PROCEDIMIEN

TO REGISTRAL
UNIVERSIDAD NACIONAL JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 2

“AÑO DE LA DIVERSIFICACIÓN PRODUCTIVA Y DEL

FORTALECIMIENTO DE LA EDUCACIÓN”

CURSO : DERECHO REGISTRAL.

DOCENTE : MG. EDUARDO MILAN MATTA .

TEMA : PROCEDIMIENTO REGISTRAL.

ALUMNOS : CHÁVEZ COLLAZOS, DONNAL MICHAEL.

OLIVARES CRUZ, ELOÍSA ANDREA.

CICLO : IX - NOVENO

UNIVERSIDAD : JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN.

HUACHO – 2015
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DEDICATORIA

“A nuestros padres, por su apoyo incondicional y

a nuestros maestros, por sus buenas
enseñanzas”.
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ÍNDICE

DEDICATORIA...................................................................................................................................3

INTRODUCCIÓN...............................................................................................................................5

I. DEFINICIÓN DE DERECHO REGISTRAL........................................................................6

II. NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL....................................................7
III. CARACTERÍSTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL.........................................7
IV. LA PRESENTACIÓN DE TÍTULOS PARA SU INSCRIPCIÓN......................................9
V. EL LIBRO DIARIO: CONCEPTO E IMPORTANCIA........................................................10
5.1. Concepto de Libro Diario.................................................................................................10
5.2. Importancia del Libro Diario............................................................................................10
VI. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE TÍTULOS...........................................................11
6.1. Concepto............................................................................................................................12
6.2. Contenido del Asiento Registral..................................................................................... 12
6.3. Vigencia Y Prórroga del Asiento De Presentación......................................................12
6.4. Casos De Prórroga del Asiento De Presentación De Un Título................................12
6.4.1. Prórroga De Oficio del Asiento De Presentación Por Causa Objetiva Hasta Por
60 Días Hábiles................................................................................................................ 13
6.4.2. Prórroga En Forma Automática Por Calificación Negativa O Para Emitir
Informe El Área De Catastro, Hasta Por 25 Días Hábiles.........................................13
6.4.3. Otros Casos De Prórroga Automática De La Vigencia Del Asiento
de Presentación Apelación Y Subsanaciones Advertidas Por
El Tribunal Registral.........................................................................................................14
6.5. Órganos Encargados De Otorgar La Prórroga De Oficio...........................................17
6.6. La Suspensión Del Plazo De Vigencia Del Asiento De Presentación De Un
Título Supuestos Que Originan La Suspensión Del Plazo De Vigencia Del Asiento
De Presentación De Un Título........................................................................................18
VII. FORMAS DE CONCLUSIÓN DE UN PROCEDIMIENTO REGISTRAL.......................19
VIII. LOS MEDIOS IMPUGNATORIOS EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL...............19
8.1. Objeto De Los Medios Impugnatorios...........................................................................19
8.2. El Recurso De Reconsideración....................................................................................119
8.2.1. Plazos Para Presentar El Recurso De Reconsideración........................................... 20
8.3. Recurso De Apelación......................................................................................................20
8.3.1. Plazo Para Presentar Recurso De Apelación.............................................................. 21
8.4. La Acción Contenciosa Administrativa Ante El Poder Judicial.................................. 21
8.4.1. Plazo Para Interponer La Acción Contenciosa Administrativa......................................22
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INTRODUCCIÓN

El presente trabajo está centrado en el estudio del procedimiento registral, un

procedimiento sui generis, que tiene como finalidad ser ese pilar del Sistema
Registral, el cual a su vez tiene como una de sus finalidades la de establecer
una prueba a la propiedad, o a un derecho; según sea el caso. Pero que
involucra una finalidad abstracta: brindar seguridad jurídica con justicia.
Podemos decir que el procedimiento registral tiene como fundamento en sí
mismo a la calificación, que significa, en términos de la Real Academia
(Vigésima primera edición. ESPASA Madrid 1992.), apreciar o determinar las
calidades o circunstancias de una persona o cosa. Este procedimiento la
realiza el Registrador Público, la cual es una actividad administrativa, que si
bien contiene una labor jurídica, es un trabajo de evaluación técnico y formal de
la documentación que en vía del procedimiento registral se eleva a las manos
del Registrador Público, entonces lo que se pretende lograr en dentro de este
procedimiento es determinar la legalidad formal de los títulos que pretenden
acceder al registro, de ser confirmada esta situación se procederá naturalmente
con la inscripción del acto materia de rogatoria. Se menciona en la doctrina que
la labor que cumple el Registrador es una labor técnica porque se desarrolla un
examen técnico y jurídico, la cual limita la labor del registrador a efectuar una
evaluación abstracta de la legalidad del acto o contrato, tal y conforme éste
aparece en el documento. En este sentido se debe entender que la naturaleza
de la calificación registral es limitada, la cual se impone por la necesidad de
exigir el documento fehaciente y por ende se entiende, al parecer de Gunther
Gonzales Barrón (GONZALES BARRON, Gunther. El Nuevo Derecho
Registral, Jurista Ed. Lima 2010, pág. 45.) “que los alcances de la calificación
registral, por los propios presupuestos técnicos que la sustentan, es y será
siempre reducida”. Los alcances de la calificación están contemplados en el artículo 2011º del
Código Civil, entonces el problema es: ¿será la característica del procedimiento registral ser un
procedimiento meramente administrativo? O por lo contrario ¿será un procedimiento jurídico?
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I. DEFINICIÓN DE DERECHO REGISTRAL

