y 373:

·Artículo 371
Las islas que se forman en los mares adyacentes a las costas de España y en los ríos navegables
y flotables, pertenecen al Estado.
·Artículo 373
Las islas que por sucesiva acumulación de arrastres superiores se van formando en los ríos,
pertenecen a los dueños de las márgenes u orillas más cercanas a cada una, o a los de ambas
márgenes si la isla se hallase en medio del río, dividiéndose entonces longitudinalmente por mitad.
Si una sola isla así formada distase de una margen más que de otra, será por completo dueño de
ella el de la margen más cercana.

6. La accesión mobiliaria.
Aquí se regula la accesión de muebles a muebles a través de 3 supuestos:

- Unión o adjunción (art. 37557): es el supuesto en el que dos cosas pertenecientes a distintos
dueños se unen, se emplea el principio de que lo accesorio sigue a lo principal, uniéndose un
bien a otro principal cuyo propietario será el dueño del todo. Hay que tener en cuenta qué
criterios hemos empleado para definir cuál es la accesoria (valor y tamaño) tal y como reza el
artículo 37758. Cabe mencionar aquí, que si es posible la separación sin detrimento, y de buena
fe, podrá llevarse a cabo la misma. Si hubiere mala fe del dueño de lo principal, el propietario de
lo accesorio podría exigir el valor de su bien acompañado de daños y perjuicios; o solicitar la
separación de lo accesorio aunque se destruya lo principal.

- Mezcla o conmixtión: se trata fundamentalmente, tal y como figura en el 38159, de dos cosas
que se unen por casualidad o por voluntad de los dueños sin saber quién es el propietario de
qué; lo que deriva en engendrar derechos proporcionales sobre el todo para ambos. Por
ejemplo en casos de cosechas donde el trigo o el aceite se unen. Si hubiere mala fe, el obrante
de la misma pierde su parte.

- Especificación: aquí, dicta el 38360, yo cojo un material ajeno y por ejemplo hago una escultura,
probablemente el dueño del material se hará propietario de la obra. La doctrina duda de que se

57
Artículo 375
Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a formar una sola sin que intervenga
mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria, indemnizando su valor al anterior dueño.
58
Artículo 377
Si no puede determinarse por la regla del artículo anterior cuál de las dos cosas incorporadas es la principal, se reputará tal el objeto
de más valor, y entre dos objetos de igual valor, el de mayor volumen.
En la pintura y escultura, en los escritos, impresos, grabados y litografías, se considerará accesoria la tabla, el metal, la piedra, el
lienzo, el papel o el pergamino.
59
Artículo 381
Si por voluntad de sus dueños se mezclan dos cosas de igual o diferente especie o si la mezcla se verifica por casualidad, y en este
último caso las cosas no son separables sin detrimento, cada propietario adquirirá un derecho proporcional a la parte que le
corresponda atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas.
60
Artículo 383
El que de buena fe empleó materia ajena en todo o en parte para formar una obra de nueva especie, hará suya la obra, indemnizando
el valor de la materia al dueño de ésta.

Page 24 of 71
 sea una cesión y habla más de transformación. Si en la formación de la nueva obra intervino
mala fe, me quedo con todo y no pago nada al que hizo la obra, o solicito una indemnización sin
quedarme con la misma.

7. La ocupación: concepto, naturaleza jurid

́ ica y objeto.
La ocupación 60961 es la aprehensión o toma de posesión de una cosa que no tiene dueño
con intención de hacerla propia. Podemos hablar de una serie de requisitos en relación con el
sujeto que ocupa, debe tener voluntad, una intención de llevar a cabo esta acción, teniendo este
una mínima capacidad de discernimiento. En relación con el objeto, debemos hablar de bienes
muebles apropiables por su naturaleza que carezcan de dueño reconocido. Es necesario también
cogerlo, tenerlo, realizar esa aprehensión; pero qué tipos de bienes son susceptibles de ocupación
son los que regula el 61062. Los bienes muebles apropiables por su naturaleza que carecen de
dueño son susceptibles de ocupación, pero no se pueden ocupar bienes inmuebles. Si yo me
encuentro un objeto mueble en la playa traído por las olas o en el mar, la propiedad del mismo
será, sorprendentemente, del estado; si este no fuere identificable para poder devolvérselo a su
legítimo propietario.

8. El hallazgo.
Debemos remitirnos al 61563, que habla de un bien mueble que pertenece a alguien y otro
encuentra. El que halle un bien mueble NO abandonado debe entregarlo a su anterior poseedor.
El ejemplo más revelador es ver cómo a alguien se le cae la cartera y se la damos. Si no
conocemos al propietario, debemos entregar dicho bien al ayuntamiento que durante dos
semanas lo publicará, si no aparece su propietario se venderá en pública subasta (en caso de que
se trate de un bien perecedero). Si es un bien que por su naturaleza puede mantenerse en el
tiempo en buenas condiciones, si en un periodo de dos años apareciere el dueño deberá abonar
una pequeña indemnización a modo de premio al que lo encontró; quedándose el bien éste si no
aparece.

9. El tesoro.
El tesoro oculto lo regula el código en el 35264 mencionando qué se entiende exactamente
por tesoro oculto. Es necesario que ese bien o conjunto de bienes tengan un fuerte valor, además

Si ésta es más preciosa que la obra en que se empleó o superior en valor, el dueño de ella podrá, a su elección, quedarse con la nueva
especie, previa indemnización del valor de la obra, o pedir indemnización de la materia.
Si en la formación de la nueva especie intervino mala fe, el dueño de la materia tiene el derecho de quedarse con la obra sin pagar
nada al autor, o de exigir de éste que le indemnice el valor de la materia y los perjuicios que se le hayan seguido.
61
Artículo 609
La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e
intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.
62
Artículo 610
Se adquieren por la ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, como los animales que son objeto de la
caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas.
63
Artículo 615
El que encontrare una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su anterior poseedor. Si éste no fuere conocido, deberá
consignarla inmediatamente en poder del Alcalde del pueblo donde se hubiese verificado el hallazgo.
El Alcalde hará publicar éste, en la forma acostumbrada, dos domingos consecutivos.
Si la cosa mueble no pudiere conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan notablemente su valor, se venderá en
pública subasta luego que hubiesen pasado ocho días desde el segundo anuncio sin haberse presentado el dueño, y se depositará su
precio.
Pasados dos años, a contar desde el día de la segunda publicación, sin haberse presentado el dueño, se adjudicará la cosa
encontrada o su valor al que la hubiese hallado.
Tanto éste como el propietario estarán obligados, cada cual en su caso, a satisfacer los gastos.
64
Artículo 352
Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya
legítima pertenencia no conste.
Page 25 of 71
de ostentar la condición de oculto (debe estar escondido a la simple vista, por el tiempo o por
cualquier otra causa). Hace referencia al término “objetos preciosos”, que no alude más que al
precio, a que tengan un valor importante y no a su apariencia. Ese requisito de “oculto” implica
que alguien lo ha tenido que esconder o que por otras circunstancias no se encontraba a la vista,
como hemos mencionado; por razones voluntarias o no. Además, no debe constar su legítima
pertenencia (si encontramos un objeto en un caserón de un pueblo que ha pertenecido a una
familia tradicionalmente durante generaciones, no implica que conste la legítima pertenencia). Si
es cierto que la doctrina exige cierta antigüedad, la ley no la solicita formalmente. Es obvio, por
último, que debe tratarse de una cosa mueble (no nos podemos encontrar un castillo).

A la hora de regular a quién le pertenece el tesoro encontrado, distinguimos distintas

líneas: si lo encuentra el dueño de un inmueble (finca, caserón etc.) será él quien se quede la
propiedad del tesoro, si se encuentra en terreno ajeno por casualidad (no vamos expresamente a
buscarlo) el tesoro se repartirá entre el dueño del inmueble y del que lo encuentra; si no se cumple
este requisito corresponderá íntegramente al propietario. Si se encuentra en terreno perteneciente
al estado, se hará la misma repartición.

Es reseñable mencionar, que en cualquier caso el Estado podrá expropiar a través del
pago del justiprecio de la mitad del valor del bien, la cantidad hallada.

TEMA 6: LA COMUNIDAD DE BIENES.

1. La comunidad de bienes: concepto y tipos.

Este término es un concepto regulado en los arts. 39265 y s.s. del C.C. donde se nos hace
referencia a esto. El ejemplo más evidente es cuando varios somos propietarios de un piso, hay
comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
¿Puede no obstante haber comunidad sobre otro tipo de derecho que no sea de propiedad? En
principio, SÍ, la versión clásica de este concepto es la copropiedad, pero hay también comunidad
de derechos reales (varios titulares de un usufructo: yo utilizo un piso 15 días y tú otros 15 -
comuneros-), sobre un derecho de crédito también por ejemplo (obligaciones mancomunadas) o
sobre las denominadas masas patrimoniales (véase la comunidad de gananciales de un
matrimonio).

En la doctrina, hay dos grandes tipos de comunidad de bienes: la que tradicionalmente

define el derecho romano y, por otro lado, el germano. El primero es el que más ampliamente
regula el Código Civil en el que se, de alguna manera, prefiere el interés individual que el de la
comunidad (se permite, por ejemplo, la solicitud de la parte alícuota correspondiente a cada
miembro de forma unilateral -pasando a ser el transmitente-). Nadie está obligado a permanecer
en dicho sistema, mencionando de nuevo la existencia de cuotas ideales (a diferencia de la
germánica).

Por otro lado en la doctrina germana, que protege más la durabilidad o permanencia, el
interés colectivo (hablamos de las comunidades vecinales denominadas aprovechamientos
comunales por ejemplo); se dan tres tipos de comunidades germánicas apenas reguladas por el
C.C.: comunidades hereditarias (herencia yacente), comunidades matrimoniales (en relación con
los bienes) y las comunidades vecinales ya mencionadas.

*Caso práctico: ¿Se puede dividir el edificio en pisos y locales? Nadie esta obligado a permanecer
— división (romana) te puedes ir, NO en caso germánico — ¿Es la inscripción en el registro
posible? No se puede volver a dividir, recordar*

65
Artículo 392
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.
Page 26 of 71
 2. Principios rectores de la comunidad de bienes.
En materia de comunidad de bienes, podemos apreciar una serie de principios que operan
en este ámbito a la hora de regular este fenómeno jurídico:

·Principio de autonomía: de gran relevancia, digamos que es el elemento esencial, en

cualquier tipo de comunidad, haciendo referencia el acuerdo unilateral entre las partes; la
adhesión voluntaria a la comunidad.

·Principio de proporcionalidad: los partícipes o comuneros tendrán unas cuotas que serán
las correspondientes y que se hayan determinado previamente; así los beneficios y las cargas por
tanto, serán proporcionales a dichas cuotas (si yo poseo un 40% de la finca, contribuiré de los
gastos por ejemplo, en esa proporción).

·Principio de libertad individual: recordemos que nadie está sujeto a permanecer en la

comunidad. Cada comunero puede hacer lo que quiera con su parte del bien, existe una completa
disponibilidad de la cuota personal.

·Principio democrático: establece que los acuerdos adoptados en relación a las cosas
comunes se hacen por mayoría. Hay que distinguir entre la denominada mayoría de personas o la
mayoría de cuotas (aparece aquí el concepto de mayoría de intereses). Si hay 5 individuos en una
comunidad y uno posee el 55% por ejemplo del bien; sólo con que este individuo decida realizar
una acción (renovar el bien, gastos etc.) , sería legítimo que se llevara a cabo.

3. El contenido de la situación de comunidad.

En este apartado, vamos a desarrollar por un lado cómo se regula el sujeto y el objeto en
este supuesto; y por otra parte el contenido de estos preceptos.

En cuanto al sujeto, el elemento esencial aquí es que existe una pluralidad de sujetos, no
puede haber una comunidad de bienes integrada por solo una persona (sí puede darse este
fenómeno con dos individuos). No se le exige al sujeto, en principio, que haya una capacidad de
obra, pero sí que haya capacidad jurídica (cabe mencionar que existe la posibilidad de que haya
una copropiedad entre una persona física y otra jurídica); no obstante para realizar o llevar a cabo
los actos propios de la propiedad, sí es necesaria esa capacidad de obrar lógicamente.

Respecto al objeto, hablamos de que tomarán esta consideración aquellas cosas y bienes
muebles e inmuebles; pero también se desarrolla el fenómeno “universitas reutem” (aquel
conjunto de cosas de un extraordinario valor como la copropiedad de una biblioteca, una colección
de cuadros de Velázquez etc.). Se puede ser copropietario de derechos reales (por ejemplo,
varios titulares de un derecho de usufructo), de crédito (solidaridad y mancomunidad); incluso de
los derechos incorpóreos (como la propiedad industrial e intelectual) se puede tener una
coposesión.

El contenido de este presupuesto, radica en lo que desarrollan los derechos, obligaciones

y límites que operan en esta materia.

Page 27 of 71
 Los derechos , tal y como dicta el 39466 C.C. muestran que esta utilización de los mismos
debe realizarse tal y cómo se ha pactado. En cuanto a servirse de los bienes de dicha comunidad,
el 39967 habla de los frutos y utilidades que le corresponden al titular de la cuota.

Aparecen aquí una serie de límites: el uso del bien común conforme a su destino y su
naturaleza económica, el comunero no podrá, por ejemplo, utilizar un caballo común tirándolo por
un precipicio dado que lógicamente no es su finalidad. Otro límite es la permisión a los demás
comuneros de ejercer su derecho, dejar por ejemplo vivir pacíficamente en el piso a los demás
comuneros; y por último, se exigirá que no se utilice el objeto perjudicando los intereses globales
de la comunidad.

Respecto de la administración de la comunidad de bienes, normalmente se lleva a cabo a

través de los administradores nombrados por todos los comuneros; empleando la mayoría tal y
como señala el 39868. No obstante, si el acuerdo resultara gravemente perjudicial para la
comunidad o incluso en los casos en defecto de acuerdo; aparece una solución sustitutiva en lo
referente a que se producirá la decisión judicial de administración que deberán acatar los
comuneros.

En cuanto a la posesión: debemos atender a los arts. 44569 y 45070, que definen cómo se
entiende la posesión en este ámbito. Si yo tengo un 30% de la comunidad, cuando se divida
probablemente obtenga el 30% de los frutos. Es de reseñar que se pueden presentar interdictos
posesorios, oponibles tanto a terceros como a los propios comuneros. Aparece así el concepto de
cómo se regula la defensa judicial comunitaria; ésta acción la puede plantear la comunidad por
acuerdo o puede hacerlo un solo comunero (en caso de que resulten beneficios en la sentencia
serán para toda la comunidad -divididos de forma proporcional-, en caso de perjuicio sólo lo
soportará él). Es conveniente mencionar, en materia de usucapión el art. 193371.

Las obligaciones básicamente establecen quién se hace cargo de los gastos, diferenciando
los gastos necesarios o de mantenimiento, que tienen que ser sufragados por todos los
comuneros (todo copropietario); y los gastos útiles o de mejora, que sólo si se deciden por
mayoría mediante el procedimiento necesario se pagarán en comunidad, si no no puedo obligar a
los demás.

66
Artículo 394
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no
perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
67
Artículo 399
Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia
enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto
de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar
la comunidad.
68
Artículo 398
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que
constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a
instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable
la disposición anterior.
69
Artículo 445
La posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisión. Si surgiere
contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual; si resultaren dos poseedores, el más antiguo; si las fechas
de las posesiones fueren las mismas, el que presente título; y, si todas estas condiciones fuesen iguales, se constituirá en depósito o
guarda judicial la cosa, mientras se decide sobre su posesión o propiedad por los trámites correspondientes.
70
Artículo 450
Cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse
le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión. La interrupción en la posesión del todo o parte de una cosa poseída en común
perjudicará por igual a todos.
71
Artículo 1933
La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás.

Page 28 of 71
4. La extinción de la comunidad. La división de la cosa común.

La venta total viene regulada articulo 39772 y debe hacerse por mayoría o unanimidad; no
obstante para vender la cuota propia recordemos que existe una libertad total.

Sin embargo, ¿Podremos constituir algún gravamen o habrá algún obstáculo a la hora de
hacerlo (hablamos aquí por ejemplo, de hipotecas)? Sí podremos llevar a cabo estos gravámenes,
si se trata de la totalidad debe hacerse por acuerdo de los copropietarios (art. 59773); pero para
gravar la cuota de cada uno ya no se necesita el acuerdo de todos los copropietarios.

·División de la cosa común (extinción de la comunidad):

Aquí nos referiremos a diferentes supuestos: se extingue por consolidación (yo compro su
parte a los demás comuneros); destrucción o pérdida; renuncia a la comunidad de bienes (por
ejemplo de dos personas, una renuncia); usucapión por un tercero (en un piso propiedad de 3
hermanos se mete un tercero a vivir y lo adquiere por prescripción; la comunidad se extingue). No
obstante el supuesto más complejo es el de división de cosa común; el que inunda tribunales y
bufetes de abogados a causa de la gran trama de dificultades que arrastra. Como nadie está
obligado a permanecer en la comunidad y puede irse en cualquier momento, se plantean
problemas tales como que el objeto sea, por su naturaleza, indivisible; o que la división de la cosa
desemboque en la inutilización o destrucción del bien. En estos casos, se dividirá, en principio por
acuerdo de las partes de acuerdo al artículo 40074. Si no hay acuerdo, el juez será el que decida
por tanto la forma de dividir (herencias, disolución de gananciales etc); salvo que se haya pactado
previamente la indivisión de la misma (este pacto podrá fijarse en un máximo de diez años,
cuando se cumplan se podrá decidir la indivisión de nuevo o no). Si no se pueden dar lotes a la
hora de repartir, habremos de acudir a dos sistemas: adjudicación a uno de los comuneros o la
venta en subasta pública repartiendo los beneficios resultantes. ¿Qué ocurre con los acreedores,
cesionarios etc. que tengan derechos sobre el piso? Imaginemos que hay una hipoteca y que la
comunidad se disuelve, pues ese derecho va a permanecer. Los derechos de terceros
permanecen pese a la extinción de la comunidad de bienes. Los posibles acreedores de los
copropietarios tienen ciertos derechos además, si se es acreedor sobre una empresa o un piso
que se va a dividir; éstos ostentan una serie de derechos, no un derecho a oponerse o a
impugnarlo (en caso de fraude sí), pero sí un derecho de concurrir a la división.

