ANALISIS DE LOS COSTOS DIRECTOS DE UNA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL (VIS) EN BOGOTA, D.C., Y SU INFLUENCIA EN EL DEFICIT HABITACIONAL Diana Gutiérrez de Pifieres Botero’ Walter Alejandro Guzmén Ricardo” Carolina Medrano Lerma? Edgar Javier Rincén Pulgar* William César Viracaché Ramirez’ RESUMEN Partiendo del anilisis de la situacién actual de la Vivienda de Interés Social (VIS) y su déficit cuantitativo en la ciudad de Bogoté, que obedece a la reducida capacidad adquisitiva de las familias de mas bajos recursos y la poca rentabilidad para los constructores, se plantea una solucién de vivienda, que cumple con las ‘especificaciones necesarias en cuanto a precio y espacio, basada en los costos directos, para hacer un aporte que impacte positivamente a la sociedad y su componente urbano. PALABRAS CLAVE Vivienda de Interés Social (VIS), Déficit Habitacional, Déficit en la Oferta, Costos Directos, Estructura de costos de un proyecto VIS en Bogoté. ABSTRACT From the analysis of the current state of Social Interest Housing (VIS) and (its) quantitative deficit in Bogoté, which is due to low purchasing power of lower-income families and low profitability for builders, (we propose) arises a housing solution which meets the required specifications in terms of price and space, based on direct costs and (thus) making a contribution to the society and the urban component in a positive way. KEYWORDS Direct costs, Social Housing, Housing Shortage, Offer Deficit, Costs structure of a Social Housing Project in Bogoté. INTRODUCCION Para conocer a fondo los aspectos més relevantes que afectan la construccién de vivienda en la Debido al déficit habitacional que sufre la ciudad cludad de Bogoté, se hizo una investigacién de Bogoté, sumado ala poca capacidad adquisitiva documental, apoyada en la recopilacién de por parte de las familias de mas bajos recursos y la Informacién y estudio de! mercado actual. poca rentabilidad que la construccién de proyectos de vivienda de interés social deja a los Basados en los resultados que arrojé el trabajo de constructores, surge la necesidad de investigar las campo y la legislacién vigente, se disefiaron dos causas de este fendmeno, con el fin de plantear soluciones de vivienda que ‘cumplen con las una alternativa para mejorar la oferta. caracteristicas basicas en cuanto a precio, areas y comodidad. * ingeniara evi qulen ha trabesado en Interventoriay construccén de proyectos de Inraestructure vil -June24@hotmal.com Argutecto, quien ha Uebajado corn residents de obra pera proyectos de infraestructure val weguz@hatmal com * Agminislre ce Oores quien Wabeje en dsehos de nstalacones hdrduleas pee proyectos Je vviendo.cmedrenol@gami.comBy DESARROLLO TEORICO Para el afio 2008, en la ciudad de Bogotd, antes de la nueva reglamentacién del Subsidio Familiar de Vivienda, el 21,7% de los hogares estaba excluido de tal beneficio, sin tener en cuenta a quienes no tenian acceso ‘al sistema financiero. Una vez expedida la reglamentacién vigente del Subsidio Familiar de Vivienda (SFV) y con la continuidad en la construccién de vivienda de 50 salarios minimos legales mensuales vigentes (SMMLV), la poblacién exciuida del subsidio seré de 20,6% 0 menos, teniendo en cuenta el incremento en el subsidio. A pesar de las ventajas del Subsidio, existen problemas muy Importantes con el suelo, por lo que es posible que los constructores se apeguen al tope en pesos de vivienda de interés social, lo cual alejaré a un conjunto mayor de hogares de la posibilidad de acceder a una vivienda a través de esta politica.’ Otro de los problemas presentes en la politica de los SFV, es que han sido creados para un segmento de la poblacién que presenta caracteristicas particulares y no existen alternativas paralelas que cubran las necesidades de la poblacién mas pobre de la ciudad. En cuanto al avance en construccién de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) y Vivienda de Interés Social (VIS) nueva y entregada con servicios piblicos se encuentran 14.364 unidades, las cuales se construyeron en 11 de las 20 localidades, presenténdose una concentracién del 67,3% en dos localidades. Adicionalmente en. puntos necesitados como Rafael Uribe, San Cristébal y Ciudad Bolivar