El jurista español, PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel, (Derechos Reales-

Derecho Hipotecario. Ob. Cit., págs. 538 y 539), define el procedimiento registral
como el conjunto de actos, tasados legalmente, que tienden a la práctica de un
asiento en el Registro de la Propiedad, para proclamar oficialmente la situación
jurídica de un inmueble. A través del procedimiento registral, se actúa la función
registral en relación con una determinada situación jurídico-inmobiliaria, respecto
de la cual se publica, formal y materialmente, la verdad jurídica oficial.

Para DÍEZ-PICAZO, Luis, y GULLÓN, Antonio (Ob. Cit. pág. 299), se trata de
un proceso constituido por la serie de actividades que son llevadas a cabo
desde que una persona pretende o solicita la práctica de un asiento hasta el
momento en que el funcionario encargado del Registro emite una decisión
sobre esta pretensión. En un sentido amplio, comprende también los recursos
que pueden articularse contra la decisión del registrador. Es rigurosamente un
“procedimiento”, por cuanto que está formado por una sucesión de actos o
trámites jurídicamente reglamentados.

Señala el autor antes referido, que en la doctrina se ha discutido la naturaleza

de este procedimiento, y dice que para algunos autores se trata de un proceso
en el que se ventila una pretensión y tiene por ello naturaleza jurisdiccional. El
registrador actúa en función de órgano jurisdiccional y su actividad puede ser
englobada dentro de la categoría conocida con el nombre de “actos de
jurisdicción voluntaria”. Sin embargo, parece más acertada la opinión de
quienes entienden que tanto el Registro en cuanto servicio público, como los
actos que en él se realizan, poseen naturaleza administrativa. El procedimiento
es, por ello, un procedimiento administrativo especial.

Como se aprecia, DIEZ-PICAZO considera al procedimiento registral uno de naturaleza administrativa, sin
embargo esa no es una posición uniforme en la doctrina.
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II. NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El artículo 1 del R.G.R.P. señala que “El procedimiento registral es especial, de

naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título. No
cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni
oposición a la inscripción”. Los aspectos relevantes de esta definición son: La
naturaleza no contenciosa del procedimiento registral, que el procedimiento
registral es especial y, por tanto, no está sometido a las normas que formulan el
procedimiento administrativo general, no obstante ello, tales normas
administrativas son de aplicación supletoria al procedimiento registral, que la
relación procedimental es exclusiva y excluyente entre el Registrador y el
solicitante de la inscripción, por lo que no sólo resulta impertinente la
participación de un tercero que se oponga a la inscripción rogada, sino que
ningún apersonamiento distinto, aun coadyuvante, resulta procedente.
(GONZALES LOLI, Jorge Luis, Comentarios. Nuevo Reglamento General de
los Registros Públicos, Gaceta Jurídica, 2ª edición, Lima 2002.)

III. CARACTERÍSTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El procedimiento registral está basado en la existencia de un documento público,

por lo que toda la realidad que tiene el registrador en sus manos está circunscrita
al papel, y fuera de ello no hay nada más que buscar. Si la frase trillada en el
proceso judicial dice: "lo que no está en el expediente no es de este mundo"; en el
ámbito registral la limitación es mucho mayor: "lo que no está en el documento
público no es de este mundo". Esta situación conlleva que el procedimiento
registral sea de carácter tan especial con respecto a los otros procedimientos
administrativos, de los que se diferencia nítidamente. En la doctrina se encuentran
algunas diferencias saltantes que vale la pena resaltar respecto del procedimiento
registral-administrativo y el puro administrativo:

En el derecho registral no hay



libertad de prueba (Resolución

No. 016-99-ORLC/TR de 28 de

enero de 1999), pues el

registrador solamente accede a

la petición del usuario cuando

el acto está documentado en la

forma prevista por la ley. Por

el contrario, para José Antonio

Álvarez Caperochipi (Derecho

Inmobiliario Registral. Ed.

Comares. Granada 2006. Pág.

73) en
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el administrativo puro se puede utilizar distintos medios probatorios sin

que necesariamente exista esa limitación. Es correcto decir, entonces,
que la titulación pública es el presupuesto de este tipo de procedimiento.