El efecto lógicamente de la división de la cosa común deriva en la extinción de la situación

de comunidad de bienes.

5. La situación de medianería: naturaleza y régimen jurid

́ ico.

72
Artículo 397
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran
resultar ventajas para todos.
73
Artículo 597
Para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el consentimiento de todos los copropietarios.
La concesión hecha solamente por algunos, quedará en suspenso hasta tanto que la otorgue el último de todos los partícipes o
comuneros.
Pero la concesión hecha por uno de los copropietarios separadamente de los otros obliga al concedente y a sus sucesores, aunque lo
sean a título particular, a no impedir el ejercicio del derecho concedido.
74
Artículo 400
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida
la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo
podrá prorrogarse por nueva convención.

Page 29 of 71
 La medianería es una situación que regula el C.C. como un tipo de servidumbre (57175) y
que se trata de elementos que dividen dos predios rústicos o dos fincas urbanas y que engendran
una serie de derechos y obligaciones respecto de ambos propietarios; es decir la existencia en
común de paredes, muros tallados etc. que pertenecen a diferentes dueños. Su naturaleza jurídica
ha sido reiteradamente debatida en el sentido de considerarla o no servidumbre, pero como no
hay un predio dominante y un predio sirviente se ha llegado a la conclusión de que NO es una
servidumbre. Por lo tanto, ¿De qué figura jurídica hablamos? Hay un sector de la doctrina que
sostiene que se trata una comunidad de bienes, pero como no se rige por los artículos 390 y s.s.;
queda definida como una comunidad especial con una regulación propia. La medianería se
constituye normalmente por acuerdo entre partes (por título) a través de un contrato normalmente
o por prescripción; aunque también por lo que el código define en el art. 54176 como la “presunción
de signo aparente”, que ya veremos en las servidumbres. Para saber que existe una medianería,
se determinan en el código una serie de presunciones en el 57377 (recomienda lectura), por lo que
hablaremos de medianería mientras no haya un título o apariencia en contrario.

Los derechos y deberes que engendra este fenómeno jurídico, radican en torno al lógico
derecho de utilizar el propietario la medianería; con un tope en el momento en que se comienza a
perjudicar los derechos del otro propietario. Las obligaciones consisten en contribuir a los gastos
que pudieran derivarse de ostentar esa pared medianera además de ayudar en el mantenimiento
de la misma. En lo referente a la extinción de la medianería, ésta se fundamente básicamente en
la renuncia de uno de los propietarios; salvo en el caso en que haya una construcción apoyada en
la pared por parte del renunciante, debería derribarse esa construcción costeada íntegramente por
el mismo.

TEMA 7: LA PROPIEDAD HORIZONTAL:

1. La propiedad horizontal: la noción del conjunto

inmobiliario y de la llamada propiedad separada.
En un convenio sobre derecho registral en Roma en 1983 se habla por primera vez de la
regulación jurídica del conjunto inmobiliario como una serie de comunidades de viviendas
relacionadas a través de una serie de servicios e instalaciones de carácter común. A partir de
aquí, se desarrolla una norma en España a través de la ley 8/1999 que regule este supuesto

75
Artículo 571
La servidumbre de medianería se regirá por las disposiciones de este título y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se
opongan a él, o no esté prevenido en el mismo.
76
Artículo 541
La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se
enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad
de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes
del otorgamiento de la escritura.
77
Artículo 573
Se entiende que hay signo exterior, contrario a la servidumbre de medianería:
1.º Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.
2.º Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su
parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos.
3.º Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos
contiguas.
4.º Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.
5.º Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de
las propiedades.
6.º Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en
distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
7.º Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.
En todos estos casos la propiedad de las paredes, vallados o setos se entenderá que pertenece exclusivamente al dueño de la finca o
heredad que tenga a su favor la presunción fundada en cualquiera de los signos indicados.

Page 30 of 71
(mirar art. 2478). Las circunstancias, por tanto, que deben concurrir para hablar del conjunto
inmobiliario privado son: que existan dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí,
cuyo destino fundamental debe ser la vivienda o el local de negocio; siendo los titulares de los
mencionados inmuebles en los que está dividido, los que además de tener una propiedad privada
sobre pisos y locales, tienen una copropiedad sobre instalaciones, servicios etc. de carácter
indivisible.

El régimen jurídico de los elementos comunes se presenta en el artículo 24 y nos ofrece

dos planos de regulación que son que el sistema que se aplica es el de la ley de propiedad
horizontal (aplicándola en todos los supuestos que se den); o que en título constitutivo el promotor
o todos los propietarios, acuerden que la regulación vaya a ser la que se derive de una junta de
presidentes de cada inmueble que constituyen el complejo privado. También se establecerá la
llamada cuota de participación que tiene cada edificio en relación al conjunto de gastos comunes.
Las cuestiones de mayor relevancia o más graves, tendrán que acordarse en un primer momento
en cada respectiva comunidad o inmueble. Aquellas cuestiones que afecten únicamente a un
inmueble en particular, se decidirán en la junta que corresponda a cada edificio.

Existe una tercera posibilidad, de carácter más extraño, que es regular el complejo a través
de establecer los propios propietarios una serie de normas que van a regir el mismo.

Cada propietario, lógicamente, tendrá una serie de derechos y deberes recogidos en la ley
de propiedad horizontal

2. Constitución del régimen de propiedad horizontal. El tit́ ulo

constitutivo. Los Estatutos.
Cuando un promotor construye un edificio lo que va a hacer es seguramente constituir él
mismo la propiedad horizontal, dado que la ley señala que a partir de cuatro propietarios cuando
se trata de un edificio (no cuando es un conjunto inmobiliario privado) tiene carácter obligatorio. En
casos de herencias, respecto de varias personas; si lo hereda sólo uno no se establece ese
régimen, puesto que ese uno va a ser el dueño total. También se gestiona en ocasiones el

78
Artículo 24
1. El régimen especial de propiedad establecido en el Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan
los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o
locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente,
con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o
servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el
párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de
aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la
nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades
llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título
constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios
comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente
de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la
comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que
las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas
en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la
mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley
sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos
de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán
aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las
mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.
Page 31 of 71
sistema denominado de cooperativas -varias personas adquieren un terreno y deciden construir
en él-.

Para constituir este régimen de propiedad, se acude al notario y se establece así en la

escritura. No obstante, la constitución debe contener una descripción del inmueble en su conjunto
(para definir su naturaleza rústica o urbana), también lo va a situar (calle, número y nombre si lo
tuviese); además de fijar los límites (en casos de fincas y edificios donde haya dudas). Se
establecerán también las plantas que tiene dicho edificio, se fijará la referencia catastral (a efectos
tributarios) y habría que determinar la extensión de la parcela donde esté ubicado el propio edificio
así como las dimensiones de su base. También, debe figurar una descripción de los edificios y
locales que lo integran, numerándolos y especificando las características de cada uno de ellos; así
como la cuota de participación o contribución, que se ha fijado previamente o bien por el promotor
en base a una serie de parámetros o bien por los propietarios en la primera junta que se realiza; o
bien, incluso, por laudo arbitral (que en caso de ser abusiva y ser impugnada, podría derivar en
sentencia judicial). Los criterios de asignación de la cuota se fundamentarán en la superficie útil, el
uso de elementos comunes, la utilización etc. Este título constitutivo se lleva a cabo a través de
escritura pública ante notario. ¿Se debe inscribir en el registro de la propiedad? En nuestro
sistema rige el principio de libertad de inscripción, con pequeñas limitaciones eso sí, pero en este
caso podemos decidir si lo inscribimos o no; aunque la práctica habitual sí lo hace.

Los estatutos se definen como un conjunto de normas que van a regular todo lo
relacionado fundamentalmente con el edificio. Se puede de nuevo, otorgar por el promotor o por
los propietarios en la primera junta; pero no son obligatorios en ningún caso. Deben contener el
destino del inmueble (de pisos y locales), en lo referente a venta de locales, vivienda etc..
También, la situación de los órganos de la comunidad y cómo van a desarrollarse y a elegirse; el
sistema de aprobación de las cuentas o presupuestos, los sistemas de seguros (del propio edificio
o de los elementos comunes), obras etc. -mayorías que deban preestablecerse básicamente-. Los
estatutos se pueden inscribir en el Registro, y desde ese momento ya pueden ser oponibles a
terceros. Para la modificación de los estatutos o del título constitutivo se exige la unanimidad.

Hay una serie de normas, que a veces se elaboran y a veces no, referentes al horario de
recogida de basuras, régimen de uso de la pista de tenis y demás cuestiones de un carácter
menor, más de convivencia.

3. Elementos de la propiedad horizontal: elementos privativos

y elementos comunes. La cuota de participación. El llamado
elemento procomunal.
El artículo 39679 hace referencia a una situación de los denominados bienes privativos,
dado que se consideran de carácter independiente. Serán considerados de propiedad separada

79
Artículo 396
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida
propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de
copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el
suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las
fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de
cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios,
pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso
aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el
suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire
acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de
seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de
telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o
jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas
juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Page 32 of 71
dice, aquellos inmuebles objeto de propiedad exclusiva; relacionándose con el artículo 380 en su
párrafo a) de la ley horizontal que señala que se trata de un derecho singular y exclusivo de
propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento
independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no,
que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el
de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados
fuera del espacio delimitado.

De este precepto sacamos las siguientes características:

· Varios pisos o locales perteneciente privativamente a distintos propietarios.
· Susceptibles de aprovechamiento independiente.
· Con salida a la vía publica o a algún elemento común de la comunidad con salida a ésta.
· Derecho exclusivo y singular sobre un espacio suficientemente delimitado.
· Contenido: el propio inmueble, elementos arquitectónicos, servicios o instalaciones que se
encuentren dentro y susceptibles de aprovechamiento (ej.: una tubería, si sirven sólo para el
propietario se entenderán propiedad de éste y tendrá que pagar todos los gastos, si sirve a todos
por el contrario será de la comunidad y será ésta quien los pagará) y anejos inseparables del piso
(se establecen en el título constitutivo, ej.: buhardilla, garaje…)

Hay problemas entorno a si superficies, como los trasteros, pertenecen o no al piso, para
lo que habrá que acudir a lo que dice el título constitutivo (normalmente se definen como: “anejo
inseparable” como hemos visto, lo cual implica elemento privativo. No es realmente por tanto una
comunidad de bienes donde la clave era que se podían dividir los elementos comunes; ésta tiene
un carácter especial porque no se pueden dividir los mismos. Podemos distinguir por tanto los
elementos comunes esenciales de aquellos que no lo son a la hora de su desafectación. Los
diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser
objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los
elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute,
tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los
pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de
terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que
las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores,
pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores,
telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso
privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y
para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar;
las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de
humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad
del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios
audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las
servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o
destino resulten indivisibles.

Hay elementos comunes esenciales o por naturaleza (escaleras), que no pueden pasar a
ser privativos, y elementos comunes no esenciales o por destino (casa del portero), que pueden

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los
interesados.
80
Artículo 3
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 C.C. corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén
comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido
señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
Page 33 of 71
pasar a ser privativos si se da la unanimidad de los propietarios. Los gastos de las zonas
comunes se tienen que pagar por toda la comunidad aunque si el fruto de estos gastos sólo lo
pueden utilizar uno o varios de los propietarios, éstos pagarán más cuota (Ej.: solo el vecino de
arriba puede salir a la azotea, pues paga más cuota pero si se producen goteras se tendrán que
sufragar por todos).

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán
ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que
son anejo inseparable. En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por
este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por
las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los
interesados. En los supuestos de agregación o segregación del piso se modificarían las cuotas del
mismo, pero todo esto tiene que hacerse por unanimidad de los propietarios si se requiriese la
modificación del título constitutivo (se requiere cuando queramos hacer de 2 pisos 1 o viceversa
por ejemplo)

La cuota nos determina la propiedad que yo tengo sobre el edificio, aunque es una cuota
ideal no nos faculta para dividir el elemento común. También nos determina la participación en los
gastos e ingresos y el derecho al voto en las Juntas.

La cuota de participación por tanto refleja el porcentaje de propiedad que tiene el

propietario de la comunidad, tanto de elementos comunes como privativos; y se rige a través de
una serie de criterios de fijación:

Uno de ellos, es la superficie útil, que es lo que tú puedes usar y hay que diferenciarlo de
la superficie construida. En principio, el que más m2 tenga en su piso tendrá más cuota de
participación. Otro elemento que determina la cuota es el emplazamiento exterior o interior con
respecto a la vía pública, siendo los exteriores aquellos que tienen más cuota de participación que
los interiores. El tercer elemento es la situación, según por ejemplo la accesibilidad desde la calle.
Finalmente, el cuarto criterio radica en el uso que se presume que va a hacer ese piso de
elementos comunes; si yo tengo un piso con un jardín que es un elemento común pero que sólo
puede disfrutarse desde mi inmueble, yo tendré mayor cuota de participación. Por lo tanto ésta se
fijará por medio del promotor o dueño del edificio; no obstante también podría decidirse en junta
aunque si no hubiese acuerdo (bien porque no lo ha fijado el promotor bien porque no se alcanza
en dicha junta); se podrá acudir al juez para que la determine. Si yo me compro un piso donde ya
están fijadas las cuotas y compruebo que no es justo o no me parece correcto, tendré capacidad
para impugnarlo de forma indefinida.

*CASO PRÁCTICO: artículo 398 C.C. comunidad de bienes, mayoría de intereses en el sistema
de propiedad horizontal es igual (?) Van a decidir igual las mayorías personales (si alguien tiene 8
pisos), ->CUOTA PARTICIPACIÓN. Revisar artículos de impugnaciones, concepto de salvar
voto.*

4. Derechos y obligaciones de los propietarios.

En cuanto a los Derechos, encontramos:

- El de utilizar el piso o local conforme a su destino con las consecuencias derivadas de que,
podrá modificar el mismo (sujeto a ciertos limitaciones, todo lo que esté dentro del piso es
susceptible de modificarse cuando no afecte a la estructura de éste, estado exterior o a la
seguridad del mismo), dando cuenta al presidente de la comunidad.

- El derecho a arrendar, a constituir un usufructo, una hipoteca y a participar en los ingresos que
perciba la comunidad como tales.

Page 34 of 71
- Derecho a la utilización de los elementos comunes.

- Derecho a segregar o agregar al propio piso (con unanimidad de los propietarios).

- Derecho a la división de la cosa común (pero no de los elementos comunes), este caso se da
cuando hay copropiedad de un piso que se encuentra bajo régimen de comunidad de bienes.

Respecto a las obligaciones:

- Respetar las instalaciones generales y comunes, en el uso y cuidado de las mismas.

- Mantener en buen estado de conservación el piso o local propio a fin de no perjudicar a los
demás propietarios.

- Consentimiento de las obras de carácter general que debieren realizarse en mi piso (si hay que
arreglar tubería en un piso propio), consentir la entrada a estos efectos es una obligación.

- Pagar los gastos derivados de la cuota de participación (en función a la misma) de carácter
común. Si yo compro un piso cuyo propietario no ha pagado las cuotas de participación,
normalmente habré sido informado por el notario, que exige un certificado de estar al corriente de
pago; podré decidir si como nuevo adquirente asumo esa deuda y me da igual, por acuerdo.

- Contribuir al fondo de reserva de un 5% como mínimo del presupuesto anual, repartido a través
de las cuotas de participación.

- Usar con la debida diligencia los elementos comunes (en sentido de convivencia, sin llevar a
cabo actividades ilícitas o molestas e insalubres)

- Notificar el domicilio al secretario de la comunidad, a efectos informativos para la celebración de

juntas.

- Comunicar la venta que se ha producido del piso o local. Si no se realiza esta comunicación, se
engendra una obligación para el transmitente de contribuir durante el periodo anual (lo que queda
de año) y los 3 años siguientes a las cuotas con carácter solidario con el adquirente.

5. Organización de la propiedad horizontal: órganos de la

comunidad y régimen de
adopción e impugnación de los acuerdos comunitarios.

Aquí vamos a definir cuáles son los órganos de la comunidad. Es en la ley dónde se nos
hace referencia a ellos:

- La junta: conformada por todos los propietarios es el órgano de gobierno. Habrá una junta
ordinaria anual y obligatoria pero pueden darse también juntas extraordinarias convocadas por
el presidente o una cuarta parte de las cuotas de participación; o incluso se podría convocar
cuando estuviesen reunidos todos los propietarios y lo decidieran en ese momento. ,
- Presidente.
- Vicepresidente.
- Administrador.
- Secretario (además de los otros órganos que se puedan crear a través de regulación interna).

Page 35 of 71
 6. Extinción de la propiedad horizontal
Se trata fundamentalmente de la desaparición de los efectos normativos de la propiedad
horizontal mediante el acontecimiento de determinados supuestos como la destrucción del edificio,
la expropiación forzosa del inmueble donde se desarrolla ésta, o la posible reunión en una sola
persona de la propiedad de todos los pisos o locales (consolidación). Otro supuesto se da cuando
el edificio se destruye pero se puede rehabilitar o reconstruir sin que el coste de dichas obras no
supere el 50% del valor del inmueble o lo cubre el seguro; no cabe hablar de extinción de la
propiedad horizontal. Un caso bastante extraño es aquel en el que los propietarios acuerden la
extinción de la propiedad horizontal para constituir una comunidad de bienes, dado no está
contemplado en la ley y la jurisprudencia entiende que cuando hay más de 4 pisos ya tiene que
regirse a través de un régimen de propiedad horizontal. Incluso pese a que no haya un título
constitutivo en relación a la existencia de la propiedad horizontal, la ley entiende que sí se va a
regir mediante ella aunque no haya estatutos (cuando haya 4+ pisos).

Los derechos reales limitados

TEMA 8: LOS DERECHOS REALES DE GOCE Y DE ADQUISICIÓN.

