CESAR CHAMBI CHAMBI incomesac

INGENIERO COLEGIADO CIP 6287

PERITO ADSCRITO DIRECCION NACIONAL DE CONSTRUCCION
Av. Nicolas Ayllon N° 1110 San Luis Tel: 961782871.

VALUACION COMERCIAL Nº 001DAOR-2018

Solicitante

INVERSIONES NUEVO MUNDO S.A.C

Ubicación Av. Mariscal Caceres N° 228

ATE
Área de Terreno 1,110.00 METROS CUADRADOS
Área Construida 1,110.00 METROS CUADRADOS
Fecha de inspección 16 DE OCTUBRE DEL 2018
Valor Comercial $ 2’220,000.00 ( Dos millones ciento
Vente mil con 00/100 dólar usa)

Perito CESAR CHAMBI CHAMBI

PERITO ADSCRITO DIRECCION NACIONAL DE CONSTRUCCION

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I.- MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1 GENERALIDADES
El objeto de la Valuación es determinar el valor comercial que tiene la presente
propiedad a la fecha, para una futura transacción comercial de compra-venta.
Se contó con la autorización respectiva para la inspección ocular y toma de
fotografías, así como la documentación mínima necesaria.

1.2 NOMBRE DEL PROPIETARIO

INVERSIONES NUEVO MUNDO S.A.C

1.3 FECHA DE LA INSPECCION

16 de octubre de 2018

1.4 UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Av. Mariscal Cáceres N° 228. Distrito de ate, Provincia y Departamento de Lima, que
corresponde al sub lote 1 industrial de la citada urbanización.

1.5 USO ACTUAL

SOTANO: BIBLIOTECA
PRIMER PISO : playa de estacionamiento, baño, recepción y techo parabolico.

1.6 METODOLOGÍA
La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento
Nacional De Tasaciones aprobado según Resolución Ministerial N° 172 - 2016-
VIVIENDA aplicando el método la valuación directa del valor físico y para
determinar el valor comercial se han tomado en consideración los valores del
mercado.

1.7 INFRAESTRUCTURA DE LOS SERVICIOS URBANOS Y ENTORNO

ECONOMICO.
El entorno donde se ubica el predio, cuenta con obras completas de infraestructura
urbana, tales como: redes de agua, redes de desagüe, pistas de asfalto, veredas de
cemento, redes de alumbrado público, domiciliario y redes telefónicas.
El inmueble tiene frente al parque entre el límite del Distrito de Ate donde
predominan de uso industrial con una zonificación área exclusiva de zona industrial.

1.8 DESCRIPCION Y DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE

Se trata de un inmueble de cuatro pisos más azotea, de material noble con un
sistema constructivo a porticado acondicionado para el uso institucional de oficinas
y/o aulas en tránsito de alumnos en general, de una antigüedad aproximada de 40
años
En la parte delante del patio existe un área de una casona antigua techada con
estructura de quinche y cobertura tejas.
En la parte del ingreso se encuentra el patio donde existe dentro del sótano una
biblioteca, casona antigua donde funciona oficina administrativo, un área de
comedor, dos sshh, auditorio, laboratorios, oficinas y librería.

El inmueble cuenta con un Cerco perimétrico, aulas, oficinas, una cisterna y un

tanque elevado de concreto armado
Tiene 2 puertas y un de ingreso vehicular.

Distribución :
PRIMER PISO: Ingreso, patio de circulación, área de estacionamiento para 60 autos ,
deposito, dos sshh, , área de almacenaje temporal, almacén general y cisterna.

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1.9 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

Los linderos y medidas perimétricas son:

Por el frente, con la calle Uno con 37.00 ml

Por la derecha entrando con propiedad de terceros con 30.00 ml
Por la izquierda con calle propiedad de terceros con 30.00 ml
Por el fondo con la calle sin nombre con 37.00 ml.

1.10 AREA DEL TERRENO

El área del terreno matriz es de 5,280.00 metros cuadrados.