En el procedimiento registral no opera el principio de libre valoración de
la prueba mediante un juicio razonado, pues en él simplemente debe
cumplirse con el documento público requerido. Hay aquí una rigidez
probatoria absoluta o una tasación de la prueba, por lo que no se admite
sustitutos o subsidiarios a la prueba documental, o incluso no se acepta
que se le rechace a pesar de existir evidencias incontrastables en contra
del documento. Esa es la razón, por ejemplo, que un título pueda
inscribirse sin problemas a pesar que uno de los contratantes afirme
fundadamente que su firma es falsificada, ya que en este caso se
privilegia exclusivamente la prueba documental pública por sobre
cualquier otro medio de prueba, excepto que el usuario presente su
solicitud de bloqueo por presunta falsificación de documentos. En
cambio, en el procedimiento administrativo normalmente se puede
apreciar la prueba con criterios de razonabilidad, sin estar atados a
criterios inflexibles. HUERTA AYALA, Oscar Alberto. “Instituciones de
Derecho Registral e Inmobiliario”. Editorial Soluciones Gráficas. 1era.
Edición. Lima, diciembre 2011.


En el procedimiento registral no hay impulso oficioso, por lo que toda
inscripción requiere la rogación o instancia de parte interesada.


En cambio, un gran porcentaje de los procedimientos administrativos
pueden tramitarse de oficio, pues en ellos se supone que está en juego el
interés público. La diferencia se sustenta en que el documento contiene un
acto jurídico privado que pertenece a la esfera de los particulares que
intervienen en él; por tanto, solo a ellos, o a sus representantes voluntarios
o legales, les corresponde llevar a cabo la instancia de registración.


En el registral no hay
citación a los terceros que
puedan afectarse con el acto.
La razón de ello es muy
simple: si existe un documento
público
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entonces se reputa que el acto consta en forma fehaciente y, por tanto,

los reclamos de los terceros solo pueden ventilarse después de la
inscripción. Aquí opera un adagio similar al "solve et repete", esto es:
“primero se inscribe y luego se reclama". Sin embargo, en el
administrativo puro sí caben oposiciones o reclamaciones mientras dura
el trámite si existe el riesgo de afectar a terceros

IV. LA PRESENTACIÓN DE TÍTULOS PARA SU INSCRIPCIÓN

El Procedimiento Registral, se inicia con la presentación de la solicitud de

inscripción de títulos (formularios distribuidos en forma gratuita en la Oficinas
Registrales) al cual se debe adjuntar la documentación respectiva (escritura
pública, parte judicial o resoluciones administrativas, partidas de los registros
civiles, o copias certificadas por notario, etc.), por parte del presentante del
título, quien lo ingresa al registro solicitando su inscripción.

Dicha presentación de los títulos al Registro, se ingresan específicamente en el

área o sección de caja los mismos que están ubicados en cada una de las 587
Oficinas Registrales que tienen los Registros Públicos.

Sobre el presentante del título, este puede ser el o los otorgantes/ contratantes
del Acto o Derecho inscribible, o de un tercero interesado en la inscripción.

Sobre el término (todo tercero interesado en la inscripción), este puede ser:


El notario ante quien se celebró el acto jurídico inscribible

Un acreedor del adquirente de un inmueble que tiene conocimiento
de dicha adquisición y le interesa inscribir para embargar
posteriormente

El o los acreedores de los herederos del causante, entre otros.

Es decir el Procedimiento Registral en el Perú, en principio se inicia, como ya se ha indicado a solicitud de

parte interesada para lo cual dicha petición se debe materializar por escrito en los formularios de
solicitud de inscripción, al cual se debe adjuntar la documentación respectiva.
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V. EL LIBRO DIARIO: CONCEPTO E IMPORTANCIA

5.1. CONCEPTO DE LIBRO DIARIO

El libro Diario, es el Libro Registral, en el cual se consigna de manera

estrictamente cronológica el ingreso o presentación de las solicitudes de
inscripción de títulos. SUNARP (2010), Manual oficial de los servicios
registrales de la SUNARP, primera edición, Lima, Perú., Pg. 98.

En el Libro Diario, se debe consignar obligatoriamente el día, mes, el año, la

hora, el minuto y el segundo en que el titulo ingresa al Registro.

A dicha solicitud de inscripción desde luego se le anexa la documentación

respectiva, indicada en dicha solicitud,

El ingreso de los títulos por el Libro Diario, genera la redacción del Asiento de
Presentación de Títulos.

5.2. IMPORTANCIA DEL LIBRO DIARIO:

El Libro Diario, es de suma importancia, por los efectos jurídicos que van a
determinar o generar en el tiempo, ya sea para la calificación del título por los
beneficiarios que otorga El Registro cuando el título como consecuencia de una
calificación positiva del mismo por parte del Registrador Publico o
eventualmente por el Tribunal Registral, ha accedido al Registro (TITULO
INSCRITO). Los datos del asiento de presentación, que son redactados en la
sección de digitación del área de caja, forman parte de manera obligatoria del
asiento de inscripción (PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE – Art. IX del
título preliminar del RGRP.)