1. Concepto y función económica de los derechos reales de

goce.
- SE LO SALTA -

2. El derecho de usufructo: concepto, sujetos, objeto,

contenido y extinción.
El Código Civil establece una amplia regulación en los artículos 46781 y s.s.; es un
precepto que proviene del derecho romano y que sienta la predeterminación de disfrutar una cosa
ajena con la obligación de conservar su forma y sustancia. Si yo tengo un piso del que soy
propietario y quiero que alguien lo disfrute, por ejemplo durante un período del año determinado,
podré dejar que ese sujeto lo haga a través de la figura del usufructo. Podemos decir, con un
concepto muy clásico, que se trata de un derecho real que autoriza a su titular a disfrutar del
normal aprovechamiento de una cosa ajena conforme a su destino, y que recae sobre bienes
muebles o inmuebles y obliga a su titular a devolverlo y restituirlo (o en casos especiales su
equivalente) tal y como lo encontró. Es un derecho real porque recae sobre una cosa, otorga ese
poder inmediato y directo sobre una cosa. Tiene carácter temporal aunque generalmente puede
ser vitalicio, cuando la persona que lo disfruta fallece, la propiedad vuelve al nudo propietario.

81
Artículo 467
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su
constitución o la ley autoricen otra cosa.

Page 36 of 71
 Además, el usufructo es esencialmente transmisible, se puede convertir a un tercero en un
usufructuario sin necesidad del consentimiento del nudo propietario. Puede ser simple o múltiple
como veremos ahora, y no tendrá fin el usufructo hasta que fallezca el último titular del mismo en
aquellos de forma sucesiva. Es reseñable también ojear el supuesto que desarrolla art. 51682 en lo
referente al establecimiento de usufructos de acuerdo a la edad de un tercero. Además el
usufructo puede ser total o parcial, por ejemplo el usufructo sobre la mitad de un terreno o la
totalidad del mismo; regular o irregular, distinguiendo aquel que cae sobre cosas consumibles - el
usufructo sobre el ganado que pueda llegar a agotarse por ejemplo - de aquel que no recae sobre
las mismas (cosas sui generis o no consumibles - el normal usufructo sobre un piso, un ordenador
etc). Exista también una distinción entre ordinario y de disposición, siendo el primero aquel que
regula el 467; y donde el segundo permite en cierto modo variar el precepto normativo, alterando
forma y sustancia (por ejemplo me conceden el usufructo sobre un piso y se me permite la
modificación de éste). Puede ser también legal o voluntario por ejemplo, el usufructo que tiene el
tutor sobre los bienes de los tutelados o pupilos, o los padres sobre los bienes de sus hijos;
mientras que los voluntarios son aquellos establecidos a través de la voluntad de las partes. Existe
también el supuesto en que el usufructo se constituye por prescripción.

Según su régimen jurídico el usufructo se regulará sobre el título constitutivo y en su

defecto o por insuficiencia de éste por las normas del C.C.; debiendo mencionarse también la
existencia de un usufructo a plazo o condicional.

Normalmente hay dos titulares de este derecho: el nudo propietario, el dueño del fundo, y
aquel sobre el que recae el disfrute del bien denominado usufructuario. Puede existir un usufructo
que puede recaer sobre varias personas sucesivamente o incluso de forma simultánea (art. 46983);
y también sobre personas jurídicas - pero estableciendo un plazo de 30 años en el art. 51584 -.

El objeto del usufructo como ya hemos visto, puede recaer tanto sobre bienes muebles
como inmuebles; pero en lo referente al modo o la forma el usufructo no requiere un tipo especial
de constitución tal y como dicta el 128085.

El contenido de este derecho, engendra obligaciones y derechos a los titulares del mismo;
distinguiendo por otro lado los derechos de carácter general de aquellos especiales.

·Derechos de carácter general:

- Aprovechamiento, uso y percepción de los frutos del usufructuario (art. 47186 y siguientes -leer
47287-).

82
Artículo 516
El usufructo concedido por el tiempo que tarde un tercero en llegar a cierta edad, subsistirá el número de años prefijado, aunque el
tercero muera antes, salvo si dicho usufructo hubiese sido expresamente concedido sólo en atención a la existencia de dicha persona.
83
Artículo 469
Podrá constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente,
y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición. También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no
sea personalísimo o intransmisible.
84
Artículo 515
No podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo o Corporación o Sociedad por más de treinta años. Si se hubiese constituido, y
antes de este tiempo el pueblo quedara yermo, o la Corporación o la Sociedad se disolviera, se extinguirá por este hecho el usufructo.
85
Artículo 1280
Deberán constar en documento público:
1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre
bienes inmuebles.
2.º Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.
3.º Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.
86
Artículo 471
El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados. Respecto de los
tesoros que se hallaren en la finca será considerado como extraño.
87
Artículo 472
Los frutos naturales o industriales, pendientes al tiempo de comenzar el usufructo, pertenecen al usufructuario.
Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo, pertenecen al propietario.

Page 37 of 71
- Derecho a recibir las mejoras que el bien adquiera por accesión.
- A realizar mejoras en el mismo objeto del usufructo siempre que no altere su forma y sustancia
(art. 48788).
- Gozar de la transmisibilidad del usufructo como ya hemos visto (a título oneroso o gratuito,
hipotecándolo etc.)

·Obligaciones (antes, durante y a posteriori del usufructo):

- Aquellas que se generan antes de otorgarse el usufructo, como reza el art. 49189: formar
inventario describiendo y tasando los muebles e inmuebles en caso de que se produzcan
desperfectos, y prestar fianza. En los usufructos legales el Código exime de estas obligaciones
(padres e hijos por ejemplo), o cuando el donante o vendedor se reserva el usufructo de los
bienes transmitidos (te dono mi piso pero voy a vivir ahí de por vida; te concedo la nuda
propiedad pero yo vivo ahí como usufructuario).
- Durante el usufructo, realizar los gastos ordinarios de conservación y de mantenimiento a cargo
del usufructuario (arts. 50090 y ss), así como de reparaciones extraordinarias. Los impuestos
(contribuciones y cargas art. 50491), los anuales o de los frutos son a cuenta del usufructuario;
pero los del capital son a cuenta del nudo propietario. El artículo 51192 señala que cuando
exista cualquier acto que ponga en peligro el derecho de propiedad, debe comunicárselo el
usufructuario respondiendo de daños y perjuicios si no lo hiciere (por ejemplo una acción
reivindicatoria que reciba en el domicilio éste). Son de cuenta del usufructuario, como dice el
art. 512 “los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo”.
- Después de finalizar el usufructo, se engendran obligaciones entorno al artículo 52293: entregar
cosa usufructuada (salvo el derecho de retención que competa al usufructuario respecto de los
pagos que deban ser reintegrados), cancelándose cuando se entregue la cosa, la deuda o
hipoteca.

·Derechos especiales, regulados a través de diversos artículos:

- Artículo 476:

En los precedentes casos, el usufructuario, al comenzar el usufructo, no tiene obligación de abonar al propietario ninguno de los gastos
hechos; pero el propietario está obligado a abonar al fin del usufructo, con el producto de los frutos pendientes, los gastos ordinarios de
cultivo, simientes y otros semejantes, hechos por el usufructuario.
Lo dispuesto en este artículo no perjudica los derechos de tercero, adquiridos al comenzar o terminar el usufructo.
88
Artículo 487
El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que
no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere
posible hacerlo sin detrimento de los bienes.
89
Artículo 491
El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado:
1.º A formar, con citación del propietario o de su legítimo representante, inventario de todos ellos, haciendo tasar los muebles
y describiendo el estado de los inmuebles.
2.º A prestar fianza, comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le correspondan con arreglo a esta sección.
90
Artículo 500
El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo.
Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan de uso natural de las cosas y sean
indispensables para su conservación. Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a
costa del usufructuario.
91
Artículo 504
El pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos, será de cuenta del
usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure.
92
Artículo 511
El usufructuario estará obligado a poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero, de que tenga noticia, que sea
capaz de lesionar los derechos de propiedad, y responderá, si no lo hiciere, de los daños y perjuicios, como si hubieran sido
ocasionados por su culpa.
93
Artículo 522
Terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o
a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca.
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“No corresponden al usufructuario de un predio en que existen minas los productos de las
denunciadas, concedidas o que se hallen en laboreo al principiar el usufructo, a no ser que
expresamente se le concedan en el título constitutivo de éste, o que sea universal.
Podrá, sin embargo, el usufructuario extraer piedras, cal y yeso de las canteras para reparaciones
u obras que estuviere obligado a hacer o que fueren necesarias.”
- Artículo 485:
“El usufructuario de un monte disfrutará todos los aprovechamientos que pueda éste producir
según su naturaleza.
Siendo el monte tallar o de maderas de construcción, podrá el usufructuario hacer en él las talas o
las cortas ordinarias que solía hacer el dueño, y en su defecto las hará acomodándose en el
modo, porción y épocas, a la costumbre del lugar.
En todo caso hará las talas o las cortas de modo que no perjudiquen a la conservación de la finca.
En los viveros de árboles podrá el usufructuario hacer la entresaca necesaria para que los que
queden puedan desarrollarse convenientemente.
Fuera de lo establecido en los párrafos anteriores, el usufructuario no podrá cortar árboles por el
pie como no sea para reponer o mejorar alguna de las cosas usufructuadas, y en este caso hará
saber previamente al propietario la necesidad de la obra.”
- Artículo 483:
“El usufructuario de viñas, olivares u otros árboles o arbustos podrá aprovecharse de los pies
muertos, y aun de los tronchados o arrancados por accidente, con la obligación de reemplazarlos
por otros.”
- Artículo 481:
“Si el usufructo comprendiera cosas que sin consumirse se deteriorasen poco a poco por el uso, el
usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas empleándolas según su destino, y no estará
obligado a restituirlas al concluir el usufructo sino en el estado en que se encuentren; pero con la
obligación de indemnizar al propietario del deterioro que hubieran sufrido por su dolo o
negligencia.”
- Artículo 482:
“Si el usufructo comprendiera cosas que no se puedan usar sin consumirlas, el usufructuario
tendrá derecho a servirse de ellas con la obligación de pagar el importe de su avalúo al terminar el
usufructo, si se hubiesen dado estimadas. Cuando no se hubiesen estimado, tendrá el derecho de
restituirlas en igual cantidad y calidad, o pagar su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo.”
- Artículo 477:
“Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, en el usufructo legal podrá el usufructuario
explotar las minas denunciadas, concedidas o en laboreo, existentes en el predio, haciendo suya
la mitad de las utilidades que resulten después de rebajar los gastos, que satisfará por mitad con
el propietario.”
- Artículo 507:
“El usufructuario podrá reclamar por sí los créditos vencidos que formen parte del usufructo si
tuviese dada o diera la fianza correspondiente. Si estuviese dispensado de prestar fianza o no
hubiese podido constituirla, o la constituida no fuese suficiente, necesitará autorización del
propietario, o del Juez en su defecto, para cobrar dichos créditos.
El usufructuario con fianza podrá dar al capital que realice el destino que estime conveniente. El
usufructuario sin fianza deberá poner a interés dicho capital de acuerdo con el propietario; a falta
de acuerdo entre ambos, con autorización judicial; y, en todo caso, con las garantías suficientes
para mantener la integridad del capital usufructuado.”

Respecto del extinción del usufructo, debemos acudir al artículo 513 del C.C., donde se
establecen las diversas causas por las cuales se extingue este derecho real:

- Artículo 513:
“El usufructo se extingue:

•1.º Por muerte del usufructuario.

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 •2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria
consignada en el título constitutivo.
•3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
•4.º Por la renuncia del usufructuario.
•5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo. *si se quema el coche, se acaba el
usufructo*.
•6.º Por la resolución del derecho del constituyente. *el caso por ejemplo en el que A cede
un usufructo a B, pero C plantea una acción reivindicatoria que prospera, recuperando el piso de
A; el usufructo de B queda extinguido*.
•7.º Por prescripción. *atendiendo a los mismos plazos de la usucapión ordinaria*”.

3. Los derechos reales de uso y de habitación.

Se encuentran regulados a través de los artículos 52394 y s.s. del Código Civil. Son unos
derechos que se encuentran en un situación de cierto desuso; que se definen como un fenómeno
parecido al usufructo pero más limitado. El uso concede a su titular el derecho a disfrutar de los
frutos necesarios para la subsistencia del que tiene el derecho de uso y su familia; mientras que la
habitación desarrolla el derecho a ocupar la parte de una casa ajena en la cantidad necesaria para
sí y para su familia.

Al ser de carácter exclusivamente gratuito, dice el artículo 525 que “los derechos de uso y
habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título”.

4. Los censos: concepto, clases y régimen jurídico.

- NO SE DA -

5. El derecho real de superficie: concepto, constitución y

contenido.
Consiste en el derecho real de tener o mantener, temporal o indefinidamente, en un
inmueble ajeno, una edificación o plantación en propiedad separada adquirida mediante el
ejercicio de un derecho anejo de edificar o plantar o mediante un acto adquisitivo de una
edificación o plantación preexistente. La definición legal de superficie urbana figura en el artículo
35.1 LS 8/2007; donde básicamente se especifica que es un derecho real que atribuye al
superficiario (titular) la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el
vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones
o edificaciones realizadas.

También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya

realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones,
atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad
separada del titular del suelo; es decir, vemos como se admite la superficie sobre edificios ya
construidos (subedificación y sobreelevación).

94
Artículo 523
Las facultades y obligaciones del usuario y del que tiene derecho de habitación se regularán por el título constitutivo de estos derechos;
y, en su defecto, por las disposiciones siguientes.
Artículo 524
El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se
aumente.
La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas
de su familia.
Page 40 of 71
 6. Los derechos de sobreelevación y de subedificación:
concepto y contenido.
- NO SE DA -

7. El derecho de aprovechamiento por turno: concepto y

régimen jurídico.
Desarrollado en la ley del 8 de julio de 2012, pretende regular una situación de carácter
comercial, donde se genera un fenómeno asentado en lugares de veraneo y turismo
fundamentalmente; tratándose de un derecho a utilizar un bien (apartamento, piso) en un plazo
concreto durante varios años. Por ejemplo compro un derecho de aprovechamiento sobre un piso,
que me permite utilizarlo los primeros quince días de agosto durante 20 años. Está cayendo
bastante en desuso, dado que la nueva ley ha establecido explícitamente que no se trata de una
adquisición de la propiedad como tal, descartando la creación de un supuesto de multipropiedad
mediante esta figura.

8. El derecho real de servidumbre: concepto, contenido

general, caracteres y clases.
Al haber muchas clases de servidumbre, resulta complejo proporcionar una definición
exacta de carácter general. El Código en el artículo 53095 nos habla de las servidumbres
prediales, que podríamos decir que son aquellas que ostentan una tipología más amplia a la hora
de emplearla como base, para definir las demás. Aparecen también las denominadas
servidumbres personales, reguladas en el artículo 53196; por ejemplo en las fiestas de los pueblos
alguien tiene el denominado (quizá en desuso) “derecho de balcón” para ver por ejemplo, los
encierros, o en las iglesias antiguamente donde una familia tenía el derecho de estar en un sitio
específico en la misa.

Las servidumbres se constituyen por acuerdo, es decir por voluntad de las partes; por ley,
por determinaciones legales; por prescripción (sólo las continuas y aparentes); y por presunción
de signo aparente (artículo 54197).

La servidumbre que se constituye por ley se denomina legal y la que se constituye por
voluntad de los que la constituyen, voluntaria, obviamente.

Encontramos que en el artículo 541 la existencia de un signo aparente de servidumbre

entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una,
como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de
separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de
cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura. Si
estas dos fincas pertenecen a un propietario y entre medias hay un signo aparente, cuando se
venda una de ellas el signo aparente se trasformará en servidumbre a no ser que cuando se
realice la venta se exprese lo contrario o se haga desaparecer.

95
Artículo 530
La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.
El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.
96 Artículo 531

También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la
finca gravada.
97
Artículo 541
La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se
enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad
de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes
del otorgamiento de la escritura.
Page 41 of 71
 En las servidumbres legales se regirán por lo establecido en los pactos entre los
constituyentes pero estos siempre deberán respetar el contenido mínimo establecido en el C.C.,
donde encontramos diversos tipos:

- Servidumbre de aguas, tipos:

· Natural: regulada en el artículo 552, dice que los predios inferiores están sujetos a recibir las
aguas que, naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la
tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que
impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la graven.
· De estribo de presa: el propietario de un terreno que quiere derivar aguas de un río o arroyo para
aprovecharla en su propia finca puede construir una presa aunque sea en terrenos ajenos y los
propietarios de estos terrenos están obligados a respetarlo previa indemnización (art. 554).
· Parada o partidor; figura en el artículo 562 y dice que el que para dar riego a su heredad o
mejorarla, necesite construir parada o partidor en el cauce por donde haya de recibir el agua,
podrá exigir que los dueños de las márgenes permitan su construcción, previo abono de daños y
perjuicios, incluso los que se originen de la nueva servidumbre a dichos dueños y a los demás
regantes.
· De acueducto; desarrollado en el artículo 557: “Todo el que quiera servirse del agua de que
puede disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios,
con obligación de indemnizar a sus dueños, como también a los de los predios inferiores sobre los
que se filtren o caigan las aguas.”.
· De saca de agua y abrevadero, del artículo 556: “Las servidumbres de saca de agua y de
abrevadero llevan consigo la obligación en los predios sirvientes de dar paso a personas y
ganados hasta el punto donde hayan de utilizarse aquéllas, debiendo ser extensiva a este servicio
la indemnización.”.