solo se construyé el 17%.” Segtin el DANE, en el mes de junio de 2009 se otorgaron licencias de construccién para 925.636 m2, que comparadas con el mismo mes del afio anterior disminuyé en 271.362 m2, lo cual significa una reduccién anual del 22,7%. En cuanto al precio de la vivienda, las licencias aprobadas para proyectos diferentes a VIS disminuyeron en un 27,9% anual mientras que el rea aprobada para vivienda VIS aumento en un 46,6% anual. Cabe anotar que segin las cifras del DANE, Bogoté presenté una reduccién de 14,4 puntos porcentuales en cuanto a los metros cuadrados licenciados, comparados con el resto de las ciudades del pais.* En cuanto a la capacidad de adquisicién de las familias, una de las determinantes finales es la CAMACOL, Evaluacién de los cambios en la calidad de capacidad de endeudamiento. Para Bogoté, el 6% de los hogares, correspondiente a 125.000 familias, reciben menos de 1 SMMLV, mientras que el 22% (315.000 familias) perciben ingresos inferiores a 2 SMMLV, lo que implica que estos hogares tengan una capacidad de ahorro y endeudamiento que les impide lograr el cierre financiero,’ limitando la demanda de vivienda VIS. (Ver Tabla 1) Esto supone que se debe tener capacidad para aportar una cuota inicial de! 20% del valor de la vivienda; que es sujeto de crédito y ademas tener en cuenta que la relacién crédito/valor de la ienda es del 80%. Tabla 1 - Capacidad de Endeudamiento segtin el nivel de ingresos ween ott 3 eH Wire, Fuente: Presentacién: Produccién de viviende de bajo costo fen Bogota. Foro Bogoté Cémo Vamos. Agosto 2009. Datos DANE, Calculos Camacol Bogots y Cundinamarca, DEFICIT HABITACIONAL De acuerdo con los datos de los censos del DANE, correspondientes a los afios 1993 y 2005, el déficit habitacional de vivienda en Bogota ha disminuido a una tasa promedio de 2,8% anual. Se evidencia que a pesar de los esfuerzos de la administraci6n distrital y reconociendo la disminucién del déficit, ésta sigue siendo una problematica que continua afectando el desarrollo de la ciudad. Tabla 2 - DEFICIT DE VIVIENDA FOTAL ‘SIN DEFICIT CON DEFICIT DEFICIT CUANTITATIVO DEFICIT CUALITATIVO. Fuente: Proposicién 157 Honorable Consejo de Bogts. Cifras ‘censo 2005 DANE. n Bogots durante 2008. Presentacién Foro Bogots Cémo Vamos. 2008 EANACOL’ Eveluscln de los camblo en la calidad de vide en Bogots durante 2008. Presertacsin Fore Bogotd Como Vamos. 2009 EAMACOL; en unio de 2009 se mocera contracan de bre leaned, Articlo. 2003. BANE: Produccn de vvlenda de bejo costa en Bogat. Presentacion-Fore Bogota Como Vamos. 2008‘TRABAJO DE CAMPO Para el trabajo de campo se utilizaron herramientas como visitas a cada una de las salas de venta de cada empresa que oferta este tipo de vivienda en los sectores més representativos de la ciudad; alli se aplicaron una serie de preguntas tipo encuesta sobre aspectos como: descripcién general, numero de viviendas, etapas planteadas, equipamiento de reas por vivienda, dotacién, disponibilidad de servicios piblicos, acabados y servicios comunales. Los datos recolectados se tabularon en el Formato de Evaluacién de Factibilidad de Proyectos, la ficha contempla varios espacios para observaciones y notas resultantes de la particularidad de cada uno de los proyectos visitados. (Ver Gréfica 1) [EwaLuncion be PACTnRLTDAD BE PROVEGTOS Observes den wenn (era) nomane / PRovecro: ‘toad ee sca) " escrrcién pet paso eevee Camis) a exetomer pote, = SEE = oS E Benen Seecnae aiecte cite ee peasnce rapa me ie, =o lsroNIeILoAD DE SERVICIO PUBLICOS SERVICIOS COMUNALES sno _Obsenacones Grafica 1 - Ficha de Visita Se visitaron 31 proyectos en seis sectores de la Gréfica 2- Distribucién de Proyectos Ciudad, los que corresponden al total de proyectos pa cmnte oe ofertados durante el mes de Junio de 2009, fecha de la realizacién de las visitas de campo. (Ver ag Gréfica 2) ‘Como se observa en la Grafica 2, se incluyé el sector de la Autopista Sur (Soacha), teniendo en cuenta su cercania al Distrito Capital. El 16% de las visitas realizadas corresponden a proyectos de vivienda unifamiliar, localizados en ‘Soacha, e! 84% restante corresponde a proyectos, de vivienda multifamiliar. (Ver Grafica 3). INGENTEROS MILITARES - rwvesrrcAct6w en INGENTERIA MILITARY CIVIL —