Un título B, embargo bajo la forma de inscripción, sobre la propiedad de JUAN

PIZARRO es presentado al Registro el 06 de junio de 2009, cinco días
posteriores a la hipoteca, sin embargo, ese título es calificado en forma positiva
y se redacta el asiento de inscripción el día 10 de junio de 2009.

Posteriormente el titulo A, mutuo con hipoteca, es subsanado y reingresado al Registro con fecha 20 de
Junio y redactado el asiento con fecha 22 de Junio.
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Consecuentemente el titulo A ingreso el 01.06.2009 (TITULO A), y la redacción del

asiento de inscripción se efectuó o realizo con fecha posterior al título que ingreso
segundo orden del registro (TITULO B), sus efectos se retrotraen al día, hora,
minuto y segundo consignados en el Asiento de presentación del título, datos que
constan especificados en el Libro Diario, ya que los efectos de las inscripciones se
retrotraen a la fecha y hora consignadas en el Libro Diario.

En el ejemplo que se ha indicado anteriormente, sobre inscripciones de Hipoteca y

embargo, estamos ante un típico caso de derechos “COMPATIBLES”, donde la
inscripción de uno excluye la del siguiente, es decir la inscripción de la Hipoteca no
implica la imposibilidad “CIERRE DEFINITIVO O TEMPORAL REGISTRAL DE
UNA PARTIDA”, para inscribir el embargo o viceversa.

Es por ello que se trata de derechos “COMPATIBLES”, no interesa la fecha de

redacción del asiento de inscripción, sino la fecha de presentación del título al
registro, por cuanto esta fecha (la del asiento de presentación) es la que
prevalece para todos los efectos jurídicos o de protección que brinda el
Registro a los ACTOS Y DERECHOS.

VI. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE TÍTULOS

6.1. CONCEPTO:

El asiento de presentación de títulos, constituye una verdadera inscripción

preliminar del título, por cuanto el contenido del asiento de presentación,
contiene datos como son: fecha, hora, minuto, segundo, la denominación del
acto jurídico o derecho inscribible, el tipo de documento (documento público o
documento privado) entre otros, que son incorporados en su totalidad al asiento
de Inscripción de un título, cuando este ha sido admitido (Inscrito en el Registro
respectivo) por el Registrador Público o Tribunal Registral, según sea el caso.
SUNARP (2010), Manual oficial de los servicios registrales de la SUNARP,
primera edición, Lima, Perú., Pg. 99.
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6.2. CONTENIDO DEL ASIENTO REGISTRAL

El asiento de presentación de un título además de tener un número de orden

de atención, tendrá los siguientes datos:

a) Fecha, hora, minuto y segundo de la presentación de título;

b) Nombre y documento de identidad del presentante del título;
c) Naturaleza del documento o documentos presentados, ya sea públicos o
privado;
d) Actos de derecho cuya inscripción se solicita, y en su caso, de los que
se solicita reserva;
e) Nombre, denominación o razón social, según corresponda de todas las
personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho.
f) Partida Registral: número de tomo y folio; ficha o partida electrónica o
placa vehicular;
g) Registro y sección al que corresponda el título, en su caso;
h) En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indicación del distrito
en el que se encuentre ubicado el bien o bienes materia de inscripción.
i) Indicación de los documentos que se acompañan al título.

6.3. VIGENCIA Y PRÓRROGA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Según el art. 25° del Reglamento General de los Registros Públicos, el asiento
de presentación de un título tiene como regla general, una vigencia de 35 días
hábiles (plazo ordinario); sin embargo, ese plazo ordinario, puede ser
prorrogado en forma automática por 25 días adicionales para los efectos de
subsanar observaciones, pago de mayores derechos o para el área de catastro
emita el informe técnico respectivo en los casos previstos en la Resolución N°
296-2004-SUNARP/SN.

6.4. CASOS DE PRÓRROGA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UN

TÍTULO

A continuación explicaremos los casos de prórroga de vigencia del asiento de presentación que pueden
ser: prórrogas de oficio, prórroga automática y otros
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casos de prórroga previstos en el reglamento general de los registros públicos.

SUNARP (2010), Manual oficial de los servicios registrales de la SUNARP,
primera edición, Lima, Perú., Pg. 100.

6.4.1. PRÓRROGA DE OFICIO DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN POR

CAUSA OBJETIVA HASTA POR 60 DÍAS HÁBILES

En estos casos la prórroga de la vigencia del asiento de presentación del

título es hasta por un máximo de 60 días hábiles adicionales a los 35 días
hábiles del plazo ordinario, mediante resolución del Gerente Registral o
funcionario competente. La resolución de prórroga de oficio se debe basar
en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas; es decir, en
este caso de prórroga de oficio estamos hablando que la vigencia del
asiento de presentación tiene una vigencia de un plazo máximo de hasta
95 días hábiles.