- De paso (arts. 554 y ss): supuestos en los que una finca está enclavada entre otras ajenas y no
tenga salida a camino público, y es necesario para el dueño de dicha propiedad acceder al
mencionado camino; abonando como indemnización el precio del terreno si es una servidumbre
de carácter permanente (si es casi un camino por el que paso todos los días) o del perjuicio
producido si es transitoria. La servidumbre tiene como recorrido el menos perjudicial y
generalmente, por esto, el más corto.
- Medianería: ya desarrollada anteriormente, dado que no es propiamente una servidumbre si no
una comunidad de bienes de carácter sui generis
- Desagüe edificios: en los artículos 586 y ss., se desarrolla que los edificios tienen obligación de
recoger el agua hacia su propio edificio, pero si existen dificultades para hacer esto puede
constituirse una servidumbre a fin de hacer fluir este agua hacia el edificio contiguo que sí puede
dar salida a esta agua hacia el alcantarillado.
- Luces y vistas: 581 y ss. No son propiamente servidumbres son huecos de tolerancia que están
establecidos por la ley, sin embargo si es posible establecer una servidumbre voluntaria
permitiendo el vecino que abra una ventana ya de las dimensiones acordadas.
- Instancias y obras intermedias: distinguimos dos casos:
· El del artículo 589: “No se podrá edificar ni hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o
fortalezas sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos
particulares de la materia.”;
· Y el del artículo 590: “Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos,
cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas,
artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean
peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y
sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que
los mismos reglamentos prescriban.
A falta de reglamento se tomarán las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen
pericial, a fin de evitar todo daño a las heredades o edificios vecinos.”.

También distinguimos;

Page 42 of 71
-Por razones de contenido
· Positivas: impone al dueño del predio sirviente dejar hacer alguna cosa.
· Negativas: prohíben hacer al dueño del predio sirviente algo que seria lícito sin la servidumbre.

-Por razón de su ejercicio (art. 532)

· Continuas: su uso es o puede ser incesante sin ninguna intervención del hombre, por ejemplo, la
de luces y vistas.
· Discontinuas: se usan a intervalos más o menos largos y se utilizan mediante intervención del
hombre, por ejemplo, la de paso.

-Por razón de su apariencia

· Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que
revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.
· No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

Como derechos de los titulares de la servidumbre el dueño del predio dominante puede
usar la servidumbre en la forma y tiempo establecidas (art. 594), y el que figura en el 542 relativo
a utilizar los derechos que van acompañando la servidumbre; además de realizar las obras
necesarias para poder usar la servidumbre. Como obligaciones de los titulares de la servidumbre
el dueño del predio dominante debe utilizar la servidumbre de la manera menos perjudicial para el
dueño del predio sirviente sin poder autorizar a ningún tercero para que también utilice o se
beneficie de la servidumbre.

9. Modos de constitución del derecho de servidumbre.

Extinción.
Respecto de la extinción de la servidumbre y los diversos tipos de hacerlo:

·Puede ser por acuerdo de las partes (art. 546 CC).

·Por renuncia del dueño del predio dominante.
·Por prescripción, por el no uso durante 20 años.
·Por consolidación.
·Por cumplirse el plazo o condición si fuese servidumbre condicional o a plazo.
·Cuando los predios vengan a tal estado que se imposible usar la servidumbre.

10. La categoría de los derechos de adquisición: concepto y

naturaleza jurídica.
- SIMPLEMENTE MENCIONA LOS SIGUIENTES -

11. El derecho de opción.

Concede al titular (optante) la facultad de decidir durante un periodo determinado acerca
de la conclusión de un contrato -fundamentalmente de compraventa-. Es, por tanto, un derecho a
ejercitar determinado tipo de acciones para perseguir el bien. El registro de la propiedad permite
inscribir el derecho de opción. El plazo para ejercitar la opción no puede exceder de 4 años;
además debe fijarse el precio del contrato futuro y el precio del contrato de opción, son las partes
las que fijan un precio que va a ser el que realice el contrato de opción.

12. El derecho de adquisición preferente: sus dos

manifestaciones.

Page 43 of 71
 -DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO, DESARROLLADOS A CONTINUACIÓN -

13. El derecho de tanteo.

Los derechos de tanteo y retracto son las dos caras de una misma moneda. En este caso,
el vendedor tiene la obligación de, antes de vender un bien de su propiedad, ofrecérselo a un
tercero por el mismo precio, pudiendo este comprarlo (o no) con esa preferencia. Puede ser
convencional o legal; por ejemplo alguien vende su piso por 300.000€ y tiene un comprador, pero
aparece un tercero con un derecho de tanteo que tiene esa adquisición preferente (tanteo
convencional). El tanteo legal se produce prácticamente en los mismos casos que el retracto legal,
véase el derecho de tanteo del estado entorno a bienes de patrimonio artístico e histórico.

14. El derecho de retracto. Los retractos legales.

El retracto convencional se trata de un derecho del vendedor a recuperar la cosa perdida -
por la venta - con la obligación de pagar los gastos de la compra así como aquellos derivados del
contrato (escritura pública en el notario por ejemplo, impuestos etc.). Desarrollado en el 151898 y
ss., el retracto legal (así como el tanteo legal) se produce en diversos casos:

-Retracto de comuneros (art. 152299 y ss.), hace referencia cuando se vaya a vender una parte por
uno de los comuneros, cualquiera de ellos tendrá un derecho de retracto frente a esa venta. Si
varios quieren reclamar este derecho real, habrá que atender a las diversas cuotas que tengan los
distintos propietarios (si alguien vende a un tercero su 30% del bien; los demás que reclamen se
lo repartirán en función de sus porcentajes). El plazo de retracto, desde que se tiene conocimiento
de la venta, es de 9 días.
-Retracto de propietarios de fincas rústicas colindantes y dedicadas a la agricultura, lo ostentan las
fincas colindantes sobre la finca que se va a vender, que no puede exceder de una hectárea. En
caso de conflicto si varios quieren ejercerlo es la finca más pequeña la que tiene el derecho, si hay
una interrupción entre las fincas colindantes, como un río, acequia… ya no existe el derecho,
regulado en el artículo 1523:
“También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate
de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que
estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes
en provecho de otras fincas.
Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea
dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo
solicite.”
-Retracto de coherederos, antes de que se haya adjudicado la herencia (yacente), cualquier
heredero podrá ejercitarlo en el plazo de un mes.
-Retracto de consocios: antes o después (en función de si hablamos de tanteo o retracto
respectivamente) de la liquidación, tiene también el plazo a ejercer el derecho de retracto de un
mes.
-Retracto del enfiteuta,
-Retracto de arrendatario (rústico y urbano), podrá reclamar éste, si se vendió el objeto de
arrendamiento, en un plazo de 60 días para el rústico; generándose el derecho de retracto en 6
meses (o tanteo) en inmuebles urbanos.

98
Artículo 1518
El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
99
Artículo 1522
El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás
condueños o de alguno de ellos.
Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
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-Retracto del Estado, Municipio etc. respecto de los bienes declarados de patrimonio histórico-
histórico-artístico.

15. La colisión entre diversos derechos de adquisición.

En lo respectivo a los supuestos de colisión, únicamente podemos mencionar que el
comunero tiene preferencia sobre el colindante; y que el colindante con menor extensión de su
finca tiene preferencia sobre aquellos colindantes de mayor propiedad.

TEMA 9: LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA.

1. Los derechos reales de garantía: función, concepto y

clases.
Los derechos reales de garantía permiten asegurar el cumplimiento de una
obligación principal mediante un bien mueble/inmueble, que se podrá vender en caso de
incumplimiento a fin de amortizar la infracción contractual y aliviar de algún modo las obligaciones
derivadas de dicha obligación. Tradicionalmente, distinguimos desde el derecho romano 3 figuras
o clases:

· Prenda: aquí se produce la entrega de la posesión de un objeto al acreedor, recayendo sobre

bienes muebles.

· Hipoteca: el deudor sigue ostentando la posesión de los bienes que quedan hipotecados (un
piso, por ejemplo); por lo que no se produce desplazamiento de la posesión (inmuebles).

· Anticresis: es un derecho real que recaerá sobre los frutos de un bien inmueble del deudor.

́ .
2. Normas comunes a los derechos reales de garantia
Se tratan de derechos reales de garantía a pesar de que están regulados en la parte del
código correspondiente a obligaciones y contratos. El matiz que podríamos introducir respecto de
este posible equívoco, dado que parece que se engendra una obligación de crédito al tratarse de
un contrato -por ejemplo la hipoteca, prenda etc-, es que en realidad se otorga finalmente el
dominio inmediato y completo sobre un bien. Según el 1857100 la prenda y la hipoteca aseguran el
cumplimiento de una obligación principal para, por ejemplo, asegurar el pago de un préstamo.
Además ambas aseguran todo tipo de obligaciones (hacer, no hacer de dar, puras, condicionales
etc.) como dicta el artículo 1861: “Los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase
de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria”. Son dos
fenómenos que se denominan como indivisibles pese a lo que dice el art. 1860 en el caso en que
la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor. Otra norma común, por
razón de las personas, exige que la cosa pignorada o hipotecada sea propiedad del que contrae la
prenda o hipoteca -puede ser un tercero distinto al deudor principal el que pignora el bien mueble-,
pero no se permite la creación de estas figuras entorno a una cosa ajena. La persona que
constituya estas obligaciones, se deduce, deberá tener una facultad de libre disposición de los
bienes (inhabilita por tanto a menores e incapaces).

100
Artículo 1857
Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca:
1.º Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
2.º Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca.
3.º Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla,
se hallen legalmente autorizadas al efecto.
Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes.
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 Hay otras dos cuestiones comunes, tales como que el acreedor no puede apropiarse de
las cosas dadas en prenda o hipoteca ni disponer de ellas *caso práctico*; y que en esencia de
estos contratos, como reza el artículo 1858, “vencida la obligación principal, puedan ser
enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor”. Entendemos,
que la enajenación, se realizará a través de la venta pública; siendo conveniente mencionar la
cantidad de supuestos en los que aparece la dación en pago (de la cosa pignorada o hipotecada)
como forma de resolver los posibles impagos. La promesa de prenda requiere de un contrato
previo para establecerse, si no no producirá efecto entre las partes.

3. El derecho real de prenda: concepto, caracteres y

contenido.
Lo definimos como un derecho real que recae sobre cosas muebles, como ya hemos visto,
que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación principal; en virtud del cual
puede procederse, en caso de incumplimiento de la misma, a instar a la venta pública de la cosa
que se entrega como prenda para satisfacer con su importe las obligaciones pecuniarias
derivadas de la obligación principal.

La naturaleza, los caracteres de la prenda, exigen que el bien entregado sea un bien
mueble, siendo imprescindible que se realice ese desplazamiento de la posesión (debemos
diferenciarlo así de un derecho real sui generis que desarrolla una modalidad de prenda sin
desplazamiento); siendo la prenda indivisible. Respecto de las personas, distinguimos entre el
acreedor pignoraticio -que es aquel que puede instar a la venta, aquel en cuyo favor se asegura la
obligación-; y el deudor, que en principio es el que entrega el objeto mueble (respetando el
precepto del 1857: “Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta
pignorando o hipotecando sus propios bienes.”), recordando siempre aquí que no puede
constituirse sobre cosa ajena. Obedeciendo al artículo 1864101 como siempre, debemos perfilar
aquellas cosas que pueden entregarse como prenda; aquellas que sean cosas muebles dentro del
comercio de los hombres excluyendo las ilícitas (no puedo dar en prenda 600 gramos de cocaína).
No será necesaria, en principio, la inscripción en el registro de la prenda, ya que ésta se produce
únicamente cuando haya acuerdo entre las partes por lo que será suficiente con un contrato
verbal o documento privado; sin perjuicio de lo que dicta el artículo 1865102.

Distinguimos diversos derechos del acreedor:

- El que señala el artículo 1866: “El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la
cosa en su poder o en el de la tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se le
pague el crédito. Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese con él otra deuda
exigible antes de haberse pagado la primera, podrá aquél prorrogar la retención hasta que se le
satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado la sujeción de la prenda a la
seguridad de la segunda deuda.”.
- Otro, es el que figura en el 1867 referente a los diversos gastos: “El acreedor debe cuidar de la
cosa dada en prenda con la diligencia de un buen padre de familia; tiene derecho al abono de los
gastos hechos para su conservación, y responde de su pérdida o deterioro conforme a las
disposiciones de este Código.”.
- De acuerdo al 1868, “si la prenda produce intereses, compensará el acreedor los que perciba
con los que se le deben; y si no se le deben, o en cuanto excedan de los legítimamente
debidos, los imputará al capital”; siendo posible la prenda de dinero (cuestión un tanto
discutida).

101
Artículo 1864
Pueden darse en prenda todas las cosas muebles que están en el comercio, con tal que sean susceptibles de posesión.
102
Artículo 1865
No surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta por instrumento público la certeza de la fecha.

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- Otro derecho esencial, es el de instar a la venta, judicial o notarial de acuerdo al artículo
1872103.
- Existe también el derecho de preferencia, relacionado con la prelación de créditos.
- En el caso de que existiera cualquier tipo de litigio o pleito entorno a la prenda, el deudor debe
cederle al acreedor todos los derechos a la hora de defender la cosa.

Como obligaciones, encontramos la de responder de la pérdida o deterioro siempre que

mediare culpa o negligencia y la de conservar la cosa pignorada con diligencia. El propietario, no
puede vender el objeto en prenda salvo en el caso en que el adquirente acepte y preste su
consentimiento.

En cuanto a la extinción de la prenda, ésta se produce, obviamente cuando se cumple la

obligación principal -aquí surge la obligación del acreedor de entregar la cosa, con la salvedad de
la existencia del derecho de retención-. Otra causa es la pérdida o extinción (también cuando el
deterioro impide que el objeto pueda llevar a cabo la función propia de su naturaleza); o la
renuncia propiamente. El artículo 1191 desarrolla una particularidad, diciendo que “se presumirá
remitida la obligación accesoria de prenda, cuando la cosa pignorada, después de entregada al
acreedor, se hallare en poder del deudor.”.

El Código no hace referencia a ello, pero a través de la doctrina y jurisprudencia se regula

el supuesto en que un deudor tiene dos obligaciones para con un acreedor, y sólo una está
asegurada mediante prenda; el acreedor tendrá el derecho de no devolver la prenda hasta que se
cumpla la otra obligación (pese a no constituirse un seguro en base a la prenda).

4. La prenda irregular. La prenda de créditos.

Normalmente, la figura de la prenda irregular hace referencia a la prenda de cosas
fungibles, sobre todo de dinero o bienes que se consumen; engendrándose la responsabilidad de
devolver el objeto equivalente en este último caso.

Por otro lado la prenda de crédito, distingue entre préstamos bancarios regulada a través
del Código de comercio y leyes especiales y a la prenda de efectos cotizables al portador (normas
especiales).

5. La prenda sin desplazamiento de la posesión.

Hemos hablado anteriormente, de la posibilidad de que se produjera este supuesto sui
generis en el que no se desplaza la posesión en el supuesto de prenda. Esta figura hace
referencia a la ley de diciembre del 64 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de la
posesión.

Se va a tratar de un derecho real, que pretende asegurar una obligación exclusivamente

dineraria, en virtud de la cual los objetos en los que consista la prenda quedarán en poder del
deudor; determinándose siempre el lugar donde estarán depositados a fin de, en caso de
incumplimiento, instarse a la venta de los mismos por parte del acreedor.

Los requisitos para su constitución, son los siguientes:

- Se exige que el objeto no esté hipotecado o dado en prenda.

103
Artículo 1872
El acreedor a quien oportunamente no hubiese sido satisfecho su crédito, podrá proceder por ante Notario a la enajenación de la
prenda. Esta enajenación habrá de hacerse precisamente en subasta pública y con citación del deudor y del dueño de la prenda en su
caso. Si en la primera subasta no hubiese sido enajenada la prenda, podrá celebrarse una segunda con iguales formalidades; y, si
tampoco diere resultado, podrá el acreedor hacerse dueño de la prenda. En este caso estará obligado a dar carta de pago de la
totalidad de su crédito. Si la prenda consistiere en valores cotizables, se venderán en la forma prevenida por el Código de Comercio.
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- Debe asegurar una obligación pecuniaria (de dinero).
- Los bienes quedarán en poder del deudor.
- Debe establecerse exactamente el lugar donde están depositados; estando los mismos a
disposición del acreedor para su inspección facultativa en cualquier momento,
- El deudor (propietario) no podrá disponer de ellos sin consentimiento del acreedor.

Los elementos personales, no varían respecto de la prenda anteriormente estudiada.

Respecto a los elementos reales, se exige la inscripción pública en el registro de la hipoteca
mobiliaria y de la prenda sin desplazamiento de la posesión. Los titulares de las explotaciones
agrícolas, agropecuarias y forestales podrán generar esta figura entorno a los siguientes
elementos:

- Frutos pendientes y cosechas esperadas durante el año agrícola. Tengo un terreno cultivado y
me darán mucho dinero al vender la cosecha, pero lógicamente no puedo separarlos
- Frutos separados, predeterminando su lugar de almacenamiento al acreedor.
- Máquinas que pertenezcan a dichas explotaciones.
- Los animales, crías y productos de las mismas.
- Independientemente de esas explotaciones, las colecciones de valor histórico-artístico (de
cuadros o esculturas); pudiendo ser en este caso la prenda separable (si un cuadro
individualmente tuviera mucho valor).

El procedimiento prendario, para instar a la venta pública exige que se haga ante un juez
(no ante notario en este caso); delimitándose un plazo de 3 años desde el incumplimiento de la
obligación.

6. La hipoteca mobiliaria.
Es una figura sui generis bastante similar a la anterior, tanto conceptualmente (se
constituye para subsanar una obligación principal dineraria etc.) como formalmente: no podrá
constituirse con bienes ya hipotecados o en prenda (o embargados); garantiza exclusivamente
deudas de dinero, exige inscripción en el registro de la propiedad, tiene los mismos elementos
personales etc. En todos los supuestos de hipoteca mobiliaria deben constar nombres de acreedor
y deudor (o los constituyentes de la hipoteca), obligación que se garantiza (importe, plazo de
devolución etc.), identificación total del bien hipotecado, título de adquisición (compra,
arrendamiento …) y domicilio de la persona a efectos de notificaciones.

No obstante aquí, los objetos susceptibles de constituir esta figura serán:

· Establecimientos mercantiles instalados en un local de negocio del que, el titular, debe ser dueño
o arrendatario, con facultad de traspasar -se refiere fundamentalmente al negocio-. En caso de
impago podrían ser vendidos en pública subasta (necesaria escritura pública):

- Maquinaria industrial
- Mercaderías y materias primas que se encuentren el local
- El objeto de la propiedad intelectual o industrial como rótulos, marca, nombre del negocio…

· Automóviles o cualquier otro tipo de vehículo a motor; en la escritura pública se deben incluir
todos los datos, tipo de vehículo e informaciones, la matrícula, número de motor y bastidor, la
potencia etc.; además se debe crear un seguro que en caso de robo, hurto, accidente… garantice
la obligación asegurada.

