LA PERSONALIDAD JURIDICA DE LA JUNTA DE

PROPIETARIAS UNA REALIDAD NECESARIA

En la actualidad, a consecuencia del gran boom inmobiliario ocurrido en el Perú derivado al
paulatino incremento de la capacidad adquisitiva de la población peruana, que necesita un lugar
adonde vivir, se ha estado construyendo en estos últimos años una gran cantidad de unidades
inmobiliaria sujetos al régimen de propiedad exclusiva y régimen común, las cuales para poder
llevar una convivencia pacífica, una adecuada y correcta administración de los bienes comunes
sujetos a copropiedad, el legislador peruano ha considerado adecuado establecer que en cada
unidad inmobiliaria o conjunto de edificios de propiedad exclusiva, los propietarios se agrupen en
la llamada y ya conocida “junta de propietarios”. Esta junta de propietarios en relación a sus
funciones establecidas en el reglamento interno, llevan a cabo una serie de actos de
administración de los bienes comunes.

Respecto a la junta de propietarios, es necesario explicar primero que es aquel conjunto de

propietarios de un determinado grupo de unidades o edificaciones de dominio exclusivo que la
misma ley N° 27157, le ha otorgado una relativa subjetividad para que reunidos como junta de
propietarios actúen como un solo ente, sin embargo en la realidad al desarrollar sus funciones, se
ha originado una serie de problemas, ya que este ente muchas veces se comporta como una
persona jurídica sin tener una regulación que obedezca a la misma que ha generado que estos
sujetos de derechos se vean forzados a constituirse como asociaciones de vivienda debido a una
deficiencia de la norma al no dar a estos entes personalidad jurídica, toda vez que las juntas de
propietarios se encuentran englobados como sujetos derechos, máxime si existen normas
especiales que habilitan su actuación; por ejemplo, hay una régimen de quórums mínimos para la
adopción de acuerdos, régimen de convocatorias para las sesiones de juntas; los artículos 47 y 145
de la Ley N° 27157 y el Reglamento establecen la posición jurídica de representación de la junta de
propietarios, es decir un régimen de diferenciación entre la Junta y las personas que lo integran
que pueden ser tanto personas naturales como jurídicas propietarias de las secciones exclusivas,
para ello dichas Juntas determinan que haya un órgano de gobierno interno encabezado por un
presente y un consejo de administración las cuales a su vez originan una gama de relaciones u
situaciones que el legislador no ha regulado y que vienen generando incertidumbre a nivel de
instituciones como Sunat, Sunarp que tienen problemas al calificar las relaciones jurídicas de estas
juntas.

A nivel Sunarp, estas Juntas no poseen una partida especializada para la junta de propietarios en
los registros públicos, ya que solo se determinó que deben ser inscritas en la partida matriz, así
mismo la elección del presidente y su organización como también cualquier decisión acordado en
la Junta, por otro lado, sus constantes observaciones a títulos ingresados cuando estos entes
colectivos han adquirido bienes dado que los registradores los observan argumentando la falta de
personería jurídica, a nivel tributario la calificación como “otros contribuyentes”.
En el ámbito del derecho civil, la inclusión de estas Juntas de propietarios como personas jurídicas
implicaría la eliminación de la incertidumbre generadas por los entes que contratan con estas
juntas como los supuestos de la responsabilidad civil (contractual y extracontractual),
responsabilidad por accidentes laborales, entre otras.

Con todo lo expuesto, creo que el legislador debe otrogarle personería jurídica a la junta de
propietarios ya que en la Ley N° 27157 se regulan muchos aspectos bajo los cuales se dirigen una
persona jurídica, las que detallo a continuación; tienen un régimen de adopción de acuerdos, un
régimen de mayorías, las cuotas, de acordarse, pueden sustituir su patrimonio, lo mismo que las
zonas comunes, poseen un régimen de asambleas para la toma de decisiones, características que
encontramos en una persona jurídicas, pero la ley no le da este status.