1.11 AREA CONSTRUIDA (material Noble)

Área del terreno: 1,110.00 m2

TOTAL : 1,110.00 m2

AREA CONSTRUIDA (estructura metálica y madera)

Primer Piso : 1,110.00 m2

TOTAL : 1,110.00 m2

1.12. EDIFICACION

Estructura : Columnas, vigas, cisterna y escalera de concreto armado,

Muros de ladrillo KK
Muros y columnas : estructuras de columnas y vigas de concreto armado.

Techos : Losa de concreto aligerado tipo concreto.

Pisos : Loseta cerámica

Revestimientos : Muros y Cielo raso con revestimiento de mortero cemento-
arena,
Pintura lavable.
Baños : mayólica blancas parcial.
Puertas y ventanas : Puertas de fierro (exterior) y madera contra placadas
(interiores) De
Vidrio con perfiles de aluminio.
Inst. Eléctricas : Instalaciones de PVC empotradas.
Inst. Sanitarias : Redes de Agua y Desagüe de PVC empotradas.

1.13 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION

La antigüedad de la edificación original se estima en 40 años y el estado de
conservación es bueno, siendo el material predominante el ladrillo.

1.14 DEPRECIACION
Para edificación original, la depreciación estimada es de 29% y el factor de ajuste
0.71.

1.15 INSCRIPCION
El inmueble esta inscrito en la Partida Registral de Lima N°
1.16 CARGAS
Se desconoce su existencia

1.17 SERVIDUMBRES
No se conocen servidumbres.

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II VALUACIÓN
2.1 ESTUDIO DE MERCADO
Se ha realizado una inspección ocular al inmueble y a la vez al entorno del predio a
fin de determinar el valor que tiene en el mercado los terrenos e inmuebles de
características similares. Resultando un valor promedio real de $ 2,000.00 dólares
por metro cuadrado.
La reciente zonificación permite edificaciones hasta de siete pisos, sin embargo,
restringe el uso, tanto de locales comerciales, como de oficinas administrativas.

2.2 VALOR DEL TERRENO (VT)

2,730.00 m2 x $ 2,000.00 = $ 5, 460,000.00 dólares usa

El valor del terreno es de : U$ 5, 460,000.00

2.3 VALOR DE LA EDIFICACION

De acuerdo a las características constructivas y a los materiales que han sido
utilizados, se ha calculado un valor unitario para la edificación de acuerdo, según lo
explicado en el cuadro siguiente de costos por metro cuadrado en Lima.

Partidas Valor

Estructura 218.84
Revestimiento 60.32
Techos 161.42
Pisos 37.17
Puertas y Ventanas 79.86
Inst. Eléctricas y sanitarias 208.5
Baños 51.34

Sub Total 817.45

Ganancias utilidad (30 %) 245.24

1062.69

Tipo de cambio 1 U$ = S/. 3.33 U$ 319.01

2.4 VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

Edificación: 2,730.00 m2 x $ 319.01 x 0.77 = $ 670,590.92

Total de la edificación = $ 670,590.92

2.5 VALOR DE REPOSICIÓN (VR)

El valor de reposición del inmueble (VR) será igual a la sumatoria del valor del
terreno (VT) más el valor de la edificación (VE)

VR = U$ 5, 460,000.00 + U$ 670,590.92

VR Total = U$ 6, 130,590.92 dólares usa

2.6 VALOR COMERCIAL (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios efectuada en el mercado, se considera que el
valor de reposición calculado refleja adecuadamente el valor comercial que a la
fecha tiene el inmueble, considerando además que está ubicado en una zona de

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clase media residencial, en consecuencia, el valor comercial será igual a su valor

físico o de reposición.

Valor Comercial: U$ 6, 130,590.92

(Seis millón ciento treinta mil quinientos noventa mil con 92 /100 dólares usa)

2.7 VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO

El valor de realización, es el precio real de venta descontando los gastos de
publicidad, comisión de venta, mantenimiento, descuento de venta rápida.

La sumatoria es 15 %

U$ 6, 130,590.92 x 0.85 = U$ 5, 211,002.28

(Cinco millón doscientos once mil cero cero dos mil con 28/100 dólares usa)

Magdalena del mar, 02 de octubre del 2018