Page 48 of 71
· Aeronaves: en la escritura pública se establecerá el número con el que está registrado la
aeronave, si está totalmente construida o en fase de construcción, domicilio de la misma que
figura en el registro…

· Maquinaria industrial de una empresa; en la escritura pública debe figurar el destino de la

máquina, su ubicación, características…

· Propiedad intelectual: hablamos de la propiedad sui generis formada por los derechos morales
(se respete la moralidad de la obra) y los de explotación (el obtener dinero de la obra que yo he
creado, 3% de cada venta que obtiene el autor por cada venta de un libro por ejemplo); sabiendo
que únicamente puedo hipotecar los derechos de explotación de la obra

Como derechos de los acreedores encontramos el de instar a la venta pública y un

derecho de preferencia con respecto a otros acreedores cuando se venda el objeto sobre el que
está constituido la hipoteca. El deudor por otro lado, puede seguir siendo propietario del bien
hipotecado (prescripción de 3 años).

7. La anticresis.
La anticresis es un derecho real de garantía que, de nuevo, se constituye para asegurar el
cumplimiento de una obligación principal; en virtud del cual el acreedor tiene derecho a hacer
suyos los frutos de un bien inmueble de su deudor con el fin de aplicarlo al pago de los intereses,
si se debiere o si no se deben o se pasan a imputarlos al capital. Por ejemplo: soy propietario de
un terreno con muchas viñas, voy a un banco y lo que le voy dando por el dinero que me
prestaron son los frutos, o lo que obtenga por su venta, y con estos voy cancelando los intereses o
estos y el capital.

La principal diferencia con la prenda, es que recae sobre bienes inmuebles; por lo que a la
hora de sentar diferencias con la hipoteca, habrá que establecer que la primera a recae sobre el
bien inmueble; y la anticresis sobre los frutos de ese bien inmueble. El deudor seguirá siendo
propietario, teniendo el acreedor derecho a instar a la venta del terreno en caso de
incumplimiento.

Podemos mencionar también el derecho de superficie, un derecho real que se constituye

sobre un terreno o bien inmueble ajeno en virtud del cual se concede a una persona a cambio de
una contraprestación el derecho a construir, edificar o plantar en ese terreno, dándose lugar dos
cosas:

1. Que la propiedad del terreno sigue siendo del dueño del mismo.
2. Propiedad de lo sembrado edificado será del que posea el derecho de superficie.

Decimos que es un derecho real porque atribuye a su titular un poder directo inmediato
sobre la edificación; además pese a que se da sobre bienes inmuebles no hay regulación en el
código civil (aunque si en códigos forales, generalmente debemos acudir a los POUs o a los
acuerdos de las partes). Es un derecho de carácter temporal, distinguiéndose:

· Privados: por acuerdo entre las partes; NO habiendo un plazo.

· Públicos: tienen carácter administrativo, va a ser el estado quien impulsa su creación (aquí sí
opera el plazo de 75 ó 99 años).

TEMA 10: EL DERECHO REAL DE HIPOTECA.

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 1. El derecho real de hipoteca: concepto, funciones
económicas y caracteres.
La hipoteca, sabemos generalmente en qué consiste, pero es necesario centrarnos en los
posibles problemas que surgen entorno a esta figura.

El concepto doctrinal, se define como un derecho real que recae sobre bienes inmuebles
que se constituye para garantizar el cumplimiento de una obligación principal; los cuales quedan
en propiedad del deudor, sabiendo que el acreedor tiene derecho a instar a la venta de los
mismos cuando la obligación esté vencida y no pagada.

Los caracteres de la hipoteca, nos hacen reflexionar sobre si la hipoteca es un derecho

real, ¿El banco tiene un poder directo e inmediato sobre la cosa? En principio parece que no, que
es el deudor el que ostenta dicha facultad, pero hay que entender que el banco posee el ius
distraendi que permite instar a la venta, generándose así ese poder inmediato de disposición. Es,
además, accesorio de garantía, dado que la hipoteca está al servicio del crédito. Es indivisible, el
pago de una parte (la mitad de la deuda por ejemplo) no exime de la responsabilidad; como recae
sobre bienes específicamente determinados, es objeto de publicidad registral en virtud de los
mismos, por lo que exige escritura pública e inscripción para su válida constitución. Es
susceptible, el bien hipotecado, de ser rehipotecado, con orden de preferencia según antigüedad.

La función económica de la hipoteca aparece regulada en el artículo 1876: “La hipoteca

sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor,
al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.” Desarrolla la
responsabilidad del hipotecante, para que en caso de incumplimiento se responda con los bienes
hipotecados. El crédito hipotecario hace que esos bienes van a responder por el crédito impagado,
ejercitándose la hipoteca sea quien sea el poseedor (si se ha transmitido el piso, no es relevante).

2. Clases de hipotecas.
- Hipotecas expresas (se exige escritura pública e inscripción) a priori todas, y las tácitas
en principio inexistentes, salvo en algunos casos -las llamadas hipotecas voluntarias- que no
requieren de dichos requisitos. Imaginemos que la universidad quiere hacer una reforma, y
contrata con una empresa de ingeniería dicha obra, donde en lugar de haber un aval o una fianza,
se constituye una hipoteca sobre los bienes. La hipoteca legal no es obligatoria, sino facultativa
(puede exigirse o no). ¿Se puede exigir por parte del estado una hipoteca a aquellos que no
paguen los impuestos que deben? Sí, pero siempre que se trate de impuestos que lleven sin
pagarse durante 3 años, dándose aquí esa hipoteca tácita.

- Hipotecas, por razón del objeto, generales o específicas; prohibidas en principio aquellas
que afecten a la totalidad de los bienes de un individuo.

- Hipotecas por razón del contenido, distinguiéndose las de renta con pagos a plazos y las
de capital (pago sólo X por día).

- Las llamadas ordinarias o de seguridad, siendo las primeras las que garantizan un crédito
concreto y determinado sobre un bien también fijado; mientras que las otras garantizan
obligaciones futuras (condición suspensiva).

- Hipotecas de máximo, con una cuantía no determinada garantizan el crédito, los

intereses y los gastos sin determinarse cuáles, fijando únicamente un tope; convirtiéndose así en
las más habituales. Es una clase de hipoteca de seguridad.

- Por razón de su origen, pueden ser legal o voluntaria. La mayoría será un acuerdo de las
partes (voluntaria) pero algunas quedarán determinadas por diversos preceptos, como aquellas

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que se pueden exigir por parte del acreedor y que aparecen reguladas en el art.168 de la ley
hipotecaria:

“Tendrán derecho a exigir hipoteca legal:

1.º Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos:
a) Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de Notario.
b) Por los parafernales que con la solemnidad anteriormente dicha hayan entregado a sus
maridos.
c) Por las donaciones que los mismos maridos les hayan prometido dentro de los límites
de la Ley.
d) Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y
entregado a sus maridos con la misma solemnidad.
2.º Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los casos señalados por los
artículos 811, 968 y 980 del Código Civil y en cualesquiera otros comprendidos en leyes o fueros
especiales.
3.º Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o
administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los
bienes de los mismos padres.
4.º Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos
administren y por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que presten, en lugar de la fianza
hipotecaria, otra garantía establecida y autorizada por el Código Civil.
5.º El Estado, las Provincias y los Pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos
o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeren éstos, de conformidad con
lo establecido en las leyes y reglamentos.
6.º El Estado sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en esta Ley,
además de la preferencia que a su favor se reconoce en el artículo 194; y
7.º Los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, también en los casos
establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor reconoce el artículo 196.”

Hay que tener en cuenta, que estas hipotecas no son de ejecución automática, requieren de
diversos presupuestos para su desarrollo.

-También distinguimos entre ordinarias y especiales, siendo estas últimas al portador, por
título bancario etc. que se regulan por leyes especiales

3. Sujetos de la hipoteca:
Aquí encontramos diversas figuras como el acreedor hipotecario, el titular del derecho de
crédito y que tiene derecho a exigir que se cumpla la obligación y a instar a la pública subasta de
los bienes en caso de que no. No tiene por qué tener capacidad para obrar a la hora de disponer
de esos bienes, dado que además, puede transmitir dicho crédito a un tercero.

El deudor hipotecario es aquel que debe cumplir la obligación, de dar, no dar hacer etc., el
sujeto pasivo en definitiva. Si vende el bien hipotecado puede transmitir la posición de deudor y la
obligación a un tercero siempre y cuando tengamos en cuenta que el tercero sólo responde en
función a ese bien, no a los demás que posea (responsabilidad real, no personal) salvo pacto en
contrario. Éste, sí que debe tener capacidad de obrar y libre disposición de los bienes.

El fiador real, es un tercero que asegura con una hipoteca sus propios bienes (1857104
último párrafo); respondiendo sólo del bien hipotecado y no de otros propios si se incumple la
obligación.

104 Artículo 1857

Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca:

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 La figura del tercer deudor, se basa sobre la disponibilidad del primero sobre el piso que se
hipoteca; éste puede ser vendido por parte del deudor, que puede disponer de él. Este supuesto
se da cuando se produce una transmisión del bien. Este tercer deudor o poseedor (que no hay
que confundir con el tercer hipotecario -tema 12-) es aquel a quien se le transmite el bien
hipotecado por parte del deudor originario, con la hipoteca aún subsistente. Las situaciones que
se pueden dar son: que adquiera el susodicho bien y responda exclusivamente con el bien
hipotecado y no con los demás bienes de su patrimonio (la mencionada responsabilidad real pero
no personal ya mencionada) aunque la deuda siga vigente; siendo el deudor principal el que sigue
teniendo que devolverla. El tercer poseedor podrá adquirir el piso pagando la totalidad de esa
hipoteca en el notario; cancelando la hipoteca pagando tanto al banco como al propietario
(deudor) vendedor, convirtiéndose así en propietario. También pueden darse dos conductas por
parte del tercer deudor: puede o bien subrogarse en la deuda (pagar el inmueble y convertirse en
deudor con el banco liberando al vendedor) y hacerse cargo de ella íntegramente (respondiendo
con todos los bienes), lo que debe constar en escritura pública; o bien lo ya mencionado en cuanto
a hacer frente a la deuda únicamente con el piso recién adquirido.

4. Constitución de la hipoteca.
Las hipotecas en nuestro ordenamiento tienen carácter constitutivo, no existen sin previa
inscripción en el registro y sin mediar escritura pública. La jurisprudencia ha entendido, que en
caso de no cumplirse estos requisitos, el crédito subsiste, con una responsabilidad personal del
deudor; pero no se extingue dado que en ese caso estaríamos hablado de una cláusula abusiva,
todo esto a causa de que el crédito en un principio se entendía sin validez cuando no se inscribía.
La Ley Hipotecaria hace referencia a un supuesto basado en la constitución unilateral de hipoteca,
por parte del deudor, para garantizar o salvaguardar una obligación; pero que prácticamente no se
emplea en la realidad (un amigo me presta dinero, y yo insisto en ir al notario y al registro para
constituir una hipoteca sobre el mismo y asegurar la obligación, siempre contando con la
aceptación del acreedor); apenas es usual.

En este caso estamos hablando de hipotecas expresas, dado que las tácitas recordamos,
no existen en nuestro ordenamiento pese a las llamadas hipotecas legales

5. Objeto de la hipoteca.
Esto va a consistir básicamente en recalcar que las hipotecas van a constituirse sobre
bienes inmuebles, dado que la hipoteca mobiliaria que ya hemos estudiado está regulada a través
de una ley especial. El artículo 106105 y ss. de la L.H. es el que determina qué bienes son objetos
de esta hipoteca, reflejados en su totalidad en el artículo 107(LEER CON ATENCIÓN), que los
desarrolla con detalle:

“- 1.º El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el

mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad,
subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo
en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.
- 2.º La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona
del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo,
como no se haya pactado lo contrario.

1.º Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.

2.º Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca.
3.º Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla,
se hallen legalmente autorizadas al efecto.
Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes.
105
Artículo 106
Podrán ser hipotecados:
1.º Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.
2.º Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes.
Page 52 of 71
 - 3.º Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a
hipotecar.
- 4.º El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya
sobre él, de la resolución del mismo derecho.
- 5.º Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza
real.
- 6.º Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras
obras destinadas al servicio público, y los edificios o terrenos que, no estando directa y
exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen
agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolución
del derecho del concesionario.
- 7.º Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o su
causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta,
dándose conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que, si se retrajeren los bienes antes de
cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello
precepto judicial.
- 8.º El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los
bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que éste
tenga derecho y anticipando la cantidad que para ello fuere necesaria.Si el vendedor ejercita el
derecho de retracto no sólo subsistirá la hipoteca, sino que ésta recaerá directamente sobre los
bienes retraídos.
- 9.º Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente,
o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio, pero en
cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.
- 10.º Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la
hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante. *Si no me caso me quedo sin piso, la hipoteca puede cancelarse
en caso de incumplimiento, perdiendo el acreedor la capacidad de actuar sobre ellos*.
- 11.º Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos
conforme a lo que determina el artículo 8.º”.

También menciona ese precepto, “los derechos reales enajenables”, es decir aquellos que
se pueden vender como un usufructo, teniendo como límites los fijados en el artículo 108: No se
podrán hipotecar:

“1.º Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y
exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.
2.º Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil.
3.º El uso y la habitación.”

6. La obligación asegurada con hipoteca.

Cualquier tipo obligación puede ser asegurada con la hipoteca, de hacer, de dar, de no
hacer; aunque es cierto que lo más usual y más realizado en la práctica es la garantía de
obligaciones dinerarias. Aseguramos con la hipoteca, no sólo esa obligación de cualquier
naturaleza, si no también los intereses legales que genera ese crédito (normalmente se pactan y
son intereses previstos - Euribor más un punto, por ejemplo -), lo que hoy en día es un problema.
Respecto de los intereses moratorios o de demora, cuando no se paga; si yo por ejemplo pido un
crédito de 60.000€ al 3%, tendré que pagar la cantidad íntegra más los intereses, pero si no le
pago se generan esos intereses moratorios que acaban multiplicando la cifra a devolver. No
obstante, ese interés moratorio en la actualidad no puede sobrepasar 3 veces el de los intereses
legales; siendo las costas (peritos, abogados, notarios etc.) asumidas por el deudor hipotecario sin
poder sobrepasar tampoco, el 5% de la deuda hipotecaria (de lo que yo debo ahora).

7. Extensión de la hipoteca.
Se extiende básicamente a tres presupuestos:

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· Accesiones naturales: si yo hipoteco mi terreno y se produce una accesión natural, la hipoteca se
extienda a estas (por ejemplo aquellos supuestos en los que mencionábamos que a causa de un
torrente de aguas mi terreno quedaba anexo a un islote o a otra parcela de terreno a causa de la
sequía etc.).

· Mejoras: si yo en mi terreno pongo electricidad o hago unas obras de conservación como un

pavimento; incluso construir una planta nueva en un edificio, implica que la hipoteca se extienda a
estas nuevas incorporaciones. Sin embargo si yo compro un terreno contiguo al mío y lo añado a
mi parcela, no se entiende afectado por la hipoteca, no se extiende.

· Indemnizaciones debidas o concedidas al propietario que ha hipotecado sus propios bienes; si

yo tengo un piso o un terreno y me lo expropian, o se me quema el piso; las respectivas
indemnizaciones se consignan con el fin de que puedan responder por la hipoteca.

Estas son las llamadas extensiones legales, pero obviamente todo lo que se pacte (bienes
muebles dentro del inmueble, frutos etc.) puede hacer que se extienda la hipoteca según el
artículo 111106. No obstante, en los supuestos en los que aparece el tercer poseedor (artículo
112107 L.H.), no opera esa extensión de la hipoteca; aunque se haya pactado anteriormente por el
deudor originario -sólo responderá de las extensiones legales-.

8. Contenido y protección de la hipoteca.

La protección de la hipoteca radica en un conglomerado de derechos (del deudor y del
acreedor) y obligaciones que regulan este fenómeno jurídico:

- Derechos del deudor hipotecario/fiador real:

1. Sigue manteniendo la propiedad de los bienes y por tanto puede usarlos como crea
2. Tiene el derecho de disponer del bien hipotecado, venderlo, donarlo, cederlo… eso sí,
teniendo en cuenta que siempre se hará con la carga de la hipoteca.
3. Podrá, si así lo desea, constituir cualquier carga sobre el bien, por ejemplo, una 2ª hipoteca.

- Derechos del acreedor hipotecario:

1. Podrá ceder el crédito hipotecario; convirtiéndose el que lo recibe en acreedor hipotecario

(dentro de este derecho se encuentra la posibilidad de trasladar el crédito al mercado hipotecario,
transformando el crédito en bonos que son adquiridos por distintas personas, estos poseen una
doble garantía, la del banco y la de la propia venta de los bienes hipotecados, la de la hipoteca).
2. Ejercitar la acción de devastación o deterioro, cuando el deudor está deteriorando el bien
hipotecado con dolo o negligencia (por ejemplo abandona una finca sembrada o rompe el piso
deliberadamente). El acreedor instará la actuación del juez para que le comunique que no puede
persistir con estas actuaciones, si el deudor prosigue se debe encargar una administración ajena a
la del deudor la conservación de los bienes.
3. Instar a la venta del bien hipotecado cuando se incumple la obligación a través de diversas
acciones hipotecarias:

106
Artículo 111
Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que
garantice, no comprenderá:
1.º Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o
explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del
objeto.
2.º Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
3.º Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.
107
Artículo 112
Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en
los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan
costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.
Page 54 of 71
 3.1 La acción extrajudicial: se produce ante el notario. El notario puede eximirse de esta
obligación cuando ve que puede haber abusos en los términos pactados entre la partes y
trasladarla al juzgado. El notario procederá a la venta en pública subasta, aunque eso sí,
con menos garantías que la venta pública llevada a cabo por la vía judicial.
— 3.2 La acción judicial hipotecaria sumaria: ·A CONTINUACIÓN·
3.3 La acción judicial hipotecaria ordinaria: es un proceso mucho más largo, dado que se
persiguen más bienes que el hipotecado. El deudor, salvo pacto en contrario, va a
responder de la deuda no solamente con los bienes hipotecados sino también con sus
bienes personales presentes y futuros. El pacto en contrario permite la limitación de la
responsabilidad a los bienes hipotecados.