La prórroga de oficio, de hasta 60 días adicionales al plazo ordinario, se

dan como lo indica el Reglamento General, por causas objetivas y
extraordinarias.

Así tenemos por ejemplo, el caso de presentación de títulos de propiedad

al Registro, en forma masiva por parte de COFOPRI, los mismos que
generalmente en muchos casos son presentados por miles de títulos, los
cuales desde luego son materialmente imposibles ser acreditados por los
Registros Públicos, en el plazo de 07 días hábiles, que prevé el
Reglamento General de los Registros Públicos.

6.4.2. PRÓRROGA EN FORMA AUTOMÁTICA POR CALIFICACIÓN

NEGATIVA O PARA EMITIR INFORME EL ÁREA DE CATASTRO,
HASTA POR 25 DÍAS HÁBILES.

La prórroga automática hasta por 25 días hábiles adicionales al plazo

ordinario de 35 días, solo es aplicable a los casos expresamente
establecidos en el Reglamento General y que son los siguientes:

A. Cuando un título es observado por defecto subsanable.- Ejs. No se

acreditó el pago de los impuestos predial y de alcabala para la
inscripción de una transferencia inmobiliaria predial, o por no
haberse acreditado las
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convocatorias, hoja del periódico en el que se publicó la convocatoria para

la inscripción de acuerdos de una Junta General de Accionistas en
1
una Sociedad Anónima, salvo que sea Junta Universal .
B. Liquidación de derechos para mayor pago.- En este caso la
denegatoria de inscripción se debe fundamental y únicamente por una
falta de pago de los registros ya sea por pago en forma incompleta o
2
porque solo se han cancelado los derechos de trámite .
C. Título que requiere informe previo de catastro.- Este es el último de
los casos, en que el asiento de presentación de un título es prorrogado
en 25 días adicionales a los 35 del plazo ordinario. Se debe a cosos
establecidos de manera expresa en la Resolución N° 269-2004-
SUNARP/SN, publicado en El Peruano el 05.07.2007.

En la aludida resolución se prescribe que los actos inscribibles en el

Registro de Predios, que se requieren del previo informe de la Oficina
de Catastro son:

a) Inmatriculaciones.

b) Acumulación e independización de predios no lotizados.

c) Lotizaciones no aprobadas mediante Resolución Municipal.

d) Rectificación o modificación de áreas, linderos o medidas

perimétricas de predios respecto a su matriz.

También se debe precisar que el área de catastro debe emitir el informe

respectivo, en forma obligatoria, para la expedición de los certificados de
búsqueda catastral.

1 JUNTA UNIVERSAL, La junta universal de accionistas, es aquella en la que se encuentra presente

todos los socios accionistas, la que se entiende convocada y válidamente constituida para tratar sobre
cualquier asunto y tomar los acuerdos correspondientes.
Presentación de títulos, art. 17° del RGRP.
2
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6.4.3. OTROS CASOS DE PRÓRROGA AUTOMÁTICA DE LA VIGENCIA

DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN APELACIÓN Y
SUBSANACIÓNES ADVERTIDAS POR EL TRBUNAL REGISTRAL

Entre otros casos que generan la prórroga automática de la vigencia del

asiento de presentación, se generan fundamentalmente por apelación de
un título ante el Tribunal Registral, cuando éste (el título) ha sido calificado
negativamente por el registrador.

A continuación explicamos las variantes que se presentan y que generan la

prórroga:

A. Cuando se ha interpuesto el recurso de apelación.- En estos casos la

vigencia del asiento de presentación, queda prorrogada
automáticamente hasta que se resuelva el recurso de apelación por
parte del TRIBUNAL REGISTRAL.
Sobre el plazo legal que tiene el Tribunal Registral, para resolver el
recurso de apelación, éste está previsto en el artículo 159° del RGRP, el
mismo que ha sido modificado por la Resolución N° 250-2008-SUNARP-
SN, del 28.08.2008, que prescribe:

“Artículo 159.- Plazo de expedición y notificación de Resoluciones

Toda Resolución emitida por una de las Salas del Tribunal Registral se
expedirá, bajo responsabilidad, en el plazo de treinta (30) días contados
desde el ingreso del expediente a la Secretaría del Tribunal.

Excepcionalmente, por causa debidamente justificada y por única vez, el

Presidencia del Tribunal Registral a solicitud de la respectiva sala, podrá

otorgar la ampliación correspondiente hasta por un máximo de 30 días.
El Presidente del tribunal informará mensualmente al superintendente
adjunto de las prórrogas otorgadas en el mes inmediato anterior, con
precisión de las causas que la motivaron.