Acción judicial hipotecaria sumaria:

Es mucho más rápida y sigue el siguiente procedimiento:

PRIMERO: Se plantea una demanda por parte del acreedor hipotecario cuando hay un
incumplimiento. También puede instarse por el deudor (no suele pasar).
SEGUNDO: El secretario judicial que sigue el procedimiento, solicita a través de un mandamiento
certificación al registrador de la propiedad de la situación en la que se encuentra el bien
hipotecado. El registrador emite un certificado, que es en definitiva un documento que podemos
casi definir como una copia literal y legalizada de los libros del registro, más concretamente del
folio del libro del registro donde se encuentra la finca en cuestión.
TERCERO: Puede ocurrir que el registrador emita un certificado diciendo que ese bien no
pertenece al deudor y por tanto si no es tampoco del tercer poseedor, el juez desestime el
procedimiento (tercería de dominio). Si el bien hipotecado en cuestión está a nombre del deudor el
notario emite un certificación exacta de cómo se encuentra: si existe una 2ª hipoteca, si hay
créditos anteriores o posteriores a la hipoteca…
CUARTO: El secretario judicial se dirige a los acreedores con créditos anteriores para que
determinen si su crédito persiste subsistiendo, y si éstos no le responden se entiende que se han
extinguido los créditos. Se comunica al fiador real, al tercer poseedor (no puede pagar a partir de
la subasta) e incluso a los ocupantes del bien hipotecado, como por ejemplo los arrendatarios
anteriores a la hipoteca.
QUINTO: Una vez notificada la situación el secretario judicial dicta una providencia en la que se
comunica la fecha de la venta en subasta judicial y se permite a todos los que quieran tomar parte
en ella que observen su situación en exacta en la que se encuentra (existencia de cargas…). La
ley nueva eliminó a los subasteros, que se repartían los bienes subastados eliminando la
competencia. Esto se hizo con la aminoración de la cantidad para tomar parte en la subasta (5%),
con la posibilidad de comunicar las subastas mediante publicación y estableciendo un precio
mínimo.
SEXTO: El bien que se va a subastar es objeto de fijación de un tipo de tasación que se había
establecido en la escritura pública en la constitución de la hipoteca; pero se deduce del tipo la
cantidad que se deba acreedores anteriores que tienen su crédito inscrito en el registro de la
propiedad. Por ejemplo: el tipo es de 800.000 pero el deudor debe 300.000 en créditos anteriores,
el comprador en subasta pública va a comprometerse a que va ser el que va a responder de esos
acreedores anteriores; por lo que el piso saldrá en 500.000 en la subasta pública transformándose
en deudor por los 300.000 restantes, teniendo que responder de ellos cuando venzan.
SÉPTIMO: sale a subasta (previamente se han depositado en las cuentas del juzgado el 5% del
tipo por parte de los participantes), y se adjudica el bien al que ofrezca la mayor cantidad,
teniendo que pasar inicialmente el 70% del valor del tipo.
Si se ofrece más del 70% pero pagándolo a plazos el acreedor podrá situarse en su situación y
obtenerlo él por esa cantidad pagando al contado (teniendo en cuenta que se realiza una
compensación de cantidades, paga la diferencia entre los que le deben y lo que cuesta)
Si se vende por una cantidad menor al 70% el deudor puede presentar una persona que puede
comprarlo por esa misma cantidad.
Si se vende por menos del 70% pero por más del 50% se adjudica al que lo ofrece siempre y
cuando pueda cubrir la obligación garantizada con lo que ofrece (nótese que el acreedor también
puede sustituir al comprador).

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Si se ofrece menos del 70% y no se satisface la obligación garantizada se intenta por parte del
secretario judicial que exista un acuerdo entre partes.
Si no hay ninguna oferta el acreedor puede quedarse con el bien hipotecado siempre y cuando
entregue el 70% del valor de tasación (tipo) y 50% si no es vivienda habitual.
OCTAVO: Una vez vendido en pública subasta el secretario judicial requiere al comprador para
que pague lo ofrecido y si hubiese remanente (sobra dinero) se pagará a los acreedores
posteriores que tengan inscrito su crédito en el registro (si siguiera quedando remanente se le
entregara al deudor).
NOVENO: si hubiese ocupantes que tuviesen su contrato inscrito en el registro previamente a la
constitución de la hipoteca no habrá desahucio, pero si la inscripción es posterior si se procederá
al mismo. Generalmente se da con arrendatarios; si no hay inscripción en el registro, como no
puede perjudicar a terceros, es más complicado.

TEMA 11.- EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1. Concepto y finalidad.
El concepto como tal aparece regulado en los art. 605108 C.C. y 1109 L.H. Tiene por objeto
la inscripción y anotación de los actos y contratos por los que se constituyen, transmiten,
modifican, extingan y declaren el dominio y demás derechos reales.

No obstante, estas definiciones derivadas del texto normativo, han recibido diversas
críticas doctrinales:

En un primer momento dice “Tiene por objeto la inscripción y anotación”, estos son
únicamente unos asientos registrales, pero obviamente hay más, como las notas registrales y
cancelaciones. Respecto a la parte de “actos y contratos”, si el acto es el germen del contrato,
debería quedarse en actos; mientras que “el dominio y demás derechos reales” no incluye que
existen más cosas susceptibles de inscribirse en el registro, por ejemplo, incapacitaciones.

Roca Sastre establece, en una buena definición, que el registro de la propiedad es una
institución jurídica que tiene por finalidad la publicidad jurídica e inmobiliaria y el objeto es la
constatación de la constitución, declaración, modificación, transmisión y extinción de los derechos
reales inmobiliarios, de las resoluciones judiciales sobre la capacidad civil de las personas, el
derecho de arrendamiento en algunos casos, el derecho de superficie y algunos derechos
personales, por ejemplo, el derecho de opción.

También se puede enfocar, según la doctrina, como una oficina, como un conjunto de
registros destinados a un servicio público que es el de la publicidad jurídica inmobiliaria.

El registro está considerado como una institución que está integrada por un conjunto de
libros llevados con las garantías necesarias para asegurar la legitimad, legalidad y exactitud de lo
que está inscrito en él. El propio art. 1 L.H. establece que “Los asientos del Registro practicados
en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto
se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen

108
Artículo 605
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles.
109
Artículo 1
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles.
Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro, en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.
Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los
derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud
en los términos establecidos en esta Ley.
Page 56 of 71
todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.”,
de donde podemos deducir su finalidad: el registro será una institución jurídica que consiste
fundamentalmente en un servicio público que garantiza la publicidad jurídica inmobiliaria, que da
seguridad a la sociedad, que protege los intereses personales y sociales y evita los fraudes en las
enajenaciones de los bienes inmuebles.

2. Sistemas registrales: idea general del sistema francés y del

sistema alemán.
Brevemente, distinguimos entre el sistema francés:

- No es un sistema constitutivo, aunque tampoco lo es el español, dado que los derechos reales
se constituyen fuera del registro, yo soy propietario desde que compro no desde que registro.
- La inscripción es obligatoria, es propietario desde que se compra como hemos dicho sí, pero si
no lo inscribo pueden engendrarse sanciones (en forma de multas), tanto a los interesados como
a los notarios que no instan a que se inscriban.
- Lo que se inscribe en el registro es el título íntegramente, el registrador no es excesivamente
cualificado, ya que su tarea consiste en meramente archivar, no tiene que hacer nada complejo en
términos jurídicos.
- Oponibilidad a terceros de lo inscrito en el registro y por tanto inoponibilidad de lo no inscrito.

Y el alemán:

- Sí es constitutivo, no existe derecho real que no se inscriba en el registro.

- Se inscribe el extracto de los títulos, el registrado es muy cualificado en esta tradición.
- Existe una protección absoluta de los datos inscritos en los registros, presunción iuris et de iure

3. La organización del Registro. La publicidad formal.

Recordamos que el sistema español de registros se basa en la multiplicidad de los
mismos, existiendo como mínimo un registro por cabecera de partido judicial. Ahora se puede
crear o suprimir el registro de la propiedad (por facultad del ministro de justicia -estableciéndolo la
Dirección general de registros y notariado con informe favorable del consejo de estado-) en
función del volumen de movimiento jurídico. El registro depende fundamente del Ministerio de
justicia y de la mencionada DGRN. El registro de la propiedad va a estar dirigido por un registrador
(será el titular del registro, ostentará la condición de funcionario público del grupo A con la
titulación de derecho que proceda) que goza de una serie de características en su cargo como la
autonomía o independencia -en sus decisiones- de cualquier tipo de entidad en lo referente a la
toma de decisiones; la obligatoriedad de decidir cuando se le plantea una solicitud de inscripción
si la deniega o no, sin posibilidad de consultar a ningún organismo -no puede solicitar informes
para adoptar la decisión-. Tienen un derecho personalísimo e intransmisible, dado que no pueden
ser sustituidos en sus decisiones; existiendo una responsabilidad que alcance a actos de
negligencia etc., habiendo eso sí posibilidad de interponer recursos contra sus decisiones. En el
registro, el único funcionario público es el registrador, los demás son personal contratado (a
diferencia de los juzgados donde todos son funcionarios).

La publicidad formal va muy conectada con la actividad del registrador, donde podríamos
distinguir una vertiente material y otra formal:

- La material, sería el reflejo del contenido de los documentos público (títulos) que se inscriben en
el registro, los negocios jurídicos. Lo que se hace en el registro, es publicar una serie de
derechos que constituyen el contenido del propio registro.

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- La publicidad formal, según el artículo 33110 del Reglamento Hipotecario, desarrolla los
documentos públicos en los que funda de forma inmediata su derecho la persona en cuyo favor
se va hacer la inscripción, y que dan fe del contenido que va a ser objeto de esa inscripción, por
sí mismos o por otros complementarios. No es, la publicidad formal, ni más ni menos, que una
referencia a la escritura pública. Como consecuencia de esta figura, cualquier persona
interesada puede tener conocimiento del contenido del registro. Los medios para poder conocer
ese contenido son los siguientes: primero la puesta de manifiesto de los libros del registro, es
decir, si yo quiero saber en qué situación se encuentra un piso porque alguien me lo va a
vender, puedo ir al registro y solicitar a un oficial que me muestre la vida jurídica de la finca en
cuestión. En segundo lugar, encontramos las llamadas hojas simples, meras fotocopias que no
tienen valor probatorio de ningún tipo y que tienen carácter informativo; y por último
encontramos las certificaciones, una copia literal realizada por el registrador y con la rúbrica del
mismo.

Pero se nos hace necesario definir quién está facultado para solicitar esta información,
dado que no tiene carácter universal. Por lo tanto, podrá acceder a la información registral aquel:

- Que vaya a inscribir un derecho.

- Que lo transmita.
- Cualquier persona que pudiere tener interés en el asiento concreto, a juicio del registrador.
- Los representantes legales de los anteriores.

4. La finca como base del Registro.

Este punto radica en qué se inscribe concretamente en el registro, que es básicamente la
pluralidad de fincas e inmuebles con el fin de proteger al individuo civil de posibles fraudes en las
enajenaciones de los negocios jurídicos sobre los mismos. Definimos como fincas, no sólo las de
naturaleza rústica, si no también los pisos y edificios. La finca desde el punto de vista registral se
perfila como un bien inmueble que ha sido objeto inscripción en un folio de los libros del registro.
Las fincas ingresan en el mismo a través de lo que se llama la “inmatriculación”. Este concepto
desarrolla la introducción en el registro de la información básica del objeto de inscripción
(extensión, propietario etc.); que es normalmente la primera inscripción de la propiedad, pero no
tiene por qué coincidir; lo normal es que el primer propietario inmatricule la finca, pero puede ser
que sea el segundo al que se transmite el inmueble quien lo haga.

El registro distingue entre fincas urbanas y rústicas, quedando las primeras divididas en:
pisos y locales, cuotas indivisas de superficies destinadas a garajes cuando se atribuye el uso de
parcelas concretas a varias personas, las concesiones administrativas que recaen sobre bienes
inmuebles (para la construcción de carreteras, por ejemplo) y que son inscritas por los
concesionarios; también las llamadas fincas discontinuas, que son explotaciones agrícolas o
industriales instaladas en terrenos no contiguos y que constituyen una unidad orgánica; y, por
último, las fincas colindantes, que pertenezcan a un solo propietario o a una comunidad de los
mismos (estos dos últimos casos pueden ser objeto de una única inscripción).

Lo que se inscribe específicamente -art. 9111 L.H.-, es la naturaleza urbana o rústica del
inmueble, determinándose la localización con detalle (lugar, municipio, calle etc.), su extensión y
límites y la referencia catastral (más de carácter tributario).

110
Artículo 33
Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su
derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción,
por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.
111 Artículo 9

Page 58 of 71
 5. Actos y derechos registrables. Los tit́ ulos inscribibles.
Si bien el objeto de la inscripción es la finca, ésta puede ser propósito de diversos títulos
constituidos a partir de derechos reales sobre ella. Los títulos, serán: las escrituras públicas, las
ejecutorias o resoluciones judiciales referidas a los bienes inmuebles, y las resoluciones
administrativas (en relación con las autoridades).

Aparece aquí de nuevo, el artículo 33 del R.H. que va a ser quien desarrolle los distintos
tipos de títulos que hemos mencionado: las escrituras públicas que hemos definido anteriormente;
las sentencias judiciales que se refieren a adquisición, transmisión etc. de bienes inmuebles, como
por ejemplo, la subasta pública; y por último las resoluciones administrativas, que pese a ser un

El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las
circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del
Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes:
a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y,
tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la
referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del
artículo 10.Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con
expresión de la fecha a la que se refiera.
b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación,
división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica
georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas
georreferenciadas de sus vértices.Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto
inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.
Para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva
y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa.
En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas
que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de
las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación
gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.
La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la
correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público.
Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran
básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la
perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.
Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera
preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. El Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de
derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación.
A efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados,
el Registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación.
Todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de
Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas,
que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la
consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.
Dicha aplicación y sus diferentes actualizaciones habrán de ser homologadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, para establecer el
cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados a la calidad de los datos.
Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto
de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de calificación. Solo en los supuestos en los que la
ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa, ésta podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Registrador
haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber
sido validada la representación gráfica por el Catastro. Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de
datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real.
c) La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor cuando constare
en el título.
d) El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.
e) La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse
aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y derechos reales de las uniones
temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que se acredite, conforme al artículo 3, la composición de las mismas y
el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción
al régimen de administración y disposición antes referido. También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las
comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que
por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones
electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista
constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o fehaciente al
remitente y al destinatario de las mismas.
f) La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.
g) El título que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo autorice.
h) La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción.
i) El acta de inscripción y la firma del Registrador, que supondrá la conformidad del mismo al texto íntegro del asiento practicado.
Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de lo especialmente regulado para determinadas inscripciones.

Page 59 of 71
acto de naturaleza administrativa, tiene implicaciones sobre los bienes inmuebles. También son
títulos los expedidos por las autoridades en el extranjero siempre y cuando tengan capacidad para
surtir efectos en España -sería el caso en el que si dos personas se venden y compran entre ellos
en París un piso situado en España, y lo inscriben allí-; así como las ejecutorias dictadas por un
juez extranjero aplicables y trasladables a nuestro ordenamiento.

Respecto a qué se inscribe, la idea no es que se fotocopie por ejemplo una escritura de un
piso y se incluya tal cual en el libro registral, si no que se extrae la información concreta y
requerida y se plasma en el libro. Lo que publico es el derecho de propiedad, usufructo etc. como
tal; siendo así el espectro de derechos que se pueden publicar (de forma facultativa, no
obligatoria): el de propiedad, los de disfrute (usufructo, uso, habitación, superficie, enfiteusis,
servidumbre), los de garantía (sólo hipoteca y anticresis -no el de prenda aquí, aunque
recordemos que existe un registro específico para la hipoteca mobiliaria y la prenda sin
desplazamiento de la posesión-), el de arrendamiento (los subarriendos incluidos), las cesiones,
los derechos de opción sujetos a diversos requisitos y el de retracto en algunos casos. También
algunas resoluciones judiciales sobre incapacidad civil, la ausencia, el fallecimiento y cualquier
modificación de la capacidad legal de las personas en relación con la libre disposición de sus
bienes.

6. El asiento registral: concepto y clases.

Los diversos asientos que se pueden practicar en el registro, distinguiéndose entre
asientos principales y accesorios o instrumentales, que completan los primeros; pero también
entre definitivos y provisionales, son los siguientes:

- Asiento de inscripción: el registrador extrae tomando a razón los datos esenciales y

necesarios de ese título para inscribirlos en el folio del libro correspondiente, figurando en éste
el derecho que se pretende inscribir, las características del objeto (que hemos desarrollado más
arriba), el derecho sobre el cuál se constituye el que se inscribe -si procede, por ejemplo en el
caso del usufructo-, la persona que solicita la inscripción y aquella a cuyo nombre se va a
producir (no tiene por qué coincidir), la persona que transmite ese derecho, la clase de título
(escritura pública, judicial o admin.) y la autoridad que lo ha determinado, la fecha del asiento y
por último la firma del registrador.

- Asiento de anotación preventiva: es un asiento de carácter provisional, de duración limitada,

hace referencia a la anotación preventiva de una demanda de la propiedad o un derecho real
sobre un bien inmueble, de un embargo, del incumplimiento de una obligación que ha dado
lugar al embargo o “secuestro” de bienes inmuebles; también de una sentencia judicial, sobre
los herederos en relación a cuotas indivisas de la herencia yacente. Se realiza también para el
legatario que no puede promover el juicio de testamentaría, con relación a los créditos
refraccionarios -que sirven para, por ejemplo arreglar un piso-; así como para la suspensión de
una inscripción que padezca de faltas subsanables.

- Notas marginales: consisten en anotaciones al margen de los asientos y que se refieren

básicamente a hechos concretos como cambios de domicilio, cambios en curso de una
ejecución hipotecaria extrajudicial, la aceptación de declaración de la ya vista hipoteca
voluntaria etc.

- Cancelaciones: se trata de un asiento de carácter negativo y definitivo, dado que su objeto es

extinguir un derecho y publicar la pérdida de vigencia de un asiento anterior. Las causas son: la
extinción de un bien inmueble, la extinción del derecho (el pago de una hipoteca por ejemplo),
que se devenga la nulidad del título inscrito, o también del asiento, porque se haya practicado
de forma incorrecta o errónea. Es importante mencionar, a efectos del correcto funcionamiento
del Registro que las cancelaciones deben figurar en escritura pública.

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 *Sugerencia para el caso práctico: quizá punto 5 del tema siguiente*

7. El procedimiento registral:
A) El principio de rogación. El asiento de presentación B) El
principio de tracto sucesivo
C) El principio de prioridad registral
D) El principio de legalidad. La calificación registral.
A): Principio de rogación y asiento de presentación.

Debemos señalar, en primer lugar, que el procedimiento registral siempre comienza a

petición de parte, nunca se inicia de oficio. Si yo tengo una escritura pública porque yo soy
propietario de un piso, tengo que ser yo quien me persone y solicite en el Registro la inscripción
de la misma; siendo esto lo que se conoce como principio de rogación. Esta solicitud debe ser
expresa, aunque algunos autores defienden que exista la posibilidad de que sea tácita, lo cual
deriva en diversas complicaciones. El registrador inscribe en el folio correspondiente la escritura, a
través del asiento de presentación. La tarea del mismo es calificar el documento, introduciendo los
diversos datos, fechas y demás información para determinar la validez del título presentado o no,
existiendo la posibilidad en la que se niega y no se inscribe la petición. La vigencia del llamado
asiento de presentación es de 2 meses, dado que será sustituido por la inscripción propiamente
dicha (que debe hacerse en el plazo de 30 días desde que se realiza el asiento).

B): Principio de tracto sucesivo.

Es aquel principio registral en virtud del cual se exige que el historial jurídico de cada finca
figure en el Registro sin solución de continuidad. Lo recoge el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y
consecuencia del mismo es que no se pueden inscribir o anotar títulos que no hayan sido
consentidos por el titular inscrito o anotado. El principio de tracto sucesivo o de previa inscripción
exige que cada acto dispositivo se verifique en un asiento independiente y que el acto que
pretenda inscribirse derive de otro previamente inscrito, de tal manera que el Registro refleje las
transmisiones en perfecta sucesión. La continuidad sin interrupción en la titularidad registral
determina que todos los actos relativos a una misma finca consten en el Registro y éste exprese la
realidad jurídica.

Podemos decir, en resumen, que el tracto sucesivo consiste en un encadenamiento de las

sucesivas transmisiones del dominio, de tal manera que la nueva transmisión se apoye en la
anterior. Por ejemplo, si un propietario transmite a sus herederos los bienes que componen dicha
masa patrimonial (C), pero antes de fallecer, lleva acabo un contrato de compraventa para con
esa herencia; es decir A titular registral realiza un contrato con B sin transmisión de la posesión
(luego B no lo inscribe); al fallecer A, por el principio de tracto sucesivo, los herederos obtendrán
los bienes -título y modo: testamento y escritura pública de aceptación de la herencia; equivale a
la entrega de la cosa-. También existe el caso en el que una persona A vende a través de su
representante un piso a C, por tracto sucesivo obviamos al representante e inscribimos
directamente a C (también con albaceas en casos de herencias).

C): Principio de prioridad registral.

Ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento dan una definición del principio de prioridad, pero
viene confirmado por varios artículos como el art. 17 , el art. 24 , el art. 25 y el art. 248 de la LH .
En este punto conviene citar la Resolución de la DGRN de 18 de junio de 2013 que afirma lo
siguiente: “El registrador, en estricto cumplimiento del principio de prioridad, ha de calificar,
despachar y practicar los asientos por el orden cronológico en que han llegado al Registro.
Manifestaciones del principio de prioridad”.

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 Diversos estudiosos de la doctrina principal han señalado que el principio de prioridad tiene
dos manifestaciones:

- Un aspecto positivo: cuando se trate de derechos reales de imposible concurrencia o

coexistencias sobre la misma finca, el principio de prioridad opera en sentido excluyente: el
derecho que primero llegue al Registro cierra éste para los posteriores incompatibles; si se trata
de derechos reales compatibles entre sí, el principio de prioridad atribuye solamente prelación o
rango: el derecho que primero llega al Registro consigue una preferencia frente al que
posteriormente acude a su registración.

- Un aspecto formal: aspecto que determina la forma de proceder en la práctica registral, esto es,
por el Registrador ante estos títulos excluyentes o compatibles:
· si el título presentado es incompatible se ordena al Registrador que cierre el Registro.
· si se trata de títulos compatibles se ordena al Registrador que guarde en el despacho de
los mismos el orden cronológico que resulta de su presentación en el Diario.

D): Principio de legalidad.

Se basa fundamentalmente en que el registrador tiene que seguir un procedimiento para

inscribir los documentos; no tiene libre voluntad de forma. La serie de actos que tiene que seguir
son los siguientes: primero se exige que se de una modificación extrarregistral de un derecho real
(una compraventa, una transmisión etc.), segundo que dicha modificación esté plasmada en un
título público (judicial o notarial), tercero que exista una declaración de voluntad (principio de
rogación), cuarto que se realice una presentación documentación, quinto que se cumpla el
principio -si procede- de tracto sucesivo, sexto que se lleve a cabo la calificación del registrador
(positiva o negativa, o si procede, la suspensión112 de la escritura -a la hora de subsanar ciertos
errores por ejemplo-); y séptimo, esperar posibles recursos (gubernativo o judicial); debemos
señalar que nunca se plantea un recurso contra una calificación positiva.

- El recurso gubernativo se presenta ante el presidente del TSJ de la CC.AA donde esté el bien
pero no es un recurso de naturaleza administrativa ni judicial, ni va a juzgarse a través de un
tribunal; lo va a juzgar él mismo (registrador). Tiene 4 meses el sujeto pasivo (al que se le deniega
la inscripción) para interponerlo y puede plantear el recurso el interesado y cualquier persona que
pueda verse afectada (acreedor por ejemplo), el juez o el notario que haya emitido el título;
cuando lo hace este último se denomina recurso de debate doctrinal (debate entre notario y
registrador) pero lo puede también plantear el fiscal en casos de por ejemplo subasta pública, en
los que el título en disputa viene emitido por un juez. Cuando existe un error subsanable se
proporciona un plazo de 3 días para darle solución; si no se subsana se dicta una resolución final;
contra la que cabe un recurso ante la DGRN.

- El recurso judicial se plantea ante un juez en el Juzgado de primera instancia del lugar donde
está el inmueble (se sigue el procedimiento previsto en la LECiv, ya que es un trámite de
demanda ordinario donde el registrador NO es parte en el proceso, la demanda es contra la
calificación no contra el registrador). También existe aquí un plazo de 4 meses.

El registrador tendrá, por tanto, que atenerse a 3 circunstancias para inscribir: a la

calificación de las formas extrínsecas de los documentos presentados, comprobando si es la
autoridad competente y si además es una escritura correcta con todos los requisitos de la misma,
comprobando la capacidad de los otorgantes y la validez y eficacia de los actos dispositivos que
están contenidos en el título en base al cual se pide la inscripción (lo que hace en resumidas
cuentas es examinar el contrato).

TEMA 12.- LOS EFECTOS DEL REGISTRO.

112
Hablamos aquí de aquellos supuestos en los que la inscripción es de carácter incompleta, mendaz o errónea; donde se suspende
temporalmente la inscripción a expensas de que se puedan subsanar dichos errores y proceder a la inscripción.
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 1. Los efectos de la inscripción en general:
A) Inscripciones declarativas y constitutivas B) Inscripciones
obligatorias y voluntarias C) Inscripción y tradición.
Las inscripciones constitutivas que encontramos en nuestro ordenamiento son simple y
llanamente la hipoteca y el derecho de superficie fundamentalmente, aquellas que exigen para la
adquisición del derecho real una previa inscripción; siendo declarativas todas las demás.

En las inscripciones obligatorias, en el momento en que compras tú ya eres propietario, no

es como el sistema constitutivo a lo que hace referencia el término obligatorio; ahora si no te vas
al registro se te impone una sanción (así es como funciona el sistema francés). Mientras tanto, en
España opera el sistema voluntario, se inscribe para oponer a terceros (es lo más recomendable).

Se nos plantea la duda, llegados a este punto, de si la inscripción sustituye al tradición (en
lo referente a la entrega de la cosa). La tradición es la que se va a determinar como el modo,
luego y sabiendo que se requiere de título y modo para cumplir con la transmisión del domino, no
se produce dicha sustitución -con la excepción de las inscripciones constitutivas y la usucapión
como ya veremos-.

2. La inoponibilidad de los títulos no inscritos: el tercero latino.

Nos movemos aquí en el supuesto del art. 32113 de la L.H., que básicamente viene a decir
que un sujeto con un título inscrito, no puede ser perjudicado por otro que no lo tenga inscrito
(permitiéndose eso si prueba en contrario -iuris tantum-) se da en situaciones por ejemplo de
doble venta y es un fenómeno muy parecido al tercero germánico pero con diversos matices: se
diferencian básicamente en que el tercero germánico o hipotecario (punto 5) exige que el
transmitente tenga inscrito el bien o la cosa objeto de venta en el registro, lo cual no es necesario
aquí. Por ejemplo alguien realiza una doble venta a los sujetos A y B y uno lo inscribe y el otro no,
no puede ser perjudicado el que ostenta la inscripción (iuris et de dure).

3. La eficacia no convalidante de la inscripción.

Se basa este epígrafe fundamentalmente en lo que dicta el articulo 33 L.H.: “La inscripción
no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.”; es decir si había una
prohibición para contratar o disponer o se ha llevado a cabo mediante coacción, el mero hecho de
inscribirse dicho título no lo convalida y lo convierte en correcto. Los anulables por otro lado sí se
pueden inscribir, ese acto será válido hasta que alguien recurra y declare la anulabilidad, por lo
que deberá especificarse en el recurso la condición de la inscripción (se escribe si es un menor o
un incapaz).

4. La exactitud del Registro. La legitimación registral.

La legitimación registral, plasmada en el artículo 38 L.H. sienta la presunción de existencia
de los derechos reales inscritos en el registro, recayendo la responsabilidad de prueba en aquel
que quiera demostrar lo contrario; entendiéndose así que el propietario será el que figure como
inscrito (todo esto a expensas de lo que determine una futura resolución judicial si hubiere
conflicto):

113
Artículo 32
Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el
Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
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“A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se
presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la
posesión de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción
contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o
entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o
cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las
causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.
En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o
derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los
mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificación
del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona
distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que
se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en
el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo
juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que
creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.
Cuando se persigan bienes hipotecarios que hayan pasado a ser propiedad de un tercer
poseedor, se procederá con arreglo a lo dispuesto en los artículos 134 y concordantes de esta
Ley. Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el Registro alguna
anotación preventiva de las establecidas en los números 2. º y 3.º del artículo 42, pasasen los
bienes anotados a poder de un tercer poseedor.”

Aparece aquí, la denominada acción contradictoria de dominio, cuyo objetivo es condenar

la inexactitud registral cuando no coincide lo que está inscrito con lo que yo sé, con la realidad
externa (en el Registro pone que J es propietario pero yo sé que el dueño es mi padre). Se
presenta ante el juez y si me da la razón, determinándose que hay un error en el Registro, se
desarrolla la acción de rectificación al registrador para que modifique, en base a la sentencia lo
que sea pertinente.

5. La fe pública registral: el tercero germánico.

La fe pública registral consiste en proteger las adquisiciones que por negocio jurídico
efectúen los terceros adquirentes, que se hayan producido confiados en el contenido del Registro.
La publicidad esencial del Registro de la Propiedad provoca una doble protección a través de una
doble presunción: presunción "iuris tantum" (admite prueba en contrario) de que los derechos
reales publicados existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo -es la presunción base del principio de legitimación-; y presunción "iuris et de iure" (no
la admite) a favor de los terceros adquirentes que, reuniendo los requisitos legales, les atribuye
una posición inatacable. Este es el principio de fe pública registral, que se muestra en una doble
vertiente, las presunciones de exactitud e integridad del Registro.
La presunción de exactitud se funda en proteger a los terceros adquirentes de buena fe, la
ley reputa exacto el contenido de los libros hipotecarios, aún en el caso en que los términos de
sus asientos no concuerden con la realidad jurídica extrarregistral. La exactitud que se predica del
registro implica que el que adquiere confiado en él, lo hace con la extensión y contenido que
aparece en el mismo, siendo mantenido en su adquisición, aún en el caso de que la titularidad de
quien le transmitió resulte ineficaz por causas de nulidad o resolución El principio de la fe pública
registral actúa, pues, a modo de ficción de veracidad, de la que la ley inviste a los asientos
practicados en la correspondiente hoja registral, que constata la existencia, extensión y titularidad
de los derechos reales inmobiliarios registrados, y cuya adquisición por el tercero es mantenida en
las circunstancias especificadas por la ley. El principio general o básico está formulado en el que

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dice el artículo 34114 de la L.H. para proteger a terceros adquirentes. Lo que el artículo señala a
grandes rasgos, es que si yo compro un piso, siempre por título oneroso, creyendo de buena fe
(necesaria) que el que me lo vende es propietario porque así figura en el registro (tiene capacidad
para venderlo y también aparece así en la oficina registral); y ese derecho yo lo inscribo en el
registro, si después viene un segundo que ha comprado antes (pero no lo ha matriculado en el
registro) y dice que es propietario; como yo lo he inscrito con los requisitos anteriores (título
oneroso, buena fe y compra al propietario que figura en el registro) yo soy el propietario - esta es
la figura de lo que se denomina como tercer hipotecario o germánico-; sin perjuicio todo esto de
que se pueda anular la venta más tarde por diversas causas.

Existen no obstante, en el artículo 37 de la L.H. una serie de limitaciones:

“Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya
inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley.
Se exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior:
1.º Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten
explícitamente en el Registro.
2.º Las de revocación de donaciones en el caso de no cumplir el donatario condiciones
inscritas en el Registro.
3.º Las de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen.
4.º Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales
perjudicarán a tercero:
◦ a) Cuando hubiese adquirido por título gratuito.
◦ b) Cuando habiendo adquirido por título oneroso hubiese sido cómplice en el
fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicará, por sí
solo, complicidad en el fraude.

En ambos casos no perjudicará a tercero la acción rescisoria que no se hubiere entablado dentro
del plazo de cuatro años, contados desde el día de la enajenación fraudulenta.
En el caso de que la acción resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir contra tercero,
conforme a lo dispuesto en el párrafo 1.º de este artículo, se podrán ejercitar entre las partes las
acciones personales que correspondan.”.

6. Usucapión y Registro.
En este punto, nos encontramos ante dos posibilidades: si es un sistema puramente
constitutivo la usucapión no existe; porque no se puede ir contra el registro. No obstante nos
encontramos en un sistema declarativo en nuestro país, si yo adquiero por usucapión y está
inscrito en el registro, ocurre lo siguiente: se denomina usucapión secundum tabulas (a favor del
registro) a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor de titular inscrito; determinándose que
será justo título la inscripción, y se presumirá que aquel que lo ha inscrito ha poseído pública,
pacífica y no interrumpida desde la vigencia del asiento. Esto quiere decir que a efectos del
usucapión, el título inscrito equivale al título de la posesión (art. 35115). Hemos dicho que la
posesión ininterrumpida se presume, pero si alguien prueba que presentó por ejemplo una
demanda que sí la interrumpió; se deshabilita esta protección. La usucapión contra tabulas (contra

114Artículo 34
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.
115
Artículo 35
A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha
poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de
quienes traiga causa.
Page 65 of 71
el registro) consiste en que una persona ha adquirido un inmueble y estará sumido en la defensa
que otorga el supuesto del art. 34; produciéndose así una colisión de derechos en la que
predomina la del art. 34 siempre y cuando este sujeto no supiera o no hubiera podido saber que
en el momento de adquirir había una persona que poseía en concepto de dueño (si lo sabía,
prevalece la usucapión). Si en el plazo de un año se entera después de que hay un sujeto que
está operando como dueño con actos dominicales, y aún sabiéndolo no reclama, prevalece de
nuevo este último. Básicamente la idea es que si yo compro un piso bajo los requisitos del artículo
34, sin saber que hay un sujeto ejerciendo la usucapión sobre ese inmueble, si yo lo descubro en
el plazo de un año y no reclamo la propiedad; recaerá sobre el usucapador.

*ESCRIBIR UN CORREO A ALFREDO PARA RECIBIR NOTA DE LA CONTINUA*

TEMA 13.- PROPIEDADES ESPECIALES:

*No da tiempo a darlo. Estudiar de la ley de propiedad intelectual: arts. 2, 4, 10-20; quién es autor,
dos vertientes, objeto de la propiedad intelectual*

A través de los siguientes artículos, podemos esbozar las líneas generales de esta figura
jurídica:

- Artículo 1: Hecho generador

La propiedad intelectual de una obra literaria, artística o científica corresponde al autor por el solo
hecho de su creación.

- Artículo 2: Contenido
La propiedad intelectual está integrada por derechos de carácter personal y patrimonial, que
atribuyen al autor la plena disposición y el derecho exclusivo a la explotación de la obra, sin más
limitaciones que las establecidas en la Ley.

- Artículo 3: Características
Los derechos de autor son independientes, compatibles y acumulables con:
1.º La propiedad y otros derechos que tengan por objeto la cosa material a la que está
incorporada la creación intelectual.
2.º Los derechos de propiedad industrial que puedan existir sobre la obra.
3.º Los otros derechos de propiedad intelectual reconocidos en el Libro II de la presente
Ley.

- Artículo 4: Divulgación y publicación

A efectos de lo dispuesto en la presente Ley, se entiende por divulgación de una obra toda
expresión de la misma que, con el consentimiento del autor, la haga accesible por primera vez al
público en cualquier forma; y por publicación, la divulgación que se realice mediante la puesta a
disposición del público de un número de ejemplares de la obra que satisfaga razonablemente sus
necesidades estimadas de acuerdo con la naturaleza y finalidad de la misma.