(…)
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Cuando no sea posible efectuar la notificación personal al apelante,… la

resolución será remitida al Registrador para su puesta a disposición del
apelante en mesa de partes de la Oficina Registral respectiva y, en su
caso para la emisión de la esquela pertinente.

Simultáneamente se dispondrá su publicación en el diario oficial El

Peruano y en la página web de la SUNARP por un plazo máximo de tres
meses. La resolución se entenderá notificada desde la fecha de
publicación en El peruano“.

B. Cuando el Tribunal resuelve por la inscripción y falta cancelar

mayores derechos.- En este caso, el título queda prorrogado por 10
días hábiles desde la notificación, para que el interesado cancele los
derechos liquidados, caso contrario vence el asiento de representación.

C. Resuelto la apelación por el tribunal a favor de la inscripción, pero

indica que falta agregar un requisito subsanable.- En el caso de
faltar requisito advertido por el tribunal registral, el plazo de la vigencia
del asiento de presentación, queda prorrogado por 15 días adicionales
desde la notificación para subsanar lo indicado por el Tribunal Registral.

D. Resulta la apelación por el Tribunal Registral, en forma negativa

para el usuario.- En estos casos en que el Tribunal Registral conforme
la denegatoria de inscripción, el título queda prorrogado por 03 meses y
15 días hábiles para anotar la demanda de la acción contenciosa
administrativa ante el Poder Judicial. (Tres meses para interponer la
acción ante el poder judicial y 15 días hábiles para anotar la demanda en
el Registro respectivo).

A MODO DE CONCLUSIÓN.- La prórroga de la vigencia del asiento de

presentación de un título, es procedente solo en dos situaciones: 1ro.
PRÓRROGAS DE OFICIO, mediante la Resolución Gerencial o Jefatural, según
sea el caso, debidamente motivada y por las causales debidamente previstas en el
RGRP; y 2do. PRÓRROGA AUTOMÁTICAS, como su nombre lo indica, se
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producen de manera inmediata y en caso previstos en el artículo 28° del

RGRP, no necesitan de resolución alguna.

6.5. ORGANOS ENCARGADOS DE OTORGAR LA PRÓRROGA DE OFICIO

El Manual oficial de los servicios registrales de la SUNARP 2010, (primera

edición, Lima 2010, pág. 104), detalla que los órganos encargados o
competentes para expedir la resolución registral que autoriza la prórroga de
oficio de la vigencia de presentación, son los siguientes:

a) GERENTE REGISTRAL ZONAL O DEL ÁREA REGISTRAL

RESPECTIVO
La prórroga de oficio de la vigencia del asiento de presentación de los
títulos, es facultad o competencia del Gerente Registral de la Zona
Registral respectiva. (Artículo 27° del Reglamento General de los
Registros Públicos).
b) EL JEFE DE LA ZONA REGISTRAL COMPETENTE
El Jefe Registral de la Zona respectiva, es el competente para expedir la
Resolución de prórroga de oficio de la vigencia del asiento de
presentación, cuando en la Zona Registral respectiva existan más de
una gerente de área registral con facultades para otorgar prórrogas y
ésta (la prórroga) deba alcanzar a títulos que involucran a más de un
registro. Este caso, también es aplicable hasta ahora, solo en la Zona
Registral IX Sede Lima.
c) EL GERENTE REGISTRAL DE LA SUNARP
Cuando la prórroga de oficio del asiento de presentación, trasciende el ámbito de una zona
registral, el órgano competente para emitir la Resolución de prórroga de oficio del asiento de
presentación es la Gerencia Registral de la sede central de la SUNARP, cuya sede única queda en
la ciudad de Lima.
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6.6. LA SUSPENSION DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL ASIENTO DE

PRESENTACION DE UN TÍTULO

La suspensión, implica que se detiene el cómputo del conteo del plazo de la

vigencia del título presentado para su inscripción. En algunos casos se califica
y se indica al usuario la suspensión del mismo (Ej. Título compatible) y en otros
sólo se le comunicará la suspensión y el motivo (Ej. Reconstrucción de la
partida, de título archivado necesario para calificar, etc.). Concluido o
extinguidas las causas que generaron la suspensión de la vigencia del asiento
de presentación del título suspendido. SUNARP (2010), Manual oficial de los
servicios registrales de la SUNARP, primera edición, Lima, Perú., Pg. 105.

La suspensión del pazo de vigencia del asiento de presentación de un título es

otorgada en forma automática, no necesita la resolución autoritativa alguna,
están expresamente establecidas en el reglamento general de los registros
públicos.

6.6.1. SUPUESTOS QUE ORIGINAN LA SUSPENSIÓN DEL PLAZO DE

VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UN TÍTULO

A) Título anterior incompatible con asiento de presentación vigente;

B) Por reconstrucción de partida registral en la que se inscribiría el acto
rogado;
C) Reconstrucción de título archivado necesario para calificación registral;
D) Partida registral con anotación de bloqueo vigente.

VII. FORMAS DE CONCLUSIÓN DE UN PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El curso natural del procedimiento registral debería, bajo ciertas condiciones de

formalidad, llevar a la consiguiente inscripción del título en el registro, sin
embargo no todos los títulos presentados lograrán obtener una posición
registral, muchas veces no poseen vocación registral y en otros casos adolecen
de defectos que no se subsana en el plazo legal previsto, entre otras causas
previstas en la ley. LLAJA CUEVA, Irma Giovanny (2013), Procedimiento
Registral: la primera y segunda instancia., disponible en
 FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 19

http://www.derechoycambiosocial.com/revista033/PROCEDIMIENTO_REGIS
T RAL.pdf.

De acuerdo al artículo 2° del RGRP, el procedimiento registral termina con:

a) La inscripción;
b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación;
c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria.

VIII. LOS MEDIOS IMPUGNATORIOS EN EL PROCEDIMIENTO

REGISTRAL

8.1. OBJETO DE LOS MEDIOS IMPUGNATORIOS

El objeto de la apelación es la CALIFICACION NEGATIVA del registrador o

Abogado certificador, a fin de que se verifique si el mismo se ajusta o no a la
normatividad vigente o criterios adoptados como precedentes de observancia
obligatoria. SUNARP (2010), Manual oficial de los servicios registrales de la
SUNARP, primera edición, Lima, Perú., Pg. 114.

Solo son impugnables las calificaciones de orden negativo; es decir, no

favorables a la inscripción, como ya se dijo las observaciones por defecto
subsanables (Art. 40 del RGRP), las tachas del título, por defectos subsanables
(Art. 42 del RGRP), liquidaciones de títulos (Art. 41 del RGRP).

8.2. EL RECURSO DE RECONSIDERACION:

Para ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio, (“Derecho Inmobiliario

Registral”. Editorial Comares. 1era. Edición. Granada 2006), en el ámbito
registral, el recurso de reconsideración, es el medio impugnatorio por excelencia, en virtud del cual el
presentante del título solicita, al mismo Registrador o Abogado certificador, que reexamine el título o la
solicitud de publicidad formal presentada y que le fue calificado en forma negativa. La reconsideración
implica reingreso del título adjuntando nuevos documentos, cancelando el mayor derecho o
argumentando jurídicamente.
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Pueden ser objeto de reconsideración todas las decisiones del Registrador de

orden negativo; es decir, las no favorables a la inscripción: Observaciones por
defectos subsanables, las tachas del título, por defectos insubsanables,
liquidaciones del título y las decisiones emitidas por el Abogado certificador.

El fundamento del recurso de reconsideración estriba en permitir que el mismo

Registrador o Abogado certificador que conoció el título lo revise nuevamente y
pueda corregir su posible error o criterio de calificación, si lo hubiera, en todo
caso evaluar una nueva calificación en virtud de la nueva documentación
subsanatoria que se adjunta.

8.2.1. PLAZOS PARA PRESENTAR EL RECURSO DE

RECONSIDERACION:

El plazo para presentar el Recurso de Reconsideración es hasta el sexto

día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación del
título. Vencido dicho plazo se rechazara de pleno el recurso. Debemos
indicar que un título observado o liquidado su plazo de vigencia total es de
60 días hábiles, que es la suma de los 35 días ordinarios y 25 de prórroga
automática por haber sido observado o liquidado.

En el caso de un título tachado, la reconsideración debe ser efectuada

hasta el día 28 de la vigencia del mismo, ya que a los títulos tachados no
les aplica la prórroga automática de 25 días hábiles previstos para los
títulos observados, liquidados o los que el área catastro emite informe. Un
título tachado, su plazo máximo de vigencia es de 35 días hábiles.

8.3. RECURSO DE APELACION:

La apelación, a la calificación de los títulos efectuada por los Registradores

Públicos o contra la denegatoria de atención a la publicidad formal por parte del
Abogado certificador, es el recurso administrativo por el cual el presentante lo
interpone ante el emisor de la calificación negativa, para que este eleve al órgano
jerárquicamente superior, Tribunal Registral, quien resuelve en segunda y última
instancia administrativa registral. GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán. “El
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 21

Nuevo Derecho Registral”, Editorial Jurista Editores E.I.R.L. 1era. Edición.

Lima, 2010.

El recurso de apelación no requiere de nueva prueba, pues se trata

fundamentalmente de una revisión registral del título inscribible desde la
perspectiva de fundamento de puro derecho.

8.3.1. PLAZO PARA PRESENTAR RECURSO DE APELACION:

El recurso de apelación se presenta ante el mismo Registrador o Abogado

certificador que emitió la esquela de calificación negativa para que este lo
eleve al Tribunal Registral conjuntamente con el título apelado.