- Artículo 5: Autores y otros beneficiarios

1. Se considera autor a la persona natural que crea alguna obra literaria artística o científica.
2. No obstante de la protección que esta Ley concede al autor se podrán beneficiar personas
jurídicas en los casos expresamente previstos en ella.

El derecho intelectual es el poder reconocido a un autor, para beneficiarse exclusivamente

con su obra de creación personal e impedir que otro la copie, imite o reproduzca sin su
consentimiento. En esta relación jurídica, el sujeto activo es el autor, quien tiene la facultad de
usar, gozar y disponer a cualquier título a modo exclusivo su obra de creación intelectual. El sujeto
pasivo está constituido por todas las demás personas, sobre quienes pesa la obligación de

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respeto a dicha creación. La creación intelectual conlleva la originalidad, por mínima que sea; el
régimen jurídico de las obras literarias y artísticas protege la forma representativa de una creación
original del genio o ingenio del autor. Así se incluyen: la creación intelectual materializada en
libros, pinturas, composiciones musicales, esculturales, descubrimientos científicos, máquinas y
cualesquiera otras formas reveladoras de una personalidad fecunda.

Con los derechos de autor, se cristaliza la protección del derecho intelectual que tiene
rango constitucional, al leerse en la ley lo siguiente: “De los derechos de autor y de propiedad
intelectual. Todo autor, inventor, productor o comerciante gozará de la propiedad exclusiva de su
obra, invención, marca o nombre comercial, con arreglo a la ley”.

El derecho de autor encuentra su fundamento en la propiedad ordinaria o común, con sus

características de perpetua y absoluta, reconociéndose sin embargo sólo durante la vida del autor
y un número determinado de años, que varía en las distintas legislaciones de los países.

- Artículo 10: Obras y títulos originales

1. Son objeto de propiedad intelectual todas las creaciones originales literarias, artísticas o
científicas expresadas por cualquier medio o soporte, tangible o intangible, actualmente conocido
o que se invente en el futuro, comprendiéndose entre ellas:
a) Los libros, folletos, impresos, epistolarios, escritos, discursos y alocuciones,
conferencias, informes forenses, explicaciones de cátedra y cualesquiera otras obras de la misma
naturaleza.
b) Las composiciones musicales, con o sin letra.
c) Las obras dramáticas y dramático-musicales, las coreografías, las pantomimas y, en
general, las obras teatrales.
d) Las obras cinematográficas y cualesquiera otras obras audiovisuales.
e) Las esculturas y las obras de pintura, dibujo, grabado, litografía y las historietas gráficas,
tebeos o cómics, así como sus ensayos o bocetos y las demás obras plásticas, sean o no
aplicadas.
f) Los proyectos, planos, maquetas y diseños de obras arquitectónicas y de ingeniería.
g) Los gráficos, mapas y diseños relativos a la topografía, la geografía y, en general, a la
ciencia.
h) Las obras fotográficas y las expresadas por procedimiento análogo a la fotografía.
i) Los programas de ordenador.
2. El título de una obra, cuando sea original, quedará protegido como parte de ella.

- Artículo 11: Obras derivadas

Sin perjuicio de los derechos de autor sobre la obra original, también son objeto de propiedad
intelectual:
1.º Las traducciones y adaptaciones.
2.º Las revisiones, actualizaciones y anotaciones.
3.º Los compendios, resúmenes y extractos.
4.º Los arreglos musicales.
5.º Cualesquiera transformaciones de una obra literaria, artística o científica.

- Artículo 12: Colecciones. Bases de datos

1. También son objeto de propiedad intelectual, en los términos del Libro I de la presente Ley, las
colecciones de obras ajenas, de datos o de otros elementos independientes como las antologías y
las bases de datos que por la selección o disposición de sus contenidos constituyan creaciones
intelectuales, sin perjuicio, en su caso, de los derechos que pudieran subsistir sobre dichos
contenidos.
La protección reconocida en el presente artículo a estas colecciones se refiere únicamente a su
estructura en cuanto forma de expresión de la selección o disposición de sus contenidos, no
siendo extensiva a éstos.
Page 67 of 71
2. A efectos de la presente Ley, y sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, se
consideran bases de datos las colecciones de obras, de datos, o de otros elementos
independientes dispuestos de manera sistemática o metódica y accesibles individualmente por
medios electrónicos o de otra forma.
3. La protección reconocida a las bases de datos en virtud del presente artículo no se aplicará a
los programas de ordenador utilizados en la fabricación o en el funcionamiento de bases de datos
accesibles por medios electrónicos.
Artículo 12 redactado por el artículo 1 de la Ley 5/1998, 6 marzo, de incorporación al Derecho
español de la Directiva 96/9/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de marzo de 1996,
sobre la protección jurídica de las bases de datos («B.O.E.» 7 marzo).

- Artículo 13: Exclusiones

No son objeto de propiedad intelectual las disposiciones legales o reglamentarias y sus
correspondientes proyectos, las resoluciones de los órganos jurisdiccionales y los actos,
acuerdos, deliberaciones y dictámenes de los organismos públicos, así como las traducciones
oficiales de todos los textos anteriores.

- Artículo 14: Contenido y características del derecho moral

Corresponden al autor los siguientes derechos irrenunciables e inalienables:

1.º Decidir si su obra ha de ser divulgada y en qué forma.

2.º Determinar si tal divulgación ha de hacerse con su nombre, bajo seudónimo o signo, o
anónimamente.
3.º Exigir el reconocimiento de su condición de autor de la obra.
4.º Exigir el respeto a la integridad de la obra e impedir cualquier deformación, modificación,
alteración o atentado contra ella que suponga perjuicio a sus legítimos intereses o menoscabo a
su reputación.
5.º Modificar la obra respetando los derechos adquiridos por terceros y las exigencias de
protección de bienes de interés cultural.
6.º Retirar la obra del comercio, por cambio de sus convicciones intelectuales o morales, previa
indemnización de daños y perjuicios a los titulares de derechos de explotación.Si, posteriormente,
el autor decide reemprender la explotación de su obra deberá ofrecer preferentemente los
correspondientes derechos al anterior titular de los mismos y en condiciones razonablemente
similares a las originarias.
7.º Acceder al ejemplar único o raro de la obra cuando se halle en poder de otro, a fin de ejercitar
el derecho de divulgación o cualquier otro que le corresponda.Este derecho no permitirá exigir el
desplazamiento de la obra y el acceso a la misma se llevará a efecto en el lugar y forma que
ocasionen menos incomodidades al poseedor, al que se indemnizará, en su caso, por los daños y
perjuicios que se le irroguen.

- Artículo 15: Supuestos de legitimación «mortis causa»

1. Al fallecimiento del autor, el ejercicio de los derechos mencionados en los apartados 3.º y 4.º
del artículo anterior corresponde, sin límite de tiempo, a la persona natural o jurídica a la que el
autor se lo haya confiado expresamente por disposición de última voluntad. En su defecto, el
ejercicio de estos derechos corresponderá a los herederos.
2. Las mismas personas señaladas en el número anterior y en el mismo orden que en él se indica,
podrán ejercer el derecho previsto en el apartado 1.º del artículo 14, en relación con la obra no
divulgada en vida de su autor y durante un plazo de setenta años desde su muerte o declaración
de fallecimiento, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 40.
Artículo 16 Sustitución en la legitimación «mortis causa»
Siempre que no existan las personas mencionadas en el artículo anterior, o se ignore su paradero,
el Estado, las Comunidades Autónomas, las Corporaciones locales y las instituciones públicas de
carácter cultural estarán legitimados para ejercer los derechos previstos en el mismo.

- Artículo 17: Derecho exclusivo de explotación y sus modalidades

Corresponde al autor el ejercicio exclusivo de los derechos de explotación de su obra en cualquier
forma y en especial, los derechos de reproducción, distribución, comunicación pública y
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transformación, que no podrán ser realizadas sin su autorización, salvo en los casos previstos en
la presente Ley.

- Artículo 18: Reproducción

Se entiende por reproducción la fijación directa o indirecta, provisional o permanente, por
cualquier medio y en cualquier forma, de toda la obra o de parte de ella, que permita su
comunicación o la obtención de copias.

- Artículo 19: Distribución

1. Se entiende por distribución la puesta a disposición del público del original o de las copias de la
obra, en un soporte tangible, mediante su venta, alquiler, préstamo o de cualquier otra forma.

2. Cuando la distribución se efectúe mediante venta u otro título de transmisión de la propiedad,

en el ámbito de la Unión Europea, por el propio titular del derecho o con su consentimiento, este
derecho se agotará con la primera, si bien sólo para las ventas y transmisiones de propiedad
sucesivas que se realicen en dicho ámbito territorial.

3. Se entiende por alquiler la puesta a disposición de los originales y copias de una obra para su
uso por tiempo limitado y con un beneficio económico o comercial directo o indirecto.
Quedan excluidas del concepto de alquiler la puesta a disposición con fines de exposición, de
comunicación pública a partir de fonogramas o de grabaciones audiovisuales, incluso de
fragmentos de unos y otras, y la que se realice para consulta in situ.
4. Se entiende por préstamo la puesta a disposición de originales y copias de una obra para su
uso por tiempo limitado sin beneficio económico o comercial directo ni indirecto, siempre que dicho
préstamo se lleve a cabo a través de establecimientos accesibles al público.
Se entenderá que no existe beneficio económico o comercial directo ni indirecto cuando el
préstamo efectuado por un establecimiento accesible al público dé lugar al pago de una cantidad
que no exceda de lo necesario para cubrir los gastos de funcionamiento. Esta cantidad no podrá
incluir total o parcialmente el importe del derecho de remuneración que deba satisfacerse a los
titulares de derechos de propiedad intelectual conforme a lo dispuesto en el artículo 37.2.
Quedan excluidas del concepto de préstamo las operaciones mencionadas en el párrafo segundo
del apartado 3 y las que se efectúen entre establecimientos accesibles al público.
5. Lo dispuesto en este artículo en cuanto al alquiler y al préstamo no se aplicará a los edificios ni
a las obras de artes aplicadas.

- Artículo 20: Comunicación pública

1. Se entenderá por comunicación pública todo acto por el cual una pluralidad de personas pueda
tener acceso a la obra sin previa distribución de ejemplares a cada una de ellas.
No se considerará pública la comunicación cuando se celebre dentro de un ámbito estrictamente
doméstico que no esté integrado o conectado a una red de difusión de cualquier tipo.
2. Especialmente, son actos de comunicación pública:
a) Las representaciones escénicas, recitaciones disertaciones y ejecuciones públicas de
las obras dramáticas, dramático-musicales, literarias y musicales mediante cualquier medio o
procedimiento.
b) La proyección o exhibición pública de las obras cinematográficas y de las demás
audiovisuales.
c) La emisión de cualesquiera obras por radiodifusión o por cualquier otro medio que sirva
para la difusión inalámbrica de signos, sonidos o imágenes. El concepto de emisión comprende la
producción de señales portadoras de programas hacia un satélite, cuando la recepción de las
mismas por el público no es posible sino a través de entidad distinta de la de origen.
d) La radiodifusión o comunicación al público vía satélite de cualesquiera obras, es decir, el
acto de introducir, bajo el control y la responsabilidad de la entidad radiodifusora, las señales
portadoras de programas, destinadas a la recepción por el público en una cadena ininterrumpida
de comunicación que vaya al satélite y desde éste a la tierra. Los procesos técnicos normales
relativos a las señales portadoras de programas no se consideran interrupciones de la cadena de
comunicación.Cuando las señales portadoras de programas se emitan de manera codificada
existirá comunicación al público vía satélite siempre que se pongan a disposición del público por la
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entidad radiodifusora, o con su consentimiento, medios de descodificación.
A efectos de lo dispuesto en los dos párrafos anteriores, se entenderá por satélite cualquiera que
opere en bandas de frecuencia reservadas por la legislación de telecomunicaciones a la difusión
de señales para la recepción por el público o para la comunicación individual no pública, siempre
que en este último caso, las circunstancias en las que se lleve a efecto la recepción individual de
las señales sean comparables a las que se aplican en el primer caso.
e) La transmisión de cualesquiera obras al público por hilo, cable, fibra óptica u otro
procedimiento análogo, sea o no mediante abono.
f) La retransmisión, por cualquiera de los medios citados en los apartados anteriores y por
entidad distinta de la de origen, de la obra radiodifundida.Se entiende por retransmisión por cable
la retransmisión simultánea, inalterada e íntegra, por medio de cable o microondas de emisiones o
transmisiones iniciales, incluidas las realizadas por satélite, de programas radiodifundidos o
televisados destinados a ser recibidos por el público.
g) La emisión o transmisión, en lugar accesible al público, mediante cualquier instrumento
idóneo, de la obra radiodifundida.
h) La exposición pública de obras de arte o sus reproducciones.
i) La puesta a disposición del público de obras, por procedimientos alámbricos o
inalámbricos, de tal forma que cualquier persona pueda acceder a ellas desde el lugar y en el
momento que elija.
j) El acceso público en cualquier forma a las obras incorporadas a una base de datos,
aunque dicha base de datos no esté protegida por las disposiciones del Libro I de la presente Ley.
k) La realización de cualquiera de los actos anteriores, respecto a una base de datos
protegida por el Libro I de la presente Ley.
3. La comunicación al público vía satélite en el territorio de la Unión Europea se regirá por
las siguientes disposiciones:
a) La comunicación al público vía satélite se producirá únicamente en el Estado miembro
de la Unión Europea en que, bajo el control y responsabilidad de la entidad radiodifusora, las
señales portadoras de programas se introduzcan en la cadena ininterrumpida de comunicación a
la que se refiere el párrafo d) del apartado 2 de este artículo.
b) Cuando la comunicación al público vía satélite se produzca en el territorio de un Estado
no perteneciente a la Unión Europea donde no exista el nivel de protección que para dicho
sistema de comunicación al público establece este apartado 3, se tendrá en cuenta lo siguiente:
◦
◦ 1.º Si la señal portadora del programa se envía al satélite desde una estación de
señal ascendente situada en un Estado miembro se considerará que la comunicación al público
vía satélite se ha producido en dicho Estado miembro. En tal caso, los derechos que se
establecen relativos a la radiodifusión vía satélite podrán ejercitarse frente a la persona que opere
la estación que emite la señal ascendente.
◦
◦ 2.º Si no se utiliza una estación de señal ascendente situada en un Estado miembro
pero una entidad de radiodifusión establecida en un Estado miembro ha encargado la emisión vía
satélite, se considerará que dicho acto se ha producido en el Estado miembro en el que la entidad
de radiodifusión tenga su establecimiento principal. En tal caso, los derechos que se establecen
relativos a la radiodifusión vía satélite podrán ejercitarse frente a la entidad de radiodifusión.

4. La retransmisión por cable definida en el párrafo segundo del apartado 2.f) de este artículo,
dentro del territorio de la Unión Europea, se regirá por las siguientes disposiciones:
a) La retransmisión en territorio español de emisiones, radiodifusiones vía satélite o
transmisiones iniciales de programas procedentes de otros Estados miembros de la Unión
Europea se realizará, en lo relativo a los derechos de autor, de acuerdo con lo dispuesto en la
presente Ley y con arreglo a lo establecido en los acuerdos contractuales, individuales o
colectivos, firmados entre los titulares de derechos y las empresas de retransmisión por cable.
b) El derecho que asiste a los titulares de derechos de autor de autorizar la retransmisión
por cable se ejercerá, exclusivamente, a través de una entidad de gestión de derechos de
propiedad intelectual.
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 c) En el caso de titulares que no hubieran encomendado la gestión de sus derechos a una
entidad de gestión de derechos de propiedad intelectual, los mismos se harán efectivos a través
de la entidad que gestione derechos de la misma categoría.Cuando existiere más de una entidad
de gestión de los derechos de la referida categoría, sus titulares podrán encomendar la gestión de
los mismos a cualquiera de las entidades.
Los titulares a que se refiere este párrafo c) gozarán de los derechos y quedarán sujetos a las
obligaciones derivadas del acuerdo celebrado entre la empresa de retransmisión por cable y, la
entidad en la que se considere hayan delegado la gestión de sus derechos, en igualdad de
condiciones con los titulares de derechos que hayan encomendado la gestión de los mismos a tal
entidad. Asimismo podrán reclamar a la entidad de gestión a la que se refieren los párrafos
anteriores de este párrafo c), sus derechos dentro de los tres años contados a partir de la fecha en
que se retransmitió por cable la obra protegida.
d) Cuando el titular de derechos autorice la emisión, radiodifusión vía satélite o transmisión
inicial en territorio español de una obra protegida, se presumirá que consiente en no ejercitar, a
título individual, sus derechos para, en su caso, la retransmisión por cable de la misma, sino a
ejercitarlos con arreglo a lo dispuesto en este apartado 4.
e) Lo dispuesto en los párrafos b), c) y d) de este apartado 4 no se aplicará a los derechos
ejercidos por las entidades de radiodifusión respecto de sus propias emisiones, radiodifusiones vía
satélite o transmisiones, con independencia de que los referidos derechos sean suyos o les hayan
sido transferidos por otros titulares de derechos de autor.
f) Cuando, por falta de acuerdo entre las partes, no se llegue a celebrar un contrato para la
autorización de la retransmisión por cable, las partes podrán acceder, por vía de mediación, a la
Comisión Mediadora y Arbitral de la Propiedad Intelectual.Será aplicable a la mediación
contemplada en el párrafo anterior lo previsto en el artículo 158 de la presente Ley y en el Real
Decreto de desarrollo de dicha disposición.
La expresión «artículo 158» contenida en la letra f) del número 4 del artículo 20 ha sido
introducida por Ley 5/1998, 6 marzo («B.O.E.» 7 marzo), de incorporación al Derecho español de
la Directiva 96/9/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de marzo de 1996, sobre la
protección jurídica de las bases de datos, en sustitución de la anterior «artículo 153».
g) Cuando alguna de las partes, en abuso de su posición negociadora, impida la iniciación
o prosecución de buena fe de las negociaciones para la autorización de la retransmisión por cable,
u obstaculice, sin justificación válida, las negociaciones o la mediación.

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