Los plazos para presentar el Recurso de apelación, están expresamente

establecidos en el art. 144 del Reglamento General de los Registros
Públicos y son los siguientes:

a) En el procedimiento registral para la inscripción de un título, dentro del

plazo de vigencia del asiento de presentación.
b) En los casos de decisiones de los Registradores, Abogados
Certificadores, respecto de las solicitudes de certificados y las demás
decisiones de los Registradores, dentro de los quince días hábiles
siguientes a la fecha en que la decisión del Registrador o Abogado
certificador, según corresponda, es puesta a disposición del solicitante
en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva.
c) En el Procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de ventas a
plazos, dentro de los quince días hábiles siguientes a la notificación del
acto materia de impugnación.

8.4. LA ACCION CONTENCIOSA ADMINISTRATIVA ANTE EL PODER

JUDICIAL:

Culminando el Procedimiento Administrativo Registral con la Resolución emitida por el Tribunal Registral,
y este ha confirmado la denegatoria, dicha denegatoria ha adquirido la calidad de cosa decidida y ha
adquirido la calidad de cosa decidida al haber agotado la segunda y última instancia administrativa.
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Frente a la denegatoria a la inscripción que ha adquirido la calidad de cosa

decidida, el presentante del título, también llamado usuario, tiene el derecho, si
lo cree pertinente, a llevar dicha denegatoria de inscripción ante la autoridad
judicial competente a través de la acción contenciosa administrativa.

8.4.1. PLAZO PARA INTERPONER LA ACCION CONTENCIOSA

ADMINISTRATIVA:

En cuanto al plazo para interponer la acción contenciosa administrativo ante el Poder Judicial el Art.
17 de la Ley 27584 modificado por el Decreto Legislativo Nº 1067 establece un placo de tres meses
contados desde el conocimiento o notificación de la actuación impugnada, precisando que se
contabiliza desde lo que ocurra primero.
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CONCLUSIÓNES

 El procedimiento registral tiene como principal característica la de ser un

procedimiento especial, es decir si bien como conclusión se entiende
que no es un procedimiento meramente administrativo, el registrador en
el ejercicio de sus funciones no se encuentra investido del poder de
decidir sobre las situaciones jurídicas ya consolidadas, pero sí tiene la
facultad de verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o
contrato, así como la formalidad del título en el que éste consta y la de
los demás documentos presentados.
 El procedimiento registral tiene como una de sus principales funciones la
de, finalmente, publicitar los derechos que ante él se logren registrar.
Una decisión registral de segunda instancia resume esta idea: "Sobre el
particular debe recordarse que la función del Registro es dar publicidad
de actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurídica a los actos
de circulación de bienes y derechos; y para ello la ley requiere, entre
otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar la presunción
de exactitud de las inscripciones" (Resolución No. 512 -2009 -SUNARP-
TR-L de 24 de abril de 2009; 6° considerando).
 Como una de las conclusiones también podemos decir que si bien el
Registrador lleva a cabo este tipo de estudio, análisis y procede a la
inscripción, no es un mero espectador de lo que sucede; entonces si
bien no tiene facultad de decisión, al igual que los jueces, será con su
decisión que se materialice en el asiento registral, cuando de esta
manera comienza a publicitarse el derecho que contiene el título material
incorporado en el título formal materia de rogatoria.
A MODO DE CONCLUSIÓN.- La


prórroga de la vigencia del

asiento de presentación de un

título, es procedente solo en dos

situaciones: 1ro. PRÓRROGAS DE

OFICIO, mediante la Resolución

Gerencial o Jefatural, según sea

el caso, debidamente motivada y

por las causales debidamente

previstas en el RGRP; y 2do.

PRÓRROGA AUTOMÁTICAS, como su

nombre lo indica, se producen

de manera inmediata y en caso

previstos en el artículo 28° del

RGRP, no necesitan de resolución

alguna.
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 24

BIBLIOGRAFIA

 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. “Derecho Inmobiliario

Registral”. Editorial Comares. 1era. Edición. Granada 2006.
 Diccionario de la Lengua Española – Real Academia Española.
Vigésima primera edición. ESPASA Madrid 1992.
 GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán. “El Nuevo Derecho Registral”,
Editorial Jurista Editores E.I.R.L. 1era. Edición. Lima, 2010.
 GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán. “La Nueva Doctrina del
Derecho Registral”. Editorial Jurista Editores E.I.R.L. 1era. Edición.
Lima, enero 2010.
 GONZALES LOLI, Jorge Luis, Comentarios. Nuevo Reglamento
General de los Registros Públicos, Gaceta Jurídica, 2ª edición, Lima
2002
 HUERTA AYALA, Oscar Alberto. “Instituciones de Derecho Registral
e Inmobiliario”. Editorial Soluciones Gráficas. 1era. Edición. Lima,
diciembre 2011.
 SUNARP (2010), Manual oficial de los servicios registrales de la
SUNARP, primera edición, Lima, Perú.